商品房价格统计分析

商品房价格统计分析（共10篇）

篇1：商品房价格统计分析

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对我国目前商品房价格的分析

作者：王红娜

来源：《沿海企业与科技》2005年第08期

[摘要]文章认为，我国的房价是否增长过快，要以一定的标准加以判断，目前较为通用的标准是房价增长与城镇居民人均可支配收入的增长或GDP的增长对比。如果房价过快增长会造成一系列的不良影响。因此，国家应该从全局、长远出发，针对这一情况，制定相应的措施，保证国民经济健康有序的发展。

[关键词]判断标准；供给；需求；负面影响；政策措施

[中图分类号]F293．3

[文献标识码]A

篇2：商品房价格统计分析

商品的价格带是指同一类商品的最低价和最高价之间的区域，例如超市的方便面最低价为3元，最高的是15元，则价格带就是3-15元。与价格带相关的几个概念是价格带三度（宽度、广度、深度）、价格线、价格点和价格区。

一、价格带宽度

价格带宽度就是价格带的差值，上例方便面的宽度就是12元，价格带的宽度决定了该类别商品满足消费者的层次和数量的多少。两个超市方便面的价格带宽度都是12元，但是A超市的价格带是3-15元，B超市是2-14元，说明B超市满足的消费层次会低一些。

二、价格带广度

价格带广度体现在价格带中的品牌数，宽度同为12元的方便面，在A超市可选择的品牌数有10个，在B超市却有15个，说明B超市的方便面品牌选择余地更大。

三、价格带深度（价格线）

价格带深度体现在价格带中的不重复销售价格的数量，每个不重复价格叫着一条价格线。还是以方便面来举例，宽度同为12元，广度同为10个品牌的两个超市，A超市的价格带深度为12条价格线，而B超市的深度只有6条价格线，说明B超市有很多品牌的方便面销售价格是重叠的，对消费者来说A超市的价格选择余地更大。

四、价格点

价格点指在价格带中最容易被顾客接受的某一个价格，确定了某个类别商品的价格点后，在此价格附近准备多些商品并且陈列丰满一些，这就会给消费者造成商品丰富、价格便宜的感觉。这是一个很有效的技巧，很多人认为商品越多就代表商品越丰富，其实顾客看到的并不是卖场该品类所有商品的多少，他们看见的只是目标价格即价格点附近商品的多少，所以感觉丰富比实际商品丰富重要得多。

五、价格区

篇3：购买商品房价格影响因素分析

一、房屋自身因素

一套房子价值若何, 房屋自身因素很重要, 这些因素大体分为以下几种:房屋结构与楼房高度, 房屋布局, 房屋朝向, 房屋建筑质量, 使用与建筑面积比, 所处楼层情况, 房屋楼层净高等。

房屋结构主要分框架结构、砖混结构、钢结构和木结构, 后两种在一般城市商品住宅中较少见, 此文不做分析。相对来说框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构, 且框架结构用的都是填充墙, 更方便以后用户装修, 但从造价上来说, 框架结构一般比砖混结构高, 工艺也更复杂, 所以高层房子以框架结构为主。买房时若能够买到多层 (7层以下) 框架结构房屋, 应该是比较幸运的, 除了上面说的好处外, 还可以在房顶安装太阳能热水器, 方便了自己, 又践行了低碳生活, 而高层房屋公摊面积一般都要较多层房屋多一些, 也不利于安装太阳能热水器等, 买房时又是不利因素, 需要加以考虑。

房屋设计独到, 房间可利用面积达到最大化, 基本没有无效使用面积, 是理想的布局, 多层房屋单元每层双户型一般具备这样的特点。房屋朝向是购买房子时的又一个重要参考因素, 最为理想的是居东或中南北朝向, 南北朝向居西就略差一些, 在北方由于气候寒冷, 这一点体现的尤为明显;东西朝向次之, 其他朝向更次, 这是与气象因素和心理偏好有关联的。

房屋建筑质量自不待言, 没有质量就没有一切, 没有质量保证的房子, 即使再便宜也要慎买, 否则以后将永无宁日。但因所购商品房大多为期房, 买时很难识别其质量, 这就需要购买人一要了解开发商既往开发房屋的质量, 二要了解开发商的知名度与口碑, 三还要了解开发商的实力, 然后做出综合判断。

使用与建筑面积比, 这是往往容易忽略的因素, 其实这一点也很重要。因为我们买的虽然是建筑面积, 但实际用的只是使用面积, 有的建筑面积很大, 但使用面积却很有限, 比如不久前有一地销售的商品房, 使用面积只有建筑面积的52%, 购房人在了解情况后大呼上当, 后悔已来不及了。一般来说, 使用面积与建筑面积相比, 比值在0.8上下是比较理想的, 高层房子通常小一些, 多层房子通常大一些, 但过大会过多挤占公摊面积, 显得公用部分拥挤不堪也不好, 过小则付了建筑面积的款, 得到的使用面积有限就更不好了。

此外, 所处楼层以及房屋楼层净高也是不可忽略的因素。楼层不在高低, 重要在于心中所想, 是理想的楼层就是最好的, 但一般要避免顶层, 尤其是多层房子。高层过高视野虽好, 但坐、等电梯的时间长, 且遇到的风力也大。楼层净高理论上是高一些为好, 但开发商为了自身利益不可能建很高, 一般不低于2.8米就行, 过低则显得十分压抑, 住着是不会舒服的。

