房地产财务管理利弊（共8篇）
篇1：房地产财务管理利弊
我国目前房地产调控政策实施的利弊分析
摘要近年来，我国房地产开发呈逐步上升趋势，与此同时出现了不少问题。首先，房地产价格迅猛增长；其次，我国目前房地产市场总量也不平衡，绝大多数的房地产开发公司都投资于一线城市；另外，目前房地产市场运作存在某些不规范行为。针对这些问题，虽然国务院近年来出台了不少相应的调控政策，但是这些政策从中央发布到各个地区实施的过程中发生了不少变化，许多宏观调控政策治标不治本，缺乏具体的方法和措施。本文通过对我国房地产调控政策实施情况分析了其利弊，得出弊大于利的结论，并在此基础上提出了相关建议。
主题词 房地产，调控政策，存在的问题，实施的利弊，相关建议
1引言
房地产和建筑业增长对我国经济增长的贡献率超过了10%，占GDP的比重达到10%，房地产业成为国民经济的重要支柱产业。在未来很长的一段时间内，它依旧会是我国的支柱产业，关系着我国的国计民生。房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题，住房在一定程度上具有公共产品的特殊属性。房地产开发企业在追求利润的同时，绝不能漠视老百姓的需求和期望，必须切实履行企业应该承担的社会责任。近年来，商品房销售价快速增长的状况引起了我国政府及社会各界的关注。因此，制定相关的政策来促进房地产业的合理稳定发展是我国目前的重要任务。同时，对这一系列的房地产调控政策加以审视以及利弊分析也是尤为重要的。
2我国房地产业历史回顾
房地产业对我国的经济增长起了十分重要的作用。自1978年住房制度改革以来,我国正式确定了房地产市场的全面市场化。众所周知，住房已经从简单的人类生活必需品逐渐转变为投资品的一种。随着房地产业投资者的逐步增加，我国的房价也是呈急速上升趋势。现如今，房价已经严重影响和改变了人们的生活状态。我国政府为了抑制房价非理性上涨，近年来出台了许多相应的调控政策。
3目前我国房地产市场现状[1-3]
亚洲金融危机之后，房价出现过一段低迷期。但是，随着经济的逐渐复苏，许多人对于房地产业重新燃起了投资热，渐渐地，房价在人们的盲目投资下呈不断上升趋势。
另一方面，近年来，“地王”现象频频出现。地价是房价的主要成本，房价必然随地价升高。而上涨2013年4月10日上海浦东发展置业有限公司竞得浦东唐镇新市镇D-05-01住宅地块，成交总价高达37.75亿元，该地块的成交楼板价高达18199元/平方米，成为2013年上海单价、总价双料地王。
由于地方政府希望凭借 “地王” 增加当地财政收入，对这种现象根本没有拒绝的表示。而“地王” 热已经并将持续给我国房地产业带来不容忽视的后果。
4我国房地产调控主要措施
4.1国土资源部严惩囤地，南京严打囤房
2009年9月11日，在国内重点城市房地产价格上涨过快之际，国土资源部对开发商囤地发出最严厉警告：清理自2007年1月1日后的商品房用地开发情况，出重拳打击囤地。同期，9月7日，南京市房产局发布《关于开展房地产市场专项检查的通知》，打击抬价捂盘、炒房号等行为。
4.2新国十条
2010年4月17日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。4.3国五条
2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重
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申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。
5房地产调控政策实施的有利分析
当前我国的房地产调控政策及相应调控措施，其中一些在业界掀起了轩然大波，褒贬不一。一些对住房投机者起到了极大的遏制作用，同时也加据有关数据显示，2010 年 5 月 31 日至6月6日，全国35个重点城市中，有21个城市的成交面积环比下跌。广州、武汉、北京及成都的跌幅都超过20%。“新国十条”出台后，各地楼市陷入观望，成交量锐减，部分城市楼市成交量出现多达六成的降幅。购房者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。楼市成交价依然不减，甚至不少楼盘的价格反而比调控之前更高。与北京，上海，广州等一线城市楼市一样，一些二线城市楼市也呈现量跌价涨态势。综合以上数据和情况，可以说这一阶段的房地产调控政策是在短期内起到了遏制房屋成交量，部分城市房价增幅放缓的作用，投机投资性购房在一定程度上得到了抑制。
2007年被业界称为史上最严厉的“政策年”，这一年的政策对当时的房地产市场带来了较大的有利影响。一是一定程度上阻止了房地产开发企业蓄意囤积土地的行为，迫使其加快开发进度。二是影响了房地产开发企业的土地储备模式。国土资源部39号令的规定增加了房地产开发企业获取大型项目的资金压力和获地成本在一定程度上改善了土地供给。政府将大型项目分割成若干小型项目进行招标、拍卖、挂牌，打破了原来由一家公司垄断某一区域开发的格局，有利于增加市场的供应总量和市场竞争力，从而在一定程度上有效的改善市场供给。受调控政策影响，从2007年10月至2008年5月，全国大中城市购房者普遍持观望态度，炒房者退出房地产市场，刚性需求购房者持币观望，等待商品房销售价格的进一步下跌。这导致多地商品房成交量大幅萎缩，空置率急剧上升。
自2009年开始，我国房地产调控过程中，出现了一些地方政府的身影，如北京、上海、青岛、深圳等地纷纷出台了关于贯彻落实“新国十条”的实施细则，遏止本地区的房价过快上涨；以及部分省市根据 2011年1月26 日出台的“新国八条”的要求，根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力确定并向社会发布本地区年度新建住房价格控制目标。这些做法均体现了地方政府在国家房地产调控过程中所起到的重要作用。
