中介租房合同（精选8篇）
篇1：中介租房合同
甲方(出租方)_____________
乙方(承租方)_____________
中介方：__________________
经甲、乙双方在平等、自愿、互利的基础上，友好协商，达成以下协议：
一、租房地点：
甲方同意把__________________________________室的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性。
二、房屋用途：
乙方所租房屋仅为_____使用;不得进行任何违法活动，否则后果自负。
三、租期：
自20xx年__月__日起至20xx年__月__日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。
四、租金：
每月_______元人民币，租房保证金______元人民币，相当于___个月租金。
五、付款方式：
1、乙方每__个月支付一次，第一次租金及保证金在签定本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前___天将下期房款支付给甲方;
2、甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。签定合同时，乙方应支付中介服务费______元给中介方，甲方应支付中介服务费______元给中介方。
基本费用：乙方承担下列在租赁时所发生费用：水费□电费□电话费□网络费□煤气费□有线电视月租费□物业管理费□其它费用(如有见补充各项)
甲方(出租方)_____________
乙方(承租方)_____________
中介方：__________________
日期：
篇2：中介租房合同
甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。
一、出租物业坐落地点及设施情况：
1.甲方将其拥有的位于马鞍山市区的房屋___________________________(以下简称“该房屋”)租给乙方使用，用途为______，房屋面积为_____平方米。
2.该房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。
二.租赁期限
1.该房屋租赁期限共___个月，自___年___月___日至___年___月___日止。
2.租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。
3.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。
三、租金及支付方式
1.该房屋租金为人民币________元整/月(此价格不含相关税费)，中介服务费_______元整,由_______负担并在签定本合同时支付给丙方，乙方应同时交纳首期租金________元给甲方。
2.该房屋租金按_______支付，支付时间为________，以甲方实际收到为准。
3.乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。
四.租赁条件
1、甲方应向乙方出示该房屋的产权证或有权决定该房屋出租的相关证明。
2、甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜;签本合同后双方当事人应按国家规定进行备案。
3、乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。
4、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。
5、乙方承担租赁期内水费、电费、等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。
6、因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。
7、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。
甲方也无须对以上设施进行补偿。
五.产权变更
1.如甲方依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有人继续有效。
2.甲方若出售该房屋，须提前三个月书面通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。
六.关于押金
为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方_____元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。
七.合同的终止
1.租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。
2.乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。
3.若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求，丙方所收中介服务费不予退还。
本协议自签订之日起生效，甲乙丙三方各执一份
甲方：乙方：丙方：
篇3：电子租房合同的设计与实现
随着科技的发展, 智能手机发挥的作用越来越大, 与传统的仅限于通讯的普通手机相比, 智能手机给人提供了越来越多的服务[1], 带来了越来越多的方便。人们不仅可以用它来娱乐, 办公, 甚至可以用它来消费, 于是, 越来越多的IT公司开始从事手机软件的开发, 为人们提供服务的同时也给自己带来好处和利益, 其中, 租房作为一种日益蓬勃发展的服务行业也加入其中, 以58 为首的各种租房App开始进入了手机App市场, 引起了人们的关注。
然而, 现有的租房网站及App仅仅只能满足用户发布自己信息, 只提供一个信息交互的平台, 例如, 房东发布自己的房源信息, 房客发布自己的求租需求, 双方分别在网上筛选自己需要的信息, 然后在线下交互, 完成租房的全部过程。本文以网页的方式开发电子合同, 并将其移植到到Android平台, 数据库采用My SQL5.5, 开发平台配置为jdk1.8.0_31, sdk以及eclipse, 在普通租房App模式基础上, 添加了网上合同模块, 包括创建合同、编辑合同、签订合同、撤回合同、删除合同、下载合同六个子模块, 可以使房东房客在确定租赁关系的同时, 在手机上完成合同签订的过程, 不仅解除了地域限制, 也节省了双方的时间和资源, 具有一定的意义和价值。
1 合同的设计
1.1 合同功能结构设计
根据合同总体功能的分析, 合同模块可以分为六个子模块, 分别为创建合同、编辑合同、签订合同、撤回合同、下载合同和删除合同。其中, 创建合同主要功能是对合同中需要填写的信息进行完善, 填写完成后提交即可;编辑合同的主要功能是对已经填好的合同信息进行修改工作, 再次提交即可生成新的合同样本来替代旧的合同样本;签订合同子模块主要包括合同的状态和签订, 由合同创建方先签订合同并发起签订, 再由另一方签订即可完成合同签订工作;撤回合同子模块用于合同发起方在签订合同后, 另一方未签订合同前将合同状态更改为未签订状态, 给用户提供完善合同的机会;下载合同的功能是给用户提供了打印合同的选择条件;删除合同的主要功能就是对已经存在的合同进行删除操作, 合同模块的整体构架如图1 所示。
