房贷（共11篇）
篇1：房贷
时下，想在首次置业时获得房贷利率优惠已经越来越难。记者日前在广州采访时发现，尽管有部分银行声称尚能有条件提供一定的利率优惠，但实际申请过程却繁琐而漫长，一些股份制银行甚至暂停了房贷业务。
业内分析人士称，房贷告别“折扣时代”已是大势所趋，对于想圆住房梦的“刚需族”来说，面临的真正障碍是房价能否与收入相匹配，只要房价是合理稳定的，房贷利率将不再是牵肠挂肚的问题。
优惠“可望而不可即”
“我的首套住房八五折贷款申请已经提交近5个月了,云端工作室，却没有一点动静，按揭公司说早就把材料递交上去了，但银行迟迟都没批下来。卖家已经等得不耐烦了，天天催，再等下去，交易恐怕就要泡汤了。”广州市民孙女士焦急地说。
办理按揭业务的人士告诉记者，时下，与孙女士有相同遭遇的购房者比比皆是。银行对房贷业务的收紧导致房贷优惠申请难、审批慢，建议尽快以基准利率重新申请，或者尝试转向其他银行。
记者了解到，本周广州地区的一些银行已经陆续调整房贷政策：中行本周开始将首套房贷利率调整至基准利率；工行首套房贷利率在政策规定的浮动范围内确定利率浮动水平，一般不低于基准利率的0.85倍；农行首套房贷利率根据客户情况差异化定价，最低八五折；交行、招行首套房贷利率最低八五折。
而上述银行首套房贷款的首付比例均为30%，二套住房贷款的首付比例不低于60%；二套房贷利率则暂时维持原政策，不低于基准利率的1.1倍。
然而，通过采访广州一些中介机构和购房者反馈的信息显示，尽管银行声称对首套房贷尚有一定的优惠政策，但实际执行过程中普遍存在“挑客户”、手续繁、审批慢的问题。这意味着，对于普通购房者来说，首套房贷的优惠实际已经“可望而不可即”。
“我申请房贷的那家银行只对存款规模达到50万以上的贵宾客户提供八五折优惠。普通客户想尽快放款，就要购买一定数额的理财产品。即便这样，从审批到放款，最少也需要四个月左右的时间。”广州购房者陈先生说。
为何不再是“香饽饽”
曾经是商业银行竞相角逐的住房贷款市场，如今为何备受冷落？业内分析人士称，受国家房产调控政策影响以及银行自身业务结构调整等多因素，不少银行已经开始重新规划房贷业务在整体业务构成中的占比。
广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师认为，“国五条”的出台显示中央对房地产调控政策不会放松。目前房价仍然偏高，伴随而来的房贷风险也随之加大。出于风险和收益平衡的考虑，银行对房贷采取谨慎态度，上调首套房贷利率也是情理之中。
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随着商业银行业务多元化发展，对业务的调整空间更宽，价格方面的掌控能力更强。目前，小微企业的资金需求量大，贷款利率上浮空间大，已经形成了与住房按揭贷款的竞争格局，在一定程度上也会推升住房按揭贷款利率。
根据申银万国的研究报告测算，目前的贷款利率市场化竞争已经基本成型，小微企业贷款的风险-收益比迅速降低，导致原来低于基准利率的按揭贷款对于银行缺乏吸引力，银行自然会选择回报更高的产品。
“近年来，小微企业贷款的收益率在逐年提高，银行有更多的议价空间。相比之下，住房贷款的收益率就低得多，而且资金回笼时间长。在信贷额度有限的情况下，从收益最大化的角度出发，银行自然会多留额度出来给收益更高的业务品种。”房地产分析人士称。
此外，对近期央行收紧信贷的担忧，也使得不少银行预先留出一定的额度，短期内不急于放贷。目前，货币政策已趋于稳健，一般而言，房贷执行利率下限由监管部门规定，而上浮比例则受货币松紧情况即信贷额度影响。
“信贷额度对按揭贷款利率影响显著，当信贷额度宽松时，房贷执行利率会降低，信贷额度偏紧时，房贷执行利率将上浮，不会按照利率下限执行。”广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师说。
房价稳定才能不“牵肠挂肚”
“其实，人们买房特别是首次置业者考虑更多的并不是房贷利率，而是房价是否合理。就像我，跑遍了整个广州去看房，首先考虑到因素是能否承担起首付，能否按时支付月供才是关键。”正准备买房结婚的广州市民刘先生告诉记者。
业内分析人士称，调整房贷利率是银行从风险和收益平衡出发，采取的谨慎举措。但利率调整只是治标之策，想要治本还有赖于房地产市场的健康发展。只有当房价与国民收入相匹配的时候，房贷业务才能再次成为银行的一项稳定收益产品。那时，银行自然会根据市场信号作出反应，而房贷利率也就不再是牵肠挂肚的问题了。
在银行方面，为了防止房贷风险，不能一味地依靠利率杠杆，而要根据贷款人的真实收入情况，审慎发放贷款，建议将纳税证明作为收入依据，严格按照实际收入的一定比例发放贷款。
广州某股份制银行信贷部负责人坦言，房贷一旦给了没有还款能力的人，银行将面临巨大的违约风险，美国的次贷危机就是证明。为了防范风险，银行应根据贷款人可靠的收入证明来决定是否放款，而且必须严格控制 每 月 还 款 额 度 不 能 超 过 收 入 的50%或更低。
“如果通过纳税证明来核实收入，我们就可根据客户资质来灵活调整利率，既能避免误伤低风险的贷款人，又可将高风险的贷款申请者区分开来。”该负责人说。
