房地产泡沫论文

房地产泡沫论文（精选6篇）

篇1：房地产泡沫论文

2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。

房地产泡沫产生的主要原因是：

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌向房地产业，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。

6.政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

二、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，全年商品房空置面积增长10.5%，高于上年增长6.7%的水平，年底全国商品房空置面积已突破1亿平方米大关，共积压资金1000多亿元。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑；不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，1993年的中国和1996年的泰国都是这样，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取；此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展。

三、房地产泡沫的防范措施

随着我国经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快，房地产网络的崛起以及加入WTO和北京申奥的成功等无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展？笔者认为可以从以下几个方面着眼：

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。去年，国家计委、建设部宣布，投资1700亿元，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700-1000元。现在，国家要重举经济适用房大旗，由于北京的新开工面积已经很大，如果再大规模推出经济适用房，那北京的房价非大跌不可。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策；二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策；三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“Town house（建在城镇中的房子，名字取的是“城镇＋房子”，低密度的联排别墅）”、“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是对时令名词的炒作，如一段时间以来对“申奥”、“入世”的大肆宣传等。其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。

总之，房地产是泡沫的主要载体之一，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙。

篇2：房地产泡沫论文

因为易宪容他切切实实的站在人名群众的角度上来替人民说话，他是真正“掀开国内房价炒得如此之高的皇帝新装”，他一针见血地指出“中国房地产富豪靠的是政府权力”，并运用大量的事实数据证实，并运用一个经济学家的眼光来分析，中国房地产的涨价是泡沫，是脱离中国实际的产物。中国充其量是个小康国家，凭什么有发达国家的房价?而华远集团董事长任志强更是露骨，说什么“中央文件的精神是商品房是给高收入的人住的，我是按中央的文件来说话的……全世界的低收入家庭都不是靠商品房来解决住房问题。”中央哪个的精神是说商品房是给高收入的人住的，真乃咄咄怪事!国家进行房产商品化改革是为了在房产领域引入市场机制，使房产更加有活力，成为一个新的增长点，实现经济和社会的双赢。社会的赢就是要让广大人民群众得实惠，保障人民居住条件得提高。可任董事长人为地将此曲解，硬是要把它说成是“高收入者的”!也不看看高收入者有几个啊，难不成作为大众主体的中低收入者就只要所谓政府的补贴性住房和低价廉租房吗?好一个只顾自己赚钱的任董事长!还要政府来擦屁股，如意算盘打的不错啊!我敢说，你们这号人，如果没有政府支持、银行贷款你们可能连自己的狗都养不活吧!

不过他却道出了一个事实：中国确实已经出现了一些可以接受如此变态房价的“高收入者”。按国际标准来说，中国贫富差距已经到达了国际警戒线。不过他们的最低标准线是月收入1400元，其实是没有这么高的，据权威测算中国的最低标准线应是700元。照这样计算，恐怕不是达到的问题了，是大大超过了。难怪现而今，到处不是阻塞交通，就是集体上访，要不就是公然的抗法。领导总是叫群众保持镇静，如果群众人人都丰衣足食的话，鬼才上街搞游行?站到还冷，对身体不好!况且站大街的都是老头老太太级别的人了，如果不是生活所迫，谁愿意呀?朱门酒肉臭，路有冻死骨。如果不改变，这样的情景会出现吗?

想起了一个萧伯纳的典故，大意是，萧伯纳遇见一个十分胖的富翁，而萧伯纳十分瘦，富翁就数落萧伯纳：“看你就知道世界有多么的贫穷!”而萧伯纳反唇相讥道：“看你就知道世界贫穷的原因了!”虽然是有笑话的性质，但是也道出了本质啊!现在，确实是富人坐在穷人身上压榨，是故富愈富，穷愈穷。可是，象任董那样的富人并不知道感激那些让他发财的所谓低收入者，还厚颜无耻的振振有辞的说低收入者的出路，你的社会责任感被狗给吃了!

其实最让人怕的不是为富不仁，是政府公信力的下降。富要不仁，政府来治，他富也不能不仁。可现在，某些地方政府真的成了“权为商所用”。就象上述的房地产泡沫，如果不是政府这样包着，房价会这么高吗?为何?因为共同利益，房地产上了，gdp上去了，这才能升官发财!哪管你百姓死活?!荒唐如四川某县在给群众反映情况的条子上写着“到月球找安南解决”，寒心如宝马撞人事件，吓人如刘涌案，权力一次次的出租，让我们这些主人感到害怕：“公仆真的可靠吗?”

