中国房地产资金来源状况分析报告

中国房地产资金来源状况分析报告（共6篇）

篇1：中国房地产资金来源状况分析报告

中国房地产资金来源状况分析报告

当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。

基本情况

长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。

国内银行贷款占比情况

从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：

国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于

企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。

社会资金积极参与房地产投资

社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：

股权性融资部分。现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。

现金购房部分。近两年，房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款占比明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。其他资金部分。据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。

总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。

境外资金加入房地产市场开发和炒作

外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。

主要问题

当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：

部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为“第二财政”，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置

土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。

部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。政策建议

房地产市场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。

一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良田。目前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了0.18亩，仅为世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。

二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势，今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降13.8%，部分城市甚至停止建设经济适用住房，这一方面造成大量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现，是政府

不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展。

规范房地产开发企业经营行为，理顺市场秩序。房地产企业在开发与销售环节中的违规行为会导致市场秩序混乱，严重侵害国家和老百姓的切身利益。要依法严肃查处违法违规销售行为，不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，引导合理需求，改善投资结构。

加强房地产信贷管理，严密防范土地储备贷款的潜在风险。督促和引导商业银行适时调控信贷结构，重点支持中低价位商品房开发，控制高价楼盘贷款增长；完善尽职调查制度，坚持贷款“三查”制度，慎选优质开发企业，以品牌和资质确定银企合作对象；严格审贷标准，强化风险管理，根据房地产区域和项目特点，找准风险控制点，不断优化房地产贷款质量。与此同时，要特别关注土地储备贷款的潜在风险。近两年，土地储备贷款增加较快，今年3月末，金融机构土地储备贷款余额已达950亿元，比年初增加104亿元，同比增长55%。据调查，土地储备贷款潜伏着不少风险，一是土地储备贷款的承贷主体是代行地方政府某些特定职能的土地储备机构，其自有资本低，负债率过高，承担风险能力弱。二是土地储备贷款主要是土地使用权抵押贷款，而用以抵押的土地实际上没有办理土地使用权证，抵押不具备法律效力，贷款出现风险时银行无法对抵押物进行处理变现。三是政策性风险大。土地出让价格易受宏观政策影响，特别是与房地产市场发展状况密切相关。随着国家对土地市场的清理整顿和土地政策的调整，部分土地储备贷款安全性受到很大影响。

调控土地供应，抑制房价上涨。在改善住房结构不合理方面，通过土地调控措施保证中低价位、中小套型住房的有效供应。在抑制房价过快上涨方面，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。一是对住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；对土地闲置、空置房面积大、房地产价格出现下跌的地方，减少房地产土地供应。二是加大结构调整力度，在一些地区继续停止一段时间的别墅类用地供应，严格控制高档住宅土地供应。加快外汇管理体制改革，抑制境外资金炒作我国房地产。人民币升值预期导致大量外资涌入我国房地产市场，境外投机资金采取汇市与房地产市场联动的方式，以期在中国掘取一桶金。外资投资房大量闲置，不仅推高房价，造成资源浪费，还给我国居民、企业、金融机构带来风险。因而，必须积极完善外汇管理体制，尽快在现行宏观调控政策中增加对本外币的协调内容，有效控制房地产资金结汇，减少对货币政策效果的淡化作用。

篇2：中国房地产资金来源状况分析报告

——刘强

一．基本情况

长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金进入房地产业，海外融资也发展较快。由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金（REITS）不足。

2010年1-2月我国房地产业开发资金来源1.05万亿，同比增长69.5%：其中国内贷款2489亿，同比增长46.1%，其他资金4482亿，增长111.9%，其他资金里的定金及预收款2446亿、个人按揭贷款1443亿，分别增长103.7%和168.1%，个人贷款和预售房款回笼较去年同期明显加速。从占比来看，国内贷款和自筹资金在整个资金来源中占比提升(国内贷款由09年的19.8%上升到23.8%，其他资金由31.3%上升到32.9%)，外资和自筹资金占比降低(外资由0.8%下降到0.5%，其他资金由48.1%下降到42.8%)，显示银行年初放贷规模的增加为房地产企业提供了较为充裕的资金。因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。

二．国内银行贷款占比情况

从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：

1.国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。今年上半年房地产开发新增贷款为4423亿元，上半年房地产人民币新增贷款总额及个人房贷数额，分别为1.38万亿元及9323亿元。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发 1

贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。

2.房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金和定金及预收款分别为６８１亿元和１２１６．２亿元,为１８８７．６亿元,环比上涨０．６％。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，近几年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降。

三.社会资金积极参与房地产投资

社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：

1.股权性融资部分。现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。

2.现金购房部分。近两年，房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款占比明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商

业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点。

3.其他资金部分。据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%。

总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。

四.境外资金加入房地产市场开发和炒作

外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。例如，2008外商直接投资房地产业的项目数为49122个，占总数的7.44%，合同外资总额为3170.3亿美元，比重为16.18%。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。

五.主要问题

当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：

1.部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为“第二财政”，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配臵土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配臵土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完

