前期物业服务合同什么时候签订

前期物业服务合同什么时候签订（通用4篇）

篇1：前期物业服务合同什么时候签订

篇一：前期物业服务合同范本

附件： 合同编号：

前期物业服务合同 234-第三条 乙方确定的本物业服务项目负责人为：，联系电话：。（项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况见附件四）。第四条 乙方提供的前期物业服务为以下内容：

1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。、季度服务工作计划应在本物业管理区域内进行公示；

2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；

3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外；

4.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理 ；

5.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；

6.负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护；

7.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

-篇二：物业与地产签署的 前期物业服务合同 前期物业服务合同 第一章总 则

第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）： 组织名称： 法定代表人： 地址： 联系电话：

委托方（以下简称乙方）： 法定代表人： 地址： 联系电话：

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托给乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况

物业类型：名称：座落位置：市 区路（街道）号 占地面积：-------------平方米；建筑面积：平方米

多层栋数： 高层栋数： 设备设施情况：基本完好

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和 物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章委托服务事项

第四条房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括；楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体 结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括；共用的上下水管道、落水井、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。第六条市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下 水管道、沟渠、池、井、停车场。

第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第九条公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的 清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十条交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。

乙方在征得甲方同意后，可利用本物业区域的公共场地，取得停车服务许可，对外开展停车服务，本物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域的公共场地停放，车位使用人应与乙方签订专项合同。

第十一条 维护公共秩序、小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用；

1、物业服务管理费；

2、电梯费；

3、停车费

第十五条 对业主和物业使用人违反【业主临时公约】的行为，针对具体行为并根据情节轻 重，采取规劝、制止、上报相关部门等措施。第十六条 其它委托事项 第三章 双方权利义务 第十七条 甲方权利义务

1、审定乙方拟定的物业管理方案和制度。

2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

3、审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算。

4、负责制定【业主临时公约】和提供【住宅使用说明书】、【住宅质量保证书】，并将其作为房屋销售合同的附件。

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支付全部费用；（3）外委

6、在合同生效之日起安物业管理有关规定的比例千分之三到千分之五的面积向乙方提供物业管理用房（产权属全体业主）由乙方无偿使用。

7、在物业管理交接验收时，负责向乙方提供和移交物业管理相关资料：

（1）规划图、竣工总面图，单体建筑、建筑、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程 竣工图等竣工验收资料；

（2）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；（3）物业质量保证文件和物业使用说明书；（4）物业服务所必须的其他资料。

8、当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，协助乙方催缴或以其他方式偿付；

9、协调、处理本合同生效前 发生的管理遗留问题；

10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

11、应将本合同在订立之日起十五日内，向物业所在地房地产行政管理部门备案并在物业管理区域内公示；

第十八条乙方权利义务

1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范以及本服务合同进行管理、提供专业化的服务；

2、起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度；

3、依照本合同和有关规定收取服务费用；

4、可选聘专营公司承担本物业专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、按本合同第十七条的约定，对业主和物业使用人违反【业主临时公约】的行为进行处理；

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规范，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，定力书面约定，并负责监督；接受业主的监督，定期向业主报告物业服务合同履行 情况和物业服务费用收支情况，并予以

公示；在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提 供专项服务的收费项目和标准；

7、负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告；

负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后有乙方组织实施；

8、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；

不得擅自改变物业管理区域内共用部分的用途；对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，需与甲方协商经甲方同意后，报有关部门批准方可实施；

9、不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；

10、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合同权益； 第四章 物业服务要求和标准

第十九条 乙方需按下列 约定，实施管理目标；

1、房屋外观：完好整洁；每年组织实施清洗外墙一次（费用由业主承担）；走廊楼梯等每二年粉饰一次；公共防盗门每年刷新一次；

2、设备运行：电梯按规定时间24小时不间断运行；水泵、发电机等设备每日检查一次；

3、房屋及设备、设施的维修、养护：屋面及房屋渗漏三个工作日内修好；

4、公共环境：道路每日清扫；室内外排水在上汛前进行清理和疏通一次。

5、清洁卫生：

（1）公共场地每天以高标准每天清扫一次；（2）电梯卫士每天清扫、保洁一次；（3）定期组织实施化粪池清掏；

6、绿化：绿地完好率达到90%以上；

7、交通秩序：室内（外）停车场24小时保管；

8、保安：实行24小时保安制度，岗位设置2个，24小时轮流值守；

9、急修：水电急修不超过30分钟，其它报修按双方约定时间到达现场，由专项服务企业负责的设备设施应在30分钟内告知。第五章物业服务费用和维修费用

第二十条 物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维修以 及提供物业服务的其他公共性服务收费。

