工程管理房地产估价

工程管理房地产估价（精选8篇）

篇1：工程管理房地产估价

房地产估价公司估价质量管理制度

为维护利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，制订评估质量管理制度。

一、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：

1.各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；

2.土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；

3.房屋重置价格及配套文件；

4.新建房屋造价水平及成本费用构成；

5.城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；

6.其他地方性规定等资料。

二、评估技术操作要求

1、业务受理

接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：

1)委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；

2)委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；

3)项目的技术难度与委托方的时间要求；

4)预计应收、实收评估费与评估成本的比较；

5)预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。

特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。

通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。

2.拟定估价作业方案

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。

3.实地勘察

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字

4.估价方法选用

根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。

5.估价结果确定

重点是

当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。

6.估价报告撰写

各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。

估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：

1)固定式报告

a)类似交易实例较多的单套普通住宅估价；

b)类似交易实例较多的成套商业门面估价；

c)评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；

d)对整体房地产进行析产分割的分户报告；

e)城市房屋拆迁评估的分户报告。

2)自由式报告

a)评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；

b)司法鉴定类估价；

c)房地产纠纷类估价；

d)析产、分割的房地产整体估价；

e)城市房屋拆迁类整体房地产估价；

f)当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；

g)无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价； 7.估价报告的组成和内容

1)估价技术报告要求：

a)固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。

b)自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。

2)报告的编号和要求：

公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下： xx估字（200X）第（XXXX）号

3)报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。

8.估价报告的复核：

具体要求见“

三、估价报告的复核制度”。

9.估价报告交付

房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。

出具报告的份数要求：

1)技术报告一份；

2)结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：

课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。10.估价报告存档。

11.完善业务流程单。

12.估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。

三、估价报告的复核制度

为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。

公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：

1)格式与完整性；

2)技术路线选择是否正确、界定、描述；

3)估价对象环境因素、界定、描述；

4)市场背景分析；

5)评估方法选择运用；

6)技术参数选择；

7)文字；

8)整体。

四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度

1.评估报告的质量要求

对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。

2.估价报告质量问题的定期公布制度

公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。

五、估价报告的台帐建立和归档备案制度

1.评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。

估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。

2.估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。

1)微机存档的估价报告，应包括以下内容：

a)《房地产估价结果报告》；

b)《房地产估价技术报告》；

c)现场勘察数码照片。

2)书面存档的估价报告，下列资料必须完善：

a)《房地产估价委托书》；

b)《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：

c)《房地产估价现场勘察表》；

d)《房地产估价收费通知单》存根联；

e)房地产估价《业务流程单》；

f)

委托人提供的相关权证资料等附件。

篇2：工程管理房地产估价

房产估价师经营与管理辅导：房地产估价术语解释

1、房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2、房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

3、估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。

4、估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。

5、估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。

6、客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

7、公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

8、公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

9、类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产

10、同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

11、最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

12、市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

13、收益法income approach，income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

14、成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

15、假设开发法hypothetical development method，residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

16、基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

17、潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

18、有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入

19、运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

20、净收益net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

21、建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

22、建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

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23、物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

24、功能上的折旧functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。

25、经济上的折旧economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

26、估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。

27、估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

篇3：工程管理房地产估价

一、促进角色转变, 帮助建立合理心理预期

顶岗实习教学环节旨在培养学生作为职场人对岗位的适应性, 然而半只脚走出校园的他们将面对巨大心理转变和角色转变压力:首先, 从象牙塔走出的他们还未完全适应房地产企业相关岗位对他们的职业素养要求;其次, 在房产相关领域工作中还未确立坚忍不拔、吃苦耐劳的工作精神;最后, 还未养成有效的沟通协调和团队合作能力, 还不能游刃有余地处理好与客户、职能部门、同事的关系。还不能完全从学生向职场人的角色转变。

这些转变事关学生职业能力的塑造, 学校如果不能构建有效的顶岗实习管理机制, 通过管理机制中的教学环节帮助学生顺利完成这些转变, 将直接影响到他们今后的就业甚至是整个职业生涯规划发展。

