商业地产模式

商业地产模式（通用6篇）

篇1：商业地产模式

商业地产模式

第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。

第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。

第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。

篇2：商业地产模式

十年前，商业地产是一个陌生的词汇，今天，业内在意的是你是否已经涉足商业地产了。万达集团早在2001年，住宅市场蓬勃发展的时候介入了商业地产的开发，成为当今当之无愧的商业地产领军企业。华润、中粮等央企也早已布局商业，万象城的高端大气、大悦城的青年时尚深入人心。港资、外资企业更是盘踞商业多年，凯德、恒隆、瑞安、世茂在商业地产开发运营各有其套路。如今随着住宅市场调控加剧，同质化竞争激烈，不少住宅龙头企业把商业作为其发展的重要板块。万科的万科广场虽然说出师不利，但是住宅市场行业老大也在摸索着其自己的商业道路；龙湖天街重庆一带站稳了脚跟，逐渐向全国各地辐射；保利、绿地也重资打造其商业板块。近日，频频跨界的巨头恒大集团拟通过自设百货、超市、影院等主力店，设立商地产研究院，以类万达模式，全力进军商业地产。如今商业地产已经是一个群雄逐鹿的时代，若不研究商业地产，必然沦为地产界末流。

究竟何为商业地产？狭义上讲就是Retail Real Estate，意指各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、Shopping Mall、步行街和社区商业等。广义上讲就是Commercial Real Estate，除了包括狭义上的商业以外还包含了写字楼、酒店式公寓、连锁酒店等商务性质的不动产。

商业项目与住宅项目也有着很大的差异。首先，在本质上来讲住宅本质是商品，商业项目的本质是具有长期收益权的金融工具。住宅定位的理论依据是供需理论，商业定方依据是投资和金融理论。商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间。商业定位的出发点必须是整体商业运营成功，不能整体运营成功的商业会逐渐整体衰落，形成滞重资产，大体量商业失败还会带来长期负面效应。第二，商业项目不仅仅需要研究个人需求，还要关注机构投资者，更要研究商家的需求。商家是商业项目最终的使用者，商家的经营决定商业的运营效益，合理的业态组合能够分享人流，取得效益的最大化。第三，商业规划层面更加复杂。大型商业项目业态和住宅物业复杂，各种人流、物流、水平和垂直交通、消防疏散组织相当繁琐；在满足功能要求前提下满足上商家的要求，实现最大商业利益，为开发商获取最大的出租和销售回报，规划先行是至关重要的。各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产规划必须建立在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划设计不当带来的投资损失。第四，商业地产的选址更加严谨、市场调研更加复杂、开发定位更加系统、推广更加有针对性，而且商业多出开业、运营、管理几个环节。最后，商业成本回收不仅仅依靠项目销售，还依赖租金收入、自营收入以及其他收入。涉及到的不仅仅是开发商和业主的关系，还需要顾及消费者、经营者、投资者等方方面面。商业项目比起住宅项目更加具有挑战性，操作难度系数更高。

形形色色的商业地产模式根据其发展模式主要可以归结为两类，一类是迅速扩张，布局全国，抢占市场，商业带动住宅发展。万达、宝龙属于其中的典型，只不过万达是一城市为中心向外辐射，宝龙则是农村包围城市。如今看来万达模式更经的住市场的考验，农村消费力不足给宝龙商业带来了很大的发展阻力。还有一类就是商业，稳健发展，注重运营管理，把项目做漂亮，提升项目投资价值。恒隆、凯德、崇邦则属于这类。商业运营独具特色，长期持有运营，提升物业价值。

由于对商业的理解、自身的文化差异，不同公司的商业模式各有特色。最值得研究的就是当今商业巨头万达。万达在商业地产的发展道路上的经历是坎坷的。万达第一代产品是单店模式，通过低价出租给沃尔玛等知名品牌主力店扩大影响，再出售高价底铺盈利。第一代主力店占比高，租金低，导致成本压力大，资金压力转嫁给了购买商铺的小商户。因此小商户经营压力大，影响了万达的整体形象。第二代产品是纯商业组合店模式。由主力店和单店构成。每个主力店都为一个单体盒子，一般为四家，百货、建材、超市、影院。没有室内步

行街，整个项目没有灵魂。人流动线设计不合理，零售占比高。纯商业定位，导致没有文化、体育、娱乐和酒店等业态。由于前两代产品的不成功，万达的第三代产品城市综合体借鉴前代优点，通过调整优化，在商业地产经营初步取得了成功。城市综合体HOPSCA代表了集酒店（hotel）、办公（office）、公共空间（public space）、购物中心（shopping mall）、文化娱乐（culture &recreation）、公寓（apartment）于一体。核心的商业购物中心只租不售，销售部分为占项目40~60%的住宅、写字楼、社区商业及底商，通过销售部分回收资金。第三代产品开启了万达商业地产蓬勃发展之旅，其代表有五角场万达、北京CBD万达、宁波鄞州万达。短短数年间，万达扩张到全国，从2001年到如今已经拥有82座万达广场，而2010-2011年间就发展了35个项目。万达布局全国优势在哪里呢？第一，万达在第三代万达产品成功后，品牌影响力进一步提升，进入城市能够主动选址。万达的选址条件城市有三种，城市副中心、城市新开发区，新兴商圈。第二，万达能够低价拿地。万达一二代产品基本是与政府洽谈，以招商形式完成。而近期万达土地获取方式为先与政府以招商形式洽谈土地，再以“招拍挂”形式拿地，鲜有竞争对手。第三，主力店、全业态容易复制，能够制造繁荣景象，主力店资源掌控。万达集团和众多国内外一流主力店商家签订联合开发协议，共同选址、约定信息共享等双方权利和义务。第四，快速开发，快速销售，尽可能提高资本周转。2010年其，万达每年开店15个以上。拿地一年内销售奖励，拿地三年内开不出来全部下岗，都是万达的成功要素。但是万达模式也遗留了不少问题。项目扩张过快，带来项目质量缺陷，后期维修面临压力。地级市一下城市选择面临购买力不足的局面。人员配备无法赶上企业扩张需求，商业人才缺乏，短期培养无法满足企业需求。宏观经济不稳，银行信贷项目，资金链紧张，企业负债率激增。总之，万达模式不是一般企业能够复制学习的，是天时地利人和的综合表现。

华润、恒隆、中粮的商业则属于资产经营模式，意指依赖大量资产经营为主，稳健开发商业地产项目；拉长开发周期，尽可能利用租金收益去开发新物业。恒隆财务策略相当保守，长期以来有息债务小于持有现金。在选址上，选择经济实力强大的城市中最佳地点购入大幅土地；坚守通吃策略，地点最好的、面积最大的、设计最好的、管理最完善的商场一定是最吸引人的；只做商场不做住宅，通过团队的经验和能力去创造价值。通过两盒的物业与管理优势，恒隆内地项目租金收入增长迅速。华润有着深厚的央企背景，在资产操作、运营上有得天独厚的优势，其商业项目定位细致，分类明确，旗下有万象城、五彩城、欢乐颂几种档次不一的商业，以此向全国扩张。身为国企的中粮与华润有异曲同工之妙，大悦城坚持打造国际化青年城市综合体。

