房地产业调查报告

房地产业调查报告（共6篇）

篇1：房地产业调查报告

--谈陆城住宅市场的发展自20世纪90年代以来，随着我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变以来，我国的房地产业取得了飞速发展，宜都市房地产业发展调查报告。房地产业作为新兴的产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我市也不例外，一方面以住宅建设为主的房地产业，拉动经济增长，扩大就业方面起到了重要作用；另一方面房地产业的快速发展，也得益于国民经济的持续快速的增长，居民收入的提高及域镇化进程的加快。房地产业作为一个与老百姓关联度较高的产业，越来越引起政府、百姓方方面面的关注，我们了解房地产业的发展现状，房地产业在我市县域经济发展中作用，是为了更好地服务于房地产业，从而使其更健康的发展。

一、房地产业发展的现状房地产业作为国民经济主要组成部分，它既是国民经济基础产业和先导产业，它还是支柱产业。它能在一定程度上影响和带动商业、建材、轻工、机电、林业等行业；也能对金融业产生巨大影响，还能带动和影响与房地产业直接相关的建筑、房产中介(评估、测绘、装饰)，物业服务等行业，而从我市近二十年的发展来看，房地产开发本身的发展及带动作用是明显的。(一)房地产开发企业的基本情况(表一)开发企业企业名称开发项目名称宜昌市宏基置业有限公司名都系列及陆逊嘉苑宜都瑞升房地产开发有限公司官桥丽苑宜都三元房地产开发有限公司清江润园宜都华泰房地产开发有限公司绿洲新城湖北嘉置业有限公司锦绣江南湖北大地基置业有限公司雅斯国际广场,都市经典宜都市荣祥实业开发有限公司荣祥茗苑湖北九洲方园开发有限公司宜都国际商贸城宜都现代商贸物流有限公司清江商城宜都丰岛置业有限公司城河花园宜都鑫正置业有限公司同时，宜都现有房地产评估企业1户，房地产测绘企业1户，拆迁公司4户，物业服务公司18户等70余户企业。(二)住房开发的基本状况。宜都市已建成楼盘(小区)一览揽表(表二)楼盘(小区)名称住房套数园林安居·丹桂园196套商品房紫薇苑金源小区清河苑官桥苑园林安居·玉兰苑园林安居·杏林园福泽苑商品房(市纺织机械厂)清沁花园新世纪花园名都花园·系列商品房(高层、多层)佳宁苑商品房(原轻工局)力车厂小区商品房(多层)阳光小区还建房(楼子河村)清江公园还建房(清江公园拆迁)水泵厂小区廉租房宜华一级路小区还建房(宜华路刘家咀)财政印刷厂小区房产公司仓库小区东正街小区宜红路小区城乡路小区宜都市在建、待建楼盘(小区)一览表(表三)名都华庭商品房(高层)名都·陆逊嘉苑商品房(高层、多层)原招待所锦锈江南商品房(原市家具厂-荣祥市场)都市金典商品房(原鑫圣陶瓷厂)商品房(原城河电影院)广场馨苑商品房(原陆城织布厂)150+84(套)解放公寓陆城街办安置房与解放公寓隔排洪沟商铺和住宅雅斯国际广场住宅78094m2商业、办公、住房(原进修学院)文峰中心市场改造廉租房项目(原电线厂-文丰市场)(三)住宅购买方呈现的几个特点：一是乡镇干部、教师在城区购买呈现相对旺盛的一面，且大多数刚性需求。这是因为乡镇教师、干部的工资相对稳定，但乡镇的生活并不能满足他们的消费需求，同时自身事业上的发展，子女教育与及医疗、交通的问题，显然，陆城城区更符合这一购房群体的理想。二是在外打工的农村人员开始在城区购房，且逐步成为最具购买力的一族。父辈的想法是在外出打工后回到农村盖房，70后，80后的乃至90后的新一代的打工仔已经不能截然区分为城市青年还是农村青年，唯一的只是一个户口本，他们几乎没有种过田，在续完初中、高中、乃至大学后，在城市谋生，也已习惯城市的街景、夜景、生活习惯，反而不习惯农村没有路灯的夜生洲，在大城市买房又不现实，就更现实地接受了既不脱离原有的亲朋关系，又有一定熟悉度的县城生活。三是原有城市居民、公务员、城镇居民的投资性购房、改善性购房。这一群体在陆城大多有相对稳定的居所，一方面为改善自己住房质量，环境，另一方面是为了纯投资性购房。我们以一个一百二十人的单位为例：(表四)购房特征刚性购房改善性购房投资性购房12人备注：【一】在120人中有16人为本单位双职工，本表只统计一人。【二】在其他栏中，有23人属已建有私房，28人属已购有改革公房。(四)我市目前，住宅市场发展呈现的趋势。一是房地产开发企业住宅市场开发速度明显加快。这几年中，宜都市除了宏基置业开发了名都花园后，其他房地产开发商先后进军我市开发房地项目，既有目标单一开发住宅的，也有开发商住混合小区的；同时政府也加大了对廉租房建设的力度。二是新住宅小区呈现空置，老城区呈现虚化的情况。随有着城市住宅小区配套设施的逐步完善，物业服务水平的逐步提高，城区核心功能西进，名都花园等小区的业主逐步入住，使城区的人口布局在向西南方向发展。但同时也应看到，在陆城的老城区，如栅子口，南门等地已逐步成为老年人居住之地。三是房价上涨幅度明显。宜都市近几年住房平均成交价格表(表五)楼盘名2003-2006年2007年名都花园800-1400元/m21750元/m22100-2900元%m2备注：名都花园在2009年高层、小高层房屋价格是一层即加50元/平方米，2010年上一层加20元/平方米，调查报告《宜都市房地产业发展调查报告》。宜都市人口、户数及居民年均收入表(表六)总户数总人口同期居民年人均可收入同期年人均可消费支出备注：本表数据来源于2005-2009年宜都市国民经济和社会发展统计公报摘编。房价上涨幅度明显体现在，一是从表

