智能小区建设

2024-06-19

智能小区建设（通用6篇）

篇1：智能小区建设

主持人：围绕做好物业管理，建设和谐小区这一话题，今天我们邀请到青岛黄岛区政协常委、青岛恒德置业集团公司董事长赵松德来谈一谈他的看法和建议。

主持人：赵委员你好，据我们了解，恒德物业管理公司也是开发区成立较早的物业管理公司之一，您先向我们介绍下恒德物业的大体情况吧？

赵：主持人你好，各位听众朋友大家好，我是赵松德。恒德物业公司成立于2001年，属三级资质物业管理企业。目前主要承担的管理区域有3个居民小区，分别是官厅小区、碧海蓝天小区、丁家河小区，共计有6万㎡物业面积；还有2个办公大厦：恒德和朝阳大厦，共计有2.4万㎡物业面积。大家都熟悉，这3个小区都已是老旧小区，基础设施比较陈旧，物业的收费标准相对也较低，平均0.3元/㎡,丁家河小区更低一些，只有0.2元/㎡。目前来看，办公大厦的物业管理相对顺畅，也相对规范，而老旧小区的物业管理则有一些问题，这3个小区物业公司与小区居民之间的关系比较融洽，收费也很准时，难点在于小区的设施配备方面。

主持人：那么赵委员，既然你提到老旧小区的物业管理难题，请问你，就我区来说，目前老旧小区物业管理存在哪些问题？

赵：可以。总的来看，目前的物业管理工作是在学习中前进，在探索中发展，总体发展趋势是积极的、健康的，但就老旧小区来说也面临着诸多困难和问题。一是小区整体规划设计相对滞后，规模偏小。从规划设计上看，老旧小区内的整体规划标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源配置等存在不少问题，现在非常突出的一个就是停车难问题，由于历史原因，老小区建设没有考虑到“小康时代”的需要，以前建的老小区基本没有停车场，小区楼下、马路边、绿地里，只要能开进汽车的地方，没有不被占领的，这成了许多小区的一个实际问题。停车问题也成为引发小区内部管理混乱、居民之间发生矛盾的一个主要原因。从规模上看，建筑面积偏小，大部分老旧小区都是这样，规模效益难以发挥，影响了物业服务公司的持续发展。二是物业管理整体水平不高，企业亏损现象不容乐观。由于涉及房屋建设质量、公共配套设施建设不足和个别房屋维修不及时等问题，给实施物业管理带来诸多遗留问题。这些造成了业主因种种不满，个别业主拒交物业服务费，但物业服务公司却无良好对策，只能被动接受的尴尬局面。同时因收费标准较低，使物业服务公司面临亏损经营的境地。三是相关主体关系不顺，职责划分不清。由于老旧小区存在的实际情况，物业服务公司承担着水费、电费的代收工作，且没有任何报酬，物业服务公司既要付出大量的人力、物力，又要承担因管网跑、冒、滴、漏各项损耗费用，给物业服务公司增添了很大的压力。如黄岛碧海蓝天小区的二次供水设施，在实行一户一表改造以后，还没有具体的政策规定这类的公共供水设施应该由哪个部门来承担，所以还只能由物业公司负责，给物业公司也带来一些压力。另外，居民委员会与物业服务公司的关系不是很明确。居民委员会作为政府最基层的办事机构，主要担负着政府授予的社会公共管理职能，物业服务公司作为企业仅承担着业主委托的物业管理服务，但是物业公司有时担负着分派计划生育和人员登记等任务，增加了不少的工作量，没有任何的报酬。

主持人：通过刚才赵委员的介绍，我们了解了目前部分老旧小区物业管理方面的一些难题，那么我们如何来应对这些问题，推动和谐小区的建设呢？请您谈一谈您的看法。

赵：好的。随着城市的不断发展，越来越多的居民迁入我们这座美丽的城市，居民们在拥有温馨之家的同时，也渴望拥有一个居住整洁、舒适、安全、和谐的小区环境。而面对老旧小区物业管理的这一难题，不管是行政管理主管的职能部门还是身处一线的物业公司，我们都有责任来解决这些难题，维护好小区环境。针对目前的一些问题，我感觉可以先从以下几个方面来探索、解决。一是通过有效发挥基层组织作用，将社区管理和物业管理有机结合，对不同条件的居民区实行不同模式的物业管理。首先在规模较小、居民成分相对单一的小区如丁家河小区等进行试点。各街道可确定1个小区进行试点，并对街道、社区居委会和小区业主委员会、物业服务企业负责人进行了培训，通过试点进一步探索和积累经验，力求破解老旧小区物业管理难题。二是加强对小区业主委员会成立和运行的指导。良好的小区环境除了需要高质量的物业管理和服务外，还需要一个全心全意为小区业主当家的业主委员会。业主委员会除了要协调物业公司为居民搞好服务以外，要害重视切实解决物业管理收费中出现的难点，动员社会各界共同研究解决物业管理难问题。三是由相关部门出面，对老旧小区补齐配套设施，不断完善小区整治，争取全区所有住宅小区物业管理实现全覆盖，使小区环境达到有序、和谐、文明。

主持人：谢谢赵委员。通过赵委员的讲解和介绍，我们了解了我区目前老旧小区物业管理方面的一些问题，并就如何搞好这些小区的物业管理工作进行了探讨。相信通过今天的讲解，大家会对目前物业管理工作的难点有了初步的了解，也能理解构建和谐小区中的义务和责任。听众朋友们，不管你身处哪个行业、不管你住在哪个区域，我们都需要一个和平、安详、融洽的居住环境，让我们携手共同努力，为缔造我们美好的家园做出自己的贡献。谢谢。