全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。

2.部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。

3.投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。

篇3：中国房地产资金来源状况分析报告

1 房地产开发投资的资金来源构成特征分析

1.1 房地产开发企业资金来源时间序列特征

1.1.1 房地产开发企业资金总体呈增长态势

1998-2012年,我国房地产行业资金投入总体上快速增长,由1998年的4414.94亿元增加到2012年的85802亿元,2012年的投资规模约为1998年的20倍。2008年是一个转折点,这一年,我国房地产开发企业资金出现问题时,国家出台政策帮助企业摆脱了资金问题;进入2009年后,房地产开发企业资金状况进入充裕状态,由2008年的39619亿元增加到2009年的57799亿元。

1.1.2 房地产开发企业资金构成中自筹资金和其他资金比重较高

我国房地产开发企业的资金来源主要是由国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等四项组成。1998-2012年其他资金所占的比重最高,其他资金主要包括定金及预收款和个人按揭贷款,表明房地产开发对市场和销售的依存度较高,而这部分资金中有相当比例来自银行贷款;自筹资金所占的比重次之,而且总体呈升高态势,表明房地产企业的自身实力增强;国内贷款所占的比重居第三位,总体呈下降态势,这三部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金构成。外资所占的比重较小,近几年尤为明显。1998-2012年我国房地产资金来源构成如表1所示。

1.1.3 房地产开发资金构成阶段性特征明显

第一阶段(1998-2003年):我国从1998年开始实行住房货币化政策,全面推行住房公积金制度,放宽住房信贷政策,出台了《关于开展个人消费信贷的指导意见》,由此房地产业开始进入成长和发展时期。1998-2003年,各项资金来源的增长比较平稳,国内贷款占比在20%以上,而自筹资金的占比在30%以下。

第二阶段(2004-2009年):中国人民银行2003年发布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出了比较原则性的审慎调控措施,对进一步规范房地产信贷市场发展,维护金融稳定起到了一定作用。2003年国家进行房地产宏观调控以后各项资金出现了不同的趋势。这一阶段,国内贷款数量增速有所加快,由2003年的3138亿元增加到2008年的7605亿元,但国内贷款占比明显下降,不到20%,房地产开发企业自筹资金的增长速度较快,由3770亿元增加到15312亿元,比重上升到30%以上。其他资金也保持增长的趋势,由于限购政策的出现,限制了消费者的购房行为,个人按揭贷款和定金及预付款就会下降,其他资金在2008年出现了短暂的下降。2008年也出台的房地产政策降低了个人住房贷款利率且首付降低到了20%,相当于增强了个人的购房能力。

第三阶段(2010年至今):2010年至今,为抑制房价过快上涨势头,中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施,对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。“国11条”里明确提出“严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”,新政策实施使得各房地产企业融资渠道多元化,主要通过银行授信、公司债、增发配股、信托等方式实现,自筹资金的比例自然得到提高。国内贷款的比例进一步降低,自筹资金的比例大幅提高,个人按揭贷款和定金及预收款比例呈现下降的态势。

1.2 房地产资金来源的区域特征

分东部、西部和中部三个区域进行分析,2012年1-11月份各个区域的房地产开发资金情况如表2所示。

1.2.1 全国房地产开发资金区域不平衡,西部和中部有上升趋势

在全国房地产开发资金中,东部地区最高,占到全国房地产开发资金的57%,西部地区和中部地区的房地产开发资金所占的比例比较接近,分别为22%和21%。各区域房地产开发资金主要来源均为自筹资金和其他资金。

2010-2012年东部地区房地产开发投资比重有所下降,由2010年的63%下降为2012年的57%;中、西部地区房地产开发投资比重上升,中部地区房地产投资比重由2010年的19%上升为2012年的22%,西部地区房地产投资比重由2010年的18%上升为2012年的21%。国家从“十一五”期间开始加大对中、西部地区的支持,从2010年到2011年的增长速度看,西部地区投资额增长速度最快,增速为24%;中部地区增长速度次之,增速为20%;东部地区增长速度最慢为9%。我国房地产业的区域发展很不平衡。

1.2.2 不同区域房地产开发企业资金构成特征差异明显

可以看出,中部地区自筹资金和其他资金是房地产投资资金的主要来源。

从房地产企业的国内贷款比例来看,东部地区最高;在自筹资金比例中,中部地区最高;而在其他资金比例中,则是西部地区最高,利用外资比例中区域差异较小。

我国东部和西部地区房地产开发资金主要来源于其他资金,其次是自筹资金;中部地区的主要来源为自筹资金,其次是其他资金。在自筹资金比例中,东部地区所占的比例要低于中部与西部地区,这是由于东部地区比较发达,金融市场要比中部及西部地区开放,企业的融资手段更丰富,房地产开发企业可以通过多种手段来筹集资金。而中、西部地区金融市场开放程度不够,房地产开发企业难以通过更多的手段来融资,只能加大自筹资金的比例。

1.3 不同资质等级的房地产开发企业资金来源特征

我国房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四、暂定和其他资质等级。

1.3.1 总体特征

2010年,我国房地产开发资金来源构成中一级资质的开发资金为4977.7亿元,占比为6.8%;二级资质的开发资金为13520.36亿元,占比为18.5%;三级资质的开发资金为15986.49亿元,占比为21.9%;四级资质的开发资金为7296.12亿元,占比为10%;暂定资质的开发资金为27610.86亿元,占比为37.9%;其他资质的开发资金为3552.51亿元,占比为4.9%。