五、表六的数据可以明显看到房价的增长幅度明显快于同期居民年人均可支配收入的增长幅度；二是从2005年到2009年宜都市总人口、总户数的增加并不明显，而2009年陆城实有居民41755户、92649人，这里也可能有一个我国户口管理的问题，但是人口的增幅并不大。

二、房地产对我市经济提升发展的推动作用房地产是我国的国民经济支柱产业之一，房地产税收在我国财政收入中的比重越来越大，但是具体到对我市县域经济发展来说，它的作用主要体现在以下几个方面：一是住宅市场的发展不断地快速扩大了城市骨架，从2003年以来，名都花园、锦秀江南、清江润园、宜化绿洲等小区的建设完善了城市功能，改善了市民住房需求。二是房地产市场的快速发展，极大的提高了闲置土地的利用率。在我市的房地产开发中，加速了老城区的改造，加快了城市功能的利用和合理布局，充分提升了闲置土地的利用率，运用招、拍、挂、捆绑等多种形式。对原市纺织机械厂、原城河电影院、原陆城织布厂等住宅小区的建设极大的完善城市功能的合理布局；同时政府运用经济、行政、法律手段使原教师进修学院与鑫圣陶瓷厂地块集中捆绑拍卖开发，即较好解决了鑫圣陶瓷搬迁的土地利用问题，又不会使该地块被低估利用，同时也使开发商在陆城黄金地段有能力和条件开发“一个”地标性的雅斯国际广场，是城市的形象得到了一个大幅度提升。三是房地产业的快速发展为相关行业的快速发展创造了市场空间，推动了相关行业的发展，同时也是扩大就业的重要途径。在表(一)中，直接从事房地产开发的企业有10余户，但直接从事建筑施工、评估、测绘、监理、拆迁、劳务、物业服务的企业70余户；而与之相关的与房地产行业配套服务的还有装饰装潢，中介等行业，与房产住宅相关的分散的如小区园林养护，修理，清洁，保安，绿化等。同时，房地产市场的快速发展也使本市商业，建材等行业创造了极大的市场空间。我们从以上可以看到，房地产市场的不断发展为房地产相关行业创造了发展空间，推动了与房地产行业关联企业的发展，扩大了就业岗位，也创造了就业机遇。

三、房地产业发展的建议我市作为湖北省统筹城乡发展的七个试点县市之一，进一步加快房地产业发展对我市实现“二个率先”重要目标有很大的促进作用，但应努力进一步加强规范引导，加强宏观管理，使市民居者有其屋，因为仅靠本地人员的购买力是有限的，还是吸引外来人员的购房热情，才能使这一产业发挥更大的作用。一是要政府进一步加大廉租房、经济适用房建设力度和步伐；二是进一步加快城市老旧城区改造，加大闲置土地利用率；三是相应控制商品房开发，特别是大户型的商品房开发；四是在已形成的住宅小区加快物业服务，环境配套的措施；五是对外加大宜都市宜居环境的宣传力度。备注：

