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篇1：房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案引用标准引用标准引用标准引用标准

关于印发佛山市交通基础设施建设征地拆迁补偿标准及实

施方案的通知

[ 所属层级类别 ]：广东

[所 属 类 别 ]：房屋物业

[生 效 日 期 ]：2003-07-0

2[发 布 单 位 ]：广东省佛山市人民政府办公室

[发 布 文 号 ]：佛府办［2003］83号

各区人民政府，市府直属各单位：.现将《佛山市交通基础设施建设征地拆迁补偿标准及实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○三年七月二日

佛山市交通基础设施建设征地拆迁补偿标准及实施方案

为了保障我市交通基础设施建设用地，维护被征(收)地农民集体、单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《广东省实施办法》等有关法律法规的规定，结合我市的实际，制定本实施方案。

一、本实施方案所称交通基础设施是指国道、省道、高速公路(含城市快速路)、航道、港口、机场、铁路、城际轨道及其配套设施等建设项目。

二、交通基础设施用地，经依法批准，以划拨方式提供。

三、征地拆迁工作组织与实施

(一)成立市征地拆迁工作协调机构，人员由市、区主管领导和各职能部门及建设单位的负责人组成。

(二)征地拆迁工作实行任务包干制度，由市人民政府与区人民政府签订征地拆迁工作责任书，统一由区人民政府负责组织实施。征地拆迁包干工作经费按征

地拆迁补偿总额4％提取，安排给区、镇使用。征地拆迁补偿款和征地拆迁工作经费由建设单位负责支付。

(三)建设单位应及时提出用地预审，提供用地的基础资料，包括图纸和有关技术资料。

(四)区人民政府应积极做好征地拆迁动员工作，发布征地预公告，负责制定农地转用方案、征地方案、补充耕地方案和供地方案，并及时办理农地转用、土地征用的报批手续。

(五)区土地行政主管部门组织征(收)地协商补偿，制定具体补偿方案，并形成协议。征地拆迁补偿协议由土地行政主管部门、被征(收)地单位和项目建设单位三方签订。

四、征地拆迁工作实施按以下程序执行：

(一)项目用地预审；

(二)区人民政府发出征地预公告；

(三)协商征地拆迁补偿，签订征地拆迁补偿协议；

(四)征地上报审批；

(五)发出征地公告；

(六)被征(收)地单位交出土地；

(七)供地。

被征(收)地单位交地前，建设单位必须付清征地拆迁补偿款。对于拒不签订征地拆迁协议、拒绝交地、阻挠征地拆迁工作的，可依法采取强制手段征用。

五、征地拆迁补偿标准

征地拆迁补偿包括土地补偿费(含劳力安置费，以下同)、青苗补偿费、地上物补偿费，具体分区域按最高不超过以下标准执行：

(一)土地补偿费

1、禅城、南海、顺德区的土地补偿费

⑴禅城区的南庄镇和南海区的大沥、桂城、黄岐、九江、里水、罗村、平洲、沙头、西樵、盐步镇及顺德区的勒流、陈村、北滘、乐从、龙江、大良、容桂、伦教镇的土地补偿费标准：

①禾田、菜地、鱼塘、旱地，每亩补偿5万元；

②林地、荒地、其他土地，每亩补偿3万元；

③国有河涌、河流不予补偿。

⑵南海区的和顺、官窑、狮山、小塘、金沙、松岗、丹灶镇，顺德区的杏坛、均安镇土地补偿费标准：

①禾田、菜地、鱼塘、旱地，每亩补偿4万元；

②林地、荒地、其他土地，每亩补偿2万元；

③国有河涌、河流不予补偿。

2、三水、高明区的土地补偿费

⑴三水区及高明区的荷城、三洲、西安、富湾、人和镇土地补偿费标准：①禾田、菜地、鱼塘、旱地，每亩补偿3万元；

②林地、荒地、其他土地，每亩补偿1万元；

③国有河涌、河流不予补偿。

⑵高明区的明城、杨梅、新圩、更楼、合水镇土地补偿费标准：①禾田、菜地、鱼塘、旱地，每亩补偿2万元；

②林地、荒地、其他土地，每亩补偿0.8万元；

③国有河涌、河流不予补偿。

(二)青苗补偿费

青苗补偿按现状补偿，有什么补什么，没有农作物不补偿。征地预公告发出后，抢种的农作物，不予补偿。具体标准如下(不分区域)：

1、菜地、鱼塘每亩补偿3000元；

2、禾田、旱地每亩补偿1000元。

(三)地上建筑物

合法建筑按建筑造价扣除折旧进行补偿，各类建筑根据不同结构，具体分区域最高可按以下标准补偿。

1、禅城、南海、顺德区：

⑴水电齐备框架结构：500元/m2；

⑵水电齐备混合结构：400元/m2；

⑶砖木结构：350元/m2；

⑷简易结构：150元/m2；

⑸简易棚屋：100元/m2。

2、三水、高明区：

⑴水电齐备框架结构：450元/m2；

⑵水电齐备混合结构：350元/m 2；

⑶砖木结构：300元/m2；

⑷简易结构：100元/m2；

⑸简易棚屋：80元/m2。

对于通讯设施、电力设施等，参照专业部门核定的标准进行补偿。对违章建筑和违法用地上的建筑物一律不予补偿。

征地预公告发出后，抢建的建筑物，不予补偿。

(四)建设用地补偿

1、集体建设用地具体补偿标准按本区域的土地补偿费＋原办理用地手续的各项税费＋填土费用给予补偿。

2、对国有建设用地，土地使用权由市政府收回，收回的补偿标准分两种情况：

⑴划拨土地：按本区域的征地补偿标准+原办理征地税费+填土费用给予补偿。如划拨土地已补办出让手续，并已向政府缴交了出让金的，可给予补偿该部分费用。

⑵出让土地：根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应补偿，具体的标准是按第一次出让取得的成本，扣除使用年限作出补偿。

六、征地税费

(一)耕地占用税：2元/m2；

(二)耕地开垦费：15－20元/m2；

(三)基本农田易地保护费：5000元/亩；

(四)新增建设用地土地有偿使用费：17-32元/m2(单独选址的圈外用地免收)；

(五)征地管理费：按补偿总额2.1%收取；

(六)征地公告费：每宗12000元。

被征土地原来所负担的农业税，自批准征用土地的第二年起停征。

七、征地补偿款使用管理

各区要依法与被征(收)地单位签订补偿协议，按本方案规定作出补偿。征地拆迁补偿款由项目公司在征地拆迁协议签订后，按协议约定的方式支付。

请各级纪检、监察部门监督补偿农民的款项和工作经费的分配，确保被征(收)地单位和农民的合法权益。

八、输变电站、水利等建设征地拆迁参照本补偿标准执行。

九、本方案由佛山市国土资源局负责解释。.

