关于正信置业咨询有限公司的实习报告

关于正信置业咨询有限公司的实习报告（共6篇）

篇1：关于正信置业咨询有限公司的实习报告

关于正信置业咨询有限公司实习的实践报告

06普本国贸3班佟浩

实习地点：三门峡市正信置业咨询有限公司

实习目的: 通过在该公司的实地实习,了解房地产公司的经营过程及管理模式,同时积累自身的工作经验。

实习时间：2009.12.14--2010.2.12

先将此次实践活动的内容报告如下：

一、基本情况

为了扩展自身的知识面,扩大于社会的接触面,增加个人在社会竞争中的经验,锻炼和提高自己的能力,以便在毕业后能够真正的走入社会,能够适应国内外经济形式的变化,并且能够在工作和生活中处理好各方面的问题,我开始了我这次的社会实践-----正信置业咨询有限公司的实习。

实践,就是把我们在学校所学的理论知识运用到客观实际中去,使自己所学的理论知识有用武之地.只学不实践,那么所学的就等于零.理论应该于实践相结合.另一方面,实践可以为以后找工作打基础.通过这段时间的学习,学到一些学校里书本中学不到的东西.由于环境的不同,接触的人与事不同,从中所学的东西自然就不一样了.要学会从实践中学习,从学习中实践.三门峡正信置业咨询有限公司成立于2003年，是目前三门峡市规模较大、信誉较好的房地产开发销售企业，曾先后获得“守合同、重信用企业”、“诚信单位”、“区级文明单位”等荣誉称号。公司以完

善的企业管理机制，先进的网络技术和高素质的人才为依托，在专业化、市场化、规模化的基础上引进了现代化管理模式，真正做到了服务的全方位、操作的高效率。目前公司的经营业务范围不断扩大，已由起初的房地产中介、房地产评估咨询、按揭贷款代理拓展至房地产开发、房地产代理销售、房地产营销策划等。与此同时公司的规模不断扩大，不仅在市区设立了建设路、虢国路、商业街、黄河路、前进路等多处中介销售网点，同时也在周边地区代理销售多家楼盘。房屋中介销售网络基本上覆盖了市区各个角落，实现了月平均成交房屋量、建筑面积、成交额连续数年三门峡市第一的突破。房地产开发销售方面公司已与多家房地产开发商实现了良好的合作，特别是与三门峡海洋房地产开发公司成功合作，成功代理了西苑小区近7000平方米门面的招租和销售工作，此外，公司在认真分析客源市场的前提下，调整销售策略，加强物业管理，拓宽服务项目，成功销售了市甘棠路烂尾楼、工行位于上官小区的不良资产楼房、经一路门面房等。近来，公司进一步加大了房产代理销售力度，在灵宝市代理销售冠天花园，在市区新开发了新天域等销售项目。历经三年的努力探索和艰苦奋斗，正信置业终于走过了艰辛的创业成长阶段，现在公司正以高速、稳健、昂扬的姿态进入持续发展阶段。在市场竞争激烈的今天，正信置业将以更加热情、健康、有序的步伐向着全新的目标奋进，为促进三门峡乃至全省房地产事业的发展而奉献全力。“买房、卖房，正信帮忙”是公司的口号，“诚实赢得信誉，勤奋赢得发展”是企业精神，“我承诺，我做到”是正信人的行为准则。面对新的挑战和机遇，公司将本着“在创新中发展、在发展中规范”的原则，与时俱进、挑战进取，为构建和谐社会和发展三门峡经济做出贡献。

在公司里，我在销售部门，实习期间主要负责景通丽景湾新楼盘的销售。刚进公司销售部门的时候，公司对我进行了为期3天的培训，培训中我懂得了许多销售方面的方法和技巧，懂得了如何介绍一个楼盘以及楼盘的相关性能，懂得了如何把握住业主的购买心理倾向等等。在工作过程中，同事们热情积极的工作态度让我非常佩服，使我明白这不仅仅是在给公司卖楼，也是在给自己卖楼，是在给自己增添业绩，这就是竞争。在学校，每个同学都在为取得更高的成绩而努力。而在这里，每个人都在为了获得更多的报酬而努力。无论是学习还是工作，都存在着竞争，在竞争中不断学习别人先进的地方，也要学习别人怎么样做人，以此提高自己的能力。我们学生的实际操作能力与在校的理论学习有一定的差距。在这次实践中，我深深的感到了这一点，也明白了为什么各个单位企业在招聘员工的时候会强调有经验着优先。