我院在房地产经营与估价专业学生顶岗实习前都会聘请校外实习基地的HR负责人来校讲解职业规划并测试学生职业倾向, 帮助学生了解自己的性格能力特征适于何种性质工作, 这些顶岗前期工作从职业发展前景和职业上升空间角度帮助学生定位自己, 并建立合理的心理预期, 防止他们在今后实习中由于对自己定位不恰当而频繁跳槽。

校内外实习指导教师要充分利用微信、微博、飞信群等即时通讯工具, 掌握学生实习动态, 包括被动转岗、实习中出现的各种瓶颈、困扰等问题, 将其及时化解于萌芽状态。

二、配合企业HR部门建立系统的实习评估文件

顶岗实习管理机制构建的目标是设计出处一套可操作、易量化的质量评估方案, 帮助学生在实习中真正实现由学生到职业人的质变, 学校要紧密配合顶岗实习企业的HR部门, 形成培养细则, 编制带教计划和评价考核文件, 对每一个培养训练环节都给出量化评价标准。使教育和培养过程真正能满足行业、企业对人才技能的实际需要, 使高职培养方案从粗放型转向精确型和量化细致型。以下表格是我们联合企业HR部门制定的一些顶岗实习精细化管理细则和评价方案。

通过实习过程中顶岗实习学生和带教老师、企业HR部门负责人共同认真填写上述顶岗实习带教表、月度评估表、月度访谈表和具体岗位评估表, 可以找出实习中存在的问题, 及时化解。可以按月及时评估学生实习状况以及老师带教情况, 实现指导和被指导者双向互动、双向考评。当然要想填写这一系列表格不流于形式, 高职院校方面必须派出专任校内实习指导教师同顶岗实习企业的HR部门充分联系协调, 并给予一定经费上的支持, 以激励带教老师及企业HR部门在顶岗实习中发挥关键作用。上海城市管理学院在学生顶岗实习工作中充分运用这种考评方式取得了良好效果, 有效帮助学生提高岗位技能, 从根本上提高了顶岗实习的效果。从下面一系列数据中也可看出这种双向考评方式对学生就业的促进作用。

三、分析系列评估表格, 助推学生顺利就业

下列几组数据显示了我们运用顶岗实习绩效评估方案的成效:08届房产专业一次签约率1达82.9%, 09届受市场波动影响就业率锐减到19.4%, 经过专业教师和招生就业办努力, 09届学生二次签约率上升到77.8%。10届毕业生一次签约率达83.3%, 两个月后就业签约率达到100%。09级学生还没毕业, 已经提前跟顶岗企业签订了长期合同, 在原实习企业就业基本成定局。10级学生也及早动手, 从2011年暑假就开始在校外实训基地进行短期实习, 不少学生已为将来顶岗实习奠定了比较扎实的人脉和经验基础。

为了动态把握我院房产专业学生的顶岗实习绩效, 我们建立了基于上述评价文件的与顶岗实习和就业单位持续信息反馈机制, 由专任骨干教师定期走访用人单位和顶岗实习单位, 了解这些单位对我们所输送人才的评价信息。同时根据信息反馈不断动态修改顶岗实习评价表的评价内容, 参照实习和用人单位的意见和建议不断进行培养模式创新的探索。相信在这样一种卓有成效的机制下, 顶岗实习学生技能能够不断贴近市场和行业发展需求, 最终成为广受社会欢迎的技术技能型房地产经营与估价专门人才。

摘要：顶岗实习能否真正助推学生职业能力培养, 提高其岗位适应性, 取决于是否建立了高效的顶岗实习管理机制, 本文以房地产专业顶岗实习管理机制构建为例, 提出学校配合企业人力资源 (HR) 部门编制相关考评文件并据此衡量学生顶岗实习成效的重要性。

关键词：顶岗实习,管理机制,企业HR部门

参考文献

[1]黄光荣, 对完善高职院校实践教学体系的思考, 职业教育研究, 2010.3

篇4：房地产估价方法初探

【关键词】房地产 估价方法 探讨

中图分类号:F293.3文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0235-02

改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产價格各项因素。

一、比较法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。

二、收益法

按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。

三、成本法

适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。

四、假设开发法

运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率,只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率,更能反映其本质,更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