二、环境地理位置

包括拟购商品房在市内的具体位置, 周围污染情况, 湖泊、河流分布情况, 绿地广场, 居住区人员构成情况, 居室赏风景条件, 居住环境防涝情况等方面。地理位置处于中心的房子, 通常要比其他地方的房子贵, 因为处于或靠近中心, 就意味着居住生活方便, 是许多人, 尤其是生意人向往的住处, 自然房子的价格也就不菲。但我们买房子考虑的是综合因素, 在不在中心并不重要。相反, 处于市中心人多车多, 过于嘈杂反而不利居住, 在寸金寸地的地方, 也往往缺乏绿地广场, 找一处安静、舒适的地方散步也会比较困难。

买房子一定要考虑房子周围的污染情况与防洪涝情况, 如果污染严重, 一时又无法治理, 这些地方的房子还是回避为好, 即使房子卖的很便宜。同时还要了解房子所处的地势情况, 避开低洼之地, 以防雨季受淹或影响出行, 在南方或容易受淹的地方更应该加以重视。回避了污染与低洼之地, 而能够在临湖泊 (包括人工湖) 、清水河流的地方安居, 则平添了许多乐趣, 倒是不错的选择, 周围若还分布着绿地广场, 且房间临窗视野开阔, 能够不出屋欣赏美丽的风景, 那就更好不过了。

除了上述的自然环境外, 人文环境也是考虑的因素之一。买房时若能够买到人文环境好的地方, 如与亲友或同单位的人买在一起, 或是与其他单位团购的人在一起, 对于以后的居住生活都是有好处的。如果居住地人员成分十分复杂, 在一些问题上将很难统一思想, 如是否安装暖气设施等等, 这将有可能影响以后的居住生活。

三、生活便利条件

生活便利条件是买房人重点要考虑的因素, 包括购买日常生活用品便利条件, 出行交通条件, 上班是否便利, 上学、就医便利条件, 亲友往来便利情况, 以及有无运动体育设施等。如果拟购商品房能够全部满足以上条件, 那在生活便利上就是满分, 即使多出一些钱也是值得的。如果只能满足部分条件, 那就要分分轻重缓急, 如果有小孩、老人, 那就选择上学、就医便利的地方, 如果是上班族, 那就选择工作地周围的房子, 除非万不得已, 不要选择离上班地太远的地方。如果喜欢社会交际往来, 那就选择离亲戚朋友近的地方。如果喜欢运动, 那就选择周围运动体育设施方便的地方, 如此等等, 根据个人情况来做出决定。

四、物业管理

物业管理是现代居住区的重要条件, 有物业管理就多了一层生活、安全的保障, 规范、周到的管理可以让人居住无忧, 安全需要得到满足。优良的物业管理还包含水电气、暖的正常供应, 在北方城市暖气的供应尤显重要, 有老人、孩子的家庭更应该考虑这一点。水、燃气供应的压力也是考虑的因素, 有些地方常常水压不足, 或是燃气压力不足, 甚至有的地方不通燃气, 这对今后的生活是极为不利的, 买房时一定要加以考虑。

选择好的物业管理, 还意味着居住区会有良好的规划和绿化, 在规划整洁, 绿化得体的地方居住, 会让人感到赏心悦目, 心情愉快。但对于买期房的人来说, 所买房屋地未来的物业管理是好是坏并无法知晓, 这就要求买房人要了解房屋所在区房屋开发的规模、开发商的知名度, 一般来说, 由知名开发商开发的成规模的小区, 将来的物业管理会比较好, 零星的不成规模的商品楼, 物业管理相对会比较差。

停车便利与否也是应该考虑的因素随着人们生活水平的不断提高, 汽车已经或将要成为生活的必需品, 有车族或是将来有可能要买车的人, 最好选择居住区既能够存放自行车、摩托车, 又能够停放小汽车, 且停放收费合理。

五、空间、绿地情况

对于追求居住区环境优雅的人来说空间、绿地情况也是买房时考虑的一项不可或缺的因素, 尤其是在周围缺乏绿地广场的地方。那些房子相对比较便宜的地方, 往往楼距间隔很小, 缺少绿地, 更谈不上会有绿地广场。如果经济条件可以, 买房时不妨选择楼距间隔大、空间绿地多的地方, 即使多花一些钱, 买得居住舒畅也是划算的。

以上分析了影响商品房价格的一些主要因素, 为使买房人能够更

直观的了解这些因素, 并迅速做出一个基本的判断, 特将上述因素制成一张表格, 设计全部符合条件为满分100分, 确定各子因素权重分, 及每项的评价标准。买房人可以参考该评价表, 对自己打算购买的房子做出其价值判断。假设一套全部符合条件的房子价值为5000元/m2, 则每一分的分值为5000/100, 即为50元, 若你选定的房子评分为80分, 则该房子的价值是4000元/m2。表格中各子因素的权重分及某些假设仅作参考, 买房人可以根据自己的喜好进行设定。

摘要：商品房价格千差万别, 影响商品房价格的因素多种多样, 排除市场供求关系以及心理预期的影响, 要想买到称心如意的住房, 则需要综合考虑诸如房屋自身因素、环境地理位置、生活便利条件、物业管理和空间、绿地情况等客观条件。