篇2：房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案引用标准引用标准引用标准引用标准

居住房屋补偿安置

（一）货币补偿

1、搬迁补助费

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第1款规定，一次性支付每户搬迁补助费800元（被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位）。

2、安置补助费

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第3款规定，一次性支付每户安置补助费1000元。

3、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费 依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定，被拆迁人因房屋拆迁发生的电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿取得煤气设施费用的补偿，由拆迁人承担。

4、有照房屋货币补偿金

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十、三十一条规定，实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格结算货币补偿金额。拆迁住宅房屋实行货币补偿的，市内区被拆迁房屋市场评估价格低于规定的拆迁住宅房屋最低货币补偿标准的，按最低货币补偿标准补偿；被拆迁房屋市场评估价格高于规定的拆迁住宅房屋最低货币补偿标准的，按市场评估价格补偿。拆迁住宅房屋，被拆迁人或房屋承租人每户原住房建筑面积不足规定的拆迁住宅房屋建筑面积补贴标准的，拆迁人应按增加的建筑面积给予货币补贴。

随着2008年2月，大连市公布了“新普通商品房标准”，该新标准普遍上调了级地标准：一级地、二级地10000元/平方米；三级地、四级地8000元/平方米；五级地、六级地7000元/平方米；七级地以上6000元/平方。考虑到保护被拆迁人不因拆迁造成居住水平降低的原则，部分地区正在研究采用重置新建商品房价格扣减结构成本差价方法计算补偿金，相信政府会尽快出台政策重新调整房屋拆迁最低货币补偿标准。

5、公有租赁房屋

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止。属于住宅房屋的，货币补偿金的20%支付给被拆迁人，80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人。

6、违章建筑和超过批准期限的临时建筑-----不予补偿。

7、拆除未超过批准期限的临时建筑 补偿金=建筑成本×剩余期限/批准期限

同时，依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定，拆除经市政府有关部门批准建成的临时建筑，属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的，使用人要求货币补偿的，拆迁人应按拆迁住宅房屋最低货币补偿标准中房屋四类区补偿标准的50％支付给使用人。

8、房屋附属物

按照附属物成本乘以成新度适当给与货币货币补偿。

（二）产权调换

1、搬迁补助费

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第1款规定，一次性支付每户搬迁补助费800元（被拆迁人或者房屋承租人以房屋所有权证、房屋租赁合同为计户单位）。

2、安置补助费 依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十条第2款规定，实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，应支付临时安置补助费，每户每月600元；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。第四十五条规定，实行产权调换，拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人采取过渡安置的，应在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。安置房屋为多层建筑的，过渡期限不得超过2年；安置房屋为高层建筑的，过渡期限不得超过3年。第四十六条 因拆迁人的责任使被拆迁人或者房屋承租人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费，超期在1年以内的，每月附加50%；1年以上的，每月附加100%。对周转房的使用人，应当自逾期之月起按每户每月200元支付临时安置补助费。

4、有照房屋产权调换

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条的规定，计算被拆迁房屋的补偿、补贴金额和所调换房屋的价格，结清房屋产权调换的差价。

按照上述规定，产权调换的差价=所调换房屋的价格-房屋货币补偿金额-补助费用。

另一种方法：拆一补一，即原房屋面积抵顶调换后房屋面积，由被拆迁人支付房屋结构差价和增加的建筑面积差价，其他费用另算。该方法在《大连市城市房屋拆迁管理办法》没有规定，但可以成为一种公平的拆迁补偿安置方法。

5、租赁房屋

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安置达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。

6、拆除未超过批准期限的临时建筑

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十二条规定，拆除经市政府有关部门批准建成的临时建筑，属于使用人自住、具有常住户口、别处确无住房的，拆迁人应按拆迁住宅房屋建筑面积补贴标准中房屋四类区补贴标准给予妥善安置，使用人需按房价的50%承担安置费用。

7、无照房屋、房屋附属物、装修参照货币补偿方式执行。

二、生产经营房屋补偿安置

（一）货币补偿

1、有照房屋货币补偿

根据《大连市城市房屋拆迁管理办法》、《城市房屋拆迁估指导意见》等现行的规范房屋拆迁行为的法律文件，经营用房屋拆迁补偿程序上归纳为以下三点：一是拆迁人与被拆迁人协商签订《拆迁补偿安置协议》；二是协商不成的，根据被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积等因素，双方共同委托有资质的房地产评估机构评估房屋市场价格，以确定房屋补偿价格；三是根据评估价格再行协商或行政裁决。

生产经营房屋通常要经过评估程序确定房屋市场价格，但房屋的评估值不能反映被拆迁房屋的全部价值，因此完全依据评估值作为拆迁补偿金是不合理的。该评估价格中不包含装修价格、停产停业损失、无法恢复设备价格等，且不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。评估侧重考虑的是被拆迁房屋的类区、用途、建筑面积因素，所以评估值往往不能被当事人所接受。

拆迁人与被拆迁人采取协商途径尽快达成拆迁补偿协议是处理生产经营用房屋拆迁中的最好办法。当然协商应建立在一个合理的补偿金额范畴内，可以选择市场比较法，参考同地区、用途、面积房屋拆迁补偿价格确定，也许可以选择重置法，按同用途市场商品房价扣减土地出让金、结构成本价差并通过剩余使用年限比例综合确定补偿价。

2、无照房屋货币补偿

无照房屋应首先排除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，并充分考虑其使用用途。生产营业用房和附属用房不能等价补偿。

生产营业用无照房屋与有照房屋属于同一建筑，且用途一致情况下，房屋评估时不做区分，只是注明该房屋中无照面积数值，供拆迁双方协议补偿价格。如果无照房屋是单独建筑，且无法通过规划部门确认为临时建筑时，可参考《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十八条规定，按拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋计算补偿金，即货币补偿金的30%支付给被拆迁人，70%支付给房屋承租人。

3、未超过批准期限的临时建筑

按照建筑净值予以补偿，即建筑成本×剩余期限/批准期限。如果该建筑属于生产经营用房屋的，其停产停业损失补偿另行予以考虑。

4、房屋附属物

房屋附属物包括单独的收发室、食堂及水塔、门楼、围墙等建筑物。按照附属物成本乘以成新度适当给与货币货币补偿。

5、装修补偿

《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十二条第二款规定，拆迁非住宅房屋（含经批准住宅临时改变用途的），对经房屋产权人同意装修的不动产部分，拆迁人应按房地产评估机构对装修原值的评估价格，进行折旧后对装修人予以补助，年折旧率为20%。依此规定，装修经5年以上将面临没有补偿。拆迁双方对此可以协商，适当给与放宽补偿。

6、在职职工生活补助费 按《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定，拆迁生产、经营用房实行产权调换的，在停产、停业期间，按上年度市统计局公布的人均收入标准的1.5倍，向被拆迁单位支付直接受到影响的在职职工的生活补助费。实行货币补偿的，拆迁人一次性支付3个月生活补助费。