五、运用估价方法进行估算并决定估价结果

(一)评估方法的选择

在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:

1.各种估价方法的适用范围。

2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

(二)运用估价方法进行价格试算

依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。

(三)调整试算价格

运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。

1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:

(l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

(2)估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种,

(四)最终估价额的决定

在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见: 1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。

2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。

我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。

六、撰写估价报告

篇5：工程管理房地产估价

部门考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。

矩形土地平均深度价格修正率表 A．临街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200 J．平均深度价格修正率（%）K．160 L．140 M．120 N．100 O．87.2 P．78.0 Q．70.8 R．65.0

2、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。A．城市规划的制定

B．城市规划的实施和管理 C．城市规划的监督检查

D．城市规划法律法规的制定

3、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。A：地形图 B：地籍图 C：宗地图 D：房产图

E：执行层的组织协调

4、根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式 B．房地产交易顺序 C．购买房地产目的 D．房地产类型

5、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为__万元。(建筑物报酬率为10%)A．11.80 B．16.07 C．23.57 D．31.07

6、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。A．二级资质证书 B．三级资质证书 C．四级资质证书 D．暂定资质证书

7、估价的通俗含义是估计的价格或价值。A：现有物品 B：一般物品 C：经济物品 D：建筑物品

E：工业用地的监测点评估价格

8、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90×104m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30×104m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80×104m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

9、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％

E：工业用地的监测点评估价格

10、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A．成本控制 B．进度控制 C．质量控制 D．合同控制

11、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是。A：无顶盖的室外楼梯

B：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊 C：房屋之间无上盖的架空通廊 D：与房屋相连有上盖无柱的走廊 E：执行层的组织协调

12、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．5% B．10% C．15% D．20%

13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为__万元。A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58

14、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价__。

A．78万元 B．882万元 C．1210万元 D．1272万元

15、某建筑物于2005年10月31日建成，决算全部工程造价中建安工程费4 600万元，管理费用500万元，其他利润税金800万元，建安工程费、管理费和其他利润及税金合计在2005年10月31日和2008年10月1日综合定基价格指数分别为112％和118％，则该建筑物在2008年10月1日的重置成本为。A：5 900万元 B：6 216万元 C：6 962万元 D：7 797万元

E：工业用地的监测点评估价格

16、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。A．条形基础 B．独立基础

C．整体式筏式基础 D．箱形基础

17、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

18、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。A．30 B．45 C．60 D ．90

19、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230％，则定基发展速度为。A：30％ B：100％ C：130％ D：330％

E：执行层的组织协调

20、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的__。A．20%～30% B．30%～40% C．40%～50% D．50%～60%

21、以下有关现房与期房之间的关系的表达式中，正确的是。

A：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿

B：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

C：期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

D：期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿

E：工业用地的监测点评估价格 22、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。(2007年试题)A：125 B：250 C：300 D：375 E：执行层的组织协调

23、房地产最重要的一个特性是__。A．位置固定性 B．适应性 C．异质性

D．寿命周期长

24、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而__。A．减少 B．增加 C．不确定 D．不变

25、面积误差比的计算公式为__。

A．面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积×100% B．面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积×100% C．面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100% D．面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积×100%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品 E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的

2、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有__。A．购买上班用的电动车 B．购买自用二手商铺 C．自建自住住房 D．装修自住住房

E．偿还购买自住经济适用住房的贷款本息

3、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A．建设单位或工程监理单位 B．建设单位

C．工程监理单位

D．建设单位和工程监理单位

4、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。

A：房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估

B：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告

C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复

D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准 E：超过批准期限的临时建筑

5、关于房地产投资特性的说法，错误的是。A：区位选择异常重要 B：不易产生资本价值风险 C：存在效益外溢 D：易受政策影响 E：借款合同

6、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：执行层的组织协调

7、申请强制拆迁必须提供__。A．行政强制拆迁申请书 B．仲裁决议书 C．拆迁协议范本

D．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书

8、路线价法求得的价格实际是一种__。A．市场价格 B．收益价格 C．积算价格 D．比准价格

9、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。A：大型商场 B：旅游设施 C：部队营房 D：高速公路 E：高尔夫球场

