房屋租赁合同的证明对象

房屋租赁合同的证明对象（共13篇）

篇1：房屋租赁合同的证明对象

房屋租赁合同

出租方：

承租方：

甲方将位于平方米租给乙方，经协商达成协议如下：

一、租房时间：

房屋租时间为年月日起至年月日止。除不可抗因素外，甲方无权收回房屋并不得有其他干涉乙方正常经营之行为。房租到期之后，乙方在同等条件享有优先续约权。

二、租金及支付方式：

房租一次性付清一年，共计：元整。

三、水电费：

水电费用由乙方负责。

四、其他：

1、甲方负责保证乙方下水管道、水、电等基础设施的畅通运行，乙方如因经营需要对甲方房屋进行装潢、改造时不得改变甲方房屋结

构。

2、合同期限暂定年。

3、甲乙双方必须认真遵守上述协议，如有违反以上协议的一方

须向另一方支付一定的违约金额，以双方商讨为准。

4、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，以此为凭。

5、本协议自双方签订日期生效。

甲方签章：

电话：

年月日乙方签章：电话： 年月日

证明

肥东县地税局：

现有古城镇人民政府，有房屋三间，现租给：合肥祥鑫建筑劳务服务有限公司 做为办公及经营场所。此房屋不属于违章建筑，房产证、土地证等相关手续正在办理中。租房期限2014

年2 月20 日至2015年 2 月 20 日止。租金为每年伍仟元整。

特此证明。

古 城 镇 人 民 政 府

二〇一四年二月二十日

篇2：房屋租赁合同的证明对象

当事人提出申请 — 管理所收文 —管理所核准 —登记或不予登记

二、办理房屋租赁合同登记或备案双方须提供如下资料

(一)房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件。单位的：

1、《房地产证》或证明其产权的其他有效证件;

2、改变房屋原使用功能的房屋出租，须提供国土部门同意改变房屋使用功能的批文及付清地价款证明(验原件留复印件)。个人的：产权证明(房地产证、购房合同、按揭合同等)(验原件留复印件)或街道办、居委关于产权的书面证明。

(二)房地产租赁合同书(使用房屋租赁管理机关提供的统一格式合同书)。

(三)出租人身份证明或者法律资格证明。单位的:

1、政府批文或《营业执照》(验原件留复印件);

2、以被委托人名义签订合同的，委托人须在授权委托书上表述清楚，境外当事人的委托书应当经过公证或认证;

3、法定代表人证明书及身份证(验原件留复印件)、委托书原件。

个人的：

1、身份证(验原件留复印件);

2、委托他人代管或办理的，须提供房屋所有人的授权委托书原件;

3、共有房屋须出具其它共有人同意出租的证明，境外共有人须出具经过公证或认证的证明书。

(四)承租人身份证明或者法律资格证明。单位的：

1、政府批文或《营业执照》(验原件留复印件);

2、境外企业提供法定代表人身份证及护照(验原件留复印件);

个人的：

1、提供本人有效身份证明，境外人士须提供护照或居留证件(验原件留复印件);

2、房屋用途为住宅的，须填写《暂住人员信息登记表》，提供20～49周岁女性计划生育证明;3、委托他人代办承租手续的，须出具授权委托书。

(五)已作为资产抵押的房屋出租须提交抵押权人同意出租的书面证明原件。

三、房地产租赁合同登记(备案)的.其它事项

(一)转租合同的登记(备案)

办理转租合同登记(备案)的当事人需提交下列资料：

1、双方当事人的身份证明或法律资格证明;

2、房屋所有权人同意转租的书面证明;

3、已登记(备案)的原房地产租赁合同。

(二)登记(备案)租赁合同的变更

篇3：房屋租赁合同的证明对象

在现在经济中, 合同项目成为大多数企业财务管理工作的对象。在企业开展全面的企业财务管理与会计核算工作中, 将签订的合同项目作为管理对象, 进行企业财务管理和会计核算, 这样可以使财务管理工作更加符合实际。这种管理方法不仅可以为企业提供合理考核合同项目的经济效益以及合理的分配劳动报酬的直观依据, 而且也为企业员工的公平竞争创造了条件, 从而从根本上调动每一位项目经理的积极性和创造性。

二合同项目管理和会计核算的作用

合同是企业和法人、自然人以及其他组织等平等主体之间建立、更改、解除民事权利与义务关系的协议。合同项目管理是现代企业管理的一项最基本的内容, 在企业财务管理中起着至关重要的作用。加强合同项目管理, 有利于企业规范合同项目法人双方的行为, 维护自己的合法权利;有利于保证企业顺利开展经营活动, 增强企业的自我保护能力;有利于企业更好地适应社会经济的发展, 促进企业财务管理, 提高经济效益。

会计核算是企业增强财务管理的一种手段, 是企业财务管理人员最基本的职责。企业签订的合同项目, 其相关的经济合同最后都要反映到企业的财务部门。企业财务部门需要严格地按照各项规定、准则完成会计核算工作。在会计核算过程中要始终依赖于合同。

三怎样做好以合同项目为对象的企业财务管理

针对如何做好合同项目财务管理工作, 我提出以下几种看法:

1.加强全面经济合同管理:对签订合同的项目, 包括企业的物料采购合同、产品说明变更合同等, 应该由财务统一管理, 财务部门应该整理统一的账目, 进行统一编号、登记, 统一管理, 这样有利于生产经营的统一管理, 当一个项目结束后, 方便财务结算项目款项。

2.企业生产管理施行经济合同项目计件工资制度, 并且要对经济合同项目定额用料。一定要坚持将项目合同的工资成本和物料消费成本控制在事先预定的额度范围之内。其中要按照合同项目建一个成本台账和销售收入总和账目。对那些可以直接记入合同项目的相关费用直接记入合同项目, 对部分不可以直接记入合同项目的费用需要按照合同项目的总额度进行配比均分。

3.制定财务管理的资金结算办法。每一个项目经理都有收款清款的职责, 企业应该充分调动每一个项目经理收款清款的积极主动性, 以便加速企业资金回笼。

4.按照合同项目上的相关规则认真做好每天的收入和支出, 包括销售收入、销售成本、销售发票等, 为项目带来的经济效益工作考量、考核项目经理的实际业绩提供可靠正确的依据。

四怎样做好合同项目中的会计核算

针对合同项目中的各项工作, 财务管理部门应该积极主动地介入到企业项目合同管理的全过程, 切实履行会计核算的责任。具体有以下几个方面:

1.建立健全的合同项目管理制度。企业的财务部门需要和相关职能部门, 依据国家相关法律法规和企业自身实际的生产运行情况, 建立切实符合自己企业运行的健全的合同项目管理制度。合同管理制度制定过程中, 要求明确列出合同制定、审批、执行等环节的具体做法。与此同时要求明确列出本企业合同管理制度可能存在的隐患、风险, 并且制定出相关措施、解决办法。最终经过整编, 整理成一本适合自己企业的合同管理手册。制定完成后, 要求进行试使用, 起初企业财务部门要对其进行评估, 在试行一段时间后, 将不十分合理的地方进行完善。待完善后制定出正规版本, 之后要求严格执行, 相关职能部门要求定期进行检查。

