社区商业营销推广方案

2024-07-07

社区商业营销推广方案（共6篇）

篇1：社区商业营销推广方案

HOLDING，社区“掘”金路

——驻马店分行成功社区黄金大单侧记

旺季营销是一年中的黄金时期，在同业间产品同质和黄金价格趋同的情况下，如何紧抓旺季市场规律，在黄金时期区的社区营销“建行金”的突破，驻马店分行和上蔡支行上下联动，在县域社区敢于创新，从经营客户、经营产品、经营渠道等各方面开展了社区客户营销活动，上蔡支行客户经理们锲而不舍，终于营销该县最高档社区客户单笔营销3000克、400克的黄金大单，领先于同业，创系统内一流。

一、组织“VIP客户联欢会”，提升建行品牌形象

驻马店分行邀请城县区高端客户来驻马店市五星级天龙大酒店参加建行VIP客户迎春晚会。在这种情况下，上蔡支行通过客户管理系统锁定县区高档社区里的高端客户，因为高端社区内的客户多数为收入较高阶层、文化层次较高、生活时尚、认知能力较强，预约后，行长及客户经理亲自带车邀请县城高端客户去驻建行VIP客户迎春晚会。驻马店分行巧借新春贺岁搭建旺季营销平台，让不同高端客户相聚一堂，并设置多个贺岁奖项，上蔡支行社区客户也有幸中奖。尽管同业中都能举办不同形式的建行VIP客户迎春晚会，但能把各县区的高端客户相聚一堂，大家无不晓得“营销无声却处处是商机”，现场客户给予高度评价：本次建行可谓在同业中做得最好、做得最细，服务创新意识优于同业。

同时在天龙大酒店大厅北侧，建行工作人员精心布置了大型实物

金彩喷，布置实物金展展柜，签到处发放宣传折页，琳琅满目的金元宝、金条、金铤、金佛等模型带给客户视觉冲击，极大提升了客户对建行实物金的认知和感受。本次活动不仅达成了“建行”品牌整体宣传效果，还提升了高端客户、媒体对建行产品的满意度和美誉度。

二、举办社区“黄金展销会”，激发客户购买需求

“VIP客户迎春联欢会”结束后，上蔡支行抓住旺季营销走访客户的有利时机，电话拜访、上门走访获悉社区高端客户对建行哪些产品的需求意向时，调查显现出高端客户对黄金的需求和愿望较多。上蔡支行再接再励，召开旺季营销动员会，会议强调要要求树立“建行金”品牌意识，社区营销要突出“精准营销”，并组成客户经理社区“掘金队”，确立营销重点在上蔡县高档小区——天伦现代城。天伦现代城是上蔡县最高档的小区，也是我行主办按揭贷款的小区，共有1200余套商品房，在我行按理按揭的住户有80%，目前小区入住率90%以上。因小区住户大都是我行客户，我行邀请“VIP客户迎春联欢会”的客户均在这个社区。在这种情况下，上蔡支行借助社区物业管理公司、社区管理委员会进行协调和沟通，并通知了高端客户建行活动。1月16日我行在小区做一场户外营销，营销内容包括黄金、理财产品、结算通卡及个人助业贷款等，重点发放我行制作的宣传材料，发放300对春联的同时，建行“掘金队”积极向客户宣传建行金。客户曾问过通货膨胀为何今年你们首选黄金而去年却推荐基金定投？客户经理及时给予解答：黄金比基金定投而言，它是对通货膨胀最好的避险工具，基金定投是定额存入的资本投入方式，它追求市场起伏波

动的价值投资。近年来，通货膨胀愈演愈烈导致各国货币倾向大量缩水，给以存款为主要方式的投资者的个人财产带来了巨大的损失。相反，黄金本身作为一种货币，具有升值价值。另外，国际地缘政治局势动荡不安，中东战争国际恐怖主义造成在这些国家货币信用崩溃，黄金已成为人们财产最好的避险工具。听完后，客户比较满意，原有的顾虑打消啦。次日客户打电话表达了购买意向。

通过此次宣传活动，增进了社区里高端客户对建行理财服务的认知，增加了对“建行金”品牌的认同度，在同业没有意识之前，抢占黄金销售的有利时机。

三、联动举办 “投资理财会”，推动客户理财交易

从2011年12月个人业务旺季营销开始以来，为了打好“黄金抢滩登陆战”，驻马店分行开展基层送课下县区活动，个人银行事业部成立了讲师团，分赴各县支行，开展理财业务知识培训工作，其中课件专门就实物金带来的厚利性中间业务收入为基层行重点营销指明了方向，帮助网点员工掌握旺季营销中黄金基础知识及卖点，现场答疑员工及高端客户的解惑，掀起了学习、讨论黄金业务的新高潮，也引起高端客户的兴趣。上蔡支行全体员工掀起讨论热、营销热，其中客户经理对如何营销维护大客户作了讨论，他们一致认为上蔡县是驻马店市最大的县，打工群体、房地产客户的富裕客户是营销黄金等产品大单的突破口。分行也上下联动，1月17日，尤其邀请黄金投资专家、金融理财师和基金公司理财经理等组成的讲师团在上蔡政府宾馆举办建行投资理财报告会，黄金样品进行了展示，当场天伦现代城

等社区的客户进行了价格咨询，并透露购买数目，客户经理进行了一对一及重点服务。

通过此次活动，增进了社区内高端客户对建行理财服务的认知，增加了对“建行金”品牌的认同度。

四、开辟绿色通道，高效服务赢得客户满意

尽管社区营销去得了收获，天伦现代城区里客户购买意向，但社区营销后如何将客户意向落实为购买合同，如何将客户请到柜台办理真实的交易，这对上蔡支行客户经理“掘金队”提出了指令性任务。我们的“掘金队”再工作中做到了“三盯”，即紧盯客户、紧盯市场、紧盯库存；为了做好紧盯客户与市场，我们客户经理每周都紧密盯住金价走势，定时给客户发布金价信息，网点也加大宣传力度，始终保持与客户联系，同时劝说客户在20号左右回调时以优惠价格购买购买。为了做好紧盯库存，由于客户购买的具体时间带有突然性，我们客户经理每天与市行电话联系，了解金条库存量，确保客户来大厅交易时，能及时从市行取货。

一天晚上，当客户打电话说在次日上午11点取实物黄金时，客户经理为了追时间，确保第一时间办理完毕，一方面与市行联系，做好相关手续办理，确保投资金条供应；另一方面与客户联系，为保证高端客户在产品购买中切实享受“优先、优享”服务，上蔡支行开辟绿色通道，免去了春节期间在网点排队与理财产品“抢窗口”的辛苦，而且客户私密性也得到有效保护，在约定时间办好相关手续，确保客户要求时间内办理完毕，受到客户赞誉。

