申请市政府公租房报告（共10篇）
篇1：申请市政府公租房报告
重庆市政府网”。江津公租房申请
邮件字号:江津信箱[2011]621
发布单位:江津区政府
来信内容:德感公租房
尊敬的领导你好：
我是江津区先锋镇石鱼村人，买不起房看见公租房非常适合我。我想咨询下江津的公租房具体申请条件和申请时间，如何申请。是必须在江津工作才可以申请吗？在重庆工作可以申请吗？
另外还有先锋到石鱼村那个公路好久才可以修成水泥路现在那个路太烂了，出门很不方便。
办理单位:区国土房管局
办理结果:邱**同志：
您关于《申请公共租赁住房的电子邮件》（江津信箱〔2011〕621号）已收悉，我局高度重视并进行了认真研究，现就有关问题答复如下：
一、江津区公共租赁住房应具备的条件
按照《重庆市江津区公共租赁住房管理实施细则》（江津府发〔2010〕67号）第十六条规定，凡在江津有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，申请人和家庭收入低于政府规定的标准，并符合下列条件之一：一是无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭。二是大中专院校及职校毕业后就业的无住房人员。三是进城务工及外地来津工作的无住房人员。四是自愿放弃宅基地使用权并复垦或被征地拆迁后，无住房的“农转非”居民家庭；均可申请江津区公共租赁住房。
二、申请的地点、应提供的资料和审核程序
江津府发〔2010〕67号文件第十九条规定：凡符合公共租赁住房申请条件的家庭，可向户口所在地的镇（街）住房保障机构提出申请，领取《重庆市江津区公共租赁住房申请表》，按要求填写相关内容，并提供户口所在地有效户籍证明和居民身份证。属城镇中低收入住房困难家庭的，需提供民政部门核定的家庭收入证明和户籍所在地镇（街）国土房管所出具的家庭住房证明；属自愿将宅基地复垦或放弃宅基地使用权的“农转非”居民家庭，需提供宅基地放弃协议书或放弃宅基地申请权承诺书；属园区产业工人和进城务工农民需提供所在单位务工证明；属被征地拆迁的农民家庭需提供户籍所在地镇（街）国土房管所出具的审查意见并报区国土房管局审核确认的证明。
以上申请材料经镇（街）住房保障工作机构初审符合条件后，报区住房保障机构审核，经审核、公示符合条件的，由区住房保障机构发放准予租售公共租赁住房的核准通知（有效期一年），然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候，并按申请的时间段、选择的公共租赁住房地点和相对应的户型面积摇号配租，并向获得配租的申请人发放《配租确认通知书》；领取配租确认通知书的申请人应在收到区住房保障机构发出的《入住通知书》后30日内，到区住房保障机构指定的地点签订《重庆市江津区公共租赁住房租赁合同》，办理入住手续，即可入住公共租赁住房。
公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应，2人以下（含2人）选择建筑面积40平方米以下住房，3人以下（含3人）选择建筑面积60平方米以下住房，4人以上（含4人）可选择建筑面积80平方米以内的住房。
三、我区公共租赁住房建设情况和申请时间
目前，位于德感南华社区园区大道旁的公共租赁住房正在实施主体施工，工程竣工交付使用后，我区住房保障机构将通过媒体宣传（报刊、电视）和张贴通告等形式广泛宣传并受理申请。届时，您可比照以上条件按程序申报。
四、关于在重庆工作是否可以申请公共租赁住房的问题
您如在重庆主城区打工，可向居住地所属的重庆市公共租赁住房具体咨询申报。
五、关于先锋到石鱼村的公路建设问题
关于先锋到石鱼村的公路建设问题，不属于我局职责和管理范畴，您可向江津区交通委员会咨询。
二○一一年五月二十七 日
【重庆市政府网】 本文网址：http:///PublicMail/Citizen/ViewReleaseMail.aspx?intReleaseID=303671 引用或转载本网站内容请明确标注“来源：重庆市政府网”。
篇2：申请市政府公租房报告
共青城市富华居委会：
本人是毛竹山居民，一家两口人。夫妻离异，本人独自抚养小孩，没有正式工作单位，全靠在私人厂家打工，经济条件十分困难，小孩在上初中，所以没有实力去买商品房。我在毛竹山自己做了约40平方米的平房居住，因配合创建卫生城市把房子拆除，所以现在无房居住。特此申请政府有关部门给我一套公租房，望批准为感。
特此申请
申请人：
篇3：申请市政府公租房报告
作为保障性住房的组成部分, 公租房解决的主要是“夹心层”住房难的问题。“夹心层”主要指的是既没有经济实力购买商品房, 也没有满足申请条件去购买经济适用房或者租用廉租住房的中低收入家庭。这部分人在社会中所占的比重正呈扩大之势, 他们对住房的关注度要强于其他群体。
基于这样的原因, 重庆于2010年2月启动了大规模的公租房建设计划, 并逐渐形成了所谓的重庆样本。重庆公租房的推出, 改变了目前中国城市住房供给主要由市场提供的单一供房体系, 将住房供给模式转变为政府保障与市场供给并举的双轨运行机制, 为我国公租房的发展带来了新的经验和新的思考。
一、公租房的定义
