集体土地上房屋拆迁

2024-06-17

集体土地上房屋拆迁（通用6篇）

篇1：集体土地上房屋拆迁

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集体土地上房屋拆迁法律问题

近几年来，农村集体土地上房屋拆迁暴露的问题越来越多，群体性上访也越来越突出。有的地方持刀、持械、持爆炸物，使用暴力抵制房屋拆迁。还有的地方利用黑社会势力将农民置于死地，个别人命案震动中央。

问题一：被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，房地产开发商却已经取得《国有土地使用权证》，土地性质在法律上已发生了变化，出现了“一女二嫁”的现象。

问题二：被征用农村集体土地因附着物和青苗补偿不能协商一致或补偿款不到位，农民不肯交地。无奈之下，房地产开发商自行组织强制交地，政府派出了相关人员支持房地产开发商无法可依的强制交地行为。

问题三：被征用农村集体土地上的房屋拆迁因达不成补偿安置协议，房地产开发商申请《房屋拆迁许可证》，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋拆迁。房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋拆迁不是

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城市国有土地上房屋拆迁，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。

问题四：被征用农村集体土地上属房屋性质的许多牛棚、羊圈以及大批牛、大群羊的补偿和安置缺乏法律依据，房地产开发商无法接受拆迁房屋还需要收购大批牛、羊的现实。

以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。在现实中许多地方均将被征用农村集体土地上房屋拆迁当成城市国有土地上房屋拆迁，都用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序来调整拆迁项目，一旦遇到交地与房屋拆迁混合时，出现的许多问题束手无策。于是，有的地方政府派出了防暴警察强行将土地铲平，将房屋拆除，其效果显然无法取信于民。

对此，笔者认为，被征用农村集体土地交付和房屋拆迁应当适用土地法规，而不应当适用房屋拆迁法规。

理由一：土地性质不同。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民有制和劳动群众集体所有制。”征地中房屋所占的土地所有权属劳动群众集体所有，通常称集体土地。城市房屋拆迁中的房屋所占的土地所有权属国家所有，通常称国有土地。

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理由二：管理机关不同。《土地管理法》第四十六条规定：“国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。”可见，征地中的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府，而城市房屋拆迁的管理部门是县级以上建设行政主管部门。

理由三：拆迁主体不同，征地中的主体是政府和集体土地上房屋所有者即农民，而城市房屋拆迁主体是取得拆迁许可证的单位和被拆迁房屋所有人。

理由四：取得土地方式不同。《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”可见，使用集体土地的，应当由政府办理征地手续，将集体土地转为国有土地后才能使用，而城市国有土地通过出让后可以直接使用。

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理由五：补偿标准不同。《土地管理法》第四十七条第四款规定：“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”可见，被征用土地上的房屋属附着物，它的拆迁补偿标准由省、自治区、直辖市规定。而城市房屋拆迁适用产权调换、货币补偿方式进行补偿。

理由六：拆迁程序不同。在我国土地法中只对征地程序及补偿标准作了较详细的规定，未专门对征地中涉及的房屋拆迁程序及补偿标准作出规定。而《城市房屋拆迁管理条例》中对房屋拆迁程序及补偿办法标准作了详细规定，具有很强的操作性。

理由七：适用法律不同。征地适用的法律主要是土地法及相关规定，而城市房屋拆迁主要适用《城市房屋拆迁管理条例》。

鉴于以上分析，笔者认为，拆迁农村集体土地的房屋应当在征用时依照土地法规进行，而不应当将属于前期征用土地的房屋拆迁问题留到后期城市房屋拆迁阶段来解决。否则，一旦产生冲突，房屋拆迁项目不仅难以完成，而且严重影响政府形象，同时，也会侵害被拆迁人的合法权益。

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由此可见，农村集体土地上的房屋拆迁，忧国忧民，准确适用法律至关重要。

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限

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  土地使用税如何征收 http://s.yingle.com/cq/901319.html 四川省人民政府办公厅关于进一步严格征地拆迁 http://s.yingle.com/cq/901318.html

 拆迁补偿纠纷亟待土地管理制度支持 http://s.yingle.com/cq/901317.html

 外村人买本村宅基地的赔偿如何进行 http://s.yingle.com/cq/901316.html

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  租赁的土地能否抵押 http://s.yingle.com/cq/901314.html 重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关 http://s.yingle.com/cq/901313.html

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 公司企业拆迁赔偿款要交税吗

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 如何申请解除土地使用权抵押

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篇2：集体土地上房屋拆迁

城市土地所有权性质包括国有土地和集体土地两种性质，所以，广义的城市房屋拆迁包括国有土地上的房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。关于国有土地上的房屋拆迁已经有了较为系统的理论和操作规程，也有国家级规范性法规，但对集体土地上的房屋拆迁人们涉足不深，尚无系统的理论加以研究，亦无明确的规范性措施加以制约。

随着城市框架的不断拉大和城市周边农村集体土地的大量被征用，农村房屋拆迁数量也不断增加，尤其是近几年迅速上升的态势已达到历史高峰。与此同时，由于因集体土地征用而产生的拆迁问题是我国工业化、城市化加快发展所引发矛盾的集中体现，其中涉及多方主体，交织着多种法律关系，背后又掺杂着多种利益冲突，所以，人民法院在审理征用土地和房屋拆迁安臵补偿案件中，在依法保护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政，维护社会稳定并实现裁判案件所要达到的法律效果、政治效果和社会效果的契合统一方面遇到了前所未有的困难。对于造成这些困难的原因如不能及时进行分析、探讨并加以解决，司法权就难以起到社会矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群众中的威望和形象也会受到严重影响。目前，对于城市房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，尽管还不完善，但毕竟有一个规范性法规。但对征用拆迁农村集体土地上房屋这种事关农民安身立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使得许多地方农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，形成了影响社会安定的不稳定因素。所以对于集体土地上房屋拆迁法律问题进行研究探讨，不仅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集体土地上房屋拆迁中存在的主要问题

