物业项目经理工作内容

物业项目经理工作内容（共14篇）

篇1：物业项目经理工作内容

物业项目经理的工作心得

2006年我来到XXXXXX，还记得那时的销售经理说过的那句话“今天不努力工作，明天努力找工作”。几年间，在公司领导正确教导、帮助与支持下，2013年我被任命为碧湖广场项目物业经理。

时间翩转飞逝，我在物业经理岗位上已经四年了，学到了太多太多的东西。从项目前期介入、主管、副经理、再到经理。在上级领导身上学到了很多的处理业务知识、宝贵的工作经验、为人处事、待人接物及珍贵的人生道理。除此之外，让我看到更多的是一位老前辈是如何对待工作的：一丝不苟、心思缜密的工作态度，想工作所想、与下属的相处、松弛有度的管理作风。在这样积极的工作氛围影响下，再通过持续的自我学习、现场管理实践和思想上学会自我调整，在工作中向积极的老员工看齐。我深知公司及上级领导的要求，也了解自己的差距与不足。因此，会更努力的在工作中向经验丰富的前辈学习，争取早日独当一面，为公司领导分担项目现场管理责任。目前，我认为我做到了。

建安十年间，我从一名普通员工转变为一名项目管理者，过程经历了很多，从实践中总结了以下几点心得，在这里作个总结与记录。

一、角色的转变

首先，意识到从普通员工到项目经理对我来说是一次难得的机会。从执行者到管理者的角色转变,涉及的不仅仅是文字表面上的区分,而是需要通过从执行者到规划者、从监督者到引导者、从检查者到沟通者三个实质内容的转变来完成。它并不是单一的思维,而是从关系思维的视角来看待。如何转变思维方式才是适应这个角色的关键，也给作为管理者的我提出了更高的要求。如何制定工作计划、处理矛盾，把握发展机遇,应对各种复杂局面，提出了挑战。首先,原来作为普通员工在工作上是强调自上而下的监管模式，多侧重于硬性管理，通过书面的规章和程序,确定标准和指导行为。但对于项目经理来说，主要的工作职能不是执行而是管理，对项目的规划、定义项目流程、与业主、自己员工沟通、与公司及上级领导的沟通，这些对象绝大多数是人而不是物，可以看出,管理注重的是对人的相互沟通,建立互相尊重、互相信任的关系，强调合作和团队精神。所以，作为一个好的项目经理应具备的是委婉应对事情的手段和灵活变通的工作态度。

二、技能的要求

普通员工可以说只要吃透相关的工作技能就可以很好的完成工作的需求，而对于一个优秀的项目经理，还必须在业务技能、管理技能等有所提升，才能够胜任项目经理职位。

业务技能是对项目经理最为基础的要求，我认为作为项目经理不可能对每个项目业务问题都很精通，但要了解、听得懂，否则项目经理就会丧失对项目的应有的嗅觉。公司为我们提供学习的平台，中心上级领导也给我学习的机会，我也积极学习了相关的业务知识，并取得了一些相关证书：项目经理证书、消防管理人证书，电梯安全管理员证书、装饰施工员等来提高自身的业务水平。

对于管理技能方面来说它包括管理能力、组织能力、计划分析、解决评估问题及项目实施的能力。管理能力包含两个层面，“管”就要积极主动任事，勇于承担责任，不拖延、不推诿，职责所在。“理”就事把事情理顺，千头万绪要理清楚事情轻重缓急、按先后顺序落实计划，认真执行。组织能力是指项目经理必须有良好的组织资源的才能，通过规定职务或职位，明确责权关系，使组织中的成员互相协作配合、共同劳动，灵活的运用各种方法，把各种力量合理的组织和有效地协调起来的能力。计划能力是指项目经理必须有制定、执行、推广计划的能力；实施过程中，还要具备分析问题、解决评估实施项目的能力。

三、沟通能力要求

沟通是市场，沟通是人与人之间、人与群体之间思想与感情的传递和反馈的过程。

所有人都知道项目的实施需要沟通——与业主沟通，与员工沟通。但是在具体项目实施时，还是存在沟通不畅的现象，经常会有这样的现象：工作协调时，需要业主的配合，但沟通方式不对，导致业主有抵触的想法，认为物业项目是交给你们公司来做，你们公司来赚钱，怎么反而要我来做实施，当然事倍功半。良好的项目沟通需要技巧，中国国情决定，与人沟通除了秉公办事还需要人情，项目经理应该在项目实施时揣摸客户/业主的脾气秉性习惯，用最恰当的方式与客户/业主沟通。好的项目经理在项目实施时，能够与客户/业主打成一片，工作外还能够建立亲密的友谊。

项目经理不但对客户/业主负责，也必须对内部公司的管理层及员工负责，因为项目经理要管理三方面的期望：业主期望、公司高层管理期望、员工期望，要在三方约束关系中合理的满足各个成员的期望就必须要和他们沟通，没有一个很好的沟通能力是没有办法处理好三角关系的。沟通需要技巧，技巧需要锻炼。所以，如何学习与人打交道是一个普通员工转变为项目经理的第一个重要指标要求。适应在各种场合，面对各种人物和氛围勇于发言，阐述自己的看法和主张，逐步训练以使自己慢慢成为人际交往的焦点。

四、领导能力的要求

一个好的项目经理必须具备良好的领导能力，而领导能力也正是一个普通员工最缺乏的能力。领导能力是体现一个项目经理综合素质的重要指标。领导能力主要体现在如何管理一个团队，如何带领一个团队，如何激励一个团队，如何来提升自己的领导能力。

首先要有宽大的胸怀和集体意识，这是前提，有宽大的胸怀才会有包容一切的大气，才能容忍不公平、容忍成员的错误、容忍客户/业主的刁难。领导一个团队，不是靠手腕，也不是靠权威，而是靠亲和力。一个项目经理，必须要具备好的人际关系，与员工打成一片，没有隔阂。在工作进行中，当成员碰到问题时，能够采用合理的激励和精神鼓动，解决他们的烦恼；与员工沟通时，不采用僵硬的上下级交流方式，而采取参与和顾问的方式；在工作中，充分信任员工，对工作有效授权，放手给员工担当工作和责任；项目经理在员工表现不错时，要积极的认同和鼓励，使他们看到希望。

以上心得体会是从这几年的现场管理经历与磨练得来，也许有不足但却是亲身体验。现在的书写总结更像是记录一下自己的管理历程。见笑了！

XXX物业 XXXXXX

篇2：物业项目经理工作内容

？？？？年我刚来到？？？这个大家庭，还记得经理说过的那句话“认认真真工作，踏踏实实做人”。几年间，在公司领导正确指导下，中心经理的帮助教育、支持信任下，？？？？年我被任命为？？？？？项目部项目经理。

