物业维修工岗位职责

物业维修工岗位职责（精选8篇）

篇1：物业维修工岗位职责

1、负责项目设备设施的维护工作;

2、保证按质按量的完成所分配的任务;

3、有吃苦耐劳的精神，责任心强，听从分配和安排。

篇2：物业维修工岗位职责

2、公共设备年度保养计划和电梯、安防、给排水系统、配电系统等设备设施当年养护计划

3、设备及设备房钥匙，工具的管理;

4、负责配电室，电梯机房，楼层电井的日常运行，维修，保养;

5、负责管辖范围内的所有公共设备的应急维修

6、对业主报修及时处理并记录;

7、定期对设备设施进行检查，对发现不合格项及时进行修改、上报;

篇3：物业维修工岗位职责

新时期下物业管理已成为一个独立的产业, 而在我国科学技术水平快速进步的大背景下, 对物业管理这个行业也应该有一个重新的认识。我国的社会主义市场经济体制不断完善, 那么我国的住房体制也将随之而更加的商品化, 所以, 物业管理的体制在宏观和微观两个方面上也都将产生变化。

首先, 物业管理的行业管理部门将不再是以政府管理为主, 而是逐渐的过渡到由行业的管理协会进行统一的管理, 政府部门应重点负责行业相关的司法和立法工作, 而物业管理行业的协会则应重点负责资质评审, 投诉处理、培养教育、行业行为规范以及考评创优等工作;其次, 对于物业管理企业的日常事务, 物业管理企业也不再是单纯的自主管理的模式, 也应逐步的向社会的各个专业化的公司过渡。比如说, 房屋维修、绿化、清洁以及机电等工作都属于物业管理企业的日常工作, 今后这些工作就会分包给各个专业化的公司去做, 而物业管理企业则是要对这些工作进行统一的调度和监督;最后, 社区事务从原来的物业管理将向社会或是政府过渡。在我国社会物质文明和精神文明都得到了快速发展的背景下, 治安状况得到了明显的改善, 在住宅区内物业管理所负责的社区文化、计划生育、治安以及装修税收等原本属于政府部门的工作将回归到政府部门, 而如果哪一部分的工作确实还是要有物业管理企业负责的, 也将以代理的形式进行企业化的经营管理。

2 新时期下物业管理企业的竞争策略

通常情况下, 物业管理行业的目标市场以及服务种类都是定位在保安清洁和劳动密集型房屋管理权等内容上, 而这对企业所采取的营销手段、市场渠道的拓展以及企业的服务形式和服务内容等都是有一定的约束作用的, 并且也会对物业管理企业的盈利水平和经营能力产生影响。在物业管理行业向着专业化发展的趋势下, 服务产品的专业化程度以及科技含量水平的高低将是两个最重要的影响因素。

2.1 建立更加专业的物业维修部门

在物业管理企业中, 所涉及到的维修和服务项目是非常多的, 相关的专业也很广, 在人们物质生活水平不断提高的背景下, 精神生活水平和居住文化水平也得到了显著的提高, 所以住户的要求也是多种多样, 大到住行, 小到衣食, 都有着不同层次和不同方面物业需求, 因此, 要想满足这些种类繁多的需求, 并且为用户提供更加优质的服务, 就必须成立专业化的物业维修部门, 同时组建一支更加专业的物业维修团队。要有专业的房屋等建筑物的维护部门, 要有物业附属设备、基础设施的维修和保养部门, 要有相关的场地的维护和管理的部门, 要有消防设施的更新、维护和保养的部门, 同时治安保卫、车辆管理、庭院护花以及清扫保洁等都要配有专业的服务人员或是服务机构, 这样才能真正的组建一个专业的物业维修部门, 每一个机构或是个人在各自领域上都有着较高的专业技术水平, 为用户提供更加全面、更加优质的物业维修服务, 只有这样, 得到了所服务住户和业主的信赖和支持, 物业管理企业才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。