1、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费，安臵补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安臵对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。在一些地区，政府为了引进投资，制定较低的补偿标准，以牺牲农民的利益换取所谓的投资环境，使农民的利益得不到应有保护。法定补偿标准的缺失导致此类纠纷矛盾尖锐，处理难度加大。

2、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。

同时，房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成补偿协议。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安臵通常是由开发商一方说了算，协议中的一些规定属于霸王条款，加之一些地方政府为了“优化”当地投资环境，加大了行政权力的介入，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益。实际上，一揽子包括在土地征用费中的房屋拆迁安臵补偿费就是农民作为被拆迁人时丧失房屋所有权的对价，他们对此岂能没有发言权？这显然违反了民法上的意思自治原则，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。

3、房屋所有人和第三人合法权益得不到保障。

集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安臵费，拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题，对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安臵问题，拆迁农房租赁户时涉及的租赁法律关系等等，其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范、相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。对任何私人房屋的拆迁都必须给予合理的补偿，这是国际通行的一条基本准则。国家发展必然要征用土地，城市化建设必须进行拆迁，拆迁就需要补偿。同时，不管是对城市居民还是对农民，拆迁补偿均应该是公平合理的。如果能够给予公平合理的补偿，国家经济建设、城市发展便不会造成更大的社会矛盾和利益冲突，这是迫切需要解决的重要问题。

4、剥夺了农民作为被拆迁人时的诉权。

由于我国《土地管理法》并没有将农民的房屋从土地征用中分离出来，而是将其包含在“地上附着物”中，所以在具体操作时，征地单位通常是将土地补偿费及“地上附着物”补偿费按照补偿方案一揽子支付给政府或村组，关于补偿方案又是政府或村组与征地单位协商。根据《土地管理法》的规定，补偿方案要经有关政府批准，对补偿方案有异议或不能达成协议的，由政府部门处理。从法理而言，当一个私权利受到另一个私权利侵犯时，当事人一方或双方可以采取到法院提起民事诉讼等方式去解决，而当私权利受到公权侵犯时，只有一个办法，就是提请行政复议和提起行政诉讼，告的必须是具体行政行为，因为在我国当事人不能起诉政府的抽象行政行为，同时，依据我国《行政诉讼法》的有关规定，被征用方与征用方就征用补偿有关问题达不成协议，对行政裁决又不服，可以向人民法院提起行政诉讼。由于农民个体作为被拆迁人时不是土地征用的一方当事人，所以就不能行使这种诉权，农民只能被迫接受政府裁决的方案。

二、关于集体土地上房屋拆迁立法的一些思考与建议

1、建立完善关于集体土地上房屋拆迁的法律、法规。

由于至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋拆迁安臵补偿的国家级“大法”，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将矛盾上交，其结果是引发了大量的矛盾和纠纷，甚至在有的地方出现了被拆迁人拎汽油桶找拆迁办自焚等恶性事件，所以应该立即启动关于我国集体土地上房屋拆迁的立法工程。目前，集体土地上农民房屋拆迁主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆迁，其中更多的是征用土地时引起的房屋拆迁。在土地征用中，我国《土地管理法》第四十七条规定了关于征用耕地的补偿问题，但作为农民私有财产的地上房屋仅被包含在“地上附着物”之中，且没有对农民房屋等私有财产的补偿标准作出具体规定。在现实处理中，主要参照由国土资源部、建设部、各级地方政府部门发布的行政规章及文件处分在征用过程中涉及的农民私产。如果说对于征用土地涉及的集体土地上农民房屋拆迁补偿还有《土地管理法》中的“附着物”将其提到的话，那么城中村改造和其它建设所涉及农民房屋的拆迁更是成了无人顾及的“孤儿”。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是关于国有土地上的城市房屋拆迁补偿之规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，现实中一直是参照城市房屋拆迁补偿办理。但国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，房屋建造成本也不同，再加上城乡居民生活条件的差异，所以说参照城市房屋拆迁补偿是不妥当的，也不是合理的，致使农村集体土地房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，为加快城乡各项建设的发展，规范征用土地补偿行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安臵法十分必要。

2、明确公权干预之法律限制、保护集体土地上私有房屋财产权。

在法治社会，公权限制干预私权是必要的，但必须依法进行。在当前集体土地上的房屋拆迁中，由于法律缺位，导致政府行为缺乏法律制约，行政权力在干预私权中过大且缺乏有效的监督制约，各级政府集规则制定者、参与者与处罚机关等多种身份于一身，农民作为被拆迁人时应有的民事权利被限制，甚至被剥夺，所以，必须从立法上对拆迁行为加以限制。房屋拆迁可以分为两种：一种是基于公共利益的需要通过土地征用而进行的房屋拆迁，一种是基于商业开发目的实施的拆迁行为。土地征用是国家为了公共利益的需要，对集体所有的土地收归国有的过程。从土地征用理论而言，土地所有权是物权的一种，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。土地所有权的行使具有排他性、绝对性和社会性的特点。这个社会性特点就是指土地所有者在行使自己的权利时要受到国家的限制，即国家为了公共利益的需要可以对土地所有者所有的土地实施强制购买，其方式是给予被购买者以合理补偿。所以，对于基于公益征用土地，国家应当进一步完善征用土地的法律并严格按照法定程序进行。对于第二种基于商业开发目的而实施的征地拆迁，实质上是一种平等主体间的民事法律行为，国家行政权力不应介入过多。因为基于商业目的，房屋拆迁中涉及两种法律关系，即行政管理法律关系和民事法律关系。在行政管理法律关系中，我国应当从立法上规范行政执法行为，对涉及房屋拆迁的行政管理行为作出明确界定，以防止公权干预过大损害私权。在民事法律关系中，开发商作为拆迁人和被拆迁人之间应当是平等的民事主体之间的关系，对于房屋拆迁补偿的金额、时间、支付方式、安臵方式等相关事项，应当在平等、协商的基础上确立其相互之间的法律关系。同时，法律必须明确限制政府行为，政府在这种民事法律关系中的职责就是作好土地利用的发展规划、作好土地利用的管理者并处于中立地位，而不能成为民事主体介入其间。如果政府为了开发商的商业目的，动用国家征用土地的公权力，就等于是开发商借政府之手对被拆迁人私人之房屋进行强制购买，这不仅违背了土地征用必须基于公益的基本原则，而且也滥用了国家赋予政府的征用权。征用权的滥用迫使私人在拆迁问题上失去了选择权，并使政府的权力和开发商的利益结合起来，使被拆迁人在这两个强大势力面前成为了弱势群体，只能陷入任人宰割的窘地。这也正是当前拆迁矛盾激化，政府成为矛盾焦点的根本原因。