时间如白驹过隙，翩转飞逝，我在项目经理岗位上已经两年了，学到了太多太多的东西。从七中心？？经理、？？？书记、？？？经理身上学到了很多的业务知识、宝贵的工作经验、珍贵的人生道理。更看到了老党员们对待工作一丝不苟、精益求精的工作精神，想工作所想、任劳任怨的工作作风。通过他们的感染，我积极申请加入中国共产党，认真系统地了解了党的历史、性质、奋斗目标、组织制度和组织原则等基本知识，并定期向党组织汇报思想。通过一段时间的自我学习和七中心党支部的帮助，思想上积极要求上进，在工作中向老党员同志看齐。我深知按党要求，自己的差距还很大，还有许多的不足，我会更努力的在生活工作中向老党员同志们学习，争取早日成为一名合格的共产党员。

两年间，在工作中，我从一名办公室的文员向一名项目管理者的转变，从学习中总结了一点点心得，在这里得跟大家一起探讨，说的不对希望大家给予指正：

一、角色的转变

首先意识到，从文员到项目经理对我来说是一次难得的机会。从执行者到管理者的角色转变,涉及的不仅仅是文字表面上的区分,而是需要通过从执行者到规划者、从监督者到引导者、从检查者到沟通者三个实质内核的转变来完成,它并不是单一的思维,而是从关系思维的视角来看待。如何转变思维方式才是适应这个角色的关键，也给作为管理者的我提出了更高的要求。如何制定工作计划、处理矛盾，把握发展机遇,应对各种复杂局面，提出了挑战。首先,原来作为普通文员在工作上是强调自上而下的监管模式，多侧重于硬性管理，通过书面的规章和程序,确定标准和指导行为。但对于项目经理来说，主要的工作职能不是执行而是管理，对项目的规划、定义项目流程、与业主和自己员工沟通、与公司、中心领导的沟通，这些对象绝大多数是人而不是物，可以看出,管理注重的是对人的相互沟通,建立互相尊重、互相信任的关系，强调合作和团队精神。所以，作为一个好的项目经理应具备的是委婉应对事情的手段和灵活变通的工作态度。

二、技能的要求

普通文员可以说只要吃透相关的工作技能就可以很好的完成工作的需求，而对于一个优秀的项目经理，还必须在业务技能、管理技能等有所提升，才能够胜任项目经理职位。

业务技能是对项目经理最为基础的要求，我认为作为项目经理不可能对每个项目业务问题都很精通，但要了解、听得懂，否则项目经理就会丧失对项目的应有的嗅觉。公司为我们提供学习的平台，中心经理也给我学习的机会，我们也积极学习了相关的业务知识，并取得了一些相关证书：项目经理证书、中控证书，电梯安全管理员证书、锅炉安全管理员证书等来提高自身的业务水平。

对于管理技能方面来说它包括管理能力、组织能力、计划分析、解决评估问题及项目实施的能力。管理能力包含两个层面，“管”就要积极主动任事，勇于承担责任，不拖延、不推诿，职责所在。“理”就事把事情理顺，千头万绪要理清楚事情轻重缓急、按先后顺序落实计划，认真执行。组织能力是指项目经理必须有良好的组织资源的才能，通过规定职务或职位，明确责权关系，使组织中的成员互相协作配合、共同劳动，灵活的运用各种方法，把各种力量合理的组织和有效地协调起来的能力。计划能力是指项目经理必须有制定、执行、推广计划的能力；实施过程中，还要具备分析问题、解决评估实施项目的能力。

三、沟通能力要求

沟通是市场，沟通是财富，沟通是人与人之间、人与群体之间思想与感情的传递和反馈的过程。

所有人都知道项目的实施需要沟通——与业主沟通，与员工沟通。但是在具体项目实施时，还是存在沟通不畅的现象，经常会有这样的现象：工作协调时，需要业主的配合，但沟通方式不对，导致业主有抵触的想法，认为物业项目是交给你们公司来做，你们公司来赚钱，怎么反而要我来做实施，当然事倍功半。

良好的项目沟通需要技巧，中国国情决定，与人沟通除了秉公办事还需要人情，项目经理应该在项目实施时揣摸客户的脾气秉性习惯，用最恰当的方式与客户沟通。好的项目经理在项目实施时，能够与客户打成一片，工作外还能够建立亲密的友谊。

项目经理不但对业主负责，也必须对内部公司的管理层及员工负责，因为项目经理要管理三方面的期望：业主期望、公司高层管理期望、员工期望，要在三方约束关系中合理的满足各个成员的期望就必须要和他们沟通，没有一个很好的沟通能力是没有办法处理好三角关系的。沟通需要技巧，技巧需要锻炼。所以，如何学习与人打交道是一个文员转变为项目经理的第一个重要指标要求。适应在各种场合，面对各种人物和氛围勇于发言，阐述自己的看法和主张，逐步训练以使自己慢慢成为人际交往的焦点。

四、领导能力的要求

一个好的项目经理必须具备良好的领导能力，而领导能力也正是一个文员最缺乏的能力，领导能力是体现一个项目经理综合素质的重要指标。领导能力主要体现在如何管理一个团队，如何带领一个团队，如何激励一个团队，如何来提升自己的领导能力。

首先要有宽大的胸怀和集体意识，这是前提，有宽大的胸怀才会有包容一切的大气，才能容忍不公平、容忍成员的错误、容忍客户的刁难。领导一个团队，不是靠手腕，也不是靠权威，而是靠亲和力。一个项目经理，必须要具备好的人际关系，与成员打成一片，没有隔阂。在工作进行中，当成员碰到问题时，能够采用合理的激励和精神鼓动，解决他们的烦恼；与员工沟通时，不采用僵硬的上下级交流方式，而采取参与和顾问的方式；在工作中，充分信任员工，对工作有效授权，放手给员工担当工作和责任；项目经理在员工表现不错时，要积极的认同和鼓励，使他们看到希望。

篇3：物业项目经理工作内容

1 博弈相关理论概述

博弈论是经济管理问题的分析工具,它在项目管理决策中的应用已有相当长的历史,但还不是非常成熟。博弈的基本概念包括:参与人、行为、信息、战略、支付函数、结果和均衡。

从博弈论我们可以看出,比如说管理者却恰恰希望以较低的报酬得到员工最大限度努力的工作,而员工总是希望以较少的劳动获得更多的报酬。如果劳资双方无法达到纳什均衡,在这次博弈中,那么离开岗位便成了员工更好的选择。在这一均衡中,每个博弈参与人都确信,纳什均衡说明合作和利己之间的矛盾。纳什均衡虽然是由单个人的最优战略组成,在给定其他参与人战略决定的情况下,他选择了最优战略以回应对手的战略。但并不意味着是一个总体最优的结果。在个人理性与集体理性冲突的情况下,各人追求利己行为而导致的最终结局也是一个纳什均衡,也是对所有人都不利的结局,即员工离开岗位。

2 研发项目经理工作方法及其管理

2.1 项目初始阶段的重点工作

研发项目经理在项目初始阶段必须投入相当的精力和时间。项目初始阶段的工作由研发项目经理组织,项目组主要人员参加完成。项目初始阶段是指从合同签订生效后到正式开展设计这一阶段。此阶段的主要任务是完成组织、计划,创造开展项目工作的条件。项目初始阶段的工作对成功的筹划是项目成功的一半,整个项目的实施具有宏观控制作用,对以后项目实施的成功与否至关重要的是它的工作范围、合理性、深度和质量。

