土地规划的原则

土地规划的原则（精选8篇）

篇1：土地规划的原则

编制土地利用规划应遵循哪些原则？

答：土地利用规划一般应遵循的原则：

1、效益原则。即应全面综合考虑社会、经济和环境生态三方面的效益；

2、市场调节与计划控制相结合；

3、动态原则。土地利用规划应随社会经济环境的变化而作相应的调整，旧有的规划在一定时间内有指导作用，但从长远看可能会成为有效利用土地的障碍；

4、协调原则。土地利用规划涉及许多复杂部门，牵动方方面面的利益，必须由多个部门共同参与才能保证顺利完成并有效贯彻实施。

篇2：土地规划的原则

2008-11-07 信息来源：中国国土资源报

《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》从我国土地国情出发，认真贯彻党的十七大精神，明确提出了今后土地利用和管理的指导思想。其核心内容有两点：一是科学发展，二是转变方式。

科学发展。包含两方面内容：一是土地利用作为发展的重要组成部分，必须以科学发展观为统领，贯彻以人为本和全面协调可持续发展的要求，落实节约资源和保护环境的基本国策，把保护耕地和节约集约用地作为长期坚持的指导方针，实行最严格的土地管理制度。二是土地利用规划和管理必须以保障经济社会的科学发展为目标，坚持发展是第一要务，按照全面建设小康社会的要求，支持发展，搞好服务，保障和促进科学发展。这两方面相辅相成，互为补充，关键是要正确处理保障发展与保护资源的关系，既不能乱占滥用资源盲目求发展，也不能超越发展阶段消极谈保护，要树立“在发展中保护、在保护中发展”的理念，走出一条开源节流并举、节约集约并重的新路，实现发展与保护的双赢。

转变方式。有两方面内容：一是转变经济增长方式。土地利用规划和管理不仅要支持全面建设小康社会目标的实现，还要通过加强宏观调控，统筹经济社会与土地利用协调发展，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，促进经济增长方式转变。二是转变土地利用和管理方式。从改进保障科学发展的用地、管地机制入手，坚持宏观调控与市场配置有机结合，激励与约束双管齐下，综合运用法律经济行政

科技等手段，落实共同责任，转变用地方式，促进多方合作，推进科技创新，不断提高土地资源对经济社会全面协调可持续发展的保障能力。

按照上述指导思想，《纲要》进一步明确了五项原则，即严格保护耕地、节约集约用地、统筹各业各类用地、加强土地生态建设、强化土地宏观调控。这五项原则是深入贯彻落实科学发展观对土地利用和管理的基本要求，也是今后各级规划和管理都必须严格遵循的基本方针。

严格保护耕地。这是贯彻耕地保护基本国策和维护国家长远利益对土地利用和管理的基本要求。耕地是土地资源的精华，是农业生产最基本的条件，兼具生态、环境、景观、间隔、保障、资产等多方面功能。粮食安全、经济安全、生态安全、社会稳定等事关全局和长远发展的问题，无不与耕地紧密相关。我国人口众多、人均耕地少、优质耕地少，随着城镇化、工业化发展，耕地还在继续减少，可以预见，耕地问题过去是，现在是，将来还会是我国土地利用和管理必须面对的首要问题。在当前经济全球化背景下，虽然我们可以从国外进口粮食，但只能解决暂时的需求，不能保障长久的安全，更不用说生态、环境、景观、保障等功能无法进口。因此，必须从保障国家长治久安和广大人民群众的根本利益出发，以历史的、战略的角度和危机的、谨慎的态度高度重视耕地保护。把严格保护耕地作为土地利用规划和管理的前提，对现有耕地特别是基本农田做到应保尽保，能保尽保。按照稳定、提高农业基础地位和立足解决“三农”问题的要求，加大土地整

理复垦开发补充耕地力度，提高农村人均耕地拥有量和农业综合生产能力，为农村繁荣发展创造有利条件。在保护资源的基础上，加大对以耕地为核心的农地利用的引导，以用促保，提高耕地保护的策略性、持续性和有效性。

节约集约用地。这是建设资源节约型社会和提高土地对经济社会发展保障能力对土地利用和管理的基本要求。土地资源紧约束和土地粗放浪费并存，这是长期以来我国土地利用中存在的最突出的问题。进入21世纪，要全面建设小康社会，抓住机遇加快发展，城镇化、工业化、区域化和新农村建设等各项事业都将产生大量的用地需求，在土地资源十分有限和资源保护压力加大的情况下，如何保障科学发展的合理用地需求，是土地利用规划和管理必须回答和解决的关键问题。党中央、国务院从新世纪、新阶段国家发展全局出发，提出了科学发展观和建设资源节约型社会的重大战略，落实到土地利用上，就是要把节约集约用地作为保障未来各项建设和经济社会可持续发展的主要途径，走出一条建设占地少、利用效率高、符合我国国情的土地利用新路子。具体讲就是要把节约集约用地作为我国长期坚持的一条根本方针，坚持把节约用地放在首位，合理控制新增建设用地，着力转变用地方式，提高用地效率；通过优先开发利用工矿废弃地、空闲和低效用地、地上地下空间，在盘活存量上下功夫，加快实现各类用地由外延扩张向内涵挖潜、由粗放低效向集约高效的转变，杜绝用地浪费，推动经济结构升级和经济发展方式的转变。