可以看出,暂定资质的房地产企业的开发资金是我国房地产企业开发资金的主要来源,具有暂定资质的房地产企业的自身条件一般低于一、二、三级资质的房地产企业,所以我国房地产市场存在一定的风险。

1.3.2 各资质等级房地产企业内部资金构成特征

各级资质房地产企业中,一级资质和二级资质房地产企业都是以定金及预收款所占的比例最高,高资质的房地产企业的收入之所以高,是因为开发资金50%以上来自消费者,高资质的房地产企业的信誉度高,消费者对其购买的欲望较大,较高资质的房地产企业对市场和销售的依存度较大;三级、四级、暂定和其他资质的房地产企业都是以自筹资金所占的比例最高,较低资质的房地产企业主要依靠企业的自有资金。

2 房地产投融资存在的问题

2.1 融资渠道单一,风险过度集中于银行

目前,房地产企业最普遍的融资形式是自筹资金和其他资金,其中其他资金占比较高。如果考虑到企业自筹资金中的国内其他融资和定金及预收款中也会有部分资金来源于银行,则房地产投资中银行资金占比实际会更高。这显示房地产投融资渠道较为单一。由于房地产业是一个高风险、高收益同时又是资金密集型的行业,因此房地产开发公司无疑会尽量利用银行信贷资金进行开发。这样,如果开发成功,可以获得极大的收益,而一旦开发失败则可以把损失转嫁给商业银行。

2.2 东部地区房地产信贷潜在较高风险

对于经济相对发达的东部地区,其他资金所占的比重最高,国内贷款所占的比重相对于欠发达的西部和中部地区也较高。经济相对落后的中部和西部地区自筹资金的比重都高于东部地区。所以说经济发达的东部地区由房地产开发资金所引致的银行潜在信贷风险较高。

2.3 低资质的房地产企业开发资金过高

具有暂定资质的房地产开发企业,拥有的房地产开发资金高于其他资质的房地产企业。由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场,社会上其他行业的企业都在向房地产行业转型,社会资金的比重增加了且投资和投机的成分加重了。因此,我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不仅是银行信贷,还是国内外投资者和投机者的趋利行为所致。

3 对策与建议

3.1 拓展融资渠道

构建多元化的房地产融资体系,以解决目前过多依靠银行的融资形式。作为资金密集型的房地产业,多元化融资已成为房地产融资的主要发展方向,无论是继续完善间接融资还是大力发展直接融资都离不开资本市场的金融产品,加大房地产投融资金融产品的创新力度,提供多种金融产品,如房地产信托、股权融资、债券融资、产业基金等。

3.2 对不同区域采取差别化政策

东部地区由于开发早、基础雄厚,也是国际游资投资房地产的热衷之地,所以房地产开发投资要比中、西部地区活跃;西部地区由于可开发利用的土地资源稀缺,导致房地产价格增长过快,与区域经济水平不相符;中部地区则介于东、西部地区之间,兼具两者的特征。鉴于此,国家在制定调控房地产业的宏观经济政策时,应该充分考虑东、中、西部地区的差异,对东部地区应该主要遏制其房地产投资的增加,并着重挤压投资性购房;对于西部地区则要严把土地关,防止重复建设、耕地流失,同时要加快中部和西部地区的金融体制改革,目的是使房地产企业能够有更多的融资渠道。对待房地产业这种区域差别很强的产业,只有采取差别化的宏观经济政策,才能获得最佳的调控效果。

3.3 加强银行监管作用

加强房地产信贷管理,督促和引导商业银行适时调控信贷结构;加快外汇管理体制改革,抑制境外资金炒作我国房地产。规范房地产开发企业经营行为,理顺市场秩序,防止违规行为的出现。

摘要：本文以房地产开发投资资金来源数据为基础,从时间、空间和资质等级三个层面深入分析房地产开发投资资金来源及其存在的问题,得出房地产资金构成过多地依赖银行,不同资质等级和其他资质的房地产企业资金构成不同的结论,并针对以上现象提出了拓宽融资渠道、对不同区域采取差别化政策等措施。

关键词：房地产,资金来源,资质等级,投融资

参考文献

[1].牛凤瑞李景国尚教蔚.中国房地产发展报告NO.2.社会科学文献出版社.2005

[2].石亚东.我国房地产开发资金来源结构状况分析.中央财经大学学报.2005.10

[3].郭亚力.我国房地产投融资格局分析及路径选择.财贸研究.2006.2

[4].姜莉莉.我国房地产投资分布及资金来源结构解析.现代经济信息.2009

篇4：中国房地产资金来源状况分析报告

摘要:房地产企业资金结构的变化对房地产企业的经营运作以及整个房地产业的持续发展起着重要的作用。本文对1997年—2007年以来房地产投资的资金来源及变化情况进行简要地分析,并提出相关建议。

