物业公司财务管理浅析

物业公司财务管理浅析（通用9篇）

篇1：物业公司财务管理浅析

浅析物业管理公司存在的涉税问题

摘 要

改革开放后，国民经济快速发展，中国城市化的速度稳步增长，建筑面积也不断增大。随着房地产行业的迅猛发展，物业服务行业作为城市化和市场经济发展的产物，从无到有，不断壮大，物业服务行业的营业税收入也成为国家税收的重要组成部分。本调研报告按照提出问题、分析问题和解决问题的基本思路对辽宁丹东的几家物业服务公司涉税问题展开调研。报告从分析物业收入入手，通过对物业公司的实地调查，发现其在纳税方面、票据管理使用、费用收取等方面存在一些问题，并进而针对问题存在的原因提出了规范使用发票，加强日常管理等解决对策。

关键词：涉税问题 原因分析 对策

一、在涉税方面存在的问题

（一）收入不真实 1.不按规定开具发票

物业行业属于服务行业，主要的收入有物业费、车位服务费、公用部分广告费（如电梯内、小区外墙、楼顶广告）、其它有偿服务费等，而在业主消费时只能取得公司自制的三联据，若不是主动索取，绝不开具发票，从而不申报或少申报营业收入。

2．减免收入 老业主介绍新业主在本小区买房，老业主和新业主可以各免1到5年不等的物业费（物业费按照新业主的建筑面积算），而物业公司对于这部分收入只是公司内部走账，不对外开具任何发票三联据等确认收入的凭证，只是开具一份老带新协议书，虽然在业主看来很划算，认为只要介绍亲戚朋友来小区买房子就可以减免物业费，同时在房地产开发商角度不仅卖出了更多的房子，相应地也减少了公司应收物业管理费收入，形成应计收入而未计的情况。

(二)代收款项未申报营业税

在日常费用收取时，除了收取物业公司营业执照上拥有的项目外，还会代收代付一些费用，例如垃圾处置费、楼道灯费、水费、燃（煤）气费、维修基金、第一年的取暖费等，而单位对于代收部分收入的手续费收入未申报营业税。按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：物业管理企业代有关部门收取的各项费用属于营业税“服服务业”税目中的“代理”业务，应对其从事代理业务取得的手续费收入计征营业税。

（三）票据使用不规范

在调研中发现有个别物业管理公司在票据管理上也存在很大漏洞，票据由物业客服到文化用品商场购买，无专人管理，随意存放，使用无登记，从采购到领用都极不规范，导致一些不开票，或是开票不入账等贪腐行为的出现。虽然开具收据不开具发票也是一种逃税现象，但是更多的是反映出企业管理的缺陷。

(四)企业故意逃税

在调研中也发现有些物业管理公司人为制造困难，不给业主开据发票，在业主明确提出要求开具发票的情况下，物业公司却提出，要开发票，还要补缴5%-10%的税，才能给出具发票。或者已财务人员出差，电脑坏，总公司搬家等诸多理由搪塞业主。

二、原因分析

（一）具体收入税务部门难核实

税务部门在核实物业公司管理情况时，只能调查到物业公司管理了多少幢、多少套，但入住业户多少则较难掌握，已入住业主也有长期不在的情况，已入住的业户物业管理费也存在征收率不能100%到位。物业面积、入住率、征收率、物业收费标准与实际收费标准的差异，物业公司取得收入未全部入账等情况，造成税务机关核实收入难。正是由于税务部门对物业收入核实难，才存在少计收入，导致公司内部私自走账等情况的出现。

（二）公司员工缺乏对依法纳税的认识 1.权利、义务不对等导致纳税意识薄弱 我国税收的性质是“取之于民，用之于民”，然而许多纳税人只看到了他们所交的税，却未看到税款在他们身上的应用这样以来，虽然表面是“取之于民，用之于民”，但实际中却只强调“取之于民”，只强调依法纳税是每个公民应尽的义务，却忽视了“用之于民”，忽视公民依法享有的权利，正是人们因为不知道钱用在什么地方了，导致人们缺乏意识和纳税人的纳税意识的监督。不光是在物业行业，很多服务行业，像餐饮店采取用赠送饮料的方式换取不给消费者开具发票，导致国家税收流失，可能大家会觉得财政收入和自身的关系不大，反而不要发票还可以得到赠品。

2.企业缺少对员工纳税意识的培养

物业管理公司之所以少计收入，偷逃税款其主要目的就是为了盈利。但是依法纳税是每个企业责无旁贷、义不容辞的义务，而实际上我国公民整体自觉纳税意识较差，于是出现了一些拒税、抗税、逃税等现象。归根结底、最主要的原因是企业纳税意识缺失，直接影响到员工的依法纳税的行为，所以导致很多没有依法开具发票，少计纳税收入的现象存在。同时不少消费者对购物索要发票的意识比较淡薄，许多人都没这个习惯，这样不仅没有保护好作为消费者的合法权益，还给一些商家提供了偷税漏税的可能。

（三）公司内部管理存在漏洞 在一些物业公司存在员工不给业主开票，或是修改票据信息的行为，存在贪腐现象，导致这一现象的原因除了员工的职业道德素养不够，同时公司在内部管理上也存在问题，物业公司的财务在领用票据本时未作任何票据号的登记，无专人看管，物业客服与物业财务虽然都属于同一物业公司，但是确是两个部门，由客服部采购收据，领用时先要到财务盖章，之后就可以直接使用，对于到财务盖章也没有一个审查的过程，无专人看管，说白了，就是票据少一本都不会被发现，正是因为这样才易出现票据使用不规范，造成财务管理混乱，甚至滋生徇私舞弊和贪污腐败行为。虽然在我调研的物业公司没有出现这种情况，但是规范使用票据本，加强公司内部管理迫在眉睫。

三、建议与对策

（一）加强发票管理、规范使用发票

有的员工意识不到不开具发票的重要性，应加强对人员的培训，同时加强发票管理，对于那些为了方便不开具发票而只是开具公司三联据的行为加以制止，严重的可以进行惩罚，从源头上根除少计收入的可能，当然，这一对策的实施企业是需要建立在有良好的企业文化，纳税意识很强的基础上，因此归根结底提高公司公司整体的纳税意识势在必行。最近税务局一直在展开发票号中奖的活动，有很多业主索取发票虽然不是为了维护国家税收问题，减少偷税漏行为，但在一定程度程度上也起到了监督纳税人合理开具票纳税的作用。当然更重要的还是要有索取发票的意识，无论是维护消费者自身权益还是维护国家税收稳定都起着决定性作用。

