SOHO中国：幸存者游戏

SOHO中国：幸存者游戏（通用5篇）

篇1：SOHO中国：幸存者游戏

SOHO中国的创始人潘石屹好像特别喜欢冠名，SOHO尚都不久前就改名叫“潘石屹的SOHO尚都”了，然而对于自己的员工，潘石屹给予的却不仅仅是名义上的鼓励。

“SOHO员工的薪酬水平在同行中最高。”SOHO中国的副总裁许洋说，“以30多位中高层管理人员为例，年收入最低的也有20万，通常在50-60万，达到100万的也有。”不过在这优厚的待遇背后，却隐藏着看似无情的“末位淘汰制”。

推崇简单管理

“我们能做到简单，就做到简单。能少用人就少用人，人一多的话还要安排人去管理，要反复的管理，就复杂了。” 潘石屹说。他认为最好的管理观念是“无为而治”。也就是让公司所有的员工按照自己的意愿去做事情，千万不要以领导的姿态干扰他。

在SOHO中国公司，为了更清楚地看到市场的变化，潘石屹一般不管公司日常的经营。“一个公司的总裁如果永远留在办公室，一天签两百个字、三百个文件、再批一些条子，这种工作方式很容易造成这个公司犯方向性的错误。操作层的人应该尽量让老板脱离日常业务工作。”

SOHO中国常务总裁闫岩说。

在潘石屹之下，是由目前7个人根据每个人特长组成的一个操作层，有的负责销售，有的负责财务，有的负责工程。每个职位有明确的工作要求和考核标准，每个员工都有推广和宣传SOHO和SOHO产品的责任。

末位淘汰制

截止到目前，SOHO中国在北京CBD中心已经完成和正在建设的项目有48万平米的“SOHO现代城”、70万平米的“建外SOHO”、17万平米的“SOHO・尚都”及16万平米的“朝外SOHO”。不仅如此，SOHO中国还在北京长城脚下和海南博鳌开发建设了闻名世界的“长城脚下的公社”和“博鳌蓝色海岸”等前卫建筑项目，

听起来很气势磅礴，事实上创造这一业绩的团队其实只有280多人。“高层要跟公司的经营、赢利挂钩，基层与销售额挂钩，而且所有的销售总监、副总监和销售员，发的工资和提成是按照星期发。这个星期成交了，就拿着钱走，如果不成交就没有钱，这是一个激励。”潘石屹说。

SOHO中国对销售人员实施了胡萝卜加大棒的“末位淘汰制”。每个销售团队都有公司制定的季度(SOHO称为赛季)销售任务。每三个月考核一次，第三个月月底最后一天公司从市场部拉出包括总监、副总监、销售人员在内的完整排行榜。

榜单面前，SOHO就会给优秀的员工提薪、晋升、出国旅游等嘉奖，但也毫不留情地将末位淘汰掉。销售人员最后十名可能出局，销售副总监最后两名也要重新筛选。

“我们委托其他的机构做过调查，同行业中，我们公司的管理层、部门经理以上层级的人员是房地产行业中收入最高的，员工级收入也是中高的。”许洋说。

但是奖的心动，惩的心痛。8月，潘石屹的销售队伍由于难以承受“末位淘汰”带来的压力，4位销售总监被离开现代城的邓智仁用高薪挖走。这件事差点断送了现代城。

不过潘石屹初衷不改。“实践证明，末位淘汰制就是我们探索出来的一流的销售制度。”SOHO中国不到300人的队伍创造了房地长行业北京市利税第一、全国第二的业绩。

19的挖角事件，最终的结果却是使得媒体和公众把大量的注意力投向了现代城和潘石屹，现代城成了著名楼盘，潘石屹成了著名人物。当年现代城的销售额达到18.9亿元。

只是下一次有类似的事情发生，潘石屹还会这么幸运吗?

