关于新城物业公司管理建议书

关于新城物业公司管理建议书（共18篇）

篇1：关于新城物业公司管理建议书

关于新城物业公司管理建议书

一、收入方面

（一）收入明细划分

收入按性质分：物业管理费收入、停车费收入和绿化等零星工程收入应为公司主营业务收入，其余为手续费收入等其他业务收入。

收入还应该按区域划分：鹤平、金鹤等地理区域。

收入最好的情况是按产品类型服务分：住宅、商铺或写字楼等。物业公司的收入科目明细应该按上述要求尽量划分，但新城物业公司的收入科目明细划分有些混乱，让人有点摸不着头脑。而且发票收入统计明细账和收入汇总表上统计开票收入存在不一致现象，会令人觉得缺乏专业操守。同时，人为划分开票收入、不开票收入或当月不开下月才开票收入等做法会让外界觉得公司在操纵收入。

无论是业务部提供的收入台帐或是财务部核算方式，都应该是“外部形象良好”和“易于表达的”。

（二）收入完整性方面

从原始凭证细节方面，财务仅依靠业务部门提供的发票明细表和收入汇总表入账不合适。上述所有的收入并无足够详细的数据提供给财务部，即便能在目前系统里获得此详实数据，那每个小区物业收费单价和物业数量是怎么核定的也无法获得足够的支撑。例如，物业服务收费价格是否合适，有无经过集团审批或物价局报备？物业服务小区的面积是否经过核准，有无相关文件资料佐证？这些都值得考虑。从会计师事务所审计角度，报表没有风险，因有银行存款现金等支持，收入的真实性不用质疑，但收入完整性方面，例如：是否存在因业主原因，没有收上的物业费？是否存在业务员的原因，私设“小金库”，临时停车费不入账或少入账情形？这些漏洞很值得我们在管理方面重视。再者，站在税务稽查角度，同样蕴藏着高风险。例如，若收入完整性存在内部控制的缺失，那所谓的“代收代缴或上缴集团”的水电费、管理费或租金等，很有可能作为价外费用或收入来补税。

二、成本方面

新城公司月度成本明细科目“水电费”出现负数的情形，报表的列报出现问题。

主要原因是物业公司代收某些水电费收入，是直接冲减当期“营业成本”，而不是作为“其他应付款”列示，并以公司名义缴纳的水电费，增计当期“营业成本”。但因该水电费发票滞后问题，仅作为“预付款项”没有进入成本，因而，出现了“营业成本”负数情形。况且，代收水电费因包含手续费的金额要高于公司自己缴纳的水电费。故当期成本明细中“水电费”出现负数是很有可能的。

“代收费”冲减营业成本，实质上的“以收抵支”，在税务上是存在风险。若采取“其他应付款”科目来过度，但需要业务部提供详细的代收款的数据，并针对该笔代收款做账务处理，实际操作起来会很繁琐。如果代收款仍然冲减“营业成本”，期末差额部分，年度转入“其他业务收入”，并按服务业缴纳营业税，则一切变得简单易行。

三、总结和建议

从账务审核的过程中可以发现很多问题，我们应进一步加强和完善公司的内部管理流程。

（一）财务角度

业务部门应提供的收入台帐应该包含单价和数量的明细账和总账，以及按类别划分收入台帐和代收款项的明细账。同样，上述单价和数量均要有严格的审批支撑或现场核准，月度变化均可以跟踪。

业务部门应积极提供并建立所有的业务成本台帐，并时刻跟踪成本支出的合理性。

当务之急，建议集团重新设立的物业服务公司成本和收入的科目明细模板。以便利于核算、预算和结算。现在财务核算使用“生产成本”科目很不合适。

（二）业务角度

为了有效有序的支撑财务数据，减轻公司账务风险，加强流程管理。在管理方面建议做到如下方面：

（1）建立一个按区域划分的统一物业收款系统，尽量避免现金或支票入账。

（2）建立一个类似于临时停车位的刷卡系统，按月出具临时停车时间间隔和收费标准，并自动报出收入总额并与岗亭人员现金收款金额互相核对，防止手工撕发票那种人为入账漏洞。

（3）建立一个完整的物业合同归口管理责任部门，涵盖对法人及个人的合同管理。并认真梳理上述合同风险。

（4）加强收入方面的发票管理。若常存在票据跨期开具，在增值税模式下，后果会很严重。建议都及时开票。

（5）根据上述物业收入和成本详细数据，建立监测系统，分析各区域各类型服务月度收入变化，形成绩效考核机制。

篇2：关于新城物业公司管理建议书

JRJH-2008-07-28

关于本案未来物业公司的选聘我公司现在从销售的角度基于利好销售的原则给出简单的要点性建议:

一、物业取费价格建议

本案的项目推广定位为“津西郊区经（经济）品住宅”，考虑到目标客户群体多为满足基本居住需求的百姓消费客户群体，其重要的一个消费特征之一就是对未来的物业居住使用成本的价格敏感度较高，本案未来物业收费的价格梯档高低和合理度会成影响销售的因素之一。希望未来物业管理公司的物业管理费定价不超出周边片区板块的价格水平。

本司对周边类同物业——柳兰花苑的物业收费标准市场调研如下，供物业公司作为物业收费定价参考：

六层多层不带电梯：0.42元/平米/月

11层电梯高层：1.05元/平米/月

二、销售周期物业服务建议

本案的销售周期为两年，因为项目入住时间为三个批次和时点，在销售周期完结之前，物业管理的良好度，会成为销售的有力助力，增强业主对物业未来保值增值的信心。期待在销售周期内，物业管理公司能够出色的完成物业服务，和我司携手服务销售，完成对贵司的项目利润最大化。

三、文本准备需求

1、物业管理公约

为开盘的销售文本计，作为合同签署时同时配合签署的文本之一，业主的物业承诺书，承诺遵守物业管理公约和按时足额缴纳物业管理费，作为客户承诺的前提，开发商需在签约时向客户出示经小区办审核的物业管理公约，望物业公司进行相关文本的准备。

2、物业公司和物业管理服务内容的简单介绍

考虑到为项目的培训资料文本—项目手册和答客问提供内容素材，需要物业公司提供物业管理公司企业介绍，服务项目，物业服务内容。

篇3：关于新城物业公司管理建议书

关键词：物业公司,企业成本,成本管理

一、物业公司财务管理概述

近几年来, 我国物业行业发展很快, 物业管理市场环境日趋成熟, 物业管理行业面临着良好的发展机遇, 但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点, 因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作, 要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金, 使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次, 物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身, 还来自政府有关部门以及物业的业主等, 使其对资金运作过程的监督更为全面, 物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息, 因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业公司财务管理现状及存在问题

(一) 财务管控体系比较薄弱。

住宅物业由于管理能力有限, 内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账, 临时停车费没有监控管理措施, 租赁的车位等没有专人审核和保管合同, 固定资产与办公用品没有区分管理, 物业费的催收不及时, 部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账, 支出又无法有效节省, 最终只能是亏损越来越大。究其原因, 一方面是不重视, 主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单, 没必要专门设置内部控制部门和机构;另一方面, 由于住宅物业还处于发展初期, 待遇不高, 导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员, 很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训, 更不要说内控了。

