土地估价报告错误

土地估价报告错误（通用6篇）

篇1：土地估价报告错误

第一部分 总述

一、估价项目名称：

二、委托估价方：

三、受托估价方：

四、估价对象： 包括：

1、土地使用者

2、土地位臵

3、宗地数

4、面积

5、用途

6、权利状况

7、年限

可能会出现的错误：漏项、描述不规范。

五、估价目的：

包括：

1、为什么评估

2、谁委托评估的3、应用方向

可能会出现的错误：缺少应用方向。

六、估价依据：

包含：

1、法律、法规、政策文件依据

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定

3、委托方提供资料

4、评估人员调查收集的资料

可能出现的错误：

（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)

（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。

七、地价定义：

包含：

1、基准日；

2、土地用途(设定、实际)；

3、开发程度(设定、实际)；

4、土地使用年期(设定、实际)；

5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。

价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。

之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。

可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。

（1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；

（2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；

（3）使用年限有计算不准，选取不当情况；

（4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；

（5）漏掉基准日、年限等。

语不规范。

2、土地权利状况

包含内容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。

可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：

（1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）；

（2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。

（3）、前后不致；

（4）、不该写的尽量不写。

3、建筑物和地上附着物状况

（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。

可能出现的错误：漏项、用语不准确。

二、地价影响因素分析（说明影响待估宗地地价水平的因素）

1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）

包含内容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位臵、地势地貌、气候、水文地质；区域内城（镇）经济状况；（3）、城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。

2、区域因素

包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。

要求描述：

①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。

②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：

A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位臵；

地价影响大的重大因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析】

可能出现错误：

（1）因素描述混乱；（2）描述不客观；（3）用语不规范；（4）内涵不准确，该定量的不定量；（5）漏项；（6）前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同因素一一对应，比较修正，不较修正，不能前后矛盾）。

第三部分 土地估价

一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）

常用的原则：

1、替代原则（所有方法适宜）

2、变动原则（所有方法适宜）

3、需求与供求原则（所有方法适宜）

4、预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）

5、协调原则(所有方法适宜)即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。

6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）

7、多种方法结合原则

8、最有效利用原则

如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。

待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。

可能出现的错误：原则叙述不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。

二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）

【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】

1、估价方法选择：说明估价方法的选择依据

2、估价过程：详细表述估价方法（估价测算过程）

可能出现的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方

容，同时说明价格类型、价格水平及种类。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

④成交日期：一般描述包括使用单位、位臵、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。

2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

选择因素的原则：

①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地价的因素有差异，且影响程度不同。

②选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。

影响土地价格的区域及个别因素：

① 区域因素主要包括：

a.繁华程度

b.交通便捷程度（包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度）

c.环境状况（自然环境和人文环境质量）

d.城市公共基础设施配套完备程度（包括城市基础设施和社会公共服务设施，完备程度主要有：设施水平设施的保证率和齐备程度）

e.城市规范限制（包括对用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度的限制）

② 个别因素

A、位臵

B、面积大小

C、宗地形状

D、临街状况

E、地势、土地平整程度

F、地质水文状况

G、规划管制条件

H、土地使用年限

I、其它因素

根据我们评估的经验，将主要4种用途的因素条件列表，见表

1、表

2、表

3、表4。

因素条件说明，（按规范格式要求描述）

注要不能同因素分析时矛盾，要一一对应。

4、编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：

（1）用途修正指数[最好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正] 可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。

（2）土地等级修正指数（最好选用同一级别或相邻级别的交易案例）方法与用途修正指数类似

（3）交易类型

一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正。抵押案例仅作为抵押评估时选。

（4）交易情况修正指数

选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。

（5）交易期日价格指数

确定方法：

a.直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数

b.调查当地近几年（最好是选择比较案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。我们现在采用的方法如下：例

地价指数

如以1994年1月1日为基期，调查xx市住宅用地市场情况，地价从1994年1月1日至1996年12月31日，三年上涨幅度为9.5%。平均每月上涨0.264%，如将1994年1月1日地价指数定为100，则地价指数详见表

xx市住宅用地地价指数表

1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31 地价指数（%）100 105.016 107.128 109.240 109.500(6)土地使用年限修正指数

