网络摄像机项目可行性研究报告

网络摄像机项目可行性研究报告（共8篇）

篇1：网络摄像机项目可行性研究报告

网络游戏：英文名称为OnlineGame，又称“在线游戏”，简称“网游”。指以互联网为传输媒介，以游戏运营商服务器和用户计算机为处理终端，以游戏客户端软件为信息交互窗口的旨在实现娱乐、休闲、交流和取得虚拟成就的具有可持续性的个体性多人在线游戏。网络游戏区别与单机游戏而言的，是指玩家必须通过互联网连接来进行多人游戏。

一般指由多名玩家通过计算机网络在虚拟的环境下对人物角色及场景按照一定的规则进行操作以达到娱乐和互动目的的游戏产品集合。

而单机游戏模式多为人机对战。因为其不能连入互联网而玩家与玩家互动性差了很多，但可以通过局域网的连接进行有限的多人对战。网络游戏的诞生使命：“通过互联网服务中的网络游戏服务，提升全球人类生活品质”。网络游戏的诞生让人类的生活更丰富，从而促进全球人类社会的进步。并且丰富了人类的精神世界和物质世界，让人类的生活的品质更高，让人类的生活更快乐。

篇2：网络摄像机项目可行性研究报告

第一部分 网络理财项目总论

总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、网络理财项目概况

(一)项目名称

(二)项目承办单位

(三)可行性研究工作承担单位

(四)项目可行性研究依据

本项目可行性研究报告编制依据如下：

1.《中华人民共和国公司法》;

2.《中华人民共和国行政许可法》;

3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发20号 ;

4.《产业结构调整目录版》;

5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;

6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会

年审核批准施行;

7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会

8. 企业投资决议;

9. ……;

10. 地方出台的相关投资法律法规等。

(五)项目建设内容、规模、目标

(六)项目建设地点

二、网络理财项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

(一)项目产品市场前景

(二)项目原料供应问题

(三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题

(五)项目组织保障问题

(六)项目技术保障问题

(七)项目人力保障问题

(八)项目风险控制问题

(九)项目财务效益结论

(十)项目社会效益结论

(十一)项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

表1 技术经济指标汇总表

序号

名称

单位

数值

1 项目投入总资金 万元 26136.00

1.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

1.2 流动资金 万元 7840.80

2 项目总投资 万元 20647.44

2.1 固定资产建设投资 万元 18295.20

2.2 铺底流动资金 万元 2352.24

3 年营业收入(正常年份) 万元 36590.40

4 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.76

5 年经营成本(正常年份) 万元 21954.24

6 年增值税(正常年份) 万元 2783.61

7 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.36

8 年利润总额(正常年份) 万元 12806.64

9 所得税(正常年份) 万元 3201.66

10 年税后利润(正常年份) 万元 9604.98

11 投资利润率 % 62.03

12 投资利税率 % 71.33

13 资本金投资利润率 % 80.63

14 资本金投资利税率 % 93.04

15 销售利润率 % 46.52

16 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.32

17 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.98

18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.60

19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.20

20 税后投资回收期 年 4.66

21 税前投资回收期 年 3.88

22 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05

四、存在的问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

1.项目总投资来源及投入问题

项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。

项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。

2.项目原料供应及使用问题

项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。

3.项目技术先进性问题

项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。

第二部分 网络理财项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、网络理财项目建设背景

(一)网络理财项目市场迅速发展

网络理财项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……

(二)国家产业规划或地方产业规划

我国非常中国网络理财领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：

(1)稳定国内外市场;

(2)提高自主创新能力;

(3)加快实施技术改造;

(4)淘汰落后产能;

(5)优化区域布局;

(6)完善服务体系;

(7)加快自主品牌建设;

(8)提升企业竞争实力。

(三)项目发起人以及发起缘由

……

二、网络理财项目建设必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、网络理财项目建设可行性

(一)经济可行性

(二)政策可行性

(三)技术可行性

本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于，改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的网络理财工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。

(四)模式可行性

网络理财项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。

(五)组织和人力资源可行性

第三部分 网络理财项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、网络理财项目产品市场调查

(一)网络理财项目产品国际市场调查

(二)网络理财项目产品国内市场调查

(三)网络理财项目产品价格调查

(四)网络理财项目产品上游原料市场调查

(五)网络理财项目产品下游消费市场调查

(六)网络理财项目产品市场竞争调查

二、网络理财项目产品市场预测

市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。

(一)网络理财项目产品国际市场预测

(二)网络理财项目产品国内市场预测

(三)网络理财项目产品价格预测

(四)网络理财项目产品上游原料市场预测

(五)网络理财项目产品下游消费市场预测

(六)网络理财项目发展前景综述

第四部分 网络理财项目产品规划方案

一、网络理财项目产品产能规划方案

二、网络理财项目产品工艺规划方案

(一)工艺设备选型

(二)工艺说明

(三)工艺流程

三、网络理财项目产品营销规划方案

(一)营销战略规划

(二)营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人情况分析

(三)促销策略

……

第五部分 网络理财项目建设地与土建总规

一、网络理财项目建设地

(一)网络理财项目建设地地理位置

(二)网络理财项目建设地自然情况

(三)网络理财项目建设地资源情况

(四)网络理财项目建设地经济情况

近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强……

(五)网络理财项目建设地人口情况

(六)网络理财项目建设地交通运输

项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。

二、网络理财项目土建总规

(一)项目厂址及厂房建设

1.厂址

2.厂房建设内容

3.厂房建设造价

(二)土建规划总平面布置图

(三)场内外运输

1.场外运输量及运输方式

2.场内运输量及运输方式

3.场内运输设施及设备

(四)项目土建及配套工程

1.项目占地

2.项目土建及配套工程内容

序号

建设项目

建筑结构

建筑方式

施工面积(m2)