物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，已售房屋由业主承担，未收房屋由建设单位承担。

1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取。（1）住宅：/月*平方米（2）公建：元/月*平方米

2、业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。

第二十一条共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。第五章 物业服务费和维修费用

第二十二条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担：

1、保修期内属保修范围的由甲方承担；

2、不属保修范围的，由该共有部分业主按建筑面积比例承担。第二十三条乙方对接受业主委托，提供专项服务，专项服务的内容和费用由当事人自行 约定。

第二十四条其他约定

第六章 委托服务期限

第二十五条委托服务期限暂定为 年，年月日起

至 年 月日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。第七章 违约责任

第二十六条乙方违反合同第五章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退； 造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十七条甲方违反合同第十七条义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权 要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的乙方有权解决合同；造成乙方经济损 失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反合同第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方 限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同；造成甲方经济损失的乙方应给予 甲方经济赔偿。

第二十九条因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书 面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法 院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第三十条 本合同自 起生效

甲方签章 ：乙方签章：

法定代表人： 法定代表人：

年 月日篇三：前期物业服务合同(参考样本)(1)前期物业服务合同

甲方： 浙江建工绿园臵业有限公司 ； 法定代表人： 电话： ；

地址： 衢州市花园省五建大楼五楼 ； 乙方：衢州市花苑物业管理有限公司 ；

法定代表人： 李志兰 电话 3069080*** ； 地址： 衢州市柯城区衢化望江花苑 ； 资质等级： 三级。第一章 物业基本情况 第一条 物业基本情况: 物业名称 绿园〃香溪美庭 ； 物业类型 住宅 ；

座落位臵 衢州市七溪道和厂前路交叉口北侧 ； 建筑面积约 32033平方米。物业管理区域四至： 东至 ；南至 ； 西至；北至。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第二章 服务内容与质量

第二条 甲方按相关规定向乙方移交物业管理用房和交缴相关费用： 前期物业服务综合费(不含公共部位水电费)：住宅(包括地下贮藏间)按其拥有建筑面积 0.4 元/㎡/月、非住宅（商业物业等）按其拥有建筑面积 0.6 元/㎡/月、大架空层 15 元/间/月 物业保修金： 元(指物业保修委托物业公司的)前期开办费： 肆万元整（物业公司进场后一周内一次性支付）

前期物业服务费补贴： 捌万元整（物业交付后一周内支付50%，第二个物业服务年开始前一周内支付剩余50%）

物业管理办公用房：平方米（按政府有关部门审批交付，不包括门岗、监控室等设备用房）物业经营用房：平方米（按政府有关部门审批交付,不包括门岗、监控室等设备用房）前期物业服务综合费、以物价局审核标准执行。

第三条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容： 交付前

1、本合同签订生效后，乙方提出的合理意见，甲方应及时进行解决；

2、甲方在施工过程中如与原设计有变动的，应及时告知乙方；

3、乙方要协助甲方做好套内验收工作，发现问题及时以书面形式反馈给甲方，甲方要及时进行处理；

4、甲方要求提前进场服务的，服务费用由甲方承担。交付后：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、附属建筑物、构筑物，配套建筑及其设施的维修、养护和管理；

