养老社区运作模式

养老社区运作模式（通用6篇）

篇1：养老社区运作模式

关于社区养老服务工作社会化运作的思考

当前我国老龄人口约占总人口的10.2%，老龄化速度在世界上属于最快的国家和地区之一；据湖北省老龄工作委员会统计，湖北省2015年将步入老龄化社会；从我街民政部门的调查情况来看，我街人口老龄化的趋势早于全省，并日趋增强，家庭结构产生变化，空巢老人家庭增多，家庭养老照料成本上涨状

况也已经出现，使传统的家庭养老方式受到了严重的挑战，而老年人养老的需求，将是一个长时期的需求，养老服务社会化已成为我街当前老龄工作的重要任务。

一、目前我街老龄人口状况及养老服务的基本做法

我街辖区现有总人口72182人，辖区内有60岁以上老人约占总人口数的13.3%，其中95岁以上老人8人，80岁至90岁的老龄人600余人，80岁以下老人有9022人，其中社会社区的老人6868人，人户分离老人2300人，空巢老人51人，享受低保求助的老人97人，孤寡老人14人，三无老人2人，享受政府买单服务的有22人，辖区内有社会养老机构2个，床位约80余张。

面对汹涌澎湃的银发浪潮，街党政班子非常重视老龄工作，成立街老龄工作领导小组，组建了工作机构，由街社会事务科牵头，街妇联、工会等组织参加，社区居委会大力操办。以街卫生服务中心和社区老年活动室为基本阵地；以专业服务队、社会养老机构为主导，社区工作者和社区自愿者协会为骨干；以居家养老为主体，针对老龄人的不同需求开展了有偿、低偿、无偿的初级社会化服务，社区养老服务社会化的序幕已经展开，服务模式已成雏型。但与目前社会上银发浪潮的趋势及老龄人养老多样化的需求还差距甚远。

二、社区养老社会化面临的困难与问题

目前我街社区养老工作还处于探索阶段，受着社会经济条件限制和老龄人传统养老观念的束缚，在实际操作中仍有很多困难和问题。

㈠有偿服务推动困难

1、社会养老组织明显不足。有偿养老服务需要社会养老服务组织和参与养老的社会群体。只有两者存在着互动的可能时，政府加以推动就可以形成事实。而当前由于养老服务组织短缺导致服务质量不高，社会信誉也不够好，一些进入社会养老服务组织中的群体，大多是迫于生活无助才被迫而至的，真正志愿入居者少。因此只有大力发展社会养老服务机构，才能提升服务水平，满足社会老龄人养老的需求。

2、服务方式单一。目前已经开办的社会养老机构，只局限于老龄的生存照料，对其多样化的需求还不能周全，特别是文化和享乐方面的需求的满足差距甚远，生活单一，缺乏生机，有固定收入来源的老人比较注重追求老年生活质量，认为进了养老机构生活过得很郁闷，不愿意进去。

3、服务收费价格还比较高。全托服务的老龄人有自理能力的老人每月需交纳600-800元的生活及管理费，无自理能力的老人每月需交1000-1300元的生活及护理费，这样一些无固定收入的老人负担不起这些费用，又被拒之于门外。

㈡低偿服务缺乏保障

近几年由政府出钱给低收入家庭中的高龄老人按订单式形式实施的定时服务，虽然解决了一部分社会老人的实际生活问题，但由于政府资金的有限和社会老人的实际多样需求相比，存在着杯水车薪的问题，服务时段和普及人群面也十分有限。

政府开办的社会福利组织与社会老龄人的需要有很大差距，一些空巢老人想进福利院申报审批艰难，就连孤寡老人申请入住，也要排长队等待，有的老人未等到进社会福利院的门就先去世了。

社会慈善机构无力奉养老人。武昌区的慈善总会和各分会组织，对困难人群提供了力所能及的生活帮助，但真正奉养老人还无能为力。

㈢无偿服务组织后继无人

1、具有民族特色和革命传统风格的由老党员、老骨干为孤寡老人提供无偿服务的社会关爱组织渐少，过去这些人对孤寡老人的服务比亲人还要亲，社会上称他们是活雷锋“老佛爷”等。现在这些不图名利，甘心为社会老人奉献热血和年华的无名英雄，有的已经年迈体弱无力照顾他人，有的已经去世了，新培养的一些“接班人”大多在市场经济的冲刷下换了“向钱看”的脑子，走向了有偿家政服务或转向当旅店老板等。

2、社区居委会的社区工作者虽然接过老一辈居委会“老妈们”的优良传统，能够坚持走家串户地上门服务，但毕竟又承担着繁重的社会事务和政府工作的转移职能。使他们自顾不暇，很难脱身于助老服务。

3、社区自愿者虽然各社区都有这样的组织，这些人除了社区工作者、老骨干外，还有一批低保户，他们拿着政府的微薄津贴，为了应付生活照顾自己的服务对象，多出于政府对他享受低保必须尽个人社会义务的强制规定的要求而为之，尽心尽力者少。

㈣ 经费投入不足，措施严重

滞后

1、资金严重不足。每年区老龄委重阳节给每个街办事处拨4000元，街办事处每年拨5000元，共计年工作经费约万余元，政府买单服务的只有22人，其它万余老年人的服务没有工作经费投入，可想其社会化服务工作的开展何其艰难。

2、服务措施严重滞后。除了22人享受政府买单服务者外，其余人员绝大多数仍在家庭

中养老，由于社区志愿者是纯义务的，服务质量无法保证，管理上也没有硬性措施，基本上处于半自由状态，老年人享有的社会服务名有实无。

三、关于强力推进养老服务社会的几点建议

社会化养老服务是指以劳务输出为主要形式向社会老年人提供的满足老年人物质、精神和文化等方面需求的活动。主要包括为老年人提供生活照料，文体娱乐，身体康复等简单的社会服务工作。通过社会成员的互动过程，使原来由政府及其福利机构提供的养老服务和社区养老服务过渡到为面向全社会和面向所有老人，并提供多种养老服务项目的现代社会服务活动。

强力推进养老服务社会化是老龄化社会的必然要求，也是落实科学发展观、构建和谐社会的迫切任务。具体说来应着重做好以下几方面的重要工作。

1、政府主导，多方配合。养老社会化工作，是建设和谐社会的重要任务，政府应根据本地区人口老龄化的程度，制定老年工作发展规划，其工作应纳入政府工作考核目标体系，并要求规划、房地产、民政、卫生、公安、工商等部门在各自的职能范围给予全力支持，在场地、住所、办证、安全、就医等方面给予优先与照顾。

2、投资主体多元化。鼓励社会组织、企业、个人共同参与，投资兴办社会化、市场化的养老机构，形成多渠道，多元化投资，多种所有制形式共同发展的格局，改变过去由政府和福利机构包办养老事业的格局。