通过高效服务，上蔡支行当日分别成功营销3000克、400克黄金大单，也是驻马店分行旺季营销的单笔最大成交量，上蔡支行实物金销售量位居全市第1。同业间营销黄金价格趋同的情况下，建行团队优质的服务，办理时间的精准与客户需求时间的一致性在同业中做到优秀进一步提升了高端客户的满意度和信任度，建行理财产品营销能力和客户拓展能力得到充分释放，客户营销成功的概率就越大。

春天里，回顾我们旺季营销社区掘金之路，我们不免感慨：与同业相比，建行旺季营销宣传走在同业之前，在驻马店市金融机构，除了建行敢说我们基层送课走进城县区、讲课多、走得路多，社区黄金营销我们早规划、早行动、多努力，更重要的是，在于建行人的holding，这就是我们社区营销掘金成功的“金典”。

篇2：社区商业营销推广方案

一、市场概述

1、区域（库车县）商业概述

1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。1-

2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。

2、区域（库车县）商业结构

1、文化路以中高档商品销售为主，集中了库车县主要的商场和品牌店。天山路以中抵挡商品销售为主，形成集贸市场、超市等商业形态。

2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业大量供应市场，库车商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降。

3、区域（库车县）商业物业开发现状和趋势

1、根据初步统计，库车县2003-2004开发量在10000平米以上的规模商业项目共5个，包括天五商业批发城，开发面积4万平米；杏花园商业圆一、二期，开发面积6.75万平米；金桥文化广场，开发面积约2万平米；国贸购物中心，开发面积1万平米。仅以上项目的开发总量就高达14万平米，如果再加上数千平米的商业开发和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在库车县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域40万人口，城区15万人口的库车县而言，仅消化这些楼盘即需要4——5年时间（按历史销售可比量计算），市场压力和过剩情况可想而知。

2、从商业发展趋势判断，库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商业环境，文化路将建成一批中高档定位的商场，预计开发面积在4万平米左右，按库车现有的消费水平统计，中高档商业市场将严重过剩。

3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼盘销售带来巨大压力。

4、消费者状况

1、少数民族占绝对比列，但汉族人口在城区增长迅速。

2、中低档商品仍是市场消费的主体。

3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。

4、县城居民收入水平正在提高，随着外来人口增加，中档和非生活必需品消费增长显著。

5、经营户状况

经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。

二、竞争物业

1、直接竞争对手——天五商业批发城

1、项目概况

天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，建筑面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出8

0%以上，其它楼层销售率不足20%。

2、项目优势

区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长；

商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛；规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且分割摊位面积小，总价低，符合库车市场购买力； 1-

3、项目劣势

定位问题：项目市场定位过低，不利于与天五农贸市场形成错位经营，导致市场间的竞争；

工期问题：现处于基地施工阶段，预计交付时间在明年8月以后，丧失了今年有利的销售时机；价格问题：价格定位偏高，和周边楼盘相比不具备竞争力；

/销售问题：采用简单的拉客方式，价格混乱，承诺难以兑现，一旦市场出现不利，现阶段依赖定金（无预售许可证）产生的销售将很难保全。

2、间接竞争对手——国贸购物中心

国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处，由国贸房地产开发公司开发，项目地上三层，地下一层，总建筑面积1万平米。负一层定位为超市，一、二层定位高档百货（一层沿街为门面），三层定位为高档餐饮。售价2500元——3800元/平米，门面售价5000——7000元。门面房现已售出70%以上，三层整体租赁给温州大酒店，其余物业销售不足15%。

3、间接竞争对手——金桥文化广场

金桥文化广场位于文化路，左邻人民广场，右邻友谊路，项目规划为钢架玻璃幕结构。地下一层，计划由金桥超市直接进驻；地上三层，总建筑面积约2万平米，由于项目规划设计方案尚未确定，项目至今未进入施工阶段，销售工作仍在延缓中，近期在做简单的项目咨询和开发企业推介。

三、SWOT分析

1、优势和机会点

1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区；

2、地段优势，三面邻街，直面天山路、左邻五一路、右邻团结路；

3、价格优势，比周边同性质的楼盘价格低5——10%；

4、规模优势，总开发面积接近七万平米，便于形成集聚效应；

5、宏观经济和城市经济发展机会，使库车投资开发潜力巨大，经济发展前景良好，为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。

2、问题与威胁点

1、商业规划无序，区域不清晰，功能不明确；

2、主体二层和部分三、四层的结构布局，既不利于形成同一层整体大市场格局，也不利于商业垂直人流问题；

3、市场前期销售未考虑市场定位，致使现阶段市场没有明确的经营定位，随意招商，随意入住，对对整个市场定位形成障碍；

4、至今没有建立起基本的销售基础，销售制度不明确，销售队伍素质较低，没有充分利用国家软、硬政策，导致现阶段出现巨大的销售压力；

5、面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重

四、项目定位（简要）

1、转型定位的必要性

1、目的：改变商城定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商业形态（该片区商业定

位主要是商城、集贸市场），最终达到适应库车县商业市场状况的新商业定位，以达到促进销售的目的。1-

2、方法：根据库车商业市场对门面房需求量大、销售好的状况，结合项目商业街招牌店的规划特点，由商业园定位向主题式商业街定位转型，发挥内外街和沿街招牌店优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。

2、转型定位

1、项目定位：主题商业街——库车商贸、旅游、文化窗口；

2、规划定位：间间沿街铺，户户招牌店

3、投资定位：一家一铺，终身产权销售

3、商业符号定位

1、项目符号：第九商业大街——突出区域性

2、商业符号：第九商业大街——突出商业性、现代性、领先性

4、商业功能定位

1、内街——服装鞋帽一条街

经营商品：服装、鞋帽

商品档次：中档、中抵挡

2、中城——精品购物广场

经营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品

商品档次：中档、中高档

1、外街——日用百货一条街

经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料、民族商

品

商品档次：中低档、低档

5、定位目标

1、由外到内，由动到静，由低档到中高档，由目标消费到休闲消费；

2、内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；

3、中高、中挡、中低档价格互补，多种商品品类齐全，形成专业性综合市场；

4、实现一、二期商业的互补、互促。

五、营销计划

1、营销筹备阶段（9.1——9.10）

——现场包装，包括售楼处、一期现房和二期工地功能牌、导视牌、形象识别、大卖场店面和门头等； ——销售人员工作分工和潜在客户摸底；

——制订详细的广告和促销计划；

——销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；

——广告创意、设计；

——售楼员现场接待，部分招商展开；

2、前期招商阶段（9.10——9.30）

——市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；

——市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销；

——市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。

——开业筹备，完成开业活动策划和筹备工作，做好开业准备；

——使市场招商率达到30%，市场商户的进驻率（招商和销售）达到40%，初步具备开业条件。

3、市场开业筹备阶段（9.30——10.18）

——做好市场开业前的活动策划、宣传、组织工作；

——配合市场开业，进一步针对大户进行热势宣传工作；

——利用开业机会，对等待、观望人群进行引势诱导工作；

——做好聚集市场人气、完善市场管理和经营的其它工作；

——在开业前，使市场招商率达到40%，入住率（招商和销售）达到60%。

4、市场开业和销售阶段（10.6——11.5）

——借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用开业期间良好的市场经营氛围，扩大散户招商成果 ——计划在10.18日开业，做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营氛围；