来源：管理@人

篇2：SOHO中国:现金为王

国泰君安研究员郑桂红认为, SOHO中国主要集中于发展及销售商用物业, 并致力利用SOHO中国的品牌优势, 为发展项目争取高额回报。SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示, 2010年公司仍以发展商业和办公室为业务主线, 市场焦点由北京转移到上海。

现金为王

SOHO中国2009年的营业额主要来源于三里屯SOHO一期、中关村SOHO、朝阳门SOHO一期及SOHO北京公馆项目。

潘石屹说, 在去年大量资金流向土地市场, 地王频出的时候, 他没有囤地——或买地未遂, 或刻意为之。总之, 他选择了在交投活跃的时机, 卖房子快速套现。

SOHO中国执行董事兼行政总裁张欣表示, “作为商业地产开发商, 我们总能保持较高的利润率。2009年毛利率超过50%, 净利率达23%。”到去年底, SOHO中国现金余额达105亿元, 相当于每股现金2.3港元。目前, 其现金水平达120亿元。

市场对于SOHO中国对于商业地产投资过于集中, 以及其快速套现的盈利模式尚存质疑, 但潘石屹表示, “商业地产的发展方向不会改变。”其中很大原因是, 商业地产的盈利能力比商品房要高。

“在房地产过剩的地区, 特别是北京上海, 我们看到价格很高的住宅。但这些住宅租出去的回报率只有1%。也就是说, 投资住宅收回成本, 需要一百年的时间。而商业地产, 商铺的租金回报率也比前几年降了很多, 前几年都是百分之十几, 最高的有百分之二十几, 现在都只有4%～6%的水平。但仍比1%高, 而且要高好几倍。”

他认为, 商业地产是否有好收益主要看地段。“所以, 我们一定要进到大型商业城市, 像北京、上海。或者是很有潜力的地段, 比如交通枢纽中点的地段。”

对于近日出台的新土地政策及购房贷款利率调整对房价造成的影响, 潘石屹并没有否认。但他认为, 这些政策主要还是会对商品房价格造成影响, 对规范市场有一定好处, 但对SOHO没有负面影响。很大原因是, 他们手中持有大量的现金。目前, SOHO中国有120亿现金和180亿的银行授信额度, 未来三年可售物业价值达到450亿元。

“我们比较谨慎, 尽管政策的出台主要影响的是住房型的地产开发, 但若整个大市场情况不稳定, 仍会波及商业地产。我们还是会保持相对较高的现金量来应对市场波动。”张欣在业绩发布会后对媒体表示。

张欣坚信大量持有现金是正确的。她认为, “SOHO中国卖楼的速度和价格都是非常惊人的。北京三里屯地块就是很好的例子, 即使当时大家存质疑说他们是靠山西和内蒙古的煤矿老板来撑起房屋销售数量, 但他们从摩根士丹利手中买下来的东海广场强调的却是卖给长三角的客户, 并不是靠旧客户去撑起价格, 但价格仍然可以到每平方米6万多元, 证明销售还是很成功的。”

四项目发力

潘石屹和张欣的信心来源于其公司大量收购的项目。

2009年, SOHO中国收购了四个项目, 分别为北京天安门南 (前门) 项目、望京B29地块、SOHO嘉盛中心及上海SOHO东海广场项目, 合计收购金额近105.6亿元, 同比增加65%, 共收购面积近738540平方米, 同比增长50%。此外, 还开发了三里屯SOHO、中关村SOHO、朝阳门SOHO二期、银河SOHO和光华路SOHOII。

2009年8月18日, 潘石屹向媒体宣布, 公司已经与摩根士丹利签订协议, 通过收购其地产基金Anderson的全部股本, 将上海“东海广场一期”纳入麾下。此次收购的交易价格相当于24.5亿元人民币加上截至交易完成日期前的运营资金的美元等值金额的总和。

东海广场一期位于上海南京西路中央商务区中心位置, 是一栋52层的办公及商业综合楼, 地上总建筑面积7.1671万平方米, 地下总建筑面积8838平方米。按照该项目总建筑面积计算, SOHO中国获取项目的成本仅3万元/平方米, 即便按照地上建筑面积计算, 该项目的获取成本也仅在3.4万元/平方米左右。

东海广场原本就是一个充满争议的项目。这个自1994年便开始开发工作的项目, 开发历程竟长达十多年之久, 曾经是上海最大的烂尾楼。十多年间, 东海广场更经历了数次倒手。及至今日, 项目的第一任股东——上海天怡房地产开发有限公司仍认为项目权属存在争议, 自己的权益未得到保证。

