房地产业实习报告

房地产业实习报告（精选6篇）

篇1：房地产业实习报告

609731班 第一组 实训七

房地产业营销报告

房地产营销是房地产经营中的重要环节，是指房地厂商在竞争的市场环境下，组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。

房地产开发具有建设周期长、投入资金多以及固定性等特点，这就决定了它与一般的产品营销有很大的区别，除了一般产品营销所惯用的包装、广告宣传等销售途径外，有其独特丰富的内涵。房产营销贯穿于项目的立项开发，建筑施工以及竣工出售的全过程，要以运动的、立体的角度来考虑楼盘的推广。

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的不断提高，住房成为新的消费热点，房地产企业成为经济的支柱产业之一。因此，只有根据市场的定位，制定出相应的营销策略，销售方式才能在房地产竞争中取胜。

现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.(一)房地产市场研究分析

1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.(二)确定房地产投资经营目标

在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确“我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务 ” 企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.(三)项目决策

项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售代理各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.(四)促进销售

确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.(五)信息反馈和物业管理

提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.1.分析市场机会.2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.3.制定营销战略,包括产品定位,建筑设计.4.制定市场营销策略,包括定价,销售渠道选择,促销的策划和计划.5.执行和控制市场营销工作在我国，房地产行业一直备受关注。其健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义，而当前该行业总体来说，小开发商居多、市场分额小、在核心竞争力方面存在较大差距这对该行业将来何去何从具有重要的决定性影响。

作为我国社会经济发展内容的重要方面、构建和谐社会的重要评价指标，房地产行业必须走可持续发展之路，为构建和谐社会做出积极的贡献。而房地产行业的可持续发展之路是实现行业自身良好循环的思路，这一思路必然走构建房地产行业核心竞争力之路。

篇2：房地产业实习报告

一、我国房地产行业促销的市场背景

1、日照房地产业的市场现状

自从1998年停止福利分房后，居民个人逐渐成为购房主体，房地产业成为国民经济新的经济增长点。日照市作为山东省重点发展的沿海城市，有着得天独厚的气候条件，丰富的旅游资源，便捷的交通网络，从日照市近几年的城市发展来看已经露出了其巨大的优势，城市变化日新月异，经济发展突飞猛进；依靠城市的各种有利资源，房地产业有了很大发展，沿海住宅、城区住宅、经济适用房发展比较平衡,房地产项目的规划设计档次较高,房屋销售价格相对比较合理,目前日照房地产市场总体是一种购销两旺，竣销平衡的态势。

2、房地产楼盘销售的特殊性

促销在企业的营销管理中相当重要，而由于楼盘销售的特殊性使得其促销的重要性更加明显。

1）房地产消费模式的转变引起房地产商开始注重楼盘促销。在以前楼市处于集团消费时代，许多房产商都忽略了楼盘的促销，那时房产商最注重的莫过于公共关系。随着市场从集团消费为主步入个人消费，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究楼盘的促销策略。

2）楼盘销售十分注重在开盘的时候对现金的回流。这一特点使得楼盘促销在开盘的时候显得尤为重要，楼盘开盘促销也就成为楼盘销售中的惯用方法。

3）楼盘促销要致力于缩短销售期间。随着购房者的的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，使房产商所面对的营销风险加大。因此房产商的促销计划必须致力于缩短销售期间，在相对较短的时间内积聚大量的营销资源，从而加速楼盘销售，以减少营销风险。

4）房地产楼盘促销的组合方式多样化。一般来说，商家所施行的促销计划都不会仅仅涉及一种促销工具，而是表现为多种促销工具的组合。这种促销组合方式的多样化在房地产的促销活动中尤其明显，比如已举行两年的房博会，当中包括赠送礼品的销售促进，面对面向潜在客户推介的人员推销，还会有广告宣传和公共关系这些促销工具。

5）对某一特定消费者来说，一般来说一定时期内购买房产是一次性的，重复购买的现象并不属于主要的购买方式。因此，房地产促销偏向于注重一次性的效用。

二、房地产主要促销方式及特点

1、房地产促销方式的几个种类

通过对房产商的实际调研以及对其广告活动的汇总，我们把这些促销活动归结为六大类：

1）概念促销：主要是指房地产通过概念的传播来吸引消费者的促销活动。

2）节日促销：开发商选择在“五一”、“十一”或春节这些特定的节日进行一系列的活动以吸引消费者的注意和促进销售。

3）折扣类：在规定的时间内买楼获折扣优惠。

4）赠送类：买楼获赠装修费、家电等礼品。

5）抽奖活动

6）其他

在这些促销方式中赠送类、折扣类和节日促销是当中最常用的促销方式；概念促销是一种新兴的促销方式，近年来在楼盘促销当中受到越来越多的注重。象采用抽奖活动这种促销方式在楼盘促销当中用得并不多。

2、折扣类促销方式

这类促销方式在楼盘促销当中运用最多。尽管以折扣来吸引消费者的做法非常传统，但是从实际运用的角度来看效果却是非常的好。在楼盘促销当中，不同类型楼盘的折扣类促销方式，同一类型楼盘在销售期不同阶段的折扣方式往往各有不同的特点，使得折扣类促销这种

传统的方式也有很多的变化。

1）从楼型分类来看，精品楼型等一些档次比较高的楼型采取折扣、优惠的促销方式比较多，并且幅度也比较大。如05年7月，兴业山海天花园三期升盘时，凡是三日内购房者可获得1万-1.5万元不等的优惠，若是一次性付款另外再优惠2%。

2）从促销时机来看，则主要集中在开盘的时候，节日的时候和房博会期间，房博会期间而在不同的时机楼盘打折的方式也各有特点。楼盘新开盘和房博会期间打折几乎已成为一种习惯，其目的是制造声势，吸引消费者尽快成交，因而常常采取的打折方式是“几日内买家可获多少优惠”。兴业王府大街SOHO电梯商务公寓二期8月6日开盘时，推出了8月6日—18日购买送2000元现金的优惠。

节日也是楼盘打折的主要时机。一方面，很多楼盘都刻意把开盘时间安排在节日；另一方面，节日是楼盘成交最密集的时间，很多购房者都会选择在节日进行购房、看楼盘。节日打折的特点是时间集中而且短，仅仅集中在节日短短的几天时间里。如清华德赛公寓在“4.30—5.7”推出部分1998元/m2的特价房。而由永发房产开发的“风景水岸”“五一”期间特推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）。5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送，而五户以上团购者优惠多多！

楼盘促销除了在节日等特定时间进行打折外，也会不定时进行打折，比如在销售末段打折清算等

3、赠送类促销方式

同打折类促销方式一样，赠送类促销方式也是楼盘促销常用当中的方法。几乎所有的楼盘在不同时期都用到了这一促销方式，区别只是在于赠送什么和在什么时期推出什么样的赠送。1）从赠送的内容来看，赠送的最多的是装修、家具和家电，似乎楼盘连同装修、家具、家电一同出售已经成为房地产销售的一种习惯。