5、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。

6、公共绿化的养护和管理；

7、车辆停放秩序管理，乙方应在禁止停车场地设立警示标志以告示业主，切实做好非停车场地无违章停车；

8、安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理；

9、装饰装修管理服务；

10、物业档案资料管理。

第四条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、保修期内的保修范围与保修责任由甲方承担；

3、超过保修期，按物业专项维修资金的有关规定执行；

4、保修期的界定按政府有关规定执行。

第五条 乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见（附件五））。

第六条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章 服务费用

第七条 本物业管理区域物业服务参照三级收费，收费按包干制方 式：

物业服务综合费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：

1、物业服务综合费收费标准（以物价局审核标准执行）： 多层住宅： 0.4 元/月.平方米； 大架空层： 15 元/月.间；

产权不属于业主的其它住宅物业：0.4元/月.平方米、非住宅物业：0.6元/月.平方米。业主改变物业设计用途的按商业物业交纳物业服务综合费

2、物业交付前一周内，甲方向乙方支付50%前期物业服务费补贴，第二个物业服务年开始前一周内支付剩余50%。

物业服务综合费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）共用部位、共用设施设备和相关场地的管理维护；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；

（9）物业服务企业的利润；（10）其它支出。

乙方按照上述标准收取物业服务综合费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

2、一般装璜垃圾清运费：按[100㎡以下(含100㎡)为200元、100㎡以上为250元，向物业服务企业交纳；

3、装修押金1000元/户(不计息)，装修竣工的物业经验收并使用6个月，毗邻住户无疑义后（签字确认），凭有效票据退还押金。

4、公共能耗按实分摊。

5、物业已交付，物业服务综合费均按100%向物业服务企业缴纳。

第八条 业主接到支付通知书次月起交纳物业服务综合费用，甲方不得对业主的物业服务综合费用作出减免的承诺。

物业已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务综合费用由甲方全额交纳。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第九条 物业服务综合费按 年 交纳，业主或物业使用人应在房屋交付当日交纳第一个服务年的费用，自第二个服务年起三个月内为业主缴费期，第四个月至第六个月为催费期，超过六个月未缴费的，视为违约；逾期缴纳的每天按全年物业综合服务费用总额的千分之一收取滞纳金，对经催缴仍未缴纳的将按相关法律法规解决。第四章 物业的经营与管理

第十条 停车场收费分别采取以下方式：

1、地面停车车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 100元/个〃月的标准向乙方交纳停车泊位租赁费，该费用用于弥补物业服务费用；

2、地面停车车位属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 60 元/个〃月的标准向甲方交纳停车泊位租赁费； 乙方按车位15元/个〃月的标准向甲方收取佣金。

闲臵的车位甲方应按车位15元/月〃月的标准向乙方缴纳物业综合服务费。

3、地下停车位所有权或使用权已转让给业主的应按车位 15 元/个〃月的标准向乙方交纳物业综合服务费。

4、临时停车按相关规定执行。

第十一条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十二条 本物业管理区域内的会所属（甲方或全体业主）所有。

篇2：前期物业服务合同什么时候签订

务协议”引发的思索

全国物业管理示范大厦标准及评分细则基础管理项第五条中做了如下表述：在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确。（符合2.0，基本符合1.0，不符合0）。

标准中的描述给人的第一印象是：在签订购房合同的同时签订前期物业管理服务协议。而在实际的物业管理及服务过程中，多数公司并未将销售合同与前期物业管理服务协议同时签订，之所以出现这种状况，从以下几方面分析：

从开发商实际销售的模式来看，项目销售伊始，前期物业服务企业并非必然确定，物业管理公司多在销售的中后期开始进驻，从实际执行的角度来看，签订购房合同的同时签订前期物业管理服务协议缺乏实际运作的支持。

从客户的角度考虑，多数客户认为交房才是接受物业管理服务的开始，在房屋交付时签署前期物业管理服务协议有利于多数客户的认同，因此交房时签署前期物业管理服务协议也就变得顺理成章。这种方式，一定程度上缓和客户与物业管理企业间的关系，利于后续物业管理工作的顺利推进。

《山东省物业管理条例》第23条规定：建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等

篇3：前期物业服务合同什么时候签订

郭家汉律师

13701159836

【案情简介】

奥林匹克森林公园地处北京城中轴线北端, 在北京2008年奥运会期间是各国运动员、教练员和奥组委官员的休闲后花园。奥运会后, 2008年10月26日奥林匹克森林公园南园向市民免费开放, 2009年9月30日奥林匹克森林公园北园对外免费开放。奥林匹克森林公园不仅是北京的生态屏障, 而且是北京当之无愧的“绿肺”。