(二) 管理者缺乏现代理财观念, 不重视成本管理工作。

传统意义上的物业管理走的是“谁开发, 谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大, 物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来, 受老观念的影响, 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。因此, 物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

(三) 财务管理人员能力不强。

从多数物业公司的实际情况看, 更多的公司为了节省人力成本, 财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准, 而以成本最低为依据选用人员, 很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的, 有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外, 不少物业管理公司为了节省用工成本, 在岗位设置上不尽合理, 不满足不相容职务相分离原则, 会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此, 从专业角度来讲, 目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。

(四) 资金不足和筹资能力差。

物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金, 即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道, 如银行借款资金, 由于物业管理企业几乎都是中小企业, 其注册资本较少, 土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少, 缺乏信用保证, 所以难以取得银行贷款。

(五) 投资回报低, 盈利较难。

我国物业快速发展主要是近十来年, 由于目前物业费的标准比较低, 不少物业公司一直处于亏损中。同时, 受经营规模和资质的限制, 物业公司可以选择的其他投资项目较少, 即使有合适的项目, 因为物业公司缺乏强有力的管理团队, 导致其存在较大的风险。

三、提高物业公司财务管理水平的对策建议

(一) 建立和健全物业公司内部财务管理制度。

物业管理企业应根据国家统一规定, 结合自身的经营特点和内部管理要求, 制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时, 还要不断细化完善这项制度, 配以与财务管理有关的分支管理办法, 如《收费员管理办法》, 《空置房、报停房管理办法》, 《兼职收费员管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理公司的健康有序发展。

(二) 强化成本观念, 建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业, 财务管理的一个重要方面就是成本管理, 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出, 因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标, 提高全员成本素质和意识, 使所有单位和部门都重视成本, 另一方面通过对人力资源的科学整合, 激活人才潜力, 减少冗员, 降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训, 造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍, 来提高管理工作质量和效率。

(三) 加强财务人员的专业培训。

首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书, 公司应该给予学费和考试费上的支持, 这样财务人员能力得到了提升, 对公司的财务管理才能有所帮助, 才能成为经理的好助手, 一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训, 有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习, 并针对学习需要安排必要的考试, 这样才能保证学习的效果, 只有财务人员的能力提升了, 公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变, 不仅仅是一个单据传递员, 机械地处理一些账务, 更多地是要通过财务数据发现问题, 为项目经理做决策提出可行建议。

(四) 加强物业管理资金的筹措及运作管理。

物业管理资金的来源, 除资本本金或者少许银行贷款外, 其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用, 所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时, 加强资金有计划及合理使用, 把有限的资金用在必要的物业管理项目上, 增加资金使用的透明度。另外, 进行科学的投资决策, 积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业, 特别要注重选择科学合理的投资模式, 尽可能地采用中短期投资, 扬长避短, 在科学合理的投资模式下, 加强投资项目的可行性研究和论证。同时, 加强项目投资实施过程中的控制和管理, 搞好监督工作, 以达到企业价值的最大化。

(五) 多途径创收, 规模化发展。

物业公司作为盈利性质的企业, 仅靠管理服务收入显然是不够的, 必须想法广开门路, 创造尽可能多的利润。如物业管理公司通过开办建材代销、商品贸易之类的经济实体, 通过商业贸易活动创造收益;物业管理公司可兴办市政维修公司, 房屋维修公司、室内装修公司、园林绿化公司之类的工程服务公司, 通过承建建筑工程服务项目为公司创收;依附于房地产开发公司的物业管理公司, 在承接物业管理项目时, 还可以获得一笔按物业价值计算的该物业的维修基金。此外物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势, 争取一些新小区的管理, 逐步做到规模效益。

参考文献

[1].谢斌.物业公司财务管理存在的问题与分析[J].管理纵横, 2010

[2].邱丽华.加强物业公司的财务管理[J].企业天地, 2010

篇4：关于新城物业公司管理建议书

据调查，连云港市现有物业服务企业242家，物业管理各类项目452个，管理面积近5000万平方米，其中住宅类项目390多个，管理面积3900多万平方米。全市市级以上优秀物管项目96个，其中3个项目荣获“全国物业管理示范住宅小区（大厦）”称号，34个项目荣获“江苏省物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号，59个项目荣获“市级物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号。物业管理覆盖率达到83.63%，新建住宅小区招投标率达100%、物业管理覆盖率达100%。市区住宅小区已成立124个业主委员会，占符合成立条件住宅小区的约70%。

近年来，通过不断完善工作制度，加大物业法律法规宣传力度，全面落实物业服务企业监管措施，建立物业服务企业和物业项目经理信用档案，推行企业诚信保证金制度，建立企业考核考评和业主满意度测评制度，狠抓小区物业服务公示栏、电子公告栏“两栏”建设，将物业收费标准、收费依据、服务内容、服务电话、政策规定、上级通知、小区准备开展的各项活动等内容及时在“两栏”公示，充分保障业主的知情权、参与权、表达权、监督权，提高物业管理的业主满意度。同时，努力提高业主自治水平，建立健全物业投诉网络体系，及时有效地处理物业投诉与矛盾纠纷，促进了和谐物业建设。

二、存在的主要问题

虽然近年来连云港市区物业管理工作实现了长足的进步，取得了较好的成绩，但与社会各界和人民群众的期盼相比，仍然存在一些不可忽视的问题，主要表现在以下几个方面。

一是物业管理机构建设有待加强，街道、社区物业工作人员大多是兼职，经费落实不到位，同时相关行政管理部门职能存在缺位的现象。

二是因小区开发建设遗留的房屋质量不过关、配套设施不到位等问题，导致物业管理矛盾频发。

三是物业服务企业的规模、实力与业主的需求不相适应，物业服务水平有待进一步提高。

四是物业服务收费难，制约了整个物业服务行业的可持续发展和服务质量的提高。

五是业主委员会劳动付出没有相应回报，工作积极性不高。

另外，还存在着企业运营成本增加，导致部分企业陷入生存危机；住宅小区存在违建现象给小区物业服务带来不良影响；业主委员会的监督制约机制缺失，损害业主切身利益等问题。

三、几点建议

一是完善政策机制，加大对物业管理工作的检查考核力度。对2006年出台《连云港市物业管理实施细则》进行修订，明确提出增加行政管理职能进小区的内容，要求相关行政主管部门将管理触角向小区延伸，切实履行相应职能，有效解决物业小区内群众反映突出的违章搭建、违规装修、环境污染、人防工程地下车位使用权等问题，使其更具前瞻性、指导性和可操作性，为使连云港市物业管理工作不断向着规范化、制度化、科学化和更加人性化的方向发展提供良好的制度保证。把物业管理工作纳入全区经济社会发展年度目标进行专项考核，明确政府、相关职能部门在物业管理中的职责，并严格落实。深入推进“四位一体”物业管理工作机制，社区、街道办事处（乡镇人民政府）、县区政府应建立专门机构，配备相应人员，明确职责，真正实现各负其责，齐抓共管。

二是加强住宅小区配套建设监管和验收，维护业主权益。从源头抓起，住宅小区的市政配套设施和公共配套设施，必须与住宅主体建设同步规划设计、同步建设、同步交付，同时按照住宅小区验收制度，明确牵头部门，并坚持谁验收谁负责，责任到底，长期监督。并与城市行政管理部门对接，按各自职能，共同监督好小区违法建设的劝阻、制止、拆建、拆除工作的落实。