2）从实际促销的时机来看，不同时间楼盘赠送的东西也各不相同。

*一般在购房的时候，偏向于赠送装修等一些价值含量较高的东西，一方面因为这些东西必须跟楼盘联系在一起，一方面这些东西价值量够高，容易吸引消费者达成交易。安泰房产阿掖山花园就推出了五一购房送2000元装修费。

*在楼盘开盘时，房产商往往会推出比较多的赠送来推动楼盘的开盘，以期得到一个效果比较好的开始。

*而在房博会或者平时周末的楼盘参观时间，房产商会以一些小礼品来吸引人们的注意力，比如舒斯贝尔新天地就在房博会期间推出免费看楼车接送购房者，凭“新天地”广告在展销会现场领取小礼品。

4、节日促销方式

节日促销主要指房产商把各种各样的促销形式形成集合到节日这一特殊的时间段来开展促销的做法。我们可以看到节日已经成为各大楼盘进行促销的黄金时间。这一促销方式的特点主要表现在：

1）从楼盘的角度来说，新推出楼盘和销售当中的楼盘，其节日促销的具体方式也有一些差别。

*对新楼盘来说，节日的意义尤其重大，越来越多的新楼盘刻意选择节日作为开盘的时间。房产商选择节日作为开盘时间（主要是五一、十一、春节）人气集中的优势举办各种活动以吸引购房者的注意力，达到推广和宣传目的。

*对已处于销售当中的楼盘来说，通常节日是它们成交的高峰期，他们会尽量使用各种优惠的手段来争夺市场。因此，已处于销售当中的楼盘在节日会突然加大促销的力度，表现为加大折扣、增加赠送等。永发房产开发的“风景水岸”楼盘五一期间推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）在5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送。

2）从节日促销的具体内容来看，其特点有：

*价格策略是节日促销的主要特色。大部分开发商在节日促销当中都从价格因素入手来吸引购房者达成交易，采取的手段包括：推出特价单位；各种各样的打折、优惠，比如新楼盘开售的前几位买家可获额外折扣，规定的时间内成交可获折扣，以现金回赠买家等。

*“送声一片”。开发商在节日期间采取发各式各样的赠送方法来吸引购房者：送豪华装修套餐，送物业管理费。送购房契约税，送电话、管道煤气初装费等。

*选择在楼盘现场举办各种活动：现场抽奖活动，大型欢庆活动，免费接送看楼等。

5、概念促销方式

营造产品的差异化，是厂商争夺市场的一个有效的方法，因此，从概念上把自己产品的特色展示出来也是促销的一种方法。近年来这种促销方式在日照的房产业越来越受到注重。房产商为了把自己的楼盘特点凸现出来，并与其他的楼盘区别开来，都偏好于各种各样的概念炒作。兴业王府大街就利用各种资源来宣传炒作自己的“SOHO”概念，在05.8—9三次组织业主赴京，对北京王府井大街进行商业考察，活动全过程免费，让业主能进一步了解兴业王府大街“SOHO”的理念。另外，开发商除了利用传统的广告方法来推广其楼盘主题，也开始专门举办一些活动来进行推广。去年房博会系列活动之一的东方时空明星足球队”义演以及今年房博会活动之一的“金凤凰奖”颁奖活动，就是日照房产商一起向国内消费者宣传日照的楼盘。

6、抽奖活动在其他行业当中常常是比较流行的做法，但在房地产行业当中并不常用，这可能是因为抽奖活动主要作用是吸引消费者的注意力，而在房地产的销售中，开发商可以运用其他一些促销方法来达到这个目的，而且效果更好，成本低，比如举办专门的活动来吸引消费者或与其他的促销方式结合在一起以起到吸引消费者注意力。除了上述的这几类促销方式以外，还有其他一些使用的并不多但比较有创新的促销方式。这些方式包括：

1）产权式房产

2）返租+回购：兴业王府大街提出了分铺销售，返租三年，年返租金7%，三年收益购房时一次赚到三四楼五年后加10%回购的新促销理念。

3）娱乐促销方式。如舒斯贝尔新天地在金凤凰奖和世帆赛期间举办舒斯贝尔新天地杯港城之夏文艺汇演。这种集欣赏、娱乐、参与和利益与一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。

三、对房地产主要促销方式的评价

通过前面的分析，大概的了解到房地产促销方式的类别和分布情况，在这部分，我们将从促销动机、对消费者的吸引力和创新性三个方面对房地产促销的主要方式进行分析和评价。

1.促销方式动机的分析与评价 促销的动机是指厂商给予什么样的理由开展促销活动。楼盘促销的动机概括起来可以有这样几种：短期内增加销量、开盘时吸引消费者的注意力、处理销售末期楼盘、增加潜在购买者等。不同方式的促销活

动，其侧重的促销动机也不相同，在开展促销活动之前，先要搞清楚促销活动的动机是什么，这一点非常有必要。

折扣类促销方式的主动动机是要在短期内增加销量，一般来说，新楼盘开盘初期和节日是折扣类促销施行的最佳时机。

赠送类促销视赠送内容的不同，其动机可能是为了短期内增加销量，也可能是为了吸引消费者的注意力。房产商赠送装修、家具等高价值物品的动机就是为了短期内增加销量。另外，在房博会、节日活动中，房产商业会通过赠送一些小礼品来达到吸引消费者注意力的目的。

节日促销通常集合了多种促销方式，因此它的促销方式动机比较复杂，可以是为了短期内增加销量，也可以是为了吸引消费者的注意力。节日促销的特点非常明显，就是要利用节日人气集中的特点来进行促销，因此，房产商在组织节日促销的时候，要从自身楼盘的特点，所处的销售阶段和要达到的促销目的等情况来组合各种促销手段

房产商的概念促销有吸引消费者注意力的动机，但主要应该是通过突出自己楼盘的特点来增加消费者，以次来形成自己的细分市场。

因此：

*要想在短期内增加销量，折扣类促销、赠送类促销和节日促销都是可以考虑的选择，通常会在很短的时间内受到效果。

*要达到吸引消费者注意力的目的，赠送类促销、节日促销是最有效的做法；此外，概念促销的做法也会受到这样的效果。

*概念促销最有助于房产上形成自己楼盘的细分市场，增加潜在消费者。

2.促销方式对消费者吸引力的分析与评价

能对消费者的购买动机其直接刺激作用的活动就是对消费者有吸引力促销活动。对购房者来说，除了楼盘质量以外，价格就是他们最关心的因素了。因此，从对消费者吸引力的角度来评价，折扣类和赠送类促销就是其中最有吸引力的促销方式，尤其对于一些楼型类似，地理位置相近的楼盘来说更是如此。

其次，节日促销也是一个比较有吸引力促销方式。一方面是由于节日促销融合了多种的促销手段，其中也包括了折扣和赠送的手段；另一方面，节日是购房者购房的黄金时间，许多购房者都会选择节日进行购房，节日促销正是抓住了购买者购买时机的特点，而具有特殊的吸引力。