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因此，在法律中明确赋予地方政府房地产调控执行权，将其纳入合法的调控主体范畴，不但能使其调控行为具有合法性和正当性，而且也有利于调动地方政府调控房地产的积极性，与中央的调控政策尽量保持协调一致。如下图所示，2011年，在新国八条出台后，我国的房地产开发投资增速有了明显的下降趋势。
6房地产调控政策实施的不利分析
我国不论是从土地、规划还是销售等方面都进行了一系列的调控，但最终结果都无法达到预期效果，房价依然持续上涨。由此我们可知，国家出台的一些列调控政策都具有一定的弊端。
6.1政策尚未考虑到长远性发展
在“国十条”刚颁布时出现的房价短期跌落由于居民的刚性购房需求在经过长期积累后，房价上涨的幅度回到过去，有些地方甚至超越了以往的房价。这样一来，不仅没有有效遏制房价上涨，反而更加重了人们的购房压力。因此，调控政策在取得了一些积极效果——使房地产投资的规模和速度放缓，有力的打击了炒房者的同时，也片面地打击了改善型住房需求者。
6.2政策与现实有较大差距
2007年12月1日颁布的《经济适用住房管理办法》，其中明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，且单套经济适用住房的建筑面积限定在60平方米左右。首先从公共价值来说，规定经济适用住房只有城市低收入住房困难家庭可以购买，确实已经照顾到了很大部分没有能力买房的城市人口。但同时对于城市中等偏下收入的人来说，经济适用住房同样是至关重要的安身立命之所，而这部分人的需求在此政策中却没有考虑。1998年国发23号文件中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的70％”。2003年国发18号文件中规定“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的30％”。到2007年《经济适用住房管理办法》却明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房(大约占全社会家庭总数的10％)，缩小了其所覆盖的范围。也就是说并非所有中等偏下收入者可以购买经济适用房，那么这些人群又哪来的经济基础去购买经适房以外的住房呢？这是此调控政策最大的弊端。正如下图所示，2012年南京市区的用地构成中，商品房和保障性住房所占面积相同。然而，实际生活中，有足够的经济实力购买商品房的是少数人数，大多数家庭还是负担不起这类高价商品房。因此，保障性住房的比例应该高于商品房所占比例。
南京市2012年供地计划构成图
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6.3政府实施不到位
就目前房地产调控政策的实施情况看来，各地政府作为实施者，在实施过程中产生的负面影响很大。虽然“70／90”规定虽已淡出舞台，但当时被业界部分专家称为定位精准，目标明确的“70／90”规定以及《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的出台，明确了“自2006年6月1同起，各城市(包括县城)年度(从6月1同起计算)新审批、新开工的
商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70％以上。”“城市商品住房总面积"是一个弹性极大的词语，它成为了政府与房地产开发商携手合作、共同规避政策的挡箭牌。例如一个城市有很多的项目开发，而这些项目随着城区的不同，会在不同的城区规划部门审批，某些地方政府为了能够“拉动地方经济增长”、“增加地方财政收入”而对开发商采取“睁一只眼闭一只眼”的纵容念度，不会在“90／70”政策上控制太死，从而消极执行“90／70”政策，这是地方政府执行政策不力的直接表现。
6.4信息不公开
另外，令老百姓感受最深的一点就是，我国房地产业对于相关信息的“不公开”做法。我们普通人永远不可能知道某一栋楼它的建设成本究竟是多少，每一平米的成本又是多少。这本应该是作为购房者应有的知情权，可在房地产开发商那儿，这却成为了“商业机密”，令人无从得知。目前还有一种现象相当普遍。例如，某一房地产开发公司有一个新楼盘要销售，为了“吸引”购房者，他们会雇佣一些民工，彻夜在售楼处外排队，造成此房销售火爆的假象，以“欺骗”广大消费者前来购买。明明可能还剩50套住房，他们会告诉消费者只剩5套。这样一来，许多人会打消原本犹豫不决的想法，急速下单购买。尽管当前的房地产调控政策多次强调要完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。但也只限于中央政府的政策指向，下面的地方政府和媒体，天天把降低房价喊在口中，并制定一些房地产专刊，定期地分析城区各地段的房价。期间还不乏有所谓的专家学者，勾结开发商，散步“谣言”，影响普罗大众对于房价的正确判断。因此，要真正做到信息透明、全面、及时、准确还需要相当长的一段时间。
7加强房地产调控政策的建议
7.1增加保障性住房的供给
“国四条”已经明确提出：要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；要继续大规模推进保障性安居工程建设。
7.2严惩破坏房地产市场运作者
对于在房地产交易过程中，故意为了一己私利而违背市场规则者予以一定的处罚，行为严重的不惜对其采取法律手段，以此来维护房地产市场的健康运作。
7.3规范房地产中介企业
建议全国各地区成立房地产中介行业的协会，由政府对其职责进行明确，并制定专业化、正规化的准入制度，提出协会具体工作要求。7.4政府尽职尽责
政府的责任是在房地产市场失去平衡时要进行必要的宏观调控，在宏观调控中政府绝对不可以为了经济的增长而纵容包庇开发商，而应该维护房地产市场的健康稳定地运行，促进公平竞争，防止过度投资和炒作，确保房地产市场的正常秩序。
结语近年来，国家为了使房地产市场达到平衡，出台了一系列的调控政策。理所当然地，这些政策在一定程度和一定时期内为我国的房地产市场降了温，但其缺乏长期和显著的作用。相反，这些调控政策在一定范围内对于房地产市场产生了不少的弊端。而且据目前看来，这些弊端要大于其所带来的利。因此，我国的房地产调控政策还有相当远的一段路要走。参考文献