老旧小区在公共事务管理中存在的问题

事务, 小区, 管理

随着城市建设的不断发展，人们物质生活水平的不断提高，越来越多的北京市民搬进漂亮的新建小区，人们在改善自己生活条件的同时，对所居住的社区环境要求提出了新的需求，一些老旧小区的管理问题更是个老大难问题，因为多年缺少科学管理难免会有这样那样的问题出现，但对于创建和谐社区来说，老小区不能也不应成为被遗忘的角落。在实际工作中发现老小区的居民们也期盼自己的小区处处见到和谐画面、处处听到和谐的声音，由此反映的老旧小区在公共事务管理中产生的矛盾越来越突出。老小区如何在创建和谐社区中走出一条有自己特色的路，是值得各方面认真思考的一个问题。

一部分、现状当前社区中存在的问题: 在社区工作中我们发现老小区的居民们也期盼自己的小区处处见到和谐画面、处处听到和谐的声音，老旧小区如何在创建和谐社区中走出一条有自己特色的路来，是值得各方好好考虑的一个问题。目前老旧小区的产权有由房管局管理的，也有是过去企业为改善职工住房状况自建的，而且现在的企业由于市场经济的发展，大多处于转制、破产的状况。因管理不到位等多种原因造成老旧小区住房、小区周边环境破旧、脏乱，居民对居住环境大为不满，面对老旧小区物业的空白，社区居委会代替了房管所、产权单位的部分物业职能。

具体存在的问题包括：

（1）、老旧小区的停车难问题

根据北京市的最新统计资料显示，北京市的机动车拥有辆呈几何状递增。自去年以来，我市机动车迅速增长。去年全市新增机动车30816辆，仅今年1月，新增注册机动车3190辆，最多一天竟有389辆。在各类新注册的机动车中，以小型汽车居多。预计到今年底，我市机动车将增加38000余辆。机动车增速迅猛，车辆停靠地点少，导致部分车辆乱停乱靠，影响交通秩序同时，造成老旧小区的停车难问题更加突出。

老旧小区硬件条件相对落后在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。老旧小区在规划初期没有预留更多的空间，存在着人员密度大，活动空间小，大部分老旧小区没有绿化带、健身设施的设计。家庭汽车的迅猛增加，占据本来不多的剩余空间，给居民的出行带来诸多不便。同时无车族对停车扰民的意见，成为社区新的矛盾。一方面是人无处停车的困惑，自己买了车却不能停。而另一方面更多无车的社区居民普遍认为：

一是侵占公共空间。在小区地上划车位，占据了本属于居民共有的空间，使小区呈现出“以

车为本”的情形。

二是停车无序。老旧小区没有较大面积的停车场，随意停放的汽车给小区居民的通行带来了麻烦。往往到了上下班的时间，先回家的车主早早就把车停放在了有利地形的地方，后来的车主只有见缝插针。甚至通道的拐角处、人行道边、防火通道也成为停车的地盘。由于下区内到处是横七竖八的车，步行的居民的通行便成为了一个新难题。

三是噪音扰民。个别车主对进出小区的时间早晚无所顾忌。深夜进出的车辆，声音就显得格外刺耳。还有些车稍遇震动，便长时间报警。

四是废气污染。在一些停车密度较高的小区，空气流动差，给小区的空气质量带来了不利

影响。

五是安全隐患。小区内汽车伤人、毁物的情况时有发生。频繁的安全事件，降低了小区居

民的生活质量。

如何对车辆进行有效的管理——成为矛盾的焦点。

由于老旧小区多数没有处理物业管理委员会，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的有关规定，社区居委会无权代替物业对机动车进行管理。停车难的问题、停车位的权属纠纷、停车位的价格等一系列问题都有待解决。

（2）、老旧小区公共设施存在的问题

根据（2003）房改办字第020号文件《关于2003年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》，（97）京房改办字第071号及（99）京改办字第042号等相关文件精神，向已有居住权的合法承租人出售公有住房。

其中包括：

1、公共维修基金的交纳标准按京房地物字[1999]第1088号文件的规定执行。

2、公共部位和公共设施的维修费用，从公共维修基金利息中支付，不足部分产权人按各自

占有房屋面积的比例分摊。但目前根据相关规定，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。比如：绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。除此之外，小区的公共财产还包括：购房人交纳的2%的房屋维修基金和小区公共财产的收益。

由于老旧存在的问题较多，加之产权单位的经济状况等多种因素，附属公共设施年久失修。如：小区内的道路坑洼不平、下水管道不通畅、公厕损坏严重。产权单位以房屋已经出售给职工为由，不愿意继续承担维修费用，同时职工在购买住房时交纳的公共设施维修费及房屋维修基金缺乏监督管理力度，资金使用不明确，国家相关的政策滞后，造成较为突出的问题是：

1、社区内餐馆较多，且离居民楼太近，最近处不足1米，油烟、噪声扰民，居民意见大。造成此情况的原因：工商部门在审批商业项目时，没有考虑到附近居民的利益。

2、小区内居民楼一层多用于商用，多数对外开门凿洞，有的甚至破坏承重墙。楼内居民房用于商用。居民楼用于商用，人员复杂，对社区内的治安产生诸多不利因素，楼内住户感觉不安全，同时存在扰民现象，甚至有部分商户没有营业执照。工商部门对居民楼内的商户，疏于检查，对居民举报，不及时处理。

