商品房买卖交易流程细节

2024-08-02

商品房买卖交易流程细节（精选7篇）

篇1：商品房买卖交易流程细节

商品房买卖交易流程细节

购买商品房流程第一步：签订认购书

商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：

(1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。

(2)认购物业的楼层;户型;房号;面积。(3)房价。包括单价;总价。

(4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。

(5)认购条件。包括：定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

(1)项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

(2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。(3)房款支付方式。

(4)购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。购买商品房流程第二步：签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份

开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：(1)土地使用证号及使用年限(2)商品房销售许可证号

(3)房产名称及购房人购买房产的类型

(4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期(5)房价款。包括单价和总价(6)付款方式(7)双方违约条款(8)保修条款

(9)买方接受物业管理公司管理条款(10)预售登记(11)房屋转让(12)房屋过户

(13)纠纷、争议的解决方式(14)附件一：房屋户型图(15)附件二：装修设备标准

(16)附件三：共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

购买商品房流程第三步：预售登记

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续

当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证

转载自：风险投资

篇2：商品房买卖交易流程细节

来源:未知作者：w日期：10-07-20

商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买受人，买受人支付价款的房屋买卖行为。商品房买卖是一种特殊商品的买卖，买卖标的额巨大，手续繁琐，持续时间长。购买人对商品房买卖流程的了解，有利于其在与开发商的博弈中充分维护自己的合法权益，满足自己的居住需求和实现自己的住房梦想。各大城市的商品房买卖流程大同小异，基本流程一般为：签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)→办理预售登记→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证(初始登记)→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。

1.签订《认购书》

《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完《认购书》后，出售方应给购买人《签约需知》，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。

2.签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》

购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。

《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中一般是将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示，由购房人在购房时确认。

3.与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》

为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预

售中，购房人通过按揭方式购买商品房的，通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商，其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。在此按揭过程中，购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理下来之后，开发商解除担保，购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。

4.办理预售登记

商品房预售，开发企业与购买人签订商品房预售合同(即《商品房买卖合同》)。买卖双方应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理预售(买卖)登记时，买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。买方可以自己去办理，也可以委托他人代理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。如果亲自办理手续，应携带上述能证明身份的个人有效证件。

5.《商品房抵押贷款合同》登记备案

在购买人取得商品房产权之前，无法就按揭房屋产权进行他项权利登记，因此，交易各方只能在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵押备案登记”章，并有房管局出具房地产抵押登记证明书，以此公示房屋按揭的情形。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，会要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

6.房屋交付使用

开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购买人。开发商入住通知单，并安排购房人与物业服务公司接洽。物业服务公司将给购房人出具《临时业主公约》和收费标准。当购房人与物业服务公司签订《临时管理公约》并付清物业费用后，就可以拿钥匙入住房屋。房屋交付后，买受人取得房屋的使用权，并承担房屋的风险。未能按期交付房屋的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购买人。

7.办理大确权证(初始登记)

商品房在竣工验收合格后的30天内，开发商到当地房地产登记部门办理整幢物业的确认产权登记手续，经审查确认权属后，由登记所发给《商品房产权权属证明书》，将整幢确权到开发商名下，亦即将整幢物业的产权初始登记到开发商名下。开发商办理确认产权登记时，须提交《房地产登记申请书》、《建设用地批准书》和《建设规划许可证》及《红线图》或《土地使用权证》、《土地使用权出让合同》(含补充合同)及发票复印件、《报建审核意见书》、《建设工程规划许可证》、报建图纸、《建设工程规划验收合格证》、申请人的身

份证明或法人资格证明、法人代表证明书及委托书、楼盘单元明细表、预售许可证复印件等相关证件。

8.办理产权过户，领取房产证。

开发商应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。开发商到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。最终把开发商名下的物业交易过户到购房业主名下。在办理确权手续后开发商申领房产证，并按《商品房买卖合同》之规定，将房产证交付给购买人。购买人至此完全取得所购房屋的所有权。

9.办理抵押权登记

购房人取得房产证之后，根据按揭合同约定，到房管部门办理房屋抵押登记，至此，房地产抵押发生法律上的效力。银行对按揭的商品房拥有抵押权并持有该房的《他项权证》。实践中，银行为防止业主未经其同意而持房产证与第三人进行交易的情况发生，一般会自己收执保管业主的房产证。