3、完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿原则、标准和程序。

在集体土地上房屋拆迁立法中，首先应当明确规定征地补偿和房屋拆迁补偿的基本原则。在前述中，笔者认为，对集体土地的征用应严格区分为基于公共利益的土地征用和出于商业开发目的的土地征用，那么因此而引起的集体土地上房屋拆迁的补偿标准、原则和程序也就不同。对于商业开发目的而实施的征用集体土地引发的农民房屋拆迁行为，适用相关民事法律规范进行调整，上述已经谈到，在此不再赘述。对于出于公共利益的需要而实施的集体土地上的房屋拆迁在性质上属于国家对集体土地的强制购买，性质上是公权对私权的干预限制，所以政府的行为必须受到严格的法律限制，包括行使权力的范围和方式。同时，政府负有公平合理补偿被拆迁农民财产损失的职责和义务；农民有要求政府给予公平合理补偿的权利。补偿标准和金额的确定应遵循合理补偿的基本原则。纵观世界各国的土地征用补偿法律规定，有两种补偿确定方法，一种是以西方国家为主的市场价确定方法，一种是以我国大陆为主的根据规定标准来确定地价补偿方法，但无论哪种方法都必须以合理补偿为基本原则。“合理”标准应该是地价既要体现土地所有权的价格，同时，还应体现与土地所有权相关的权利如土地上的房屋所有权等方面的损失补偿，使被征用方既无法获取暴利，也不致遭受损失，以达到土地所有权人基本满意。第二，细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准。同理，对房屋等私产的征用补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。通过制定法定的拆迁补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农民利益；也能防止被拆迁方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事件发生。第三，规定严格的法律程序。政府对农民房屋拆迁必须依照严格的法定程序完成，如可以参照《城市房屋拆迁管理条例》，规定严格的拆迁程序，包括财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序等。第四，赋予农民作为被拆迁人时的诉讼主体资格，使农民能够通过诉讼获得司法救济。第五，明确因拆迁行为损害第三人利益时，第三人获得司法救济的程序。

三、审判中的难点及解决方法

（一）行政审判

目前，集体土地上的房屋拆迁纠纷在我市以行政纠纷居多。人民法院在审理集体土地上房屋拆迁案件中遇到的难点问题，突出表现在司法的局限性方面。因为法院在审查被诉的具体行政行为是否合法时，所诉的房屋拆迁补偿、安臵方案一般已经经过了有关政府部门的裁决，人民法院只能对行政裁决进行合法性审查，最后只能做出维持或撤销的判决而不能进行司法变更，同时行政诉讼又不适用调解原则，所以法院判决的结果通常无法使当事人诉讼的根本问题得到彻底解决，有时还因行政裁决案件引起拆迁许可、城市规划、拆迁补偿安臵合同等行政、民事多方面的连环诉讼，笔者赞同对于此类纠纷应当赋予法院司法变更权的观点，建议确立合法性与合理性审查相结合的原则，以合理性原则审查判断行政机关在房屋拆迁安臵行为中行使自由裁量权是否客观、适度，用合理性审查判断、支持、补充合法性审查原则。另外，笔者认为，对此类纠纷应允许进行调解。实践中，审判人员也经常通过说服教育的调解工作，使双方当事人达成和解后，由一方当事人撤诉结案，取得了较好的效果。因为在农村集体土地上的房屋拆迁安臵中，一方面涉及被拆迁人安家居业的重大利益，另一方面是政府谋求社会经济发展的重大措施，公权与私权形成强烈的冲突，以在不违背有关法律、法规的前提下以调解方式解决这类纠纷不但能够平衡公权对私权的限制，亦有利于及时、彻底的解决当事人之间的根本问题，更有利于发展、稳定的大局，从而有力地支持行政机关依法行政和拆迁人依法拆迁，并以此支持和服务于地方政府的经济建设，实现农村房屋拆迁和征用集体土地安臵补偿工作的良性循环，最终实现审判的法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。