（二）提高公司整体纳税意识

一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训，加强有关涉税课程的培训，不断向单位工作人员宣传行业内的最新政策，加强财会人员对政策的正确理解，依法纳税。另一方面公司要加强自我约束，提高纳税意识，杜绝偷税漏税行为，多开展一些有关税法知识的讲座与培训，争取让每位员工都做遵纪守法，依法纳税的好市民。

（三）加强日常票据管理

公司在采购票据之后，一定要明确记载票据号，当分公司财务到区域领取票据时，也要做好相关登记，例如何时领用的那本票据，同样用完的票据本一定要及时送回财务，并现场核实，公司在管理上也要提高员工职业道德，要有明确的激励机制，不要等事情发生后才采取行动，要提前做好准备，做到未雨绸缪。还有很重要的一点，物业公司在人员上的流动性非常大，财务部也是，在新接手时，就存在了一大堆之前留下的一些问题，也存在一些不明账目。所以建议物业在加强的票据管理的同时也要重视一下人员管理。

（四）行政机关加大巡查和处罚力度 物业公司的行政主管机关住建部门、税务机关要加大巡查力度，通过日常的监管，使企业遵章守纪，不敢越雷池半步。发现问题更要及时查处，举一反三，整改思过，以儆效尤。

四、主要结论

物业公司作为近几年蓬勃发展的新兴事务，其在管理理念上还是有很多需要完善的地方，如：无论业主是否主动要求开具发票，公司都应该要求员工必须开具。依法纳税是每个公民应尽的义务。主动协税也是我们的负责，不要贪图私利不索取发票而是纵容经营者逃税。从微观的角度来看，这种行为会扰乱税收秩序，减少国家的财政收入。从宏观的角度看，这种看似很常见的做法会影响社会公众利益，导致税负不平现象，不仅破坏了市场经济秩序，而且还严重阻碍市场经济的健康发展。行政机关也要加强对物业公司的税收政策宣传力度和检查力度，以保证各项税款应收尽收。因此，物业管理企业、消费者、行业主管部门（行政机关）三方共同努力，齐抓共管，为社会的稳步发展、市场经济的正常运转尽到自己应尽的责任和义务。

篇2：物业公司财务管理浅析

企业的财务内部控制对于企业的内部控制工作来说是一个重要的组成部分，也是企业能够在各方面实行有效管理的重要保证。近年来，我国物业管理公司迅速发展，整个行业也是处在一个快速成长的阶段。但是，较快的发展也会给企业的管理带来一定的挑战，尤其是在财务内部控制问题上，更需要企业的重视。我国房地产企业的迅速发展带动了物业管理公司的发展。由于物业管理公司业务性质的特殊性，其收入呈现出少次多量的特点，支出呈现出零且杂的特点。这就给公司的内部控制带来了极大的难度与挑战。同时，因为物业管理公司的收入只占集团总收入较少的一部分，因此其内部控制更是很难得到重视，从而给企业的财务管理带来巨大的风险。通过对物业管理公司发展中财务内部控制中所存在的问题进行分析，可以考虑建立财务内部控制中需要注意的关键点，才能促进物业公司财务内部控制的发展，保证企业更加稳步的发展。

一、我国物业管理公司财务管理存在的内部控制问题

( 一) 财务人员的内部控制意识不足

物业管理公司有两种主要的建立模式，一种是独自成立的公司，与所管理的小区、商场等的所有方没有直接的联系，另一种是由房地产开发企业集团建立的公司，与所属的房地产企业共同归属于集团公司管理。在前一种模式下，物业管理公司的规模一般比较小，因此对于公司的财务管理，管理者并不能够给予足够的重视，这就使得财务管理中存在着诸多漏洞，给公司的财务活动带来风险。后一种模式下，由于物业管理公司是从集团企业的房地产项目中剥离出来的，其财务管理多于房地产企业挂钩。且物业的收入只相当于整个收入的很小的一部分，因此许多企业集团会将整个财务部门中专业技能较为薄弱的财务人员分管物业公司的财务，并且相对于房地产企业的财务管理，对于物业管理公司并不会给予足够的重视，也造成了物业管理公司财务风险的增加。物业管理公司财务人员的内部控制意识不足，一方面是由于企业上层对于财务管理不够重视，另一方面也是由于财务人员本身的内部控制的意识薄弱。

( 二) 财务管理的内部控制体系不够健全

正是由于物业管理企业的对于财务管理的内部控制不够重视，所以在大多数物业管理企业并不能制定出完善的财务管理的内部控制体系。一方面，传统模式下的房管部门转变为物业管理公司的这一情况，大多公司都难以适应市场的激烈竞争, 开发商下所附属的物业管理公司大部分由开发商决定, 加上市场竞争的意识薄弱, 造成了亏损较为严重的情况;另一方面，自主经营的物业管理公司的经营状况较好一些, 但是盈利状况仍然不是很理想。这些问题的出现还是要归于物业管理公司的财务内部控制并不完善, 使得企业丧失了进行激烈市场竞争的能力在近年来频发的出纳等财务人员通过各种手段盗窃公司财产的案件来看，归根结底都是由于财务管理的内部控制体系不够健全导致的。对于这些已经发生的问题，许多物业公司并没有引以为戒，仍然执行原有的内部控制体系，更有甚者，甚者完全没有内部控制体系，整个公司的财务仅有一名或两名财务人员负责，而企业股东只会过问企业的利润等综合数据，这些漏洞给财务人员留下了较大的操作空间，给公司的财务安全造成极大的威胁。

