纳税筹划分析案例

纳税筹划分析案例（共6篇）

篇1：纳税筹划分析案例

纳税筹划

第二章

纳税筹划基础

五、案例分析计算题（每题20分，共40分)1.王先生承租经营一家餐饮企业（有限责任公司，职工人数为20 人）。该企业将全部资产（资产总额300 000 元）租赁给王先生使用，王先生每年上缴租赁费100 000 元，缴完租赁费后的经营成果全部归王先生个人所有。2009 年该企业的生产经营所得为190 000 元，王先生在企业不领取工资。试计算比较王先生如何利用不同的企业性质进行筹划？

答案：方案一：如果王先生仍使用原企业的营业执照，按税法规定其经营所得应缴纳企业所得税（根据《 中华人民共和国企业所得税法》 的有关规定，小型微利企业减按20 ％的所得税税率缴纳企业所得税。小型微利企业的条件如下：第一，工业企业，应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000 万元；第二，其他企业，应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过8 0人，资产总额不超过l 000 万元），而且其税后所得还要再按承包、承租经营所得缴纳个人所得税，适用5％一35％五级超额累进税率。在不考虑其他调整因素的情况下，企业纳税情况如下： 应纳企业所得税税额＝190 000×20 ％＝38 000（元）

王先生承租经营所得＝190 000-100 000-38 000 = 52 000（元）

王先生应纳个人所得税税额＝(52 000-2 000×12)×20 ％-1 250 = 4 350（元）王先生实际获得的税后收益＝52 000-4 350 = 47 650（元）

方案二：如果王先生将原企业的工商登记改变为个体工商户，则其承租经营所得不需缴纳企业所得税，而应直接计算缴纳个人所得税。在不考虑其他调整因素的情况下，王先生纳税情况如下：

应纳个人所得税税额＝(190 000-100 000-2 000×l2)×35％-6750=16350（元）王先生获得的税后收益＝190 000-100 000-16 350 = 73 650（元）通过比较，王先生采纳方案二可以多获利26 000 元（73 650 一47 650）。

2.假设某商业批发企业主要从小规模纳税人处购入服装进行批发，年销售额为100 万元（不含税销售额），其中可抵扣进项增值税的购入项目金额为50 万元，由税务机关代开的增值税专用发票上记载的增值税税款为1.5 万元。分析该企业采取什么方式节税比较有利。

答案：根据税法规定，增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。在对这两类纳税人征收增值税时，其计税方法和征管要求不同。一般将年应税销售额超过小规模纳税人标准的个人、非企业性单位，不经常发生应税行为的企业，视同小规模纳税人纳税。年应税销售额未超过标准的从事货物生产或提供劳务的小规模企业和企业性单位，账簿健全、能准确核算并提供销项税额、进项税额，并能按规定报送有关税务资料的，经企业申请，税务部门可将其认定为一般纳税人。一般纳税人实行进项税额抵扣制，而小规模纳税人必须按照适用的简易税率计算缴纳增值税，不实行进项税额抵扣制。

一般纳税人与小规模纳税人比较，税负轻重不是绝对的。由于一般纳税人应缴税款实际上是以其增值额乘以适用税率确定的，而小规模纳税人应缴税款则是以全部销售额乘以征收率确定的，因此，比较两种纳税人税负轻重需要根据应税销售额的增值率来确定。当纳税人应税销售额的增值率低于税负平衡点的增值率时，一般纳税人税负轻于小规模纳税人；当纳税人应税销售额的增值率高于税负平衡点的增值率时，一般纳税人税负重于小规模纳税人。根据这种平衡关系，经营者可以合理合法选择税负较轻的纳税人身份。

按照一般纳税人认定标准，该企业年销售额超过80 万元，应被认定为一般纳税人，并缴纳15.5 万元（100×17 ％一1.5）的增值税。但如果该企业被认定为小规模纳税人，只需要缴纳3 万元（100×3 %）的增值税。因此，该企业可以将原企业分设为两个批发企业，年销售额均控制在80 万元以下，这样当税务机关进行年检时，两个企业将分别被重新认定为小规模纳税人，并按照3 ％的征收率计算缴纳增值税。通过企业分立实现增值税一般纳税人转变为小规模纳税人，节约税款12.5 万元。

第三章 增值税纳税筹划

五、案例分析计算题（每题20分，共40分)1.某食品零售企业年零售含税销售额为150 万元，会计核算制度比较健全，符合增值税一般纳税人条件，适用17 ％的增值税税率。该企业年购货金额为80 万元（不含税），可取得增值税专用发票。该企业应如何进行增值税纳税人身份的筹划？ 答案：该企业支付购进食品价税合计＝80×(l 十17 %)= 93.6（万元）收取销售食品价税合计＝150（万元）

15017%8017%8.19（万元）117%应缴纳增值税税额＝ 150-80＝48.（万元）2税后利润＝117% 150-93.6100%＝37.6%150增值率（含税）＝

查无差别平衡点增值率表后发现该企业的增值率较高，超过无差别平衡点增值率20.05 %（含税增值率），所以成为小规模纳税人可比一般纳税人减少增值税税款的缴纳。可以将该企业分设成两个零售企业，各自作为独立核算单位。假定分设后两企业的年销售额均为75 万元（含税销售额），都符合小规模纳税人条件，适用3 ％征收率。此时：

两个企业支付购入食品价税合计＝80×(l 十17 %)= 93.6（万元）

两个企业收取销售食品价税合计＝150（万元）

1503%＝4.37（万元）两个企业共应缴纳增值税税额＝13%

150-93.6＝52.03（万元）13% 分设后两企业税后净利润合计＝

经过纳税人身份的转变，企业净利润增加了52.01-48.2=3.83 万元。

第四章 消费税纳税筹划

五、案例分析计算题（每题20分，共40分)1.某卷烟厂生产的卷烟每条调拨价格75 元，当月销售6 000 条。这批卷烟的生产成本为29.5 元／条，当月分摊在这批卷烟上的期间费用为8 000 元。假设企业将卷烟每条调拨价格调低至68 元呢？（我国现行税法规定，对卷烟在首先征收一道从量税的基础上，再按价格不同征收不同的比例税率。对于每条调拨价格在70 元以上（含70 元）的卷烟，比例税率为56 % ；对于每条调拨价格在70 元以下（不含70 元）的卷烟，比例税率为36 ％。）

