江苏省住宅建筑规范

江苏省住宅建筑规范（通用6篇）

篇1：江苏省住宅建筑规范

1、商品房的楼层空间高度标准 国家住宅建筑设计规范

第六节层高和净高第2.6.1条住宅层高不应高于2.80m。第2.6.2条卧室、起居室的净高不应低于2.40m，其局部净高不应低于2m。第2.6.3条利用坡屋顶内空间作卧室时，其一半面积的净高不应低于2.10m，其余部分最低处高度不宜低于1.5m。

第2.6.4条厨房的净高不应低于2.20m，卫生间、厕所、贮藏室的净高不应低于2m。第2.6.5条卫生间、厕所内采用蹲式大便器时，其蹲位处地面距上部存水弯的净高不应低于1.90m。

以上谈到的层高的国家标准只是层高的最低标准，如果购房合同中买卖双方对层高另有约定（该约定必须高于国家标准，否则无效），则开发商交房时应当达到约定的标准

2、国家商品房交房标准 中华人民共和国建设部2005年11月30日 住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：

由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

弱势群体的权利：十种情况下可依法拒绝收房根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）等相关法规，消费者遇到下列情况之一可不收楼：

１、不具备“小区道路畅通，已接通水、电、燃气、暖气的条件的”：

依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-2条

２、未取得《竣工验收备案表》的：

依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-1条

3、不提供《住宅工程质量分户验收记录》的：

依据：《济南市住宅工程质量分户验收管理（暂行）办法》第十三条

4、开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的：

依据：司法解释第十五条

5、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的：依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款

6、开发商经批准改变商品房规划设计未经买家认可的：

依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第二款

7、不能提供有资质的测绘部门房屋面积实测数据的：

依据：《商品房销售管理办法》第三十四条

8、合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过３％（不含３％）的，可拒绝收房，并解除购房合同：

依据：司法解释第十四条

9、经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的：

依据：司法解释第十二条

10、房屋质量问题严重影响正常居住使用的：

依据：司法解释第十三条

3、《商品房买卖合同》逾期履行违约金标准

一般原则：按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的 天数依逾期贷款利息标准来确定。

4、容积率、绿化率国家标准

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

5、关于房屋公摊面积的国家标准

关于商品房的公摊面积，国家没有相关规定，房屋的公摊面积的大小，取决于房屋建筑的规划设计是否合理、以及房屋的配套设施多少等等。

按照《房产测量规范》规定：应当列入共有面积进行分摊的有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

因此，凡是上述设施齐全的，其分摊面积即相应较大。

6、室内空气质量国家标准

民用建筑工程分为Ⅰ类和Ⅱ类，这两类建筑工程对室内污染控制的指标不一样。国家标准中的Ⅰ类民用建筑工程是指住宅、办公楼、医院病房、老年建筑、幼儿园、学校教室等；Ⅱ类民用建筑工程则指旅店、文化娱乐场所、书店、图书馆、展览馆、体育馆、商场(店)、公共交通工具等候室、医院候诊室、饭馆、理发店等公建。目前消费者购买的商房主要是住宅，属于Ⅰ类民用建筑工程。

国家规定民用建筑工程室内空气质量主要控制指标如下：氡每立方米小于或等于200贝克；游离甲醛每立方米小于或等于0.08毫克；苯每立方米小于或等于0.09毫克；氨每立方米小于或等于0.2毫克；总挥发性有机物每立方米小于或等于0.5毫克。

7、商品房面积误差国家标准

根据建设部《商品房销售管理办法》，商品房的销售面积与实际面积之差，不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。当事人应当在合同中载明，合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

如果合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

8、国家规定的开发商交房时都需要提供什么文件

国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准，是开发商交楼的必要条件。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

9、精装修房交房验收时应注意的事项

精装修是房地产业发展的大势所趋，市场上提供给消费者的精装修楼盘也越来越多，国家也提倡开发商最好向消费者提供装修房。面对大量的精装修房，不内行的消费者如果不留心，也许就会落入开发商精心设计的精装修陷阱中……

不要被花哨样板间冲昏头脑选购精装修房需当心

目前，市场上提供给消费者的精装修楼盘越来越多，国家也提倡开发商最好向消费者提

供装修房。面对大量的精装修房，不内行的消费者如果不留心，也许就会落入开发商精心设计的精装修陷阱中。

千万不要被花哨的样板间冲昏了头脑。与毛坯房一样，许多开发商往往将样板房做得好于真正要交付的房屋。据了解，目前很多精装修楼盘都有一个普遍现象，就是把样板间

里的装修项目做得很花哨、很夸张，使消费者很快便“陶醉”在样板间里，选择时也很容易就被这些设计所打动，掉进陷阱里。

举个例子，在精装修样板间，设计师通常会在门厅做一个很漂亮的木格子吊顶，或者还使用了彩绘玻璃，打开明亮的照明灯，看上去非常的耀眼、华贵。实际上，根据内行人经验，通常这样一组照明灯大概有100至150瓦。但对于一个面积大约只有5平方米的门厅来说，用这样高亮度的照明灯源是否有必要，而且长时间使用安全是否存在问题等。但对于这些问题，一般没有几个消费者会考虑到，甚至会对这个设计颇为赞赏。