关键词:房地产 资金来源 结构

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)03-0161-02

1 引言

房地产业既是现阶段国民经济的重要支柱产业,又是社会普遍关注的民生行业。由于房地产生产、经营的特点,使得房地产的发展不仅要依靠自身积累,而且要依靠社会集资。据不完全统计,在进行房地产的开发与销售过程中,房地产商利用的自有资金只占总资金的30% 左右,而其余70%左右的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。

2 房地产企业资金来源的渠道

2.1 国家预算内资金

在计划体制下,国家和地方财政拨款是国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金,由财政部门核准划拨形成企业资本金。随着我国投融资体制的改革,我国房地产业逐步建立了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道,政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金,而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅,加大对住宅市场的投入。

2.2 国内贷款

房地产业的银行贷款直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款,包括流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款房地产抵押贷款。开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。

2.3 企业债券

房地产企业债券自2000年以后再未发行,原有的少量债券也已兑付。

2.4 外资

主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金,通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式,集中投资于房地产行业。

2.5 自筹资金

自筹资金主要包括:企业内部资金;其他企业资金:包括企业间联营、入股、债券及各种商业信用;职工和民间资金;发行股票。

2.6 其他资金来源

主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。房地产开发企业通过预售房地产品,提前向购买者或使用单位收取定金和分期付款,既可以解决开发资金的不足,也可以避免市场滞销风险,降低资金成本,加快资金周转。企业除向银行贷款外,还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。

3 分析资金来源结构

3.1 从总体规模上来看

1997—2007年,我国房地产业投入始终保持快速增长的发展势头,特别是2003年以后,相对于宏观经济的协调发展,房地产投资一直在高位上运行。从表一数据可以看出,房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金来源。国内其他融资和海外其他融资呈增长趋势。2003年是分水岭,1997年—2003年,房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平,2003年国家出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,随后又实行了一系列的调控政策,导致银根紧缩,银行贷款明显下降,2004年国内贷款比2003年下降了近5个百分点,房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高。

3.2 从各主要来源看

国内银行贷款。具体表现为:国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001—2003 年,房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在2 0 % 左右的水平。2004 年,由于国家对房地产用地和贷款实行控制,同时,个人消费信贷不良率开始上升,商业银行提高住房消费贷款发放标准,房地产贷款增长趋缓,房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降。而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大,购房贷款占房地产投资资金的比重呈下降趋势。地产企业自筹资金。房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。多年来,房地产企业自有资金不足,为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求,不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金。2004 年年初以来,房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重呈上升趋势。国外资金。外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节,主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金,通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式,集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。外资表面上比重呈下降趋势,但实际上外资以更加隐蔽的形式和渠道参与房地产。社会资金。主要包括:以直接投资入股的形式参与房地产开发,成为房地产开发商自有资金的一部分;以购房款形式转化为房地产开发资金;被房地产企业以高利筹集进入房地产市场的资金。

4 建议

改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状,抑制地方政府开发房地产的冲动。针对不同层次的需求,调整房地产供应结构,保持供求平衡。合理调整土地和资金供应结构,利用财政,税收等手段积极引导住房消费,抑制投机和投资性需求,规范房地产开发企业经营行为,理顺市场秩序,促进房地产业健康发展。

加强房地产信贷管理,严密防范土地储备贷款的潜在风险。督促和引导商业银行适时调控信贷结构,重点支持中低价位商品房开发,控制高价楼盘贷款增长。

改革现行的外汇管理体制,建立灵活的市场汇率机制,综合运用税收、信贷等手段调控外资在房地产市场的投资,尽快在现行宏观调控政策中增加对本外币的协调内容,有效控制房地产资金结汇,减少对货币政策效果的淡化作用。

参考文献:

[1] 黄善林,卢新海. 武汉市房地产价格与开发资金来源关系研究[J].华中科技大学学报(社会科学版),2009,(23).

[2] 陈红梅,黄石松. 基于成分数据的中国房地产资金来源结构变化趋势预测[J].经济界,2007,(2).

[3] 石亚东.我国房地产开发资金来源结构状况分析.中央财经大学学报[J],2005,(10).

篇5：中国房地产资金来源状况分析报告

人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一，对企业发挥着越来越重要的作用；因此，在房地产企业的发展中，人力资源管理也呈现出了积极的态势。目前，在战略规划、工作分析、薪酬管理、绩效考核、培训开发等方面，诸多房地产企业都进行了有益的实践——但在具体的实施过程中，也存在着制约企业发展的很多深层次问题。

从业人员期望从“小”到“大”过渡

重视企业的长期发展，重视员工的能力培养与开发。

从事房地产行业的大部分员工年龄在26岁～45岁间，学历高的人员希望去大型房地产公司发展——在那里可以获得丰富的培训和经验，规划自己的长远发展；而越是年龄低、学历低、特别是大专及以下水平的员工，由于他们的缺乏从业经验以及廉价的固定成本，因此除了少量优秀者被挖到大型房地产公司的管理层外，大多选择了小型房地产公司：一方面积累经验，另一方面也是青睐于这类公司可观的佣金和奖金收入。