《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》将公共租赁住房定义为:政府投资并提供政策支持, 限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。公租房实际上是政府为解决社会“夹心层”住房问题而主导建设的保障性住房, 公租房的建设主体是政府。它是对我国现有保障性住房体系的一个补充。
公共租赁住房提供的是过渡性保障, 基本原则是“人人享有适当的住房”而不是“居者有其屋”的理念。现阶段, 保障性住房的供需矛盾极其突出, 作为一种新的保障性住房, 公共租赁住房的建设运营还处在摸索阶段, 不确定的因素很多, 但这无疑是今后保障性住房发展的主要方向。发展并完善保障租赁市场, 是住房保障体系的重要举措。
二、重庆公租房发展现状
在未来若干年, 重庆市制定规划将建4, 000万平方米公租房, 预计在2010~2012年的3年内, 每年建设1, 000万平方米, 今后视社会需求再建1, 000万平方米或更多公租房。2011年重庆市还将开工建设8个公租房项目, 包括北碚水土、九龙坡西彭、大渡口钓鱼嘴、巴南区龙洲湾、渝北区木耳、复盛、空港保税区、西永微电园等, 共计1, 350万平方米。重庆市对公租房的建设, 以“五化”标准保品质。设计高端化;户型人性化;公交立体化;绿色生态化;设施配套化。因此, 重庆市公租房具有以下特点:
1、规划合理。公租房小区分为主城区项目和远郊区项目, 主要布局在主城区一、二环线之间新规划的21个聚居区中, 有较成熟的产业支撑。
2、交通方便。每个公租房小区均处在轨道交通的站点附近, 公交路线充足并适当设置公交转运站场, 保证小区居民能够出行方便。
3、配套完善。超市、农贸市场等生活服务设施配套, 设有社区医院、幼儿园、小学、文化、体育、社区管理、警务等公共服务机构和公共活动场地, 水、电、气、电视、网络、通讯配套齐备。
4、环境宜居。由有实力、高水平的设计单位对公租房楼宇立面、小区景观和活动场所进行设计, 设有门禁系统、周界防范报警系统等八大智能化系统, 为标准化的现代居住小区。小区容积率控制在3.5~4.0之间, 绿化率35%左右, 与周围普通商品房楼盘大体相当。
5、户型合理。户型在30~80平方米, 60平方米以下的占总量的85%以上, 分为单间配套、一室一厅、两室一厅和三室一厅, 厨房、厕所等功能齐全, 能满足不同类型人群和家庭的基本居住需求。
6、租售并举。在租赁5年期满后, 符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。购买后可以继承、抵押, 不得出租、转让、赠予等市场交易。因特殊原因需转让的, 由政府以购房价加利息回购, 再作为公租房流转使用。
三、重庆公租房政府供给经验借鉴
重庆市在建设公租房的过程中, 已取得阶段性的胜利。目前, 已经陆续有民众搬进了公租房。最新数据显示, 截至4月底, 重庆已开工20.4万套, 占年度保障性住房建设总量的41%, 属开工率较高城市。重庆市公租房建设自开始就受到了各界的普遍关注, 并为我国政府供给公租房提供了一些实践经验。
1、土地供给充足。重庆市政府从2002年开始进行土地储备, 2003年成立了专门负责政府土地储备有关工作的重庆地产集团。目前, 重庆主城区用于城市建设的500平方公里用地中, 有300多平方公里是政府储备的土地。同时, 重庆市还将继续加大保障性住房建设的供地, 持续提高保障性住房用地占住宅用地供应总量的比例。根据重庆国土房管局介绍, 2010年1~9月份, 全市已供应保障房用地近700公顷, 占住宅用地的比例达到33%。普通商品住房、保障房用地合计占住宅用地的比例达到97%。政府提供了建设公租房充足的土地供给, 大大降低了公租房的建设成本。
2、多元融资渠道。重庆市三年建设4, 000万平方米的公租房, 大概需要1, 000亿元资金。针对1, 000亿元建设资金的筹集问题, 可通过现代化融资方式, 即主要通过政府注资、依靠商业银行贷款、公积金贷款、发行债券、房屋租售等方式吸引社会资金。筹集的资金可以通过以下三种途径还款并支付利息:一是收取公租房租金平衡贷款利息;二是公租房的周边配套商业设施通过出售、出租可以提供部分资金;三是按政府规定, 公租房租住五年之后可按照成本价卖给承租人, 实现一部分资金回流。
3、打破户籍限制。重庆公租房的供应对象条件为:凡年满18周岁, 在主城区工作的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭, 大中专院校及职校毕业后就业人员及进城务工、外地来主城区工作的无住房人员, 均可申请公共租赁住房。申请对象不受户籍限制, 打破了城乡和内外差别。
4、重视选址且配套服务健全。重庆市建设公租房, 并未将公租房仅仅安排在偏远的郊区, 而是实行公租房与商品房“混居”, “不搞贫民窟”。规划兴建中的21个公租房建设点分布在主城区一、二环线之间, 交通、环境、配套等条件较好, 平均容积率控制在3.8。承租人只需自己配备家具、电器等就可以直接入住。
