精装修工程的项目管理

精装修工程的项目管理（精选6篇）

篇1：精装修工程的项目管理

精装修的设计管理
张仪彬 厦门兴才职业技术学院 361012 谭建华 福建卓知项目投资顾问有限公司 361000 王雪华 福建厦门 361000 关键词: 精装修 设计 管理 摘要：随着房地产市场的日趋成熟，各大房地产商的竞争在各个领域进行争夺。“精装修” 这个已在房地产业已经不陌生的名词，已成为房地产商销售竞争中的热点，精装修房的品质 和效果已经成为购房者买房的重要依据，精装修中的设计管理已在房地产业起举足轻重的作 用，设计管理的好坏将直接影响整个房地产销售业绩，甚至影响房地产商的金字招牌。行之 有效的精装修设计管理将对整体的住宅品质起到决定性的作用。

1、精装修设计管理的概念 精装修的设计管理是近几年来才出现的新名词，包括了两个方面内容：精装修、设计管 理。1.1 精装修的概念 2002年建设部住宅产业化促进中心正式颁发了由有关单位和专家编写的《商品住宅 装修一次到位实施细则》，就是专门针对精装修房而定的，细则首次明确开发单位为精装 修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。而且，住宅 开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表、装修平面图和主要 材料及部件的生产厂家，并执行有关的保修期。在装修中，住宅开发单位负责装修工程 的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。其基本含义是房地产开发商将房 屋交付消费者使用前，房屋的水、电、厨房、卫生间等基本硬件配套设施已施工完备。1.2 设计管理 设计管理的第一个定义由英国设计师 Michael farry 于 1966 年首先提出，“设计管理是在 界定设计问题，寻找合适设计师，且尽可能地使设计师在既定的预算内及时解决设计问题”，他把设计管理视为解决设计问题的一项功能，侧重于设计管理的导向，而非管理的导向。其 后，Turner(1968 年)，Topahain(1984 年)，Oakley(1984 年)，Lawrence(1987 年)，Chung，Gorb 等学者都各自从设计和管理的角度提出了自己的观点。1.3 精装修设计管理 精装修设计管理就是：“根据购房者的需求，有计划有组织地进行设计研究与开发管理 活动。有效地积极调动设计院(设计师)的开发创造性思维，把市场与消费者的认识转换在住 宅产品中，以更合理、更科学、更环保的方式影响和改变人们的生活，并为企业自身获得最 大限度的利润而进行的一系列装修设计策略与设计活动的管理。”

2、精装修设计管理的过程 房地产精装修的设计管理一般分成五个步骤： 设计前的准备阶段、设计过程的监督及审 定阶段、样板房的评审阶段、大范围精装房施工时的配合

阶段、竣工后的验收阶段。2.1 准备阶段 准备阶段的管理过程主要有如下事项： 2.1.1 整理项目资料

熟悉设计有关的规范和定额标准，联合营销、成本、工程等部门收集分析必要的资料 和信息，包括对现场的调查踏勘以及对同类型项目实例的参观等。形成各方面相关数据，为 项目定位做足准备。2.1.2 项目任务书的制定 明确设计任务和要求，如室内设计任务的使用性质、功能特点、设计规模、装修标准、装修设计控制价，根据任务的使用性质所需创造的室内环境氛围、文化内涵或艺术风格等。从而保障正确的项目定位，能够最大限额的满足购房者的需求。2.1.3 室内设计单位的选择 在精装修设计管理中选择适合项目的设计单位是重中之重，它将决定项目任务书的完成 情况，目前市场我们把设计单位的级别分成三大类： 国际知名的设计师、港台知名的设计师、国内知名的设计师。设计单位的选择通常从如下几方面着手： a、通过各渠道搜集优秀设计师资料，如有条件尽量整成设计师专家库，把各类型的优秀设 计资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。b、根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不 否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应 的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设 计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。例如项目原建筑户型紧凑，想通过户型改造来 改善空间的使用，可选择以“空间魔术师”著称的台湾设计大师史南桥先生主笔。c、考察设计师成功案例的配合度，很多优秀的设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设 计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定设计师前一定要充分了解设计师的档 期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设 计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。2.1.4 合同签订 双方经过充分的沟通之后，接下来便需要为了项目设计能预期完成并保障双方的权力和 义务，必须签订设计合同。合同的签定主要控制如下几部分：设计取费、设计周期、设计成 果的内容、各阶段设计费的支付、施工配合的程度（包括现场配合的次数）、合同的违约处 理及其它双方的权利和义务。2.2 监督及审定阶段 在设计合同签定后，进入正式的项目设计阶段，项目设计阶段一般按项目设计的流程分 成四个环节：概念设计阶段、深化设计

计阶段、招标、施工图阶段、软装设计阶段 2.2.1 概念设计阶段管理需要对设计师提供的概念方案进行论证，需要组织建筑、营销、策 划、成本等部门进行会审，确认概念设计的可行性，然后出具项目概念方向确认书，从而进 行下一阶段设计。2.2.2 深化设计阶段 在此阶段，需让设计师安排深化家具布置及室内陈设品，固定装置并提供最终设计概念 表述书，供审查确认。内容包括家具布置的楼层平面图，同时提供彩色家具平面图及透视图 表达整个设计概念。为了保障项目设计的实际可行性，这一阶段需要大致确认楼面，墙壁和天花的主要饰面，并明确总体的初步风格，已确定主要空间的总体室内建筑概念,并要求设计师提供主要的饰 面材料，地毯，木质装饰，织物的样板，主要家具的选择，装饰灯具的图片，以明确每个主