薪酬随地区、企业、职业不同而异

房地产行业的薪酬水平根据所属地域经济水平及各地政策的不同略有差异，上海和深圳比北京略高，天津比大连、重庆略高。

不同类型的房地产公司，其整体薪酬水平同样存在一定差异，以北京为例，战略专业型房地产公司的薪酬水平最高，平均年薪为7.7万元，战略多元型房地产公司的薪酬水平居中，平均年薪为6.5万元，专业项目型房地产公司平均年薪为5.6万元。

在房地产公司内部，各类员工薪酬水平也存在差异，仍以北京为例：战略多元型房地产公司中最高薪酬水平与最低水平比差较大，这是由于其薪酬制度的特点决定的：这类公司组织结构庞大，岗位等级复杂，因此薪酬水平的层次性也很突出。

发展战略不同导致薪酬结构不同 多元化公司重视各业务单元的协调性。

在薪酬结构方面的调查发现，房地产行业全体员工的薪酬总额平均占销售额的6.3‰，其中战略多元型薪酬总额占销售额的5‰，战略专业型为6.1‰，小型房地产公司为6.7‰。发展战略的不同是导致比率不同的主要原因。

在薪酬策略上，三类公司也不相同：多元化大型的房地产公司普遍采用高基本工资、低奖金、高福利的策略（80％采用软封顶型奖金模式），专业化大型房地产公司大多采用中等基本工资、直线型奖金、中等福利的政策（74％采用直线型奖金模式），小型房地产公司普遍采用低基本工资、加速型奖金、低福利／佣金的政策（95％采用加速型奖金模式）。这是由于战略导向不同而导致的。多元化的公司同时经营多种业务，因此他们在制定奖金模式时必须考虑不同业务单元之间的协调性，因此采用相对保守的软封顶模式；而战略专业型公司由于具有清晰的产业发展战略，因此采用激励性与稳定性较平衡的直线性奖金模式；对于小型房地产公司，目的很明确——在每一个短期项目中赢利，因此他们采用激励效果很高的加速型奖金模式，并且给予销售人员一定比例的佣金。

大型多元化房地产公司发展眼光长远，对员工的稳定性以及潜力的开发很重视，因此他们的薪酬水平相对稳定，又因为这类公司普遍重视基于职位分析的岗位工资制和基于能力的技能工资制，因此他们的薪酬等级很明显；对于小型房地产公司，由于重视的是员工短期的实际经营成果，因此薪酬制度非常灵活，薪酬差距也相对大型公司的岗位责任制较小，但是薪酬水平的不稳定性导致了平均年薪水平较低。

房地产公司的状况与人员流失分析

利益动力机制是实现公司发展战略目标的核心问题之一，利益动力机制主要包括两方面内容：一是薪酬模式，一是绩效激励体系的设定。

根据调查，战略多元型房地产公司的员工满意度有小幅上扬，总体效益也相应增加。

房地产行业优秀雇员的流失与目前房地产公司员工满意度较低以及缺乏留住优秀员工的能力有关。直接影响到员工流失和员工满意度的因素可以概括为工作本身、晋升机会、监督者、同事、工资水平、福利、工资结构、加薪等。优秀的员工将流向工作环境舒适、有成就感，工资水平、工资结构和福利待遇较高，以及具有长远的战略目标、能给员工提供晋升机会的公司。

调查发现，大型多元化房地产公司的员工流动比率较小，这是与他们的发展战略密不可分的。这类公司的利益动力机制相对较好，重视结构性和长期性两方面特性的协调对员工能力、潜力、稳定性的重视，对员工绩效考核以及通过考核结果进行专业培训的重视极大地提升了员工的稳定性与满意度；高级管理人才较高的薪酬水平以及稳定的发展空间使得这类人才的流动率非常低。

但是对于低层次的一般员工和专业员工，利益动力机制的动态性欠佳，激励方式和效果相对较差。这说明完全基于岗位职能的薪酬体制对于激励一般员工的效果不明显，房地产行业薪酬水平高的这一特点在此类公司中没有得到凸显，这导致了这类企业一小部分人才的流失，流动去向主要为其他行业公司和战略专业型房地产公司。因此，此类公司应改善他们的薪酬制度并完善激励体制，通过多种激励方式协调搭配来提升员工的满意度，避免薪酬的平均主义倾向。

战略专业型房地产公司的利益动力机制比较完善，力求长期性、动态性二者的统一，员工满意度较好。这类公司的一般员工以及专业员工的薪酬水平较高，流动率很低，而小部分员工流失的主要原因是基于对个人工作以及生活稳定性的考虑。中层管理人员薪酬水平相对较低，加之他们丰富的专业水平和经验令一些小型的房地产公司青睐，所以此类中层人员流动性较高。此类型公司要加强绩效考核，注意考核方式与激励手段，针对不同的职位应该确定工资、奖励等不同要素的不同比重，使得权力、责任和贡献在此 3 得到体现；另外特别要加强对优秀中层管理人才的多方面考核与激励。专业项目型房地产公司的员工满意度相对较低，流动性大，这与他们的战略短期特点密不可分。虽然薪酬制度灵活，能够很好地激励员工，但是他们忽略了员工在追求货币收入的同时对于个人发展空间稳定性的追求。这类公司的利益动力机制没有长期性，结构性也不好，因此员工一般在积累了一定的工作经验后逐渐向大型房地产公司过渡。基于此，专家建议小型公司要加强公司发展战略的制定，改善企业组织机构，制定更为合理的高奖金、完善福利制度的稳定性薪酬制度，加强与员工的沟通，调整动力机制内部结构，加强长期性建设。

