浅析深圳市保障性住房建设的人力资源管理现状

浅析深圳市保障性住房建设的人力资源管理现状（精选5篇）

篇1：浅析深圳市保障性住房建设的人力资源管理现状

浅析深圳市保障性住房建设的人力资源管理现状

摘 要：改革开放以来，我国经济发展的速度越来越快，经济发展规模也相应扩大。深圳市作为我国沿海开放城市之一，经济发展速度很快，城市化进程也随着国际化步伐加快而逐渐加速，现阶段深圳市的保障性住房建设是深圳市社会发展和深圳市民计民生问题的主要瓶颈，为此，国家和地区政府利用加强保障型住房建设的数量缓解地方社会低收入人群的住房紧张问题。本文将主要阐述和解析深圳市保障性住房建设当中人力资源管理的现状以及出现的问题，并给出相应的对策，以趋向更好的落实深圳保障性住房建设工作，更好的完善深圳市保障性住房人力资源管理制度。

关键词：深圳市 保障性住房 房屋建设 人力资源管理

一、深圳市保障性住房开发的缘由以及相关概述

（一）深圳市人口密集

深圳市是我国少有的几个经济特区之一，作为我国沿海开放型城市，主要以发展外向型经济为主，深圳市以科技产业加工业居多，大多数企业属于劳动力密集型产业，这些企业需要大量的工人，这些劳动力大多数来自内陆的人口大省，比如湖南、湖北、河南、四川、广州、安徽等省份，深圳市的人口数量每年还在以50万的流动速度增长，而且流动人口的统计难度和社会安置难度还在不断地加大。

（二）相关社会保障机构不太牢靠

社会保障制度和社会保障型住房发展的基础性开发不牢靠，导致了社会保障体系的沉重负担，社会保障性住房作为我国政府解决社会保障问题的主要手段之一，主要目的是为了整改社会中流动人口过大而造成的社会安置问题，而且本地居民生活需求也逐渐加大，深圳市的商品住房价格又不断增高，保障性住房的建设势在必行。根据深圳的现实状况，按照建设部的要求，深圳市政府制定了深圳市“十二五”保障性住房的规划。

（三）深圳市保障性住房特点

深圳市开发和建设保障性住房的意义主要是为了解决当前社会中人口密度过大，所在地区房价过高而造成的房屋住宿资源问题。当前，住宿问题引发了深圳市住房均衡性问题与民生维护问题的矛盾，社会中住房资源有限，而且可供住房的商品房价格偏高，不能满足本地区的高科技人才、低收入阶层甚至一部分中产阶层的住宿要求，造成了许多社会问题，加大了控制难度，降低了深圳市的社会保障体系的完整程度，城市居民的生活问题得不到保障。而且房屋建设数量少，申请程序复杂，审批时间长，不能满足需求。

二、深圳市保障性住房建设的相关概述

（一）深圳市住宅发展事务中心

深圳市住宅发展事务中心是为贯彻市委，市政府建设高层次保障工作领导机制，充实和加强市级住房保障机构的要求，于2008年10月成立并主要负责市本级保障性和政策性住房项目前期的事务性工作的住房保障机构，是隶属于深圳市住宅和建设局的正处级事业单位。成立至今，该中心一直坚持以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，坚持高标准，高要求的思路来践行工作，也取得了相应的成效。

（二）保障性住房建设中人力资源管理制度的完善势在必行

虽然深圳市相关的保障性住房机构和部门都作出了努力，取得了成效，但是，目前这方面依旧存在着实施和实际状况中积压和新堆积出来的问题，特别是保障性住房建设中人力资源管理方面的问题，亟待完善和解决。是的，完善好保障性住房建设人力资源管理制度，才能更好的落实保障性住房建设工作，满足相关民众的需求，缓解民生矛盾。总之，保障性住房建设中的人力资源管理是重点，完善好这一方面的制度，相关的工作才能更好的循序展开。

三、深圳市保障性住房建设人力资源管理中存在的问题

（一）保障性住房管理力量单薄

大力推进保障性安居工程建设力度，是促进经济转型发展和社会和谐稳定的内在要求。立足深圳未来30年发展，“十二五”时期是我市住房保障建设全面推进，实现“住有所居”、打造民生幸福城市、建设现代化国际化先进城市的关键时期。随着住房保障范围和力度地不断加大，深圳市住房和建设局住房工作量比原住宅局、国土房产局增加了好几倍。“十一五”期间，全市共有151个项目、16.9万套保障性住房建设任务，“十二五”我市保障性安居工程的任务目标是“筹建24万套、开工21万套、竣工21万套”，比“十一五”规划套数增加了70%，相当于特区建设前25年政策性保障性住房建设总量，特别是2011年，我市保障性住房的开工任务为7.3万套，任务十分繁重。深圳市住房和建设局承载着这样繁重的任务，仅依靠局保障处、房改处及深圳市住宅发展事务中心为数不多的管理人员难以为任。深圳市住宅发展事务中心仅20人编制，要负责市本级项目建设的全过程，包括前期报建的事务性工作、建设过程中的重大事项处理、竣工后的验收、接收、移交、结算审计等事务性工作。此外，还承担大量审计、检查考核、交流等工作，以2010年为例，接待上级部门检查考核超过20次，接待外地对口部门（处级以上）交流考察超过50批次，保障性住房建设全体人员均已超负荷工作，不堪重负，急需增加人员。

（二）人员结构不合理、综合素质较差

深圳市保障性住房管理部门对待深圳市的保障性住房的开发与管理还存在一定的难度和障碍，从人力资源管理的角度分析和判断深圳市的保障型住房数量多，难于管理，这要求管理部门的人员拥有多重素质，综合化的管理能力，可是目前状况下深圳市保障性住房方面的管理部门人员结构不合理，20-30岁，30-40岁，40-50岁阶段的人群专业技能和理论知识以及构成的做事理念都具有差异，因为年龄的问题，也造成了一定的交流代沟和障碍，造成了人力资源管理的障碍，部门人力资源管理中因为管理人员的专业知识和处理能力的经验不足，也会造成一定的管理障碍，从而引发管理问题。

（三）人力资源考核与管理的错位

因为深圳市保障型住房建设是一个长期性的工程，从长远发展的角度来讲最难的就是监督与管理，要做到长期监督与管理的实时性与适度性，保证建设工程质量，就必须依靠人力资源的考核制度来限制。但是当前人力资源的考核机制并没有限制好人力资源部门的人员发展与管理状况，针对人力资源的管理方式和管理目标没有做出严格的监督与管理的标准定义和确立。在人力资源管理中存在人力管理和监督与考核体系错位的现象，造成了人员意识不足，对考核和管理并不存在严格的联系，失去了自我工作于管理能力提高的判断。

（四）人力资源机制缺乏合理性

人力资源管理机制缺乏合理性，造成了人力资源的成本浪费。在管理中，由于缺少科学的考核机制，忽视人的利益和主观需要，严重影响了员工特别是优秀人才的工作积极性，抑制了人力资源的潜力，形成严重的资源浪费。在用人方面缺乏科学的绩效评价机制，往往通过管理者的“印象分”决定人才的价值。由于不同管理者的阅历、能力及对待人才看法的差异，导致了一定的硬性问题。