所谓“外行看热闹，内行看门道”。精装房的装修项目在细节上做的“手脚”，其目的无非是希望消费者快些动心买房，所以在面对这些诱人的装修细节时，您一定要多问几个为什么后，在根据自己的实际情况决定是否购买。

新奇感是人所共有的天性，有些开发商也抓住人们越是自己不了解的越想试试的心理，在装修项目中着重体现“新”“奇”方面，设计出一些式样新颖的装修项目，来吸引消费者的眼光。而等到消费者真正购买入住后，才发现这些东西其实是华而不实的。譬如现在有一个精装修的楼盘，它在做前期宣传时的亮点之一就是敞开式厨房。而这个敞开式厨房无论在样板间里，还是在售楼书上，给人的视觉效果都非常好，通透、敞亮，尤其是其新鲜的生活方式吸引了大批的购房者。可是入住后才发现，中国人的餐饮习惯并不适合用敞开式厨房，美观有余，实用不足。但是，这个开敞式的厨房却着实为楼盘的销售添了不少光彩。

因此，针对很多精装修住宅从新鲜的设计里迷惑消费者的做法，消费者应该静下心来，依据个人的生活习惯来选择精装项目，不要忽略了考察这些设计是否实用，在现实生活中是否切实可行。交付前后不相符也是消费者在接受精装修房时经常遇到的问题。在很多精装修楼盘验收的时候，经常会出现交验的住宅内一些设备与合同不符的现象。如防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具以及整体橱柜等的品牌与原合同不符。另外，一些分户采暖的住宅还出现了取暖炉与原定品牌不相符合的问题。产品变脸、设备品牌被更改意味着住宅品质的变换，虽然这也不一定就意味着住宅档次的下降，但对于消费者来说，前后不一致总是让人感觉有些不舒服。因此，作为消费者，应该更关注更换以后的设备品牌与原合同约定的差别到底在哪里。

为避免这种情况，建议业主们在验收时先不必急于验收施工项目的工程质量，而应该多花一些时间，对照一下住宅内的实际设备与合同是否相符合。因为对于购房人来说，对精装修住宅装修项目进行验收的依据就是他们的购房合同，以及合同中关于装修的附加条款。所以与开发商签订这些与住宅装修有关的合同条款以及附加条款当中，应该详细地注明住宅装修所有项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目甚至应该在合同附件中备有必要的图纸。

抓大放小是消费者在看样板间时应该注意的问题。一些购买了精装修住宅的消费者都有这样的体会，售楼小姐带着看样板间的时候，房子既漂亮又整齐。可是，一旦入住就会发现出现了很多原来在样板间里并不存在的情况。比如，房间里的暖气管线、卫生间里的上下水管、厨房里的烟道、阳台上的雨水管，还有一些如承重梁、支柱等，这样的小零碎使得自己已经购买的房间看上去比样板间拥挤很多。此外，与样板间相同户型的房子里即使摆放了类似的家具也显得自己的房间很拥挤，而样板间则显得非常空阔。这个原因很简单，样板间里的家具大多尺寸比较小，为参观留出很大的余地，可购房者买的家具却不是样板间里的样子。因此，消费者在购买选择精装房时，应该把住宅的实用性放在第一位，在看样板间时尽量把

那些起干扰作用的小零碎环节去掉，并且要多想想自己的生活，看看自家到底需要什么，同样板房相比，如果摆放上同样的设备，房间的情况会怎样等等，用这样的办法对精装房进行全面考察。

篇2：江苏省住宅建筑规范

JGJ 242-2011

术语

住宅建筑常用的术语有:住宅、酒店式公寓、别墅、老年人住宅、商住楼、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、单元式住宅、塔式住宅、通廊式住宅、联排式住宅、跃层式住宅等。

一、供配电系统

1.应急电源与正常电源之间必须采取防止并列运行的措施。2.住宅建筑中主要用电负荷的分级表（未列出为级宜为三级）

3.照明、航空障碍照明、生活水泵宜设自备电源供电。4.每套住宅用电负荷和电能表的选择

注：

A． S≧150 超出的建筑面积可按 40W/～50W/ 计算用电负荷

B．

每套住宅用电负荷不超过 12kW用单相进户供电，超过用则三相进户

5.电能表的安装位置：安装在户外

A.低层：1～3；多层：4～6;按住宅单元集中安装 B.中高层:7～9；高层：10层及以上;宜按楼层集中安装;C.电能表箱安装在公共场所时，暗装箱底距地宜为1.5m, 明装箱底距地宜为1.8m;安装在电气竖井内的电能表箱宜明装，箱的上沿距地不宜高于 2.0m。

6.方案设计阶段可采用单位指标法和单位面积负荷密度法;初步设计及施工图设计阶段，宜采用单位指标法与需要系数法相结合的算法。注：

当单相负荷的总计算容量小于计算范围内三相对称负荷总计算容量的 15% 时，应全部按三相对称负荷计算;当大于等于 15%时，应将单相负荷换算为等效三相负荷，再与三相负荷相加。