计算该项补助费时要考虑两个问题，一是职工人数要求以劳动部门登记为准，需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是统计局收入标准优先选用该行业工资收入标准，无该标准是，区别选择在岗职工平均工资收入、全市城镇职工平均工资收入、市内四区城镇单位职工平均工资收入。

7、停产、停业损失补偿

按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。通常该项损失有以下几种补偿方法：⑴补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300～400元，由拆迁当事人协商确定；⑵补偿标准按其房屋市场评估金额的百分比，给予一次性损失补偿；⑶补偿标准按特许特许经营剩余期限×利润；⑷按照被拆迁房屋建筑面积×23～25元/平方米•月×合理补偿月份；⑸以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。

当事人双方可协商选用哪种形式，但计算该项补偿费时要考虑两个问题，一是利润应以税务机关登记为准，如采用定税的企业，利润不能超过税务局的相关规定。二是合理补偿月份双方协商确定。

8、电话、网络、有线电视、煤气设施补偿费 依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十一条规定，被拆迁人因房屋拆迁发生的电话(含网络)迁移费、有线电视迁移费以及对有偿取得煤气设施费用的补偿，由拆迁人承担。

9、运输费、设备安装费和无法恢复适用设备补偿费用

按照《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十二条规定，拆迁非住宅房屋，不提供周转房过渡安置，由拆迁人支付因搬迁发生的运输费和设备安装费，并对无法恢复使用的设备按评估作价予以补偿。

运输费按实际发生可估算。无法恢复使用的设备拆迁双方可协商确定，如不能达成一致意见，由专业的资产评估师评估作价予以补偿。

（二）产权调换

1、有照房屋产权调换

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法第三十条、第三十一条的规定，计算被拆迁房屋的补偿、补贴金额和所调换房屋的价格，结清房屋产权调换的差价。

按照上述规定，产权调换的差价=所调换房屋的价格-房屋货币补偿金额-补助费用。

另一种方法：拆一补一，即原房屋面积抵顶调换后房屋面积，由被拆迁人支付房屋结构差价和增加的建筑面积差价，其他费用另算。该方法在《大连市城市房屋拆迁管理办法》没有规定，但可以成为一种公平的拆迁补偿安置方法。

2、租赁房屋

依据《大连市城市房屋拆迁管理办法》第三十七条第2款规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系或补偿安置达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十八条规定，拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，被拆迁人选择房屋产权调换的，由被拆迁人安置房屋承租人，租赁关系继续保持。

3、在职职工生活补助费 按《大连市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条规定，拆迁生产、经营用房实行产权调换的，在停产、停业期间，按上年度市统计局公布的人均收入标准的1.5倍，向被拆迁单位支付直接受到影响的在职职工的生活补助费。计算该项补助费时要考虑三个问题，一是职工人数要求以劳动部门登记为准，需要以劳动合同、保险登记记载为准。二是统计局收入标准优先选用该行业工资收入标准，无该标准是，区别选择在岗职工平均工资收入、全市城镇职工平均工资收入、市内四区城镇单位职工平均工资收入。三是补偿月份按实际发生。

4、停产、停业损失补偿

按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。通常该项损失有以下几种补偿方法：⑴补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300～400元，由拆迁当事人协商确定；⑵按照被拆迁房屋建筑面积×23～25元/平方米•月×合理补偿月份；⑶以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。当事人双方可协商选用哪种形式，但计算该项补偿费时要考虑两个问题，一是利润应以税务机关登记为准，如采用定税的企业，利润不能超过税务局的相关规定。二是补偿月份按实际发生。

篇3：房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案引用标准引用标准引用标准引用标准

假设A公司和B公司是集团内同一控制下的关联企业。A公司的经营场所所在地因城市规划将被拆迁, 该地块作为毛地拍卖, 由B公司竞拍购得。B公司负责进行前期拆迁和后期开发, 且开发项目中部分房屋适合用于A公司的经营。进行拆迁时可以选择的方案主要有三种, 因为属于城市规划拆迁, 涉及的税务政策各不相同, 对企业和集团整体利益的影响也相当大。

方案一:B公司以货币方式给予A公司拆迁补偿。

在此种方式下, A公司处置资产应缴纳的营业税、土地增值税、城建税及教育费附加税、印花税、企业所得税等各项税收中, 可以按照政策性搬迁享受税收优惠的包括营业税、土地增值税、企业所得税、印花税等。B公司支付的拆迁补偿款计入开发成本, 无其他相关税收优惠政策。A公司享受优惠的主要税收项目具体为:

1、营业税

根据《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》 (国税函【2008】277号) 的规定, 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时, 只要出具县级 (含) 以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件, 无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金, 该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为, 按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释 (试行稿) 〉的通知》 (国税发【1993】149号) 规定, 不征收营业税。因此, 拆迁补偿款中补偿土地使用权拆迁的部分免缴营业税, 其关键是要有政府批文。国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》 (国税函【2009】520号) 中明确, 关于县级 (含) 以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件, 包括县级 (含) 以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件, 以及土地管理部门报经县级 (含) 以上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。

对建筑物、构筑物等土地附着物的拆迁补偿款是否征收营业税, 税务总局没有文件明确规定, 但各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款营业税税务处理的规定。重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》 (渝地税发【2002】156号) 规定, 在拆迁原房过程中, 被拆迁人选择货币补偿 (安置) 方式, 所取得的货币补偿 (安置) 价款, 暂不征收营业税及附加税费。广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》 (粤地税函【1999】295号) 规定, 在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入, 凡经县级以上政府批准, 国土局及有关房地产管理部门发出公告, 限期拆 (搬) 迁的地 (路) 段的, 被拆迁户取得的拆迁补偿收入 (包括货币、货物或其他经济利益) 暂不征收营业税。因此, A公司可与当地主管税务机关进行沟通, 尽可能地争取税收优惠。

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》 (财法字【1995】第6号) 的相关规定, 因国家建设需要依法征用、收回的房地产, 免征土地增值税;因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁, 由纳税人自行转让原房地产而取得的收入, 免征土地增值税。因此, 企业取得政策性搬迁收入免予征收土地增值税。免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准, 如果尚未收到批文, 则应视同房地产出售或转让, 应提交土地增值税。

3、企业所得税

根据《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》 (国税函【2009】118号) 的规定, 企业政策性搬迁或处置收入, 从搬迁次年起的五年内, 暂不计入企业当年应纳所得税额, 待固定资产重置后, 扣除其重置价值后的余额, 计入企业应纳税所得额。享受此项优惠的前提包括属于政策性搬迁和重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权。是否符合政策性搬迁的认定条件包括: (1) 有无政府搬迁文件或公告; (2) 有无搬迁协议和搬迁计划; (3) 有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项; (4) 是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等, 其中最关键的是政府搬迁文件或公告。

《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》 (国税函【2009】118号) 中对政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理作出规定, 对被拆和处置的资产未明确规定如何处理, 所以应该可以将各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额按照《企业资产损失税前扣除管理办法》 (国税发【2009】88号) 规定报批后在当年度进行企业所得税处理。