一、本文不包括东阳光公司滨江小区，枝城港务局有限公司滨江小区，姚店镇红星小区(市法院旁)，红春民俗村；

二、本文所列不包括个人和个人合作自建但零星对外销售的住房；

三、本文中表

一、表

二、表

三、表

四、表五是作者根据公开的资料及调查的资料整理，表六根据市统计局公开数据整理；参与文献：

三、《宜都市房地产状况的调查与思考》。市房产局课题组，发表于2007年中共宜都市委办公室优秀调研文集

四、《住房制度改革打造“宜居之都”》宜都市房地产管理局发表于《宜都改革开放30年》，党史地方志办公室编p129。

五、2005-2009年国民经济和社会发展统计公报。

六、《宜都市房产分析报告》发布于宜都房产局政务公开网

七、《客观、全面、准确认识房地产业在国民经济中的支柱地住和作用》，孔庆平人民政协网2009.3.30不错，这篇调查报告写得蛮详细！根据帖子中的数据，大概算了一下，2003至今已经建成5778套房，但目前待建成房有6801套，还多过近七年高速发展的数量。而住房刚性需求基本已经释放完，但在房价增长大于收入增长的情况下，改善性需求肯定会被一定压制，在加上现有建完住房的空置率，未来要消化所有建成房，不适当降价就只能提高居民收入，或吸引外来人口。我姓崔，我哥叫牛A，我弟叫牛C，别问我是谁，烦着呢！希望您多发表点这样的文章。感谢三楼的一语中的的评价.因为文章中得出的结论就是这了董事长灌水专业户楼主俩太伟大哒。不服不行啊，分析得如此透彻六楼你伟大,耐烦读完哒,谢谢要怎样提高老百姓的收入,房地产在怎么重要,只是造的过程中才能产生GDp,没有人买的话,不可能一直造下去,要有一个良好的可持续发展的社会环境与产业基础,别人才能到宜都来投资与生活,这才是考验宜都政府领导们的执政能力,要使老百姓能真切的感受到没有后顾之忧,手里的钱才能拿出来消费.不是有多少多少高端的空楼盘造就宜都的辉煌.：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：呵呵，明年宜都房价肯定会轻微地震这个调查报告好！助理3级名。颍川堂路过也看过！活着本身就很有意义，挣扎是为了活的有趣一点！楼主的用心！楼主很强大很给力。！工资怎么都涨不过房价很不错。认真的看完。希望楼主以后多出时评怎么没有什么人评论?深圳宝安区的小产权房88-98平米，高层电梯房，售价是12-15万，一路相隔的有红本的房产，84平米房售价是109万，所以我认为这些钱都是被政府收去了，现在出来要调控房价的也是国家，这叫贼喊抓贼。助理1级烟酒生又见一片浮云任何蔑视重型机车的人我都视他为粗糙的灵魂

篇2：房地产业调查报告

实践课题

姓名

学号

年级

专业

指导教师

教育层次

教 学 点

时间

对我县房地产业发展的调查报告

各国发展的历史证明，房地产业发展是关系一个国家或地区经济发展和人民群众居住条件改善的重要领域之一。据统计，2002年1月至2004年12月，县内共投入房地产开发资金8.43亿元，开发用地契税入库1944万元。2003年商品房销售面积6.2万平方米，房地产销售入库税收700万元。2004年商品房销售面积13.5万平方米，房地产销售入库税收2335万元。近几年来，仙居县房地产业进入快速发展时期，住房总量每年以约7.5万平方米的速度增长，人均居住面积24.24平方米（人均建筑面积30平方米），高于全国平均水平6.5平方米。投资性购房比重占7.22%，自住比重占92.78%，市场投机成分较低。这些数据充分说明，近年来，我县住房建设总体上保持平稳、健康的增长态势。

一、房地产业发展的现状以及对商品房需求的预测

仙居是一个新兴发展中的县市，商品流通旺盛，仙居全县目前人口约46.5万人，县城人口约8万人，但城市建设面貌一直较差。20世纪后期建造的“地到天”式排屋及三、五十年代建造的老城区仍然是居民主要居住模式，其老房屋多数处于空置状态，配套设施较完善的住宅小区将近2003年才起步。

1989年仙居县第一家房地产开发企业设立，至今已发展有14家，其中三级开发资质3家，肆级开发资质11家，县外4家三级企业（有项目）在本县开发。目前，已出让开发用地37.9万平方米，在建项目18个，核准开发量计建筑面积69.2万平方米，固定从业人数200多人，年开发商品房能力约15万平方米。近4年内（2004年—2007年）商品房需求主要来自三个方面：

（一）、适应住房更新的需求

目前，仙居县城有近2.5万户家庭购买了房改房、商品房或自建房。随着国家“十五”计划纲要中关于住宅与房地产业发展措施的落实，近5年内，仙居会形成“改善居住条件”的热潮。如果有10%居民户入市以小换大，以旧换新的梯度消费，按平均每户购房150平方米计算，将形成近37.5万平方米的商品房需求量。