二、配变电所

1.单栋住宅建筑用电设备总容量为 250kW 以下时，宜多栋住宅建筑集中设置配变电所;单栋住宅建筑用电设备总容量在250kW 及以上时，宜每栋住宅建筑设置配变电所。

2.当配变电所设在住宅建筑内时，配变电所不应设在住户的正上方、正下方、贴邻和住宅建筑疏散出口的两侧，不宜设在住宅建筑地下的最底层。

3.住宅建筑应选用节能型变压器。变压器的结线宜采用 D，yn11，变压器的负载率不宜大于 85% 4.当变压器低压侧电压为 O.4kV 时，配变电所中单台变压器容量不宜大于 1250kVA，预装式变电站中单台变压器容量不宜大于 800kVA。

三、自备电源

1.建筑高度为 100m 或 35 层及以上的住宅建筑宜设柴油发

2.应急电源装置(EPS)可作为住宅建筑应急照明系统的备用电源

四、低压配电

1.住宅建筑单相用电设备由三相电源供配电时，应考虑三相负荷平衡。2.住宅建筑每个单元或楼层宜设一个带隔离功能的开关电器，且该开关电器可独立设置，也可设置在电能表箱里。

3.采用三相电源供电的住宅，套内每层或每间房的单相用电设备、电源插座宜采用同相电源供电。

4.每栋住宅建筑的照明、电力、消防及其他防灾用电负荷，应分别配电。5.住宅建筑电源进线电缆宜地下敷设，进线处应设置电源进线箱，箱内应设置总保护开关电器。电源进线箱宜设在室内，当电源进线箱设在室外时，箱体防护等级不宜低于 IP54。

6.6 层及以下的住宅单元宜采用三相电摞供配电，当住宅单元数为 3 及 的整数倍时，住宅单元可采用单相电源供配电；7 层及以上的住宅单元应采用三相电源供配电，当同层住户数小于 9 时，同层住户可采用单相电源供配电。

7.每套住宅应设置自恢复式过、欠电压保护电器。8.线缆选择

A.高层住宅建筑中明敷的线缆应选用低烟、低毒的阻燃类线缆。B.建筑高度为 100m 或 35 层及以上应用矿物绝缘电缆

C.建筑高度为 50m～100m且 19 层～34 层的一类高层住宅建筑，用于消防设施的供电干线应采用阻燃耐火线缆.D.10 层～18 层的二类高层住宅建筑，用于消防设施的供电干线应采用阻燃耐火类线缆。

E.19 层及以上的一类高层住宅建筑，公共疏散通道的应急照明应采用低烟无卤阻燃的线缆。

F.10 层～18 层的二类高层住宅建筑，公共疏散通道的应急照明宜采用低烟无卤阻燃的线缆。

G.建筑面积大于 60的住户，进户线不应小于 10，照明插座回路不应小于2.5。

H.中性导体和保护导体截面的选择（）

五、配电线路布线系统

1.住宅建筑套内配电线路布线可采用金属导管或塑料导管。暗敷的金属导管管壁厚度不应小于1.5mm，暗敷的塑料导管管壁厚度不应小于 2.0mm。

2.敷设在钢筋混凝土现浇楼板内的线缆保护导管最大外径不应大于楼板厚度的 1/3，敷设在垫层的线缆保护导管最大外径不应大于垫层厚度的 1/2。

3.线缆保护导管暗敷时，外护层厚度不应小于 15mm;消防设备线缆保护导管暗敷时外护层厚度不应小于 30mm。

4.当电源线缆导管与采暖热水管同层敷设时，电源线缆导管宜敷设在采暖热水管的下面，并不应与采暖热水管平行敷设。电源线缆与采暖热水管相交处不应有接头。

5.与卫生间无关的线缆导管不得进人和穿过卫生间。卫生间的线缆导管不应敷设在 0、1 区内，并不宜敷设在 2 区内。6.电气竖井

A.无铠装的电缆在住宅建筑内明敷时，水平敷设至地面的距离不宜小于 2.5m;垂直敷设至地面的距离不宜小于1.8m。除明敷在电气专用房间外，当不能满足要求时，应采取防止机械损伤的措施。B.当穿管管径不大于电气竖井壁厚的 1/3 时，线缆可穿导管暗敷设于电气竖井壁内。

C.当电能表箱设于电气竖井内时，电气竖井内电源线缆宜采用导管、金属线槽等封闭式布线方式。

D.电气竖井的净宽度不宜小于 0.8m。

E.电气竖井内应急电源和非应急电源的电气线路之间应保持不小于 0.3m 的距离或采取隔离措施。

F.强电和弱电线缆宜分别设置竖井。当受条件限制需合用时，强电和弱电线缆应分别布置在竖井两侧或采取隔离措施。

G.电气竖井内应设电气照明及至少一个单相三孔电源插座，电源插座距地宜为 O.5m～1.Om。

H.电气竖井内应敷设接地干线和接地端子。7.室外布线

A.当沿同一路径敷设的室外电缆小于或等于 6 根时，宜采用铠装电缆直接埋地敷设。

B.当沿同一路径敷设的室外电缆为 7 根～12 根时，宜采用电缆排管敷设方式。

C.当沿同一路径敷设的室外电缆数量为 13 根～18 根时，宜采用电缆沟敷设方式。

D.电缆与住宅建筑平行敷设时，电缆应埋设在住宅建筑的散水坡外。电缆进出住宅建筑时，应避开人行出人口处，所穿保护管应在住宅建筑散水坡外，且距离不应小于 200mm，管口应实施阻水堵塞，并宜在距住宅建筑外墙 3m～5m 处设电缆井。E.各类地下管线之间的最小水平和交叉净距