在这里还有一个限制条件, 当合同处于签订状态下, 编辑合同功能将被限制约束, 按照常规逻辑, 签订好的合同不能再做更改, 因此开发中必须实现此约束条件。但当合同处于单方签订的状态下 (合同发起方) , 可以通过撤回合同将合同状态改变为未签订状态, 方便合约双方在签订之前将合同修改的更加完善, 避免重新签订合同的情况发生。
1.2 使用数据库设计
本项目使用的数据库是My SQL5.5, 针对合同部分需要创建一个合同表t_Hetong, 用来存储合同中每一项填写的信息, 其中, 表中的属性值包括列中文名、列英文名、类型、长度、备注五项信息, 包括合同编号、甲方和乙方的详细信息以及房屋的各项信息等, 具体的建表模式表1。
2 合同的功能实现
2.1 创建合同模块
该子模块主要是对页面的操作, 登录系统的用户即可点击创建合同按钮, 根据提示填写信息, 将合同填写完整。合同页面以网页[2]的形式开发, 前端采用html5、weboffice控件等技术, 每一个需要填写信息项对应一个字段, 用户填写的信息首先存储在后台数据库中, 然后通过数据库模式匹配将其与每一个字段一一对应, 无内容即为空值, 显示在合同网页上。相关实现代码如下:
此外, 用户填写完毕后提交合同, 合同以PDF文件格式保存。本文采用JAVA类库i Text[3]将生成的合同以PDF文档形式保存并显示, 实现过程为:在上述过程的基础上, 建立Document对象。Document是PDF文件所有元素的容器。
Document document = new Document () ;
通过书写器 (Writer) 对象可以将具体文档存盘成需要的格式, PDFWriter可以将文档保存为PDF文件。
PDFWriter.get Instance ( document, new File Output Stream ("my.PDF") ) ;
所有向文档添加的内容都是以对象为单位的, i Text中用文本块 (Chunk) 、短语 (Phrase) 和段落 (Paragraph) 处理文本。
每次生成的合同, 系统会给其随机分配版本号, 用于标记每一次生成的合同, 记录此时合同版本的信息。至此, 合同的创建工作即已完成。
2.2 编辑合同模块
该模块用于更改合同信息。合同创建成功后, 在未签订之前, 仍旧可以进行修改的工作, 修改次数不限, 选定创建好的合同, 点击编辑合同, 进入修改界面, 此时呈现的合同界面和创建合同的界面是一一对应的, 只是编辑合同界面上显示的是最近一次填好的信息, 用户只需要选择自己需要更改的地方点击修改即可, 而此时更改的信息将更改表中的信息, 再次经过模式匹配将数据库中的值赋给相匹配的字段, 提交之后, 系统随机分配一个新的版本号标记此时的合同, 并替换上一版的合同, 显示在用户的手机上。
2.3 签订合同模块
签订合同模块用于实现租赁双方完成在线上签订合同的功能, 针对双方最终拟定好的合同进行进一步操作, 即所谓的签订合同, 签订合同分为合同状态和签订合同双方两部分。
合同状态用于提示用户需要进行何种操作。合同状态分为“未签订”、“等待对方签订”、“已签订”三种, “未签订”是指合签约双方都未签订此合同, “等待对方签订”是指双方仅有一方签订了合同, “已签订”为签约双方都签订了合同。其中, 签约方式为输入手机验证码的方式实现。正常的签约流程为由发起方 (合同创建方) 选定要签订的合同, 点击签订合同后跳转到相应页面, 输入自己的手机号并获取验证码, 以输入自己的短信验证码方式完成签约, 提交后提示另一方签约, 另一方接到通知后回复验证码完成签订功能。
在这里, 合同的状态改变由管理端来操作, 针对合同的不同状态, 在管理端设计不同的代码来做标记, 具体可分为以下几种情况:乙方签字, 但甲方未签字, 合同状态变为 (两位数表示合同在签字状态中) , 假如发出了请求甲方签字指令, 则状态改为;甲方签字, 但乙方未签字, 合同状态变为, 假如是甲方起草的合同, 甲方发出指令, 请求乙方签字, 则状态改为;甲方和乙方都已经签字, 合同状态变为。
签订合同的双方是指创建合同方和非创建合同方, 创建合同方先行签约, 随后通知另一方签约。合同签订后即为合同生效, 此时编辑合同功能限制不得使用。
2.4 撤回合同模块
撤回合同模块主要功能是给合同的双方提供修改合同机会, 约束条件为, 当且仅当合同发起方签订合同, 而另一方未签订合同, 此时合同发起方可以撤回合同, 对合同进行编辑操作。这一项功能可以使房东和房客将合同尽可能的制定完善, 避免重新签订合同等一系列麻烦, 并为签订合同子模块到编辑合同子模块之间建立了一道桥梁。
2.5 下载合同模块
下载合同模块是针对用户下载电子合同的需求而实现的功能。用户选择相应的合同下载即可将此pdf文件保存到手机上, 并可以打印备份纸质文件。使用pdf文件格式的合同使得合同双方无法未经对方同意的情况下进行修改, 并在合同生效后也同样不具备修改能力, 使合同变得更加具有约束力和限制性。
2.6 删除合同模块
删除合同模块的功能主要是对已经存在的合同进行删除操作。作为房东, 他的房客具有不确定性, 相应的, 创建的合同也具有一定的多样性, 当合同的数目过多, 就会造成一定的困扰, 所以, 一些已经结束的合同就没有存在的必要了, 在此, 删除合同的功能需求方便房东对自己的合同进行整理, 操作也很简单, 房东只需要选定要删除的合同, 点击删除合同按钮, 就可完成删除工作。
3 小结
在互联网日益发达的今天, 人们的生活变得越来越便捷, 越来越移动化、数字化。手机是高科技发展的产物, 而作为手机主流系统的Android系统[4]也成为了大多数手机App青睐的平台, 租房软件作为众多手机App的一员, 其发挥的作用和优越性也日益凸显, 虽然现在的租房软件仅仅局限于发布信息的功能, 但是在不久的将来, 电子合同签订必将会成为一个趋势被租房软件所接受, 并在将来为租房双方提供便利, 解决他们签订合同的地域限制问题, 并节省时间和资源, 是一项十分具有意义的开发。
摘要：随着网络的发展, 越来越多的租客更加趋向于从各种租房网站上获取房源信息, 而越来越多的房东也开始在租房网站上发布自己的房源信息以方便地招揽更多的租客。然而, 现有的手机租房软件仅仅只能满足房东和房客在线上相互交流自己的信息, 而对于关键的租房合同部分, 仍旧采取传统的线下方式。本文基于JAVA语言开发了电子合同, 并成功移植到Android平台上, 从创建合同、编辑合同、签订合同、撤回合同、下载合同到删除合同可以全部在手机平台上完成, 为互联网租房市场带来了方便, 具有一定的意义和价值。
关键词：手机租房软件,电子合同,线上,Android,JAVA
参考文献
[1]张健.移动互联网时代的移动商务[J].新型工业化, 2011, 1 (6) :41-48.