2.2 提高物业维修人员专业的技术水平

由于历史上的种种原因, 物业管理企业的维修人员大多是从原来各个单位所分离出来的后勤服务人员, 这些人员的年纪普遍偏大, 并且存在着专业不对口以及技术水平较低等问题, 应用的操作技能和管理能力也十分匮乏。未解决以上所存在的种种问题, 首先应大力的实施减员增效的措施, 认真研究和分析目前物业维修人员数量过多、用人成本过高并且专业素质较差的实际情况, 减员就是实现物业维修部门自立生存的一个重要的措施, 尽可能的精简管理层, 同时大胆的放开作业层, 对维修岗位以为的剩余人员应坚决的执行减员的措施。在实行减员增效策略的过程中, 要利用好相关的政策措施, 减下来的人员, 可以替代现在由外来雇工所占据的岗位, 这样对降低整个企业的工资水平也是十分有利的。对于留下来的物业维修人员, 应定期的对其进行物业维修知识等方面的培训和教育工作, 充分提高物业维修人员的维修技能和专业技术水平。同时还应加快物业维修高级人才的培养步伐, 可以适当的从外部引进高素质的专业的物业维修人员, 这样才能真正的打造出一支适应我国社会主义市场经济发展需求的高素质的物业维修的人才团队。

3 专业化发展是新时期物业管理的必然趋势

在新时期下, 物业管理企业竞争策略的制高点就是物业管理专业化的发展方向, 物业管理不再是传统的大一统的管理模式, 而逐渐转变成为全新运作的专业化的管理模式, 通过这一模式物业管理市场的竞争优势才能得到强化, 市场特有的竞争力才能得到巩固和提升, 所以, 专业化的发展方向必将成为物业管理企业发展的趋势。

3.1 专业化的发展更加有利于物业管理企业在服务和管理的过程中形成统一的模式, 也更加有利于企业共享资源和降低成本, 通过向客户提供更加人性化和更加优质的服务, 物业管理企业才能够真正的实现规模化的经营管理, 从而提高其所带来的社会效益和经济效益。

3.2 通过建立专业的物业维修部门以及提升物业维修人员的专业素质等措施, 才能不断满足业主对高品质服务和新生活的需求, 提升了物业管理企业的形象力、生产力和扩展力, 在更加专业化的服务内容中, 企业所提供的服务活动将更加完美、专业和精细, 在激烈的市场竞争氛围中找到更多的商机。并且借助于这类物业专业化的服务, 也能够更好的适应不断变化的个性化的服务需求。

3.3 在物业管理企业专业化发展的要求下, 将建立更加专业的服务管理机构, 比如说清洁、绿化、保安以及工程维修等物业管理活动都要配备专业化的服务团队, 而这也更加有利于统一物业管理行业的服务标准, 物业管理专业的服务安排得到进一步的统筹和规划, 无论是资金的使用效率还是资金的配置, 都得到了大幅度的提高。

4 结束语

通过以上的论述, 作为一个新兴的、独立的发展产业, 物业管理行业在提高城市管理水平和居民生活质量等方面中所做出的贡献是巨大的, 而随着行业竞争的愈发激烈, 物业管理企业要想在激烈的市场环境中得以生存和发展, 就必须坚定不移的走专业化的发展之路, 建立一个专业化的物业维修部门, 提高每一个物业维修人员的专业技术水平, 从而为住户和业主提供更加专业并且更加优质的物业维修服务。

摘要：现阶段, “物业管理”已经成为了一个独立的产业, 在广大物业管理行业工作者不断探索和努力下, 物业管理行业在提升城市整体管理水平以及提高城市居民生活质量等方面上都做出了非常重要的贡献, 同时也引起了党中央、国务院的广泛关注以及全社会的高度重视, 与此同时, 这也提出了更高的要求:作为一个全新的独立产业, 新时代的物业管理企业应该如何更加专业的发展, 才能真正并且有效的参与到市场竞争中去。文章便对新时期下物业管理的属性、新时期下物业管理企业的竞争策略以及专业化发展是新时期物业管理的必然趋势三个方面的内容进行了分析, 从而详细的论述了新时期下我国物业管理企业的发展策略。

关键词：物业管理企业,专业化发展,物业维修

参考文献

[1]梁涛.浅谈中国物业管理企业竞争力现状及其应对策略[J].现代经济信息, 2012.