如何提升房地产企业竞争力

一、房地产市场竞争的四个阶段

第一阶段：成本竞争阶段

在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。

第二阶段：性价比竞争阶段

性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语)，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。

第三阶段：模式竞争阶段

房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。

产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。

所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。

当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。

第四阶段：品牌竞争阶段

当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。

当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。

二、房地产市场的竞争格局

在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：

1、部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。

2、市场集中度越来越高。

3、行业利润率逐步下降。

总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。

房地产企业应注重综合竞争力

房地产企业综合竞争力的构成包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创 5 新力、资源整合力等。

1、品牌形象力

2、制度有效力

房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章，可以形成文件的有100-150项；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。

房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。

3、战略执行力

企业发展战略研究包括：(1)发展环境研究，(2)企业特点、优势、劣势研究，(3)竞争对手研究，(4)发展资源研究，(5)战略选择，(6)战略规划。

发展战略确定后，企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓，以提高员工的认同度，进而提高企业的凝聚力和战略执行力。

4、研发创新力

研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面，企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。

5、资源整合力

资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。

房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源；外部资源即企业的公共关系资源，包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源，如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。

房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力，房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外，还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴，从而降低选择的风险和时间成本、使用成本，缩短项目的开发周期，提高效率和效益。

综合竞争力的数学模型

房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下：F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn

其中，k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重，f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。

提升竞争力的具体措施

在当前的市场态势下，因为消费预期的影响，交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内，房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整，如重新研究、制定计划和目标，建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有：

1，研究制定企业发展战略规划； 2，调整组织机构设计

房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化，投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要，也是较容易做好的。

3，建立、健全管理制度

房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是：

(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理，并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。

(2)分类列出缺失的和需要改进的制度，如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。

(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说，企业自行编制的制度局限性较大，表现在几个方面：A、在起草制度时“心态”不正常，或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此)，或者过于简单、应付(指定某人起草时，为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草，如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草，起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任，从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审，往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”，更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构，特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题，在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好，也可以减少不必要的损失和内部冲突。

(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构，企业都应成 8 立一个临时的工作小组，以确保工作质量。

加强学习培训工作

有些企业提出了“建立学习型组织”的理念，但往往仅是停留在口头上，而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间，制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为今后的工作做好智力储备。

房地产人力资源主要要研究的问题有哪些？

A、企业战略和企业文化。企业战略决定了企业需要什么样技术类型的人才。企业文化决定了企业需要什么样性格类型的人才。

B、企业架构和岗位设置。企业架构包括工作流程和岗位节点。岗位设置是根据工作流程和岗位节点来进行设置。

C、岗位职责和岗位人选。根据岗位职责来确定合适的人选，如企业内暂时没有，则需要进行内、外部招聘。

D、建立起流畅可行的岗位监督、绩效考核体系。E、实战操作。试运行，随时监控、反馈并进行修正。

加强房地产企业人力资源管理的价值及途径

二十一世纪的管理是“以人为本”的管理。在知识经济中企业的人被定义为“人力资源”，其管理职能为“人力资源管理”（HR）它的定义为：“运用现代化的科学方法，对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配，使人力、物力经常保持最佳比例，同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调，充分发挥人的主观能动性，使人尽其才，事得其人，人事相宜，以实现组织的目标。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力，实现人力资本的升值，进而为企业创造更好的价值。人力资源开发管理包括两个部分：一是软的部分，即：价值观和文化、理念。其中，员工的敬业精神是非常重要的。另一个是硬的部分：技术部分。

从趋势看，房地产行业的竞争已经转入了人才的竞争。行业竞争的加剧，人才竞争已成为房地产企业较量的焦点。因此，房地产行业必须强化人力资源管理，制定一系列相关制度。在任用、选人、留人、培训、薪酬管理等方面尤为重要。

房地产业具有专业性强、风险大、投资额大、投资回收期长、工作关系复杂等特点。这里特点决定了房地产从业人员必须要有扎实的专业知识，良好的心理素质，长远的眼光及很强的综合能力。因此，人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。