《企业资产损失税前扣除管理办法》 (国税发【2009】88号) 中未对因政府规划搬迁的财产损失作出明确规定, 但《企业财产损失所得税前扣除管理办法》 (国家税务总局令第13号) 第四十五条规定, 企业因政府规划搬迁、征用, 依据下列证据认定财产损失: (1) 政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据; (2) 专业技术部门或中介机构鉴定证明; (3) 企业资产的账面价值确定依据。可见, 根据这一税法规定, 企业因政府规划搬迁发生的财产损失是允许税前扣除的。

方案二:B公司以回迁安置方式给予A公司拆迁补偿。

采用回迁实物安置, 以面积偿还面积, 若偿还面积不足, 则B公司支付给A公司的补差价款作为拆迁补偿费处理, 若偿还面积超出, 则A公司支付给B公司的补差价款作为房屋销售收入。在此种方式下, A公司可以按照政策性搬迁争取享受营业税税收优惠, 搬迁发生的财产损失允许税前扣除。B公司可以享受营业税、企业所得税、土地增值税的相关政策。

重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》 (渝地税发【2002】156号) 规定, 被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的, 被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款, 暂不征收营业税及附加税费。A公司可与当地主管税务机关进行沟通, 尽可能地争取此项税收优惠。

与B公司相关的税收政策包括:

1、营业税

B公司需根据《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》 (国税函发【1995】549号) 文件规定, 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分, 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税, 超过面积部分按市场公允价计征营业税。

2、企业所得税

若“拆一还一”, 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发【2009】31号) 第三十一条的有关规定, 企业以非货币交易方式取得土地使用权的, 应以换出开发产品的公允价值和在土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。也就是说, B公司应当按补偿安置房屋的公允价值确认收入, 同时按相同的价格确认土地开发成本, 企业所得税的实际税负最终为零, 只有补差价款形成的房屋销售收入涉及企业所得税。

3、土地增值税

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发【2006】187号) 和《关于印发<土地增值税清算规程>的通知》 (国税发【2009】91号) 中明确规定, 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等, 发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: (1) 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; (2) 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定; (3) 按开发产品的成本利润率确定, 开发产品的成本利润率不得低于15%, 具体比例由主管税务机关确定。用于回迁安置的房屋, 按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发【2006】187号) 第三条第 (一) 款规定确认收入, 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费;对房地产开发企业支付给回迁户的补差价款, 计入拆迁补偿费;对回迁户支付给房地产开发企业的补差价款, 计入销售收入。

因此, B公司在土地增值税计算时, 收入和成本同时都应按市场价确认。采用全部按市场价在确认销售收入的同时确认土地开发成本, 既不会增加企业所得税, 又有可能减少土地增值税清算时的税负。

方案三:B公司吸收合并A公司, 可用于A公司经营的房产作为自建房。

合并A公司后的B公司将原A公司的相关资产进行清理, 清理损失计入在建工程, 建成后作为自建自用房计入固定资产。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 (国税发【2009】31号) 第七条的规定, 企业将开发产品转作固定资产不作为视同销售范围, 改变了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发【2006】31号) 中开发产品转作固定资产视同销售的规定。所以, 采用此方式避免了A公司取得拆迁补偿收入、B公司取得销售相关房产收入应缴纳的营业税、企业所得税、土地增值税等各项税收。

至于企业合并过程中涉及的主要税收项目, 相关政策为:

1、营业税

根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定:营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。有偿, 是指取得货币、货物或者其他经济利益。企业合并中, 被合并方未从合并方取得经济利益, 因此在合并、兼并过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为, 不征收营业税。

2、企业所得税

根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》 (财税【2009】59号) 的规定, 合并重组中合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础;被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。但企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%, 以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并, 可以选择按以下规定处理: (1) 合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础, 以被合并企业的原有计税基础确定。 (2) 被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。 (3) 可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。 (4) 被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础, 以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。

所以, 在B公司合并A公司时, 只要满足股权支付金额不低于交易支付总额的85%或同一控制下且不需要支付对价的特殊要求, 即可享受所得税的税收优惠。

3、土地增值税

根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字【1995】48号) 规定, 在企业兼并中, 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的, 暂免征收土地增值税。

4、增值税

根据《增值税暂行条例》及其实施细则的规定, 增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。企业合并中, 被合并企业动产转移到合并企业, 不是合并企业购买被合并企业动产的行为, 不存在销售行为缴纳增值税。

通过以上三种方案涉及税收政策的分析可以看出, 采用方案三集团利益流出最少, 方案一次之, 方案二的税负最重。如果仅从集团经济利益方面考虑, 选择方案三最为合适。当然, 在企业决策时还要综合考虑集团投资结构、经营策略、小股东利益、可操作性等各种因素, 选择最符合集团利益的方案。

摘要：本文从管理实践出发, 分析比较了集团内关联企业发生关联交易时的三种定价策略及其方案选择。认为从经济利益的角度考虑, 方案三为成本最低的模式。但在企业实际决策时还要综合考虑集团投资结构、经营策略、小股东利益、可操作性等各种因素, 选择最符合集团利益的方案。

关键词：关联企业,定价策略,方案选择

参考文献

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[2]青岛市地方税务局四方分局:搬迁补偿款的税务和会计处理.

[3]重庆市国家税务局:税收解答企业因政府规划搬迁发生的财产损失可税前扣除吗-

[4]刘玉章.土地增值税清算大成.[M].机械工业出版社.

[5]谭如潮, 吴绿秋, 邓敏.浅析房地产开发企业非货币性拆迁补偿业务财税问题及对策[J].财税金融, 2009, (05) 下.

篇4：房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案引用标准引用标准引用标准引用标准

一、制定完善和适当细化居民住房作价补偿标准的必要性

安阳市新东产业集聚区是经国家批准建设的“安东新城”，是安阳市的附属中心城市，是河南省和安阳市的重点工程项目；政府机关、石武高铁及安阳东站、安阳汽车客运东站等均设在此地；是集政治、经济、文化、交通于一体的新型城市。该集聚区主要分布在安阳县境内的白璧镇，目前拆迁补偿安置工作由安阳县人民政府及安阳市新东产业集聚区安阳县指挥部负责实施。

本文所称“拆迁评估作价补偿”是指评估机构以政府制定的补偿标准为依据，结合被拆迁范围内评估对象（主要指房屋）的普遍现象制定完善的适当细化的补偿标准，并针对被评估对象的具体情况进行分析对比，作出科学合理的价值判断，而后由委托方负责实施兑现补偿的一种经济行为（不包括产权置换评估）。

所涉安阳市新东产业集聚区拆迁评估的补偿标准依据是安阳县人民政府安县政（2010）51号《安阳县人民政府关于安阳市新东产业集聚区居民住房拆迁补偿安置的意见》制定的标准。也许有人认为拆迁补偿工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不复杂，“对号入座”就行了，其实不然。在实践中本人认为，政府制定的标准只是模拟的，粗线条的，不可能面面俱到，事无巨细，操作中大部分很难“对号入座”。