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篇2：房地产财务管理利弊
一.绪论
（一）选题的背景
随着经济全球化的进程进一步加快以及金融危机的影响，外资进入中国房地产市场，房地产企业的竞争日益激烈。房地产是一个资金高度密集型的行业，其对资金的依赖程度明显高于一般的工商企业。但是一般的房地产企业筹资困难，然而房地产企业的利润又极其可观，在多重压力和诱惑下，企业只能选择举债经营。举债经营就必然面临一定的财务风险。据2010统计年鉴资料显示我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。特别是在广州，上海，北京等房地产开发企业平均资产负债率高达80%以上。而房地产企业资产负债率低于65%较为安全，因此我国大多数房地产企业抵抗风险的能力比较弱，一旦融资渠道受阻，资金链条紧张或者断裂，风险就会暴露。
（二）我国房地产企业负债经营的现状及相关数据
2010年末银监会调研60家大型房地产企业集团的结果显示，负债率整体上升，资金链趋紧。有十八家集团平均资产负债率超过70%；有六十四家成员企业资产负债率超过90%。地产龙头企业万科在2010年9月底的负债率高达73.76%，负债金额1386亿元，其中就包含了预收款656亿元，银行贷款则253亿元。如果资产与负债同时剔除预收款，万科的负债率会降至35.24%。这几年房地产行业销售收入增长较快、利润率较高，绝大多数企业的偿债能力较强。万科在9月底拥有现金315亿元，它前三季度净利润38亿元，也远高于253亿元贷款对应的同期利息(约10亿元)。扣除利息资本化后，它前三季度的财务费用为2.97亿元。
（三）选题的意义
在“限购令”和房贷新政为代表的严厉调控政策下，房地产企业该何去何从，该如何的对待举债经营，该如何的利用财务杠杆，为企业带来最大的利益呢？一旦地产企业出现资金回笼不及时，资金链就会断裂，我们该如何应对这种风险呢？在本文提出一点个人见解，希望地产企业能在国家新的房地产政策下，健康稳定的发展。
二.负债经营的理论分析
（一）筹资的概述
1.负债经营的概念
负债经营指的是企业在拥有一定权益资本的基础上，利用有偿使用债权人资本，通过财务杠杆的作用，实现企业资源利用的最大化，以此来实现企业的经营计划和经营目标，提高企业的经济效益。负债经营并不是指企业有负债项目或者企业负债大于零，而是指企业通过负债的方式增加资金供应规模并对企业生产经营活动产生影响。企业负债经营时为了扩大经营，增强运营和竞争能力；其通过借入方式取得并有偿使用债务资金并且负债与总资产的比率达到一定的数值。
在房地产企业中的负债经营不仅仅只是包括从银行贷款、发行债券、股票、商业信用等方式获取的资金，还包括预收账款，并且预收账款占了企业负债的很大比例。
2.借入资金
房地产企业的借入资金指的是企业通过银行贷款或从其他渠道取得并需偿还的有偿使用的那部分资金。房地产企业的借入资金主要包括：（1）从银行取得的贷款，如流动资金贷款、基本建设贷款、结算贷款等。这些贷款应按规定用途使用，到期必须归还，并需支付利息。（2）在预售商品时取得的预收账款，这种借入资金在房地产企业的资金中占据了很大的比例，并且这种资金在实现销售时会转化为真正的销售收入。
（二）筹资风险的概述
1.筹资风险概念
筹资风险，又称财务风险，它是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性。筹资风险是由于负债筹资引起、且仅由主权资本承担的附加风险。企业在筹资、投资和生产经营活动各环节中无不承担一定程度的风险。企业承担风险程度因负债方式、期限及资金使用方式等不同面临的偿债压力也有所不同。筹资决策除规划筹资数量，并以合适的方式筹措到所需资金以外，还必须正确权衡不同筹资方式下的风险程度，并提出规避风险的措施。
2.筹资风险分类
篇3：房地产财务管理利弊
企业持有的房地产有不同的目的和用途。但是如何界定房地产是否为投资性房地产, 需要看房地产的经济性质。投资性房地产准则规定:为了赚取租金而出租建筑物、出租土地使用权, 持有并准备增值后转让的土地使用权是投资性房地产。而对于那些作为存货的建筑物, 自用的房地产不作为投资性房地产。笔者认为这样规定过于笼统, 下文进行讨论。
(一) 对于已经出租房地产的界定, 需要分类讨论。
第一种情况, 甲企业将房地产租给了乙企业用于餐饮服务, 但是甲企业对于这项房地产还要进行维修等日常维护工作, 甲企业对于此房地产提供的服务比重远小于乙企业, 所以甲企业应该把此房地产作为投资性房地产。第二种情况, 甲企业不仅要对此房地产提供维修等日常维护工作, 还要对客人提供各种服务, 甲企业就不能把此房地产作为投资性房地产, 而是自用房地产了。所以对于出租的房地产, 我们需要进行严密的讨论。
(二) 对于闲置并且没有确定其用途房地产的界定。
对于此类房地产, 我国会计准则并没有进行规定它是投资性房地产还是普通性质的房地产。但是可以参照《国际财务报告准则》相关规定:如果企业持有的房地产并没有确定是用作存货或是自用厂房, 还是用于出售, 可以把这类房地产的用途视为用于资产增值, 作为投资性房地产处理。
二、投资性房地产公允价值运用的利弊
(一) 公允价值运用的优点。
公允价值的引入比较适合在房地产行业应用, 因为房地产价格受到经济发展情况、房地产供求情况的影响比较大, 加上最近几年来房地产行业的迅猛发展, 房地产的价格变化较快, 购买价与过一段时间后的市场价相差很大, 如果只按购买价计量房产价格, 显然会背离市场价格。即用以前的账面价值对房地产进行计量, 其实际价值不会得到真实的体现。例如上市公司张江高科是一家房地产公司, 拥有大约65万平方米以上的房地产, 其主要经营方式是租赁其拥有的厂房和办公用房。经过相关机构研究表明, 如果按照公允价值对其拥有的房地产进行重新计量, 张江高科的房地产重估价值将增加约40亿元。可见公允价值的引入对于房地产企业的影响巨大, 这可以使报表所反映的房地产价值更加真实, 更加符合实际情况。
(二) 公允价值运用的缺点。