利用年期修正公式

k=1-1/(1+r)n(7)区域因素条件指数

A、商业繁华度条件指数

定为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。

b、公用设施完善度

将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。达到开工条件等(注：结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定)，说明每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度。

E、产业集聚规模指数

将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小。小五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降0．5％。

（8）个别因素条件指数

A、容积率条件指数

a、确定方法：如果宗地所在地有容积率修正系数（如西安等地），“可直接采用容积车修正系数。

b、可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。

B、临街状况指数

将宗地临街状况分为四面临街了(或路)三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加一面或减少一面，因素指数增加或减少百分之几或干分之几。

C、宗地面积指数

将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，(面积大干10000平方米为优；面积在7000—10000平方米划为较优；面积在4000－7000平方米划为一般；面积在2000－4000平方米划为较劣，面积小于2000平方米划为劣)，每增加或减少一个等级，地价指数上升或下降0.2%。(只适用于工业，到不同地方还应结合当地情况)(注：商业用地，住宅用地。办公用地的面积可根据调查确定)。

D、宗地形状指数：将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X‰。

E、地形坡度指数：将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：坡度在3－5%属优，坡度在5一10%属较优，坡度在10— 20%属一般，坡度在20－25%属较劣，坡度大于25%属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X%。

F、地质条件指数：将地质条件按地基承载力的大小分为优。较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：地基承载力大于25吨／平方米属优，在 20－25吨／平方米属较优，在 12－20吨／平方米属一般，在8－12吨／平方米属较劣，小于8吨／平方米属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X％。

G、规划条件限制指数：分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降X%。

1★说明纯收益的测算依据和方法。

★明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。

★说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。

1、收益还原法的基本公式

收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：

(1)土地年纯收益不变。R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r〓[1-1/（1+r）n]

(3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：

无限年期的地价计算公式：p=a/r〒b/r2

有限年期地价计算公式：p=(a/r〒b/r2)〓[1-1/（1+r）n]〒b/r〓n/（1+r）n

(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：

无限年期地价计算公式：p=a/(r〒s)

有限年期地价计算公式：p=a/(r〒s)〓{1-[(1〒s)/(1+r)]n} 上述公式中：

P-土地价格

a-土地纯收益

r-土地还原利率

b-纯收益的等差级数递增或递减的数额

s-纯收益逐上递增或递减的比率

（5）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

A、土地使用年期无限

当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a；t 年以后纯收益无变化，其值为a；年不变且大于零

A，使用期无限时

B、土地使用年期有限

当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ar；t年以后纯收益无变化，其值为a；每年不变且大于零，使用期无限时

（6）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

当未来某年的土地价格已知，而已知的土地价格的年份以前的纯收益有变化，土地价格的计算公式为：

根据评估经验，公式（2）是我们评估时最常用的公式。

2、采用收益还原法评估土地的步骤

(1)确定房地产总收益

3e、计算房屋折旧费：

年折旧费＝（房屋重臵价－残值）/耐用年限＝房屋重臵价〓（1－残值率）/耐用年限

注：①房屋重臵价、残值率根据宗地所在的城镇建委等部门规定的标准确定。

②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房产的年期，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考虑整个建筑物重臵价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。则：