对此标准笔者曾感到困惑，扪心自问：“570元/㎡应该是什么样的静态状况呢？”实际运作中房屋高低不一，状态各异；从建筑材料，施工质量到装饰程度均相差甚远。如果按照某些人“就粗不就细”的观点，一概而论，千篇一律，只要是砖混结构，就按570元/㎡，怎能客观公平反映被评估对象的自身价值呢?这不仅有悖“投入成本”原则，即好房优价，差房低价，而且会造成隐患，让民户在相互攀比中形成与评估机构和拆迁实施部门的对立，阻碍拆迁及评估工作的正常进行，影响社会和谐和地方稳定。所以，以政府制定的补偿标准为依据，进一步制定完整的和适当细化的作价补偿标准势在必行。本评估机构经与政府权威部门沟通同意，原则上在不违背政府制定的补偿标准框架前提下，利用评估准则规范和专业技能，制定完整的和适当合理细化的作价补偿标准。

这里应当指出，作为权威部门的地方政府有权制定拆迁补偿政策，并拥有对其进行解释的权利，在宏观上起着主导和绝对程度上的控制作用；评估机构有按照文件规定认真执行其补偿标准的义务，维护文件的尊严，并有权按文件规定适当细化补偿标准，结合被评估对象的具体状况作出合理的价值判断，同时有对评估结果进行解释的责任和义务。

二、实践中对制定完善和适当细化拆迁评估作价补偿标准的探索和尝试

笔者经常与本所评估团队深入农村家庭院户勘察、丈量等经详细调查研究，结合农村居民房屋普遍状况，运用评估准则和专业技能，听取业内专家建议，在不违背政策规定前提下，拟定了《安东新区民房拆迁评估作价指南》，得到政府权威部门的认同，有利推动了拆迁工作的顺利进行，促进了城镇建设步伐。

（一）两项原则

1．房屋拆迁货币补偿基准价原则：以安县政（2010）51号文件制定的补偿标准为依据，侧重保护被拆迁人利益，同时兼顾各方利益，保证房屋拆迁工作顺利进行。

2．本项目评估作价原则：结合安东新区的实际情况，以“标准定位，以质论价，制定规范，适当细化，承认差别，缩小差距”作为该项目的作价原则。

（二）细化作价补偿标准

1．房屋作价定位标准（模型）

笔者曾经思索良久，对房屋定位标准感到困惑，以砖混为例，570元/㎡到底该是什么概念？政府文件中并未详述。文件规定的标准是2010年5月份制定6月份开始进行实施的。经市场调查并与专家分析，以2010年5月31日作为作价基准日，在安阳农村自建房，按重置成本考虑（不含宅基地）单方造价一般在500元/㎡左右可以建成，但受具体房屋情况不同，如台高、层高、墙体系数、空间大小、建筑材料、施工质量等因素影响，不能一概而论；如果从市场法角度考虑，由于受地理位置、市场环境，交易活跃程度等因素的影响，单方造价比重置成本不同程度要高一些（但并不尽然）。所以认为，单方造价570元是介于成本价和市场价的中间价，大约要高于工程造价的10%左右，况且按规定时间予以拆迁的还可享受到安置过渡费、搬迁费和搬迁奖金257元/㎡，从本质上体现了“让利于民、优惠于民”的政府理念。

在充分调查分析的基础上，经与政府权威部门初步沟通形成如下定位标准：

例1：砖混结构，570元/㎡

空心板或现浇顶，台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上，或总高度不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，房顶端四周出檐0.3-0.5m，有圈梁，地圈梁，钢筋混泥土梁、柱，内水泥粉，墙顶刷一般涂料，水泥地面，有内隔墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，屋面、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

例2：砖木结构，550元/㎡

大型木梁、木檩、木椽，木扇顶（或等同材料），台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上或总高不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，局部涂色开缝，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，内水泥粉墙并刷一般涂料，水泥地面，有内墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，房屋、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

2．操作要点解释

（1）房屋总高度低于3.5m以下，每少10cm每平米下调5元；房屋总高度（含院内台基部分）超过4.5m，每超10cm每平米增补5元，20元封顶；若内外台基高低悬殊较大，以外墙台高连同房屋高度扣除4.5m后（剔除院内房屋超高已补部分）按“系数法”补偿房基加深，每平米（以1米深度为系数1）补偿50元，最大补偿深度系数为1.5（公式=房基面积×深度系数）。

可以肯定地说，用同样的材料建一个房屋高5米与房屋高2.5米的房子，其成本是不一样的，故适当调增调减符合投入成本原则。

（2）现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量明显偏差，适当调减补偿价值；对于近来强行建造的房屋，要根据该房建筑材料及施工质量，遵循重置成本原则，适当降低补偿价格。（这是主要针对因出于利益驱动偷工减料而造的违章建筑而言，后有叙述。）

（3）其他结构房屋按本次及相关文件规定结合被评估对象具体情况科学判断评估。

（4）围墙根基加深补偿：内外墙高度之差超过1米部分为补差高度，最多补1.5米，按面积计算。

（5）对于建造历史较长的砖木结构房屋，实行保护价。凡至今住人房屋，一般层高不低于3米每平米净价不低于330元；其他未住人简易砖木房可适当下调，但每平米净价不低于200元。

（6）房屋空间过大或隔墙和窗户明显偏少、应有未有，应适当调低补偿价值。

一般认为，建筑面积与墙体面积系数为1:2.5左右，试想，建一个房屋空间10平米与100平米内无隔墙，它们的单方重置成本相差多少？故适当修正核减符合“客观性”和“投入成本”原则。

（7）房屋成新系数确定采用权重法和百分制，原则上实际建造年限占40%，现场打分占60%。

3．未完工程修正（元/㎡）

（1）主体建成（未顶板） 190

（2）主体建成（有顶板） 290

（3）内粉墙顶（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料25）

（4）水泥地面（含夯实基础） 20

（5）木制门窗（安玻璃加防护网） 50 （内门20）

（6）外粉水泥 60

（7）屋面处理 30

（8）水电齐全 20

注：以上由未完工程至已完工程（达到可正常居住状态）共570元/㎡

4．室外装修补偿

政策文件中未述及室外装饰补偿问题。有人错误认为：“外装饰属于居民的自愿行为，不应补偿”，试想假如不予补偿是否损坏了被拆迁户的切身利益？按照物权法的有关规定，作为评估师有权维护居民合法权利，于是经与政府权威部门沟通增加了室外装饰补偿内容（见下表，供在本评估项目作价时参考使用）。

5．室内装饰指标分解（元/㎡）

（1）政府制定的室内装饰补偿标准

（2）指标分解

被评估对象(房屋)的室内装饰状况并非定位在规定标准的格局内，是各具形态千变万化的，很难“对号入座”。为便于操作结合实际情况对补偿标准（包括墙、顶、地等装饰材料）进行了指标分解。（略）