篇3：房地产泡沫论文

国内外学者对于房地产泡沫的研究路径大致可以分为两类:一是计算房地产市场的基础价格,然后再与房地产实际价格进行对比来观察是否存在泡沫;二是计算一些指标值(例如,房价收入比、空置率和房价上升幅度/GDP增幅等),然后再与国际上的标准值进行对比,来判断房地产市场是否存在泡沫。 本文认为,上述计算指标的方法并不适合我国的国情。因为这些指标的标准值均来自于西方发达国家,我国是发展中国家, 无论在经济发展水平还是居民生活水平方面,与之都存在较大的差距,因此这些标准不能简单地作为我国的参考标准。 我们应当研究出符合中国现实状况的指标及其标准, 或从计算房地产基础价格着手来对泡沫进行研究。

纵观众多学者对房地产泡沫的界定研究可以发现, 房地产泡沫是指由于房地产投机行为引起的房地产价格脱离市场基础价格而持续上涨的现象。 通过房地产泡沫的定义, 可以发现房地产泡沫的存在必须同时满足四个条件:一是必须存在投机行为;二是房地产价格脱离了市场基础价格; 三是房价持续上涨; 四是房价上涨和房价脱离基础价格是由于投机行为引起的。 因此,本文对以上四个方面进行了探讨, 以期通过研究判断出中国房地产市场整体是否存在泡沫现象。

二、房地产市场投机行为测度模型

房地产投机行为是引发泡沫的主导原因, 因此首先需要对房地产投机行为进行测度。 如果房地产市场不存在投机需求,或投机需求的成分较少,就说明我国房地产市场根本不存在泡沫, 否则需要更进一步探讨其它三个条件。

(一)房地产投机度检验模型构建

Levin和Wright［1］研究发现,房地产投资者主要通过两种方式获得投机收益: 一是从物业的使用中获得的收益,此时假设资本收益的预期为零;二是预期房地产价格变化导致资本收益的增减量。 房地产价格用公式表述如下:

其中,Pt为t时期房地产的价格;Ptm表示资本收益为零时对应的房地产价格, 代表房地产投资者从物业的使用中所获得的收益,它与居民收入(y)和短期利率(i)有关,居民收入上升会增加其对房地产的投资和消费,利率增加会增加银行抵押贷款的支出,降低可支配收入量。 这几个变量之间的函数关系式为:

其中,i*为长期利率,it代表t时期的利率。

Ht代表房地产预期资本收益的现值,即:

其中,Ht+1为t+1时期的房地产预期资本收益。

由于房地产预期的资本收益受前一期的房地产价格增长率的影响,因此Ht+1与t-1期的房地产价格增长率gt－1有关,这两个变量之间的函数关系式为:

其中,pt代表t时期的房地产价格。 在此将式(2)、(3)、(4)和(5)代入式(1)中,可以得出房地产价格的表达式为:

根据式(6)可以建立如下的近似线性方程式:

其中,yt代表t时期的居民人均可支配收入;ut代表随机误差项。

(二)计算房地产业投机度

根据上述分析,可以了解到gt－1表示t-1时期房地产价格的增长率。 由此可以推出gt+1为t+1时期房地产价格的增长率。 由于gt+1是在gt－1的影响下所产生的数值,因此可以构建这两个变量之间的关系式:

对式(8)的两边求导,可以得出下面的公式:

房地产价格增长率与利率之间存在密切的关系,当提高利率时,会对房地产商贷款产生影响,势必会阻碍一些小的开发商进入房地产行业, 从而影响到供给的数量, 进而会推动房地产价格增长率的提高。 而且利率的提高会给开发商带来风险的提高,在高风险下必然伴随着高回报, 这样也会导致房地产价格增长率的提高。 反之亦然。 因此,结合式(9)可以得到下式:

然后对式(7)分别求it和gt-1的偏导数,可得:

最后把式(10)、(11)和(12)进行整理得到如下的方程式:

其中,θ为房地产投机度, 表示房地产过去价格对未来价格的影响程度。 根据国际公认标准,当房地产投机度θ>0.4时,表明存在较为明显的房地产泡沫［2］。

三、中国房地产投机度实证研究

本文选取2000年至2013年的年度数据作为实证研究的样本,见表1。 运用Eviews软件对各变量进行时间序列回归分析, 分析结果显示解释变量yt和it的系数不显著。 多重共线性统计量显示,三个解释变量的容差(Tolerance)依次为0.828、0.880和0.926,均大于0.1的标准,表明存在多重共线性。 采用主成分分析方法建立回归方程, 主成分1和主成分2的累计贡献率已经达到了79.42%,因此只需取2个主成分变量则可建立主成分回归方程,计算结果可得c3=1282.576,c4=2012.429。 结合式(13)可计算得出历年房地产投机度,具体见表2。

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本文研究发现, 全国房地产市场投机度呈现不规则波动状态,但是其投机度仍低于国际警戒线。 根据相关文献的研究结果表明投机度能够大于1,并没有上限。 因此可以假定当投机度θ≤0.4时,房地产市场的投机行为可以忽略不计。 通过本文对中国房地产市场投机度的研究, 发现我国房地产目前整体并不存在投机行为,房地产市场处于正常的发展状态。

四、房地产实际价格与市场基础价格对比分析

房地产价格主要是由土地开发费用(其中包括土地出让金、 配套基础设施配套费和征地拆迁费等部分)、设计费用、建筑安装成本、人员工资、销售费用、税金和利润等几个部分组成。 马克思把商品的价值分为三个组成部分: 购买生产资料所花费的不变资本(C)、补偿购买活劳动的资本(V)以及剩余价值(M)。 因此商品的价值W=C+V+M。 同样,房地产的成本构成也可以分为固定资本(C)、可变资本(V)两部分。 其中房地产固定资本主要包括土地开发费用、建筑安装成本和资金占用成本等; 可变资本主要涉及销售成本、设计成本、管理费用、劳动工资等方面的费用。 按照统计惯例,房地产的固定资本和可变资本之和即为竣工房屋造价。 如果竣工房屋造价占商品房平均销售价格的比例较高, 则可以说明房价高涨是有成本推动的,反之,则说明我国房地产市场存在异常现象。

通过对2000年至2013年全国竣工房屋造价与商品房平均价格对比可以看出, 我国商品房造价售价比自2000年以来一直低于55%,而且最近五年更是低于50%,徘徊在45%左右,因此可以推断出我国房地产造价成本远远低于房价, 房地产行业存在较大的利润空间。 从商品房成本的角度无法解释房价为何持续上涨, 因此可以初步判断房地产价格确实脱离了市场基础价格。 但这不一定就表明房地产市场存在泡沫, 还需要看这两个指标之间偏差的程度是多大。 正如在市场上某一商品的供给严重不足时,它的实际价格就会大幅度增长, 可能会远远高于基础价格。 因此需要在房地产实际价格与基础价格之间的偏差程度警戒线上做更进一步的研究。

五、房地产实际价格与基础价格之间偏差的原因探讨

房地产实际价格与基础价格严重脱离是受多方面原因影响的结果, 最直接和最根本的原因包含三个方面: 一是刚性需求的拉动; 二是土地价格的推动;三是心理因素的作用。

(一)房地产市场刚性需求旺盛

我国商品房价格自2000年以来基本保持持续上涨的势头, 唯有2008年由于全球金融危机的影响商品房价格同比下降了-1.65%。 在此从供需角度出发来分析我国房地产价格上涨的原因。 按照经济学理论, 房地产价格的涨落是由市场供需来决定的。通过数据观察发现, 我国商品房销售面积(需求)自2000年以来一直处于增长的状态(除2008年以外);房屋竣工面积(供给)的供给量也不断上升,但需求的增幅大于供给的增幅(2008年除外)。 再结合前面的分析结果———我国房地产市场整体情况并不存在投机行为,因此,本文得出推论:我国房地产整体价格持续上涨和实际价格与基础价格脱离的原因,是由于需求大于供给所导致的。

(二)地价与房价的交互作用

目前有关房价与地价之间关系的研究观点分为三类［3］:一是地价决定房价;二是房价决定地价;三是房价与地价相互影响。 本文认同第三种观点,即房价与地价之间是相互关联的。 地价的上涨会引起房地产开发成本的增加,为了赚取更多的利润,房地产商会通过增加房价来达到这一效果;同时,房价上涨引致利润的增加, 会进一步引起其它开发商投入到房地产行业之中,由于土地需求旺盛,再加上土地的有限性,以及地方财政收入的驱使,会导致土地价格的上升。 地价和房价之间不断的作用和转化循环,结果造成了房价和地价的趋高不下和恶性循环。

