物业风险管控与防范

2024-06-17

物业风险管控与防范（精选6篇）

篇1：物业风险管控与防范

摘要

1一、操作风险的含义及其特点 2(一)、操作风险的含义 2

（二）、操作风险的特点 2

二、操作风险主要表现形式 2

（一）点多面广，信贷管理不到位

2（二）部分银行业机构大额贷款违规操作，风险管控能力有限 3

（三）内部管控不健全，操作业务有章不循 3

（四）案件防控“三项制度”落实不到位 3

三、贷款操作风险的管控与防范 3

（一）、贷款调查环节的风险控制和防范

3（二）、贷款办理环节风险控制和防范 4

（三）、贷款审批发放环节风险控制和防范 5

（四）、贷后检查风险控制和防范 5

（五）抵债资产的接受与风险的处置 5

四、结束语

参考文献 6 1

浅谈贷款操作风险管控与防范

摘要

银行在其经营管理的过程中，风险贯彻始终，近年来，随着我国金融体制改革的不断深入和有效监管体系的建立和完善，我国银行业金融机构各项事业不断壮大，特别是在信贷方面取得了长足的进步；但是银行是经营风险的行业，如何管控风险，从经营风险中达到平衡并获得利润，这是最终目的。在经营发展中，风险始终是存在的，要发展就肯定会有风险。贷款是银行的主要资产业务，是银行获利的主要来源之一，控制和防范风险是提高银行盈利的先决条件，货款在受理、调查、发放和回收过程中存在着操作风险、信用风险、道德风险、政治风险和声誉风险,而后几种风险的根源,又都在于操作风险。因此,我们必须重点防范操作风险。

关键字：贷款操作风险管控与防范浅谈贷款操作风险管控与防范

引言

操作风险给许多金融机构造成了严重的损失，但是用于衡量和监控操作风险的各种模型和工具还不成熟，迄今为止，还没有一个被金融机构普遍接受的操作风险管控模型。众多的金融机构还未建立有效的操作风险管理，缺乏相关的历史数据，金融机构的各个部门对操作风险的管理都负有责任并形成重复投入，而且，操作风险在很大程度上都受到了人为因素的影响，定量分析难度大。

一、操作风险的含义及其特点

（一）操作风险的含义

随着金融技术的不断改革以及金融创新的不断发展，银行活动及其操作风险特征变得更加复杂多变。许多著名的银行亏损案件，如英国巴林银行倒闭、日本大和银行国债事件等都与操作风险直接相关。就2001年巴塞尔委员会发布的新《巴塞尔资本协议》草案，明确的将操作风险的衡量和管理纳入金融机构的风险管理框架中，并且要求金融机构为操作风险配置了相应的资本金水平。2003年2月巴塞尔委员会提出了“操作风险管理和监督的稳健做法”，这标志着操作风险已成为商业银行风险管理体系中不容忽视的部分。从风险管理的趋势看，操作风险导致的损失已经明显大于市场风险和信用风险，近年来，因操作风险控制不力而引发的案件有增无减，操作风险控制也成为各国金融监管部门关注的重点之一。

（二）、操作风险的特点操作风险主要来源于金融机构的日常营运，人为因素是主要原因。如果说市场风险来自于金融产品价格的波动，信用风险来自于借款者偿还能力的变化，则大多数的操作风险更多可以归因为有意或无意、来自企业内部或外部的人为操作失误。

操作风险事件发生的频率很低，但是一旦发生就会造成极大的损失，甚至危及银行的生存。例如，1992到1995年，英国巴林银行在新加坡金融机构的交易员里森的错误交易以及在出现损失后继续隐瞒，最终给巴林银行带来3.8亿英镑的损失，致使巴林银行倒闭。1995年，中国的某商业银行3名职员非法拆借3.4元人民币的贷款，致使该银行有2亿多元的资金无法收回。

单个操作风险因素与操作性损失之间不存在清晰的、可以定量界定的数量关系。操作风险中的风险因素存在于银行的业务操作中，而且业务规模大，交易量大、结构变化迅速的业务领域，受到操作风险冲击的可能性最大。因此，对于操作风险的管理，具体的业务部门应承担第一位的责任，董事会则应承担最终的责任。

从以上特点可以看出，由于通常可以监测和识别的操作风险因素由此可能导致的规模、频率之间不存在直接的关系，因而银行的风险管理部门也难以确定哪些因素对于操作风险管理来说是最为重要的，在操作风险的检测与识别方面，就此巴塞尔委员会为操作风险作了大量的工作。因此，银行必须适当建立风险管理环境，制定操作风险管理政策，严格业务流程管理，缓释和控制操作风险。

二、操作风险主要表现形式

（一）点多面广，信贷管理不到位。一是贷前调查未尽职。银行农户贷款贷前调查对借款人提供的相关资料和资信状况、担保人的担保能力等情况缺乏深入实际的调查评估，个别联社甚至出现主要依靠农户贷款“协管员”发放贷款的现象，同时管控存在盲区，导致协管员管理失控。二是贷时审查不严格，对农户柜台监督简单化，导致个别信用社出现违规操作，疏于贷后管理，重放轻收轻管理思想严重。三是由于贷款笔数多，金额小，个别信用社信贷员对逾期贷款催收力度不够，电话催收多，上门催收次数少，部分贷款催收时无书面催收通知书，部分催收通知书无借款人签

名，导致个别贷款丧失法律时效。

（二）部分银行业机构大额贷款违规操作，风险管控能力有限。

一是大额贷款发放时逆程序操作，造成贷前调查虚化，贷款责任模糊。二是贷款投放过程中，只注重对借款人抵押物的评估，只片面注重第二还款来源（即借款抵押物的变现处理），对借款人第一还款来源缺乏有效分析，重视不够，贷款一旦逾期，催收难度大。三是风险处置能力不足，未能及时发现和处置信贷风险。

（三）内部管控不健全，操作业务有章不循。

一是银企对账不及时、不全面。银行未按期与开户企业对账，或对账操作不到位，银企对账单上仅有客户印鉴而银行对账人员签字，一旦出现问题很难进行责任认定。二是个银行对自身岗位缺乏应有的监督制约,部分内部短期交接不规范，交接内容笼统简单不具体，在业务交接频繁状态下，缺乏有效的监督和制约，存在一定的潜在风险。

（四）案件防控“三项制度”落实不到位。

一是重要岗位轮岗开展滞后。二是强制休假制度未得到严格落实。多数基层社普遍存在将要害岗位人员强制休假视同一般休假的问题，以安排要害岗位人员外出休假、度假方式集体开展“强制休假”，未发挥强制休假制度在案件防控工作中的重要作用。三是近亲属回避、轮岗强制制度执行有困难。基层网点由于会计、出纳岗位人员紧缺，导致会计、出纳人员轮岗存在一定困难，部分联社出现近亲属长期在同一机构工作并担任重要岗位的现象。

三、贷款操作风险的管控与防范

贷款是银行最主要的资产业务，是获取利润的主要方式，控制和防范贷款风险、不断提高资产质量是提高经营效益的先决条件。因此，在受理每一笔贷款业务时，管贷人员应将控制、防范和降低贷款风险放在首位，认真把好贷款调查、审批、发放、管理、收回关。我现在通过一些案例分析就贷款操作风险管控与防范谈一些粗略的认识。

（一）、贷款调查环节的风险控制和防范

贷前调查是控制和防范贷款风险最前沿、最基本、最关键的环节之一，认真、细致、广泛、深入的贷前调查，是控制和防范贷款风险最有效的手段。在现代市场经济条件下，获利渠道的多元化决定了贷款用途的多项化，大部分借款人在申请贷款之前都对自己将要从事或交易的项目做过认真细致的考察，对项目的风险程度也做过一定的评估。但也有部分人或盲目冒进上项目上资金，或有意隐瞒事实真相恶意套取贷款，或受亲朋之托冒名贷款，这都给银行贷款资产造成了直接或间接的风险。因此，在受理借款人申请之时，必须从以下几个方面做好贷前调查，防范贷款风险。