——做好开业后的市场管理、广告促销和活动推广，保证市场旺盛人气的持续；

——在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动；

——完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果；

——充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售；

——市场招商率达到50%，商户进驻率达到70%；

——市场按计划顺利开业，市场经营管理步入良性循环；

——使一期市场（剩余面积）销售率达到20%，二期市场销售率达到10%。

5．4销售重点期（11.15——1.15）

——一期销售全方位、大力度展开；

——二期销售推广全面展开；

——二期开业筹备和市场开业；

——到12.15日，使一期销售率达到40%；到1.15日，使一期销售率达到50%；

——到12.15日，使二期销售率达到25%；到1.15日，使二期销售率达到40%；

六、租、售面积的策略性确定

截止方案提交日期，规划方尚未提供项目平面结构图，因此无法以图示形式准确标明租、售位置和实际面积。面积划分的原则执订如下：

1、销售招商区域

1、一、二期外街沿街铺面全部以出售为主，不租赁；

2、内街（南、北两翼）一层铺面全部以出售为主，不租赁；

3、一期中街（街道中心商铺）除已经确定的家电、通讯大户以整体引进方式招租外，其余商铺底层原则上只销售，不租赁。如引进有品牌影响力、有长期发展意向的大户，针对中街一层商铺执订相应的承租政策，可以承租方式招商。

4、二期B座针对餐饮业、娱乐业销售，不租赁；

5、二期D座一只针对小商品经营户销售，不租赁。

2、租赁或免租引进区域

1、一期内街（南、北两翼）

二、三层以租赁为主，在市场形成规模以后，逐步引导二层经营户购买，三层长期租赁经营；

2、一期中街（街道中心商铺）二层以上铺面长期租赁。

3、二期D座二层以上铺面租赁招商，在市场形成规模以后，逐步引导经营户购买。

3、销售控制

一层：20%招商，80%销售，目标为大户或品牌户，不针对散户招商；

二层以上：50%招商，50%销售，目标以散户为主；

中城：90%招商，10%销售，目标以大户整体租赁为主。

4、租、售比例

1、开业阶段（10月18日以前）：出租率占入住率的70%，销售率占入住率的30%；

2、销售完成阶段（1月15日以前）：出租率占入住率的50%，销售率占入住率的50%。

5、营销评估

1、本方案已经确定销售和租赁的基本区域，实际租、售面积在销售执行过程中，以现场销售控制表方式申报，每星期申报一次。

2、当市场入住率达到70%以上，且销售控制符合本方案提出的控制比例、租售比例时，应视为营销成功。5-

3、营销评估以面积为单位核算。

七、招商政策

1、大户

卖场面积在400平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年；

2、品牌户

卖场面积在120——400平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时，免租两年；

3、散户

卖场面积在120平米以下，一次性签订租赁合同在两年以时，免租一年。

八、销售政策

1、一次性购买

一次性付清全部购房款时，在现行销售价格的基础上，给予5%的优惠让利。

2、一年分期付款购买

在交纳40%首付款、余款以一年为期限分期支付时，在现行销售价格的基础上，给予3%的优惠让利。

3、按揭购买

首付40%，银行提供60%、10年期按揭贷款，无优惠政策，银行按揭在合同签订30天内办理到位，由开发商提供按揭银行和相关手续，销售方协助开发商共同办理按揭程序。

4、预订金购买

针对二期销售，在预售许可证发放以前，对意向客户按购房款的10%收取预订款，预订合同签订后，预订房屋予以保留，在不违犯双方约定的情况下，预订款原则上不予退还。

九、广告策略

1、媒体组合整体销售阶段以户外T形旗造势、影视广告做全面覆盖配合。

分阶段销售期内，以印刷品广告、报纸广告做阶段内销售渲染。

2、广告区域

电视广告：库车、阿克苏、库尔勒、沙雅、拜城、新和

报纸广告：阿克苏（偏重）、库尔勒（适度）

印刷品广告：库车（偏重）、阿克苏（适度）、沙雅、拜城、新和（补充）

3、广告形式

印刷品：海报、楼书、招商手册（或折页）；

户外广告：布标、T型旗；

影视广告：30秒促销广告配合专题新闻；

报纸广告：硬广告、软文、新闻；

4、公关策略

1、政府公关

获得免税、免费等多项优惠政策；

2、大户公关

协助政府组织招商团，在全国进行大户招商；

3、市场公关

长期在现场举行各种文艺演出或社会活动，聚拢现场人气。

6、广告费用

整体推广（宣传）费用以40万元为标准，在资源不足的情况下，另行提交广告传播方案和项目推广报告，申请补充广告资源。

7、费用支出

代理公司提供阶段性广告传播计划，在双方讨论认可的情况下，代理公司进入广告设计、创意、制作、发布过程，费用由开发商掌握，并依据双方协商确定的计划支出。

篇3：社区商业营销推广方案

由于社区商业所处的开发阶段存在差异性, 社区商业的业态在空间布局上有很大不同, 本文通过选取南京4个典型社区商业, 对社区商业业态的空间布局模式进行总结, 为政府进行社区商业业态规划引导提供政策建议, 同时对于社区商业招商及业态组合、入驻等提供依据。

一、典型社区商业的选取

(一) 社区商业选取标准及结果

通过对南京社区商业市场上众多商业项目进行比较、选择, 选取的社区商业同时满足《南京市新建地区公共设施配套标准规划指引》中的居住社区级公共配套设施和《南京市社区商业建设规范标准 (试行) 》中的大、中型社区商业的标准, 具体包括明发滨江新城、亚东城、托乐嘉花园、左邻右里家园4个项目, 项目分布主城、江宁、江北, 区域布局上相对均衡, 能够满足南京典型社区商业的标准, 具有很强的代表性。