10.买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。

篇3：商品房买卖交易流程细节

连续性商品交易契约书

立契约书人份有限公司（以下简称甲方）、股份有限公司（以下简称乙方），今就连续性商品交易事宜订立契约条款如下：

第一条甲乙双方约定，甲方将其制造下列内容的商品连续卖给乙方，乙方买进。

商品内容：合成清洁剂、肥皂、牙膏、洗发精。

第二条货款的支付方式，以每月底甲方所交货物的数量为准，乙方于第二个月底前以现金支付。但如获甲方的同意，乙方可以九十日内的支票支付甲方。

第三条乙方若有不支付货款、支票无法兑现、停止付款或违反本合约条款的情况，则无需通知催告，乙方即失去货款债务期限的利益，并需一次付清本合约所规定的一切债务。

第四条本合约不预先订定期限。

第五条乙方就第一条的产品保证，以甲方所定的批发价销售，并指导其所属的零售店亦当以此价格销售。

前项甲乙双方，及乙方所属的零售店间，得另根据甲方所定的条件订立再销售价格合约。

第六条乙方的销售地区约定为x x x，如欲于上述地区外销售，必须获得甲方的书面同意。

第七条乙方于甲方要求时，为履行本合约的债务，需依照甲方的指定，采取下列一种或同时二种的方式。

（１）推举甲方同意的连带保证人。

（２）提供不动产作为担保，并根据事先约定付清款项以避免甲方行使所有物返还请求权。

（３）提供保证金。

（４）寄托有价证券。

（５）乙方的赊帐债权让转予甲方。

（６）交付库存的甲方制品。

第八条乙方违反本合约的条款，或依据第三条债务失去期限的利益，与发生下列的情形时，甲方为顾及其未来。可解除本合约。

（１）乙方的信用有重大变化时。

（２）乙方的公司组织上有重大变化时。

第九条若发生与本合约有关的争执，双方同意以甲方总公司所在地的法院为第一审法院。

本契约一式三份，甲、乙双方与连带保证人各执一份为凭。

公司名称（甲方）：

公司地址：

负责人：

身份证统一号码：

营业执照号码：

公司名称（乙方）：

公司地址：

负责人：

身份证统一号码：

营业执照号码：

连带保证人（丙方）：

住址：

身份证统一号码：

篇4：二手房买卖交易流程

卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。

如果有共有人，则需共有人均同意卖房。

二、核实房屋状况

1、房屋建筑状况

如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

2、房屋小区状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

3、房屋权利情况

如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

三、明确交易程序

二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。

如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。

1、看房、签约

看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。

2、按合同约定付房款

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。

前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在或可立即解除抵押等权利限制条件，按交易进度支付房款，即签合同付定金、过户后付大部分房款、交房后付余款。

后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。

3、交房

①交房的时间和条件。

交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。

双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。

②物业费、水电费等承担方式。

通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。

③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

4、过户

过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。

双方对此须明确：

①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。

②过户所涉税收和费用的承担。

③买方的人数。

买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。

④户口迁出。

在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。

四、明确违约责任

和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。

因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：

①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

②每项主要义务均应有违约责任一一对应。

③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。

附：物业交割注意事项

1、结清水表账单。

交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

2、告知电表状况。

在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

3、协助煤气过户。

按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。

对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

4、签订新的物业供暖协议。

有供暖的`城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。

5、结清电话费。

有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是isdn电话线，转让价是否包含电话线。

购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。

如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

6、协助有线电视过户。

有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。

时间一长，有线站会作封端处理。

因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。

买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。

7、结算维修基金。

按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

8、附属设施。

一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

9、迁移户口。

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。

因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。

篇5：商品房买卖交易流程细节

一、备案流程：

1、客户签约→按揭（一式四份），一次性（一式三份），收集客户基本资料如：（身份证、户口本、结婚证、未婚证明、收入证明）

开发商需提供：（客户进账单、发票、打印商品房联机备案证明、合同登记申请表、授权委托书、被委托人身份证复印件料准备好后拿到开发公司加盖公章、法人章。、把买卖合同被委托人身份证复印件行扫描并拷贝到厅受理后10个工作日做出业务受理回执单，由开发公司特此委托人员去行政大厅拿回执单大厅受理通过后持回执单再去拿备案登记证明。

二、按揭流程

客户需提供（产权人的身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、未婚人员到户口所在地民政局开未婚证明、收入证明、银行开户卡复印件、合同以及带上由银行提供的按揭资料，夫妻双方同时到银行面签，待银行工作人员同意受理并审批完后，此时银行需保留一套资料存档，另外银行办理按揭流程不一样，在此我只针对农商行）