（一）、对借款人品行及偿债能力、偿债意愿的调查。对借款人的品行和偿债意愿主要从他本人日常处事行为、经济交往中的诚信度、社交圈和还款记录等进行考察。尽管借贷活动和经济活动中的许多不确定因素决定了贷款风险的客观性，但只要借款人品行端正、偿债意愿强，他们就会合理控制风险并积极偿还贷款，这一点对贷款的安全性很重要。

案例：1997年5月，借款人张某向银行申请贷款40万元，用于修建汽车修理厂。在受理这笔贷款的过程中，由于种种原因，信贷员对张某的品行、偿债意愿等没有做深入细致的调查，便为其办理了贷款。贷款到期后，银行多次向借款人发送到逾期催收通知单，要求借款人偿还贷款本息，但借款人借故久拖不还。在催收过程中管片信贷员了解到，该借款人品行一般，好逸恶劳，其交往的人也多与其相像。后银行将该借款人诉诸法院，法院判决该借款人限期偿还贷款本息，但此笔贷款至今尚未收回。

从案例中可以看出，借款人的品行和偿债意愿在一定程度上直接影响着贷款资产的安全。

（二）、对借款人经营项目、贷款用途的真实性及资产负债情况的调查

借款人的经营项目对贷款风险影响是直接的、可变的，除借款人的社会地位、技术装备、从业人员素质和管理水平这些影响贷款安全的因素外，借款人经营的项目因经营环境、市场变化、政策调整、通货膨胀及技术条件等方面的影响，也可能造成借款人经营项目成本超支、延期竣工、中途停建或转产等问题的发生，从而造成贷款的损失。同时，借款人的负债情况及贷款用途的真实性也是决定贷款安全的关键因素。如果借款人负债数额大且在贷款时隐瞒真实的用途，在贷款调查时没有弄清楚，那么，很可能就给贷款按期全额收回埋下了隐患。因此，在实施贷前调查时一定要认真细致，力求广泛深入，并对贷款项目前景、项目效益、项目进度、项目所隐含的可预见性风险及不可预见性风险进行认真的分析、评估、预算，尽量降低贷款风险，对高风险的行业和项目坚决说“不”。

案例：1997年8月，借款人李某向银行申请借款20万元，用于开办塑料制品厂。在实施贷前调查中，信贷员听借款人介绍说，该项目为废品在生利用项目，利润高且该项目在西北地区尚属首家。信贷员经过简单的市场调查，认为该项目有较为广阔的发展前景，而且效益可观，又能解决部分人的就业问题，因此，就发放了此笔贷款，支持该贷款人购买了简单的机器设备。此笔贷款发放后，借款人也经过了一段时间的精心经营，取得了一些经营效益，但因后续资金不足，企业面临着关停倒闭的危险。为此，该借款人又先后向某银行申请贷款30万元，向其他银行贷款15万元，用于企业生产周转。由于市场行情的变化、生产技术的落后和经营管理制度的不完善，该厂最终面临停产，贷款至今无法收回。

从案例中可以看出，贷款项目风险随着市场的变化而变化，认真评估贷款项目风险对贷款的安全性起着至关重要的作用。

（三）、对担保人、抵押物品、质押物品的调查。担保人的担保能力和承担连带责任的意愿、抵押物品的变现能力和保值率、质押物品的来源和出质人及出质行的真实意愿都直接影响着贷款的安全性。因此，在受理贷款时，一定要对担保人的主体资格、担保能力及承担连带责任的意愿、抵押物品的变现能力及保值率、质押物品的真实性进行深入细致地调查，以达到降低贷款风险的最终目的。

案例：2001年3月，借款人陈某向银行申请贷款10万元，用于购买或用汽车，在受理这笔贷款时，信贷员要求借款人找10个担保人提供担保，在办理贷款手续时，借款人仅和6个担保人亲自到场，并在合同凭证上签了名、按了手印、盖了章，其余4个担保任均为到场，但借款人拿着这4个人的身份证、印章，并说他们同意担保，但现在本人外出不能亲自到场。自爱这种情况下，信贷员虽要求借款人将担保人全部请到现场，但经不住借款人的一再恳求办理了贷款手续，并让借款人按了手印。该借款人在经营过程中因发生车祸意外死亡，导致贷款形成了很大的经营风险。在此情况下，银行立即维权，并准备择机召开担保人会议，在通知担保人会议期间，发现未亲自到场的4个担保人均以本人未签字为由，拒不承担担保责任。由于这个原因，原亲自到场提供了担保的其他担保人也借故拒不履行担保责任，导致该笔贷款无法收回。

从上述案例中可以看出，在实施贷前调查时，核实担保人的主体资格及担保意愿，认真测算将要设定为抵押资产的变现能力及市场行情，出质人的真实意愿及本行人员亲自核保等环节都将影响到贷款的安全性。

(二)、贷款办理环节风险控制和防范

或许有人说，经过认真、细致、广泛、深入的贷前调查，填制合同、凭证、录入综合业务网络系统并发放贷款只是手续问题。事实上，在稽核检查中发现贷款发放的环节同样存在着许多风险点，必须引导高度重视，谨慎控制和防范。控制和防范这类风险，要抓好以下五点：严格按照制度规定及操作流程办理贷款手续，必须做到心中有数，依次展开，切不可凌乱无章，毫无次序；养成回头看的好习惯。填制完成每一份合同，在提交柜台前要再次展开审查，发现问题要及时解决，不留任何操作风险和后患；严格审核。对信贷员提交的借款 5 合同等资料，经办人员要认真仔细的审核，发现问题要及时跟信贷员沟通、协商，力求将问题解决在出门之前；信息录入要认真细心。将借款人、担保人及抵押物品录入综合业务网络时，要对借款的金额、期限、利率、用途、选用的会计科目等相关信息再次进行核对，确认无误后方可导入系统；认真做好事后监督工作。对所有的贷款业务会计人员必须及时进行事后审核，发现问题及时解决。

（三）、贷款审批发放环节风险控制和防范

这里说的审批发放环节风险的控制和防范，主要指支行行长和上一级管理部门职权范围内的审批事项。对于支行行长来说，身处控制和防范贷款风险的最前沿，把好贷款审查审批关尤为重要，因此，支行行长也就自然而然地成为贷款风险的第一承担人。在实际工作中，发现一些支行行长对信贷员上报的贷款合同及调查意见、分析评估结论等认真分析和思索，凭印象、凭经验判断问题，结果形成了合同要件不全以致新的贷款风险。还有些支行或信贷员，在上班上级主管部门审批之前，就将所有的贷款手续全部办理齐全（包括放款凭证等），只等上级主管部门审批后即行发放贷款，殊不知这样就给审批环节风险控制和防范造成了一定的难度。

案例：2011年6月至8月，某支行分别向8名借款人累计发放按揭贷款105.63万元，这些贷款在上报上级主管部门之前，信贷员已将所有的贷款手续办理完毕，经上级主管部门审批后，信贷员在无借款人到场的情况下办理了贷款发放手续，形成了挪用客户资金事件。从表面上看，贷款手续齐全，合规合法，但事实上从在着很大的操作风险。

由于审查审批把关不严而造成的贷款风险在银行业履见不鲜。控制和防范这类风险，我认为要抓好下面五点：认真审查和分析信贷员撰写的调查报告，核实借款人的偿债能力、经营项目及第一还款来源，以确认是否签字审批;与管片信贷员进行深入细致地交流和沟通，从中发现产生风险的可疑点和防范风险的可能性;深入农户或企业实际查看，最大限度地掌握第一手资料。;对担保人、抵押物、质押物进行认真的评估，看是否具备相应的担保能力;要求信贷员采取必要的补救措施，待完善贷款手续后再审批发放。