关键词：商品房,价格,影响因素

参考文献

[1]、李宝山管理经济学中国人民大学出版社2004

[2]、崔江现代住宅风水山东电子音像出版社2010

篇4：商品房价格统计分析

关键词：多元线性回归；商品房价格；影响因素

一、商品房综述

自1998年起，我国城镇住房加快了市场化的进程，房地产业相继获得了快速发展。与此同时商品房价格也不断攀升，虽然中国采取了一系列政策对房价进行调控，但效果甚微。

1.商品房的概念

商品房是指由房地产开发企业建设开发后出售的住宅、办公等商业用房及其配套建筑物。

2.商品房价格的影响因素

商品房作为一种商品，它的价格是由需求、供给决定的。

3.其他影响因素

除了供给和需求之外，还有一些因素会影响商品房的价格。宏观上有如经济因素，社会因素，行政和政治因素。微观上就有中国政策，货币供应量，CPI，居民可支配收入，房地产投资额等。

二、贵州省商品房的价格分析

本部分采用最小二乘法，先建立模型，后进行假设检验，多重共线性的判断，异方差性的判断，自相关性的判断。其中，假设检验运用了拟合优度检验、T检验、F检验；旨在说明贵州省商品房的价格几乎是不受房地产开发投资额 、房地产开发企业实际需求总投资和城镇居民可支配收入的影响的，也就是说贵州省的房价是很温和的。

（一）模型的选择与应用

为了更好地解释经济现象，本文选用多元线性回归模型进行分析，所选指标包括房地产开发投资额、房地产开发企业实际需求总投资额、城镇居民可支配收入，并搜集了2000年到2011年的相关数据进行研究。

1.建立理论模型

（二）模型统计学检验

拟合优度检验：根据回归结果，模型的可决系数0.989954，表明因变量商品房平均价格的变动中有98.9954%是由于自变量引起的。因解释变量为多元，使用调整的拟合优度，以消除解释变量对拟合优度的影响。修正的可决系数为=0.986187>0.8，模型对其的拟合很好。

（三）结 论

通过以上分析可以知道，房地产开发投资额、房地产开发企业实际需求总投资额以及城镇居民可支配收入对贵州省商品房价格几乎死没有影响的，那究竟是什么原因可以让贵州省的房价持续保持这么温和呢？

三、启示

对于房价居高不下，大部分人是无力承受的，尤其是在一线城市工作和生活的人们，相比之下，贵州却是一个很适合居住的城市，那么贵州省温和的商品房价格给我们什么启示呢？

1）强有力的房地产调控政策。据贵州省统计局最新消息，在房地产调控政策作用下，贵州房地产开发投资在去年1-11月累计中，自6月份以来累计增速呈现逐月回落态势。我们都知道谈商品房价格问题，房地产的投资额是不得不提的一个因素，也就是说各地区出台政策的时候有必要执行强有力的房地产投资政策。

2）严格执行的贵州省房改政策。2010年政府又开始了新一轮的房地产调控，9月29号出台了“国五条”，要求三套房和外地购房全部停发房贷；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。期间也有间断地提出一些调控政策，可是效果却甚微，我们都知道做永远比说难，纸上谈兵是没有用的，需要落实到实处这些政策才能发挥作用，才能改变根本性的问题，我们都知道贵州省今年年初时掀起的离婚风波就是跟该省实施的政策有关，可是出现问题后贵州省就紧随出台了相应的管理政策给大家一个清晰的解释以避免类似的问题发生，所以说问题的存在并不可怕，可怕的是我们治标二不能治本。

3）加强市场秩序监管。持续长效的房地产稽查和督察制度的建立和完善，将有助于房地产市场管理体系的切实加强，并逐步在房地产领域建立起一套决策、执行、稽查和监督相协调的新体制。（作者单位：贵州财经大学）

参考文献

[1]商品房价格的计量经济分析.许纯青

[2]《计量经济学基础》达摩达尔N古扎拉蒂，唐C波特

[3]《计量经济学及其应用》杜江

篇5：精细化管理之商品价格带分析

公司现在提倡精细化管理在我看来就是精耕细作，有同事感慨东西难卖，顾客说我们的东西少东西贵，但我知道我们的品种比家乐福多均价比他们便宜。为什么？我想到了价格带。我认为不懂价格带概念就不能掌握价格带分析方法,而不会运用价格带分析手段从事日常工作的人,是没办法在零售行业精耕细作的!这并不是危言耸听。从理货员、课处长到店长、采购处长、采购经理，可以讲只要是销售商品和服务,只要有竞争存在,就必要有价格带分析。为此我做了一些研究，再参考了一些网上的资料也略有心得，现在提出来与大家共同讨论。价格带分析离不开编制商品价格图。首先是针对某一小分类(比如酱油)而展开,先理出其价位(格)线(Price Line销售价格),并归纳其价格带(Price Zone:该小类商品销售价格的上限与下限之范围),然后判断其价格区(Price Range:价格带中陈列量比较多的且组价格线比较集中的区域),最后推敲最恰当卖点价位(Price Point:此PP点很重要,即对该店而言,在某类商品上顾客最容易接受的价位。把握此点,并备齐在此PP点价位左右的商品,才会给顾客造成便宜且丰富的感觉和印象)。掌握此方法对工作极其有用,实战性极强。此技术为外资商业企业新职员的必修课。建议公司推进此课题的研究和讨论,如果我们都掌握了此技术,就可看清各路外资陈列表面下的内容,不仅知其然,而且还可知其所以然。极大地