投资性房地产准则规定, 选用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足两个条件:“ (1) 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 (2) 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。”可见我国对投资性房地产进行了一定程度的限定, 企业不能随意利用公允价值达到操纵利润的目的。投资性房地产的公允价值可以说是交易双方在交易时, 经过双方精通房地产价格的精英人物进行公平谈判, 双方讨论确定最终价格。对于确定房地产的公允价值, 一般不会去其他企业进行此种商议来确定其公允价值, 可以参考市场上和这种房地产相类似的最新交易价格进行对比, 并考虑交易时间、交易情况等因素。还可以聘请专业的资产评估师对投资性房地产进行公允价值的计量。但是公允价值运用存在以下缺点:1.投资性房地产的公允价值很难获得。因为在我国现今的房地产市场环境中, 各地的房地产价格差距较大, 没有形成公开、活跃的房地产市场, 房地产的公允价值很难取得。2.没有统一口径来确定公允价值。因为目前我国并没有统一的口径来测量公允价值, 所以很难知道什么样的价值才是真正的公允价值, 公允价值的取得很困难, 在实际运用中受到企业主观臆断性的影响较大, 使公允价值的准确性受到影响, 某些企业完全可以运用这点来实现调节利润的目的。3.房地产市场的价格波动会产生较大的企业风险。企业会计准则规定, 企业一经确定是采用成本模式计量, 还是运用公允价值模式计量, 就不得随意更改企业计量模式。如果企业采用了公允价值来计量房地产的价格, 而公允价值受到经济发展、供求关系的影响, 其价格变动将会对企业产生非常大的影响。所以, 企业选择了公允价值计量模式的话, 就要承担相应的风险。4.企业净利润提前分配的风险。如果企业选择了公允价值计量模式进行后续的计量, 当房地产价格增长的时候, 企业的净利润也会大幅度的增长。但是在企业的现金流量中, 这部分净利润的增长并没有得到体现。也就是说价格的增长, 增加了净利润, 但是没有增加现金。如果企业对这部分利润进行了提前分配, 这将对企业的发展产生不利的影响。
三、对投资性房地产采用公允价值的几点建议
因为我国对于公允价值的取得没有进行详尽而严谨的规定, 所以公允价值真实数据很难获得, 为了使企业运用公允价值的口径保持一致, 以免企业运用公允价值达到操纵企业利润的目的, 笔者认为应该从以下几个方面进行改进。
(一) 会计准则要对如何取得公允价值进行严格的规定。
现行会计准则只是规定在投资性房地产交易地点有活跃的市场, 并且能够获得类似的房地产相关交易信息以确定其公允价值, 但是并没有严格的会计准则规定怎样去计算公允价值, 或者说什么样的价值才是合理的公允价值。所以应该制定严格公允价值评估模式和过程准则, 并对投资性房地产的公允价值取得方法和过程进行披露, 使信息使用者能够更加清晰地了解企业信息。
(二) 构建公平的房地产交易市场。
在复杂多变的房地产市场中, 获取公允价值的难度非常大。因为价格的变动性非常大, 尤其是最近几年房地产的价格, 我们很难找到投资性房地产在一个时间段内的公允价值。所以构建一个公平的市场, 让房地产的市场价格理性的回归, 这样才能容易获取真实、可靠的交易信息并确定公允价值。
(三) 加强对公允价值的监管力度。
国家应建立独立的监管体系, 对企业投资性房地产的公允价值进行监管。建立完整的法律体系, 规定徇私舞弊行为的惩罚准则。运用法律来约束企业的行为, 使企业能够用正确的公允价值来计量企业的房地产价值, 增强企业会计信息可靠性披露。
总之, 公允价值运用不管是对企业, 还是对信息使用者, 都具有重要意义, 它可以提高企业信息披露的可靠性, 对企业的长远发展很有好处, 但是应该逐步完善会计准则, 使公允价值更加可靠、取得更加容易。
参考文献
[1].财政部.企业会计准则——应用指南[M].北京:经济科学出版社.
篇4：投资性房地产利弊分析及税务筹划
摘 要 随着我国税收法规的不断完善，高税负的压力使不少房地产企业将部分高利润率的开发产品转为投资性房地产，论文在新会计准则开始实行的背景下，探讨房地产开发企业转向投资性房地产的利弊及相应的税务筹划。
关健词 投资性房地产 利弊 税务 筹划
房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。
一、投资性房地产的利弊分析
对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：
1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。
2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。
3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。
二、投资性房地产的税务筹划
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
（一）投资性房地产会计核算的计量方法
新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。
（二）租金收入的筹划
1.将出租业务策划为承包业务
房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。
2.租金收入分解为其他形式
如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。
案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。
筹划前公司需要缴纳的税金如下:
营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。
房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540萬。