（3）说明

在选择分解指标时，一是要慎重考虑局部装饰对房间整体作价产生的影响，谨防偏差；二是室内装修以180元/㎡封顶。

需要特别说明的是，尽管对补偿标准适当进行了细化，也不能说补偿价值等同于被评估对象的实际投资价值，所以在报告中必须披露。

三、房屋拆迁评估作价要促进社会和谐稳定

拆迁评估是在特定的环境下通过评估作价补偿手段，配合政府需要，维护国家利益，起到打击违章建筑，制止私搭乱建行为的作用，让老百姓感受到“老实人不吃亏，投机人不沾光”的精神慰藉，最终实现社会稳定、人际和谐。

安东新区一些居民，在政府公告“不得违章建筑、私搭乱建”及三令五申后，仍置若罔闻、我行我素，房屋下（指一层）标有“拆除”字样，上面（指二层）却大兴土木；有的把院落盖成了“院中房”、“院中楼”、“院外房”；有的偷工减料，不用水泥仅用“砂浆王”取代；甚至有人抛出“我给政府做交易”的论调，旨在拆迁补偿中大发横财。对此，政府多次责成并提醒评估机构按成本价评估，让这些居民“无利可图”，不能通过评估助长私搭乱建的歪风邪气。

本来，按照政策文件规定，凡违章建筑一律无偿拆除，不予补偿。尽管如此，在实际中政府还是作了必要的让步，使私搭乱建户得到的是“成本补偿”而不是想像的“预期收益”。“榜样”的力量是无穷的，评估价值具有“风向标”的作用，许多等待观望的居民看到这些人没有捞取到什么“油水”也就放弃了私搭乱建的念头。

其实大多数私搭乱建房的建筑材料（如院中房很少有自身承重结构和墙体）、施工质量（如用“砂浆王”代替水泥）都很差，有的未建成就摇摇欲坠，按照好房优价，差房低价补偿也是符合客观公平原则的。

四、几点体会

（一）实践是检验真理的唯一标准

实践是检验真理的唯一标准。委托方认可了你的评估报告，被拆迁户接受了补偿并如期实施了拆迁就说明评估是成功的，采取的举措是可行的。

（二）沟通是让各方当事人认可评估结果的基石

沟通按时间可区分为事前沟通、事中沟通、事后沟通；按层面可区分为与政府部门沟通、与拆迁户沟通。

拆迁评估不同于其他评估不受委托方的干预。拆迁评估是按照政府制定文件开展的，同时又直接接受政府或其指派机构的委托。事前沟通便于了解掌握纲领性重大信息（如执行政策、政府思路），便于指导评估补偿健康有序进行；事中沟通则是针对评估中遇到的重大问题（或许文件未能涵盖的）需要形成共识的或需要调整修改的；事后沟通主要是对报告结果进行解释，使各方对结果能够认可。当然沟通并非事事沟通，要分清主次，区别对待，避免事无巨细。

特别需要强调的是，在实施兑现补偿中，评估机构需要针对拆迁户提出的种种疑问进行现场解释，做到耐心细致，这样不仅会减少不稳定因素，也为政府卸下了“包袱”，使拆迁户理解和支持评估工作，同时也提升了评估机构的对外形象。

（三）关于对基准日和勘察日的看法

按照评估学原理，基准日应是作价基准日，即被评估对象在某一时点所反映的公允价值，而拆迁评估所作出的价值则是文件制定的标准所规定的执行日。拆迁评估涉及千家万户，不可能在一朝一夕或某一天进行完毕，需要常年累月进行现场勘察和计算，而使用的补偿标准则是同一文件规定的执行日的标准。比如2011年3月份进入现场评估作价时使用的补偿标准仍是2010年5月份文件中制定的标准，在此期间假如价格发生重大波动，需提请政府重新制定文件修正标准后方可使用新标准，否则评估机构无权更改。为此，在评估报告中不再描述“评估基准日”而改为“现场勘察日”，否则就有些“生搬硬套”了。报告在特别事项中说明：“评估值反映的是被评估对象在现场勘察日所表现的静态状况且按照政府文件制定的补偿标准所规定的执行日所作出的价值判断，对于评估对象在文件制定标准规定执行日及现场勘察日之后发生的动态性变化本评估机构概不负责”。

篇5：农村房屋拆迁补偿标准

1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。

2.国有土地的房屋拆迁补偿标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。国有土地房屋拆迁补偿标准具体说来：

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。

篇6：农村房屋拆迁补偿最新标准

2017-04-20 11:18

拆房赔偿是对被拆除房屋的人的一种经济补偿方式，这个也是对被拆除房屋的人的一种弥补方式。那么2018年拆房赔偿价格表是多少呢？国家拆房补偿多少钱一平方米呢？具体整理如下：

拆房赔偿价格

1、首先大家要了解，农村房屋拆迁的补偿方式有3种：房屋补偿、现金补偿和两种结合的补偿。除此之外，今年农房拆迁上还增加了2个项目，宅基地补偿和社会保障补偿。

2、那么今年的补偿标准是怎么样的?今年的标准是： 农房拆迁补偿的标准。1，草房。每平方1900元。2，砖瓦房。每平方2400元。

3，捣制或预制砖砼结构房屋。每平方2800元。4，楼房(两层以上)。每平方3300元。农房拆迁补偿的组成。

1，房屋补偿。对房子本身的补偿，具体如上。2，院内土地补偿。对宅基地院内的土地补偿。3，院外小菜地补偿。对宅基地院外小菜地的补偿。

4，装饰装潢补偿。吊顶、地板、门窗、墙纸、墙砖、吊灯、马桶、灶台等。5，地上(下)附着物补偿。禽舍、水井、地坪、院墙、院内花草树木、空调、水电表移装、铝合金等。

6，异地安置补助费。每户2万元，包括宅地、配套设施、租房费等。

7，搬家费。搬家产生的车辆费。

8，搬迁奖。对积极响应搬迁的农户给予的奖励。

农房拆迁补偿的发放

拆迁补偿款应当是直接发给被拆迁农民和农民集体。农村房屋拆迁补偿新政策中明确规定，有条件的地方，农房拆迁补偿得相关费用中应当支付给被征拆迁农民的部分，可以根据拆迁补偿方案，由集体经济组织提供具体名单，通过发放记名银行卡或者存折的方式直接发放给农民。

除了房屋被拆迁被占的补偿，土地被占同样有补偿。耕地补偿的方式有以下几方面：土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费。大家如果面临到土地被占，一定要看看自家的土地能拿到几个方面的补偿，不要让自己在认领补偿时吃了亏!