统筹各业各类用地。这是统筹城乡和区域发展、优化调整土地利用结

构与布局对土地利用和管理的基本要求。市场经济体制下，土地利用日趋多元化，城乡、行业发展盲目圈地，用地结构比例失调，区域用地恶性竞争，已成为当前土地利用面临的普遍问题。这些问题不仅影响土地利用整体效率的提高，还带来城乡矛盾、土地浪费、盲目投资、重复建设等一系列问题。为此，土地利用规划和管理要加强全面统筹和协调，把各行业、各类型、各区域的土地都纳入统筹考虑，通盘谋划。按照以人为本的要求，妥善处理建设与非建设、基础与非基础、城市与农村、生产与生活等用地的关系，着力协调城乡、区域和行业用地的矛盾。落实国家区域发展总体战略的要求，以促进形成国土开发新格局为导向，加大调整力度，优化用地配置，引导人口、产业和生产要素合理流动，促进城乡统筹和区域协调发展。

加强土地生态建设。这是建设环境友好型社会、推进生态文明建设对土地利用和管理的基本要求。我国自然生态环境条件较差，人地关系紧张，生态环境压力大，土地的荒漠化、石漠化、盐碱化和水土流失范围广，工农业生产给土地造成的污染严重。要保障可持续发展，既保证当代发展需求又不损害后代发展能力，就必须协调人与自然的关系，把土地利用活动限制在土地资源和环境承载的能力之内，不能只求一时的发展而不顾资源环境后果。为此，土地利用规划和管理，要把保护和改善生态环境提上与保障经济社会发展同等重要的位置，按照统筹兼顾的要求，着力协调土地利用与生态环境保护的关系，合理安排生产、生活和生态用地；要树立科学的资源资产价值观，加强对湿地等具有重要生态价值和重要的自然、人文遗产用地的保护，优先

保护自然生态空间，通过国土综合整治和科学的土地整理复垦开发，实现经济社会和生态环境的良性互动，走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。

篇3：谈土地利用规划的原则

1 维护社会主义土地公有制原则

随着生产力的发展, 生产关系将不断地改变, 其中包括对土地的占有关系。一定的土地占有关系要求相应的土地制度, 从而构成整个社会制度的一部分。这种土地制度的改变不是自发地产生, 而是要通过革命的手段才能实现。为了摧毁旧的土地制度和建立新的土地制度, 土地规划起着重要作用。新中国成立以来, 我国政府非常重视土地利用规划, 将其视为合理组织土地利用, 调整土地关系, 巩固社会主义土地公有制的重要手段和措施我国开展土地利用规划工作的实践证明, 合理组织土地利用不能离开维护和巩固社会主义土地公有制这项重要原则, 不能离开生产力和生产关系的任何一方。其中任何一方发生变化都会引起土地利用规划形式、内容和任务的重大变动, 新中国成立以来的历史有力地说明了我国在生产力和生产关系上的每一次变革, 都给土地利用规划提出新的要求和任务。基于这点, 土地利用规划所研究的内容和所肩负的任务不是一成不变。在不同社会生产方式下, 甚至在同一方式下, 生产力和生产关系发展的不同历史阶段, 土地利用规划的内容、原则和方法都不尽相同。

2 因地制宜原则

地球陆地表面如同自然界其他物质一样, 有其形成和发展的过程。地球表面由于受不同形成因素的影响和处于不同的发展阶段, 形成了一系列相互区别且各具特色的土地。由于各地区自然和社会经济条件千差万别, 直接影响着土地利用方向、方式、深度和广度, 使土地利用具有显著的地域差异。不同的土地利用环境不仅反映土地本身的适宜性和限制性, 而且反映当前生产力发展水平以及对土地的改造能力和利用程度, 因此, 土地利用必须遵循因地制宜的原则, 才能把土地利用的潜在可能性变为现实生产力。

由于土地构成因素的不同量的不同组合形成了表面形态和利用特性各异的土地, 严格地讲, 在地球表面上很难找到性质和特征完全相同的两块地段;另一方面, 国民经济各产业和部门对其用地的质量具有特殊的要求, 于是构成了土地利用的主要矛盾, 协调好两者之间的关系就成为土地利用规划的核心内容。

因地制宜是编制土地利用规划应遵循的重要原则之一。因地制宜原则具体体现为土地特性和用地要求的协调上。土地适宜性是土地利用合理组织和协调土地利用需要与可能的客观物质基础。编制土地利用规划时遵循因地制宜原则, 具体地讲就是揭示了土地适宜性, 把客观上业巳存在的土地质量及其利用适宜性借助土地评价方法加以评定。

3 综合效益原则

人类合理地组织土地利用的目的在于获取最大效益和最佳服务。由于现代科学技术发展具有明显的整体化特征, 土地利用所追求的效益绝对不是单项效益而是融社会、经济和生态三效益为一体的综合效益。

为了获得土地利用的最大经济效益, 必须学会应用经济杠杆对其加以调节和控制。地租和地价理论对于土地资源的综合评价和合理开发利用、制定土地政策具有重要的指导作用。通过合理地组织土地利用, 不断提高土地肥力和质量, 改善土地的地理位置和交通条件, 实行土地集约化经营, 必将导致土地级差地租形成条件的变化。人类利用土地就有必要在土地上投放劳动、物资, 以单位土地面积上所投入劳资数量来评估土地集约度。在我国人多地少的条件下, 增加单位面积土地的变量资源投入以提高土地利用的集约度已成为必然的趋势。为了获得土地利用的最大经济效益, 选用合适的土地集约度显得尤为重要。土地集约度受土地生产力的制约, 土地生产力又依据土地自身的受容力, 在一定条件下, 土地资源利用能产生一定的经济效果, 常常以单位土地资源利用所产生的经济效果数值称为土地资源利用效果系数来加以评估。该系数的实质是反映任何用地方案在占用或消耗单位数量的紧缺土地资源时所引起的国民经济损失即纯收入或国民收人的减少数量。由于土地资源利用效果系数与被利用的土地资源数量、质量和用途等因素有关, 必须选用土地资源利用经济效果标准系数。土地资源利用效果标准系数可以运用一般方法、平均数方法、综合平衡法和最低利润法求得。