四、关于政府供给公租房的思考
重庆市的公租房建设仍在起步阶段, 不确定因素很多, 而且配套的法律法规还不完善, 缺乏系统完全的约束机制。由此可以看到重庆市的公租房建设运营还存在着漏洞, 仍然需要持续关注公租房建设过程中所产生的各种问题。
1、土地供应中的博弈行为。在商品房开发中, 土地供应实行招拍挂制度, 即有偿使用, 土地出让收益是各地政府财政收入的重要组成部分。而公租房的土地来源为政府划拨, 即政府无偿提供。正由于存在着这种悬殊的利益对比, 政府提供给公租房的建设用地很可能位置较为偏远, 并不能满足城市上班族等的住房需要, 使得公租房的功能实现受到限制。这就需要地方政府明确社会职能, 改变发展观念, 牺牲近期的经济利益以实现社会的长期稳定。
2、公租房建设资金缺口。公租房建设资金有政府土地出让金按一定比例划转的部分, 也有住房公积金运作产生的收益一部分, 但是资金缺口仍然很大。政府应在公共财政预算中安排住房专项资金, 各级政府也应每年划拨一部分财政收入来充实专项资金;同时, 要求银行对此类项目建设资金的贷款提供适当的优惠, 并由政府补贴其利息损失。
3、做好规划选址和配套服务。公租房规划选址应从实际需求出发, 明确需求层次, 按照安全卫生标准和节能环保要求进行合理布局, 尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。同时, 公租房的配套服务设施及周边环境也应体现简约优化特点, 使公租房居住者能够融入到环境中, 使得生活更加健康生态。
4、重视公租房监管工作。公租房监管工作是一项公租房运营过程中的重要环节。第一, 要设立合理的准入标准和严格的审核制度, 并建立公租房申请者信用档案, 实现操作程序规范化;第二, 要严惩外借、转租等非法行为, 进行定期核查, 降低公租房空置率;第三, 实施有效的退出机制, 采用科学的管理方式, 提高公租房的使用效率, 充分实现公租房的保障功能。
除了上述问题, 还应关注公租房的可持续发展、质量等一系列问题。目前, 全国正在如火如荼地兴建公租房, 在这样的历史时刻, 对于公租房的重庆样本的经验借鉴和思考有着现实意义, 并且对公租房供给模式的探讨将不断深入下去, 逐渐实现我国保障性住房体系的成熟和完善。
摘要：随着保障性住房的发展, 公租房的建设成为国家保障性住房政策的重点。本文通过对重庆市公租房供给模式的分析, 对其发展过程的经验进行总结, 以实现对我国公租房供给模式理论和实践的发展和完善。
关键词：公租房,政府供给模式,重庆
参考文献
[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海:上海财经大学出版社, 2004.
[2]王洪卫.房地产经济学[M].上海:上海财经大学出版社, 2003.
[3]王琨.中心城市公共租赁住房实施比较及研究[J].建筑经济, 2010.7.
篇4：外来工怎样申请公租房
《办法》明确，申请公租房必须同时满足以下条件：申请人在本地无住房或住房面积低于规定标准；申请人的收入、财产低于规定标准；外来务工人员在本地稳定就业达到规定年限，也可以申请公共租赁房。各地住房保障主管部门，可以根据本地区的实际情况，就申请条件进行调整，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
最近几年，我国各地尽管也出台了相关具体的管理办法和通知，但是，此次住建部出台的《办法》，各地还需要相应的细则对接。
北京：
针对来京务工人员，北京市在2011年颁布的《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》中明确规定，外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，有稳定收入，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或参加社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员，均可申请公租房。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际情况确定。
取得廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格的家庭，无须再次申请，只要到户籍所在地街道或乡镇住房保障管理部门登记，填写《申请公共租赁住房轮候预先登记表》，即可进入公共租赁住房轮候范围。
所需材料：申请人身份证、“三房”审核备案通知单。
优先配租对象：其中符合廉租、经适、限价“三房”申请条件及家庭中有60岁(含)以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。
特别提示：符合配租条件的家庭，只能承租一套公共租赁住房。
重庆：
重庆市公租房管理实施细则于2011年即开始实施。在细则中，其对进城务工人员的申请条件规定为：与用人单位签订1年以上劳动合同，且在主城区连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员；在主城区连续缴纳6个月以上社会保险费且在主城区居住6个月以上的灵活就业人员和个体工商户等均可申请。