最后再讨论一下，商业地产基金模式。凯德置地、铁狮门属于其中比较典型的公司。凯德置地是新加坡凯德集团旗下全资子公司（曾用名嘉德置地集团）。凯德置地旗下较为著名的商业项目有来福士广场、龙之梦。凯德商业模式是按照商业运营+资产退出模式。先通过优秀运营管理能力运营商业，提升商业物业价值，最后将物业出售给REITS获得高幅利润。铁狮门是世界一流的房地产投资运营商。其商业项目主要是写字楼的运营管理，旗下著名的物业有洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林索尼中心，是典型的轻资产公司。其收入靠运营商业写字楼、租金收入以及房地产基金管理。

篇3：商业地产典型模式解析

万达模式:订单商业的典范

万达自2001年开始进入商业地产领域, 提出“先招商, 后开发”的“订单商业地产模式”, 从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后“招商难”的问题。经过十余年的摸索、实践与积累, 万达已经成为全国最大的专业商业地产开发商, 目前持有物业面积达1000多万平方米。

作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业, 万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功, 其优势主要在于:丰富的开发经验、超前的投资策略、独特的商业资源以及强大的销售能力等。首先, 万达与沃尔玛、百安居等国际零售巨头结成战略合作关系, 主力店的进入使万达项目的品牌价值得以提升;其次, 连锁经营模式使万达商业地产实现了规模化开发、连锁化经营, 使万达的知名度迅速提高;再次, 可以实现快速复制, 是万达模式得以较快发展的关键。

堪称“订单商业”典范的万达, 近期却不断被媒体披露一些前期项目在经营管理、商户招商方面存在问题, 这让社会各界开始对万达模式乃至订单商业产生质疑。实际上, 万达所面临的问题不单单是一个企业的问题, 而是整个商业地产领域所需要解决的共同问题。首先是资金问题。商业地产是复合型产业, 是地产、商业、金融等的融合体, 是一个进入门槛很高的产业。在这个行业里, 最需要的就是资金, 而且是低成本的、能长期使用的资金。所以, 资金瓶颈是任何涉足商业地产的企业不可回避的问题。特别是对于以自持物业为主的商业地产地产开发, 就更需要持续充足的资金链支撑。否则, 即使进入商业地产领域, 也不会走远。其次是人才问题。随着万达商业广场被不断复制, 人才团队也必须不断跟进, 否则销售、管理、经营就会出现问题。这也是转型商业地产的企业首先要面对的, 因为商业地产不同于住宅开发, 需要既懂地产开发又懂商业经营的复合型人才。

尽管万达面临资金、人才等方面问题, 但万达已在商业地产市场确立地位, 目前已有多家私募基金、投行在非公开市场对其进行投资。“订单商业”模式并非万达首创, 国外已有成功先例, 但经过不断探索与实践的万达模式却是其独有的。因此, 后续的效仿者虽然研究、模仿, 但鲜有成功者。这就证明, 再好的模式也要因时因地因企业而异。

SOHO模式:分散销售, 快速变现

与万达的定制模式不同, SOHO中国则是将项目分散销售。这种模式可以快速回笼资金, 短时间变现, SOHO中国正是因此而创造了百亿销售额的佳绩。然而, 与此同时出现的则是SOHO项目租户的惨淡经营。据业内专家分析, 商业地产散售成功几率很小, 超过九成的散售商铺经营不善, 难以为继。而潘石屹则认为, 比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权 (即产权散售) , 如果将眼光放长远, 用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。

可能这是一种理想的状态, 但散售模式所暴露出的弊端却是现实。SOHO商业主要以散售为主, 业权分散, 一旦出现问题, 容易发生纠纷。分散销售模式不合理之处在于:一方面, 不能保证业态的合理搭配, 开发商不能对业态进行统一的管理和布局。另一方面, 在分散的产权商铺里, 业主对租金的期望值不一样。这样就直接导致空置率比较多, 影响整个商业的氛围, 已经租出去的商铺经营业绩也不会理想, 最后形成恶性循环。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低, 可能都与此有关。

实际上, 商铺散售在国外以及港澳地区早已销声匿迹, 在国内的一些大城市也正在逐步退出市场。散售能快速回笼资金, 能够将利益最大化, 但没有持有型物业对企业的长期发展来说是不利的, 特别是对SOHO中国这样的上市公司来说更为不利。因此, 潘石屹也在逐渐调整企业战略, 他明确表示, SOHO前门项目的操作将由出售模式向持有模式转型, 此外光华路SOHOⅡ、朝阳门SOHO的三期都会持有一部分物业, 并透露以后每年持有的物业量都要增大。加大持有物业的比例, 对SOHO中国来说, 人才和资金都是需要解决的问题, 但毫无疑问, 如果想在商业地产领域长期发展, 战略转型是必须的。

同样, 对于初涉商业地产的开发商, 销售还是持有是应该做长远考虑的。如果出于快速变现的目的开发商业地产, 可以采取销售的模式;如果想依靠商业项目带来稳定现金流, 无疑自持并管理是最佳选择。

凯德模式:全部自持, 双基金配置

有人说, 像SOHO中国那样的散售模式不是商业地产, 成熟的商业地产模式应是自持物业、长期经营。姑且不论孰是孰非, 但可以肯定的是, 长期持有是未来商业地产发展的趋势。万科、华润、绿城等刚刚进入商业地产领域的开发商都纷纷表示将加大持有物业的比例。新加坡凯德置地所推崇的全部持有、有效变现、双基金配置模式, 是一种可借鉴的商业地产开发经营模式。

凯德是开发商、运营商, 也是物业管理者。来福士是其旗下的商业综合体品牌, 集酒店、商业购物中心、服务式公寓、写字楼等为一体, 已在北京、上海、成都等地成功复制。来福士商业模式持续在中国复制, 与“来福士中国基金”的财务支持不无关系。这家来自新加坡的房地产公司早已娴熟地将私募基金和房地产投资信托基金 (REITs) 嵌入到项目投资、开发和经营管理中。

来福士中国基金是嘉德集团旗下规模最大的一只基金, 成立于2008年, 初定运作年数为8年, 嘉德集团持有50%权益, 并充当管理者, 其余50%为亚太和欧美的养老基金和长线基金所持有, 目前基金资本额已经达到11.8亿美元。房地产基金在凯德置地的扩张中起到了重要作用。凯德置地认为, 将项目注入基金, 保证了项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。自1994年进入中国至今, 凯德置地全国40个城市的开发总业绩约450亿元, 而支持项目开发的房地产基金规模则达40亿美元。

一般而言, 凯德会在项目建成后, 先把项目注入私募基金, 待项目能产生稳定现金流时, 再把项目注入REITs。如此, 前者分享物业升值利润, 后者则分享长期稳定现金流。