3、运营模式多样化。由政府投资建设的养老机构，可聘用专业人员管理，雇佣一定数量的专职人员对社会孤寡老人实行无偿服务；对社会组织投资建设，政府资助的养老机构，可以由主体投资者经营，政府派人监管，实行低偿服务经营；对民间投资建设的养老机构，按市场化运营模式经营，但要督导其保证服务质量，并给予每一个进入该服务机构的老龄人视其困难情况，给予不同标准的补贴，对由老龄人相约互助、利用自己的空余住房联合兴办的自治型养老机构，民政部门经审核后可优先发证，并给予资金扶持，以解决他们交不起养老服务费的困难。

4、享受服务的对象公众化。凡愿意享受养老服务的老龄人口均可进入自己所需的服务机构养老，不同养老机构和不同参养对象，可采取不同的收费标准，实行有偿、低偿、无偿多种服务模式，彻底改变以往养老对象只限于“三无”老人、“五保”老人等特殊人群的“花盆”模式，面向全社会老人服务，使养老工作真正走向社会化。

5、服务形式多样化。通过拓展养老机构，扩大服务项目，使养老服务由单一的生存服务，向舒适、享乐型服务方向发展。由基本保障型向舒乐宽松型养老模式发展，使老龄人在养老机构中能根据各自的不同需求，找到适合自己的服务场所和服务项目，生活得安逸、舒宜、欢乐，进而使养老服务机构有增加凝聚力和生命力。

篇2：养老社区运作模式

寸草心全国社区助老工程在京启动

发布时间：2011-04-19 12:48:04

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法制网讯 记者陈丽平老人足不出户，就能得到养老机构的专业化照护，还能在家享受天伦之乐，这种养老新模式让我国养老体系中占有90%以上住家老人的养老变得更加方便。中国老龄事业发展基金会寸草心敬老志愿者联盟近日发起的“寸草心全国社区助老工程”，首期在京建立210家寸草心助老服务站，专门为居家和社区老人提供送医送餐送货送慰藉等多项服务。

2008年1月29日，全国老龄委办公室、国家发改委等10部门联合出台了《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，要求全国所有社区“十一五”期间基本建立起多种形式、广泛覆盖的居家养老服务网络。2009年1月12日，北京市民政局等部门联合下发了《关于加快养老服务机构发展的意见》，提出了“9064”养老服务模式和“九养政策”，在全国率先对居家养老服务进行了规范，通过政策扶持建立多渠道、多形式的投资机制，不断推进居家养老服务向社会化、产业化方向发展。

北京市统计局2010年对16区县2264名老人进行调查的结果显示，有58.6%的老年人认为社区养老条件一般或不能满足要求，希望开设老年餐桌并提供上门送餐服务的占78.1%，希望建立社区老年医疗保健机构的占69.4%，希望社区办托老所的占59%。因此，“九养政策”成功实施的关键在于开发出符合老年人需要的服务项目，吸引更多社会力量参与养老服务，实现服务需求和社会资源有效对接。

中国老龄事业发展基金会寸草心敬老志愿者联盟，是我国最大的敬老志愿者组织，有两万多名敬老志愿者参与社区助老服务。中国老龄事业发展基金会副秘书长刘红尘介绍，居家养老不是某一个部门的事情，需要全社会共同行动起来积极应对。寸草心联盟联合养老机构、老年媒体、为老服务公司，在民政、卫生、司法、社工等政府职能部门支持下，共同发起“寸草心全国社区助老工程”。

据了解，“助老工程”首期将在京建立210家社区助老服务站，向10万老年人赠送“亲情通电话”（含话费）作为服务工具。以北京翠湖老年庄园为主的养老机构，为老人提供专业化的护理服务、管家服务、送餐服务、护理员培训。北京市十余家助老医院，为老人设立健康档案，提供老年健康咨询。北京市司法局法律援助中心免费为老人提供法律援助。寸草心志愿者就近为老人上门服务等，形成了政府主导、市场参与、公益辅助的为老服务模式。

篇3：养老社区运作模式

为充分了解社区养老服务现状,我们对河北省张家口、保定、唐山三市的养老服务现状进行了调查。结合调查结果和全国的养老服务情况,我们发现社区养老服务存在以下问题:

(一)社区提供的养老服务内容单一

大多数养老服务机构包括街道、社区卫生服务中心等,给老年人提供的养老服务种类都比较单一,仅仅只提供住宿、吃饭等基本生活要求,而卫生保健等医疗保健服务、文化等精神需求服务很少甚至没有。调查显示,张家口市老年人对养老服务机构满意度仅为39%。保定市老年人对养老服务满意度只有27.7%,唐山市老年人对养老服务满意度只有17.6%。三个城市调查结果都表明,社区服务不能达到老年人的养老需求。

(二)社区提供的服务缺乏有效性

在被调查的老年人中,仅50%的老年人有街道社区来探望过,即使探望,也不过是送点慰问品,服务耽于形式化。许多老年人表示,社区所提供的服务种类不但少,而且服务质量不高。老年人希望提高社区护理人员的素质,改善服务质量。老年人日常生活中出现的困难得不到解决。例如老年人生病,由于看病手续繁琐,小病只得在家吃点药,且得不到及时监护,往往久病不医。因此,社区必须提供一些更为实际的服务,设身处地地为老年人着想。

(三)政府在社区服务上投入不足

我国在社区服务单位的民政经费支出中,2008年为20.51亿元,而在2009年只有17.30亿元,比上一年下降了15.6%。这样的投入力度很小,不利于社区的良性发展。调查发现,河北省现有养老机构床位数2.18万张,此水平低于全国16‰的平均水平。2009年底河北省60周岁以上人口达到989万,高于全国1.5个百分点,且正以年均3%的速度增长,如此少的床位与日益增多的老年人需求极不相适应。

(四)养老服务的市场化程度不高

市场化就是要使营利企业或机构来介入养老产业和市场,企业是养老服务的提供方,老年人通过市场行为的选择满足自身养老需求,从而解决养老资源供给、创兴与激励不足的问题。[1]而在我们调查发现中,现有养老服务机构中,绝大多数是由各级民政部门、街道社区办事处以及乡镇政府集体兴办的。其人、财、物主要来自于各级政府及相关部门的配给,而由企业等社会力量举办的各类养老服务机构很少。总之,老年服务设施设计不合理,基础设施较差;服务设施不够齐全,无法满足老年人各个层次的需求;护理服务人员水平不高,质量低下。

二、社区养老服务市场化运作的基本思路

目前我国老年人口已达到1.6亿人,平均每年增长200万人,老年人口占总人口比例达12.5%,养老成为亟待解决的社会问题。但我国是在经济尚不发达的情况下进入老龄社会,政府没有足够的资金来推动养老服务的发展。老年人对养老服务的需求也大大地提高,尤其是在养老服务质量上。[3]养老服务只靠政府来单方面管理已经力不从心,必须走养老服务市场化道路。通过政府和企业联合起来使养老服务更加多元化、服务主体公众化、运营模式和服务内容更加多样化,才能满足全社会的养老服务需求。