四、解决人力资源管理中存在问题的对策

（一）树立人力资源现代化管理理念

树立一种全新的人力资源国际化管理理念，利用全新的管理理念转变传统的管理思想，针对以往的管理中存在的问题做出深刻的反思和分析，针对性的提出现代化的管理措施，开展人性化和科学化的管理。首先要与时俱进、更新观念，树立人是事业单位第一资源的现代人力资源管理理念。进一步确立人本管理思想，现代管理理念提倡“以人为本”的管理原则，目前国内不少单位不断出现优秀人才流失现象，其主要原因是违背了“以人为本”的原则。单位要想实现持续发展，必须具有人才的强大竞争力。

（二）建立健全人力资源的薪酬管理制度

因为深圳市的人力资源工作是一种具有中期和长期效应的工作任务，所以具有针对性的加强人力资源的管理标准和奖惩标准，可以更好地让管理人员投入精力，加大信心，提高工作积极性。建立健全人力资源薪酬管理制度可以改善员工在日常工作中的信心，通过树立员工薪酬管理措施去解决好平时保障性住房建设与施工管理过程中的一些问题，实时适度的提高员工工作积极性，改善工作观念与环境，要让安全建设与无风险建设作为主题与口号。加强人力资源的工作热情，利用赏罚分明的人力资源管理机制，发展好人力资源的管理制度。国家人事部门近期推行的《分类推行事业单位改革实施指导意见》中除了提到事业单位分类改革的时间表以外，还分别对事业单位的绩效工资改革、事业单位养老保险等社会保障体系改革提出改革的方向。相信现有的局面会得到改善。

（三）引入国际理念的企业文化

引入国际理念的企业文化，可以升华事业单位发展的目标与宗旨，提高事业单位发展的愿景，帮助单位员工树立一种工作信念，实现自我价值。企业文化是企业在长期的创业和发展过程中培育形成的最高目标、价值标准、基本信念和行为规范等。引进国际化管理的企业文化模式是事业单位实施“走出去”战略的内在要求。事业单位也要借助从大型的国际企业中学习的先进经验来管理事业单位，引用先进的人事管理制度，明确自己的单位文化，增强单位的凝聚力，最大限度的调动员工的工作积极性和创造性。

五、结束语

综上所诉，深圳市保障性住房开发与管理中的人力资源管理问题的确引起了深圳市保障性住房发展的一些障碍，导致了问题，通过作者的分析提出了新的整改措施和建议，完善了深圳市保障性住房人力资源管理的制度。

参考文献：

[1]底敏、刘江娜.浅谈企业管理中的人力资源管理.中国高新技术企业，2011.[2]陈红.市政施工企业人力资源管理初探.企业科技与发展，2011.

篇2：浅析深圳市保障性住房建设的人力资源管理现状

深国房〔2008〕38号

关于印发深圳市廉租住房保障管理办法的通知

各有关单位：

为完善我市住房保障体系，规范廉租住房建设、配租和管理，根据国家和我市有关规定，结合本市实际，我局拟定了《深圳市廉租住房保障管理办法》，经市政府审批同意，现予以印发，请遵照执行。

特此通知。

二○○八年一月十八日

深圳市廉租住房保障管理办法

第一章 总 则

第一条 为完善我市廉租住房制度，保障最低收入家庭的基本住房需求，实现应保尽保、全面覆盖的廉租住房保障目标，根据《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）和《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》（深府〔2007〕262号）及有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市廉租住房保障及其监督管理工作。

第三条 本市廉租住房保障方式以货币配租为主,实物配租为辅。

本办法所称货币配租，是指市、区人民政府向符合条件的申请对象发放租赁补贴，由其到市场上租赁住房。

本办法所称实物配租，是指市、区人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照规定标准收取租金。

第四条 市住房保障管理部门是我市廉租住房保障工作的主管部门。市、区住房保障管理部门会同同级民政、财政等相关部门负责本辖区内廉租住房保障管理的具体工作。

第二章 申请、审核与配租

第五条 申请廉租住房保障的家庭，应当同时具备下列条件：

（一）享受市民政部门核定的最低生活保障待遇；

（二）不拥有任何自有形式的住房和建房用地。自有形式的住房包括安居房（含准成本房、全成本房、社会微利房、全成本微利房）、房改房、经济适用住房等政策性住房，集资房，拆迁安置房，军产房，商品房，自建私房等；

（三）申请人及共同申请人均具有本市户籍且实际在本市居住；

（四）申请人及共同申请人之间有法定的赡养、扶养或抚养关系。

第六条 随着住房保障水平的提高，对拥有住房但人均住房面积低于市政府规定的住房困难标准，并符合第五条第（一）、（三）、（四）项规定条件的家庭，市住房保障部门可视情况将其纳入廉租住房保障范围。

住房困难标准由市住房保障管理部门会同市民政、统计部门根据我市家庭平均住房水平、人口数量、结构等因素确定，并适时调整。

第七条 具备廉租住房保障申请条件，且有下列条件之一的申请家庭，在进行实物配租时予以优先考虑：

（一）家庭成员含60周岁以上老人（含孤寡老人）；

（二）家庭成员含中重度残疾人（一、二、三级)；

（三）家庭成员含重点优抚对象。

第八条 申请廉租住房以家庭为基本申请单位，每个申请家庭应确定一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人；家庭成员均无完全民事行为能力的，应以其监护人作为申请人。

第九条 申请人于每年规定时间向户籍所在地的社区工作站提交以下申请材料：

（一）《深圳市廉租住房申请登记表》；

（二）申请家庭成员的户口簿、身份证复印件（验原件）；

（三）深圳市民政部门核发的《城乡居民最低生活保障金领取证》、军烈属证、深圳市残疾人联合会核发的残疾人证或其他证件、证明材料的复印件（验原件）。

第十条 申请廉租住房保障，按照下列程序办理：

（一）符合申请条件的居民家庭，可以向户籍所在地的社区工作站提交申请材料。

（二）社区工作站收到廉租住房申请材料后，应当在15个工作日内对申请材料进行查验核实。申请材料不齐全或者不符合规定形式的，应书面告知申请人需要补正的全部内容。申请材料齐备的，社区工作站应当签署意见，向申请人发放受理凭证，并将全部申请材料送交所属的街道办事处。

（三）街道办事处收到申请材料后，在6个工作日内对申请家庭的自有私房情况进行审核；出具审核意见后，将全部申请材料送交区民政部门。

（四）区民政部门收到申请材料后，在3个工作日内对申请家庭的收入、人口、最低生活保障待遇证明文件或其他证件、证明以及是否属于重点优抚对象进行审核。申请人为残疾人的，需会同市残疾人联合会对残疾人证进行审核，出具审核意见，并将全部申请材料送交同级住房保障管理部门。

（五）区住房保障管理部门收到申请材料后，在3个工作日内对申请家庭是否购租政策性住房的情况进行审核，出具审核意见，并将全部申请材料送交市房地产权属登记部门。

（六）市房地产权属登记部门收到申请材料后，在3个工作日内对申请家庭是否拥有商品房的情况进行审核，出具审核意见，并将全部申请材料送交区住房保障管理部门。

（七）经审核符合条件的申请家庭，由区住房保障管理部门在3个工作日内交由街道办事处在申请人户籍所在社区或单位予以公示，公示期限为15日。经公示无异议或经核实异议不成立的申请家庭,由区住房保障管理部门予以轮候登记，书面通知申请人，并向社会公开。

经审核不符合条件或者公示异议成立的，区住房保障管理部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人或其他居民对公示的情况有异议的，可向区住房保障管理部门提出申诉。