作为一种成熟的商业地产运作模式, 凯德已将商业、地产、金融、投资较好地融合在一起, 而国内商业地产的运作还远未达到这样的发展水平。凯德模式可资借鉴之处:一是在于全部持有物业的经营思路, 只有长期持有才能带来稳定的现金流, 为企业长期可持续发展打下坚实基础;二是融资手段的创新, 双基金配置的模式可以保证项目的资金链顺畅。

对于未来以持有物业为主的商业地产开发商而言, 如何进行商业定位, 实现资本对接, 是制约其商业地产项目发展的关键因素, 也是决定企业未来发展的战略决策。

篇4：商业地产酝酿新模式

孙楠高亢的嗓音正在唱出“灯火辉煌的街头，突然袭来了一阵寒流，我拿什么来拯救。”而2011年的房产商们也恰似在灯火辉煌的街头，突然遭遇了“调控”大潮带来的寒流。于是，大家不约而同地想到了商业地产。商业地产能否成为拯救房地产市场的那根救命稻草?

2011年，宏观“货币从紧”，“限价令”、“限购令”、“房产税”等一系列政策措施如同拳台高手的“组合拳”一般频频袭来，房地产市场经历了最严厉也最饱受争议的调控年。

在一系列的调控重拳之后，楼市观望气氛已经形成。中国指数研究院于2011年12月29日发布的《2011年中国主要城市住宅市场交易情报》显示，自2011年第四季度以来，开发商资金压力不断增大，促使其开始不断促销跑量，大中城市房价出现下行势头，房价泡沫逐渐被挤出，一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49％，二线城市楼市总体成交量相比2010年下降18.01％。

不过，“上帝关了一扇门，就会开一扇窗。”纷纷转移阵地。于是，“你转商业地产了吗”开始成为众多住宅开发商见面的寒暄语。

2011年，仅前10个月商业地产的投资完成额就已达到7956.55亿元，超过2010年全年的投资完成额，为不断降温的房地产市场带来了一丝暖意。

有一则有趣的微博写道：“如果每月接到的各类推销电话都能够成为美好的现实，那么可能我已经喝了红酒10瓶，健身5次，藏有黄金1公斤，享受了20次股票涨停，还拥有了20套商铺和10个办公室。”商业地产扩张的速度由此也可见一斑。

除了政策调控对于住宅市场的“挤出效应”之外，房地产企业更多的是看中城市化发展过程中商业地产的诱人前景，加之“无限购、不限贷”的优势，使得商业地产在2012年逆势成为开发及投资的热点。

商业地产疾风劲吹

此外，在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面，办公楼、商业营业用房的表现也比住宅强势。

《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于一个“大发展和大跃进”的时代。戴德梁行投资部的数据显示，2011年上海住宅投资额所占大宗投资交易的比重由2010年的31％下降至4％，商业地产的比重则大幅增加。

2011年7月，万科深圳公司推出了“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线，正式宣告万科进军商业地产。在万科之前，保利地产、中海地产等昔日传统住宅开发商也纷纷瞩目商业地产，相继高调增加商业地产投资比重。

同时，一些非地产类企业也开始进入商业地产开发。2011年10月，国美电器通过港交所发布公告称，旗下全资附属公司鹏泽、北京鹏润及北京国美已于9月27日签订合营协议，从事物业开发及投资业务；杉杉集团董事长郑永刚则直接大举吹响了进军地产的“>中锋号”，斥资97亿元开发浙江第一高楼“宁波中心”，明确表示不动产投资将成为集团的重要项目之一。

全新商业模式孕育中

据统计数据显示，2012年上海预计将有22个商铺项目入市。其中两个项目位于内环内，6个项目在内外环间，其余14个则位于外环外区域。占63.63％的外环外项目依旧是上海商铺市场的主力军。从预入市项目类型来看，购物中心占9个，综合体和社区商铺各4个，办公楼商铺3个，商业街商铺2个。

早先在上海投下恒隆和港汇广场的恒隆地产有限公司董事长陈启宗，当年的大手笔如今已沉淀为上海市民心中的两处CBD地标。

“国家政策在收紧，土地市场就有好的机会。我是一个喜欢拥抱‘熊市’的人，因为‘熊市’会带来更多的机会。”陈启宗对商业地产多年的投资经验，使他关心的不是每平方米能卖多少钱，而是每平方米能赚多少钱。

陈启宗把不少开发商将商业物业开发后出售的商业模式喻为“孩子生了以后不养”，他认为恒隆地产旗下的商业物业“永远都是恒隆的孩子”。“我们开发的项目会请最好的设计师设计，尽力做好并选择持有不卖，这样才能拿到最高的收益。”

进入商业地产较早的汇匠堂投资管理有限公司董事总经理陈庆华则认为，任何一项投资的核心都离不开价值投资。对于投资者而言，掌握商业地产价值的投资关键在于两方面：即投资的当期收益率(租金回报率)和商业地产未来的发展潜力。核心CBD区域、轨道交通沿线区域、城市综合体以及成熟社区的配套商业都是具备良好投资潜力的选择。

相对而言，在城市的开发区或新区，集低密度总部、研发楼、标准厂房、公寓、商业等多种业态于一体，并在各业态之间建立一种相互依存和助益的上下游链接关系，由此形成的城市产业综合体升值大、风险小，通常地段都位于区域经济发展潜力较强的地区，且内部产业鲜明、业态多元、配套完善，能很好地支撑商业开发和运营。

“特别是带有大型超市的城市综合体，这类产品对区域市场调研、商业规划、产品定位等都进行过深入研判，利用丰富业态带动人气，提高商机，保值增值，未来投资潜力非常可观。”陈庆华介绍。

在谈及开发商对于商业地产新业态的思考时，陈庆华表示，由商铺、住宅、酒店、购物中心和“SOHO”办公公寓构成的“市场共同体”将更受青睐，如沈阳国际服装城项目即通过纺织服装专业市场来带领商圈。

陈庆华表示，目前不少开发商的商业地产发展已逐渐向商务办公楼转型，相应的招商对象也开始侧重于与相关产业结合或互动的主题办公集群、有特色企业文化的外资企业总部以及智能化科技产业园和创意文化产业相结合的创意文化园区。

“此类商业地产将区别于传统创意园区，主要由三个圈层构成。首先是主导产业构成的核心圈，其次是与核心圈相关的产业构成的配套圈，最后是为园区的企业提供生活便利的配套圈，如能够得到进一步的发展，将有望成为一种全新的业态模式。”陈庆华说。商业地产不是救命稻草

目前全球前15名的房地产商大部分都拥有较多的商业地产，持有商业物业的比例占总资产的60％至100％不等。我国香港的一些房地产公司商业物业的比例也高达60％至85％。因此，从全球趋势来看，商业地产将会逐渐受到重视，吸引更多的资金投入其中。