强化房地产企业人力资源管理的途径

首先，应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。

其次，房地产企业应对决策层人员实行目标责任制。

其二，加强房地产企业内部的人际交往和情感交流，淡化人与人之间的戒备心理。其三，加强房地产企业管理中的民主气氛，建立民主监督和决策制度。

其四，加强房地产企业管理人员政策和理论上的学习，提高其业务素质，减少工作中的盲目性和决策失误。

再者，丰富现有的激励手段，建立一个多维交叉的人员激励体系，使物质激励与精神激励实现有机整合。

“一个人的敬业精神很重要，如果一个人对现在服务的企业斤斤计较，那他对工作的态度以及将来的业绩也是有限的。”诚信和敬业精神是一个人将来达到成功的关键因素。

房地产行业人力资源管理主要涉及：新酬管理，绩效体系建设，员工满意度及员工流失率等方面。直接影响员工流失和员工满意度的因素，可以概括以下几个方面：工作

本身、晋升机会、监督者、同事、工资水平、福利、工资结构、加薪等等。用人的一些共同原则。

篇6：中国房地产资金来源状况分析报告

融资租赁是市场经济发展到一定阶段而产生的一种适应性较强的融资方式，是集融资于融物、贸易与技术于一体的新型金融产业。眼下，对大多数中小企业来讲，由于资产规模、企业管理制度等因素既难以获得商业银行的授信、又达不到中小企业板的上市或发债的门槛。融资难，求贷无门，已成为制约我国中小企业发展的瓶颈。因此融资租赁被视为是破解中小企业融资瓶颈的灵丹妙药。

在中小企业对于融资租赁给予厚望时，殊不知融资租赁本身遇到了融资难问题，相当的融资租赁企业有优质的租赁项目却在等米下锅。造成这种状况既有历史的原因、政策原因也有融资租赁企业自身的原因，在此不再赘述。本文仅就如何破解融资租赁难题，开拓融资租赁资金来源方式及其来源渠道做进一步阐述。

目前国内融资租赁企业筹集融资租赁业务所需要的资金有直接融资和间接融资方式。不同的融资方式其对应的资金来源和资金畅通程度有很大的不同。

一、融资租赁资金的直接资金来源分析

融资租赁资金的直接融资方式分为融资租赁公司股权性融资、发行企业债券融资、委托发行信托基金融资。直接融资可以降低了国家金融体系的风险，因而受到我国政府的鼓励和支持。直接融资主要和出资人的出资意愿和出资能力相关。从理论上融资租赁公司的直接融资渠道是最宽泛的、最畅通的。

股权性融资原有模式主要是通过新设融资租赁公司筹集股本和原有融资租赁企业的增资扩股。国际上通常由保险公司或商业银行、大型生产制造厂商投资融资租赁公司。国内投资人对融资租赁了解有限因而也不愿意投资一个不熟悉的领域。愿意对融资租赁公司进行股权投资的，往往“动机不纯”，看中的是其中的金融租赁公司的“金融牌照”借以圈钱。融资租赁公司吸收这样的股权投资人，完全是饮鸩止渴，不但拖垮了自身，而且败坏了整个租赁行业的声誉，使真正的国内合格投资者望而却步。在这种情况下，必须对融资租赁公司股权性融资方式做出变革，具体而言，就是从融资渠道上，致力于引进国际上融资租赁业务发达国家和地区的资本，以中国庞大的融资租赁市场诱之，以宽松的租赁政策导之，以良好的示范效益引导包括国内、国外的金融机构、企事业单位、社会团体、个人多渠道资金投资中国融资租赁行业。新出台的《外商投资租赁业管理办法》已经允许以外商独资形式设立从事租赁业务、融资租赁业务的外商投资企业并将外商投资融资租赁公司的外方投资者的最低资本要求统一降低为500万美元，并下放审批权限；在运作方式上，新设外商融资租赁公司会更多采取独资方式。原有融资租赁企业的增资扩股采用合作经营，明确约定投资或者合作条件、收益分配、风险和亏损的分担、经营管理的方式和合作企业终止时财产的归属，将新进入的资金只用于融资租赁业务。近日，国务院公布了《国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见》，允许金融机构开办融资租赁业务，预计金融机构会在本机构内部设立独立的融资租赁业务部门向融资租赁业务投入资金。当然，经营规模大、经济效益好的融资租赁公司有机会可以通过企业公开上市募集股份来筹集融资租赁业务发展所需资金。股权性融资具有资金稳定性好，资金使用的固定成本低，融资额度没有限制等特点。发行企业债券融资：企业债券通常又称为公司债券，是企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的债券，可以自由转让。融资租赁公司发行企业债券融资，必须要对发债企业进行严格的资格审查，债券的信用等级不低于A级并要求发行企业有财产抵押或信用担保，以保护投资者利益。这样才可能得到国家计委和中国人民银行批准发行。目前除了商业银行不能购买企业债券外，购买主体主要是保险公司、社保机构、企事业单位等机构投资者和部分个人投资者。发行企业债券融资具有资金在发行期稳定性好，资金使用的成本比同期银行存款利率和国债的利率略高，融资额度受到累计发行在外的债券总面额不超过发行企业

债券的融资租赁公司净资产额的40%限制等特点。但发行企业债券融资受到国家总体发债计划限制，准入门槛高，其资金来源并不通畅。

委托发行融资租赁信托基金是融资租赁公司委托信托投资公司为特定的融资租赁品种或产品公开筹集融资租赁项目资金。融资租赁信托是信托和租赁的结合，是不同金融产品之间进行合理组合的工具，发展空间非常大，有比较广阔的发展前景。信托业与租赁业通过战略合作实现优势互补时，可以在一定程度上促进当事人和合作方的生产经营成本、利润、资金、设备和税收资源的合理配置。信托一般要求设定担保或抵押。信托资金来源既包括机构投资人也包括个人投资人。委托发行融资租赁信托基金具有资金在发行期稳定性好，资金使用的成本比企业债券要高，融资额度受到信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)的合同数量限制。信托计划由人行的非银司审批和监管，准入门槛相比企业债券低。但受合同数量限制、信息披露限制其资金来源并不通畅。