改进咱们自己的经营素质和效果。

各不同业态的商家通常有一套自己独特的商品构成台帐(或计划),通过分析价格带和价格线,牢牢把握锁定住对自己店铺(业态)中商品(根据用途超市一般五分类:部门-品群-品种-分类-单品)的价格点或最恰当卖点(PP:Price Point),并且围绕最恰当价格点开发PP附近的商品,增加关联价位(PL:Price Line价格线)商品(俗称多峰处理)。而在自己店内该小分类商品的最高价格线与最低价格线所圈定的价位范围,即为价格带(PZ:Price Zone)。同类商品各家公司或不同业态根据各自的理解和定位,对其所圈定的PZ范围以及锁定的PP和筛选的PL均有所不同。大家可以比较家乐福,沃尔玛和伊藤洋华堂以就能发现同样小分类内各自PL和PZ不同(美国的超市牛奶往往就一个PL,在一个PL上做不同的SKU)。各家公司都在极力确保各自的PP点。必要时甚至将商品化整为零(如小分装等拆零处理)。因为PP点锁定的恰当与否,不仅影响盈利(毛利)走向,而且会左右顾客的购买和对商家的品牌认知度(乃至忠诚度)。在安排商品计划时,对同等用途的商品亦可投放高价位区特色品或超前半步乃至非日常性商品,借此来增加顾客对该类商品的吸引力,既满足或开发熟客的新需求,同时也可创造毛利增加该类商品的卖场跃动感和魅力(达到效益和艺术的最佳组

合)。

这里需要澄清的是:如何理解商品丰富便宜的概念。我们常说的商品丰富，指的是我要买的某价格带区的具有同样使用用途的商品的多寡,而并非在该处所陈列商品单纯叠加得越多越好之意思。比如:假设作为40岁左右的白领在购买每天上下班自己带的领带时,如果选择去大卖场(HM)购买的话,自己心目中的价格带大概在10元-100元(PZ),其中最希望买的是价位在50元(PP)左右的领带。如果该店铺在50元左右一条的领带商品品种和种类很多(备齐度好)的话,他会认为该HM的领带商品很丰富。至于1000元(高档百货店)一条的领带和5元(地摊上)一条的领带,对他来讲则没有吸引力甚至不感兴趣。便宜就很简单了，你卖场里有一万种领带与我无关，我只关心我要的那种领带便宜与否。简言之，顾客需要的东西便宜顾客才会认为你便宜。家乐福的商品之所以让你觉的便宜是因为它在顾

客最需要的商品上绝对低价，它在这个卖点左右分布了多个单品不但便宜还有选择。但家乐福是绝不会只买便宜货的，便宜货将你吸引来到卖场还怕你不买其它高毛利商品吗？。大家不信就试着先对外资店铺(如家乐福和沃尔玛)某小类商品进行比较，做超市尤其是经营商品与销售,一定要养成依据数目说话和分析的职业病才行。只有看到别人看不到的水面下的部分,掌握了「看门道」的技法,才会

使「打得赢」成为可能。

从供应商角度不知道商家在自己所供应品类上的价格带，你就不知道你应该向对方推介(提供)什么样(价格带)的商品,对你的顾客(零售商)无法做到有的放矢。零售企业采购部做商品开发和调整时多围绕该类商品的价格带(PZ)、价格线(PP)和最佳价格卖点(PP)着手，一切按照既定方针办(公司商品战略),不许破了规矩(相对)。各商家都知道自己的门店(业态)该卖什么,不该卖什么。时刻维护着自己的特色,特色的价值决定他们的生存价值,结果是培养了自己的品牌度和忠诚顾客。供货商多掌握各自服务对象(各路商家)的商品政策(特别是价格政策),提供给商家符合其既定路线的不同内容的商品或超前半步的商品。久而久之,便可真正从战略和技术上把握住商家,形成与商家的鱼水关系(互相不可分离),结

果是共同富裕。

国外一般供货商对不同的客户都有不同的套路。比如同类商品,此规格对A店铺,此类对B店铺 等，在商品档次、价位、规格和特色上投其所好、按照规矩办事(符合各家店铺的商品战略)。国外的供货商多比商家还精通商业,至少在该供货商的提供商品范围内的知识、经验和信息等，多绝对是行家。不仅知道该类商品在不同业态、地区的市场终端零售价和市场走向(口味、流行性的)，甚至对其源头的生产供应情况亦了如指掌。尤其是生鲜商品,甚至连果树的树龄和栽种的坡面状况(朝阳的坡面还是背阴的坡面等)亦了如指掌。比如苹果(假设该品牌的糖度和酸度一定),对朝阳面坡地栽培的适龄果树，首先选择果树外围层的个大且红润均匀的苹果,提供给百货店(价格带高);中间层的中等大的多提供给超市

(价格带居中);个头小且不均匀又有些虫蛀的多甩给折扣店等...。

加工食品和非食品类亦如此。由于各路商家紧紧围绕着自己价格带做该做和不该做的买卖。随着外资的大量进入,国内商家也开始逐渐悟出总是靠游击战法是无法壮大和真正发展起来的。尤其是在培养自己的商号品牌上,迫切需要有一

套正规战套路和商品战略。而商品价格带分析则是其必备内容之一。供货商唯有真正做强,懂得「道法」,才不会被零售业所抛弃。毕竟懂该类商品「所以然」的唯有我供货商也(沃尔玛尤其知道供货商的意义和价值)。可以讲,今后谁驾驭和培养了供货商,谁将取得零售之天下。商品价格带不仅对供货商意义极大,对厂家亦如此。不仅可以事半功倍,更且让你知道该如何生产什么;不该生产什么。所以与供应商充分合作与沟通也不失为一条迅速提高价格带分析水平的捷径，当然只有宝洁、雀巢、箭牌、可口可乐也才值得我们学习借鉴，记得上