概念促销则从零一个角度来获得吸引力，概念促销主要是从购房者个人爱后的角度来吸引消费者，比如房产上推广“SOHO”的做法就是从购房者倾向于家庭办公的角度来增加对消费者的吸引力。此外，还有其它的一些促销方式从另外的角度来吸引消费者，比如“返祖加回购”的促销从付款的角度来获取吸引力。

3、促销方式创新的分析与评价

从现实的促销案例可以看到，很多促销方式尽管动机很明确，吸引力也很好，但却由于缺乏创新性，容易被模仿而造成最后的效果不理想。

折扣类与赠送类是最传统的方式，比较容易被模仿。在现实的楼盘促销中，我们常常会看到，楼盘的打折与赠送方式大多雷同，因而造成了楼盘的打折促销和赠送促销变成了是在比谁的折扣更大，谁送的东西更多，促销变成了纯粹的价格竞争。

节日促销可以融合多种促销手段，因而这种促销方式存在很大的创新空间。但随着其发展。其存在形式由于雷同而造成吸引力减弱。购房者可能早就已经选择好了楼盘，作出了购房决策。只是在等待节日的到来，或楼盘打折、赠送就成交。在这种情况下，节日促销的意义又就大打折扣了。

其他的促销方式当中，也有一些比较有创新的，只是由于这些方式应用的范围不广，或实施的成本比较高，而未受到房产商的重视。

从创新性的角度来评价楼盘的促销方式，由于缺乏创新性的促销方式容易被模仿，而使其效果大打折扣。因此，房产商在设计促销组合的时候应该考虑到促销方式的创新性，以保证促销取得预期的效果。

四、关于房地产促销方式的建议

促销的动机、促销的内容对消费者的吸引力和促销方式的创新性是评价一个具体的促销活动的几个主要标准。促销动机或者目的是促销方式选择的第一标准；其次，要对这些符合促销目的的促销方式对消费者的吸引力做出评价。选择最有吸引力的促销方式；最后，还要考虑促销方式的创新性，对缺乏创新性的促销活动进行必要的创新，以保证实施的效果。

1）折扣类促销和赠送类促销的目的明确，对消费者的吸引力也很好，但由于创新性不足影响实施的效果。因此在选择折扣类促销方式和赠送类促销方式的时候要注意增加其创新性，采取的方法可与其他促销方式结合起来使用。

2）节日促销的特点是时间短，但人气集中。因此，节日促销应该尽量把活动安排在楼盘的现场举办，让参观者在短时间内有最贴近的了解。另一方面，由于时间有限，因此，房产商应该把最有力的促销方式安排到节日举行。

3）概念促销要做到突出自己楼盘的特点，但也要避免过分炒作的嫌疑。利用媒体进行会引起消费者的反感，倒不如举办现场活动，利用样板房让购房者亲身去体会。

篇3：房地产业实习报告

一、县城房地产业发展现状

第一, 开发势头强劲, 投资主体增多。2004年以来, 县城建设掀起一轮热潮, 房地产业发展迅速, 投资规模不断扩大。截至2009年, 衡南县完成房地产开发投资1.12亿元, 同比增长74.0%, 直接带动了建筑、建材、装修、家具、家电等相关行业的快速发展。同时, 房地产开发投资主体呈现多元化格局, 县城内既有正规房地产开发企业投资开发, 也有单位、个体等社会经济主体进行开发建设活动, 还有大量私人联建项目房屋流向商品房交易市场。

第二, 开发成本上涨, 房产价格攀升。由于土地、材料、人工工资及税费上涨, 加上开发商根据形势发展主动提高的住房品质成本, 房地产开发成本大幅上涨。土地价格从最初的每亩几万元, 上涨到目前的每亩三、四十万元, 报建及税费达每平方米150元左右。目前县城住宅开发成本达每平方米1200元以上。成本上涨直接推动房屋价格的持续上升, 几年内翻了一倍。2008年县城商品住房销售均价还在每平方米800元左右, 目前已经涨到了1500元, 电梯房在每平方米2600元左右, 门面销售均价已经突破4500元, 但与衡阳地区周边同类城镇相比, 房价仍处于略低水平。

第三, 开发质量提高, 市场日趋活跃。总体上住宅建设正从传统的户型结构逐步向景观舒适型过渡, 住宅小区普遍注重环境营造和配套建设, 以南国明珠、江湾明珠为代表的高档、规模住宅小区, 对县城内房地产开发起到了很好的示范带动作用。2010年, 衡南商品房竣工面积近100万平方米, 财政税收贡献超过1亿元。

第四, 区位优势明显, 发展前景广阔。云集镇区位优势明显, 既是衡南县的区域中心, 又邻近衡阳市区, 城市建设、经济发展既能自成一体, 又能受到大城市的辐射。交通十分便利, 周边有数条高速公路、国省道纵横交错, 湘江、耒水穿境而过, 衡阳南岳机场也落户云集, 让衡南县城具有了现代化的立体交通网络优势。衡南县城的生态环境优越, 三面环水, 湘江东岸群岭逶迤, 特别是衡阳市委提出打造“西南云大”经济圈, 要将云集建设成为衡阳市的后花园。衡南的区位优势将为房地产业发展提供强大支撑, 发展前景广阔。

二、县城房地产市场存在的主要问题

第一, 市场秩序混乱, 行业监管不严。一是无证违规开发行为大量存在, 市场准入把关不严, 未建先售、无证售房行为较为普遍。部分开发商实力较弱, 为解决资金周转问题, 在未达到预售条件, 或项目一动工就对外出售房屋, 购房者权益得不到合法保障。二是市场诚信度不高。如房屋质量存在问题、不能按期交房、配套设施不落实以及面积纠纷、合同欺诈等现象逐渐增多, 引发纠纷和社会不稳定的因素和隐患日益增加。三是隐性市场发展壮大, 私下交易行为增多, 这在机关家属房转让中比较普遍。四是在县城建设初期为加快建设速度, 大量私人联建房屋取得了土地使用权, 特别是一些房地产开发项目, 也通过分户审批披上个人合作建房的外衣, 既造成国家税费大量流失, 又给商品房市场形成有效冲击。

第二, 房产规模较小, 人居环境较差。目前衡南共有房地产开发公司32家, 主要以本地的私人老板为主, 企业规模普遍较小, 专业人员少, 技术力量薄弱, 开发经验相对缺乏, 资金实力不强, 抗风险能力低, 开发能力和项目规模普遍较小, 市场竞争力不强。而外地的大型房地产企业认为县城的房价较低, 利润空间有限, 不愿意到县城来投资。房地产开发商总体实力不强, 也直接导致了房地产开发规模受到限制, 目前县城还没有超过一个300亩的大型住宅小区, 小区的绿化、配套设施也难以做到完整和独立。另外为提高销售利润, 不少开发商都将房屋的一楼统一建成开放性的商业门面, 这不仅造成了县城商铺的结构性过剩, 也导致了县城居住小区无法封闭管理、绿化面积减少、人居环境变差等问题。