（四）、贷后检查风险控制和防范贷后检查是防范经营风险的重要手段，对控制贷款风险的蔓延和扩大起着至关重要的作用，众所周知，贷款一旦放出，就意味着资金使用权的转移，银行对其风险的控制能力十分有限。因此，扎实做好贷后检查工作，及时发现和解决问题，对转移风险、防范风险和缩小风险都有十分重要的战略意义。在实际的工作中，发现许多信贷员不够重视贷后检查工作，分期偿还的贷款首期贷款到期后不及时发送到、逾期催收通知单的现象随处可见，甚至一些行长对此种情况视而不见，难免给贷款的安全营运留下诸多隐患。

因贷款检查不认真、不细致、不深入，发现问题又不及时解决等原因造成的贷款风险事件在实际工作中具有一定的普遍性，而且因此形成的不良贷款直接影响着经营成果，侵蚀着经营效益。控制和防范此类风险，我认为要切实抓好这五点要素：按照规章制度要求，扎扎实实做好贷后检查。除检查频率要达到制度规定的次数外，最重要的是在实地检查时要详细了解借款人的经营情况、经营收入及现金流量等方面的信息，更进一部了解借款人的相关信息，已备日后之需;不间断的对借款人、担保人进行诚实守信观念的培养，借以强化他们的按期履约意识;及时对借款人提出合理化建议，帮助他们经营好贷款项目;发现问题要及时妥善处置。对检查中发现的可能影响贷款安全的一般性风险，要及时与借款人、担保人协商解决，以遏制和缩小风险程度;重大风险发生时要立即采取有效措施加以控制。除终止发放新的贷款外，耀立即敦促借款人偿还贷款，借款人无力偿还贷款的，要敦促担保人履行担保责任或者立即按程序处置抵质押物品。

（五）、抵债资产的接受与风险的处置

依法接受抵债资产是控制和降低贷款风险的最后防线，但设定这道防线的前提是抵质押 6 物品必须合法、合规并且产权明晰，合同约定清楚。只有这样，在处置抵债资产时才能做到无争议、无纠纷、无后续风险的发生。控制和防范抵债资产我认为耀抓好以下几点：以固定资产设定抵押物时，必须弄清产权关系，变现能力和清偿顺序，并对资产的现实状况及预期收益或损失进行认真的预算，尽可能将风险控制在设定抵押物之前;以流动资产设定的抵押贷款，必须加强贷后管理，实施24小时不间断的监督管理，以防止借款人恶意转移资产;加强对贷款抵押物的监督与管理，确保抵押物不被认为损毁或转移;确需接受抵押物以其抵偿贷款本息的，必须经过合法程序取得，并要切实防范法律和社会风险;接受抵债资产后要尽快处理，防止因通货膨胀、抵债贬值带来的风险。

四、结束语

科学的业务操作规程是一个有效程序控制的重要内容。任何一项或一笔业务的处理必须经过一定的程序，这个程序包括若干个环节和若干个人，即任何人都不能独揽某项或某笔业务处理的全过程。银行往往要根据自身的业务特征制定业务操作规程，或者根据以往发现的管理漏洞制定相应的防范措施，以约束内部操作人员的行为。即根据相关的程序及审贷分离的原则，确定审批过程的正式步骤，它既包括调查、审批、发放的过程，也包括该过程中岗位之间及职能之间的相互独立、相互制约、和上下级的报告关系。在建立和完善内部授信制度体系过程中，一可避免业务工作中无章可循或有章不循，避免责任不清，相互扯皮等，有利于及时处理业务和提高工作效率，有利于减少差错、暴露问题和查明差错，及时解决问题。同时还要清醒的认识到程序至始至终是有“人”进行操作，贷款操作风险的产生部分原因也归于银行人才队伍素质不高，尽管近年来银行引进不少相关专业毕业的大学生，他们具备良好的理论基础，但实践经验相当缺乏，因此应有针对性地开展各种职业培训，建设好梯队式的高素质人才队伍。在培养高素质人才的同时，应该建立完善的考核制度，不仅应该规定业务量，也应考核相应的风险。同时，还应明确规定信贷风险相关责任人在信贷风险管理中的责任。还要合理确定相关的考核指标。

总的来说，银行信贷业务要想切实做好防范业务操作风险，应从思想上、行为上筑牢“防风险、防案件”的堤坝，认真研读、熟练掌握法律法规、业务风险识别、防范和操作等相关知识，做一名自觉遵章守纪、按章操作、有章可循/依法经营的金融卫士。

参考文献：

【1】朱忠明、张淑艳:金融风险管理学，北京，中国人民大学出版社，2004 【2】魏

斌：企业金融、金融风险与风险管理；暨南大学；2000年【3】李时杰：对我国金融风险的防范与探索或研究：东北农业大学：2000年【4】施兵超、杨文泽：金融风险管理，上海财经大学出版社，2003.【5】将其务、周浩文：银行信贷管理，北京，高等教育出版社，2005 【6】王

顺：金融风险管理，中国金融出版社，2007 7

篇2：物业风险管控与防范

摘要：税务风险是影响企业成本利润的一个重要因素。本文通过对建安企业现行税务风险管理现状、加强税务风险防范和管控措施等方面阐明正确认识和加强税务风险管理的重要性。关键词：建安企业税务风险防范与管控

企业税务风险管理的目标是在防范税务风险的同时为企业创造最大利润。随着我国税收制度的不断完善，面对当前社会主义初级阶段市场经济的竞争环境，建安大型企业如何进行税务风险管理，以期达到最大限度地降低税收成本，提高效益的目的，就成为摆在企业各级领导及财务人员面前的一件大事。建安大型企业税务管理面临的突出矛盾是，一方面大型建安企业组织结构庞大，经营业务多样，经营活动复杂，管理难度大；另一方面税务管理力量相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后。目前许多大型建安企业还没有建立起有效的内部控制和风险管理体系，一些企业尽管在不同程度上建立了内部控制或风险管理制度，但都偏重财务报表目标，而不太重视涉税合规目标。《中央企业全面风险管理指引》及《企业内部控制规范》，重点关注的也是企业经营目标和财务报告方面的目标，税务合规方面的内容比较缺乏或单薄。要解决这些问题必须有新的思路和新的方法。而建安大型企业点多面广，税务风险防范与管控的任务异常复杂而艰巨。

一、当前大型建安企业税务风险管理现状及分析

1.建安企业产品施工的特殊性给建安企业税务风险管理带来难度

建安企业具有经营分布点多、面广，在其提供劳务和建造产品上具有跨区域、工程项目周期长和成本核算程序复杂，各施工地纳税环境差异大，税务风险管理难度高。多数大型建安企业跨省、跨国经营，企业需要面对世界各地层级不同的税务机关及国外税制的管束。而不同管辖区域的税务机关对税法关于建安企业政策规定的理解和执行差异很大，这就额外增加了建安企业担负税务风险的系数，给企业内部税务风险管理带来难度。

2.税收行政执法不规范以及税企信息沟通不及时，不可避免地增加建安企业的涉税风险税收政策执行偏差的可能性在我国是客观存在的，这就大大增加了企业的税务风险。国家对建安企业外地施工实行施工地和注册地税务机关双重管理的税收政策，各地方税务局都采取“以票管税”、强化税源管理等征管措施，导致企业执行难度大，税企争端多。南京、广州等地方税务局按建安企业营业收入的1%加征个人所得税；四川等地方税务局按2%预征企业所得税，以解决机构所在地和施工地主管税务机关对外出经营建筑企业争抢所得税或都不管所得税的问题。这就要求建安企业每到一地施工都应事前到机构所在地和施工地的地方税务机关详细了解相关的税收管理政策，以减少税务风险。

3.大型建安企业的税务风险通常与做假账或者简单的账面差错关系不大，主要来源于企业管理层的纳税意识和观念不够正确，相关内部风险防范制度缺失或不够健全，经营目标和经营环境异常压力等诸多方面