企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。
筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。
由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。
参考文献：
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[2]中国注册会计师协会.会计.北京:中国财政经济出版社.2010.
篇5：财务审批“一支笔”利弊浅析
“一支笔财务报销审批制度”由来已久，在实践中也被很多单位或组织所采用。事实证明，这一制度既有它的有利之处，也存在不少弊病。
一、“一支笔财务报销审批制度”的概念及其特征
所谓“一支笔财务报销审批制度”是指一个单位或组织的所有经费开支均由该单位或组织的“一把手”或主管财务工作的副职领导一人审核签字批准报销的制度。该制度具有三个方面的特征：一是财务开支审批权高度集中，即一个单位或组织的财务开支审批权集中在某一个领导一人手中，其他领导和单位或组织的内部组成部门领导均不能行使这一职权。二是“一支笔”领导在财务管理上具有绝对权威，即对本单位或组织的资金筹集、使用等财务计划和财产物资管理，“一支笔”领导有绝对发言权。三是具有较强的权力延伸性，即“一支笔”领导的财务报销审批权不仅在本单位或组织的财务管理领域产生绝对的影响力，而且派生出其它权力和利益，因为每一个单位或组织的各个部门甚至每一位员工都会涉及财务开支报销审批事项，由此使“一支笔”领导的权威在本单位或组织的各部门领导甚至每一位员工心中根深蒂固，同时在本单位或组织的物资采购和工程发包过程中，“一支笔”领导的权威还可能延伸到物资供应商和工程承包单位，这就有可能给“一支笔”领导带来权力利益。
二、“一支笔财务报销审批制度”的有利之处
“一支笔财务报销审批制度”具有两大有利之处：一是有利于集
中本单位或组织的资金办大事。如果一个单位或组织的财务报销审批权太分散，不仅领导班子成员甚至包括部门领导都有一部分财务报销审批权的话，就有可能导致单位或组织资金使用分散。因为领导班子的每一位成员和各部门领导对本单位或组织的各项业务工作与资金需要量的认识不一致，由此就有可能导致本位主义，领导班子各位成员就有可能向自己的主管部门倾斜，单位或组织的各部门领导就有可能向本部门和自己的所属员工倾斜，从而造成单位或组织的资金不能得到有效使用，不能把有限的资金用在最需要的地方，甚至可能造成资金的浪费。与此相反，如果一个单位或组织采用“一支笔财务报销审批制度”，一般来说，“一支笔”领导就会从本单位或组织的大局出发，本着轻重缓急的原则，按照统一的财务报销审核标准，对本单位或组织的所有财务开支报销事项进行严格的审核，从严控制资金开支，以保证本单位或组织的资金得到有效使用，避免单位或组织资金的浪费，把从各种渠道节约下来的资金集中起来为本单位或组织办大事。二是有利于加快财务管理工作的运转速度，提高财务管理工作的效率。如果一个单位或组织的财务报销审批权分散于多人之手，那么就有可能降低该单位或组织财务管理工作的运转速度。因为，拥有财务报销审批权的每一个人对财务管理的相关制度的理解和财务报销审批能力及主管的工作范围和工作量是不一致的，这就会导致拥有财务报销审批权的多人在处理财务报销事项时快慢不一致，同时多人审核签批也会增加工作环节，这必将影响本单位或组织财务管理工作的运转速度，从而不利于提高财务管理工作的效率。与此相反，一个单
位或组织如果采用“一支笔财务报销审批制度”，由“一支笔”领导统一审核签批财务报销事项，不仅会减少工作环节，而且还可以避免因多人审核签批而导致处理财务报销事项的快慢不一致的弊病，从而有利于加快财务管理工作的运转速度，提高财务管理工作的效率。
三、“一支笔财务报销审批制度”的弊病
“一支笔财务报销审批制度”有两大明显的弊病：一是采用“一支笔财务报销审批制度”的单位或组织，如果没有完善的财务管理制度或对“一支笔”领导的财务报销审批权的监督不力，就有可能产生腐败现象。因为“一支笔”领导的财务报销审批权不仅涉及本单位或组织各部门甚至是每一位员工的利益，而且还有较强的权力延伸性，如果财务管理制度不完善或监督不力，一些意志薄弱或本身就具有不良思想的“一支笔”领导，就会利用手中的财务报销审批权以权谋私，贪污受贿，违法乱纪。近年来查处的腐败案件，有不少就是因采用“一支笔财务报销审批制度”的单位或组织的财务管理制度不健全，或对“一支笔”领导的权力监督不力而造成的。二是“一支笔”财务报销审批权如果掌握在单位或组织的副职领导手中，该副领导就有可能利用“一支笔”财务报销审批权驾空正职领导，从而扰乱单位或组织正常的工作或办事程序。因为一个单位或组织各部门工作的运转，离不开资金和物资的支持，同时一个单位或组织的领导班子成员及中层管理人员正常履行职责和发挥个体才能也是以财产物资的使用为基础的。所以，一个单位或组织无论是整体工作的运转，还是管理人员作用的发挥，都对“一支笔”财务报销审批权具有较大的依赖性。在这
种情况下，如果掌握“一支笔”财务报销审批权的副职领导心术不正，就有可能利用“一支笔”财务报销审批权拉拢腐蚀部分别有用心的管理人员，形成自己的势力范围，从而驾空正职领导，扰乱单位或组织正常的工作或办事程序。
四、完善“一支笔财务报销审批制度”的对策
“一支笔财务报销审批制度”对一个单位或组织的财产物资管理和整体工作的运转具有重要的影响作用。如果该制度运用较好，可以充分发挥一个单位或组织财产物资的效用，有利于推动单位或组织整体工作的开展；如果该制度运用不好，将产生诸多负面效应，甚至扰乱一个单位或组织正常的工作和生活秩序。因此，完善“一支笔财务报销审批制度”，建立健全相应的监督约束机制势在必行。从目前各单位或组织的管理工作实践来看，完善“一支笔财务报销审批制度”应当采取以下三个方面的对策：一是一个单位或组织的一支笔财务报销审批权不能由单位或组织的副职领导来掌握，必须由正职领导行使一支笔财务报销审批权，以避免一些心术不正的副职领导利用一支笔财务报销审批权驾空正职领导，扰乱工作或办事程序。二是完善单位或组织的财务管理制度，对一支笔领导签批财务报销的原则、额度、权限、审核程序、责任承担等作出明确规定，对于超过一支笔领导签批额度的资金使用，必须以制度的形式规定由单位或组织的党组织会议或行政办公会议集体审核批准，同时将单位或组织的财产物资采购权与一支笔领导的报销审批权分开，把财产物资采购和管理权赋予一支笔领导以外的其他领导班子成员或部门中层管理人员行使。三是建