3、高层楼的地下空间用于对外出租，尤其产权是房屋管理所的高层楼，几座楼共用一个经营执照，有的所申请的经营执照与实际不相符，对社区的治安、防火带来隐患。

4、因没有业主委员会，物业与业主之间缺乏沟通机制，虽居委会为其搭建平台，起到桥梁作用，但对物业公司财务收支，很难以起到有效的监督作用。

三部分、改进的措施

从公共事务发展的总体分析，造成目前形状的主要原因是，如何在老旧小区推行物业管理？推行物业管理过程中遇到的困难和问题。主要有以下几个方面：

一、居民观念需转变

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交，住房消费意识淡薄。

二、产权形式多样

老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中央单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。

三、存在多头物业管理的现象

产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有：单位自管房物业管理公司，房管局直管公房物业管理公司，社区管理单位，居委

会，市政设施单位，商业网点单位等。

四、对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一

个重要问题。

五、物业管理收费困难

已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。老旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到30%

左右。

六、管委会作用有待进一步发挥

实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。

七、社区管理与物业管理存在矛盾

社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。

四、针对当前旧住宅小区公共事务工作中存在的主要问题，提出以下建议：

其一、加快、加强物业管理的立法工作

当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。其

二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境

1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个

良好的基础条件。

2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广大居民的参与意识，由居民参与设计、参与投资、参与建

设的公众参与方式。

3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。

其三、政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划

针对没有实施物业管理的旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。

其四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分

房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

朝阳加大对老旧住宅小区的改造力度

2010-09-10 20:40 来源：中国网

9月1日下午，朝阳市代市长王明玉在视察双塔区营州小区、坝南小区时提出，要按照朝阳市委要求，把发展成果惠及民生，朝阳市政府要加大对老旧住宅小区的改造力度，在“十二五”期间分期分批进行改造，给居民创造良好的居住环境。

9月1日下午，朝阳市代市长王明玉在视察双塔区营州小区、坝南小区时提出，要按照朝阳市委要求，把发展成果惠及民生，朝阳市政府要加大对老旧住宅小区的改造力度，在“十二五”期间分期分批进行改造，给居民创造良好的居住环境。朝阳市常务副市长韩军、副市长李军陪同视察。

当前，市区一些老旧住宅小区物业管理上不去，遗留问题日益突出，已经成为社会关注的焦点。据了解，老旧住宅小区存在的突出问题是一无专项资金，二无专业化物业管理，房屋失修失养问题严重，环境脏乱差，基础设施缺失，已经成为当前迫切需要解决的民生问题，老旧小区居民渴望改变居住环境和面貌。市区老旧小区住宅楼1382栋，住户71950户，建筑面积近1000万平方米，分布在16个街道、62个社区。

本次视察的营州小区隶属于双塔区北塔街道北塔社区，始建于1993年，由朝阳市房产经营公司进行物业管理，小区存在问题是道路坑洼不平，下水管线老化，下水井被简单覆盖，臭气熏人；公共区域乱堆乱放、栽种庄稼、饲养家禽、私搭乱建；顶楼漏水严重等。坝南小区隶属于双塔区光明街道，始建于1992年，居民楼27栋，小区物业由市委机关房产处管理。由于楼房年久失修，楼顶檐风化脱落，下水道堵塞，电路老化，管道老化，菜窖积水无盖，存在安全隐患等诸多问题。

王明玉视察时，看到小区内道路坑洼不平，路表皮脱落；下水井用水泥板简单覆盖、房檐风化掉皮等现象，与当地居民认真交谈，了解他们的困难和苦衷后，对居民的生活处境深表同情，现场提出两住宅小区改造的具体解决办法，要求相关部门立即组织实施。王明玉说，朝阳市委市政府高度重视老旧住宅小区改造工作，要从构建和谐社会的高度出发，以科学发展观为指导，把老旧小区改造作为一项民心工程来抓，分期分批进行改造，列入政府为老百姓办的实事之中，在“十二五”期间，将市区所有老旧小区分批分期、逐年改造完毕。

王明玉说，过去的老旧住宅小区建设起点低、标准低，欠帐多；小区居民下岗失业的多、退休的多，他们是弱势群体，政府更要关心他们的生活，现在已经到了必须解决问题的时候了。改造老旧住宅小区涉及家家户户，需要居民的理解和支持，双塔区要尽快成立业主委员会，把那些素质高、责任心强、愿意为群众办事的人选出来，必须有人组织管理，配合改造工程顺利实施。对老旧住宅小区的楼道要进行粉刷，安装感应灯，楼外道路要硬化，多栽树建绿地，绿地配套健身设施，为居民创造良好的居住环境。小区居民看到朝阳市委、市政府领导深入社区，实地查看他们的生活环境，了解他们的难处，帮助老百姓分忧解愁十分欣慰。居民了解到政府财政很困难时，建议采取政府出一点、居民掏一点、周边企业赞助点的办法，大家的事情大家办。两社区领导表示，一定不辜负政府期望，努力工作支持完成老旧住宅小区的改造任务。从即日开始对营州路小区进行改造，在10月底前完工。坝南小区明年动工，到明年5月前结束。综合执法局将加强老旧小区临违建的管理，对违规搭建的建筑进行拆扒，还公共空间于居民。房产局要深入调查，摸清老旧住宅小区情况，广泛听取群众意见，提出具体改造方案和计划。