第三, 投资需求旺盛, 房屋空置偏高。市场经济行为, 需求是市场的导向, 而消费需求 (有效需求) 是拉动行业发展至关重要的力量。近年来县城房地产市场需求并不缺乏, 但投资性需求占的比例高, 消费性需求少, 特别是在县城基础设施和配套设施还不健全的情况下, 呈现出房屋大量建设, 商品房市场销售也比较理想, 但空置率居高不下的特征, 据不完全统计, 新建三年以内的住宅小区75%房屋空置。反过来, 开发商迎合这种投资性市场需求, 大量开发大户型、商业用房等适宜于投资的产品, 没有贴近市场实际和消费者的需要, 形成商品房市场中存在的一些结构性矛盾。

第四, 物业管理落后, 推行力度不大。一是居民对物业管理的认识不到位, 认为物业管理可有可无, 有的人甚至认为有了物业管理反而增加了费用支出;二是制度不健全, 没有出台相应的管理办法, 引导力度不够;三是缺乏专业物业管理队伍, 大多数开发建设单位对开发建设的住宅小区实行“自建自管”, 管理方式仅仅停留在搞卫生、守大门等层次上;四是县城开发初期, 一些开发商为降低房屋售价没有征收房屋维修专项资金, 给房屋后期社会化管理工作留下隐患。

三、加快县城房地产业发展的对策

第一, 强化规划引导, 加强土地调控。以科学发展观为统领, 科学制定房地产业和住房建设的中长期规划, 按年度对住房建设和房地产开发用地作出计划安排, 有效调整住房供应总量和供应结构, 保持市场供需平衡, 加强对房地产业发展的规划引导作用。根据《衡南县保障性住房建设规划 (2010-2012) 》, 衡南县将在土地供应源头着手规划调控, 具体明确开发项目用地性质、开发投资主体、建设规模和开发结构, 要严格市场准入机制, 严格控制小规模单体开发, 避免经营性用地零星出让、分割供应, 严控私人联建房屋。针对衡南部分地段商业用房过多的情况, 可以适当考虑规划纯住宅开发建设。

第二, 健全住房制度, 促进合理消费。一是要建立多层次的住房供应体系。房地产开发要坚持“以居住为主、以消费为主、以普通商品住房为主”, 引导开发企业在满足中高收入阶层住房需求的同时, 要更多地把目光瞄准普通消费群体。二是要健全保障性住房建设各项制度, 利用国家扩内需、保民生的政策机遇期, 加大廉租房和经济适用房建设力度, 以满足不同层次消费群体的居住需要。三是要加快公共配套设施建设力度, 围绕人民群众衣、食、住、行、入学、就医等方面完善公共服务体系, 吸引县内外能人、富人来县城投资兴业、安居乐业。

第三, 加强市场监管, 规范市场行为。一要加强对房地产开发行为的管理。建立房地产开发管理联席会议制度, 涉及房地产开发管理的职能部门为成员单位, 完善市场监管体制, 形成管理整体合力。各职能部门要加强协作、沟通, 建立信息披露、通报制度, 形成整体合力。对所有开发项目从用地、规划开始, 到开工建设, 到预售、销售、初登、分户办证, 进行跟踪监管, 有效制止违规开发行为。二是加强房地产市场秩序整治力度。查处房地产开发和交易市场中的各种违法违规行为, 特别是未取得资质证书进行开发、未取得预售许可证擅自预售商品房的行为, 加快房地产市场诚信体系建设, 防止出现违规售房和损害购房群众利益的行为发生。三是建立房地产信息管理系统平台, 健全商品房网上登记备案和房地产市场信息发布制度, 规范销售行为, 畅通信息渠道。

第四, 改善投资环境, 引导企业发展。一是要加强服务意识, 及时为企业排忧解难。对外地开发企业, 要一视同仁, 甚至可以在政策上适当倾斜。从而吸引优秀的外地企业, 特别是吸引信誉好、资金实力强, 开发经验丰富的开发企业来衡南投资, 从而带动县城楼盘品质、城市建设档次的提高。二是要大力打击原材料供应垄断、强买强卖、欺行霸市等扰乱市场经秩序的行为, 进一步优化投资源环境。三是要加大银企对接力度, 加大金融部门对房地产业发展的信贷支持。

第五, 规范物业管理, 提升人居环境。要规范发展物业管理, 根据衡南县实际, 尽快出台相关政策, 制定物业管理办法, 开征物业专项维修资金, 完善资金管理办法。在县城范围内, 逐步推行物业管理工作, 切实改善居民居住条件, 提升居民的人居环境。

摘要：衡南县治自乔迁云集镇以来, 房地产业迅速起步并得到迅猛发展, 开发势头强劲, 但也存在市场秩序混乱、房产规模较小、房屋闲置偏高、物业管理混乱等问题。这就要求我们必须强化规划引导, 加强土地调控, 促进住房合理消费, 同时还要加强市场监管, 规范市场行为, 改善投资环境, 推进物业管理力度, 引导房地产企业做大做强, 促进衡南县房地产业的健康发展。

篇4：房地产业实习报告

2014年，截至10月15日，我们通过企业主动寄送、企业官方网站下载及网络查询等方式，我们共收集到地产企业发布的企业社会责任报告66份。我们依据“金蜜蜂社会责任报告评估指数2014”，对这些企业社会责任报告进行评估。基于报告参数，我们对房地产企业发布的企业社会责任报告进行整体描述，并结合在企业社会责任报告编制咨询方面的经验，对这些报告的整体质量进行比较、分析和判断，尝试总结房地产企业社会责任报告的特点，并在此基础上提出相关建议。

2014年地产行业企业社会责任报告概况

66份 如图1所示，2014年，地产企业发布社会责任报告数量661份。地产行业报告发布数量自2009年起呈爆发式增长，直至2012年趋于稳定。

92.5% 发布报告企业中，其中31家为民营企业，30家为国有控股企业。占发布报告企业总数的92.5%。

95.5% 评估样本中约95%为社会责任报告，在发布的样本中占据着相当高的比重。

5次及以上 43.9%的企业连续发布报告次数在5次及以上，其中武夷实业和万科企业均发布7次。大部分企业已经连续发布报告，近五分之一报告为首次发布。

46.3% 发布的报告中篇幅在11-30页的企业接近50%，地产企业多以国有控股和民营为主。

编制依据多元化 如图2，报告编制依据成均衡状态分布。上交所指引，全球倡议组织（GRI）的《可持续发展报告指南》，中国社会科学院的（CASS-CSR1.0/2.0）均占比20%以上。

93.9% 93.9%的地产企业发布了中文报告，6.1%地产企业发布了中英文报告。

报告审验 地产企业社会责任报告中经第三方专业机构审验的报告占比4.5%。本次研究样本中，有3份企业社会责任报告经由独立的第三方机构审验。

对地产企业社会责任报告质量的判断

我们依据得分的不同将报告分为起步、发展、追赶、优秀和卓越5个层次。地产企业社会责任报告的平均得分为52.9分，整体处于发展阶段。其中，7.5%报告质量已经达到卓越，具有较高的水准；9.1%处于优秀阶段，披露水平较高；多数报告处于起步与发展阶段，报告质量还有很大的提升空间。