立单位或组织的财务管理监督委员会，该委员会由单位或组织的行政领导班子成员、党组织领导班子成员、财务人员及员工代表组成，其成员应为单数。该委员会定期（一般为一个月）召开会议，以国家财务管理法律、法规和单位或组织的财务管理制度为依据，用表决制的形式对单位或组织的财务报销情况进行审核确认，以制约一支笔领导的财务报销审批权，保证单位或组织的财产物资得到合法而有效的利用，这样也可以防止一支笔财务报销审批权滋生腐败现象。
财务审批“一支笔”利弊浅析
提纲：
一、“一支笔财务报销审批制度”的概念及其特征
二、“一支笔财务报销审批制度”的有利之处
三、“一支笔财务报销审批制度”的弊病
四、完善“一支笔财务报销审批制度”的对策
财务审批“一支笔”利弊浅析
摘要：
“一支笔财务报销审批制度”由来已久，在实践中也被很多单位或组织所采用。事实证明，这一制度既有它的有利之处，也存在不少弊病。
“一支笔财务报销审批制度”对一个单位或组织的财产物资管理和整体工作的运转具有重要的影响作用。如果该制度运用较好，可以充分发挥一个单位或组织财产物资的效用，有利于推动单位或组织整体工作的开展；如果该制度运用不好，将产生诸多负面效应，甚至扰乱一个单位或组织正常的工作和生活秩序。因此，完善“一支笔财务报销审批制度”，建立健全相应的监督约束机制势在必行。
篇6：房地产财务管理利弊
陈帮林
村级财务管理的四个主要模式 1.“村有村管”模式
由村集体经济组织按照民主理财的原则实行集体资产和账目的自我管理，是村级财务管理的基本模式。其特点是按照《村合作经济组织会计制度》的要求，由村集体经济组织设立专门的财务人员，对村级财务实行独立核算、独立管理。这种管理模式独立性较强，村级自主权较大。从村级财务管理运行情况看，“村有村管”模式适应于村级财务管理制度健全、村级财务人员素质和管理水平比较高的村集体经济组织。为增强财务管理透明度，村级应成立民主理财小组和村务公开监督小组，负责审查村级发生的收入、支出凭证，对村级收入支出的真实性、合理性提出意见，并定期进行财务公开，接受群众监督，同时配合乡镇农村经营管理部门做好审计监督。2.“集中办公”模式
以月为单位，村级会计定期持经村主要负责人签批、村民主理财小组审查通过的单据到乡经管站，经乡镇审计人员审核通过后，在乡镇经管站的指导下记账的一种管理模式。3.“村账乡代理”模式
是指在坚持村级集体资产所有权、使用权和财务审批权不变的前提下，村组织与乡镇签订村级财务书面委托协议书，由乡镇进行代理，使分散管理、各自核算的村级财务管理转变为集中统一核算的财务管理模式。具体概括为“一取消”、“两分离”、“三不变”、“四统一”。“一取消”，即取消村会计岗位。村级只设一名报账员，负责办理村级日常财务工作，包括领取统一的财务票据，收取国家规定范围内的现金，初审原始凭证，填制报账清单，定期到乡镇村级财务代理机构即农经站报账等业务。“两分离”，即“账款分离”、“用管分离”。“账款分离”是指由村级报账员负责现金的收支保管，乡镇农经站代理账目制作；“用管分离”是指保持村级资金用途不变，村级组织资金分配使用权力不变，而由农经站对各村村级资金在农信社或其他金融机构统一开户，按村设账，专户储存，并按有关规定，为各村办理现金、转账等资金结算，收入支出及往来款项的收付等会计核算和监督，编制会计报表，进行严格的村级财务核算管理，实现“用”“管”两权分离。“三不变”，即村级集体经济组织的资产（资金）所有权、使用权、财务审批权不改变，任何组织和个人不能平调、挪用、侵占村级资产、资金，村级集体经济组织仍然是基本会计核算单位。“四统一”，一是统一票据管理。取消各村普遍使用的内部收款收据，各村报账员必须到乡镇农经站领取统一的票据或行政事业单位票据（结算往来），确保收入能及时、足额入账。二是统一资金管理。建立统一的银行存款结算账户，将农业税附加及村级转移支付、村级经营和发包租金收入等各项村级收入，都纳入统一账户集中核算，实行“收支两条线”。三是统一集中记账。即统一会计科目、记账时间、记账凭证，由各村报账员按月或按季到乡镇农经站报账，农经站在规定时间内集中核算，审核记账。农经站审核票据，主要审核收支的真实性、合法性，对不真实、不合规的原始凭证不予办理入账；审核票据的合法性、完整性，对记载不准确、不完整的原始凭证要求更正和补充；审核是否符合民主理财原则，各项支出是否符合经办人员签名经办、村主任一支笔审批、村民主理财小组审核等程序。农经站审核入账后，以财务报表形式反馈到村级，由村级实行村务（财务）公开，接受群众监督。四是统一建档管理。乡镇农经站对实行村级财务代理后的会计档案资料，实行统一归档保管，促进会计基础工作规范化。4.村级“会计委派”模式
是指村级会计由乡镇通过招考聘任，对村集体经济组织统一进行委派与管理的一种村级财务管理体制。这一管理体制的特点是村会计在业务行政等方面直接由乡镇管理考核，决定任免，村级无权干预。村级财务管理模式利弊分析 1.“村有村管”模式的利弊
这种管理模式符合农村财务管理制度和村民自治的要求，集体资产所有权、使用权和财务审批权由村组织或村民行使，具有很强的独立性，村级自主权较大，某种程度上促进了农村基层民主政治建设，但在执行过程中走了样，主要表现在：
（1）在管理制度方面
村级组织未对集体经济的积累提出长远规划，没有建立健全的财务管理制度，对村集体资金的使用、大额资金的支付由个别人说了算，存在一定的盲目性和专断性。
（2）在制约监督方面
主要是干部独断专行，村民参与性不高，内部监督不力，容易滋生贪污腐败现象，造成集体资金流失，增加村级债务。上级部门监督力度不足，没有具体的方案与措施，致使村里财务混乱无法管理，对存在的问题未能及时整改。
（3）在参政议政方面
数额大的集体经济往来只有村组织个别领导知道，致使村干部以权代法，贪污、挪用、移用、挤占专项资金的事时有发生。