二、实习体会

在做楼盘销售的过程中，我发现熟悉商圈真的很重要，只有对本地的商圈了解了，对市场行情了解了，才能给客户正确的推荐，这样才能增加成功的可能性。而且楼盘销售要求在业主跟客户之间寻找平衡点，让业主感受到这个楼盘就是他想要的，同时也出愿意出的最低房价也能够是开发商接受，这也是我们在工作中需要注意与改善的，同时从事这个行业还需要很好的沟通协调能力，其实做业务会很简

单，没有必要把客户的界限划分的太过清楚，把客户当做朋友，同时要让客户也把你当做朋友，这就是一种很强的交际能力，也是自我人格魅力的一种体现。同时团队合作精神也很重要，同事之间应该相互帮助，不应为了个人业绩而争抢客户，使得业主有中被推销的感觉。应该让业主清楚的了解该楼盘的绿化覆盖率、采光、房屋结构设计，小区内车位、附近交通情况，噪音情况以及附近商业区、医院、学校等。

在做业务的时候一定要搞清房子的性质，而且产权一定要清晰，不然的话很容易产生纠纷，因此在做业务的过程中一定要小心谨慎，未雨绸缪，把一切的可能性都考虑在内，这样才不会有很多的后患，从中我也学到一个道理，做人一定要做到位。做人做事都一样，要有头有尾只有这样在以后的人生道路上才能走的更远。同时我们在工作中也牵涉到谈判技巧的问题。很多单子都会在签合同的时候谈崩掉，这就跟谈判技巧有关，会谈判的人往往都能抓住双方的特点，对症下药，一举攻下，而不会谈判的人则是明明到手的单子也会飞了。这就是个人能力的一种体现，每个人都有各自的谈判技巧，不能笼统的一概而论，同时我觉得做这个工作。自由的工作环境是很重要的，有压力，但也有动力，相对自由的工作环境会促使更多交易的形成。

三、小结

通过在正信公司的这为期2月的实习，使我比较直观的了解了楼盘的销售过程及其销售技巧，发现了自身的许多不足，同事也发现自己并不能很好的把课本中的知识灵活的运用到实际中去，让我清楚的认识到，只有在实践中，才能发现很多理论中得不到的东西，才能更好的提升自己的综合能力。通过这次实习，我积累了不少工作经验，锻炼了自己，同事结识了很多同事。

篇2：关于正信置业咨询有限公司的实习报告

检查情况的报告

监督检查综合组：

第二检查组于2017年10月19日至10月27日对河南正信工程造价咨询有限公司代理的政府采购项目进行了书面检查，通过检查，发现河南正信工程造价咨询有限公司在代理政府采购活动中存在一些问题，需要进一步改进提高。具体问题如下：

河南正信工程造价咨询有限公司营业执照经营范围无政府采购招标代理内容。

(一)政府采购信息公告内容不完整

新密市郑密路日常养护机械购置项目（新密市公开招标[2016]144号）中标公告缺少中标主要货物数量及简要技术要求、单价以及定标日期等内容；

新密市城乡规划管理局关于编制《新密市市民服务中心详细规划》项目（新密市公开招标2016-190号）、新密市水资源综合规划及专项规划项目（二次）(新密市公开招标[2016]259号)中标公告缺少定标日期等内容；

以上不符合《政府采购信息公告管理办法》财政部19号令第12条的规定。

（二）政府采购信息公告内容不完整 新密市城乡规划管理局关于编制《新密市市民服务中心详细规划》项目（新密市公开招标2016-190号）中标公告的发布日期为11月1日，中标通知书发出日期为11月8日；

郑州绿博园管理中心污水处理站维修项目（郑财谈判[2016]N005号）成交公告发布日期为4月29日，成交通知书发出日期为5月3日；

新密市水资源综合规划及专项规划项目（二次）(新密市公开招标[2016]259号)中标公告发布日期为3月28日,中标通知书发出日期为3月31日；

新密市食品药品监督管理局执法服装购置项目（新密市询价采购[2016]017号）成交公告发布日期1月3日，成交通知书发出日期为1月12日；

以上中标公告的发布日期与中标通知书发出日期不一致，不符合《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部18号令）第62条的规定。