计算分析该卷烟厂应如何进行筹划减轻消费税税负（在不考虑其他税种的情况下）？

答案： 该卷烟厂如果不进行纳税筹划，则应按56 ％的税率缴纳消费税。企业当月的应纳税款和盈利情况分别为: 600015075600056%255600（元）250 应纳消费税税额＝

销售利润＝75×6 000 一29.5×6 000 一255 600 一8 000 = 9 400（元）

不难看出，该厂生产的卷烟价格为75 元，与临界点70 元相差不大，但适用税率相差20 ％。企业如果主动将价格调低至70 元以下，可能大大减轻税负，弥补价格下降带来的损失。

假设企业将卷烟每条调拨价格调低至68 元，那么企业当月的纳税和盈利情况分别为：

600015068600036%150480（元）250 应纳消费税＝

销售利润＝68×6 000 一29.5×6 000 一150 480 一8 000 = 72 520（元）

通过比较可以发现，企业降低调拨价格后，销售收人减少42 000 元（75 ×6000-68×6 000)，但应纳消费税款减少105 120 元（255 600 一150 480)，税款减少远远大于销售收入的减少，从而使销售利润增加了63 120 元（72 520 一9 400）。2.某化妆品公司生产并销售系列化妆品和护肤护发产品，公司新研制出一款面霜，为推销该新产品，公司把几种销路比较好的产品和该款面霜组套销售，其中包括：售价40 元的洗面奶，售价90 元的眼影、售价80 元的粉饼以及该款售价120 元的新面霜，包装盒费用为20 元，组套销售定价为350 元。（以上均为不含税价款，根据现行消费税税法规定，化妆品的税率为30 %，护肤护发品免征消费税）。

计算分析该公司应如何进行消费税的筹划？

答案：以上产品中，洗面奶和面霜是护肤护发品，不属于消费税的征收范围，眼影和粉饼属于化妆品，适用30 ％税率。如果采用组套销售方式，公司每销售一套产品，都需缴纳消费 税。

35030%130%应纳税额=（）=150 元。

而如果改变做法，化妆品公司在将其生产的商品销售给商家时，暂时不组套（配比好各种商品的数量），并按不同商品的销售额分别核算，分别开具发票，由商家按照设计组套包装后再销售（实际上只是将组套包装的地点、环节调整厂一下，向后推移），则： 809030%化妆品公司应缴纳的消费税为每套（130%)=72.86 元。

两种情况相比，第二种方法每套产品可以节约税款77.14 元（150-72.86）。第五章 营业税纳税筹划

五、案例分析计算题（每题20分，共40分)1.某建材销售公司主要从事建材销售业务，同时为客户提供一些简单的装修服务。该公司财务核算健全，被当地国税机关认定为增值税一般纳税人。2009 年，该公司取得建材销售和装修工程收入共计292 万元，其中装修工程收入80 万元，均为含税收入。建材进货可抵扣增值税进项税额17.44 万元。请为该公司设计纳税筹划方案并进行分析。

答案：如果该公司未将建材销售收入与装修工程收入分开核算，两项收入一并计算缴纳增值税，应纳税款为：

29217%17.4424.99（万元）117%应纳增值税税额＝

如果该公司将建材销售收入与装修工程收入分开核算，则装修工程收入可以单独计算缴纳营业税，适用税率为3 ％。共应缴纳流转税：

2928017%17.4413.36（万元）117% 应纳增值税税额＝

应纳营业税税额＝80 ×3 % = 2.4（万元）

共应缴纳流转税＝13.36 十2.4 = 15.76（万元）

比未分别核算少缴流转税＝24.99 一15.76 = 9.23（万元）

从本案例可以看出，通常企业兼营营业税应税劳务和增值税应税货物销售时，如不分开核算，所有收入会一并按照增值税计算缴税，适用税率很高（17 %)，而劳务收入部分通常很少有可以抵扣的进项税额，故实际税收负担很重。纳税人如果将两类业务收入分开核算，劳务收入部分即可按营业税计税，适用税率仅为3 %（或5 %)，可以明显降低企业的实际税负。

第六章 企业所得税纳税筹划

五、案例分析计算题（每题20分，共40分)1.个人投资者李先生欲投资设立一小型工业企业，预计年应纳税所得额为18 万元。该企业人员及资产总额均符合小型微利企业条件，适用20 ％的企业所得税税率。计算分析李先生以什么身份纳税比较合适。答案：李先生如成立公司制企业，则：

年应纳企业所得税税额＝180 000 ×20% = 36 000（元）

应纳个人所得税税额＝180 000×(l-20 %)×20 % = 28 800（元）

共应纳所得税税额＝36 000 + 28 800 = 64 800（元）

64800100%36% 所得税税负＝180000

李先生如成立个人独资企业，则：

应纳个人所得税税额＝180 000 ×35 ％-6 750 = 56 250（元）

56250100%31.25%180000 所得税税负＝

可见，成立公司制企业比成立个人独资企业多缴所得税8 550 元（64 800-56 250)，税负增加4.75 %(36 ％-31.25 %）。2.某企业为树立良好的社会形象，决定通过当地民政部门向某贫困地区捐赠300 万元，2009 年和2010 年预计企业会计利润分别 为1 000 万元和2 000 万元，企业所得税率为25 ％。该企业制定了两个方案：方案一，2009 年底将300 万全部捐赠；方案二，2009 年底捐赠100 万元，2010 年再捐赠200 万元。从纳税筹划角度来分析两个方案哪个对更有利。

答案：方案一：该企业2009 年底捐赠300 万元，只能在税前扣除120 万元（1 000 ×12 %), 超过120 万元的部分不得在税前扣除。

方案二：该企业分两年进行捐赠，由于2009 年和2010 年的会计利润分别为1 000 万元和2 000 万元，因此两年分别捐赠的100 万元、200 万元均没有超过扣除限额，均可在税前扣除。通过比较，该企业采用方案二与采用方案一对外捐赠金额相同，但方案二可以节税45 万元（180 ×25 %）。