(一)在社区养老项目开发和经营上,从政府投入转向多元化投资

政府应逐渐转变对养老服务的主导职能,将养老服务的经营职能推向市场。政府投资应主要投向具有基础性、福利性、示范性作用的养老项目建设上;而社会资金应侧重于以市场需求为导向,兴办多种多样的社区养老服务项目,使社区养老项目实现层次化、差异化、多样性,以满足老年群体不同的养老需求。[4]与此同时,政府还应加强在制度、规划、筹资、服务、监管等方面的职责,开放养老服务市场,鼓励企业兴办养老服务机构。

(二)加强政策的扶持、引导力度,建立一个完整的市场化服务体系

在养老服务上,政府应进一步完善各项政策的扶持和引导力度。首先保障对养老服务业的土地供应,对经营性的养老服务设施的建设,应保障土地供应,并按照市场机制运作。对福利性,非盈利性养老服务设施用地,按照法律、法规和规章可以采用划拨方式供地。对采用有偿方式供地的,可以在低价上适当给予优惠。其次,加大税费优惠政策的支持力度。对企业暂免征收企业所得税等税费,鼓励企业进入养老服务体系,同时对各类养老服务设施逐步实现与居民用电、用水、用气、用热基本同价。

(三)培育养老养生市场化运作示范项目

让企业参与养老、养生社区开发,通过打造和培育示范项目,推进养老项目产业化、市场化。增加对社区医疗的投入,尽快构建社区大型医疗机构等专业机构,完善医疗保健服务项目。同时可以让企业和社会化服务机构在社区设置网点,广泛开展日间照料、短期托养等社区养老化服务;积极引导企业开发、生产、和经营老年食品、护理用品等老年用品;鼓励相关领域企业开发适合老年人消费特点的旅游产品、书刊杂志等产品和服务。建立一个集旅游、教育、文化、卫生、体育相结合的健全的养老服务体系,最终实现养老服务的市场化。

摘要：随着社会养老服务需求日益增长与养老服务供给严重不足之间的矛盾日益突出,现有的社区养老服务体系已经无法满足老年人的需求,因此政府必须和企业联合起来,使社区的服务体系更加完整。本文从理论和实践结合上,探讨政府如何给企业提供一个良好的发展平台,加强政策的扶持和引导力度,企业又应当如何充分发挥其市场化的作用,两者结合起来建立一个完整的社区服务体系。

关键词：养老服务,人口老龄化,市场化

参考文献

[1]、张俊良,曾祥旭.市场化与协同化目标约束下的养老模式创新[J].人口学刊,2010,(03):48-53

[2]、孙苑芳.对城市社区服务现存问题的思考[J].城市问题,2002,(03):5457

[3]、肖云.我国城市家庭养老与社区养老服务[J].重庆工商大学学报(社会科学版),2002,(06):117-119

篇4：养老社区运作模式

关键词：养老地产，REITs，融资模式

中图分类号：F832文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）12-0021-27收稿日期：2016-09-10

1 中国养老地产资金需求

1.1 养老地产内涵

养老地产是一种将养老与地产相结合的复合型地产，是基于适老化和为老化设计，以养老住宅为基础，辅以餐饮、文体、养生、护理、保健、医疗及购物等商业配套设施，并通过金融产品创新和运营模式探索，实现整个链条运作的新的地产模式。养老地产具有特殊消费群体、适老化设计、养老集约化和深度金融产品开发等特点，能够满足居住、生活休闲、文化娱乐、医疗护理、服务、商业等综合功能。

1.2 中国养老地产资金需求估算

本文将尝试对“十三五”期间养老地产开发资金需求量现值进行估算，具体如下。

养老住宅面积：《老年人建筑设计规范》规定，老年住宅卧室使用面积不宜小于10平方米，起居室使用面积不宜小于14平方米，厨房使用面积不宜小于6平方米，卫生间面积不宜小于5平方米，另外，老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50米。由于规范并未对每套住宅居住人数进行规定，本文假定1.5人/套，故人均面积最少约为24平方米。“十二五”期间我国每千名老年人拥有的养老床位数为30.3张（根据统计数据，截至2015年底，我国65岁及以上老年人口约1.4386亿。），根据民政部公布的“十三五”规划，到2020年，每千名老年人拥有的床位数达35-40张。根据不同专家学者的高中低方案估算，预计2020年我国65岁及以上老年人口约1.8亿左右，因此，“十三五”期间新增床位数约为194.1万-284.1万张。另外，据民政部相关负责人介绍，目前我国实行的是分层养老，公办占七成，为低收入老年人口服务，民办占三成，为中高收入老年人服务。养老地产服务的对象多为中高层收入老年人口，因此养老地产需要提供的床位数约为58.23万-85.23万张。由此推算，新增养老住宅面积约1397.52万-2045.52万平方米。

养老建筑面积：《老年人建筑设计规范》规定，配套设施面积与住宅面积比例最低为20%。因此新增养老住宅建筑面积1677.024万-2454.624万平方米。

养老地产土地面积：根据我国养老地产项目和已有文献研究，养老住宅的容积率约为1.3。因此推算新增养老地产土地面积约为1290.018万-1888.172万平方米。

土地出让金：根据目前我国养老地产主要分布城市和地区，以及以中高收入阶层为服务对象的特征，在土地出让金估算上，本文选取了典型城市（包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆。）土地成交均价作为估算基础，据公开数据测算，2015年典型城市土地出让金均价4000元/平方米左右。因此，新增养老地产土地出让金成本516.007亿-755.269亿元。

建安成本：根据《老年人建筑设计规范》，养老地产建筑成本与小高层住宅接近。2015年我国小高层住宅建安成本约为2000元/平方米。由此推算新增养老住宅建安成本335.405亿-490.925亿元。

配套工程建设成本：2015年我国配套工程建设费约为570元/平方米。故新增养老地产配套工程建设成本95.590亿-139.914亿元。

养老地产开发资金需求量=土地出让金+建安成本+配套工程建设成本。因此，“十三五”期间，我国养老地产开发资金需求量现值为947.002亿-1386.108亿元。

以上估算仅包含了土地出让金、建安成本和配套工程建设成本，未考虑拆迁费、前期工程费、管理费用、销售费用、财务费用、税费及其他不可预见费用。另外，也未对通货膨胀进行估计。

2 中国养老地产主要融资方式及存在的问题

2.1 中国养老地产主要融资方式

养老地产融资方式与传统房地产并无太大差异，主要包括内源融资和外源融资。其中，内源融资是来自企业内部的自有资金，外源融资是来自企业外部的资金。在企业自身资本雄厚且现金流充裕的情况下，内源融资能够大幅降低企业的资金使用成本，但房地产行业作为典型的资本密集型行业，内部资金往往很难满足企业的发展需求，外源融资成为了企业获取资金的重要方式。目前，房地产企业主要的外源融资方式有银行贷款、股票（首次公开募股、买壳上市、配股和增发）、债券、产业基金、典当、房地产信托等。房地产开发商可以根据自身实际情况、项目需求、融资工具特点和所处的金融环境，选择有效的外源融资方式，以保证资本结构最优。