（二）民事审判

1、集体土地上房屋拆迁补偿纠纷诉讼主体的确定。目前，由于集体土地上房屋拆迁同土地征用一并进行，所以房屋的拆迁补偿方案也同土地补偿方案同时制定。而补偿方案是由征地方制定，报政府批准，因补偿方案引起的纠纷，只能通过行政诉讼解决。笔者认为，这只适用于解决国家基于公共利益的需要而实施的集体土地征用和房屋拆迁，正如前述所分析，对于基于商业开发之目的实施的征地拆迁补偿应直接适用民事法律规范进行调整。同时在国家基于公益的征地拆迁中，由于在补偿方案确定之后，补偿协议大多是由集体经济组织与征地方签订，房屋所有人不参与签订协议，形成房屋所有权人和征地方无拆迁补偿协议。那么发生纠纷时，房屋所有权人能否以自己的名义就补偿方案中的补偿数额、安臵方式等问题提起民事诉讼？从协议本身来说，房屋所有权人不是签订协议的一方，不能以自己名义提起诉讼，但从财产所有权法律关系来讲，房屋所有权人应当享有诉权。目前，人民法院对房屋所有人以自己名义起诉主张权利时，往往又以其不是协议一方当事人而不予受理或裁定驳回起诉，导致房屋所有权人的权利得不到及时保护。笔者认为，集体土地上房屋拆迁是一种社会活动，在这个活动中独立享有权利和承担义务的公民、法人是这一法律关系的主体，同时，集体土地上房屋所有人对其所有权的享有是排他的，所从法理上讲，对房屋的处分，只能由房屋所有权人行使，其他任何单位和个人均无权处分，房屋拆迁实质上是拆迁人将被拆迁人的房屋折价购买，是一种民事行为，应由房屋所有权人和拆迁人协商一致达成协议，集体经济组织与征地单位签订协议的行为，只能认定为一种代理行为，如无房屋所有人授权，其签订的协议应为无效。所以房屋所有权人以自己名义就拆迁补偿协议提起的民事诉讼，人民法院应当受理。

在当前现实中，拆迁人为了使拆迁顺利进行，往往借助政府权力，将补偿的事宜交给政府处理，关于补偿费的支付也由政府代付，一旦发生纠纷，也存在诉讼主体的确定问题，在此情况下，笔者认为应区分不同情况，如果拆迁单位将补偿款已支付给政府，此时政府就应履行代付补偿款的义务，属民事法律关系，被拆迁人可以政府为被告提起诉讼；如果拆迁单位未按拆迁补偿协议将补偿费支付被拆迁人，也未支付给政府，被拆迁人可以拆迁人为被告提起民事诉讼；如果拆迁协议是政府与被拆迁人签订的，被拆迁人则可以政府为被告，以拆迁人为第三人提起民事诉讼。

2、对集体土地上房屋拆迁补偿范围的审查认定。

目前只有北京、上海等为数不多的地区对集体土地上的房屋拆迁补偿范围进行了规定，大多数地区对此并没有规定。房屋拆迁补偿的目的是对被拆迁人因拆迁所造成的财产损失和其他经济损失进行补偿，包括已经造成的损失和将来必然造成的损失，换言之，就是被拆迁所得到的补偿应当能够恢复被拆迁人财产利益于被拆迁以前的状态，以维持其生活的安定。所以，世界许多国家实行市价补偿的原则。我国也可以考虑将此作为认定补偿范围的一个原则，补偿范围不能仅局限于对房屋自身价值的补偿，还应包括房屋的地理位臵、用途等方面的价值。在实践中，拆迁单位仅就房屋进行补偿，对其他损失不进行补偿的作法，有违公平原则。所以人民法院在审理拆迁补偿案件时，应当区分不同情况下农村村民住宅、乡镇企业厂房及其它用途房屋的补偿范围，给予合理的补偿，如拆迁居住房屋，除对房屋进行补偿外，还应补偿被拆迁人的搬家补助费，过渡期内的临时安臵费。被拆迁人向人民法院起诉主张此部分补偿费，人民法院应予支持。对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁、乡镇企业厂房的拆迁，被拆迁人向拆迁人主张停产停业损失的，人民法院应予支持。

3、房屋拆迁纠纷中第三人诉讼权利的保护。

篇3：集体土地上房屋拆迁

我国正处在社会转型时期,诸多社会矛盾频发,各领域都隐藏着诱发风险的因素,尤其是重大政策,其实施的结果很可能影响社会稳定。由目前的经济社会建设趋势看来,征收政策无疑是重大政策中的一个重心,这就需要未雨绸缪,把风险评估机制纳入到房屋征收制度中,即对房屋征收政策调整涉及到影响社会稳定的方面作风险评估,这对从根本上防范及减少社会矛盾,改善当前房屋征收中群体性事件频发的现象,促进科学、民主决策,建设和谐社会,具有深远影响。

1 社会稳定风险评估相关综述

经济安全预警方面最早研究社会稳定风险评估。目前国内外对于社会稳定风险的研究对象主要为某一特定领域或具体建设项目[1]、评估机制及制度[2,3]以及评估指标体系[4,5]等。房屋征收政策调整中对危害社会稳定的风险因子评估要考虑政策调整合理性、合法性、可行性、安全性和可控性等多层次的多种因素[6],需要评价的指标多而复杂、且较为模糊。综观风险评估研究成果,现有的评价方法包括: 故障树分析、人工神经网络、模糊综合评价、蒙特卡罗分析法、层次分析法、风险矩阵法和灰色系统理论等研究方法。然而,这些方法往往得到的是单纯的定量或定性评价结果,存在评价结果准确度不高等弊端。即便基于定量方法与定性方法相结合的评估,常常在做定性评价时,将定性部分融合进抽象的数学框架中,影响了评估的可操作性[7,8]。李德毅等[9,10]将云模型( Clouds Model) 应用于风险及威胁等级评估和预警之中,认为云模型能有效地处理模糊信息,方便地进行定性向定量的转换。鉴于此,本文利用云模型评价法将风险评估指标的定性描述转换为定量测度,以南京市集体土地上房屋征收政策调整为研究对象,构建云模型综合评价指标模型,对南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险进行评价,最后针对可能诱发风险的因素,提出相应的防范与化解措施。