第七章 个人所得税纳税筹划

五、案例分析计算题（每题20分，共40分)1.张先生是一家啤酒厂的品酒师，其每年的奖金都高居酒厂第一位，而其平时的工资并不高，每月仅有3 000 元。预计2010 年底，其奖金为30 万元。张先生的个人所得税纳税情况如下： 每月工资应纳个人所得税税额＝(3 000 一2000)×10 ％一25 = 75（元）请为张先生进行年终奖金的个人所得税筹划。参考答案：

由于张先生每月收入高于当年国家所规定的免征额，未经筹划时，其年终奖金的个人所得税纳税情况如下： 年终奖金应纳个人所得税所适用的税率为25 %(300 000 ÷ 12 = 25 000)，速算扣除数1 375，则： 年终奖金应纳个人所得税税额＝300 000 ×25 ％一1 375 = 73 625（元）全年共应纳个人所得税税额＝75 ×12 十73 625 = 74525（元）

全年税后净收入＝(300 000 + 3 000×12）一（75×12 + 73 625)= 261 475（元）如果采用规避年终奖税率级次临界点税负陡增情况的方法，则： 张先生全年收入＝300 000 + 3 000×12 = 336 000（元）留出每月免税额后，分成两部分，则：

每部分金额＝(336 000 一2 000×12）÷2 = 156 000（元）

将1 56 000 元分到各月，再加上原留出的每月2 000 元，作为工资、薪金发放，则： 张先生每月工资、薪金所得＝156 000 ÷ 12 + 2 000 = 15 000（元）另外156 000 元作为年终奖在年底一次发放。则张先生应纳的个人所得税及税后所得：

每月工资应纳个人所得税税额＝(15 000 一2 000)×20 ％一375 = 2 225（元）全年工资应纳个人所得税税额＝2225 ×12 = 26700（元）

年终奖应纳个人所得税税额＝156 000×20 ％一375 = 30 825（元）全年应纳个人所得税税额＝26 700 + 30 825 = 57 525（元）比原来少纳个人所得税税额＝74 525 一57 525 = 17 000（元）

需要说明的是，上述思路是一种基本安排，在这种基本安排中还要考虑，按照现行年终奖计税方法的相关规定，只扣l 个月的速算扣除数，只有l 个月适用超额累进税率，另外11 个月适用的是全额累进税率，还须对上述基本安排进行调整。

2.2009 年11 月，某明星与甲企业签订了一份一年的形象代言合同。合同中规定，该明星在2009 年12 月到2010 年12 月期间为甲企业提供形象代言劳务，每年亲自参加企业安排的四次（每季度一次）广告宣传活动，并且允许企业利用该明星的姓名、肖像。甲企业分两次支付代言费用，每次支付100 万元（不含税），合同总金额为200 万元由甲企业负责代扣代缴该明星的个人所得税。（假设仅考虑个人所得税）

由于在签订的合同中没有明确具体划分各种所得所占的比重，因此应当统一按照劳务报酬所得征收个人所得税。

每次收入的应纳税所得额(不含税收入额-速算扣除数)(120%)1税率(120%)(10000007000)(120%)140%(120%)1168235.29（元）

一年中甲企业累计应扣缴个人所得税

＝(1 168 235.29×40％-7000)×2=920 588.23（元）

请对该项合同进行纳税筹划以降低税负。

答案：本案例中明星直接参加的广告宣传活动取得的所得应属于劳务报酬所得，而明星将自己的姓名、肖像有偿提供给企业则应该属于明星的特许权使用费所得，如果甲企业能够将合同一分为二，即先签订一份参加广告宣传活动的合同，每次向明星支付不含税收入20 万元，再签订一份姓名、肖像权使用的合同，向明星支付不含税收入120 万元。则支付总额保持不变，只是签订了两份不同应税项目的合同。实施此方案后，甲企业应扣缴的个人所得税计算如下：(l）甲企业应当扣缴该明星劳务报酬所得个人所得税

(200000-7000)(1-20%)40%7000]4335294.12（元）140%(120%)＝ [(2）甲企业应当扣缴该明星特许权使用费所得个人所得税（特许权使用费所得税率只有一档20 %)1200000（1-20%）20%＝228571.43（元）（1-20%）＝1-20%

合计应扣缴个人所得税＝335 294.12 + 228 571.43 = 563 865.55（元）

由此可以看出，按劳务报酬和特许权使用费分开计算缴纳个人所得税比合并缴纳，共节约税款356 722.68 元（920 588.23 一563 865.55）。第八章 其他税种纳税筹划

五、案例分析计算题（每题20分，共40分)1.某房地产公司从事普通标准住宅开发，2009 年11 月15 日，该公司出售一栋普通住宅楼，总面积12 000平方米，单位平均售价2 000 元／平方米，销售收入总额2 400 万元，该楼支付土地出让金324 万元，房屋开发成本1 100 万元，利息支出100 万元，但不能提供金融机构借款费用证明。城市维护建设税税7%，教育费附加征收率3%，当地政府规定的房地产开发费用允许扣除比例为10%。假设其他资料不变，该房地产公司把每平方米售价调低到1 975 元，总售价为2 370 万元。计算两种方案下该公司应缴土地增值税税额和获利金额并对其进行分析。参考答案： 第一种方案：

(l)转让房地产收入总额＝2400（万元)(2)扣除项目金额：

① 取得土地使用权支付的金额＝324（万元)② 房地产开发成本＝1100（万元)③ 房地产开发费用＝(324 + 1 100)×10 % = 142.4（万元)④ 加计20%扣除数＝(324 + 1 100)×20 % = 284.8（万元)⑤ 允许扣除的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加= 2400 ×5 %×(l + 7 % + 3 %)= 132（万元)允许扣除项目合计＝324 + 1 100 + 142.4 + 284.8 + 132 = 1 983.2（万元)(3)增值额＝2400 一1983.2 = 416.8（万元)(4)增值率＝ 416.8/ 1983.2×100%= 21.02%(5)应纳土地增值税税额＝416.8 ×30%一O = 125.04（万元)(6)获利金额＝收入一成本一费用一利息一税金