各类地下管线之间最小水平净距(m)

各类地下管线之间最小交叉净距(m)

六、常用设备电气装置

1.每套住宅内同一面墙上的暗装电源插座和各类信息插座宜统一安装高度。

2.高层住宅建筑的消防电梯应由专用回路供电，高层住宅建筑的客梯宜由专用回路供电。

3.电梯机房内应至少设置一组单相两孔、三孔电源插座，并宜设置检修电源。

4.当电梯机房的自然通风不能满足电梯正常工作时，应采取机械通风或空调的方式。

5.电梯井道照明宜由电梯机房照明配电箱供电。电梯井道照明供电电压宜为 36V。当采用 AC 220V 时，应装设剩余电流动作保护器，光源应加防护罩。

6.电梯底坑应设置一个防护等级不低于 IP54 的单相三孔电摞插座，电源插座的电源可就近引接，电源插座的底边距底坑宜为1.5m。7.电动门应由就近配电箱(柜)引专用回路供电，供电回路应装设短路、过负荷和剩余电流动作保护器，并应在电动门就地装设隔离电器和手动控制开关或按钮。

8.对于设有火灾自动报警系统的住宅建筑，疏散通道上安装的电动门，应能在发生火灾时自动开启。9.家居配电箱

A.每套住宅应设置不少于一个家居配电箱，家居配电箱宜暗装在套内走廊、门厅或起居室等便于维修维护处，箱底距地高度不应低于1.6m。

B.家居配电箱应装设同时断开相线和中性线的电源进线开关电器，供电回路应装设短路和过负荷保护电器，连接手持式及移动式家用电器的电源插座回路应装设剩余电流动作保护器。

10.家居配电箱的供电回路

A.每套住宅应设置不少于一个照明回路;B.装有空调的住宅应设置不少于一个空调插座回路;C.厨房应设置不少于一个电源I插座回路;D.装有电热水器等设备的卫生间，应设置不少于一个电源插座回路;E.除厨房、卫生间外，其他功能房应设置至少一个电源、插座回路，每一回路插座数量不宜超过 10 个。

F.柜式空调的电源插座回路应装设剩余电流动作保护器，分体式空调的电源插座回路宜装设剩余电流动作保护器。

11.电源插座的设置要求及数量

表中序号 1～4 设置的电源插座数量不包括序号 5 专用设备所需设置的电源插座数量。

12.起居室(厅)、兼起居的卧室、卧室、书房、厨房和卫生间的单相两孔、三孔电源插座宜选用 10A 的电源插座。对于洗衣机、冰箱、排油烟机、排风机、空调器、电热水器等单台单相家用电器，应根据其额定功率选用单相三孔10A或16A 的电源插座。

13.新建住宅建筑的套内电源插座应暗装，起居室(厅)、卧室、书房的电源插座宜分别设置在不同的墙面上。分体式空调、排油烟机、排风机、电热水器电源插座底边距地不宜低于1.8m;厨房电炊具、洗衣机电源插座底边距地宜为1.Om～1.3m;柜式空调、冰箱及一般电源插座底边距地宜为 O.3m～O.5m。

14.住宅建筑所有电源插座底边距地1.8m 及以下时，应选用带安全门的产品。

15.对于装有淋浴或浴盆的卫生间，电热水器电源插座底边距地不宜低于 2.3m，排风机及其他电源插座宜安装在 3 区。

七、电气照明

1.公共照明

A.当住宅建筑设置航空障碍标志灯时，其电源应按该住宅建筑中最高负荷等级要求供电。

B.应急照明的回路上不应设置电源插座。

C.住宅建筑的门厅、前室、公共走道、楼梯间等应设人工照明及节能控制。当应急照明采用节能自熄开关控制时，在应急情况下，设有火灾自动报警系统的应急照明应自动点亮;无火灾自动报警系统的应急照明可集中点亮。

D.住宅建筑的门厅应设置便于残疾人使用的照明开关，开关处宜有标识。

2.应急照明

A.高层住宅建筑的楼梯间、电梯间及其前室和长度超过20m 的内走道，应设置应急照明;中高层住宅建筑的楼梯间、电梯间及其前室和长度超过 20m 的内走道，宜设置应急照明。应急照明应由消防专用回路供电。

B.19 层及以上的住宅建筑，应沿疏散走道设置灯光疏散指示标志，并应在安全出口和疏散门的正上方设置灯光“安全出口”标志 10 层～18 层的二类高层住宅建筑，宜沿疏散走道设置灯光疏散指示标志，并宜在安全出口和疏散门的正上方设置灯光“安全出口”标志。建筑高度为 100m 或 35 层及以上住宅建筑的疏散标志灯应由蓄电池组作为备用电源;建筑高度 50m～00m 且 19 层～34 层的一类高层住宅建筑的疏散标志灯宜由蓄电池组作为备用电源。C.高层住宅建筑楼梯间应急照明可采用不同回路跨楼层竖向供电，每个回路的光源数不宜超过 20 个。