[2]王庆福.网站建设中数据库技术与WEB技术的应用对比研究[J].软件, 2013, 34 (2) :86-87
[3]丁振凡, 王小明, 吴小元, 等.利用i Text包实现Java报表打印[J].微型机与应用, 2012, 31 (18) :84-86.
篇4：当租房遇上“黑中介”
“你们谁那有信儿？交了的还能不能退啊！”在五一到来前，“寒蝉”在QQ群里问，回答他的是一排排整齐的省略号。
“寒蝉”，22岁，北漂青年一枚，寒蝉不是他的本名，而是他在一个QQ群里的昵称。作为群主，寒蝉将QQ群名定为“for us”，分类随意选了“游戏”，群里有三十个固定的成员，像其他的QQ群一样，基本没有人使用真名，不过，很多昵称都连着“西二旗、闵庄、玉海园、安宁里”等北京街道、小区名作为后缀。
“后缀表示他们在哪里租的房，我们是一个受害租户的QQ群，都是从北京泰诚嘉和房地产经纪有限公司租的房子，没想到这个手续齐全的公司是名副其实的黑中介，很多人都被骗了钱，估计很难追回了。”寒蝉说。
合同变更与公司合并真相
群里的三十个成员境遇类似，2012年，他们陆续从泰诚嘉和处租到了暂住的房子，合同签了一年，押一付三，到今年3月，很多成员都将交最后一个季度的房租，但这时，他们发现泰诚嘉和突然从他们眼前消失了，取而代之的，是中海裕家。
“中海裕家的工作人员打电话给我们说，泰诚嘉和被他们合并了，要想继续租现在住的房子，必须和他们重新签订合同，并交500元的合同变更费。”寒蝉说。
有些租户并未质疑，交了费用，但寒蝉心里却划了问号。
中海裕家说合并了泰诚嘉和是真的吗，他们能不能提供收购合同证明？这个变更费是工商局定的吗，会不会是巧立名目？为此，寒蝉在电话里稳住了中海裕家的工作人员，决心问个究竟。
同一时间，网名为“迷瞪”的租户也接到了同样的电话，对比寒蝉的质疑，他清楚地回答：“既然你们收购了他们的公司，就要继续执行他们签订的合同，哪有还要交变更费的。”至于中海裕家工作人员提出的“不交变更费就要搬出房子，不退押金”，迷瞪强硬地说：“你们这是犯法，我不交变更费也要住到合同到期，到时必须退我押金。”
在迷瞪决心抗争到底的时候，寒蝉终于问清楚，工商局从无变更费的规定，而中海裕家和泰诚嘉和也交不出过手合同。他从网上信息得知，2012年10月就有一波租户揭露泰诚嘉和是黑中介的热潮，在天涯、猫扑、百度贴吧等网站上，租户表示，“泰诚嘉和强赶租户、拒退押金”、“打着公司合并的幌子滥收费”等等。
泰诚嘉和的合并到底是怎么回事？有知情人士称，中海裕家和泰诚嘉和其实是一伙人，用不同的法定代表人注册了不同的公司。“最早出现的是泰诚嘉和，2009年注册；2011年出现了泰诚嘉和圣丰分公司；2012年7月，一家叫做瑞祥的房地产经纪公司号称收购了圣丰，而瑞祥在2012年底又被一家叫海大嘉业的公司收购；海大嘉业在此前曾使用过明远置地、海川嘉业等名字；现在，中海裕家又号称收购泰诚嘉和。从中可以看出，这些公司存在着密切的联系，但是以法律上来说又不是同一家公司，他们这种做法就规避了很多法律责任。”
通过网络查找，寒蝉表示“很多帖子里都留了QQ群号，我也加入了，在群里我知道，去年10月联合起来的那批租户，有的因为被骗的钱少放弃维权，有的去法院走民事诉讼程序……那波情绪基本都过去了。一些新加入的多是今年3月的这批人，于是我就把这些人单挑出来，重组了一个目标更一致的维权群。”
经常接到恐吓电话
在群里，许多拖着不交变更费的成员称几乎每天都能收到中介公司的恐吓电话，谩骂威胁，脏话连篇。
迷瞪也在这个群里。作为抗议最强烈的租户，他成了中介公司杀鸡儆猴的那只鸡。
“威胁电话就不用说了，每天都有，词汇量也大，每次骂的都不重样，我开始还录了个音，几次下来就麻木了。后来趁我不在家，还把我家的锁给换了，不让我进屋里去。”迷瞪说。
不过，这还不算中介公司的狠手段。3月16日，迷瞪发现，屋里的家具都被中海裕家清空了。“说不交变更费和最后一个季度的房租，就不还我家具。”
在“倾家荡产”之前，迷瞪先后去出租屋所在的海淀区两个派出所报过案。“警察态度挺好，但就是说这是合同纠纷，不归他们管。”被威胁呢？“警察说没有实施违法行为，单凭几个电话没法管，如果真有行动了，再报警。”
东西都搬光了，是动手了吧？迷瞪百般无奈，抱着憋闷的心情绪，当天下午找到了中海裕家位于石景山区的新址，并在当区报了警，准备要回自己的私人物品。
民警到达现场后，中海裕家工作人员称，拿走迷瞪的私人物品是按合同办事。根据迷瞪的录音，中介称“不欠我钱没人敢拉你东西，9号交钱，今天几号了？”
迷瞪表示没欠房租，中介则称扣押家具是因为迷瞪逾时交房租，并改口称合同变更费交不交并不重要。“我收变更合同费是合同工本费和管理费，不交也没事，但是你欠房租那不行。”
在中介的太极拳中，出警的民警也有点乱，中介的逻辑拐了几个弯，成了迷瞪不交房租才被扣押家具，而迷瞪坚持称还没有到交房租的时间，扣押家具是因为他不交变更费。一个出警的年轻警察对迷瞪表示无能为力。“你看，就是合同纠纷。”而一个有经验的老警察则知道其中的猫腻，他对中介说：“我知道你们玩的那套手段，我出一天警，百分之八十都是因为你们干的那些破事，赶快把人家家具还了。”
在警察的干预下，迷瞪和中介公司约定好3月17日取回物品，迷瞪也说明要终止合同，理由是合同变更费不该收取，其次中海裕家公司催缴房租方式、态度恶劣，行为粗暴。这个要求，被中介拒绝了。
一怒之下，迷瞪3月底将泰诚嘉和、中海裕家一并告上北京市海淀区法院山后法庭，终以民事诉讼立案成功。另一方面，支持迷瞪的“for us”群呼吁社会关注，中国广播网“天天三一五”栏目也以媒体身份，代表30名受害租户向北京市工商局举报两家房产中介。
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迷瞪对自己胜诉很有信心。他打听到，2012年10月有一名租户已有胜诉先例。“不过被骗的人多，赢官司的人少，有没有恒心，能不能抵抗住压力，证据搜集得全不全，都有关系。”
另一方面，迷瞪不倾向再向北京市住建委投诉黑中介。“之前有租户投诉过，住建委回复说，这样的情况，最好还是走法律途径，或许，我最后能依赖的只有法庭！”
迷茫维权路
无论结果如何，强硬的迷瞪已经迈出了依法维权的第一步，寒蝉打算，如果迷瞪开庭乐观的话，联合这30名租户同时报案，希望法庭能合并审理。
不过，寒蝉觉得，自己的想法只能代表自己，这个维权的小团体和自己的期望相差甚远。
“开始组这个群，希望在同一个区的租户彼此有个照应，比如中介上门骚扰了，隔壁的租户能隐蔽地录个音，作为以后的证据；或者一户去交房租，附近的也跟着去，做个见证。我一直觉得集体的力量比个人大。”寒蝉说。
但在这个群体中，被威胁的是多数，真正交了变更费或被扣押家具的是少数，即便交了变更费，维权成本依然会考虑，为了500元，有多少人愿意牺牲工作时间，或冒着引来黑中介报复的险？尤其在4月20日，群成员“小水”从中介公司得到“不再收合同变更费”的消息以后，像2012年10月那波租户一样，这个群里严惩黑中介的呼声，似乎也开始淡了。
寒蝉曾联合群成员，在一个周六去四季青派出所报案，30个人里只去了7个。