一、这几类房子没有证件也要赔偿

农民家中从祖上流传下来的房屋，尤其是从20世纪50年代到60年带这段时间流传下来的房屋，由于有特殊的历史背景，即便是没有任何证件也算是合法的，可以获得全额补偿。新房新规矩，老房老规矩。简单来说，只要房子建造时是符合当时的政策规定的，都可以获得赔付。尤其是代代相传的祖屋，只要认定成功即可获得赔付。因城市发展需要规划拆迁的房子，这种情况多见于城市周边。

二、新增拆迁过渡费

农民在拆迁时可以获得最低2万元的拆迁过渡期安置补偿费，安置补助费(包括宅基地、配套设施、租赁费、每户2万元)等。

三、双向补偿方法

农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿

“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。

房子被拆迁后，不仅可以领取到农民房屋的补偿，另外还有一份针对宅基地的补偿，如果家里或朋友家被拆迁了，到时候千万不要少领了!农村宅基地所有权属于村集体，房屋所有权属于农民个人，因此在之前的拆迁补偿中，只有农村房屋的拆迁补偿。

不过从2018年开始，农民不仅可以领到农村房屋的补偿，而且还可以领取宅基地的补偿，实行双向补偿制度。从明年开始，拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋，将主要包括两方面：一方面，农民的固定财产：农房以及房屋内的装修;另一方面，其他财产：地上附着物补偿比如农民的果园菜园，或者水井厕所等。

四、拆件补偿的两种方式

补偿方式分为两种：一种是金钱补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿，第二种是等价置换，即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。

被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁的农民在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。农民朋友可以自由选择其中一种。

五、拆迁补偿金算法

拆迁补偿金额=宅基地面积*每平补偿单价+农民房屋估价+安置费+附着物+其他建筑物。被拆迁的补偿范围：包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物，如农民自家种的果树、蔬菜等;还有厕所、水井等建筑。其次就是对农民的安置费用，今年的赔偿标准是:1900元/平方米;砖房2400元/平方米;锤击或预制砖混凝土结构，住房2800元/平方米;建筑(超过两层楼的)3300元/平方米;使用等效的赔偿原则(较低)的附件;安置补助费

六、停产停业损失的补偿 该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

家电设备移机也是参照上述方式实施。一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。

不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

房屋拆迁补偿计算公式

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准

房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价。具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

2016农村房屋拆迁补偿标准

房屋地上物补偿标准

楼房（二层以上）每平方米补偿3300元。捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。砖瓦房每平方米补偿2400元。平(草)房每平方米补偿1900元。

其他地上(下)附着物补偿标准

仓房每平方米补偿920元。室外水泥地坪每平方米补偿165元。沼气池每个补偿4600元。厕所每平方米补偿190—300元。猪鸡舍每平方米补偿150—260元。塑料大棚每平方米补偿165—280元。菜窖每平方米补偿180—330元。砖石墙每延长米补偿190元。

格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。大门楼每个补偿2400元。

饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。

排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80—150元。电话移机补助费每户200元。有线电视迁移补助费每户300元。坟每座补偿5000元。

异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。

七、严禁的三种拆迁行为: 国家明令禁止以下三种拆迁行为：

1、强拆暴拆等行为被禁止;

2、农村拆迁前期，政府必须发布相应的拆迁文件，文件中涵盖拆迁的费用补偿，拆迁事件，以及农民的迁移安置事件等等。

3、禁止先拆迁后补偿的行为。房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0；

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。土地征收拆迁补偿标准土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：

1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。

2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。

具体说来：

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下面所列的换算系数计算建筑面积：公寓2.06、独立住宅1.83、新里住宅1.82、新工房(有电梯、成套)2.00、新工房(无电梯、成套)1.98、新工房(无电梯、不成套)1.94、“两万户”新工房1.65、旧里住宅1.54、简屋1.25。

篇7：房屋最新的拆迁补偿标准

第一条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第三条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场房价走势。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产房价走势评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产房价走势评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产房价走势评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第四条 房地产房价走势评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产房价走势评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第五条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第六条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第七条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第八条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第九条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十一条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第十二条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第十三条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

篇8：房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案房屋拆迁补偿方案引用标准引用标准引用标准引用标准

在《新管线管的现场检验推荐作法》行业标准编制过程中, 编制工作组查阅有关资料, 从2010年2月开始, 历时1年2个月, 确定了采用标准对象最新版本为API RP 5L8-1996《Recommended practice for field inspection of new line pipe》 (以下简称母标) , 一致性程度为修改采用, 并对英文版本进行全文翻译, 重点分析1996版与1990版2个版本在结构和内容上的差异, 召开多次工作会议, 经过多次研究、讨论, 反复推敲、反复修改, 最终形成标准草案 (征求意见稿) 及编制说明。目前此项标准已颁布实施。

1 问题的提出

采用国际标准和国外先进标准 (以下简称采标) 作为我国标准化工作的一项重要政策, 一直以来受到各界的重视。2007年出台的《中国石油天然气集团公司标准化管理办法》规定, 进一步加强了各所属单位的标准化工作, 其中第五条条文明确规定“集团公司鼓励采用国际标准和国外先进标准”。由此可见, 必须学习和借鉴国际标准化的先进成果, 从国情出发, 对采标工作进行深层次的思考, 力求把标准化工作提高到新的水平, 以适应新形势的需要。

我国现行技术标准多存在过繁、超龄、水平较低等缺点, 而且采标的比例较低, 国家标准文本采标率不超过50%。又由于采用不及时等问题, 造成其引用标准多数是已作废标准, 导致我国企业产品与国外产品在质量、规格、成本、环保指数等方面存在着较大差异和不可比性。在这种形势下, 如何正确处理好采标中过时引用标准的问题, 则成为确保采标工作质量中需要重点关注的一个方面。

2 过时引用标准变化内容的确定

以修订的《新管线管的现场检验推荐作法》行业标准来说, 其母标API RP 5L8-1996所引用的标准在当时是最新版本, 但是我们接受编制任务的时间是2010年, 造成现在所采用母标的引用标准不是最新版本, 如API Spec 5L《管线钢管规范》、API Bull5T1《缺欠术语公告》和API Spec Q1《石油、石化和天然气行业质量纲要规范》。又由于引用标准多是在母标中被重复利用 (其中API Spec 5L被引用地方最多, 经分析共存在50处) , 因此这些被引用的地方无疑会影响编制此项标准的质量。现在以引用标准API Spec 5L为例, 着重对其新老版本之间的变化进行分析, 希望我们的分析能起到抛砖引玉的作用。

2.1 引用标准API Spec 5L简单介绍[1]

美国石油学会 (API) 在20世纪20年代, 制定了第一个管材类标准API Standard No.5-L。截止2007年10月, API Stds No.5-L经过多次调整和修订, 已发布至第44版, 同时名称也改为API Spec 5L (以下简称5L第44版) , 该标准已于2008年10月1日生效。2009年初, 针对5L第44版API又发布了勘误和补遗, 并于2010年4月发布了补遗2。