（二）、适应城市化进程的需求

仙居县2004年国内生产总值为44.6亿元，人均生产总值9568元。财政收入3.57亿元，其中地方财政收入1.93亿元。城乡居民储蓄存款余额为30.8亿元，城镇化水平将由2004年的33.6%增长为2007年的40.8%，县城人口将由2003年的7.8万余人增长为2007年的11万人，累计增加3.2万余人，按40%的新增长人口购买住宅，以人均40平方米计算，新增商品房需求量近52万平方米。

（三）、适应房地产投资的需求

现阶段，仙居的房地产价格较之周边县市尚属偏低，升值空间较大，随着高速路建设开通，如促销得当，预计有一部分外地及本地家庭将参与房地产投资。如果有500户家庭进行投资，平均每户购房150平方米，将形成7.5万平方米的需求量。

综上所述，五年内估计会形成97万平方米的商品房需求量，平均每年开发销售约20万平方米才能基本满足需求。按商品房均价3000元/平方米计算，销售收入可达到5.82亿，建筑安装工程0.97亿（以每平方米造价500元计算），每年将带来5000万左右的税收。

二、房地产业发展存在的问题与原因

（一）、土地市场逐渐走向规范，但土地增量供应控制不严，用地供给缺乏规划

仙居县开发用地真正运行规范是近两年的事，过去没有按照城市发展方向的要求做好城市总体规划及房地产发展规划。前几年推出大小房地产开发项目18项，绝大多数地块面积过小形不成开发规模，相应的小区配套设施不完善，提高不了房地产开发档次，严重影响城市建设品位。政府应根据市场供求关系有计划有步骤地分期分批出让土地，谋求土地效益最大化。针对当前经济社会的飞速发展，人们对高品质、高档次的生活需求日趋强烈，利用仙居得天独厚的自然山水资源和一流的配套设施，引导消费潮流。

（二）、房地产企业数量多，规模小，负债率偏高

房地产市场具有很强的区域性。整体来看，行业平均利润率较高，行业发展时间短、远没有完成优胜劣汰的过程。仙居房地产开发企业存在规模小性化和产业集中度不足情况。小企业难以形成规模化的开发建设，缺乏足够的竞争力，且普遍存在着资产负债率偏高、风险大、内部管理差、专业人员缺乏等问题。面对竞争日益激烈、管理日渐规范的市场，中小企业要想取得发展的突破，靠自身的力量很难做到。

（三）、房价增长快，对民众心理预期影响大

市民中70%以上认为商品房房价高，50%以上认为房价太高无法接受。仙居属欠发达县份，近年来房地产市场急剧升温，购销两旺，呈现出一派繁荣景象，商品房价格从2002年均价1200元/平方米，2007年均价增长到3000元/平方米，房价整整翻了二番。2005年国务院出台了“国八条”、“新国八条”、“七部委新政”等一系列稳定房价的政策，但宏观调控政策对正在潜在发展的仙居影响不大，2005、2006年房价虽有趋于平稳之势，但到了06年底，商品住宅均价达到2900元/平方米。从门2005年新出让成交的土地看，楼面地价每平方米已达到1000多元，建成后房价又会如何可想而知。

（四）、物业管理较为薄弱

由于物业管理行业的特殊性及其专业发展历史较短等因素，专业建设存在着与行业实践相脱离的许多问题。仙居物管企业只有2家，从业人员及服务管理水准较低。

调查显示，对小区物业管理表示不满的居民，反映最强烈的问题是“小区保安队伍的管理差”，随后依次是“收费后没有提供相应的服务”和“业主与物业公司缺乏良好互动”，选择以上三项的人均超过三成。“公用水电的分摊”和“公共物业的收益及使用不透明”以及“公共物业产权不明确”等也是居民反映较多的问题，选择的人在20%-30%之间。

三、发展房地产业的建议与对策

（一）、树立经营城市理念，谋求长远发展

彻底改变计划经济条件下城市建设管理的模式和思维方式，树立市场观念、进取观念、竞争观念、质量观念、效率观念，积极探索加快发展的新思路、新举措、新机制。学习借鉴一切好的经验和方法，按照建设现代化旅游休闲城市的要求，坚持以人为本，统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，营造良好的人居环境。坚持以发展适应广大市民需要的住宅建设为主，重点发展解决中低收入家庭的住宅，适当发展中高档住宅，重视老年人住宅的建设。