1 办公楼 框架结构 多层建筑 9011

2 展厅 砖混结构 单层建筑 1802

3 公寓 砖混结构 多层建筑 37847

4 餐厅 砖混结构 多层建筑 2703

5 1号车间 轻钢结构 单层建筑 6308

6 2号车间 轻钢结构 单层建筑 7209

7 3号车间 轻钢结构 单层建筑 8110

8 后序处理、库房 轻钢砖混结构 单层建筑 7209

9 锅炉房及其它辅助实施 框架砖混结构 单层建筑 1802

10 小计 80200

11 绿化设施 5407

12 厂区硬化周围美化 4506

13 总施工面积(m2) 90112

(五)项目土建及配套工程造价

(六)项目其他辅助工程

1.供水工程

2.供电工程

3.供暖工程

4.通信工程

5.其他

第六部分 网络理财项目网络理财、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、网络理财项目环境保护方案

(一)项目环境保护设计依据

(二)项目环境保护措施

(三)项目环境保护评价

二、网络理财项目资源利用及能耗分析

(一)项目资源利用及能耗标准

(二)项目资源利用及能耗分析

三、网络理财项目节能方案

按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的.重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。

(一)项目节能设计依据

(二)项目节能分析

四、网络理财项目消防方案

(一)项目消防设计依据

(二)项目消防措施

(三)火灾报警系统

(四)灭火系统

(五)消防知识教育

五、网络理财项目劳动安全卫生方案

(一)项目劳动安全设计依据

(二)项目劳动安全保护措施

第七部分 网络理财项目组织和劳动定员

在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、网络理财项目组织

(一)组织形式

篇3：网络摄像机项目可行性研究报告

关键词：自动聚焦,清晰度评价函数,极点搜索算法

0 引言

随着现代科学技术的进步, 高清摄像机逐渐进入了人们的日常生活中, 人们对高清摄像机的需求越来越大。因为拍摄图像的质量直接取决于相机的自动聚焦, 自动聚焦是现在数码相机最重要的功能之一。与传统的光学方法、红外线探测以及超声波测距法相比, 基于数字图像处理的自动聚焦更有利于模块的集成化, 相机的小型化, 并且降低了设备的成本。总之, 基于数字图像处理的自动聚焦具有广阔的应用前景。

自动聚焦首先是利用聚焦评价函数对聚焦区域上图像的质量进行评价, 然后通过搜索算法给出极点搜索移动方向和步长, 直至获取最佳图像质量的一个控制反馈过程[1]。聚焦评价函数和搜索算法在自动聚焦中起到至关重要的作用, 也是自动聚焦最重要的两个部分, 评价函数的好坏也直接影响着自动聚焦的精确性和速度。根据目前的研究, 评价函数分为空域和频域两类。在空域中, 经典的聚焦评价函数有灰度差分法, 灰度墒法, 拉普拉斯算法等。在频域中, 经典的聚焦评价函数有高频分量法和小波算法。空域算法有计算量小, 但是精度较低的特点, 而频域算法具有精度高, 但计算量太大的特点[2]。这些经典的算法都能达到自动聚焦的目的, 但是不能同时满足聚焦精度和时间的要求。

为了是自动聚焦并同时满足精度和时间的要求, 本文基于模糊控制理论提出了一种新的自动聚焦方法。也就是在算法中引入一个阀值, 在距离焦点较远的区域内采用灵敏度不高的图像清晰度评判算法以及大步长, 在焦点附近采用灵敏度高的清晰度评价算法以及小步长。这种方法同时采取了空域算法和频域算法的优点, 达到更好的聚焦效果。

1 图像清晰度评价函数

根据光学镜头成像原理, 也就是镜头在焦点位置, 呈现的图像最清晰;镜头距离焦点越远, 呈现的图像越模糊[2]。在数码相机的自动聚焦中, 镜头是由电机来拖动, 那么电机的位置和图像清晰度的关系可以如图1所示。

如上所述, 自动聚焦需要满足精度和速度的要求, 即镜头能够可靠地到达准确的聚焦位置, 并且能够快速有效地实现聚焦。因此, 图像的清晰度评价函数需满足如下特点[3]:

(1) 单峰性。清晰度评价函数在调焦范围内只有一个极值;

(2) 无偏性。只有系统在最佳聚焦状态下, 聚焦评价函数才能取极值;

(3) 高信噪比。在较高的干扰条件下, 保证能正确检测到离焦信号;

(4) 计算量小。通过较少的计算, 能快速得到评价函数的结果。

下面介绍几种经典的清晰度评价函数。

1.1 灰度差分法

一副图像的清晰度在空域中表现为图像的边缘信息量多。一副清晰的图像应该有更多的灰度变化, 因此聚焦程度可以由灰度变化的平均程度来表示该方法的评价函数值是图像的相邻像素灰度值的绝对值之和S (x, y) [4]

其中, f (x, y) 是图像在点 (x, y) 上的像素值。

这个方法形式简单, 计算量小。

1.2 拉普拉斯算法

梯度函数也是一种重要的有效的清晰度评价函数。拉普拉斯算法中采用了拉普拉斯算子来表示图像的梯度。

拉普拉斯算子公式如下[5]:

那么, 清晰度评价函数如下[6]:

1.3 高频分量法

根据傅里叶光学理论, 图像清晰度依赖于图像高频分量的多少。在此这个方法中, 首先要把图像信息转换到频域, 然后提取其中高频分量作为评判标准。

图像的二维离散傅里叶变换如下所示[6]:

上式中, 图像的大小为M×N。k表示图像的行列, l表示图像的竖列。图像变换完成后, 高频分量被提取出来作为评价标准, 其中峰值的位置是焦点位置。

通过高频分量法可以得到精确的聚焦位置, 并且有良好的可重复性, 但是计算量太大, 导致聚焦速度达不到标准。

2 搜索算法

搜索算法是自动聚焦另一重要部分。电机按照搜索算法的方法, 利用清晰度评价函数的特点, 带动镜头在聚焦范围内找焦点位置, 即评价函数的极点位置, 故也称为极点搜索。