此外，按目前城市化的进程，每年大约有1500万至2500万人进入城市，成为城市人口。这至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，给商业地产的发展带来巨大前景。

我国“十二五”规划中将扩大内需放

在了首位，无疑将进一步提高消费能力。我国可能在“十二五”规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场，因此，更多的资金投入消费类的商业地产显然是大势所趋。

2012年，资本很可能继续向商业地产集中，不少业内人士也较为看好其前景，中国指数研究院常务院长黄瑜指出，“2012年的商业地产，无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”对于投资者而言，考虑地段好或有发展潜力的写字楼或低价商铺，胜算将更大一些。以上海为例，内环边及内环内价格在36000元以内的商住楼，尤其是设施齐全并在各大商业中心地段的物业即属于相对安全的投资产品。

“对于投资性物业的提供者，在现金流允许的范围内，适度加大这一类型资产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。如果企业资金雄厚，资金成本低，逢低吸纳成熟期的商业物业，也不失为一种机会。”陈庆华表示。

需要提醒注意的是，在商业地产这个看上去很美的市场，企业和投资者都应保持冷静，毕竟其投资含金量和边际效应可能因资金的“一窝蜂”涌入而被不断摊薄。

开发商适度加大商业地产的开发和配置比例，可以有效对>中行业周期性的波动风险。但商业地产终究不是房地产行业的避风港，也不可能成为开发商的救命稻草。新近转型做商业地产的开发商未必都能够收获颇丰。开发商仍应做好各自专长。

陈庆华认为，以上海为例，虽然一直有较好的商业环境，但在部分区域也存在商业投资过热现象。商业地产对开发商开发综合实力，如商业规划、定位、市场推广和招商等方面都有较高的要求。

仲量联行上海研究部总监周志锋认为，商业地产并没有所谓“抄底”的概念。无论一线城市还是二线城市，商业地产的租金目前都是稳步上升。从2011年商业地块的成交价格来看，纯商业地块价格也不便宜。

《中国商业地产》副主编张运筹表示，2012年的商业地产市场值得期待，但却难言乐观。因为商业地产本身的发展已从开发时代进入了运营时代，经营性商业地产投资规模大，回报周期长，操作难度大，能否逆势淘金并非完全取决于市场需求，更取决于房企本身的战略规划与运营能力。

篇5：商业地产 融资模式

1.1 商业地产正经历高速发展

近年来，随着国内经济和房地产业的飞速发展，商业地产开发在经历了一段时间的沉寂后，于21世纪初重新成为开发投资热点。自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起，并迅速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，进入2005年后，我国商业地产呈现出快的发展势头：2005年投资完成额1999.9亿元，比上年增长16.0%；到2009年完成投资额10613亿，比上年增长20.7%，占房地产投资比重29.7%，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长30.8%和24.2%，销售额分别增长66.9%和45.5%；2010年1~11月完成投资额12675亿，比上年同期增长41.9%，占房地产投资比重29.8%，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长25.9%和35.2%，销售额分别增长48.4%和50.2%。随着我国商业业态的不断转型，经济的不断发展，区域城市的繁荣，人民生活水平的提高，交通条件的改善，另外就是2010年国家出台政策，开始对商品住宅的一线城市实行限购，二、三线城市实行限贷，商业地产成为投资追逐的热点，势必出现新一轮的高速发展。

1.2 资金问题是商业地产面临的突出问题

土地和资金就像房地产开发的两条腿，没有土地和资金，房地产开发将寸步难行。但从房地产的整个开发过程来看，资金短缺问题是目前中国房地产开发商面临的最突出问题，对于投资规模大、投资回收期长的商业地产更是如此。一个商业地产项目的投资少则几亿元，多则几十亿元、几百亿元，如果没有足够的资金支持，不仅开发建设完不成，而且即使开发成后期的运营过程中也会因此出现各种各样的问题。现在在商业地产项目中普遍存在的产权分割出售的现象，根本原因就在于开发商资金不足，急于尽快回收资金。而产权分割出售的后果就是在后期的运营过程中难以实现统一管理，最终导致项目失败。2 商业地产开发融资的概念与特点

2.1 商业地产的概念

目前国内外关于商业地产的概念和统计的口径各不一致。根据美国房地产协会(CCIM)的定义，商业地产包括四个分支：商铺、写字楼、库房和厂房，广义而言，其范围也包括其他经营性交易的经营场所，如银行、餐馆、宾馆等；而在我国的香港地区，房地产市场分为住宅、写字楼、商业楼宇、工业厂房四个分支市场，此处的商业楼宇泛指CCIM中的广义商铺，内地许多专家学者也大都使用这一标准。除了商铺和商业楼宇的概念外，商业地产还有商业物业、商业营业用房等多种名称，其中中国房地产统计年鉴就把进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房。综合以上概念，本文所论述的商业地产定义为商业经营活动的经营场所，其中的商业经营活动主要是指商业零售和其他实物交易或提供有偿服务的经营活动，也就是CCIM申广义上的商铺概念。

2.2 商业地产开发融资的概念

商业地产开发融资是指开发商为了确保商业地产项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。其实质是发挥商业地产的财产功能，为商业地产开发融通资金，以达到尽快开发、提高投资收益的目的；同时，将固定在土地上的资金重新流动起来，使其进入社会流通领域，以扩充社会资金来源。

2.3 商业地产开发融资的特点

商业地产开发融资的特点是与其自身的特殊性紧密相关的，概括起来，主要有以下两点：

2.3.1 资金规模大、融资周期长 投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，而商业地产对资金的要求尤为突出。因为商业用地的土地使用权出让价格是最高的，商业地产的规划设计水准高，建筑结构复杂并广泛采用新材料和新工艺，内部装修及陈设豪华，都使得商业地产所需资金远高于住宅或厂房物业。商业地产的经营一般还要经过2~3年的过渡期，才能有稳定的现金流，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然又减少了前期回报。所以，商业地产对开发商的资金储备能力和抗风险的能力有着很高的要求。

2.3.2 风险大、成本高 商业地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业的升值。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不稳定性增大。同时，在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策变更都会对收益产生巨大的影响。而且，商业地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整或亏损。因此，商业地产经营的风险相当大。因此，投资商、信托公司等资金提供方为保障资金的安全或分享开发的高收益，一般要求较高的投资回报，对开发商而言融资费用和利息成本都是很高的。美国商业地产的资金循环模式及融资方式

国外商业地产的发展尤其以美国市场为典范，虽然在2008年美国房地产市场出现泡沫，从而爆发了严重的次级债务危机，但其经过多年积累的商业地产创新融资方式还是值得借鉴的。

3.1 美国商业地产的资金循环模式

美国的商业地产经历几十年的发展过程，无论是在经营模式、商业形态，还是资金平台上都已逐渐完善，尤其是在房地产证券化之后，房地产投资信托(REIT)日渐成熟，从而推动了美国商业地产取得前所未有的发展。美国商业地产资金循环的主要形式如图1所示 ：