[2]宋云.浅谈物业管理企业的品牌竞争策略[J].企业改革与管理, 2010.

篇4：浅谈物业维修基金的管理

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

篇5：物业工程维修工岗位职责

2、管理好各项设施管线及设备的保养及维修，并做好日常的保洁、保养及巡视检查，并做好记录;

3、对业主报修及时、热情、服务周到;

4、负责管理区域内各项维修、检查等工作。做好下水道维护、疏通机雨水井检查工作;

篇6：物业工程维修工岗位职责

1、按照维保工作计划及上级分配的任务，做好物业设备、设施的养护和维护工作，确保各项设备、设施完好，运行正常;

2、按规定时间巡查设备运行情况，并做好书面记录;

3、完成上级布置的其它工作。

篇7：小区物业维修工岗位职责

1、定期对小区内的设备设施进行检查并维修;

2、做好相关维修记录;

3、完成领导交付的其他任务。

篇8：浅谈物业维修基金管理

物业维修基金, 又被称之为住宅专项维修资金, 物业维修基金或者物业储备基金。它是按照一定的法律规定, 商品房业主们缴纳的用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金, 可以说是房屋的“养老金”。其中的共用部位维修基金是主要用于物业共用部位大修、更新的资金, 共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备大修的资金。根据我国物权法的相关规定, 物业维修基金是属于物业区域内全体业主共有财产的一种专项基金, 对于保障房屋的安全使用, 维持与提高其使用功能, 确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。在进行管理的过程中, 物业维修基金常常是专项筹集、独立核算的基金, 在物业管理企业的财务上属于专项代管基金, 作为长期的负债管理。

2 物业维修基金管理现状及存在的问题

我国房地产市场的不断发展, 使得物业维修基金越来越受到多方面的关注, 其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的问题。按照物业大修基金相关规定, 在业主委员会成立之前, 维修基金主要为政府相关部门管理, 而在业主委员会成立之后, 维修基金要么就是1998年规定的物业管理企业代管, 要么就是2008年规定的业主大会自行决定管理模式。这些规定无论如何, 都产生了一些问题, 主要表现在:

2.1 首先是物业维修基金的缴纳问题

按照相关规定, 物业大修基金的缴纳主体应该是业主, 业主们应该共同承担共用部位, 设施设备等的维修、更新和改造的责任, 并不应该是由开发商承担;物业大修基金从理论上来讲, 完全可以一次性收取, 也可以随物业管理费用按月收取, 或者在实际维修, 更新和改造的时候, 再向业主随时收取, 但是, 我国目前法制建设并不健全, 很多地方的物业维修基金拖欠现象严重, 因而, 我国物业大修基金尽可能的采用业主购房时一次性交纳的方式来收取, 一旦金额不足再续筹;就物业维修基金的金额, 应该按照建安造价一定比例来收取。

2.2 物业维修基金的管理问题

由于物业维修基金的管理主体不一致, 很多时候是开发商强行收取的, 这样, 在进行实际管理的过程中, 容易发生维修基金流失或被挪用的情况, 很大程度上损害了业主的权益。

2.3 物业维修基金的使用问题

开发商往往把本应该物业公司承担的费用转嫁到物业维修基金当中去, 使得业主承担了不该承担的责任。总之, 目前我国物业维修基金的管理问题不在少数, 主要就是相关法律制度不到位, 维修基金保值、增值不善, 业主自治机构履行职责不利, 维修基金监管存在漏洞以及维修基金严重不足。

3 物业维修基金创新管理

目前我国的物业维修基金管理主体主要有三种, 即政府代管, 物业管理企业代管以及业主委员会自管。这三种管理模式, 无论是从安全性来分析, 还是从使用效率和监督等方面来分析, 都有一定的局限性。首先是政府代管模式, 一般来说, 代管的单位或部门有公积金管理中心, 房地产行政主管部门, 房改部门, 财政部门等。虽然说政府代管安全性更高, 但是, 容易出现资金被挪用的情况, 而且由于政府代管模式审批程序较为繁琐, 导致了“维而不修”的状况, 还有维修基金不能被合理使用, 并且监督不够得力。物业公司代管模式, 其安全性得不到很好的保障, 也有不合理使用甚至违规或损坏业主利益的操作, 而物业公司代管模式又容易逃避政府和业主的监管。至于业主委员会自管模式, 由于业主委员会不是独立的法人组织, 而且无任何财产担保, 维修资金一旦出了问题, 不容易找到相关责任人来承担责任。针对以上这三种物业维修基金的代管模式, 我们应该提出比它们更为科学、合理、安全便捷的代管模式。具体来说, 我们可以从以下几个方面来试行:

3.1 我国当前的物业维修基金相关法律制度等都不是太完善,

还存在着不少问题, 我们要有选择性的借鉴国外先进成功的经验和理论来不断建立和完善物业维修基金法律制度体系, 对于物业维修基金的缴纳时间、主体、管理者、使用方式、监管方式以及法律责任等进行进一步的明确, 还要不断加强管理的透明化和监管力度。

3.2 我国的业主委员会只是一个机构, 不具备法人的地位, 也就

不承担一定的法律责任, 因而, 针对这种状况, 我们应该结合我国的实际情况, 适当的借鉴国外业主委员会作为独立法人并具有法律地位的做法, 明确业主委员会的财产权的主体地位, 还要建立以业主自治管理为主的一系列物业维修基金的管理运作机制, 着力培育物业维修基金在业主自治管理下专业化、市场化的经营运作机制。

3.3 我们还要借鉴国外发达国家的经验, 按照《信托法》的相关

规定, 使得维修基金成为把业主大会作为受益人的信托基金, 建立并不断完善物业维修基金信托管理模式, 可以让业主大会委托业主委员会与物业管理公司签订信托合同, 物业维修基金在银行开设专户存储, 维修基金专户存储的银行印鉴卡上加盖三个公章, 即物业管理公司财务专用章、物业管理公司法人私章和业主委员会公章。物业管理公司在管理维修基金时必须恪守信托受托人的忠实义务和诚信义务, 可以把闲置的维修基金从事风险较小的投资活动, 也可以委托专业的投资机构进行保值增值。

3.4 政府应当加强对维修基金的监督管理, 相关行政主管部门

应当明确审批程序, 重视社会专业机构的监督作用, 建立和完善物业维修基金审批制度和定期审计制度维修基金在使用和管理上要有严格的审批制度和定期审计制度, 采用由物业管理公司和业主委员会的共管模式, 确保开发商及施工单位履行品房保修义务, 在立法中要求, 每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示, 得到多数相关业主书面签名同意后方能实施, 对于额度较大或较为频繁的维修计划, 还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。

3.5 要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务

的方式、违约责任, 先负担保修义务, 后规定维修基金。当维修基金数额巨大时, 要争取产生最大的增值效益, 闲置时, 可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道, 维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理, 使得这些维修基金在操作的过程中, 达到安全性高, 风险性为零;流动性强, 可随时变现, 方便资金的灵活使用, 收益率较高等特征。

4 结语

综上所述, 我们要在微观层面上尽快确立物业维修基金的各项具体制度, 形成一套系统的专项维修资金交存的程序, 加大对专项维修资金的宣传力度, 完善业主大会和业委会制度, 强化政府房地产行政主管部门的管理和监督职能, 发挥全社会的监管力量, 加强对专项维修资金的审判和对违法犯罪的打击力度, 从而不断加强对住宅专项维修资金的监管工作。

摘要：最近几年来, 由于物业维修基金的归集规模呈现出越来越大的趋势, 使得其收取和使用都成为一个较为棘手的问题, 从而引起了对于物业维修基金管理的问题。本文阐述了物业维修基金管理现状, 对存在问题进行分析, 并提出物业维修基金创新管理措施。

关键词：物业维修基金,管理,问题,创新管理

参考文献

[1]孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究[D].北京交通大学.2007.[1]孙春醒.住房专项维修资金管理使用研究[D].北京交通大学.2007.

[2]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊.2009 (31) :186～187[2]郑淑芳.浅析住宅维修基金的管理模式[J].经济研究导刊.2009 (31) :186～187