本律师作为北京某设计公司的法律顾问, 参与了奥林匹克森林公园某区景观设计合同的谈判、审查、修改等全过程, 为奥林匹克森林公园某区景观设计合同的签订提供了全过程的法律服务, 通过本律师的非诉讼法律服务有效地防范了工程设计合同纠纷的发生, 保证了奥林匹克森林公园某区景观设计的顺利进行, 维护了北京某设计公司的合法权益。

【代理过程和结果】

北京市金洋律师事务所惠承北京某设计公司的委托, 指派本律师就业主提出的工程设计合同文本进行了认真审查, 根据我国《合同法》的有关规定, 结合工程设计行业实际情况, 对工程设计合同文本出具了两份《法律意见书》, 多次提出了书面修改意见, 并亲自参加了该项目设计合同的谈判。

【律师点评】

工程设计合同是建设工程合同的一种, 是承揽合同的一种特殊形式, 其特殊性就表现在是以完成特定不动产的设计为主要内容的合同, 而不动产的设计具有投资额大、性质复杂等特点, 同时由于不动产的设计又关系到国有资金投资、社会公共利益、公众安全等, 国家对不动产设计进行多方面的控制和干预, 工程设计具有非常大的风险, 而签订具体、明确、完备的工程设计合同是防范工程设计风险的重要措施。

工程设计合同的风险分析

工程设计合同作为明确发包人与设计人双方权利与义务的协议, 如果约定不明确, 就会给双方带来风险, 特别是给设计人带来较大风险。工程设计合同的风险主要有:一是工程设计的范围与内容约定不明确、不具体的风险;二是工程设计依据错误及约定不明确的风险;三是工程设计进度与周期约定不明确或不合理的风险;四是工程设计组织约定不明确或不合理的风险;五是工程设计质量要求约定不明确的风险;六是工程设计成果与交付约定不明确的风险;七是工程设计协调与现场服务约定不明确的风险;八是工程设计费的数额与支付方式约定不明确的风险;九是发包人责任划分不合理与约定不明确的风险;十是设计人责任约定不明确的风险;十一是工程设计变更与索赔的标准、方法与程序约定不明确的风险;十二是工程设计责任与保险约定不明的风险;十三是工程设计的知识产权保护的约定不明确的风险;十四是工程设计中不可抗力的约定不明的风险;十五是工程设计分包未约定或约定不明的风险;十六是工程设计合同变更未约定或约定不明的风险;十七是工程设计合同转让未约定或约定不明的风险;十八是工程设计合同违约责任约定不明确的风险;十九是工程设计合同解除的约定不明确的风险;二十是工程设计合同争议解决方式约定不明确的风险;二十一是工程设计合同中的通知与送达约定不明确的风险;二十二是工程设计合同中的保密约定不明确的风险;二十三是工程设计合同期限约定不合理的风险。