由图1可以看出，REIT、产业基金等在美国的商业地产中发挥着重要的作用。对于资本市场来说，投资判断并不是着眼于公司单个项目的投资，而是根据公司长期发展的投资。也就是说，公司的成长性是资本市场的投资价值观，所以美国的商业地产企业按照资本市场的价值观塑造公司的发展模式，上市后依托资本市场的资金支持，持续扩张发展。

3.2 美国商业地产的融资方式

美国房地产在1990年的估算价值就约为5~6.1万亿美元，这些房地产大都以债务和权益融资。其中商业地产占了很大一部分，商业地产的融资方式有企业内部融资和外部融资两大类，具体有以下几种：

3.2.1 企业内部融资 即开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，或通过扩大自有资金基础。商业地产开发的内部融资包括“抵押、贴现股票和债券而获得现金”、“预收购房定金或购房款”和企业留存收益等。

3.2.2 企业外部融资 主要渠道和融资工具以下13种：

(1)上市融资：包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

(2)发行债券：根据发行主体的不同，分为政府发行、金融机构发行和房地产企业发行三种。发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产企业带来大规模的长期资金。

(3)银行贷款：到1997年止，商业银行是美国商业地产债务资金的唯一来源。他们持有50.2%的非住房商业地产的长期贷款，占房地产贷款总额的28%。

(4)其他融资机构的融资：是指从银行外的其他机构融资，包括保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务管理公司等。养老基金和人寿保险公司是主要的机构，他们持有的很多抵押贷款担保债务(CMOs)是由商业房地产抵押贷款担保的债券。

(5)合作开发：包括合资开发，这种方式可以补充自用资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多的一种方式。

(6)前沿货币合约：这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式，它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，并要求获得利息。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，他也与开发商共享利益、共担风险。

(7)房地产辛迪加：这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，它由经理合伙人和有限合伙人组成，其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额为限承担有限责任。房地产辛迪加可以筹集到开发商难以筹集到的权益或短期资金。

(8)房地产投资信托(REIT)：房地产投资信托可以是信托也可以是一家公司，通过向开发商发放信托资金或直接参与房地产投资等方式参与运作。在美国存在权益REIT(投资并经营商业地产)、抵押贷款REIT(购买商业地产的抵押贷款)、混合REIT(同时投资抵押贷款和商地产)和有限寿命REIT(在有限而确定的时间段内购买和经营商业地产)四种类型的REIT。REIT立法要求资产由独立的顾问来进行管理。

(9)商业抵押贷款支持证券：商业抵押贷款支持证券(CMBS)起源于20世纪80年代，是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。

(10)租赁融资：在这种方式下，拥有土地经营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发建设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发的长期贷款，或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

(11)回租融资：即开发商先出售自己开发的物业，再将其租回经营。这种方式在于开发商作为某项物业的所有人，既想保持该物业的所有权以获得该项物业的连续收益，又想出让该项物业获得资金以减少资金占用，而投

资者也想获得可观的投资收益所采用。

(12)回买融资：即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。对于开发商而言，其不仅能获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。开发商在回买的过程中可以对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；对于融资机构而言，即可获得高于抵押贷款的利息收入，又可以所有权人的身份参与分享物业的经营收入。

(13)夹层融资：“夹层”的概念源自华尔街，指介于股权与优先债券之间的投资形式。在房地产融资领域，常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股，建立不同债权的股权的投资组合。这种方式的优势在于，突破了抵押贷款的界限，也为物业所有者的推出提供了便利。从投资者的角度来看，既可获得债权性质的收益，又可获得股份性质的分红，还可以实现债转股，类似于优先股和可转债。其缺点在于融资成本高，程序复杂，法律架构复杂。国内商业地产融资现状及发展趋势

4.1 国内商业地产的资金循环模式

国内商业地产发展时间相对较短，资金循环的模式得到市场验证的并不多，融资方式主要以银行贷款为主。

4.2 国内商业地产的融资现状

4.2.1 融资渠道单

一、困难重重 国内商业地产融资除一部分来源于自有资金外，70%~80%来自银行贷款，融资渠道单一。而自2007年以来，为了抑制房地产投资过快增长和降低银行金融风险，国家出台了一系列宏观调控政策收紧银根，到2009年下半年，除国有商业银行在信贷方面对部分商业地产项目还有选择性支持外，其他股份制银行已很少对商业地产项目的贷款发放。这对于依赖银行融资的商业地产来说无疑是雪上加霜，融资困难已经成为制约国内商业地产发展的瓶颈。

4.2.2 融资方式多元化已初现端倪 在各银行实施放贷紧缩的情况下，各开发商／投资商都在积极寻找新的融资渠道，“上市”、“信托”、“基金”、“信贷创新”、“典当”等纷纷登台亮相或者正在酝酿之中，商业地产融资多元化已初现端倪。在这些多元化融资方式中，REIT以其收益稳定等诸多利好成为商业地产融资新宠，早在2005年年底，“广州越秀”率先在香港发行REIT，开创了国内优

质物业打包到境外上市融资的先河。此外，自2005年以来，海外基金频频出手，在人民币升值预期的背景下，尾随高盛、摩根士丹利等巨头而来的机构投资者不断增加。

4.3 国内商业地产融资趋势

融资方式由间接融资向直接融资为主转变是国际融资市场发展的趋势，国内商业地产开发融资体系不仅会逐渐完善间接融资模式，而且会大力发展真接融资模式，从而使融资体系更趋合理化，这也是分散银行融资风险、拓宽商业地产融资渠道、解决商业地产资金紧缺问题的必由之路。随着融资体系的逐渐完善，各种融资主体都会进入投资收益比较高的商业地产领域，随之出现的是融资渠道与方式将呈现多元化，除银行贷款外，上市融资、REIT、商业地产基金、商业地产资产证券等都将会成为开发商/投资商可用的主要融资方式。我国商业地产开融资的几种主要方式分析

商业地产开发离不开融资工具的帮助和各类金融机构的支持。目前商业地产开发的融资方式主要有银行信贷、上市融资等；另外，商业地产开发可用的几种新的融资工具，如REIT、商业地产基金等，也一并进行探讨。

5.1 企业自有资金

5.1.1 企业自有资金注入的方式(1)开发主体为新的项目公司时，资金注入方可以是上级公司(母公司或总公司)，也可以是其他的投资者，以增加注册资本金为主要方式；(2)开发主体为内部独立核算而对外无法人地位的项目组时，以资金的直接划拨为主要方式。

5.1.2 运用自有资金融资方式的重要性 企业自有资金是商业地产开发最基本的融资方式，也是运用其他融资方式的前提。由于房地产开发是风险较大的经济活动，市场信息不对称，出现“逆向选择”和“道德危机”的可能性较大。作为资金的提供者，银行、信托投资公司及其他投资者在追求投资收益的目标下希望保证资金的安全。开发企业的自有资金注入开发项目则是一种良好的“信号发射机制”，促进了资金提供方和需求方的信息交流，降低了双方的交易费用，提高了交易的效率。因此，运用自有资金投资开发成了检验开发商诚意和实力的最佳方式，有“操盘手”共担风险，投资者的信心也大为增强，对开发商而言，则能获取更多的资金支持。