4 逐级控制原则

土地利用规划往往同地域概念相联系, 一般来讲, 土地利用规划都是在一定地域范围内进行的。地域是地区和区域的总称。地区是一个广泛的概念, 系指地球的一部分。地区边界从某种意义上来说是任意的, 可根据需要和具体要求划定。区域是地区中的一部分, 不同于地区, 区域的边界是由内聚力决定的, 区域是具有内聚力的地区。

依照不同的标志, 将我国土地资源划分成不同的地区和区域。土地资源的行政管理的层次性决定土地利用规划的类型、范围、任、务和内容的多样性, 从上到下构成结构有序的等级分明的土地利用规划系统。从横向来看, 同一区域土地利用系统系由各类土地利用子系统组成, 如耕地、林地、牧地、市地、工矿地、水地等土地利用子系统, 形成相互渗透、相互依托的关系和联系。遵循逐级控制的原则, 由于上下层次之间存在紧密的联系, 上一层次土地利用规划有关项目完成以后才可能着手进行下一层次的土地利用规划。遵循逐级控制原则, 编制土地利用规划的实质, 是将规划区域内土地利用类型和活动落实于特定的空间。土地利用规划方案都应加以层次分解和区域分解, 使其落实到土地, 同时, 借助这种方法对于下一层次区域的土地利用起着重要的控制作用。

5 动态平衡原则

在社会主义国家中, 平衡是一个全局的问题, 它不是主观的设想, 而是客观的必然。在新中国成立后的很长一段时间里, 整个土地处于无人问津的状态, 忽视土地利用的综合平衡工作。土地作为一项资源和国民财富, 理应纳入整个国民经济综合平衡体系之中。土地综合平衡与人民生活和基本建设密切相关, 是搞好综合平衡工作的出发点和归宿。

动态平衡原则要求在规划时在分析过去摸清现状的基础上, 估算计划期内可能新增加的土地资源数量和土地需求量, 从供需双方进行反复平衡, 一方面应根据计划安排的投资和消费需求来估算所需土地数量, 另一方面从土地开发和节约以及调整土地利用结构, 提高其生产力来估算土地资源的可能供给的数量, 直至两方面平衡为止。

参考文献

[1]卜凯.中国土地利用[M].南京:金陵大学农学院出版社, 2008.[1]卜凯.中国土地利用[M].南京:金陵大学农学院出版社, 2008.

篇4：坚持三项原则 做好土地流转

1.土地流转的必然性

目前，我国农村实行的是家庭承包经营责任制，土地承包保持30年不变。这一体制实施之初，曾使农村经济获得了迅速的发展，出现了农村发展的第一次飞跃。但在第二轮土地延包过程中发现，随着农业效益的下降，部分农产品市场疲软，价格低迷，出现了为增加收入农村部分劳动力向第二、三产业转移和农村劳动力大规模跨区域流动的新情况。加之分散经营土地的成本居高不下，造成农民负担过重，使农村土地撂荒现象日益加剧，家庭承包责任制的负面效应显露出来。

2.农村土地流转的可行性

2.1土地的“三权分离”为土地流转奠定了基础 家庭承包经营制的推行实现了农业生产用地的集体所有权、家庭承包权和土地经营权的分离。而正是这种“三权分离”的土地制度为“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”奠定了坚实的基础。农民作为农村集体经济组织的成员，一方面承包集体土地体现了农民从事农业生产经营的一种权利，另一方面农民放弃承包土地的经营权而获得一定收益，则是土地集体所有制的产权利益在农民身上的一种体现。“三权分离”的农村土地制度是中国特色土地制度的创新，它较好地实现了农村土地所有权、承包权和经营权的分离，是现阶段正确处理稳定土地承包制与开展土地经营权流转关系的有效途径。

2.2土地流转是农村经济发展的现实需要 生产关系必须符合生产力发展的需要，农村的土地制度必须符合农村经济和农业发展的需要。随着农村经济的快速发展和农村劳动力向非农产业的转移，许多农民有了稳定的农业以外的就业渠道和收入来源。

3.农村土地流转过程中应遵循的原则

3.1“三权分离，权责明确”原则 即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地的集体所有权、农户承包权、经营者使用权的三权分离，明确所有权，稳定承包权，搞活使用权。农村土地承包权的长期归属，改变了以往的提法，为农民拥有这项独立的经济权利提供了法律依据。只有明确了土地承包权才能切实保障土地使用权转让的合法性。

3.2“依法、自愿、有偿”原则 农村土地流转必须执行国家法规政策，依法签定合同。按国家规定交纳税金、承包费用和相关费用以及履行应尽的义务。农村土地流转必须坚持自愿，不论采用哪种流转形式，都应该尊重农民的选择和意愿。农村土地流转必须遵循价值规律，坚持有偿流转，实行必要的、双方协商而定的合理经济补偿。

3.3“实事求是、积极稳妥”原则 不论是从我国农业应对加入WTO后的挑战，还是从有利于发展地区经济而言，或是有利于促进城镇化发展的角度来看，农村土地流转都具有重大而积极的意义。因此，应充分认识其“牵一而发十”的高度关联性，充分发挥其蕴涵的潜力。另一方面，土地流转是农村社会发展到一定阶段的产物，因此必须根据客观条件“量体裁衣”，不能盲目进行、拔苗助长，否则势必事与愿违，带来不良后果。

篇5：土地规划的原则

制原则试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、2007年1月1同起实施的《国务院关于修改＜中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例＞的决定》，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基舢上提高__倍。

A．1 B．2 C．3 D．4

2、处分抵押财产所得，__有优先受偿权。

A．国家

B．抵押权人

C．集体

D．抵押权单位

3、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

A：10．2 B：11．0 C：11．3 D：11．5 E：时间因素

4、《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》(中办发[2007]11号)规定，地方各级党政机关直属事业单位办公楼建设项目的审批程序，由__规定。