第十一条 区住房保障管理部门应会同市房地产权属登记部门、区民政部门、街道办事处对申请家庭的户籍、人口、收入、住房和建房用地等状况进行调查审核。审核方式包括查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第十二条 区住房保障管理部门根据资金状况确定货币配租家庭的入围比例，对符合条件的申请家庭通过计分或摇号等方式排序，并根据计分或摇号结果向入选家庭发放通知书。

市（区）住房保障管理部门根据房源状况确定实物配租家庭的配租比例，将符合条件的申请家庭分成不同队列、组别，通过计分或摇号等方式，确定入围家庭和选房顺序，并根据计分或摇号结果向入选家庭发放通知书。

第十三条 收到货币配租通知书的申请家庭，由其年满18周岁的家庭成员凭该通知书和个人身份证到户籍所在地的区住房保障管理部门签订货币配租协议，区住房保障管理部门按月将申请家庭的货币配租补贴存入申请人指定的银行账号。

收到实物配租通知书的申请家庭，由申请人凭身份证到户籍所在地的市（区）住房保障管理部门看房、选房；选房后，由其年满18周岁的家庭成员凭该通知书和个人身份证到市（区）住房保障管理部门签订实物配租合同，凭身份证和合同办理入住手续，市（区）住房保障管理部门按月收取租金。

第十四条 市（区）住房保障管理部门在全部配租合同和协议签订后，编制汇总表报市住房保障管理部门备案，并将配租结果在一定范围内予以公布。

第三章 配租标准

第十五条 申请廉租住房保障的家庭，人均配租面积标准为15平方米，每户配租面积标准为40平方米，原则上不超过45平方米。

自本办法生效之日起，新开工的廉租住房单套建筑面积一律不超过40平方米。

第十六条 廉租住房货币配租的租金补贴标准可以按照户籍所在辖区的市场指导租金标准确定。

第十七条 廉租住房实物配租的租金标准由维修费和管理费构成，由市物价部门会同市住房保障管理部门、市财政部门制定，结合社会经济发展状况及城镇最低收入家庭经济承受能力的变化适时调整，并定期向社会公布。

符合本办法第七条实物配租优先条件的家庭，可以申请减免实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

第四章 资金与房源

第十八条 市、区住房保障管理部门根据本廉租住房实施情况，分别编制下一《廉租住房计划资金安排申请表》报同级财政部门。

第十九条 廉租住房租金收入应当按照市财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理。

廉租住房资金用于廉租住房的购建、维护和货币补贴发放，由市（区）财政部门按相关规定将资金划拨至廉租住房资金专账。

第二十条 廉租住房资金的来源主要包括：

（一）财政预算安排的资金；

（二）全市每年土地出让金净收益的一定比例资金；

（三）政府廉租住房租金的收入；

（四）社会捐赠的资金；

（五）其他渠道筹集的资金。

第二十一条 实物配租的廉租住房来源包括：

（一）政府出资新建、收购的住房；

（二）腾退的公有住房；

（三）土地出让合同约定要求配建的廉租住房；

（四）政府依法没收的违法建筑中符合安全使用要求并在一定时期内按规定不予拆除的住房；

（五）社会捐赠的住房；

（六）其他渠道筹集的住房。

第五章 档案管理

第二十二条 市住房保障管理部门对全市的廉租住房档案管理工作进行指导、监督和检查。区住房保障管理部门负责本辖区廉租住房档案的收集、整理、归档、保管和利用。

第二十三条 区住房保障管理部门根据需要指定廉租住房档案管理工作人员，其职责是：

（一）执行城镇廉租住房管理的政策、法规及业务技术规范；

（二）对实施廉租住房保障工作中形成的文件材料进行收集、整理、归档、统计和利用等，确保档案的完整、安全；

（三）维护和提供档案信息。

第二十四条 廉租住房审核档案应一户一档，主要包括下列材料。

（一）申请材料。包括廉租住房申请书，申请人身份证、户口簿、家庭收入证明、家庭住房情况证明及其他相关证明。

（二）审核材料。包括工作人员入户核查记录，公示内容及反馈记录，群众举报、来访记录等。

（三）实施保障材料。包括廉租住房轮候通知书，廉租住房配租通知书，廉租住房货币配租协议，廉租住房实物配租合同或租金协议，终止廉租住房保障通知书等。

（四）复核材料。根据复核结果对档案及时进行调整变更，包括家庭收入、住房状况变更记录和复核记录等。

第二十五条 廉租住房管理档案包括申请家庭名单清册（台帐），租赁住房补贴资金发放名单清册（台帐），银行对帐单，廉租住房保障家庭统计月（季）报表，实物配租家庭租金收缴情况及廉租住房管理工作文件、表、图、册等相关资料。廉租住房档案应纳入保障性住房的管理系统。

第二十六条 市、区住房保障管理部门应运用计算机等

现代化手段对廉租住房数据进行统计、分析，建立相应的电子档案，并及时更新廉租住房管理系统的有关数据，健全廉租住房档案检索体系，做好档案的录入、保管、利用、移出等情况的详细记录。

市、区两级廉租住房档案管理机构应当密切联系，加强信息沟通，建立档案电子信息系统，逐步实现档案信息共享。

第六章 监督检查

第二十七条 市（区）住房保障管理部门应当会同有关部门对市（区）廉租住房保障情况进行监督检查。

第二十八条 享受廉租住房保障的家庭应当在每年规定的时间向所属街道办事处如实申报家庭的户籍、人口、收入、住房和建房用地变动情况。

区民政部门、区住房保障管理部门、街道办事处每年对享受廉租住房保障家庭的户籍、人口、收入、住房和建房用地等状况进行复核。

根据申报和复核的结果，区住房保障管理部门对需要调整保障资格、方式、额度的家庭进行及时调整，书面告知当事人，并将调整结果报市住房保障管理部门备案。

第二十九条 申请人在申请廉租住房保障过程中弄虚作假的，由市住房保障管理部门予以警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按照市场指导租金补交房租。

第三十条 享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由区住房保障管理部门做出取消廉租住房保障资格的决定，报市住房保障管理部门备案后执行：

（一）被民政部门取消最低生活保障待遇的；

（二）因家庭常住户籍人数减少或住房建筑面积增加，人均住房建筑面积超出廉租住房政策确定的最低标准的；

（三）擅自改变廉租住房用途的；

（四）将承租的廉租住房转借、转租的；

（五）无正当理由连续6个月以上未在廉租住房居住的；

（六）无正当理由累计6个月以上未按规定交纳租金的。

被取消廉租住房保障资格但符合其他保障性住房申请条件的家庭，可以另行申请。

第三十一条 区住房保障管理部门在做出取消廉租住房保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人并说明理由，并做如下处理：

（一）领取货币补贴的，从做出决定之日起给予3个月的过渡期，过渡期内发放原货币补贴的50%，从第4个月起停止发放货币补贴；

（二）租住廉租住房的，应退回廉租住房。暂时无法退回的，可给予3个月的过渡期；对属于第三十条第（一）、（二）项所列情况的，可给予6个月的过渡期。过渡期届满后仍不退回廉租住房的，按市场指导租金计租，并载入其个人诚信不良记录。承租人在超期居住期间及超期居住退房后5年内不得申请住房保障。

承租人拒不执行的，市（区）住房保障管理部门可依法申请人民法院强制执行。

第三十二条 市（区）住房保障管理部门或其他有关部门的工作人员在廉租住房保障管理工作中，利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处，或者不依法履行监督管理职责的，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第七章 附 则