广州：
广州两年前公布过公租房管理办法的征求意见稿，但相关条例至今一直未出台，具体时间仍未确定。广州公租房重点优先解决本地人“内夹心层”(不够资格申请廉租房又买不起经济适用房的人士)住房难问题。与此同时，外来人口也可申请，但具体“门槛”细则仍在商榷中，要求最基本需“留穗一年以上且有稳定工作”，但最终上限仍在商榷，收入门槛等其他问题尚在研究中。而产业园区配套建设的公租房，有望向外来打工一族敞开。
广州公租房租金补助细则可能从原方案的“参照周边房租打折”改为“按市场价收租，但向低收入人群发放一定比例住房补贴”。（工人日报社赵剑影）
篇5：关于申请公租房的报告
报告
上级领导：
我叫XX，男，19XX年XX月出生，退伍军人，现长期租亲戚朋友的房子。全家XX人，即我和XXXX，本人现在外打工，现居无定所，每月的工资无法承担家里人的重大开支，家里就靠我XXX元的工资来维持生活和儿子的学费，在无任何经济来源，生活非常困难。
特具报告请求上级领导酌情考虑我家的居住困难问题，为我家安排一套公租房为盼！专此报告，恳请批准。
报告人：
篇6：北京公租房租房补贴申请
公租房租金补贴的申请条件
1.申请当月前12个月家庭人均月收入不高于2400元;
2.除承租的公租房外，无其他住房;
3.3人及以下家庭总资产净值57万元及以下;4人及以上家庭总资产净值76万元及以下;
4.所承租的公租房是通过市、区住房保障管理部门公开配租方式获得。
补贴标准——按家庭收入及困难程度，分为六档
(一)公租房租金补贴计算公式：
公租房租金补贴=公租房租金标准×补贴比例×补贴面积
(二)公租房租金补贴面积：
补贴建筑面积上限为60平方米。承租家庭所租房屋建筑面积超过补贴面积上限的，按上限取值;低于上限的，按实际承租建筑面积取值。
(三)分档补贴比例：
补贴升档——加大重度残疾等3类家庭
补贴力度和建立特殊困难家庭补贴机制：
(一)重度残疾等3类家庭
符合下列条件之一，且补贴比例低于95%的家庭，可以向街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门申请提高租金补贴：
1.家庭成员中有重度残疾人员;
2.家庭成员中有患大病人员;
3.家庭成员均为60周岁以上老人且无子女。
经街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门初审、区县住房保障管理部门复审符合提高补贴申请条件的，提高一档租金补贴。
(二)建立特殊困难家庭租金补贴机制
经区县人民政府认定，按照本通知规定的公租房租金补贴标准领取补贴后仍无力支付公租房租金的特殊困难家庭，由区县人民政府酌情提高补贴，所需费用由区县人民政府负担。
发放流程——领取手续、核对资料、签字确认、提交上报、发放补贴
承租家庭办理租金补贴领取手续
自公共租赁住房租赁期限开始之日起，取得公共租赁住房租金补贴资格，并已签订公共租赁住房租赁合同的承租家庭可到户籍所在地街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门办理租金补贴领取手续。
携带材料：户名为本人的租金代扣银行卡及复印件、身份证件、公共租赁住房租赁合同、《北京市公共租赁住房租金补贴资格通知单》等资料。
街道办事处核对资料，申请人签字确认
街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门对照系统生成的《北京市公共租赁住房租金补贴信息确认单》，核对申请人提供的上述资料，留存银行卡复印件。再打印《确认单》，交由申请人核对无误后签字确认。
申请人确认后，街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门通过系统将《北京市公共租赁住房租金补贴信息确认单》提交区住房保障管理部门复核。
区住房保障管理部门复核
区住房保障管理部门在5个工作日内对街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门提交的《北京市公共租赁住房租金补贴信息确认单》予以复核。
复核通过后，街道办事处(乡镇人民政府)住房保障管理部门通过系统打印《北京市公共租赁住房租金补贴发放通知单》，并送达给申请人。租金补贴起始发放时间为租赁期限开始之日的次月。
发放租金补贴
公共租赁住房产权人每月5日(含)前须在系统中确认上月公共租赁住房租金交纳情况，并通过系统报送区住房保障管理部门。区住房保障管理部门通过系统生成公共租赁住房租金补贴应发明细，确认后于每月20日前通过银行将租金补贴发放给租金补贴家庭。
租金补贴家庭未交纳租金的，区住房保障管理部门暂不发放租金补贴，待其补齐相应租金后一并补发。
篇7：申请市政府公租房报告
公租房管理办法了解到，《公共租赁住房管理实施细则》(以下简称《细则》)已率先向社会公布，今年公租房保障对象新增三大群体，包括中低收入住房困难家庭、新就业职工引进的技术人才、符合条件的外来务工人员。