（三）评分标准及要素设置不合规

新密市城乡规划管理局关于编制《新密市市民服务中心详细规划》项目（新密市公开招标2016-190号）、郑州绿博园管理中心污水处理站维修项目（郑财谈判[2016]N005号）、新密市水资源综合规划及专项规划项目（二次）(新密市公开招标[2016]259号)采用综合评分法，评标未采用低价优先法计算价格分。

以上不符合《财政部关于加强政府采购货物和服务项目价格评审管理的通知》（财库[2007]2号）文件的规定。

（四）开标和评标记录不完整或与实际不符 所有项目资料中均无录音录像材料，以上不符合《中华人民共和国政府采购法》第42条、《关于进一步规范政府采购评审工作有关问题的通知》（财库[2012]69号）的规定。

（五）采购需求设置不合理

郑州绿博园管理中心污水处理站维修项目（郑财谈判[2016]N005号）竞争性谈判文件资格条件要求供应商提供40万元以上业绩两项。

招标文件以不合理条件对供应商设置差别待遇或歧视待遇条款，以上不符合《中华人民共和国政府采购法》第22条；《政府采购货物和服务招标投标管理办法》（财政部18号令）第21条的规定。

（六）未落实政府采购政策功能

新密市城乡规划管理局关于编制《新密市市民服务中心详细规划》项目（新密市公开招标2016-190号）、郑州绿博园管理中心污水处理站维修项目（郑财谈判[2016]N005号）、新密市水资源综合规划及专项规划项目（二次）(新密市公开招标[2016]259号)、新密市食品药品监督管理局执法服装购置项目（新密市询价采购[2016]017号）未列明对中小微（监狱）企业给予6%-10%价格扣除；

以上不符合《政府采购促进中小企业发展暂行办法》（财库[2011]181号）第5条的规定。

（七）未按规定收取和退还投标保证金

所检查的五个项目资料中均没有保证金收退相关证明材料。

（八）采购人未按规定签订政府采购合同 所检查的五个项目资料中均无合同资料。

（九）采购人未按规定参与评标

新密市城乡规划管理局关于编制《新密市市民服务中心详细规划》项目（新密市公开招标2016-190号）现场监督人员6人；

郑州绿博园管理中心污水处理站维修项目（郑财谈判[2016]N005号）现场监督人员5人；

新密市郑密路日常养护机械购置项目（新密市公开招标[2016]144号）现场监督人员6人；

新密市水资源综合规划及专项规划项目（二次）(新密市公开招标[2016]259号)现场监督人员6人；

新密市食品药品监督管理局执法服装购置项目（新密市询价采购[2016]017号）现场监督人员5人；

以上项目采购人委派的现场监督人员超过两人，不符合 《关于进一步规范政府采购评审工作有关问题的通知》（财库[2012]69号）文件第3部分的规定；

第二检查组：

2017年 月 日

说明：每一问题的报告内容由三个部分组成：

一是问题表现形式（要求用标准术语，详见《政府采购代理机构监督检查发现问题处理依据表》“问题表现形式”栏）；

二是问题的具体表现：项目名称及编号、存在问题的具体表现（叙述简明扼要）；

篇3：关于正信置业咨询有限公司的实习报告

1.我国物流咨询企业起步晚, 在发展过程中没有多少经验可以参考, 算是摸着石头过河, 难免会走一些弯路。此外, 中国国内物流市场还没有进入充分的成熟阶段, 物流咨询业务的发展当然更是难上加难。

2.在中国尚未形成规模的物流网络, 物流咨询公司更是少之又少。

3.中国尚未形成物流发展的良性环境。目前市场上好多物流公司规模较小, 人员较少, 成员的各种专业技能不高, 对物流知识还做不到专业和精深, 各种需求也不是特别多, 并且即使是有需求也有好多物流企业不会相信一般的物流咨询公司, 提供的方案可能得不到认可。