3.套内照明

A.灯具的选择应根据具体房间的功能而定，并宜采用直接照明和开启式灯具。B.起居室(厅)、餐厅等公共活动场所的照明应在屋顶至少预留一个电源出线口。

C.卧室、书房、卫生间、厨房的照明宜在屋顶预留一个电源出线口，灯位宜居中。

篇3：剖析住宅建筑设计规范

住宅房地产投资在90年代以来我国经济和投资增长中占很大地位, 我国住宅建设投资在近年来一直保持着较高水平, 我国目前已经不再城镇居民住宅严重短缺, 我国城镇新建住宅中多层和高层公寓式建筑所占比例越来越大。中国住宅建设变化体现在住房制度变革、土地制度变革、消费观念与消费模式变化等多方面。而住房制度和土地制度的改革, 随着城镇居民的住房供给的市场化, 是启动我国住宅房地产业发展的发动机。

我国住宅建设在居住面积显著改善的同时, 内在品质上也在逐步提高。城镇居民的生存状态和生活方式对住宅的需求日趋多样化。形成了多种住宅形式并存的局面, 满足着各个社会阶层人群的不同需求。在住宅建设领域中, 新材料、新工艺、新技术、新设备的不断应用, “绿色”、“环保”、“健康”成为人们对住宅的新要求, “以人为本”的建筑设计理念深入人心, 而且住宅功能和环境质量得到普遍提高。居住区环境讲求回归自然, 安全、便捷、亲切、和谐、经济配套齐全成为住宅小区的主要特征;平面布局逐步做到动区、静区分开, 住宅的功能空间设计更加合理, 适应不同住户的实际需要;结构、管线、设备、装修、防水、和门窗等的耐久性越来越提高;住宅物理性能以保温、隔热、隔声、日照、通风为主, 日常防范等方面的安全性能加强;为住户提供整体厨房和卫浴设备成套供应一体化设计安装, 同时也为新出现的居家办公提供了便捷的通道。

住宅建设离不开标准的制定, 对于住宅建设方面的标准修编工作, 十几年来我国政府有关部门始终给予了关注, 我国住宅相关建筑设计规范在不断改进。我国第一部专门针对住宅的建筑设计规范《住宅建筑设计规范》历经近五年的编制。它对住宅的室内环境、公共部分、户内设计和建筑设备等做出了规定。对规范住宅建筑设计起到了很大作用。然而, 这部规范的编制执行受到我国当时经济水平的制约。随着城镇居民住房供给制度的改革, 1999年, 建设部主编并批准执行了新的《住宅设计规范》。新规范对原《住宅建筑设计规范》中内容进行了修订, 并扩展了室内环境和建筑设备的内容。在2003年颁布实施了现行规范《住宅设计规范》, 1995年颁布了《国家小康住宅规划设计导则》, 2000年建设部组织编制了《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》, 2001年国家住宅与居住环境工程中心联合国家环保总局、卫生部及国家体育总局等单位编制了《健康住宅建设技术要点》。伴随近年来我国住宅建设的迅猛发展, 2005年底, 经建设部和国家质量监督检验检疫总局正式批准, 又进行了修订, 《住宅建筑规范》GB50368-2005是我国第一部以功能和性能要求为基础的国家强制标准, 突出了住宅建筑的安全、健康、环保、节能和合理利用资源的要求。

二、现行住宅相关建筑设计规范存在的问题

不能适应住宅内部功能空间的发展变化。住宅在建筑市场化的进程中具有商品属性。住宅的使用价值表现为满足家庭日常起居的功能要求。近年来住宅的发展因人们使用价值要求的提高而发生变化。如起居室是住宅的核心功能空间。它是一个家庭的活动中心, 是住宅中最重要的公共活动空间, 是住宅套内的交通枢纽, 也兼有会客、娱乐、家庭团聚及就餐功能, 并与其他功能空间紧密相联。现行《住宅设计规范》存在仅对功能空间的使用面积提出了要求、起居室 (厅) 的使用面积很难确定;厨房在住宅中愈来愈重要, 厨房中各种新型厨房电气不断增多;电冰箱回归其本身的储物功能进入了厨房, 而且容积设计得越来越大。住宅套内的直饮水设备也多设置于厨房。随着人们生活条件的改善和饮食习惯的改变, 厨房出现了餐厨合一”的形式。我国现行《住宅设计规范》未能及时面对市场中已经出现的“开敞式”厨房需要解决的油烟问题、规范中忽视了吊柜的作用, 仅对厨房操作面的长度提出了要求等。

随着人们家庭结构的变化, 住宅内部功能空间划分更加完备, 出现了如书房、工人房、餐厅、步入式更衣间等新的功能空间。这些功能空间都有其自身的功能特点和特定的空间要求。然而, 我国现行《住宅设计规范》未对这些新的功能空间给出明确定义和设计要求, 使得在设计工作中对这些空间的处理具有很大的随意性。