2.1.1 研究熟悉合同文件

研发项目经理组织已明确的项目班子成员仔细核阅合同文件、协议、补充协议等各项有关合同文件,深入消化了解,据此来开展项目工作。主要包括:了解合同谈判背景、中标条件及合同主要条款,研究、熟悉合同的主要内容,研究制定执行合同的策略、重点及注意事项。

2.1.2 确定项目的工作分解结构和编码

将项目的工作任务分解成详细的工作阶段,依据合同项目的具体内容确定项目的工作分解结构和编码,给每个阶段规定各自的账目编码,这是进行综合控制的基础。

2.1.3 进一步完善项目的组织分解结构和编码

不能遗漏,也不能把同一项工作重复委派,使项目的每一项工作都落实到项目组的具体哪个小组或某个成员项目组实行动态管理,根据项目规模大小、专业协作条件关系复杂程度,决定采取集中或分散的组织形式。

2.2 抓好四大控制

2.2.1 进度控制

研发项目经理在管理好项目计划的同时,要对计划中关键线路上的关键目标进行严格控制。为了保证总计划的按时完成,要合理调整资源配制,合理安排资金、工时、材料的投入。在进度控制上除了满足完成计划的目的外,还应通过进度控制寻找综合效益。

2.2.2 质量控制

项目质量是项目经理非常重视的工作目标之一,也是需要项目全体成员共同参与的,在任何时候都应放在首位。它直接关系到项目的进度、资源的费用和人民生命财产的安全,不仅影响到企业的经济效益和社会效益,而且也决定着研发者的信誉和发展。因此,研发项目经理必须严格执行所在企业或单位的质量方针、质量手册,进行项目质量管理和质量控制,督促项目组有关人员高度重视质量并严格把关,尤其要对项目分包部分的质量进行严格控制和管理。若研发项目某部分一旦返工或发生质量安全事故,不仅对整个项目的工期、资金产生影响和损失,而且在公司信誉、开发人员情绪等诸多方面都会造成不良影响。

2.2.3 费用控制

研发工作是一个复杂的系统,各方面既相互关联又渗透,项目中各种管理和控制的优劣最后都会全面综合地反映到费用上来,费用控制贯穿于项目的各个环节。因此,费用控制是四大控制中的重要内容,研发项目经理必须安排相当的精力和时间重视费用控制,尽量获得合理的、最佳的经济效益。费用控制,首先要审定、提交项目估算基础资料,抓好各阶段费用估算和费用分解指标,同时在开发中要不断检查计划费用执行情况,不断检查分析BCWS、BCWP和ACWP三曲线间关系。在研发项目实施中,避免窝工、停工、返工,减少浪费,降低风险。

2.2.4 材料控制

项目材料是项目建设的物质基础,一般占项目研发费用的50%~60%。它直接影响项目研发的工作周期和质量,是项目控制的主要内容之一。研发项目经理主要是审查批准控制程序和控制计划,检查督促材料控制的实施情况,以及审查确定项目剩余材料的处理方案,必须按照开发进度计划要求,适时地组织材料供应,按照实际需要准确地组织采购数量,加强对材料的综合管理和监测,提高效率、减少损耗、降低风险,保证研发项目以最少的资源,最低的成本获得最好的经济效益。

四大控制之间是互相联系互为影响的,其中某一项的变更必然影响其它各项,所以研发项目经理不能孤立地进行单项管理和控制,必须采用费用/进度综合控制,以追求项目的综合经济效益。研发项目经理在费用/进度综合控制工作中,最主要的是建立和批准执行效果测量基准,然后审查费用/进度计划的执行情况,实行费用/进度综合控制,必要的时候调整制定新的执行效果测量基准,进行有效控制。

2.3 加强安全卫生和环境保护管理工作

项目安全管理的方针是“安全第一、预防为主”,研发项目经理是项目安全、健康卫生和环境保护管理的责任人,他可以委托负责项目安全的经理协助工作,但不能把责任委托给别人,工作中由研发项目经理组织落实项目安全、健康卫生和环境保护管理系统并兼任项目安全管理总监来协调与其它方面管理之间的关系,受理各种报告、采取纠正措施。

3 结语

全权负责研发项目管理的核心人物研发项目经理,作为受企业项目管理部门经理委托,项目经理的综合素质便决定着开发项目管理的水平,是项目实施的最高责任者和组织者,在项目管理中起决定性作用。改变其不规范化、淡化管理、随意性、无序管理、以包代管、低效管理、以奖代管等不良现象。研发项目经理必须强化项目管理,实行项目管理规范化、项目经理职业化、项目管理手段现代化。研发项目经理在实际指挥生产过程中,不断出现新情况和新问题,就有必要对以前的管理模式总结、集思广益、予以改进完善。

综上所述,项目经理的工作是一个不断完善丰富的过程,是一个动态的管理工作,其成效取决于项目经理工作方法及其管理的博弈分析。

摘要：关系着企业的生存与发展的重要指标体系是企业的管理水平、信誉、形象,研发项目经理通过其工作方法及其管理的博弈直接影响着项目完成质量的优劣,项目开发过程全面负责的项目经理素质的高低反映了,所以说研发项目管理是企业管理不可或缺的重要组成部分。这就要求研发项目经理必须具有综合素质较高,组织协调驾驭能力较强,懂技术、会管理、善经营,谙熟其工作方法及其管理的博弈分析,惟有这样才能高质量、高水平的搞好研发项目。

篇4：物业项目经理工作内容

关键词：电力工程；项目经理；施工管理

引言：电力工程项目经理是电力工程施工企业项目经理的简称，是施工项目中的最高负责人，因此，在项目管理中，项目经理在整个管理过程中发挥着至关重要的作用，与管理的成败具有紧密的联系。随着我国市场经济的不断发展，我国的电力工程市场竞争力越来越激烈，为在激烈的市场竞争中脱颖而出，应加强项目经理的作用，从而更好的对工程项目进行管理。

一、项目经理在电力工程施工管理工作中的作用

（一）制定项目施工计划。电力工程在施工过程中，要想不断提高施工质量，在施工之前必须做好施工准备工作，在施工管理工作中，项目经理需要发挥自身的重要作用，制定完善的项目施工计划。在电力项目实施的过程中，项目经理有权利也有义务对项目的施工过程进行控制和管理，在各种信息的收集和发布中也发挥着重要的作用[1]。因此，在接受了施工任务之后，项目经理首先应该制定工作计划，从施工的各个环节和各个方面进行详细的计划，然后知道项目部的人按照计划完成工作。在制定施工计划的时候，应该从施工进度计划、成本控制计划、人员、材料等进场计划和质量计划等方面着手，所有的计划在制定之后一定要严格按照计划完成。

（二）协调管理。电力工程项目在施工完成的过程中，需要不同的部门和不同人员的共同分工完成才能顺利进行，仅仅依靠某一个部门或者某一方的工作是不行的。因此，在项目施工管理过程中，项目经理需要协调好各方之间的关系，让各方能够协调配合工作，共同完成整个项目的实施。项目经理的协调作用在多个方面都有体现，例如协调好业主和施工方的关系，协调好施工方和监理单位的关系等，同时还应该协调好和本企业的上级领导和单位之间的关系，同时还要协调好和外界政府机构、商家等的关系。在整个项目的完成过程中，各方之间存在着利益关系，因此在协调工作方面难免遇到一定的困难，当遇到问题的时候，项目经理必须出面解决。当一个团队中的不同成员之间出现意见分歧时，项目经理也要出面解决。