传统的搜索算法是全局搜索算法, 即以一定的步长从聚焦范围的一端逐步搜索到另一端, 根据每一步所获得的图像的清晰度评价函数值, 找到焦点位置, 也就是函数值最大的位置[7]。但如果为了精确聚焦, 则需要电机步长设到电机精度内的最小值, 但是这样会导致搜索时间过长。也就是说, 此方法不能同时满足聚焦精度和速度。

2.1 搜索算法的优化

因为图像在接近焦点位置时清晰度会显著增加, 再根据所学的模糊控制理论, 可以在搜索算法中引入一个阀值, 把搜索分为两部分, 距离焦点较远的区域采用大步长和灰度差分法的粗略搜索, 在焦点附近采用小步长和高频分量法的精确搜索。形式如下:

(1) 式中, S (x, y) 是灰度差分法评价函数, F (k, l) 是高频分量法评价函数。0即是阀值, 是评价函数的梯度, 公式如下[8]:

其中n表示聚焦过程中镜头的当前位置, AF (n) 是当前的清晰度评价函数值。

2.2 极点搜索策略

在极点搜索中, 在粗略搜索中采用传统全局搜索方法, 精确搜索中采用优化的爬山搜索方法。具体步骤如下:

(1) 电机从聚焦范围的初始位置开始, 即有离焦到聚焦方向, 采用灰度差分法清晰度评价函数分析图像和大步长逐步搜索, 直到梯度等于阀值0。

(2) 当梯度值开始大于阀值, 步长减半, 评价函数改为高频分量法。利用评价函数的单峰性, 比较当前图像和上一幅图像的清晰度评价函数值, 如果评价函数值增大, 则说明电机朝焦点位置前进, 则控制电机继续前进一步;反之, 说明电机已经超过了焦点位置, 则是电机退回前一步位置, 此时也更进一步缩小了搜索范围, 步长再次减半。

(3) 重复步骤 (2) , 直至步长超过最小值, 或者评价函数值之差小于预定最小值, 此时人类肉眼已看不出清晰度的差别。

该搜索策略如图2所示, 蓝色部分代表粗略搜索, 红色部分代表精确搜索, 箭头方向为电机前进方向。

3 实验结果

本实验硬件基于以DM368为处理核心的1080P高清网络摄像机和F06-06Y微型步进电机, 图像清晰度评判在PC机上利用MATLAB软件处理。

3.1 阀值0的验证结果

实验中选取了10组照片, 每组照片有25张从离焦到聚焦再到离焦的清晰度不同的照片。表1是10组照片所得的阀值0。

如表1所示, 10组照片的阀值0相差很小, 其取值范围在0.06-0.07之间。

3.2 评价函数曲线

从上诉10组照片中选取1组照片, 阀值0取0.065, 初始步长定为6 m (粗略搜索) 。利用MATLAB软件得到本文聚焦算法的评价函数曲线如图3所示:

再将这组照片分别用不同传统评价函数分析, 得到不同的方法所用的聚焦时间如表2所示。

3.3 实验结果分析

阀值的验证结果表明其值不随图像组的变化而变化, 其取值范围在0.06~0.07之间。聚焦评价函数曲线分为两部分, 在评价函数梯度小于阀值时, 即距离焦点较远的范围内采用灰度差分法, 如实线所示;在焦点附近范围采用高频分量法, 如虚线所示。并且可以看出高频分量法有很好的精度和单峰性。

4 结语

本文根据模糊控制理论, 针对高清网络摄像机在经典聚焦方法上进行优化和改进, 利用了灰度差分法和高频分量法的各自优点, 采用了大步长和小步长。实验结果表明使用本文优化的聚焦方法可以同时满足精度和速度的要求。

参考文献

[1]方以, 郑宗勋, 闫相国.显微镜自动聚焦算法的研究[J].仪器仪表学报, 26 (12) :1275-1277

[2]冯荃.数码相机的自动聚焦方法的研究与实现[D].江苏:南京邮电大学, 2008

[3]张乐.自动聚焦系统精确性和实时性的研究[D].山东:山东大学, 2008

[4]郑媛媛, 姜威.一种新的自动聚焦算法的研究[J].光学技术, 37 (4) :471-474

[5]郭建, 赵显.一种基于图像处理的快速自动聚焦算法[J].湘潭大学自然科学学报, 34 (2) :22-25

[6]赵军芳.傅里叶变换在数字图像处理中的应用[J].国外电子测量技术, 2004 (6) :17-20

[7]赵轶彦.步进电机的智能控制在自动聚焦中的应用研究[D].山西:太原理工大学, 2008

篇4：网络摄像机项目可行性研究报告

关键词：计算机网路课程；项目教学法；可行性；中职学校

中图分类号：TP393-4文献标识码：A文章编号：1007-9599 (2013) 05-0000-02

项目教学法作为一种新型的计算机网络教学方法，对于计算机网络教学的发展起着积极的促进作用。

1项目教学法的相关概念

所谓的项目教学法，就是指在教师的指导下，学生独自处理一个项目的教学方法。“项目”所涉及到是多种类型的知识。教师在教学过程中，让学生处理一个相对独立的项目，让学生自己完成信息的收集，方案的涉及以及项目实施和最终的评价，让学生通过对此项目的实行，了解相关知识和内容，培养学生独立思考问题、处理问题的能力。

项目教学方法强调的学生自主动手、自主学习的能力，这种教学方法能够提高学生的积极性和创造性。突显了学生在教学过程中的主体地位，适应我国新课标的要求。在整个项目教学过程中，注重的不是最终的结果，而是在完成项目过程中学生所能够收获的学习知识和技能，处理问题的思路和想法。