（经济参考报）
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篇2：房贷
据一位银行工作人员测算，以一份30年期的100万元房贷为例，如果以等额本息方式还款，按照目前的五年期以上贷款基准利率7.05%计算，则每月需还款6686.64元。视房贷申请时间的不同，贷款者因为加息而增加的月还款额，从169.39元-431.58元不等，至多全年增加还款额约2009-5179元。
此外，早报记者了解到，由于2012年的前两个月信贷投放较为充裕，因贷款额度紧张在去年底积压的全部房贷有望在春节前后全部获得放款。
全年多还贷5179元
“尊敬的客户，由于2011年人民银行三次上调利率，您在我行办理的个人贷款还款金额从2012年1月1日起也将随之发生变化。”几天前，部分房贷客户即接到按揭房贷的银行发来的提示短信。
2011年，央行3次上调了商业贷款利率，上调时间分别为2011年2月8日、4月5日、7月6日。
按规定，五年期以上的房贷，2011年2月9日前办理的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点；2011年2月9日至4月5日办理的，上涨0.45个百分点；2011年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点。2011年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。
一位银行工作人员介绍称，以一份30年期的100万元房贷为例，执行基准利率，如果以等额本息方式还款，每月增加还款额至多为431.58元，全年增加还款额约5179元。
据了解，目前银行大都推出了短信通知服务，会提醒客户自2012年1月1日起，房贷月供将随着新利率的执行而有所增加。不过系统多未能提供准确的增加额信息，所以银行工作人员也提醒，房贷客户本月还款前可通过银行服务电话、登录网银或者直接前往银行柜台的方式，查询自己本月起的月供额变化，以免发生扣款不足造成不良还款记录。
“提前还贷未必划算”
虽然利率有所上浮，但提前还贷未必划算。
沪上一位银行工作人员提醒，根据测算，提前还房贷不一定划算，可能需要交纳一定金额的违约金等。此外，使用等额本金和等额本息的方式还款的人，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，提前还贷也不能有效节省利息支出，所以意义不大。
而享受优惠利率的房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息可能会比支付贷款的利息高，同样没有必要提前还贷。而且一旦未来银行银根收紧，申请贷款就会很艰难，不仅有可能要等待额度，在利率上还会有不同幅度的上浮。
此外，业内人士还提到，对于房贷利率按基准利率执行的客户，如果资金宽裕且没有其他投资渠道，此时提前还款较划算。
“排队房贷或快速放行”
值得一提的是，随着2012年新一年的来临，“排队”房贷也有望获得放行。
多位银行业内人士透露，2012年1、2月份的信贷额度比较充裕，明显较2011年的整体信贷投放计划宽松。他们预计，去年因贷款额度紧张积压的“排队”房贷，有望在春节前后全部获得放款。
“我们在1月份有比较充足的信贷额度投放，（2011年）年底前积压的房贷客户都可以放掉。”一国有大行网点负责人说。
该负责人指出，之所以有上述乐观预期，是因为今年的信贷投放方式与去年相比发生了很大变化。
“去年按月度限额投放贷款的方式导致贷款积压，银行收到了许多来自客户的投诉。按以往正常情况全部流程走完可以一两个月放的贷款，在去年一些小银行由于额度受限，甚至拖了五六个月。”上述负责人表示。
信贷投放管理“松绑”
银行的压力，也可能因为监管方式的改变，有所减缓。
上述国有大行人士透露，今年监管层给各银行分额度的方式会更加灵活，可能从去年的按年末、月末时点数派信贷规模的方式，向综合考察银行日均信贷投放、信贷结构来给各银行派分额度转变。
“信贷投放在管理上会宽松，总量也会增加。”华东一银行公司业务负责人指出。
基于此，银行业内人士预期，2012年的前两季度，信贷投放会相对宽松，全年的信贷投放规模约在8万亿-8.5万亿元。
银行的担心是，需求弱于供给。未来银行可能面临的新压力是，基于房地产调控力度不减的政策基调，明年的房贷需求量可能持续低迷。
“投放规模要比今年宽松不少，但楼市调控延续，没人买房，可能放宽后的房贷规模在明年很难完成（放贷目标）。”前述国有大行负责人说。
执行新利率后，30年期100万元房贷还款变化
申请房贷日期 当时利率 去年月还款 今年月还款 每月多还 全年多还
2011年2月9日前 6.40% 6255.06元 6686.64元 431.58元 5178.96元
2011年2月9日-4月5日 6.60% 6386.59元 6686.64元 300.05元 3600.60元