2.加强培训, 提高职能人员的专业水平。财务管理人员, 需要在合同项目管理中做好会计核算工作, 其自身的专业水平起着至关重要的作用。相关人员不仅要有合格的财务技能, 还要懂管理, 熟悉相关的法律法规。目前, 企业大部分财务人员缺乏相关的法律知识, 所以需要对合同项目管理的财务人员进行培训, 主要是培训合同项目方面的法律知识及管理知识, 从而使财务管理人员达到合同项目财务管理的工作需要。

3.财务管理人员要做好合同项目的审核管理。承接合同的部门需要第一时间内将制定的合同文件送到财务管理部门及其他相关部门进行审核, 主要审核合同文件的可行性、经济性、合法性等。财务重点审核和会计核算相关的经济条款, 必要时可以介入合同拟定前的相关事宜, 从而最大限度地避免大规模的超额投资和超计划的资金支出等, 做好资金统筹, 在第一时间做好会计核算, 保证企业资金畅通。

4.财务管理人员要做好合同项目的备案工作, 以方便会计核算。合同项目一旦签订合同, 相关部门必须第一时间在财务部门进行备案, 而不能在办理合同结算时才交给财务部门, 财务部门要严格审核其是否履行企业合同项目管理的基本规定, 未履行的不予备案。备案过的合同财务管理部门需要认真对待, 对项目的每一笔收入支出都做出清晰的记录。当遇到合同变更或终结时, 要做好书面记录, 对合同进行编号保存, 以方便日后进行会计核算和办理合同结算。

5.建立健全合同项目考核和追究责任制度。企业必须建立健全的合同项目管理考核和追究责任制度, 把合同项目纳入企业年度考核之中去, 严格和工资、奖金进行挂钩。在合同制定、履行过程中出现违反管理制度的, 追究相关责任人的责任。每一个项目经理都有收款、清款的责任, 针对项目经理进行收款、清款等按合同完成的给予一定的奖励, 比如可以得到项目利润总额的1‰等等, 但是如果不能在合同项目规定期限内进行清款的, 也要受到相应责罚, 以一月为限, 每超出一月则扣除相应项目提成的1‰, 逐月累加。

五结束语

综上可知, 合同项目管理是财务管理的一项基本内容, 而会计核算是财务管理的一种手段方法, 企业如果想得到最大的经济效益, 必须健全企业合同项目管理制度, 财务管理人员时刻做好会计核算。这样才可以保证资金畅通, 保证企业正常运转, 推动企业健康有序地发展。

参考文献

篇4：试论诉讼证明对象的重新界定

关键词：证明对象；案件事实；事实信息；待证事实

中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）31-0146-02

在诉讼活动过程中，证明活动总是指向具体的证明对象。因为对于任何一个案件来说，只有明确了证明对象的具体内容，后续一系列诉讼活动才能有效开展并顺利进行下去。所以，证明对象必是证明制度中首先要解决的问题，也应是诉讼证明活动的出发点和基础。但目前我国传统理论对证明对象的界定却还存在一些缺陷，致使不能明确证明活动的具体对象，从而虚化了证明对象对证明活动的指引作用。试以事实信息理论为视角对其进行研究，可突破传统理论，重新界定证明对象的内涵，以便更有利于指导实际的诉讼证明活动。

一、证明对象的传统界定

我国传统的证据法学理论中，关于证明对象界定的具体表述不完全一致。如有学者指出，诉讼中的证明对象，是指司法人员和诉讼当事人及其律师在诉讼中必须用证据加以证明的各种案件事实[1]。也有学者提出，证明对象是指对诉讼请求的成立或者裁判的做出具有法律意义，从而需要应用证据加以证明的法定要件事实，又称为证明客体、待证事实、要证事实、争议事实等[2]382。还有学者认为，诉讼过程中需要证明的案件事实，即凡是需要依靠证据加以确定的案件事实都是证明对象[3]。证明对象主要是未知或争议的案件事实[4]。由此可以看出，传统理论一般认为诉讼证明对象就是证明主体活动所指向的客体，即证明客体，具体为证明主体必须用证据予以证明或者确认的案件事实。也就是说，我国传统理论基本一直都将证明对象界定为了案件事实。

可是，虽然传统理论普遍认为证明对象的内涵是案件事实，但对于案件事实的具体内容即外延，也可说是证明对象的范围，学术界却存在着比较大的争议。概括起来，主要可分为狭义说（证明对象只是实体法事实）、广义说（证明对象包括实体法事实、程序法事实和证据事实）和折中说（证明对象仅包括实体法事实、程序法事实）三种观点。可以看出，这三种观点的争议主要在于两点：一为程序法事实是否属于证明对象的范围。这里又可分为肯定说、否定说和折中说三种观点，其中折中说认为，程序法事实应属于证明对象，但是在证明责任分担问题上则仅以实体法事实为对象。二为证据事实是否属于证明对象的范围。这也可分为肯定说、否定说与折中说三种观点，折中说认为间接证据是证明对象，而直接证据不必列为证明对象。如此说来，我们也不禁会产生这样的疑问，根据内涵决定外延的逻辑学原理，既然在界定证明对象时将其内涵明确为案件事实已成为学术界的共识，那么在证明对象外延的认识上也应达成一致，可现实中为什么又会在证明对象的范围问题上一直争论不休。这很明显表示，将证明对象界定为案件事实尤为欠妥，一定程度上阻碍了诉讼证明活动的顺利进行。

二、证明对象传统理论的缺陷

（一）将证明对象界定为案件事实，无法为诉讼活动提供良好的指引作用

“案件事实”作为一个概念无论是在学界还是司法实践界都如同“事实”这个概念同样被混乱地使用着[5]。所以，尽管“案件事实”已经成为证据法上使用频率最高的法律概念之一，但是其内涵和外延都不明确，至于它与证明对象之间的关系，还没有得到梳理。这集中表现在案件事实与历史事实、法律事实、案情事实、要件事实、背景事实、争议事实、证据事实等相关术语之间的关系方面[2]387。正是由于案件事实概念的不明确，致使我们在使用“案件事实”这个词语表述时，容易产生理解上的歧义，继而围绕“案件事实”展开相关研究时就会经常出现不必要的分歧，这也就是将证明对象界定为案件事实，但证明对象的范围一直都无法确定的主要原因。而证明对象即证明客体是证明主体实施证明行为的具体指向，证明主体根据证明对象应该有针对性地去收集和提供证据，因此证明对象也应该是具体的、确定的。但传统理论将证明对象界定为案件事实，就模糊了证明对象的确定性，使得证明活动中证明主体对于证明对象的具体指向没有清晰的认识。还可能由于各证明主体所处的角色和角度不同，让他们在对案件事实的认识上也产生了一定的分歧和偏差，致使证明活动中的案件事实实际并没有指向确定的对象，从而不能对证明活动提供有效的指引。