年折旧费＝房屋重臵价/房屋可使用年限

房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

C、计算企业经营收益中总费用

企业经营中的总费用一般包括：

a、原料费

b、运输费

c、折旧费

d、一般管理费

e、职工工资

f、应纳税金

g、工厂房屋的维护、保险等费用

在股份制改造土地价格评估中，企业经营的总费用可采用资产评估机构的评估结果。

（3）确定房地产出租纯收益：房地产出租纯收益＝房地产出租总收益－房地产出租总费用

（4）确定房屋出租纯收益

房屋纯收益＝房屋现值〓建筑物还原利率

A、房屋现值的确定方法：

a、房屋现值＝房屋重臵价－房屋折旧总额＝房屋重臵价－年折旧费〓（1－残值率）/耐用年限〓房屋已使用年限

b、房屋现值＝房屋重臵价〓成新度

B、房屋还原利率的确定方法：房屋还原利率一般比土地还原利率高出2—3%。

（5）计算土地纯收益

土地纯收益可依据评估对象采用的不同而计算

A、土地租赁中土地纯收益的计算：土地纯收益＝租金－（管理费+维护费+税金）

B、房地出租中土地纯收益的计算：土地纯收益＝房地出租纯收益－房屋出租纯收益

C、一般企业用房地产中土地纯收益的计算：土地纯收益＝销售收入－原材料价

5法确定开发完成后的不动产总价（总开发价值）；

B、根据当时市场上与房地产同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法确定开发后不动产总价。

(2)估算建筑费、专业费（按建筑费的一定比例）、不可预见费 一般为建筑费和专业费之和的2％一5％‟等各项成本费用。

(3)计算利息

A、确定开发建设周期

B、投资时间，合理确定计息周期（一次性均匀投入还是分段均匀投入）

C、复利计息公式：利息=[（1+r）n-1]

(4)计算税金：主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等；

(5)销售费用：主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、广告费、买卖手续费等；

(6)估算开发商的合理利润

剩余法可能出现的错误：

A、公式选错或计算过程漏步骤。

B、预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理。

C、费用确定可能漏项或多项。

D、术语不规范。

E、利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。

F、利润计算时考虑了利息。

G、未将地价还原至估价期日时的价格水平。

H、计算过程有错。

I、计算单位不统一。

（四）成本逼近法

★应用此种方法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。

★要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。要有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

★明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

★有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

★说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。

7有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出又讲的名称及有关规定、税费标准（注：①有些已取消的税费一定有以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如西安市规定：蔬菜基地交新菜地开发建设基金，就不再交纳农田水利开发建设基金和防洪保安和重点水利建设专项资金）；如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

2、确定土地开发费

土地开发费是指获得土地后，对真开发的费用，指设定开展程度条件下的土地开发费。

（1）确定土地开发费方法

直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收〓〓城市市政公用设施配套费》的通知。结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发资（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套资和小区开发配套费；②弄清大配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地取得费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。

（2）确定开发费时把握原则

A、确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可相同、可不相同，但开发费一定要有差别。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月。6个月。

B、在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20～60米宽），水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3～6米宽）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。

3、确定投资利息

（1）利息率的选择

根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与

式中：Vn一待估宗地设定年限的土地价格

V一无限年期土地价格

r一土地还原利率

n一待估宗地设定土地使用年限

（2）如土地增值收益采用当地地，市、县政府公布的出让金标准，地价计算公式为。”

A、如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致

V＝„土地取得费及有关税费十土地开发资十投资利后、十投资利润‟〓[1－1／（1＋r）n]＋出让金

或中：V一待估宗地土地价格

B、如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致

V＝｛[土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息十投资利润]〓[1－1／(1+r)n]+出让金｝〓(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)式中：V、Vn同前

n一待估宗地土地使用年限

m—出让金规定土地使用年限

r一土地还原利率

成本逼近法可能会出现的错误：

A：缺少对待信宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据。

B、开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致。

C、利息计算有误。

D、未进行年期修正或区位修正。

E、费用确定可能漏项或多项。

F、术语不规范

G、利润计算时考虑了利息。

H、计算过程有错。

I、计算单位不统一

（五）基准地价系数修正法

应用此法进行估价，按（规程》规定的程序进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：

★说明宗地位臵、用途及待估宗地所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。

★说明待估宗地的各项因素具体条件，应将因素修正系数表的内容具体列出。具体形式参见市场比较法中因素条件说明表的形式。

1素说明中一定注意前后一致(个别因素描述。市场比较法中因素说明)。

（4）编制持信宗地各因素优劣程度及修正系数表

注：如宗地少，可将步骤3、4合并，变为编制待估宗地各影响因素条件说明、优劣程度及修正系数表。

A、确定年期、期日、容积事等因素的修正系数

a、K1年期修正：同市场比较法

b． K2期日修正：同市场比较法

c、K3；容积率修正：同市场比较法

（6）、计算待信宗地土地价格

宗地地价=基准地价〓K1〓K2〓K3〓．．．．．．〓（１＋K）

式中：K１——年期修正系数

K２——期日修正系数

K３——容积率修正系数

K一各影响因素修正幅度之和

采用上面公式求得的宗地地价是在基准地价设定开发开发程度条件下的土地价格。如果宗地地价定义中设定的开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时，应作开发程度修正。