工程设计合同风险防范

风险与利益是并存的, 工程设计合同虽然存在上述风险, 但只要工程设计单位采取恰当的应对措施, 可以将风险进行转移或将风险降到最低, 以实现利益最大化。

(一) 关于工程设计的范围与内容

工程设计的范围与内容是工程设计合同的关键内容, 不仅关系到设计人的利益, 更关系到设计人的责任, 因此, 在工程设计合同中对此需要进行具体、详细约定。

工程设计合同对工程设计的范围与内容的约定, 应注意以下几方面内容:一是在合同应当明确约定工程项目的名称、建设规模、工程投资、性质 (包括新建、改建、扩建) 等。二是在合同应明确约定各阶段工作内容, 对于民用建设工程设计主要包括概念、方案、初步、施工图等设计阶段;对于专业建设工程设计主要包括总体、初步、技术、施工图等设计阶段;除应明确以上各阶段工作内容外, 还应明确施工配合阶段、工程保修阶段的工作内容。三是在合同中应明确约定工程设计范围与内容, 民用建设工程设计范围包括建设用地规划许可证范围内的建筑物构筑物设计、室外工程设计、民用建筑修建的地下工程设计及住宅小区、工厂生活区、小区规划设计及单体设计等, 以及所包含的相关专业的设计内容;专业建设工程设计范围包括本行业建设工程项目的主体工程和配套工程以及与主体工程、配套工程相关的工艺、土木、建筑、环境保护、水土保持、消防、安全、节能、防雷、抗震、照明工程等设计内容。四是如果业主就一个项目委托多个工程设计单位的, 应特别注意各工程设计单位之间以及工程设计单位与主协调设计单位之间工程设计范围与内容的界限划分和接口。

(二) 关于工程设计依据

工程设计依据是设计人进行工程设计的根据, 如果工程设计依据不真实、不全面、不准确或提供工程设计依据的责任不明确, 将不仅直接影响到工程设计的质量与工程设计进度, 造成工程质量事故或工期延误, 给发包人或设计人的利益造成损害, 给双方带来民事法律责任风险, 而且关系到工程设计法定程序的遵守与否, 给双方带来行政法律责任风险。因此, 在工程设计合同中应当明确约定工程设计所必须具备的依据、提供依据的责任、提供依据错误的责任承担等。

防范工程设计依据的风险, 一是在工程设计合同中明确约定依据的名称、内容、份数。工程设计依据一般包括政府有关部门的批准文件、工程设计基础资料、工程建设标准、规范等。项目的性质不同、工程设计阶段不同, 工程设计依据也各不相同。民用建设工程设计的依据主要有:项目立项批复文件、规划意见书、审定设计方案通知书及附图、其他政府部门批准文件、初步设计批准文件、建设工程规划许可证等政府有关部门的批准文件;地形图及其电子文件、建筑用地钉桩通知单、地质勘察报告、外管网市政条件及有关设计资料等工程设计基础资料。工程适用的工程建设标准、规范, 包括国家标准、行业标准、地方标准或企业标准。专业建设工程设计的依据主要有:项目建议书、可行性研究报告、选址意见书、初步设计批准文件等政府有关主管部门对项目批准或核准的文件及铁路、交通、水利等专业规划;选厂报告、资源报告、勘察报告、气象资料、水文资料、地质资料、燃料供应、供水、供电、供气、运输等工程设计基础资料;工程适用的工程建设标准、规范, 包括国家标准、行业标准、地方标准或企业标准。二是在工程设计合同中应明确工程设计依据提供的责任人及应承担的责任。项目有关批准文件、工程设计基础资料均应当由业主提供, 并由其负责该文件及资料的合法性、完整性、正确性及有效性。工程适用的工程建设标准、规范一般由设计人提供, 但如果使用国外标准、规范, 应由发包人负责提供原文版本和中文译本。应特别注意防范发包人将提供不正确、不完善的资料的责任与风险转移给设计人的约定。三是在工程设计合同中应当约定明确发包人提供工程设计依据的时限。四是在工程设计依据移交时应当办理书面交接手续。

(三) 关于工程设计进度与周期

工程设计进度与周期是指工程设计合同生效之日起, 工程设计的时间计划安排。对发包人来说, 希望尽量压缩工程设计的进度与周期, 以便使项目尽早施工、竣工投入使用;对设计人来说, 合理的工程设计进度与周期是工程设计质量的重要保证。因此, 工程设计进度与周期是工程设计合同谈判的焦点之一。

设计人防范工程设计进度与周期的风险, 一是在工程设计合同中应尽量约定工程设计的周期时间即已具备进行工程设计的前提条件后的一定期限完成工程设计工作, 尽量避免约定完成工程设计的固定时间。二是应尽量约定合理的工程设计进度与周期, 如果发包人要求赶进度, 应明确发包人支付相应的赶工费。三是在进行联合体设计或设计分包时, 工程设计进度风险加大, 应采取针对性措施防范风险。