要空间的室内设计概念。同时组织营销、成本及项目施工相关部门进行会审，最终确认深化 设计的可行性。2.2.3 招标、施工图阶段 通过多方论证认可深化方案设计成果后，需要求设计师提供招标施工图,在此阶段，必 须包括所有的主要装饰点缀品的尺寸位置及选择。此阶段需审核设计师提供的设计成果包 括： 一总平面图； 一各楼层平面图及天花面图； 一主要地区之大样图； 一标准室内设计节点图； 一更新的电脑立体效果图及/或整体透视彩图； 一材料及饰面的最终规范纲要包括材料展示板及饰面颜色选定； 一公共室内位置，室内卫生间及厨房及文娱设施设计图。并且要求设计师与开发商聘请的相关顾问（建筑师、工程师、机电工程师等的顾问）进 行协调和联络,从而保障项目施工图有效的实施。2.2.4 软装设计阶段 这个阶段，通常在精装修项目中是不可或缺的组成部分，也是项目个性化设计的主要表现方 式及样板房与交房标准的重要区别。这个阶段需要对如下内容进行审定： a 软装陈设概念示意 b 陈设情景 c 主要物料材质 d 陈设平面彩图 e 各空间陈设布置（包括活动家具、工艺品、纺织品、收藏品、灯具、花艺、植物等）f 详细物品清单（包括所用区域、物品名称、示意图片、详细尺寸、数量等）2.3 样板房的评审阶段 在项目设计完成后，通常对于精装修项目，开发商会选择有代表性的户型制作样板房，以实物样板房进行设计评审，以确保大面积精装施工的方向性和总体效果。样板房的施工通 常在 30-50 个工作日内完成，这一阶段需要组织设计师与项目相关部门进行图纸会审及项目 交底，以保证样板房施工的可行性及按时、保质、保量的完成项目样板房施工。在这一阶段 需要控制如下环节： 2.3.1

图纸会审 组织建筑、项目部、施工单位、设计师进行现场核对，并对图纸的所有内容进行审核，并提出合理化建议，从而优化施工图纸，解决施工的可行性。2.3.2 施工协调 a、配合成本及采购部门对施工材料的选择及采购，在符合设计总体效果的前提下，尽 量降低施工成本。b、配合样板房施工单位，制定样板房施工进度，解决施工中的技术问题，并定期要求 设计师到现场指导施工，不定期召集相关单位（包括水暧电等专业）进行施工配合。c、在施工各阶段严格按国家标准进行阶段质量验收。2.3.3 软装配置 配合采购及成本部门进行软装配饰的选购，以保证样板房的个性化效果。2.3.4 样板房效果的审定

这一阶段是为了保障大范围精装修房装修效果及可行性，需要对完成的样板房的效果做 一系列的评定。主要有如下环节： a 整体风格的审定，需要评定是否能够达到购房者的要求。b、装修造价的审定，需要评定是否按限额设计的要求，控制装修的总价，是否满足房价的 标准 c、施工过程及施工材料的优化，这是设计管理过程的重要环节，从而能更好的提高装修品 质，并且降低施工成本。d、制定精装修房的交房标准。2.4 施工配合阶段 在对样板房进行了可行性评定后，优化样板房中的不足，便进入大范围的精装修房的施 工，这个环节，设计管理的主要控制方向应该放在如何为精装修设计方案有效地执行上，需 要设计管理有统筹能力，对如下方面进行控制： a、协调室内设计与建筑的相互关系，包括与外墙的整体结合、效果的呼应、环境健康住 宅的创造 b、按交房标准有效的对施工项目进行审核，有效的执行设计概念。c、配合项目部及监理单位对施工质量进行把关，有效的精装修房严格按国家标准进行施 工 d、总结项目设计在施工中的不足 2.5 竣工后的验收阶段 在所有精装修房完工后，参与项目的竣工验收，从设计的角度对项目施工情况做客观评定，从而不断的提升设计管理的有效性。总而言之，在精装修项目设计施工中，每一个环节都需要设计管理进行有效的把握，才 能保证项目成果的最终效果，才能为购房者创造更加合理、更环保、更加舒适的使用空间，精装修设计管理也将成为房地产业不可或缺的重磅领域。

参考文献(1)张綺曼主编.环境艺术设计与理论.北京:中国建筑工业出版社, 1996(2)骆中钊，张仪彬，兰雪兰编著.质量监督.北京：化学工业出版社，2008(3)骆中钊，张仪彬编著.住宅室内装修设计与施工.北京：中国电力出版社 2009 张仪彬，1980年10月,男，福建漳平，毕业于厦门大学环境艺术专业，厦门兴才职业技

篇2：精装修工程的项目管理

摘要：随着人们生活水平的提高和生活节奏的加快，房地产竞争发展的大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代。精装房因其具有省时、省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出，越来越被社会大众所接受。现在，房地产开发商以产业化方式推出精装房，无疑更符合住宅产业化发展的方向。本文针对精装房建设过程中，项目管理的特点、难点等进行了分析和总结，就如何做好精装修工程项目管理这一议题谈谈个人的观点和看法。

abstract: with the improvement of people’s living standards and accelerate the pace of life, competition in the real estate development trend as decided by the incomplete product semifinished product room will be replaced.the hardbound room because it has the advantages of time saving, convenient, economical, high quality, and ease of management for mortgage and other advantages and win, more and more accepted by the public.in this paper the hardbound room construction process, project management features, difficulty undertook analysis and summary, combined with project management, how to do well the refined decoration project management this topic to talk about individual view.关键词：精装修；精装修工程项目管理

一、精装修与传统意义上的装饰房

1、近年来开发住宅装饰装修的几种主要形式：

1.1 毛坯房，向购房者提供的就是结构和部分安装工程竣工这样的住宅，任何的功能空间都必须经过装饰装修以后才能满足居住使用要求的房，这叫做毛坯房子。1.2 部分装修的毛坯房，有部分功能空间，一般就是卫生间、厨房经过了装饰装修，满足了使用功能，其余的部分需要购房者自行装饰装修以后才能满足居住要求，这叫做部分装修的毛坯房。

1.3 菜单式装修装饰的毛坯房，就是各个功能空间部品材料都设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商统一装饰装修，然后提供给购房者这样的住宅。

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1.4 以上装修都不是真正意义上的精装修工程，那么何为精装修工程呢？精装修工程是指住宅单位在交房入伙前，所有功能空间的固定面全部铺装或涂饰完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，各个功能空间都符合居住要求的住宅工程。