2.2 中国养老地产融资方式存在的问题

2.2.1 融资渠道单一，融资规模难以满足养老地产资金需求

近年来，我国资本市场发展迅速，融资渠道不断拓宽，融资规模不断扩大。但在房地产行业中，仍存在大部分资金最终来自银行贷款的问题，养老地产也不例外。造成这种困境的原因是，一方面，我国金融体系虽已初步建立，但金融创新仍显滞后，新的金融工具的推广和使用仍旧不足；另一方面，银行贷款渠道多，融资便利，这在客观上导致了房地产业过度依赖银行贷款。

另外，根据上文的推算，“十三五”期间，我国养老地产还面临着巨大的资金需求，这种需求在目前的资金供给下可能面临着难以得到有效满足的局面。

2.2.2 资本结构不合理，财务风险高

房地产企业和项目的运营需要大量资金投入，为了保证现金流充足，开发商和运营商通常选择借新还旧或使用购房者预售款来解决资金问题。这不仅加重企业债务负担，同时通过多重杠杆叠加，还增大了企业的财务风险。根据统计年鉴，2014年，我国房地产企业总体资产负债率达77%，接近80%红线水平。根据上市公司年报，2015年十强企业资产负债率也在80%左右徘徊。

2.2.3 社会资本参与度低

伴随社会经济发展，居民的个人财富不断积累增加，亟需各类创新型投资渠道完成财产的保值、增值。成熟的商业地产，如养老地产，是满足这种需求的有效途径。但是由于房地产投资渠道往往掌握在房地产商或金融机构手中，及目前我国类似REITs的允许社会公众直接参与投资房地产的金融产品较少，且受到法律不完善的发展限制，大量社会闲散资金被房地产行业“拒之门外”。这不仅阻断了公众多元化投资之路，也减少了房地产企业的融资渠道，并导致资本有效利用率下降。

2.2.4 企业参与养老地产建设积极性不高

养老地产具有准公共物品属性，这就导致了养老地产建设中，不仅存在传统房地产开发运营所面临的资金投入大、开发周期长、投资回报慢的特点，还可能存在经营风险高、盈利能力不稳定等问题。虽然我国政府连续出台文件支持养老地产建设，但多数文件停留在顶层设计的指导性意见上，具体措施及落实均不到位，养老地产项目收益能力和风险控制能力明显不足，因此企业参与积极性不高。

3 中国养老地产与房地产信托投资基金（REITs）的引入

3.1 中国REITs发展现状

中国REITs仍处于起步试行阶段。在法律制度、投资者认可程度、产品设计等方面均存在不足。现有的REITs法律、法规、文件有《关于进一步做好住房金融服务工作的通知（“央四条”）》《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，以及与之相关的《信托法》《证券投资基金法》等，而在税法上的优惠政策则完全空白。投资者对REITs的了解程度也不高，相对来说，机构投资者由于业务优势更熟知REITs，但个人投资者则对其含义的认识模糊不清。法律框架的缺失和社会公众的认可程度不高，给REITs的产品设计和发行带来了一定的困难。但是，中国REITs仍在现有的国内外法律、税收、会计等制度框架下，不断寻求发展契机，并已有多个成功案例。

3.2 中国养老地产引入REITs的优势

养老地产不同于普通商业住宅产品，可以通过预售款提前融资、通过产品销售迅速完成资金回笼。养老地产长期持有的经营模式加重了房地产企业的财务负担，同时收益能力的不确定性增加了企业现金流断裂的风险。因此，融资之于养老地产更显重要。但如前所述，目前我国房地产融资存在一系列问题。REITs的引入，提供了有效的解决途径。

3.2.1 拓宽融资渠道，降低财务风险，解决养老地产企业资金需求

养老地产REITs通过吸引民间资本，能够拓宽企业的融资渠道、解决企业巨大的资金需求，同时，由于REITs持有人是以投资入股的形式参与到养老地产运营中，因此所注入的资金属于资产，不计负债，这不仅降低了企业的资产负债率，而且权益性融资作为企业最基本的资金来源、作为企业经济实力的象征和保障，能够为企业继续进行其他类型融资提供基础，增强企业再融资能力。

3.2.2 为中小投资者提供新的投资渠道

我国居民手中拥有大量闲置资金，根据中国人民银行公布的《2015年金融统计数据报告》显示，截至2015年底，我国住户存款余额超过55万亿元，其中活期存款余额逾20万亿元。但金融市场不完善，投资渠道单一，导致该笔资金无法有效利用。养老地产REITs的引入，一方面，可以为中小投资者提供新的投资渠道；另一方面，由于REITs的诸多法律法规，如限制所有权过度集中、大部分收益需分配给投资者等，还可以有效地保护中小投资权益，为之提供较其他金融产品更稳定的投资收入来源。

3.2.3 吸引企业积极参与

虽然养老地产可以通过出售的方式运营，但由于养老地产的复合特性，它不再是简单的住宅提供者，同时还是餐饮、文体、养生、护理、保健、医疗等综合服务的“出租”者，这就要求企业必须持有经营，但这将占用大量企业资本。REITs为房地产开发商提供了一个有效的退出机制，开发商可以在养老地产的前期资本运作、设计建设后，将部分或全部所有权以REITs形式出售，从而完成资金回笼，同时开发商还拥有是否继续经营养老地产的选择权，这无疑增加了企业的灵活性，使养老地产更具吸引力。另外，企业完成资金回笼，就可以继续寻找下一个养老地产项目，重新配置资产，待项目建成，再通过同样的REITs运作，回笼资金，如此循环，养老产业即可迅速铺开发展。

4 中国养老地产REITs运作模式设计

4.1 组织形式

REITs有公司型和契约型两种组织形式选择，相对而言，契约型REITs比公司型REITs更灵活，公司型REITs比契约型REITs法律关系更明晰、监督约束机制更完善。在我国，上述优缺点并不明显，因为目前我国REITs运作面临的最基本问题是主体法缺位，无论是公司模式所依托的《公司法》，还是契约模式所依据的《信托法》，以及两者需要共同遵守的《证券投资基金法》，均未对REITs运作形成规范性法律文本。根据最新修订出台的《证券投资基金法》，契约型基金是证券投资基金唯一或主要的组织形态，实践中，我国目前的基金也主要集中在证券业，且只有契约型基金。因此在当前的法律条件下，契约型养老地产REITs是唯一选择。