4月底，寒蝉也在群里不停地发消息，希望大家用手机录制自己被黑中介诈骗的过程发到群里，他收集以后交给一个中央媒体做节目。可能因为消息发得过于频繁，回答部分成员提问时比较急躁，他还在群里被数落了一顿，这让一天约有18个小时挂在网上、对群成员随问随答的小伙子有点低落。
寒蝉并不怪他们。“我这个群主也没有命令大家的权利，每个人有每个人的情况，不能强求。”就连强硬的迷瞪也表示，自己去维权，真的是个赔本生意。“第一次去法庭立案，请了半天事假，扣了40元的工资；找一名律师写了诉状，花了100多元；找不到附近的停车位只好找了个隐蔽的角落暂停，被交警罚了200元……还没开庭，就花了这么多钱。况且，我们在中介那还有押金，你觉得他们会痛快地退给我们么？”
像寒蝉和迷瞪一样，希望用法律来维权的租户有，认为走法律程序不会起作用宁愿用拳头给自己维权的租户也有。
住在玉海园的“木木”则准备曲线救国：“能多住一个月，把多掏的钱住回来吧。”
“传说的怪”则说：“如果搬家了，如果房子快到期了，屋里有什么东西就拿走，或者卖给收废品的，他们就想从我们身上抠钱，退押金也退不了几个钱。”
住在青塔东里的“晴空”不止一次在群里抱怨：“搬走前把房子里的东西全部毁掉算了，反正看样子他们也不会退押金了，跟这群人讲道理没用，只能以暴制暴。我决定到期以后，把房子拆了，然后走人。”
迷瞪认为，在和中介的拉扯中，钱只是件小事。“最难受的是精神压力，房子还没到期，还得住啊，就算再找房子，也需要时间。中介没停止对我的威胁，家人出入也提心吊胆的。这个案子不知道要开几次庭、耗时多久，想来也挺头痛。不过我的希望只有一个，这种没人性的公司，我一定告到他不能营业为止。
幸运的是，5月初传来利好消息，寒蝉兴奋地打来电话，称警局已经介入调查取证，一名北京房管局的工作人员已经加入到“for us”的群里，号召“把黑中介侵害大家的事实收集起来，按照中介公司归类集中材料，才能最终惩治到他们”。
三头六臂的中介
寒蝉手边有两份名单。
一个名为“证据搜集表”，详细地列出了群里30名成员的真实姓名、联系方式、被骗事由、被骗金额，30名成员里有11人或交合同变更费，或以此为名被扣押金、房租，总金额达5万余元。
和这名单比起来，另一个名为“更新受骗人员名单”更加触目惊心。这个名单是寒蝉从刚开始加入抵抗黑中介的老群主手里继承下来的，记录了截止到2012年10月18日曾因黑中介蒙受损失的人员名单，名单中有190人，涉及到泰诚嘉和、圣丰、瑞祥、明远置地等多家盘根错节的中介公司，根据每个受骗人员提供的数据，计算出的总金额达517674元。
在采访这些人时，记者发现，以合同变更费等名目收取额外钱财，只是黑中介最基本的手段，为疯狂敛财，黑中介一般采用以下三种方法：以各种理由赶离租户，拒不退押金和房租；收取租户房租后，拒不缴纳房东最后一个季度的房租；在房东严禁打隔断的房屋中打隔断，被发现后胁迫房东认同。
“黑中介找的工作人员，大都只有小学水平，很多也在社会上混了几年。老板给我们洗脑，说这行就是这么干的，一个月下来，普通的员工也能发上7000多块钱，这个钱，刚毕业的大学生都赚不到。只要手段够狠，打骚扰电话、堵锁眼、泼大粪、砸玻璃什么的一做，租户跑了，钱就来了。我干了一个月，觉得实在对不起良心，就没干下去。”两年前就从离开泰诚嘉和的阿虎（化名）说。
“从这些情况中可以看出，这些房产中介的行为已经超出了民事诉讼法的调整范围。他们虽然是经过工商注册的‘正规公司’，但实际上假借房屋租赁的名义，强迫房东和租户交易、敲诈勒索，带有欺诈的特点。从结果来看，作用范围大，影响非常恶劣，已经触犯了刑法，构成刑事犯罪，甚至带有黑社会性质，‘黑中介’的叫法，也算名副其实。”北京律协刑事诉讼法专业委员会副主任张青松分析说。
寻找规范
其实，黑中介猖獗已久。仅2012年上半年，北京市工商局共接到涉及房产中介类申诉1337件，占全市申诉总量的4.57%，不难猜测，1337个投诉，仅是受害群体的冰山一角，北京市工商局亦承认“黑中介”已成十大投诉原因之一。
缺乏行业规范，入行门槛低，是国人对房产中介普遍的评价。黑中介的泛滥导致整个房产中介行业形象走低，我爱我家、链家地产等在北京具有品牌效应的房产中介公司，在近一年里频频在媒体露面，试图挽回房产中介的形象，但收效甚微，而在房产中介同样活跃的美国，房地产经纪人却显现出另一种面貌。
在美国，房地产经纪人是一种非常稳定的职业，那里的经纪人平均从业时间在13年以上，收入在4.7万美元以上，这样高收入是用他们的服务换来的。在美国房源一般全是独家代理，并提供开车带客户看房，为客户推荐可靠的装修公司，为客户提供很好的置业建议等增值服务。
美国经纪人进入行业的门槛比较高，他们普遍受过良好的高等教育，至少45%的人具有本科学历，20%的人可以熟练地使用外语。他们在取得经纪人资格证之后，每年还必须参加相关的业务培训和考试。他们的行业协会由行业自己来控制，目前协会有会员100多万人。他们负责定期组织培训，提高经纪人的专业化水平，同时最大可能地保护经纪人的声誉和利益不受损害。
“两相对比，规范行业是当务之急。”我爱我家市场部工作人员胡涓娟说。
另一方面， 2011年4月实行的房地产经纪管理办法一直被社会给寄予厚望，但考虑到我国国情，很多条款设置也让黑中介有空隙可钻。建设部科学技术委员会委员柴强曾表示：“鉴于目前取得全国房地产经纪人资格的人数还较少，办法规定房地产经纪服务合同应当由一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。这一条应是过渡性规定。”不过，在具体合同查到中介公司时，不够资质流动性又大的“协理”会让黑中介轻易祸水东引。
2012年9月5日，北京市工商局和市住建委联合召开“北京市房地产经纪行业整治情况通报会”，表示将继续加大对房地产经纪行业的整治力度，重点查处无照经营、无证经纪、发布虚假房源信息、利用不公平格式条款侵害消费者合法权益、违规从事房屋租赁经纪业务、违反北京市住房限购政策等违法违规行为；对涉及违法的房地产经纪执业人员，情节严重的将被限制或注销其职业资格注册；并曾先后出台了中介行业保证金、独家代理才能挂牌等一系列政策，但是几年来还没有一家中介企业的保证金被扣，这样的立法层面低、缺乏可操作性，对于准入门槛低、退出成本小的中介行业而言缺乏震慑作用。
不过，中国房产中介已用不到30年的时间，去应对美国房产中介100年的需求，或许我们也需要更多的时间，来配套更高层级、更具可操作性的法律，保障租户、规范行业。
篇5：个人中介租房合同范本
个人中介租房合同是怎样的？我们又该怎么签订好个人中介租房合同范本呢？下面是小编为大家提供的个人中介租房合同范本，供大家参考学习，一起来看看吧！
个人中介租房合同范本
甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。
一、出租物业坐落地点及设施情况：
1.甲方将其拥有的位于苏州市 区 的房屋(以下简称“该房屋”)租给乙方使用，用途为，房屋面积为平方米。
2.该房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。
二.租赁期限