(四) 关于工程设计组织

工程设计的质量与水平关键在于参与项目的工程设计人员的素质与专业水平, 因此, 发包人越来越关注项目的总设计师、各专业设计师、现场设计代表的安排, 一般在工程设计合同中均明确约定项目组成员的组成名单, 未经发包人同意不得更换, 并约定了苛刻的违约责任, 有的甚至要求参与项目设计的人员在施工图完成之前专职为本工程设计提供服务。

为了防范工程设计组织风险, 设计人应采取以下措施:一是高度重视发包人的要求, 能否按照其要求选派设计人员应评估相应风险, 能做到的在合同中明确约定, 做不到的应在工程设计合同中进行灵活约定。二是对发包人的要求如专职设计、其认为不合格的设计人员应更换、高额的违约金等, 应当据理力争, 进行修改。三是按照工程设计合同的约定选派经验丰富、具有管理能力、主导专业人员担任项目设计经理或项目主持人, 各专业设计负责人应具有相应的执业资格及相应的经验, 现场设计代表应由主要专业设计师和有丰富现场经验的专业技术人员担任。

(五) 关于工程设计质量

工程设计质量是工程设计合同中最为重要的合同条款, 也是设计人所应承担的最重要的义务。工程设计质量不仅包括工程设计文件质量, 还包括工程设计服务质量。工程设计文件质量是指设计人的方案、计划、图纸 (电子文件) 、图表、分析、模型、照片、计算书、数据、说明、报告、音像资料、软件、电子邮件、电子媒体资料、实物等设计成果的文件在遵守国家法律、法规和质量、安全、节能、环保等强制性标准的基础上, 满足发包人所需要的功能和使用价值。工程设计服务质量是指设计人在进行方案设计。包括设计方案优化和深化设计、扩初设计、施工图阶段设计、设计概算、招投标、议标配合, 从建设工程开工到通过竣工验收合格的施工配合服务以及其他伴随服务过程中的服务工作水平和完善程度。

防范工程设计质量风险, 设计人应采取的应对措施有:一是在合同中应明确、具体约定工程设计质量要求。工程设计文件质量要求, 首先应符合国家相关法律、法规、规章的规定;其次应符合质量、安全、节能、环保等工程建设强制性标准;第三应符合设计任务书或在合同中明确约定的业主所需要的功能和使用要求。工程设计服务质量要求应符合本专业服务标准规定和工程设计的标准和准则的规定。二是避免在合同中约定业主含糊不清的要求, 避免约定设计人的服务应达到最高标准要求, 避免约定工程设计应获得优秀设计奖项要求。三是设计人应保证其按合同提供的所有服务属于其资质等级许可范围, 并由具有高度责任感、技能熟练、经验丰富的有相应执业资格的各专业合格人员提供。四是设计人应当做好设计的质量管理工作, 建立健全设计质量保证体系, 加强设计全过程的质量控制, 建立完整的设计文件的设计、审核、校对和批准制度, 明确各阶段的责任人。

(六) 关于工程设计成果与交付

工程设计成果是设计人完成工程设计工作的重要标志, 工程设计成果的交付是设计人完成工程设计合同义务的关键环节, 因此, 在工程设计合同中明确、具体约定工程设计成果与交付非常重要。

防范工程设计成果与交付风险, 设计人应采取以下措施:一是在合同中明确约定工程设计成果的具体内容。工程设计阶段不同, 工程设计成果的内容各不同。工程设计成果一般包括工程设计说明、图纸、设备清单、主要材料清单、工程概算等。二是明确提交工程设计成果的形式, 包括纸质文字材料、电子版本等。三是明确提交工程设计成果的时间。工程设计成果的交付时间应当与工程设计进度与周期的约定相衔接。四是明确工程设计成果交付地点。工程设计成果的交付地点一般约定在业主营业地或项目建设地点。五是应当明确工程设计成果的接收人。此内容应当在合同中通知与送达条款中明确约定。六是工程设计成果交付时应当办理书面交接手续。七是设计人在工程设计成果完成后应当尽快交付设计成果并办理书面移交手续。工程设计合同是以提交工程设计成果作为合同履行标志的合同。只有工程设计成果已移交, 才能说明设计人已经完成工程设计合同的主要义务, 即使发包人前期设计费有拖欠, 也应移交。