半年宝洁就曾做过一场供应链的培训受益非浅可惜只有一场。

价格带不仅更好地节约有限的资源,而且让你知道该如何赚钱,在哪里赚钱...。让我们多研究些问题多一些相互学习，少一些相互指责，这当然是闲话了，言归

正传，价格带应用的简单步骤可以如下：

1.新进入城市或地区，了解竞争对手及顾客消费习惯，制定价格带

2.根据目前经营情况和周边消费者意见，结合竞争对手和自己的经营策略，调整商品结构，加强竞争力。如果商品价格带分析要和商圈、顾客消费习性一起来分析确实很难，我们就需要从业者至少了解--卖场经营、商品知识和消费者研究。

3.价格带分析必要的组成要素：

1）竞争者和自己的单品详细资料（包含品名、价格、单位及供应商资料）

2）公司内部的商品组织分类表（只有根据大中小分类来分析才有效）

3）分析报表（分类数量、分类均价、分类价格宽度和分类价格段）

4.要注意的是：

1）如果你要满足商品结构和挑选畅销品的话，请自行增加竞争对手，因为如果

你只和一家竞争对手想比较的话根本不会有太大的意义。

2）价格带分析最好要小分类来做。商品价格带分析并不复杂。其实,可以拿自己店铺的某类商品,注意一定是在小分类上比较。比较之前不要考虑复杂的商圈因素,先要找出What,即各自卖场上的商品陈列之现状事实(我店和对方店铺),画出双方的商品构成图(PF)后,然后在分析为什么会这样(Why)。推敲未必然和所以然。依照行业的经验且不可上来先断Why?!先要认真地调查事实(许多失误多为我们还没有掌握事实的情况下,将事实与Why混为一体所致,结果哪个也没搞清)。学会并掌握商品价格带分析技术,你会上瘾,而且养成你的慧眼意识,一看卖场就可断定对方的定位设想,并由此推测商家替该客层所准备的解决方案和技巧

(商家的经营秘密所在)以及对商圈的解析。

总之就价格带而言,不仅要列出价格线(如双方各为5条),还要确认双方在每个价格线上的陈列数目(严格讲为商品品种数)。在安排每个价格线上商品品目(Item)或种类时,一定要把握住自己门店的最恰当价格卖点(Price Point),尽量增加在该PP点的商品品目或品种数目。使PP点价为附近的商品种类最多和最厚,形成该小类上的高峰点(区)。而顾客正是根据ＰＰ点来判断该店铺是贵还是便宜,是丰富还是贫瘠。而与价格线的种类多少无关。切忌:丰富与贵贱的含意与价格线(Price Line。PL)的多少无关,通常是通过对PP点附近的商品种类的多少来判

断的。此为商品价格带分析的精髓所在!

零售业现在的竞争已接近白热化了，我们的企业现在必须精打细算了，有限的资金必须去做最赚钱的买卖。大事我们做不了货架上放什么我们却是可以立刻去做的，希望大家读后无论如何都要议论议论，说实话我们的实力比外资相差很多，他们都极为重视的问题我们又怎么能不去关注呢？那么就让我们从身边的那一

篇6：商品房价格统计分析

教学分析与建议：

一、教材分析

教材安排了四个环节，首先是课前的社会调查实践活动，其次是认识写成小数形式的商品标价；其三课内交流调查的过程与结果；最后安排了模拟购物的实践活动。本节课的设计，就是要让学生通过社会调查活动，打开学生的学习视野，让学生到生活中了解商品标价以及在具体的购物情境中进行简单的计算，解决简单的实际问题，进一步体会数学和生活的密切联系。教学时，课前要重视对学生活动的指导，课内交流时有注意引导学生说小组合作的方式和分工。

二、教学建议

社会调查

提前布置调查任务，要以小组为单位进行调查，并把调查的商品标价，填写在表中。

认识商品标价

调查后的课内活动。出示几种物品和标价，让学生说出他们的价钱，不要给出小数点等概念。交流调查情况

1.小组推荐代表交流本小组调查的地点、方式和结果，其他同学可以补充。其他小组的同学要认真听，并注意和自己的调查情况进行比较，学会倾听和交流。

2.同学的购物情况由个人介绍。

自办“小商店”

篇7：商品房价格管理规定

商品房销售价格=(计划成本+计划利润+税费+材料差价)÷商品房建筑面积±(楼层差价、朝向差价)

商品房建筑面积=开发建设房屋的总建筑面积-安置拆迁户的房屋总建筑面积

第八条 商品房经营者在销售商品房时向购房者代收以下费用，并上缴指定部门，由市人民政府专款专用：

(一)地段差价：按照市土地管理局会同市房地产管理局根据城市土地级差情况制定的标准征收。

(二)商品房附加费，系指市政府统一规定征收的下列费用：

1.配套费;

2.旧城改造补贴费(只收征地建设部份);

3.人防工程费(根据国家规定应当同时建设地下防空设施的建筑因故未建防空设施的，按应建防空设施征收相应的费用);

4.绿化费;

5.经市人民政府批准的其他应征收的费用。

篇8：商品房价格上涨原因及对策分析

1 我国房地产价格持续上涨原因分析

1.1 房地产商拥有商品房定价权, 并利用此定价权不断抬高房价, 导致潜在住房购买者只能被动接受该高价

我国房地产商在开发商品房时经历了整个过程, 商品房销售中, 房地产商与潜在住房购买者信息严重不对称, 房地产商掌握所有的信息, 而广大潜在住房购买者掌握的有效信息非常少, 房地产商根据自身利益和信息确定商品房价格并通过销售策略提升潜在住房购买者的心理商品房承受价。