(二) 典型社区商业的类型划分

依据社区商业所处的开发阶段, 将社区商业划分为起步型、过渡型、成熟型三个阶段, 其中起步型是指正在开发或者已经开发完成, 正处于销售、招商阶段的社区商业类型;过渡型是指商业开发已经全部结束, 仍有部分商铺处于销售或者招租阶段的社区商业类型;成熟型是指商业已经全部销售、招租完成, 形成良好的商业市场氛围, 且具有一定的区域吸引力的社区商业类型, 是集聚人气的区域。

从典型社区商业来看, 4个项目涵盖了上述3种类型, 其中亚东城、托乐嘉两个项目均为成熟型社区商业, 明发滨江新城为过渡型社区商业, 左邻右里则为起步型社区商业。

二、典型社区商业业态布局分析

处于不同开发阶段的社区商业业态, 受运营期限的影响, 商业业态在空间布局上呈现出较为明显的差异, 从竖向空间来看, 不管处于何种开发阶段的社区商业, 二层空置率明显高于一层。

(一) 成熟型社区商业业态布局

1. 亚东城

从一层的业态布局来看, 亚东城社区商业布局呈现两个组团分散布局的特点, 属于入口集中型布局模式, 业态布局上东侧组团由于临近地铁站、学校等, 除超市外, 业态布局以餐饮、专业店、专卖店及少量的家庭服务、银行及ATM等基础配套为主, 大量的人流为专业店的运营提供条件;而西侧则以满足本社区居民需求为主, 以较为高档的餐饮、家庭服务、休闲娱乐及社区诊所为主, 但受人流量的限制, 空置现象明显, 空置率达到28.7%。

从二层的业态局部来看, 东侧由于靠近学则路地铁站及部分高校的影响, 除超市外, 业态布局非常集中, 以餐饮和服装店为主, 满足大量人流的低端消费;而西侧入口处则以满足本小区的居民服务为主, 业态布局上以家庭服务类、休闲娱乐类、部分高端餐饮为主。

2. 托乐嘉

从一层的业态布局来看, 托乐嘉社区商业底层商铺业态在空间上的布局呈现非常明显的集聚性, 主要以家庭服务类、餐饮及部分休闲娱乐和少量的专业店为主, 尤其是小区入口处以餐饮店、食杂店、便利店形成的集聚业态为主, 便于流量的集散, 同时对于吸引周边局面的消费起到很好的吸纳作用;而小区中轴线上则基本上以家庭服务类的业态为主, 满足小区居民的临时性家庭服务功能。

从二层的业态布局来看, 入住业态呈现多样化的特点, 除超市外, 餐饮店、宾馆、家庭服务、专业店 (以服装为主) 等业态平均布局, 且从小区主入口区位看, 仍以餐饮店、便利店等业态为主, 越向内部, 家庭服务类业态增加, 且空置率也增加。小区主入口的人流集散功能为餐饮店、便利店、休闲娱乐 (宾馆) 等业态提供了顺畅的人流, 而离居住区越近, 招租越困难, 且业态也转变为家庭服务类为主。

(二) 过渡型社区商业业态布局

从一层的业态空间布局来看, 中心广场—小区入口处, 多以专业店、专卖店为主, 包括服装店、药店、母婴店、推拿店, 以及著名品牌的专卖店, 而菜场、超市也是小区主入口的重要布局业态, 对于辐射整个小区的居民起着重要的人流集散的功能;从小区中轴线来看, 以餐饮店、食杂店、便利店为主, 相间伴有家庭服务店、专业店、书店等业态;从小区主要道路沿线业态布局来看, 以家庭服务类业态、餐饮等业态占绝对优势, 也体现了线状辐射居民服务的功能。

目前, 业态空置的情况主要以中轴线和小区主要道路沿线部分物业空置, 尤其是小区中轴线的中间位置, 由于受同业间的竞争较大, 空置现象较为明显, 空置率达到21.3%。另外, 除餐饮、家庭服务类业态外, 其他业态在该区位难以“存活”。

从二层业态布局来看, 与底层商铺业态空间布局差异最大的是空置率问题, 不管是位于小区主入口、中轴线上还是沿街商铺, 空置率都较高。具体分析为, 与居住区临近的主入口及中轴线上, 业态招租率较高。除大型超市外, 小区主入口以便利店、餐饮店、宾馆等为主, 中轴线则以专业店 (育教) 、家庭服务类为主, 且主要布局在主入口一侧, 离主入口越远, 空置率越高。而沿街商铺二层则以家庭服务和育教、休闲娱乐类业态为主, 但空置情况则与小区主入口的距离相左, 即距离小区入口越远, 招租越容易, 空置率越低。

(三) 起步型社区商业业态布局

由于左邻右里社区商业尚未销售完成, 商铺招租仍较为困难, 空置率较高, 尤其是小区主入口南侧, 空置率高达83.5%, 基本无业态入住。从入住业态来看, 以餐饮、家庭服务类为主, 但受目前招租不顺利的影响, 部分商铺被租来作为临时居住用房, 这与社区商业的设计和管理初衷相悖。

三、结论

(一) 业态布局与空间区位具有很大的相关性, 人流量的集散功能约束业态布局模式

从业态的空间布局来看, 不同业态的布局模式与空间区位具有很强的相关性。一般来说, 超市、菜场, 基本位于小区主入口的开敞空间, 便于人流量的集散;而小区主入口也是专业店 (服装店、药店) 、餐饮店 (含便利店、食杂店) 等集中的区域;而家庭服务类 (包括众多服务社区居民的业态) 则集中在小区中轴线上, 满足本小区居民的就近服务需求;休闲娱乐、餐饮店等业态则沿小区主要道路沿线布局, 满足小区居民的临时性消费需求。

(二) 业态布局与开发阶段关系不大, 而同一社区商业竖向空间业态布局差异大, 区位可达性影响业态组合

不管处于何种开发阶段的社区商业, 其业态布局与开发阶段关系并不明显, 从入住的业态差异来看, 同一社区商业竖向空间业态布局的差异更为明显, 受到区位可达性的影响, 业态组合在竖向空间上表现出明显差异。一般来说, 菜场、餐饮店 (含便利店、食杂店) 、家庭服务类、专业店类业态多集中于一层, 而大型超市、休闲娱乐、宾馆、育教、高端餐饮店多位于二层。

(三) 业态招租率从小区入口向周边辐射递减, 空置率则逐步提升

从社区商业的空置情况来看, 小区主入口业态招租率最高, 空置现象较少, 而随着向小区内部中轴线、道路沿线的延伸, 空置率明显提升, 即业态招租率呈现以小区入口>小区中轴线>主要道路沿线的特征, 也表明人流的集散和可达性是影响社区商业业态入驻的重要因素。