三是强化行业监管，提升物业企业的服务意识和服务水平。加强物业服务企业的监管和考核，强化履约意识，督促物业企业依据投标承诺和物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量。在此基础上积极协助配合各地、各有关部门加强物业管理区域内的城市管理和社会管理，切实履行劝阻、制止、报告等责任，共同提升城市综合管理水平。加强前期物业招投标管理，通过选聘具有相应资质的物业企业进行规范的物业服务。

四是采取扶持政策，著力推动物业服务企业做大做强。要加大对物业服务企业的政策扶持，认真落实对物业服务企业招用下岗失业人员达到职工总数30%以上的，3年内免征营业税的优惠政策，适当减轻物业管理税负，加大物业企业项目经理培训力度，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，帮助物业企业做大做强做优，打造一批在全省乃至全国都过硬的物业服务企业品牌，不断增强企业核心竞争力。

五是破解物业难题，着力提高物管小区业主满意度。针对业主普遍反映的小区公摊电费收费标准高的问题，建议对小区道路、走道等公共部位照明用电，以及电梯、水泵等共用设施设备用电，按照市政用电费用标准进行收取。要加大物业管理政策法规宣传，引导业主树立“花钱买服务”的观念，同时建立动态调整的物业服务价格收费机制。积极实施司法部门进小区制度，建议司法部门给予相应支持，对涉及物业服务收费的诉讼案件由基层人民法院及时予以受理、判决和执行，有效解决物业管理诉讼案件因标的额小、工作量大而造成的受理难、判决难、执行难等问题。协助人民法院对有条件的物业管理案件，采取将法庭开进社区（小区）等形式，扩大社会宣传效果，防止出现业主欠交物业费造成的恶性循环。

六是实施分类管理，着力提升老小区的物业管理水平。对具备市场化物业管理条件的小区，按照相关程序选聘物业服务企业，实行市场化、专业化物业管理。对自管房住宅小区，由相应管理单位切实担负起物业管理责任。对原产权单位无力托管、业主无法自行管理、也暂不具备市场化物业管理条件的老小区，加快整治改造，经整治后统一由社区提供准物业管理服务，再逐步向市场化过渡。

七是推进业主自治，着力加强业主委员会建设。尽快修订连云港市《业主大会规程》，建立业主、业主大会对业主委员会实施监督和制约的具体措施，切实维护广大业主的合法利。同时加大对业主大会的指导和培训力度，进一步提高业主大会和业主委员会组建率，并规范运作，提高小区业主依法自治能力和自治水平。

八是提升物业服务业主满意度，着力转变物业服务企业的经营理念。一是继续组织物业服务业主满意度调查测评；二是强化物业企业的公示制度，统一规范公示内容、公示形式，使物业服务企业的经营行为受到业主的有效监督；三是由市住房局统一制作“物业管理投诉点”公示牌，将物业企业、各相关职能部门投诉电话在小区醒目位置公示，方便业主投诉。

九是加大物业管理政策法规宣传，着力提升物业行业自律。各级相关部门要充分利用报刊、电视、广播、网络等媒体对物业管理政策法规和群众关心的热点问题进一步加强宣传，形成全社会共同重视、共同参与物业管理、遵守物业管理法规的良好氛围。同时指导物业管理协会充分发挥其桥梁纽带作用，积极开展“双向服务”，加强物业协会刚性监督，促进连云港市物业行业服务水平的全面提升。

篇5：物业公司管理建议书

郑重声明 …………………………………………………………………… 01页

摘 要 …………………………………………………………………… 02页

目 录 …………………………………………………………………… 03页

一、前言 …………………………………………………………………… 04页

二、公司简介 …………………………………………………………………05页

三、项目概况与分析 ……………………………………………………… 10页

(一) 物业特点及分析 ……………………………………………… 10页

(二) 管理思路及重点 ……………………………………………… 11页

(三) 管理目标 ……………………………………………………… 13页

四、服务模式 ……………………………………………………………… 15页

(一) 高效管理原则…………………………………………………… 15页

(二) 服务模式………………………………………………………… 16页

(三) 客户方针………………………………………………………… 27页

(四) 物业管理前期筹备工作………………………………………… 28页

(五) 小区前期管理 ……………………………………………………31页

五、管理人员架构 ………………………………………………………… 42页

(一) 管理组织架构…………………………………………………… 42页

(二) 管理处组织机构和岗位设置…………………………………… 43页

六、管理费用预算 ………………………………………………………… 47页

(一) 前期开办费用…………………………………………………… 47页

(二) 管理费用预算…………………………………………………… 53页

(三) 提请开发商解决问题…………………………………………… 56页

七、结束语 ……………………………………………………………… 58页

附件1：科瑞公司营业执照、资质、ISO9000的认证证书

附件2：荆瑞公司营业执照、资质证书

篇6：物业公司的管理建议书

一、政府成立监管部门，要求物业公司交纳保证金，如同旅游公司一样，有效投诉就扣保证金，

二、提高准入门槛，现在很多物业公司就那么几个人，收到钱，就走人，很多小区是专变，水和电都是由物业管理，水电本来就比外面贵，却还说亏!!!!!

三、水电方面，可以出台水电部门与物业实时管理，就是说，采取预交方式，你小区没有交，就不供应水，这样，只要物主不欠，物业不可能卷款逃.

四、最好是水电全部改成由业主自己单独去银行或者水电部门购买方式，现在的小区自己管理水电，一方面提高价格，二是有可能把一度电当作一度多电卖给业主，

五是政府成立那么几家大公司，交纳保证金，然后公开竞争，取缔那些没有资格，资金实力不好的小公司.

我住的小区，几百户，没有一个花园，水比外面贵了2毛，电比外面贵了7分，物业还说水电他亏了，不晓得如何亏的，是帐上亏了，实际他们赚了大把吧.

还有，现在的小公司管理混乱，人员素质不高，

总之，要建议一套业主资金有保障，真实服务小区的物业管理模式。

XXX

篇7：物业管理公司劳动用工协议书

甲方:

乙方:身份证:

甲乙双方经初步了解,就双方建立劳动关系达成共识,甲方愿意聘用乙方在本公司工作,乙方愿意接受甲方的用工条件,遵守甲方的有关管理制度,经过平等协商,双方同意签订并共同遵守以下劳动用工协议:

一、甲方根据工作需要,从年月日起聘用乙方在岗位上工作,工种为;试用期至年月日;试用期薪金为元/月, 试用期合格后转为正式员工,初定薪金为元/月。乙方在试用期工作时需缴押有效证件一份。

二、甲方根据工作需要安排乙方按下述两种工作制工作,特殊情况下,甲方有权安排乙方进行合理加班。

1、每周6天工作制,每天工作8小时。

2、不定时工作制,根据工作需要加班。

三、甲方可以根据工作需要变动乙方的工作岗位,同时,也可以根据乙方的工作表现将薪金进行上下浮动。

四、每月15日为发薪日,甲方按规定支付上月应得的薪金。

五、乙方被聘用(包括试用)后,若工作时间在一个月内辞(退)职的,甲方不计发薪金,只按每天5元发给乙方生活费;工作满1个

月但不满二个月辞(退)职的,扣减一个月工资,工作3个月以上辞职或被甲方辞退的计发全额工资。

六、乙方必须遵守甲方的各项管理制度,服从岗位所在部门管理和工作安排,违者按公司有关规定作出处理。

七、其它未尽事宜,甲乙双方可协商解决。

甲方:

乙方:

年

篇8：关于物业公司财务管理的思考

1.物业公司财务管理的内容。

物业管理公司财务管理的主要内容有:对资金筹集和运用的管理;商品房资金的管理;租金收支管理;物业有偿服务费的管理;资金分配的管理;财务收支汇总平衡等等。

2.物业公司财务管理的任务。

(1)筹集并有效使用资金,监督资金正常运行,维护资金安全,努力提高公司经济效益。(2)做好财务管理基础工作,建立健全财务管理制度,认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。(3)加强财务核算的管理,以提高会计信息的及时性和准确性。(4)监督公司财产的购建、保管和使用,配合综合管理部定期进行财产清查。(5)按期编制各类会计报表和财务说明书,做好分析、考核工作。

二、我国物业公司财务管理存在的问题

1.内部财务控制不规范。

多数企业由于依法建账不到位,没有按照会计科目的要求设置明细的账目,这样不能及时向业主客户反映物业管理费的使用情况,不能真实反映会计信息,不利于物业公司的发展。

2.财务人员素质偏低。

由于物业公司领导不重视财务管理工作,在选拔会计人员方面不是以职业道德素质和专业技术素质为标准,而是以方便自己对会计人员的控制为依据来选拔会计人员。

3.资金不足和资金筹措能力差。

物业管理资金的来源渠道和数量是有限的,主要包括物业管理的资本金、维修金、管理费及经营性收入。其他渠道,如银行贷款,由于物业管理公司几乎都是规模小,注册资本少,资本实力弱,银行贷款时可抵押的资产数量少,难以得到银行的信任,也就很难得到银行贷款。

4.公司运用资金管理水平低。

物业公司在运用资金管理过程中由于自身管理不善,资金运转周期长,滞留资金多,影响资金的盈利能力。此外,由于经营管理不善,资产破损丢失的现象时有发生,影响运用资金的正常使用。

三、完善物业公司财务管理的思考

1.内部财务管理制度。

物业管理公司只有建立一套科学、完整、规范并适应自身发展的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,促进物业管理公司的健康有序发展。

2.提高财务人员素质。

在会计人员素质方面要严格要求,不具备会计从业能力的人员禁止进入财务部门工作,要对会计从业人员进行职业道德教育和技能培训,使公司财务部门成为一个思想觉悟高,专业技能强的部门。

3.拓宽资金筹措渠道。

银行贷款是物业公司外部筹资渠道之一,公司要立足于自身能力,扩大经营规模,提高盈利能力,提高信用度,降低经营风险,按银行规定办理各项贷款业务,使公司能够如数取得银行贷款。此外,物业管理公司还应通过参股、控股、联营等集约经营方式来筹措资金。

4.加强资金运用能力。

物业管理企业要注意选择科学合理的投资模式,加强投资项目的可行性研究,合理安排资金投放和回收时间,减少资金占用,加速资金周转,把有限的资金用在必要的物业管理项目上。

结语

篇9：关于新城物业公司管理建议书

【关键词】新城区服务业；发展；思考；建议

新城区是徐州市的“双核心”之一，服务业是未来发展的重中之重。依托新城区的区位优势、自然环境、集聚效应，大力发展购物中心、写字楼等楼宇经济，积极扶持现代物流业，同时努力探索休闲旅游等新兴服务业，逐步构筑现代服务业高地，努力形成徐州都市圈的商务服务中心是新城区服务业发展的重要方向。

一、新城区服务业规划建设概况

按照新城区现有总体规划，新城区服务业主要分为两大片区，迎宾大道以南的现代生活物流产业园片区，以北的商务—金融—休闲片区。

1.现代生活物流产业园片区

规划总用地4.29平方公里，总投资额约110亿元。规划范围：北起迎宾大道，南至连霍高速公路，西至拖龙山南路，东至沟棠路。项目包括医药物流、电子商贸物流、汽车物流、特色食品物流、酒类物流的洽谈展示、总部基地等。

2.商务—金融—休闲片区

该片区主要包括昆仑大道以北的总部经济园—绿地商务城片区，昆仑大道以南的中茵—国信—雍景—万象城市广场片区。除此之外还有一些配套的、或者分布较为分散的商业地块，如美的翰城商业中心、沁水湾、吉田商务广场等。

（1）总部经济园—绿地商务城片区主要位于昆仑大道以北，占地2000余亩，包括总部经济、金融保险、商业贸易、服务业、商业办公混合用地等，规划商业面积近200万平方米。

（2）中茵—国信—雍景—万象城市广场片区。总建筑面积约123万平方米，

（3）其他零散商业片区。美的翰城商业中心，约10万平方米。

二、新城区部分服务业运营分析

由于新城区起步较晚，目前投入运行的服务业片区或企业主要包括：

1.现代生活物流产业园片区

目前，物流产业园规划范围内一期工程已进驻的企业主要有御马酒业总部及物流中心、苏宁电器淮海物流中心、徐州交广汽车物流中心、南京医药淮海医药物流中心、徐州恩华医药物流中心、徐州卷烟厂物流中心、国家网架检测中心等物流项目，占地约2500亩地。其中苏宁电器淮海物流中心、南京医药淮海医药物流中心、国家网架检测中心等已投入运营。

汽车博览城已进驻国际汽车品牌4S店12家，投入运营汽车4S店品牌11家，分别是雷克萨斯、玛莎拉蒂、奔驰商务、捷豹路虎、沃尔沃、进口大众、进口福特、宝马、奥迪、奔驰、凯迪拉克等品牌，共计占地面积约340亩。

2.商务—金融—休闲片区

新城区已建成的商务项目，部分项目产权出售，部分项目产权企业自持，绿地蓝海商务广场、吉田商务广场、绿地总部办公基地等项目已建成运营。绿地蓝海商务广场、绿地总部办公基地2015年新增入驻78家企事业单位。吉田商务广场项目已建成运营，2015年新增14家。

三、新城区服务业存在问题

新城区服务业目前存在的主要问题包括，一是缺乏历史底蕴和基础。作为一片新兴片区，新城区商圈经历了从无到有的过程，目前仍处在起步阶段，入住人口偏少，人气不足，不够成熟，发展偏缓。二是功能性项目和基础设施配套相对滞后。如道路交通、医院、学校等，既阻碍了人气的聚集，也影响了商气的聚集，人气的不足严重影响了开发企业的建设、进驻计划，以至于形成了“人气不足—商业不进驻—人气不足”的两难境地，这是新城区服务业目前发展最大的困难。三是商圈内容与周围地区存在内容同质化的隐患。无论主城区、还是东侧徐州经济技术开发区，西侧铜山高新区，目前都在推进不同规模的商圈发展，内容也多以商务酒店、超市大卖场、高档百货、国际影城等为主，难免形成彼此竞争的格局。

四、几点思考和建议

为促进新城区服务业发展，以下几方面值得思考和重视：

一是要继续加大教育、医疗、公交等公共基础配套设施的建设力度。加快配套的建设速度，以完善的配套设施吸引人气的聚集，进而以人气的聚集拉动商气的聚集、商业的发展。服务业的发展根本上依赖于庞大的消费群体，由于交通、区位等因素掣肘，新城区没有大规模居民入住，新城区服务业的发展就成了无源之水。