三、抵押登记流程按揭专员所拿回的是每个客户共三套资料，份、客户身份证复印件、借款合同印件1份，以上资料需全部扫描并拷贝到料和u盘一起报国土房管局做抵押登记。登记完善的手续，即《房屋抵押权证》11份、客户身份证复印件、联机备案证明、合同登记申请表、授权委托书1u盘里一起提交到双桥区国土房屋管理局审批。注：：

31份、抵押合同u盘里，由开发公司委托的权证人员准备一份抵押资15个工作日后，权证人员需到国土房管局去拿已抵押，在把此证拿到银行就准备放款，注（在放款前必须由开

份、首付款发票、进账单复印件1份、首付款进账单复印件 1份、授权委托书4份）（抵押登记申请表份、被委托人身份证复11份全部进，大1（各个份、前期物业管理协议一式两份、商品房买卖合同。以上所需资份、份、前期物业管理协议1（把件拿到行政大厅）

份、套资料由开发公司按揭专员拿回到售房部。接下来开始准备抵押资料：11发商向银行存入保证金），保证金算法具体由银行算，但权证人员必须知道如何算。剩下的2份资料开发公司与客户各一份就行了。

整个流程基本就是这样，希望各位在细节上多注意，要仔细，并且权证按揭人员需随时要了解政策，不断掌握这些信息，要让置业顾问第一时间知道。

提供人：骆祎

2011年4 7号

篇6：西安市二手房买卖交易流程整理

纵向流程：购审——网签——资金监管——交税——变更登记

横向交易类型：自行交易、经纪机构交易以及其他交易类型（直系亲属赠与、法院判决、互换、法人或其他组织分立合并等）

限购区域：新城区、碑林区、雁塔区、未央区、灞桥区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域。可上市交易的房产类型：自商品房买卖合同网签备案时间起满5年或房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年。购审资格：

1、西安市户籍，以家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）为单位不足两套住房；

2、非西安市户籍，以家庭为单位不足一套住房的，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。

3、经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。自行交易办理流程：

双方自行签订房屋买卖合同——材料交齐前往房管局办理即可经纪机构交易流程：

（按揭方式）买卖双方及中介公司签订三方合同——合同签订完毕，当天买方需缴纳定金——卖方提供身份证和房产证的复印件交给中介公司——买方需将个人征信报告，工作证明，银行流水（日常流水交易）提供给中介公司，由中介公司提供给银行，银行评估是否具有还款能力，按揭贷款的月工资收入须达到月供的2.1-2.5倍，否则银行会拒贷——评估过后做网签（由已经房管局备案有做网签资格的中介公司或房管局）——签订资金监管协议，协议上会有资金监管账户——银行面签（确认是否是贷款人，并与买方签订借款合同）——资金监管（买方将首付款打入银行资金监管账户，房东定金也打到资金监管账户）——首付款进入后银行放按揭款，款项进入资金监管账户——交税（低于评估价以评估价为准，高于评估价的以实际成交价为准，需要缴纳增值税、个税、契税等）——变更登记过户——买方领证，资金监管机构通知银行划转监管资金至卖方账户。

（全款方式）买卖双方及中介公司签订三方合同——合同签订完毕，当天买方需缴纳定金——做网签（由已经房管局备案有做网签资格的中介公司或房管局）——签订资金监管协议，协议上会有资金监管账户——交税（低于评估价以评估价为准，高于评估价的以实际成交价为准，需要缴纳增值税、个税、契税等）——变更登记过户——买方领证，资金监管机构通知银行划转监管资金至卖方账户。

西安市有关二手房买卖的规范性法律文件：

购审资格及限购区域等由《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》规定；

网签备案由《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》规定；

资金监管的详细流程由《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》第四条规定；此外还有：

《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》（市政发〔2016〕60号）。

《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》（市政发〔2017〕23号）。

《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发〔2017〕59号）。

《西安市房管局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》（市房发〔2017〕77号）。《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》（市政发〔2017〕51号）。

其他相关法律法规及规范性文件：《中华人民共和国物权法》、《婚姻法》、《民法通则》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等。

免资金监管的类型：

1、不签网签合同的

通过赠与、继承或法院判决等形式办理转移登记

2、签网签合同的

2015年1月1日前房款已结清且有银行转账流水的；

2015年前交易资金已收付但无法提供银行转账证明的，出具由买方提交的户口迁入证明（户口簿）或买方缴纳的采暖费、物业费、有线电视费、装修费等票据及物业证明申请办理；