第三十三条 各区住房保障管理部门可根据本办法制定实施细则。

第三十四条 本办法由市住房保障管理部门负责解释。

篇3：浅析深圳市保障性住房建设的人力资源管理现状

保障性住房建设是为了解决城镇低收入家庭的住房难问题, 可以有效地促进社会和谐, 在提升社会效率和促进社会公平等方面起到积极的作用, 是保障民生的重大公共建设项目。从2011年开始, 我国的保障性住房建设和管理进入了快速发展的轨道, 我国政府的目标是在“十二五”后期, 要基本实现全国城镇中低收入家庭有房可住。保障性住房全国的覆盖率超过1/5, 同时保证保障性住房的质量和工期的管理至关重要, 虽然我国政府在保障性住房的建设管理中投入了大量的财力、物力和人力, 但仍然存在许多不足, 总的来说, 保障性住房建设管理模式不完善是最为根本的原因。本文就保障性住房建设管理的新模式做出论述, 为提升保障性住房建设管理贡献一份力量。

2 保障性住房的特点

2.1 保障性住房质量与工期的要求高

保障性住房建设是加快安居工程的重要组成部分, 近年来, 我国政府加大了对保障性住房的投资力度, 保障性住房建设成为解决低收入家庭住房难的重要途径。当前, 我国低收入家庭住房紧张的问题比较突出, 影响了社会和谐建设, 也不利于构建公平、公正的社会环境。据统计, 2011年我国开工建设的保障性住房数量达1000万套;2012年交付500万套, 新开工建设700万套;“十二五”期间的保障性住房有3600万套。通常, 保障性住房的规模大、任务急、工期紧, 而工期与工程质量相互影响, 因而需要严格控制工期和质量, 以确保工程按计划完成建设。我国保障性住房的建设管理水平不足、监管力度不够等问题非常突出, 已经严重影响了整个建设工程的效益, 有的地方甚至出现了施工、监理、验收和设计把关不严等问题, 有的使用不合格的建筑材料, 给工程建设带来了很大的安全隐患。当前, 我国人均收入差距大, 许多低收入家庭住房问题比较突出, 影响社会公平, 作为民生工程的重要组成部分, 保障性住房建设管理是确保社会稳定的基础, 其建设的好坏直接反映社会和谐程度高低, 政府必须以高度的责任心对待保障性住房建设, 将安全质量放在首位, 在确保安全质量的前提下, 加快工程建设的进度。

2.2 保障性住房的准公共产品特性

对于公共产品的定义, 萨缪尔在1954年做出了定义, 即每个个体对某种产品的消费不会减少其他人对这种产品的消费, 其具有两个基本的特征:非竞争性和非排他性。但保障性住房的属性并不完全是纯公共产品, 而是具有准公共产品的特性。纯公共产品具有非竞争性和非排他性的特征, 但准公共产品并不同时具备非竞争性和非排他性的特征。保障性住房建设的主要目的是为了满足低收入家庭的住房要求, 具有明显的排他性, 但仍然有市场经济的性质, 需要用户付出一定的资金, 只有符合低收入等条件的人群才有资格申请保障性住房。由于保障性住房具有准公共产品的性质, 对用户的消费能力也有要求;同时, 由于保障性住房的数量有限, 作为市场经济中的一部分, 其价格会根据需求量而发生变化。从上述的分析可以发现, 保障性住房不同时具备非竞争性和非排他性的特征, 因而可以划入准公共产品的范畴。不同于商品性住房, 保障性住房建设的主要目的不是为了盈利, 而是为了解决低收入家庭的住房问题, 满足不同层次的住房需求, 为构建社会和谐做出贡献。而保障性住房的公共产品特性决定了政府在其中扮演着重要的角色, 政府部门以管理者的角色参与整个项目中, 统一指挥、筹划, 积极调动各部门和各单位的力量, 形成严密、高效的组织体系, 起到正确的引导作用, 确保项目的顺利推进。

3 常见性保障性住房建设管理的模式

保障性住房是根据政策和法律规定进行统一规划建设、为低收入家庭提供基本住房保障的基础工程, 并对该类住房的建造和销售价格进行规定, 起着社会基本保障建设的作用。不同于商品性住房, 保障性住房的特殊性和重要性决定了其建设管理的模式主要有代建制和总承包两种。

3.1 代建制模式

根据国务院颁布的《投资体制改革方案》, 代建制是指通过政府招标的形式, 选择具有专业技术和经验的建设单位, 在项目建成之后交付使用单位。项目法人是由政府部门设立的法人资格, 也可以指定某个部门为项目业主。政府招标具有资质的项目管理公司参与保障性住房的建设管理, 双方首先要确定相互之间的法律关系, 项目管理公司是代建方, 与施工单位签订工程合同, 涉及建设、监理、采购等方面的内容, 其组织的关系如图1所示。

代建单位和政府通过合同实行代建制, 可以达到建设、投资、管理和运营的目的, 要规范投资建设程序, 可以建立投资责任约束机制, 加强监督控制的力度, 从而提高项目管理的透明性和管理水平, 避免政府的腐败行为影响工程的质量, 提高管理的效率。代建制在减轻政府经济负担的同时, 可以加强政府对项目的控制力。代建制单位与政府签订合同, 政府赋予其权限, 能够直接管理保障性住房的建设工程, 代建制单位对政府直接负责, 可以有效地加强政府对项目的控制, 保证投资的效益, 并提高工程建设的质量。项目管理公司可以根据已经签订的法律合同行使项目管理的职责, 而不需要政府参与进来。由于项目管理公司经验丰富, 可以弥补政府在工程建设管理方面的缺陷, 提高保障性住房建设管理的效率, 降低管理的成本, 提高监管的力度, 以确保工程项目按照进度推进, 提高管理的效率。虽然项目管理公司的管理经验丰富, 却在施工技术、工艺、方案等方面的操作具有一定的不足, 难以保证项目的质量, 可能会导致施工阶段更多的变更。如果施工中出现问题, 职责无法明确, 易出现推诿的情况, 损害业主的利益, 而代建单位按照传统的设计、招标、施工逐步推进, 难以对建设流程进行优化, 不利于缩短项目的周期。

3.2 总承包模式

总承包模式在保障性住房项目中非常常见, 工程总承包商与业主签订合同, 保障性住房项目的业主一般为政府, 由总承包商负责项目的工期、质量和造价等, 并依法将工程项目分包给有资质的施工单位, 施工单位对分项目负责, 其流程如图2所示。

在总承包模式中, 总承包商有强大的技术力量和丰富的施工经验, 能根据保障性住房项目的特点提出具体的施工方案。总承包商在保障性住房建设中担负着重要的角色, 由总承包商提出具体的规划方案, 将总工程项目进行分解, 合理地布置资源, 有效地降低工程成本, 并缩短工程建设的时间, 协调好工程建设, 保证项目总体质量合格。同时采用总承包模式, 组织协调较为简化, 政府作为业主一次性招标, 减少了工作量, 节约了时间, 同时总承包商的经验丰富, 可以迅速地将项目分包下去, 确保分包商的工作保质保量完成。合同中双方的权限义务明确, 关系简单, 能够减少推诿的情况, 避免出现责任的灰色地带, 减少管理成本, 提高管理效率。但是, 在总承包模式中, 政府将工程项目直接过渡给总承包商, 总承包商在整个项目的过程中担负着重要的作用, 而政府的作用相对弱小, 对保障性住房项目的控制力降低, 不利于政府的监管, 资金的使用有可能出现问题, 综合管理的能力不是很强。目前, 我国的总承包商并不介入项目的策划和后期管理, 经验缺乏, 不利于保障性住房的全寿命周期管理, 影响工程的质量。