（二）、进一步完善土地调控政策，从紧控制新增建设用地

根据需求预测，仙居县目前在房产供地年在200亩（可建20至25万平方米）为宜，政府应认真执行土

地利用总体规划和计划，严格控制供地总量，加强对利用荒地等进行投资建设的管理。

（三）、在房地产市场管理方面，着力调整住房供给结构，稳定商品住房价格

一是引导居民合理住房消费。要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。大套型住房按揭贷款最低首付款比例不得低于30％。二是重点发展普通商品住房。要求各地政府明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并作出具体空间布局、项目用地和建设进度安排，向社会公布。

（四）、完善供应政策，调整供应结构

加快发展旅游休闲房产，如公寓、酒店、度假村、城市中心、娱乐中心、休闲中心等，根据市场需求，采取有效措施加快休闲房产发展，提高其在市场供应中的比例。

（五）、房地产企业应通过并购整和资源

目前仙居县房地产企业已发展到18家（外地4家），而真正具有一定规模和实力的房地产开发公司却寥寥无几。县城两个大的开发项目都由外地公司开发。随着房地产市场，竞争加剧，只有资金实力雄厚、技术力量强大、有品牌房产的开发商才能占据市场。在扶持重点房地产企业的同时，应引导企业做大、做强，引导走联合之路，以集团化的优势来参与竞争，互补性的企业之间的合作，优势非常明显，增强抗御市场风险的能力。

（六）、加强市场监管，整顿市场秩序，建立健全房地产市场信息系统

篇3：房地产业调查报告

1 创新生产技术, 推进蚕桑发展

1.1 推广栽桑良种良法

荣县地属四川盆地西南丘陵地带, 土层薄, 肥力低, 桑树树势容易衰败。为防止树势衰败, 保证桑叶产量, 在长期实践中, 荣县总结形成了适应本地土地、气候条件的桑树良种良法。一是优选桑树品种, 确定了“湘7920”、“油桑”为本地桑树主推品种;二是改革桑树栽培方法, 总结推广“4215”栽植规格 (宽行4尺、窄行2尺、株距1.5尺) 和低干树形养成 (主干5cm) 、冬季重剪收获模式;三是强化施肥措施, 采取挖窝施肥方式, 分别在3月份、8月份和12月份下旬施肥2～3次。我们在一处较好桑园看到, 每株桑树留条8根, 每根枝条可达2m左右, 产叶100片左右。

1.2 调整养蚕布局

农村劳动力紧缺和季节性用工是制约蚕桑发展的一大瓶颈。为解决这一问题, 荣县积极探索调整养蚕布局。一是增加养蚕批次。2007年以后由年养蚕3批改为5～6批。5批次养蚕蚕种出库时间分别为4月5日、5月15日、6月15日、8月5日、9月8日。在具有共育条件的地区, 推广6批次养蚕, 分别在4月5日、5月15日、6月15日、7月20日、8月20日、9月15日出库。二是科学布局蚕品种。温度较低的第一批和最后一批使用产量较高的“871×872”, 温度湿度相对较高的第二批及第五批使用“洞·庭×碧·波”, 温度湿度最大、气候恶劣的第三、第四批使用“两广二号”。

通过大力推广小蚕共育, 使农户养蚕时间由过去的24d～26d缩短到现在的16d～18d;90%以上推广蚕台4回育和50%以上推广塑料折蔟自动上蔟技术等配套措施, 养蚕用工节省60%～70%, 养蚕数量增加1倍以上, 为扩大户营规模创造了条件。目前, 通过土地流转, 荣县户营土地面积达到0.67～1.33hm2的农户越来越多, 2011年全县已经达到3000户。如, 古文镇朱家弯村5组龚显高一家, 2011年二人经营土地0.8hm2, 其中桑园面积0.4hm2。第一批养蚕5张, 产茧192.5kg, 产值6350元。第二批养蚕5张, 产茧189kg, 5200元。第三批养蚕5张, 产茧185kg, 产值4800元。2011年上半年已经养蚕15张, 收入1.6万元。

2 保证工作经费, 稳定服务体系

2.1 完善服务网络

全县挑选80名技术员组成了县、镇 (乡) 、村 (组) 三级技术服务体系, 建立了“培训到户, 指导到户”的分片负责制度。县蚕桑技术推广中心承担全县蚕桑技术指导任务, 属县财政全额拨款事业单位。镇 (乡) 农业技术服务推广中心蚕桑站承担本镇蚕桑技术指导工作, 属镇 (乡) 财政全额拨款事业单位, 每镇配备技术员1～2人, 按每发1张蚕种计提1元作为技术指导费。龙头企业荣成公司挑选48人作为村蚕桑技术辅导员, 每人每季200元为基本工资, 每发1张蚕种计提1元辅导费, 每人全年收入1000～5000元不等。