图1横轴表示潜在住房购买者对商品房的需求量与商品房供给量Q, 纵轴表示商品房价格, 假设房地产商开发面积相等的住宅商品房。当房价格P0为时, 总体供给与总体需求相等。房地产商平均年提供上市的商品房与每年能销售的商品房数量基本相等, 房地产商来平均每月销售商品房数量基本不变化, 年平均空置房率基本不变。广大潜在住房购买者对P0认可, 此时市场需求曲线为D0, 住宅商品房的重要性、无法替代性导致需求价格弹性绝对值|Ed|小。商品房的生产周期长, 行业门槛高导致商品房供给弹性Es更加小, 供给曲线比需求曲线更加陡峭。房地产商不满意房价格P0, 决定将房屋价格涨到P′1, 市场总需求量为Q′1 (Q′1

1.2 复杂的审批程序、管理、审批收费增加房屋成本, 提高了商品房价格

房地产开发是一个极其复杂的社会系统工程, 仅前期工作就要办五个证:投资许可证、规划许可证、建设用地和土地使用许可证、房屋拆迁许可证和建设许可证。在商品房预售、销售阶段办理商品房登记注册证, 为购房客户办理产权证和土地使用证。开发房屋要涉及政府、建委、设计局、国土局、行政规划局等30多个部门。据统计, 某沿海城市一个商品房开发项目从立项到物业管过程中, 需盖170多个公章, 缴纳费用182种, 其中120多种属乱收费。特别是水、电、气、电信的收费由部门垄断。据建设部的统计资料分析, 我国城镇商品房价格构成中, 市政配套费和各种税费两者相加占商品房成本的50%, 这些费用还在不断上涨, 这些成本不断地抬高了房价。

图2横轴纵轴含义与图1横轴纵轴含义相同。假设也同图1假设。房价为P0时, 总体供给与需求相等。需求曲线为D0。房屋审批中的各种管理费用上涨, 房地产商转嫁这些费用, 于是房地产商定价P1, 均衡后空置房数量Q0-Q1相当多, 空置房率相当高。房地产商坚持房价P1。他们采用图1中的策略最终把住房消费者心理承受价调高到P1, 这样需求曲线就被逐渐推高到D1。

1.3 社会游资住房投资不断拉升商品房价格

资本的本性是追逐利润的, 近几年持续的实际负利率, 房地产的暴利特点让许多人把大量资本投向房地产市场, 出现了许多炒房群体。投资者的进入增加了房地产市场的投资性需求, 为些投资性需求提升了商品房价格。

如图3横轴纵轴含义与图1横轴纵轴含义相同, 假设也同图1假设。房价为P0时, 总体供给与需求相等。住房投资商投机需求让市场上总需求增加, 短期内只能减少空置房来维持市场, 空置房减少给了房地产商涨价的信号, 便把房屋价格涨到P1, 需求曲线变成了D′0。投资者不会减少购买, 一部分潜在购房者放弃购买商品房。这一部分人希望房价回到P0, 而房地产商, 投资者采用图1、图2中的策略让这一部分人慢慢地把需求曲线从D′0推高到D1。

通过以上分析, 我们知道商品房在中国是一种需求弹性小, 而供给弹性更加小的特殊商品, 房地产商拥有全面的信息, 政府各部门控制了许多成本, 投资者的投机需求让商品房价格上涨。

2 商品房价格调控措施

(1) 政府公布开发商的中标价和开发商品房面积等信息压缩房地产商的有效信息。

竞标时中标的土地价格是公开的, 政府的工作是为人民服务的, 没有理由不公开这些信息。现实中土地的中标价, 土地上的规划房屋面积, 政府没有公开, 中标的房地产商对这些信息保密。当潜在购房者通过政府机关的公示或者网站了解这些信息时, 便可以了解房地产商开发房屋的一部分成本, 房地产行业的大致利润率, 可以有效阻止房地产商过高定价。

(2) 控制政府的审批和管理费用。

在主管房屋开发主要政府部门 (如各地的建设委员会) 建立阳光审批大厅, 简化房地产审批、管理程序, 明确收费目的、部门、权限和金额, 设立对审批办事人员投诉的制度。大厅中设立土地、环境、规划、建设等行政管理部门办事处, 特设阳光公务大厅投诉处。各办事处共用统一的收费处和专一交费卡。明确规定各项审批的时间、收费标准、收费方式并公开收费。这些措施可以降低审批成本。另外阳光审批大厅各个办事处建立自己的电子报建网络系统, 把各部门的子系统统一起来建立整个城市的报建系统。房地产商可以足不出户地利用网络向各个部门进行报建。这些系统对外公开, 让广大潜在购房者知道房地产开发审批程序、税费、管理费、收收标准等问题, 这些信息为广大潜在住房购买者与房地产商博弈房屋价格提供了基础, 阻止了房地产商随意以管理费用为由乱涨价。