4.2 运作方式

开放型和封闭型REITs的主要区别在于基金规模是否恒定、受益凭证是否可以赎回。基于这种差异，两者在实践中各具优劣。相对于封闭型REITs，开放型REITs基金规模可变，能够随时满足基金投资和运作的各项需求；投资者可以赎回，自由度更高；另外，开放型REITs的交易价格完全取决于基金的资产净值，稳定性较好，而封闭型REITs的价格则不完全取决于资产净值，受市场供求关系影响较大；但开放型基金对法律制度完善程度和市场规范、成熟程度的要求较高。从各国基金发展经验来看，多选择以封闭型基金起步，经过探索，逐步发展开放型基金的演进道路。因此，鉴于我国目前法律制度、资本市场发展程度、养老地产发展阶段等情况以及现有成功案例，建立封闭型养老地产REITs是更稳妥的选择。

4.3 募集方式

公募REITs的优点有：（1）以社会公众为筹集对象，筹集资金潜力大；（2）可上市交易，增强流动性；（3）基金持有人、基金管理人、基金托管人三权分立；（4）资金持有人众多，风险分担；（5）法律监管严格，信息披露要求高，不易被操纵。缺点有：发行程序复杂，登记核准时间长，发行费用高。私募REITs在某种程度上能够弥补公募REITs的缺点，同时为了吸引投资人由公募转向私募，一般而言，私募基金的投资回报率更高。另外，公募REITs的部分优点在实际操作中也很难实现，如三权分立。事实上，基金持有人参与与基金运作和管理相关的基金大会将产生很高的交易成本，因此参与度非常低，最终三权实际为两权，公募基金的信息披露也可能滞后。相比之下，私募基金的持有人反而可以随时要求了解基金运作情况，并对基金的运用产生影响。因此，在养老地产REITs公募和私募的选择上，发起人可根据自身情况以及两者的优缺点进行择优选择。

4.4 资金运用方式

权益型REITs和抵押型REITs各具优缺点。对于投资者而言，权益型REITs能够获得更长期、稳定的投资回报，市场价格也更稳定；抵押型REITs则受利率波动影响较大，收益稳定性较差，但它的优势在于能够同时持有多个房地产项目的债权，这就降低了单一房地产项目实体投资带来的风险。对于房地产企业来说，权益型REITs能够形成企业自有资本，完成开发商的资金回笼和退出，保证开发商现金流充足，但这可能存在企业控制权转移问题；抵押型REITs则没有控制权转移的困扰，但企业负债增加，财务风险加大，资金链易断裂等将是其所要面对的问题。混合型REITs的收益和风险介于权益型与抵押型REITs两者中间。从国际经验上看，三种类型REITs中，权益型REITs所占比重最大，无论在数量和规模上都具有绝对优势。

养老地产REITs在资金运用方式的选择上，可以先了解投资者对养老地产及REITs的认可程度，如投资者处于了解初期，则可以参考国内首只上市REITs产品——鹏华前海万科REITs的混合型模式，以增强投资者信心，如投资者已经深入了解并认可，则可以根据企业自身的运营情况和对资金的需求情况，进行权衡，做出最优决策。

4.5 运作流程

本文将以上市、公募、封闭、契约型养老地产REITs为例，进行运作流程分析。选择公募并上市，是考虑到REITs要解决的是房地产企业融资渠道单一、为中小投资者提供房地产领域投资机会等的问题。

4.5.1 基本结构

养老地产投资基金运作的基本结构包括基金管理人、基金持有人、基金托管人、基金本身、基金所投资的养老地产资产和运营商等，另外，基金运作还应包括监管机构及交易所、基金承销机构、律师事务所、会计事务所和投资顾问等。

基金管理人的主要职责有：（1）养老地产信托投资基金的设立和募集；（2）投资方案的制定和实施；（3）基金成立后，基金的日常管理、运营；（4）投资收益分配方案确定等。基金管理人收取管理费用。

基金持有人即基金的投资者，通过投资养老地产REITs，取得受益凭证，并据此获得收益分配。投资者可以是个人，也可以是机构。

基金托管人是养老地产REITs资产的保管人和名义持有者，一般由商业银行或其他符合条件的金融机构担任，主要负责资产保管，确保其安全、完整，具体职责有按照募集方案划拨资金、按照投资方案支付价款、按照收益方案发放收益等。基金托管人收取托管费用。

运营商是养老地产的实际运营者，提供实现养老地产功能的服务，收取运营费用。

养老地产REITs拥有的可以是养老地产资产的所有权，也可以是债权。它将获得相关所有权或债权所取得的租金、升值、利息等相关收益。

4.5.2 运作流程

养老地产REITs运作的基本流程如下：（1）发起基金设立；（2）委托合格机构担任基金管理人、托管人及法律、会计等顾问；（3）向证券监管机构申请并获得审批许可；（4）向投资者公开发行基金份额，发放受益凭证，筹集资金；（5）对养老地产项目进行评估，制定投资方案；（6）购买养老地产资产所有权或债权；（7）上市交易；（8）运营商经营养老地产，获得相关收入；（9）制定收益分配方案，发放收益。

4.6 投资对象及主要收入来源

养老地产REITs的投资对象无疑是成熟的商业养老住宅，并以其产生的租金、服务收入、增值收益和其他相关收入为主要收入来源。但这仍需满足两个条件：（1）养老地产产权明晰；（2）能够获得稳定、持续的现金流收入。这是REITs得以成功运行、保障投资者权益的基础。

4.7 收益分配

各国对养老地产收益分配比例的规定并不统一，但总体来说，均要求绝大部分收入用于投资者回报，以保证投资者利益。我国法律尚未形成REITs收益分配比例的详细规定，但借鉴国外发展经验及国内成功案例，也应考虑将大部分收益用以回馈投资者。

4.8 风险控制

无论是养老地产，还是REITs，在中国都属于新兴事物，社会公众投资者对其了解程度都不高，这就要求养老地产REITs这种作为两者结合的新型产品在风险控制上做到更严格、更有保障。根据国内现有制度框架并借鉴成功案例，可以在以下几方面做有益的尝试：（1）提高相关主体信誉度，如由具有政府背景的机构牵头设计，由知名度较高的金融机构担任基金管理人，由品牌房地产企业担任运营商，则可以有效地提高基金的公信力；（2）采取混合型资金运用方式以保障资金收益；（3）在REITs推行初期，投资者部分由固定投资人构成且有转让限制，这能够将投资者的利益进行捆绑，从而增强市场信心；（4）制定合理的业绩补偿机制和业绩激励机制，以保障投资者权益，推动REITs发展。

5 中国现阶段发展养老地产REITs的制约因素及政策建议

5.1 加快成熟养老地产建设，为REITs提供稳定收益

我国养老地产仍处于起步阶段，在企业定位、规划设计、配套设施和服务、运营模式、政策扶持及公众认识上均存在不足，风险控制能力较弱，收益稳定性较差。这与REITs要求的稳定的现金流收入相违背。因此，积极加快成熟养老社区建设，是吸引REITs投资的必备条件。