设定开发程度高于基准地价开发程度时，或者设定开发程度低于基准地价开发程度时：

待估宗地土地价格＝基准地价设定开发程度下的宗地地价一（基准地价设定开发程度开发资一估价设定开发程度开发费）

特殊情况的处理办法：

1、如待估宗地所在城镇有基准地价；但无修正体系，编制待估宗地各项影啊因素修正系数困难较大，解决办法有：

A、根据当地情况编制因素条件说明表，因素修正系数表；请当地土地局确认盖章

B、办法A难度较大时；尽量描述待估宗地的各项影响因素属所处级别或区域的平均水平，不进行修正，有些因素必须进行修正的说明理由及修正幅度

2、如待估宗地所在城镇有基准地价，但制定时间较早，配有的修正系数表存在问题，如选择其它两种方法评估；最好不采用基准地价系数修正法；如必须选择基准地价系数修正法评估；可征求地方土地局意见，修改修正系数表，让当地土地局盖章、确认：修正难度较大，可采用上述解决方法B。

基准地价系数修正法可能会出现的错误

A、漏项，缺少地价内涵介绍等。

B、因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素描述不一致；因素描述不具体且未量化。

3可能出现的错误

A、漏项

B、附无关的资料（如土地使用证、位臵示意图等）。最新土地估价报告改错总结

一、格式方面的错误要点

估价报告规范格式由土地估价报告和土地估价技术报告组成。土地估价报告是土地估价机构提交客户的关于土地资产的法律文件，由摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用和附件四部件组成。土地估价技术报告是供机构存档和报告确认的文件，由总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价和附件四部分组成。格式中存在的问题主要问题如下：

1.报告的纸张规格、字体、设计等不符合要求。

2.完全不按“估价报告规范格式”编写。如只简单介绍一下估价对象，就提出估价结果。

实例：某机构的估价报告完全没有按估价报告规范格式编写，而是根据自己业务工作习惯和客户的—般要求编写。估价报告的各部分与规范格式无法对应。特别是估价方法运用简单。

3.部分不符合格式要求。一是部分报告缺公章、缺估价师签字、缺附件等；二是封面缺项目名称或项目名称不符合要求，缺估价报告编号或前后编号不—致；三是土地估价报告和土地估价技术报告的各部分内容缺损或不全面。

实例：某机构报告无封面，估价报告与估价技术报告编号不对应，估价对象界定中格式与规范格式不符，没有土地估价机构资质等。

二、土地估价报告错误要点

第一部分 摘要

摘要是就项目名称、委托方、估价基准日、价格结果等方面所作的简明扼要说明，同时明确估价机构及估价人员，以明确法律责任。摘要中存在的主题如下： 1.缺摘要。

2.缺少估价师签字或只有1名估价师签字、缺少估价师证书号及机构公章，或不是估价师本人签字。无估价机构负责人签字

案例：某机构其报告摘要没有估价师签字、项目名称不全、没有机构盖章。3.缺少估价基准日或有错误，缺少估价日期或与评估实际相矛盾。

4.估价结果要求说明总地价、单位面积地价和有楼的楼面地价，并附大写金额。部分报告没有楼面地价或大写金额。当估价结果和估价机构分落两页纸时，估价结果页大多没有盖公章。

5（2）区域因素：是指待估宗地所在区域的对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。它是一个均质区域的概念，而不是一个城市的概念。主要因素有区域位臵、区域基础设施条件、区域规划限制、环境质量（对居住区包括区域治安、居民档次）产业集聚程度以及一些区域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文环境等。

常见的问题是：区域位臵用宗地个别位臵代替或城市整体位臵代替；区域基础设施用城市整体情况代替（没有调查）；环境质量只分析污染，而不分析人文社会环境质量。最大的问题是区域因素分析与待估宗地的位臵和用途不挂钩，不作调查研究或做很少的调查研究。只从一些城市发展概况等资料中摘录。一个城市的估价报告，其一般因素和区域因素都是千人一面。一个城市的基础设施投资状况及其它因素不同于该均质区域的地价影响因素。