4 开发商代建模式

我国保障性住房的建设不但存在质量不合格、工期缓慢的问题, 并且还存在建设各方的经济与责任纠纷问题, 严重削弱了保障性住房的工程效益。总承包商模式和代建制模式不能完全解决这些问题, 因而探索新的管理模式非常迫切, 开发商代建制模式应运而生, 具有很好的发展前景。开发商代建制是指专业化的房地产开发企业受政府的委托承建项目。开发商代建制是根据要求进行调研、项目规划等工作, 然后进行评估, 组织项目实施, 筹措项目的建设资金, 从立项之初到项目的交付使用, 后期维护控制项目的质量、投资、进度和安全, 配合保障性住房建设主管单位进行销售, 并且还要在项目验收时按照合同移交工程, 以及负责售后的服务和管理。实际上, 无论是传统的代建制模式还是总承包模式, 承建或管理单位在整个项目的执行中都有片面性, 即难以全程参与进来, 这与代建制或总承包制的企业所经营的范围有很大的关系。传统的代建制模式中, 项目管理公司、施工单位、政府等参与方容易产生剥离, 即相互之间信息沟通交流不足, 并且各有所长, 但同时也出现了专而不全的问题;项目管理公司强于管理, 但缺乏施工技术和经验, 无法做到对施工质量有效地监控;施工单位擅长施工, 技术经验方面比较丰富, 但管理的权限低, 也缺乏丰富的管理经验, 导致管理与施工的分离, 难以形成高效的工作机制。而总承包模式是政府与总承包商签订合同, 将项目过渡给总承包商, 总承包商将整个项目划分为若干个子项目, 分包给相关的企业, 但是总承包商的权限过大, 政府的参与度低, 无论是施工质量还是资金的运用都难以得到有效的监管, 容易出现损害业主单位利益的现象。

要克服传统代建制和总承包模式存在的缺陷, 需要探索新的管理模式, 开发商代建制作为一种全新的管理方式, 对于保障性住房建设管理而言, 在质量、技术、资金等方面都可以做到很好的权衡。开发商代建制虽然在近几年发展迅速, 但在20世纪90年代就已经存在, 厦门住宅建筑总公司开发了2万多套经济适用房, 总面积超过了180万平方米, 建成的统建房或经济适用房小区在一定程度上缓解了中低收入家庭住房紧张的问题。开发商代建制参与到保障性住房的建设中来, 除了可以缓解政府资金投入的压力之外, 还有利于开发商自身的效益提升。开发商代建决定了企业本身具有统筹规划建设的权限, 能够有效地配置资源, 减少浪费, 无论是建设的质量、进度、资金等都可以做到一体化的管理, 但不同于总承包模式, 开发商代建受到政府机构的监管比较多, 政府部门可以更多地参与进来, 发挥积极的作用。在开发商代建模式中, 其特点主要表现在几个方面:其一, 政府的控制力加强, 政府以合同管理为中心, 通过法律而不是行政手段来制衡各方;其二, 开发商是以房地产为经营主体的单位, 比总承包商的开发水平更高, 比项目管理公司的施工水平更高, 结合了总承包商和项目管理公司的优点, 具备成熟的技术和丰富的经验, 可以提升保障性住房项目的建设和管理的水平;其三, 开发商代建制中签订三方代建合同, 参与方有建设主管单位、部分承包商和开发商, 明确规定代建单位和政府主管部门的权限和义务, 实现各方的相互制约, 有效地制止腐败问题, 避免在保障性住房项目中出现决策失误的情况。

以某大型保障性居住区项目为例, 该项目总占地面积约65万平方米, 总规划面积超过了120万平方米, 采用新型的开发商代建模式。某市保障性住房建设指挥部和某建设股份公司签订代建合同, 作为开发商代建单位, 某建设股份公司具有技术保障和管理经验, 在项目的规划、建设、交付、售后等环节中实现全生命周期管理, 确保了保障性住房项目的高质量、高效率。而某市保障性住房建设指挥部和部分关键参与单位签订了三方合同, 增强了监控力度和控制力度, 能够对整个项目进行监控, 保证项目的建设质量。

开发商代建制在保障性住房的建设管理中体现出越来越大的优势, 成为大部分房企的必由之路, 开发商代建保障性住房利润相比商品房要低, 但是其面临的风险却小得多。代建企业几乎不承担风险, 资金由政府提供, 其只需要输出技术与管理, 依照这种模式, 企业不会承担风险, 有稳定的利润。在当前的形式下, 国民收入差距非常明显, 许多中低收入家庭住房紧张的问题突出, 给社会管理造成了很大的压力, 保障性住房作为准公共产品, 对于社会的和谐建设具有重要的影响。

5 结语

我国的保障性住房建设项目是关乎国计民生的重要工程, 为构建社会和谐、公平贡献了重要力量, 因而研究已有的管理模式, 并探索新的模式来改善当前存在的不足, 对提升保障性住房的建设水平和质量安全具有积极的意义, 相关研究值得进一步深入。

摘要：本文提出开发商代建制新的保障性住房建设管理新模式, 论述其内涵和特点, 并结合实际案例进行分析, 为相关的研究提供依据和参考。

关键词：保障性住房,建设管理,模式

参考文献

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篇4：浅析深圳市保障性住房建设的人力资源管理现状

一、何谓保障性住房、具体分类和特点

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房（如：公租房）构成。包括：廉租房、经济适用房、两限房（限制面积或价格）、公租房、和在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区改造、游牧民定居工程等城市危旧改造工程。其是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

二、国家对保障性住房的政策要求和制度保障

近几年，国家高度关注民生问题（特别是住房保障），出台了不少限制房价和保障性住房建设的政策。从2007年的国发24号文提出的“把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。以此为标志，保障性住房有了实质性的进展。到2008年国办发[2008]131号文件指出，争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房和棚户区改造问题，明确了2009-2011年保障性住房建设工作目标和政策措施，进一步加大保障性住房的建设力度。再到建保[2009]91号由住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发，提出要加大廉租住房建设力度，着力增加房源供应，完善租赁补贴制度，加快建立健全以廉租住房制度为重点的住房保障制度。

新国八条也明确规定保障性住房要扩大覆盖。“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。”

今年我国在建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，今后五年一共建设3600万套。中共中央将向地方补助1030亿元，地方财政也相应配比投入，而且将更广泛地利用社会资本参与其中。而且保障性住房的土地供给体系单列，做到应保尽保。其设计、建设也要高标准、高要求，也就是说要确保质量、安全和环保。特别是在环保上，从设计到建设整个过程，都要实行节能，这也是建设节约型社会的要求。与此同时要抓紧保障房建设并行的工作——制定保障房的准入和退出机制。从一开始就建立一个从建设到管理，准入到退出这样一个完整机制。使保障性住房质量和效益得到保证，使将来它的管理也得到保证。

三、保障性住房的特点

1、住房保障制度法制化

政府通过法律、规划、财政、金融、税收等多种手段，保障中收入群体能够住上适当的住房，并根据不同时期的特点及时调整住房保障的重点。

2、住房保障形式灵活多样

通过低价销售、低价租赁、先租后买、半买半租、分步购买、贴租、贴息等多种形式，对低收入家庭提供住房保障。第一，地方政府利用自有土地建房，出租或出售给符合条件的低收入家庭；对于无能力一次性购买的家庭，可以先租后买，或先购买10％的产权，再逐步购买剩余产权。第二，通过奖励容积率和免税等措施鼓励开发商提供一定比例的低价住房出售或出租给低收入家庭。第三，对低收入家庭实行货币补贴，让其到市场直接租赁住房。