（二）将证明对象仅仅界定为案件事实，无法明确诉讼证明活动中的具体对象

一般而言，案件事实是一个较为抽象、模糊的概念，它并不是人们对某个具体行为的简单事实判断，而是对法律规定的某个行为构成的综合判断。所以，案件事实其实也就是种复合型事实，它由要件事实构成，而要件事实又可以由更为具体的其他案件事实构成。那么，如果要证明案件事实，就要对案件事实进行分解，并按照一定的逻辑规则查明案件中各个需要查明的具体案件事实，最终才能使全案事实清楚、明确。显然，案件事实的涵盖范围很广也很模糊，将证明对象仅仅界定为案件事实，也就使证明对象的范围也不确定和具体了。

其实总的概括起来，诉讼领域中的案件事实可以确定为三个方面的内容：一是待证事实，待证事实是形成案件的基础事实，是需要证明的事实。它同时也应是诉辩双方主张的有冲突、有争议的事实，而这种争议是对案件的原始事实究竟如何的争议。二是没有争议的事实，也就是诉辩双方都认可的案件事实。三是认定事实，认定事实是在待证事实的基础上，在其真实性证明过程之后被法律最终认可的事实。其中，待证事实才应是真正具体的证明对象，因为只有有争议的待证事实才需要证明主体提出证据加以证明。而对于没有争议的案件事实，既然诉辩一方对另一方提出的有关案件情况不提出异议，也就是双方都认可了该案件情况的真实性，那么法庭则视该案件情况为案件的真实情况即案件事实，这种案件事实即无证明之必要，也就不产生证明对象。另外，认定事实也是不需要再对其进行证明了的案件事实，它已经就是待证事实被确认为真后的案件事实。具体说来，如刑事诉讼中被告人的年龄，它是全案事实的要件事实，该要件事实是不是就是证明对象是要根据具体情况而定的。如果控辩双方对提出的被告人年龄都没有异议，那么该被告人的年龄就不需要再提供证据加以证明了，它也就不是证明对象了。但如果有一方对提出的被告人年龄有异议，就需要其去收集提供证据确定被告人真正的年龄，那么这时候该被告人的年龄就是需要证明的对象。而最后得出的真正的被告人年龄就是认定事实了，不用再对其进行任何证明。所以，传统理论仅仅笼统地将证明对象界定为案件事实是不能指引各方当事人明确具体证明对象的。

三、证明对象的重新界定——以事实信息理论为视角

证据中蕴含有与案件真实情况有关的事实信息，通过识别、认定这些事实信息，人们可以进行命题判断，获得证据事实，再据此去证明待证事实，并最终形成案件事实，用作定案的根据。那么，诉讼活动的证明过程就应是“证据→事实信息→证据事实→待证事实→案件事实”。其中，证据是事实信息的载体；事实信息是证据中所蕴含的与案件真实情况有关的信息；证据事实是已经被查明属实而用作证明根据的事实；待证事实是需要用证据去证明其真实性的未知现象；案件事实就是待证事实被确认为真后法律认定了的事实。可以看出，案件事实本身其实就是一个过程性、复合性的概念，诉讼活动的进行首先以诉辩双方各自有争议的待证事实出现，经过证明，最终由法庭确认并作为定案的依据。所以，传统理论将证明对象界定为案件事实范围太广了，无法引导明确的具体指向，而纵观整个诉讼活动的证明过程，有且只有待证事实是需要证明的，那么将证明对象界定为待证事实应是极为恰当的。

（一）将证明对象界定为待证事实，避免了使用案件事实引发的混乱

我国传统理论将证明对象界定为案件事实的观点，主要是基于“客观真实说”提出来的，其目的在于诉讼证明活动应达到客观真实的程度。但实践中，要完全实现“客观真实”是不可能的，且也是不必要的，因此传统理论中“客观真实说”就逐渐被“法律真实说”取代了。而“法律真实说”主要是指在诉讼证明活动中，运用证据认定案件事实应当符合法律的规定，且也应达到从法律的角度认定为真实的程度。如此看来，一边将证明对象界定为案件事实，而一边却又用“法律上的真实”来理解“案件事实”，这明显就会产生逻辑上的混乱。这样的混乱具体体现在：一方面，只有证明活动结束后被法院认可的案件事实才能是法律事实；可另一方面，又要求只有与法律真实相关联的案件事实才能被法院所认可。而与案件事实的模糊和混乱所不同的是，待证事实是一个与具体证明活动直接对应的证明对象，它是对与案件有关的某种行为、事件的某种情状、某种关系、法律属性的真实描述和判断[6]。将证明对象界定为待证事实，清晰地表明了要运用证据证明的对象就是诉辩双方提出的有争议的未知现象，对其真实性进行判断后，得出真正的案件事实，进而消除了上述的逻辑障碍。

（二）将证明对象界定为待证事实，明确了诉讼证明活动的具体过程

整个诉讼证明过程，在传统理论将证明对象界定为案件事实是不清晰、不明确的，而根据事实信息理论，证明过程很清楚地被描述为“证据→事实信息→证据事实→待证事实→案件事实”，其中待证事实就是诉讼活动的证明对象，用证据事实去证明待证事实的真实性就是整个诉讼证明活动的中心环节，也可以说证明的过程其实就是运用证据事实证明待证事实的过程。

证据是客观存在不以人的意识为转移的，证据中所蕴含的事实信息也是客观的，而证据事实就是对事实信息的一种正确感知和判断。所以，证据事实能否为法庭所认可，作为能证明待证事实的案件真实情况，主要取决于该证据事实是否对该证据中所蕴含的与案件真实情况有关的信息（即案件事实信息）进行了相当程度的准确无误的判断。但前提是一定要确保从证据中提取出来并运用的案件事实信息一定是这些证据中客观真实存在的，且与案件事实有关联的，不然将导致后续一系列活动都是无用的。如此从证据中获得的已被判明为真的证据事实才能被人们认可和信服，才会具有证明待证事实的资格和证明力。可以说，只有当案件裁判者明确了对某个证据的“证据→事实信息→证据事实”的识别和认定过程，才能从该证据中得到正确判断的证据事实。