案例：某个机构在评估武汉市一郊区宗地地价时，其区域因素为：武汉市的自然条件（地理）、交通条件、基础设施状况、环境优劣和规划限制，而对宗地所在区域的地价因素没有任何分析，也没有将其放在个别因素中分析。这完全把一般因素和区域因素混同，对区域因素没有作认真调查。

（3）个别因素：个别因素是宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如土地面积、形状、临街宽度、位臵、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、地质条件等。土地用途不同，各因素对地价的影响也不同

常见的问题是：个别因素分析不全，或较全面，但哪个因素对宗地地价有何影响没有分析或心中没数，这从后面运用估价方法估价时根本不考虑个别因素或与个别因素相违背可以看出。

案例：某机构在评估某写字楼时，个别因素分析很不具体，没有宗地宽度、进深、地质条件等分析，宗地基础设施状况不具体等。

第三部分 土地估价结果及其应用

问题主要有：

l.估价依据：（见技术报告）

2.估价原则：（见技术报告）

3.估价方法：缺估价方法或没有方法选择的依据及每种方法的计算结果。

4.估价结果：（见技术报告）

5.需要特殊说明的事项问题较多，双方的权利责任交待不清，报告的使用条件及报告结果的限制条件交待不清，土地估价结果有效期错误或没有等。

主要问题：本项估价的假设条件和报告使用限制条件不明确。是公开市场价格?还是资产清算价格?是有限制的抵押价格?还是抵押条件下的土地使用权价格?很多报告在碰到一些较复杂的评估目的和评估对象时往往搞错。如个别报告

篇2：土地估价报告错误

一、快速浏览报告。查找结构性错误。是否按规范撰写，是否漏项，描述是否恰当，前后是否一致，是否符合法律法规。

二、详细检查报告。

1、法律依据性要素。产证资料：⑴旧有房地产。《土地使用权证》及《房屋所有权证》；⑵在建工程。《土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》《施工许可证》以及规划部门审定的规划总平面布置图；⑶预售商品房。《商品房预售许可证》、商品房买卖合同及购房付款凭证。

2、描述性要素。⑴估价对象描述。从区位、权益（所有权、使用权、抵押、租赁等，土地说明是划拨还是出让、土地使用年限）、实物三方面描述。注意用语的准确性，是否漏项，描述有无错误，前后是否一致（如面积前后是否一致）；⑵影响因素描述。①个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。②区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。③市场背景分析。背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。

三、分析测算过程。⑴价格内涵及技术路线是否正确；⑵基础数据是否准确。⑶参数选取是否合理。参数确定是否有误，是否具有可比性，单位是否统一，价格内涵是否一致，计算是否正确等；⑷方法的选用是否符合估价原则，是否体现了合法原则、最高最佳使用原则等；⑸公式的选用是否恰当。每一种公式的内涵和适用范围是否清楚。⑹计算过程是否有误。关键步聚是否进行了说明，计算过程中单位是否统一，每一种参数应用是否有根据。

四、估价结果的确定。估价结果确定方法是否说明理由，如采用简单算术平均或加权算术平均的理由。是否考虑不可量化因素的影响而进行适当调整。

评估报告常见错误



1、报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。

2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等）

（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；

（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；（4）区域及个别因素描述不具体；

（5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限）



3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法）

各种评估方法中的错误

一、比较法：



1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年）；



2、可比实例的币种未说明；



3、建立价格可比基础时，汇率选择错误； 

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正； 

5、日期修正计算错误；      

6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；

7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；

8、修正幅度过大，单项修正超过20%；

9、计算结果有错；

10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；

11、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；

二、收益法



1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入情况确定）； 

2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；



3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；



4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；              

5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；

6、计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；

7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算；

8、计算费用时漏项，如漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；

9、计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入）；

10、某些计费基数未说明基数数值的来源；

11、资本化率的选取未说明求取方法和来源；

12、安全利率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率）；

13、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；

14、计算错误；

15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写；

17、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）；

18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

三、成本法

房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润



1、费用构成不完整，漏项（如：缺销售税费、开发利润）；



2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；



3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用+销售费用）；



4、成本法计算贷款利息时计息期有错；



5、计算公式有错（积算价格=重新购建价格-折旧）；



6、要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）； 

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数）；

A.直接成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本）

B.投资利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）C.成本利润率对应的基数:（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）D.销售利润率对应的基数:（开发完成后的房地产价值）