( 三) 内部控制措施执行的有效性不足

在企业现代化的过程中，也有一些物业管理公司认识到了了内部控制对于财务管理的重要性，并且给予重视，编制了本公司较为健全的内部控制体系，这些内部控制措施并没有得到有效的执行。一方面是由于物业管理公司的财务部门的规模较小，而内部控制能够完成存在的一个重要条件就是能够有足够多的层次来实现相互监督。较小的财务部门的规模就导致内部控制层级之间的相互制约难以实现，内部控制的措施难以执行。另一方面是因为财务部门人员并不会严格按照内部控制的措施进行财务管理活动。许多物业管理公司由于规模较小，因此股东具有很大的发言权，公司的大股东向公司借去数额不菲的借款，同时从不偿还等现象时有发生。或者大股东挪用公司的资金为自己或家人添置汽车等物件，导致公司资产的流失。这些都是财务管理的内部控制未能有效执行的表现。仅仅建立内部控制的体系是远远不够的，更为重要的是能够有效的执行内部控制的措施，才能真正实现对公司财务的管理与保护。

二、物业管理公司财务管理的内部控制完善建议

( 一) 提高财务人员的内部控制意识

财务人员的内部控制意识是企业内部控制能够有效执行的重要因素。提高内部控制意识，物业管理公司主要有两方面需要加强。一是物业管理公司在招聘财务人员时，将其内部控制意识作为考察的一个重要方面，提高财务人员的工作要求。企业不能因为自身的业务较为简单或者其他原因就降低招聘财务人员的要求，而应对财务人员的整体素质进行审核。招聘具有较高专业素养的财务人员，这样从一开始就能够将整个财务部门的内部控制系数保持在较高水平。二是不具备较高专业素养财务人员的物业管理公司，在日常的工作中不断的贯彻内部控制的思想，将内部控制的思想贯彻到企业生产经营的各个方面。同时企业还应经常召开公司内部的内部控制学习交流会，让整个企业的各个部门都参与到内部控制的活动中来，在全公司养成内部控制的风气，在提高整个内部控制水平的同时，一并提高财务部门的内部控制水平。只有将财务人员的内部控制意识常抓不懈，企业才能真正的将内部控制一直贯彻下去。

( 二) 建立健全内部控制体系

内部控制系统的完善是实现企业内部控制现代化的重要基石。企业内部控制体系的建立对于内部控制的有效性的作用不言而喻。对于企业的内部控制体系的建立，尤其是财务部门的内部控制，国家已经出台了许多的指导文件对我国企业的内部控制给予指导。物业管理公司应当根据国家已经出台的文件，结合本企业经营活动的实际和特点，针对本企业的真实情况与存在的问题，制定适合本企业财务部门的.内部控制措施，并且在日常的经营实践中不断的加以完善。同时，物业管理企业还应借鉴其他内部控制体系制作较为完善，贯彻较为彻底类似企业的内部控制的措施，并且加以学习利用，能够将其消化吸收，为己所用。此外，物业管理公司在制定内部控制体系时，应当将财务部门的内部控制与本公司其他部门实现联动，通过加强企业内部的内部控制的综合应用，在企业内部各部门之间形成一个较为完整的内部控制体系，加强各个部门之间的相互监督力度，推动企业财务部门的内部控制迈向一个更高的台阶。

( 三) 加大内部控制的执行力度

具备了完善的内部控制体系，同时财务部门拥有较高专业素养的财务人员，更为重要的是内部控制的贯彻实施，这样企业的内部控制才能真正的发挥作用。年度预算是企业进行财务管理的内部控制的一个重要方面。首先，物业管理公司在年末制定了下一年度企业的预算，并且确保预算的合理性，符合本企业经营活动东的实际。其次，在新的一年中，企业应当以此年度预算为蓝本，严格执行企业的年度预算。最后，企业在预算的执行过程中，应当及时发现问题，并且对预算适时做出调整，以便于以后年度预算制定的更为合理。除了对于预算的执行中加强内部控制的执行力度，还应当在财务工作的各个方面对企业的内部控制进行贯彻。

三、结语

篇3：物业公司财务管理浅析

一、物业服务精细化管理的意义

物业服务行业的最大特点是所管理和服务的事务繁杂、琐细和随机。中飞物业管理公司的服务对象——全院职工家属，他们的情况千差万别，他们的一切合理需求，都是企业应该努力、关注或设法满足的，由此派生出来的事务就不可胜数、没有穷尽了。这些事情因关系到职工的生活质量，大事不少，小事更多，事事不可忽视。因此，在总体上把握好管理和服务的质量，就不可忽视细节管理。

同时，物业服务行业的又一大特点就是它的趋同性很强。由于行业的准入门槛不高，业务的科技含量相对较低，基本操作较容易把握，没有多少高深难懂的东西，企业间的创新手段或某项新举措容易在同行中传播和普及。这些年，公司不断派人到深圳沿海发达地区进行参观学习，吸取了不少先进的管理知识和服务理念。其正面效应是新经验、新措施、新思路的推广较快，有利于提升整个物业服务行业的整体水平；但带来的问题是作为一个服务个体，要做到领先同行、胜人一筹，着实不易。因此，在物业服务领域可以区分高低优劣、能够一较高下的，往往在于比拼——管理细节。

由此可知，在物业服务企业中大力推进精细化管理，并非偶然，势在必行，意义重大。

二、精细化管理的内涵

精细化管理的内涵完全是一个见仁见智的问题，很难也不必做一个统一的定义。中飞物业管理公司在成立之初，就积极引入ISO9001质量管理体系，并经过长期的实践摸索和充分论证，最终将“精细管理”确定为公司的质量方针之一，并对这一方针做出如下诠释：“精细管理”就是将管理覆盖到每一个环节，控制到每一个细节，规范到每一项操作，精确到每一项数据。

因为，管理是作为过程展开的, 过程是由诸多环节组成的。因此，要有效地控制好管理的全过程, 必须把管理覆盖到每个环节；管理是一种服务，服务体现为精神，精神蕴涵于细节，于细微处见精神, 所以要取得良好的管理效果，必须把管理控制到每个细节；管理也好，服务也好，都得通过具体的操作来实现，为保证操作质量，必须制订出严密的操作规范，而且这种规范要一一对应于每一项操作；精细化管理必定追求量化管理，量化管理体现为尽可能地以数据来描述事实，数据的精确就成为精细化管理的必然要求。对中飞物业管理公司来说，这就是精细化管理的真正内涵。