那么，“证据事实→待证事实”就是证明待证事实的过程，也就是已知事实证明未知现象的过程。因为，证据事实是已经被判明为真的事实，而待证事实在被证明为真实之前，其实只是一种“事实”的假定，而这种假定的所谓“事实”有时并不一定就是真正的事实。这也就是说，任何有可能成为案件事实的未知现象都可能作为待证事实而等待被证成，但该未知现象肯定是与案件有关联并诉辩双方都存在争议的“事实”。待证事实能被证成，这要求证据事实无论是在数量上还是质量上都应达到一定的标准，数量上不用说就是待证事实可能需要一个或几个证据事实才能证成，而同时每一个证据事实证明力的大小也影响着待证事实的证成。被证成的待证事实自然就转化为已知的事实，也就可以作为证据事实去证明其他的待证事实。值得注意的是，证据事实虽然是我们认为对证据中事实信息的正确判断，但是无论如何，它本身还是一种主观的判断，完全可能因主体的感知、判断甚至概念发生的错误而不是真正的“事实”，这时候的证据事实也就转换成了待证事实，它自身也需要用其他已判明为真的证据事实来加以证明。而最后的“待证事实→案件事实”就是证成了的待证事实被法院认定为案件事实，一个个地累积组成全案案件事实。证明过程就是如此循环往复地进行，直至全案案件事实被证实清楚、充分。

四、结语

从事实信息理论的视角，将证明对象界定为待证事实，不仅能明确诉讼证明活动中证明对象的具体指向，还清晰地描述了证明过程为“证据→事实信息→证据事实→待证事实→案件事实”，从而为实际的诉讼证明活动提供良好的指引作用。

参考文献：

[1]樊崇义.证据法学[M].北京：法律出版社，2008：276.

[2]卞建林.证据法学[M].北京：中国政法大学出版社，2005.

[3]胡锡庆.诉讼证明学[M].北京：中国法制出版社，2002：246.

[4]何家弘，刘品新.证据法学[M].北京：法律出版社，2011：200.

[5]高德胜.关于案件事实界定[J].东北师范大学学报：哲学社会科学版，2008，（5）.

篇5：房屋租赁合同登记备案证明模版

《北京市地方性法规中若干行政许可事项有关规定》及北京市国土资源和房屋管理局681号

通知

(二) 办理对象及范围：

本辖区范围内房屋租赁的单位和个人

(三)提交材料：

1. 房屋租赁合同;

2. 房屋所有权证书或房屋合法权属证明;

3. 当事人的合法证件;出租人和承租人的身份证及复印件;法人证书或单位营业执照副本及复印件;

4. 出租共有房屋的，提交其他共有人同意出租的证明;出租已抵押房屋的，提交抵押权人同意出租证明;

5. 转租房屋的，提交房屋所有权人同意转租的证明;

6. 改变出租房屋用途的，提交经规划部门批准的证明;

7. 法律、法规规定的其他有关文件。

(四)办事程序：

由居委会专职协管员负责，首先检查出租房屋状况是否良好，是否符合居住或经营生产的安全条件。然后将检查符合条件的，收齐相关证明材料，统一到综治办办理。

(五)办理时限：资料齐全，即时办理

(六)费用情况：为地税代征5%的出租房屋税

(七)办理部门名称：综治办

篇6：代开租赁合同付款证明

兹有我公司租赁位于物业作住房、商铺用途。现支付其年 月租金，小写：元，大写：元。

年 X月X日

XXXXXX公司

篇7：房屋买卖合同备案证明

产权人 买 受 姓名(法人代表人) 姓名(法人代表人) 人 情 共有人 况 地 址 土 地 使 用 证 号 建 设 规 划 许 可 证 号 项 目 依 据 施 工 许 可 证 号 预 售 许 可 证 号 合 同 签 订 日 期 合 买 商 房 基 情 同 编 号 卖 暂 定 名 品 的 用 途 本 合 同 约 定 建 筑面 积 主 况 合 同 约 定 建 筑面 积 每 建 筑平方 米价 格 商品房买卖合同备案号

身份证号(注册号) 身份证号 ( 注册号 ) 身份证号(注册号) 身份证号 ( 注册号 ) 联 系 电 话

合同签订地点 交 地 结 付 日 期 点 构 层

附房(车棚) 附房(车库) 房 附房(车棚) 附房(车库) 跃

备注：1、 “商品房买卖合同备案号”一栏由登记备案部门填写，其余栏目均由房地产开 发企业依据《商品房买卖合同》中所约定的内容如实填写。

2、本表一式二份，登记备案后一份由登记备案部门存档，另一份作为《商品房买卖合 同》的附件，在办理产权登记发证时提交房地产管理处。

篇8：房屋租赁合同的证明对象

经营权是指企业的经营者掌握企业法人财产的占有、使用和依法处置的权利。企业的经营只有拥有了企业法人财产的经营权之后, 才能根据市场的需要独立做出企业的经营决策, 自主开展生产经营活动, 及时适应市场的变化的所有权的一种权能。与所有权相比, 经营权少了一个收益的权利。经营权在通常情况下, 属于所有者本人, 但也可根据法律、行政命令人依照所有人意志转移给他人, 这种转移是合法的, 应受到国家法律的保护。经营权有以下特征:1.经营权的主体不再是自然人, 而是经济组织, 尤以企业法人为主;2.经营权的客体不再局限于土地及其之上的附着物, 而是包括几乎全部的有形物质财产和无形财产, 统称之为资产;3.经营权的行使不仅仅是直接作用于物质资源, 如耕种土地、居住房屋、穿行邻地, 而是现代广义的资产经营行为;4.经营权的效益实现不仅仅来源于客体本身, 还来源于客体以外;5.所有权人的利益更为密切地与经营权人联系在一起。出租车经营权是指经政府特许, 经营者取得有期限从事出租行业经营活动的权利。出租车经营权首先是经政府特许的;其次, 出租车经营权是有期限规定的, 有期限规定主要是便于政府进行资源的重新调配和控制, 实现优胜劣汰, 从而促进行业服务质量的不断提升;最后, 经营权取得的主体是经营者, 在我国出租车经营者主要是企业及个人。目前出租车公司对出租车的管理, 主要是通过出租车经营权租赁和车辆管理合同来实现的。车辆所有权属于车主私人所有, 城市客运出租车运营权租车公司从政府竞拍所得, 属出租车公司所有。

从上述概念可以看出, 经营权是财产性利益, 出租车经营权是通过法定程序获得对出租车经营、管理而产生收益的一种权力。出租汽车经营权具有经济价值和使用价值, 能够独立存在并出让和转让。出租汽车经营权的所有权为国家所有, 但对出租汽车经营权的使用权则可由个人占有使用, 并据此获取经济利益, 以非法手段占有构成犯罪 (《刑法》第210条的立法精神) 。财产性利益中经营权与所有权可分离。以经营权的出让与转让行业, 是民事法律关系行为, 双方是平等主体, 不能因政府具有管理职能而认定为行政许可, 将行政权力带入民事法律关系领域。有人提出出租车经营权不是所有权, 不能带走, 仅仅是限于一定的地域使用。笔者认为, 在现行社会, 个人或公司可通过竞拍获得出租车经营权, 既然是竞拍所获得就应当具有价值, 出租车经营权虽然不是所有权, 但它可以出让、转让, 其价值可以按出让、转让所得金额 (销赃价) 计算。如我院审查起诉的被告人胡某某、何某某、张某某合同诈骗一案中, 三人采用欺骗手段与政府签订投资开发协议, 其目的就是为获取政府无偿对现的出租车经营权。案发后, 对三十台出租车经营权进行物价鉴定, 价值390万元。故该案中合同诈骗金额即是390万元。