篇2：智能小区建设

摘要：伴随着我国通信技术以及计算机网络技术的不断发展，人们对智能化小区的要求也越来越高，主要体现在宽带接入网的建设方面。宽带接入网的建设是建设智能小区的关键举措，目前比较常见的宽带接入技术有WLAN、FTTx等，本文主要就这些宽带接入技术的优缺点进行分析，希望能够更好的解决智能小区的宽带接入问题。

关键词：智能小区；宽带接入；WLAN；FTTx

随着多媒体移动性需求的不断提高，如今的无线频谱资源已经无法满足当前的通信要求[1]。无线接入方式具有一定的缺陷，主要表现在频谱资源不足、可靠性低，不仅如此覆盖范围也有一定的区域限制。基于此种需求，智能小区必须要进行互联网的接入，并且要是宽带接入。当前我国城市智能小区的宽带接入不管是在网络建设还是在应用上都面临一定的问题，主要表现在三个方面，分别是主干线部分、配线及引入线部分以及宽带信息服务部分。

一、智能小区的概述

伴随着我国社会的发展，电子信息技术在人们的日常生活中出现的频率越来越高，电子信息技术的应用使得人们的生活水平得到日益的提升。发展迅猛的中国电信行业也在发展的浪潮中不断的改变着人们的生活。不仅如此，还会随着宽带接入网的发展以及完善，促进人们居住空间的通信发展，基于此种情况，智能小区的概念应运而生[2]。根据建设部提出的相关规范，智能小区的概念与定义已经不同于之前，当前的智能小区正处于快速发展的阶段，虽然智能小区的概念还没有完全的定型但是智能小区的基本与核心具有一定的统一性。由此可见，基于新环境下的智能小区，具备先进的网络基础，通过对建筑以及运行服务等管理进行综合化进而达到高效益以及高舒适的运营模式，智能小区是一种新型的居住模式，通过将住宅建筑与高科技进行集成设计进而为用户提供一种便捷、友好的居住环境。

（一）智能小区的特点分析

依据智能小区的发展历程以及发展现状分析智能建筑与智能小区之间的区别；以及智能小区与小区智能化的区别。

1、就智能建筑与智能小区之间的区别分析，先有智能建筑的发展，之后才有智能小区的建设。智能小区本质上属于智能建筑的范畴，但是智能小区也具有一定的特殊性[3]。智能小区的重点在于生活服务上以及物业的管理上；智能小区对先进的技术要求不高；智能小区追求一定的经济性，主要是节省投资满足需求。

2、智能小区与小区的智能化也存在一定的差异性，智能小区是小区智能化发展的最高表现，具有一定的复杂性以及综合性。不管是核心硬件还是软服务都是一种综合性的智能服务系统。小区智能化可以说是智能小区的核心硬件系统。

（二）智能小区的功能分析

针对智能小区的发展，智能化不是根本的目的，而是一种关键的手段。其主要是通过智能化的系统来对住宅环境进行营造。与一般的住宅相比，智能住宅具有一定的优势，主要体现在以下几个方面：

1、安全性较高、可以防火、防爆以及防盗等；

2、物理环境比较舒适；

3、通信设备先进，信息处理终端设备相对完善；

4、能够对家用电器等实现智能化的控制等；

5、可以实现社区的信息化服务等

总之，智能小区是一种集高科技、综合性以及服务性于一体的新型的住宅模式。其发展是与宽带接入网紧密相连的。

二、宽带接入网建设研究

（一）宽带光纤接入

光纤接入主要采用光纤作为主要的传输媒体，代替了传统的双绞线。实现了从区域电信机房的光线路终端到用户终端设备光网络单元之间的信号传输。依据光纤到用户的延伸距离可以将其划分为光线到户、光纤到路边、光纤到大楼以及光纤到节点几种应用形式[4]。光纤到户一直以来说都是人们不懈追求与探索的技术方向，而无源光网络是未来光纤到户的主要解决方案。无源光网络主要是指光纤路终端与光网络单元之间的光配线网络全部采用无源器件，进而有效的避免了电磁的干扰以及雷电的影响。降低了线路与外部设备出现的故障率，对供电配置与网管的复杂性进行了简化，进而有效的降低了运维的成本。无源光网络的接入模型如下图一所示：

图一：无源光网络的接入模型图

（二）宽带无线接入

虽然光纤接入是未来宽带的接入方向，但是因为其巨额的资金以及庞大的工程量使得其很难在短时间内完成。基于此种背景条件下，宽带无线接入技术就应运而生，并且因为其经济灵活性得到广泛的关注。

结语：

综上所述，智能小区的发展与完善离不开对宽带接入网建设的研究。在相当长的一段时间内，有线接入方式与无线接入方式将会互补共存，并且在彼此的竞争中促进智能小区的发展与完善。

参考文献：

篇3：智能小区建设方案探讨

智能小区是近年来提出的一个新兴概念, 和建筑智能化、自动化技术息息相关。智能小区强调用户住宅的各个方面, 同时兼顾物业管理等功能。具体来讲, 智能小区就是指通过利用现代化的网络技术、PC技术、自动控制原理、以及新兴的物联网技术等建立功能强大的传输网络, 使小区的管理、服务和生活实现网络化、自动化和智能化。因此智能小区能够通过网络系统, 实现小区内的有线电视、电话、宽带等的融合, 实现小区后勤管理的自动化和智能化。包括门禁、监控、防盗、物业等。