1.该房屋租赁期限共 个月，自 年 月 日至 年 月 日止。
2.租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。
3.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。
三、租金及支付方式
1.该房屋租金为人民币 元整/月(此价格不含相关税费)，中介服务费 元整 由 负担并在签定本合同时支付给丙方，乙方应同时交纳首期租金 元给甲方。
2.该房屋租金按 支付，支付时间为，以甲方实际收到为准。
3.乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。
四.租赁条件
1、甲方应向乙方出示该房屋的产权证或有权决定该房屋出租的相关证明。
2、甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜;签本合同后双方当事人应按国家规定进行备案。
3、乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。
4、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。
5、乙方承担租赁期内水费、电费、等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。
6、因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。
7、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施
甲方也无须对以上设施进行补偿。
五.产权变更
1.如甲方依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有人继续有效。
2.甲方若出售该房屋，须提前三个月书面通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。
六.关于押金
为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方 元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。
七.合同的终止
1.租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。
2.乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。
3.若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求，丙方所收中介服务费不予退还。
本协议自签订之日起生效，甲乙丙三方各执一份
甲方：乙方：丙方：
签字盖章：
篇6：租房写字楼中介合同
书
合同编号：
合同名称： 住宅/写字楼租赁合同书 出租方（甲方）： 承租方（乙方）： 中介方（丙方）：
出租方（甲方）： 身份证号码：
承租方（乙方）： 身份证号码：
甲方和乙方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之约定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实、信用原则的基础上，同意就乙方向甲方租用其房屋事项达成如下协议：
一、房屋的坐落、面积及装修、设施
1、甲方将其合法拥有的坐落在 出租给乙方使用。
2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共 平方米。
二、租赁用途
1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为 使用。
2、在租赁期限内，未事前征得甲方同意的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。
三、租赁期限
1、该房屋租赁期共 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租（乙方拥有优先续租权），则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，重新签订租赁合同。
四、押金、租金及支付方式
1、该房屋月租金为人民币 元（大写：）。
2、该房屋押金为人民币 元（大写：），初次支付为押 月付 月。4-
3、该房屋租金支付方式：□年 □半年 □季度 □月度，先付后用，第一期租金签定合同当日支付，以后每期租金提前 日以（现金/转账）支付，户名：，开户行：，账号：。
五、其他费用
1、乙方在租赁期限内，使用的 □水费 □电费 □电话费 □网络使用费 □物业管理费 □租金税费 及，由乙方按有关规定自行承担。
5-2.根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金，待租赁期满结清消费用后，甲方应于结清当日将押金金额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。
六、中介服务费
1、合同协议达成时，甲方将支付中介方中介费服务费（大写）；乙方将支付中介方中介服务费（大写）。
七、房屋修缮责任
1、在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承担的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施破坏，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。
2、如因不可抗力原因，导致房屋破坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。
3、室内现有设施：
八、转租的约定
1、乙方在租赁期限内，甲方（是、否）同意乙方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。
2、乙方转租该房屋，订立的转租合同应符合以下规定：
（1）转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。（2）转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还应继续履行本合同规定的义务。
（3）转租期间，本合同发生变更、解除或者终止时，转租合同也应随之相应变更，解除或者终止。
九、变更和解除本合同的条件
1、在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。
（1）甲方和乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的。