2 集体土地上房屋征收政策调整中社会稳定风险评估

2. 1 指标体系建立

国务院明确提出对重大事项作社会稳定风险评估要求,主要从以下4 个方面进行评估: 合法性、合理性、可行性以及可控性。

因此,集体土地上房屋征收政策调整需要具备以下条件。

1) 合法性。合法性,是进行政策调整的重要保证。一般来说,合法性要求政策调整的决策应该由公众参与、程序合法。公众参与是指是否征求广大群众的意见; 程序合法性是指政策调整的决定是否公开、是否经过可行性论证、信息是否公开、手续是否齐全等。

2) 合理性。张洁[11]在研究土地征收社会稳定风险时,指出补偿标准的合理性会影响政策的执行。高玫等[2]认为重大政策是否符合社会经济发展规律,是否具有连续性、稳定性应该作为重大政策社会稳定风险评估的主要内容。

3) 可行性。群众间的攀比是影响政策实施的重要风险点,是否会引起群众间的攀比是指政策调整前后,出现征收补偿差价较大,引起群众的攀比心理,可能提补差的要求。重大政策调整与实施的可行,离不开群众的支持,所以应注重保护大多数群众的利益,以及关注群众对各项补偿安置政策和标准的满意度等[11]。

4) 可控性。是否存在造成集体上访或群体性事件、是否有相应的防范措施和应急处置预案是关系政策的顺利实施的重要风险要素。是否存在造成集体上访或群体性事件风险指在政策决策、房屋征收补偿、征收执行、征收拆迁等环节是否存在群众大规模集体上访的风险。是否有相应的防范措施和应急处置预案是指针对风险评估结果,有针对性地制定风险防范措施和应急处置预案,,对突发事件及时作出响应和处置,避免风险事件进一步扩大,最大化地减少风险事件造成的损失,提高积极防范社会风险的意识。完善的应急预案能够在一定程度上降低政策调整时的风险。

综上所述,构建了集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系,如图1 所示。

2. 2 云模型评价法步骤

云是由期望、熵和超熵( Ex、En和He) 来表征,该组数值描述了定性知识的定量特征。

1) 建立评价指标体系( X: 系统指标集) 。

X = ( X1,X2,…Xn) ,其中: Xi( i∈[1,n]) 是系统的第i个指标。

Xi= ( xi1,Xi2,…Xim) ,其中: Xij( j∈[i,m]) 是Xi的第j个指标。同理,得到多层次评估指标体系,如图1。

2) 定性评语集的云模型表示。

设定性评价集为{ 小,较小,一般,较大,大} 5 个等级,采用两端约束法来确定云参数。如: 某个评语的约束是[Vmin,Vmax],则由公式( 1) 和( 2) 可算出云的期望值和熵[12,13]:

对于中间区段的3 个评语用对称云模型来描述,由公式( 1) 和( 2) 计算所得; 2 端的两个评语( 小、大) 则通过半云模型进行描述,即令其期望值直接分别取“0”和“1”,熵值取相应对称云模型熵值的1 /2[14]。设定评价集所对应的数域空间∈[0,1],将[0,1]等分成5 段,每段对应一个相应的评语。

由此,可计算出每个定性评语所属区间及其期望值及熵值,如表1 所示。

3) 专家定性评估。通过t位专家就评价指标体系中每个指标作评价,得到定性评语。

4) 定性评语向定量的转换。根据表1,将t位专家的定性评语转换成由期望值构成的决策矩阵S,则Xij指标各自对应的一维云模型的云参数如下[12,13]:

5) 多层次综合云的表示。假设系统中有n个相邻云模型,经公式( 5) 和( 6) 计算出n个云模型的综合云K的期望值和熵值[15,16,17,18]:

其中:W1,W2,…,Wn为指标的权重,n为指标的个数。

按照上述理论结合公式( 5) 和( 6) ,能够计算出基于云模型的各个层次里的所有指标的期望值及熵值,逐层递推,最后得到目标层评估结果。

6) 分析评测结果。在云模型中,代表定性概念的理想的点就是期望值,将所有指标的期望值输进评测云发生器[19]后,如图2 所示,根据云滴对应云对象的位置,就可以对每个指标进行定性判断[12,14]。

7) 确定风险等级。鉴于标准云模型在评判中起到标尺的作用,本文通过将Ex值结合设定的基于黄金分割的模型驱动法设定标准云模型[20],比对标准云模型的标尺,据此判断南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险等级。文章将风险评价集设为5 个等级,相应的云模型,如表2 所示。

2. 3 南京市集体土地上房屋征收政策调整中社会稳定风险评估与分析

1) 政策调整内容与风险分析。本轮政策调整内容主要体现在3 个方面: 一是引入了市场化评估制度。对原房补偿款采用了重置价结合成新的估价方法进行评估,调整了政府指导价的模式,解决了补偿价格偏低且难以实现动态调整的弊端。顺应社会发展趋势,风险较小。二是提高了被拆迁群众安置房申购的得房率。通过对原房补偿款的评估及提高购房补偿款与安置房价格的挂钩比例。存在部分群众可能会要求按照新政策补偿,如果要求得不到实现,可能出现上访、甚至会出现群体性事件。三是删除了撤组剩余土地上房屋补偿适用征收集体土地涉及房屋补偿安置政策。容易引发撤组剩余土地房屋权利人攀比的心理。

2) 南京市集体土地上房屋征收政策调整中社会稳定风险评估。基于上文提出的集体土地征收政策调整社会稳定风险评估指标体系,如图1 所示,进行南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险评估。

邀请相关领域的10 位专家对南京市集体土地房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系中11 个Xij指标状态进行评价,评测结果,如表3 所示。

用云模型进行定性评语向定量的转换。按照表1,把表3 的各个指标的定性评价转化为定量表示值,可得到由评语的期望值构成的决策矩阵S。

利用公式( 3) 和( 4) ,求出南京市集体土地涉及房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系中11 个Xij指标对应的11 个一维云模型。如指标X11( 程序的合法性) 云模型的期望值Ex X11及熵值EnX11计算如下:

依次可求出其他Xij指标的期望值及熵值,如表4 所示。

本文认为南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险评估指标体系中的4 个层次的指标是从不同角度代表征收集体土地上房屋政策调整社会稳定风险评估的典型指标,同等重要,所以本文赋予各个层次的指标一样的权重。根据公式( 5) 和( 6) 可得到指标Xi的云模型的期望值及熵,如表5 所示。

最后得到目标层X———南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险云模型的期望值ExX =0. 607。将得到的期望值与表2 云标尺评估云进行相似性对比,找出最相似的评估云。对比相似度值后,发现Ex= 0. 607,与Cloud2( 0. 691,0. 064,0. 008) 对应的“较小”等级最为相似,据此判断,南京市集体土地上房屋征收政策调整社会稳定风险的最终风险判断等级确定为“较小”。

2. 4 防范和化解措施

评估结果表明本次政策调整风险较小,可是仍然存在个别可能引发风险的因素。因此,需要制定详细的应急处置预案,注意加强政策实施中可能出现的一般的群体性事件防范。主要措施如下: 深入解读政策,保护被征收人的利益; 引导农民建立合法有效的利益诉求表达渠道; 为村民提供法律支持,引导村民利益法律渠道解决问题; 补偿信息公开、加强就业培训,提高群众生活水平; 强化各区( 县) 政府与村组联系,确保渠道畅通; 建立各有关部门联动处理机制等措施。

发生个体矛盾冲突时,由街道办事处、村干部为主进行处置,必要时派公安警力配合,其他力量增援。在发生群体性事件时,现场处置工作由南京市XX区( 县) 政府负责,及时报信息,了解掌握可能引发冲突的信息,动态掌握群众思想。重点人员掌控现场,一旦发生冲突事件,控制好现场和疏散人员,必要时由公安干警对不听说服教育人员或恶意组织煽动群体事件的重点人员开展调查。

2. 5 应急处置预案

发生个体矛盾冲突时,街办、村组干部立即赶赴现场,了解群众诉求,认真分析原因,做好引导和解释工作,对于当初无法解决的问题,应督促相关部门限期研究解决,对于故意捣乱、鼓动群众闹事的个别村民,必要时请公安局合作,协同其他力量。

发生严重影响社会稳定的群体性事件时,应立即做好现场疏散工作,维护好现场秩序,防止矛盾进一步激化; 并迅速召开维稳工作会议,分析问题发展趋势,确定解决对策。对较大规模的群体性事件,要求有关领导要迅速抵达现场,掌控局面,稳定群众情绪,及时给与处置意见。

3 结论

土地房屋征收政策调整是直接关系到较大范围的群众的切身利益、影响社会稳定的重大决策,必须进行风险评估,并采取规避和防范风险的措施。按照风险评估的有关规定,以南京市集体土地上房屋征收政策调整为例,详细对社会稳定风险评估做一介绍,可供有关方面做类似工作的借鉴。利用风险评估,提高了政策出台的门槛,提高了决策的严谨性、科学性,在决策领域起到防范风险的积极作用,有利于规避因盲目决策危及社会稳定局面的出现,维护社会长治久安,推动和谐社会健康发展。

对重大政策调整做社会稳定风险评估的意义在于对政策调整前后可能出现的危害社会稳定的因素先作风险分析和评价,并将评估结果作政策的决策层决定的主要参考; 为新政策顺利实行提供科学依据和安全保证,预防和化解发展中可能产生危害经济发展和社会稳定的矛盾和问题,确保社会稳定发展,进而开创从“保稳定”向“创稳定”转变的局面。

摘要：以南京市为例,建立集体土地上房屋征收政策调整中的社会稳定风险评估指标体系,对目前集体土地上房屋征收政策调整中容易出现危害社会稳定的风险作评估,为预防和解决房屋征收政策调整产生影响社会稳定的风险提供借鉴。通过问卷调查法、云模型等方法得出:南京市集体土地上房屋征收政策调整风险较小,但是仍存在引发社会不稳定的高风险因素,因此需做好风险防范措施。社会稳定风险评估在决策领域起到提高决策的严谨性、科学性,维护社会稳定,推动社会和谐、健康发展的重要作用。

篇4：集体土地上房屋拆迁

关键词：农村集体房屋征收问题对策

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0169-02

实行改革开放以来，经济发展和城市建设令国人称赞世界瞩目，然而特别近十来年，伴随着大规模的城市扩张，重点工程项目增多，区域性土地房屋征收工作不断加大，农村集体土地上的房屋征收工作成为一道难于越跃的鸿沟，是天下第一难事。每一建设项目的第一环节土地房屋征收都要处理若干问题，很难一帆风顺，久拖不决后自然引发纠纷上访。个别“钉子户”蛮横无理要求难实现，出现了自伤自焚事件、与政府冲突事件、闹访事件等，以表达对问题处理的严重不满。到底是啥原因会如此之坚难解决，执行的政策法规标准是铁定的，然而当事人双方无法达成协议。土地房屋征收主管部门不得不动用行政裁决，强制拆迁等手段解决。我们要依法行政、依法拆迁，合法合规处理问题。

1 农村房屋征收中存在的问题

农村房屋征收过程是一项复杂而又坚难的工作，是一项系统工程，除了政策法规宣传、耐心思想沟通、熟练业务开展外，在与房屋所有人打交道的同时还要与家庭成员亲朋好友沟通，只要有一人从中作梗，签订拆迁安置补偿协议书就难进行下去了。但大部分被征收人是支持经济建设，支持政府征收工作的，分析其存在问题体现在多个方面