三、精细化管理就是要把管理覆盖到每一个环节

业主投诉，是物业公司经常遇到的也是必须妥善解决的一项重要工作。按照中飞物业公司ISO9001质量管理体系程序文件，该项工作由9个环节组成:接受投诉——记录并承诺——核准事实——查找原因——传达责任部门——制定措施——协调处置——反馈顾客——直到满意。这个流程应该说已比较规范了，但实际操作下来往往出现的问题是，快到承诺期限处置工作量却较大，难以提前完成来满足顾客期望。经过仔细推究，发觉忽视了一个环节，就是处置过程的跟踪，也就是整个过程的监督检查。根据ISO9001关于持续改进的原则，公司就对原程序做出修订，增加了“过程跟踪”这一环节，又将这一环节细化为“责任分配”、“材料准备”、“人员安排”、“1/3节点检查”、“1/2节点检查”、“3/4节点验收”六个方面，每一方面都要做具体展开。此后任何一件投诉, 在承诺周期内就增加了对这一环节的控制，把上述这些工作都做到位了, 结果就顺畅了，整个过程显得紧张、有序而高效，并往往在承诺周期内提前（一般在3/4节点处）就能给顾客一个满意的答卷。

四、精细化管理就是把管理控制到每一个细节

2008年5.12地震期间，中飞物业管理公司立即启动应急预案，全公司职工进入抗震救灾的紧急状态。首先，成立抗震指挥部和抢险队、巡检队和疏散队，绘制应急平面图，严格震灾期间的工作纪律和程序。全体职工24小时进入戒备状态，按职责分工、按时间要求进入设备设施的巡视检查、抢险和人员的疏散工作中。为了保证预案的顺利实施，公司在细节上下了功夫。组织人员仔细推敲人员疏导方法，确定疏散路线，学习抢险知识，为了保证效果，对水源地、低配室、锅炉房、电梯、电气线路、上下水管道等主要设备设施进行24小时监护，对异常情况进行抢修处理。在人员具体疏散上公司又事先做了模拟演练，发现了在预定的疏散过程中有出现人员拥挤点的可能，于是对每个点上的疏散工作人员分布做了调整，把可能拥挤不畅的概率降到最低。其次，加大宣传，搜集防震常识，放大打印张贴在小区明显处。并对24小时服务热线进行专题培训，耐心回答业主提出的各种问题，消除小区的紧张气氛。这样从大处着眼、小处着手的精细安排，在“5.12”震灾期间给全体业主留下了深刻的印象。

五、精细化管理就是要把管理规范到每一项操作

其实，每一项服务工作都是由若干具体操作环节组成的，每一个操作环节到位了，这项服务工作的质量也就提高了。而每一个操作，就是具体规范到每一个动作和语言。对中飞物业管理公司来说，维修服务是日常大量碰到的事务，要做好维修服务，有许多服务细节要特别注重。就拿维修服务中最平常而又最经常碰到的工作——上门维修来说，里面就大有讲究。在总结经验的基础上，公司制订了“上门维修”规范操作的十二要点:（1）敲门：有门铃时，轻按门铃，按门铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长；没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强；若无人应答，等候十分钟；若主人仍未返回，填写留言歉意条。（2）标志：要求上门维修人员统一着装，佩戴胸卡，标志明确。（3）介绍：主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“您好！对不起，打扰啦，我是中飞物业管理公司维修员XXX，前来为您服务。”（4）致歉：必要时，双手递交歉意条，诚恳地说：“对不起，X X（设备）出了故障，给您添麻烦了”。（5）进门：如进入十分整洁的房间，员工应在门外穿好自备鞋套，如经主人允许进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如提在手中，应高于地面一定距离，不能在地上拖拉工具袋。走到工作地点后，将干净的工作布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零配件，不能将工具和拆卸下的零配件直接放在地上。（6）维修：认真查找故障原因，确认原因后向业主说明故障问题及维修方法，若是收费项目向业主说明收费标准，所用材料，业主无异议后进行维修。维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免，应事先向业主打招呼。必要时电话或当面通知左邻右舍。（7）整理：修理完毕，用自备抹布将设备擦干净，收好所有的工具、零配件，工作现场清理干净并将垃圾带走。（8）试用：当业主的面试用维修好的设备、设施，证实设备、设施恢复正常使用，并请业主验收。（9）讲解：向业主讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉业主正确使用设备、设施的注意事项。（10）收费：属收费项目的按规定标准收费，并向业主开收据，请业主签字确认。（11）填单：如实填写服务维修单，并请业主对维修质量、服务态度与行为进行评价并签名。（12）辞别：向用户告辞，“打扰啦”走出房门步子要轻，工具袋背在肩上，如提在手中，应离开地面一定距离，走在门口时，应转身面对业主说：“今后有问题，请随时拨打我们24小时报修电话”。

当然，假如不按这十二点去做，也可完成上门维修服务工作，一般业主对此也不会很在意，但按此规范去做，给顾客的感觉就会大不一样。因此，管理的粗细之分，品质的高低之分，就是通过这样的细节体现出来的。

六、精细化管理就是要把管理精确到每一项数据

如何在物业服务行业里引入统计学，提升管理手段的科学性以及管理的质量和品味，这一点这需要试验和摸索。中飞物业管理公司为了提高服务质量，增强顾客满意度，在ISO9001质量体系文件中制定了服务质量目标共18个数据，包括顾客（业主）满意率、零修服务及时率、投诉处理及时率、质量目标完成率、客户接待满意率、投诉处理及时率、社区人文环境建设满意率、采购维修材料合格率、公共区域设施完好率、零修服务满意率、消防设施设备完好率、保洁服务满意率、公共绿化管养护满意率、消杀服务满意率、特约服务满意率、安全事件处理及时率、安全防范突发事件处理率等等。并对每一项内容都明确了数据来源、测量方法、责任人和期限要求等，为持续改进提供了重要依据。

这样对管理现状做到了心中有数，通过对数据的分析较易发觉问题，用数据说话，员工的责任心大大增强，对责任部门和员工工作量的考核有了客观依据，对公司整体工作的成效有了量化评价，管理水平明显提升。