2.2 扶持小蚕共育

共育户作为公司联系蚕农的纽带, 是服务体系中重要环节, 公司大力长期扶持共育户, 着力搞好小蚕共育经营。目前全县有共育户120个, 共育面达70%以上, 其中重点镇 (乡) 共育面达100%。一般每个共育户规模50张～200张/季, 共育户按每张30元收取共育费, 公司根据大蚕户单产高低以及公司收购蚕茧比例对共育户给予每张3～8元奖励, 其中单产31kg以上, 每张奖励3元, 专业共育每张奖励4元, 蚕茧单产每增加1kg奖励0.3元。以共育100张为例, 基本共育费3000元, 公司奖励500元左右, 每季9天共育共收入3500元, 有效调动了共育户的积极性。

3 强化龙头带动, 推动产业发展

3.1 扶持基地建设

为推进基地建设, 公司对新建桑园免费提供桑种、穗条, 每667m2奖励5元;对新建消毒池每个补助50元;对新建共育室安装空调, 给予一次性600元补助, 修建地火龙给予300元补助, 赠送脱水机1台、换气扇1台;对购买方格蔟, 每片补助0.3～0.5元, 每生产1kg方格蔟蚕茧奖励1～1.5元。

3.2 延伸产业链条

为提高企业效益, 增强对产业的支撑, 荣成公司建立了全国最大的手工丝绵、丝被加工厂, 创建的“白雀”牌丝绵被先后被评为四川省著名商标, 四川西部博览会金奖, 四川名优产品等, 年产值达5000余万元。公司与中科院生物物理研究所、四川理工学院合作, 开发保健蚕沙枕头, 工业蛹油和食品蛹油, 超微丝素粉、丝蛋白粉 (液) 、丝肽粉 (液) 和蛹蛋白等新产品。

4 加强部门协调, 形成发展合力

篇4：2006电子支付产业调查报告

本刊“2006电子支付产业调查”自今年3月6日启动，至4月7日截止，历时一个月。此次问卷调查的对象共有400多家企业，他们都是进行在线交易较为活跃的互联网公司，这些企业以中小公司居多，占比达到75%以上。本次调查采用了包括在线调查、电话调查、数据库定向问卷调查等多种调查形式，共收回问卷366份,其中有效问卷322份。此次调查主要从商户的视角出发，样本数量有限，调查时间较短,相关结论难免有失之偏颇之处。文中所述观点仅代表本刊意见。

现状篇

在互联网概念重新被资本市场追捧的同时，“鼠标＋水泥”的电子商务也同样开展得如火如荼。从2001年至2003年，虽然不少企业的传统商业模式借助互联网平台得以进化，但传统的支付手段仍然阻碍着新商业模式挺进的步伐。而近三年来，电子支付市场每年都以高于30%的速度在成长，据相关市场调查公司的数据显示，到2007年这一市场的总交易额可达到605亿元人民币。作为电子商务核心的支付环节正在加速电子化，网上支付、移动支付、电话支付等多种支付形式的出现使得电子商务企业的步伐更加轻快起来。通过本次调查，我们也从商户角度感觉到了电子支付市场的高成长。

电子支付一路飙升

在调查中，我们发现很多被调查的商户对电子支付这一结算形式十分热衷。在业务结算中，电子支付与其它交易结算形式相比，使用率较高，在某些企业中已超过了60%。货到付款、邮政汇款、银行电汇等传统形式仍有一部分忠实的使用者，所占比率分别为39.4%、12.3%和6%。货到付款在同城结算业务中应用较为广泛。电子支付除了在使用率方面一路飙升，通过这一方式进行的交易额占企业总交易额的比重也在迅速增加。调查数据显示，通过电子支付方式完成一半交易额的商户占总体被调查企业的41%，完成总交易额11%～49%的企业占比达到33%。起步较早的网上支付仍然是电子支付形式中的绝对主力，完成的业务量占比达到80%以上。电话支付这一新形式也逐渐被商户重视起来。不过，目前，商户对移动支付的态度有所保留，47%的商户对其持观望态度，40%的商户看好这一支付形式，9%的商户并不看好它。