5.2 预租预售款和定金

商业地产的预租预售款及定金是内部融资的另一重要来源。在商业地产市场高涨的形势下，开发商可以利用买方的激烈竞争，以预租预售形式进行滚动开发，及早将产品推向市场，降低开发风险。预租预售款手段通常与商业房地产营销手段相结合，开发商能够借预售的声势带动楼盘的整体销售，提高整个项目的声誉，为后期招商工作打下基础。定金是锁定目标客户群的重要营销工具，以其再投资同样可以加快开发速度，节省融资的成本。但是这种融资方式受宏观政策和物业经营方式的影响很大。由于近年来房地产投资开发有局部过热的表现，北京出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》于2010年12月1日开始执行，进而在全国进行逐步推广，对商业物业的预售资金监管更加严格，资金使用受到限制；另外，随着开发商对商业地产后期运营的重视，商铺分割产权出售的比例将越来越小，预售款融资所占比例也会越来越小。总的来看，预租预售款和定金的再投资对商业地产开发融资具有重要意义，在政策允许和充分考虑物业长期经济的条件下充分利用这一方式会对开发活动产生积极的带动作用。

5.3 银行信贷融资

长期以来，银行信贷融资一直是房地产开发融资的主要方式之一，商业地产开发融资也不例外，这与我国的金融市场的形势密切相关，也与银行信贷融资具有成本较低、贷款额度大等优势有关。经过几年的摸索实践，国内的银行信贷融资方式在房地产业的发展过程中已发挥了重要作用，已经有了一定的经验与模式，相对比较成熟，在此不多赘述。在未来相当长的一段时间内，银行信贷融资仍将在商业地产开发融资中占有重要的位置。

5.4 上市融资

上市融资是指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资，是房地产企业实现资本运营的重要手段和融资方式。

5.4.1 房地产公司上市融资的方式 房地产公司实现上市融资的可能途径有：(1)国内A股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市；(2)国内B股上市，即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市；(3)国内买壳上市，即房地产企业收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资；(4)海外上市，即房地产企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。

5.4.2 房地产公司上市融资的优缺点分析(1)上市融资的正面效应

第一，筹资量大：与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。

第二，融资能力强：由于股票的预期收益较高，并可一定程度上抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金；已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。

第三，资金使用年限长：发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股筹资没有固定的股利负担。

第四，改善企业的财务结构：自有资金在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标，上市融资可以提高公司自有资金比率，改善财务结构，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，从而增强公司通过其他方式融资的能力。

第五，分散风险：上市后，会有更多的投资者认购公司股份，股份的分散自然有利于原股东所承担风险的分散。

第六，有利于企业股份制改造：根据规定推荐上市的企业必须是股份制企业，房地产公司可以以上市为契机，建立现代企业制度以有利于企业的长远发展。

第七，提高公司价值：股票上市后公司股份流通性大大增强，其价值必然显著提高，进而提高股东财富。

第八，提高公司的知名度：上市公司为大众所熟悉，将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售，并且起到宣传公司品牌的作用，形成无形资产。

第九，便于公司进行并购(资产重组)：股票上市更容易为人们所接受，为公司提供了一个并购的有力工具，公司的收购与兼并将相对容易，有利于公司的长远发展。

(2)上市融资的负面效应

第一，融资成本高：首先从投资角度来看，股票投资风险高，相应必然要求有较高的报酬率；其次，股票股利是从税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也比较高。

第二，削弱原有股东的控股权：由于公司的部分控制权向社会公众转移，原股东的控制权相对减弱。

第三，增加公司的相关义务：上市公司必须遵循上市的有关法规并接受监督，必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等按时向社会公众披露，这些信息有时会涉及商业秘密，对公司的竞争可能会产生不利影响。

5.5 房地产基金融资

房地产基金是产业基金的一种，是指通过发行基金券(如受益凭证、基金单位、基金股份等)，将不确定多数投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构，按照投资组合原理直接投资于房地产业中的企业或项目，并通过资本经营和提供增值服务，对受资企业或项目加以培育和辅导，使之相对成熟和强壮，以实现资产保值增值与投资回收，投资收益按出资比例分成的集合投资制度。商业地产的重点在于后期的经营，前期巨大的资金压力使得基金介入商业地产开发成为一种可行的选择。房地产基金一般会采取股权投资的方式，收购或直接投资所占的比重不会超过总投资额的50%，即在股权上不成为大股东，项目能用原来的办法持续经营。基金不参与项目的具体操作，而是留给企业来完成。当前中国《产业基金投资管理办法》正在出台过程中，中国的房地产业基金只能向特定投资者发行基金份额，即采取私募设立的模式。基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的。多采用投资公司形式运作，以规避政策的限制。海外基金的表现则相对活跃，自2002年起海外基金，如摩根斯坦利地产基金、荷兰国际(ING)、高盛、美林集团、雷曼兄弟等开始有规模地投资于内地房地产市场。2005年7月，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司西蒙房地产集团与摩根士丹利房地产基金及深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议。目前外资地产基金进入我国资本市场一般有两种方式：一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回的方式实现资金合法流通和回收。从目前内地市场来看，海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，大多选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高，具有经营特性的商业地产是海外基金投资的热点之一，其中收租型海外基金首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，再进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津等地。从房地产基金在中国的发展前景看，随着商业和服务业市场的对外开放，国内外商业企业都在加紧走连锁发展、跨区域扩张的道路，而已有的商业物业对现代商业发展模式的支持显然不够，可以预见商业房地产的需求量在近几年内会有持续的增长。宏观政策对银行资金流向房地产业的限制在短期内不会有松动，资金来源的多元化是商业房地产开发的必然趋势。在中国经济日益与世界经济接轨的大背景下，产业基金投资法等相关法律法规将得以制订和颁行，房地产业基金发展的政策瓶颈必将被打破。以房地产抵押贷款证券化为标志的房地产金融市场的不断发展与成熟，将为房地产基金应用于商业地产开发融资建立一个更为方便的进入和退出机制。

5.6 房地产投资信托融资

根据银监会《信托投资公司房地产信托业务管理办法》中关于“房地产信托业务”的界定，房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。其中不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。

5.6.1 房地产投资信托（REIT）的形式及其特点 我国房地产信托在历经几次整顿之后，在央行、银监局控制银行信贷风险的大背景下，得到了较快的发展。当前房地产信托的方式主要有三种：一是信用贷款型信托，指信托投资公司以受托的货币资金作为房地产开发的贷款，这种形式与传统的商业银行贷款类似；二是股权型信托，指信托投资公司以所筹得的资金持有房地产商的部分股权，与之共享开发收益，待开发完成后，由开发商回购股权；三是财产信托即以商业物业的财产形式委托经营获得融资。