二是要加强规划引导。《徐州市新城区控制性详细规划修编》中已对新城区的商业布局进行了总体规划，应根据新城区发展和土地利用规划进行及时的修编并严格执行。在地块出让和规划条件设置中，应把商贸因素考虑在内。同时进一步强化规划刚性，加强对规划实施的检查监督，规范规划调整的法定程序。对服务业核心地块要严格按照详规要求进行功能设置和业态定位，把好审核审批关。

三是要加大政策扶持力度。服务业建设发展离不开政策引导。应认真执行《市政府关于加快推进重点现代服务业发展的若干政策意见（试行）》中的相关政策，加强招商引资的针对性和实效性。同时针对不同时期的发展重点和方向，进一步推行适合新城区的商业发展意见，并在稅费、补贴等方面加快商圈建设倾斜力度，切实发挥政策的引导作用。

四是要加强对落地项目的服务跟踪。落地的服务业项目，对于正常建设的，要做好日常的服务工作；对于存在困难的项目，要深入了解，明确问题的症结所在，涉及拆迁、用地、资金还是总公司计划等等因素，积极帮助协调解决，推动项目顺利推进。对于建设积极性不高的企业，通过约谈等方式敦促其早日开工，尽可能推动项目快速推进。

参考文献：

[1]常宇靖.关于通过发展社区服务业推动就业的思考[J].法制与社会.2008（10）.

篇10：关于新城物业公司管理建议书

一、完善安全管理体系，建立长效管理机制。为了做好安全管理工作，物业部计划在二月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。

二、实行半军事化管理，培养保安精兵。(一)严把进人关，狠抓基本功。首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。

(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。

(三)保安食宿训练一体化。为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。

三、细化内部管理，提升安全服务品质。(一)实施保安管理标准化。面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范化、标准化，创建X一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。

(二)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。

(三)加强消防管理，减少火灾隐患。在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。

(四)成立专职巡逻监督岗。为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。

综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律开展工作。在安全管理工作中将根据X公司这几年的工作经验，进行充分总结，吸取经验教训。

篇11：关于新城物业公司管理建议书

甲方：

乙方：电话：

甲乙双方在平等自愿，协商一致的基础上，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，就机动车位使用事宜达成如下协议条款：

一、乙方停放的机动车辆：车牌号：，品牌。

二、甲方机动车辆停放的具体位置：号车位。

三、车位使用费用：元/月，乙方须于年月日前交纳当年的车位使用费，共计元。如乙方未按时交纳的，视为放弃本协议第三条所约定的车位，甲方可以将该车位另行安排。

四、甲方的职责：

1.甲方负责统一安装停车锁，并将提供给乙方使用。

2.如机动车停车区域内发生交通事故、车辆丢失或毁损事故、物品丢失或毁损事故的，甲方

应当积极配合有关部门处理事故，协调纠纷。

3.甲方负责停车区域内卫生打扫。

五、乙方的职责：

1.乙方负责车位的使用、管理，如有纠纷，甲方予以协调处理。

2.乙方负责妥善保管停车位上的停车锁，如有损坏或丢失由乙方自行负责修复或赔偿。

3.乙方必须将自己的车辆停放在指定车位，不得乱停乱放。否则，乙方应向甲方支付违约金

100元/次。违约停车达五次以上的，甲方有权解除本协议，已交纳费用不予退还。

4.乙方将车辆停好以后，必须将车辆的门窗锁好，车辆上不得存放现金、有价证券、贵重物

品等。如发生上述物品丢失现象，由乙方自负。

5.乙方应当保持区域内的清洁卫生，不得乱丢垃圾、杂物等。

6.乙方进入停车区域后，应当谨慎驾驶，以免发生交通事故或其他意外事故。

7.乙方的机动车辆在停放区域内如发生丢失现象，甲方只负责向公安机关报案，并积极配合公安机关破案。

8.乙方的机动车辆在停放区域内如发生毁损现象的，由毁损行为人承担赔偿责任，甲方只负

责从中进行协调。

六、本协议自双方签字盖章甲方交纳过车位使用费后生效，一式两份，甲乙双方各一份

甲方：乙方：

篇12：关于物业公司的品质管理

企业的目的是什么？很简单，利润！无论是私企，国企还是外企。他们的目的都一样：追求利润。利润从何而来？市场！对于企业来说市场越大越好。市场从何而来？品质。对物业公司来说品质代表理论，也代表着生产力，更代表着市场占有率。

看待品质管理，必须首先建立起正确的品质意识及危机意识，再以坚定的决心与强劲的魄力来推动这一关乎企业永续经营工作的有效行为。而如何建设品质管理，也成为了管理者都在头痛的问题。管理最基本的要素：人、财、物。而人自然是最重要的。有高素质的员工和管理者以及合理化的管理制度，打造一个品质管理企业并不难。

首先从人来说，高素质员工不是凭空而来的，都是经过长时间的锻炼而来的。当然还有还有另一种那就是培训。因此，重视教育训练，良好的教育训练至关重要。培训也可以分大部门培训，小区物业分公司的培训，班组培训，新员工入职培训。看上去培训可能很多，但为了企业的建设与扩大，这些都是必不可少的。经过这些培训，服务型员工需懂得注意调整控制好自己的情绪；技术型的技术要更加娴熟；管理者做到以身作则，少发脾气。相互之间更加信任，协调配合更加合理。要让公司所有人明白业主满意是我们的追求，凡事做到以业主为中心；向员工灌输“企业是我家”的一种意识，做好企业工作是为了自己更加美好的明天。