（2）因出现非甲方能及的情况，是该房屋设施的正常运行，或水、或电等正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋的。
（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的。
（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。
（5）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部分批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。9-
2、变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的乙方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同（8-1条）第（4），第（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。
十、其他条款
1、若一方违反合同，将赔付另一方违约金为（月、年）租金的0.3%，或按双方商议并双方同意的违约赔付金为，如乙方违反合同，甲方将有权扣押房屋押金，如甲方违反合同，将赔付乙方违约金，并退还房屋押金。
合同一式三份，若履行合同中发生争议，双方可向该房屋所在地区的人民法院起诉。
十一、附加条款
甲方签字： 乙方签字： 中介方签字：
电话： 电话： 电话：
篇7：中介租房合同
出租人（甲方）：证件类型及编号：承租人（乙方）：证件类型及编号：
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条房屋基本情况
（一）房屋坐落于北京市区（县）。
（二）房屋权属状况：甲方持有（□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件），房屋所有权证书编号：或房屋来源证明名称：，房屋所有权人（公有住房承租人、购房人）姓名或名称：。
第二条房屋租赁情况
租赁用途：；如租赁用途为居住的，居住人数为：。
第三条租赁期限
（一）房屋租赁期自年月日至年月日，共计个月。甲方应于年月日前将房屋按约定条件交付给乙方。
（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
乙方继续承租的，应提前 15日向甲方提出（□书面 / □口头）续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第四条租金及押金
（一）租金标准及支付方式：元/（□月/ □季/ □半年/ □年），租金总计：人民币元整（¥：）。
支付方式：（□现金/□转账支票/□银行汇款），押付，各期租金支付日期:。
（二）押金：人民币元整（¥：）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
第五条其他相关费用的承担方式
租赁期内的下列费用(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费由乙方承担。
如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费
用。
第六条房屋维护及维修
（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。•
（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：
1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。
第七条转租
除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。
第八条合同解除
（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。
（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1、迟延交付房屋达 3日的。
2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。
3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。
（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：
1、不按照约定支付租金达5 日的。
2、欠缴各项费用达500元的。
3、擅自改变房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。
6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。•
7、擅自将房屋转租给第三人的。
（五）其他法定的合同解除情形。
第九条合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第十条其他约定事项
当前的水、电等表状况：
（1）水表现为：度；（2）电表现为：度；（3）煤气表现为：度。
本合同经双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式份，其中甲方执份，乙方执份。
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租人（甲方）签章：承租人（乙方）签章：
委托代理人 ：
联系方式：
年月
篇8：中介租房合同
在房地产市场兴旺蓬勃的今天, 各种各样的法律问题和合同纠纷是非常不可忽视的一方面。最高人民法院发布的第一批指导性案例中就有上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案, 通过研究这个案例, 能够给予我们关于居间合同和“跳单”问题的更深刻认识, 并通过此案例, 启发出笔者对房产中介公司如何应对“跳单”的法律风险的一些思考和建议。
一、案情简介
(一) 案件概况
原告:上海中原物业顾问有限公司
被告:陶德华