在施工企业的各项经营活动中，从投标决策开始到竣工结算很容易忽视税务因素，加上施工企业层层转包分包，对项目管理的税务风险意识又比较淡薄，这样就可能增加涉税风险。建安企业是完全市场竞争下的微利企业，我公司一年完成了近30亿的施工产值，完成的营业利润也只有近2500万元，仅占施工产值的8.3%。如果因税务风险意识淡薄导致税务稽查处罚，企业的税务风险很容易转化为直接利益损失，这样不仅会吞噬企业利润，阻碍商业目标的实现，还会给企业形象带来负面影响。

4.建安企业税务管理力量相对薄弱，管理资源缺乏，管理环节滞后，企业税务管理人员的专业素质有待提高

大型建安企业点多面广，有的只是在总部设置专门的税务管理机构，有的甚至连总部都没有专门的税务管理机构，只是象征性地配置了税务管理岗位。各个施工地点更谈不上配置专门的税务管理人员，相关的税务管理工作一般都由各项目经理部或分公司财务人员兼任，他们面对我国税法及其相关法规的不断变化，缺少涉税辅导及税法后续教育，对税法的理解、认同和把握有一定的偏差，这从某种意义上说也在增加企业的税收负担。

二、大型建安企业防范税务风险的管控应对措施

1.提高对税务风险管理的认识，加强税务风险管理文化建设

企业应倡导合法纳税、诚信纳税的税务风险管理理念，按照《征管法》及其《实施细则》规定，办理税务登记，准确计算税金，按时申报、足额缴纳税款，规范纳税公平参与市场竞争。在企业内部营造税务风险管理环境，增强员工的税务风险管理意识，将税务风险管理的工作成效与相关人员的业绩考核相结合，建立有效的激励约束机制，并把税务风险管理制度与企业的其他内部风险控制和管理制度结合起来，将其作为企业文化建设的一个重要组成部分，形成全面有效的企业内部风险管理体系。企业的税务风险管理与防范是一个系统的工程，构建企业税务风险管理的长效机制建立税务风险管理机制，把税务风险管理意识融入到企业的战略管理过程中，以形成既拥有风险管理防御能力，又有战略管理规划，使税务风险管理和战略管理有效地融合。税务风险管理由企业管理层负责督导并参与决策，管理层应将防范和控制税务风险作为企业经营的一项重要内容，促进企业内部管理与外部监管的有效互动。

2.管理环节前移，变事后管理为事前管理和事中监督，提前发现和预防税务风险，做好日常风险处置预案

税务风险管理是公司税务管理的基本和首要任务。加强对建安企业各项目经理部或分公司税务风险因素的识别和应对，重在事前防范，做好“曲突徙薪”式的工作，这不仅有利于控制风险，也为公司经营提供了通过税务筹划创造价值的可能性和空间。建安企业应全面、系统、持续地收集内部和外部以及各施工地点的相关信息，查找企业经营活动及其业务流程中的税务风险、分析和描述风险发生的可能性和条件，评估风险对企业实现税务管理目标的影响程度，从而确定风险管理的优先顺序和策略。对于监控和分析到的风险，应仔细分析原因并加以解决。这是一项长期的日常性工作，要实行动态管理。可根据需要在各项目经理部或分公司设立税务管理岗位。3.强化企业信息管理建设，制定税务风险管理控制流程，明确风险控制点

企业应建立税务风险管理的信息与沟通制度，明确税务相关信息的收集、处理和传递程序；建立和完善税法的收集和更新系统，及时汇编本企业适用的税法并定期更新；企业应根据业务特点和成本效益原则，将信息技术应用于税务风险管理的各项工作，建立涵盖风险管理基本流程和内部控制系统各环节的风险管理信息系统。企业可以利用计算机系统和网络技术建立内、外部及各施工地点的信息管理系统，有效的信息系统能确保企业内、外部及各施工地点信息通畅，能确保企业税务管理部门与其他部门、企业税务部门与企业管理层的沟通和反馈，发现税务风险先兆和实际问题均能得到及时的关注和妥善的处理。企业内部完整的制度体系是企业防范税务风险的基础。企业内部管理制度是否健全、是否合理与科学，从根本上制约着企业防范税务风险的程度。如果企业缺乏完整系统的内部管理制度，就不能从源头上控制防范税务风险，也就无法有效地提高防范税务风险的效益。大型建安企业应结合内控管理体系建设，不断完善企业税务风险管理制度。一是加强内部控制，即“不相容岗位相

互分离、制约和监督”；二是“利用计算机系统和网络技术，对具有重复性、规律性的涉税事项进行自动控制”；三是制度流程不是一成不变的，建安公司业务和税收规定都是不断变化的，制度流程也要及时进行修订完善。

4.配备专业的税务人员

由于税务管理的专业性、政策性和复杂性，税务管理工作对人员的素质和能力要求较高，配备合理的岗位和人员，是公司有效管理税务风险的必要条件，要让专业的人，做专业的事。企业应定期对负责涉税业务的员工进行培训，不断提高其业务素质和职业道德水平。一般来说，税务管理人员首先需要深刻理解税收法规，这是最基本的专业能力；其次要熟悉建安企业财务、会计处理，因为纳税处理基本以会计处理为基础；最后，还要熟悉建安企业业务以及整体经营战略，不熟悉业务就无法深刻理解某些相关的税收规定，不把握经营战略则难以发挥税务的事前筹划、规划作用。另外，这些人员还必须具有很强的学习能力，税收政策不断变动，要求税务管理人员不断提高学习、思考和研究的能力，确切说税务管理部门要成为“学习型部门”。

5.利用纳税评估降低税务风险

纳税评估是由税务机关运用数据信息比对分析的方法，对纳税人报送纳税申报资料及提供的相关涉税信息的真实性、准确性、合法性进行系统的综合分析评定、核实，从而做出定性、定量判断，进一步对纳税人实施管理和服务的行为。目前很多企业及其财务人员缺乏税务风险防范意识和能力，因不熟悉税法规定或无意之失而造成的税收违法行为时有发生，从而导致企业被税务违法处罚风险增大。因此企业应借鉴税务机关的纳税评估方法，通过分析财务部门各月、季、年申报和上缴的税款情况，财务报表和企业所得税汇算清缴主附表之间的逻辑关系等方面的情况，进行内部自检。从故意税务违法风险、非故意行为导致结果违法的税务风险、税收政策调整或主管税务机关责任带来的税务风险、客观上少缴税款的无责任税务风险等方面，采取手工和计算机软件相结合的办法，深入开展宏观税负分析活动。充分利用纳税评估活动，详细剖析容易形成税务违法风险的不同风险点，分别采取相应措施，降低企业纳税风险。

6.建立良好的税企关系，进行有效的信息沟通

在现代市场经济条件下, 税收具有财政收入职能和经济调控职能。政府为了鼓励纳税人按自己的意图行事, 已经把实施税收差别政策作为调整产业结构, 扩大就业机会, 刺激国民经济增长的重要手段。由于我国人多面广，国家的宏观税收政策具有较大的弹性空间，对政策法规的不同理解及地域差异造成了各地的税收征管模式各不相同,各地税务执法机关也就拥有了一定的自由裁量权。因此, 企业要注重对税务机关工作程序的了解, 加强联系和沟通, 争取在税法的理解上与税务机关取得一致, 特别在某些模糊和新生事物上的处理得到税务机关的认可，减少涉税风险。

7.加强税收法规学习，准确把握税收政策

篇3：浅谈强化管控与防范风险

(一) 降低风险主要靠加强管控

财务工作风险很大, 管控得好, 风险会随之降低, 管控不利, 就会造成损失。企业运营本身就存在高风险, 在高风险的运营中财务管控就显得更加重要。运营环节越多, 运营周期越长, 财务管控就越艰难。怎么才能做到管控得利呢?这就要求财务人员做到胸中有全局, 手中有数字, 行动有办法。财务人员要有高度的责任心。不仅了解运营过程中财务事项, 也要了解整个运营过程和其它环节的契合, 做到心中有数, 才能够具备较高的管控能力。财务人员还要有高度的敏感性, 在整个管控中及时发现问题, 及时掌握情况, 做到防隐患于未然。财务人员更要有较强的业务能力, 要做好应收账款的管理工作, 严格内部流程, 以降低风险度。