8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计（1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计算建筑物折旧；

（2）建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，未约定不可续期的，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧；约定不可续期的，应按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。



9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。

四、假设开发法

传统方法：房地产价值=开发完成后房地产价值-投资者购买待开发房地产应交税费-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润 现金流量折现法：房地产价值=开发完成后房地产现值-投资者购买待开发房地产应交税费-后续开发成本的现值-后续管理费用的现值-后续销售费用的现值-后续销售税费的现值



1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；



2、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；

 

3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；

4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；



5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

五、其它方面



1、收益法中宾馆办公用房、大堂在计算时考虑，不能再计算其价值；



2、不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视、等其它设备，不能再单独计算价值； 

3、结论不能少大写金额；



4、抵押的房地产应说明其市场风险和处分问题以及赔偿问题，划拨土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押；



5、物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数。

房地产估价报告书常见错误

1、估价对象权利状况交待不清，通常情况下无土地使用年限，漏掉土地使用年限起止日期。

2、税费通常为“二税一费”等而不包括所得税和土地增值税等。

3、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误，另外注意建筑费是否折现到估价时点。专业费通常取建筑费的系数，如再折现则有误。

4、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时，不再单独计算利息和利润。

5、计算土地单价时，计算的步骤和采用的土地面积。

6、在估价报告和技术报告中委托方和估价方是否是同一单位以及估价结果前后是否一致。

7、注意成本法估价中的技术路线是否有误。

8、市场比较法中，房地产状况修正中单项因素不能超过节20%，综合修正不能超过30%。在修正表中各因素的比较中，是否漏掉交易情况和交易日期的说明。

9、估价报告的有效期不应超过一年，应用的有效期为自完成估价报告之日起原则上为一年，但在市场状况变化很大的情况下，估价报告的有效期不能超过半年。

10、注意估价结果报告中，金额大写是否和前面小写及估价技术报告中的一致，且大写金额不能有误。

11、估价结果报告中通常漏掉价值定义、估价作业日期、估价时点等到项，而要注意时点的确定日期与估价目的相吻合。如估价目的是预测未来的楼价，而时点在现在是不对的，另外，还有回顾性估价、保险赔偿等时点的确定也要一并注意。

12、价值定义的说明，如评估的是拍卖价格、抵押价格等，还要说明与市场价格的调整幅度。

13、从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。

14、收益法中，收益年限确定，净收益求取中不应扣除的项目（如在多数情况下，不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等），收益年限没有采用尚可使用年限，资本化率的确定中没有说明确定的理由。

15、成本法中采用的残值率不和《房地产估价规范》中一致的均为错。

16、在采用收益法估价时，采用的净收益应为客观收益，成本应为客观成本，各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等。

17、市场比较法中选取的可比实例如超过一年，又没有说明价格是否稳定是不对的，在一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。

18、市场比较法中修正系数的位置是否有误，例本应该在分子上修正的，而在分母上修正了，本应该增加的而减少了，如可比实例房地产的位置、实物、状况比估价对象优越（+2%），则价格应向下修正为100/102，而修正成100/98是不的。

19、在市场比较法交易日期修正中，货币单位换算的时机要看以那种化币单位上涨或下跌，另外，还要搞清上涨或下跌的幅度和多少个月要记清以及在计算时的位置以及搞清是定基价格指数还是环比价格指数等。20、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本，房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等。

21、成本法计算利息时，费用的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半，另外还要注意在第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%的计算期的计算方法是考试的重点。在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息。

22、在各种方法计算中，参数的确定要有依据，特别是估价结果的确定的理由要充分，参数确定是否有误，如前面提到10%，后面却用了8%，土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率的关系以及计算时资本化率的应用是否正确，选用的公式是否正确。