(三)羊群效应的作用

行为经济学观点认为, 房价高涨不仅要审视供求关系,而且还要看人们对价格变化的心理预期。 如果人们预期房价在某一段时间内存在下降的趋势,他们会采取等待的态度, 观望房价的走势而不去购买房屋,导致商品房的需求量不断下降;相反,如果人们预期房价会在未来一段时间内要上涨, 那么就会积极参与到商品房的交易中来, 从而推动商品房的需求增加,这就是所谓的“羊群效应”。

由于市场中的大部分消费者在住房消费方面缺乏专业知识,对房价的认识存在很大的信息缺口,只能靠非专业的判断进行主观分析。 这就导致消费者在认知和信息方面处于劣势的地位。 实际上,羊群效应的结果背后反映了购房者与房地产开发商之间存在着信息不对称。 除2008年外, 我国房地产价格自2003以来不断处于上升的势头, 消费者在房价不断高涨的环境中, 只有采取从众的方式才能够弥补在信息和判断力方面的不足,这就导致、推动了房地产市场的“繁荣”,更进一步致使房地产实际价格不断脱离于基础价格。

六、结论及讨论

本文研究结果表明, 尽管我国房地产实际价格高于基础价格水平,而且房价一直保持增长势头,但导致以上现象的原因并不是由于投机行为所致,而是受供需不均衡、地价与房价之间的相互推动,以及羊群效应作用的结果。

篇4：论房地产泡沫

【关键词】 房地产泡沫;投机;人民币升值;国十条

房地产可以说是我国的支柱行业,对其他行业有很大的带动作用比如钢材和建材以及运输行业等待,提供了大量的就业岗位。改革开放以来,我国房地产就吸引了很多外资投资,促使我国加速资本积聚,迅速发展。房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性。我国的房地产行业已经形成了一个网状结构,其牵连的行业太过广泛,房地产泡沫一旦破灭,国民经济会受到很大的冲击,造成严重失业问题。国外热钱的逃离无疑是雪上加霜,经济萧条是必然。

回顾日本的房地产泡沫,1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,个人纷纷破产,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。

一、房地产泡沫的成因

房地产泡沫的产生是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀,所不同的是,由于房地产价值量大,这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。(1)土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。人口密度决定土地稀缺性,美国与中国的国土面积基本相当,它们分别为963万和960万平方公里,然而美国只有3亿人口,中国却有13亿,是美国的4倍多。城市化进程决定了人们对房地产需求的大小,我国的城市化率只有45%,城市化进程显然是可耕地流失的过程,我国现在还以每年2000万人口的城市化速度发展,相当于每年要造出一个上海只有的城市。(2)投机和炒作是房地产泡沫的重要原因。房地产开发商、民间闲散资金持有者、境外热钱持有者以及普通房地产消费者都可能成为房地产市场上投机活动的参与者,由于国内房地产行业高额的投资回报率以及外汇管制下其他投资渠道的不畅,大量国外游资涌入我国房地产市场,在海外热钱的追捧和炒作下,国内大中城市房地产价格扶摇直上,已显著超过其本身应有的价值,也与一般百姓的承受能力相脱节。(3)资金过剩,投资渠道少也是房地产泡沫产生重要原因。我国居民储蓄率高已是世界公认,2009年1月末,我国居民储蓄余额已经突破了18万亿元,储蓄率在全世界排名第一,人均储蓄超过1万元。为了避免通货膨胀,人们会对资产进行保值和增值。由于我国投资渠道较少仅有房地产和股票,且股票风险较大,投资房地产是必然。(4)最近关于人民币的升值问题也对房地产泡沫有很大的影响。人民币正面临着所未有的强烈和持久的升值外压,人民币的升值预期会使国际资本大量流入我国。国际资本的流入又产生了两个短期效果:一是国际资本的大量流入加剧了我国升值的压力;二是国际资本投机于股市和房市加快了股价和房价上涨。这两个效果都刺激短期内人民币进一步升值、泡沫进一步膨胀,反过来又吸引更多的国际资本进入我国投机。