(二) 规范管理更要靠加强管控

规范管理是财务工作的重要一环, 与其它工作不同, 财务工作尤其要规范管理。要做到真正意义上的规范管理, 就更要重视管控能力, 没有较强的管控能力, 就谈不上规范管理。仅就一个单位来说, 对财务管控得好, 这个单位的财务管理水平一定会很高。因此说, 对财务管控的过程也是一个提升财务规范管理水平的过程。

(三) 整合资金也要靠加强管控

没有强有力的财务管控便不可能很好地整合资金, 在市场压力越来越大的情况下, 积极推动资金的集中管理是很多单位力求做到的事情。清理银行账户, 减少资金沉淀, 调剂企业内部资金余缺, 是一个有效的办法。很多单位通过这种手段做到了资金整合, 大大提高了资金的合理利用率。

二、怎样有效加强财务管控以防范风险

(一) 完善财务管理各项规章制度

一是要建立和完善管控制度, 财务控制是指财务监管部门及人员通过财务法规、财务制度、财务定额、财务计划目标等对资金运动进行指导、组织、督促和约束, 确保财务管理目标实现的管理活动。财务控制是财务管理的基本职能之一。在实际工作中, 要严格制度, 严肃执行法规, 以制度、预算等为主要手段, 保证国家法律、法规、政策的贯彻执行。二是要建立和完善防止风险制度。要把风险的可能降到最低限度, 就要了解财务风险的特征, 不断完善防止风险的相关制度, 以确保工作的正常进行。三是建立和完善监督制度。在建立和完善本单位监督制度的同时, 要建立起与政府、社会之间互动的监督机制, 争得多方面的监督, 使财务工作在制度的监督下进一步改善。

(二) 不断提高财务管控水平

在管控方面, 不仅仅是要建立一些制度, 更重要的是将管控落实到位, 不断提高管控水平。要建立起资金管理信息系统。这个系统涵盖着运行平台建设和配套制度保障, 并涉及到资金流向管理、预算管理、人员权限管理等多项内容。要全面实施收支两条线的管理模式, 这样, 资金管理效率和效益才能够有明显的提升, 达到加强管控的目的。此外, 还要有计划使用资金, 做到“精打细算”, 要避免资金使用的盲目性, 尽量做到减少资金沉淀。

(三) 努力做好财务预算

要理顺全面预算管理系统, 建立起预算管理部门、预算办公室、预算业务部门三级预算组织体系。要完善预算考核监督体系。分别建立起业务预算、投资预算、资金预算、筹资预算、财务预算等报表形式, 并要不断细化。同时要通过实施《全面预算管理办法》和《成本费用管理暂行办法》等初步构建并完善预算组织制度、预算报告制度、预算考核制度、预算指标体系、预算监控与调整等制度。

(四) 不断提高人员素质

随着新形势的不断变化, 更要求财务工作人员转变观念、更新理念、熟练掌握新形势下各项财务准则的精髓和实质。否则, 就会影响正常的财务工作, 或给企业和单位造成损失。所以要通过对财务会计人员的继续教育和培训教育, 提高会计人员的职业能力和管理能力和个人素质。在提高素质方面, 不仅要讲在口头, 更要落实到实际行动上。要引导财务人员加强学习。学习现有的财务政策及财务管理制度, 学习国家新的有关规定等。要定期对财务人员进行业务培训, 使财务人员及时掌握市场经济条件下财务工作的新动向、新内容、新政策和新理念。同时还要做到多学习, 学深学透, 减少工作失误。要对财务人员定期或不定期进行考核, 随时掌握财务人员工作情况, 做到对财务人员按工作要求进行随时调整, 确保将有能力有素质的财务人员调至重要岗位上使用。通过对财务人员的培训、加强学习等手段, 不断提高财务工作人员的业务素质和能力。

(五) 建立健全激励机制

要对优秀财务人员和工作能力平平的财务人员进行不等同的待遇, 树立起工作中的榜样, 促进其他工作人员积极上进。要改变传统的财务业绩为主导的评价方法, 从事业的最大利益出发, 对财务人员的工作能力和业绩做综合的评价。要鼓励财务人员关心本单位的整体工作, 关心本行业的利益和效益。对做得好的员工给予积极的奖励, 充分调动财务人员的工作积极性。要建立起有效的财务管理激励机制和约束机制, 以确保财务工作健康有序地发展。

摘要：当前我国投资和业务构成越来越复杂, 资金占用和融资规模越来越大, 经营和财务风险也就随之加大。因此, 财务管控这个防范风险的手段就显得越来越重要。财务管控能力愈强, 风险愈小, 管控能力弱小或管控不当, 财务风险也就愈大。

篇4：物业风险管控与防范

关键词：后金融危机跨国公司财务风险有效管控

一、后金融危机时代跨国公司财务风险的基本特点

后金融危机时代是指在2008年国际金融危机后，国际经济处于脆弱性复苏、尚没有摆脱本轮金融危机阴影的这一段特殊历史时期。这一阶段，金融危机带来的风险集中释放，但形成财务风险的各种因素依然存在，全球经济格局以及金融体系还在发生重大变化，各国经济的不平衡状态加剧，产业、区域、企业的不平衡加剧，经济波动性加剧，全球性通胀预期加剧，国际、国内的不确定因素增加，国际贸易保护主义再度抬头，投机资本流动性更加活跃，各类资本不愿意在周期较长的实体经济领域投资，流向虚拟经济和资产、资源、特定产品进行炒作，相比之下，实体经济缺乏资本支持，步履维艰。在如此冷酷的博弈和较量中，跨国经营的公司必然遭遇前所未有的财务风险。如何有效管控现有财务风险，增强危机意识，确保公司在恶劣的市场环境中拓展生存空间，提高抗风险能力、提高竞争力，这是十分现实而严峻的课题。

二、后金融危机下跨国公司财务风险成因分析

跨越国界后，各国的法律制度、政治环境、经济制度、研发环境、营销环境、文化背景不同，跨国公司与一般国内企业的经营财务风险就有明显区别，在更加复杂的环境中开展经营活动的跨国公司，受诸多不确定性因素的影响，会面临更多的潜在损失。导致风险的主要因素有：

（一）系统风险

金融危机引发了各国银行金融资产瞬间缩水，外国政府大量印发钞票，市场通货膨胀，经济衰退，跨国公司的市场环境恶化，形成市场风险；外国政府套用世贸规则，采用非常规、歧视性手段，限制公司的运作，形成政治风险；各国政府地方保护主义盛行，调整利率、汇率和税收政策，跨国公司的经营环境恶化，形成外汇风险和税收风险；各国政府与监管部门还可能通过设立贸易壁垒，干扰公司的经营运作，形成经营风险；高端企业通过技术垄断，恶意竞争，形成技术风险。以上因素会导致跨国公司缩减生产经营规模，资金链断裂，失业剧增，市场环境持续恶化，公司筹资管理、投资管理、结算管理、风险管理和纳税管理等方面将面临更多的挑战。

（二）非系统风险

一是财务目标风险。公司财务管理层片面追求利润最大化，过于关注销售、利润增长，忽视公司财务战略的研究，或以股东财富最大化为目标，过分追求每股收益，以期产生规模效应，不因地制宜导致方向性失误。二是财务决策风险。公司财务决策系统不能适应市场环境的变迁，在重大决策前，缺乏充分的调研和论证过程，容易出现决策性错误。三是投资风险。公司在主营业务面临困难时，盲目投向非主营业务，比如投资房地产、金融衍生品，不进行投入产出的论证，反而造成投资结构不合理，投资风险被扩大。四是信贷风险。在国外资本市场各种保护性、限制性政策的制约下，公司各种票据贴现、资产变现更为困难，长期短期融资能力被弱化，融资结构配置不当，过度负债经营，过度运用财务杠杆，导致现金流量风险加剧。五是财务内部控制风险。在后金融危机时代，公司面临的竞争环境、竞争对手、市场需求发生了重大变化，如果不能审时度势，实时调整内部控制策略、健全内部控制机制，母公司对子公司及子公司内部各部门之间会失去有效控制，由此导致的财务内部控制风险是十分危险的。