5.2 弥补REITs主体立法空白，完善法律制度

我国房地产信托投资基金发展的最大制约因素是主体立法缺位。目前，不仅没有专门的REITs立法，即使是在现有法律法规中，也很少提及REITs运作相关规范。因此应尽快完善相关法律制度，在REITs组织形式、所有权要求、资产结构、收入来源、收益分配、资产负债和监督管理等方面出台操作细则，以规范市场秩序，保护中小投资者利益，拓展养老地产企业融资渠道。

5.3 制定税收优惠政策，鼓励REITs发展，服务养老产业

REITs运作中将绝大部分收益分配给投资者，这就在税收上形成了双重课税，一是作为基金资产的运营商获得运营收入应缴纳的企业所得税，二是投资者取得收益应缴纳的所得税。目前，我国针对此双重征税情况，并无相关法律文件说明，也没有相关税收优惠政策。大量国际经验表明，REITs的迅猛发展得益于税收优惠制度的驱动。在这点上，我国不妨有所借鉴，制定适合的税收优惠政策，吸引民间资本和基金管理者进入，推动REITs发展，并最终服务于养老地产等商业地产的繁荣。

参考文献：

1.洪艳蓉.房地产金融（第二版）.北京大学出版社，2011

2.江合 赵传聪 杨宝民.养老不动产投资与管理.社会科学文献出版社.2011

3.马智利 王熊.REITs在我国养老地产建设中的运作模式研究.武汉金融.2013.09

4.易富贤 苏剑.从单独二孩实践看生育意愿和人口政策：2015-2080年中国人口形势展望.中国发展观察.2014.12

作者简介：

杨思家，南开大学经济学院与天津房地产集团有限公司联合培养博士后，主要研究方向为房地产金融，人口经济学，劳动经济学。

臧微，天津商业大学理学院。

篇5：社区养老服务模式探究

摘要:随着社会经济的发展,社区居家养老已经成为我国养老新趋势,正在成为我国养老服务的新模式。北京市汽南社区作为居家养老的试点,构建了“无围墙敬老院”,建设起自己独居特色的养老体系,有着构建养老模式的优势和丰富经验,同时也存在着进一步完善模式的困境。通过分析汽南社区的养老模式,可以为“无围墙”养老模式在全国的建设与推广提供参考价值。

关键词:养老模式社区居家养老汽南社区

我国现在已进入老龄社会,并且已经成为世界上老年人口最多、增长最快的国家,2009年进入老龄化10周年。全国 1%人口抽样调查最新统计结果显示,截至2007年,65岁及以上人口为10636万人,占全国总人口的比重达到8.1%。预计到 21 世纪中叶,全国老年人口将达到 4 亿,约占总人口的 26.53%,积极应对人口老龄化发展波及的一系列经济与社会变化,是中国社会面临的重大问题。1

1.汽南社区居家养老服务运行模式

汽南社区是原国家机械工业部五十年代建成的一处老居民住宅区,共有2107户,5472人,其中:60岁以上老年人1218人,占总人数25%;70岁以上高龄老人616人,占老年人总人数的50.6%;空巢老人297户,473人,占老年人总人数的38%。这些老年人当中约有66%的人患有至少一种慢性病。是一个典型的老龄化程度很高的社区。居住在汽南社区的老人大多是计划经济年代的工人,老年人的整体文化水平较高,对精神文化的需求相对也比较高。2

汽南社区居委会在全面推进社区建设的同时,面对庞大老年群体的养老问题和发展老龄事业的双重任务,提出了建设“无围墙敬老院”的理念和居家养老的工作目标,组成了一个具有自我管理、自我服务、独立法人资格的社团组织即“汽南社区建设协会”,并注册成立了“无围墙敬老院”。自2004年8月试点运行以来,初步形成了民间组织操作、市场化运作、专业化服务、社会力量参与、志愿者服务为补充的居家养老运行模式。

1.1管理体系

在汽南社区目前主管社区服务工作的主要有三个机构和组织:社区居委会、社区工作站、社区建设协会及敬老院。社区居委会是社区居家养老决策层;工作站是社区工作的办事单位,负责和街道接洽工作,传达文件和政策,执行居委会决定的相关事宜;建设协会是由原居委会主任王世良老先生牵头建立的一个社区社会组织,归民政部管辖,可以参与一定的市场活动,为社区整合已有和未开发的资源。

2006年1月,汽南社区所属的月坛街道花2万元租下了社区里一个老房子,在北京市和西城区政府的帮助下,花费了200多万元把它改造成一个社区敬老院开始对外营业。敬老院建立起一套较完善的规章制度,老人可以通过申请入住敬老院,在自己社区内部享受机构养老的服务。

1.2 “无围墙养老院”社区居家养老服务运行模式

1.2.1专业化服务

为了更好的满足老年人的养老需求,汽南社区推出了社会化、专业化的养老服务模式。

①推出多种养老模式。根据老年人性格、爱好、文化素质的不同,为了满足老年人养老多元化的需求,汽南社区党组织、居委会依托社区服务,“无围墙敬老院”居家养老服务开展了日间照料(日托)、居家式社区养老、钟点养老等不同养老形式,极大满足了不同老人养老的需求。居家式社区养老是老年人养老的主要形式,占老年人90%以上,即老年人在自己家庭居住与社会化上门服务相结合的养老模式,为了更好的服务老人,各社会服务单位如家政、维修、日常生活等,统由社区居家养老服务站管理与调动,省去老人到处联系的麻烦。

②建立完善为老卫生服务体系。汽南社区于1997年1月由北京市复兴医院(三级)在社区内组建了“社区卫生服务站”设全科医师2 人,全科护士2人,财务兼药品管理人员1人,围绕防、治、保、康、健,计六位一体的卫生服务需求开展工作。对老年人实行“三优先”即优先就诊,出诊及建立家庭病床;除此,为社区老人(包括居民)免费建立健康档案,测量血压,健康处方及转诊等服务。社区卫生服务站由于处在社区内,为居民特别是老年人提供方便可及。

③丰富多彩的文化活动。通过开展丰富多彩的老年人文化活动:一是开办社区老年大学,开设有书法、绘画、压花、舞蹈、英语、音乐、心理健康讲座、戏剧、和时事政治论坛等10个学习班,共150多名老年学员;二是结合节庆日举办庆祝活动;三是发动社区志愿者陪老年人出游,四是为高龄老人集体祝寿,五是举办老年人文化才艺展示活动,六是组办健身活动。

④巡视员制度。在汽南社区居家养老巡视制度中明确规定巡视员有以下职责:认真坚持日访,把温暖送到每位老人心;随时掌握老人的情况与需要,及时予以解决;对独居与高龄以及行动困难的老人重点关注与服务;及时汇总分析日访情况,报告院领导,帮助或协调予以解决;坚持反馈服务及回访,做好日访日志填写。