2011年4月6日-7月6日 6.80% 6519.25元 6686.64元 167.39元 2008.68元
2011年7月7日后 7.05% 6686.64元 6686.64元 0 0
（注：本案例以五年期以上的贷款，等额本息方式还款，并执行基准利率计算）
◎ 相关新闻
央行：继续实施
稳健货币政策
早报讯 2012年，中国央行将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。
2011年12月31日中国央行行长周小川发表新年致词时做出上述表态。
周小川指出，2012年央行将发挥好宏观审慎政策逆周期调节功能，把握好调控的力度、节奏和重点，增强调控的针对性、灵活性和前瞻性。
同一天，中国央行网站上挂出的一篇新闻稿称，央行货币政策委员会2011年第四季度例会日前在北京召开。
会议分析了当前国内外经济金融形势。会议认为，当前中国经济金融运行继续朝着宏观调控预期方向发展，经济增长和物价总体趋稳,国际收支趋向平衡；受欧债危机等影响，世界经济增长乏力，不稳定性不确定性上升，宏观经济面临的国内外形势较为复杂。
会议同样强调，要继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据形势变化适时适度进行预调微调，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期之间的关系，加强系统性风险防范。
篇3：存量房贷优惠
所谓存量房贷, 是指2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月22日, 央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度, 支持居民首次购买普通住房》文件, 自2008年10月27日起, 将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整为0.7倍。
这一房贷新政公布之后, 首先做出反应的是中小银行。截至2008年12月31日, 民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小银行纷纷针对房贷客户推出了七折优惠利率。民生银行规定, 凡执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户, 该行将于今年1月1日后予以调整其贷款利率, 新利率执行基准利率的30%。浦发银行明确表示, 只要是第一套自住的普通住房, 利率可以下浮20%—30%。光大银行也已经实施存量房贷优惠政策, 具体能享受多少优惠, 根据客户实际情况不同会略有不同。
然而, 工农中建四大国有银行在执行存量房贷优惠措施方面却稍慢一步, 直到2009年元旦才对外宣布执行此项政策, 而且执行进度不一。据有关媒体报道, 截至1月4日, 四大行中只有建设银行明确表示, 只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户, 均可在1月4日至2月22日之间申请七折利率优惠。其余三家银行则未出台相关细则。
贷款利率的降低有利于各银行之间争夺存量贷款客户, 但是为何国有银行在新政出台两个多月后才做出反应呢?相反, 为何中小银行对此项新政的态度却比较积极?中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示, 各银行新房贷政策之所以难产, 主要是其盈利和成本压力过大。此前, 中国建设银行董事长郭树清曾表示, 中国目前房贷余额约3万亿元, 以此计算, 商业银行利润遭受的巨大挤压不言而喻。对于中小银行来说, 房贷是其积极争取的业务, 在存量房贷政策出台之前, 很多中小银行为了争取客户已经在执行七折甚至更优惠的利率政策。
同时, 对于存量房贷, 出台细则的银行对新政的具体执行情况, 也存在一定的差异。有些银行规定只要是购买首套普通住宅、无不良信用记录的客户都可以享受七折利率优惠, 而有些银行则对购买住宅面积、容积率等有较严格的规定。从目前已经执行存量房贷优惠政策的银行来看, 存量房贷客户获得七折利率的门槛并不低。除去农业银行、民生银行为符合条件的贷款人自动调整外, 其他银行大多需要借款人主动向银行提出申请, 而银行在审核环节设置了首套、普通自住、贷款余额、信用记录等多项关卡。
最近受社会广泛关注的存量房贷政策, 虽然对房地产市场并不会产生直接的刺激作用, 但因其能够极大地减轻已购房者的经济负担而成为一项利好政策。这一政策是在国家拉动内需、刺激消费的政策指向下, 为鼓励合理的住房消费而采取的信贷政策。存量房贷政策表明了有关部门的一个基本态度, 即鼓励住房消费的利好政策不仅对增量住房有效, 在一定条件下也可以溯及以往, 对于顾虑现在买房享受不到以后出台的优惠政策的购房者来说, 无疑起到定心剂的作用。这对于活跃房地产市场无疑具有积极作用。