（三）控制工程成本。项目经理还具有控制工程成本的义

务。在电力工程的项目管理中，电力工程成本的控制是一项关键的工作，项目经理在控制工程成本时，应该从各种施工原材料、施工设备以及施工过程中进行管理。项目的成本管理是一个系统的工作，需要各个部门和各个专业的人才进行经济核算等，需要所有人的共同努力才能实现。因此，在管理的过程中，项目经理应该跟随者施工的进展进行严格的控制，不能时紧时松，而是应该对整个过程都进行有效的控制。

二、提高电力工程施工管理工作的措施

（一）采用合适的项目施工管理方法。为了更好的对电力工程的施工管理进行有效的控制，项目经理在管理的过程中，应该采用合适的项目施工管理方式。在项目施工管理中，常见的项目管理方法主要包括质量管理法、进度管理法、安全管理法、成本管理法和现场管理等，这些是按照管理的目标来进行划分的。如果按照管理的专业性质来进行划分，可以将项目施工管理方法划分为经济管理、行政管理和法律管理等。在项目施工的过程中，不论运用哪种方式进行管理，都应该保证取得预期的成效，并且要根据实际的项目施工情况来进行选择，保证管理方法的适用性。因此，项目经理在项目施工管理工作中，不能死板的应用某一种方法进行管理，而是要合理灵活的使用各种管理方法，通过对管理的任务进行调查，选择最适合和可靠的管理方式。一旦选定某一种管理方法之后，应该合理的将管理目标进行细分，找出管理工作中的关键问题，制定相应的措施，从而取得良好的管理效果。

（二）对电力工程项目的全过程进行控制。项目经理在对电力工程项目进行管理的时候，应该注重对项目的全过程管理，最好施工前管理、施工过程中管理和施工验收的管理，才能全面提升电力工程项目的管理质量。在对施工项目进行全过程管理时，一定要注重对施工项目的质量控制，质量控制是最基本和最重要的工作。为了保证施工质量，应该将施工质量的控制范围贯彻在施工过程中的每一个环节，任何一个环节的工作没有做好都会对整个电力工程项目的质量造成不利的影响。

三、结语

在电力工程项目管理中，项目经理发挥着非常重要的作用，项目经理的管理效果的高低直接关系到工程项目成功与否。因此，在施工项目管理过程中，项目经理应该重返发挥自身的作用，制定详细的施工计划，协调好各方的工作，采用合适的项目施工管理方法进行管理。

参考文献：

[1]陈旭. 在建筑工程施工全过程管理中项目经理作用探讨[J]. 福建建材， 2014，24（3）：106-107.

篇5：物业项目经理工作职责内容

2.统筹负责客服、安管、环境、品质、工程等部门工作，监督和指导各部门完成公司质量目标，确保各项工作持续有效的开展，带领团队打造优秀的物业服务品质;

3.处理重要客户投诉或重大客户投诉工作，指导各部门进行员工的选、育、留工作，完善各项管理体制和内部监管机制;

篇6：物业项目经理日常工作

2、依据公司发展战略，健全所管项目管理制度，监控各工作体系的有效执行;

3、完善服务质量体系，根据满意度调查结果，优化及改善服务流程、品质，提升业主满意度;

4、负责与甲方相关部门的联系、沟通、协调工作;

篇7：物业项目经理工作职责

2、保持与公司各部门、地产、供应商、业主、中心各部门员工、政府相关部门办事人员等之间良好的沟通联系;

3、本着公司的服务理念与标准，为客户提供专业优质的服务产品;

篇8：政府物业服务项目采购

一、采购的基础不同

(一)法律依据不同

政府采购物业服务应优先适用《中华人民共和国政府采购法》(以下简称《政府采购法》)及其实施条例,《政府采购法》没有约定的,可以适用《中华人民共和国招标投标法》(以下简称《招标投标法》)及其实施细则。地方的政府采购条例在当地适用。

物业管理招投标的主要依据则是《招标投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以及地方性的物业管理条例和其他规范性文件。

(二)条件不同

物业所有权人或使用权人为政府,或者由政府财政性资金支付物业费的物业服务项目,必须通过政府采购选聘物业服务企业。物业管理招投标的条件在此不再赘述。

(三)主管机关不同

各级政府财政部门是政府采购的主管部门,负责政府采购活动的监督和管理;物业管理招投标由各级政府的建设或房地产行政主管部门负责监督管理。

(四)平台不同

根据深圳的规定,政府采购需要在政府采购中心平台进行;前期物业管理招投标活动应进入深圳工程交易服务中心进行,提倡业主大会进入交易中心进行物业管理招投标活动。

二、方式不同

政府采购物业服务,金额在20万元以下的,可以自行采购;金额在20万元到100万元的,可以从预选承包商中选聘;金额超过100万元的,则需要进行公开招标。

物业管理招投标除必须进行招投标的外,可以通过协议方式选聘。

三、政府采购效率更高

(一)时间安排更加紧凑

一是《深圳经济特区政府采购条例》明确了政府采购项目的完成期限,公开招标的政府采购项目,招标机构应当自采购文件确认之日起25日内向中标供应商发出中标通知书;非公开招标的政府采购项目,招标机构应当自采购文件确认之日起20日内,向成交供应商发出成交通知书。特殊情况需要延长的,经招标机构主要负责人批准,可以延长10日。

二是招标机构应当在投标截止日10日前公布招标公告和招标文件,而《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。

三是政府采购澄清和修改期限被缩短到投标截止日3日前,而物业管理招投标此期限为15日。

四是政府采购中招标机构应当自评审结束之日起最多5个工作日内确定中标人,而物业管理招投标中仅要求招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

五是政府采购人与供应商应当自中标或者成交通知书发出之日起十个工作日内签订政府采购合同,而在物业管理招投标中这个期限是30日。

六是政府采购合同备案期限为签订之日期10日内,而物业管理招投标的备案期限是自确定中标人之日起15日内。

(二)预选采购制度

预选采购制度主要解决的是“效率”和“价格”两个核心问题。政府采购物业服务金额在20万元以上100万元以下的,可以从预选承包商库中选聘,这大大提高政府采购的效率。

四、政府采购更加公开透明

(一)公开预算金额或预算金额之下的最高限额

《〈深圳经济特区政府采购条例〉实施条例》(以下简称《实施条例》)规定,采购需求应当包括“预算金额或者预算金额之下的最高限额”。这是《实施条例》的一大亮点,通过这种方式,促进政府采购公开透明和公平竞争。

(二)中标结果公示程序

《实施条例》首次明确了对非保密的采购项目采购结果公示的内容,包括投标供应商的名称、资格相应文件和报价、评审专家名单、候选中标供应商名单以及中标供应商名单等。这样可以促进政府采购信息公开,接受全社会的监督,不仅可以防止供应商虚假投标,而且是加强供应商和评审专家管理的有效途径之一。