10、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37

11、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是__。

A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式

B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理

C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司 D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的

12、选取可比实例时，应符合的要求包括等．【2004年考题】 A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B：可比实例的交易类型与估价目的吻合 C：可比实例的规模与估价对象的规模相当

D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

13、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A：城市人民政府

B：城市人民政府城乡规划主管部门 C：城市人民政府国土资源主管部门 D：城市人民政府房地产主管部门 E：执行层的组织协调

14、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6

15、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：转账结算功能 C：消费贷款功能 D：汇兑功能 E：储蓄功能

16、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。A：分散风险职能 B：组织经济补偿职能 C：融通资金职能 D：防灾防损职能 E：分配职能

17、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A：县人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：国务院

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

18、以下不属于非市场价值的价值是__。A．清算价值 B．投资价值 C．谨慎价值 D．交换价值

19、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值 E：抵押贷款规模

20、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。A：投资利润率 B：通货膨胀率 C：投资风险 D：经济增长率 E：存款准备金率

21、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人

E：拍卖主管部门

22、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。(2005年试题)A：甲物业投资风险大 B：乙物业投资风险大

C：甲、乙两个物业投资风险相同 D：无法判断 E：借款合同

23、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。A．住宅小区内房地产产权人和使用人选举 B．街道居委会确定

C．公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派 D．房地产管理部门确定

24、明确估价的基本事项包括__。A．明确估价对象 B．明确估价目的 C．明确估价日期 D．明确估价方法

篇6：广东省房地产估价员管理暂行办法

第一条 为了加强对房地产估价员的管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理 法》和《广东省房地产评估条例》，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产估价员是指按本办法规定，经考试合格取得房地产估价 员资格证书，并从事房地产估价活动的人员。

第三条 全省实行房地产估价员资格认证制度。从业人员经资格考试合格取得房地 产估价员资格证书，并参加一个评估机构后才可开展估价业务。未取得房地产估价员或 房地产估价师资格证书的人员，不得从事房地产估价业务。

第四条 省建委主管全省房地产估价员管理工作，并会同省人事厅负责房地产估价 员考试发证工作。

第二章 培训

第五条 省建委统一组织全省房地产估价员的培训，负责培训教材、教学大纲的组 织编制和审定，以及培训点的资格认定，对各市的培训工作进行检查、监督和指导。

第六条 各地级市房地产管理部门负责本市（县）房地产估价员的培训工作。省直 单位房地产估价员的培训工作由省建委负责。

第三章 资格考试

第七条 房地产估价员实行全省统一考试制度，每年举行一次。由省建委会同省人 事厅制定考试科目、考试大纲和考试题目，负责组织考试与核发证书。

第八条 在我省行政区域内从事房地产估价相关业务的人员，具有当地城镇户口，并具备下列条件之一的，可申请参加资格考试：

（一）取得房地产估价相关学科中等专业学历，从事五年以上房地产估价相关业务 的；

（二）取得房地产估价相关学科大专学历，从事三年以上房地产估价相关业务的；

（三）取得房地产相关学科本科以上学历，从事一年以上房地产估价相关业务的；

（四）取得其他专业中专以上学历，从事八年以上房地产估价相关业务的；

（五）不具备上述条件，但取得初级以上专业技术资格，从事十年以上房地产估价 相关业务的。

第九条 申请参加房地产估价人员资格考试，须提供下列证明文件：

（一）房地产估价员考试报名申请表；

（二）学历证明；

（三）实绩材料与证明；

（四）所在单位证明。

第十条 房地产估价员经考试合格后，由省建委、省人事厅发给房地产估价员资格 证书。

第四章 从业和权利义务

第十一条 房地产估价员从事业务的工作机构是评估单位，评估单位的设立、业务 范围、工作规程按《广东省房地产评估条例》有关规定执行。

第十二条 房地产估价员的作业范围包括房地产估价、房地产咨询以及与房地产估 价有关的其他业务。

第十三条 房地产估价员对在从事业务中知悉的商业秘密负有保密义务。

第十四条 房地产估价员承办业务，由其所在评估单位统一受理并与委托人签订委 托合同。

第十五条 房地产估价员从事业务可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查 看委托人的业务现场和设施，要求委托人提供必要的协助。