原告上海中原物业顾问有限公司诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息, 故意跳过中介, 私自与卖方直接签订购房合同, 违反了《房地产求购确认书》的约定, 属于恶意“跳单”行为, 请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李宝萍委托多家中介公司出售房屋, 中原公司并非独家掌握该房源信息, 也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息, 不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明:2008年下半年, 原产权人李宝萍到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日, 上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日, 上海某房地产顾问有限公司 (简称某房地产顾问公司) 带陶德华之妻曹美娟看了该房屋;11月27日, 中原公司带陶德华看了该房屋, 并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定, 陶德华在验看过该房地产后六个月内, 陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人, 利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的, 陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%, 向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元, 而某房地产顾问公司报价145万元, 并积极与卖方协商价格。11月30日, 在某房地产顾问公司居间下, 陶德华与卖方签订了房屋买卖合同, 成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续, 陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
(二) 法院判决
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后, 陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出 (2009) 沪二中民二 (民) 终字第1508号民事判决:1.撤销上海市虹口区人民法院 (2009) 虹民三 (民) 初字第912号民事判决;2.中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求, 不予支持。
上海市第二中级人民法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质, 其中第2.4条的约定, 属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款, 其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定有效。根据该条约定, 衡量买方是否“跳单”违约的关键, 是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件, 而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息, 则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立, 而不构成“跳单”违约。本案中, 原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋, 陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息, 并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此, 陶德华并没有利用中原公司的信息、机会, 故不构成违约, 对中原公司的诉讼请求不予支持。
二、争议焦点
在本案中, 笔者主要探讨两个争议焦点:
第一, 双方签订的《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”格式条款效力的效力如何?
原告上海中原公司在11月27日与被告陶德华签订的《房地产求购确认书》这一合同是属于什么性质的合同?房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定是否合法、有效?
第二, 被告陶德华有没有构成“跳单”, 即构成违约?
卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售, 陶德华通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 而并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息, 这样做是否构成“跳单”违约?
三、案件相关法律问题分析
(一) 《房地产求购确认书》的法律性质及禁止“跳单”条款的效力
1. 居间合同和格式条款的法律概念引入
对于居间合同和格式条款的概念, 《合同法》均有明确规定:
《合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人支付报酬的合同。”
《合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的, 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务, 并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款, 按照对方的要求, 对该条款予以说明。”
2.《房地产求购确认书》具有居间合同属性
根据《合同法》关于居间合同的规定, 居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。在本案所涉及的合同中, 居间人上海中原公司的义务是向委托人陶德华提供房源信息, 提供订立房屋买卖合同的机会, 而委托人的义务是对上海中原公司提供的服务支付报酬。因此根据上文所引的法律规定, 这一合同具有居间属性, (1) 而不属于代理合同等其他合同。
3. 禁止“跳单”格式条款有效
根据《合同法》第四十条的规定:“如果格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的, 或者提供格式条款一方存在免除其责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的, 该条款无效”。对于本合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定这一禁止“跳单”格式条款是否有效, 笔者认为该条款是为防止买方陶德华利用上海中原公司提供的房源信息却跳过中原公司购买房屋, 从而使中介公司无法得到应得的佣金, 该约定双方具有相应的民事行为能力, 意思表示真实, 且并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形, 应认定是有效的。
(二) 被告陶德华有没有构成“跳单”
1. 客户构成“跳单”的要素分析