A．国务院

B．国家发展改革委

C．各省(自治区、直辖市)人民政府

D．各省(自治区、直辖市)人民政府发展改革委

5、某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率4．20％、一年期银行定期贷款利率5．23％、一年期银行活期存款利率4．56％、五年期银行定期贷款利率6．12％。若该地区风险调整值为1％，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为6.20%.若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为4万元／年，市场租金标准为6万元／年。通过这些信息，若要针对其他目的进行估价测算，则下列结论正确的是。

A：土地使用权出让，宗地地价92万元

B：土地使用权作价入股，宗地地价92万元 C：标定地价评估，宗地地价106万元

D：土地使用权转让，宗地地价101万元

E：合法性

6、地租是__在农业(或其他产业)中创造的生产物被土地所有者占有的部分。

A．直接使用者

B．间接使用者

C．直接生产者

D．间接生产者

7、土地使用权的转让应当签订__合同。

A．转出

B．转入

C．转交

D．转让

8、土地价格按方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。

A：土地权利

B：土地的存在形态

C：土地价格形成方式

D：土地价格使用目的E：时间因素

9、关于土地估价，下列表述中不正确的是__。

A．采用不同估价方法评估的结果可能不同

B．不同估价目的下的估价结果可能不同

C．不同的估价时点将影响估价结果

D．不同的估价作业时间将影响估价结果

10、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置．小区级公共设施的服务半径一般为米．【2004年考试真题】

A：150～200 B：150~300 C：300~500 D：800~1000 E：土地

11、销售不动产的营业税税率为。

A：1％

B：3％

C：5％

D：8％

E：土地

12、一般而言，以下还原利率最高的是__。

A．承租土地使用权还原利率

B．土地还原利率

C．建筑物还原利率

D．综合还原利率

13、下列属于会计核算的一般原则的有__原则。

A．客观性 B．自主性

C．相关性

D．可比性

E．相似性

14、收益还原法求得土地价格通常称为．(2000年真题)A：收益价格

B：比准价格

C：积算价格

D：地租价格

E：合法性

15、资产清查是资产评估的前期准备，一般由（）完成。

A．评估机构

B．审计事务所

C．委托单位

D．资产管理部门

16、《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》规定，因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后__日内，持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。

A．3 B．5 C．15 D．30

17、在基本建设中，不论项目大小，在报请审批初步设计或扩大初步设计的同时，必须附有__，否则就不能作为完整的技术文件报请审批。

A．设计概算

B．设计预算

C．初步估算

D．修正概算

18、财产保险和人身保险都属于．【2008年考试真题】

A：社会保险

B：商业保险

C：强制保险

D：政策保险

E：土地

19、《征地统一年产值标准测算指导性意见(暂行)》规定，征地统一年产值标准是在一定区域范围内(以市、县行政区域为主)，综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前__年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。

A．一

B．两

C．三

D．五

20、按适用性要求对城市用地进行评定，下表各类用地条件中，达到了I类用地要求【2002年考试真题】

A：

B：

C：

D：

E：土地 21、2010年6月，中方仪器厂改制为中方仪器有限公司，为保护自身的合法土地权利，中方仪器有限公司应当申请的土地登记是。

A：初始登记

B：变更登记

C：异议登记

D：更正登记

E：35％～50％

22、我国《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定，规划人均公共绿地面积应不小于平方米．【2004年考试真题】

A：5 B：7 C：9 D：11 E：土地

23、路线价是不同用途土地分别测算的路线价区段的。

A：基准地价

B：标准地价

C：平均价格

D：买卖价格

E：时间因素

24、土地使用权抵押权的合法凭证是__。

A．土地他项权利证明书

B．国有土地使用证

C．集体土地使用证

D．集体土地所有证

25、在路线价评估中，不符合选取标准宗地的标准。【2009年考试真题】

A：街道转角处的宗地

B：矩形宗地

C：容积率为所在区段代表性容积率

D：一面临街的宗地

E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、初步统计：2003年我国国内生产总值为116694亿元人民币，人均国内生产总值1090美元．以上两项统计指标依次为．【2004年考试真题】

A：数量指标、质量指标

B：总量指标、相对指标

C：绝对数、比较相对数 D：绝对数、强度相对数

E：加权平均数

2、地震震级是表示__的等级。

A．地震破坏性

B．城市破坏度

C．地面开裂度

D．地震强度

3、根据我国有关法律规定，出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地，满二年未动工开发的，国家将无偿收回土地使用权，但是，下列情况例外。