公共租赁住房的租金实行政府指导价，并应对不同群体实施级差化租金;在投资主体方面，鼓励社会资金参与公租房建设，并制定了包括税收在内的优惠政策。公租房保障对象新增三大群体外来务工人员首次列入公租房保障群体的外来务工人员，可以单独申请四平公租房，若全家都在本区居住，则以家庭为申请单位。每个申请家庭原则上以有正式工作的外来务工人员作为申请人，其他家庭人员作为共同申请人。
公租房管理办法指出，申请公租房的外来务工人员，必须满足以下条件：根据四平市外来务工人员积分落户相关规定达到一定分数线;申请人及其配偶、父母、未婚子女在四平市内无私有房产且用工单位未安排住房或未租住公房;申请人及其共同申请人的家庭成员在申请日之前3年内没有在四平市购买、出售房产或以其他方式转移房产。首次申请公租房的租赁期限为3年。
篇8：申请市政府公租房报告
关键词：公租房,产业化,演化博弈,处罚力度
1 引言
为了解决收入“夹心层”居民的住房困难问题,我国开始建造公共租赁住房(以下简称公租房)。然而,随着公租房建设进程的不断加快,住房质量偏低、全寿命期成本过高、资源浪费等问题逐渐显露出来,损害到社会群众利益。为了更好地推进公租房建设,政府提出采用住宅产业化方式建造公租房。如何在利润较低的公租房项目中,推行更需成本投入的产业化方式,充分调动开发商和承租者的积极性,是亟待解决的问题。
目前国内外学者已经对公租房产业化进行了相关研究。有学者提出将公租房产业化建设作为实现住宅产业化的突破口,并结合我国房地产和住宅产业化现状,总结出公租房产业化发展的运作机制;还有学者通过分析依托住宅产业化推进公租房建设的必要性及优势所在,探索公租房产业化建设的实施路径。
现有文献主要集中于公租房和住宅产业化的互促关联分析,或者只研究政府与开发商两方参与主体的演化博弈,而三方参与者之间演化博弈分析的文献鲜见。本文尝试利用有限理性下的演化博弈动态思想,探讨公租房产业化中“政府-房地产开发商-承租者”的博弈问题。
2 演化博弈模型构建
2.1 模型基本假设
(1)博弈行为由三方利益相关人,即政府(“政府”指地方政府)、房地产开发商群体和承租者群体构成。
(2)政府可能会综合考虑社会、环境、资源效益等进行实质性激励,也可能选择形式上的激励。实质性激励是指政府制定奖惩分明、确保落实的激励政策以及积极引导社会群众,对公租房产业化、绿色环保观念进行公益宣传,譬如规定财政补贴的标准等等。形式上激励指政府只是要求实施住宅产业化方式建设公租房,并未采取实际行动;开发商可能选择住宅产业化方式也可能选择传统的住宅建造方式;而承租者则根据政府政策及自身情况作出各自的响应,可能选择产业化方式的公租房,以下简化为“租产”,也可能选择传统建造方式下的公租房,以下简化为“租传”。
(3)三方利益相关人都是一个较大的群体,具有有限理性,在找到最优策略之前需要通过不断的模仿、学习和调整,才可能达到演化博弈均衡状态(ESS)。
2.2 模型建立
对三方的收益及成本设定经济参数。开发商采取传统方式建造公租房,政府和开发商获得的收益为r0,r0′;当政府采取实质性激励,开发商选择产业化时,政府获得社会环境等收益和开发商获得的品牌及技术等潜在收益分别为r1,r1′;当政府采取形式上激励,开发商选择产业化方式时,政府获得的额外社会、环境等收益为r3;政府采取实质性激励,开发商选择产业化但未达标的惩罚损失为l0;承租者选择“租产”获得的额外功能收益为r4(例如产业化方式可能带来的房子冬暖夏凉而节省能源的耗费等);当政府采取实质性激励时,承租者选择“租产”心理收益为r4′,选择“租传”心理负收益为r4′;政府采取实质性激励时,所产生的经济激励成本为c1,以标准政策的制定及向社会宣传推广等成本为c2;开发商选择产业化方式比传统方式多出的成本为g;承租者选择“租产”成本为c3,选择“租传”成本为c4;政府部门或承租者监督管理时,开发商选择传统方式造成的环境污染和资源浪费的处罚金和税金成本为F,政府和承租者共享罚款分配比例为α。
政府、开发商、承租者三者之间的博弈组合共有八种,分别为(实质性激励、产业化方式、租产)、(实质性激励、传统方式、租产)、(实质性激励、产业化方式、租传)、(实质性激励、传统方式、租传)、(形式激励、产业化方式、租产)、(形式激励、传统方式、租产)、(形式激励、产业化方式、租传)、(形式激励、传统方式、租传)。由此可以得出政府、开发商、承租者在不同策略组合下的各自收益组合,见表1。
3 政府、开发商、承租者演化博弈均衡分析
在博弈初始阶段,假设政府选择“实质性激励”比例为x,选择“形式激励”比例为1-x;开发商群体选择“产业化方式”比例为y,选择“传统方式”比例为1-y;承租者群体选择“租产”比例为z,选择“租传”比例为1-z。政府“实质性激励”的期望收益、“形式激励”期望收益及群体平均收益分别为E11、E12、E1,则:
设开发商选择“产业化方式”的期望收益、“传统方式”的期望收益及群体平均收益分别为E21、E22、E2,则:
设承租者选择“租产”的期望收益、“租传”的期望收益以及群体平均收益分别为E31、E32、E3,则:
3.1 政府采取“实质性激励”的复制动态方程
政府的复制动态方程为:
(I)若z=z*=[y(c1+αF+r3-r1)-αF+c2]/(yαF-αF)时,F(x)=0恒成立。即所有水平都是稳定的,无论政府作出何种选择,其策略都不会发生改变。
(II)若z≠z*,令F(x)=0,得出x=0,x=1是x的2个稳定点,对F(x)求导得:
(d F(x))/dx=(1-2x)[z(yαF-αF)+y(r1-c1-αF-r3)+αF-c2],演化稳定策略(ESS)要求(d F(x))/dx<0;显然yαF-αF<0(当y≠1时),此时分为两种情况如下:
(1)当z>z*时,(d F(x))/dx|x=1>0,(d F(x))/dx|x=0<0,所以x=0是平衡点。
(2)当z<z*时,(d F(x))/dx|x=1<0,(d F(x))/dx|x=0>0,所以x=1是平衡点。(公式1)
政府在以上情况下的动态趋势如图1所示。当z=z*时,点落在S1曲面上,F(x)≡0,所有水平都是稳定状态;当z>z*时,点落在S1曲面所分割的立方体上部分,此时x=0是平衡点,即博弈朝着x=0演化。当z<z*时,点落在S1曲面所分割的立方体下部分,此时x=1是平衡点,即博弈朝着x=1演化。
3.2 开发商采取“产业化方式”的复制动态方程
开发商的复制动态方程为:
(I)若z=z#=[x(-c1-F-l0)+g+r0′]/[x(r1′-F)+F+2r0′]时,F(y)=0恒成立。即所有水平都是稳定的,无论开发商群体选择哪种方式建造公租房,其策略都不会发生改变。
(II)若z≠z#,令F(y)=0,得出y=0,y=1是y的2个稳定点,对F(y)求导得:
开发商在以上情况下的动态趋势如图2所示。当z=z#时,点落在S4曲面上,F(y)≡0,所有水平都是稳定状态;当z>z#时,点落在S4曲面所分割的立方体上部分,此时y=1是平衡点,即博弈朝着y=1演化。当z<z#时,点落在S4曲面所分割的立方体下部分,此时y=0是平衡点,即博弈朝着y=0演化。
3.3 承租者采取“租产”的复制动态方程
承租者的复制动态方程为:
(I)若y=y*={x[(1-α)F-2r4′]+c3-c4-r4-(1-α)F}/[x(1-α)F-(1-α)F],F(z)=0恒成立。即所有水平都是稳定的,无论承租者如何选择,其策略都不会随时间发生改变。
(II)若y≠y*时,令F(z)=0,得出z=0,z=1是z的2个稳定点,对F(z)求导得:
承租者群体在以上几种情况下的动态趋势如图3所示。当y=y*时,点落在S7曲面上,F(z)≡0,所有水平都是稳定状态;当y>y*时,点落在S7曲面所分割的立方体前部分,此时z=0是平衡点,即博弈朝着z=0演化。当y<y*时,点落在S7曲面所分割的立方体后部分,此时z=1是平衡点,即博弈朝着z=1演化。
从以上的分析可以得到不同的均衡状态(设图1中以曲面S1为界,将正方体分为上下两个部分分别记为V1和V2;图2中以曲面S4为界,将正方体分成上下两个部分记为V3和V4;图3中以曲面S7为界,将正方体分为前后两个部分记为V5和V6):
(1)当初始状态落在V1、V4、V6交集内的空间时,该博弈收敛于平衡点x=0,y=0,z=1,即(形式激励、传统方式、租产)是政府、开发商、承租者所有参与者的必然选择。
(2)当初始状态落在V2、V3、V6交集内的空间时,该博弈收敛于平衡点x=1,y=1,z=1,即(实质性激励、产业化方式、租产)是政府、开发商、承租者三方博弈群体中所有参与者的必然选择。此时为演化稳定策略(ESS)。
当初始状态处于其他6种交集内空间时,系统演化的方向不确定,最终的状态取决于博弈三方学习调整的速度。由于目前我国公租房产业化还处于发展的初始阶段,三方的博弈还需经历一个漫长的时期,系统较长的时间内将保持产业化方式与传统方式并存局面。
4 研究结果分析
本文建立了政府、开发商、承租者三方参与者在公租房产业化中的演化博弈模型,要达到最优状态,应尽可能使初始状态落在V2、V3、V6交集内的空间内,即由公式1、2、3可知要求z*和y*的值都增大,z#的值减小。具体结论如下:
(1)由公式1可知要求z*增大,政府应加大对开发商的激励强度,避免开发商因成本高而选择退出产业化市场,即增加r1。且政府应适当减少采取实质性激励时的推广成本以及经济激励成本,将成本控制在当开发商采取产业化方式时政府能够获得资源、环境、社会收益的范围内,并应该根据市场情况及时调整政策,通过市场机制等使产业化方式成为公租房建设的主流方式。即尽量减小c1和c2,此时才有可能使博弈向演化稳定策略(ESS)发展。
(2)由公式2可知要求y*增大,z#减小,则政府对开发商的处罚力度适当增加,且政府与承租者的罚金分配比例α要定在一个合适范围,此时政府的成本降低,承租者的收益补偿增高,有利于向均衡状态发展,即适当增加F。同时开发商应尽可能着眼全局,注重环境、社会资源而主动选择产业化方式建设公租房,并同时加大对产业化技术的研发投入,积累经验,增加品牌价值,此时能使承租者获得更多的功能及心理收益,即增加r0和r4,减小l0。
(3)由公式3要求y*增大,结合承租者的支付能力,应将产业化公租房的租金调整到承租者能够获得功能收益范围内,即减小c3。
5 结语