研究发现，地产行业企业社会责任报告整体质量水平与当年中国责任报告水平基本持平。如图3所示，在报告的可读性和可信性方面有一定的优势，在可比性与完整性方面略有不足。

主要发现

发现一：报告发布数量趋于稳定，部分企业建立了定期发布机制

2014年的前十个月，共收集到地产企业报告66份。其中报告发布次数达到5次及以上的报告有29份。相比于2009年至2012年间快速增加，2012年至2014年报告发布数量呈现平稳态势。从历年收集报告总数以及发布次数来看，部分企业报告的定期发布机制已经形成。

发现二：报告实质性披露特点明显，关键议题披露不足

研究发现，大多数报告对员工、客户、社区和环境等利益相关方披露信息较多。其中，为社区捐款捐物、提供志愿者服务，客户产品/服务质量，员工社会保障指标覆盖率较高。但是对社区资源补偿情况、生态系统保护、客户信息和隐私保护指标覆盖率较差，均低于6%。《信达地产2013社会责任报告》中建立产品标准化体系框架，畅通客户沟通渠道，积极回应客户投诉对每个客户信息进行单独封存，统一保管、不断提升客户满意度；《深圳华侨城2013社会责任报告》中对员工相关议题做了详细披露，通过提供均等就业机会，员工结构多元化，推动基层员工收入增长，健全民主管理渠道等方式满足员工需求。但大部分报告对同行、媒体、金融机构等利益相关方披露信息相对较少，利益相关方责任绩效指标覆盖率较低。

发现三：报告编制依据呈现多元化，但报告国际化水平有待进一步提高

参考GRI、全球契约、ISO 26000等国际标准报告数量占比分别为20.9%、1.5%和4.5%，万科、招商局地产、泛海建设等企业报告均参考GRI等国际标准，报告质量普遍较高。除参考GRI报告占比超过20%外，ISO 26000和全球契约参考比例均偏低。另一方面，上交所指引、多标准指引以及其他指引占比均超过20%，非国际标准参考率较高。与此同时，中英文对照或者英文版报告为6.1%。

发现四：重视披露环境履责信息

多数报告着重披露公司履行环境责任的信息，绿色节能建筑成为建筑主流趋势。报告多以既有建筑改造，在建、将建项目通过推行LEED施工、绿色施工使用新工艺、节能材料等开展绿色节能工作。以负责任的态度、建筑实施的力度让客户以及利益相关方感受到企业对保护环境、节约能源，履行社会责任的态度和行为。

主要建议

建议一：加强对企业社会责任报告价值的认识

根据《2012年中国统计年鉴》，2012年房地产企业85859家，房地产业GDP总量占全国的5.6%，从业人数约218.3万。截至10月15日，2014年发布报告房地产企业仅为66家，不足同期房地产企业数量的千分之一。我们建议更多的房地产企业加入到发布社会责任报告的行列中来，一是加强社会责任信息的披露，通过社会责任报告主动与利益相关方沟通，更好地获得利益相关方认知、理解和支持；二是发挥社会责任报告对企业管理的促进作用，通过编制报告梳理企业实践、开展内部对话及管控运营风险，提升企业的社会责任管理水平，增强房地产企业的可持续发展能力。

建议二：主动披露产品质量、客户服务等关键议题信息，提升报告的实质性endprint

房地产业作为国民经济的支柱产业，与经济增长、就业稳定、关联产业、人民生活和环境保护息息相关。房地产企业在编制社会责任报告过程中，对于建筑质量、绿色建筑、购房合同、房屋价格、房屋面积计量、客户隐私保护等利益相关方最为关注，同时又对自身发展极为重要的议题和信息，应进行重点披露。在报告中尽量呈现既是业主、公众、媒体、金融机构和政府等利益相关方想看到的信息，又是自身想对这些利益相关方披露的信息，有效提升报告的实质性。

建议三：加大对同行、金融机构等利益相关方信息披露力度

报告在针对员工、客户、社区和环境等利益相关方披露社会责任信息的同时，考虑加大对同行、金融机构等关键利益相关方信息披露的力度。通过披露关键绩效指标，加强与同行业先进水平的比较；披露参与行业标准、推动行业社会责任的发展等方面的信息，营造房地产行业积极履行社会责任的氛围；披露对金融机构履行社会责任的理念、措施和典型实践，增进金融机构对地产企业的信任和理解。

建议四：对标国际先进地产企业社会责任报告，提升报告国际化水平

地产企业应立足于全球视野，主动对标国际先进同行，一是学习国际先进同行社会责任报告在内容、结构、形式方面好的做法，直接提升自身报告的水平和质量；二是通过对标国际先进地产企业社会责任报告，学习国际先进企业在社会责任管理、实践方面好的经验，提升自身的管理水平，为后续编制社会责任报告提供更好地素材；三是加强对GRI、全球契约、ISO 26000等社会责任报告相关标准、指南和规范文件的学习，掌握社会责任报告编制的国际通行语言，以科学的理念、专业的视角提高报告的专业化和国际化水平。

建议五：在自身业务和影响范围内积极履行社会责任，提升企业责任竞争力

社会责任报告是企业管理过程的中间产物，是对过去一段时间企业管理的总结和回顾。好的社会责任报告都是源于企业的日常管理和实践。房地产企业应积极利用和发挥自身专业优势，明确履行社会责任的指导思想、目标、重点举措和阶段性目标，在自身业务和影响范围内积主动行社会责任，努力为公众提供高品质的房屋产品和物业服务，不断提升自身的责任竞争力。在此基础上，房地产企业水到渠成地编制出一份高水准的社会责任报告。

篇5：莒南房地产业发展调研报告

一、房地产市场发展基本情况

近几年来，我县的房地产市场保持了高位运行、快速发展的良好态势，房地产投资、新开工面积、施工面积、竣工面积、预销售面积等各个方面都有较大幅度的增长，房地产市场出现供销两旺的局面。

从2005年开始，我县的房地产投资规模出现迅速增长，全年共完成房地产开发投资2亿元，同比增长300%；新开工商品房建筑面积19.3万平方米，同比增长260%；竣工面积5.8万平方米，同比增长167%；预销售面积8.8万平方米，同比增长131%。

2006年，房地产市场继续保持高位运行，商品房投资规模保持了强劲的增长势头，全年共完成房地产开发投资2.9亿元，同比增长45%；新开工商品房建筑面积32.19万平方米，同比增长66.8%；竣工面积16万平方米，同比增长176%；预销售面积15.3万平方米，同比增长198%。

2007年，完成房地产开发投资3.0亿元，同比增长3.4%；新开工商品房建筑面积22.78万平方米，同比降低29.2%；竣工面积28.57万平方米，同比增长78.6%；预销售面积23.9万平方米，同比增长56.2%。