1.1 补偿标准的合理性难得到被征收人认可

国务院自从出台《城市房屋拆迁管理条例》到2011年1月21日的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号未提及农村集体土地上房屋征收事宜，而农村集体土地上房屋拆迁与国有土地上房屋拆迁在法规政策层面上有本质区别的，我们区域性现在对农村房屋拆迁只有参照城市房屋拆迁工作程序作法和依据地方性政策法规标准执行，同样实行产权调换和货币补偿双向选择；但农村房屋征收货币补偿是以每平方米以安置房评估价；而城市房屋拆迁实行的产权调换和货币补偿与农村房屋拆迁安置是不一样的，它对安置房距离、拆迁中心位置的标准房屋评估价等有要求。

农村房屋每平方米的补偿价格与当地商品房屋市场价相距很大，这成为被征收人难以接受的重要原因之一，而且周边市场房价一直在涨，被征收人的心理价位也在不断上升，抵触情绪越来越高，变征收难度越来越大。

1.2 安置房房源、质量及选址不令被征收人满意

被征收人拿到货币补偿安置确又买不起商品房，而安置房则成了被征收人产权调换选择的主要安置方式，被征收人自然对安置房要求就高了，因为种种原因个别安置建设质量有瑕疵，导致被征收人对安置房质量有心理担忧，毕竟从有天有地自建房至空中楼阁的安置房有不适应，再加上自留地远离，生活环境不便利。安置房统建房源规格大小楼层高低数量有限，选择余地不大，被征收人总有这样那样的想法给他们带来心理抵触。

1.3 被征收人提出的问题处理未能给予令人满意的接受

在做征收工作的过程中商谈是一个重要环节，了解对方、政策掌握、方法技巧、沟通水平、被征收人总是会提出许许多多的问题，换位思考可以理解，他们是在争取利益最大化，更有甚者超出想象提出离普要求，达不成条件便避而不谈，最后成为“钉子户”。

1.4 执行政策规定标准的一致性存在疑问

依法依规和谐拆迁是我们工作的根本，宣传执行政策规定、做群众思想工作，传达的相关信息一定要异口同声，一把尺一杆称对外前后左右要一样。在土地房屋征收范围内被征收人户主与户主之间相互通报补偿信息，比照得失，相互攀比，怨气连天，总是认为我们的工作组人员和征收实施单位人员有存在处理问题照顾不一样。

1.5 镇街村居基层干部的征收工作积极性不高涨

土地房屋征收工作是天大第一难事，试想被征收人祖祖辈辈赖以生存的地方，一下子要接受征收迁移这件事是何等的难，面对的众多被征收人问题的关键是他们不愿接受我们已定的相关规定、安置方案及补偿标准，这给镇街村居基层干部做思想工作增添了很大压力，工作做得好被征收人满意受上级表扬，若做得不好被骂或指责，倍受委屈。

2 农村房屋征收工作的对策

我们知道土地房屋征收是政府行政行为，相关法规规定已明确县级以上人民政府是责任主体，要依法征收、和谐拆迁是首要工作，由于它涉及面广且政策性、时限性、群众性、综合性强、社会影响面大，它最终目的是被征收人争取利益最大化，而征收人则是就合理合规安置补偿下争取的是时间成本，甲乙双方的协商达到双方共赢。但是征收工作总不是一帆风顺的，在公平公正公开一致性的前提下，只有通过各种方法手段逐步达成协议。为保障依法征收、合理补偿，有力推动项目建设，从个人角度提出以下对策。

2.1 农村房屋征收与城市房屋征收在政策层面上是有本质区别的

农村房屋征收与城市房屋征收由于土地性质的不一样，法律法规的明确规定也是不一样，分为集体土地上的房屋征收和国有土地上的房屋征收，但是国家、省、市先后出台的有关法规政策也只是针对国有土地上房屋征收，而农村房屋征收的相关政策文件也只是地方性的。

2.2 农村房屋征收的政策法规应适时调整

从1991年3月22日国务院公布《城市房屋拆迁管理条例》，经历2001年6月13日的修改调整，再到2011年1月21日新规《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施。国务院没有对农村集体土地作出相应政策措施，但是集体土地上的房屋征收均是地方政府以规范性文件对集体土地房屋拆迁作出明确规定。他们的诸多条款是在总结征地拆迁制度试点工作经验、借鉴兄弟城市较好做法及广泛征求社会各界意见的基础上形成的。它的适用性随着时间跨度当地社会进步、经济发展、人类变化、城市建设等等特别是各种物价上涨、区域房价上涨的因素造成农民生活成本上升，相应土地房屋征收政策标准的调整滞后的同时征收工作带来了新的压力。

在原征收政策、补偿标准多年不变的情况下开展工作难度是很大的。主动方政府应综合研究适时调整政策标准，被动方农民百姓不因为综合物价上涨等等原因而产生抵触情绪，不配合。

2.3 农村房屋征收的工作机制应积极明确

征收工作一靠政策的扶持二靠人员的工作三靠对象的配合。政策是根本，但是工作机制是关键，政策在执行的过程中全是靠人的工作，人员工作能力水平的重要还要靠工作机制的约束，让工作人员的主动性、积极性、沟通协调能力充分发挥，笔者认为建立健全一套较为完善的征收工作机制是对依法行政、和谐征收的一手段，明确对工作人员行为、奖惩等内容。