(1)贷款型信托。这种信托项目，信托投资公司作为受托人，接受市场中的不特定投资者(作为委托人)的委托，以信托合同的形式将其资金集中起来，然后通过一个信托贷款的模式贷给开发商，开发商在信托计划届满时，将资金偿还给信托公司。而信托公司在固定时点(如半年或一年)向投资者支付信托收益，并于期限届满之时将最后一期信托收益和本金偿还投资者。与商业银行贷款相比，贷款型信托期限较短，对资金的收益和安全性要求较高，所以单纯依靠信托资金，开发规模受到一定限制，适用于滚动开发；其融资成本高于银行贷款，且风险也较高，除此以外，与商业银行贷款没有本质区别，信托公司

主要起“搭桥作用”。贷款型信托一度是我国房地产融资信托的主要产品，主要原因在于它规避了银监局文件的诸多限制，如自有资金比例的要求和四证齐全的要求，使开发商较容易贷到资金，随着2006年第四季度，房地产贷款型信托计划“井喷”以后，监管部门己要求信托公司对此类信托计划参照商业银行的贷款标准执行后，其发展前景开始变得较黯淡。

(2)股权型信托。这种形式的信托，由信托公司向不特定的社会投资者募集资金，这笔资金以收购开发商的部分股权，甚至在有的项目中对开发商进行增资扩大股份，从而控制和获得开发商的部分所有者权益，并以转让或受让开发商股东的股权作为保证，将资金投入到相关项目中。信托计划届满时，由开发商的股东按照事先约定，对信托公司所持有的股份溢价回购，此溢价就构成了信托公司和相关投资者的共同毛收益。为保障信托委托人的利益，信托计划除采用股权溢价回购的规定以外，还要求有相应的担保措施，如专业担保公司承担连带担保，在某些案例中，甚至会要求房地产公司现有股东以其在公司的全部股份质押给信托公司，以确保信托股权的顺利收购，因而也被称为股权质押信托。这种形式的信托具有如下特点：信托的目的不是长期控制某家房地产开发商，而是通过这种方式来运作投资委托的资金以达到预期的理财效果，为委托人谋取较好的投资收益，本身也从中获取一定的信托报酬；股权信托在这份合同中具有表决权的优先股性质，作为股东每年的回报率是固定的，不参与利润分成；在信托期限内占到开发商股份的控股或者相对控股地位的，能够参与企业的重大资金投向的决策，以及新的募集资金计划等。这对于房地产企业的规范化程度要求比较高，同时也是为了保证信托产品的安全性、收益性。

(3)财产型信托。此种方式，委托人提供业已存在并具有较强变现能力的商业地产类信托财产，将之委托给信托公司，设立财产信托，委托人取得信托受益权，然后委托人在将信托受益权转让给投资者，实现融资目的，或者将受益权作抵押获得债务融资。其最大的特点在于几乎不用额外的担保，而且是资产证券化的有益尝试。它是以企业资产的未来预期现金流入作为信用基础去化解让渡资金适用权中的风险，使资产的有形价值向无形价值延伸、扩展，这样不仅使得信托的风险隔离功能发挥的淋漓尽致，而且作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，为企业筹得更多成本较低的资金。

5.6.2 信托融资的利弊权衡 通过权衡信托融资的利弊，可以得知该方式有以下优势和劣势：

(1)房地产信托融资的优势。第一，信托可以贯穿于房地产开发项目的全过程，包括拿地、市政规划、拿“四证”和销售许可证、预售到最后收购成熟物业的各个阶段，提供融资服务，堪称全方位、一站式服务；第二，综合财务费用低，虽然房地产信托融资要求的收益率高于银行，但信托的介入，有的是以股权形式介入的，帮助开发商达到银行的贷款要求，帮助房地产企业更早的办齐“四证”和销售许可证，尽早的销售，资金回笼，减少了资金的占用时间。故综合来说，信托融资降低了开发商的财务成本；第三，房地产信托可以串接多种其它融资工具，如可引入房地产基金转变为国内产业投资基金，可以固定回报方式介入项目公司，可适时包装房地产企业上市，可为项目前期建设融资以完成银行贷款条件等。

(2)房地产信托融资的劣势。对于房地产企业而言，信托融资的规模小、期限短，而且目前，信托投资公司介入商业地产开发的渠道较窄，2004年5月央行为配合信贷紧缩政策的实施，对从事房地产信托业务的信托投资公司进行了非正式告诫，信托对房地产的支持受到限制；另外，不动产信托业务的发展远远跟不上房地产市场的发展水平，无法满足商业房地产投资对流动性和合理避税的需要。

篇6：商业地产模式

1、中国未来产业分为三种：

一维世界正在推倒重建，二维世界被划分完毕(BAT掌控)，三维世界正在形成，高维挑战低维总有优势。所以网店可以冲散实体店，而微信的对手一定在智能领域诞生。因此，真正的好戏还在后头!

2、中国当下的企业分为三个等级：

今后企业的出路唯有升级成平台，平台化的本质就是给创造者提供创造价值的机会!

3、中国互联网进化论：

PC互联网解决了信息对称，移动互联网解决了效率对接，未来的物联网需要解决万物互联：数据自由共享、价值按需分配。水木然认为互联网+的本质就是搭建一个底层建筑，使上面的每一个人都可以迅速找到目标。无论是找客户、找恋人还是找伙伴。

4、中国电子商务进化论：

PC互联网解决了信息对称，移动互联网解决了效率对接，未来的物联网需要解决万物互联：数据自由共享、价值按需分配。互联网+的本质就是搭建一个底层建筑，使上面的每一个人都可以迅速找到目标。无论是找客户、找恋人还是找伙伴。

5、中国的电子商务正在改变城市格局。

“北上广深”正在变成“北上深杭”。传统贸易的衰落将广州拉下马，跨境电商的兴起将杭州扶上位，未来中国的城市格局应该是“北京的权力调控+上海的金融运作+深圳的智能科技+杭州的电子商务”。

6、中国经济结构进化论：

从“按计划生产、按计划消费”，到“按市场生产，按利润分配”，再到“按消费生产，按价值分配”，水木然认为未来中国一定会“按需求生产，按需求分配”，满足人的一切需求，这就是共产主义。

7、中国产业链的流向正在逆袭。

因此，传统经销商这个群体将消失，而能够根据消费者想法而转化成产品的设计师将大量出现。

8、中国广告业态的进化论：

传统广告总是依靠媒介的力量去影响人，比如央视的招投标。后来的互联网广告开始依靠技术实现精准投放，比如按区域、按收入、按时段投放。再后来社交媒体的崛起使好的广告能自发传播，而未来最好的广告一定产品本身，最好的产品也一定具备广告效应。