三、完善我国住宅建筑设计标准体系的建议

理顺住宅建筑设计规范关系。首先明确《住宅建筑规范》GB50368-2005在住宅建筑领域的建筑法规地位, 为调整我国建筑设计标准体系, 建立与世界接轨的建筑设计打下基础。

实施以性能规定为基础, 提高设计自由度, 技术规定为保障的住宅建筑设计规范体系。采用“性能规定型”建筑设计标准体系, 充分发挥设计人员的创造性和能动性, 有效避免现行规范存在的不适合住宅的快速发展, 进一步推动我国工程建设标准体系的改革, 避免我国现行建筑设计标准体系中的问题。

密切结合设计及使用实际, 合理设计规范条文。为设计与使用服务的编制原则, 明确设计规范应密切结合实际, 对完善住宅建筑设计规范体系十分必要, 并合法合理地实施。

尽快制定适应时代发展, 促进住宅产业化的专项标准。为适应时代发展的要求, 避免与非产业化住宅建设发生冲突, 尽快完善产业化住宅的专项设计标准, 对推动我国住宅产业化发展有巨大作用。

加强基础标准和术语标准建设。为了加强项目的市场推广力度, 在目前快速发展的住宅房地产市场中随着新的建筑形式的不断出现, 与建筑相关的很多原有概念发生了变化。因此, 尽快编制规范术语的定义, 建筑设计术语规范, 做出全面、科学和适用的规定, 对规范住宅设计有着重要作用。

另外, 建立与市场化相适应的设计规范编制及管理机制, 加大投入, 以利于进一步改革、完善我国建筑设计标准体系。

摘要：随着我国人民生活水平的不断提高, 尤其是在我国城镇居民的住房供给逐渐市场化后, 人们对改善住房条件的需求集中释放, 住宅供给市场化之后, 推动了我国住宅市场的发展。而作为对住宅建筑设计工作具有重要指导的相关建筑设计规范, 仍有诸多不适应之处。因此, 本文在进一步完善我国住宅建筑设计规范体系方面提出了一些建议。

关键词：住宅,建设,设计规范

参考文献

[1]祁国平等:《我国住宅产业的发展现状和特点比较》, 《住宅科技》, 2006, 4。

篇4：江苏省住宅建筑规范

关键词：《建筑设计防火规范》；住宅消防；室内消防

2014年我国正式颁布了《建筑设计防火规范》GB50016-2014，对于住宅室内消防给水系统的设计提出了新的要求。本文以《建筑设计防火规范》为依据，简要探讨了关于住宅消防的一些实际问题，希望能够通过对2014版《建筑设计防火规范》的分析，更好做好油田的住宅消防工作。

1 《建筑设计防火规范》对于住宅消防方面的新规定

1.1 住宅场所必须设置室内消火栓

根据旧版的《建筑设计防火规范》相关规定，如果室内住宅的高度超过7层必须在室内设置消火栓系统。如果住宅的高度超过9层则属于高层民用建筑，应该根据《高层民用建筑设计防火规范》设置相应的室内消防系统。因此旧版的《建筑设计防火规范》主要是针对8到9层的住宅，要求其必须设置室内消火栓系统。与旧版不同的是，2014年版的《建筑设计防火规范》相应放宽了室内消防给水系统方面的要求，没有要求超过6层的底层设置商业网点的单元式住宅、通廊式住宅、塔式住宅设置消防给水系统。7层以下的住宅的灭火途径主要是外部灭火和加强被动防护措施。

1.2 塔式住宅和单元式住宅的室内消火栓的位置

由于塔式住宅和单元式住宅只有有限的公共部位，其底层可能具备管理用房场所、附属用房和架空停车，而其他楼层的公共部位一般只有楼梯间。旧版的《建筑设计防火规范》没有对住宅室内的消火栓具体位置进行明确的规定，一般情况下设计人员主要是在楼梯间的休息平台上设置室内消火栓，并且使用栓箱合一的方式，也有少部分栓箱分离形式。2014版《建筑设计防火规范》对这种设置方法的合理性进行了充分的肯定，并通过8.4.3-1条对塔式住宅和单元式住宅的消火栓位置进行了明确的规定，要求塔式住宅和单元式住宅应该在各层楼的层休息平台和楼梯间的首层上设置室内消火栓。

1.3 布置住宅室内消火栓

在对住宅内的室内消火栓进行布置时，要保障各防火分区内同城内的两支水枪所喷射的水柱能够到達防火分区内的任何位置。在2014年版《建筑设计防火规范》中对于同层和同一个防火分区的概念进行了强调。也就是说住宅中的下层和上层的防火栓不能够计入本层，同层的消火栓所喷射的充实水柱必须能够达到同层防火分区内的任何位置[1]。

1.4 对室内消防给水管道的规定

2014年版《建筑设计防火规范》8.4.2-1的规定，如果室内的消火栓数量在10个以上，而且室外消防用水的水量也超过了15L/S，就应该设置环状的消防给水管道，并且至少有两条进水管道能够与消防水泵或者室外管网进行连接。2014年版《建筑设计防火规范》特意强调了环状这个概念，而且没有将住宅作为特例。对比旧版的《建筑设计防火规范》可以发现，旧版《建筑设计防火规范》将超过8户的通廊式住宅和7-9层的单元住宅室内消防给水管道设置为枝状，进水管的数量为一条。在2014年版《建筑设计防火规范》中已经不再采用旧版的设计方法。