2. 智能小区建设技术分析

EPON无源光网、电力光纤入户等新兴技术的发展, 解决了技术上的各类难题, 为智能小区的发展奠定了物质基础。

2.1 EPON技术

以太网的无源光网络 (EPON) 具有极高性价比, 突出表现在高服务质量保证、可管理性强、低成本、多网融合等诸多方面, 是智能小区宽带最佳接入技术。从已有的报道和工程实践上看, EPON技术在智能小区一般采用FTTB或者FTTH两种接入方式进行组网, 能够综合兼容小区内现有的有线电视、电话、数字电视、VOIP、VOD等业务, 为智能小区提供低成本、高带宽的综合性网络服务。

从许多工程典型案例来看, EPON系统基本包括光纤线路终端、基础网络单元、无源光纤分支器三大部分。光纤线路终端一般分配到中心机房放置;基础网络单元通常与用户设备合为一体。无源光纤分支器是光纤线路终端和基础网络单元的无源连接设备, 可以集中上行数据并分发下行数据。单芯光纤是EPON中常用的通信介质。

对于上行, 一般通过时分多址接入技术进行传输。基础网络单元的宽带分配由光纤线路终端配置。这里的带宽是指传输数据的基本时隙数, 在EPON网络中, 每一个基本时隙长度为16纳秒。EPON网络中光纤线路终端端口下的基础网络单元与PON端口之间的时钟必须是严格同步的。因此, 每一个基础网络单元必须用分配给它的时隙长度传输数据。这样, 时隙分配和时延补偿的策略就能够使不同基础网络单元的上行数据包不发生干涉, 从而做到数据在光纤上的准确传输和顺利耦合。

对于下行, EPON网络中数据通过光纤线路终端广播, 逐个传输到基础网络单元。在802.3通信协议中, 每一个数据帧的帧头都写入了特定基础网络单元的逻辑符号标示符。另外, 部分数据帧可以通过广播方式向网络内所有的基础网络单元传播, 也可以通过其他方式向特定的基础网络单元进行组播。

2.2 电力光纤到户

电力光纤到户是指在0.4 k V接入网中采用光纤复合低压电缆等将光纤随低压电力线敷设, 实现到表到户, 配合无源光网络技术, 承载用电信息采集、智能用电双向交互, “三网融合”等业务。

其基本组成包括:光线路终端、光网络单元和光分布网络三大部分。终端提供语音、数据、视频业务网络的互联接口, 并实现网络管理的主要功能。单元负责向终端用户提供所需的业务接口。分布网络负责连通终端与所属的单元。分布网络为终端与单元之间提供光传输手段, 其主要功能是完成光信号功率的分配。在PFTTH系统中, ODN通常由光纤复合低压电缆、普通光纤光缆、光交擞配线设备、光连接器、光分路器以及安装连接这些器件的配套设备组成。

2.3 光纤复合低压电缆

光纤复合低压电缆由光单元和绝缘线芯复合而成, 具有电能输送和光通信能力, 适用于额定电压1 kV及以下的电力工程。

3. 智能小区整体建设思路

智能小区通过采用光纤复合低压电缆和基于以太网的无源光网络等先进技术, 实现电力

光纤到户、低压电力客户“全覆盖、全采集、全费控”, 用户与智能电网双向交互, 家居智能化控制管理, 绿色用电以及“三网融合”, 达到宣传坚强智能电网先进理念, 提高电网智能化水平, 提升用电服务能力的目的, 为居民提供智能化用电服务及碳环保、安全舒适、便利快捷的居住环境。由于篇幅所限, 下面将着重就三个方面进行探讨。

3.1 基于EPON技术的通信网络

光纤线路终端与基础网络单元之间可以采用树型网络拓扑结构。光纤线路终端安装在某接入网机房, 传输距离可达20KM, 小区与小区之间通过光端机来进行切换。

EPON网络应当运用单纤波分复用技术, 而在应用过程中单单依靠光纤线路终端以及一条主干光纤就足以使传输距离达到20千米之远, 这样可以满足大多数社区的需要。而这时在基础网络单元的侧面在安装分路器, 这样分路器就可以实现对各个用户的分送任务需要, 这种方式的采用可以不但可以降低主干光纤的成本压力, 同时也降低了光纤线路终端的成本压力, 大大缓解了成本带来的压力。节省了光缆资源。以EPON技术为网络构架的小区智能化布线传输平台网络拓扑结构简单, 每路PON支持多达上千个的逻辑通路, 结合VLAN等技术, 有能力提供优质服务;对每个逻辑通路, 我们根据三重搅动加密原则保障了通信安全;在我们的EPON方案中, 采用了动态带宽分配策略, 使网络的带宽共享能力和利用效率都大大增强。

在基础业务接入方面, 采用了基于接入速率达到千兆的光纤到户通信传输, 真正实现了宽带网络、有线电视、电话通信的三网融合, 三网之间实现的整合最大程度地利用并节省数据传输资源, 传输资源的节省很大程度上提高了利润比率。

3.2 智能家居

在家庭用电设备互联互通的基础上, 通过Ipad, 手机等移动终端、智能交互终端、电话等多种途径给客户提供灵活的互动服务, 为客户提供用电信息查询、家电智能控制、用电策略决策等服务。智能家居采集电能表、气表、水表等信息, 采集家电用电信息、远程控制家电电源开断;并实现光纤复合电缆到户, 支持三网融合。在客户深入体验的基础上, 展现智能电网在用户侧友好开放、双向互动的用能模式。