第十六条 房地产估价员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回 避。

第十七条 房地产估价员不得有下列行为：

（一）索取、收受委托合同约定以外的酬金或其他财物，或者利用执行业务之便谋 取其他不正当的利益；

（二）允许他人以自己的名义从事业务；

（三）同时在两个或两个以上评估单位从事业务；

（四）与委托人串通或故意作不实的估价报告；

（五）违反法律、法规的其他行为。

第五章 罚则

第十八条 违反本办法，有下列行为之一的，由发证机关对当事人处以警告、暂停 执业、吊销房地产估价员资格证书、罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追 究刑事责任：

（一）以虚假或不正当手段获取房地产估价员资格证书的；

（二）涂改、伪造房地产估价员资格证书的；

（三）以个人的名义承接房地产估价业务，收取费用的；

（四）允许他人以自己的名义执行业务；

（五）与委托人恶意串通故意作不实的估价报告的。

篇7：工程管理房地产估价

1.当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。( )

A.对

B.错

2.收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每( )一次。

A.月

B.季度

C.半年

D.年

3.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的`( )。

A.使用计划

B.出租计划

C.销售计划

D.租售计划

4.可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )

A.对

B.错

5.根据投资的对象，房地产投资可以分为( )。

A.房地产开发投资和购买投资

B.土地投资和房屋投资

C.建筑材料投资和土地投资

D.生产投资和经营投资

6.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。

A.选择专业化

B.单一市场集中化

C.市场专业化

D.产品专业化

7.某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额又是多少?

8.在对房地产项目进行风险估计与评价时，调查和专家打分法是一个效率高、估算准确的方法。( )

A.对

B.错

9.公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。( )

A.对

篇8：工程管理房地产估价

《房地产经营与管理》课程是高职房地产经营与估价专业的专业核心技能课程, 也是工程造价、工程管理等专业的职业能力拓展课程。本文从房地产经营与估价专业的角度对该课程标准进行分析。该课程标准的设计整体以工作任务为中心, 以工学结合为指导思想, 以综合能力培养为宗旨, 最终实现依托地方, 校企合作, 服务地方的教学理念。参照该课程标准, 让学生明白该门课程与实际工作之间的关系, 掌握该门课程的相关知识并能在实践中运用。本文从以下两个方面进行分析。

1 《 房地产企业经营与管理》课程标准内容介绍

通过与房地产相关企业管理人员的沟通, 我们认真分析了房地产相关岗位对该门课程的相关知识和能力需求, 从岗位需求出发设置了该门课程标准的相关内容。

1.1 课程概述

该部分主要说明该课程的性质和任务, 课程的设计思路以及该门课程的前修课程和后续课程。该门课程作为房地产经营与估价专业的专业核心技能课程, 其先修课程和后续课程见表1。

1.2 职业岗位标准

我们从房地产相关职业岗位需求出发, 根据各职业岗位的特点分析该门课程中学生应该了解哪些内容, 具备哪些能力。通过对相关房地产企业如房地产开发企业、房地产经纪企业、房地产评估机构、房地产物业管理企业的调查研究, 我们分析了房地产相关工作岗位需要了解该门课程的相关知识, 见表2。

1.3 培养目标

该部分主要说明该门课程主要培养学生哪些能力。通过调查研究, 我们发现该门课程主要培养学生的专业能力目标, 情感目标, 社会能力目标。使学生不仅掌握相应的专业能力知识, 还有一定的社会能力比如沟通协调能力、团队合作能力等, 能更好的适应当今竞争激烈的社会。