二、遏制房价过快上涨

2010年房地产调控的重要文件——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》颁布至今已有一个月,其影响及效力正在日益呈现。(1)加强对房地产市场的宏观监控和管理。首先要加强对房地产建设的投资管理,根据收入的水平来确定投资规模,使房地产的产与销基本适应,不至于过多积压;其次要加强房地产二级市场的管理,防止过分炒高楼市,使房地产泡沫剧增;最后调整房地产开发结构,大力发展安居型房地产,应加强市场统计和预测工作,使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。(2)加强土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。防止高档住宅的盲目开发和大规模建设,防止出现新的积压,严格惩处各类违规行为,坚决打击开发商的圈地和炒地行为。(3)合理引导资金流向。完善金融体系,增强监管能力,加强外资和外债的管理,尽可能引进外资的直接投资和借长期外债,使资金流向生产经营等实质经济部门。出台系列“限外令”阻止热钱涌入以押宝人民币大幅升值的冲动,同时在人民币升值预期的情况下,提高监管外资的水平。

参考文献

[1]顾海兵,刘元春.新崩溃还是新趋势——中国经济形势之辨.《财经国家周刊》

篇5：房地产泡沫开题报告毕业论文

学 年 论 文

题 目

学生姓名

学 号

学 院

专业班级

指导教师

职 称 中国房地产泡沫分析 廖晗 121210221 财政金融学院 金融1204班 彭爱武 讲师

中国房地产泡沫分析

[内容摘要]房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。而纵观历历次大规模的“泡沫事件”，我们可以发现这些泡沫发生的重要载体就是房地产和股票。近年我国房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产业也是最容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段，房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。对于房地产有无泡沫的争论已经越演越烈，房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成举足轻重的影响。因此，本文对预防房地产泡沫提出了一些对策和建议：进一步完善监管体系;抑制投机;改善经济环境和市场环境，扩大住房有效需求;建立完善房地产泡沫预警体系;加大经济适用房建设力度。优化经济适用房开发机制;加强舆论宣传的引导;搞活股市，开辟多种投资渠道。

[关键词]泡沫;房地产泡沫;真实需求;宏观调控

[ABSTRACT]The real estate bubble in the economy means one kind of speculative process，in which the price of one or a series of assets brews away and continuously goes up from market basic value. Reviewing all previous large scale“foam incidents in history, we can find that the important carriers happening in thesefoam incidents”are real estate and stock.Recently in China，as soaring in economy ,continuous improvement of people?s living standards and ongoing expansive investment scale of fixed assets，the real estate industry has also been into a new period.

This kind of demand will make the real estate market develop in a healthy

way. In the third part the author uses four indexes which are popular in the world to verify the conclusion that is analysis in the preceding chapter.In the chapter four ,the author analyzes the government?s macroscopic policies which are very important to the“bubble”.At the same time，it also proves that the govern policies

are correct and the Zhengzhou real estate market has no bubble.In order to set up a healthy real estate market in Zhengzhou，in the last part，the author gives her own views and suggestions.

[KEY WORDS]bubble;the real estate bubble;the real demand;macroeconomic regulation and control

一、房地产泡沫简介

查尔斯?P?金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。

二、房地产泡沫的基本概念及争论

2.1房地产泡沫的涵义

房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。

2.2房地产泡沫的特征

房地产泡沫表现出来的理论特征包括房价持续过度上涨、房地产投资占固定资产投资的比例偏高、房地产企业银行贷款比例偏高和房价收入比过高。

2.2.1房地产投资占固定资产投资的比例偏高

房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。在发达国家，房地产投资一般占20%.50%。我国房地产业作为国民经济的支柱行业，该指标在30%左右。

2.2.2房地产企业银行贷款比例偏高

从国外发达国家成熟房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资40%。我国房地产开发三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段) 每一阶段都离不开银行资金支持，即除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行，因此我国房地产企业银行贷款比例最多不应该超过50%。

2.2.3房价收入比过高

房价收入比，国际上通行标准有两个：一个是联合国人居中心标准，即房价收入比不应超过3：1，另一个是世界银行标准，即房价收入比不应超过5：1，否则，房地产市场就会停顿房价收入比反映了居民对房地产的相对购买能力。西方学者认为房价收入比在3-6倍之间比较合理，而我国由于特殊的住房体制，隐性收入高、需求长期压抑等原因，目前正常房价收入比在5.8倍问属于正常。房价收入比反映了一个地区居民对住宅价格的承受能力，当这一比例过高时，居民承受力较低，会影响住宅销售。

2.3房地产泡沫一般表现形式

2.3.1价格泡沫

土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，就会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于价格泡沫。如果土地价格成倍甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。例如，日本的地产价格暴涨就是一个有力的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然会引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就会形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济1161。1992年我国海南及北海地区出现房地产泡沫就是典型的例证。