3、严格控制住房保障的面积标准，并制定合理的补贴标准

无论各国具体的住房保障形式如何，在住房面积的限定上却有共同的特点，那就是都限定在满足基本需求这个层面上。

4、中央和地方政府各尽其能

各级政府以及开发商均应该以不同形式参与住房保障，中央政府的主要职责是制定保障政策和目标，实施规划，并以中央财政预算形式直接提供住房保障。地方政府重在将政策和目标细化并加以落实。

5、租售并举和“共有产权”制度相结合

“共有产权”制度可以量化政府保障，既明确确定低收入群体享受的福利水平，又有利于其收入提高后退出保障体系。发达国家和地区在解决住房问题上采取的一些措施，让我们明确了“公共住房是为最需要的人提供住房保障”,通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入家庭的住房问题必须依靠公共住房来解决，应充分重视租赁型保障住房的作用，加大其在保障性住房中的比例。实践经验均表明，政府对住房市场进行适当的干预和调控，对于促进全民安居起到了极其重要的作用。同时，建立适合本国国情的住房保障制度必须结合本国的具体情况，并根据本国的实际发展情况与时俱进的来实时调整。综上所述，我们再来看看我们重庆的情况。

三、保障性住房的现状。

５年来，大渡口区建成安置房、蓝领公寓、廉租房等保障性住房１７９．２万平方米，基本实现了城市低保住房困难家庭廉租住房保障全覆盖。同期城镇登记失业率控制在２．２％以内；城乡居民年人均收入分别突破１９０００元和８８００元，年均增长１３．４％和１５．４％，“十一五”期间农村居民收入增幅超过城镇居民。

保障性住房主要由廉租房、经济适用房、政策性租赁住房构成，而重庆则多出了两种项目，就是限价商品房和农民工公寓。廉租房是针对城市最低收入家庭的住房制度安排，重庆自2003年以来将解决廉租房问题与拆违、旧城改造、排危等工作结合起来，到2007年就竣工经济适用房达480多万平方米，解决了约6万户低收入家庭的住房困难。目前，在高房价的大环境下，经济适用房的建设更是如火如荼，就连远离主城的区县也将经济适用房纳入了民生工程。限价商品房和农民工公寓，作为一个补充，数量并不是很多，仅有的一些项目都是作为一个示范效果而存在，真正起到保障作用的是少之又少。

综合以上这些保障性住房构成，不难看出，始终有一部分人是不在这些保障范围之内的，他们不符合所谓的低收入者，也不是真正意义上的白领，不上不下的尴尬境地使得“中间人群”生活得更加困难。而目前我国保障房建设的现状：

(一)是全国保障房覆盖率不到8%，还有92%的被保障空间。

(二)是保障房的品种以租和售为主，根据“十二五”规划相关内容，公共租赁房将逐步成为未来保障性住房的主体。

(三)是保障房的实施主体全国范围内没有选择和委托的同意标准。

(四)是保障房的分配信息系统没有和商品房的销售系统进行联网。从2010年7月开始，重庆更加积极响应国家的民生工程，率先把公共租赁房的规模建设作为保障性住房的一个大方向。在未来，公共租赁房将成为保障性住房的一个主攻方向。

四、重庆公共租赁房的现状

公共租赁房，是新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。它不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。重庆的公租房都是实行高标准、高品质的规划建设，一是布局在轻轨沿线（比如民心佳园）或交通条件较好的地区，完全参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店等设施和场地。二是主城区的公租房均布局在内外环线之间的21个人口聚居区中，完全与商品房住户有机融合在一起，避免社会阶层隔离和形成“贫民窟”，促进和谐社会的建设。三是户型大多数都是60平以下，且简单装修，可以为中低收入阶层提供中档商品房的居住标准。

目前，重庆市的公共租赁房都是采用1到5年租期的租赁方式，租期一满，如果承租人仍然符合公共租赁房的申请条件，那么他就可以续租，如果承租人在承租期间，生活状况得到改善，能够买得起经济适用房或者商品房，那他就会退出公共租赁房的保障范围，把更多的机会转给需要的人。还有一种情况，就是承租人可以买下自己租赁的保障房，政府以成本价进行销售，但是保障房不能像商品房那样能够在市场上交易，如果多年以后，当事人想要卖掉保障房，那也只能是以同样的价格卖给政府，相当于是政府回收，这样就保障了公共租赁房有一个很好的运作机制，其进入和退出市场都很好的掌握在政府手中，能够避免出现类似经济适用房一样的怪圈。

公共租赁房其实是一个过度性的解决方案，是解决即不属于廉租房对象又买不起经济适用房的中间夹心层，在这个过渡时间，政府提供给他们住房帮助，当这部分群体有支付能力了，他们就会退出公共租赁房，转而购买商品房或者是承租住房。

1、重庆市公共租赁房需求分析

公共租赁房的保障对象为在主城区具有稳定职业和收入，家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入一定比例的无房户，以及新参加工作人员和引进的各类专业人才等。承租人必须年满18周岁，具有租金支付能力。公租房的出现，缘于廉租房和经济适用房的保障力度、保障范围不能全面解决老百姓的住房问题，这两部分保障性住房本身以不能解决自身的需求缺口。根据城乡统筹的规划，“到2020年，主城区常住人口将达到1000万人，比目前的人口数量高出400万人。而大量的农村人口涌入城市，必然带来巨大的住房压力，尤其的保障性住房的压力，重庆对新增人口的住房供应对策为，采取1：6：3的合理比例给予 解决，10%的高收入人群购买高档商品住房；60%的中等收入家庭，6.5年的收入能买中小户型、中低价位商品住房；另外30%，即120万人则由政府提供保障性住房”。

在首批公租房的摇号中，重庆市已有15821人申请上了第一批公租房，截止2011年2月27日（即最后申请日）现场申请点共接受咨询24万人次，其中有7万多人领取了表格，通过申请审核的还不到2万人。

2、重庆市公共租赁房供给分析

根据重庆市住建部的文件规定，2010年重庆市的公共租赁房开工建设约200万平方米，其中主城区有民心佳园、康庄美地等五个主要项目已投入到第一批租赁。“从今年开始到2020年，重庆主城将建设2000万平方米的公共租赁房，远郊区县也将建同等面积的公租房。其中，主城区的2000万平方米，今后3年建1000万平方米，后7年再建1000万平方米。2000万平方米的公共租赁房主要布局在一环线和二环线之间，规划建设20个大型聚居区，每个小区100万平方米左右”。这表明政府将花大力气做好这项民生工程，尽量全面的保障中间群体的住房需求。

3、重庆市公共租赁房的横向比较

去年以来，重庆市率先在全国大力兴建公共租赁房，其规模和增速均有很大提高（且在全国也是一个带头和领头作用），但就保障性住房建设规模占新建住房规模的比例较可比城市而言仍然很低。

大渡口：钓鱼嘴公租房项目提前完成征地

大渡口区首个公租房项目——钓鱼嘴公租房项目已顺利完成征地任务。这是今年以来全市第一个实现交地的公租房项目，涉及两个镇两个村约970亩土地，农户602户、企业119户，仅历时3个半月。4月28日上午，大渡口区在区行政中心东600会议室召开了大渡口区公租房项目交地仪式，区征地办和八桥镇将项目用地交付给大渡口片区土地储备整治建设管理委员会。区委副书记卢伟、区政府副区长罗林泉，以及市公租房公司、区国土分局、区征地办、区房管局和区执法局等单位领导参加了交地仪式。