9月3日下午, 北京市国土局土地交易中心举行朝阳区望京B29项目用地拍卖。16时30分, SOHO中国最终以40亿元获得该地块。

据北京土地储备中心土地交易信息显示, 朝阳区望京B29项目建设用地面积48152.523平方米, 规划建筑面积392265平方米, 用地性质为“商业金融”。

地块的挂牌起始价为15.134亿元, SOHO中国的最终竞得价是40亿元, 溢价率达164.3%, 通过计算的楼面地价为10197元/平方米。这是SOHO中国自参加公开竞拍以来第二次如愿以偿, 上一次则是2004年6月以招拍挂方式拿下的建外SOHO地块, 至今时隔5年零3个月。

2009年11月18日, SOHO中国有限公司收购了位于北京东三环内的37层商务及零售综合大楼——北京嘉盛中心。该楼盘收购价格为人民币23.4亿元, 包括承接卖方的约10.5亿元银行贷款。

完成收购后, 北京嘉盛中心正式更名为SOHO嘉盛中心。该楼盘物业总建筑面积10.334万平方米, 其中地上可售建筑面积为8.2165万平方米。目前, 该楼盘的出租率约为30%, 现阶段租户包括多家跨国公司。

无论是在上海还是北京, 潘石屹近期的关注焦点一直是成熟商业中心的已建成商业楼。这些楼面过去往往存在出租率低、物业配套不完善等问题。SOHO中国收购这些物业后, 再通过改建、重新招租等方法提升物业价值。被收购楼盘的出租率往往会回升到90%。潘石屹的这一策略被媒体戏称为“变废为宝”

布局上海

目前, 一直立足于北京的SOHO中国计划大力拓展上海市场。公司董事长潘石屹日前透露, 未来几年, 上海将成为公司发展的重点。他认为, 长江三角洲是中国经济发展最成熟的区域, 大量中小企业充满活力。但上海目前的办公环境主要为国际企业和大型企业所准备, 而SOHO中国将主要通过并购的方式, 在上海开发服务于中小企业的商业地产项目。

2009年, SOHO中国收购东海广场, 正式进入上海市场。SOHO东海广场出租率由30%提高到82.5%, 可售部分实现了33%的销售额。“过去, 我们的客户主要来自北方, 但SOHO东海广场90%是新客户, 来自长江三角洲的占到70%。进入上海将成为公司发展的重大契机。”潘石屹表示。

2010年1至2月, 公司已完成销售50亿元, 其中26亿元来自SOHO嘉盛中心, 15亿元来自SOHO东海广场。

对于当前形势, SOHO中国表示, 将借助政府“保八”的背景和适当宽松的货币政策下, 继续加快已有物业的销售。同时在项目和土地的收购上一定要采取中庸之道的策略, 稳健经营。

篇3：滴滴+优步：幸存者的游戏

就在滴滴几次辟谣之后，谣言还是成真了。8月1日，滴滴出行正式宣布收购优步中国。根据协议，滴滴出行和优步的母公司Uber全球将相互持股，成为对方的少数股权股东。Uber全球将持有滴滴5.89%的股权，相当于17.7%的经济权益，优步中国的其余中国股东将获得合计2.3%的经济权益。

至此，滴滴成为了唯一一家腾讯、阿里巴巴和百度共同投资的企业。滴滴方面宣称，“该交易标志着中国共享出行行业进入崭新的发展阶段。”

而另两家互联网出行领域的巨头易到用车和神州专车，将以何种姿态迎接这一新的发展阶段呢？

易到还想打价格战？

人们常说，老大跟老二打架，老三挂了。不过这回，“老三”的态度很乐观。

“我们不会为躺着进入行业前二而窃喜，或许下一场专车之战才刚刚开始。”8月2日，易到的投资方、乐视董事长贾跃亭发出这样一条朋友圈，称共享专车世界里不需要垄断，也不会有垄断者，以表示支持易到与滴滴竞争的决心。

在贾跃亭发出这条朋友圈的前一晚，易到CEO周航就在给易家人的信中如是写道：“滴滴和优步的合并标志着出行行业格局进入新的阶段，战场上只剩下滴滴优步和易到两家，今后的出行市场将是易到和滴滴的对决，而战斗是易到的魂。”