4.物流咨询公司可以说是一个真正用脑力来服务的组织, 工作人员需要有较高的学历和知识经验, 门槛较高。

但是, 不少物流企业都存在资源浪费这类的问题, 物流业在运输、仓储、包装、装卸搬运、流通加工等环节都要消耗大量的能源, 在世界经济整体衰退的大背景下, 降低成本已成为企业的首要问题, 物流咨询服务公司作为物流资源的整合者, 会从整个供应链的角度来考虑, 优化配置社会资源, 降低供应链各环节的成本, 节约社会资源的同时也为供应链的各个参与者提供了较大的利润, 所以物流咨询公司的设立满足市场需求, 发展前景比较大。

二、物流咨询业的优势分析

物流咨询服务公司帮助企业有效整合资源降低成本, 并依靠优秀的第三方物流供应商、技术供应商、管理咨询和其他增值服务商, 为客户提供独特和广泛的供应链解决方案。通过对供应链的有效整合, 降低物流的运营成本和固定资产占用率, 提高资产利用率, 使客户通过投资于研究设计、产品开发、销售与市场拓展等获得经济效益的提高;采用现代信息技术、科学的管理流程和标准管理, 使存货和现金流转次数减少, 工作成本大幅度降低, 进而为整条供应链的客户带来利益。

物流咨询公司的利润增长将取决于服务质量的提高、实用性的增加和物流成本的降低。由于公司的着力点是整条供应链, 并不是物流环节中的运输、仓储等单环节的效益, 所以为客户和自身带来的综合效益会出现巨大的收益增长。

公司采用现代信息技术、科学的管理流程, 使得工作成本占成本比例减少;利用提高运作效率使得运营成本和产品销售成本降低;通过减少固定资产占用、提高资产利用率使得经济效益的提高。

三、建议及对策

首先需要收集市场信息, 了解市场需求, 选择合适的项目, 准确定位市场, 进行项目的可行性分析和创业规划。为了以较少的资源取得尽可能大的经济效益, 为了提高企业的素质和它的适应能力、应变能力, 就必须提前掌握有关市场信息, 搞好规划、预算工作, 其中包括财务规划和风险控制。公司可以从客户需求出发, 发展自己的核心业务, 如物流配送整体解决方案、供应链的优化、业务拓展服务等。

公司成立初期, 由于很少企业愿意接受物流咨询服务, 可能会没有业务, 我们可以以专业的服务, 科学的方法, 从公司附近的物流企业入手, 以零利润甚至负利润做好每一个项目, 让客户意识到咨询的价值, 从而愿意与我们合作, 然后以低利润与其合作, 多次与其沟通和交往, 稳定顾客, 使其与我们建立长期合作关系。

随着公司逐步的发展, 可以稍微提高价格, 获得更大利润, 保证公司不亏损。同时树立公司形象, 建立公司良好的声誉, 再进一步拓展市场, 吸引顾客, 努力寻找新的客户源。在服务过程中尽量满足所有前来咨询的顾客的需求, 对于目前没有能力或没有条件做到的, 也可以选择外包。

在进行服务时, 公司需要收集客户的背景资料, 熟悉业务流程, 并把业务流程进行细化, 确定企业方项目人员, 成立改善小组, 明确分工和职责, 项目组成员开展行业研究与背景研究, 进行充分调研和分析, 深入了解客户问题, 为方案设计提供充分依据, 各成员提交负责部分的阶段方案, 由项目经理审定, 对方案进行修正, 然后进行整体方案的研讨和修正, 最终确定方案。

对于合作方式, 我们可以采用签合同和战略联盟与合作伙伴合作;解决问题的期限可以与企业协商决定;最终收取的报酬可以根据项目大小、项目复杂程度以及问题解决效果决定。

总之, 物流咨询服务公司的成立前景光明却也很有挑战。我们应该具有长远的目标和全局统筹规划的能力, 时刻注意防范风险。

摘要：物流咨询业务起步很晚, 对很多人来说物流咨询还是一个新词。目前, 企业物流仍是社会物流的主要形式, 严格意义上讲, 物流咨询业务低靡的局面短时期不会有太大的变化。但是, 我们也应看到物流咨询企业在中国的发展前景, 当前物流作为第三利润源泉, 具有很大的利润空间, 谁挖掘的好, 谁就能占据竞争优势地位。在全球经济一体化以及电子商务快速发展的影响下, 我相信中国正在成为物流业发展最迅速的国家之一, 同时, 物流咨询也将成为热门行业。

关键词：物流,物流业,物流咨询服务

参考文献

[1]讨论第四方物流咨询的分类模式.http://www.51lunwen.com/logistics/2010/0925/lw201009250827326953.html.