1.2.2 创新特色服务

为了提高“无围墙敬老院”居家养老工作整体水平,汽南社区针对高龄老人和空巢老人养老的实际情况,创新拓展了几项为老特色服务.①依法为80岁以上和空巢老人建立了健康档案

在取得老人和儿女的支持与配合,从老人自身基本情况,生活需求,爱好及特殊情况下与儿女、好友联系的手段以及措施等信息记入档案,有效地解除了老人养老后顾之忧。

②为空巢老人搭建帮扶对子

做到老人有需求或求助时有人管,有困难时有人帮。方式一是空巢老人与左邻右舍党员志愿者结对子;二是空巢老人自己邀请本单位同事陪伴,;三是空巢老人与居家养老服务站结对子。

③开设“老年饭桌”

汽南社区在“无围墙敬老院”提供老人用餐服务的基础上,又动员本辖区单位集体食堂和餐饮专业单位(白云祥香菜酒楼)为老年人开展服务,开设“老年饭桌”服务,对行动困难的老人,将饭送到老人家中。

1.3“无围墙养老院”社区居家养老服务运行模式的支撑条件

1.3.1 市场化运作.为了进一步提升家居养老和设施养老社会化管理服务的内涵,汽南社区先后与北京北京市回龙观医院、北京娘家人家政服务公司、北京恒润达市电子科技有限公司、珍奥集团北京分公司、北京金色时光老龄陪护服务公司、北京市天天绿洁物流中心等结盟共建,本着互惠互利、共同发展、争取双赢的原则,签订协议,开展了丰富多彩的活动,深得老人们的欢迎。

1.3.2 社会力量参与

汽南社区在发展无围墙敬老院的过程中,注重整合社会资源,充分发动社会各方面的力量。通过社会上的企事业单位、团体组织、慈善机构等的参与可以帮助社区解决在人力资源、资金等方面存在的难题。在汽南社区养老模式的实际运行中,比如社区内的水果摊,就是让摊贩进入社区,一方面给社区老年人以及其他居民提供方便,一方面摊主也获得了利润,这就实现了一种双赢。

1.3.3志愿者资源

汽南社区的养老模式推行后,受到多方关注,很多学校和机构都来自调研、参观,因此也留下了很多资源,譬如志愿者。志愿者来源于北京的各高校,如人大、联大的学生都在汽南留下了志愿工作的经历。

1.3.4 民间组织的参与是支持社区居家养老服务顺利开展的重要保障

作为一个民办非企业单位,汽南社区建设协会承担了社区养老服务的很多重要工作,比如,为老人联系家政公司、策划老年人茶座活动等,发挥了不可替代的作用。

2.汽南社区居家养老服务模式的优势、经验及其困境

2.1优势和经验

汽南社区从2005年起被北京市和西城区作为试点进行无围墙养老院试点工作,试点工作取得了显著的成效,经验比较丰富。主要有以下几方面可以给其他社区带来借鉴。

2.1.1 社区居家养老的一般优势

在我国,一般存在着机构养老、家庭养老和社区养老三种养老模式。从家庭社会学和社区研究的角度来看,随着社会经济的发展,传统家庭养老功能不可避免的受到削弱。老年人需求不断增多和家庭养老功能弱化的矛盾日益凸显,传统的家庭养老模式将面临更多严峻的挑战。就机构养老来看,中国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公认为,经过多年实践,机构养老不是未来养老模式的发展趋势。与机构养老模式相比,社区养老服务成本相对较低,同时又能减轻家人照料负担,是今后老人们的理想选择,今后社区养老将成为我国养老新趋势,将会成为我国养老服务的新模式。汽南社区就是将社区的功能与家庭的功能巧妙的结合起来。

2.1.2 成功引进市场化运作

社区服务是一个效益较低的产业,要使社区服务产业化,专服化,根本动力来自市场和倚靠市场机制来推进。汽南社区居委会在区、街指导下,将近20个专来经济实体,引入汽南社区居家养老服务行列,作为社区服务支持系统的组成部门,为社区服务注入新的生机和活力,通过多年的探索及服务活动,社区服务取得明显成效,为推进居家养老服务持续发展奠定了基础。

2.1.3 充分利用志愿者这一现代资源

志愿者工作的突出特色为它的公益性、无偿性,正适合社区工作这类社会工作,一方面在低投入的基础上给社区带来很多便利,缓解社区的资金困境,另一方面,给志愿者的主体在校大学生一个体验社会、积累社区工作经验的机会,为社区工作培养潜在人才,是一个双赢的工作模式。

2.1.4 重视老年人的精神生活。

汽南社区的老人在物质上没有突出的困难,更多的是精神上的需要,针对这一现象,汽南社区组织了很多文化活动和服务。通过这些活动,一方面丰富了老年人的生活,让他们在没有子女的陪伴下依然能享受娱乐,减少心灵上的孤独感。一方面也能通过不同的活动让一些拥有同样兴趣的老人互相交流心得,有学习意向的老人互相帮助,使得社区居民之间的相处的更加团结与和谐,共同建立美好的生活环境。

2.1.5 帮助社会解决一部分人员的就业问题。

自汽南社区实行无围墙养老模式以来,为给老年人提供更加专业和全面的服务,社区新设立了很多项目,如养老院的建立、巡视员制度的执行、社区家政服务等,本着服务本社区的原则,把工作机会优先留给社区内部的居民,这样一来,精力比较好的老人可以继续就业发挥余热,一部分工作困难的也可以暂时解决就业问题。另外,也响应北京市“4050”人员将就业居家养老助残员计划的号召,聘用居家服务养老助残员,负责宣传居家养老(助残)政策和相关规定。

2.2 存在的困境

虽然汽南模式在社区居家养老服务的探索上给我们提供了很多的经验可以借鉴,但是关于目前这种养老模式的完善还有很多想法没有实现,是因为在居家养老服务的发展上还存在许多困境。

2.2.1老年人的观念成为居家养老的“拦路虎”

从文化因素来看,居家养老不同于家庭养老,家庭养老是以非正式资源为主的养老形式,照顾者主要是家庭成员,是中国养老的传统形式;而居家养老是介于非正式资源和正式资源之间的养老形式,专业机构和专业人员将介入,有些家庭一时还不能接受,不喜欢外人到家里来参与家中的事务。同时,极度节俭已深深扎根于老年人的观念之中,习惯让他们宁愿自己默默忍受困难,也不愿意用极低的花费买来社区的某些服务,提高自己的生活水平。

2.2.2 老人原属单位与社区没有顺利对接

社区里大部分老人有原属单位,由单位发放养老金,但他住在社区,所以与此同时,社区也要对他们负责,双头责任导致在实际操作中产生了很多矛盾。国家为各单位拨专款,解决单位老年人的养老问题,包括养老金的发放及各种精神文化活动的组织,但是一旦老人落脚社区,就会与单位脱节。老人平时出了问题,单位不能及时排除人力来解决,或者不管,国家的拨款此时没有物尽其用,而社区与居民联系密切,只能承担起来。因此,面对这一群体,社区会承受比较大的压力,而社区人员也有限不能同时解决多人的问题,另外,随着国家对养老问题的重视,政策也有很多倾斜,资金流入量也较大,但是汽南社区的老人单位背景十分复杂,有的是国家级的,不属北京市政府管辖,资源进入单位之后很难到达,因此,如何利用单位这一资源,为老人提供有效地服务,值得探讨和改进。