5L第44版全文近170页, 20多万字。全文包括正文14章、附录15个、图13个、表格58个、参考书目1个、引用国际国外标准71个。这相对于当时所引用的第41版, 在技术内容和标准结构上发生了很大变化, 且在无损检验方面变动较多。

2.2 主要变化[2,3,4,5]

1) 不合格缺陷的处置。对于缺陷的处置内容, 母标引用地方有12处之多。其中包括拒收责任、焊缝区裂缝、壁厚明细减小或变薄、焊缝内层缺欠、凹陷、硬块等缺陷处置方法。5L第44版对此取消了附录H.4“购方检验”, 将不合格缺陷处置的内容 (包括拒收) 修改进入附录C“表面缺欠和缺陷的处理”和E.10“带有缺陷钢管的处置”。

2) 电焊管线管最大允许刮槽深度。第44版将清除内毛刺所形成刮槽深度的规定壁厚值提高为4.0mm和8.0mm, 并对于壁厚值在4.0mm和8.0mm之间的最大刮槽深度由3.8mm减小为0.4mm。

3) 焊缝偏差。焊缝高度:5L第44版分别提出了埋弧焊和熔化极气体保护电弧焊和埋弧焊复合焊 (COW) 钢管焊缝高度的要求, 增加了“如经协议, 应采用修磨方法将距每管端至少150mm (6in) 范围内的外焊缝余高去除, 使得焊缝不超出邻近钢管表面0.5mm (0.020in) ”。

焊偏:5L第44版规定“壁厚≤20mm (0.8in) 的埋弧焊和COW钢管, 焊缝最大焊偏量应不超过3mm (0.1in) , 壁厚﹥20mm (0.8in) 的钢管, 焊缝最大焊偏量应不超过4mm (0.16in) , 且无损检测的结果表面焊缝完全焊透和熔合”。

4) 射线检验和超声波检验。射线检验:5L第44版取消了“荧光检验员的资格认证”、“检验资格的确认”、“API透度计”等内容, 增加了“无损检测人员资格鉴定最低要求应符合ANST推荐作法SNT-TC-1A或等效标准, 其检测结果评定应由Ⅰ级人员在Ⅱ级或Ⅲ级人员监督下进行或直接由Ⅱ级或Ⅲ级人员进行”。

超声波检验:修改了超声波检验验收极限, 仅保留N5 (缺口类型) 、N10、N12.5刻槽和Φ3.2mm、Φ1.6mm两种钻孔形式。

5) 直径、椭圆度范围。直径:5L第44版取消了各标准钢级、直径和壁厚的管线钢管尺寸组合, 仅给出钢管直径范围, 并且将直径上限提高为2 134.0mm (84.000in) , 壁厚上限提高为52.0mm (2.050in) 。

椭圆度:5L第44版规定“椭圆度应由同一横截面上测量的最大直径和最小直径的差值确定, 且每工作班每4h至少应检测一次钢管的椭圆度”。

3 思考与建议

在修订《新管线管的现场检验推荐作法》行业标准的过程中遇到引用标准版本变化的实际问题, 如何解决好这个问题, 保证其在国内的时效性、实用性和适用性, 是我们需要思考和关注的地方。

3.1 积极采标, 扎实验证

采标可以促进国际贸易和国际交流, 增强各国间相互理解和认可, 缩短与国外的差距, 但是为了达到国际领先水平, 只是一味的被动采标是不够的。应该在国际标准或国外先进标准的制定过程中加强技术交流, 积极的参与国际标准化活动。根据这一思路, 工程院负责了国际标准化组织TC 67/SC 3国内技术归口单位有关组织协调工作, 切身体会了确保采标时效性的重要作用和良好的效果。

在实际工作中, 应该加强对采标项目的实际验证, 使其明白采标工作并非是简单的拿来主义, 将国际标准和国外先进标准不加思考地直接翻译过来, 套上国内标准格式就算与国际接轨, 更要对其进行深层次的分析求证。同时石油企业也应该大胆采标, 只要适合自己企业, 就要积极引进、消化吸收, 在保证标准质量的前提下加快采标速度, 不断缩短与发达国家先进企业的差距。

3.2 深入研究, 确保时效

在立项之前, 每个采标标准应该做深入的研究工作, 对标准的目的性、实施标准的可行性、标准制定的适时性以及与现有文件的协调性等方面进行充分研究, 保证采用标准符合我国企业生产和贸易的要求。

不仅如此, 还应该利用各种渠道收集国外标准最新信息, 及时了解国际动态, 加强我国产业与国际标准关联度研究, 确保每项采标标准在时间上的有效性。为此, 工程院自从2010年2月接受《新管线管的现场检验推荐作法》行业标准修订任务时, 便通过各种渠道掌握母标及其引用标准的最新进展情况, 包括前往国家标准馆查新等, 最终确定了API Spec5L-2007、API STD 5T1-1996、API Spec Q1-2007等国外标准最新版本。

3.3 全面分析, 注重细节

为避免对采标中引用标准版本之间变化考虑不够, 而造成难于同国际和国外先进标准相对应、滞后于企业及市场要求的问题, 我们应该对引用标准新老版本在结构和内容上的变化展开全面分析, 特别针对某些关键技术参数等细节有必要进行实际验证和比较, 为科学合理地转化为国内标准提供强有力的基础保障。

例如, 《新管线管的现场检验推荐作法》行业标准修订项目, 针对引用标准5L第44版与第41版之间的结构和内容变化, 展开全面的分析工作, 并重点针对无损检测内容进行深入研究, 得到如下分析结论:新增了焊缝区其他表面缺欠要求、埋弧焊和COW钢管焊缝高度要求、无损检测人员资格鉴定最低要求等内容;修改了超声波检验验收极限、射线荧光屏检验和X射线拍片检验所用象质计、电焊管线管最大允许刮槽深度、电焊和激光焊钢管错边等内容;取消了附录H.4“购方检验”和附录F“补充要求”、测量壁厚所用卡尺结构要求、荧光检验员资格认证和检验资格确认等内容。

摘要：阐述了采用国际标准和国外先进标准中如何处理过时引用标准的问题, 并结合SY/T 0316-1997《新管线管的现场检验推荐作法》行业标准修订工作中的实际问题, 完成了对引用标准新老版本之间变化内容的对比分析工作, 提出了“积极采标, 扎实验证”、“深入研究, 确保时效”、“全面分析, 注重细节”等建议。正确处理好过时引用标准问题, 可以提高采标工作质量, 确保标准时效性, 使其制定的标准更适合国情、更具操作性。

关键词：引用标准,对比分析,标准化管理

参考文献

[1]李平全, 罗卫国, 韩勇.API Spec 5L的发展过程及最新进展[J].钢管, 2009, 38 (1) :56-62.

[2]API RP 5L8-1990 Field Inspection of New Line Pipe[S].

[3]API RP 5L8-1996 Field Inspection of New Line Pipe[S].

[4]API SPEC 5L-1995 Specification for Line Pipe[S].