＝ 2 400 一324 一1 100 一100 一132 一125.04＝ 618.96（万元)第二种方案：

(l)转让房地产扣除项目金额＝1981.55（万元)(2)增值额＝2370 一1981.55 = 388.45（万元)(3)增值率＝ 388.45/1981.55×100% =19.6% 该公司开发普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额的20 %，依据税法规定免征土地增值税。(4)获利金额＝2370 一324 一1100 一100 一130.35 = 715.65（万元)降价之后，虽然销售收入减少了30 万元，但是，由于免征土地增值税，获利金额反而增加了96.69 万元。该公司建造的普通标准住宅之所以要缴纳土地增值税，是因为增值率超过了20 %。纳税筹划的具体方法就是控制增值率。

2.某公司拥有一幢库房，原值1 000 万元。如何运用这幢房产进行经营，有两种选择:第一，将其出租，每年可获得租金收入120 万元；第二，为客户提供仓储保管服务，每年收取服务费120万元。从流转税和房产税筹划看，哪个方案对企业更为有利（房产税计税扣除率30%，城建税税率7%，教育附加费率3%）？ 答案：方案一：应纳营业税税额＝120000O×5 % = 60000（元)应纳城市维护建设税及教育费附加＝60 000×(7%十3 %)= 6 000（元)应纳房产税税额＝120000O×12 % = 144000（元)应纳税款合计金额＝60 000 + 6 000 + 144 000 = 210000（元)方案二：应纳营业税税额＝120000O×5 % = 60000（元)应纳城市维护建设税及教育费附加＝60 000×(7%十3 %)= 6 000（元)应纳房产税税额＝10 000 000×(l 一30 %)×1.2 % = 84 000（元)应纳税款合计金额＝60 000 + 6 000 + 84 000 = 150000（元)可节省税费＝210 000 一150 000 = 60 000（元)

篇2：纳税筹划分析案例

某物资企业主要负责为某铸造厂采购生铁并负责运输。策划的筹划方案：将为铸造厂的生铁采购改为代购生铁。由物资公司每月为铸造厂负责联系4000吨的生铁采购业务，向其收取每吨10元的中介手续费用，并将生铁从钢铁厂提出运送到铸造厂，每吨收取运费40元。通过该方案节省了因近亿元销售额产生的税收及附加，对于手续费和运输费只缴纳营业税而不是增值税。

年末，国税稽查分局在对该物资企业的年度纳税情况进行检查时发现，该公司当年生铁销售额较上年同期显著减少;而“其他业务收入”比上年大幅增加，且每月有固定的4万元手续费收入和16万元运输收入。经询问记账人员，并到银行查询该公司资金往来，证实该企业经常收到铸造厂的结算汇款，也有汇给生铁供应商某钢厂的货款，但未观察到两者间存在直接的对应关系。因此，检查人员认为该企业代购生铁业务不成立，属涉嫌偷税，要求该物资企业补交了近千万元的增值税。

篇3：土地增值税纳税筹划的案例分析

一、通过确定适当的转让房地产收入进行纳税筹划

如果该房地产项目是普通住宅, 只是增值率略高于20%的临界点, 则可以通过适当降低售价使增值率低于20%。即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过本细则第七条 (一) 、 (二) 、 (三) 、 (五) 、 (六) 项扣除项目金额之和20%的, 免征土地增值税”的规定, 进行免征土地增值税的纳税筹划。这样不但能加快销售速度, 节约贷款利息, 而且能够获得更高的实际税后利润。

举例来说, 如果该项目正常定价销售收入是116000万元, 则增值额19951万元, 增值率20.77%, 需缴纳增值税 (30%) , 税后利润 (指增值税后, 下同) 为:19951× (1-30%) =13965.7万元。如果降低售价, 比如销售收入降到115000万元, 增值率19.79%, 可免征增值税, 增值额19001.25万元就是净利, 高于前一种情况的13965.7万元 (具体计算见附表第二、三列) 。

当然, 如果实际价格可以卖的较高, 则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28.76%, 税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外, 不是所有项目都符合普通住宅标准。

二、通过适当增加房地产开发成本进行纳税筹划

近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎, 同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目 (四) “房地产开发企业销售已装修的房屋, 其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定, 可以将原来毛坯房装修后销售, 从而进行纳税筹划。

假设该企业发生装修成本共计为13800万元, 因销售装修过的房产, 销售收入增加13800/ (1-5.025%) =14530.14万元 (假设该企业在装修项目上不再赚取利润, 销售收入增加部分的营业税和河道管理费由购房者承担) , 则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额7286.685万元, 从而少缴土地增值税8321.685-7286.685=1035万元。原因在于房屋装修费计入房地产开发成本, 在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%, 使得扣除项目金额增加 (具体计算见附表第四列) 。

三、通过选用不同的利息支出扣除方法进行纳税筹划

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条 (三) 中关于利息支出扣除项目之规定:“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用, 按本条 (一) 、 (二) 项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用按本条 (一) 、 (二) 项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例, 由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出, 并能提供金融机构贷款证明的, 其允许扣除的房地产开发费用为:利息+ (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×5%以内;纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的, 其允许扣除的房地产开发费用为: (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×10%以内。

该企业为房地产项目公司, 其业务就是开发这个地块, 所以利息支出可以全部归集在这个项目上。房地产开发是资本密集型产业, 所需资金量极大, 仅靠股东投入的权益资本是远远不够的, 所以该企业的外方股东会筹措其投资的中国境内其他全资子公司的富余资金暂借给该企业周转, 此时关联方之间的借款如何操作对土地增值税的纳税筹划就显得尤为重要。

企业是否要提供金融机构贷款证明, 关键在于实际发生的利息支出占税法规定 (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) 的比例。如果实际发生的利息支出比例超过5%, 则提供金融机构贷款证明是较为有利;如果没有超过5%, 则不提供金融机构贷款证明较为有利。

该企业取得土地使用权支付的金额28000万元, 房地产开发成本41400万元, 则利息支出的临界点为 (28000+41400) ×5%=3470万元。

假设该企业实际发生的利息支出超过3470万元, 达到3700万元 (该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额, 且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款) , 则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额8252.685万元。因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中, 且金额大于 (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×5%, 使得扣除项目金额增加 (具体计算见附表第五列) 。