2、精装房特点：

精装房，通俗地说，基本实现了“拎包即住”，和传统的毛胚房相比, 精装修楼盘的优势是毛胚房所不能比拟的。主要体现在以下几个方面：

2.1 一步到位，省时、省力、省心，拎包入住，有效的节约了购房者的时间。2.2 低碳环保，更符合现代人的生活理念。精装房有效避免了装修带来的二次污染、二次浪费、噪音等诸多不利因素，满足绿色环保开发理念。

2.3 性价比高。充分发挥了集约化采购的优势，降低了采购费用，相比家庭装修,能节约材料、能源，降低成本。建设部曾测算发现，由开发商统一组织装修一次到位比市民自己装修要节省至少30%的费用。总体对比，精装房性价比更高。2.4 精装房一条龙服务的模式，有效降低了业主后期家庭装修因误选用低劣非环保材料、肆意乱敲乱打等带来的质量、安全风险。大多数购房者并不具备装修方面的专业知识。有装修经历的业主都知道装修工程是一件繁琐、费时、劳神的事情，一般都与装修公司发生过不愉快。而有经验的开发商在精装修住宅方面能比购房者更关注到细节，在方案设计和工程质量方面更有品质保障，也为业主节省了宝贵的时间。

2.5 在购房时业主购买了精装修房，无需再投入资金进行装修，等于是业主向银行申请了装修部分的优惠利率贷款。

2.6 精装房开发也降低了土地成本，大大提高了开发商单位工程的生产产值，提升产品附加值，开发商也从原来片面追求“短、平、快”量的生产，转变为从客户适用性角度出发，做“精、细”，创造、维护产品品质出发。当然，精装房在现阶段的发展不可避免的存在一些问题：

2.7 选择模式和风格比较少，强加给客户一个生活方式，进到每一户都有大同小异的感觉。客户只有靠软装来体现自己的风格。

2.8 目前国家还未制定统一的精装修施工验收规范，精装房质量监督尚处于尝试阶段，更多靠开发商自律或部分地方性法规来约束、验证产品质量（万科制定

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有《精装修工程验收指南》、重庆市颁布有《住宅工程装饰装修规范》）。从而易出现购房者对精装房质量测评、鉴别不清楚。

从精装修工程的特点可以看出，精装修工程实质在交钥匙前进行的单一化、固定式装修，但同时它具有了一定可复制性。施工企业能在批量施工中实现集中采购、定型加工、模块化制作，工厂化生产，既能最大程度节约了材料消耗，同时也降低劳动力强度。

二、精装修工程项目管理难点：

精装修工程实现了产品从研发到使用的一步到位，但生产过程中牵涉专业广，使用材料多，工序衔接性强，协调工作量大。因此，目标明确、精心组织、科学控制、文明施工是精装修工程项目管理的核心。

1、建立样板、固化设计

通常装修工程的进度受设计进度影响很大，由于装修阶段的设计变动较多通常很多工程的主体结顶已很久了，还不能完成装修图，极大地影响招标准备和施工单位进场的时间，从而造成工程总进度的滞后。

1.1 实现精装房一体化设计，设计者事前应根据不同户型建立平、立面布置图库:设计者应转化角色作为一个家庭的组成的成员，对房屋功能和空间有一个合理布置。在条件允许情况下充分与客户进行一个沟通，这个沟通是根据个人的意见沟通，在设计上可能会有非常多的选择余地，固化户型设计，提供具创意性和实用性的设计。

1.2 建立材质库:在材质上，开发商在合同中除应明确装饰材料的产地、品牌和规格外，还应该建立材质样品库，让客户都材料质量放心、称心。

1.3 有条件情况下，应事先对每个户型做一个样板，这样既让客户对产品一目了然，带来“色、声、香、触、法”这五种感觉冲击，有深刻感性认识，又统一了批量施工工法。

2、建立实测实量，做好工艺做法交底及过程控制

2.1对于毛坯房而言，工序简洁，衔接紧凑，而对于精装修而言，工序繁多，并且存在许多穿插施工。每到前部工序质量都对后续工序质量存在严重影响。所以每到工序施工前都应组织质检、交接班组对完工工序做好现场逐一操测检查，找出遗留问题，提前整改。如：天、地、墙的垂直度、平整度、空鼓度、基层的 3 / 7

完整性，检查各种机电、给排水管线的安装情况等等。

2.2 人的工作质量决定产品质量。工序批量施工前实行样板先行原则，充分结合施工图、国家规范及现场实际 情况来编制施工技术交底，施工技术交底必须由项目技术负责人组织讨论认真编制，预防以往施工当中的各种通病，待监理、业主审批确认后组织各施工班组进行书面交底，使每个操作者都知道工序重、难点是啥，怎么做，如何做好，杜绝返工，有效控制避免质量通病发生风险。现场管理人员应选派适应多工种管理、责任心强，有实际经验人员担当，充分了解认识精装修工程各阶段、各种材料的施工管理技术，保证精装修各阶段、各材料间的合理衔接和搭配；同时把握目前精装修工程各环节的技术特点、局限性、质量通病，选取经济合理、技术先进的施工方法，同时根据工程特点适当设置停止点，对工序质量进行实时监控。

2.3重视工作面移交。工作面移交包括土建单位粗装修向精装修移交、安装单位向精装修单位移交、精装修向橱柜、机电安装、木地板、木门等专业分包单位的工作面移交。移交流程：完工分项工程或工序实施单位自检后提出书面申请→甲方或监理抽查无遗漏后同意移交→由甲方组织各相关单位进行现场移交→后续实施单位查实无误签收，若有问题记录由前部分项工程或工序实施单位整改后方可正式移交。

3、加强协调建立健全信息反馈、沟通机制

精装修工程涉及设计管理、物质供应、项目部、众多施工单位。日常协调量大，牵涉主体多。各种配合、协调至关重要，处理好了能有利于工程的进度及质量，处理不好对施工的进度会产生一定的影响，甚至严重的影响。集中协调、信息反馈内容如下：

3.1 工艺流程中的设计变更量增加，包括项目部在图纸会审中对功能性设计的建议，施工现场中出现的工程量的变更与设计内容的变更。

3.2 物料采购中信息反馈，包括材料定板后的下单，集团采购，物质采购的滞后等内容。

3.3 配合销售确定交楼标准的施工工艺，确定材料种类及数量，为下一步精装修施工样板及大规模施工做好前提条件。

3.4 新工艺新材料选择试用的效果评判。

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3.5 交错作业的工序穿插节点、质量评定。3.6 工作面交接的质量检查验收。