因卖方再次购买新房急需资金，出具购买新房认购协议、首付款或全款支付的银行转账凭证等票据；

卖方（或其直系亲属）因重特大病就医急需资金，出具病历或诊断书、缴费记录及其他相关证明；

卖方（或其直系亲属）因出国留学急需用钱的，出具护照、签证及相关证明；直系亲属间以房屋买卖形式转让房产的。其他：

1、上周之后网签下放，经备案有资质的中介公司系统也可做购审（购房资格）和网签；

篇7：直供商品交易流程解读

直供商品交易(DO)系统业务流程说明

一.业务框架设计

渤商所的直供商品交易(DO)系统业务流程分为挂牌保荐、承销批发、团购交易、补货和提货五个环节，各环节分别由保荐会员、承销会员、产品挂牌项目组负责对接，并协助企业完成各环节相关工作。DO业务框架说明：

1.产品保荐：保荐会员通过市场开发，成为挂牌企业的保荐机构，协助挂牌企业完成挂牌审核、上市筹备、路演、承销会员机构招募等各项本文档仅为辅助说明性文档，业务开展以交易所发布的直供市场交易规则和相关协议为准。

挂牌上市前的准备工作。

2.承销批发：法人客户通过线下认购的方式申请认购承销会员承销的商品份额。交易商通过线上认购的方式购买产品。

3.团购交易：在批发阶段购买到商品的交易商，可以在团购交易阶段进行商品卖出；未在批发阶段购买到商品交易商，可以在团购交易阶段买入商品。

4.补货：发生下列条件之一的，交易所将启动补货程序：

① 商品不断被交易商提走，剩余库存不断减少，直至剩余库存占批发总量的70%；

② 团购交易价格达到商品警示价。

如由①触发的补货程序，企业的补货量与剩余库存之和，不得超过首次批发总量，如由②触发的补货程序，企业的补货量不得超过首次批发总量的30%。

5.提货：交易商持电子交易合同可以向交易所提交提货申请，从指定交收仓库提取电子交易合同中约定的商品。本文档仅为辅助说明性文档，业务开展以交易所发布的直供市场交易规则和相关协议为准。

二．主要业务环节流程

（一）挂牌保荐流程

本文档仅为辅助说明性文档，业务开展以交易所发布的直供市场交易规则和相关协议为准。

挂牌保荐流程说明：

1.推荐机构前期沟通调研：保荐会员通过对挂牌企业的充分调研与沟通，与挂牌企业达成了将企业生产的商品通过直供交易系统进行销售的意向。2.签订《直供商品保荐协议》：挂牌企业确定将其生产的商品通过DO系统进行销售后，须与保荐会员签订《直供商品保荐协议》明确双方的权利和义务。

3.受理《直供商品挂牌可行性报告》：保荐会员在推荐商品挂牌前，要对挂牌企业和挂牌产品进行市场调研和价值分析，并向交易所提交《直供商品挂牌可行报告》、以及企业法人营业执照、企业法人税务登记证明、申请单位简介等挂牌申报材料。

4.约谈并签订《直供商品挂牌交易协议》：交易所的商品评定审核专家委员会，对保荐机构和企业提交的挂牌申报资料进行审核，审核通过后，将择期安排挂牌企业与交易所签订《直供商品挂牌交易协议》

5.将管理软件开发费转账至交易所账户：企业与交易所签订挂牌交易协议之后的10个工作日内，挂牌企业须向交易所按协议规定缴纳管理软件开发费，若挂牌失败，管理软件开发费不予退回。

6.组建产品挂牌项目组：挂牌企业缴纳管理软件开发费后，交易所即组建产品挂牌项目组。

7.产品调研设计：由产品挂牌项目组主导，挂牌企业和保荐机构配合，进行产品调研设计，对产品的交收仓库、质检机构进行审核与签约。本文档仅为辅助说明性文档，业务开展以交易所发布的直供市场交易规则和相关协议为准。

（二）承销批发流程

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承销批发流程说明：

1.组织路演：保荐会员在协助挂牌企业组织路演的过程中，向潜在的承销会员和批发商进行产品推介，在招募承销会员的同时，收集市场的购买意向，从而最终确定本次批发的商品总量、批发价。本文档仅为辅助说明性文档，业务开展以交易所发布的直供市场交易规则和相关协议为准。

2.统计购买意向：保荐会员与挂牌企业根据路演中对于市场现状的掌握，确定撰写《挂牌申请书》并上报至交易所，内容涵盖批发总量、批发价格和批发时间等。

3.审核挂牌申请：交易所根据《挂牌申请书》，由产品挂牌项目组起草《直供商品挂牌说明书》，并上报至交易所产品评定审核专家委员会进行终审。4.发布《直供商品挂牌说明书》：交易所在批发开始前，将发布《直供商品挂牌说明书》，说明书中会详细说明线下批发采购的时间、线上批发的时间、交易时间、各类交易参数等。