此外，跨国公司还有因“水土不服”、缺乏适应性和统筹性而产生的公司财务管理制度设计风险，由于财务往来款等运作不当产生的结算风险，由于缺乏有效的成本控制机制、过分关注短期成本目标而产生的成本控制风险，由于概念模糊或欺诈产生的合同风险，由于利率波动而引起的对未来收益、资产或债务价值的不确定性所可能导致的损失产生的利率风险，由于信息不对称产生的道德风险，也存在诸如评估风险、法律风险、税收风险、诉讼风险在内的各种与财务相关的风险。

三、后金融危机下跨国公司财务风险的有效管控

（一）化解政治风险

金融危机及深度演变带来了国际经济、社会的动荡，跨国公司要事先周密安排，对东道国的政治风险作出评估，与当地有关部门就经营环境问题进行磋商，以取得某种承诺，在融资、销售、税收、利润分配、失业安置等方面争取优惠条件，签定协议；调整公司发展战略和经营策略，调整产品结构，采取风险分散化的方法，如：寻找国际合作伙伴（包括大型跨国公司、金融机构等）共同投资，与东道国的不同利益集团建立联盟；向当地企业出售股票、债券；必要时制订一个反危机的计划，时刻应付可能发生的政治事件及由此导致的一系列风险，解决当地系统性风险存在的共性、个性问题，强化适应东道国经营环境变化的能力。

（二）防范外汇风险

一是增强风险意识。充分研究产生外汇风险的潜在因素，关注各国基本经济、央行政策因素，政治与传媒因素，心理及市场预测因素，突发事件因素对外汇市场的影响，做好风险防范。二是技术性防范措施。提高运用金融工具防范风险的能力，充分利用各银行的金融衍生工具规避风险，如远期结售汇业务、远期外汇买卖、外汇期权、外汇掉期、货币掉期等业务，还可以通过外币应收票据贴现、投保货币保险、短期外币信贷、安排与外币透支等，把外汇汇率风险控制在可预见、可控制的范围内。三是外币变动时的财务应对办法。当跨国公司预测东道国货币将要升值时，可以采取相应的措施，如：减少承担风险的资产，增加承担风险的负债。具体做法包括：提前偿还公司按当地货币计算的欠款；突击增加出口，利用东道国货币升值引起的出口货价下降，增强子公司产品在东道国的竞争力，抢占东道国中实力衰退公司的市场；减少库存量，以便在货币升值后调整存货价格；减少在东道国银行的借款，推迟偿还母公司的或其他子公司的应付款项，以减少资金运用成本，反之亦然。四是增加外汇管理人才的引进、储备与培养，设立研究室专职从事国际汇率的预测和防范外汇风险的研究。endprint

（三）分散市场风险

金融危机导致发达国家跨国公司融资困难、盈利下降，纷纷收缩甚至撤回海外投资，客观上为跨国公司产生了向境外上游生产活动和下游市场经济领域进行投资、收购外国的优质资产、开拓国际市场的战略需求。跨国公司应从战略高度提前新一轮布局，放弃需求疲软的市场，进一步“走出去”，在以下重点领域实施多品牌战略，拓展新兴市场，保持行业龙头地位，掌握主导权。一是在海外建立研发、设计中心，利用国际先进技术、管理经验和优秀专业人才，加快提升企业自主创新能力。二是投资开发能够弥补国内资源不足的资源类项目。三是集中公司的资金投资于有前景的高端市场，带动国内技术、产品、设备等出口和劳务输出，确保市场多元化和预期收益，促进产品结构的调整与升级，拓展生产基地、营销网络，打造国际品牌，降低和分散单一的市场经营风险，提高在国际不同的市场合作份额，为生存与发展腾出空间。

（四）降低筹资风险

资金链是公司的“生命线”。跨国公司应将这次危机视为调整公司财务资本结构的契机，推出稳妥的现金管理政策，在注重资金回收风险和汇率变动风险的同时，从公司财务发展战略出发，加强监控，确保资金链的连续、安全、完整。具体控制手段如：公司所筹资金量应与需求量相结合，控制筹资规模，既减少筹资成本，又充分满足公司拓展主营业务的需要；实施最佳的筹资结构，在负债到期日与公司适量的现金流入时间、规模相配合，把握有利的筹资时机；选择合理的筹资期限，提高资金的利用效率，拓宽筹资渠道，如运用融资租赁业务，通过融物的方式达到融资的目的；科学、合理、灵活运用长短期融资方式，增强支付能力；缩减资本项目支出、出售非核心业务，增强变现能力；此外，在国际金融市场中，公司还应该加强信用管理，防止信用缺失，保持良好的信誉。

（五）控制投资风险

公司应建立一套适应国际环境的投资决策系统，通过对公司外部环境的全方位监测与评价，掌握市场发展规律，采取有效对策，变被动为主动，提升应变能力。针对投资项目，公司应该建立科学的投资决策程序，加强投资项目的可行性研究，分析可能带来的风险性因素，制定完备预案；对投资指标进行动态监控，在固定资产与流动资产合理分配资金，保持投资结构的平衡；强化项目投资成本控制，规避盲目扩张中潜在的风险。

（六）强化风险管控能力

面对国际经济环境中的不利条件、不确定性因素，加强对系统性、非系统性风险的科学管理是跨国公司持续、有效运营的基础。因此，公司应建立、健全“多元化”的财务风险预警机制，具体措施有：一是风险识别。对所处国家的行业特点、地理环境、经营条件、经营方向、经营理念准确定位，对所处国家的经济政策动态、金融环境、风险因素、潜在损失进行系统评价。二是风险量化。实时监测敏感性财务指标的变化，针对风险评价指标合理构建数字化模型，以定性与定量指标相结合的方式，不定期全方位检测，不定期综合分析。三是风险管控。制定完整的、可操作性强的应对预案，准确拟定决策方案，从事前、事中、事后的角度，通盘协作，把风险管理落实到公司的各个经营环节、各个业务流程，覆盖所有的部门与岗位，提升应变能力、处置能力，把潜在的风险和损失降到最低，把潜在的机遇化为公司真实的效益。

四、结束语

在后金融危机时代，跨国经营公司还应该积极研究、分析东道国各项财经政策、税收制度、海外投资保险制度等对公司经营的影响，解决好内部结构性矛盾，按照当地投资者、股权持有者、利益相关者预期财务收益的要求，因地制宜地设计内部会计制度，合理制定标准化的会计核算办法、成本控制规则、利润分配办法，建立健全财务战略中心、成本责任中心，会计结算中心，规避各种转嫁风险，化风险为机遇，全面提升核心竞争力，实现公司财务目标利润或财富的最大化。

参考文献：

[1]孙晓媛.财务风险的成因及防范措施[J].中国经贸导刊，2011（2）

[2]周恒芳.金融危机后的企业财务风险控制与防范对策[J].行政事业资产与财务，2013（14）

[3]顾新莲，季盈杉.后金融危机时代企业财务风险防范对策探析[J].山西高等学校社会科学学报，2011（11）

篇5：物业管理风险与防范

物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。风险的种类很多，按照物业管理服务的各个环节，在物业管理中的风险可划分为以下四个阶段的风险：早期介入的风险、前期物业管理的风险、承接过程中的风险和日常管理的风险。

一、早期介入的风险

早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。

1、项目接管的不确定性带来的风险

有的物业管理企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。

2、专业服务咨询的风险

早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。

二、前期物业管理的风险

前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：

1、合同期限

根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件的合同；《物业管理条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主（或物业使用人）与物业管理企业的矛盾和冲突。

2、合同订立的风险

在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空臵房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业管理企业承担的风险转嫁给物业管理企业。此外，一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业管理企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件（家中财产被盗、人员伤亡等）时，处于被动局面，在合同内容上的疏忽都有可能成为业主向物业管理企业索赔的理由。