假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元, 只有3000万元 (该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额, 且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款) , 则按有关税收法规、规章的规定可扣除项目金额95991.05万元, 应缴土地增值税税额: (124200-95991.05) ×30%=8462.685万元。因为利息支出金额小于 (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×5%, 使得扣除项目金额减少, 增值额增大, 反而会多缴土地增值税8462.685-8321.685=141万元[ (3470万元-3000万元) ×30%]。

这种情况下, 关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款, 从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求, 房地产开发费用按 (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) ×10%计算, 可以少缴土地增值税141万元。

四、土地增值税纳税筹划应注意的问题

从上面的分析可以看出, 房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划的空间还是比较大的, 但在进行土地增值税纳税筹划时应注意以下几点。

1、纳税筹划应该具备超前意识。

土地增值税纳税筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。例如在本案例中, 由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准, 所以就无法享受“建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额之和20%的, 免征土地增值税”的优惠政策。如果经济业务已经发生, 相应的纳税结果已经产生, 企业如果因为承担的税负较重, 就利用隐瞒收入、虚列成本等手段妄图改变纳税结果, 就会演变为偷逃国家税款行为, 会受到法律的制裁。

2、纳税筹划不能与税法相抵触。

企业在进行纳税筹划时不能盲目操作, 不能与现行税收法律、法规相抵触。纳税筹划的最终目的是降低税收成本, 减轻税收负担, 这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行, 而且要被征税机关所认可。这也就是说, 纳税筹划要具备自我保护意识, 要增强法制观念, 熟练掌握税收法律和法规, 熟练掌握有关的会计处理技巧和纳税筹划技巧。

3、其他应注意的问题。

纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合, 税收政策与筹划方法结合, 筹划方法与会计处理结合。同时, 在土地增值税清算时, 扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等, 都须提供合法有效凭证;如果不能提供合法有效凭证的, 土地增值税清算时不予扣除。

摘要：2007年1月16日, 国家税务总局发布了国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》, 明确了房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围, 标志着现有的房地产开发土地增值税从“预征”时代进入了“清算”时代。由于土地增值税税率较高, 对房地产开发企业的利润有较大的影响, 相关的纳税筹划就很重要。本文通过一个案例分析, 指出房地产企业可以从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三个方面进行纳税筹划, 并指出纳税筹划应注意的问题。

关键词：土地增值税,税收筹划,案例分析

参考文献

[1]翟继光:房地产业如何进行税收筹划[J].中国房地产金融, 2006 (4) .

[2]苏强:房地产企业如何进行税收筹划[J].市场论坛, 2006 (2) .

篇4：《征税和纳税》教学案例

新课程改革要求课堂以学生为主体，满足学生探究的欲望，激活学生思维，调动学生学习的积极性与参与意识。教学要注重教学内容与现实社会生活的结合，注重培养学生正确的价值观念。在高一经济常识第九课《征税和纳税》教学中，我引导学生以探究的方式进行自主学习、合作学习，取得了良好的效果。

一、案例描述

在备课过程中，我首先调整了教学思路，坚持“以学生定内容，以内容定学法，学法定教法”的原则，按照学生的年龄特征和心理特征，营造一个开放的氛围，指导学生选择感兴趣的问题以探究的方式进行合作学习，启发学生发现问题，分析问题，讨论问题，进而解决问题。

在组织教学活动时，我安排了两个课时。第一个课时，同学8人为一组，围绕“税收与依法纳税”进行讨论，列出学习提纲，撰写各自的主题活动策划书。让学生们在确立小组研究主题后去图书馆、上网收集相关资料，进行社会调查，制成多媒体演示文稿，编排小品，设计宣传画等形式。第二个课时，各小组实施各自的主题活动，交流学习成果，在活动中了解税收的有关知识，明确依法纳税是公民的基本义务。以下是五个小组的活动策划书及教师点评。

1.第一小组的活动策划书

主题：“智慧大比拼”之税收基础知识篇。

内容：收集关于税收的20道问题。

形式：“智慧大比拼”的抢答方式。

资料来源：教材、有关资料、网络等。

具体分工：计时、计分和主持。

教师点评：本组采用“智慧大比拼”的形式，把教材中的知识，通过学生主动学习，编写成如“税率的种类”“个人所得税如何征收”等题目，让学生共享资源，在轻松、和谐的气氛中掌握了知识。

2.第二小组的活动策划书

主题：《中奖之后》

形式：小品

内容：假如你买彩票，中了大奖，如何规划这笔奖金的使用，以及涉及的纳税问题。

资料来源：电视、教材、网络、杂志。

具体分工：小品的创意者、表演者、主持、评论者。

教师点评：本组的表现，超乎我的想象，活动中迸发出许多智慧的火花，创意新颖，集娱乐性、知识性和思想性于一体。很多教材中没有提到的知识，通过学生查找资料，自然融入小品。

3.第三小组的活动策划书

主题：我国税收的使用及现状

形式：制作多媒体图片资料“烟台市近几年市政建设成果”

内容：认识社会主义税收的性质是：“取之于民，用之于民”，树立“依法纳税是公民的光荣义务”的意识。

资料来源：网络、图书杂志和报刊。

教师点评：本组同学的课件虽然稚嫩，但有许多理性的思考，表现出很强的实践思想，把教材基础知识与现实问题有机结合起来，明确了社会主义税收“取之于民，用之于民”的性质。

4.第四小组的活动策划书

主题：依法纳税是公民的基本义务。

形式：针对某影视明星逃税案，课堂模拟法庭审理。

内容：宣传“依法纳税是公民的义务，纳税光荣、漏税可耻”的观念。

资料来源：教材、资料、网络。

教师点评：在活动中学生了解我国税收的现状，讨论偷税、漏税现象发生的原因，提出许多可行的对策。本组的同学生动地扮演了很多角色，以案说法，旁征博引，唇枪舌战，据理力争，现场气氛活跃，锻炼了同学们的雄辩口才能力和思维逻辑能力，增强了同学依法纳税的意识。