A：东南亚金融危机，作为投资一方的外方资金没有到位

B：某工程动工开发所必需的前期工作未完成，造成动工开发迟延

C：钢材价格的下跌，致使动工开发将给开发商造成极大亏损

D：政府的行为使得无法按期开发造成延误的

E：政府有关部门的行为使得无法按期开发造成延误的4、下列关于证券市场的说法正确的有。

A：证券市场是证券发行和交易的网络和体系的总和

B：证券市场是证券发行和交易的场所

C：证券市场分为三级

D：证券的交易流通市场称为初级或一级市场

E：证券的发行市场称为二级市场

5、城镇土地使用税的征收范围不包括__。

A．城市

B．行政村

C．建制镇

D．工矿区

6、房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A：基准地价

B：标定地价

C：各类房屋的重置价格

D：各类房屋的抵押价格

E：各类房屋的租赁价格

7、收益还原法计算公式之一成立的假设前提是。

A：土地纯收益按比率s逐年递减

B：土地纯收益按比率s逐年递增

C：土地收益无年期限制

D：土地纯收益大于零

E：土地

8、商业银行组织形式的分类方式有__。

A．按机构设置分类

B．按业务经营范围分类

C．按利益收入分类

D．按规模大小分类 E．按回收利润分类

9、在居住区用地内，计算道路用地面积，以下各项表述符合规定的是。

A：居住区级路，按红线宽度计算

B：组团路按路面宽度计算

C：宅间小路按实际用地面积计算

D：居民小汽车及单位通勤车停车面积，按实际占地面积计算

E：小区路按路面宽度计算

10、土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由__直接承担相应的法律责任的经营活动。

A．委托人

B．受托人

C．第三人

D．代理人

11、在地表或近地表不太深的地方形成的一种岩石类型。它是由风化产物、火山物质、有机物质等碎屑物质在常温常压下经过搬运、沉积和石化作用，最后形成的岩石，属于__。

A．沉积岩

B．岩浆岩

C．变质岩

D．火成岩

12、赠与契税由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定，按__税率征收。

A．1%～3% B．3%～5% C．2%～4% D．4%～6%

13、《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)规定，今后，在国土资源部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由__组织抽查。在省级土地行政主管部门备案的机构，由组织抽查，抽查结果应向国土资源部报告。

A．国务院

B．国土资源部

C．省级土地行政主管部门

D．市、县土地行政主管部门

14、某套商品住宅销售总价为97．5万元，套内建筑面积130平方米，套内阳台建筑面积10平方米，套内墙体面积10平方米，公共分摊建筑面积20平方米，则下列结论正确的是．【2009年考试真题】

A：该套商品住宅建筑面积150平方米

B：该套商品住宅套内使用面积110平方米

C：该套商品住宅套内使用面积120平方米

D：该套商品住宅建筑面积单价6500元／平方米

E：该套商品住宅套内使用面积单价7500元／平方米

15、下列不属于地形图的内容的是__。

A．地下电缆分布 B．水系

C．地貌

D．居民地

16、市场经济的主要作用包括．【2002年考试真题】

A：满足人们多样的需要

B：合理有效地配置资源

C：灵活调节社会供求总量平衡

D：能动地推进科学技术进步

E：福利型市场

17、依据《城市房地产管理法》的规定，下列机构中属于房地产中介服务机构。

A：城市物业管理机构

B：房地产咨询机构

C：房地产价格评估机构

D：房地产经纪机构

E：房地产开发经营机构

18、城市布局规划研究城市空间布局，包括内容。

A：城市布局形式

B：专业工程

C：用地结构

D：功能分区

E：土地用途

19、可行性研究的核心和重点是为了解决建设项目的__问题。

A．必要性

B．合理性

C．可能性

D．实用性

20、宅基地是指农民的住房、厨房、等。【2004年考试真题】

A：禽畜舍

B：沼气池

C：小庭院

D：晒场

E：国家重点建设类

21、某大型国有企业因改制上市的需要，委托甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进行评估，为土地资产处置(拟采用作价出资方式)提供参考依据。对此，以下观点正确的是。

A：甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格，可承接该业务

B：估价作业时应评估的土地价格为作价出资土地使用权价格

C：估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格

D：土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额

E：土地价格定义时土地使用年限可设定为法定最高出让年限

22、公共设施规划布置满足的基本要求有。

A：公共设施要分级成套地布置

B：公共设施要依托现有城区，分布在城区中心

C：各类公共设施要按照与居民生活的密切程度确定合理的服务半径 D：公共设施的分布要结合城市交通组织来考虑

E：公共设施的分布应尽量分散，不宜集中

23、确定固定资产重置成本的方法有．【2004年考试真题】

A：成新率法

B：细节分析法

C：物价指数法

D：功能价值法

E：前期费用

24、土地登记，是指将以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利，记载于土地登记簿公示的行为。

A：国有土地所有权

B：国有土地使用权

C：集体土地所有权

D：集体土地使用权

E：土地抵押权、地役权

25、居住区内的建筑工程主要由构成。

A：公共建筑

B：居住建筑

C：市政设施用房

D：小品建筑

篇6：土地规划的原则

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、企业甲有住宅用地5000m2，现与开发商乙达成协议联建住宅，建设资金均由开发商乙出。预计该住宅项目容积率为1.6，住宅单位建筑面积的造价为1500元/m2，税费为建筑造价的4%。建成后，企业甲分得总建筑面积的60%，开发商乙获得总建筑面积的40%。则相当于企业甲以（）元/m2的地面价格出资。A．1498 B．2340 C．3600 D．3744

2、住宅密度等于。

A：总建筑面积／建筑用地面积 B：建筑用地面积／总建筑面积

C：一定区域内住宅用地面积占总用地面积的百分比 D：一定区域内总用地面积占住宅用地面积的百分比 E：土地

3、农民集体所有的土地，由__登记造册，核发证书，确认所有权。A．乡政府

B．县级人民政府

C．省级政府国土资源厅 D．国土资源部

4、如某超市的货品有标价，一桶食用油72元。此时货币执行的是的职能。A：贮藏手段 B：流通手段 C：价值尺度 D：世界货币 E：土地

5、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7％，则开发完成后的不动产价值为万元。A：5333 B：5277 C：4804 D：4754 E：时间因素

6、某市拟于2004年12月8日拍卖位于市区的10宗住宅用地，若以拟拍卖土地为一统计总体，则其中对A宗土地面积的统计表述应属（）。A．数量标志 B．数量指标 C．品质标志 D．质量指标

7、影响土地价格的区域因素包括。A：位置、交通条件、基础设施条件 B：行政、社会、经济因素等 C：面积、形状、土地使用年限等 D：地形、朝向、地质条件 E：时间因素