《合同法》第四百二十六条、第四百二十七条规定:“居间人促成合同成立的, 委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的, 不得要求支付报酬”。但是如果任由委托人看房后跳开中介公司, 逃避支付佣金的约定义务, 则对居间人显属不公平。因此, 确认客户“跳单”的要素就显得很有必要, 笔者认为认定客户构成“跳单”的要素主要有以下四个方面:
第一, 有效的禁止“跳单”条款。即在双方订立的居间合同中, 具有不违反民法和合同法等相关法律的禁止“跳单”条款的存在, 这是确认客户构成“跳单”的法律依据和大前提。
第二, 房产中介公司提供了居间服务。即房产中介公司履行了居间合同的主要义务, 如根据客户的要求提供房源信息, 带领客户看房等等, 并留下了相关证据。
第三, 客户在看房后的合理期间内“跳单”。对于房产居间合同如本案《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”的格式条款, 里面约定了看房后的一定期限内不得“跳单”。本案中的约定是6个月, 上海市第一中级人民法院的周峰和李兴认为3个月比较妥当, (2) 此3个月的期限从看房完成之日起开始算, 而不是从居间合同签订之日起算。
第四, 客户“跳单”时是恶意的。比如为了逃避支付或者少支付居间报酬, 自己或者利用第三人与卖房人直接签订房屋买卖合同, 或者故意透漏信息给第三人使第三人与卖房人签约, 等等。而如果卖房人将同一所房屋通过多个中介公司出售, 买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息, 买方选择了服务更好, 价格更低的中介公司, 这符合民法的契约自由精神, 此应为善意, 与前面所说的恶意相对应, 不应构成违约。
2. 本案中被告陶德华并无违约
该案中, 被告陶德华虽然与原告上海中原公司有合同在身, 合同中也规定了符合法律规定的禁止“跳单”格式条款, 中原公司也提供了房源信息、带领看房的居间服务, 但陶德华是通过正当途径对多个中介公司的对比, 善意的选择了价格更优惠的另一家中介公司, 此做法并无不妥, 符合传统民法中的契约自由精神, 彰显了以人为本的原则, 因此, 笔者认为法院判罚非常准确, 被告陶德华并没有构成“跳单”违约。
四、本案带来的一些思考———房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范
在如火如荼的中国房地产市场, 各种各种的房产纠纷数不胜数, 该案中的房屋买卖居间合同纠纷就是一个非常普遍的存在。该案作为最高人民法院发布的指导性案例, 它的判罚彰显了社会主义法律以人为本的思想, 但在间接上也使中介公司之间的竞争更加激烈, 面临的法律风险也更高。因此本人针对中介公司如何应对“跳单”的法律风险有一些思考和建议。
第一, 房产中介公司人员应加强对“跳单”违约的法律认识。房产中介公司的相关人员, 应该认真学习和分析最高人民法院发布的这一指导性案例, 理解“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息, 却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力, 即买方不得‘跳单’违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布, 买方通过上述正当途径获取该房源信息的, 有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易, 此行为不属于‘跳单’违约”的深刻含义, 从法律思维上武装自己, 以便在日后的中介工作中更加游刃有余, 避免犯错。
第二, 房产中介公司应完善自己的合同和相关条款。一般来说, 房产中介公司都有自己一整套的合同或者协议文本, 这些文本都是事先做好, 可重复使用的, 也就是按照合同法的规定, 属于格式合同和格式条款。本指导性案例虽然认可了禁止“跳单”条款, 但并非条款无懈可击。比如本案的格式条款规定“看房后6个月内禁止跳单”, 笔者也认为期限偏长, 如果改为3个月左右, 避免出现加重买房人责任、排除买房人权利而被法院认为是无效格式条款的法律风险。同时, 关于格式条款中的违约金或赔偿金, 在该案例中, 如果陶德华恶意“跳单”, 应按照与出卖方就该房地产交易价格的1%向中原公司支付违约金, 如果该违约金的标准不是1%而是超过了国家法定的房产居间报酬标的如5%或更高, 那么该格式条款同样存在无效的法律风险, 应非常注意。 (3)
第三, 房产中介公司应注意适时签订文件并做好证据保留。在买房人前来中介公司寻求服务时, 建议签订《房屋求购委托协议》之类的文件, 标明居间报酬的标准和支付期限, 在签订协议的时候可以要求看房人出示身份证件, 做到实名制。 (4) 在带领买房人看房时, 要求看房人签订类似本案的《看房确认书》, 在确认书中列明带领看房相关工作人员、所看房源的基本信息、禁止“跳单”的格式条款等等, 这些都是防范恶意“跳单”的有效办法。在居间服务的整个过程中, 必须非常注意证据的保留, 以免在对峙于法庭上时, 因缺乏相关证据而败诉。
此外, 由于该指导性案例间接导致了房产中介公司之间更加激烈的竞争和更好的法律风险, 房产中介公司除了上面所说加强法律思维培养、完善合同文本和格式条款、注意保留证据等法律专业方面之外, 还需努力提高服务质量, 扩大服务范围 (如代办证照、代办产权过户、代办贷款等 (5) ) , 努力争取质优价廉, 增强自身的竞争力。
摘要：在我国兴盛繁杂的房屋交易市场, 房屋买卖居间合同纠纷屡见不鲜, 成为民众关心的一大问题, 并成为司法审判中的一个难点。2011年12月20日最高人民法院发布的指导性案例中的上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷一案, 给了司法者和大众一个关于房产居间合同纠纷可以参考的对象。文章即是针对此案例的一次简要分析, 从案例中引出争议的焦点:1.案例中所涉及的合同的法律性质和该合同中格式条款的效力;2.被告陶德华有没有“跳单”, 即有没有构成违约。通过对争议焦点的探讨, 深化对所谓“跳单”构成要素的认识, 并谈谈由本案带来的一些反思:在房产中介公司竞争越来越激烈的现状下, 房产中介公司怎样应对“跳单”带来的法律风险。
关键词：居间合同,跳单违约,风险防范
参考文献
[1]李金升.最高人民法院发布的“跳单”指导性案例对房产中介公司的现实性影响分析.上海房地, 2012, (2) .
[2]周峰, 李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究.法律适用, 2011, (10) .
[3]张宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定.法律适用, 2010, (8) .
[4]居然.实名制治不了“跳单”行为.上海房地, 2008, (10) .
[5]指南针司法考试命题中心编.法律法规汇编.研究出版社, 2011.