尽量让员工做到“清晨六问”“静夜六思”。

“清晨六问”包括：

1、我今天最重要的3件事是什么？

2、我今天的目标是什么？

3、我要怎样做才能减少别人对自己的批评？

4、我必须在哪些方面做出改变？

5、我今天准备学到哪些新的东西？

6、我今天准备在哪些方面进步一点点？

“静夜六思”包括：

1、我今天是否受到了别人的批评？

2、我今天的工作是否让内部客户满意？

3、我今天又学到了些什么？

4、我今天在哪方面还做得不够好？

5、别人为什么批评我的工作？

6、我如何才能做得更好？当然也要保持员工的稳定性，不能经常性的 人员流动。

再接下来就是管理政策机制了，合理化与人性化的管理政策。其他的常规管理我们姑且不论，在市场竞争激烈的今天，需要的是创新。

制度方面我们应该做到以下几个方面：

1、以业主为中心，建立快速反应机制，有应对各种突发事件的能力。

2、建立业主信息管理，完善企业的品质保障体系。

3、服务个别化和私人化，类别化。这要求员工对业主比较熟悉了解。我们将业主可以分为不满意的满意的，支持工作的与不支持工作的。不同的业主采取不同的方针对策。

4、为员工提供良好的工作环境，不能有脏乱差的工作环境。

5、全面品质管理。全天候 高层的总结和重视；全员的中层的控制和督导；全过程的反馈和协调；全部门基层的管理和推进。

篇13：关于新城物业公司管理建议书

在物业管理行业中, 大部分的企业还是沿用着老套的、落后的激励机制, 一刀切。因此, 建立有效的、合理的企业人员激励机制也是物业管理公司未来生存和成长发展的关键。

当然, 我们在制定和实施激励政策时, 一定要谨慎再谨慎。注意一些必要原则, 有助于提高激励的效果。第一, 激励是因人而异的。在制定并实施激励政策时, 首先要清楚地知道每个人真正的需求是什么, 然后制定相对应的激励政策, 满足员工这些需求。第二, 适度奖惩。如果奖励过重, 会使员工产生骄傲等情绪, 提高企业成本;如果奖励过轻的话, 会起不到激励作用, 甚至可能会使员工产生不被领导重视的感觉;倘若惩罚过重, 则会导致员工对公司不认同, 有可能产生怠工或者破坏的情绪;而惩罚过轻, 则让员工注意不到错误的严重性, 而在同样的错误上一错再错, 得不到改正。第三, 激励需要讲求公平性, 这也是在企业的发展之路上是非常重要的一个原则。如果员工感到不公的待遇, 就会影响到他的工作效率以及工作时的情绪, 最终还影响到激励效果。现在人们关心的不仅是收入报酬的绝对量, 更加关注的是相对量。所以最好有相对明确的规定, 付出多少报酬多少, 避免员工因比较而产生不平衡心理。

春华物业管理有限公司在不断地实践和发展之后, 经过了一些改革, 改变和深化了公司的激励机制, 公司的发展是愈来愈好了。公司把人员的级别划分为:中层管理人员、基层管理人员和普通员工, 根据不同对象制定不同的激励方式。

公司中层管理人员主要包括各部门的正、副经理, 针对这部分人, 必须着重对其进行自我实现和成就感的激励以更加激发他们的工作热情。春华公司对中层管理人员的激励是采取了物质激励与精神激励向结合的办法。负激励, 就像罚款之类的;正激励, 就像津贴、福利、奖金、发放工资之类的。随着我国改革开放的逐步实施和逐渐深入的发展, 市场经济也逐步确立下来了, “金钱是万能的”这种思想便在相当一部分人的头脑中生长起来, 他们觉得只有发足了奖金, 员工的积极性才能被充分地调动起来。事实上, 人们不但有物质需要, 更有精神方面的需要。精神激励, 如公司经营决策权分享、倾听中层管理人员的意见和建议、对中层管理人员的杰出表现表达感谢之情等。所以, 仅仅用物质激励方式不一定能起到作用, 只有企业把物质激励和精神激励完美融洽地结合起来以后, 才能真正充分地调动起中层管理人员的积极性, 从而实现企业发展。

春华公司的基层管理人员, 主要有每个部门的主管、副主管、大学生、外聘的骨干等等。因此, 将春华物业管理公司的生存和发展目标同基层管理人员的个人发展巧妙地联系在一起, 是一种十分不错的激励手段。基层的管理人员将会为了实现一个实在的目标或理想, 而认真地考虑自己如何做和怎样才能做好, 这种方法可以极大的增加基层管理人员对公司的凝聚力和向心力。除此之外, 对于公司的基层管理人员, 还有职位激励、目标激励、荣誉激励、企业文化激励、物质激励等多种激励方式。

公司对普通员工的激励措施同样是十分多样的:公司尊重各级普通员工的价值取向和独立人格, 达到知恩必报的良好效果;对于普通员工劳动贡献给予荣誉和奖励, 如光荣榜、发荣誉证书、会议表彰、在公司内外媒体上宣传和报导、推荐获取社会荣誉、评选星级标兵、家访慰问等;对普通员工工作以及生活上的关心, 如经理签发员工生日贺卡, 建立普通员工的生日情况表;提倡公司内部普通员工之间的平等有序的竞争以及优胜劣汰;有条件的增加公司普通员工的工资、生活福利、保险等。

我对企业激励机制的认识还是十分浅的, 若是深入研究, 那也是一门不小的学问, 里面包含着大艺术……

参考文献

[1]Bates Suzanne.《Motivate like a CEO》.2008.12

篇14：关于新城物业公司管理建议书

摘 要 绩效管理对于企业的持续发展具有重要意义，绩效管理的系统已成为战略管理控制系统中不可缺少的管理工具和手段。

关键词 物业管理 绩效管理

在现实中，企业都在努力提高组织的过程绩效，如提高质量、降低成本、优化流程等，但是却没有确认真正具有核心竞争力的因素是什幺，也没有把当前的努力和绩效衡量方法与战略相衔接。一个企业要想获得成功，不仅仅要保证过程绩效的可靠性，而且要为组织战略上的成功设计它的绩效管理系统——建立一个旨在提高企业核心竞争力的绩效管理系统。而物业管理企业的核心竞争力其实就是“人”，就是管理、技术、服务等各类专业人才。因此，绩效管理是物业管理企业实现组织战略目标、培养核心竞争力的重要手段，是企业管理的重要内容，也是提升物业管理行业整体服务水平的有力保障。

企业首先必须加强对“高层管理人员”、“人力资源部”、“业务部门”、“一线员工”各层次的绩效管理方面的培训，让大家都认识到绩效管理的重要意义，掌握绩效管理的基本思想与技能；高层管理人员必须转变对“绩效管理”的看法，应该认识到绩效管理在公司战略实现中的重要作用，多与人力资源部、业务部门沟通，让绩效管理与战略结合成为可能；人力资源部在设计绩效管理体系的时候，必须让“高层管理者”、“业务部门的中层管理者”，甚至“一线员工”都参与进来，这样才能保证设计出来的绩效管理体系符合企业的业务发展需要，同时要考虑各个环节之间的配合，以构成一个有机的整体；业务部门的中层管理者也有必要改变观念，要认识到“绩效管理”是企业为业务部门设计出来帮助业务部门提升业绩的管理利器，而不是人力资源部“拿来对业务部门进行管理”的工具，业务部门的管理人员应该主动去推动绩效管理的实施，以提升部门业绩。

一、绩效计划

绩效管理的第一个环节是绩效计划，它是绩效管理过程的起点。企业的战略要落地，必须先将战略分解为具体的任务或目标，落实到各个岗位上；然后再对各个岗位进行相应的职位分析、工作分析、任职资格条件分析。这些步骤完成之后，主管人员就该和员工一起根据本岗位的工作目标和工作职责来讨论，搞清楚在绩效计划周期内6W2H原则（即做什幺、为什幺做、谁来做、何时做、在哪做、为谁做、做什幺、如何做、做到什幺程度），以及SMART原则（具体的、可测量的、可达到的、相关的、有时间限制的）。在这个阶段，管理者和员工的共同投入与参与是进行绩效管理的基础，如果是管理者单方面的布置任务、员工单纯接受要求，就变成了传统的管理活动，失去了协作性的意义。绩效管理就名不符实了。通常绩效计划都是做一年期的，在年中也可以修订。关键职位的绩效计划应签订绩效合约。