据了解，此次移交给大渡口片区土地储备整治建设管理委员会的公租房项目地块，共占地969.59亩，涉及八桥镇公民村1、2、3、4、5、6、8社和建胜镇群胜村4、7、8社，共计两个村，10个社，应拆迁农户604户、企业165家。目前，该征地项目602户被拆迁户签订房屋拆迁安置协议书，完成总量的99.7%；清理企业165家，163家企业达成拆迁协议；征地范围内村、社集体资产全部清理完毕，社集体资产全部补偿到位。至此，该区首个公租房项目——钓鱼嘴公租房已全部拆迁完毕，实现净地交地目标。

“ 首先要祝贺大渡口区首个公租房项目征地工作在预定的时间前顺利完成交地任务，可以说没有辜负市委、市政府对大渡口区的期望，值得庆贺。”区委副书记卢伟表示，要把此次征地工作中好的方法和经验及时总结出来，形成一套有效的体系，以便今后全区开展的各项征地工作借鉴。卢伟还强调，土地移交标志着钓鱼嘴公租房项目进入一个新的起点，各相关部门、镇政府要再接再厉继续做好服务工作，积极协调配合，为该公租房项目建设公司提供优质服务，争取钓鱼嘴公租房早日竣工。同时，还要加快回迁安置房建设，让广大被拆迁户早日住上舒心新居。

五、重庆市公共租赁房建设存在的问题分析

公共租赁房作为民生工程，缺乏巨大的利益趋动，再加上重庆的公租房建设规模大、品质高，资金和土地问题就成了公租房建设的关键所在。

1、公共租赁房建设的资金问题

在住建部的规划中，重庆到2020年会在主城建2000万平方米的公共租赁房，其建设用地多达3万多亩，按照目前市场上最低土地出让金200万/亩，重庆的财政收入就将拿出600亿，而这还只是土地的成本，按照建筑行业的一般情况，土地成本一般占建筑成本的30%，以此类推，这2000万平方米的公共租赁房所需建设资金在1400亿左右，加上土地成本，总成本就接近2000亿。这样巨大的资金投入，如果单纯的靠政府来操作运行，将很难完成预期额。

（1）政府投入为先导。

作为民生工程，政府应该处于主导地位，控制好整个保障房项

目的资金运作。政府方面的资金来源主要有以下四种：一是中央安排的专项资金和 财政年度预算安排资金。二是依 托土地储备机构先期储备土地的优势，全部采用划拨方式供应，土地成本不计价，作为政府注入公共租赁住房系统的国有资产。按照住建部的规划，主城的储备地需拿出3万亩作为划拨地投入，至少相当于150亿元。三是每年商品房土地出让收益的5%用于支持公共租赁住房建设，每年大概有10亿左右。四是减免建设环节相关税费，是建筑成本尽可能降到最低。通过这四项措施，重庆的公租房建设的先期投入可以得到保证。（2）积极扩展融资渠道。

在国外甚至香港，金融、保险资金进入公共租赁住房建设已有先例，并且也取得可靠收益，缓解了政府的财政压力。以国内保险资金为例，如果存入银行，每年只有3%左右的利息，而投入公共租赁住房后，至少可实现4%的收益，所以保险资金是很有积极性的。现在重庆每平方米的租金价格为1元左右，那么每年每平方米的租金标准就有120元左右，以次计算，2000万平方米每年可收租金24亿，其中的一部分可用于还款付息，另一部分资金还可用于房屋的维护和管理，完全可以实现当期资金的平衡。只是这样的融资方式，内地还没有成功的先例，想要试点运作并且盈利，需要政府尝试更多的运行模式。在此我们不妨借鉴最近上海已经开始的最新尝试：3月14日下午，保监会宣布，太平洋保险集团旗下太平洋资产管理公司设立的“太平洋―上海公租房项目债权投资计划”正式通过备案，这是保险资金投资保障房建设的第一单，考虑到投资的安全性，此项计划是以10年期债权投资计划方式募集资金40亿元，主要用于上海地产集团在上海市区约50万平方米公租房的建设和运营；太平洋资产管理公司为该债权投资计划设计了具有保底收益、不设封顶收益的浮动利率机制。有业内人士透露，这次中国太保的公租房基金方案是按照租金和地价联动方式来运作，预计公租房的租金水平在市场租金的60%—80%。按照市场化租金水平67.7%计算，保守预计年盈利区间在5%—10%。（3）保持收益远期平衡。

公共租赁房一开始就是作为政府的民生工程而存在，在很多人

看来，要民生就意味着这是一项纯粹的政府投入性项目，换句话说就是政府单方面投入，终究会入不敷出。但是我们在算好当前帐的同时，也要算好长远帐。大量的公共租赁房建设，不仅解决了就业者的居住问题，还能进一步改善投资环境，吸引更多企业投资（比如新希望集团）。同时，随着时间的推移，当“夹心层”群体因收入提高不再需要公共租赁房时，公共租赁房作为优质房产，有套期保值的功效，可以回笼资金“反哺”建设和管理成本。

2、公共租赁房的土地问题。

据有关数据显示，我国政府财政收入有1/3来自土地出让，受高地价的影响，有些地方的地价竟然占到了房价的60%，这也就直接推高了房价。重庆市为建公共租赁房，明确提出要把土地收入与财政收入脱钩，甚至是公共土地以行政性划拨方式“零成本”让利于民，即预示着政府财政收入三分天下有其一的“土地财政”比重将越来越少。换一句话说，政府降低土地出让金，不仅对公共租赁房的建设有实实在在的利益，也在很大程度上控制了普通商品房房价的上涨，促使整个住房系统更加和谐。

公共租赁房的土地供应，毫无疑问肯定是政府出让，但是完全由政府出让，而不借助市场，恐怕很难循环运作。所以对大规模的公共租赁房建设而言，寻找一个长期的运作模式，才是根本所在。

六、公共租赁房建设的前景分析

公共租赁房的建设，既是机遇也是挑战，在各方面条件还不是很完善的条件下，我们应该结合我国国情、结合地方情况，并借鉴国外的先进经验，积极建设双轨制保障房体制。未来，公共租赁房建设主要可以有三种模式：

第一种，有政府出地、政府投资、政府管理。像建设廉租住房一样，由政府无偿划拨土地，由政府融资建设。正如前面所讲，政府在资金方面有融资平台，也可以把资金投入列入财政预算，还可以提取土地出让净收益作为补充。在未来，国家还会出台更多的保障性财政政策，优先用于保障性住房，特别是公共租赁房建设。所以，就单纯依靠政府运作而言，在短期来看，也是可行的。

第二种，政府可以划拨土地，吸引社会机构来参与建设。这种模式就是政府出地，企业出钱，这样可以缓解上述所说的政府的资金压力。特别是在一些用工比较集中的开发区、产业园区，以及一些用工比较集中的大企业。这些企业采用这种方式首先可以优先解决自己企业职工租赁公租房的需求，同时这些大企业利用自己的强大实力，和政府形成双赢的模式，也能够不断向社会提供公共租赁房的房源。

第三种，政府从储存用地中拿出一部分土地，这部分土地是定了性的，即它的用途就只能是建设公共租赁房。把这类土地投入到市场，让房地产开发企业、用工比较集中的企业，以及其他投资者通过市场方式取得这些土地，然后自己去建设公租房，并拥有这部分公租房的所有权。但是公租房的租赁方式、供应对象都还是必须由政府核定以后才能得到许可。