2.4 农村房屋征收的群众工作应扎实到位

土地房屋征收是天下第一难事，此话不为虚。作为被征收对象有很多要求，他们观望、期待有好的政策补偿，他们的心理需求可以理解，可每一个项目的征地房屋拆迁都要面对许多农民百姓，能得到他们的支持和理解是我们的期望，但许多农民百姓的期望值往往超过我们的想象，当政策标准统一不变的前提下，这就要我们的征收单位责任人和工作人员找突破口，做耐心思想宣传工作，打“感情牌”拉近干群关系，打破谁先签约谁先吃亏的局面，让他们要知道政策标准自始至终不变，若有调整，大家同样享受，给他们吃“定心丸”。群众工作是征收工作的主要内容，好的开局能起到以一带十的作用，只有扎实到位的工作才能博得绝大多数人的理解和支持。

2.5 农村房屋征收的补偿标准应一区域一策

房屋征收的补偿标准的合理性是与被征收人商谈签定补偿协议书的基础，最后的补偿费用认定和安置补偿协议书的达成都取决于他们的满意。目前我们的农村集体土地上房屋征收补偿还没有完全市场化，均是在政府制定下统一标准执行，安置补偿方式是产权调换或货币化补偿。产权房屋拆一补一不补差价，安置房超过产权面积部分按安置房评估价购买。由于安置房评估价远低于周边商品房市场价，大部分被征收人愿意多购买安置房，而货币化补偿的安置方式少有人选择。不难看出补偿标准低是制约房屋征收工作的阻力，建议一区域一策根据周边商品房价格政府适当调整补偿标准，让农民百姓在房屋征收过程中尝到经济发展建设带来的甜果。

2.6 农村房屋征收的行政手段应保障有力

农村房屋征收工作也会遇到难点，单从政策法规宣传、做群众思想工作、有一套好的人马与被征收对象身边周旋的工作模式已不适应，出现“钉子户”是常有的：有无故提出非理要求补偿远大于政策性标准补偿的；有不符合政策安置条件而要求给予安置的；有产权认定面积小于被拆迁房屋建筑面积的；有父辈“遗产房”下一代继承人利益分配不均的等等。这些问题造成直接的拆迁安置补偿协议书无法签订，一拖再拖，有的一拖就数年，严重影响了重点项目工程建设。行政强制措施是必要的。只有通过行政手段的裁决、强制或通过司法程序，让“钉子户”退步配合。

3 结语

总而言之，农村集体土地上房屋征收工作是艰难的，没有统一模式可操作，靠得是政策扶持，靠得是大胆智慧，靠得是沟通协作，靠得是因地施策，不断积极探索和总结征收工作过程中的经验，对存在的问题大胆面对，用集体智慧破解难题，既维护国家、集体和个人利益不受损害，又让被征收对象的权益得到保护，达到依法行政、和谐拆迁的目的。

参考文献：

篇5：集体土地上房屋拆迁

1、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费，安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。在一些地区，政府为了引进投资，制定较低的补偿标准，以牺牲农民的利益换取所谓的投资环境，使农民的利益得不到应有保护。法定补偿标准的缺失导致此类纠纷矛盾尖锐，处理难度加大。

2、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。

农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定和规范，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。同时，房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成补偿协议。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由开发商一方说了算，协议中的一些规定属于霸王条款，加之一些地方政府为了“优化”当地投资环境，加大了行政权力的介入，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益。实际上，一揽子包括在土地征用费中的房屋拆迁安置补偿费就是农民作为被拆迁人时丧失房屋所有权的对价，他们对此岂能没有发言权？这显然违反了民法上的意思自治原则，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。

3、房屋所有人和第三人合法权益得不到保障。

集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费，拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题，对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题，拆迁农房租赁户时涉及的租赁法律关系等等，其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范、相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋

作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。对任何私人房屋的拆迁都必须给予合理的补偿，这是国际通行的一条基本准则。国家发展必然要征用土地，城市化建设必须进行拆迁，拆迁就需要补偿。同时，不管是对城市居民还是对农民，拆迁补偿均应该是公平合理的。如果能够给予公平合理的补偿，国家经济建设、城市发展便不会造成更大的社会矛盾和利益冲突，这是迫切需要解决的重要问题。

4、剥夺了农民作为被拆迁人时的诉权。

篇6：集体土地上房屋征收与补偿

为了维护社会经济秩序，加快城市发展进程与推进现代化建设，完善和提高城乡结合部、城中村的基础设施条件，改善人民群众的生产生活水平，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于城中村、城乡结合部已被征收为国有土地上原集体建设用地上单位、个人的房屋征收与补偿，且农村集体经济组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地。

二、法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第45、47条规定，国家可以按审批权限和程序征收集体建设用地，并对地面房屋及附属物进行公平补偿。

三、职责分工及原则

1、县土地主管部门负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作以及集体建设用地征收相关政策的宣传解释工作，县建设部门指导集体建设用地上房屋的征收与补偿工作。

属地人民政府具体组织集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

属地人民政府可以将房屋征收与补偿中相关技术或劳务服务委托社会组织，按合同约定支付技术、劳务服务费用。

2、县财政、审计、监察等部门各负其责，密切配合，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。

3、相关税费优惠政策参照国有土地上房屋征收规定执行。

四、补偿与安置程序

1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。

2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

5、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。

6、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报县人民政府。

房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

7、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

8、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

9、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。

10、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：

（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；

（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；

（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；

（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；

（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；

（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；

（7）其他需要提报的材料。

11、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

12、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。

属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

13、被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

14、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申

请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

15、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

16、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

17、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

18、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

19、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

20、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。

四、激励措施

五、其他

1、被征收人住宅被征收后，不管他处有没有住宅，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原

则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估，农村集体经济组织不得重新调整安排被征收人宅基地或者但他处有但尚未建设，被征收人必须放弃宅基地。被征收人住宅被征收后，他处有宅基地尚未建设或者农村集体经济组织能对被征收人重新调整安排宅基地的，即对被征收人实行迁建安置的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。房屋重置价格按县人民政府相关规定执行。

2、对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，属地人民政府或者农村集体经济组织负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用；被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。

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