对于公租房产业化中的博弈问题,以往的研究文献大多是从两两参与主体之间的演化博弈角度加以分析,忽视了现实中普遍存在的三方参与者的演化博弈。本文对公租房产业化中政府、房地产开发商、承租者三方的演化博弈行为进行了分析。由于公租房产业化涉及因素众多,关系较为复杂,加之能力有限和客观上资源约束,本文不可避免存在一些缺陷,有待今后进一步完善。公租房产业化中涉及主体除了政府、开发商、承租者,还包括设计院、施工单位等,在后续探求过程中可以深化研究。
参考文献
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篇9：公租房建设中政府监督管理的完善
一、公租房建设中政府监督管理现状
随着公租房建设的不断推进，目前已基本形成了政府对资金使用、工程质量、工程进度等方面的综合监督管理，并逐步建立了较为完善的政府监管体系和机制。但现行公租房建设的监管机制还存在一些问题，比如执行力欠缺、监管不到位等，造成监督管理的效果并不理想。
1.缺乏保障制度体系
我国目前在公租房项目的监督机制中，各种有利于确保监督机制充分发挥作用的制度非常欠缺，导致监督问题层出不穷，监督机制实质上被弱化。
2.监督机构存在缺陷
公租房项目的监督为行政职能监督，缺少公开性和透明性，监督独立性不强，且各部门各自为政，重复监督与督察漏洞同时存在。监管部门制定的有些规定，内容过于宽泛、概括，可操作性不强，使得监管机构在履行监督职能时主观性较大，真正落实起来有困难。
3.监督渠道不畅通
现行的公租房建设中项目监督主体较单一，只有政府行政部门，这等于说政府在公租房项目的建设过程中既当裁判员又当运动员，社会监督和外部专业机构监督的力度较弱。
4.监督成本过高
公租房项目监督涉及部门众多，监督的责任和难度都很大，最终如果项目出问题往往谁都有责任但是谁都可以不承担责任。而且监管部门由于信息不对称以及专业素质的限制，导致监督部门在监管过程中需要耗费大量的人力、物力、财力。
二、政府在公租房建设监督管理中的作用
政府应当主动承担公共服务职能，坚持由政府或国有企业承建并持有产权，这是确保公租房公益属性、实现国有资产保值增值的重要前提。由政府主导、国企承建，可以通过免收税费等方式，大幅降低公租房成本，防止公租房产生泡沫，使公租房成为政府持有的一笔优质资产。政府监督在公租房建设中的作用主要体现在以下几方面。
1.项目前期
公租房项目建设的前期工作至关重要。为了保证公租房建设前期工作的顺利推进，政府应在以下方面进行监督管理。
一是，注重项目勘察设计质量。由于公租房项目不以赢利为目的，往往在项目的勘察设计阶段草草了事，不做深入彻底的勘查。这是公租房建设中最为基础性的工作。如果在这一阶段出现纰漏，将影响整个工程的进度和质量。因此，政府相关监督部门必须加强对项目勘察设计的监督管理，确保勘察设计单位能够认真组织公租房项目的调研工作，严格编制项目建议书、可行性研究报告，完成初步设计工作。严格执行经批准的可行性研究投资估算和初步设计概算，进一步明确方案设计的内容和深度要求，坚持遵循适用、经济的原则，积极优化设计。只有把好勘察设计关，才能做到后顾无忧。
二是，设计上要精益求精。公租房项目是国家的民生工程，关系到住房保障政策的落实，项目的建设时间也有严格的要求，所以政府监管部门不仅要重视公租房项目的初步设计，在深入调查研究的基础上，实事求是地编制初步设计预算，还要考虑到市场价格变化因素以及资金的时间价值等因素，编制概算必须有足够的深度，真正起到控制施工图设计等后续工作的作用，给设计单位留有充裕的时间，避免出现边设计、边修改、边施工的情况。
三是，加强对施工图的审查。对施工图的审查关系到公租房项目后续建设的一系列问题，关系到公租房项目建设的稳定性。加强对公租房项目施工图的审查工作要做到：首先，政府行政主管部门要加强对施工图执行情况的审查和监督，要定期组织相关专业技术人员进行检查并将结果上报主管领导；其次，建设单位要重视施工图审查制度；最后，施工图的审查机构要重视施工图的审查工作。
2.项目中期
在公租房项目建设过程中，项目中期的监督管理应注意以下三个方面。
一是，落实项目建设的合同管理制度。公租房建设是民生大事，在建设中必须通过合同来规范参与方的行为。所以在建设过程中一定要严格规范合同签订，堵塞工程合同漏洞，对工程量或价格的变更要及时地做出调整并附有书面签证，尽量减少执行过程中的争议和纠纷，对涉嫌违规的情况要及时做出处理。
二是，抓好项目质量，落实安全责任。公租房项目惠及百姓，项目质量、使用功能在当下乃至后续的几十年内都将是社会各界关注的焦点，项目留下的质量问题则是未来的最大隐患。因此政府监管部门要严格执行质量监督、安全监督、竣工验收等管理规范，经常检查合同履约情况，加强施工现场监督，严格要求工程承包单位按图施工，防止偷工减料，尤其要关注隐蔽工程，并及时做好隐蔽工程的验收工作。
三是，规范工程变更的管理制度。在公租房建设过程中，不得轻易对已确定的设计方案或技术指标进行更改。公租房的性质决定了如果该项目要进行变更，变更手续必须合理授权和严格审批，做到变更手续合理、完整和真实，所有变更都应该资料齐全，内容表达清楚，有具体的变更部位、变更原因、变更项目、数量，以及特殊情况的技术处理意见等。