存量房贷政策的实施, 一方面可以为购房者减负, 根据调整后的利率, 5年以上贷款基准利率5.94%, 七折后的利率为4.158%, 而此前即便八五折也要达到6.655%。一笔20年期100万元的房贷, 利率优惠后可为购房者节省17.82万元利息。另一方面, 利率降低有助于贷款人按期还款, 从而避免了不良贷款率的提高, 降低了银行信贷风险。据了解, 银行实行存量房贷优惠政策后, 受惠的将主要是2005年后承受高房价和高利率的购房者, 这将对银行的房贷质量产生积极影响。
当然, 对于购房者来说, 七折优惠并不是每个贷款人都能享受。各家银行对存量房贷都设置了程度不同的门槛。例如, 对于存量房贷优惠利率的申请, 建行北京分行将根据借款人的信用状况、贷款房屋抵押登记办理情况、建行产品使用情况以及是否为建行优质客户等因素, 实行差别化政策。实际上, 近期包括信贷政策、税收政策等针对房地产市场的宏观调控政策都强调了差别化的原则。其目的是为了支持普通住房消费, 抑制投资型住房需求。
同样, 与申请门槛较高一致, 大型银行的存量房贷数额巨大, 所占市场份额较大, 出于对银行利润的考虑, 七折闸门不会轻易全面打开。但在一些银行陆续实行优惠后, 存量房贷客户的反应将会左右各家银行的政策变动。这取决于银行和客户之间、银行和银行之间的博弈。在存量房贷政策公布之前, 一些中小银行就凭借优惠利率吸引房贷客户办理“转按揭”贷款。值得关注的是, 虽然房贷依然是银行的优质业务, 但其潜藏的风险值得警惕, 同时, 对于商业银行来说, 必须接受房贷进入微利时代的现实。
虽然随着降息周期的到来, 房贷的利润在减少, 但毋庸置疑房贷仍将是商业银行竞争的核心业务之一。这是因为, 其一, 房贷具有较好的资产质量, 虽然房贷目前收益率不高, 但银行不会放弃这块市场, 因为银行把房贷作为抗风险的资产;其二, 潜在的业务利润, 由于国内房贷多为浮动利率贷款, 利率上调后银行利润就会增加;其三, 房贷客户是银行个贷业务的重点对象, 不能因为利率降低而被其他银行挖走优质客户。
篇4：房贷族别放弃房贷险
“我最近新买了一套二手房，在办理房贷过程中，房产中介公司的人建议我不用买房贷险了，可以省笔钱；银行的工作人员也说如果我不想买房贷险，他们可以给我办一个优质客户的资格，买不买随我自己的意思。我到底还要不要买房贷险?”读者韩先生给我们发来邮件咨询。
的确，各银行取消了强制购买房贷险的政策后，“不用买房贷险”似乎成了一条“优质客户”的特别尊享权利，而在中介公司工作人员的介绍中，这又成了一条“省钱的途径”。广州媒体甚至爆料说，广州市场的房贷险“几近消亡”。
可是，现实生活中，我们真的不再需要房贷险了么?安排了房贷的朋友们，真的需要去省这笔钱么?
发生意外可为你保住房子
一旦借款人发生意外导致身故或残疾，房贷险可以帮助你和家人偿还剩余的全部或部分借款，为你和家人保住房子，避免全家人在不幸之后遭受第二次困境。这就是目前的房贷险，也就是“保证房屋还贷责任保险”的最大意义所在。
笔者在浙江的一位亲戚，最近因为车祸原因突然辞世，年仅48周岁。他是一名公务员，收入不错，年收入接近8万元，妻子是一名街道工作人员，年总收入不到2万元。他们的独子今年9月刚刚升入大学二年级。3年前，他们出售老房子购买了一套较大的新房，办理了40多万元的住房按揭贷款，每月月供款需要3700元。此次男主人的突然离世，不仅让亲人特别悲伤，也给妻子留下了无法承担的38万元房贷债务。虽然丈夫的单位给予了家属几万元的抚恤金，还领回了几万元的住房公积金(社会养老保险金因为公务员是单位全额缴费，因此家属无法领回一分钱)，每月接近4000元的月供压力，孩子的大学学费和生活费用支出，让女主人倍感无助。丈夫当初极力主张买下来的这套大房子，很可能在他去世后就保不住了，这让她从情感上也很难接受。
面对这样的亲人，面对这样的案例，笔者心中第一个反应就是，如果他们当时投保了房贷险，该多好，就能够至少帮助他们保住这个房子。
可是，无法弥补的遗憾是，这个亲戚一直都不是很信任商业保险，不仅没有房贷险，也没有普通的人身意外保险，更没有定期寿险、终身寿险这些保险。离世后一切的经济压力，都落在了妻子柔弱的肩上。
所以，为了防止意外发生后，对家庭的还贷能力发生影响，大家最好能够安排足额的房贷险。
房贷险费率较意外险便宜
当然，也可以通过安排人身意外险实现同样的保障功能。但从费率角度来看，房贷险比普通的人身意外险更便宜些。比如，目前一般国内的人身意外险费率1‰～2‰，而上海地区的趸缴型房贷险年费率在0.65‰，年缴型房贷险的费率也只有0.6‰～1‰(计算基数每年随贷款余额减少而减少)。
需要提醒大家的是，现在的商家都很精明，购买房贷险的时候，一定要问问有没有折扣，有多少折扣。通常，一次性付清的趸缴型房贷险年费率通常有7～8折的优惠，多的还可以达到6折；而年缴产品如果在银行购买(属于代销)通常没什么优惠，如果直接向保险公司购买，则可以享受8.5～9折的直销优惠。
容易满足高额投保需求
还有一个区别也是很现实的。人身意外险的保险金额上，不同人往往因收入、职业的不同受到保险公司投保规则的限制，通常在50万元以下，很多公司对于保额在50万元的申请人要求其开具财务证明，200万元的额度申请就更复杂了，可能还要体检等，主要是为了防范投保者的道德风险。