2008年，完成房地产开发投资2.77亿元，同比下降7.7%；新开工商品房建筑面积18.59万平方米，同比下降18.4%；竣工面积18.16万平方米，同比下降36.4%；预销售面积28.59万平方米，同比增长19.6%。

2009年，完成房地产开发投资3.2亿元，同比增长15.5%；新开工商品房建筑面积20.38万平方米，同比增长9.6%；竣工面积18.32万平方米，同比增长0.9%；预销售面积21.55万平方米，同比下降24.6%。

2010年，房地产市场又出现新的高峰期，全年完成房地产开发投资7.2亿元，同比增长125%；新开工商品房建筑面积46.74万平方米，同比增长129%；竣工面积16.54万平方米，同比下降9.7%；预销售面积28.36万平方米，同比增长31.6%。

2011年上半年，全县共完成房地产开发投资4.83亿元，新开工商品房建筑面积16.4万平方米，竣工面积2.68万平方米，预销售面积9.3万平方米，完成预销售额2.67亿元。

二、促进房地产市场发展的思路及做法

第 一 页

为了进一步落实十七大和中央经济工作会议精神，继续扩大内需、拉动县域经济增长，我们把搞活房地产市场，启动住房消费作为近期的主要工作目标。通过转变思想观念，开拓工作思路，改进工作作风，规范管理，严格执法，实行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，努力促进我县的房地产市场供需均衡，房价稳定，保障住宅与房地产业持续、健康、快速发展。

1、加快旧城改造、棚户区改造的步伐

目前我县旧城改造、棚户区改造正处于启动和发展阶段，运作模式主要依托房地产开发这一途径。近几年来，国家宏观调控房地产市场首先调控了土地市场的供给和开发资金的获取，房地产开发在新征土地困难的情况下，就必须充分利用存量土地做文章。旧城改造、棚户区改造不但为房地产市场提供了发展的平台和新的方向，还提供了大量的存量土地和有效需求。这必将为房地产业进一步发展提供新的动力。

2、北城新区的开工建设具有很大的拉动作用

从2011年开始，我县把打造北城文化新区的工作列入县委、县政府工作的重要议事议程，专门成立建设指挥部，纳入重点项目管理，列入县委组织部绩效考核办考核范围，进行全方位的支持和扶持。北城新区项目的启动，必将给我县房地产市场带来新的发展机遇，带动房地产市场的快速发展，促进房地产市场出现新的增长期。

三、存在的主要问题

1、房价需进一步加强调控

目前，我县的房地产市场处于高位运行阶段，供给量和需求量都比较大。据了解，全县每年的住房需求量在60万平方米左右，每年的供给量在30-40万平方米，房地产市场供求不均衡，存在较大刚性需求，具有卖方市场的特征，整个房地产市场需求量大于供给量，使得许多楼盘在预售阶段就基本销售完毕。

近几年，我县的商品房价格在全市一直处于中等偏上价位，从去年下半年至今年上半年才出现了较大幅度的上涨，房价上涨除了存在刚性需求外，还存在以下几个方面的原因：一是土地成本上升。二是建安成本上升，包括人工费、机械费、建筑材料费。三是地段和区位较好。四是住宅精装修程度高。五是收费项目增加及上调。六是个别公司为了应对国家有关调控政策追求自身利益最大化。房价上涨幅度超过居民可支配收入时，势必造成城镇居民购房困难，特别是中低收入阶层更承受不起过高的房价，因此对房价监管的工作需要进一步

加强。

2、房地产市场秩序需进一步整顿和规范

近几年，我县的房地产市场在快速发展的同时，也存在开发混乱的状况，没有充分发挥政府调控和城市规划的指导作用。一是县城规划区内无论是地块大小，也不论用地性质和规划用途，只可容纳1幢楼、2幢楼的土地都进行房地产开发建设，形成县城内遍地开花的现象；二是开发的住宅小区大部分在几千平方米到1—2万平方米左右，超过10万平方米的小区不多，这样不仅造成县城功能分区不清，重复配套建设,浪费资源和资金，更是脱离了“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的开发建设原则；三是旧村改造过程中，个别村居钻政策的空子，除拆迁还建本村居民住房外，随意扩大商品房的开发规模，对外销售了许多手续不完备的房屋，造成房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击，同时造成了大量房屋因手续不完备而不能确权和上市交易，影响房地产市场的健康发展和社会稳定。

3、对房地产市场缺乏科学的信息化管理

目前，我县的房地产市场信息系统和信息发布制度还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制也没形成。造成了市场信息不对称，透明度不高，不利于及时便捷地进行市场监控，不利于合理引导房地产投资和消费。

4、缺乏市场调控机制

一是土地储备供给机制运行效率不高，土地供应没有结合市场供求情况进行有计划有步骤供给，这很容易造成土地供给“大小年”的现象发生；二是没有建立控制开发建设规模的相应制度和具体措施。使房地产市场供求结构不稳定，出现商品房供不应求或大批积压等失衡情况的发生。可以说，以上几个方面的问题，是影响和制约我县房地产市场健康发展的主要因素。

5、开发资金不足，影响项目的建设进度

近几年来，国家针对房地产业出台的各项调控政策，对我县房地产业最大的影响是银行贷款难度增大。企业从土地的取得到项目的建设都需要大量的资金，而企业在银行获得的资金只占一小部分，大部分资金靠企业通过其他方式获得，对于资质等级低的企业则更难获得贷款。资金的不足使得开发项目建设进度受到较大影响，进而影响竣工交付时间，据了解，我县大部分开发项目都存在延期交付的情况。

四、下一步加快发展我县房地产市场的应对措施及建议

1、加强规划的龙头作用和刚性作用

房地产开发必须按规划进行，实行成片区、成规模的开发。坚持新区开发和旧城改造相结合，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危旧棚户区和“贫民窟”住房。严禁企事业单位自建自用和零星开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式。房地产开发必须按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。

2、调整住房供应结构，引导普通商品房建设，加快经济适用房和廉租房的建设

我县住房供给结构不合理，经济适用住房、廉租房供给数量少，高档房、大面积房偏多。经济适用住房的供给数量，每年平均在7-8千平方米，仅能满足不到100户中低收入阶层的购房需求，根据我县住房收入状况普查结果，每年的经济适用住房需求量在300套左右，供应数量远远满足不了需求，造成经济适用住房供给紧张、价格上涨。目前我县还没有建立完善的廉租房供给体系，不能解决最低收入阶层的住房问题。发展经济适用住房和廉租房既是体现政府为民、利民、亲民的形象工程，同时也对房价的过快上涨起到很大的抑制作用。

3、加快廉租住房建设，促进我县房地产业的发展。不要局限于提房地产就是买房和卖房，要着眼于房地产业概念的内涵和外延，用大房地产业的理念来发展房地产业，学习香港等地的先进发展理念，用好现有资源，建一批适合低收入家庭租住的房屋，以灵活多样的租赁方式，盘活县域内的房屋资源，大兴房地产租赁业。