(四) 周边稳定人流来源很大程度上决定了业态的集中度, 社区居民起辅助作用

篇4：中国社区商业营销策略

伴随着我国经济的快速发展，城市化进程逐步加快，房地产业蓬勃发展，居民居住形态也在发生着转变。城市被分成大量星罗棋布的社区，人口大量向社区集中，并形成了以住房为链接的、相对独立的、社区化的生活方式，社区商业市场因此而孕育，并以飞快的速度在发展。近几年，社区营销正被越来越多的商业企业所应用，社区已经成为了企业市场营销的重要阵地。

中国社区商业的特点与现状

中国社区商业的特点

社区商业无论是功能还是空间布局上都有别于商业中心，它是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物。它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，主要服务功能和配置具有以下特点。

1以满足居民日常生活需要为根本。社区商业市场的服务功能主要体现在满足居民基本生活消费和满足较高生活需要两个方面。满足基本生活需要包括日用百货店、超级市场和便利店等；满足较高生活水平的消费需求，主要经营行业包括餐馆、美容美发、医药、家电、书店等居民服务业和部分其他行业。

2与市政配套建设关系密切。良好的市政规划常常会成为社区商业服务业发展的依托和核心。如果市政规划合理，配套设施齐备，则有利于社区商业的发展，能够辐射更多的地域，招揽更多的顾客。如地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街意义重大，其能够辐射到周边区域及吸引客流量。

3与社区人口收入水平和人口素质呈正相关。社区所在地区的经济发展现状及趋势直接影响社区商业的发展方向。对社区商业影响最直接的就是消费者的购买力水平和购买规模，人均收入水平高，购买力水平相应就高，市场的需求量也就大。人口的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。中国社区商业的竞争现状

2008年，我国消费品市场增长迅速，全年社会消费品零售总额为10.8万亿元，比上年增长21.6％，而其中的城市消费品零售额为7.4万亿元，比上年增长22.1％。据统计，社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30％，如果按照30％计算，中国的社区商业市场将有2.2万亿元的市场规模，这可是国内外零售商业巨头们争先恐后要夺取的一块宝地。

目前国内零售市场、大超市、大百货、大卖场发展势头迅猛，中外零售巨头纷纷瞄准大型超市、购物中心等大业态展开激烈竞争的时候，同时也瞄向了社区商业市场这一新的商机。2009年3月，沃尔玛提出一项为期5年的发展计划，拓展其在中国新的折扣店业态“惠选”，并以此作为未来抢占市场的重要战略。无独有偶，连锁便利店7-11店与中国银联推出“金融服务便利联盟”计划，持卡人可以通过刷卡终端，完成包括信用卡还款、公共事业缴费、手机充值、互联网购物线下支付在内的诸多金融支付活动，通过附加服务功能吸引客流，增加便利店收入。

此外，社区的生鲜超市、24小时便利店等，正以一股不可抗拒的冲劲开始抢食国内零售业的市场份额。国美、华润等一批知名品牌的连锁企业已入驻社区市场，这一市场即将要掀起一场血雨腥风的争夺战。

社区商业营销的困境与未来

社区商业营销存在的问题

1社区营销形式严重同质化。不同的营销活动有不同的主题，不同的营销活动有不同的目标群体。由于我国社区商业市场发展还处于起步阶段，经验不足，各社区商业业主在社区营销中营销方式互相模仿，比较单调，市场不够活跃。

2社区营销的互动性不够。社区营销普遍存在缺少与顾客的互动和交流，不像在高档商场和购物中心中的活动形式丰富多彩。社区商业企业要根据自己的资源和产品优势，针对细分群体，丰富营销活动的参与形式，才能提高用户参与的积极性。

3营销规划不系统。一份专业的营销规划应该包括对以往营销工作的总结、对营销问题的反映和分析、总体营销策略思路和目标的确定、对营销规划执行的评估和监控等。由于我国的社区营销推广在现阶段还处于初级水平，营销推广常常都是临时抱佛脚，效果自然大打折扣。

社区商业营销未来发展趋势

1服务性特征日益突出。由于各种实物商品日渐丰富，社区商业所提供的实物商品，已不能满足人们日益增长的物质需求。在居民对一般实物商品需求转向服务性消费需求的情况下，商家开始围绕实物商品开展多种多样的服务性经营，如送货上门、订制商品等，为居民生活提供了多种方便。

2便利性要求更高。专家把构建社区购物网络，形象地称作“51015”工程，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，10分钟可以到达超市和餐饮店，骑车15分钟可以到达购物中心。随着现代生活节奏的加快，人们更希望社区商业企业能够在营业时间上和服务方式上能够提供更多的便利。

3社区消费项目在扩大。随着社区商业对居民生活服务的范围、项目不断增多，水平也在不断提高。社区商业在满足居民基本消费服务的同时，还要逐渐完善购物、餐饮、美容美发、洗衣、家政服务、装饰装修等更高层次的服务需求，商业服务经营的品味也呈现出逐步提高的趋势。

4与住宅社区的价值相关联。由于社区商业业主的经营收益与社区的人口规模和消费能力成正相关关系，而社区居民的消费能力与住宅的消费价格成正比。因此，高档的社区，一般情况下会拥有比较高档的消费者群体，而较高档的消费者群体可能是社区商业发展的一个重要顾客群体。

社区商业的六大营销策略

1规范社区市场。规范社区市场经营管理，维护正常的交易秩序，保护业主和顾客的合法权益，要做好社区商业市场内部的环境、卫生、治安、消防、食品安全等管理工作，防止不良的市场行为发生，严格监督管理社区商业在推广产品时，为了提高销售额，依仗资源优势打恶意价格战、赠品战，自贬社区商业的品牌形象和产品身价，也给顾客一种地摊货的印象，影响整个社区商业市场的发展。

2多种业态的组合。由于人们的生活需求是多元化的，因此各种业态的内容和数量配比要合理规划，要通过业态的组合来为社区居民提供全方位服务。如大卖场要有免费停车场，品种丰富和门类齐全的商品，特别要和一些精品百货、饮食一条街相结合，成为社区购物休闲的好去处，同时要有便利超市从早上7点到晚上11点不间断的服务，满足居民随时性的日常需求。像这样的商业设施和业态组合，才能满

足社区居民的多层次需求。社区商业业态布局往往需要经过严格的设计和规划，经过多次的认真思考和模拟后，才能最后确定。

3多样服务组合。服务组合分为三大类：一般服务、延伸服务、精品服务。一般服务就是最基本服务，让顾客能够清晰地辨认商品名称、品牌、价格、规格、产地等，同时也指售货员对顾客的礼貌、周到、耐心、热情等的服务态度；延伸性服务包括社区商业的购物通道的设计、电动扶梯的安装、空调电扇的配置、顾客用洗手间及休息座椅的配备、店门的宽敞、停车位以及代客运输等；精品服务包括咨询服务、质量检测服务、交易纠纷仲裁服务和休闲服务等。三种服务组合表明服务深度的不同，服务越有深度，越能吸引顾客，成交率越高。