1.4 课程内容

根据职业岗位需求, 我们设置该门课程内容, 见表3。

1.5 学习情境设计

为了更好的掌握相关知识和培养相关能力, 我们对每个学习项目设置了相关情境, 并运用不同的情境学习法进行学习, 见表4。

1.6 课程考核及标准

由于高职院校更加注重学生的操作能力和社会能力, 我们在课程考核的过程当中摒弃了以前过于理论化的试卷考核方式, 避免死记硬背, 更加注重对学生各方面能力的考核, 避免期末试卷定乾坤的考核方式。考核方式更加灵活多样, 采用更能反映出学生的应变能力、管理能力、学习能力、创新思维能力的命题设计。以教师、学生、企业三方参与评分的形式进行考核, 注重过程性考核。为全面考核学生的学习情况, 本课程主要以过程考核为主, 《房地产经营与管理》课程考核为四部分组成。第一部分为课程过程的考核, 根据学生在平时讨论的表现及提交的报告如融资方案报告、项目报告、营销策划报告等进行考核。第二部分为课程期末理论的考核, 主要考核学生掌握并灵活运用程度。第三部分为实践部分的考核, 根据学生参与实践的表现情况予以考核。比如对各楼盘考察的参与程度等。第四部分为公共考核, 主要考核学生在学习过程与实践中的学习态度、团队合作、交流与表达、协调沟通等能力。最后以四部分考核的综合成绩来评定学生该课程的最终成绩。具体考核内容见表5:

考核方法采取学生自评、学生互评、教师评价、企业评价多方面结合的考核方式, 力图最真实客观的反映学生的知识掌握程度和运用能力。

1.7 教学建议

教学建议方面提出以下几点:

(1) 针对岗位需求精选教学内容, 缩短教学与实践的距离。教学内容强调实践性和可操作性。最大限度与岗位需求相结合。

(2) 采用新式教学方法。

创建校外教学实训基地, 产学研结合。教师带学生到企业实践, 及时把新理念带到课堂中。同时, 采用开放式教学, 开设网上论坛, 加强学生之间, 师生之间的交流。

(3) 师资力量方面, 尽量聘请有房地产相关经验的教师担任该门课程的教学。

(4) 教学资源方面, 参考各大房地产相关网站以及书目。

2 该课程标准给我们的建议

从以上该课程标准的内容来看, 我们得到几点建议:

(1) 高职课程标准建设应从岗位需求出发精选课程内容, 然后根据课程内容设置灵活多样的情境教学方式, 使学生更好的掌握所学内容。考核方式上也应该灵活多样, 避免死记硬背的考核方式, 多方面、全方位对学生各方面的综合能力进行考核。

(2) 高职教育课程标准建设应该突出以下几个特点:

①职业性。

高职教育的任务是面向社会培养具备操作能力的社会人才, 这就要求高职教育课程标准建设从职业岗位需求出发设置课程内容, 课程内容充分体现工作岗位的要求, 使学生学习有的放矢, 放弃原来教学大纲以知识传授为特征的教学模式, 建立起以工作任务为中心的教学模式。

②实践性。

由于高职教育职业性的特点, 高职教育必须同时具备实践性。为使学生更好的适应社会, 适应企业工作, 学习期间必须安排各项实习项目, 使学生具备相应的动手能力。比如, 我们通过咨询房地产企业界人士设计课程标准, 在情境学习中安排实地考察与调查以及企业实习等, 根据企业工作需要要求学生撰写调查报告、房地产营销策划方案、融资方案报告等, 与本地房地产公司展开深度合作等。

③开放性。

为实现高职院校的教学目标与任务, 我们应该采取开放的教学方式。从教学主体来看, 教学主体应该多元化, 社会、学校、企业多方合作, 加强沟通与联系, 共同研讨教学内容、教学方式等。从教学内容来看, 不局限于课本, 多联系实践。从师资队伍来看, 除了聘请正规院校毕业的专业教师外, 还应该多聘请实践经验丰富的企业界人士。从教学资源来看, 除了教材、参考资料外, 还可以开设网上论坛, 充分利用网络资源以及企业案例。总之, 通过多方面的努力, 最终提高学生的综合素质与就业水平。

参考文献

[1]刘春生, 王莉华.建立高职教育课程标准的思考[J].河北师范大学学报, 2004, (7) :80-83.

[2]刘晓欢, 向丽.高职课程标准基本问题探讨[J].中国高教研究, 2009, (4) :78-79.

[3]成丙炎, 夏玲.高职课程标准:一个值得关注的问题[J].长春理工大学学报, 2009, (10) :35-36.