二、融资租赁资金的间接资金来源分析

融资租赁资金的间接融资方式有债权性融资、项目融资、结构融资等方式。

债权性融资是以往融资租赁企业普遍采用的融资方式，主要以企业自身的信用为保证向银行申请银行流动资金贷款。银行主要审核的是融资租赁企业信用记录和经营业绩，特别是现金流量。一般经营业绩较好、信誉记录佳的融资租赁公司才可能得到银行贷款。德隆系崩盘带出来上海新世纪金融租赁公司、新疆金融租赁公司的巨额担保连带清偿责任，本身是由法人治理结构缺陷引致的，但对融资租赁企业的债权性融资带来极大的负面影响。融资租赁公司的债权性融资目前基本处于来源不畅、渠道梗阻状态。

租赁项目融资是对经中国银行业监督管理委员会批准从事租赁业务的金融机构（即出租人，其中金融机构含企业集团财务公司、信托投资公司、租赁公司等）发放的专项融资，专用于受让出租人的应收租金债权或出租人购买租赁资产提供给承租人使用，并由承租人支付的租金归还融资的业务。一般采用应收租金债权和租赁物件抵押两种方式作为项目融资的担保，并辅之以专用帐户监管等控制手段。银行不但要审核融资租赁企业，也要审核承租企业的各项必备条件，更要对相应的融资租赁项目的可行性进行考察。综上，租赁项目融资的融资主体受限，承租人的进入门槛较高，虽有资金来源但来源渠道并不畅通。

结构融资是指企业将拥有未来现金流的特定资产剥离开来，并以该特定资产为标的进行融资。租赁融资的结构设计原则应是风险共担，利益共沾，相互制约，叠加收益，共同发展，来保证融资租赁资金的安全性、收益性、流动性。具体而言，就是在结构设计应该考虑以下几个问题：

1、融资租赁是现代营销体系下面的一个重要环节，因此在设计结构时应和租赁物件的制造厂商紧密结合，在帮助他们销售产品提供金融服务时，不但要获得制造厂商在购、设备翻新等租赁风险控制方面的支持，更要取得一定的采购、生产、销售环节的利润。租赁公司的收益不应限制在设备租赁上。

2、融资租赁是金融与贸易结合的产物，租赁公司在设计结构时一方面要和资本市场对接，另一方面要和物件的二手市场对接，保证对租赁物件的物权控制和融资租赁资金安全性的控制。

3、融资租赁公司最关心就是承租企业的现金流、对承租企业的控制能力以及对租赁物件的处置能力，归根结底就是租赁物件的处置和变现能保证融资租赁资金的回收，特别是一定比例的租赁保证金能够对可能出现的租赁资金回收风险给与充分的补偿。这是结构融资的内涵，也是和银行贷款的本质区别。

对结构融资评估主要考虑三方面内容：一是担保抵押品的质量和充分性。一般地说，结构融资模式要确立优先求偿的抵押资产质量是有保障的、在数量上是充分的，并对资产违约率、交易过程中的时间安排模式、拖欠率、市场价值下降、实现回收的拖延等因素根据历史

经验进行预测；二是涉及交易的现金流结构，保证出资人到期获得利息和本金的支持措施必须到位；三是对于法律和税收的考虑，要求确保资产抵押人的合法性，以及和交易有关的资产可得性、现金流的及时性和充足性。可能的税收也会影响现金流，因此对有关问题的税收情况也进行了估计。

结构融资的独特之处是资产的运作完全没有资产原始拥有者继续经营、管理和无偿还能力的问题，不存在经营历史或先前经营活动的问题。把这些资产和原始拥有者的资产分开是结构融资评估的关键，因为评估可以直接集中在具体资产或资产组合对融资者履行支付义务的能力上。这就使债务有可能获得较该资产原始拥有者为高的评估等级。这就从本身信用记录缺失或不良的融资租赁公司的高质量融资租赁项目开辟了一条可能的融资渠道。其资金来源和渠道理论上是宽泛、顺畅的。但目前我国金融机构普遍缺乏结构融资评估的经验。近期，出台了很多促进融资租赁发展的政策，鼓励融资租赁企业以股权融资、项目融资等方式筹集资金，鼓励金融机构开办融资租赁业务。而且银行业的竞争也迫使银行要不断创新，开拓低风险、收益有保障的经营品种。而融资租赁正是符合银行要求的经营品种。有了外部的资金输入作为启动，融资租赁公司必须要加强内部管理，特别是有行之有效的融资租赁风险控制机制，尽快形成良好的盈利发展模式和盈利能力，在调整资产结构的同时扩大资产规模。在《中华人民共和国公司法》草案作出修改、颁布，打破所有制形式限制，降低企业上市、发债门槛时，融资租赁公司就有可能凭借自身实力获得低成本的社会资金。