3.项目后期
在公租房项目建设的后期，监督管理的重点在竣工验收和后期评价。
一是，完善公租房项目的综合性竣工验收制度。在项目各类专项验收或初步验收的基础上，认真组织落实好公租房项目的综合性验收工作，全面总结和考核项目建设成果。
二是，试行项目后期评价工作。结合公租房项目的配租，政府行政主管部门必须切实承担起项目竣工验收和后评价的组织实施工作，尽快建立和完善公租房建设项目的竣工验收和后评价制度，加强项目的概预决算、资金使用情况、工程质量和生产能力的综合评估工作。
三、完善公租房建设中政府监督管理机制的建议
结合公租房建设中政府监督管理现状、存在问题，为更好地发挥政府在公租房建设监督管理中的作用，提出如下建议。
1.建立监督管理机制
建立公租房建设项目的监督管理机制，通过完善的制度体系对公租房项目进行监管，形成常态化、规范化、制度化的监管机制。对公租房项目建设的新情况、新问题的调查研究和反馈机制，找出其中带有普遍性、倾向性的问题，及时提出相应的对策措施和建议，督促各职能部门做好协调指导工作，总结项目协调、监管的经验教训，研究完善监管体系，纠正项目实施过程中出现的问题，提高工作效率，降低行政成本，不断提升项目建设管理的总体水平，促进项目顺利实施。
2.建立项目监管例会制度
注重公租房建设中各监管单位的协作和配合，加强定期或不定期的沟通磋商，完善体制、机制，规范投资行为，优化市场环境，加强项目管理，确保工程安全质量，加快建设进度，协调、解决项目建设中存在的困难和问题。
3.建立项目建设目标责任制度
在公租房的建设过程中，政府监督管理必须要明确责任，落实分工，加强协作，从而确保项目按质、按量、按期完成，明确项目建设责任目标、责任主体（包括责任单位、协办单位、各监管部门），针对责任目标分列各个工作阶段，针对责任主体按各个工作阶段逐项明确工作任务和内容以及规定时限。实行项目过程监督制度。对已开工的公租房项目，督促建设单位按要求定期汇报公租房项目的工程进展、资金使用等情况，认真组织整理汇总，及时通报项目进展和投资计划的执行情况，发现问题，及时整改。
4.强化项目财务监督与审计
财政部门要对公租房建设项目的资金、财务活动全过程实施监督，确保过程建设资金管理规范、使用合理。审计部门也要加大对项目的审计密度和力度，监察部门要监察项目涉及的相关职能部门，既要明确各自的职责，又要分工协作，共同履行监管职责。
篇10：郑州公租房申请
2012年03月29日07:26大河报[微博]王磊
制图 峥嵘
本报报道郑州公租房申请“遇冷”,昨日郑州出台“新政” 以前每月收入不能超过1700元，今后最高可达到2720元 □见习记者 王磊 阅读提示
公共租赁住房曾经让不少年轻人心动，但是因为之前在申请条件、收入标准方面过于严格，不少人被拒之门外。2月23日、2月24日，本报连续两天报道郑州公租房申请“遇冷”。昨日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，表示将放宽公租房准入标准，由以前申请者每月收入不超过1700元，最高放宽到月收入2720元。
今后将逐步放宽，最高可达到每月2720元 收入标准
郑州市房管局规划和住房保障处处长冯荣智表示，以前，公租房申请的收入条件为月工资低于郑州市城镇居民最低生活保障标准的5倍，即1700元（记者注：郑州市城镇居民最低生活保障为每月340元）。今后，随着公租房房源增多、申请者增加，房管部门将放开公租房申请标准，逐步调整为低保标准的6倍、7倍、8倍。如果按照8倍的标准，就是2720元，相当于2010年全市在岗职工的平均工资水平。“这样做的目的，一方面保证收入较低的群体能够早日住上公租房；另一方面，又能够扩大公租房覆盖面，让更多人能够申请公租房。” 新就业职工和来郑务工人员个人也可以申请公租房 申请方式
按照以前的规定，新就业职工和来郑务工人员申请公租房必须由“单位集中申请”。然而，在现实操作中，这项规定给一些申请者带来不便。
郑州市房管局保障性住房办公室主任代文启说，今后，房管部门计划将“单位集中申请”，调整为“单位集中申请和个人申请相结合”，让符合条件而单位又没有集中申请计划的申请者能够自行申请。
此外，不少申请者表示，单位并未给自己缴纳社会保险，无法提供这方面证明。代文启说，今后，申请者“提供社会保险缴纳证明”的规定也将进行调整，改为“公安部门发放的居住证”，并且还将允许申请人在实际居住地申请公租房。
除了收入条件和申请方式的变化，住房申请条件也相应做出了调整。冯荣智说，旧标准是“新就业职工本人及其父母在本市市区范围内无自有住房且未租住公有住房”，新标准则只考察“个人在市区范围内有无自有住房及未租住公有住房”。
采取轮候制度，先申请者先选房 提醒
和经适房采取的方式类似，郑州公租房分配过程中，也采取轮候制度。简言之，申请者申请公租房后，由各个区住房保障部门依据房源情况，按照“资格证”顺序号依次排序轮候。
代文启提醒广大申请者，今年郑州要动工的十几个城中村项目也都配建有公租房，大约有近万套房源，这些房源大多位于比较繁华地段或者市中心。因为先申请公租房的申请者能够优先选房，符合条件的申请者要早日申请公租房。
各区办公地点及联系电话