5.第五小组的活动策划书

主题：增强纳税人意识。

形式：借助中央电视台的公益广告、街头宣传标语等形式，设计宣传画。

内容：公民要增强纳税人的权利意识，行使纳税人的权利，成为国家税收制度的自觉拥护者。

资料来源：教材、网络。

教师点评：学生设计的宣传画非常新颖独特，富有很深的教育意义。在此活动中，明确了中学生与纳税息息相关，自觉增强纳税人权利意识，以主人翁的态度积极关注国家的税收，维护国家和人民的利益。

二、教学反思

在教学过程中，实现了师生互动和生生互动，我深深地为同学们积极的参与、独特的体验、大胆的表扬和质疑而高兴，学生的精彩表现让我觉得这堂课是成功的。

1.在教学过程中可以将新课程三维目标有机统一起来。知识目标方面，通过预习、讨论探究问题，学生们主动识记和理解了税收和依法纳税等基础知识；能力目标方面，学生们将所学的知识和具体事例相结合，举一反三，增强了从多个角度分析问题，独立思考问题的能力；最为关键的是，达到了课标要求的情感、态度、价值观目标。同学们既了解了我国税收的若干知识，又明确了我国税收“取之于民，用之于民”的性质，增强了纳税人意识，提高了依法纳税的自觉性。

2.通过这种教学方式，将思想教育渗透到学生的思想中、语言中、行为中，让学生真正从心里接受正确的思想，老师在这个过程中起的是引导作用。这种探究式教学不但能达到教学目标，也能增强学生对政治课的兴趣，提高学生的参与积极性。学生通过讨论问题，在掌握知识、树立正确价值观的同时也产生了很强的满足感。

3.由于上课形式生动活泼，学生以很大地热情投入其中，通过自主探索、研究，增强了对政治学科学习的兴趣。学生在笑声中陶冶了情操，同学在掌声中体验到了生命的价值。学生之间的交流、争议等引发学生更深层次的思考，在活动中学生加深对知识的理解，提高学生在教学中的投入程度。

4.由于学习的整个过程始终以小组形式完成，而整个学习任务的最终完成又是全班各小组合作下完成的。因此，学生体会到了合作学习的优越性，也初步认识了合作学习过程中个人所起的作用和集体融合的关系。培养了学生的合作精神，团队精神和集体观念，从而适应未来社会对人才的需要。

篇5：企业所得税纳税筹划-案例分析

一、公司概况

公司主要从事新型公路养护机械的技术开发和制造，公司经营范围：公路筑路养护设备、除雪设备、市政环卫设备、港口设备、铁路养护设备、机场养护设备、特种设备的开发、制造及销售；公路养护施工。经营货物及技术进出口；设备租赁。公司发展至今年产值仅50-100亿元，市场保有量600-700亿元，预计2020年养护机械市场规模将达到10,095亿元-12,975亿元，未来十年平均每年新增配置量将达到近1,000亿元。目前公司正在进行冷吹式机场除雪车、机场跑道除冰液洒布车、机械式综合除雪车等行业高端产品的研发。

二、A公司财务状况及涉税情况分析 A公司2011的财务状况及涉税情况如下:

（一）收入及利润

2011实现营业收入202,890,132.77元，比上年增加69,637,942.72元，同比增长52.26个百分点。此外，2011年，A公司在营业外收入方面共盈利10,004,544.57元(主要为政府补助)。2011年全年实现利润76,927,135.78元，比上年同期增加44,960,325.91元，降幅71.1%。

（二）费用水平

A公司2011年发生销售成本99,812,049.59元，销售费用18,388,472.57元，管理费用17,198,476.76元，财务费用一3,148,719.35元。2011年列支工资薪金3,802,905.23元，列支工会经费14,185.92元，职工福利费68,679.64元，职工教育经费10,355.00元;列支业务招待费2,104,552.57元，折旧摊销支出875,848.44元。

（三）其他涉税财务指标

2011年，应收账款年初金额为43,199,192.5元，年末余额为63,461,696.12元;其他应收款年初金额为5,881,719.03元，年末金额为6,212,883.27元元，计提坏账准备1,687,505.49元。

（四）企业所得税纳税现状及分析

公司涉及的主要税种有增值税17%、营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、企业所得税25%、个人所得税。2008年1月1日实施的新《企业所得税法》第二十八条第二款规定，国家需进一步加大高新技术企业的扶持力度，对于该领域企业所得税减按百分之十五的税率征收。本公司于2012年1月26日被辽宁省科学技术厅、辽宁省财政厅、辽宁省国家税务局、辽宁省地方税务局四部门认定为高新技术企业，并取得《高新技术企业证书))(证书编号:GF20112100012)有效期为2012年1月至2013年12月，有效期内按15%的税率计缴企业所得税。A公司投资的子公司B公司按15%的税率计缴企业所得税。

三、A公司企业所得税纳税筹划空间分析

（一）税收制度空间

1、纳税人定义上的可变通性

在税法中，每一项税种的纳税人主体都有严格的定义，即对纳税人主体范围进行了严格的划分，但这种划分又有着条框性，纳税人可以运用这种条框性，通过对经营活动的某种安排，改变纳税人主体的身份，即可实行纳税筹划，实现减轻纳税额的目标。

2、税率上的差异性

如果赋予课税相同的金额，却采用不同的税率，那么税率会随之提升，纳税额就越高，同理税率越低的纳税额就越小。而且即使同一税种，不同的税项也存在着不同的税率，这些不可避免的税率差异为纳税人提供了寻找低税率途径的契机。

3、课税对象金额上的可调整性

通过对A公司课税对象分析发现，其适用范围的税率是计算纳税额的两个重要因素，纳税人可以通过一些纳税筹划方法将其所得税最小化，例如:根据实际情况与现有条件对课税对象进行调节，进而缩减税金，以实现税额的调节。对子公司B公司全额投资，由于A公司所得税率大于B公司的所得税率，A公司在对B公司的利润分配上可以进行筹划，最大限度地避免A公司分回利润的再纳税。使A公司尽量减少税收负担提供了可能。