1.5 明确室内消防系统的类型

针对室内消防系统的设计，2014年版《建筑设计防火规范》提出了一些相应的新思路和新设计方法。可以以当地的水源情况和地区气候为依据，将室内消防系统设置为湿式室内消火栓系统或者干式消防竖管。如果设置成干式消防竖管，要设置不带消火栓的DN65的室内消火栓以及管径为80毫米或70毫米的干式消防竖管。可以将消火栓设置在塔式住宅和单元式住宅的楼梯间休息平台或者隔层设置。在正常情况下，干式消防竖管内无水，如果发生火灾，消防车可以通过首层外墙的接口将消防用水输入室内干式消防竖管，而消防队员可以手持水龙带驳接竖管的消火栓口开展火灾扑救工作。由于干式消防竖管平时无水，因此不需要设置消防水泵、消防水箱，节约了投资。旧版《建筑设计防火规范》只对湿式室内消火栓系统进行了要求，2014年版《建筑设计防火规范》则增加了相应的规定[2]。

1.6 住宅必须设置轻便消防水龙或者灭火器

根据《建筑设计防火规范》8.1.6条的相关规定，要在住宅内设置轻便消防水龙或者灭火器。在建筑物内起火的初期阶段可以用灭火器进行扑救，能够取得良好的扑救效果，并且节省造价。根据《建筑灭火器配置设计规范》设置相应的住宅灭火器，这也是2014年版《建筑设计防火规范》在旧版《建筑设计防火规范》基础上增加的内容。

2 实施2014年版《建筑设计防火规范》对于住宅消防的相关问题

2.1 确定住宅的层数

旧版的《建筑设计防火规范》对于住宅层数的确定存在模糊，例如跃层、复式单元、储藏室、住宅底部架空层是否能够算层。这也给具体的消防工作带来了很多不便，当地的消防部门在确认住宅的层数时存在着较大的差异性。针对这个问题，2014年版《建筑设计防火规范》进行了明确的规定，对于建筑底部的敞开空间、储藏室和自行车库，如果高度不超过2.2米则可以不计入层数

住宅顶部的跃层可视为1层，如果多于2层或者其他部位的跃层则应该计入层数。在这个方面，2014年版的《建筑设计防火规范》与《住宅设计规范》存在着一定的冲突。如果遇到二者不能统一的情况，需要按照层数来决定是否应该在住宅中配备消防给水系统时，仍然应该按照《住宅设计规范》的规定[3]。2014年版的《建筑设计防火规范》合并了《高层民用建筑设计防火规范》和《建筑设计防火规范》，对两项标准之间的不协调要求进行了重新调整，按照建筑高度对住宅建筑进行统一分类。

2.2 干式消防竖管设置的条件

根据2014年版的《建筑设计防火规范》的相关要求，如果住宅的高度超过7层就必须设置室内消火栓系统。如果在实施的过程中遇到一定的困难，则可以只设置不带消火栓箱的DN65的室内消火栓或者干式消防竖管。然而这其中存在一个问题，那就是对“困难”的定义存在着模糊性。这样很容易造成对消火栓系统的设置过于随意，导致设计上缺乏硬性的依据，同时也不利于今后的维护和使用。本文认为应该在《建筑设计防火规范》中补充判定条件和更加明确的规定。在住宅建设的总投资中，湿式室内消火栓给水系统所占的比例并不大，一般情况下仍然应该设置湿式室内消火栓给水系统。

2.3 室内消火栓的用水量和口径

2014年版《建筑设计防火规范》对超过7层住宅的室内消火栓的用水量口径都有相关的规范，用水量不得低于5L/s。根据我国的相应技术措施，如果从建筑的室内消火栓的用水量没有达到10L/S，DN50的室内消火栓是一个良好的选择。如果设计用水量超过了10L/s，则应该选择DN65的室内消火栓。事实上由于消防队员携带的水龙带的口徑为DN65，因此《建筑设计防火规范》将口径统一为DN65是出于便利救火的需要。然而这就需要消防用水量至少达到10L/s才能满足消防需要。在设计时可以使用DN65室内消火栓，但要注意增加相应的用水量。

2.4 设置双口双阀型消火栓

根据《建筑设计防火规范》的相关规定，如果塔式住宅和单元式住宅的消火栓这两个消防竖管有一定的问题，可以只设置一根消防竖管，并配备双口双阀型消火栓。由于住宅的楼梯间面积较小，难以设置两根消防竖管，因此可以相当口型消火栓设置在楼层的休息平台上，下层休息平台和上层休息平台各出一支水枪，满足消防需求。而《建筑设计防火规范》提出的双口双阀型消火栓尽管有两根水柱，但是都出自于同根立管。

2.5 对旧版的防火要求进行了补充

2014年版《建筑设计防火规范》对于住宅的液化气天然储罐、液氨储罐、大型可燃气体储罐、物流建筑和地下仓库的防火要求进行了比较详细的规范，并对液氧储罐的防火间距进行了相应的调整。2014年版《建筑设计防火规范》取消了消防防烟排烟系统和消防给水系统的设计要求，设置了独立的消防设施章节，并对其要求进行了完善。对于住宅建筑外的保温系统的防火要求也进行了明确。