(七) 关于工程设计协调与现场服务

工程设计特别是大中型项目的工程设计比较复杂, 一是业主往往委托多家设计单位共同参与, 如项目总体设计人、方案设计人、施工图设计人等;二是设计人以两家或两家以上工程设计单位作为联合体共同参与项目的工程设计;三是设计人将工程设计进行合法分包等;四是现场服务的质量与水平低等。因此, 在工程设计合同中应当根据具体的实际情况对工程设计协调与现场服务做出明确约定。

防范工程设计协调与现场服务的风险, 设计人应采取以下对策:一是在明确各设计人的工作范围与内容的基础上明确设计的主协调人。二是明确主协调人与其他设计人的责任、权利和义务, 包括技术协调与管理等。三是发包人应当指定专人负责工程设计的整体协调工作。四是应明确设计人现场服务的内容包括设计交底、解决施工中出现的设计问题等。五是明确现场服务设计人员的资格、数量、服务时间与方式、费用的承担等。

(八) 关于工程设计价款与支付方式

工程设计价款是设计人完成工程设计工作发包人应支付的费用, 是工程设计合同中发包人所应承担的最重要的义务, 是设计人的利益所在。因此, 工程设计合同中应对工程设计价款与支付方式做出具体明确的约定。

防范工程设计价款与支付方式的风险, 设计人应采取以下措施予以防范:一是在合同中应明确约定工程设计费是固定价还是可调价。如果是固定价款, 应进一步明确是固定总价还是固定单价, 固定总价是在工程设计的范围与内容确定的情况下合同价款不进行调整, 固定单价是单价不变但合同总价款随工程设计的面积的变动发生变化, 因此, 在固定单价的情形下, 如何确定工程设计面积至关重要。如果是可调价, 应在合同中明确调整工程设计费的标准、方式、程序等。二是在合同中明确、合理约定工程设计价款的支付方式、支付条件。关于第一笔支付款项, 应约定在工程设计合同签订后一定时间内支付, 可以约定为定金, 也可以约定为预付款, 如约定为定金, 其支付比例不得超过合同总价款的20%。以后支付的款项, 应当约定根据工程设计进度设计人在交付相应工程设计文件后的一定时间内支付。最后一笔的支付款项, 应约定在工程竣工后的一定时间内支付。

(九) 关于发包人责任

工程设计合同是双务合同, 在工程设计合同明确约定发包人的责任和义务是保证工程设计顺利进行的重要保证。

防范发包人的责任风险, 应在合同中明确约定以下内容:一是明确约定发包人向设计人提供资料的内容、份数及具体时间;二是明确约定发包人负责对外协调工作包括与政府有关部门的协调等;三是明确约定发包人对设计人书面提出的事项做出答复的具体时间及应承担的责任;四是明确约定发包人在履行本合同过程中应当遵守有关的法律、法规和规章, 包括不得要求设计人违反工程建设强制性标准, 降低工程质量;五是明确约定发包人应当按照合同约定及时足额支付设计费。

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篇4：前期物业服务合同什么时候签订

建设工程合同标的的特殊性决定了其与国家利益及社会利益之间的关系极为密切，法律为建设工程的实施设置了一整套严密的强制性程序。在建设工程项目实施的前期阶段和准备阶段，发包人需办理项目立项及报建等一系列手续，获得相关的行政许可，以取得一定的民事权利，否则会因行为能力的缺失而对合同的效力造成影响。发包人所需办理的前期审批手续主要指的是获得立项批准（设计任务书）、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及通过环境、消防、人防等事项的审核，而且在缔结建设工程合同之后，建设工程项目正式实施之前，建设单位尚需依法取得施工许可证。