七、结语

篇4：物业公司财务管理浅析

关键词：发展；服务；问题

中图分类号： F279.23 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）26-5-2

1 A物业公司的发展现状及存在的问题

1.1 A物业公司管理公司概况

A物业公司成立于2007年，属三级资质物业公司，目前海淀区经营项目只有清景园。A物业公司实行领导层和科室两级管理，现有职工30多人，经理1人，负责主持该公司的全面工作，下设五个科室：客户服务部、工程部、行政管理部、安保处、财务处。客户服务部是与业主进行最直接交流的部门，掌握第一手信息；工程部负责水、电、气等设施的维护和维修，房屋及配套设施的维护保养；行政管理处既负责公司的对外的一些业务，也负责公司的招聘。

1.2 A物业公司的发展现状

1.2.1 A物业公司做得比较到位的方面

由于正式职工的人工成本远远高于临时工的人工费，为节约成本，在保证质量的条件下，A物业公司将技术含量较低的小区清扫保洁工作、绿化设施维护管理和小区保安工作外包。但是，由于清景园小区住房和绿化面积大，尽管严格控制了人工成本，环卫、绿化费支出仍然很高，为了减轻负担，环卫费已通过收取卫生费的方式由住户承担。

①绿化维护。虽然绿化是房产公司在验收之前已经经营好的，但是后期的维护也是必不可少的。绿化状况是住宅小区生态环境的标志，是评价小区居住环境优劣的重要指标。通过对各种绿化植被、绿化带、绿化工程进行管理，创造清洁、舒适、优美小区环境，是物管公司所追求的目标之一。A物业进入小区将近十了，即使在今天，小区的绿化保持的还是那么完整，物业会定时聘请专门的园艺工人对小区的花草树木进行处理。

②保洁保安外包。企业规模比较小，而小区在保洁和保安方面的需求很大，因此采取外包形式，尽量减少企业的人工成本。

小区的卫生保持得很好，每两个单元一个保洁人员，一天清洁1次。

小区流动人口大，保安24小时值班。南门北门各一个，大门进入需刷门禁卡，小区内2个流动保安。

③文化氛围。五一的时候每个楼门都悬挂五星红旗，给居民营造了活跃的文化氛围，任何人都会感觉到节日的气氛，这就是一种潜在的情感投入。

1.2.2 A物业公司本身存在的问题及解决办法

①人员问题。物业管理为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，而A物业的队伍素质偏低，人才短缺，大部分员工没受过物业管理专业培训，思想水平、服务素质较低，专业知识、管理经验贫乏。员工普遍学历低，没有专业的知识技能。因此A公司应努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高。

②收入来源问题。物业管理费收入和停车场收费是A物业公司的主要收入来源，但是如果物业管理公司所设置的物业项目收费标准、收缴率不能维持正常运行或者出现较大赔偿时，物业管理企业将面临破产的风险，因此采取多元化的经营是保证收入来源的重要保障。

③ 激励机制。由于临时聘用员工较多，职工们不关心公司的发展愿景，只是抱着当一天和尚撞一天钟的心态工作，没有压力，没有动力。虽然是比较年轻的团队，但缺乏活力。即使是临时性的员工，企业也应建立健全激励机制，避免人才流失，避免工作人员的频繁流动，解决人员成本。

④投诉机制。在与员工的聊天中得知，A物业公司没有投诉设备，业主有什么不满只能到物业公司找客服部门直接反映，这对于企业的发展是不利的。没有足够的投诉的机制，我们不能很及时很全面的了解业主的需要，不能与业主进行很好的沟通，对于物业公司自身服务的完善是很大的障碍。物业公司可以让保洁人员不定时地在小区巡视，做一些不定期的家访；在每个单元的门口各安一个投诉信箱，鼓励住户对小区的物业提出意见和建议；设置网上投诉、客户意见卡等。

2 以A物业公司为例浅谈中小型物业公司的发展

虽然我国物业行业引入已有30多年的历史了，但是目前行业内还是以中小型物业公司为主，这些公司一般只承接一到两个小区，专业物业管理人员较少，大部分公司只顾着眼前利益，不做长远打算。随着房地产市场的发展以及人们生活质量的不断提高，中小型企业面临着不发展即淘汰，不发展即被取代的危机，因此中小型物业公司想要生存，必须从根本上进行改革，才能在行业内有立足之地。

2.1 提高从业人员素质

以A物业公司为例，目前大部分物业管理从业人员都是从别的专业转行过来的，从业人员缺乏专业的知识和系统的培训。企业的竞争实质是人才的竞争，若能市场上占领一席之地，人才的培养和储备是必不可少的。

①培养高水平的管理者。企业的管理者是企业的带头羊，领导要站得高，看得远，要用于创新，赶走别人前人没有走过的路。

②员工招聘的时候严格把关，对应聘者要进行严格的筛选。作为物业企业人才挑选时要注重员工的综合素质，职业愿景以及对物业行业的理解和认可度。

③加强员工的培训。培训表面看是高成本无实时收益，但实质是一项一劳永逸的投资。在与A物业工作人员的交谈中了解到，他们是每星期都要进行服务方面的培训，但只是一个简单的会议，没有真正意义上的专业知识的培训。虽然物业的行政法规还不是很完善但作为物业工作人员应该熟知每一部法律条文，而每个市区又有自己的一套规章制度，不熟悉所在地的相关服务限制规定，怎么能很好地服务民众。

规模小的物业公司，没有能力做到聘请专家进行讲座，但可以利用丰富的网络资源，由客服人员搜集最新的物业动态，或者与同等水平的物业公司相互学习交流。培养一批业务精、作风好、素质高的物业队伍已经势在必行。

2.2 提高服务质量，打造优质服务品牌

服务至上是任何企业的宗旨，而物业管理行业的产品就是服务，因此物业公司的发展离不开服务质量的提升，长远的发展就是打造优质的服务品牌。一是承诺做到位。日常维修、业主要求等凡是物业能解决的，都要想办法解决，一切服务要围绕业主所需，解决业主所急。二是注重细节。细节决定服务的效果，物业人员统一着装，提升物业公司的形象；在各楼层张贴保洁员联系电话，确保业主有事能及时联系到保洁员；物业在能力允许范围内设置快递托管等增值型服务都是取得顾客信任的有效途径。三是沟通畅通。物业管理企业应将“情感”贯穿于管理与服务的始终，致力以情动人、以情感人、以情服人，把业主当成挚友亲朋，真诚相待，彼此信任，相互尊重，互相谅解，使业主在接受管理与服务的过程中能得到一种享受和满足，因此物业公司与业主的沟通很重要。物业公司可以通过设置投诉电话、投诉信箱、网络平台投诉等做到与业主的实时沟通，从源头上减少客户抱怨，促进物业公司与业主的和谐。