但目前的房子动辄上百万元，甚至两三百万元，若要通过购买意外险来寻求还贷能力的保障，很可能心有余而力不足，操办起来也有些麻烦。而房贷险则完全打破这一限制，可以根据房子贷款额度来全额投保。因此对于贷款金额比较大的借款人而言，还是要借助房贷险的一臂之力。
如何选择房贷险产品
如果做好决定准备购买房贷险了，那么如何按照自身情况按需选择合适的具体产品也是有一些小窍门的。
第一个大家可能要考虑是选择一次性趸缴产品，还是选择年缴。如果贷款人准备在今后可能会经常性部分提前还贷，那么考虑到容易退保、保费容易清晰计算等因素，还是选择年缴型产品比较合适。而且，年缴型产品的首次保费压力也小得多。手头不富裕的贷款买房者比较适合年缴产品。
其次，大家可能要考虑费率问题。房贷险的费率比人身意外险要低，而年缴型和趸缴型房贷险在费率上也有所区别。从文后所附的收费比较表中，我们可以看到，太平财险和平安财险的年缴型产品费率是最低的，比趸缴型产品打完7折以后还要低。因此，比较注重费率因素的贷款人可以考虑这两款产品。
再者，大家要注意区别不同产品在保障内容上的区别。大部分房贷险产品都会根据贷款人的意外伤残等级，按照严重程度分别承担不同比例的赔偿金支付责任。比如，如果是贷款人不幸身故，那么保险公司将负责偿还所有未还清的贷款本金余额，如果贷款人不幸落下二级伤残，保险公司大概会承担贷款本金余额的75％。如果贷款人不幸落下八级伤残，保险公司大约承担贷款本金余额的5％偿还责任。如太平洋财险和平安财险都是承保死亡以及一到八级伤残责任。而太平财险年缴型的产品只对意外身故和五级以内的伤残负责保证还贷责任，但比较实在的是，不论发生哪一等级的意外伤残，太平的这款产品可以替投保人还清所有剩余的贷款余额。
从这一角度来看，如果贷款人现有其他的人身保障比较充分，或者家庭另一半收入能力尚可，可投保平安的房贷险；如果贷款人现有其他保障情况较少，特别是家庭另一半的收入能力较差，则比较适合购买太平的产品。
此外，太平洋的年缴型房贷险因为包含了房屋财产保险，因此价格上不具备优势，但如果贷款人比较看重房屋财产保险，那么当然可以选择这一款产品。
最后，前述几款年缴房贷险产品都有一个突出的保障特点，那就是“夫妻共保”。也就是说，只要夫妻双方为共同借款人，不论哪一方发生意外，都可获得相应赔偿。太平财险和太平洋财险的这一保障不需要另外付费，平安财险的这一保障需要另外支付大约50％的费用。如果是夫妻俩共同贷款买房，就可以充分利用这一点。
房贷“负翁”最好加点定期寿险
还有一点要特别提醒各位读者朋友，不论是房贷综合险，还是纯保证还贷责任的房贷险，目前所有的房贷险的赔付情况都是针对“意外”，也就是意外身故或意外残疾情况下，才可以获得房贷险的理赔金保障。
但是我们也了解到，很多背负房贷的贷款人，特别是人到中年的，因为疾病身故的也越来越常见。正因为要考虑到这样的风险因素，我们提醒大家在安排房贷险之后，最好能为家里房屋的主贷款人安排差不多等同于房贷额度的定期寿险。定期寿险的费率也不是很高，在千分之二到千分之五之间。如果是金额差不多的“联合贷款人”，那么夫妻俩各自的定期寿险都要规划差不多能覆盖到50％的房贷金额。
篇5：房贷还款方案
1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。
2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。
3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。
4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。
5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。
6、按月调息。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩
短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
所以对于房贷一族来说，选择合适的还贷方式，就能实打实的省下不少钱。另外，选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。
选择合适的银行产品
1、渣打活利贷，100万贷款省息近60万。包括下面的也都是提前还贷的一种方法，通过将闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金，在省息的同时自动缩短了还款期限。假如你贷款100万买一套2室一厅的新房，贷款期限30年，由于每月可以节省3000元，可将这笔资金存入还款账户，在还款的第2个月，贷款本金就比原来减少了3000元，如果坚持每月将节省的3000元存入还款账户不支取，最终还款的利息总额为55.5641万元，而普通住房贷款利息总额需要115.8379万元，可节省的利息近60万元，同时，你的还款期限也由原来的30年缩短为22年。从还贷年限上再加上节省的利息岂止让你少奋斗10年?