二、民事合同与合同诈骗罪的概念及区别

在办理合同诈骗犯罪的案件中, 辩护人常常以被告人系民事欺诈不构成犯罪作为辩护意见, 故在司法实践中, 很有必要对民事合同中的欺诈与合同诈骗认真加以区别, 既不冤枉一个好人, 也不能放过一个坏人。

民事合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同诈骗是以非法占有为目的, 在签订、履行合同过程中, 使用欺诈手段, 骗取对方当事人财物, 数额较大的行为。合同诈骗与经济合同纠纷的区别的关键, 在于是否具有非法占有对方当事人财物的目的, 首先要考虑行为人是否采取不正当手段即刑法所规定的欺骗手段。欺诈手段是指以下情形:1.以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的2.以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的3.没有实际履行能力, 以先履行小额合同或者部分履行合同的方法, 诈骗对方当事人继续签订和履行合同的4.收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的5.以其他方法骗取对方当事人财物的。主观上除故意外, 还必须有非法占有目的。凡是刑法所规定的欺骗手段的, 原则上就认定为具有非法占有目的。其次要综合考虑其他情节, 包括行为前、行为过程中以及行为后的各种情节。

三、出租车经营权能够成为合同诈骗犯罪对象

合同诈骗是诈骗罪的一种特殊形式, 刑法规定本罪, 是为了保护市场秩序与对方当事人的财产。合同是市场经济活动的重要手段, 利用经济合同骗取对方当事人财物的行为, 使人们对合同这种手段失去信赖, 从而侵犯了市场秩序, 也侵犯了对方当事人的财产。

出租车经营权是财产性利益, 即属于刑法规定的“财物”。根据两高《关于办理商业贿赂刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条规定:“商业贿赂中的财物, 既包括金钱和实物, 也包括可以用金钱计算数额的财产性利益。”其中的司法解释的精神, 可以普遍适用, 同时, 《刑法》第224条第 (四) 也规定了财产性利益作为合同标的物的情形, 能成为合同的标的, 也当然可能成为合同诈骗犯罪的侵害对象。故以经济合同方式骗取出租车经营权的行为构成合同诈骗罪。

摘要：经营权是财产性利益, 即属于刑法规定的“财物”。财产性利益能成为合同标的, 故, 出租车经营权能成为合同诈骗犯罪的侵害对象。通过签订合同意欲骗取出租车经营权的行为构成合同诈骗罪。

篇9：论诉讼证明对象

摘 要: 从法律方法论上看,以三段论为逻辑的法律适用过程中,大前提和小前提的建构是十分重要的。小前提建构包括生活事实到法律事实再到证明事实的过程。从生活事实到法律事实的过程形成了诉讼证明的对象。证明对象是法律构成要件所对应的要件事实。证明对象的范围包括实体法事实和程序法事实。

中图分类号: D915

文献标识码: A

文章编号: 10012435(2009)05059705

On Litigation Object

YANG Jinyan (School of Criminal Justice, China University of Political Science and Law, Beijing 100088, China)

Key words: legal approaches; object; essential facts; substantive law; procedural law

Abstract: Seen from methodology, in the application of law based on syllogism as logic, the construction of major premise and minor premise is very important. The building of minor premise includes from facts in life to legal facts to facts proving which brings about the object of litigation, facts in law including facts in substantive law and procedural law.

诉讼证明对象又称待证事实或要证事实,是诉讼证明活动所要证明的案件事实以及有关事实。证明对象是诉讼证明的起点和归宿,在诉讼证明中居于十分重要的地位。但是理论界对诉讼证明对象的认识并不统一,存在“客观事实说”、“要件事实说”、“争议事实说”、“层次说”等不同观点。到底证明对象属于哪一种事实?它包含了哪些范围?不同的观点从不同的视角出发,有着不同的解释。笔者尝试从法律方法论的视角出发,对这个问题进行研究。

一、法律方法论视角下证明对象的定位

(一)法律适用的逻辑模式及其基本步骤

诉讼涉及到法律适用的问题,“法律适用是根据法律秩序对具体纠纷得出裁判并进行说明。”[1]295从法律方法论①

的视角看,法律适用的逻辑模式是“确定法效果的三段论法”:其中一个完全法条构成大前提,将某具体的案件事实视为一个“事例”,而将之归属法条构成要件之下的过程是小前提。结论则意指:对此案件事实应赋予该法条所规定的法效果。简言之,只要构成要件T在某具体案件事实S中实现,对S应赋予法效果R。[2]150这个逻辑推理可以用下面的公式来表示:

TR (对T的每个事例均赋予法效果 R)

S=T(S为T的一个事例)

SR (对于S应赋予法效果R)

法律适用通常包含了以下几个步骤:认定事

实,寻找相关的法律规范,以整个法律秩序为准

进行涵摄②,最后宣布法律后果。但是,应该注意的是上述步骤并不是各自独立且严格区分的单个行为。它们之间界限模糊并且可以互相转换。[1]296297法律适用者的思维是从事实出发依其理解寻找合适于此事实的法律有哪些,然后根据这些法条的构成要件进一步补充事实,如此规范与事实之间来回穿梭,经过多个反复;如果这些法律本身尚不适宜立即作涵摄,还需要对这些法律进行具体化的解释。这个过程是不断的将事实抽象化、类型化,使之向法律的方向拉近;将法律规范进行具体化、具象化的解释,使之更接近事实;最终形成构成要件与案件事实的彼此对应。直到可以确定该事实是构成要件的一个事例(即S=T),建立正确的涵摄关系时,对该事实赋予法效果。

(二)作为大前提的法律规范的结构

法律规则是以“如果……那么……”模式来规定人们的事务和行为。面对丰富多彩的社会生活现实,立法者对性质相同或相似的生活关系,以特定法律价值原则为核心,选取一些共同的事实特征进行抽象化、一般化处理后作为事实构成要件,形成一个类型概念、一个法概念,并赋予该法概念特定的法律效果而形成一个法律规范。[3]一个完整的规则由两部分组成:构成要件+法律效果。根据拉伦茨的法条理论,法条可以分为完全法条和不完全法条。完全法条是指结合了构成要件与法效果的法条。完全法条在逻辑上意指:只要构成要件T在某具体案件事实S中被实现,对S即应赋予法效果R。法条的构成要件又称为法律要件,是指导致权利义务关系发生变动的必要事实的总称。[4]与完全法条相对应的是不完全法条,它是规定构成要件或法效果、限定法条适用范围或者指示参照法条适用的法条。不完全法条包括说明性的法条、限制性的法条、指示参照性的法条等。[2]132151

在法律适用过程中,并非是单纯的法律条文的文字就可以得到大前提,“大前提建构的核心是使规范具体化”。[5]141每个法律都需要进行解释,如果在没有法律规定的情况下,还需要进行法的续造。大前提的建构不是本文所探讨的核心问题,在此不予详述。