8、在城市规划领域的《马丘比丘宪章》中，将视为城市规划基本任务的出发点。A：贯彻区域是城市存在基础的思想

B：体现人的需要以及以人为出发点的价值衡量 C：反映人与人的相互作用与交往

D：理解城市和区域发展的社会经济因素影响的重要性 E：土地

9、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。A：相同区域 B：相同性质 C：相同级别 D：相同用途 E：时间因素

10、是收益现值法评估资产价值的关键。A：确定预期收益 B：确定本金化率

C：确定可比市场交易案例 D：确定差异调整系数 E：时间因素

11、与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人是。A：保险人 B：保险中间人 C：投保人

D：保险受益人 E：土地

12、统计资料显示，1996年至2001年全国城镇住宅竣工面积分别为3．

6、3．

8、4．0、5．0、5．

1、5．4亿平方米，则这期间城镇住宅竣工面积的年平均增长速度为．【2002年考试真题】 A：6．99％ B：8．33％ C：8．45％ D：10．00％ E：土地

13、“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本之后余下的那一部分”，按照这种定义把地租分为__地租。A．级差 B．矿山 C．契约 D．经济 E．绝对

14、下列国家中具有以中央银行为重心的监管体制的是__。A．法国 B．英国 C．日本 D．韩国

15、销售不动产的营业税税率为。A：1％ B：3％ C：5％ D：8％ E：土地

16、损失补偿的范围为被保险人遭受的实际损失，下列属于其范围的是__。A．保险事故发生时保险标的的测算损失 B．保险事故发生时保险标的的合理费用 C．保险事故发生时保险标的的其他费用 D．保险事故发生时保险标的的实际损失 E．保险事故发生时保险标的的实际费用

17、对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加的10％。A：正税 B：副税 C：纳税人 D：税率 E：土地

18、乡（镇）、村集体企业的建设用地使用权可以设定抵押的条件是（）。A．补交土地出让金

B．与地上的厂房等建筑物共同抵押 C．以土地所有权抵押 D．改变土地所有权性质

19、根据我国现行《城市用地分类与规划建设用地标准》，下列各项中属于城市公共设施用地的有__。A．商业金融业用地 B．公共绿地 C．体育用地

D．文化娱乐用地

20、形成不同城镇间地价差异的主要因素是__因素。A．一般 B．社会 C．区域 D．个别

21、公共设施的服务半径一般确定在__km之间。A．0.3～0.7 B．0.4～0.8 C．0.5～0.9 D．0～0.5

22、土地估价就是估价人员评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。A：客观 B：实际 C：正确 D：综合 E：合法性

23、工业用地最适宜的地形坡度和地基承载力分别为__。A．0.3%～1.5%、20～25t/m2 B．0.3%～1.5%、15～20t/m2 C．0.4%～2.0%、15～20t/m2 D．0.4%～2.0%、20～25t/m2

24、城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是。A：宗地容积率 B：宗地形状 C：建筑密度 D：宗地用途 E：时间因素

25、下列选项中，不属于农用地的主要价格影响因素的是。A：自然因素 B：社会因素 C：经济因素 D：特设因素 E：合法性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是__的购买价格。A．土地价值 B．土地使用价值 C．土地收益 D．土地权利

E．土地肥沃程度

2、地籍管理是土地管理的基础，其核心内容是__。A．地籍调查

B．土地利用现状调查 C．土地统计

D．土地权属管理

3、下列各选项中__是设计概算的作用。A．国家批准设计任务书的重要依据 B．实行建设项目投资大包干的依据

C．国家确定和控制基本建设投资额的依据 D．选择最优设计方案的重要依据 E．选择一般设计方案的重要依据

4、地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是__的购买价格。A．土地价值 B．土地使用价值 C．土地收益 D．土地权利 E．土地剩余价值

5、经济适用住房，是指__。

A．政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，但不具有保障性质的政策性住房

B．政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房

C．政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市中、低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房

D．政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房

6、某项目占用耕地l亩，其粮食生产能力为270公斤／亩，现补充耕地等级高于占用耕地，粮食生产能力为300公斤／亩，补充耕地的数量应为亩。(注：l公斤=1千克)A：0.9 B：1 C：1.11 D：1.2 E：35％～50％

7、土地管理的计划职能是为实现土地管理目标而拟订方案和措施的过程，它包括和四个步骤。A：预测 B：决策

C：计划的编制 D：计划的实施 E：计划的检查

8、采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时，安全利率可以采用。A：同时期一年期国债年利率

B：同时期一年期银行定期存款年利率 C：同时期一年期银行贷款年利率 D：同时期银行活期存款年利率 E：政府统计的经济增长率

9、土地调查形成的成果不包括__。A．数据成果 B．图件成果 C．数据库成果 D．权属证明成果

10、国发[2004]38号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于的15％确定。

A：总地价

B：土地使用权出让金 C：总投资

D：土地出让平均纯收益 E：35％～50％

11、某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5000 m外某变电站，现有一部电

话，自有锅炉，可提供热力，无燃气．现场勘察记录不准确的是。

A：宗地红线外“三通”(通路、通讯、通水)B：宗地红线外“两通”(通路、通讯)C：宗地红线外“四通”(通路、通讯、通水、排水)D：宗地红线内“三通”(通路、通讯、通电)E：宗地红线内场地平整

12、《土地管理法》规定，土地利用总体规划的编制原则包括__等。A．严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地 B．严格保护基本农田，控制农业建设占用农用地 C．统筹安排各类、各区域用地 D．占用耕地要大于开发复垦耕地 E．提高土地利用率

13、划分城市和乡村的主要标准是__。A．行政制度 B．人口规模 C．经济水平

D．社会历史发展

14、根据需要，工程结算一般有等几种形式．【2008、2004年考试真题】 A：定期结算 B：阶段结算 C：竣工结算 D：施工结算 E：投资结算

15、依据《征用土地公告办法》，有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。A：10 B：15 C：30 D：45 E：35％～50％