3.3 信息安全设计

智能小区需要内、外网信息交互, 故采用2套无源光网络组件, 包括网络终端与单元。实现信息内网与公用网的物理隔离。2套终端设备均部署在小区内部。电力专网终端设备上行通过光纤专线连接公司骨干通信网, 下行利用光纤复合低压电缆连接小区内电力终端设备。公用网终端设备上行连接电信网、广播电视网、互联网, 下行连接小区内使用公用网的用户终端设备, 提供三网融合业务。

4. 结语

据悉, 国家电网在今年一月初召开的2013年工作会议提出, 2013年将继续加快特高压电网建设, 推动电网规划和特高压项目纳入国家规划。预计至2020年, 国家电网将投资1.2万亿建特高压9.45万公里, 变电容量3.2亿千伏安, 换流容量4.6亿千瓦。此前国网预计, 到2020年将投产特高压线路7.8万公里、变电容量3.2亿千伏安、换流容量3.3亿千瓦。在我国智能电网建设提速的同时, 我国的智能化小区的改造试点工作已在多地展开, 其中南方一些省份近期开始了其省内的首个智能化小区的改造工作;走在前列的已完成了首个智能化小区的改造工作, 并通过验收, 开始把投入正式运行。在此过程中各地将收集智能化小区运行过程中的相关数据, 做好其大规模推广的相关前期准备工作。我国在智能小区建设领域起步较晚, 一些信息技术与配套政策有待完善, 因此相关模式的探索还是任重而道远。

摘要：随着社会经济发展的加快, 我国对智能小区的建设需求量也会越来越大。随之而来的设计问题引起了业内人士们的广泛关注。本文通过分析智能小区的一些建设技术, 进而引出智能小区建设的整体方案思路, 以供广大读者参考。

关键词：智能小区,EPON技术,光纤入户,探讨分析

参考文献

[1]张耀平.智能小区系统[J].现代教育科学.2011.08

[2]陆培.OPLC光纤到户智能小区的经济效益分析[J].中国电力教育.2012.10

[3]张明阳.基于EPON的智能小区FTTD的设计与实现[J].荆楚理工学院学报.2011.05

篇4：浅谈小区智能化系统建设

作为一个优美、完善的住宅小区，它具有以下特征：安全、宁静、整洁、舒适、方便的小区生活环境；回归自然的小区居住环境；优秀文明的小区人文环境。

智能化系统作为小区很重要的配套，最主要的特征在于“智能化”，在于它所采取的诸如多元信息处理、传输、监控、管理以及系统集成等一系列高新技术，实现服务、信息和系统资源的高度共享，实现以人为本的建设思想和可持续发展的最终经济目标。

除具备前面所述的特征外还将为业主提供以下各种环境：

安全环境：实现防火、防盗、防煤气泄漏、防抢等安全要求；住宅既不应该像鸟笼，家家窗户安装防盗栅栏，也不应该像兵营，保安整日到处巡视。智能小区应采用高科技手段，保障居民人身和财产的安全，使居民在住宅里有充分的安全感。

舒适环境：一方面，小区应拥有一定面积的绿化地，实现良好绿化与人工景观和住宅设计的和谐统一，为社区文化提供天然绿色环境；另一方面，利用高科技手段，节约能源，实现系统与环境的完美结合，建成舒适、高效的智能住宅。

开放环境：利用网络技术与多媒体技术，为住户提供图像、视频、语音、文本等多种媒体信息的选择，实现与外界方便、通畅的交流，足不出产地享受各种社会服务(包括购物、教育、医疗和娱乐等)，参加各种社会活动(如家庭办公和社交活动)，形成一种新的社区文化环境。

服务环境：利用高科技手段，实现物业管理自动化、科学化、程式化、公开化。“自动化”主要实现设备的自动检测及报警、各种费用的自动收取、各种信息的自动发布以及各种设备的自动控制等；“科学化”则反映在运行体制和方法的正确性，排除人为干扰因素，细化管理过程；“程式化”则规范小区物业运行行为，保证科学性的实现；“公开化”是指增加小区物业管理的透明度，实现住户的透明消费，保证物业良好动作。不难看出，物业管理的“自动化、科学化、程式化、公开化”突出了服务的思想，突出了以人为本的智能小区建设宗旨，突出了业主就是上帝的服务精神。

安全环境

安全是每个人进行正常生活、活动最基本的前提。随着我国经济快速增长，人们生活水平有了较大的提高，社会活动与人员流动更加频繁，针对小区的犯罪活动越来越多。犯罪手段专业化、行为团伙化对传统的防范手段带来了很大的挑战。每个业主都希望在安定的社会大环境下，同样拥有安宁的居住环境，从而能够更加安心地投入到工作、学习中。

除了社会提供的安全防范手段外，社区自身的防范系统建立是更为直接的手段。社区的安全防范应该是一个立体、互补的综合有机整体，在安防系统的建立上，不应独立、片面地考虑，而应从全方位综合角度考虑。

采用点、线和面相结合的立体式防护，尽量将犯罪行为杜绝在外或尽早地发现犯罪行为并进行终止，真正做到“防范于未然”。

针对小区外围进行“社区周边”线的防护。由周界防越报警系统(以闭路电视监控系统进行辅助)、出人口管理系统组成围合的防区，防止外来人员随意进入小区。

单纯对外围的防范并不能完全杜绝非法入侵，特别是对于社区内部的犯罪实施很难掌握，因此通过闭路电视监控系统、保安巡更管理系统的建立保障对“社区整体”面的防护；

住户报警系统是起到对“小区住户”点的防护。联网对讲系统则结合点、面两种防护方式。

以上主要是提出对非法侵入和破坏的防护，另外应充分考虑到人身安全防护，通过在出入口进行人车分流，保障业主特别是老人、小孩避免被车辆的伤害；此外在家庭内安装紧急按钮及防护探测器，在发生非法闯入、意外情况(跌伤、疾病)发生时能够及时得到处理。