2.3 利润来源的多元化

以A物业公司为例，国内很多小型物业公司都只是单纯地靠物业费和简单的几项有偿服务维持其运行，这样的经济来源不能保证公司的发展，团队的扩大、服务的改进都需要很大的资金来源。物业公司除了正常的物业管理费用、卫生费之外，可以通过其他的增值服务提升利润收益。一是开展娱乐性的增值服务。可以通过与周边景区、农家乐合作的方式组织业主有偿性出去游玩，既是收入的一部分，又可以增加与业主的情感交流；二是可以提供入户维修、装修业务、室内检测、搬家等增值服务。一般新建小区最多的是维修业务，而10年以上老住宅就会有二次装修，物业公司可以采取与第三方合作的方式为业主提供住房类的增值服务；三是广告经营。小区电梯间、广告栏均可以对外承接广告；四是家政服务。物业公司可以结合自身保洁工作培养一批专业化的家政服务队。都市生活节奏快，且上班族居多，因此物业公司可以向业主提供包括室内保洁、家庭保姆等周到而细致的服务，企业发展到一定程度，可以为业主需求提供定制化服务。

参 考 文 献

[1] 张曦薇.S物业公司服务营销研究[D].西北农林科技大学，2014.

[2] 季晓明.安徽省电力行业物业公司体制改革的思考[J].工程与建设，2006，20（S1）：607-608.

[3] 杨静波.成都市物业管理现状与对策专题研究[D].电子科技大学，2013.

篇5：物业公司物业管理部职责

2、参与制定有关安全生产管理制度的安全技术规程，检查执行落实情况,做好检查记录;

3、执行单位领导安排的各项工作，与有关各部门保持良好关系;

4、协助项目做好日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;

5、妥善处理一切紧急及突发事件;

6、负责协调和管理清洁、客服、厨房等后勤相关工作;

篇6：物业公司物业管理工作汇报

×××公司自×××年月份成立并开始为

×××居民提供物业管理服务，在×××的坚强领导和各社居委的支持下，有各位居民对我们工作的支持、配合与厚爱，×××才得以有如此的环境与和谐。作为为广大居民提供服务的物业公司，这里面凝聚了我们无数的心血和汗水，种种滋味真的是无以言表，同时也与广大居民之间产生了深厚的感情，小区的一草一木及各种设施设备无不渗透着我们的心血，同时更得益于广大业主对它们的爱护，我们深知工作中还不同程度地存在着一些不足之处，但我们正在积极地改进工作，努力寻找切实可行的办法。我们一直努力在朝这方面发展。下面我们将×××的工作汇报如下：

一、小区综合环境治理方面

×××年 月，物业成立之初，由于×××回迁小区，居民由村民转变成为市民，很多生活习惯不能适应社区管理的要求，垃圾乱丢，楼道内、外乱堆乱放现象十分严重，商业街更是各类乱搭乱建的×××随处可见，垃圾遍地。为了能给广大业主提供一个干净整洁的商业街和生活环境，我们在×××坚强领导、支持下，采取了限期拆除、各个突破的办法，仅仅用了一个月的时间，完成×××工作，坚决取缔各类违章经营等行为，使原本杂乱无章、垃圾遍地的×××街变

得秩序井然、清洁有序的商业街，得到了上级领导肯定、表扬，同时得到了小区居民的认可。

二、卫生环境方面

×××小区在×××公司进入管理之前，小区卫生有回迁居民承担保洁工作，由于没有专业管理的经验，小区卫生环境十分恶劣到处是卫生死角，毁绿种菜现象也十分严重；面对种种困难，我们物业公司一班人心往一处想，劲往一处使，重新配备了卫生保洁人员，采取划片包干、责任到人的卫生区域保洁管理办法，铲除了小区毁绿种菜×××多地块，彻底改变了小区卫生环境，赢得了各方面的赞誉。

三、公共设施、设备及其房屋养护维修方面

由于×××是×××年 月回迁的，到物业公司进入管理×××时间，各类公建设施管理严重脱节。我们及时与建设、施工单位联系，对雨污水、小区路灯等公建设施进行交接，维护管理，先后利用×××个月时间对小区的楼道灯、路灯和雨污水井进行了及时维修、疏通。从根本上解决了小区白天污水横流、夜晚漆黑一片的现象。

小区房屋质量维修一直投诉不断，居民怨声载道；由于质量是由建筑施工单位负责维修的，我们结合实际情况，指派专人负责居民和建筑单位之间的协调工作，要求施工单位做到“有报必修”，由专人监督维修质量，做到维修一家、完善一家。使居民对我们的工作由不理解到理解，有阻止到

支持的可喜局面

四、安全防范方面

由于×××区的设计特殊性，真的是没有一刻安宁过，为了减少被盗事件的发生，我们在管理之初采取了一系列治安措施：首先对治安队员进行了精简，充实了一批责任心强的队员；加强了治安人员安全防范意识的培训；增加了必要的治安设施；不断提高治安员工的待遇, 加上公司严格的监管奖惩制度, 门岗队员严格盘查出入小区的陌生人员，巡逻员晚上提醒住户关好门窗，请广大业主加强自防意识，以及物管部主任每周不定期深夜检查等等，大大降低了四防案件的发生，维护了小区居民的利益。

五、机动车辆停放管理

×××年 月，物业公司进入小区管理之时也是各类大型货车进出小区的猖狂之际，各类大型货车、渣土车、搅拌车在小区横冲直撞，小区的环境卫生、公共设施无法保障，严重影响居民的人身安全；我们结合回迁小区的实际情况，积极与相关部门联系，组织资金×××元，扩修了小区配套的大型车辆停车场，制定了切实有效的大车进小区的管理制度；在×××强有力的支持下，至×××年 月底，小区的近1×××大型车辆全部停放在小区外的大型停车场，彻底杜绝了大车进居民小区的现象。得到了广大居民的一致好评