（4）在会计业务方面
村级会计基础工作规范化管理薄弱，会计执行者不规范，易造成账目管理混乱，有的只用一本笔记本记账，有的用流水账；有的村财会人员配备较少，而且素质较差，甚至对会计业务完全不懂，从而造成违法乱纪现象较为普遍。2.“集中办公”模式的缺陷
会计集中办公，使村会计在乡镇经管站人员的指导和监督下处理账务，提高了农村会计人员的业务素质和政策水平，同时把村级民主理财与审计监督规定为必经程序，遏制了乱开乱支、营私舞弊的行为，堵住了村财管理的漏洞，强化了对村级财务的监督。但这种管理模式同样存在不足。（1）监督力度不够
在审核监督上，即使对村级财务的收支情况起到了一定的事后监督作用，但缺乏事前和事中监督，使少数人有趁机违纪的漏洞。
（2）不利于提高管理效率
村级财务人员要集中到乡镇处理账务，增加了其往返于乡村之间的时间和费用。
（3）易导致会计信息失真
这种管理模式主要侧重于对村级财务的业务指导，账簿、凭证、会计报表由村级自我管理，有时会出现伪造发票的情况，难以取得准确的会计信息。3.“村账乡代理”模式的不足
“村账乡代理”对从源头上预防村干部以权谋私等问题，能起到强有力的监管制约作用。从管理上提高了村级民主理财的层次，保证了村民民主决策权的落实，准确地把住了群众参与管理和监督的切入点，消除了以往村级财务分散管理、各自核算的弊端，对在农村开展反腐倡廉工作，从源头上遏制乡村干部腐败现象的发生，减少干群矛盾，增强群众对村干部的信任，促进农村社会稳定，必然能发挥重要作用。但也反映出一些明显不足。
（1）实施难度较大
根据《村民委员会组织法》的规定，实行村账乡管，要在村集体自愿的基础上委托代理，由于村集体经济组织害怕自主权受到限制，绝大部分村不愿代管，又不易采取强制措施，因此实施较为困难。
（2）财务费用较高
村级财务乡代管实行分村设户、分村建账、分村核算管理业务，由于绝大部分村集体经济是空壳，但仍需设户建账核算，增加了村级财务管理成本。
（3）容易滋生账外账现象
由于实行村账乡代管，村级受到的约束加大，因此，村级往往会出现账外账、私设小金库等现象。4.村级“会计委派”模式的利弊
村级会计由乡镇聘任委派并直接由乡管理考核，有利于增强村会计的独立性，提高村会计素质，促进农村财务管理更加专业化。但是财务管理成本较高，在乡镇财力困难或集体经济薄弱村难以实施。
（作者单位：云南省会泽县上村乡经管站）
篇7：房地产财务管理利弊
谢谢主持人
尊敬的评委老师同学们大家晚上好
我首先为对方辩友只见树木不见森林的片面分析方式感到遗憾。只在张扬个性方面大谈其利，却没有综合权衡其他方面的利弊关系。那么请听我方对其利弊进行合理透彻的诠释。
听完正方的陈词，相信大家和我一样都开始迷惑，宽松式管理真的就等同于因材施教的人性化管理么？管理主体和客体真的就能共同按照自己的意愿自觉高效地执行么？今天，我们面对这样一个正面交锋的问题，我将从3个方面进行阐述。
一、理论上
1.首先我们来明确一个概念：宽松式管理是一种少控制、多自由的管理方式，它让管理者和被管理者自觉地按照自己的意愿来行事，以达到组织的目标。它的特点是，在管理的各个环节，制定的管理计划比较笼统，存在很大的随意性，不主动进行有效的控制，而依靠被管理者的充分自觉来协调矛盾。那么这就意味着被管理者需要具有超强的执行力和高度自觉性。
（我方认为这过于理想化。大家都知道，有效的管理需要严格的执行力。而宽松式管理的主体对客体不加控制过于随意，要求客体的行为完全自主、完全理性、完全科学。那么，一旦客体不能百分之百自觉严格地执行，对方辩友所说的宽松式管理的利是不是就不推而倒了呢。而如果被管理者严格执行，那还能称为宽松式管理么？！）
2.对方辩友所说的宽松式管理是否就等同于因材施教的人性化管理呢？人性化管理在尊重人本性的前提下，强调发挥人的主观能动性和管理职能，在人性的轨道上推动人的全面发展激发人的创造力。因此它绝不能与宽松式管理挂钩。
二、实际上
1、对方辩友说宽松式管理可以更好的发挥个性和孕育创新，但发挥个性的后果可以将其等同于自我意识强烈，缺乏团队协作精神，而当今社会所需要的不是一个将军，而是能够和其他人团结协作共同发挥的人。而创新又从何谈起呢？是孕育斗地主的创新么？
2.自由是相对的，宽松式管理也需要严格的执行。那么请问对方辩友，这个宽松度又该如何把握呢？是否所有管理者都具备这样的天赋和敏感嗅觉呢？注意我们提倡的是宽松的氛围而非放任自流的管理模式。
3.宽松式管理对于那些自觉性很高的高精尖人才固然是好的，而我们不可能人人都是天才，所以说这种天才成功式的管理模式应用在日常的管理中，绝对是弊大于利。势必导致强者愈强弱者愈弱的恶性循环。这种追求少数人利益却忽视大多数人权益的模式能说它利大于弊么？！我们怎能为了几朵浮云放弃整片天空？！
三、价值上
人才的培养不是任其自由发展而是需要加以匡正引导。而宽松式管理过多地关注管理主自身是否成熟，又怎样实现管理的价值呢？今天，我方也看到对方的宽松式管理是为了达到所谓的自由所谓的民主，但利弊问题是个实实在在的问题。利的只是意念，而弊的却是事实。
篇8：财务集中管理模式利弊探析
一、财务集中管理的措施和优点
(一) 集团公司财务集中管理的主要措施
(1) 对外借款、担保、资本性支出、大额经营资金支付、主要原材料采购等重要决策权均由母公司控制。 (2) 将实现集团企业持续发展并符合企业实际的收入、利润、工资总额作为集团财务管理的三大目标。实施集权式的集团企业财务管理, 明确并统一财务管理的总目标, 并将目标落实到集团企业的每一个分、子公司和部门。分别由总经理、各分管副总经理、各分子公司经理负责的三级组织管理体系, 为完成集团公司的总体目标实现提供了组织保障。 (3) 以产权关系为纽带, 以财务内控制度管理为抓手的管理方式为集团经营目标的实现提供制度保障。集团企业明确所属各公司为集团公司的全资控股公司, 建立以产权为纽带的财务管理制度, 在集团企业财务管理制度中应始终把资本盈利最大化和资本的保值增值贯穿到所属企业财务管理的全过程。 (4) 实行集团内部会计委派、集中管理。集团公司作为所属公司产权主体, 对所属公司实行会计委派制。具体形式为集团公司财务部对分子公司委派会计人员, 统一由集团公司财务部集中管理。 (5) 加强资金的统一管理, 成立资金结算中心, 制定统一的资金管理制度、内部借贷管理制度, 资金的集中管理作为财务集中管理的根本。 (6) 严格实行计划管理。为保证集团目标的实现, 集团公司建立了完整的预算指标体系, 并将目标层层分解, 与经营者、部室中层和全体员工的个人利益相挂钩。在实现目标利润的过程中, 对所属公司的完成情况及时进行监控, 建立激励与约束并重的监督考核机制。