3、合同执行的风险

前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业管理企业之间的纠纷。

前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决等问题，都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠纷，若处理不当，将会诱发管理风险。

三、承接过程中的风险

1、物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题。

按照《物业管理条例》第二十八条的规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验。但是在实践中，物业管理企业往往对此不够重视，有些企业认为物业在工程竣工时，已经经过了建设单位及相关政府管理部门组织的竣工验收，有相关的合验收合格的证件，查验也只是一种形式而已。殊不知这些验收与物业管理企业组织的验收，是两种性质完全不同的验收，从法律角度来看，其后果有着不同的责任承担主体。建设单位及相关政府管理部门的竣工验收，如果验收不合格，承担责任的主体是施工单位和建设单位，而通过了此类的验收，承担责任的主体就会转为物业管理企业。实际上，通过建设单位和相关政府管理部门的竣工验收的物业，并不必然就是物业管理意义上完全合格的物业。如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作，对该验收的项目不验收，对不合格的项目按照合格验收等等，那么，本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业承担，这就增大了企业的经营风险。

2、开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决。这对于结束了前期物业管理，以应聘者的身份进入物业的新物业管理企业来说，是特别应当注意的问题。在开发商或者前物业管理企业与业主之间，往往有一些关于建筑质量或者物业管理服务质量的遗留问题，需要在承接时得以明确责任，及时予以解决。这些遗留的问题，应由开发商或者前物业管理企业承担责任，而且往往引发的原因是比较复杂的，解决起来困难很多。所以这些问题如果不在承接时得以解决 ,对开发商及前物业管理企业的工作不满的部分业主，不仅不会配合新的物业管理企业开展工作，甚至有部分业主直接拒交物业管理费，这些无疑加大了物业管理企业的经营风险。

四、日常物业管理的风险

日常物业管理的风险包括两个方面：

1、业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险； 1.1业主使用物业、接受服务中发生的风险 1.1.1物业违规装饰装修带来的风险

业主(或物业使用人)违规装饰装修，患和邻里纠纷等，增加物业管理的运行、承担一定的物业装饰装修管理责任。

1.1.2物业使用带来的风险

不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐维修和维护成本，还会使物业管理企业在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等，是难以确定责任人的；或业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业管理企业就要承担一定的法律责任风险。

1.1.3法律概念不清导致的风险

在公共安全、人身财产的保险和财产保管方面，业主（或物业使用人）往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业管理企业，导致物业管理企业与业主（或物业使用人）纠纷增加，物业管理企业为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗，承担额外责任。

2．物业管理日常运作过程中存在的风险 2.1管理费收缴风险

业主（或物业使用人）由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业管理企业普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一。

2.2替公用事业费用代收代缴存在的风险

在公用事业费用（如水电费等）的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业管理单位居于收取和缴纳的中间环节，如业主（或物业使用人）不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致物业管理企业蒙受经济损失，承担其不应有的风险。

2.3管理项目外包存在的风险

物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见的现象。在对项目外包单位的选择，以及合同订立、实施管理的诸多环节中，物业管理企业虽然可采取多种手段加以控制，但潜在和不确定的因素依然存在。如选择的专业公司履约时，专业服务行为不符合物业管理服务要求，虽然物业管理企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主(或物业使用人)仍将责任归咎于物业管理企业。

2.4物业管理员工服务存在的风险

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，物业管理工作人员的工作违章违纪等失职行为所承担的风险。近年来，屡见保安与业主发生冲突，甚至保安殴打业主的恶劣事件，这类事件，虽然直接责任人是相关工作人员，但是往往后果承担上，物业管理企业招致了极大的风险。因为从法律责任的角度来说，由员工的职务行为所导致的侵权责任，是由企业来承担其法律后果的。导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，物业管理企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。

2.5对业主或者第三人在物业管理区域内所遭受的财产损失和人身伤害所承担的风险。

2.6对物业管理区域内的消防事故和安全隐患所承担的风险。2.7承诺的服务内容和水平过高于与物业管理收费标准所对等的服务内容和水平。2.8公共媒体在宣传报道中的舆论风险

在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业管理企业的品牌形象，而且会给物业管理企业带来经济上的损失。

物业管理风险处理对策

1、风险控制。采用风险控制可降低预期损失或使损失更具有可测性，从而改变风险。主要的方法有：风险回避、风险预防、风险分离、风险分散、风险避免、风险组合等六种方法。

1.1风险回避主要是中断风险来源，使其不发生或遏制其发展。回避风险有两种基本途径，一是拒绝承担风险，如了解到某工程项目风险较大，则不参与该工程的投标或拒绝业主的投标邀请；二是放弃以前所承担的风险，如了解到某一研究计划有许多新的过去未发现的风险，决定放弃研究以避免风险。

回避风险虽然是一种风险防范措施，但是一种消极的防范手段。因为，在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全回避是不可能的。再者，回避风险固然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。

1.2风险预防

风险预防是指减少风险发生的机会或降低风险的严重性，设法使风险最小化。通常有两种途径：

1.2.1风险预防。指采用各种预防措施以杜绝风险发生的可能。例如，供应商通过扩大供应渠道以避免货物滞销；承包商通过提高质量控制标准以防止因质量不合格而返工或罚款；工程现场管理人员通过加强安全教育和强化安全措施，减少事故的发生等等。业主要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力，而承包商要求在合同中赋予其索赔权利也是为了防止业主违约或发生种种不测事件。

1.2.2减少风险。指在风险损失已经不可避免的情况下，通过种种措施遏制风险势头继续恶化或局限其扩展范围使其不再蔓延。例如，承包商在业主付款误期超过合同规定期限情况下采取停工或撤出施工队伍并提出索赔要求，甚至提起诉讼；业主在确信承包商无力继续实施其委托的工程时立即撤换承包商；施工事故发生后采取紧急救护等都是为了达到减少风险的目的。

1.3风险分离

风险分离是指将各风险单位间隔开，以避免发生连锁反应或互相牵连。这种处理可以将风险局限在一定范围内，从而达到减少损失的目的。风险分离常用于工程中的设备采购。为了尽量减少因汇率波动而遭致的汇率风险，可在若干不同的国家采购设备，付款采用多种货币。在施工过程中，承包商对材料进行分隔存放也是风险分离手段。这样可以避免材料集中于一处时可能遭受的损失。

1.4风险分散

风险分散是通过增加风险单位以减轻总体风险的压力，达到共同分摊集体风险的目的。工程项目总的风险有一定的范围，这些风险必须在项目参加者之间进行分配。每个参与者都必须承担一定的风险责任，这样他才有管理和控制风险的积极性。风险分配通常在任务书、责任书、合同、招标文件等文件中规定。在起草这些文件时都应对风险作出估计、定义和分配。

2、风险自留。风险自留是将风险留给自己承担，不予转移。这种手段有时是无意识的，即当并不曾预测到，不曾有意识地采取种种有效措施，以致最后只好由自己承受；但有时也可以是主动的，即有意识、有计划地将若干风险主动留给自己。这种情况下，风险承受人通常已做好了处理风险的准备。

主动的或有计划的风险自留是否合理明智，取决于风险自留决策的有关环境。风险自留在—些情况下是惟一可能的决策。有时企业不能预防损失，回避又不可能，且没有转移的可能性，企业别无选择，只能自留风险。但是，如果风险自留并非惟一可能的对策时，风险管理人员应认真分析研究，通盘考虑，制定最佳决策。决定风险自留须符合以下条件之一：