虽然我们在×××区的物业管理取得了一定的成绩，但我们在管理上也还存在很多困难，但我们相信：我们有一支精诚团结、充满爱心和高度责任心的团队，在×××坚强领导下，我们会在现有的基础上从物业管理方面狠下功夫，了解居民的需求，不断提高居民对我们物业管理的满意度，流转以物业管理为物业服务观念，牢记：优质管理、优质服务的宗旨；通过提高物业服务水平，宣传物业管理工作及公司的服务理念，想居民所想，为居民所为，来赢得广大居民一如继往地支持我们的工作，共同营造文明、和谐、美好×××

篇7：物业公司物业管理专员职责内容

2、根据营运管理规章制度，进行商户管理，营造优越的营商环境;

3、定期对商户销售进行统计分析，负责与商户的合作及沟通，持续提升商户经营能力;

篇8：物业公司财务管理浅析

随着我国房地产业的蓬勃发展, 物业管理也随之得到强化。但相比较房地产建筑行业的发展模式, 物业公司依然在管理上不能较好地适应社会的发展, 在一定程度上也制约着物业公司自身的建设。因此, 本文基于公司集团化管理的理念, 对物业公司集团化管控模式创新进行研究, 尝试探究物业公司集团化管控的必要性, 并结合集团化管控的特征分析, 为物业公司集团化管控提出创新模式。

1 物业公司集团化管控的客观条件

1.1 企业集团化管控的优势

企业集团化管控是现代企业在经历长时间成长后逐渐形成的一种高级组织管理形式, 物业公司之所以要选择集团化管控, 是因为企业集团化管控自身拥有强大的整体性, 便于形成高效的管控模式。企业集团化管控具有严密的管理性, 严密性一方面体现在分工明确、权责清晰, 各部门既有约束又有自己的主导权和灵活性, 集团化组织中各企业要素能够得到高效配置, 以最优配置获得最大的社会效应和经济效益;另一方面, 管理具有鲜明、周密的信息反馈机制, 能够及时调整管理对策, 提高管理效率。企业集团化管控具有竞争性, 企业的集团化发展使下属机构存在相互制约和扶持的情况, 这有利于促进相互间的了解、竞争, 避免僵化。企业集团化管控具有高效协同性。企业集团化发展能够集人力资源、固定资产、技术推广、信息共享、协同管理为一体, 形成高效的协同模式, 这摆脱了企业各机构原有的单独工作、不想牵扯的尴尬局面。

1.2 物业公司集团化管控的必然性

物业公司为适应市场需要、自身的发展, 势必要有竞争性, 所以必须选择走规模化发展的道路。物业公司的经济收益决定了公司自身的发展潜力, 为了提升物业公司的收益, 走集团化管理道路是一种必然。首先, 从利润角度来讲, 目前我国物业管理费用实行的是政府主导或指导定价, 市场定价尚未完全放开, 而物业管理涉及到消费者的生活利益, 关乎的是民生, 因此物业管理利润必然是微薄的, 微薄的经济收益决定了物业公司管理必须高效化;从经济市场角度来讲, 物业公司发展所面临的竞争性将会越来越激烈, 因为市场准入门槛低, 公司组建发展条件要求不高, 这就会使得一旦市场盯准物业管理, 那么竞争下的微利润将会是物业公司如何长远发展所面临的问题。物业公司要想在市场化的环境下走出可持续性的发展道路, 就必须提高管控模式, 实现企业的高效运作。原因在于集团化管控满足资源优势集合应对市场竞争, 满足优胜劣汰下的兼并、合作等发展模式需求。

2 物业公司集团化管控模式的创新

集团化管控是一个宏观的管理学课题, 因为集团化管控包含的内容要素比较多, 并且各要素间又存在相互独立与关联的特征, 在具体实施时还存在管理人员多、素质要求高、母公司与子公司协调沟通需顺畅等问题, 尤其是母公司与子公司的权责比较敏感, 一旦处理不好就容易出现管理漏洞。因此, 对于物业公司来讲, 选择集团化管控不能套用现有的模式, 因为每个公司在推行集团化管控时都有自身的特点。企业内人员素质、发展现状、发展决策等不同都决定了集团化管控所采用的具体模式。所以, 笔者结合现有集团化管理理论与实践的研究成果, 并结合物业管理相关理论和实际发展中所遇到的实际问题, 提出了以下物业公司集团化管控模式的创新。

2.1 物业公司追求价值决定权限管控类型

集团化管控面临着母公司与子公司的权限问题, 一旦处理不好就会耗费资源, 权限的类型取决应与公司价值追求相匹配, 即物业公司集团化管控的价值决定了集权与分权。对于母公司, 如果强调其公司价值应追求最大化, 那么就选择集权管控, 对于注重子公司的价值最大化就要选择分权管控。这样从公司价值选择取向上就很好地对权限进行了划分, 这样也有利于形成模式选择与管控目标的一致性。

2.2 物业公司发展现状决定管控模式

作为企业, 在市场成长的过程中都要经历不同的发展阶段, 这就决定了物业公司应选择适合目前自身发展现状的集团化管控模式。对于起步期的物业公司, 因为需要拓展市场, 这就需要给子公司以更大的空间, 提升企业的竞争性, 因此, 对于子公司经理的权限要给与足够的空间;对于高峰期的物业公司, 要集中资源实行集权管控、统一管理, 增加母公司和子公司的协同性。

2.3 物业公司战略发展阶段决定管控模式

物业公司的发展从战略规划来讲是分类型的, 一般来讲可以分为稳定型、发展型和紧缩型。对于不同的企业, 发展战略现状应该采取不同的集团化管控模式。对于稳定型的物业公司, 对于子公司在投资和融资方面应加大管控, 在资金运行方面应采取分离模式, 以增加公司总体发展的稳定性;对于发展型物业公司来讲, 重点在于鼓励子公司拓展市场, 并在制度上形成竞争、奖励等机制, 激发子公司在市场拓展方面的竞争性, 以实现市场占有率的最大化;对于紧缩型物业公司, 母公司应在总体管控方面多投放精力, 保证母公司的集权性。

参考文献

[1]黄安心.物业管理原理 (第2版) [M].重庆:重庆大学出版社, 2010.