项目教学法的指向多重性、培训周期短、可控性好等特点决定了这种教学方法能够被适用于各种教学中，使其发展成为一种新型的教学方式，提高教学质量和学生的整体素质。

2项目教学法在中职计算机网络教学课程中的可行性

计算机网络教学课程是中等职业技术学校的一门最基础的课程。这门课程更强调的是学生的实践操作能力和动手能力。计算机网络随着科技的发展，越来越被广大学生所熟知，学生能够从计算机网络中学习到一些在日常生活中无法学到的知识，所以计算机教学对于每个学生来说是很必要的。但是学生个人情况不同，对计算机掌握的程度也就不相同，教师用传统的教学方法教授课程时就会感觉很吃力。项目教学方法是一种能够针对学生个人特点来具体因材施教的教学方法。它不再是简单的让学生被动接受教师讲授知识，而是在教师的指导下，自己动手去学习，并进行展示和自我评价的一种教学模式。在这个过程中，学生的各项能力都能够得到锻炼。并且能够调动学生学习的积极性，使学生能够真正学到发展自身的知识。由此可见，项目教学方法非常适用于我国中等职业技术学校。

当今社会迫切需要各种创新型的人才。而传统的计算机网络教学方法遏制了学生的自主创造能力，学生只能对教师所传授的知识进行脑力的自我理解和消化。也就是传统的教学方式只能“塞”给学生理论知识，至于动手操作能力等则不予教授和传达，导致学生动手能力较差，不适应当今社会发展的需求。对于以后学生求职或者是学习都是不利的。项目教学方法结合了当今社会对创新人才的需求，培养了学生的动手能力，真正理解所学知识，并运用于实际生活中。

我国新课标要求是在教学课堂中要体现学生的主体地位，显然传统的计算机网络教学方法都是教师占着主导地位。而项目教学方法是适应我国新课标的要求的。并且随着我国信息技术的不断发展，学校教学设备的不断完善，项目教学方法在中等职业技术学校计算机网络课程教学中是可行的。

3项目教学法在中职计算机网络教学中的具体适用

3.1计算机教材改革

计算机教材的内容大多数理论性较强，并没有考虑到中等职业技术学校学生的感情认知方面的心理特点，更没有考慮到学生日后就业和创业的需求。学生通常要学习大量的理论知识，所以枯燥的理论知识会使学生对一门课程失去兴趣，计算机教材在编制过程中要针对学生这一感情认知特点，尽量缩减一些理论知识的内容，增加一些探讨性和趣味性的内容，让学生通过自己的动手能够获得一些难懂的理论知识。同时在计算机教材的编制过程中，要注重内容的实用性以及学生的接受能力，将这两者处理好，就能够使所编制的书本被广大学生所接受。

3.2学校重视项目教学法的推广并且加强相关配套设施的建设

学校在教学方法的推广上还是占着举足轻重的作用的。学校可以结合本学校的特点，与计算机网络授课教师进行商议，找出一个适合本学校计算机网络教学的方法。学校在推广项目管理教学方法的时候，可以展开全校师生会议，就此方法的优缺点进行阐述，让全校师生普遍接受这种教学方法。同时学校还要为项目管理教学方法在学校的推广提供相应的设备，以保障项目管理教学方法在学校能够顺利实施。

3.3教师改变教学方法

教师改变传统的教学方法是项目管理教学方法能够被真正运用于教学课堂的关键因素。这就需要教师从各个方面对传统的教学方法进行改变。

首先是教学目标的设计。教师在设计教学目标的时候要能够充分发挥学生的主体地位，教师在教学过程中只是处于一个协助的地位。

其次是教学过程的设计。教学过程占整个教学计划的一大部分，教师应该重视此方面的改变。（1）项目的选择上。项目的选择对于整个项目管理教学来说是最重要的。所以项目的选择上要尽量真实，与课程内容紧密联系，最好能够与学生的现实生活紧密联系的。教师在选定一个项目主题的时候，要自己提前研究，把握整个项目在实施过程中可能遇到的问题，以及找出如何解决的方法。（2）项目的实施。在项目实施过程中，教师应该针对不同的学生发放不同项目，然后让学生自己动手，对于学生不懂地方要给予指导和解答。（3）项目实施后，教师应该让学生就自己所动手得到的成果向班里同学展示，并谈下在实施项目过程中所得到的知识和技能。

然后建立课堂小组，就学生自己动手之后所想与同学讨论，并发表个人见解，教师对学生错误地方指出，并给予正确的解决方法。

最后是课后练习。教师在课程之后，应该布置与之相关的课后练习作业巩固学生所学。

3.4学生改变学习态度

学生在项目管理教学过程中不应该保留传统计算机网络课程的学习方法，而是应该发挥自己的动手能力，主动进行资料的收集，资料的分析以及项目整体的实施。学生改变学习态度，能主动接受这种新型的教学方法，才能使这种方法在中等职业技术学校计算机网络课程教学中良好的适用，并能够取得良好的效应。

4结束语

随着信息技术的不断发展和社会对创新型人才的需求，迫使一些传统的教学方法不得不退出教学课堂，随之以一种新的教学方式代替。计算机作为一门基础课程，在学生的学习和生活中起着不可替代的作用。项目管理教学方法能够激发学生的创造力和思考能力，顺应当今社会发展，是切实可行的。当然关于这种教学方法在中等职业技术学院计算机教学课堂中的适用，还是要经过学校、学生、教师乃至社会的不断努力。相信，随着这种教学方法的不断完善，会更好的服务于我国的教学。

参考文献：

[1]杨小梅.项目教学法在计算机网络课程中的应用[J].出国与就业(就业版),2011,23(16):165-166.