3 结语

篇5：江苏省住宅建筑规范

关于规范住宅小区装饰装修建筑垃圾工作的通知

各街道办事处、各物业服务企业及相关单位：

为提升我区城市管理水平，规范全区住宅小区内房屋装饰装修建筑垃圾的管理，形成长效管理机制，根据国务院《物业管理条例》、建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》、青岛市《物业服务收费管理暂行办法》等有关规定，结合我区实际，现将有关事项通知如下：

一、实施物业管理的住宅小区内居民个人、商户及企事业单位在进行室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报登记。

二、未实施物业管理的住宅小区内居民个人、商户及企事业单位在进行室内装饰装修工程开工前，应当向小区所在地街道办事处申报登记。

三、居民个人、商户及企事业单位申报登记后，及时与物业服务企业或街道办事处签订住宅小区室内装饰装修管理服务协议，按规定缴纳装饰装修建筑垃圾清运费等（办理流程见附件1）。

四、各物业服务企业、街道办事处应于开工前告知居民个人、商户及企事业单位建筑垃圾日产日清，采取密封方式，在小区内物业服务企业、街道办事处指定的固定垃圾存放点处堆放，不得散放，不得同生活垃圾混装、混放。同时加强管理，在小区固定垃圾存放点处设置明显标识，安排专人负责日常巡查。

五、各物业服务企业、街道办事处应当委托开发区市政工程总公司将装饰装修建筑垃圾运输到昆仑山路路东富源六号路路北，签订委托协议，缴纳代收的装饰装修建筑垃圾清运费用。运输车辆应具备全封闭运输机械装置或密闭苫盖装置，防道路撒漏污染。

六、住宅小区内因日常管理服务不到位而产生的无主装饰装修建筑垃圾，物业管理住宅小区由物业服务企业承担清运费用；未实施物业管理的住宅小区由所在地街道办事处承担清运费用。（办理流程见附件2）

七、严禁任何单位和个人随意倾倒、撒漏装饰装修建筑垃圾。

区行政执法局物业处从源头上严格把关，根据物业公司备案的装饰装修协议和垃圾场管理单位返回的垃圾清运回执单，核实垃圾清运量，发现违法违规者，予以严肃处理，根据情节轻重，给予警告、计入不良行为记录，直至建议上级主管部门吊销资质，同时由区行政执法局执法大队依据有关法规予以处罚。

区行政执法局执法大队合理调配执法力量，统筹、协调和督导各办事处执法中队开展执法巡查，及时依法查处装饰装修建筑垃圾“运、倒”过程中的违法违规行为。

篇6：住宅物业服务等级规范

（三级）

(一)基本要求

1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。

2、物业管理企业应制定日常管理制度。

3、按规范签定物业管理合同。

4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。

5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。

8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。

9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>80%。

10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。

11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。

12、按规定管理使用公共维修基金。(二)房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、房屋外观完好、整洁。

3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。

4、空调安装无安全隐患。

5、阳台封闭统一有序。

6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。(三)设施设备维修养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。

2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。

5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。

6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。

7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。

8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。

9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。

(四)公共秩序维护

1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。

2、对小区重要部位每4小时巡查一次。

3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。

4、进出小区的车辆指定位置有序停放。

5、保安人员经过突发事件应急处理培训。

6、每年进行消防演习一次。(五)保洁服务

一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁(不少于以下频次)

1、小区公共场所、公共绿地、主次干道(1)公共绿地 1次/天 清理(2)硬化地面 1次/天 清扫(3)主次干道 1次/天 清扫(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理

2、房屋内公共部位

(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫(2)高层电梯厅 1次/天 拖扫(3)高层消防通道 1次/月 拖擦(4)共用活动场所 1次/天 清扫(5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭

(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗

(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭(8)公共卫生间 1次/天 清洁(9)电梯内 1次/天 清洁

(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。

二、垃圾的处理与收集

1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;

2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;

3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;

4、圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。

三、排水、排污管道畅通

1、区内公共雨、污水管道 定时疏通

2、雨、污水井 定时清掏

3、化粪池 定时清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。

四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制

1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

2、饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。

五、根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。(六)绿化养护管理

1、草坪保持平整,按规定进行修剪。

2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。

3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。

4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。

5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。

6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。

7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。附:编制说明

1、为规范住宅小区物业管理服务行为,提高物业管理服务水平,促进物业管理健康有序发展,根据《物业管理条例》及其它有关规定,制定本标准。

2、本标准适用于多、高层住宅小区开发建设单位或业主会对物业管理公共服务等级的确定、以及与物业管理企业签定物业管理服务合同时甲乙双方对物业管理公共服务要求的约定,同时作为测算服务价格的依据。

3、物业管理公共服务是指物业管理企业按照合同约定对房屋共用部位及其共用配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并对相关区域内的公共秩序、环境卫生等公共事项提供协助管理或者服务的活动。

4、本标准由高至低划分为一级、二级、三级三个等级,级别越高,表示物业管理服务标准越高。各等级标准均由基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六大项内容组成。