2.2.3养老服务项目繁多,而资金来源少

汽南社区本着为社区居民提供更加全面、更加系统服务的原则,在居民提出需要的基础上设立了很多项目,如老年大学、文化协会、理发店服务券、图书馆、健身房志、愿者服务等等。这些项目的主要服务对象是老人,社区不能向他们收费,完全靠政府支助,开展前期效果非常好,反响热烈,而时间一长,随着资金的减少,各个服务项目则面临夭折。

2.2.4 场地有限、设施不完善

汽南社区是五十年代建成的一处老居民住宅区,就其小区目前的状况来看,房屋建筑相对比较老旧、小区内部活动场地比较小。小区为老年人开展文化才艺活动、节日庆祝等集体活动就很难找到一个合适的场地。此外,设施的不完备也直接影响了养老服务工作的开展。比如,社区内的健身器材数量少,不能满足老年人锻炼身体的需求。

2.2.5不同社区养老模式不一致,没有形成规模化

汽南社区无围墙敬老院体系中,发挥着很大作用的实体就是位于小区内的月坛街道养老院,但是目前由于场地等问题,养老院里的床位只有50张,除了本社区的居民,养老院接收的还有其他社区的老人,这就使得资源紧张,本社区内的有些老年人不能享受到就地居家的养老服务从而不得不转向社区外的养老机构。之所以会这样,笔者认为是因为这种机构养老与居家养老相结合的模式在北京市推广的不够,才造成了资源紧张。此外,曾经有人提出可以采取积分制度来解决社区志愿者和工作人员短缺的问题,但是如果积分制度不广泛推广的话,别的社区不认可在汽南社区的积分制度,也不可能起到应有的作用。

2.2.6 人力资源不足

首先,社区养老服务工作在现阶段,还没有发展起来,不属于高回报产业,因此,很少有机构和企业愿意进入社区参与工作,低薪或无薪难以吸引足够的高专业、高层次的人才,就连普通的巡视人员的聘请都存在困难。其次,缺乏有活力的管理者。社区的管理人员如居委会成员一般都是退休后的社区居民,除开一两个思想开放比较开放,愿意积极探索模式的改进外,其他的大部分人对于现代管理的经验都比较陌生,态度比较消极,安于现状,即使有了好的管理方式,执行起来也会出现偏差。再者,志愿者的来源渠道没有完全打开。社区意识到志愿者资源的重要性,可是没有广泛的宣传渠道,也没有专门的养老院、孤儿院的特殊性明显,难以吸引社会力量的注意,所以志愿者资源也处于紧缺阶段。◆

参考文献:

[1] 邬沧萍,杜鹏等.中国人口老龄化:变化与挑战[M].中国人口出版社, 2006.[2]李兵.推进“无围墙养老院”建设,构建立体化社区养老服务体系―――西城区开展居家养老服务试点工作的调研情况[A].北京人口发展战略研究[M].同心出版社,2006.[3] 郑功成,中国社会保障制度变迁与评估[M ].人民大学出版社,2002

[4] 杜翠心, 我国城市社区养老模式研究[D ] , 大连理工大学, 2006

[5] 尹银.无围墙敬老院:优势、问题及建议[J].人口与发展,2009

[6] 唐忠新.社区照顾:英国养老主要方式[J],社区,2004,7:26―27.注释:

1.江晓堂.全世界老龄问题研究资料.http://xd.2000y.net/106883/index.asp? xActio n=xReadNews&NewsID=110,2010月3月2日访问

2.陈友华,吴凯.社区养老服务的规划与设计.http://,2010年3月2日访问

作者简介:

黄荟宇(1989-),湖南常德人,中央民族大学本科在读;

篇6：养老社区运作模式

以往保险养老其实已经在很多保险公司都推出了，但这种传统的养老保险都是投保人在持续缴纳保费到一定年龄之后，从保险公司拿回一笔钱作为养老金费。但是我们所说这种养老保险社区它是一种保单加实物的新模式，也就是客户通过购买保险产品但不返现金，而是会锁定养老社区的物业使用权和价格，实现买保险入住养老社区的一个目的。

据合众人社保险股份有限公司董事长戴浩介绍，10月底他们公司投建的首个养老社区已经在武汉开园，被业内认为可能是摘得养老保险第一单。据了解，想要入住这个社区可以通过两种方式，第一种是购买保单，目前会有三种不同的价格的产品，购买产品之后到合约约定年龄之后，便可以入住到养老社区里面。同时还可以选择租赁的模式，即入住者缴纳一定数额的押金，并定期交房租以及按照不同标准服务费来收取相关费用来入住社区。

据相关负责人介绍，这个养老社区目前已经完成了一期建设，目前是可以提供4000张床位，到2015年建成之后可以提供床位是3万张，社区总占地面积是2400亩。养老社区预计也会提供各类生活配套设施，包括餐厅、超市、洗浴、银行以及休闲的娱乐场所，目前是已经有一部分70岁的客户已经开始入住。据这家公司自己介绍，目前这期保单销售在全国销售出约3千单以上，此外，像我们知道一些大的保险公司目前也都在争先建设养老社区。

这种保险养老社区如何经营和运作?和传统养老院相比有何不同?在照料老人生活方面有哪些特殊设计?

以目前来看，我国社会主要存在三种基本养老模式，家庭养老、机构养老和社区居家养老，这个我们讨论也很多了。社区居家养老它其实是一种坚固家庭和社会的养老模式，它是指老人住在家庭里在得到照顾的同时由社区承担养老或者托老服务，比如说一些老年饭桌、送餐上门以及家庭病床，它比较符合老年人的需求。目前这些正在形成的保险社区则被业内认为是集居家、社区和机构养老三种方式于一体，它建设的内容包括位于50-70的岁活跃老人社区和70岁以上持续退休社区，同时在该社区还提供了包括独立生活、协助照料(含失忆照料护理)和一些专业护理的系统化的专业照料服务。

据相关保险公司介绍，这种社区根据老年人入住的年限的不，每年缴费在3万元到4.8万元不等，不过业内人士表示，这种由保险公司建立的养老社区都是商业性的，如果想要入住可能是需要每个人提供非常高额的费用，可能是用百万元购买房产或者对应的保险产品才能获得相应的会员资格，才能够入住。甚至有预测认为，因为享受社区居家养老的老人除了每月要支付一些费用之外，还需要提供一些数额巨大的保证金，其入住的门槛可能远超于2、3百万元。

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