[2]郭岚峰.计算机网络课程教学模式改革刍议[J].沙洋师范高等专科学校学报,2011,19(01):55-57.

[3]李明华.行为引导型教学法在计算机网络课程的应用研究[J].新课程研究(中旬版),2011,21(11):59-60.

篇5：网络摄像机项目可行性研究报告

可行性研究报告 批准： ________ 审定： ________ 审核：

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编制：

燃运专业 二 O一一年09月20日 输煤系统摄像头、上位机程序维护改造可行性研究报告

篇6：网络摄像机项目可行性研究报告

成都中哲企业管理咨询有限公司

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一：全行业8000+个真实项目经验，更有参考价值 二：国家发改委颁发 全行业甲、乙、丙级工程咨询资质 三：10余年项目实战经验团队严格把关，保证质量 四：热门行业研究，我们紧跟市场 五：性价比优势 六：售后服务优势

中哲咨询编写可研报告需要准备哪些资料?

1、关于此次项目的项目名称、项目简介、项目背景资料

2、建设单位名称及简介

3、本次项目生产的具体产品是什么?产品介绍资料?产品工艺资料?

4、本次项目的产品方案是什么?即具体生产多少单位?什么价格定位?

5、此次项目的建设内容是?建设规模是?占地多少亩?总平面图?如何布局和规划的?

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6、项目选址地在哪里?

7、项目设备方案是?即设备的型号、参数、功率、数量等资料

8、本次项目的实施进度计划是?即建设多少年?分几期?

9、本次项目总投资额多大?具体投资项各多少?土地购置费多少?固定资产多少?流动资金多少?

10、本次项目的筹资方案是什么?是银行贷款，还是其他?利率、借款期限和还款方案是什么?

11、本次项目财务规模做多大?项目的投资回收期几年?项目产品的毛利润、净利润多少? 如何分析项目可行性研究报告中的融资方案：

分析投资项目可行性报告中资金来源和融资方案，当然离不开具体的融资环境，面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题，需要了解现代投融制度的惯例做法，才能面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题。

中哲咨询整理分析投资项目可行性报告中资金来源与融资方案如下：(1)项目的投资与建设拟采取公司融资方式还是项目融资方式?(2)若采取公司融资方式，则需说明：

公司近几年的主要财务比率及其发展趋势、权益资本是否充足?若不充足，如何扩充权益资本?建设期内公司提现投资的可能数额，若提现不足以满足投资需求，拟采取哪些变现措施?原股东对这些设想持何态度?债务资金占多大比例?公司既有的长期债务及资信情况、所拟各渠道债务资金的数额、成本、时序、条件及约束、债权人的承诺程度等;(3)若采取项目融资方式，则需说明：

权益资本的数额及占总投资的比例，各出资方承诺缴付的数额、比例、资本形态和性质、及承缴文件、各出资方的商业信誉(对外商要有资信调查报告)、投资结构的设计、筹措债务资金的内容及注意事项，与公司融资时基本相同;(4)无论采用何种融资方式，当使用政府直接控制的资金渠道时，要说明政府的态度和倾向性意见、当使用债务资金时，要作债权保证分析。

(5)对于投资方案财务评价可行的项目，应进一步进行融资方案分析，选择最佳的融资方案。融资方案分析的对象是项目的融资主体，如果项目的融资主体不是

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项目本身设立的项目公司，就要对项目所依托的整个企业进行分析。主要分析内容包括：

①根据项目本身的盈利能力及整个融资主体的财务状况，分析应采用的财务杠杆水平，进行财务杠杆分析，选择资产负债结构比例及融资方案;②根据融资方案，计算融资成本，编制财务计划现金流量表。该表除包含项目投资现金流量的预测结果外，还应包括建设期及生产运营期借款还本付息、股利分配、税收支付等引起的项目融资主体本身完整的财务计划现金流量，进行财务可持续性分析;③计算所得税后现金流量，评价权益投资的盈利能力及对股东财富增值的影;④进行融资主体的债务清偿能力分析。

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篇7：网络摄像机项目可行性研究报告

编制单位：南昌某某工程咨询有限公司 编制时间：2004年5月~2004年7月

一、总 论

1、项目建设背景

根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

（1）项目名称：“风华盛世”

（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业

（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司

（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级

（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3、可行性研究报告编制依据

（1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；

（2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；

（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；

（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；

（6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；

（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

4、可行性研究报告研究范围

根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6、主要经济技术指标

“风华盛世”项目主要设计指标见表

1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）

7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数（地上）个300

表2：居住区用地平衡控制指标（%）

序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）2515150 2公建用地（R02）3018180 3道路用地（R03）106060 4公共绿地（R04）3521210 5居住区用地（R）10060600

市场调研分析

一、南昌市房地产市场运行情况分析

今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。

（一）2003年房地产业市场运行情况

1、房地产业与国民经济协调发展情况

2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表3：房地产投资与主要经济指标情况表

房地产开发投资额（亿元）56同比增长（%）60 固定资产投资额（亿元）218同比增长（%）55.4 GDP（亿元）638同比增长（%）15.1 房地产投资占固定资产投资比重（%）26房地产投资占GDP比重（%）9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

2、新建商品房供求结构情况

2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。

表4 ：商品住宅供应量情况表

价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅销售情况表

价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表

4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。

3、商品房价格走势

2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价（元/平方米）2722增幅（%）20.89 商品住宅均价（元/平方米）2438增幅（%）18.18 居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0 居民消费价格指数 100.6增幅（%）0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

4、新建商品住宅购买对象情况

2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。

表7：购买对象构成情况表

商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

5、商品房空置情况

2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表8：商品住宅空置结构情况表

按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40 新城区9.6万平方米所占比例（%）60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）10 95平方米~150平方米所占比例（%）20 150平方米以上所占比例（%）70 按单价划分2000元以下所占比例（%）8 2000~3000元所占比例（%）32 3000元以上所占比例（%）60