以上内容均要求项目部与各部门、单位之间的沟通必须顺畅，及时将新的信息反馈到业主或上级部门，反馈到产品的生产过程，减少返工更改的时间消耗。保质保量实现工程目标。

4、精装材料采购、加工、运输管理

4.1精装修使用材料较之毛坯房的使用材料增加较多，同时许多材料属于价高、易损成品、半成品。如何有序采购材料、深加工材料也是精装修项目管理目标实现的关键。因此，应编制精装修材料招标、采购计划并详尽分解且与施工计划同步，罗列出采购材料数量、时间，正式施工前提前下单，在材料计划编制检过程中要综合考虑到产品的生产时间及运输时间，提前预防可能因材料供应不及时而造成的进度滞后问题。施工阶段应派专人定期结合现场实际对材料采购进行追踪检查，做好材料供应动态控制，以免出线断货、缺货等情况。结合实际进度情况分批采购材料，能保证材料在现场有序堆码，保证施工现场文明整洁同时也降低了材料采购占用的资金压力。考虑到精装产品具有的精致性、可复制性，半成品材料深加工应尽量避免人工操作，使用机械或委托厂家进行工厂化集中加工。这样能有效控制材料加工误差对产品质量的影响。

4.2 在精装修湿作业阶段，装修单位的材料垂直运输主要采用总包土建单位的外用施工电梯、井架等配合作业。因此，施工电梯、井架的拆除时间是由精装修项目部根据工期要求确定，而非土建施工单位自行确定，这点建设方应在与总包单位的合同中予以明确。

4.3 各分包单位应在总包单位的统一协调下编制每周（天）材料运输时间计划，提出运输量、所需运输时间、到达楼层等等并报监理单位备案。强调垂直运输的严肃性，各分包不得无故更改运输时间计划，充分利用晚上施工间隙将占用时间长的大件材料安排在晚上运输，错开运输高峰，从而保证材料运输有条不紊。

5、精装修项目计划控制

精装修施工阶段存在多个单位的交叉施工，合理划分分包专业工程界面，将精装计划详尽分解，并根据施工进度需要设置关键节点：如橱柜进场时间点、木门进场及落锁时间点、木地板进场时间点等。设立合理检查工期：如一周、半个

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月等为界限，对施工总进度进行核查，不断调整，以便使每一个施工环节处于受控状态。总之，精装修计划管理是在保证大节点下的动态管理，其管理过程必然是计划制订——实施——检查——纠偏，PDCA周而复始的不断循环优化来实现。

6、精装修文明施工、成品保护管理

精装修成品保护也是精装修项目管理体系中的一项重要组成部分，直接关系精装修产品质量，不容忽视。精装修成品保护主要从管理制度和管理措施上控制。

6.1文明施工、成品保护制度建立

精装修文明施工、成品保护制度涵盖:制定具有针对性、适用的成品保护方案；门卫安保制度、消防制度、建筑垃圾处理制度、钥匙管理制度等

6.2文明施工、成品保护措施

1）完工后针对性的对成品进行“包、遮、封、铺、盖”，严禁非相关人员随意撕、解成品保护材料。

2）一般而言，工序移交或工作面移交前，楼层内所产生的建筑垃圾均由自身施工班组或作业单位清理到施工现场制定垃圾场集堆放，做到工完料尽场地清。监理单位、总包单位可一起参与监督检查。

3）施工楼层实行封闭管理要落实到人，对入户门锁的钥匙进行管理，所有施工人员进入户内施工都要做好登记并做好出入记录，同时加强楼层巡视管理。

4）施工区域集中设置吸烟室、便池等生活间，杜绝在施工房间随意吸烟或使用户内卫生洁具。

5）坚持谁破坏谁“买单”的原则。对于已移交的成品保护，则由破坏时间段的施工班组或作业单位负责。

三、结束语

万科终结多年来精装修项目管理的实战经验，提出了“四化”项目管理理念：①图纸固定化；②进度管理可视化；③材料加工工厂化；④施工现场文明化。这一提纲挈领的总结实际上是今后建筑管理的发展趋势，现阶段精装修管理只是建筑项目管理现代化、科学化、模块化施工的一种大胆尝试。

参考文献：

[1] 吴凯波；攻克难点实现住宅全装修——金鼎湾项目全装修实践探讨以及政策建议[J]；城市开发 ；2009(8)

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[2]李岩；影响工装质量控制的因素及解决方法和措施[J]；城市建设；2010(18)[3]江海强；房地产精装修房装修组织与管理浅析[J]；中国科技纵横；2011(6)[4]汤镖玉；建筑装修工程施工的质量控制和管理[J]；中国高新技术企业；2007(16)

篇3：谈精装修的管理

1.1 节约时间, 节约精力虽然装修公司在传统装修

模式下可以把整套方案及效果图都呈现在客户面前, 但设计师与施工队缺乏沟通, 在材料价格变动时加上施工队人员素质差等原因, 最终装修出来的效果与设计方案相差很多, 装修过程中也会牵扯到业主的很多精力, 浪费了业主的时间, 而精装修则可以避免以上问题。

1.2 成本降低精装修房能给业主在个人资金应用上

留有了更灵活的空间, 并在很大程度上提高业主的投资价值。

1.3 设计整体、风格统一设计师在传统装修模式中

需要与客户达成共识, 但客户的想法一般不太系统, 虽然局部看来很漂亮, 但缺乏统一规划, 最后达到的效果可能不理想, 而精装修则可以做到设计整体, 风格统一。

1.4 维护简单以往的装修很多会做整体衣柜、电视

柜等, 这种做法虽可以根据墙体拟定, 但更换或维修就十分麻烦, 而精装修是购买独立衣柜, 电视柜等, 所以更换、维护起来都很简单。

1.5 绿色环保在精装修模式中, 基本的装修是在物

业发售时就完成了, 有足够时间使有害物质挥发, 对业主的居住环境及健康有保证。

2 精装修的管理

2.1 材料管理

2.1.1 精装部在施工阶段, 是材料管理的主要责任者。

无论是对于乙供材料的管理, 还是对甲供材料的管理, 对材料供应的管理精装部重点有以下几个方面: (1) 采购计划是否满足施工进度要求, 是否合理。 (2) 与供货方是否及时签订买卖合同。 (3) 按合同约定的付款时间采购方是否支付材料款。 (4) 是否可以保证材料的到货时间。