二、绩效辅导

制定了绩效计划之后，被评估者就开始按照计划开展工作。在工作的过程中，管理者要对被评估者的工作进行指导和监督，对发现的问题及时予以解决，并随时根据实际情况对绩效计划进行调整。绩效计划并不是在制定了之后就一成不变，随着工作的开展会不断调整。在整个绩效期间内，都需要管理者不断地对员工进行指导和反馈即进行持续的绩效沟通。这种沟通是一个双方追踪进展情况、找到影响绩效的障碍以及得到使双方成功所需信息的过程。作为激励手段的绩效管理也应遵循人性化的特征。不管员工等级的高低，相互之间谁大谁小，都是平等的，是一种服务和支持。基于这种认识，主管人员要从心的沟通开始，关心尊重员工，与员工建立平等、亲切的感情，在实现目标的过程中为员工清除各方面的障碍。双方共同探讨员工在组织中的发展路径和未来的目标。持续的绩效沟通能保证主管人员和员工共同努力，及时处理出现的问题，修订工作职责，上下级在平等的交往中相互获得信息，增进了解，联络感情，从而保证员工的工作能正常地开展，使绩效辅导的过程顺利进行。

三、绩效考核

工作绩效考核可以根据具体情况和实际需要进行月考核、季考核、半年考核和年度考核。工作绩效考核是一个按事先确定的工作目标及其衡量标准，考察员工实际完成的绩效情况的过程。考核期开始时签订的绩效合同或协议一般都规定了绩效目标和绩效测量标准。绩效合同一般包括：工作目的的描述、员工认可的工作目标及其衡量标准等。绩效合同是进行绩效考核的依据。绩效考核包括工作结果考核和工作行为评估两个方面。其中，工作结果考核是对考核期内员工工作目标实现程度的测量和评价，一般由员工的直接上级按照绩效合同中的标准，对员工的每一个工作目标完成情况进行等级评定。而工作行为考核则是针对员工在绩效周期内表现出来的具体行为态度来进行评估。同时，在绩效辅导过程中，所收集到的能够说明被评估者绩效表现的数据和事实，可以作为判断被评估者是否达到关键绩效指标要求的证据。

四、绩效沟通

绩效管理的过程并不是为绩效考核打出一个分数就结束了，主管人员还需要与员工进行一次甚至多次面对面的交谈。通过绩效反馈面谈，使员工了解主管对自己的期望，了解自己的绩效，认识自己有待改进的方面；并且，员工也可以提出自己在完成绩效目标中遇到的困难，请求上级的指导。

篇15：新城开展物业管理情况检查

新城开展物业管理情况检查 为进一步加强城区住宅小区物业管理工作，不断提升物业管理水平，构建和谐、文明、安全、整洁的小区环境，规划建设局会同综合执法局、相关村居（社居）于8月17-18日，对状元居小区、平安家园小区、翡翠华庭小区、平安安置小区、隆泰花园小区、紫金名门小区、酒都名苑小区、府苑安置小区、世纪明珠小区、恒东新城嘉园小区、南街安置小区等11个住宅小区就安全防范、环境卫生、绿化养护、综合管理等方面进行了检查。

从检查情况看，属地村居没能真正的参与到属地范围的小区管理中去，大多数小区管理没有物业公司，酒都名苑小区、翡翠华庭小区、府苑安置小区、平安家园小区属于业主自行组织管理，秩序和环境较为混乱。物管企业管理不到位，相关制度不健全，收费标准没有公示，工作人员着装不统一，相关台帐不齐全，看不到设备定期维护记录、业主投诉和报修回访记录，仅有个别小区的总体环境较为整洁，楼道清扫洁净，管理秩序较好，绿化养护较正常，各类台帐资料较为齐全，建立了门卫值班记录和外来人员及车辆登记制度。

针对以上存在的问题，要求各村居和物业服务企业，一是要高度重视抓整改。村居和企业主要负责人员要认真重视小区物业管理工作，把小区日常管理作为第一要务来抓，认真检查本小区管理中存在的问题，落实专人负责逐一整改并亲自督查落实到位，把各项管理工作做细、做实、做好；二是要对照标准抓落实。要开展物业服务回头看活动，对照物业管理服务等级标准，找出管理中的差距和不足，采取一系列管理措施，为业主提供质价相符的服务；三是要强化管理抓提高。各社区和企业要切实加强内部管理，加强人员业务培训工作，提高管理人员的素质和管理水平，建立各项管理资料的归档，做到管理规范化、服务人性化。

篇16：幸福新城小区物业服务管理方案

A1区：中班加强巡查，每小时巡查一次。设立巡查登记记录本，每次巡查要签名登记。加装摄像监视系统。

A2、F区：加强出入管理。住户出入必须用门禁卡或者行人钥匙牌。对于没有交物业管理服务费的住户一定要交清所欠物业管理费才能买门禁卡或者行人钥匙牌。外来人员必须来访登记。门禁卡只出售给小区的业主，非本小区业主，那些租户们购买门禁卡时，必须要有业主陪同或者物业知会业主，进行确认后才可向其出售。每个住户最多只能购买不超过5张，超出部分适当提高费用（经业户委员会通过）。D区：停车场管理采用IC卡门禁系统+摄像监视系统结合保安巡逻进行管理。业主自有车辆包月停放的，由管理处发放小区车辆停放证，放于车内挡风玻璃后，确定固定车位。摩托车、助动车、自行车或电动自行车、其他非机动车划出集中停放场地。对于临时停放的车辆出入必须要检查临停收据。

E区：利用小区宣传窗，设立健康教育专栏。

提供有偿便民服务项目，例如维修、调换、安装漏电开关等。价格均需与业主委员会沟通，并经业主委员会同意后报物价局批准后执行。

在每个区保安亭设立业主、住户的意见箱更好地了解住户的需求，制定更好的管理方案。

内部管理：将管理处的内部管理处对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。物业管理处是指挥调度中心及信

息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到物业管理处，分类处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该管理处反馈到业主、住户。通过管理处的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的□径统一化；第二，建立首问责任制，所有业主、住户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止。

篇17：关于新城物业公司管理建议书

关于无物业管理的居民“老楼院”驻入物业

管理的几点建议

区政府：

市政协提案登记表（341号）已收悉，现结合我办物业管理的实际情况报告如下：

安富街道办事处辖区居民7000余户，有近一半的居民居住在建筑时间超过二十年以上的住房，属俗称的“老楼院”，由于这部分楼房建筑时间较长，房屋结构、配套设施较差，多数为城镇低收入群体和进城务工人员购买居住，这部分小区由于居住群体的经济收入不高，小区的物业管理一般是选取收费较低的物业公司进行物业管理，甚至有少部分小区是业主自治进行管理，物业服务费仅几元到十元不等。由于收费较低，小区的物业管理服务项目少，标准低，效果差。小区在一定程度上存在乱停、乱放、乱搭、乱建现象。为了改变老楼院的脏、乱、差现象，现对加强这部分小区的物业管理提出如下建议：

一、健全财政投入机制。对配套设施不够完善的小区由政府划拨一定资金完善小区必要配套设施，如完善自行车、摩托车停车场地，划线规范停放等，配套建设小区管理用房，管理工具统一堆放等。

二、补充征收物业维修基金。老楼院一般在建设时都没有征收物业维修基金，物业公司在管理中征收难度又较大，建议可在二手房交易变更房屋产权时根据房屋年代等情况补充征收物业维修基金，专项用于完善小区基础设施和对房屋及小区公共服务设施进行维修；