4多项促销手段组合。(1)举办特色活动。社区商业开发商可以通过举办一系列的特色活动，如家庭亲子日、社区电影月、儿童绘画与才艺年度大赛等活动，成为周围泛社区人们心目中的最佳休闲娱乐去处。(2)引入知名企业。在社区商业商铺的引进中，有意识地引进3～5家国内外知名商业企业，这样有利于提升社区商业的知名度和品牌效应。(3)公关促销。社区商业通过标示宣传、慈善捐赠、义卖、信息报道等公关活动，在社会和公众中树立良好的社会形象，有利于扩大社区商业的知名度，促进商品销售。(4)广告促销。社区商业可以利用广告媒体向附近居民传播社区商业的经营信息，以促进商品销售、树立社区商业形象。

5细节营销策略。在社区营销中最重要的就是要注重细节，在社区营销过程中细节营销主要是从数据库管理和互动营销两个环节来说明。(1)数据库管理。社区营销所面对的消费群体具有居住集中、信息传递迅速、口碑影响明显、产品品牌形象作用突出等特点，其中最重要的一个特点就是社区商业的顾客群体相对比较稳定，老顾客数量居多，因此，社区商业企业应该做好售后服务工作，如为每一位顾客建立详细的档案并实施动态管理，针对顾客的需求调整商品结构和改善服务设施条件，提升顾客的满意度。(2)互动营销。要使个别商铺营销策略和整个社区营销策略有机结合起来，在终端形成多元互补的态势，只有通过整合互动营销才能更加有效的发挥社区宣传推广的成果，如整个社区商业中可以使用统一的优惠卡、社区绿卡、VIP卡等，给顾客带来便利。

6活跃社区市场氛围。随着社区居民的生活水平的不断提高，人们对商品的需求越来越多元化，市场必须差异化定位、以专业取胜。因此，各商业业主要找准自己的市场定位，并通过社区商业市场内部不同业态商业的组合和搭配，以吸引更多的顾客，便利店、零售店、超市等相互合作共赢，通过自己不同顾客群体定位来争取自己的顾客，而不是混战到底，互相仇视对方。只有把社区市场的现场气氛搞得活跃、热闹、和谐，才能让更多的顾客来光顾，售卖效果才会提升。

篇5：商业营销方案

场命运与前景的高端平台先河革命即将从“中国·大营裘皮名城”

开始拉开帷幕……

“中国·大营裘皮名城” 项目管理与营销计划 2010年9月22日

大营·裘皮名城商用函件—09—22 根据大营房地产市场的发展动态以及本案定位的特殊性，同时鉴于对大营镇当地情况尚未作出详实调研，仅通过与部分人群的洽谈和搜集相关资料，做出初步分析。制定符合“中国·大营裘皮名城”项目管理与市场营销推广方案，以期通过制造轰动效应，为本项目的开盘和后期销售打开局面。从而增强本项目的市场知名度、客户认可度，最终完成销售预期目标。

一、项目背景分析

“ 中国·大营裘皮名城”项目所处的中心位置盘踞德州、衡水、邯郸三地交汇处，具有特殊的地理环境，可谓是冀鲁平原的“金三角”地区。自上个世纪末期裘皮及其附属产业的兴起与空前的发展，对当地经济发展起到了质地推动，城乡消费水平大幅提高。外来及流动人口迅速膨胀等多种因素的集合，就对应的刺激了房地产的攀升。目前大营房地产市场，符合消费投资层次的物业，尤其是商业地产的市场的供应量已经不能满足现有的需要。大批发和大物流带动了外来商贸人口的递增，新产业区招商带来了更多高收入的外来人口，结合本地人均消费水平快速增长所形成的新需求，大营商业和服务业原有的基础设施与条件水平，已经远不能满足城镇综合发展的要求。那么现有的商圈品质、商业环境、商业氛围、商业水平等，都已经成为限制商业产业进一步发展的“瓶颈”，也都有待突破！此普遍观点已经折射出消费市场的需求增长和新的要求所在。大营裘皮经济在发展中，一些不利因素逐渐显现出来。相对产业基础虽然比较雄厚，但是裘皮制造、深加工、营销等整个产业链条缺乏系统性、规范性、有序循环性，商品销售平台固于传统市场化的初级阶段，很难与国际市场同台竞技。产品质量只有少量走高、精、端道路模式，较国际化水平尚有很大的提升空间；缺乏自主研发的产品知名品牌和店面品牌。【综述】城市的发展，市场的进步，消费的增长，都对大营商业发展的基础平台条件提出了更高也更加现代化的要求。这是“中国·大营裘皮名城”顺应城市发展和市场进步需要而诞生的背景。市场需求的才是我们提供的，任何事物的发展都要遵循供求关系的特征。“以商兴市，以市造城”形成产业集群的全面升级，带动大营由村镇向城市转型的梯次升级。2008

年由华尔街开始的金融风暴，使全球经济陷入疲软，加之几年前因房产炒作引发的泡沫经济，致使国内一、二线城市房地产市场达到了停滞状态，形势极度严峻。但是做为三线或者说三线以下市场的大营镇房地产情况，就相对比较乐观，曾受到一定的影响，但关系不大。在大形势如此严峻的情况下，大营房地产始终保持供求平衡，求大于供给的局面。房地产根本称不上市场，甚至在营销过程中保持最原始的经营理念方式，无需任何的广告等辅助手段，即可迅速脱销，风险程度极低，这对于刚刚启蒙的发展商是绝好的创业先机。

大营·裘皮名城商用函件—09—22 大营镇房地产从整体来看，中心区、老商业区、周边近郊成为近期开发的重点。地产行业正逐步初现雏形，由过去的单一项目承建向市场化转变，物业供应数量上相对过多和类型上相对不足，并且形成各个项目的目标客户相对集中的现象，产品档次逐步提高，特别是在去年下半年新村合并、社区建立等政策的引导下，更进一步激发了地产商的投资热情。

二、中国大营裘皮名城项目定位

1、基础标准定位：“裘皮名品产业综合体” 本项目在中国地产界自身定位彰显的尤为特殊，在很大程度上区别于本地其他项目。形成以国际知名品牌3—5家，国内知名品牌数十家作为引领，形成10年内中国规模最大、品牌最集中、商品档次最高端、商业功能最《中国首家专业裘皮制品购物MALL》为完善的裘皮知名品牌的集散基地，做出。1）项目板块：集合宜居地产、商业地产等形式； 2）裘皮制品及其附件品牌配置比例：