(三)小前提的建构

在小前提建构的过程中,涉及到三种“事实”:生活事实(或称自然事实、原始事实)、证明事实、法律事实。[5]40生活事实是指既存的已发生的事实,它是已经发生的历史。证明事实是指通过证据、自认和推定等手段所证明的生活事实;这是诉讼证明所获得的结果,是证成的事实。法律事实则是为法律的事实构成所规定的事实。[5]41法律适用首先要解决生活事实是否为可以进行法律评价的事实。“是否为法律事实,在从前理解上大体肯定地回答这个问题后,才再去证明生活事实是否存在,因而,在动态上,建构小前提的过程是生活事实-法律事实-证明事实”。[5]86

1贝由活事实到法律事实——评价过程。这是“评价”或“归属”的问题,即生活事实是否符合法律的事实构成。在生活事件发生后,法律适用者通过听取当事人对所发生的具体生活事实的陈述,了解案件发生的实际情况。当事人陈述既包含对法律判断重要的情况,也包含许多最终对法律裁判不产生任何影响的情况。法律适用者必须根据自己对法律的前理解,选择那些在法律上有意义的陈述,去除哪些对法规范适用无意义的陈述,甚至对未陈述的而在法律上重要的情况进行询问,通过这种方式的筛选和勾画,逐渐形成完整法律事实。它是包含了法规范构成要件的对生活事实的陈述。德国学者恩吉施称这一步骤完成了“实际上发生之案件事实的想象”。[6]在这个过程中,法律适用者对法律规范的前理解起着十分重要的作用。“前理解告诉人们,何种生活事实的特点对于法律判断可能是关键的,它起着指引判断者往何方向去查明生活事实和寻找法律规范的作用。”[5]88这个过程解决了事实的可评价性问题。

2庇煞律事实到证明事实——求真过程。由法律事实到证明事实属于求“真”的证明问题,其核心是确认生活事实是否存在。这个过程解决了事实的真实性问题。

但是,值得注意的是,“评价”和“求真”仅是逻辑上的步骤,并非时间上的先后。“时间上,不是形成(作为陈述的)案件事实以后,才开始评断案件事实符合(或不符合)法定构成要素,两者毋宁是同时进行的,因为……在形成案件事实之时,就必须考量个别事实的可能意义。” [2]160161

3苯ü雇瓿伞５笔率档目善兰坌院驼媸敌晕侍饨饩龊,就可以确认所获得的案件事实确实具备作为大前提的法律构成要件的构成要素,可以置于大前提之下了。正如恩吉施所言,此时可以将案件事实作如下评价:其确实具备法律的构成要素,或者更精确地说,具有大前提第一个构成部分(=法律的构成要件)的构成要素。[6]

(四)证明对象的具体定位

从生活事实到法律事实是“评价”或“归属”的问题。事实与规范之间的“归属”关系,是“如果—那么”的关系,不同于自然现象中事实与事实之间的因果关系。这个归属或评价过程并不存在着证明。从法律事实到证据事实的过程才是求真的过程,才涉及到诉讼证明。“求真”与“评价”相辅相成,共同完成小前提的建构。“求真”为“评价”提供可靠的基础,因为进行“评价”时,事实并未得到证明;“评价”为“求真”提供方向指引,因为并非所有的被证明为真实的事实都对法律适用有意义,有些事实在法律上并不重要,“评价”过程正是为诉讼证明裁剪掉那些与法律适用无关的事实。在“生活事实-法律事实-证明事实”的过程中,法律事实起到重要的桥梁中介作用,它向前联系着生活事实,先后联系着证明事实。也就是说并不是直接对生活事实进行证明,而是对生活事实进行法律评价得出法律事实之后,对法律事实进行证明。可见,法律事实是诉讼证明的证明对象。

上文所说的法律事实,在诉讼法上,通常被称为要件事实,即与发生某一法律效果所必需的法律要件之构成要素相对应的具体事实。[7]40诉讼证明的对象是要件事实。诉讼证明对象又称为待证事实、要证事实,是诉讼证明的客体,它关涉的是哪些事实是需要证明的,本质而言是关于证明的必要性问题,或者说是证据要否的问题。[8]177

二、作为证明对象的要件事实

(一)要件事实的含义和特性

要件事实一词,较早用于民法领域,而后也扩展到其它实体法领域。较为通行的定义是:“实体法权利的发生、妨碍、消灭等法律效果是否发生,与是否存在相应的具体事实紧密相关,这些事实就被成为要件事实。”[9]但是,从法律方法论的角度看,法律适用并非仅仅适用实体法,还要适用程序法等其他法律。只要适用法律,就必然涉及到其构成要件所对应的要件事实,所以仅仅从实体法的角度定义要件事实是不全面的。笔者支持许可博士的定义:“要件事实是与发生某一法律效果(权利的发生、妨碍、消灭、阻止)所必须的法律要件之构成要素相对应的具体事实。”[10]

要件事实除了上文所说的“可求真性”和“可评价性”之外,还有一个重要的特征就是,法效果单一性。即事实所引发的法律效果是单一的。就是说,“同一事实,在性质上只能属于产生某一特定法律效果的要件事实。” [11]202固定的要件事实只产生固定的法律效果,反之,也基本成立。如果有多个完全法条被适用,也意味着有多个要件事实需要证明。

此外,将要件事实与相关概念要进行区别,对我们正确理解要件事实的含义,也是很有意义的。

1.要件事实是事实,虽然包含了法律构成要件的构成要素,但区别于法律构成要件。法律与事实二者各不相同。作为法律构成要件相对应的具体事实,要件事实包含了法律构成要件的构成要素,但是要件事实属于事实的范畴,与法律构成要件相区别。要件事实作为事实,是外在的、客观的实在,可感觉,可测度,人们在此领域要回答的是“真”或“假”的问题,对此问题的回答形成知识。法律构成要件是法律规范的构成部分,它的逻辑是规范的逻辑,对法律构成要件的评价是内在的、主观的评价,可体验,可领悟,人们在此领域要回答的是“有效”还是“无效”的问题,对这个问题的回答是规范判断。[12]要件事实“不是构成要件,它只是充分了构成要件要素而已。”[11]202

2.要件事实是可评价的事实,区别于生活事实。生活事实是指人类生活中所发生之自然事项,它是未进行法律评价的事实,它用普通的生活语言进行表述才能为法律适用者所了解。裁判者以法律规范为依据,以所闻的生活事实为出发点,去审酌哪些法条可能对它有适用性,然后取向于这些法条的构成要件,最后形成法律要件事实。[13]要件事实是对生活事实进行法律评价后得出的在法律上有意义的事实,是经过法律规范“格式化”的事实。它的这一可评价性区别于生活事实本身。