4、采取有效措施，降低住宅成本。

一、要规范土地市场，在当前及今后一个时期，政府和有关部门要从体制、机制、法制三位一体的角度，多管齐下，规范土地价格，特别是要规范土地一、二级市场，从而为降低房价打下基础。

二、推广新型建材，降低成本消耗。要坚持采用技术含量高、建筑成本低，污染程度轻的建材；

三、加强招投标管理。要通过工程技术招投标，把技术能力高、造价成本低、管理规范的建筑企业扩大到普通商品房建设中来；

四、剔除不合理收费，2007年我县房产成本中的各项费用为213元／平方米，比重高达２６％，这其中有些不合理必须予以剔除，主要减轻住宅建设不分摊的基础设施负担，分流基础设施费用：一是公益性和非盈利性的市政建设，如道路交通、给排水配套等应由政府投资；二是公共服务设施，如文化教育、学校、医疗卫生等，也应由政府投资；三是商品性或营利性基础设施建设，如能源供应、通讯设施等，应按市场经济原则，由相关企业投资建设，投入的资金由营业收入回收，并获得利润，不应纳入房价；四是住房内部直接为生活服务的配套设施和某些外部环境，如水、电气管道，绿地及住宅小区内的道路等设施，应由房地产开发企业投资，并纳入房屋建造成本，构成房价组成部分。

5、加快房地产金融改革步伐、用足用好住房公积金。金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业的发展不断注入新的血液、新的功能。同时，用足用好住房公积金。1996年实施城镇住房制度改革至今，我县已收缴住房公积金3.04亿元，如何用活这部分资金，加快公积金贷款，并结合商业银行住房抵押贷款，以多种形式提高居民购房能力、努力扩大有效需求，促进我县房地产业的发展，具有更重要的作用。

6、住房专项维修基金应尽快建立

设立住房专项维修基金的目的就是为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常运行和使用创造必要的条件。

住房专项维修基金设立的有利因素：一是建立起住房专项维修基金，解除了人民政府、主管部门、购房人等多方面的后顾之忧。二是维修基金是为房屋的共用部位、共用设施设备大中修和更新改造而建立的储备资金，对延长房屋的使用寿命、实现物业的保值增值起到了积极作用。三是维修基金的建立，可以有效地解决房屋共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造，化解业主之间的矛盾，有利于明确物业管理收费与维修基金的关系。因此，建议在我县应尽快建立住宅专项维修基金。

篇6：房地产实习报告

前言

迈进大学生活的第一个年头，我们高兴、我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我,我们可以回报社会，但是我们又害怕又胆怯，我们常常会扪心自问：我们准备好了吗？是的，我们在校园里生活了十几载，而社会与校园是完全不同的两个世界。也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会，所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的大舞台，这就是实习。

首先，我们先谈谈房产在理论上的认识。房地产是房产和地产的合称，有成不动产。房地产是一种不能移动的，或移动后会引起性质、形状改变的财产。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种的特殊的商品，房地产是一种特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，是最近一二十年的事，但其来势凶猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和2006年我国一度曾出现“房地产热”，2008年以后开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增长点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。暑假实习是我们大学生必须经历的过程，是理论与实践相结合的重要方式，使我们在实践中了解社会、在实践中巩固知识，实习又是对我们专业知识的一种检验，它让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，技能开阔视野，又能增长见识，为我们走向社会打下坚实的基础，也是我们走向工作岗位的第一步。

同时实习也是提高学生政治思想水平、业务素质和动手能力的重要环节，我们通过实习走向社会，接触实务，了解国情、民情，增进群众观念、劳动观念和参与经济建设的自觉性、事业心、责任感；通过深入基层，了解人力资源管理现状，并加深巩固所学劳动法、合同法等专业知识，进一步提高认识问题、分析问题、解决问题的能力，为今后走向社会，服务社会做好思想准备和业务准备。

刚进入单位的时候我有些担心，经历了一连串的实习之后，我努力调整观念，正确认识了单位和个人的地位以及发展方向，我相信只要我们立足于现实，改变和调整看问题的角度，锐意进取，促使我们成为社会公认的人才。

第一章：工作内容

1.实习说明

（1）实习目的：在学校的一年里虽然我们是整天与书本打交道，学到了很多知识，但是那些东西毕竟都是理论知识，在社会上是否能真正的用的上谁也不知道的，所以实习的目的是要将我们的理论知识实践化，真正的运用到社会上去。除此之外，多多参加实习，可以为我们积累很多的工作经验，为以后找工作也起到了一定的推动作用。因为离开父母自己一个人独自在社会上打拼肯定都不是一帆风顺的，会常常遇到难以解决的困难，而这个困难不能依靠任何人，只能自己想办法去解决的，所以参加实习能够培养我们吃苦耐劳的精神和提高我们独立解决问题的能力。最重要的就是学习做事的方法和做人的道理

（2）实习时间：2012年7月2日至2012年10月7日

（3）实习地点：广西南宁百丰房地产投资咨询有限公司

（4）实习性质：暑假实习

1.2实习单位简介

百丰房地产投资咨询有限公司成立于2012年、注册资金300万元，房管局备案房地产经纪公司二级资质。

主营业务：房地产信息咨询、房屋买卖、房屋租赁、代办过户、代办贷款、商品房代理、金融、企业策划、房地产中介服务。

经营理念：在竞争中谋求生存，在困难中寻找机会，在绝望中创造希望，把不可能变成可能。

南宁百丰房地产投资咨询公司属于房地产销售行业，在行业初期生成阶段向全面发展阶段过渡时期顺势成立，在拥有高强生命力创业团-队的同时，以确保“客户利益最大化，员工利益最大化”为主要经营理念，创新并实践出以多渠道服务为主导的房地产销售与获利运营管理模式。经过长期的积累和实践经验为日后的发展奠定了坚实的基础。

公司成立的核心内容以高标准、高质量服务为主要经营切入点，全方位研究高质量服务的展现方式，向供求双方提供真正专业、高效、全方位的顾问式服务为最高价值点。我们深信一切利润及发展空间均来自于满足需求者的最佳需要之后，我们不依靠于原始服务和销售模式，进而创新开发出多渠道、人性化的专业服务程序。公司注重短期目标与长远战略的结合，中长期目标将逐步拓宽服务销售层面，涉足一手房代理，存量房销售，商业、公寓及金融服务、不动产投资代理，资产联合及相关法律等多元化经营。

1.3工作环境

我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做户外广告的招商工作，工作内容是主动寻找客户，给客户讲商铺的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判。后一阶段就是在售房连锁店做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价、房产过户手续以及各种房地产市场政策，帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解，有时配合连锁店人员处理日常工作。

第二章工作流程

1.1了解过程

7月2日式我实习正式开始的第一天。刚到百丰公司一切对于我来说都是新鲜和陌生的，渴望着认识，了解和汲取我所欠缺的东西。从走进房产公司起就是参加培训、学习房产知识和话术，期间还考了3天的试，考试内容包括房子卖点、话术、税费计算以及百问百答。这主要是对我们以后的工作有很大帮助的。每份工作都是从开始的不懂然后通过自己的慢慢学习来不断的熟识并到最后的完全掌握。