2.1.2 精装部在施工准备阶段协调施工单位准备材料

样板, 交由设计单位、公司相关领导确认, 同时对铜制品厂商、木制品厂商、石材厂商进行实地考察。

2.1.3 对所有进场材料精装部应进行验收。对石材、瓷

砖、木饰面、墙纸、地毯等主要面层材料与封样材料进行比对, 经精装部签字确认合格后方可进场安装。

2.2 质量管理 (1) 施工阶段质量管理的主体是精装

部, 担负着精装修质量管理的日常工作。 (2) 在精装修工程的重要分项工程中精装部应邀请设计人员、施工单位一起进行技术交流。 (3) 精装修在施工准备阶段应邀请设计人员、施工单位对精装修设计图纸进行图纸交底, 对设计中的难点、重点进行讨论, 提出施工解决方案, 并做好相应记录。 (4) 对施工现场的日常巡视精装部应加强, 对施工中出现质量问题及整改情况进行跟踪、作相应记录。 (5) 根据精装修项目隐蔽验收、中间验收、预验收的时间节点精装部应牵头相关职能部门安排检查, 并做好工程验收记录。

2.3 进度管理

2.3.1 在施工阶段精装部进度管理的主要内容为: (1)

要求施工单位拟订施工进度控制节点、周进度计划、月进度计划及总体进度计划。 (2) 分析施工单位进度计划的可行性、合理性, 并提出调整意见。 (3) 监督施工单位进度计划的执行情况, 并适时采取措施保证计划的实现。 (4) 将工程的真实进度及时上报公司。

2.3.2 对进度偏差的修正方案及相关措施, 精装部根据对精装修项目的检查情况应提出指导意见。

2.4 精装修工程成本控制管理在精装修工程项目生

产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称, 即为精装修工程成本管理。目的是在保证产品质量、效果的前提下, 充分动员和组织全体项目人员, 科学合理的管理精装修工程项目生产经营过程的各个环节, 以求用最少的投入取得最大的生产成果。精装修工程成本占售价的10%~15%、建安成本的30%~35%, 因此对项目投资, 精装修工程成本部分的影响重大, 并且对项目的质量、装修效果、档次均具影响, 在精装修项目尤其要合理管控成本, 对精装修工程项目, 做好精装修工程成本管理十分重要。

2.5 精装修样板工程施工管理展示样板间是为提前

销售服务的, 精装修样板要先行, 对于精装修工程来说, 实体样板间要尽量在实楼做, 实体交楼样板间才有意义, 将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来, 避免出现装修不合理情况、后期大量装修时发生大规模返工。成本是否可控、设计是否合理、营销承诺是否切实都可以在实体样板间得到反应, 而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用, 对样板间装修效果进行反馈, 并通过营销实体感受, 整理客户的感受和意见, 为交楼提前准备预案, 避免交楼时出现不可预知的情况。

2.6 安全管理在施工阶段对安全管理, 尤其是消防

管理引起足够重视, 精装部应增强安全管理意识, 督促和监督施工单位做好安全管理工作, 加强现场巡检工作。

2.7 变更管理 (1) 精装修施工过程中精装部是变更管

理的责任主体。 (2) 在原则上施工过程中不予设计变更方案, 但在公司相关部门因市场调整或其他原因调整造成成本增加或减少时, 精装部应有相对详细的品质提升的相关分析, 在相关部门领导会签意见后, 报公司审批会审批。 (3) 施工过程中, 原则上不予设计变更方案, 但精装部因现场实际情况及施工工艺问题需对设计方案进行调整时应组织相关单位协调变更方案提交公司相关领导及设计单位确认后方可进行调整, 如因此造成成本上面的变更需同时考虑并上报。 (4) 考虑工程内容安排的合理性, 因招投标时未含在投标范围内, 此部分追给施工单位, 施工单位可以进行签证, 精装部应提前上报公司领导审批后方可安排落实。

2.8 文明施工管理 (1) 对精装修施工单位的文明施工

管理, 精装部应加强。对于各种非文明施工现象在日常加强巡视中应及时予以制止及采取相应的处理措施。 (2) 文明施工的专项检查和专题会议应由精装部定期组织, 检查结果和会议纪要下发施工单位, 并对其落实情况由专人跟踪落实。

2.9 精装修的验收与交付 (1) 通常情况下精装修工程

的验收分为以下几步进行, 分别为施工方自检、精装部验收、公司验收。 (2) 精装修施工单位在精装部要求下, 将自检和精装部验收发现的问题进行汇总上报, 并进行限期整改。 (3) 公司相关部门在精装部负责组织下参加竣工验收, 按照国家、行业、地区的验收标准、规范, 双方在施工合同中约定的标准、规范进行验收。整理、汇总、分类验收过程中发现的各种问题, 及时要求施工单位进行整改。

3 精装修管理是保证装修品质的关键

过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理, 计划、进度、质量管理相对于工序和成品保护容易得多。

施工单位多是工序管理的难点所在, 协调起来所耗费的精力很大, 如一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平在总包招标时纳入总包范围, 而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低, 导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除, 重新规方找平, 局部还要做木龙骨、石膏板找平, 因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另外空调设备、管道在精装修施工吊顶前应已就位, 因此空调施工单位至少提前一月进场;总包单位的防水、垫层, 地板采暖在精装修施工墙面前都应施工完毕, 冬季时, 门窗单位先安上窗体玻璃, 室内能供暖, 保证面层材料施工温度要求。

4 结论

因为管理是保证装修品质的关键, 要引以重视, 要加强精装修管理的学习和研究。要想提高建筑工程项目的利润, 就需要完善精装修工程管理, 取得竞争优势, 从而更合理的管控成本, 才能在竞争中占具优势地位。