五、评标、定标更加公正

(一)评定分离原则使政府采购的结果更加可靠

《深圳经济特区政府采购条例》规定,采购人根据评定分离原则在评审委员会推荐的候选中标供应商范围中标供应商或者对评审委员会根据授权确定的中标供应商予以确认。

评定分离原则是指在政府集中采购程序中,以公开招标方式采购的,评审委员会负责对投标文件进行评审、推荐候选中标供应商并出具书面评审报告,由采购人根据评审委员会出具的评审报告和推荐的候选中标上确定中标供应商。使用评定分离的采购项目,评审委员会的成员全部由评审专家组成,不再有采购人代表。

(二)多种评标、定标方式规范了评标、定标行为

使用评定分离的三种评审方法包括综合评分法、最低价法和定性评审法,特别是定性评审法,即由评审委员会对各投标文件的优点、缺点、问题以及签订合同前应注意和澄清的事项进行说明,形成评审报告,由采购人做出选择。采购人可以选择自定法、抽签法或竞价法确定中标供应商,定标方式应当在招标文件中予以明确。

六、对参加人权利的保护

《深圳经济特区政府采购条例》及实施细则详细地规定了质疑和投诉的条件、期限、程序、处理及后果,以及对投诉结果不服的救济手段,为政府采购各方参加人提供了完整的法律救济渠道。

篇9：浅谈物业管理职业经理人才培养

关键词：物业管理；经理人才；基本素质，培养

近年来，物业管理行业在我国发展十分迅猛，据有关资料统计，2003年北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别高达70亿元、78亿元和50亿元，占这三城市GDP的2.23％、1.45％、2.23％。物业管理创造如此巨大的财富，职业经理人功不可没。但是物业管理高级人才的短缺是目前制约我国物管行业发展的主要因素之一，主要表现在物业管理职业经理人才的缺乏。物业管理职业经理人是指为实现利润或价值最大化，受聘于物业管理企业或其他经营管理机构，以对法人财产及物业实施经营管理为职业的人。物业管理职业经理应具备物业管理行业注册资质，可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作，能够有效地组织人、财、物各项资源，独挡一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务，并实现管理和盈利目标。职业经理人在我国还是一个新事物，物业管理职业经理人队伍更是还没有真正形成。然而，我国经济市场化发展的迅猛态势，以及对职业经理人需求迅速增长的现实，已迫使我们不得不从理论到实践快速推进我国物业管理职业经理人队伍的建立及发展。本文拟就物业管理职业经理人的培养问题做些探讨。

一、物业管理职业经理应具备的基本职业能力和素质

1物业管理职业经理人必须提高自身的驾驭力、执行力、自控力等主要的职业能力。驾驭力是指职业经理人提高驾驭市场经济的能力，可以从以下几方面人手：积极探索并努力把握市场经济的内在运行规律，按客观规律办事；不断提高对市场经济行为主体的统领能力和创新能力；增强对新的市场环境和形势的认知能力，树立可持续的科学发展观；致力提高企业核心竞争力，强化企业核心运营领域，构建优秀的企业品牌。企业及职业经理人成功的理由可以总结出千万条，但通常来讲，真正关系到企业兴衰的关键因素有三个：战略(决策)、团队、运营(流程)。而要促使这三个关键因素完美结合并达到最佳效能，其关键就在于企业的执行力。如企业的战略(决策)一旦确定，关键就是落实。物业管理职业经理人要不断地创新和不断地变革，不断地汲取新资讯新知识，不断地学习与研究，致力把企业锻造为一个学习研究型的组织。自控力，也是现代职业经理人必须具备的一种职业能力。因为职业经理人是企业的管理者，也就是最高“首长”，掌握着企业的财权、物权及人事权，如果职业经理人没有自控力，很容易走向职务犯罪。此外，对现代职业经理人来讲，自身情绪的稳定性和自控性对组织的稳定具有重要的作用。

2物业管理职业经理人必须具备进取心态和创新精神。首先作为物业管理职业经理人应具备强烈的责任感和事业心，物业管理是一项具体、繁琐的业务，这不是百米冲刺，而是马拉松比赛，一直坚守认真负责精神极为不易。物业管理企业不同于商贸企业，不同于信息产业，职业经理人必须从推动型领导转向接触型领导，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解客户需求。这就是物业管理行业的特殊性和必然要求，物业管理没有捷径可走，强烈的进取心需要职业经理人亲力亲为、忙在基层才能显示其职业素质。其次创新精神是职业经理最重要的素质特征：观念的创新，要求改变原有的思维模式，实现企业的再造；技术创新是决定企业竞争力的重要因素；管理创新本身是由经济发展、技术进步导致企业生存与发展问题解决的需求而产生，其中管理创新具有举足轻重的地位。物业职业经理人必须将以管为主的观念转向以客户为优先、以服务为核心，才能摆正工作重心，将物业管理目标转向让客户满意、社会满意而不是局限在让领导满意、考评组满意，物业管理的一切工作都应围绕着客户，通过服务去体现，向客户负责，将客户满意作为检验物业管理工作最重要的评价指标，最大限度地满足客户需求，被动等候转向主动突破。现代物业管理行业竞争中，任何一个企业都面临着危机，对企业来说，不变革只有死路一条，惟有及时变革、持续创新，才能生存和发展。学习、应变、创新是当今职业经理最为关键的素质。

3物业管理职业经理人应当充分重视人力资源的管理，提高有效沟通的能力。职业经理人组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，这在职业经理圈子中已形成共识，但有三个方面应引起重视：首先，筑巢引凤吸引并留住人才。事业感召、情感凝集、待遇合理，每一项都要细致把握。小企业看老板，中企业看管理，大企业拼文化。当团队大规模扩展后，如何树立企业共同理念、建立合理的分配机制从而稳定一批肯干又能干的团队是一项极为现实的挑战。其次，建立人力资源管理的整体概念。明确团队的经营管理理念及价值观，并尽力使全体员工了解、认同、支持并执行这套共同理念和价值观；建立有效率的组织机构和制度体系，明确岗位职责，细化到每一位员工个人；完善各项招聘、培训、考核、业绩评估等程序。可以说，人力资源开发和管理的每一层工作对职业经理的个人素质、功夫来说都是一次考验。再次，职业经理本人应当是一名称职的培训官。职业经理需要更新观念，员工群体更需要及时充电，而物业管理团队最有效、最重要的培训师应该是职业经理本人。职业经理人要记住这个理念：企业领袖的一个重要概念是培养人。物业管理职业经理人的沟通能力包括两个方面，一是和业主的沟通，二是和员工的沟通。近年来物业管理投诉中绝大部分是由于业主、客户与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。这种沟通的功夫更多地体现在日常工作中，应当提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两三次的业主客户意见征询活动。至于员工的沟通，现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。同时也要注重与有关单位、部门和上级主管沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对职业经理的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。