篇4：北京银泰置业有限公司

北京银泰置业有限公司是中国银泰投资公司的控股子公司。中国银泰投资公司是一家大型的股份制企业,是从事房地产业、金融证券业、大型商业百货业的全国性投资集团,拥有天一证券、银泰股份(上市)、银泰百货、浙江银泰、宁波银泰、沈阳银泰、银泰置业、雍和家园、银泰置地等公司及成功业务。

北京银泰置业有限公司正在开发著名的“北京银泰中心”项目。该项目位于北京CBD中心,北临长安街,东接东三环,雄踞国贸金十字一角。项目总投资约40亿人民币,总建筑面积35万平方米,中央主塔楼高度249.9米,是长安街上的地标型建筑。

北京银泰置业有限公司拥有国际化的高素质管理团队,提倡追求卓越的理念,即“国际化的视野、前瞻性的战略、专业型的团队、尽完美的设计、顶尖级的质量、高品味的生活”。

篇5：关于正信置业咨询有限公司的实习报告

波士顿咨询公司 (BCG) 是一家全球性管理公司, 是世界领先的商业战略咨询机构, 客户遍及所有行业和地区, 目前在全球38个国家设有66家办公室。该公司 (BCG) 自成立了中国银行业智库, 已成为一个与中国银行业协作互动的平台。

该公司在发布会上对中国的财富市场发展状况作了详细分析, 认为, 中国财富市场仍然具有无可比拟的增长机会。中国强劲的经济增长, 收入水平的提高和高储蓄率, 将持续迅速创造财富。他们估计, 中国的财富市场将在未来五年内以年均17.2%的速度增长, 至2013年达到7.6万亿美元。百万美元资产家庭的数量预计将从2008年的41.7万户增加到2013年的78.8万户, 年均增幅为13.6%, 其数量跃居全球第三。

篇6：置业公司以地易房的财税处理

一、本文界定的以地易房范畴

该方式类似于《营业税问题解答 (之一) 》 (国税函发[1995156号) 的合作建房, 即由一方提供土地使用权, 另一方提供资金, 双方合作建房再进行分配。置业公司属于资格准入行业, 不同级别的公司只能在不同地区建设不同层数的建筑, 对设立不同级别的公司注册资本金额、固定资产规模、工程技术人员数量和职称、从事房地产开发的年限、累计竣工面积、开发产品的优良率与合格率等, 都有不同的条件和要求。

正因为如此, 开发房地产必须依附具备一定资质的置业公司。如果依附的置业公司提供土地使用权, 另一方提供资金, 则不属于合作建房的范畴。根据国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复 (国税函[2005]1003号) 规定, 在项目开发建设过程中, 土地使用权人和房屋所有权人均为同一置业公司, 对方提供资金, 以置业公司名义合作开发房地产项目的行为, 不属于合作建房, 不适用国税发[1995]156号第十七条有关合作建房征收营业税的规定。如果开发方提供资金, 易地方提供土地使用权, 则属于合作建房的范畴, 适用国税发[1995]156号合作建房的税收规定, 这是本文的研究范畴。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 (法释[2005]5号) 界定的合作建房, 其实质内容是易地方以转让土地使用权为代价, 得到部分房屋所有权, 开发方将房屋建成后, 以放弃部分房屋所有权为代价, 偿付开发房产所需土地使用权的成本。与本文的研究范畴一致。

二、用土地使用权换取开发产品的会计处理分析

提供资金并开发房地产的置业公司, 以让渡资金所有权为代价, 按约定获得部分房产的所有权, 同时用部分房产向土地使用权提供者支付对价;提供土地使用权的单位, 则以转让土地使用权为代价, 按约定获得部分房产的所有权。在会计处理上, 应按照《企业会计准则第7号———非货币性资产交换》等规定处理。