2、深发展“存抵贷”：提前还贷资金也有收益。该产品将账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷，而非全部资金用于抵偿本金，其次，节省的贷款利息还可返还到账户中，并有一定的理财收益。收益包括存款额的活期利率和存款抵扣部分贷款产生的利差收益。假如你办理80万元贷款，如果还款账户余额为10万元，则相当于抵扣了2.75万元的贷款本金，如果接下来两天分别存入10万元、70万元，则以这三天的理财收益计算，其年收益率约为4.2%，远高于活期存款利率。
3、建行“存贷通”：有不良记录难享该账户。将还款账户设定为贷款通增值账户，可将活期账户的钱存入“增值账户”，按银行约定的比例，将其视为提前还贷的资金，账户余额越多，视作抵扣的还贷额就越高。需要资金时，可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款，包括被视同提前还贷的部分。例如，你在建行办理贷款金额为60万，期限为30年的个人住房贷款，如果增值账户余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款资金，剩余7.5万元则按活期存款计息，则当天可节省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。节约的利息通过“增值收益”的形式返还到账户余额中，市民可自由决定是否支取或继续冲抵贷款。
房贷理财建议
NO1、努力提高信用度
“平时要多注意自身在银行的信用，尽量提高自己的信用度，”专家建议购房者，尤其是二次置业者，除了提升自己的信用度外，还可以把储蓄，国债、基金等等个人金融资产集中放在一家银行，达到一定数量后成为该银行VIP客户，即能够享受银行提供的汇款手续费减免、柜台业务免排队等VIP服务，贷款时还可以享受一定利率优惠。同时，在贷款时尽可能多的提供对自己获得更待贷款额有利的条件，比如自有资产情况等等。
NO2：灵活选择还贷方式
常见的还款方式主要有两种，一是等额本息，一是等额本金。等额本息每期(月)还款
额相同，先还本金后还利息，利息总额高。而等额本金是先还利息后还本金，前期还款压力大，以后逐期递减。一些房贷族或是不了解两种还款方式的门道，或是觉得等额本息每月还款额相同省心省事不必费心记，因此就选择等额本息还款法。其实，等额本金还款法相比于等额本息还款法，可为房贷者节省不少利息。以贷款30万元20年期为例，采用等额本息还款法，每月要还款1988元，还款总额47.7万元，支付利息款17.7万元。但如果采取等额本金还款法，首月还款2512元，还款总额45.21万元，支付利息款15.12万元，比前者省去利息2万多元。
NO3：尽力缩短还款时间
双周供就是缩短房贷期限的方法之一。
所谓 “双周供”，就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次。据银行工作人员表示，两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额，借款人每月负担没有增加，但却可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。“双周供”每年要还款26次，而 “月供”每年则还款12次，实际上 “双周供”比按月支付每年多付一个月。从利息计算方式看，由于 “双周供”缩短了还款周期，提高了还款频率，使得每期还款中本金所占比例更多，利息所占比例相应减少，本金减少速度加快，因此，才节省了借款人的利息总支出。
除了双月供，贷款者也可选择提前还贷，不过专家建议若提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过大，可能打乱正常的投资节奏，降低生活质量;如有更好的投资途径，也不必急于提前还款，通过合理的投资，获得比贷款利率更高的回报也是有可能的。
NO4、借用理财产品 进行以存代贷
篇6：招行房贷收入证明
兹证明XXX,身份证XXXXX,为本单位员工,目前担任销售主管职务,现平均月收入为人民币(大写)叁千伍百元整,特此证明.
单位名称+公章
篇7：二套房房贷政策
一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：
(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;
(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。
篇8：如何让房贷省钱
所谓房贷跳槽就是“转按揭”,是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7 折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。转按揭会存在一些不可避免的费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等,不过有些银行为了吸引客户,特意推出“低成本转按”服务,比如可以免掉“担保费”这项最大头的费用,其余剩下的费用大概千元不到。
技巧二:按月调息
2006 年开始,不少商业银行推出了固定利率房贷业务。只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。因此,在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,需要提醒大家的是,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
值得一提的是,部分银行推出了按月调息”方式,目前利率处于下降通道,客户如选择“按月调息”,则可在次月享受利率下调的优惠。
技巧三:双周供省利息
尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷,但是由于“双周供”缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。
不足之处是,贷款人每月向银行还款的日期将不断提前,一年下来就要多还一个月的贷款,会增加贷款人的压力。因此对于工作稳定,收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。
技巧四:提前还贷缩短期限
理财人士表示,不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。
此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。
技巧五:公积金转账还贷