摘要：通过对发达国家住宅建设实践以及住宅自身的发展规律的研究发现, 开发商为业主提供带装修的住宅是市场发展的需要, 也是住宅建设步入成熟时期的标志。国家政策的大力支持促进了房地产市场的发展, 在未来家装市场中精装修必将占据主导地位, 随之发展, 精装修管理工作也将成为精装修工程中最重要的工作。

关键词：精装修,优势,管理

参考文献

篇4：精装修工程的项目管理

摘要：项目管理是指项目管理者运用系统理论和方法在有限的资源条件下，对项目涉及的全部工作进行管理，使项目从决策到实施过程能够有序进行，最终实现项目目标。本文简单介绍精装修工程的特点，并对如何推进项目管理的发展和实践提出一些个人建议。

关键词：群体建筑；精装修；项目管理；施工控制

一、精装修项目的特点

群体建筑的精装修既不同于普通住宅装修，也不同于一般的酒店装修。群体建筑的精装修具有以下显著特点：①参与精装修的专业面多，建筑、室内装饰、给排水、空调、建筑电气、智能化等等；②非常繁琐的细节管理，这涉及到精装修产品的全部环节；③具有全局调度管理、合理组织施工工序的问题。现阶段，我国多数精装修项目经常出现的问题有：（1）设计方案不能完全满足建设单位的实际需求；（2）设计施工图的深度不能满足施工需求；（3）施工单位的管理水平、施工工艺水平不能满足需求；（4）现场监理单位对施工质量等把关不严等。

本项目建筑面积约2万平方米，坐落于半山腰，属于多层徽派建筑，功能齐全，有教学区、学生住宿区、图书馆、综合服务区等单体。

二、从设计源头把关，确保项目目标的实现

考虑到本项目的各单体功能多样化，我们向建设单位提出了如下建议并得到了实施：采取设计方案比选的方式在全国范围内公开选取具有相应设计资质的专业设计单位，主要流程有：（1）在全国公开媒体平台上发布设计方案比选公告，要求各参加单位根据本项目特点提交设计方案（由我方提供统一的项目功能需求、方案设计要求等关键因素），组建专家组采取暗标方式对设计方案进行评审，选取前三名设计方案基本满足的设计单位入围；（2）与入围设计单位面谈，要求对各单体的进行二次深化方案设计，进一步明确各项设计参数指标，例如办公室、主会议室、多功能厅、宿舍、餐厅等重要场所的主要装饰工艺、材料选择、单方经济造价等。再次组织专家组对深化方案进行评审、并听取主设计师对方案的讲解，以及专家提问答辩；（3）对各入围设计单位的主设计师近期已完类似项目进行考察，听取考察项目业主单位的意见等。最终，结合以上三个主要流程中综合评价最优、更符合本项目需求的设计方案参选单位作为本次的正式设计单位。

从项目實施后的实际情况来看，该设计单位后续提供的正式施工图内容完全满足项目需求，并且在经济指标等造价控制方面也能完全响应。而且在项目施工过程中，结合不同装饰阶段的需求，安排不同专业设计师驻场进行设计指导，使得设计理念得到良好的落实，建设单位的各项需求也同步得到实现。

三、造价控制的主要措施

1、做好前期准备、尤其是设计阶段的准备工作。

明确项目定位，确认建设单位的各项功能需求，在建筑设计的过程中就考虑到后期精装修设计的基本需求。在此基础上形成的布局效果图是理想中想要的，此理想还要协调结构及各专业设计，理想与现实一定会有差距，在此差距的基础上，要去协调，要去取舍，还要去考虑可实现性、功能定位、施工安全、造价、工期等因素；各部门需共同介入，尤其专业工程人员要提前介入。针对本项目的实际特点，我方邀请了有丰富施工经验的施工企业项目经理、技术负责人、工程预决算编制人员，召开了专门的研讨会，与会各位针对类似项目在实施过程中容易出现的通病、各种装饰主材优缺点及设计缺陷给出了宝贵的建议，将这些建议汇总选取后转交设计单位融入到正式设计图纸中。

2、做好图纸审查。

虽然前期做了大量的工作，考虑不周的地方再所难免，另外在项目进行过程中，亦有不少变化，所以在精装修施工前，要对精装修图纸与原建筑设计图纸、施工现场符合程度、图纸深度及可操作性、图纸详细做法及用材等进行多方面审查，确保精装修设计图纸的变更风险降到最低限度，以达到尽可能少发生“工程变更、施工签证等”造成工程造价追加的目的。

3、材料品种的选择。

材料的使用直接关系到精装修的品质及造价高低。好的材料在价格上比较贵，但是相对来说能够保证装修质量，如果一味追求节约装修成本而选择廉价质量不好的装修材料，这样就会导致装修品质大大降低、与最初设计理念背道而驰。因此，如何选择性价比更优的材料，是项目造价能够得到有效控制的一个重要影响因素。针对本项目的特点，我们项目管理单位内部成立的项目市场调研小组，由公司委派经验丰富的专业造价管理人员提前介入，针对项目大量使用的饰面砖、饰面木材、饰面石材、涂料、壁纸、灯具、洁具、室内门等材料，在项目地点周边市场展开了为期三个月的市场调研，并形成了详细的书面报告。正式由于我方的调研报告涉及的材料品种齐全、价格相对准确，为设计方、建设单位在最终决定如何使用相关材料方面提供了良好的素材，也为整体项目装修造价控制打下了良好的基础。

4、成立专门的材料询价小组。

根据建设单位的功能调整，一方面对设计方案进行优化；另一方面在施工单位招标过程中将重要装饰材料及半成品设置为暂定价项目，随后在实施过程中成立专门的材料询价小组（由项目监理、项目跟踪审计、项目管理、建设单位、纪检部门等单位组成）来严格控制各项主材的价格，节约工程造价。从项目实施的情况来看，本项目共分类进行了十多次材料询价，并形成了五十多份材料询价报告，在保证设计风格、品质不变的前提下，相对于最初的中标价，节约了大概18%的工程投资（针对材料造价）。