5.网下批发阶段：有意向成为承销会员的授权服务机构这时就可以通过已有的资源和渠道去开发有商品批发需求的法人客户，法人客户主要分为三类①挂牌企业原有的经销商②经营同类产品的非挂牌企业的经销商③机构投资者。

6.签订《直供商品承销协议》：为了最大限度的保障挂牌企业原有的经销商、批发商能够拿到足额的商品，以及最大限度保护承销会员的利益，所以经过线下与法人客户的购买意向沟通后，承销会员须就自己承销的商品份额与挂牌企业和交易所签订《直供商品承销协议》，锁定自己承销的部分。

7.存入承销保证金：交易所与承销会员签订《直供商品承销协议》的同时，承销会员须在自己的交易账户中准备承销份额对应货款的10%，作为承销保证金。

8.协助批发商开户入市：在网下批发采购开始之前，承销会员须协助批发商开户入市，并填写《直供商品网下批发采购协议》，同时，将认购份额本文档仅为辅助说明性文档，业务开展以交易所发布的直供市场交易规则和相关协议为准。

对应的全额货款放入在交易所开设的资金账户中。

9.填写《直供商品网下批发采购协议》：批发商填写《直供商品网下批发采购协议》，并提交至交易所。

10.统计批发商认购份额：交易所对批发商提交的《直供商品网下批发采购协议》中标注的份额进行统计。

11.包销未完成份额：如某一承销会员未能完成其承销份额，则系统使用其承销保证金认购剩余份额，若承销保证金不足以认购全部剩余份额的，交易所将通知该承销会员是否补足资金，以完成包销份额。

12.登记持货量：如网下批发采购阶段成功销售的份额（含已确认的包销部分）达到挂牌企业计划批发总量的50%（暂定，可用挂牌企业沟通对该数值进行修正），则认定批发成功，交易系统将登记每个批发商的持货量，并扣付相应货款；否则认定批发失败，解冻批发商的认购资金与已履行包销责任的承销会员的承销保证金，未能履行包销责任的承销会员，已缴纳的承销保证金依据《直供商品承销协议》中的约定进行处理。13.网上批发阶段：网上批发阶段，交易商在指定时间内通过交易系统提交申购委托，并保证其交易账户内有足额货款。如交易商累计网上申购数量不超过网上批发商品总数量，则全部申购成功；如交易商累计网上申购数量超过网上批发商品总数量交易所通过摇号的方式确定交易商的实际成交量。

14.公布摇号结果登记持货量：交易系统公布摇号的中签结果，并登记每个交易商的持货量。

（三）团购交易流程本文档仅为辅助说明性文档，业务开展以交易所发布的直供市场交易规则和相关协议为准。

团购交易流程说明：

1.一般地，批发结束次日，即可进入团购交易阶段，在这个阶段已经有持货的交易商，可以将买到的货物进行卖出，而没有在批发阶段拿到货物的交易商可以在此阶段进行买入的操作。

2.买卖双方发出交易指令，系统按照价格优先、时间优先的原则进行撮合成交。

3.买卖双方的报价在交易系统中达成一致，生成电子交易合同。4.交易系统根据电子交易合同及其相关交收、结算细则，进行资金的划付及货权的转移。本文档仅为辅助说明性文档，业务开展以交易所发布的直供市场交易规则和相关协议为准。

（四）补货（按比例配售）

补货流程说明：

1.当产品的剩余库存小于首次批发总量的70%（该补货触发比例，可根据具体产品，作灵活调整），或收盘价突破了警示价，即可触发补货。本文档仅为辅助说明性文档，业务开展以交易所发布的直供市场交易规则和相关协议为准。

2.交易所向企业发出补货通知，企业根据剩余库存，自行决定补货量的大小，因剩余库存不足70%触发的补货量，补货后的库存总量不得超过首次批发的总量；因突破警示价而触发的补货行为，其补货量不得超过首次批发总量的30%。

3.挂牌企业向交易所提交补货申请，明确补货量和补货价格，补货价格为前20个交易日均价与前一日收盘价哪个更低，则取较低价格，并在此基础上打9折。

4.交易所审核通过挂牌企业的补货申请后，发布《直供商品补货公告》 5.补货当日，系统暂时仅支持按比例配售的方法，也就是按照交易商现有的持货量的比例进行配售。