在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。
篇9：房贷新政博弈
《通知》的出台，可以从以下几个方面来看国内房地产市场利益关系的博弈。一是央行与地方官员的博弈；二是央行与商业银行的博弈；三是商业银行与购买住房者的博弈；四是房地产开发商与购房者博弈；五是购房者之间的博弈等。
首先，央行与地方官员的博弈。可以说，今年以来的中国住房市场，随着住房销售急剧下降及住房库存快速增加，房价有些许下跌，带给地方经济增长下行的压力及地方土地财政的风险越来越大。因此，从5-6月份开始，地方政府纷纷放松各种限购政策，并要求商业银行通过过度优惠的住房信贷政策来释放住房需求，但是由于住房信贷优惠政策地方政府没有管辖权，商业银行并没有对地方政府政策放松闻风起舞，所以地方政府政策出招后对市场起到的作用十分有限。
在这种情况下，地方政府不得不联合起来逼迫中央要求央行出招。因为，中国央行尽管专业性不亚于发达国家之央行，但独立性比较有限，央行的公权力可能捉襟见肘，往往容易偏离实际的功能。可以说，《通知》可能就是在这种过招中出台。因为，从《通知》内容来看，这些内容基本上改变央行一向以来支持真正居住消费遏制住房投机投资需求的原则，而是把居住消费过于泛化，并希望通过过度优惠的住房信贷政策来刺激过于泛化的居住消费（这种过于泛化的居住消费实际上更多的是住房的投资投机需求），以此来满足政府住房“去库存化”的要求。还好，央行对新的住房信贷政策规定是间接的，具体接招还得由商业银行来定。
其次，对于《通知》设定的住房信贷优惠政策，国内商业银行有没有意愿来接招。当前国内金融市场条件与2008年不可同日而语，不仅利率水平全面提升，银行一年期理财产品的利率基本上在5厘以上，而且银行的长期负债占比较高，商业银行可投放的资金不是太多。面对当前中国房地产市场的巨大风险，国内商业银行要全面执行《通知》按揭优惠条款意愿不会太高，这样做会使银行的利润消失而且也让银行面临较大风险。
商业银行对《通知》执行的力度到底有多大？当然，对于国内各大商业银行的行长来说，他们不得不来执行，否则，这些行长可能面临换人之风险。国内大多数银行的行长多以是各政府部门来任命，这些行长更多的是对任命者负责而不是对所任职银行负责。但是，对于具体的信贷经理及工作人员来说，不仅要对这种住房贷款的风险严格考量，否则，如果自己所做的贷款成为不良贷款会影响其职业终身，而且也得计算所放出贷款的利润水平，如果放出贷款没有利润甚至亏损，既影响其业绩也影响其奖金，有相当直接的利益关系。这就使得《通知》对居住消费的泛化会有一定约束作用，银行对这种泛化的居住消费贷款会采取谨慎的方式。当然，如果央行能够给商业银行更多的政策性资源注入（比如央行以更低利率向商业银行注入常备借贷便利（standing lending facility，简称SLF），商业银行的借贷行为又可能不同。而商业银行与贷款人的博弈关系，后者往往处于被动的状态。
第三，房地产开发商与购房者的利益博弈。对于房地产开发商来说，住房价格当然是越高越好，特别是当住房处于卖方市场时，房地产商对住房的垄断性定价随处可见。房地产开发商之所以能够对住房垄断性定价，不仅在于住房为卖方市场，而且在于住房是一个以投机投资为主导的市场。如果住房是一个消费为主导的市场，购买住房者的支付能力十分有限，对房价十分敏感，住房的价格高，住房消费需求很快就消失。而对住房的投资者来说，情况则不是这样。住房投资者并不在于住房价格的高低，而在于购买之后有没有人以更高价格接手，如果投资者预期购买之后有人要来接手，那么住房价格最高也会进入。这就是为何《通知》出台之后，房地产开发商不仅在舆论上大叫房价还会上涨，要购买住房者尽早进入市场，而且有些房地产开发商已经开始上调房价。他们就是通过这两个方面来影响房地产市场预期。房地产开发商知道，只要预期转变，房价随之上涨，住房投机投资者就会涌入市场。
不过，当前国内住房市场的情况与早几年有不少差别，投机投资者要涌入住房市场估计会比以前慎重。因为，一是房价持续上涨十几年，不少地方的房价涨到天上去了而不是在人间；二是住房的供过于求随处可见；三是现在能够进入住房市场投机投资者一般手上都有住房存货；四是这些住房投资投机者尽管没有经历过血与火的洗礼，但是对住房投资的风险会有所了解，不会被他人随意忽悠。针对这些情况，房地产开发商与住房投机投资者利益博弈会十分激烈，谁赢谁输要见分晓估计是一个长时间过程。
第四，就是住房投机投资者之间的利益博弈。这种博弈主要表现为前一期住房购买者如何以更高的价让下一波的购买者来接手，而不是让自己成为住房投机投资最后的接棒者。对国内住房市场来说，《通知》出台之后，即使会让市场回光反照，也是十分短期的。从中长期来看，国内住房市场所面临的风险会越来越来，这个巨大的房地产泡沫什么时候破灭谁也不知道，但肯定会破灭。
可以说，房地产市场的激烈利益博弈将重组国内房地产市场利益格局。在这场利益格局的重组中，房价若越来越高，最大输家是没有支付能力进入市场的真正住房消费者。最大赢家是地方政府及房地产开发商，因为他们既可把巨大的风险掩盖起来及转移出去，也可重新获得暴利。至于住房的投资投机者结果如何则是相当不确定，因为他们不知道自己是否会成为这个巨大的房地产泡沫最后接棒者。
（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）
篇10：房贷工作收入证明
兹有我单位员工_____，性别_____，身份证号____________________，用工性质为__________，职务__________，已在我单位工作_____年，该员工收入为__________/月。
以上内容属实！
特此证明！
单位地址：____________________
联系人：____________________
联系电话：____________________
篇11：房贷借款合同
一、抵押人自愿提早缴付本合同规定之部分或全部款项时，需提前1个月以书面形式通知抵押权人并经认可，且应给予抵押权人相等于该部分或全部款项1个月利息之补偿金。
二、在下列所述之任何情况下，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及/或立即追讨担保人。
1.抵押人及/或担保人违反本合同之任何条款。
2.抵押人及/或担保人有不正当或违法经营。
3.抵押人及/或担保人发生任何之重大变化而影响其履行本合同条款能力。
4.抵押人舍弃抵押房产。
第五条 手续费及其他费用
一、抵押贷款手续费：抵押人应按贷款金额的3‰缴付手续费，在贷款日一次性付清。抵押权人在任何情况下都不予退还该笔手续费。
二、抵押贷款文件及保管费：抵押人在贷款日一次性付￥_________元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合同所涉及之公证及抵押等费用，全部由抵押人支付。