4规范管理，成本控制。从物业管理行业整体来看，管理水平仍存在较大差距。和香港同行比较，大陆地区本行业的管理仍属粗放型、激情型、难以适应国际化管理创新形势。而香港物业管理则从总体上迈上了理性、规范的轨道。首先要强调规范管理。大多数物业管理行业的“问题公司”根源就出在管理松散这个症结上，如何解决这个顽疾?最重要的一条是彻底地实行制度化，建立、健全制度体系，更要严格地执行制度体系，这又是一个说易做难的关键点。深圳地王大厦建设质量世界闻名，管理严格应立头功。另外要注重管理的量化。任何工作要求、目标确定都应

千方百计地用数据加以量化约束，量化管理越深入效果越好。制定和落实一个量化指标顶上一百句不确定的金语良言。按程序办事是职业经理成熟的标志之一。如果我们的职业经理没有规范意识和理性思维，即使ISO9000、ISO14000全部获得认证，管理效果还是要大打折扣。其次要加强成本控制。无论在美国还是香港，评价一个物业管理项目成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。大多数物业管理企业或管理处长期处于微利甚至亏损状态的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。台湾著名企业家王永庆有两句经验之谈对本行业应有启发：“企业库房的管理搞好了，我保证有10％的利润能冒出来。”“企业经理如果能把人、财、物的浪费压缩50％，这个企业肯定能够盈利”。这两句话可以说将经营管理企业的秘诀一语道破了，也说明成本控制、浪费的控制对于企业有多么重要。现实情况是，很多职业经理人在张扬其专业化的同时，却连一份专业的财务预算都拿不出，更不用说执行预算和成本控制了。现代物业管理竞争中，指望从客户身上挖掘更多利润难度相当大，职业经理人应强化内部管理，预算和成本控制能力是职业经理人的基本功。

5物业管理职业经理人要懂得竞争策略，做好市场定位。首先要制定团队的发展规划和发展目标。思路决定出路，出路决定发展，思路不清，在激烈的市场竞争中很难胜出。我国物业管理行业实践又显示企业发展战略规划的制定与实施是竞争法宝。职业经理人应抽出不少于30％的精力考虑企业、团队的竞争策略问题，40％的精力用于协调、处理与企业、团队有关方面的关系，余下30％用于处理日常事务。其次，注重扬长避短，发挥优势。中海专于管理，万科服务精道，万厦文化领先，中航经营取胜，南光技术优势，福田理论扬名……。这些竞争策略的典型案例说明，十指出击不如握成一拳有力，全方位出击很难实现品牌的凸现。再次，锁定目标客户。物业管理市场宽广，蛋糕庞大。职业经理要细分市场，确定自己的目标客户，而对非目标客户要坚决舍得割爱。我们的观点是，不求在整个市场占头等，而力争在目标客户分项蛋糕上吃大份。

总之，一个好的物业管理职业经理除了要具备良好的职业道德和职业素质外，还要进行自我修炼，在实践中摸索，在工作过程中前进，逐步走向成熟。

二、物业管理职业经理人的培养工作应解决的问题

从某种意义上讲物业管理职业经理人应当是那种非常职业化的企业管理者。他们不但拥有非常专业的企业管理知识、丰富的管理经验，同时应当拥有较高的职业素养，物业管理职业经理人才的培养以及流动也应该进一步市场化、规范化。形象地比喻，职业经理人类似职业足球运动员，他们可以以专业球员的身份在许多球队打球。目前在物业管理企业内部自我培养及自我标榜的“物业管理职业经理”，既没有政府部门的权威认定，也不具备市场价值及属性。只能说是一种观念的觉悟或称之为理论的萌芽。职业经理人的培养需要一个规范。要在中国物业管理行业实行物业管理职业经理制度，有必要重点推进如下几项工作：

1政府应制订物业管理职业经理标准及配套的相关法规制度，倡导并实行物业管理职业经理注册制度，国家及各省市成立物业管理职业经理注册局(处)，从理论与实践两个方面全方位考察，经严格的考试后授予不同层次的物业管理职业经理专业文凭及合格证书等。

2政府应鼓励一些大专院校设立物业管理职业经理专业，以培养科班出身的物业管理职业经理。同时，应支持物业管理发展比较成熟和有条件的省市建立物业管理职业经理培训学院及基地。根据各大学、培训学院及基地的师资力量及教学水平，包括学习时间的长短和经政府核定的培养、培训类别，有限制地准予其核发相应层次的物业管理职业经理博士、硕士、学士、专业文凭及合格证书等。

3明确物业管理职业经理的权利，使其具有极高的含金量。注册物业管理职业经理可以以个人身份受聘于业主委员会，根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬；注册物业管理职业经理也可以与数名注册物业管理职业经理合伙(成立物业管理职业经理事务所)，受聘于业主委员会，面向社会承接物业管理业务，根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬。

4培养物业管理职业经理人对自己职业忠诚意识，这种对职业的忠诚比他们对一个企业的忠诚还重要。职业忠诚直接对应着职业道德，经理人必须在专业上、精力投入和责任感上，要与这个职务相匹配。

篇10：物业项目经理工作职责

2.按物业总经理下达的工作计划完成年、季、月度收缴工作;

3.处理项目管理处的各类突发事件;

4.定期组织对项目管理处各岗位人员的培训、考核工作;

5. 督办业主满意度调查工作;

6. 负责统计项目管理处物业管理费用的收缴率。

篇11：物业项目经理职责主要工作内容

2、 督促各部门工作计划实施。

3、 了解掌握各区域物业管理相关情况，为物业项目经理工作决策提供依据。

4、 参与制定、修订物业各项管理制度。

5、 参与新开发项目前期物业管理的各项筹备工作。

6、 了解当地物业管理政策，掌握市场动态和资料收集。

7、 完成物业项目经理交办的临时性工作任务。

篇12：物业项目经理职责主要工作内容

2、负责住宅小区工程、保安、保洁、客服现场管理及执行情况的检查监督;

3、负责物业各部门的专业培训考核工作;

4、负责项目整体预算，及各项费用指标的实现;

5、负责项目各项应急预案及各类项目文件的编制、审核工作;

6、负责项目内部人才培养，定期组织员工专业培训，提升业务技能;

7、检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、规范及工作进度，了解部门员工思想状况，对不良倾向及时纠正;

篇13：物业项目经理工作内容

项目管理最早起源于美国。二十世纪八十年代后, 项目管理在国外公司中开始大规模采用。许多国内公司也开始探索按项目管理模式来管理公司项目 (合同) , 在公司内部也成立项目管理部, 属于项目管理模式中弱矩阵型组织结构, 每个项目任命一个“项目经理” (见图1) , 其职责更像是协调员或联络员, 主要是将用户的要求提供给各职能部门协调解决, 并将处理意见和解决方案反馈给用户, 并非真正的意义上项目经理。21世纪初开始时, 许多国内公司大幅调整了管理组织机构, 成立独立的项目管理部门, 以项目管理特别是复合型项目管理模式作为公司的基本管理模式 (图2) 。可以清楚地看到, 项目经理以正式的管理者身份出现在公司的管理层结构图中。