6、存量房交易情况

2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。

2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。

7、房屋租赁市场情况

2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。

8、房屋拆迁及旧城改造情况

2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。

2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。

（二）房地产市场发展中存在的主要问题

1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善

2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

2、住房供应结构不尽合理

目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。

3、商务楼盘增长过快

今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。

4、交易税费仍显偏高

我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。

5、房贷政策压力初显

中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。

（三）拟定采取的政策措施

为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。

《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：

1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展

每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。

2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房

从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。

4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件

每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。

（四）2004年房地产市场发展趋势预测

1、我市房地产发展的有利条件

（1）、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。

（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。

（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件

（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。

（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。3、2004年房地产市场基本走势预测

根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。

（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。

（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。

（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

二、区域房地产市场情况分析

（一）基本概况

本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。

洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。

（二）交通网络 9、20、25、207

（三）金融银行 工行、农行、中行、建行

（四）教育文化 工业技术学校、南浦小学

（五）休闲购物 建材市场、洪城大市场

（六）医疗保健 市三医院、九四医院

（七）楼盘情况

三、本项目地块优劣分析（SWOT）

1、优势（S）①、地处老城区；

②、地块临街面，有商业潜力； ③、人气旺； ④、市政配套齐全；

⑤、毗邻火车站、长途汽车站； ⑥、两公里范围常住人口40万； ⑦、社区内部有学校；

2、劣势（W）①、地价偏高、有一定的市场风险；

3、机会（O）①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司；

4、威胁（T）

①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市；

项目综合定位

一、项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

二、项目设计规划定位

（一）、片区规划

南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

（二）、小区整体规划原则

1、高绿化低密度；

2、综合服务配套设施齐全；

3、户型设计适合“升级换代”居住要求；

4、体现小区独特的整体建筑风格

（三）、总平面布局

“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。

（四）、交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。

（五）、规划指标

根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米

多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数

多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层

4建筑层高

多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米

三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

（一）、建筑方案总体构思

建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

（二）、平面设计

1、住宅。

根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；

2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；

3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；

4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；

6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；

7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；

8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；

9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；

10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。

表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四

套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8

卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3 储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（****作面延长≥2700mm）

Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）

卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）

Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月 负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A 电源插座小居室2~3组 小居室2组 厨房3组 卫生间3组

电视插口起居、主卧个一个 电话1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）

室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）

照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃

夏季＜28℃

卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时

表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积

1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数 高层 多层%%8085 5套内建筑面积

5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304

2、公用建筑

中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

（三）、立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

（四）、设施标准

住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

1、住宅装修及设施标准：

住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；

（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；

（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；

（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；

（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；

2、小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

四、价格定位

（一）、住宅部分

1、市场比较法定价过程 表12：表楼盘调查统计表

序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购

C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。

表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格

交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%-C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加权平均法定价过程

表15：本项目住宅价格加权平均价

项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）

A2698285297697 B多层：2850高层：***83975 C多层：2903高层：***3945 D3***7 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米

高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米

高层住宅单价为：3238元/平方米

（二）、商铺部分

1、市场比较法定价过程

目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。

表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通繁华程度小计

水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米

2、收益还原法定价过程

目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。

PS=12NRS……………………………①（总价等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；λ为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米

（三）、车位销售价格的确定

根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。

（四）、建议销售价格

综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：

多层住宅：2950元/平方米 高层住宅：3250元/平方米 商铺：10000元/平方米 车位：15万元/个

四、户型设计定位

根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型： 高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米（20套）； 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米（44套）； 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米（20套）； 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米（20套）； 高层住宅四种户型共计104套。

多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米（168套）多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米（504套）多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米（168套）多层住宅三种户型共计840套。

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。

项目投资估算

一、项目实施进度安排

本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：

2004年6月：

2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：

2004年10月：

2004年10月~ 11月：

2004年12月：

2005年1月：

2005年3月：

2005年7月：

2005年10月：

2005年10月~2005年12月：

2005年11月~2006年2月：

2005年12月：

2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：

2006年7月~9月：

2006年10月~2007年1月：

2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 项目建议书批复。

编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。

报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#~4#楼先施工。

完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#~4#楼主体工程完工。高层1#~3#楼开始施工。1#~4#楼设备安装。1#~4#楼室内外装修。多层5#~8#楼主体工程完工。多层5#~8#楼设备安装。多层1#~4#楼竣工验收。多层5#~8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#~8#楼竣工验收。高层1#~3#设备安装。高层1#~3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#~3#楼竣工验收。正式全部入住。

工程施工进度详见附表12。

二、本项目物业销售租赁价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元；

三、销售进度及付款回收计划

本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。

表17：本项目销售计划表（%）

项目合计***720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。

车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。

回款进度详见表18。

表18：回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目***8 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计******633 多层

高

层

商

业

车

位************744***17441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额 收款计划

200

5多

层

高

层

商

业

车

位90%90%14451111410%10%1606124 2006多

层

高

层

商

业

车

位90%90%90%50%***010%10%10%50%8032482621350 2007多

层

高

层

商

业

车

位100%100%100%50%26764***%900 小计***396900 注：车位面积未计算在内。

四、税费率

本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率 营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税（按租金）12

五、项目各种财务数据估算

1、土地费用

本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。

2、前期工程费。

本项目前期工程费估算见表20 表20：前期工程费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357

3、基础设施建设费

本项目基础设施建设费估算见表21 表21：基础设施建设费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程 合计251

4、建安工程费用

本项目建安工程费用估算见表22 表22：建安工程费用估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额

1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369

5、公共设施配套费

本项目公共设施配套费估算见表23 表23：公共设施配套费估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施 合计134