四、由于抵押人及/或担保人的原因引致抵押权人采取正当行为而引起的费用，概由抵押人及/或担保人负责偿还，且该项费用自发生之日起至收到之日止，同样按日累积计收利息。
第六条 房产抵押
一、本合同项下的房产抵押是指抵押人与担保人签订之“房产买卖合同”内抵押人全部权益抵押，包括：
1.房产物业建筑期内(售房单位发出入伙通知书日期之前)抵押人之权益抵押。
2.售房单位发出入伙通知书后抵押人之房产物业抵押(见附表)。
二、抵押房产物业登记：
1.物业建筑期之购房权益抵押应向深圳市房地产权登记处办理抵押备案。抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
2.物业建成人伙即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》由担保方负责办妥并交由抵押权人收执和保管。
三、抵押房产物业的保险
1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保。保险标的为本合同项下之抵押房产。投保金额不少于重新购置抵押房产金额之全险。在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，否则由此引起的一切费用及损失，概由抵押人承担。
2.保险单上必须注明抵押权人为保险第一受益人，且不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额(除非经抵押权人书面同意)，保单正本由抵押权人执管。
3.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直到全部收回。
4.倘该房产在本合同有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
四、抵押之解除：该抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合同全部条款及其他所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合同中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业之“房产权证书”及“房产买卖合同”，另具函深圳市房产地权登记处将该项抵押物之抵押登记予以注销。
五、抵押物之处分
1.抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项或抵押权人按本合同规定要求抵押人立即提前归还部分或全部欠款而不得时，抵押权人即可通过拍卖、转让、出租抵押物等形式行使其处分抵押物之权力。
2.抵押权人处分抵押物所得价款在依次扣除处分该抵押物而支出的一切费用、所欠之一切税款及抵押人根据此合同一切应付之费用及杂费后，扣还抵押人所欠贷款及应付利息。如有余款，抵押人将其退还抵押人或其他有权收取之士，如不足，抵押权人有权另行追索抵押人及/担保人。
3.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。
第七条 抵押人声明及保证
抵押人在遵守本合同其他条款的同时，还作声明及保证如下：
一、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处。
二、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分以任何形式处置。如上述抵押房产之全部或部分发生毁损，不论何原因所致，亦不论何人之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
三、抵押人将抵押房产出租必须事先征得抵押权人书面同意，且租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计1个月内，租客即须迁出。
四、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，担保人有权以任何形式处分抵押物并对抵押人有追索权，抵押人对担保人则没有反索权。
五、按照抵押权人合理之请求采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人之合法权益。
第八条 担保人及担保责任
一、担保人是中华人民共和国的企业法人，是本合同项下抵押权益之房产买卖合同的卖方，也是本合同项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合同项下贷款本息及与本合同引起有关之诉讼费用为限。
2.担保期限：以本合同生效日起至担保人交付房产，发出入伙通知书和办妥房产权证并交与抵押权人止。
二、担保人保证按抵押权益之房产买卖合同的要求，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不负任何责任。
第九条 抵押权人在核实已收齐全部贷款文件后起3天内须将贷款金额全数贷出。
第十条 其他
一、对本合同任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合同履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合同享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合同和有关法律规定的债权人应享有的一切权益和权力。
三、本合同不论因何种原因而在法律上成为无效合同、或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合同，并立即向担保人和抵押人追偿欠款休息及其他有关款项
四、抵押权人向抵押人和担保人讨还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠之确数证据，抵押人和担保人不得异议。
五、未尽事宜，按照_________及有关法规执行。
第十一条 本合同按中华人民共和国法律订立，并受其保障。
第十二条 附则
一、本合同须由三方代表签字，并经_________公证。
二、本合同以抵押权人贷出款项之日期作为合同生效日。
三、本合同内所述之附表一、二，抵押贷款申请书，借款借据及抵押人与担保人所签订之房产买卖合同为本合约不可分割之一部分。
四、本合同用中文书写，一式_________份，均具有同等效力，抵押人抵押权人、担保人各执_________份，公证处、登记处各存档一份。
甲方：乙方：