2 项目、项目管理和项目经理

项目是为创造独特的产品、服务或成果而进行的临时性工作。项目管理就是将知识、技能、工具与技术应用于项目活动, 以满足项目的要求。项目经理就是执行组织委派其实现项目目标的个人。项目管理是经济管理发展到一定阶段必然的产物, 是一种基于科学管理模式, 根据信息化要求发展起来的新的管理模式。

项目具有“临时性”。项目的“临时性”是指项目有明确的起点和终点, 从这个意义上讲, 项目经理也是临时的, 在项目完成或取消后, 项目经理和项目团队就不存在了, 团队成员就回到原职能部门, 或者参加另一个项目团队。而职能经理工作岗位的存在是不随项目是否完成而发生变化的。

项目具有“不确定性”。项目经理带领的项目团队所面临的任务可能是全新的, 这就要求比其他例行工作 (职能部门) 进行更精心的规划。此外, 项目可能在所有的组织层次上进行, 一个项目可能涉及一个人、一个组织单元或多个组织单元, 即项目经理可能会与多个职能和运营部门经理发生联系, 需要得到他们的支持和帮助。项目这些不确定性, 会使项目在执行过程中存在各种风险, 项目经理应该了解各类风险, 并针对各类风险提前准备预案。

3 新项目管理模式面临的问题

以前项目金额和供货范围都不大, 采用直接职能的管理模式没有太多问题, 各职能和运营经理之间的关系也很清晰, 在上一级的领导协调下, 按期交货, 完成任务并创造效益。现代公司所承接的项目金额巨大, 供货范围增大, 原有的管理模式已经存在很大的弊端和漏洞, 从而孕育出新的管理职能部门———项目管理部, 项目经理对项目的成败负责全责, 从而决定了项目经理和其他职能经理在工作中的目标、行为规范和期望上有很大的差别。

从工作程序和方法上看, 将各职能和运营部门抽调精干人员到项目团队, 由项目经理带领项目团队成员, 在某一固定区域集中办公, 不同部门的管理人员坐在一起, 按照项目管理的方法和程序工作, 各职能和运营部门的人员非常不习惯, 经常发生直接冲突;同时各职能和运营经理也认为项目团队成员集中办公, 会降低自己对本部门员工的控制和权威, 影响本部门的任务完成。

从职责分工上看, 职能经理认为项目经理的权利太大了, 能够掌握并调动公司的许多资源, 可能会影响自己和本部门的利益。团队成员在工作中, 一方面要向项目经理汇报自己的工作, 另一方面可能还要向分管自己的职能经理汇报工作, 感觉是多头领导, 重复性的汇报。

从工作时间上看, 项目团队成员在实际工作中实行弹性工作制;有的团队成员可能分管两个以上项目, 如何分配自己的有效工作时间, 平衡本部门和项目之间的利益关系等等。

4 项目经理与职能经理的共性与个性

日常工作两者都有一定的共性, 如是由个人或组织机构来完成;遵循某种工作程序;要有计划、执行和控制等。如何处理好项目经理与职能和核心经理们之间的关系, 是公司采用复合型管理模式必须仔细研究。项目经理和职能经理的工作总是以两种不同的方式进行的, 职能经理属于是持续性和重复性的工作, 而项目经理是属于另一类工作, 具有独特性的和挑战性。具体不同之处有如下几点:

4.1 在内部管理中, 管理过程和要求不同

4.1.1 管理过程

项目管理的五大过程组:启动、规划、执行、监控和收尾, 项目经理必须是通过合理运用与整合42个项目管理过程来实现自己项目的最终目标, 满足用户的最终标准和要求, 很具有挑战性。项目经理在日常工作中, 将知识、技能、工具与技术应用于自己的项目活动中, 率领自己的项目团队, 不断学习和努力工作, 以满足项目的要求。职能和运营经理是通过开展持续的活动来生产同样的产品或提供重复的服务的一种组织职能, 例如生产运营、制造运营和会计业务等等。

4.1.2 组建项目团队

项目经理应该根据公司的授权和项目的特点来组建项目团队。制定人力资源计划, 从各个职能部门抽调人员, 来组织自己的项目团队。项目经理应建立项目团队的目标: (1) 包括提高团队成员的知识和技能。 (2) 提高团队成员之间的信任和认同感。 (3) 创建富有生气和凝聚力的团队文化。有利提高团队成员的工作效率, 促进团队成员之间的交流与合作, 促进成员之间的交互培训和辅导, 分享信息、知识和经验。

而职能经理是按公司的业务流程管理或运营管理框架下, 管理已有的专门业务部门, 是按职能管理模式进行工作。

4.1.3 对团队成员进行考核

项目完成情况的绩效考核应与团队成员的绩效考核结合起来, 项目经理需要根据项目的技术难度、项目进度和成本控制等方面来评价团队整个的绩效。项目经理需要对每一位团队成员进行有效的正式或非正式考核和评价。同时, 团队成员有可能同时执行几个项目, 要将自己对团队成员的考核评价反馈给其职能和运营经理, 职能经理会根据各位项目经理的反馈和评价, 决定对其最终考核是否合格。

4.2 掌握特有的工具和技术

项目经理必须掌握专门的项目管理工具和技术来管理自己的项目。然而, 仅理解和使用那些知识、工具和技术还不足以实现有效的项目管理。除了本公司特定领域的技能和通用管理方面的能力外, 项目经理还需要具备:项目管理知识, 应用项目管理知识的实践能力和个人素质 (包括态度、主要是人格特征和领导力等) 。简单地说, 项目经理必须知道关于本项目的所有信息 (面面知道) , 参与项目中出现所有问题的解决措施和方法的制定 (面面略懂) 并带领团队成员执行。而职能和运营经理主要掌握自己专业的知识, 他在自己分管的专业上是专家或权威。

4.3 项目经理与职能经理的角色

项目经理的角色不同于职能和运营经理。一般而言, 而职能经理是根据公司管理结构框架中设立的岗位, 职能经理专注于公司内部某个行政或职能领域 (财务、人力资源或采购) , 而运营经理则负责公司内部某个核心业务 (如研发、设计、制造、测试和维护等) 。公司管理结构中, 项目经理不需要向其他部门的职能经理报告, 项目经理和职能经理分别上一级管理者汇报。现在有的公司, 项目经理就是总经理。

项目团队成员的工作能力及他们能得到本职能部门领导的支持, 是非常重要的, 项目经理要确保各职能部门, 特别是职能经理参与的各职能部门制定正确的决策完全符合项目目标要求和限制条件, 如技术经理和采购经理积极参与项目不同阶段的项目总结会。

4.4 关注点、利益点和资源分配不同

4.4.1 对待客户的关注点和着重点不同

管理具体项目通常需要项目经理做到:能识别用户的需求;在规划和执行项目时, 项目经理需要处理干系人的各种需要、关注和期望;平衡相互竞争的项目制约因素。项目经理需要经常不断的决策和平衡公司内外各种资源的变化引起的各种矛盾, 从而确保项目的最终完成。而职能和运营经理, 是在公司总的计划下, 制定部门计划, 不需要直接面对客户, 根据项目团队成员反馈的情况, 采取相关措施来应对变化。