4、税种税负的弹性

税负的弹性即具体税种的纳税金额伸缩性的大小，它对纳税筹划利益的大小和纳税筹划潜力的大小起着关键的作用，即成正比关系。其规律是:若税负的弹性越大，纳税筹划的可操作性就越大，反之亦然。税负弹性取决于税源的大小和税种的构成要素:即税源与税负弹性成正比，税基与税率弹性呈正相关关系，前者越宽，后者越高，即企业所承担的税负就越重;也就是说，税负的轻重取决于税收扣除的大小。总而言之，税负弹性取决于各项税种组成要素的弹性。从A公司应收账款结算方式来看，其采用的主要方式为直接收款，也就是A公司在贷款尚未收回的情况下开具了增值税发票，即税金由A公司支付或垫付，而根据税法相关条款规定，如果企业采用分期收款方式作为应收账款结算方式，那么企业就能够推后缴税的时间。

5、税收优惠

税收的优惠制度是我国税法的重要组成部分，国家为经济发展重要区域、经济发展优先区域以及鼓励研发与销售的产品提供优惠的税收政策。总之，若税收优惠的差别越大，实施的内容越广，范围越大，给与纳税人的纳税筹划的可行性越大。A公司虽说属于国家需要重点扶持的高新技术企业，按税法规定应按15%,但由于A公司自己的缘故，未及时申报高新技术企业认定管理机构提交申请，所以A公司2011年错过了按15%计提所得税的优惠。

（二）企业所得税法的弹性规定空间

总体上看，新企业所得税法放宽了成本费用的抵减范围和标准，若收入不变得情况下，税前可扣除项目的增加，可一定程度减少课税金额;而计税工资等内容，所得税法中对其扣除限额也加以明确，基于此，企业能够更好地为纳税进行筹划。成为企业纳税筹划的一项重要内容。A公司在税前扣除项目上，如:业务招待费、工会经费、教育经费、职工福利费、利息费用、捐赠费用、研究开发费用的加计扣除等项目进行筹划。

四、A公司企业所得税纳税筹划设计

根据对A公司2011的财务状况及涉税情况和企业所得税纳税筹划空间的分析，便可着手设计企业所得税纳税筹划优化方案。

（一）A公司企业所得税纳税筹划的基本思路

对于A公司而言，除了对优惠政策加以利用外，同时还需在合法的情况下加大成本投入，缩减本期确认收入，合理的利用资金流动的时效性为A公司进行纳税筹划，而是实现节税、增收效益目的。

1、延期纳税 在合法的情况下，企业应当结合实际情况，利用节税技术延期纳税，如对收入进行推迟确认。尽管本期税款缴纳延迟不能减少应纳税款额，但对于纳税人而言，推迟缴纳的税款等同于一笔无需支付利息的资金，可以加快企业现金流动，而企业在足够资金的支持下，可以获取更多的经济收益与所得。

2、利用成本费用的抵税效应

费用摊销是企业所得税纳税筹划的前提，会计成本核算是企业所得税纳税筹划的基础。根据我国相关法律规定，企业成本核算在国家规定的产品成本范围内进行时，利润减少的实现可以通过对有利于产品成本扩大方法的选择来获取，进而实现企业所得税税额减少。

3、利用低税率的优惠条件

在新颁布的税法中，其规定企业所得税的税率为百分之二十五，除了上文提及的相关优惠税率外，新税法中有增加了新的减少税率的规定:首先，对于国家需进一步加大高新技术企业的扶持力度，对于该领域企业所得税减按百分之十五的税率征收。所以，A公司目前可以充分根据新政策所提供的新的优惠税率，结合公司实际情况，调整现阶段生产经营活动。

4、充分利用税收优惠政策

A公司应该结合企业的实际情况认真研究这些优惠政策，包括充分利用这方面的优势来降低自身的税负。

（二）扣除项目的筹划

根据我国税法相关规定要求，企业在缴纳所得税前，可以根据税法要求对以下项目进行预先扣除，如损失、成本、税金以及费用。基于成本核算角度来讲，企业想要减轻税负，完全可以通过列支成本费用来实现。

1、业务招待费筹划

根据我国所得税税法相关条约规定，实际发生额的百分之六十是准予纳税人业务招待费扣除部分，最大额度不得高于企业盈利的千分之五，业务宣传费与广告费用的开支不得高于纳税人盈利的百分之十五。根据我国有关税前扣除办法的相关要求，纳税人在企业日常的生产经营活动中，如若董事会、会议以及差旅中所产生的合理费用开支，均可被列支为“其他扣除项目”，但不能将这三项在视作业务招待费来进行处理。因此，对于纳税人而言，其在核算业务招待费过程中，可以列支出董事会费、会议费以及差旅费，并将其与业务招待费所分开，因为这三种费用开支，只要纳税人能够提供其因正常经营活动需要而造成的的必要开支，并提供合法、真实的收据凭证，即可将这三种费用纳入到其他扣除项目中，如记录好会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等，就可获得全额扣除，并且不受比例限制。

A公司将会议费80万元列入业务招待费，这部分业务招待费40%在计算所得税时已经作为纳税调增项目进行调整，如列入会议费不用纳税调整，该笔会议费对所得税的影响金额为80*40%*25%=8万元。

2、工会经费筹划

我国《企业所得税法实施细则》中明确指出，企业有关在职员工工费的开支，其税前能够扣除的为不高于工薪总额的百分之二部分。2011年，A公司工会经费发生额共计1.42万元，同年，A公司工薪总额共计380.28万元，因此通过下述公式计算，即2011A公司工会经费提取限额=380.28*2%=7.61万元，还有未用完的税前列支限额7.61-1.42=6.19万元，仍有6.19*25%= 1.55万元的节税空间。

3、教育经费筹划

我国((企业所得税法实施细则》中明确指出，企业有关在职员工再培训费用的开支，其税前能够扣除的为不高于工薪总额的千分之十五部分。2011年，A公司因职工再培训经费发生额共计一万元，同年，A公司工薪总额共计380.28万元，因此通过下述公式计算，A公司仍有4.7*25%=1.18万元的节税空间余地。