16、不动产开发建设周期包括。A：土地取得期

B：规划设计和工程预算期 C：工程建设期 D：租售期 E：土地

17、债务的确认要符合的标准有。

A：负债是企业的债务性责任，企业必须在约定的时间内偿还 B：负债应以资产或劳务偿还

C：负债能够用货币确切计量或合理估计 D：负债只能以劳务偿付

E：负债需要用企业的资产或劳务清偿

18、下列关于市场经济特征的表述，__是错误的。A．从信息传递方式看，市场经济以信息横向传递为主 B．从决策的方式看，市场经济以集体决策为主 C．从调节方式看，市场经济以自我调节为主

D．从经济联系方式看，市场经济是一种开放的经济系统

19、划拨土地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地和公益事业用地 B：国家机关用地和军事用地 C：商业用地

D：国家重点扶持的能源项目用地 E：国家重点扶持的水利项目用地

20、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的__以下的土地闲置费。A．10% B．15% C．20% D．25%

21、根据我国目前地价体系的构成及其作用，是我国地价体系的核心。A：基准地价 B：成交地价 C：标定地价 D：出让地价 E：土地

22、对于商誉等不可确指的无形资产，比较简单可行的评估方法是（）。A．重置成本法 B．直线法 C．割差法

D．超额收益本金化法

23、根据工业区位理论，下列描述正确的是（）。A.影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚  B.遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大  C.限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大  D.劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形  E.社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素

24、在调查某宗待开发土地的基本情况时，主要调查的方面包括__。A．土地的位置

篇7：处理土地权属争议案件的基本原则

近年来，土地权属争议案件呈上升趋势，特别是在农村，案件高发率已成为影响社会稳定的重要因素之一。因此，处理好此类案件是事关社会稳定的一项重要工作。

如何处理好土地权属争议案件，应掌握好以下原则：

一、尊重历史，面对现实原则

土地权属争议案件一般情况复杂、年限久长，牵涉到不同时期的政策和法律、法规。因此，尊重历史、面对现实原则是调处此类案件应遵循的首要原则。

一是要认真审查当事人所提供的土地所有权或使用权的批准文件和确权证明。由于受操作规程、具体承办人的素质等因素的影响，当事人提供的确权证明或权属证明文件并不一定能真实反映土地权属的实际使用状况，这就要求在实际操作中，要认真审查，加强调查，把可采信的反映真实情况的证明文件作为处理案件的依据。

二是要参照实际使用状况进行调处。在双方当事人都不能提供或不能完全提供确权证明文件，或虽有证明文件但不能反映真实情况，应在认真审查证明文件的同时，认真调查争议土地权属的历史及来源和实际使用情况，按实际使用状况调解和处理。

三是要本着“有利生产、方便生活”的原则进行处理。在按“实际使用状况”处理还不够时，有时还需要本着“有利生产、方便生活”的原则进行处理，尤其是一宗地出现交叉使用和共同使用的情况下，更应遵循这一原则。

二、重调解、轻处理原则

先行调解，是处理土地权属争议案件的必经程序；重视调解对土地权属争议案件的解决会带来一定的社会效果。调解不仅可以化解矛盾，减少双方敌对情绪、维护社会稳定，而且可以减少不必要费用支付，同时可以节省政府资源，提高政府效率。

三、以法为据原则

对实在调解不成的案件，应当及时按照法律、法规和规章进行处理，不仅包括实体上处理，也包括程序上严格按规定程序来处理。

篇8：土地征收的基本理念与原则

比较世界各国的土地征收制度, 虽然在具体制度的设计上各有特点, 但都体现了这样一个核心理念:规范土地征收权以保护行政相对人的土地所有权及其他相关权益。财产权是自由的基本要素, 财产权的宪法保障是建立法治、保障人权的基础, 财产权的无偿剥夺无异于剥夺人的自由。然而把财产权视为基本人权, 在逻辑上并不必然导致财产权不受限制的主张, 自然法学派的主要代表洛克在认定财产权为不可剥夺的自然权利时, 仍然承认财产权的合理限度。“即使信奉财产权的概念及其不可剥夺性的制度, 也会出现必需限制财产权的情形, 因为市场失灵会阻碍社会福利目标的实现。”“从来没有哪个制度否认政府的征收权, 重要的是征收的法律限制。”政府的土地征收权构成了对土地所有权的实质性制约, 而对政府的土地征收权的限制, 反过来又是对土地所有权的法律保障。虽然从土地征收的效果来看, 是对土地所有权的限制, 但是从土地征收制度的形成过程来看, 土地征收制度是现代国家为了防止公共权力对其他形态的土地所有权 (尤其是私人土地所有权) 的肆意侵害而设立的一种保护制度, 即使基于公共利益, 土地征收也必需完全符合正当法律程序且在对相对人予以合理补偿的基础上进行, 并且不得超过必要的限度。在规范土地征收权以保护相对方的土地所有权及其他相关权益这一理念指导之下, 现代各国土地征收制度一般都遵循以下四点基本原则。

一以公共利益为目的

各国法律体系都体现了“财产权受法律保护”的原则, 而土地征收权的核心在于不需要土地所有权人的同意即可强制取得土地所有权及与土地所有权相关的其他权益, 这两者互相冲突, 公共利益恰是平衡这对矛盾的支点。

第一, 公共利益关系到整个社会的稳定发展, 也是诸多个人的自我利益的集中体现, 因而私人利益的行使需要符合共同利益。土地所有权应该受到法律的保护, 但土地所有权负有义务, 土地所有权的行使应该符合公共利益, 土地征收就是土地所有权所负社会义务的实现形式之一。公共利益因而成为土地被征收这一义务应否履行、是否履行, 以及如何履行的准绳, 成为判断土地征收权是否合宪是否被滥用的重要标准。