(3) 研究设立房屋特别消费税, 对那些在计划销售期过后住房空置率仍超过规定上限那部分商品房的特别消费税, 来抑制房地产商惜售维持高房价行为。

商品房是一种特殊商品, 建设周期长, 消费期更加长。商品房对广大人民来说效用非常大, 关系着人民的幸福。我们发展市场经济对商品房要有特别的调节、计划。现实中一直过多利用市场供需解决商品房的价格问题, 而供需双方信息严重不对称、商品房的特殊性导致市场不可能对商品房进行合理的定价。房地产商的定价权会使得房价一直徧高, 政府管理不科学, 团体的投资引起在计划销售期过后仍是高空置房率、大量空置房。商品房过了计划销售期后还不能卖出的房子等效于让房地产商代替了广大潜在住房购买者对这部分商品房, 因此应当对房地商及时征收这分商品房的特别消费税, 相关机关和房地产开发商规定计划销售期、空置房率上限值、税率。税务部门应当按相关规定对过了计划销售期后超过空置房率上限的那部分商品房征收商品房特别消费税, 使商品房价格在合理的范围内变动。

(4) 规范商品房建设、入市和销售行为。使商品房成为供给稳定, 价格合理变动, 销售和消费透明的一种特别的社会必须商品。

现在商品房开发是房地产商自行决定工程进展情况, 当房价高销售不好的时候, 他们不是调低房价, 而是广买地、缓建房、惜售房, 做广告。如果住房购买者对高价认可销售量大了, 则加快开发商品房。我们应该对那些本用来开发商品房, 结果闲置二年以上的土地征收相关的税费, 迫使房地产商放弃那种炒地皮或开发商品房相机而动行为。国务院于2009年9月26日发出了《关于集约用地的通知》明确指出对于闲置二年以上的土地将依法无偿收回, 闲置1年以上2年以下的将征收土地出让金的20%土地闲置费。这个政策关键是地方政府会不会认真执行这一法规。现在房地产销售可以说是房地产商摆“地摊”销售行为。政府应该成立一个永久性的商品房销售现实市场, 该市场中的有数量不多商品房销售商。明确商品房入市制度, 销售商资格要求, 销售行为要求, 销售时间, 购房的各种收费标准, 程序等相关制度。政府对入市的商品房严格把握质量关, 只有通过入市质量关且有明确上市时间的商品房才可以上市销售并给予潜在住房消费的一系列贷款。这样做可以让房地产商有充足的资本从而可以稳定、安心地开发质量合格的商品房。销售商从房地产开发商进“货”时可以合理的确定进货价格。当销售时间过期后, 向销售商征收过计划销售期且超过空置率上限商品房特别消费税, 可以限制销售商的利润并使商品房价格在合理的区间内变动, 而开发商, 销售商基本也都得到了各行业的平均利润, 这将有利于房地产行业的健康平稳发展。

摘要：房地产商的过高定价与开发中的审批成本、管理成本偏高、一些团体住房投资、房屋销售不规范等因素导致商品房价格过高上涨, 运用需求供给弹性理论分析了商品房价格上涨的内在机制, 提出了政府应向购房者公开有效信息, 抑制商品房的审批管理成本, 规范商品房销售, 对那些超过住房计划销售期后仍超过空置房率上限的那部分商品房征收住房特别消费税的方法以便抑制商品房价格的过快过高上涨。

关键词：空置房率,需求供给弹性,内在涨价机制

参考文献

[1]国务院.关于集约用地的通知[EB/OL].新浪网, 2009-09-26.

[2]刘浪.长沙市住宅商品房价格趋高的因素分析[J].中外建筑, 2009, (2) :102-105.

[3]郑思齐, 刘洪玉.住房需求的收入弹性:模型、估计与预测[J].土木工程学报, 2005, (7) :123-126.

[4]周加来.微观经济学[M].海口:南海出版社, 2009:56-57.

篇9：商品房价格统计分析

关键词：商品住宅价格；多元线性回归；主成分分析；主成分回归

一、引言

众所周知，房地产行业对国民经济发展有重要影响，其产业链长，经济关联度高，房地产行业的运行质量直接影响到国民经济的健康发展。最近的教训便是美国房地产市场泡沫大量释放引发的次贷危机向住房抵押货款延伸，从而演变成了全世界范围金融危机，加大了美国金融市场的动荡，并对其他国家的经济发展产生重要危害。因此，必须研究房地产行业的规律，保证房地产市场健康发展。

近年来，中国房地产行业发展火热，投资日益扩大，销售面积逐渐增加，房价涨幅令人吃惊。但同时房地产行业也暴露出一些令人深思的问题：供求不平衡，结构不合理等，这使得房价的变化以及国家在相关方面的政策成为人们关注的焦点。因此，研究房地产住宅价格有深远的义。

二、变量选取和数据搜集

本文选取住宅商品房平均销售价格（元/平方米）作为因变量 ，并从经济学供求角度上选择了可能对商品住宅价格产生影响的8个自变量，分别是： ：人均地区生产总值（元/人）； ：常住人口（万人）； ：常住人口密度（人/平方公里）； ：住宅开发投资（亿元）； ：住宅销售面积（万平方米）； ：居民消费价格指数（以1978年为100）； ：人均可支配收入（元）； ：城镇居民家庭恩格尔系数（%）。

选取一线城市中北京、上海、广州近十年来的商品住宅价格的数据作为代表。本文数据来源于《中国统计年鉴》以及北京、上海、广州统计局中相关报表中截取出来的数据，数据来源真实可靠。

三、模型构建

1.多元线性模型初步构建

考虑到变量较多，先进行变量间的相关分析。发现：变量 与 ， ， 相关性较强，均在0.8以上，且都呈现正相关，与其他变量的相关性稍弱，可见y与大部分变量存在较强的线性关系，可以考虑进行线性回归模型拟合。同时自变量间有的也存在较强的相关性，在对所有自变量进行回归时发现，虽然整个回归方程可以通过显著性检验，但一半以上自变量的回归系数通不过检验，所以模型需要改进，这可能是由于变量间存在多重共线性、相关性引起的，所以选择全部变量作回归方程，会影响回归方程稳定性，因此采用逐步回归法尝试拟合。