“活跃用户数值基本可以代表它的体量。”易观互联网出行研究中心研究总监张旭在接受《中国经济信息》记者采访时指出。根据易观2016年第二季度统计数据显示，滴滴出行、Uber优步以及易到用车活跃用户分别为1.27亿、3107.8万以及1050.5万。

先后并购下快的、优步中国的滴滴，目前在体量上已经无人能出其右。而共享出行领域里，还能与此前滴滴、优步中国二者竞争的，只剩下易到和神州专车。而周航这一“豪言”，甚至直接将神州专车排除在外。

不过，相比于去年面对滴滴快的合并的“情人节计划”时，周航的回应比预期要平静很多。2015年2月14日滴滴快的宣布合并的时候，易到作为主要竞争对手曾公开宣布，已经向商务部反垄断局、国家发改委价格监督检查和反垄断局举报滴滴快的合并违规。

对于滴滴Uber的联姻，已经挂牌新三板的神州专车先是不作评价。然而眼见在8月1日这天，自己的股价一度下跌4.8%，为5月10日上市以来最大跌幅，两日跌幅达5.1%。忍不住在其官方微博借名画《搓麻将的女人》回应称：“祝你幸福！”而画中一句：“挺好的一桌麻将，你俩非要报团斗地主。”更饶有深意。

贾跃亭还在朋友圈透露：“易到将会推出史上最大力度的充返活动。”这意味着，易到还想着打价格战？

“很难预测他们的竞争策略，也可能还是老套的价格战。”张旭对《中国经济信息》记者分析，此后易到和神州在市场竞争看态势比较艰难，但实际上，虽然背后资本很雄厚，但是背后资本愿意投入多少兵力是个问题，如果说乐视愿意投得更多也有这种可能。

早前易到曾宣布“对不起，不玩了”令市场猜测其将减少价格补贴，此后更是一路高呼“100%充返活动”在6月30日结束。而今却出尔反尔，有被逼着继续烧钱的趋势。

从现金补贴转向服务补贴

虽然从7月起，滴滴和Uber都在悄悄上调价格。但有用户表示，合并消息公布之后，部分地区Uber价格的上涨幅度甚至达到了50%。

而易到则连夜推出大力度补贴活动，50%+50%生态充返，同时赠送乐视影视会员以及体育会员，活动从即日起到年底。

事实上，在过去的一年多里，易到和神州投入了非常多的精力在提升补贴和扩展用户这方面，比如神州的充100送100和易到的充10000送10000等营销活动，都为其拉升了不少订单。也就是说，在这个充分竞争的市场，各家都有相当的实力，面对如此众多的竞争对手，谁也不敢轻言取消补贴、抬高价格。

为此，滴滴与国泰君安又生出罗生门。据媒体报道，滴滴出行副总裁张贝在出席国泰君安组织的一个电话会议时表明，未来将减少给乘客的补贴，但会加强司机端派单的投入来提升用户体验。

但不过五个小时，滴滴出行副总裁陶然则辟谣，完全不是张贝本人，有人冒名顶替。滴滴出行的高级公关总监叶耘也随即表示：“张贝是负责政府事务的同事，券商的会议肯定是投资战略部门的同事参加才合理。”

不过，在张旭看来，降低补贴，让“烧钱”回归理性是此后共享出行市场发展的必然趋势。他预计滴滴Uber联姻后，将整合双方品牌、数据、运营等多方面资源打造更加完善的综合出行平台，从现金补贴向服务补贴进行转变，并进一步拓展出行细分场景产品，同时倒逼竞品企业加快产品和服务的创新和优化。

不同于滴滴与Uber中国高度重叠的用户群体，易到、神州专车主打高端用户，客单价要高于前者，对于不在乎价格的这部分用户来说，忠诚度相对也更高。因此，除了价格战，周航还表示，易到未来发展路径将会走差异化路线，围绕汽车生态，形成易到独有的生态逻辑。