[2]尹瑞凤.我国物业管理行业现状及其发展的探讨[J].潍坊高等职业教育, 2008 (4) .

篇9：浅析物业管理

关键词：物业管理；政策建议；问题分析

在城市化进程中，随着经济的发展，生活水平的提高，人们对物业管理提出了更高的要求。物业管理作为城市化管理的一部分，其管理水平的高低在一定程度上直接影响到人们的生活质量。良好的物业管理可以提高小区业主的工作、生活品质，反之，会激发业主与物业管理人员之间的矛盾，进一步影响社区和谐，对于小区业主来说，这样的物业不如没有。随着房地产市场的快速发展，物业管理应运而生。近年来，在经济利益的驱动下，房地产经济发展过快，而与之配套的物业管理却没有得到相应的完善，物业管理水平比较低。在这种情况下，大大小小的物业管理问题相继出现。

1 物业管理存在的问题

1.1 物业管理制度不完善 虽然国家制定实施了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等行政规章制度，但是现行的物业管理法规与行业发展之间缺乏协调性，关于物业管理的法律法规不健全，进而在组织开展物业管理工作的过程中遭遇一些问题，由于这些问题没有得到有效的解决，无法兑现给予业主的承诺，导致物业管理单位与业主之间的矛盾日益激化。

1.2 缺乏物业管理专业人才 在开展物业管理工作的过程中，由于现有物业管理人员专业水平不高，对于自己分管之外的工作，一些物业管理人员没有办法做好，难以胜任其他物业管理岗位的工作。由于物业管理属于新兴的行业，行业整体素质普遍较低，物业管理理念落后、专业意识薄弱，进而影响物业管理行业的整体水平。物业管理人员在开展物业管理工作时，由于缺乏专业知识和专业技能，无法解决业主提出的房屋问题，增加了业主的不满。

1.3 物业管理没有全覆盖 在城市化进程中，物业管理水平的高低在一定程度上直接影响城市的经济发展水平，以及社会的稳定程度。权威机构在对物业管理状况分析结果显示，在组织开展物业管理工作时，如果物业管理人员没有使用先进的技术设备，或者物业管理单位的经营规模不能满足业主的物业需要，在这种情况下，就会增加物业管理单位收取物业费的难度。在市场经济环境下，这一现象制约了物业管理的覆盖面。

1.4 开发商失信 在市场经济环境下，开发商为了吸引购买者，获取更大的经济利益，制定了一套有关周边设施、物业管理营销方案。购房者正是在开发商做出的承诺下对所购房屋充满信心。但是，业主正式购房之后，房屋出现问题，开发商就会推卸责任，于是产生纠纷，当纠纷得不到妥善解决时，就会激化业主与物业公司之间的矛盾，同时物业公司会丧失公信力。

2 物业管理问题成因

在物业管理过程中，引发物业管理问题的原因比较多，但是归结起来主要集中在三个方面：

2.1 政府方面 在房地产行业中，物业管理作为售后服务部门，政府相关部门没有高度重视该部门的工作，由于物业管理工作比较复杂，并且涉及多项服务，多个部门，政府制定实施的法律法规，在实践中难以满足物业管理的需要。

2.2 业主方面 在计划经济时代，城市居民的住房一般由单位来解决（分房），在人们的意识形态中，普遍认为只要房屋出现问题就应该由国家来解决。但是，在市场经济环境下，人们没有正确认识物业管理市场化作用，甚至觉得物业管理费就不应该缴纳。

2.3 物业公司方面 在物业管理问题方面，物业管理公司也有不可推卸的责任：首先，物业管理规章制度不完善，各项工作任务没有落实到具体的个人。对于物业管理公司来说，由于内部管理制度缺乏科学性，在一定程度上增加了企业日常运营的难度；其次，物业管理公司不能对人力资源进行有效的利用，造成人才浪费。在组织开展物业管理工作的过程中，由于物业管理公司缺乏专业人才，进一步降低了物业服务质量。在市场经济环境下，物业管理公司一味地追求经济利益，忽略了自身的持续发展；最后，物业管理公司缺乏管理经费，进而增加了提高物业管理服务水平的难度。

3 解决物业管理问题措施

为了提高物业管理水平，确保社会和谐，本文认为可以从以下方面着手开展物业管理工作。

3.1 完善物业管理行业法规 随着法制化进程的不断推进，一切行为都要依法而行。对于物业管理行业来说，需要不断完善法律法规体系，对整个物业管理市场进行规范化、法制化管理，确保物业管理人员在组织开展物业工作时有法可依，妥善解决与业主之间的矛盾，切实维护业主、物业公司的权益，进一步实现社会的和谐与稳定。

3.2 培养专业性人才 为了提供物业服务质量，物业管理公司需要对管理人员加大教育培训的力度，帮助其掌握先近的物业管理理念和管理技术。物业管理公司在培养物业人才的过程中，需要开展一系列的思想整治工作，从根本上提高物业管理人员的综合素质。

3.3 规范开发商行为 在规范开发商行为方面，政府需要制定实施相应的规章制度，由于小区物业委员会控制配套物业的分配权，代替物业管理公司行使经营权，同时将物业收入划为物业管理经费，剩下归物业管理公司，这样有利于推动物业管理公司的持续发展。

3.4 解决物业管理经费 对物业管理费进行宣传，帮助业主认识物业管理费的重要性，让业主在享受优质物业服务的同时，缴纳相应的服务费。

4 结论

综上所述，随着房地产行业的不断发展，小区物业管理问题受到社会的普遍关注。当前，我国的物业管理正处于起步阶段，在发展过程中需要解决一系列问题，化解供需双方的矛盾。在政府、物业公司、业主的共同努力下，实现物业管理的市场化、专业化和规模化，不断提高物业管理的水平，确保社会的和谐与稳定。

参考文献：

[1]王怡红.物业管理条例立法及实施过程中存在问题的研究——写在物业管理条例公布一周年的日子里[J].山东省青年管理干部学院学报，2004（05）.

[2]郭桥华，郭阳圣，黄玲青.新形势下高职物业管理专业《物业管理实务》课程改革实践[J].现代物业（上旬刊），2011（06）.