2.3.2房屋空置泡沫价格泡沫

在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成房地产泡沫。

2.3.3房地产投资泡沫

一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡

系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。

2.4我国房地产市场存在泡沫现象

市场判断是研究问题的起点和基础，是政策选择的依据。判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。一般认为，判断房地产市场的指标主要有以下四个：

首先是规模。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，20xx年国家统计局数据显示全年房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。1-12月份，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，同比增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。

其次是价格。房地产市场存在泡沫与否有很多判断标准，但最有意义的指标是房产价格。国家发展和改革委员会经济研究所王小广指出，房地产泡沫的表现之一就是价格飞涨。张曙光、清华大学教授魏杰也在不同场合表示，目前房价虚高状况令人担心。

再次是资金。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，引发一系列连锁反应。目前进人房地产市场的资金主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业热资、社会游资。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。

第四是速度。自以来，房地产市场的各项指标都一自保持很高的增长速度，每年的房地产开发投资、住宅竣工面积、住宅开工面积、住宅销售面积、个人住房抵押贷款额、房地产价格都在高速增长，增长速度基本上

都保持在两位数上。20xx年9月15日国家统计局发布的数据显示，前八月，中国完成房地产开发投资11063亿元，同比增长24%，增幅比去年同期回落

4.8个百分点。

三、房地产泡沫的主要特征

1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;

2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大;

3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率;

4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

四、房地产泡沫的判定

房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：

(1)整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产也会有一定的过热的现象。

(2)投资增长率从。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率从的2倍时，就有产生泡沫的危险。

(3)商品房的空置情况，一般当空置率达到10%时，就是房地产业过热的预兆。除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。

房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房

地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。

五、我国房地产泡沫的形成原因

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远，所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。

6.政府部门的不正之风。有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

六、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需

求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑;不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，最终导致金融风险，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取;此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展

房地产贷款比例与增长率。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是银行流出的。在日本房地产泡沫急剧膨胀、市场过热时期，很多金融机构违背贷款原则，随意变更贷款比例上限，有的甚至将贷款上限提高到100 %以上。此外，银行也是房地产泡沫破裂的直接受害者，因此将房地产贷款比例与增长率作为一个衡量指标是十分自然的。

不过可以肯定的是，高收益背后也隐藏着高风险。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化。即便最后的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护信托产品的预期收益率。

七、如何挤压房地产泡沫

房地产经济泡沫的存在有利有弊,关键在于控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫,例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等,对活跃经济,促进竞争,推动房地产发展和国民经济增长是有利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀,不致形成为泡沫经济,带来严重危害。具体对策如下:

1. 从土地源头入手,规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展,也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题,如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境,

2. 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点,加强对当地房地产市场发展和演变规律的

研究,通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度,以便及时发现问题,加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息发布、引导和规范,增加房地产市场的信息透明度,控制人为惜售和炒作行为,

3. 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨,尽快成立购房担保机构。同时借鉴海外经验,加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤,促进开发信贷与消费信贷的同时发展,建立起健康繁荣的房地产金融市场,有效化解金融风险。 八、房地产泡沫的防范措施

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。 2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。 3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。首先要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。防范与期房相关的特定风险。其次要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策;二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用;其二是对时令名词的炒作，其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，的方法莫过于“专家+媒体”了。

参考文献

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篇6：警惕房地产中的泡沫

警惕房地产中的泡沫

中国的房地产业在其发展的十几年中共经历了两次高速发展时期.上世纪初,伴随着中国经济进入高速发展时期,房地产行业开始真正起步.政策的导向加上需求的`增加使当时有大量的资金流入房地产行业,在1993时房地产业进入了第一次高速发展时期.紧接着就是由于中央开始治理整顿经济过热,投资和住房规模一路下滑,1996--到达了谷底;但从开始,房地产业的增长有一个非常快的上升,当年就达到最高点,整个住房投资和住房开工量超过了1994年最高峰的时候,接着一路上升.房地产业的第二次发展高潮一直沿续至今.对比这两次房地产热,可以发现很多不同的地方(见表1).第二次地产高潮运作得更规范,更贴近市场.

作 者：陈瑞辉  作者单位： 刊 名：人力资源 英文刊名：HUMAN RESOURCES 年，卷(期)：2003 “”(10) 分类号：F2 关键词：