6、开发间接费用

本项目开发间接费用估算见表24 表：24开发间接费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33

3供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：15 4供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：16 6其他建安工程费×5‰42 合计764

7、其他费用

本项目其他费用估算见表25 表25：其他费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费

4工程合同预算或标底审查费 6其他 合计42

8、不可预见费用

本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。2004年不可预见费用：310万元； 2005年不可预见费用：224万元； 2006年不可预见费用：27万元； 2007年不可预见费用：1万元； 合计：562万元。

9、管理费用

本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2004年管理费用：465万元； 2005年管理费用：336万元； 2006年管理费用：40万元； 2006年管理费用：2万元； 合计：843万元。

10、销售费用

本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。

11、财务费用

本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2004年财务费用：167万元； 2005年财务费用：391万元； 2006年财务费用：446万元； 2006年财务费用：223万元； 合计：1227万元。

六、资金筹措

项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。

篇8：网络摄像机项目可行性研究报告

森林在国民经济中占有重要地位,它不仅能提供国家建设和人民生活所需的木材及林副产品,而且还肩负调节气候、保持水土及旅游保健等多种使命。同时,森林还是农牧业稳产高产的重要条件。然而,森林火灾会给森林带来严重危害。森林火灾位居破坏森林的三大自然灾害( 火灾、病害和虫害)之首。森林火灾的发生将带来巨大的经济损失和人员伤亡。因此,实现早期森林火灾预警,将为及时疏散人群和扑灭火灾提供宝贵的时间,最大程度地减少人员伤亡和经济损失。摄像头作为一种视频输入设备,它所带来的实时监控效果,使上述的这些成为可能[1]。

目前,国内主要采用基于PC的图像型森林火灾探测系统,该系统视频传输距离有限且布线不易[2]。而IP网络摄像头内嵌WIFI模块,从而可以方便地连接到无线路由、手机等管理设备,免去了布线复杂的烦恼,并且由于4G网络的全面覆盖,也使得实时监控获取画面成为了可能。克服了时间、地域的限制。

因此,对基于IP网络摄像头的火灾检测研究不仅对防灾减少经济损失具有重大意义,同时也满足了当下智能手机的流行趋势,应用手机进行实时监测预警,极大地降低安防人员的劳动强度,真正在一定意义上实现了从源头上预防森林火灾。

1 IP网络摄像头内部构成分析

IP网络摄像机内部结构如图1 所示。其实就是一台使用Linux嵌入式系统的多功能监控服务器,有自己的CPU、硬盘( 闪存) 、内存和有外接的网络接口。网络摄像机通过一块视频压缩芯片,把CMOS摄像头拍到的视频高效压缩转换成能在网络上传输的IP数据包,集成普通摄像机和视频压缩、网络转换器,将图像转换为基于TCP/IP网络标准的数据包,使摄像机所摄的画面通过RJ-45 以太网接口直接传送到网络上,通过网络即可接收远端视频画面[3]。同时,在平台上增加了对同步电机的相关支持,授权用户可以控制摄像机云台镜头的左右转动。

IP网络摄像机原理结构如图2 所示。由于网络摄像机图像采集部分和模拟摄像机是一样的,故将其简化为镜头、滤光镜以及CCD图像传感器三部分。IP网络摄像机内含CPU,建有Web Server和CCD图像传感器,增加了对模拟视频进行数字化处理的芯片,并由编解码芯片完成对图像及声音的压缩和动态录像的回放[4]。

2 系统的组成及实施

我国是少林国家,森林覆盖率仅为13. 92% ,远远低于72% 的世界的平均水平。且分布不集中,传统的森林火灾监测系统模型一般用遥感和卫星图片作为数据来源,而遥感图片和卫星图片一是数据不是即时传输,二是造价昂贵[5]。基于国情,提出了以网络摄像头作为检测模型,在瞭望台与检测区域间实现点对多点数据传输、流媒体传输2 种模式,以实现从源头到监控中心的实时监测。

模式1: 点对多点数据传输模式如图3 所示。利用24 d Bi栅格定向天线进行信号增益的放大,定向天线在水平方向和垂直方向均表现为有一定宽度的波束,增益越大,功率角度越小。点对多点无线网桥以一个网络中心点发送无线信号,其他接收点进行信号接收。通过栅格定向天线实现放大信号增益,满足在林区有遮挡物的条件下进行正常的数据传输[6]。此种模式,对于山路崎岖的偏远山区具有重要意义,免去了护林人的脚力巡山,监测火情的问题,极大地减轻了护林员的工作压力。同时,实现的成本很低,对于偏远山区的护林防火具有重要意义。

收发端都接定向天线的实际信号强度检测图如图4 和图5 所示。信号强度的检测是通过WirelessMon专业版吞吐量测试软件进行性能测试的,收发端均为网捷FOUNDERYEW500 同型号路由器。实现415 曲线发送端信道位图,虚线QRouter-D5 曲线为接收端信道位图。二者在相距距离为1. 5 km有树作为遮挡物的情况下进行测试。由图4 信道位图可见,二者信号质量很好,信号稳定。

由图5 接收端时间位图可以看出,信号整体来说很稳定,但是接收端有短时( 约为0. 5 s) 的信号停止,信号强度直接从- 50 d Bm降到- 100 d Bm,这与路由器性能有关,厂商在生产环节嵌入短时间歇性的停止,以达到省电模式的效果。

图6 和图7 为只有发送端接24 d Bi栅格定向天线进行增益放大,而接收端不接定向天线进行增益放大的信号检测图。由图6 可见,在同样的距离模式下,发送端的信号强度相同,而接收端信号的衰减效果明显,接收端收到的信号强度仅有- 64 d Bm。由图7 接收端的时间位图也可看到,信号稳定后的强度衰减了10 d Bm。