4、职工福利费

我国《企业所得税法实施细则》中明确指出，企业有关在职员工福利费用的开支，其税前能够扣除的为不高于工薪总额的千百分之十四部分。2011年，A公司福利经费发生额共计6.87万元，同年，A公司工薪总额共计380.28万元，因此通过下述公式计算，即2011A公司工会经费提取限额=380.28*14%=53.24万元，此时，A公司还有53.24-6.87=46.37万元的税前列支限额，因此其节税空间颇为巨大，共计46.37*25%=11.59万元。

5、固定资产计提折旧筹划

对于A公司而言，固定资产部分价值损耗转嫁到产品成本投入中，而产品成本的增加势必会提升销售成本，此外，随着固定资产的持续损耗势必会造成企业采取一定措施来遏制，这又造成管理费用的开支，进而在对企业本总额利润产生影响的情况下，实现企业净收益的减少。所以，企业应缴所得税额减少的另一大途径就是选择固定资产折旧方法。

A公司从固定资产达到预定可使用状态的次月起按年限平均法计提折旧，按固定资产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值分别确定折旧年限和年折旧率如下:

表4-1A公司固定资产折旧会计政策表

A公司折旧合理避税的方法有: 选择适合的折旧方法和择取合适的折旧年限 由于A公司大部分资产折旧年限都属于长期型，如果可以采用适当的方法对折旧年限加以缩减，那么就能够适当的对前期折旧额予以增加，可以延缓缴纳所得税，有利于企业对资金的使用。如果A公司对折旧的会计政策定为加速折旧和减少折旧年限，将大大减少与折旧相应的所得税额，A公司2011年当年计提折旧463万元，如果将折旧年限减为税法规定的最低年限和加速折旧的方法，当年计提的折旧将增加400万元，影响A公司所得税400*25%=100万元。

6、利用研究开发费用的加计扣除。

在会计处理中，技术开发费用支出可以据实上报。然而在税收处理方面，根据现行的企业所得税法规定，企业技术开发费用若在当期未形成企业无形资产的，那么需将其计入到当期损益中，规定中明确支出，企业准予扣除部分为技术开发费用的50%，若该部分费用已成为企业无形资产的一部分，那么必须摊销无形资产150%的成本。A公司从国外购买该技术，花费2000万元，购买后可以直接投入生产应用，合同约定的年限为10年，当年可抵减的应纳税所得额为200万元，假设自行开发该项技术，估计费用也为2000万元。但可抵减的应纳税所得额为3000万元，少纳所得税(3000-200)*25%=700万元。

（三）A公司企业所得税纳税筹划节税效果评价

纳税筹划方案的实施是循序渐进的，是在有计划、有组织的情况下实施的，尤其是对与某些重要的节税措施，其必须落实到企业各项经营管理活动中，以达到企业节税需要与要求。对于A公司来讲，在合法情况下，结合本公司实际情况，积极为公司享受优惠税率创造条件，通过上文的纳税筹划方案的应用，A公司节税金额共计2819.6万元，详情如表4-2所示:

表4-2纳税筹划方案

篇6：纳税筹划分析案例

核心提示： 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，围绕具体案例进行筹划。

一、利息支出扣除法筹划

依据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)

第七条(三)中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得

土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内;纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

如果企业购买房地产主要依靠负债筹资，利息支出所占比例较高，可考虑分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费用。如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资，利息支出很少，则可考虑不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。 首先计算扣除的.利息支出差异为(取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元)，其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+(600+1000)×5%=170万元，否则只能按(600+1000)×10%=160万元扣除，扣税基数将减少10万元而多缴税款;同理，当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万

万元利息支出，扣税基数增加10万元。

二、通过合理定价筹划

依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可以利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准普通住宅，除营业税、城建税及教育费附加外的扣除项目金额为C，销售房价总额为X，营业税、城建税及教育费附加为5.5%X，如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为X=(1+20%)(C+5.5%X)，解得X=1.2848C，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值税，对企业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的营业税、城建税及教育费附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，则新的价格为(X+Y)，新增营业税、城建税及教育费附加为5%×(1十7

第一文库网

%+3%)Y=5.5%Y，扣除项目金额为C+5.5×(X+Y)，假设增值率虽大于20%但小于50%，增值额为(X+Y)-C-5.5%×(X+Y)，土地增值税为30%×(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)，企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益就须满足Y>30%×

(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，解得Y>0.0971C.为便于理解，举一实例如下：建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在1800万元至1900万元之间，已知取得土地使用权的金额为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%.通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430万元。方案1：公司既要享受起征点优惠，又想获得最高利润，则最高售价应为1430×1.2848=1837.264万元，此时获利为

(1837.264-1430-1837.264×5.5%=306.2万元;当价格定在1800万元至1837.264万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于(1430×0.0971)=138.853万元，即房地产总售价至少要超过138.853+1837.264=976.117万元，此时提价才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。所以，当市场房价在1800万元至1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为房产销售价格。可见，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。

三、选择项目核算方式筹划

依据《实施细则》第八条：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”，根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算，可降低土地增值税。例如，大华房地产开发公司2005年商品房销售收人为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金确为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。方案1：不分开核算时，增值率为(15000-11000)/11=3.6%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额(15000-11000)×30%=1200万元。方案2：分开核算时，普通住宅增值率为(10000-8000)/8000=25%，则适用30%的税率，应纳土地增值税税额(10000-8000)×30%=600万元;豪华住宅增值率为(5000-3000)/3000=67%，则适用40%的税率，应纳税额为(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元。普通住宅和豪华住宅纳税合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元，所以，应选择合并项目核算。

四、利用代收费用计价筹划

按照财政部、国家税务总局发布的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第48号)第六条规定：“对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得

的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用”。按照上述规定可以利用代收费用进行筹划。例如，华德房地产开发公司出售商品房，售价为3000万元，按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则允许扣除的金额为200+600+200+200+600)×20%=1160万元，增值额为3000-1160=1840万元，增值率为1840÷160=158.62%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1160×15%=746万元。如果将代收费用并入房价一并收取，则允许扣除的金额为200+600+200+(200+600)×20%+200=1360万元，增值额为3000+200-1360=1840万元，增值率为1840÷1360=135.29%，应缴纳的土地增值税为