品牌标准所占比例对市场所起到作用国际一线品牌作整个裘皮市场的领军品牌，提高商业知名度、1%

商业档次，吸引外部关注国内一线品牌 5—8% 国内二线品牌

占20—30% 剩余一般品牌、附件、商填补市场空白点，增加市场商品销售的完备性 60% 务配套 3）商业功能及分区：中国·大营裘皮名城的建立在很大程度上区别其他项目，应充分凸显出在本地所发挥的明显优势。让更多的投资者、经营者看到商业功能所发挥的作用。使裘皮制造业的整个产业链的上游原材料、下游成品在整个市场内全部展现。商业功能：娱乐、商务配套为一体的多元化产业群；系；

形成订单采购、研发、品牌展示、电子商务、餐饮、形成商品批发、零售、物流、信息为一体的全方位营销体形成产、供、销一体的链条产业。

大营·裘皮名城商用函件—09—22 产品功能分区：

楼层面积商业功能定位意义一层？裘皮精品品牌展示区形象展示二层？裘皮常规成品、原材料、产业链条的整体展现辅料、配件餐饮、娱乐、其他商业配倪补商业不足，合理利用三层？套薄弱空间

2、目标客户群：销售客户目标群体定位招商目标客户群体定位商铺客户群商业客户群住宅客户群民

企业单身白领区的企业家

市龙头大户大营及周边的高收入群体成功人士

行业协会政府高官、工业园一族

专业招商团队资源理念先进投资者

商业人士政府公务员专业投资团队

异地房

知享受国家特殊津贴的学者

本地生产加工企业商业经营者名品牌商外阜从事商品流通人士

裘皮制品、附件商专业炒房团产代理公司产代理公司外贸工艺品加工企业专业投资团队

外地驻大营分支机构

其他外贸订单式制造型企业异地房

初始创业者

餐饮娱乐等配套商家由于大营镇房价持续涨高，而本楼盘的价格适中，提升空间比较大，使得在大营境内工作的部分人群，以及周边区域投资群体倾向于本案。特别是在国家对住宅地产宏观调控的大方向下，以上客户群投资消费较为理性，对价格的敏感性较高，较容易接受本案住宅部分的布局规划和户型设计。电信、金融、医疗、电力等与政府垄断性资源相关行业性公司的个人所得税交纳是普通行业的3.5倍。因此，这些人中、高层管理人员所形成的群体对居住环境的改善反响热烈。均可适于我项目住宅部分和其他部分投资。以上实体企业在创业初期，或者出于区域拓展运作的需要，资金短缺、临时性订单等，不想先期注入过多资金，但需要寻找场地，用作产品展示和对外形象窗口使用。待企业实力壮大后再行扩张。一般投资模式为租赁与产权购买基本保持平衡.。

大营·裘皮名城商用函件—09—22 C、运营管理公司的建立：经过销售持续期、招商运作等主要环节，在条件成熟、各方面全部到位后要成立专业的经营管理公司。全

权负责中国·大营裘皮名城的后期运营及其管理工作。实现开发公司与经营管理公司分开的原则，从而提高项目后期的运营专业水平，既能让投资客户看到商业运营的专业性，也是降低开发商风险的合理规避。

三、部门组织架构

1、组织架构 1）自主团队：是由开发公司自己组建，自主管理，做为房产营销的砥柱力量；分设七大部门： A、项目工程部 B、采购部 C、风险控制部 D、财务部 E、综合管理部 F、营销运营中心：

1、招商部：负责项目先期招商的主体力量。设立部门经理1名，招商顾问6名。

2、销售部：负责项目销售的主要力量。设立销售经理1名，销售顾问8名。

3、策划部：负责项目整体广告、策划、推广、重大活动组织的主体部门。设立文案、设计各1名。G、商业管理运营公司：类似于住宅小区的物业公司，由专业团队组建担当。人员建议由先期销售和招商人员转入，或通过外部竞标组建。2）外联代理团队：是社会经营活动中的销售代理公司、社会团体、商会、行业协会、知名人士等与销售团队合作，推举或引领投资者认知项目。从而建立互利共赢的合作关系，实现全员营销。3）外聘项目监理公司

2、组织架构图综合管理部风险控制部项目工程部财务部采购部营销中心策划部代理团队销售部行销部案场部文案设计

大营·裘皮名城商用函件—09—22 董事长

总经理行政助理

三、营销策略

项目营销坚持“以招促销、招销并举，立足大营，辐射周边。外地发展代理、内部实现自营，突出主题、带动发展”原则。

1、直销方式：销售案场每天留存5人值班，由中层以上管理人员带领案场一线人员，深入分布在城区范围内的商业街区、各大企业、普通消费人群等进行客户面对面交流。

2、异地代理合作：以高点位作为吸引，实现互利互赢，降低销售成本。充分调动和发挥公司内部营销人员的积极性，对于制定的佣金奖励政策在内外部公开，激励和调动公司所有人员的积极性，真正实现全员营销。动员营销人员在做好本职的同时，联系省内外房地产专业代理公司、分销商、编外人员，建立庞大的销售体系网络。

3、招商、销售不分：将案场管理统一划归与行销队伍同步进行，案场人员全力配合并接待行销队伍带来客户的接待工作，必要时走出营销中心到市场中，协助派发DM单张和洽谈客户等工作事宜。利用有限人力资源，化整为零，招、销并举，资源共享。创造性拓展开拓本土市场的宣传与拜访工作；结合原来浙江海宁皮革商家资源，形成团购团招。

4、广泛吸收社会活动人士加入到我们的队伍中，利用他们的带动资源，实现营销范围涉及到大营及周边城市的各个中高层角落（人员数量待定）。行销同时挖掘、推荐先期提到的社会群体业务员，建立具有社会性专业的行销队伍从而达到广泛接触客户、广泛深入宣传的目的。行销人员素质应具备广泛的人脉基础和丰富的社交、营销经验，坚信只要有大的投资财团参与就有大希望深入。同时外部市场继续积极联系，不能放弃已有资源。利用一切可以利用的资源，充分实现以客户带动客户的直销原则，则说服将大大增强。

5、把区域内的各大中介组织动员起来，点数分成，协助我们做好宣传和项目销售的推广工作。

6、以客户带动客户（具体激励政策待定）：在取得新客户的同时不抛弃老客户，对于开盘前后总结积累的客户重新进行回访，了解客户近期对项目的反馈，安排直接接待的案场人员促使其拉动其他人员考察项目。

7、开盘前预售贵宾卡，交纳一万抵扣三万房款优惠。

8、在经过2个月的市场开拓和客户积蓄后，协同策划部门在大营镇中心及项目组织一场“中国大营裘皮名城项目专题推介会”，营造气氛，做为现行工作的第一个节点，并对阶段工作进行总结。