四、质量控制的主要措施

（1）制定了“施工自检——监理验收——项目管理抽查验收”的质量控制流程；

（2）制定了月度施工质量联合大检查及评比制度；对检查过程中发现的优良和较差项目分别给予奖励、处罚，由此激励各个班组的质量控制意识，从实施的结果来看，这一点是非常重要的。

（3）制定了全面的成品保护管理制度；精装修工程，有很多完工内容，是不宜返工或破损后修补的。例如：壁纸铺贴，验收合格后，必须采取相关措施进行保护，如若有破损，哪怕是微小的损伤，带来的返工量是非常大的，将会造成大量的人力、物力、时间浪费。所以，只重视施工过程中的施工质量，而不重视成品保护，结果往往要花费相当大的精力和财力去处理后果。实际上，成本保护是精装修施工管理中很重要的一环，也是能否保证如期交楼和保证精装修感观质量的关键环节，必须引起充分重视。

五、进度控制的主要措施

1、施工计划的安排要合理。通常来讲，一个项目的精装修工程其施工周期大概在6个月之内。在施工过程中，需要做好施工计划的安排，合理、科学的利用好时间，保证在目标时间内能够顺利、高质量的完成既定任务。在装修前，应该针对装修要求以及项目特点，做出一个严密的、完善可行的施工进度计划，并且要在施工过程中严格的遵守，保证按时完成。本项目在施工过程中，我方要求施工单位通过软件编制了总進度计划及各专项进度计划，督促监理单位每周召开专题会，进行动态控制。

2、精装修施工单位进场后，我方现场管理人员及时组织土建总包、精装修单位、其他专业分包单位、监理单位召开了进度控制交底会，根据合同总工期，土建移交情况来确定关键节点。精装修施工单位根据关键节点深化后，排出精装修的施工进度计划，应明确装饰基层、二次防水隐蔽、吊顶封闭等关键节点的完工日期，以及后续厨具、洁具、灯具、内门、空调室内机等半成品的进场及安装时间。

3、认真分析影响进度的主要因素，例如：①装修作业面的土建单位、其他专业分包单位移交速度；②垂直运输的效率；③精装修单位的劳动力、周转材料投入；④材料暂定价项目的确认速度；⑤施工方自购主要材料的供应速度等。由此，针对各个不同影响因素，采取不同的措施来进行进度管控。例如：项目管理部制定了暂定价材料询价确认进度计划表，将此项工作分解到每周日常进行。从本项目运行的实际情况来看，整体项目的实际进度基本满足原定计划目标。

结束语

随着工程建设的进程加快、使用单位的实际需求不断提高，精装修工程将会越来越多，不仅仅是公共建筑项目，大量的住宅项目也越来越倾向于选择精装修的模式，由此需要项目管理单位不断提高自身业务水准、强化服务意识、紧跟时代发展的脚步，做好项目实施前期的各项准备工作、控制好项目实施过程中的每个环节，将建设单位的需求落实到每一个细节，才能将项目的各项目标顺利实现，向建设单位提交一份满意答卷。

参考文献：

[1]周凯. 房地产住宅项目精装修管理[J]. 广东建材，2012.7.70～71

[2]冉双维、庆升. 精装修工程的项目管理[J]. 浙江建筑，2011.28（8）.71～73

篇5：精装修管理目标

四化管理1、2、3、4、图纸深度标准化 材料加工工厂化 现场管理可视化 施工现场整洁化

批量住宅精装修过程管控的最大难点：不是技术问题，而是管理问题

篇6：精装修工程的项目管理

关键词 :石油工程;项目管理;质量

在这个变化是唯一不变的时代中 , 竞争环境的 改变必然导致管理过程和组织方式的转变 , 为管理 一次性活动 , 减少不确定性 , 在限定的资源、成本 和质量下完成客户满意的产品和服务 , 人们引入管 理学的原理和方法 来管理项目 , 项目管理应 运而 生。石油工程相对于其它的建筑工程来讲 , 过程更 加 复杂 , 而且投入巨大 , 对项目管理的要求也更 高。项目管理概述

项目是一个特殊的将被完成的有限任务 , 是在 一定时间内 , 满足一系列特定目标的多项相关工作 的总称。项目的定义包含三层含义 :第一 , 项目是

一项有待完成的任务 , 且有特定的环境与要求;第

二 , 在一定的组织机构内 , 利用有限资源(人力、物力及财力等 在规定的时间内完成任务;第三 , 任务要满足一定性能、质量、数量和技术指标等要 求。这三层含义 对应相应项目 的三重约束 , 即时 间、费用和性能。项目的目标就是满足客户、管理 层和供应商在时间、费用和性能(质量 上的不同 要求。

工程项目管理是一种管理形式 , 其管理的对象 是项目。随着社会发展和项目的复杂化 , 项目管理 得到了较快的发展 , 逐渐成为一门管理学科。项目 管理有多种定义 , 如 :项目管理就是一定的主体为 了实现项目目标 , 利用各种有效的手段 , 对项目活 动进行计划、组织、指挥协调和控制的行为过程。项目管理本质上是在一定

条件和要求下的多种资源 优化配置过程 , 具有一次性、综合性、约束性和规 范性等特点。其贯穿项目始终 , 涉及到项目整体管 理、范围管理、进度管理、成本管理、质量管理、诸多内容。项目管理现状

石油企业是中国 最早实现项目管理的行业之 一 , 经过不断地探索和经验积累 , 逐渐总结和摸索 出了一套较为科学合理的项目管理模式 , 并因此提 高了效益和效率 , 积累了丰富的项目管理经验。石 油工程项目管理的特点如下 :(1 在项目管理运行机制上实行公司总部决策 层、项目部管理层和施工作业层 三层分离 , 总 部、项目部和负责施工作业的专业公司三者之间各 尽其职。石油企业投资往往是集体决策 , 这样做虽 然是集群体智慧以减少投资失误 , 但是往往由于权 力因素 , 实际上还是以一把手或者主管领导的意志 为准 , 一旦有投资失误 , 责任便相应分摊 , 可追溯 性较差。