除了易到和神州，Uber撤出中国市场也对其规模最大的美国本土市场产生了影响，因为该公司可以重新集中精力对付老对手Lyft。

滴滴之前一直是Lyft最大的盟友，二者最近几个月还在大力宣传他们的“反Uber联盟”，通过打通应用的方式方便乘客在海外打车。这两家公司还与印度Ola和东南亚Grab合作，在国际市场打通了彼此的应用。

此外，滴滴还给Lyft投了钱。滴滴现在与Lyft的老对手Uber联姻，意味着Uber也将成为Lyft的间接股东。滴滴还将向Uber全球业务投资10亿美元，使之与Lyft成为了“亦敌亦友”的关系。“我们今后几周将会评估与滴滴的合作。”Lyft发言人在电子邮件声明中说，“我们始终认为，考虑到中国的监管环境，滴滴在中国市场拥有巨大优势。”

另有法律界人士认为，从市场份额的角度看，滴滴与Uber中国合并后，可能占据中国出行行业最大的市场份额，因此该合并案会否引发垄断质疑还有待观察。

根据《反垄断法》规定：“1、一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的；2、两个经营者在相关市场的市场份额合计达到三分之二的。”可以推定经营者具有市场支配地位。

目前，滴滴、Uber、易到、神州专车等的市场份额都是专车新政颁布之前的。而且新政透露，线下的出租车公司和各地方政府可能扶持地方约租车公司，为出行市场再添新的竞争对手。

叶耘在接受《中国经济信息》记者采访时也坦承，新政执行后，滴滴Uber合并的公司要一个地方一个地方地与当地政府出租车管理部门博弈，给自己的司机和车辆注册。而出租车管理部门以前是管理出租车的，如何在当地出租车公司的利益与现在的互联网约租车利益之间斡旋需要“费点力气”。

篇4：SOHO中国遭遇转型阵痛

近日, 有媒体援引SOHO中国发布的数据称, 公司2012年合约销售总额为94.68亿元, 与年初制订的230亿元销售目标相距甚远, 也远远不及2011年109亿元、2010年238亿元的销售额。

2012年8月, SOHO中国宣布由销售向自持逐步转型, 2012年度的销售目标也从230亿元下调为120亿元。不过, 即使销售目标调低一半, SOHO中国还是未能完成年度销售任务, 这也是公司连续两年未达标。

一位不愿透露姓名的开发商对此分析称, SOHO中国在散售领域是九段高手, 但转型自持后, 其在租赁领域却连段位都不具备, 转型能否成功尚且难说。

回暖中的长促销

自去年年底至今, 在楼市“涨声一片”的背景下, SOHO中国却较为罕见地对旗下物业进行了较大幅度的降价促销。对于此举, 外界普遍认为是SOHO中国在“冲业绩”。

一位券商分析师指出, SOHO中国全年销售任务完成得并不好, 降价促销或为提振公司销售信心, 毕竟销售回款仍是支持SOHO中国转售为租的重要支柱。

2012年12月19日, SOHO中国在其官网上挂出一份年末促销计划——在2012年年底前, 公司在北京和上海的9个项目参与促销, 降价幅度在2%左右。

当时, SOHO中国一位高管表示, 促销和冲刺业绩没有太大关系, 公司希望通过电商手段提高消费者的购买欲望。

但事实上, SOHO中国此次促销的幅度远不止2%。一位SOHO中国的销售人员表示:“此次优惠力度其实非常大, 全款最低八六折, 特价房可折后再优惠20万—45万元。此外, 总监手里还有1~2个点的额外折扣。”

2012年初, SOHO中国董事长潘石屹 (微博) 曾表示, 不仅对完成2012年度销售目标信心十足, 还要不断把价格提上去。但他同时称:“什么时候不提价呢?就是市场情况不好的时候。”

转型阵痛还痛多久

过去几年, SOHO中国以大量收购烂尾楼控制成本, 以品牌注入高价转卖, 并通过散售模式迅速回笼资金, 2010年, 公司创造了高达238亿元的销售额。

随着市场环境的风云变幻, 近年来SOHO中国的业绩则有些失色。公司公布的2012年度中期业绩显示, 报告期内公司实现营业额12.22亿元, 同比下降54%, 股东应占净利6.13亿元, 同比下降65%。