(二) 集团公司财务集中管理的优点
(1) 强化集团整体资本运营理念。随着企业集团的发展壮大, 子公司不断成立。但有些子公司经营资金完全靠母公司支持, 长期依赖母公司提供资金进行周转, 严重影响了母公司自身的资金周转;还有些子公司因为库存积压、资金垫付而出现短期的资金短缺需求。企业集团通过实施财务集中管理后把集团内各公司暂时闲置和分散的资金集中起来, 再以内部贷款的形式分配给集团内部资金不足的公司, 从而实现集团内部资金余缺相互调剂。通过资金的回笼和资金的调度, 使集团母公司直接参与下属公司的管理, 强化了资本经营纽带关系, 同时增强了集团整体盈利水平。 (2) 加强内部管控, 降低经营风险。企业集团的财务集中管理可以使集团通过编制准确的资金计划、利用资金管理软件平台实时监控资金流动情况等手段来达到监控所属企业资金使用的合法性、安全性和有效性, 确保资金合理有效地使用, 从而使集团内各子公司的资金运作完全置于集团的监控之下, 最大程度地降低了资金使用风险。 (3) 有利于降低财务费用。企业集团的财务集中管理使得集团内部可以融通资金、盘活资金、提高资金使用率。在同等投资和生产规模情况下, 对银行的资金需求量相应减少, 特别是可以减少长期信贷, 从而减少因对外借款而支付的财务费用。集团以短期、低息的信贷满足下属公司的长期使用, 降低了公司高负债经营的风险, 企业对外投资、资本性支出可以自筹资金予以解决, 大大节约了对外贷款的财务费用。内部贷款能够帮助内部企业缓解因暂时的市场影响而囤积库存所带来的资金压力, 从而为部分企业厚积薄发、抢抓市场先机争取了时间, 创造了机会。集团公司通过资金结算中心存量资金调剂使用这一有效手段, 帮助困难企业顺利度过难关, 将经营损失降低到最低的同时, 减少对外贷款利息费用, 为企业实现利润最大化经营目标发挥了重要的作用。 (4) 提高公司信贷等级, 扩大对外信用影响力。企业集团进行财务集中管理后, 集团内各子公司不得独立与银行发生信贷关系, 而只能以以企业集团的名义进行信贷活动。因为企业集团经济实力、综合实力以及社会和政府的支持力度等都远比一家独立的子公司的影响力要大, 因此银行更加信任集团公司的偿还能力, 从而扩大了企业集团的对外信用, 集团较独立的分子公司更容易从银行获得融资, 为公司的发展和提高竞争力提供资金保障。大多数集团公司与当地的工、农、建设、招商各大银行等金融机构均建立了良好的彼此互惠互利的信贷关系。 (5) 为企业集团战略目标的制定提供信息支撑。实施财务集中管理可以把各分、子公司分散的财务信息集中到集团公司总部, 集团公司可以有甄别地了解到各分、子公司的生产、经营情况以及执行集团总部决策实施效果及计划的完成程度, 或者根据子公司发展实际情况对企业集团的战略或具体措施进行调整, 确保分、子公司的一切活动围绕整个企业集团服务, 从而实现公司的战略和经营目标。 (6) 统筹调配资源, 实现资源最优化利用。母公司能最大程度地调配各分、子公司的各种经济资源和其他资源, 统筹协调各分子公司的经营活动, 发挥整体功能和优势, 以最小的投入获得最大的产出, 充分发挥集团公司规模经营、效益最优、资金保障、风险防范的功能和作用。
二、资金结算中心的作用和做法
集团公司资金结算中心是财务集中管理的有效手段, 其在加强集团财务管理中所起的重要作用在于, 一是撤消集团各单位的账户设置, 便于集中资金使用, 一方面形成资金规模优势, 提高集团的支付能力和信誉, 另一方面强化国家财经法规的贯彻执行。二是加强行业资金的内部监控, 杜绝资金体外循环和私设“小金库”等违纪违法行为的发生。三是资金集中管理使集团能够从总体上把握资金流动状态、企业现金存量、资金运作效果等, 为集团的扩大生产规模、调整产业结构、增加投资等重大决策提供依据。四是通过内部贷款、票据贴现等方式, 实现集团资金的内部调剂与合理配置。
集团公司资金结算中心的具体作法, 一是在集团公司财务部内设资金结算中心, 安装专用财务软件, 统一管理集团公司的银行账户, 在资金结算中心一级科目下按照各分子公司名称下设二级明细账, 分别进行一级和二级核算。二是调剂集团内部的资金余缺, 按季度办理集团公司内部借贷和还本付息核算, 利息收入由母公司核算, 利息成本由借款方承担, 利率按照不高于同期银行贷款利率执行。但是内部资金借贷仅限于经营性支出, 对资本性支出应在董事会审批后, 由各分子公司的资本金、折旧资金或留存收益支付, 满足短期流动资金需求, 解决临时资金周转困难, 但是不能影响资本金保值增值。三是根据资金情况, 审核预算外付款申请, 审核子公司内部贷款申请。四是主持集团内部往来结算管理, 组织集团流动资金调度管理, 控制全集团流动资金存量。
三、财务集中管理的缺点和对策
因高度集权化管理带来的经营风险和道德风险是财务集中管理所带来的负面影响。一是集权化的财务控制使子公司独立经营的积极性与能动性受到限制。特别是对于经营潜力较大、盈利水平较好的分、子公司, 集权与分权的矛盾很难调和。在集团公司成员规模不太大的情况下, 这种矛盾也许不太突出, 但是在集团成员较多的情况下, 母、子公司分权后如何实现资源共享, 风险共担、互利双赢, 对集团公司的管理创新提出了更高的要求。二是子公司本位主义严重, 子公司对于长期发展和母公司的远期目标动力不足。三是资金结算中心下的资金统收统支一定程度上影响了分、子公司经营的灵活性, 一定程度上会降低经营活动和财务活动的效率;资金结算中心下的利息收付方式不利于调动各分、子公司开源节流的积极性。四是财务集中管理对熟悉并运用会计政策、税收筹划、投融资、资本运作等财务管理方面的人才要求较高, 包括岗位设置和人员素质两方面的差距都明显存在。