第二, 公共利益在市场中无法自动实现, 政府是实现公共利益的主体。为实现公共利益, 政府可发动土地征收权, 公共利益是土地征收权的依据和界限。土地征收是行政主体借助于公共权力以民意为基础而实施的具体行政行为, 民意就是公共利益的体现。

第三, 国家在进行土地征收的过程中所支付的土地征收补偿金直接且全部来源于国民所缴纳的税款, 因而所置换的财产必需是服务于全体人民整体利益的财产或服务, 即公共利益。

第四, 各国 (地区) 司法实践中基本上都把是否“以公共用途或公共利益为目的”作为判断土地征收合法性的标准。德国在其《联邦基本法》中规定:“财产之征收, 必须基于公共利益, 始得为之。”美国《联邦宪法修正案》第五条规定:“私有财产, 非经法定程序, 给予公平补偿, 不得收回公共使用。”《日本国宪法》第三章“国民之权利和义务”第二十九条规定:“财产之所有权不得侵犯, 财产之内容必须符合公共福利, 在公平补偿之下, 为公共利益, 得收用之。”我国台湾地区的《土地法》规定, “因公共事业之需要或因实施特殊经济政策之目的, 方可强制取得私有土地。”把“公共利益”作为土地征收的目的, 不仅使土地征收权符合宪法得以成立, 而且还成为评判一次具体的土地征收行为是否合法的核心标准, 以及防止土地征收权滥用的重要措施。

二比例原则

土地征收必须是为了公共利益目的, 但符合公共利益并不意味着土地征收行为是正当的。只有在所征收的土地相对公共利益目标是必要且适当时, 土地征收才具有正当性, 如果征收的土地超过了公共利益目标所必需的土地数量也构成滥用土地征收权。土地征收是对土地所有权的最严厉限制, 为了防止土地征收权的滥用、保障土地权利人权益, 土地征收必须坚持比例原则, 限制在尽可能少的范围之内。比例原则贯彻的关键在于规范政府在征地过程中广泛的自由裁量权。为此, 比例原则的贯彻要求合理的征地补偿和公正的征地程序, 从而确保土地所有权与行政权的制衡, 征收的土地与所追求的公共利益目的相当, 以限制征地自由裁量权的滥用。

三合理补偿

土地征收以牺牲无责任的特定主体的合法权益来满足公共利益的需求, 打破了原有的利益格局, 涉及所有权人的根本利益, 体现土地权利在不同主体之间的交换与土地收益的分配, 征收土地的过程实质上就是土地权利的转移过程, 基于公平、正义原则, 土地权利的转移必然要从经济上得到逆向补偿, 即对转移出去的土地权利的补偿, 必须对受损的特定主体以公平合理的补偿, 政府无偿剥夺公民财产是严重违宪的行为。“合理补偿”是土地征收的核心和关键, 合理的补偿不仅仅是土地权利的实现, 而且也有利于土地征收的顺利进行。世界各国由于政治、经济、历史等具体国情的不同, 坚持的土地补偿理论不同, 对土地征收补偿的标准、范围、额度的规定也各不相同。土地补偿理论主要有即得权说、恩惠说、社会职务说、公用征收说、公平负担平等说、特别牺牲说等。土地征收补偿原则根据其补偿力度的不同基本上可以划分为完全补偿原则和部分补偿原则。市场经济国家基于有限政府、财产权受法律保护和平等保护等理念, 一般都坚持完全补偿原则, 以公正补偿来规范行政权的行使、保护土地所有者的权利。对土地的征收是土地所有权所负的社会义务的实现, 而对所征收土地的补偿既是土地所有权的实现形式也是国家为实现公共利益实施征收行为所必须承担的一种法定义务。

四正当法律程序

正当法律程序 (due process of law) , 亦称正当程序, 最早起源于英国的普通法, 其思想可溯及到1215年制定的英国《大宪章》。后被美国联邦宪法所确认, 在美国得到进一步发展。正当程序是英美法中人权保障的根本原则, 意味着在剥夺某种个人利益时必须保障他享有被告知和陈诉自己意见并得到倾听的权利。正当程序原则最基本的要求是:与程序的结果有利害关系或可能因该结果而蒙受不利影响的人, 都有权参加该程序并得到提出有利于自己的主张和证据, 以及反对对方提出之主张和证据的机会。经过20世纪七八十年代的正当法律程序革命, 正当程序的价值和意义已逐步超越英美法系, 影响到了大陆法系的法学和立法, 并且为诸多国际立法所肯定, 从而具有一定的普适性。根据正当法律程序的一般要求, 正当的土地征收程序要求充分贯彻公开、公平与公正原则, 充分听取土地权益人的意见, 土地权益人能够充分地参与到整个土地征收过程并有效影响到土地征收决定的形成。整个土地征收程序应围绕着保障权益人的申请权、参与权、知情权、听证权、申辩权、申请回避权、监督权、行政救济权和司法救济权等程序性权利而展开。没有正当的程序作保障, 整个土地征收制度就可能失去其设立的价值, 成为侵犯土地所有权的罪恶工具。正当的土地征收程序是土地征收制度价值得以实现的物质载体。市场经济和法制较为完善的国家对于土地征收, 均规定了严格的征收程序。完整的土地征收程序一般包括征收前的调查与申请和论证与审批和征收期间的听证与协议、补偿与征收, 以及征收过程的各项救济程序等。

在土地征收制度中, 保障相对方财产权是其核心。公共利益、比例原则、合理补偿和正当法律程序是构成土地征收合法性的基础, 其存在目的就在于规范土地征收权, 保护行政相对人的土地所有权不受肆意侵害。

参考文献

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