篇5：保障性住房管理现状调研报告

保障性住房建设是党中央进一步加强民生建设的重要举措，是构建和谐社会的民生工程。按照市政协常委会工作重点安排，市政协牵头组织部分市政协委员和有关部门领导组成视察组，于3月27日至23日深入到廉租住房等地，从规划布局、质量安全、施工管理、配套服务等方面，对保障性住房建设管理情况进行全面了解，听取了市建设局对全市保障性住房建设管理情况的介绍。现将视察情况报告如下：

一、全市廉租住房和经济适用住房建设管理情况

（一）廉租住房建设及管理情况

根据《市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，我市廉租住房采取发放租赁补贴为主，实物配租为辅的方式。保障对象为家庭人均收入低于城镇居民最低生活保障线并已接受民政部门连续救助六个月以上、人均住房使用面积12平方米以下的住房困难户。据

年调查统计，全市共有

户、人符合住房保障条件。

2007年以来，在省委省政府、州委、州政府的领导下，我市紧紧抓住国家加大保障住房投入的机遇，高度重视，迅速行动，优化支出，完善措施，保障性住房建设取得显著成效。截止2010共争取我市廉租住房建设任务是4146套20.3万平方米，总投资为2.4亿元，其中：9.911万平方米、2057套已建成，已安排入住5.475万平方米、1145套；在建10.395万平方米、2089套。

廉租住房建设资金实行专帐核算，专款专用，严格逐级审批，按照工程进度拨付。截止年9月底，累计拨付上级补助及配套资金14700.91万元，其中：中央补助资金7093万元、省级补助资金3260.62万元，市级财政预算补助资金1434万元，分配公积金增值收益2461.18万元，土地出让金净收益安排452.11万元。完成投资1.2亿元。

（二）住房租赁补贴发放工作

我市从2007年开始发放住房租赁补贴，全市住房租赁补贴到位资金4277.59万元，截止年6月，全市发放住房租赁补贴513.92万元，结余3763.67万元。年9月底全市应保障低保家庭户数有3431户，已实施保障3291户，其中实物配租1145户、租赁补贴2146户，享受住房保障的家庭占全市城镇家庭户籍总数143026户的2.3%。

（三）经济适用住房建设

在加快推进廉租住房建设，发放住房租赁补贴的同时，积极推进经济适用住房建设。—年，省下达市经济适用住房建设计划86万平方米，实际实施60.442万平方米。其中：年下达20万平方米，实施14.6万平方米；年未下达计划；2007年下达50万平方米，实施45.6万平方米；年12月下达16万平方米，尚未实施。

二、主要做法

（一）加强组织领导。市委、市政府高度重视保障性住房建设工作，按照要求成立了市长为组长，分管副市长为副组长，由建设、发改委、财政、监察、民政、国土资源等部门负责人为成员的保障性住房建设工作领导小组，并设立了办公室。负责对保障性住房建设工作的组织领导，统筹全市的保障性住房建设管理工作，各县也成立了相应的组织机构，从而保证了全市保障性住房建设管理工作顺利开展。

（二）全面调查摸底，制定建设规划。根据调查摸底掌握的情况和国家的政策要求，把保障性住房建设纳入中心城区和各县《住房建设规划》范围，同时建立了住房保障对象档案数据库，实行动态管理。一是按省政府要求编制了——2011年保障性住房建设规划。二是制定了《市城镇最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》、《市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法实施细则》和《市廉租住房申请审批管理工作规程》，为廉租住房建设、管理提供了依据。

（三）明确责任，强化管理，确保工程质量。为确保保障性住房建设项目任务的完成，市政府分别与各县（区）和有转自http://关部门签订了责任书，进一步明确了责任。在项目建设中，建设部门按照《廉租住房保障办法》和住房和城乡建设部《关于加强廉租住房质量管理的通知》规定，严格执行基本建设程序，严格按工程招投标、施工图审查、质量监督、工程监理、竣工验收备案等执行，同时加强对在建项目实施全程监管，确保了工程质量和施工安全。

（四）认真把好分配关。严格执行保障性住房申请、审核、公示、轮侯、复核、退出制度，做到了信息公开、政策透明、操作规范、分配公平。

三、建设管理中存在的主要问题

（一）建设资金缺口较大

年开始实施廉租住房建设以来，项目总投资达24349万元，中央和省级补助10353.62万元，各县应配套13995.38万元。由于地方财力困难，配套资金难以落实到位。根据云政发【】145号文件要求，廉租住房和经济适用住房保障对象将调整为：城镇人均月收入980元以下、人均住房面积13平米以下的住房困难家庭（包括乡镇中心学校教师和卫生院、计生服务站职工周转房）。保障面进一步扩大，建设和管理任务更加艰巨。

（二）建设用地落实困难

建设用地一直是困扰廉租住房建设的主要问题，各县对廉租住房建设用地给予了极大倾斜和支持，但由于前期工作滞后，土地征用和报批不及时，导致项目推进缓慢。

（三）管理机构不健全

目前各县区均没有设立住房保障工作机构，没有配备专门的工作人员（一个县只有一个兼职人员），工作经费没有保障，管理工作难以正常开展。

（四）经济适用住房保障作用不明显

目前各县区具有完全产权的商品房房价在1400元至2000元之间，而经济适用住房的成本价达1400元，属于小产权房，房价差距小，购买率低。

四、几点建议

（一）切实加强领导

各级政府、相关部门要以科学发展观为指导，进一步统一思想，增强大局意识，搞好协调配合，形成工作合力，把保障性住房建设管理工作摆上重要议事日程，及时协调解决好建设中的突出问题，加快推进我市保障性住房建设，让广大困难群众充分享受党和政府的惠民政策。

（二）多渠道筹措建设资金

廉租住房建设由中央和省级财政补助，市、县（区）人民政府按规定渠道落实资金。按规定各地应将住房公积金增值净收益全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房建设的资金比例不低于10%；从县城以上房地产开发税收中拿出不低于10%的资金支持廉租住房建设。引导金融机构在风险可控的原则下支持保障性住房建设，并在贷款利率、期限等方面给予优惠。同时采取鼓励社会资金参与保障性住房的投资建设、政企共建等办法，缓解资金压力。

（三）千方百计落实建设用地

统筹安排建设用地计划指标，对住房保障规划和计划安排的保障性住房建设项目，优先安排建设用地。

（四）健全完善管理机构

要建立健全各级住房保障管理机构、配备管理人员。按照同等条件下低保、特困家庭优先的原则，完善保障性住房申请、审核、公示、轮侯、复核、退出制度和社区、街道办事处（乡镇）、住房保障部门三级审核公示制度，规范保障性住房建设和管理。严格建设资金和补贴资金财政专户管理制度，确保资金安全、透明、高效管理使用。加强廉租房分配管理，廉租住房和配套设施建成完工且具备入住条件的，一个月内必须安排保障对象入住，避免国有资产闲置浪费。

（五）规范保障标准及租赁补贴

廉租住房保障标准按国家有关规定控制在人均13平米左右，单套建筑面积一般为50平米，考虑到部分人口较多和人口较少家庭的实际需要，还应规划建设部分60平米和35—40平米的户型，以满足不同家庭的住房需要。经济适用住房单套面积控制在60平米左右。我市租赁补贴资金结余较大，应及时足额发放到符合保障条件的住房困难家庭，尽力实现应保尽保目标。

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