舒适环境

目前小区的档次越来越高，业主层次也有了很大的提升，业主们希望小区能够提供更多人性化的感受。因此除在安全上的保障外，还充分考虑了到为业主营造更适合居住、休闲的环境。

声环境的营造

噪音：噪音问题会直接影响到业主的日常生活，是急待解决的问题。噪音的解决主要通过音源、传输路径两条途径，根据目前的现状解决音源不太现实，因此需要在传输途径上着手，国际上比较通行的方式是进行物理隔离、阻断，接近躁声源的区域建立“防护屏”，并通过高密度的绿化建立天然屏障减少噪音对室内外的影响。建筑物采用隔音材料、隔音设计来减少噪音对室内的影响。

乐音：通过在小区内设置背景音乐系统，住户听着轻盈祥和的音乐，在小区内漫步，不仅可以减轻一天工作、学习的压力，还可以给业主愉悦的心情。

光环境的营造

晚餐后，在小区内散步，柔和变幻的灯光可以增加小区的活力，给小区以生命感。同时，通过灯光控制系统科学地调配灯光，节约能源。系统可以设置365天的灯光模式，可以分为日常模式、周末模式、节日模式等。灯光的控制除了可以通过中心的预设和控制外，还可以通过环境的照度变化而改变。

大屏幕显示及多媒体信息发布

在小区设置大屏幕显示屏，用于显示社区文化、广告、通知、新闻、引导等内容，丰富小区文化，提供服务，将住户从家中吸引到公共区域，增进邻里之间的交流。

服务环境

智能化系统建成后，最大的使用者是小区物业管理公司，不仅在于使用，更在于如何利用系统改善公司内部管理方式，更好地为小区业主提供服务。

住宅小区存在着大量的生活设施来保障住户的正常生活，像公共照明、给排水、电梯等，这些公共设备与住户的生活息息相关，出现故障不及时解决，会极大地影响住户日常生活，但在小区里，这些公共设备又存在着一个特点，设备分布较分散，这就给物业管理带来了很大的困难。通过公共设备管理系统解决了物业管理的困难，采用先进的技术产品对小区的公共设备进行集中管理，提高了劳动效率，减少了人为失误，从而大大提高小区的物业管理水平，更好地为业主服务。

随着生活品质的提高，越来越多的业主拥有私家车，停车难、车辆安全成为业主考虑更多的问题，停车自动管理系统很好地解决他们的担忧，非接触的读卡方式在方便业主的前提下，更是一种身份的象征，视频对比技术的应用有效地保证了业主爱车的安全。

此外业主越来越注重自身的隐私性，传统人户抄表的方式，不仅数据不准确，而且对业主生活及安全带很大不便和隐患，通过建立远程抄表系统解决依靠抄收人员到梯、人户进行抄收的方式，避免耗时长、打扰住户正常生活等问题。

信息需求

现代社会，信息已成为一种非常关键性资源，除了传统的电话、有线电视，宽带已开始走人家庭生活，一套开放的、能全面支持各种系统应用的信息网络系统，对于小区是必不可少的，因此，信息的传输成为智能小区建设考虑的重点。通过宽带接，为人们打开了一扇了解世界的窗口，使得足不出户而知天下事成为可能；同时，宽带为业主人们生活增添了更加丰富的内容，视频、音频、游戏等各种贴心的服务让生活更加精彩；另外，宽带为人们生活提供各种便利，网上市场、网上书店、网上售票为人们带来了新的消费理念；

篇5：智能化小区建设几大要素的

住宅小区的“智能化”是社会信息化的必然趋势，是当代科学技术在住宅产业中的综合应用，旨在改善住宅功能，优化居住环境，提高生活质量。如何从实际出发，建设适合国情的智能小区，在此，笔者谈谈在工程实践中的一些认识和体会。

一、四大要素

“正确的认识、合理的需求定位、优化的设计、规范的实施”是成功地建设一个智能小区的四大要素。

1）正确的认识

住宅小区智能化系统的实施是一项技术含量较高的工程，首先要有一个正确的认识，“智能化是一种拟人化的称呼，它不是智能化系统的简单堆砌，也不是意味着生活的”自动化“，更不是最新、最先进系统及产品的试验场。因此，业主对”智能化“系统工程的建设，不应盲目追求高标准、提出不切实际的要求或牵强附会，要有一个理性正确的认识。具体地说，”智能化“在住宅小区中主要是体现在以下三个方面： 1）提供方便、快捷、经济的信息通信服务：应用计算机网络技术和通信技术，建立小区内的高速数据通信网络，适应信息时代人们多样化的信息通信需要。2）创造安全、舒适的居住环境：应用现代安全防范技术，建立小区必要的安全防范体系，同时综合应用各种现代技术手段，营造一个安全舒适的”居住“环境。3）建立高效、科学、便利的物业管理体系：应用计算机网络技术、软件技术、现代控制技术和IC卡等技术建立网络化物业管理系统。

2）合理的需求定位

根据小区的特定条件，包括小区的规模和档次、配套设施、建筑布局、用户对象和投资情况等因素综合考虑，从实际出发，适度超前，以实用为目的，选择适合小区实际需要的系统和功能，即”量体裁衣“。