就在去年公布并不好看的中期销售业绩后, SOHO中国宣布转型。潘石屹本人也曾表示, “商业地产是个大西瓜, 别人都不敢切开来卖, 我们这么做了, 做得很成功并积累了大量的资金。”

SOHO中国一位高管坦言, 宣布转型后, 销售将不是主要任务, 逐步建立租赁的体系确实是最重要的。

一位沪籍开发商代表称, 商业地产的运营是一件非常困难的事情, 散售模式虽然“四面楚歌”, 但贸然转型的风险也是很大的。“以上海长宁区为例, 真正做得很成功的商业项目也就一两个。”

国信香港在研究报告中明确表示不看好SOHO中国的转型, 并指出, 公司的策略转型并不是主动的调整行为, 而且, 公司的经营每年都有策略性的转变。其次, 公司对于经营持有商业地产的经验不足。以北京前门项目为例, 公司在运营方面存在较多不足。

显然, SOHO中国告别散售转向自持, 大方向肯定是对的, 但能否转型成功, 还有待观察。

篇5：移动广告平台：幸存者游戏

从2010年的上百家，到2011年的100家以内，到2013年末只剩下十几家，而力美科技CEO舒义预测，到今年底年销售收入超过4亿元的移动广告平台，将不超过3家；年收入1亿元以下的，预计有7、8家。这与第三方移动数据服务商TalkingData的观点相呼应。TalkingData COO徐懿预测，到今年年末，能够“剩”下的移动广告平台商也就只有10家左右。

经过持续的洗牌，目前存活下来的主力玩家，首先是获得了资本的持续“输血”，比如力美、有米、安沃、多盟等，此前都已获得机构的B轮投资；更重要的是，这些平台商也逐渐在移动广告的烧钱状态中找到了一些营收模式。

本专题中受访的移动广告平台商，各家今年的营收预计都将保持3到5倍的增速。这个行业已经达到了一个有规模投放量的节点。用多盟总裁张鹤的话说，回顾一路走来，2012年大家讨论的是“移动互联网广告为何做”，2013年是“移动互联网广告如何做”，2014年则是“移动互联网广告如何做大”。

移动广告业自身的发展，也正从粗放的野蛮生长向专业化、差异化的市场细分阶段演进，移动广告的形态也从之前比较单一的BANNER、插屏等，扩展到2013年前后强势来袭的积分墙，现阶段正兴起的移动端视频广告、移动DSP、本地化的移动广告等更多创新的形式。换句话说，当市场达到规模效应后，移动广告平台的诸多价值正凸显出来：对媒体（App）资源的整合，广告技术创新的专注，数据库资源的打通等等。

在这个过程中，如何让品牌广告主了解移动广告平台的价值，如何来评估各种推广手段的效果，如何来区分各种渠道带来的用户，如何进一步了解不同渠道的用户兴趣，如何让推广更加精准有效？等等问题成为移动广告产业链上的各方都相当关心的。也有像TalkingData这样的第三方数据服务公司一直在尝试，通过数据来帮助业界解决这些问题。

正因如此，移动广告平台之于品牌广告主的吸引力，对品牌广告主资源的占有也渐成“良性循环”。TalkingData的徐懿认为，虽然现阶段品牌广告主对移动广告的价值认识还有局限，对移动广告还处在“尝鲜”阶段，与移动广告平台的合作方式也比较单一，仍是延续互联网广告的按展示、点击来结算，但可以肯定的是，品牌广告未来将是中国移动广告市场的主角，现阶段移动广告平台的主力玩家已经在“想法设法”撬动这个大市场。

与巨头的竞争，是创业团队避不开的问题。事实上，BAT三大巨头都已经在移动广告领域有所布局，且在加大投入。尤其是最近微信订阅号广告系统（内部叫微信广点通）的上线颇受业界瞩目。微信广点通是由微信和广点通共同合作项目，将接入微信公众平台，也就是说将成为微信公众号的基础功能。这个项目实际上代表着腾讯在移动广告领域的探索。有分析认为，移动广告收入是跟着流量走的，目前微信流量最大、且每个用户都真实存在，无疑是“非常天然的广告系统”、“最优质的广告平台”。