支付市场信心不足

尽管第三方支付公司在2006年格外活跃，但此次调查数据显示，商户对于第三方支付公司的依赖程度并不是很高。在选择支付模式时，有56%的商户表示愿意与银行直连，另有38%的商户选择与第三方支付公司合作。这其中的原因在于，无论与银行直连还是与第三方支付公司合作，商户都需要开放业务平台的接口。一些第三方支付公司在为商户提供支付服务的同时，也在运作与之相同的业务交易，当商户开放平台接口，在这一平台上的客户数据就有可能会流失。因此他们更愿意与银行合作。商户们对自行研发支付平台的兴趣不高，只有6%的商户考虑自行研发支付平台，其原因在于这种模式会大大增加自身的技术投入和运营成本。对第三方支付公司而言，如果希望吸引更多的商户，如何处理好与商户的竞合关系是一大难题。另外，只有25%的支付公司为商户提供了小于或等于3天的结算周期，38.7%的支付公司与商户之间的结算周期在一周左右，另有36.3%的支付公司提供了两周或两周以上的结算周期。因此，在结算周期偏长的情况下，自家资金的安全如何保证也是一些商户不小的顾虑。

用户最看重安全

调查数据显示，在选择电子支付考虑的诸多因素中，64.5%的商户首选安全因素。39.8%的商户很关注电子支付是否快捷和方便。这同时也是支付公司和银行共同关心的要素。因为支付产业从某种角度而言就是安全产业。业内人士一致认为，从技术角度看，国内电子支付的安全系数远远高于国外，但是从支付安全管理而言，与国外还有一定距离。通过调查,我们还了解到，为了进一步提高安全管理水平，不少商业银行都采取了各种措施，比如使用第三方证书和动态密码作为支付安全的双保险等等。在关注安全的同时，电子支付的快捷和方便等因素也受到商户的重视。如何让商户更安全地完成支付，同时又能保证这一过程快捷方便，这是商业银行面临的很大挑战。 面对目前市场现存的几十家第三方支付公司，商户以实际行动进行了投票。76%的商户首选支付宝，同时也选择YeePay、网银在线、银联电子支付等公司作为自己的支付合作伙伴。

环境篇

虽然支付市场告别了需要用麻袋运输纸质票据的“石器时代”，但整个市场仍处于“拓荒”阶段。商户、银行和第三方支付公司是这一市场中的主要玩家，他们的竞争与合作正不断演绎着这个市场中的新规则。

三方关系日趋理性

业界曾流传着第三方支付公司有可能在未来的支付链条中被淘汰出局的传闻。不仅如此，来自相关市场调查公司的报告也显示，在未来605亿元人民币规模的支付市场中，第三方支付的交易额正在呈下降趋势。但在此次调查过程中，三方不约而同达成了共识，即在目前阶段，商户、银行和第三方支付公司在支付市场这个舞台上扮演着不同的角色，三方是市场的共同培育者，缺一不可。

在调查中，我们也发现商户、银行和第三方支付公司并没有完全找准自己的位置，有些地方还存在相互抢位现象。不过，这一现象应该只是暂时的情况，有关调查数据也表明三方的关系正日趋理性。有66.7%的商户认为第三方支付公司有效地帮助他们处理了交易流，同时另有30.1%的商户认为与之合作省去了与多家银行谈判的麻烦。

商户对于第三方支付公司的产业角色尚没有明确的认知。有45%的商户认为这一群体应该是技术角色，另有33%的商户认为第三方支付公司属于金融角色。在选择第三方支付公司时，66%的商户希望他们拥有较强的银行背景，21%的商户则希望他们有较强的电信背景。

在与银行合作中，商户对自己与银行之间的关系认识得比较清楚，有65.4%的商户认为自己和银行之间只是进行网上交易的结算关系。不过在与银行的深入合作中，也有23.7%商户认为自己已经成为银行电子支付业务的渠道商。

银行是支付产业主体

在调查中发现，有91%的商户表示银行与自己的合作态度很积极，只有极少数的商户表示银行的态度没有转变。从银行角度而言，不少大银行更乐于与规模较大的商户进行直连，同时也不放弃与第三方支付公司的合作，进一步整合中小商户。

100%的被调查商户相信工行将在电子支付产业链上发挥重大作用。来自工商银行电子银行部的数据表明，这家银行通过电子渠道完成的交易量已经占到总交易量的28%，未来有可能占比更高。招商银行则以创新能力、强大的营销能力以及较好的服务受到商户的欢迎。以浦发、华夏等为代表的中小商业银行在支付业务上表现得极为活跃。在走访中，有关人士甚至预言，中小商业银行正在成为推广多种金融产品的渠道。当各商业银行都在零售业务上精耕细作时，浦发等中小商业银行在创新速度上体现了极大的优势。商户对中小商业银行群体也寄予厚望。

在对“2006电子支付产业调查”获得的数据进行整理的过程中，我们尤其关注商户在调查中的意见和建议。在调查问卷的开放题部分，我们发现商户对各商业银行的电子银行业务格外关注，发表了很多具体的意见和建议。应被调查者的要求，在调查报告中，我们特增设了商户心中的电子银行前五家排名。