2.逐步回归改进多元线性模型

逐步回归法的基本思想是有进有出。具体做法是将变量一个一个引入，每引入一个自变量后，对已选入的变量进行逐个检验，当原引入的变量由于后面变量的引入而变得不显著时，要将其剔除。引入一个变量或从回归方程中剔除一个变量，为逐步回归的一步，每一步都要进行F检验，以确保每次引入新的变量之前回归方程中只包含显著的变量。反复进行，直到既无显著的自变量选入回归方程，也无不显著的自变量从回归方程中剔除，保证了最后所得的回归子集是最优回归子集。利用SPSS进行逐步回归，结果输出如下：

可看到有三个变量进入回归方程，它们的回归系数都通过了显著性检验，同时整个回归方程也通过了显著性检验，判定系数为0.921，说明自变量能解释因变量变化的92.1%。

为验证数据是否满足多元线性方程回归模型假设，需要对残差进行检验。结果发现：残差基本上是围绕0随机波动的，无自相关趋势，同时，标准化残差图上所有点都在（-3，+3）内，没有异常值，可以判定模型的基本假定是满足的，但是只进入了三个变量，无法全面分析影响房价的因素，下面尝试主成分回归分析。

3.主成分回归分析

主成分分析适用于变量间存在较强相关性的数据，它利用降维的思想，在损失很少信息的前提下，把多个指标转化为几个综合指标。转化生成的综合指标称为主成分，其中每个主成分都是原始变量的线性组合，且各个主成分间互不相关，使得主成分比原始变量具有某些更优越的性能，在研究复杂问题时就可以只考虑少数几个主成分而不至于损失太多信息，更容易抓住主要矛盾。

本文研究的问题中自变量较多，且存在较强的相关性，因此尝试进行主成分分析，以期得到更好的分析结果。对八个自变量做主成分分析，发现：前4个主成分的累计贡献率已达到96%，另外两个主成分可以舍去，达到降维的的。进一步做主成分的碎石图可看到，前四个主成分已经提取了大部分信息，因此接下来尝试用主成分进行主成分回归分析。回归的系数检验如下：

可看到，主成分F1，F2，F4进入回归方程。由t检验和F检验知道，回归系数显著，回归方程整体也显著。决定系数为0.922，略微上升，同时提取的主成分，解决了变量间的多重共线性。由于主成分分析是对数据进行标准化后进行的，因此关于标准化数据的回归方程为：

四、结论

本文建立住宅商品房销售价格影响因素的分析模型，由于变量间存在多重共线性，普通的线性逐步回归解释较差，而采用主成分回归分析，既提取了变量的大部分信息，又解决了变量间的多重共线性问题，效果更好。分析发现对住宅商品房销售价格影响较大的是：人均生产总值，住宅开发投资，居民消费价格指数，并且虽然人们的恩格尔系数在下降，但住宅商品房的价格与之相反，房价整体处于上升中。

参考文献：

[1] 薛毅 陈立萍. 统计建模与R软件[M].北京：清华大学出版社，2007

[2] 何晓群.多元统计分析[M].北京：中国人民大学出版社，2012

[3] 张秋霞，刘文锴.商品住宅价格影响因素回归分析[J].河南城建学院学报，2013

篇10：商品房价格统计分析

川价发〔2008〕196号

各市、州及扩权县（市）物价局，建设行政主管部门：

根据国家发改委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）和省政府办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知》等有关规定，经研究现将商品房价格构成中的有关问题明确如下：

一、商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程〔含安装〕的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。

二、计入商品房屋价格的“两管三线”费用的范围应为经建设规划部门划定的房地产开发企业开发红线内的“两管三线”工程。在红线外的“两管三线”工程费用，原则上由“两管三线”的经营企业负担，远离城市建成区单独长距离接管供气、供水等特殊情况下的收费，可按当地政府建设和价格主管部门的有关规定执行。除此之外，“两管三线”经营企业不得再向房地产开发企业收取其它名目的安装工程费用，避免因此增大开发成本，增加购房者负担。

三、新建商品房中的“两管三线”计入商品房销售价后，任何单位和部门不得再以任何理由重复收取“两管三线”费用。对各地已建成房屋改造进行的“两管三线”安装，各级物价部门应根据建设行政主管部门制定的相关计价定额和计价规定，结合当地的实际情况进行测算并制定统一的安装价格。

四、在保证“两管三线”生产经营安全运行的基础上，随着国家资源价格改革的推进，应逐步由房地产开发企业委托合法的“两管三线”经营企业选择有相应资质的企业承担安装工程，过渡到由房地产开发企业自主选择有相应资质的企业承担安装工程，从而打破垄断，引入竞争。规范企业价格行为，严厉查处垄断企业强制推销商品和服务及强制收费的价格违法行为。

五、在通知下发前部分地区已将“两管三线”安装费计入商品房价的，维持执行不变；在通知下发前没有明文规定的地方，现阶段住户和过去的住户与商品销售商在购房时签约合同中已明确没有包括“两管三线”需另行支付的，根据《合同法》的有关规定执行。在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行。

六、各级物价、建设（房管）部门应高度重视，加大宣传力度，加强房地产价格管理，着力推行明码标价制度，对房屋购房合同应按本通知精神进行规范，切实维护消费者的合法权益。

七、本通知试行二年，试行中有什么问题请报告省物价局、建设厅。