在这种情况下,通信的质量也不是太好,在信号传输过程中,信号衰变改变了信号的电压,致使信号在传输中遭到破坏,产生误码。由关于接收信号和数据的测试统计可见,经过一段时间后传输帧数为51 191,FCS错误数为5 965,可以知道误码率约为10% ,可能导致大量错误信息的产生,不能很好地完成通信任务。

因此,由以上可见,这种采用24 d Bi栅格定向天线进行增益放大,以垂直功率角度14°水平功率角度10°放置,能够在林区这种树木遮挡严重、影响对无线信号收发的区域,很好地完成通信任务。模式1 经实际验证,在林区能够完成视频图像传输的通信任务。

模式2: 流媒体式传输模型,监控端由PC监控端和移动监控端组成,主要实现视频监控功能; 数据传输部分将压缩完成的音视频数据传送到流媒体服务器; 服务器主要提供用户统一的Web页面和Web Service接口。存储管理服务器负责视频数据的存储与调度[7]。最终以流式协议( RTSP、MMs和RTMP等) 将视频文件以流媒体形式传输到客户端,供用户在线访问,在平台上增加对同步电机的相关支持,授权用户可以控制摄像机云台镜头的左右转动[8]。

同时,4G网络的全面覆盖使得远端的实时视频监控成为了可能,克服了时间和地域的限制,能够更高效地完成森林防灾监控预警,也极大地减轻了护林员的劳动强度和压力。此种模式下,对于发生重大火情情况,能够迅速向服务器发送火灾预警,反映给相关部门,将为扑灭火情争取宝贵的时间,具有重要的实现意义。

3 基于Android的手机客户端软件开发

Android是Google公司推出的针对移动设备的操作系统,底层采用Linux内核,应用程序采用类Java语言编写,并运行于类JVM虚拟机的Dalvik虚拟机之上[9]。该系统具有开放源码免费授权的优势,功能完善和成熟,已获得厂商的广泛支持和大量市场份额。eclipse IDE开发环境友善。

同时,网络摄像机的多数构件如压缩模块、嵌入式系统等可采用成熟的集成电路和DSP设备,为加速开发进程提供了充分的结构保证。多数网络摄像机厂商提供二次开发工具包,用户可以根据自己的应用要求,开发出适合自己需要的特定监控系统。

因此选用Android系统作为IP网络摄像头的客户端程序。Android客户端软件开发流程图如8所示。

Android应用函数与类构成如图9 所示。

Android应用一般由多个Activity、Intent、Content Provider和Service等程序框架组成,其中最基础的是Activity活动类,该类相当于软件运行时的一个页面,在页面之上可添加各种控件,如: button按键、Image View图片、Text boxes和Lists列表等。除此以外还负责监听系统事件,负责启动其他的Activity类。在多Activity类之间跳转就需要用到Intent类,Intent类有2 个重要部分: 动作和动作对应的数据。常用的动作有: MAIN、VIEW、PICK和EDIT等,动作数据则以URI形式表示[10]。通过Intent类还能传递参数,作用类似链条串起Activity类。

My Surface View. java用于获取和处理服务器传来的Wi Fi视频流数据,用canvas画布将其全屏显示在手机界面。Main. java初始化各个按钮的信息,Get Camera Ip( ) 方法获取摄像头IP地址set On TouchListener对触屏操作进行监听,获取各个按钮的动作函数,实现对网络摄像头及云台转动的控制。

4 PC端C#程序设计流程

使用Visual Studio软件编写,语言为C#。PC软件设计流程图类似于Android手机客户端软件流程。

PC连接到以太网,通过TCP / IP协议进行数制,设置视频流地址、控制地址和控制端口。设置好接口后即完成了对于摄像头的配置要求,即可以收发远端摄像头拍摄的画面[11]。同时,在平台上增加对同步电机的相关支持,授权用户可以控制摄像机云台镜头的左右转动,亦可控制摄像头的实时传输。

5 应用趋势

系统以多线程进行区域图像监测,并将其融入到视觉动态目标流程中,最终实现远程的森林火灾监测,以提高系统的实时性和检测的准确率。

智能化是数字化网络化发展的必然趋势,这样才能做到事前预警,真正保安全。网络摄像机将是一个承载智能技术的理想平台,尤其加入人与物异常等的智能算法软件,将是网络摄像机成为智能网络摄像机的重要发展方向。

目前,在国内多采用在高处搭建瞭望台来监测林火以及通过卫星、直升机和3s技术的绑定来定位和传输林火图片。

在加拿大使用NOAA和AVHHR型2 颗卫星全天候监测全国各林区气候。2 颗卫星每天在该国上空轮流飞行5 次,每次检测1 000 km2,及时向全国各地发布短期和中长期气象预报。并通过互联网和多种信息媒介向各林区报告天气趋势[12]。

由于卫星信息当前仍有14% 误差,因此林区还需要配备多架先进的直升飞机轮流监测森林火灾,以此作为卫星信息的重要补充。结合我国森林覆盖不是太集中的国情考虑,相对而言整个系统的造价昂贵,安防人员的劳动强度大,造成资源的浪费。利用普及的智能手机及PC作为处理终端,进行实时监控,不仅实现成本低,且容易实现。因此,具有一定的现实意义。

6 结束语

本系统设计是基于Android和C#的网络摄像头森林火灾监测系统,介绍了以网络摄像头作为开发平台,2 种网络模式下的视频数据交换: 点对多点数据传输模式对偏远山区的森林火灾监控预警具有建设性意义; 而流媒体模式则以很快的速度将灾情反应到服务器,获取信息以争取宝贵的扑火时间,减小火灾带来的巨大经济损失。

当前随着Android智能手机的普及,远程视频监控运用于Android智能手机是未来的必然趋势,实现森林火灾在手机上的实时监控必定大有可为。

参考文献

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