三、对老楼院物业管理实行政府补贴政策。老楼院由于物业管理成本高，管理难度大，收费低，有资质的物业公司一般不愿意参与管理，导致小区卫生及管理状况较差，为了吸引有资质的物业企业对老楼院实行规范的物业管理，改善小区的卫生和管理现状，政府有必要把加强老楼院的物业管理作为一项民生工程来抓，通过核定物业收费标准和制定一定补贴性政策，引导老楼院小区提高物业管理服务的水平和档次。

四、街道办事处和社区居委会积极引导小区业主成立业主委员会，加强小区业主委员会对小区物业的自我管理能力，通过业主委员会制定的物业管理规约，帮助物业服务企业或服务主体更好地履行管理和服务职责，改善管理效果。

五、建议市规划建设局将三级物业企业管理权限下放给区规建局，在办理资质证明时，区规建局应参考街道、社区对物业公司的评鉴意见，以物业管理服务水平作为确定资质的必要条件。

篇18：关于新城物业公司管理建议书

一、资质对企业发展的影响

第一, 资质对企业发展战略的影响。资质即资格与素质。路桥总公司在以往的战略规划中, 一直强调实践多元领域。即在坚持高速公路桥梁建设主业不动摇的基础上, 积极拓展公路养护、铁路、市政等业务, 实施横向多元化战略, 打造“以路为主, 路、桥、隧、铁、市政、养护并举”的市场战略格局, 优化产业结构, 提升业务品质。如何使这些战略规划不仅仅停留在文字上, 进行稳步实施, 均需要以企业资质为支撑。只有不断完善公司各项资质, 才能实现公司产业升级和多元化发展。

第二, 资质对企业组织机构的影响。目前, 产业结构单一是造成建筑业企业核心竞争力不强、综合实力较弱的主要原因之一。由于投资导向及行业壁垒等历史原因, 国内建筑企业的产业结构是平板型的, 只在简单的土建工程中进行低层次的重复竞争。各企业之间拥有相同的组织形式、相似的管理方式及相近的生产水平, 仅仅以价格差异作为主要手段进行非有效竞争, 甚至恶性竞争, 导致经营规模做得再大, 企业经济效益亦无法上升, 企业的综合实力也很难提高。在这种情况下, 企业可以通过加强资质管理, 按不同的资质类别设立分公司或子公司, 理顺母子公司关系, 优化资源要素配置, 组织优势企业、优质资产及优秀人才进行重点突围, 形成合理的产业结构, 从而实现多角化经营、国际化经营、战略化经营。

第三, 资质对企业经营管理的影响。企业要承揽建设项目的施工任务就要到建设项目交易中心, 即“有形”的建筑市场去收集信息、展示企业的形象、参与投标竞争活动。而资质成为竞标活动的入场券, 只有拥有它, 才能在其允许的行业、范围内从事相关活动, 进行项目竞标。资质的等级、类别、范围直接关系到企业在建筑市场中的竞争地位和竞争力, 进而影响企业的经营绩效。因此, 资质的取得及有效管理对企业的生存、发展有着十分重要的影响。要提高企业经营开发、生产产值、利润等经营指标, 应针对企业实力、社会需求等方面加强资质管理。

二、公司资质管理现状

近年来, 公司在资质管理工作中取得了一定成绩, 由原来单一的公路施工总承包壹级资质, 发展为现在的一个公路工程施工总包一级主项资质, 市政公用工程总承包二级、公路路面、路基、桥梁专业承包一级、隧道专业承包二级和交安设施资质等六个增项资质。按照公司2010年工作安排及联发投集团公司的指导意见, 目前, 已完成市政公用工程总包二级升一级的申报工作, 报住建部待审。并着手进行隧道二级升一级的申报准备工作。根据住建部《建筑业企业资质管理规定的实施意见》, 一个企业可以申请一个主项资质, 多个增项资质, 其中增项资质里只能申请不超过五个专业承包资质, 而公司现有增项资质里, 专业承包资质已具备五个。公司若以联发投集团战略为指引, 以联发投集团投资建设的城市圈外环、武汉外环出口路、城际高速铁路、产业园区建设以及房地产开发项目等重大基础建设项目为依托, 实施市场扩张战略, 则现有资质类别必须进行调整, 即舍弃某个专业承包资质, 重新申报某类别专业承包施工资质。

一直以来, 资质管理工作在公司生产经营中发挥了重要作用。但由于公司总体基础较薄弱, 相对于公司发展的总体规划而言, 在资质建设上仍有差距, 资质建设的任务仍然十分紧迫而繁重。

三、对公司资质管理工作的几点建议

建筑施工企业资质管理工作, 涉及到企业的施工能力、业绩、信誉、人才状况、管理水平、报价水平、财务能力、机械设备及科技水平等方方面面, 是一项系统工程。它不仅仅是企业生存的敲门砖, 更与企业日常基础管理工作密切相关。公司要做好资质管理工作, 应该做到:

第一, 深入宣传, 形成共识。公司上下应采取多种形式, 加强宣传, 使公司员工充分认识到资质管理对公司经营管理工作的重要性, 认识到资质管理对公司知名度、美誉度产生直接影响的重要性, 认识到资质管理在企业基础管理水平中的重要性, 借助资质升级的契机进一步提高企业的经营管理水平。建议公司主要领导及资质管理人员提高认识, 充分认识资质对企业的重要性, 在新的形势下, 理解国家政策对建筑企业的引导方向, 顺应潮流, 抓住机遇, 做大做强, 实现企业质的飞跃。国内很多大型建筑业企业都设立有专门的资质管理部门, 结合公司战略发展及远景规划做好资质管理的规划工作, 与资质就位密切相关的注册建造师等相关人员管理也一并纳入资质管理的规划范畴。

第二, 明确目标, 认真策划。公司应进一步明确资质管理的近中远期目标, 将资质管理纳入公司“十二五”发展规划。公司最低目标即近期目标为“一主多一”, 即一个公路施工总承包一级主项, 多个一级增项资质 (市政总承包一级, 隧道专业承包一级, 并开始园林二级资质的准备摸底工作) ;发展目标为“一特多一”, 即一个总承包特级, 多个总承包一级, 享受新的资质管理规定中的“套餐”待遇。资质管理部门应根据企业的战略规划, 结合实际情况, 在现有资源基础上准确定位, 认真策划, 确定合理的目标, 制定详细的资质申报计划, 并报公司主要领导审定。

第三, 组织实施, 积极申报。制定合理的目标后, 企业应成立资质申报小组, 建议由公司总经理办公室、工程部、财务部、人力资源部、总工办及经营开发部等相关部门人员组成, 小组工作人员应相对固定。小组成员在全面学习、理解资质申报文件精神的基础上, 按分工收集相关资料, 按照对应的标准认真组卷, 编写申报材料, 仔细审核, 积极组织申报。

第四, 充分沟通, 防范风险。目前省建筑工程管理局和国家住建部运用核查手段, 落实举报制及受理核查制, 强化对资质条件及市场行为的监督。作为申报企业, 沟通工作应贯穿资质申报全过程。申报前应和资质受理部门取得联系, 保持良好的关系, 得到认可和支持, 在申报中请他们对资料进行把关、出方案。资料上报后更要及时了解信息, 掌握审核情况, 及时应对。对项目核查部门要提前沟通, 随时掌握动向, 对不利消息要有补救措施, 要防范风险。