(一) 非货币性资产交换会计处理的基本规定

按照非货币性资产交换准则的规定, 只要交换具有商业实质, 且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠的计量, 应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本, 公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量的, 应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础, 但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。

(二) 商业实质的判断标准

非货币性资产交换是否具有商业实质, 是判断对换入资产采用公允价值还是账面价值计量的重要标准。如果非货币性资产交换不具有商业实质, 比如关联方之间交换资产, 往往不按照市场价格交易, 对换入资产则用账面价值 (历史成本) 计量;如果非货币性资产交换具有商业实质, 比如非关联方之间交换资产, 往往按照市场价格交易, 对换入资产则用公允价值 (现行成本) 计量。

如果满足下列条件之一, 则可判断非货币性资产交换具有商业实质: (1) 换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同, 包括但不限于:未来现金流量风险、时间相同, 金额不同;未来现金流量风险、金额相同, 时间不同;未来现金流量时间、金额相同, 风险不同。 (2) 换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同, 且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。

需要说明的是, 企业根据第一项条件难以判断某项非货币性资产交换是否具有商业实质时, 再根据第二项条件计算判断。非货币性资产交换准则所指资产的预计未来现金流量现值, 按照换入资产在未来使用期间和最终处置过程中产生的预计未来税后现金流量, 选择恰当的贴现率折现确定, 即国际财务报告准则中的“主体特定价值”。如果根据第二项条件仍然无法作出某项非货币性资产交换是否具有商业实质的判断, 会计人员应根据实际情况作出职业判断。

(三) 公允价值的判断标准

公允价值是在公平交易中, 熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在公允价值计量下, 资产和负债按照在公平交易中熟悉情况的交易双方进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

如果满足条件之一, 则视同公允价值能够可靠计量, 并依次确认公允价值:1.换入资产或换出资产存在活跃市场;2.换入资产或换出资产不存在活跃市场, 但同类或类似资产存在活跃市场;3.换入资产或换出资产不存在同类或类似资产可比市场交易, 但存在估值技术确定的公允价值。

一般说来, 取得资产的成本应当按照所放弃资产的对价确定, 在非货币性资产交换中, 换出资产就是放弃的对价。如果换入资产和换出资产公允价值均能够可靠计量, 则应当优先考虑使用换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础;如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠, 则应当使用换入资产的公允价值作为确定换出资产成本的基础, 这种情况多存在涉及补价的非货币性资产交换中, 因为存在补价表明换入资产和换出资产的公允价值不相等, 需要用其他资产结清补价, 所以一般不能直接用换出资产的公允价值作为确定换入资产成本。

(四) 以地换房涉及补价的会计处理

土地使用权和房屋, 从性质上看, 属于类别不同的资产, 产生的现金流量在风险、时间和金额上均不相同, 显然具有商业实质, 应该采用公允价值计量。

企业按照公允价值计量换入资产成本且涉及补价的, 支付补价的, 换入资产成本与换出资产账面价值加支付的补价、应支付的相关税费之和的差额, 应当计入当期损益;收到补价的, 换入资产成本加收到的补价之和与换出资产账面价值加应支付的相关税费之和的差额, 应当计入当期损益。

非货币性资产交换采用公允价值计量模式核算, 对资产转让计税收入和换入资产计税基础的确定与会计处理一致。对于涉及补价的交换业务, 由于现金的账面价值与公允价值相同, 因此, 支付补价的, 换出资产的公允价值加上支付的补价, 实际上仍然是换出总资产的公允价值, 同理, 收到补价的一方, 换出资产的公允价值减去收到的补价, 实际上仍是换出总资产的公允价值。在非货币性资产交换中, 如果换入的是多项非货币性资产, 必须将换出资产的总计税基础按照各项资产的公允价值占换入资产公允价值总额的比例, 计算确定换入资产的计税基础, 为摊销和处置各项资产、准确计算应纳税所得额提供依据。

三、用土地使用权换取开发产品的税务处理分析

用土地使用权换取开发产品, 涉及营业税金及附加、印花税、契税、土地增值税和企业所得税等税种, 比较复杂, 下面逐一进行分析。

(一) 营业税金及附加

易地方转让土地使用权换取部分房屋的所有权, 发生了转让土地使用权的行为, 应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税, 适用5%税率;如果易地方将分得的房屋销售出去, 则又发生了销售不动产行为, 应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