9、商铺实现带租约销售，前两年返租，每年至少8%的回报率。必要时考虑5年回购政策（慎重定夺）。

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营销人员：？（个人佣金）营销副总：公佣`？

2、招商佣金提成基数（按总数30元/㎡计提）：营销人员：30元/㎡（个人佣金）营销副总：10元/㎡（公佣）+30元/㎡（个人佣金）

二、代理团队佣金计提标准：另行制定

十一、绩效考核：

1、考核对象：全体行销人员

2、奖励的形式：精神和物质奖励奖励的形式有：精神奖励和物质奖励物质奖励：加薪、奖金、礼品当月超额完成指标任务，每超出10%以上，奖金增加300元，以此类推。当月超额完成指标任务100%以上，超出部分提成翻番，以此类推。月度销售冠军且完成指标任务，奖金1000元。连续三个月保持月度冠军即为季度销售冠军；营销员可晋升为主管职位，享受调职后的奖励。同时奖励奖金3000元、另外享受公司提大营·裘皮名城商用函件—09—22 供的外地进修学习等待遇。总冠军且销售总额超过5000万元奖励：奖金20000元，另有公司单独奖励。

3、处罚的形式：通报批评、罚金、降职（级）、停薪待岗、辞退等 1）淘汰：销售业绩分解到人，执行竞争末位淘汰制。2）销售额指标：第一个月无任务指标。3）第二个月起完不成任务扣除工资总额的20%，主管、销售人员均予以辞退。

在大营做高标准商贸城是有史以来第一次，对整个大营镇将是一个重磅震动，也是搞好商业地产的绝好时

篇6：食品商业推广活动方案

绿色特色餐饮(--食府)

二、创业目标

发展以“--”为注册商标的绿色特色餐饮品牌，利用合理有效的管理和投资，建立一个具有浓郁巴渝文化特色的绿色餐饮有限连锁集团公司。巴渝文化餐厅已成为目前餐饮经营者建店的一种时尚，主要也是因为消费者同样喜欢在这种环境中用餐。使消费者在吃的过程中了解一些当地的历史知识，风俗文化是它的优点。这种餐厅在短期内还不会被淘汰。当然还必须看该餐厅在对文化挖掘的层次和深度。

三、市场分析目前餐厅的现状

1、品牌餐厅：--、--等这些品牌餐厅已成为“国营企业”的代名词，由于其不求上进和管理低下已处于淘汰的边缘。

2、酒店餐厅：由于其“高门槛”的公众形象和书本式的经营作风，已将大部分消费者拒之门外，除了锦江宾馆、家园国际酒店、皇冠假日酒店的餐厅外其他都惨淡经营。

3、民俗、文化酒楼：由于其独特的店面设计和新颖的菜品，再加上价位的合理已成为目前市民消费的主力餐厅。综上所述，要想快速成功，必须走民俗文化酒楼这条路。随着经济稳定快速增长，城乡居民收入水平明显提高，餐饮市场表现出旺盛的发展势头。目前我国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式正餐逐渐兴起，但目前规模尚小;快餐以西式快餐为主，--、--等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。相比洋快餐专业化、品牌化、连锁化的成功营销模式。中式餐饮发展显然稍逊一筹，如何去占领那部分市场，是我们需要解决的问题。随着人们对自身健康及食品安全关注程度的提高。而洋快餐油炸、高能量为主的食品长期食用导致肥胖等问题曝光后。饮食安全成为一个热门话题?如何给消费者一个放心安全的饮食，成为餐饮业今后发展的主题。可以预见运用环保、健康、安全理念，倡导绿色消费将是今后餐饮业的发展趋势。绿色特色餐饮的提出其实也是社会文明程度的进步，是一个新的餐饮文化理念。在未来几年内，我国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色特色文化餐饮必将成为时尚，这无疑给投资绿色餐饮业带来了契机。

四、市场调研

必须在决定投资前进行详细的市场调查，具体了解目标消费群、竞争对手(包括财务状况、经营现状、员工人数等)、所在商圈状况，以及与餐饮行业相关的法律手续、租赁合同、供应商关系等。具体项目由餐饮咨询公司负责。选址条件：所在商圈必须具备办公中心、商业中心、居住中心三个条件，必须是交通便利、视野宽阔、50米内有停车位置的标准门面。所选场地门口或周围必须能停几十辆车(停车场不算)所选楼层不得超过三楼(是二楼或一楼)场租费用不得超过40元/平方米，选址时由餐饮咨询顾问负责。

五、餐饮特色

以秘制配方为主的川粤鲁京大融和菜系，宣扬巴渝绿色饮食文化，菜品盛器独特;并成立以餐饮咨询公司负责为主的菜品研发室，每周出二个创新菜，每季度换一次菜谱，做到产品人无我有，人有我优，质量稳定。菜品以巴渝文化为诉求，以奇特鲜原料为典故，由研发室创新出与装修风格一致，绿色环保、滋补养生、色香味俱佳的菜肴。再次整理一套四季特色滋养套餐(养颜、强身、生态)菜糸，最后运用特色婚宴(略)和特色寿宴(略)两个项目来为餐厅助品增收。

六、目标市场的定位

中高收入者能接受的绿色餐饮业。顾客群：个体私营业主+白领+其他。

七、市场策略

产品规范化、标准化、管理科学化、经营连锁化。并导入比香港五常法还优秀的黄小平十常管理法。具体由餐饮咨询公司负责执行。

八、餐厅设计

1、整个餐厅设计体现巴渝文化风格，色彩采用比胡桃木颜色稍浅。巴渝文化的东西覆盖全餐厅。

2、虽然是文化绿色餐厅，但客用设备，尤其是卫生间(洗手盆、坐便器、干手器、卫生纸、)设备力求高档。

3、餐椅、落台、碗、碟、调羹、筷架、菜品盛器、衣服套、筷套、窗帘、桌布、口布、服装、迎宾台、水牌等必须定做，并有餐厅标志。

4、包房应有十五个以上(客人越来越喜欢在包房用餐)，并采用全落地玻璃。地面使用目的板，墙壁留有专用传菜孔，屋内配有内线电话。豪华包房必须配有电视、沙发等设备)

5、大厅需能容下标准十人台25张(并要扣除落台和员工及顾客通过距离)。配有舞台。地面铺防滑80厘米砖，顶棚使用暖色日光灯做主力光源(及节约电费又提高亮度)。

6、厕所铺防滑地板砖，面积不能太小。员工厕所与客用厕所分开。

7、厨房谱防滑地砖，火头必须在10个左右。内含凉菜房、小吃房、洗碗间、库房、打荷房。厨房不得少于300平方米。