通过公司系统的培训，我现在列出二手房交易整个过程的大致几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

1.2实际操作

在做置业顾问三个月中的前三天我主要还是熟悉所要销售小区周围的生活设施和小区内部的环境、小区房子的户型什么的。到第四天我就真正的进入了置业顾问的角色了，我们是早上8：30分上班的。

8：30-9：30是开店长会议的，主要是店长做一些有利于置业顾问作业的讲解和对置业顾问一天行程的安排。

9：30-12：00就是我们置业顾问自己给自己安排了，在这方面是很能体现经纪人的自觉性的。我呢，一般是从9：40-11:30打客户资料，给客户介绍房子的卖点以至于吸引客户出来看房，在这段时间中我偶尔会看一下搜房网、58同城等一些类似二手房网站上是否有

房东拿房子出来卖的，如果有的话就以最快的速度打电话过去询问房子的具体座栋、单元、房号和楼层、价格以及装修和看房时间，然后把房子的具体情况登记到我们公司的erp上，该房便成为我的房源如果谁把我的房子卖掉的话我会有判成的。11：32-12:00我会去我的口碑网上输新的房源和刷新以前输过的房源，以便有买房者浏览经纪人网页的时候我的房源优先被点击到从而打我的电话让我得到新增客户。

下午我们是1：30上班，下午的工作内容和上午的几乎是一样的，打电话约带看、刷口碑输房源，我们打电话的目的就是约到买房客户出来看房，所以一般一天的行程中至少都是有一组带看的，约到带看客户的同事我们不光要确定好客户看房的时间，同时也要打电话给房东确定好房东的房子什么时间方便看，如果在一个具体的时间段房东和客户都有时间的话，那么在那段时间我们经纪人就是带客户出去看房子，客户看过房子后如果有意向的话我们会把客户拉进门店里坐下来谈下，在房子客户喜欢，价格客户也能接受的情况下我们会用自己的说服能力让客户下个意向金以便我们去和房东洽谈，谈好后，就可以顺顺利利的签约了。当然并不是签约就万事大吉了，后面还有很多售后服务等着我们做的，比如我们需要帮客户到银行去按揭、打首付款给房东、办理三证、过户最后交房等一系列事情。如果客户看了房子不喜欢的话我们只能接着给她/他找其他的房子，知道他们买好房子为止。这就要求我们要把客户给跟紧，不然一不小心就会被其他中介公司成交了。

通常我们是下午6：00下班，但有时候我们经纪人晚上还是要值班的，值班也就是在店里面看下店做下自己的事情可以约好第二天的带看或是接接委托，还有就是写好每天的报表，也就是每日行程。以上就是我做职业顾问该做的具体内容，其实说起来也不是很忙关键是看自己怎么安排的。

总体来讲，这份工作还是蛮轻松蛮有挑战性的，而且晋升空间是很大的，做得好在一个月之内就可以从见习职业顾问上升到正式或是王牌置业顾问，当然提成也就比见习职业顾问要高的多。

结语

在这次将近三个月的实习后，不管是在做事还是在做人方面都收获了很多。现在很多行业都是要我们营销和行政人员的，随着时代的不断进步，经济的不断发展和知识的不断更新要求我们要不断的学习，学习，再学习！

21世纪的营销教育是素质教育。在知识经济时代，营销教育培养的是高素质的“通才”，教师不仅仅是传授专业知识，更重要的是给学生创造一个有利的学习、生活氛围，本着能构建完善的知识结构和能力结构，拓宽知识背景和能力基础的原则，让学生学会“做人、做事、做学问”。

21世纪的营销教育是终身教育。在知识经济时代，学校教育再也不是一次性为学生准备一切的教育，学习的社会化、社会化学习是教育更普遍的形式，终身教育是营销教育的主要目标，一个人只要有一、二个月不学习，就会落后，营销人员将不断回归教育，“活到老、学到老”正是为此需要做了很恰当的诠释。

我们在以后的做事上一定要有耐心不管做什么事都不能操之过急，刚刚做房产置业顾问

一个对所售房源不了解，手上也没有很诚心的客户，约出来带看都是比较困难的所以说新人的话三个月不开单都是很正常的，但是不要因此而灰心，要相信自己一定会签单的，做事要一步一个脚印，踏踏实实的，不要想一口吃一个胖子，所以还是要有耐心。当然自学能力也是很重要的，在学校什么事都有老师教导的，但是在社会上有不懂的东西没有人会主动去指导你的，只能通过自己不断的学习去解决疑难问题。

不管做什么工作起先都是要给自己定一个目标，然后向自己制定的目标不断地努力，一个人只有有了目标才会更有激情。在工作上要不懂就问，多多学习。而做人上，在别人寻求帮助的时候能帮到的一定去帮，不能帮的也尽自己最大的努力去帮。

实习心得

1年的大学生活帮助我构建了丰富知识体系及知识框架，社会是我终生需要不断学习并通过实践不断丰富自身生活技能的一所大学。暑假实习是学生大学学习完成全部课程后的最重要的实践环节。通过暑假实习可以使我们学生更直接接触企业，进一步了解企业实际，全面深刻地认识企业实际运营过程，熟悉和掌握市场经济条件下企业的运营规律，特别是企业市场营销工作的基本规律；了解企业运营、活动过程中存在的问题和改革的难点问题，并通过撰写实习报告，使学生学会综合应用所学知识，提高分析和解决企业市场营销问题的能力，并为撰写暑假（设计）论文做好准备。在这将进三个月的实习时间里，我在我的实习单位了解和研究了企业主要的一些基本情况和问题，了解到当今房地产事业仍然是很吃香的一门行业，在南宁几乎每天都会有接近120套房子会在中介公司成交掉，即使是国家严重控制房产并且针对房产出台很多政策但是对房产是似乎影响不是很大的，因为毕竟买房子的还是要买的。其实，当今房产对中国的经济起到很大的推动作用，如果哪天一旦房产行业萧条了，相信对中国的经济是一个很大的打击的。所以我坚信房地产行业还是中国最大的发展行业的。

本次实习开阔了我的视野，使我对现在的市场营销有了更深的了解，我对置业顾问的行程也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多朋友、学长学姐，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。学习为人处事，为人处事需要严谨和慎重。因此，在这里，看着，感觉当中的人或事，可以从中学习如何面对不同的人，处理不同的情况，为将来真正的走上社会，应对复杂的社会做好准备。

致谢

感谢百丰房地产投资咨询公司给了我这样一个实习的机会，能让我到社会上接触学校书本知识外的东西，也让我增长了见识开拓眼界。感谢我所在部门的所有同事，是你们的帮助让我能在这么快的时间内掌握工作技能，感谢我们店长、行政助理以及尊敬的黎经理，是你们帮助我解决处理相关问题，包容我的错误，让我不断进步。我感谢在我有困难时给予我帮助的所有人。