3.要件事实是未经证明的事实,区别于证明事实。要件事实处在小前提建构过程的第一阶段,尚未进行证明,其真实性尚未得到确认。证明事实是通过证据所证明的事实,是对生活事实的真实反映。要件事实经过诉讼证明确认真实以后,形成证明事实。

(二)对其他证明对象学说的评价

从法律适用过程来观察证明对象的诸多学说,我们可以发现这些学说的所存在的一些缺陷:

1.客观事实说。这一观点认为,证明对象是必须用证据加以确认的客观事实。因为客观事实是已经发生过的事实,其“基本形象、基本标志、基本过程都随时间的消逝而消逝。正因为如此,它才转化为证明对象,称为待证事实。”[14]这种分析无疑是正确的,要确认已成为历史的生活事实(即客观事实),只有通过证明才能达到。但是,“求真”并不是法律适用的核心,法律适用才是问题的关键。

并不是所有的生活事实都是在法律上有意义的事实,有些事实的真实与否对于法律的适用而言并不重要。客观事实说,仅强调了证明对象指引诉讼证明“求真”的一面,忽略了诉讼证明也服务于法律评价的一面。

2.层次说。这种观点认为,在一个证明链中,肯定存在一个终极的证明对象,也肯定存在一个无需证明的初始对象。前者不会被用来证明其他对象,后者无需其他论据来证明。处于两极中间的事项就具有相对性。相对于前面的事项而言,它是证明对象;相对于后面的事项而言,它是论据。依据他们与终极证明对象关系的远近,可以称之为一级证明对象、二级证明对象,以此类推。[15]

我们知道,证明对象是能够沟通“求真”和“评价”两个环节的那种事实。当处于“求真”流程中的那种事实,虽然它也可能需要其它已知事实来证明,但是它只是作为证据来推出另一个事实而已,并未达到受法律评价的层面。“层次说”的不足在于,它仅从诉讼证明的视角来观察证明对象,将证明对象完全等同于证明中的论题

证明由论题、论据、论证三大要素组成,论题就是真实性需要确定的命题。见黄菊丽、王洪主编:《逻辑引论》,华文出版社1998年版,第366页。,而忽略了证明对象还是一个经法律评价的事实。

3.争议说。这种观点认为,当事人没有争议的事实不需要证明,当事人发生争议的事实才是真伪不明的事实,才需要证明,证明对象应该是争议事实,因为证明的目的是为了阐明诉讼中的争议事实,论证己方的诉讼主张,以便说服作为事实裁判者的法官或者陪审团确认或者接受己方所主张的事实和权益,最终获得于己方有利的判决。[16]

这种观点仅是从真实性的角度去观察证明对象,认为只要没有争议的事实就是真实的,就不需要再证明。首先,从“求真”的角度上说,不同诉讼模式和诉讼类型中,对“真实”的认定是不同的。在有些诉讼模式和诉讼类型下,当事人不争议的事实被认为是真实的事实,而有些诉讼类型、模式则不认可这种事实的真实性,这时对于当事人之间没有争议的事实也需要证明。其次,从“评价”的角度看,并非所有的争议事实,都是法律评价上重要的事实,法律上无意义的争议事实,并不属于证明对象的范围。因此将证明对象认定为争议事实,是不全面的。

三、证明对象的范围

对于证明对象范围的具体确定,向来存在“二事实说”和“三事实说”的争论。“二事实说”认为证明对象包括了实体法事实和程序法事实。[17]264“三事实说”则认为证明对象包括实体法事实、程序法事实和证据事实。[18]

从法律方法论的视角出发,诉讼的过程是法律适用的过程。诉讼是诉讼法和实体法共同作用的“场”,[19]在诉讼中,既适用实体法,也适用程序法。从要件事实“法效果单一性”的特征出发,我们可以发现,诉讼中适用实体法,则必然出现实体上的要件事实与之对应;适用程序法,则必然存在程序法上的事实与之对应。无论是哪种法律适用,想要取得法条规定的法效果,都需以确定法律构成要件相对应的要件事实作为前提。因此,这些程序法事实和实体法事实,都是需要证明的,都属于证明对象。

如果证据法具有独立的意义,那么证据法的构成要件所对应的要件事实,也是证明对象。但是,笔者不同意“证据事实”属于证明对象的说法。

作为证明对象的事实,沟通着“求真”和“评价”这两个步骤。从“求真”的过程我们可以看出,证明对象是真实性尚未得到确认的事实;从“评价”的过程我们可以看出,证明对象的事实一旦得到确认,就可以作出法律评价,赋予法效果。因此,证明对象是一个既可以“求真”,也可以作出法律评价的事实,处于“求真”与“评价”转换的环节之上。如果一个求得真实的事实,是为了推出另一个事实的真实性,那么这个事实仍然处于“求真”的流程之中,并未能达到进行法律评价的层面,那么这个事实不属于证明对象的范畴。

证据事实是指证据本身所记载和反映的事实。[17]266这种事实本身属于已知的事实。证据所包含的已知事实(设为a),通常是为了去推出一个未知的事实(设为x)。在诉讼事件中,这个已知的证据通常也需要其他证据(设为b)来印证。那么我们可以看出,这个过程是b-a-x;已知的证据事实a,仍然仅是“求真”过程中的一个环节而已,并非“求真”到“评价”的转换环节。因此,证据事实并不属于证明对象的范围。

证明对象在小前提建构过程中,所包含的意义,不仅仅在于其真实性的确认,更重要的是,它还服务于法律评价。这赋予了它不仅具有沟通已知与未知的功能,还具有沟通事实与法规范的功能。这些功能与特性对于判断何种事实属于证明对象是十分关键的。将要件事实界定为证明对象,恰当地涵盖了证明对象所应有特征和功能,也更好地发挥了证明对象对诉讼证明的引导作用。

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[6]参见:Logische Studien zur Gesetzesanwendung,S.19. 转引自卡尔•拉伦茨.法学方法论[M].陈爱娥,译.北京:商务印书馆,2004:160.

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[19]江伟,邵明,陈刚.民事诉权研究[M].北京:法律出版社,2002:84.

篇10：房屋租赁合同的证明对象

(以闵行区为例)

一、办理地点：闵行区(住房所在区)房地产交易中心

二、办理时间：周一到周日8:45-11:30;13:30-16:30

三、需携带材料(不同地方可能要求有些许不同，最好先到房地产交易中心了解情况)：

1、钢笔或签字笔——所有材料均只能用钢笔、水笔或签字笔书写，千万不能用圆珠笔!