在发包人需获得的这些行政许可和民事权利中，发包人是否获得项目立项批准以及依法取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，与发包人的缔约行为能力具有直接联系，如发包人在缔约前未取得这些许可证或民事权利，将导致建设工程合同的无效。需要说明的是，发包人因缺乏相关的行政许可及民事权利上的缺失，不仅违反了相关法律的强制性规范，使发包人在缔约行为能力上缺乏必备的要件，而且由于对这种强制性规范的违反，实际上使得建设工程合同的客体处于不合法的状况，即建设工程项目属于通常所称的违章建筑范围。因此，这类建设工程合同无论从发包人行为能力的标准看，还是从合同标的违法性看，均应认定为无效合同。

另外，在实践中还存在这样一种情形，即发包人在缔结建设工程合同时未曾依法办理上述行政许可或取得相关民事权利，但是在合同履行过程中补办了这些行政许可或取得了相关的民事权利，甚至在与承包人发生纠纷后在诉讼或仲裁过程中完善了这些手续，那么此类合同的法律效力应作何认定？依最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，如果在一审诉讼期间补办了法律规定的审批手续，合同应认定为有效，如未能在一审诉讼期间补办审批手续的，则合同无效。最高人民法院这一司法解释的学理依据在于，法律的强制性规定实际上可以分为成立要件、特别生效要件和阻却生效要件。违反成立要件则合同未能成立，自然不存在效力问题。违反特别生效要件者，多为形式要件，可以补正。违反阻却要件者，则不存在补正的可能。显然，发包人补办行政许可和取得相应民事权利，属于缺乏特别生效要件可以补正的情形。

二、房地产开发企业经营范围外为开发房地产项目而签订的建设工程合同

最高人民法院在关于《合同法》的司法解释中，并未对超越经营范围的民事行为作出必然无效的认定,但该解释同时规定违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的除外。由于房地产开发企业的产品是与社会公共利益密切相关的商品房，国家必然需要对这一特殊商品的生产经营活动进行特别的干预和监督，其具体表现就是通过立法对房地产开发经营进行必要的限制，实行特别的许可。我国法律不仅对房地产开发企业的设立条件和领取营业执照提出明确的要求，而且在房地产开发经营程序上也作出了一系列的限制，如果房地产开发者未领取营业执照，就意味着房地产开发者根本无法实施房屋预售、登记备案、产权登记等行为，即房地产开发的目的是不可能实现的。因此，对于未依法取得从事房地产开发经营营业执照的发包人擅自开发房地产项目与承包人签订的建设工程合同应为无效合同。

但这里需要讨论的是倘若发包人虽然取得了房地产开发的经营资格，但是未取得相应的资质等级或超越资质等级从事房地产开发经营，其所缔结的建设工程合同是否无效？笔者认为，房地产开发企业无资质或超越资质等级开发经营房地产项目应与未取得营业执照开发经营房地产项目的情形区别对待，不宜一律作为无效合同认定。房地产企业缺乏资质或超越资质等级进行房地产项目开发经营，尽管具有违法性的一面，但未必导致建设工程合同必然无效。其理由在于：其一，从我国有关法律对房地产开发资质管理的规定看，核定房地产开发企业资质等级的主要依据是企业的资产状况、专业技术人员状况以及房地产开发的业绩，即房地产开发企业的“实力”。其目的是为了保证房地产项目的开发得以顺利实施。其二，倘若某一房地产企业虽未取得与开发项目相应的资质，但其实际上的“实力”足以承担这一项目，若仍认定建设工程合同无效，显然与立法之目的不相符。其三，房地产开发企业的资质等级毕竟不同于承包人的资质等级，作为建设工程项目的具体实施者，承包人的资质等级是其承担建设工程项目能力的直接体现，而这种能力将影响建设工程的质量与安全。而我国立法对发包人房地产开发企业的资质等级要求，仅体现在国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》这一行政法规中。笔者认为，我国立法对发包人房地产开发企业和作为承包人的勘察、设计、施工企业均规定了资质等级制度，而且都禁止无资质或超资质从事建设活动，但是其法律后果是不同的。法律禁止无资质或超资质开发房地产项目，属行政法上的取缔性规范，违反者将受到行政处罚，但并不影响合同的效力。相反，法律所禁止的无资质或超资质承包建设工程项目，为法律的效力性规范，将直接影响到建设工程合同的效力，违反此禁令的建设工程合同属无效合同。