3）优化的设计

在合理需求分析的基础上，对适用智能化系统加以优化设计和统筹考虑，寻找最经济可行的实现途径，以最少的投资换取最大的功效。

4）规范的实施

规范的实施包括确定合适的集成商及监控摄像机供货商，制定分步实施步骤，规范的施工组织计划和安装、调试、试运行、测试、验收程序等。

二、设计先行

小区智能化系统的实施必须与土建工程同步实施，首先应委托有专项设计资质的设计院或设计顾问公司进行总体策划，包括制定需求分析报告、初步设计、投资概算、分步实施步骤。经专家评审或业主认可后再正式进行施工图设计，施工图设计包括以下内容：

~各系统平面施工图设计

~各系统的系统图（非原理图）设计及功能说明

~与土建配合预留设备用房、管井及孔洞

~智能化系统配电设计

~工程预算

~撰写工程及系统产品招标或议标文件（包括技术及商务两部分）

~审核集成商的深化设计图纸（包括安装大样图、机房布置图、端子接线图等）设计文件一方面可作为管线施工图配合土建工程施工，另一方面可提供供货商报价，用以确定系统产品及其供货商，图纸文件和招议标文件一道作为向系统集成商招标的标书，经综合技术经济比较确定系统集成商（即总承包商），单体建筑内部分工程可单独委托其供货商负责施工（如相对独立的三

表计费系统），小区总体工程宜由系统集成商统筹管理和实施。

三、设计思想

衡量一个住宅小区智能化系统的成功与否，并非仅仅取决于智能系统的多寡、系统的先进性或集成度，而是取决于系统的设计和配置是否经济合理，使用、管理和维护是否方便，系统及产品是否成熟适用，因此，设计应遵循以下原则：

* 以人为本 ”人“是住宅小区的主体，系统设计应紧紧围绕着人们的实际需求，以”实用、简便、经济、安全“为原则，同时照顾不同层次、不同年龄用户的需要，满足”居住“这一特定使用功能。* 适用性当今科技发展迅速，可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷，设计选用的系统和产品都应能使用户得到实实在在的受益，满足近期使用和远期发展的需要。在多种实现途径中，选择最简便、最经济可行的途径。

* 可行性以现有成熟的系统和产品为对象设计，同时还考虑周边信息通信环境的现状和技术发展的趋势，并兼顾主管部门归口管理的要求，使设计的方案现实可行。

* 先进性系统的设计和产品的选用在投入使用时应具有一定的技术先进性，但不盲目追求尚不成熟的新技术或不实用的新功能，以充分保护业主的投资。

* 可靠性系统的设计应具有较高的可靠性，在系统故障或事故造成中断后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并具备迅速恢复的功能。

* 标准化、开放性标准化、开放性是信息技术发展的必然趋势，在可能的条件下，设计中采用的产品都尽可能是标准化、具良好开放性的，并遵循国际上通行的通信协议。应用软件尽量采用已商品化的通用软件，以减少二次开放的工作量和利于日后的使用和维护。

* 可扩充性系统设计中应考虑今后技术的发展和使用的需要，具有更新、扩充和升级的可能，同时还应考虑系统的分步实施步骤。

* 方便易用性小区智能化系统是面向各种文化层次包括老人和孩子使用的系统，系统及功能的配置以能给用户提供方便、快捷、舒适为准则，其操作应简便易学。

四、分步实施

”智能化"系统的实施不同于机电设备的安装，应与土建工程同时进行，但也并不是要求全部系统和设备必须一步到位实施，是可以分阶段逐步实施的，现结合某工程实例介绍如下：

1）需与土建同时实施的工程 ~综合布线系统中的水平布线子系统管线敷设； ~可视对讲系统管线敷设； ~室内安全防范系统管线敷设； ~三表自动计费系统管线敷设； ~电话管线敷设； ~ 有线电视管线敷设。

2）土建完工后装修前实施的工程 ~综合布线系统中的主干布线子系统和信息插座的安装； ~上述子系统的其余安装工程； ~ 闭路电视监控系统管线及设备安装。

3）需与小区地下室及裙楼土建同时实施的工程 ~停车场自动管理系统感应线圈及管线预埋 ~巡更管理系统室内管线预埋 ~LED电子公告栏系统管线预埋 ~ 综合布线系统中的水平布线子系统埋墙管线预埋（其它管线可在装修阶段走吊顶内敷设）

4）小区广场施工前实施的工程 ~一卡通管理系统管线敷设； ~小区设备监控系统室外管线； ~综合布线系统建筑群布线子系统； ~可视对讲系统网络管线； ~三表自动计费系统网络管线； ~闭路电视监控系统室外管线； ~巡更管理系统室外管线敷设； ~ 公共广播系统管线敷设。

5）土建工程全部完工后实施的工程 ~信息服务中心服务器、数据备份等设备及系统软件安装； ~各系统主机设备、机房线路及软件安装； ~各系统调试； ~各系统试运行（通常为45天）； ~ 分系统验收及总验收。

6）工程交付使用后逐步完善的工作 ~应用软件的二次开发和逐步完善； ~ 网页建立、更新及系统维护。

五、系统集成商及监控摄像机供货商的选择

1）系统集成商的选择

工程能否依照业主和设计的意图顺利实施，系统集成商的作用十分关键，因此其选择一定要慎重，通常采用招（议）标方式来确定系统集成商，衡量的主要指标如下： ~公司具有一定的规模，技术、管理及施工人员配备齐全，人员素质良好； ~公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好； ~ 工程及产品性能价格比报价合理（非低价取胜）。

2）供货商的选择