2、当事人(出租人和承租人)身份证原件+2份复印件(新版磁卡身份证必须复印正、反两面);

注意：房产不是一人所有，而是二人以上共有的(见房地产权证上的名字)，必须提供全部共有人的身份证和复印件，如果他们不能亲自陪同办理的，还要签署一式两份委托书(在房地产交易中心咨询处索取)

3、房地产权证原件+2份复印件(有条形码的产权证首页)和(记载详细信息的次页);

4、《上海市房地产登记申请书》(在房地产交易中心咨询处索取)

5、现金人民币65元(其中，15元用于购买三本标准格式的房屋租赁合同，50元登记费。)

四、办理流程：

1、到服务台表明“我想办理房屋租赁合同登记备案证明”，然后到相应窗口(比如，16号窗口)办理。

2、16号窗口要求出示相关文件：

(1)房地产权证的复印件(验原件)

(2)出租人/代理人身份证复印件(验原件)

(3)委托书

(4)承租人身份证复印件(验原件)

3、上缴上诉文件复印件一套;根据16窗口的指示，填写相关表格、签字。

4、根据16窗口的指示，到咨询处拿号，同时到楼上24号窗口缴纳15元钱，领取盖章文件和收据。

5、根据16窗口的指示，到楼下24号窗口领取三份打印好的正规房屋租赁合同(无需填写，只需签字)。

6、在楼下24号窗口填写并提交《上海市房地产登记申请书》，同时上缴一套上述文件复印件(再次验原件)。

7、在楼下24号窗口的指示，到楼上24号窗口缴纳50元钱，领取缴款文件和收据。

8、到楼下24号窗口领取《上海市闵行区房地产交易中心收件收据》。

9、7个工作日后，承租人凭借该收件收据和居民身份证复印件(验原件)，到交易中心楼上27号窗口领取登记备案证明。

篇11：中介证明人见证人房屋买卖合同1

甲方（卖方）;乙方（买方）;丙方（中介）:

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在 路

小区

号楼

单元

室（建筑面积

M²，产权证号）储藏间，9-负-130；车库：负一层-G82房地产出售给乙方，并将出售该房产的相关手续转交给乙方。

二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写

;人民币小写

其中截止

****年**月**日银行贷款

现金

三、乙方在****年**月**日一次性次付给甲方，元（大写）

银行贷款

由乙方遵照银行有关规定负责偿还。

四、甲方在乙方付款后在****年**月**日将上述房产有关手续交付给乙方。

五、甲方保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权。并提供相应证件。办理房产证过户手续所产生的一切费用

方承担，方负责提供相关证件。

六、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付

元的违约金：

七、空口无凭，特立此合同为据。本协议一式三份，甲乙双方及中介方各持一份。具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。

甲方：（卖方）

乙方（买方）

丙方（中介）住址：

住址：

地址： 身份证：

身份证：

电话：

电话：

篇12：买卖合同被撤销后返还房屋的登记

主流观点认为，《合同法》第56条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，甲、乙虽然签订了房屋买卖合同，并共同申请完成了房屋所有权转移登记，但该房屋买卖合同一旦被撤销，溯及到合同签订时，其效力就不存在，基于合同已经转移登记到乙名下的房屋所有权，应当自动恢复到合同签订前的状态，即自动恢复为卖方甲所有。换言之，人民法院生效的判决书虽然只撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，但是，依《合同法》第56条的规定，该判决也同时确认卖方甲取得了原本属于自己的房屋所有权，故登记机构可应卖方甲的单方申请，凭生效的撤销房屋买卖合同的判决书，先行撤销乙的房屋所有权登记，收回乙的房屋所有权证书或公告其作废，恢复原登记簿的记载，即恢复甲原来的房屋所有权登记，并向甲补发房屋所有权证。笔者对此很赞同。

一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权，不是记载在登记簿上的物权———房屋所有权

从理论上看，人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，是否及于因该合同取得的物权———房屋所有权，须通过公示与物权之间的关系来考察。目前，公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义，即不动产物权非经公示不发生效力，如《瑞士民法典》第972条第1款规定，物权在不动产登记簿里记载后，始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义，即不动产物权未经公示也发生效力，但未经公示的物权不能对抗第三人，如《日本民法典》第177条规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊，或者说，物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国，公示与物权的关系采公示生效主义。申言之，我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，只是撤销了基于该合同建立的债权，并不及于因该合同取得的物权——房屋所有权。

从法律规范上看，《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。据此可知，债权即债权人享有的权利。本案中，买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权，该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利，债权是请求权。《物权法》第2条规定，物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权，具体到房屋所有权，权利人无须他人同意或配合，依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此，债权和物权是两种不同的财产性权利，债权是物权变动的原因，物权是债权实现的结果。本案中，人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权，没有撤销债权实现结果的物权——房屋所有权，即只消灭了物权产生的原因，而没有消灭物权本身。

《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权，没有被撤销或注销的，仍然依法有效。本案中，虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权，故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。

二、房屋买卖合同被撤销后，“返还房屋”不是物权，是请求权

本案中，人民法院生效的判决书，虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同，但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权，更没有将该房屋所有权确认给卖方甲，笔者据此认为，卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。

一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定，没有合法依据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后，在受益人与受损人之间产生债权债务关系，即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后，基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据，乙取得的房屋所有权遂构成不当得利，甲则因失去房屋所有权而使利益受损，甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权，可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务，而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权。

二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。申言之，卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书，直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下，即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权，不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。

因此，本案中，房屋买卖合同被撤销后，基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下，甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权。

三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权，应当适用转移登记办理返还的房屋登记

在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书，才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中，人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭，也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲，即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭，故不能用作登记机构办理注销登记的依据。

《房屋登记办法》第81条规定，司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书，方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中，人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，因此，登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权。

登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢?

笔者认为，本案中，由卖方甲单方申请恢复其原来的房屋所有权登记是不当的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第12条第(二)项规定，因人民法院生效的法律文书取得的房屋权利，属于权利人单方申请登记的情形，如前所述，人民法院生效的判决书只撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，并没有将因该合同已经转移的房屋所有权确认给甲，即甲没有因该生效的判决书取得房屋所有权，故不能单方申请登记。

欲将登记在乙名下的房屋所有权登记到甲名下，系因房屋权利主体变动产生的登记，属于转移登记。如前所述，甲只能行使物权请求权或债权请求权，直接请求乙协助办理转移登记，将房屋转移登记到自己名下，如果乙配合，甲、乙共同持撤销合同的生效判决书等材料申请转移登记即可，无须另行提交房屋所有权须转移的材料。如果乙不配合，甲可以诉请人民法院判决乙返还房屋，或履行返还房屋义务。无论人民法院判决乙返还房屋，还是履行返还房屋义务，均不是直接确认房屋所有权属于甲，而是确认乙不向甲返还房屋时应当承担的法律责任，仍然需要乙协助，通过共同申请转移登记，才能将房屋登记到甲名下。该判决只是在乙再不返还房屋时，为甲奠定了申请人民法院强制执行的基础，即若乙还不履行生效判决书确认的返还房屋义务的，甲可以申请人民法院强制执行，登记机构可凭人民法院的执行文书办理转移登记。

篇13：房屋租赁合同的证明对象

关键词 合同 风险负担 租赁

我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。

一、租赁合同

我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。

关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。

二、融资租赁合同

融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？

融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。

如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。

三、承揽合同

关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？

我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。

可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。

从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。

参考文献：

[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.

[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.