它们分别是：

工商银行 招商银行 兴业银行 浦发银行 华夏银行在这一排名中，工商银行被关注的程度最高，有52%的用户首选工商银行。工商银行开展电子银行业务的时间较早，广大的客户基础为其电子银行业务的发展打下了良好的基础。工商银行在电子银行业务方面的创新也有目共睹。招商银行位列第二，有18%的用户看中招商银行在营销方面和创新方面的优势。他们尤其青睐招行在网络银行方面开发的一些个性化产品。兴业银行、浦发银行和华夏银行在电子银行业务方面的种种努力得到了用户的认可。虽然这些银行的规模不大，但他们在电子银行业务上的积极进取、勇于创新的姿态很受用户的欢迎。同时，这些银行也为客户提供了一些量身定制的金融产品。

调查结论

通过本刊“2006电子支付产业调查”，我们了解到商户对支付市场的认知情况和基本的判断。虽然电子支付已经被很多商户作为首选的支付形式，但这个市场仍然处于开拓期，安全和信用等问题也影响着支付市场的进一步发展。银行、商户和第三方支付公司之间的关系仍然需要进一步理顺。不过我们认为支付市场必定会迎来由乱到治的景象。正如当当网市场总监张睿帆所言，支付产业链上的伙伴们需要密切配合，共同撑起支付产业的大梁。交通银行电子银行部市场推广高级经理王兵也表示，银行作为支付产业的主体会充分发挥自身的影响力，推动这一市场的发展,比如加大在支付业务方面的投入，进行更多的业务创新，推出保障支付业务安全的更多新举措。首都信息发展股份有限公司总裁汪旭进一步表示第三方支付公司要找准自身定位，不要在基础的银行业务方面跟银行正面竞争，专注于差异化的服务会有很大的生存空间。专注和创新将是电子支付市场进一步发展的源动力。

调查执行:《互联网周刊》市场研究部

篇5：我国房地产业的发展现状调查报告

摘 要：近年来,中国最火的经济话题莫过于房地产价格问题。中国人自古以来就有“安家立命”“安居乐业”的观念,与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。而随着我国GDP指数的不断攀升,房价问题也日益突出。同时,房价的“泡沫经济”也为我国的GDP蒙上了一层薄雾,有些若隐若现。房价问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,更是中国在社会发展过程中要面对的大问题。本文主要讨论了国内房地产市场的发展现状与发展趋势问题，文中总结了从进入21世纪以来尤其是2004年之后国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势，具有一定的指导意义。

关键词：房地产；土地；发展

引言

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题的思考将有助于今后房地产市场的规范化发展。虽然在过去的几年中房地产市场展现出了不完善的一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求的房地产业依然会继续稳定的发展下去。1中国房地产业发展现状

1.1房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，2013年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

1.2房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至2012年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

进入2013年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，2013年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，2013年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

1.3房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。2013年从成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据，房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却逐步回暖。最新统计数据显示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。

2013年1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方 米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。

以上数据说明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。结束语

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。确实，国内的房地产市场依然亟待规范，但是

我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

参考文献

[1]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程.2009(04)

[2]吴天全,史宏军.房地产测绘发展浅析[J].科技信息(科学教研).2007(29)

[3]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌(理论月刊).2010(07)

篇6：房地产业营销报告

房地产业营销报告

房地产营销是房地产经营中的重要环节，是指房地厂商在竞争的市场环境下，组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。

房地产开发具有建设周期长、投入资金多以及固定性等特点，这就决定了它与一般的产品营销有很大的区别，除了一般产品营销所惯用的包装、广告宣传等销售途径外，有其独特丰富的内涵。房产营销贯穿于项目的立项开发，建筑施工以及竣工出售的全过程，要以运动的、立体的角度来考虑楼盘的推广。

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的不断提高，住房成为新的消费热点，房地产企业成为经济的支柱产业之一。因此，只有根据市场的定位，制定出相应的营销策略，销售方式才能在房地产竞争中取胜。

现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.(一)房地产市场研究分析

1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.(二)确定房地产投资经营目标

在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确“我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务 ” 企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.(三)项目决策

项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售代理各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.(四)促进销售

确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.(五)信息反馈和物业管理

提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.1.分析市场机会.2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.3.制定营销战略,包括产品定位,建筑设计.4.制定市场营销策略,包括定价,销售渠道选择,促销的策划和计划.5.执行和控制市场营销工作在我国，房地产行业一直备受关注。其健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义，而当前该行业总体来说，小开发商居多、市场分额小、在核心竞争力方面存在较大差距这对该行业将来何去何从具有重要的决定性影响。