开发方转让部分房屋的所有权换取部分土地的使用权, 发生了销售不动产的行为, 应按“销售不动产”税目征税, 适用5%税率。

由于易地方、开发方取得实物资产而没有进行货币结算, 在确定计税基础时, 应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定, 核定其营业额。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 (国税发[2009]31号) 规定, 房地产行业非货币性资产等视同销售行为于开发产品所有权或使用权转移, 或于实际取得利益权利时确认收入 (或利润) 的实现。因此, 易地方营业税纳税义务发生时间为取得房产所有权时, 开发方纳税义务发生时间为开发产品的所有权转移之时。

营业税作为城市维护建设税和教育费附加 (共称附加税费) 的计算和缴纳基础, 附加税费的纳税义务随着主税的产生而产生, 随着主税的减免而减免。

(二) 印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定, 易地方和开发方均发生了转让土地使用权、销售不动产的行为, 均涉及产权转移, 应按产权转移书据所载金额万分之五贴花。

(三) 契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》 (财法字[1997]52号) 规定, 如果易地方转让土地使用权与开发方转让房产所有权的交换价格相等, 则双方都不用缴纳契税;如果易地方为获取房产所有权, 除土地使用权外, 还需要支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益, 则易地方应就其多付部分缴纳契税;如果开发方为获取土地使用有权, 除房产所有权外, 还需要支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益, 则开发方应就其多付部分缴纳契税。

(四) 土地增值税

根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]48号) 规定, 易地方分回的房产自用, 免征土地增值税, 转让或自用一段时间再转让, 应按规定征收土地增值税;开发方属于销售不动产的行为, 照章征收土地增值税。

(五) 企业所得税

对易地方而言, 根据国税发[2009]31号文第三十一条规定, 若换取的开发产品为该项土地开发、建造的, 在首次分回开发产品前, 不用就转让的土地使用权进行账务处理, 仍然在其原有报表项目存货或无形资产中反映, 但应于期末在会计报表附注中详细披露;待分回开发产品时, 房产的公允价值作为土地使用权的视同销售价格, 这实质上采用换入资产的公允价值作为换出资产的计价基础。与该项土地使用权的成本差额, 确认应税所得。土地使用权的成本=土地使用权账面价值+转让土地使用权过程中的相关税费+支付的补价款-收到的补价款。

若换取的开发产品并非为该项土地开发、建造的, 将以地换房业务分解为转让土地使用权和购入开发产品, 取得开发产品之时即为纳税义务发生之日, 用转让土地使用权时的公允价值确认转让价格, 与土地使用权的账面价值的差额计入当期损益, 确认应税所得。这实质上采用换出资产的公允价值作为换入资产的计价基础。

对开发方而言, 根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条和国税发[2009]31号文第三十六条规定, 销售房产的对价是获得土地使用权的公允价值, 应视同销售进行会计税务处理。作为有限理性的投资者, 其转让土地使用权的公允价值可视作投资额, 因而, 开发方应将投资额 (视同销售收入) 与计税成本匹配, 计算确定应纳税所得额。当然, 在计税成本未确定的情况下, 投资额 (视同销售收入) 乘以计税毛利率之积, 扣除相应的税金和期间费用后, 计入当期的应纳税所得额。

当然, 置业公司在按照上述思路进行财税处理时, 必须把握以下关键点:一是分清谁提供土地, 谁提供资金, 既提供土地又提供资金的不属于合作建房, 是正常的房地产销售行为;二是须由开发方或双方共同立项, 否则无法满足合作建房的条件;三是会计处理的依据是《企业会计准则第7号———非货币性资产交换》等规定, 具备商业实质, 采用公允价值计量, 与形成资产的计税基础一致;四是合作建房的涉税处理比较复杂, 涉及流转税、所得税、财产行为税, 不同类别的税种计入不同的项目, 企业必须认真研究相关法律法规, 积极应对, 慎之又慎, 确保财税处理既符合会计准则的规定, 又满足税法的要求。X

参考文献

[1].财政部会计司编写组.企业会计准则讲解 (2010) [M].北京:人民出版社, 2010.