2.1自留费用低于保险公司所收取的费用； 2.2企业的期望损失低于保险人的估计； 2.3企业有较多的风险单位；

2.4企业的最大潜在损失或最大期望损失较小；

2.5短期内企业有承受最大潜在损失或最大期望损失的经济能力； 2.6风险管理的目标可以承受损失的重大差异；

2.7费用和损失支付分布于很长时间里，因而导致很大的机会成本； 2.8投资机会很好；

2.9内部服务或非保险人服务优良。

如实际情况与上述条件相反，无疑应放弃自留风险的决策。

3、风险转移。

有些风险无法通过上述手段进行有效控制，经营者只好采取转移手段以保护自己。风险转移并非损失转嫁，也不能认为是损人利己有损商业道德。因为有许多风险对一些人的确可能造成损失，但转移后并不一定给他人造成损失。其原因是各人的优势不一样，因而对风险的承受能力也不一样风险转移通常用于建设工程承包的分包、出租财产或转让技术等，将自己承担的风险全部或部分转移给他人，以减轻自身风险。

4、风险避免：对一些静态的风险，如公司内部车辆管理、员工医疗等以购买保险的形式进行风险规避。对一些把握不太，公司又不善长的工作规划或业务，可尽量回避。比较典型的如现在许物业管理企业提倡多种经营,在以物业管理为主的同时,设立清洁、家政、电梯等分公司，但并不是每一个企业都具备这个条件和实力。那么，每一个企业便应该对公司实力、市场行情、市场风险进行有效的预测，努力避免因此而衍生的企业风险。

5、风险组合：物业管理企业可以对一些相关业务进行组合，或通过与其他企业合作，进行优势互补，达到降低风险的目的。还是以企业的对外拓展为例，在对外物业项目的拓展上，尤其是外地物业项目的拓展，在企业自身条件不完全具备，可以通过与项目所在的物业管理企业合作的方式进行物业承接。还如在小区的管理中，对小区内一些有声望的业主、住户，可以聘其为物业管理公司的顾问，这样在处理小区业主的相关问题，尤其出现业主投诉或维权行动时，充分利用这些业主在小区内的影响力，能有效降低企业风险。

6、完善应对风险的预防体系

物业管理中的风险应对能造成损失是不可避免的，但物业管理企业可利用风险的可测量性，识别出物业及物业管理企业运营过程中各环节的风险通过对风险的分析，及时采取应对措施，实施全面的监控来防范风险，使损失降到最低。物业管理企业主要可以采用两个方面措施来应对风险：一方面可以通过购买保险来应对风险，另一方面根据具体情况采取恰当的措施来防范风险。

6.1投购物业管理相关保险。物业保险是指物业管理中有关的保险事务，物业保险是一种合同行为，双方签订保险合同后，物业管理企业按照合同规定正常交付保险费。将来一旦发生风险损失，将由保险人按合同规定的责任范围，对物业管理企业承担补偿或给付责任。在日常工作中物业管理中涉及的险种主要有：财产保险、火灾保险、住户保险、机动车保险、公共场所责任险、雇主责任保险。了解并购买相关保险，可在一定程度上分散转移物业管理在工作所面临的风险。

6.2物业管理风险防范措施。物业管理中风险防范的具体措施应根据物业管理活动的时间、地点和情况的不同区别处理：

6.2.1加强队伍建设，把企业风险降至最低。物业管理人员在具有较高的客户关系意识和服务意识的同时，还要能够承担较大的风险压力。所以物业管理企业要建立健全并严格执行各项规章制度和岗位责任制。系统地对广大员工进行法律法规、消防安全等方面的培训，帮助员工树立风险意识，建立风险快速处理机制，从内部增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险的能力。

6.2.2加强法律法规的学习，提高法律意识。物业管理企业要熟悉物业管理及其他相关法律法规，认真贯彻和学习《物业管理条例》。重视物业服务合同主体的合法性，合同的约定尽可能详尽，要认真履行合同，达到客户满意。此外，还要了解房屋结构、设备设施、园林绿化等修缮的基本知识；了解房地产开发、经营、管理、估价等基本知识；熟悉房屋完损等级标准和安全管理。具有一定的观察能力及较强的沟通能力、经营决策能力、以及综合组织及协调能力，处理突发事件的能力，从而达到防范法律风险的目的。

6.2.3物业管理服务防范

6.2.3.1提高物业管理水平，做好公共部位、公共和共用设施和设备日常和例行的检查、维修、保养工作。

6.2.3.2对于容易发生损害的设施设备的区域，应建有相应的监控设备，对现场进行监控和录像，定期存储。

6.2.3.3维修、养护等应进行书面和现场施工记录。6.2.3.4管理要到位，同时积极面对突发事件和损害问题。6.2.3.5消防安全工作方面的防范措施：

6.2.3.6承接物业时，一定要检查物业的消防验收情况。6.2.3.7监督业主二次装修过程。

6.2.3.8做好消防设施的日常维修和养护。

6.2.3.9发生消防事故时，物业管理单位应在第一时间报警,并协助消防部门进行事故处理。

6.2.4员工管理防范措施

6.2.4.1明确员工招聘工作的重要性。

6.2.4.2加强员工培训，建设一支尽职尽责、服务优良的员工队伍。

6.2.4.3劳务合同中要明确员工对违反规章制度的行为要承担相应责任，加强员工的责任感。

6.2.5承接过程防范

6.2.5.1交接双方应当严格按照标准进行验收，验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。

6.2.5.2对于遗留问题或者发生的争议不能解决的,向当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。

6.2.5.3注意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。

7、完善企业内部管理体系 7.1加强内部控制

从风险管理的角度而言，内部控制包括控制环境、风险评价、信息沟通三个方面的内容。

控制环境指的是营造企业氛围和对企业员工进行有效的管理，这是内部控制的核心因素。营造良好企业氛围现已成为许多企业的共识，万科提出的“氛围管理”便是一个很好的范例。在深圳，很多物业管理企业通过企业文化的建设来营造优良的企业环境，这一点也值得推广。在对员工进行有效的管理方面，笔者建议通过加强员工的培训学习来实现这一目的，物业管理人员除在实际工作中，通过多种形式的学习，或通过企业内部的各项培训，不断提升员工个人质素外，同时公司还将一些政府部门举办的相关专业培训，如职业资格考核等，以福利的形式奖励给一些优秀的员工或中高层管理人员，在提升员工素质的同时，也使员工对企业产生了归属感、认同感，减少这些人员的流动性，也降低了企业的风险。当然，对员工进行有效的管理的措施远不止这些，完善的规章制度等因素也是不可或缺的。

风险评价是指公司建立风险评价机制，相关人员能够随时对可能会遇到风险进行有效的评估和预测，为企业作出决策时提供有价值的参考。对风险可能给企业造成的损失也能作出评价，以便企业能及时作出应对措施。

信息的沟通是指对相关的信息，如企业可能遇到风险、风险对企业的影响程度，以及风险的防范措施等等，都必须让企业的员工了解和熟悉，增强其风险意识，并认真履行其工作职责，提高抵御风险的能力。

7.2制定风险管理计划

物业管理企业可以根据本公司实际情况制定比较完善的中、长期风险管理计划；中期计划以一年为限，可结合公司工作计划，对照工作计划的相关项目和内容进行风险评估并提出相关的应对措施；长期计划以五年或十年为期，可结合公司长期发展规划进行制定。这份计划主要包含以下内容：

7.2.1建立组织架构：在公司内部建立专门的风险管理机构；根据物业管理公司组织架构的实际情况，可以物业部或市场策划部门兼任此项职业。如能设立专门的风险管理部门更是最好的选择。

7.2.2建立专项经算：建立风险管理的相关经费预算，物业管理公司可从上年收益中拔出一笔专项资金，象物业管理的本体维修基金一样，设立专门帐户，进行专项的管理和使用。

7.2.3风险因素识别：了解企业客观存在的各类种风险，并仔细分析引起风险的各种因素。

7.2.4进行综合评定：对风险管理中的各种情况进行定性定量分析，对可能遇到的各种风险进行综合评价。并以此制定相应的防范措施。

7.2.5分析承受能力：综合测评本企业对各类风险的承受能力。

7.2.6完善的风险管理计划是企业进行风险管理的前提和基础，也使企业面对各类风险时能及时推出有效的防范措施。

7.3进行风险控制

风险控制是风险管理最后的步骤，也是整个风险管理的成败关键。