9、中国商业角逐的核心先后经历了：

房地产经营的就是地段，传统互联网经营的就是流量，自媒体经营的是粉丝。而未来是“影响力”和“号召力”之争，“核心粉丝”的瞬间联动是未来商业的“引力波”。

10、中国媒体的进化论：

媒体正在由集中走向发散，由统一走向制衡。自媒体的兴起将产生两大结果，第一激起了很多人的创作热情，文字作为人的一种基本属性终于被找回，感性的一面被激发，可以滋润这个越来越机械化的世界。第二，中国的话语权开始裂变，普通民众迫切要求参与公共事务的决策权，比如春晚到底该邀请谁。而未来人人都是一个自媒体，信息流的产生让媒体消亡。

11、中国将越来越细分：

行业将越来越垂直、协作越来越完善。因此传统的木桶原理不再成立，以前我们总在弥补自己短板，因为你的短板限制了你的综合水平，是今后我们将不断延展自己长处，因为你的长处决定了你的水平。水木然认为你只需要将自己擅长的一方面发挥到极致，就会有其它人跟你协作，这叫长板原理。

12、新的社会架构讲究的是“规则”而不是“关系”。

中国社会的传统关系网被不断撕裂，以价值分配为关系、新的链接正在形成，每个人都是一个节点，进行价值传输。新的社会架构讲究的是“规则”而不是“关系”。而你所处的地位和层级，是由你所带来的价值决定的。

13、中国人正在由外求变成内求。

外求即就求关系、求渠道、求资源、求人脉，求机会，内求即坦诚面对自己内心最真实的一面，激发起兴趣、热情、希望、理想，当你做好你自己，外界的东西就会被你吸引过来，这就是所谓的求人不如求己。

14、信用无价

对于未来每个人来说，有一个东西会变的很重要，那就是信用。行为——信用——能力——人格——财富。在大数据的帮助下，你的行为推导出了你的信用值，然后以信用度是支点，能力为杠杆，人格为动力，联合撬动的力量范围，就是你所掌控世界的大小。

15、传统社会的总财富是这样创造出来的：

人们依托固定公司，在固定时间、固定地点重复固定的劳动，属于被动式劳动。未来社会的总财富是这样创造出来的：人们依靠自身特长，点对点的对接和完成每一个需求，充分融入到社会每一个环节，属于主动式创造。因此整个社会财富将实现裂变式增长。

16、中国99%的公司和集体都将消失，各种垂直的平台将诞生。

大量自由职业兴起。中国社会的组织结构从公司+员工，变成平台+个人。每个人都将冲破传统枷锁的束缚，获得重生的机会，关键就看你是否激发了自身潜在的能量。这才是一场真正解放运动!

17、未来每一个人都是一个独立的经济体。

即可以独立完成某项任务，也可以依靠协作和组织去执行系统性工程，所以社会既不缺乏细枝末节的耕耘者，也不缺少具备执行浩瀚工程的组织和团队。

18、未来如何拥有自己的产品?

当你有一个想法时，你可以先表达出来，然后在平台上进行展示(这样的平台会越来越多)，然后吸引喜欢的人去下单，拿到订单后可以找工厂生产(不用担心量太少，今后的生产一定会精细化和定制化)，然后再送到消费者手里。

19、中国今后将无工可打。

打工的本质是定价出卖自己的劳动力，并不承担结果。随着雇佣时代的结束，你必须主动思考和去解决问题，并竭力发挥自己的特长，为社会和他人创造价值，否则你就没有存在的价值。水木然认为中国人的工作方式正在从“谋生”到“创造”升级。

20、中国今后将无生意可做。

传统社会只所有生意可做，是因为信息的不对称使社会的“供给”和“需求”始终是错位的，这就需要商人的商业行为去对接他们，并从中谋利。而互联网搭建起的商业基础会越来越完善，今后两者可以随时精准连接。所有的中间环节都没有了，赚差价的逻辑也就不存在了。“经商”一词需要再定义，温州人的那一套思维彻底落伍了。

21、中国的社会结构将越来越精密细致。

以前每一个“需求”和“供给”都是由企业完成，今后都是由个人完成，可以做一个这样的比喻：如果经济是一场血液循环，那么今后它的毛细血管会更加丰富，输送和供氧能量会更加强大。

22、中国人找回信仰的逻辑是这样的：

具体来说就是：中国正在建立一套完善而合理的社会秩序，让每个人都能各尽其才，各取所需。在此基础上形成了新秩序，而秩序的运转将产生新的精神，比如契约精神。精神的碰撞激发起内心的向往，一旦我们心有所属，这就是信仰。

23、法治的最高境界是人治，人治的最高境界是无治

什么才是无治?即依靠利益关联进行互相制衡，在互联网时代，每个人都与外界有无数个连接点，依靠这些连接点，每个人的处境都将直接绑定自己的行为，贪婪、懒惰、无知作为人性的负面，都将被自然克制。

24、中国商业未来十年内的主题都将离不开，“跨界互联”

以互联网+为基础，不同行业之间互相渗透、兼并、联合，从而构成了商业新的上层建筑。这就是水木然作品《跨界战争》一书所描写的内容(已出版上市)。不同业态将互相制衡，最终达到一种平衡的状态，从而形成新的商业生态系统。

25、中国未来社会的完善，离不开一批有“匠心”的人：

也就是那些脚踏实地的人。比如工匠、程序员、设计师、编剧、作家、艺术家等等，因为互联网已经把社会的框架搭建完成，剩下的就是灵魂填充!所以即便是普通的工作岗位，他们的社会地位也将获得提升，将获得尊重。

26、中国精神文明的红利期正在到来。

传统的物质文明进展步伐已经开始放慢，因为工业化已经将社会各项硬性设施布局完善，物质的野蛮增长期已经过去，而互联网又已经把所有的链接搭建完毕，柔性内容开始凶猛增长，新文化行业是一个增长点。

27、中国今后的私有财产会更加神圣。

每个人的行为都会围绕利益展开，而且目标简单而明确，财富分配不再需要依靠政府主导，而是一种天然的价值回馈。汇聚大家之私，即成社会之公，此乃民富国强。

28、中国未来只有三种角色，自下而上依次是：

价值提供者是依靠个体劳动创造直接财富，比如：司机、医生、律师等等，影响力大了可以靠名声创富，比如明星、作家、大导演、名主持等等。价值整合者是依靠配置社会资源间接创造财富，主要指的是企业家和各种组织的领导者，他们促进社会资源向最需要的地方流动。价值放大者是依靠平台或财富的力量去撬动企业和项目的成长，他们往往是大平台的拥有者或财团掌控者，比如马云、马化腾、李彦宏、巴菲特、孙正义等等，他们促使社会财富呈爆发式增长。三个阶层不是固化的，而是可以流动的。

29、中国人的财富形式先后经历了：

四个阶段，未来的财富形式一定是估值或市值，趋于虚拟和抽象，只是一个数字。即：你拥有多少财富，并不代表你就可以随便花这些钱，而是代表你有支配这些钱的权力，财富多少意味着调动资源的大小。究其本质，是整个社会越来越共享化、公开化、公共化。

30、中国未来将建立一个伟大的“超级互联网公司”