(2 项目承担单位存在依赖性 , 缺乏动力和压 力。由于缺乏竞争和 合理的招、投标机制 , 致使 关系户 的现象大量存在 , 严重影响了工程项目 的质量。项目设置带有盲目性 , 国家大量资金被积 压 , 往往是最紧要的项目反而得不到应有的资金。(3 管理水平落后 , 竞 争意识 差。在进 度管 理、成本管理这些关键问题上 , 缺乏科学有效的管 理方法 , 管理制度与管理要求不能相一致。项目费 用被挤占、挪用的现象时有发生 , 项目进展受到严 重影响。

以上问题的出现部分是因为企业机制的限制以 及市场经济的不完善所导致 , 但还有很重要的一部 分原因在于石油企业的管理思想尤其是项目管理的 理念和方法已经落后于时代 , 难以适应越来越逼近的世界经济一体化的大环境。加强控制的环节

项目的成功与否 , 重要的是需对项目管理中成 本、进度、质量和安全四大重点环节运用科学的管 理方法和先进的技术手段严加控制。

(1 成本控制。项目经理是项目成本控制的第 一责任人。在项目管理中 , 项目经理应及时掌握和 分析盈亏状况 , 并迅速采取有效措施进行调控。项 目经理部应设专人负责建立项目 , 产能的账目工作 69 油气田地面工程第 27卷第 6期(2008 6 产准备等区块实行资金切块管理 , 分别建帐 , 做到 账目清晰 , 界限明确。根据总体要求 , 项目经理部 应确定和加强目标管理 , 把目标逐项分解、落实到 各项目组 , 落实到每个人 , 落实到每一项具体的项 目研究工作中。

为达到缩短工期、提 高质量和降 低成本的 目 的 , 要努力寻找新工艺、新技术和新材料 , 努力降 低成本 , 不断提高工效。在地质勘探工程方面 , 采 用先进的工艺技术 , 不断加深对油藏的地质认识 , 使储量和产量逐年上升。在钻井工程方面 , 项目经 理部应针对钻井技术难点进行科技攻关 , 制定相应 的措施 , 提高井身质量及固井质量 , 降低钻井成本 和钻井周期。在采油工程方面 , 项目经理部对外应 进行技术交流 , 对内进行科研合作 , 制定优质完井 工艺 , 减少酸化解堵、诱喷和压井等环节 , 缩短作 业时间 , 节约费用。

(2 进度控制。项目进度管理包括项目进度计 划的制定和控制 , 其目的是在满足时间约束条件的 前提下实现总体目标 , 是保证项目如期完成、合理 安排资源供应和节约工程成本的重要措施之一。重 视项目的进度管理 , 在项目承包合同中应设立项目 总进度和分阶段进度计划条款。要求各项目经理部 制定详细的项目运行计划表 , 在项目实施过程中 , 严格按照计划对进展情况检查、分析和调整 , 发现 问题及时处理 , 确保项目进度总目标的实现。计划制定要有一定的预见性和前瞻性 , 使进度 计划符合变化后的 实施条件。施工进度计划 审批 后 , 要实施动态控制 , 及时检查和发现影响进度的 问题 , 依据变化后的情况 , 采取适当的技术和组织 措施 , 必要时可修订和更新进度计划。要定期向甲 方报告工程进展 , 要求甲方及时支付工程进度款 , 对甲方提出的 变更指令、赶工 或 加快指 令 及时做出反应和处理。

(3 质量安全控制。加强质量管理意识 , 强调 质量管理的重要性 , 严格遵守项目质量管理体系的 要求 , 提高人员素质 , 增强质量意识 , 通过抓好工 作质量来保证和提高产品质量或服务质量。建立项 目质量安全监督体系 , 理顺项目质量 安全控制

程 序。对于石油工程企业来说 , 就是企业以质量为中 心 , 全体职工及有关部门积极参与 , 把专业技术、经营管理、数理统计和思想教育结合起来 , 建立起 产品的研究、设计、生产(作业 和服务等。有效 地利用人力、物力、财务和信息等资源 , 以最经济 的手段生产出用户最满意的产品 , 使企业及全体成 员以及社会均能受益 , 从而使企业获 得成功与发 展。分别设立 H SE 总监、勘探事业部、开发事业 部、销售事业部以及油建管理项目部等。

总之 , 石油工程的成本、进度、质量和安全之 间的联系非常紧密 , 任何一个环节出现疏忽 , 都会 影响整个工程管理的成效。因此 , 项目管理必须贯 穿于整个工程项目的全过程 , 必须有效地进行综合 控制 , 才能为项目带来良好效益。

(栏目主持 焦晓梅

(上接第 67页 重点加强工程施工现场管理 , 杜绝 投资浪费。还要加强现场施工管理人员、工程技术 人员的 经济 观念和素质教育 , 培养实事求是的 办事作风 , 在积极协助、配合监理工程师做好工程 质量、工期和安全监督的同时 , 充分重视节约投资 的重要性。尽量 减少设计变更 , 严格现场签 证管 理 , 首先应严禁通过设计变更扩大建设规模 , 提高 设计标准 , 增加建设内容。其次 , 认真处理必须发 生的设计变更 , 对于涉及到费用增减的设计变更 , 必须经设计单位代表、业主方现场代表和总监理工 程师共同签字方为有效。另外 , 有条件的业主方可 以指派投资管理专业人员 常驻施工现场 , 随时掌 握、控制工程造价的变化情况。

综上所述 , 工程造价的控制与管理是一个动态 的过程。石油企业作为业主方对工程造价的管理始 终应贯穿于项目的全过程 , 在工程建 设的各个阶 段 , 时时要有控制投资的经济头脑 , 充分利用和认 真分析建设周期中的重要信息 , 把握住市场经济的 脉搏 , 减少或避免建设资金的流失 , 最大限度地提 高建设资金的投资效益。

(栏目主持 焦晓梅

(上接第 68页 色检查也没有任何缺陷产生 , 不锈 钢管内壁堆焊情况良好。8 结论

70mm!6mm!65mm 不锈钢管内壁堆焊 , 焊接质量良好 , 特别是不锈钢管内壁堆焊中最容易 产生的焊接裂纹和剥离现象 , 得到了有效的控制。该工艺 实 际 应用 效 果 良好 , 满 足了 焊 接 生产 的 要求。