4.4.2 在用户面前代表公司, 在公司内部代表用户

在用户面前代表公司, 积极维护公司利益。在公司内部代表用户, 满足用户合理要求。如为了满足用户要求缩短交货期的需求, 项目经理通常会考虑采用提高预算, 以增加额外的资源 (人力、物力和财力) , 从而在较短时间内完成同样的工作量, 如无法提高预算, 则可能通过降低产品或服务质量, 减少供货范围来缩短货期, 来达到满足用户的要求。在同种情况下, 如预算经理, 重点关心是否能做出预算来满足项目变化的要求, 不太关心增加的预算是会导致额外的风险, 采购经理只关心材料的采购进度和节约采购成本等。经常有职能经理投诉项目经理的位子坐“歪”了, 代表用户利益并从用户的角度来说话, 没有把本公司的利益放在首位。这恰恰说明了, 一个好的项目经理在公司内部代表用户的利益, 只有满足了用户的利益, 最终才能实际本公司的目标。

4.4.3 控制分配本项目的资源

为了取得项目成功, 项目经理带领项目团队正确分析目前项目的实际状况以及平衡项目中各项要素的不同要求。而职能和核心经理根据本部门掌握的信息和资源来处理自己分管的业务范围, 不会太关心和平衡项目之间的利害冲突。如公司有几个项目在同时运行, 几个项目经理可能都会为自己分管的项目在公司各职能和核心部门“抢”资源, 会让职能和运营经理觉得没有统一性。应成立项目管理办公室, 统一协调公司内部各部门和公司可能得到的各类资源。

5 如何处理两者之间的关系

5.1 目标一致, 精干有效

任何管理组织模式都是为完成公司任务, 实现公司目标的工具。职能和运营经理对所分管的部门所管业务工作应承担相应的责任, 以及评价公司分配给自己部门和任务和责任, 定出标准的工作程序, 协调各部门之间的关系, 完成公司交给本部门的任务。不管项目经理负责项目的大小, 项目经理和职能和运营经理的目标是一致的, 就是为了公司盈利。他们之间只有分工不同, 管理范围不同, 职责不同, 采取的手段和工具不同, 但目标必须是相同的。

5.2 统一领导, 分级管理;分工负责, 协调配合

公司所有项目应由项目经理来执行, 项目经理之间的协调, 由项目管理办公室统一领导, 职能和运营部门只能是同级直线指挥系统的助手和参谋, 有权提出建议, 提供项目上的相关信息但无权向项目经理发号施令。实行分级管理, 是由管理幅度原理来决定的, 管理幅度, 是指一个主管所能直接领导的下属人员的数目。项目经理的知识和精力总是有限的, 不可能包揽项目上的全部管理业务。由于管理幅度的限制, 项目经理必须授权给团队成员或助理, 发挥项目团队成员的专业优势, 及支持他们的原部门专业的优势。如项目工程师可能将项目中的技术问题带回本部门, 由运营经理组织本部门的专业攻关小组来解决问题。

5.3 权责对等, 才职相称

公司要对项目经理合理授权。合理授权, 就是公司根据项目的大小及项目经理的能力, 以及其所实现目标的要求, 为保证完成项目的实际需要出发, 授予项目经理的权力。项目经理不得超过授权范围和权力, 去直接指挥职能和运营经理。公司任命项目经理是一项重要的内容, 要严格遵循才职相称的原则, 要派恰当的人员去担任项目经理。

摘要：采用复合型项目管理模式的公司, 为了顺利完成公司的目标, 需要处理和协调项目经理与职能经理两者之间关系。

关键词：项目管理,项目经理,职能经理,分级管理

参考文献

[1]王勇泽.项目管理知识体系指南[M].北京:电子工业出版社, 2012.

[2]阿尔斯通公司项目管理手册[Z], 2010.

篇14：一个项目经理的自白

我们项目部是公司的核心部门，没有我们，销售员根本做不了大项目。因为我们一懂技术、二懂市场、三会公关。换句话说，销售员离了我们玩不转，而我们项目部的每个人均可以独自运作大单项目。所以，我们部门是全公司最受关注、待遇最高的。当然，求职者想进入我们部门的难度可想而知。

曾有人问我如何才能做好这个项目经理，以我的工作经历和心得，现将我们部门人员的能力概况如下：

整合能力。项目经理的一项重要工作就是写项目方案，方案中不仅要有扎实的软硬件技术，由于客户行业不同，因此还要懂客户所在行业的知识，此外，还包括各种经济分析、技术分析。要经常跑客户那儿了解具体要求、具体情况，同时还要协调公司的内部资源及外部资源，把所有智慧素材整合成最精彩的方案。这时，我们的角色是幕后英雄，大家所看到的那些精彩技术方案，里面的各类分析及数据报告，都是经我们分析、整理后整合起来的。没有一定的整合资源的能力，以及快速高效的做事能力，根本无法完成工作。

知识渊博，且能触类旁通。每个人都是有多种知识积淀的“才子”“才女”。经济、科技、天文、地理、历史、哲学、生物、文学、数学、逻辑……随便叫出一个人，都在一两门或多门学科中有一定领悟和知识面，因为我们的客户都是高层次的，没有这些知识积淀，根本没有办法和他们对话，就谈不上攻下客户了。就拿我们部门主管来说，他是经济学博士，早年独立开发过软件，差点成为又一个唐骏，他能讲英语、日语，法语能简单地说一些。

文笔好，能写。来这儿以前，我一直自诩文笔不错。然而，入职近一年来我还未给上司或总经理写过发言稿、汇报稿之类的文件。这些事不用我，因为我们部门自有两位男生除了懂技术，会做项目外，还是写领导工作稿的高手，一直为领导代笔，并受到认可。除此以外，其他人均能或多或少地为领导们写一些工作文件之类的东西，我这个“新人”就没有用武之地了。

公关能力。这一点，体现出一个人的销售能力和社交能力。具体说来，就是能够在不借助其他领导、同事帮忙的情况下把事儿办明白，把客户交透了，要有一定的沟通公关本领。再有，卡拉OK唱歌、喝酒不要太专业，但要拿得出手，不能给单位丢脸，要增光。除此以外，其他文体项目，至少有一项绝活专长，当然，本领越多，公关“武器”越多，成功的可能性越大。

人脉资源。拥有较广泛的社交圈子，较好的社会人脉基础。这是你把工作做好的基础，谁也不认识，做成事儿太难。作为一个项目经理，如果你能抢在销售员之前，已经把客户“搞掂”了，尽管签合同的人不是你，但最终业绩单上会有你的记载，年终奖的大榜上会有你的名字。所以，人脉即是生产力。

学习能力。这一点很重要，企业大，需要学习的学科知识很多，都是技术型的，搞不懂，学不会，或者学的太慢都不行，不能适应企业需要就得走人回家。一点都不留情。

执着精神，坚韧毅力。一个项目至少半年以上的运作周期，涉及的层级、部门极多，运作环节极多，搞不好其中任何一个细节，就要功亏一篑。而做不成项目，还要走人回家。所以，我们部门淘汰率很高，想占稳脚很难。

心态要好。工作压力大，批评多，人事复杂，承受不了的，看不明白的，想不通的，你就要自己调整，实在不行只有另谋高就，谁让你不适应企业环境了。