23、重复计算问题，如在收益法计算某宾馆的收益时又用别的方法计算了大堂、技术层、设备层的价值等等。

24、收益法评估中还应考虑出租率，入住率，酒店还要考虑上座率，则对应的吧台、大堂也不能再计算价值。

25、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金计算期的确定，扣除项目的确定，销售锐费不计利息、利润，另外注意利息、利润的计算基数。在现金流量法中，楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定，在扣除销售锐费时，就不能再折现了；建筑费的求取时也同样存在这方面的问题，专业费通常取建筑费的系数，也不能再折现了，此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值。

篇3：土地估价报告错误

民事责任承担的主体是指承担民事责任的当事人, 包括鉴定机构和鉴定人。《房地产估价师注册管理办法》第二十五条规定:“在房地产价格评估过程中, 因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失, 由房地产价格评估机构承担赔偿责任, 房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。”司法部《司法鉴定人登记管理办法》第三十一条规定:“司法鉴定人在执业活动中, 因故意或者重大过失行为给当事人造成损失的, 其所在的司法鉴定机构依法承担赔偿责任后, 可以向有过错行为的司法鉴定人追偿”。从上述规定可以看出, 鉴定机构和鉴定人的责任顺位是不同的。鉴定机构是承担鉴定责任的第一主体, 财产受到损害的利害关系人并不能直接向鉴定人追究民事责任。鉴定人的鉴定活动被认为是一种职务行为, 其行为由任职单位负责。当鉴定机构对外承担了全部赔偿责任后, 可以向作为第二责任主体的鉴定人追偿。

鉴定机构向鉴定人行使追偿权时, 至少应该注意四方面问题:一是鉴定机构可以行使抗辨权减免民事责任却怠于行使, 则鉴定人可以主张减免相应责任。二是就鉴定机构内部而言, 鉴定机构在内部审核等方面对鉴定意见错误也负有相应责任, 对鉴定人追偿的额度应是鉴定机构合理赔偿额的一定比例。三是对出具鉴定意见的签字鉴定人之间的责任分担, 鉴定机构的内部规章制度有规定的依其规定, 没有规定的按各自过错的大小确定。四是在鉴定人执业保险和执业互济等执业风险分散机制不健全的情况下, 鉴定人确实无力负担的, 鉴定机构应当放弃追偿。

从未来发展方向看, 鉴定人可能会成为承担民事责任的直接主体。鉴定意见的实质是鉴定人的个人意见, 是鉴定人凭借其专门知识对某个问题做出的一种认识和判断。鉴定意见是否客观、准确, 取决于司法鉴定人自己的科学技术水平和判断能力, 应当由鉴定人自己负责。按照现行规定, 鉴定意见要求由鉴定人独立发表, 其鉴定报酬却由鉴定机构取得, 鉴定过错责任也全部由鉴定机构对外承担, 这既不符合权责一致的原则, 也不利于鉴定人谨慎执业, 与国际上的通行做法也不一致。《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第十条规定:“司法鉴定实行鉴定人负责制度。鉴定人应当独立进行鉴定, 对鉴定意见负责并在鉴定书上签名或盖章。”随着鉴定人负责制的进一步完善落实, 鉴定主体对外承担责任的强度将有可能向鉴定人个人倾斜。

二、民事责任承担的对象

民事责任承担的对象是指有权控告鉴定主体承担民事责任的人, 主要包括诉讼当事人和有利害关系的第三人。

1. 诉讼当事人

房地产估价司法鉴定意见作为法定证据被人民法院采信, 并据此做出具有强制执行力的判决或裁定生效后, 诉讼当事人必须服从。而鉴定意见一旦出现错误, 就会产生对当事人一方 (或原告或被告) 的不利后果, 不利一方当事人就将成为鉴定主体承担民事责任的对象。另外, 诉讼当事人双方因信赖了错误的鉴定意见, 在法院判决或裁定前撤诉或和解, 从而给一方当事人造成损害的, 受害人也将成为鉴定主体承担民事责任的对象。

2. 与诉讼案件有利害关系的第三人

房地产估价司法鉴定意见是为特定的诉讼目的服务的, 因此, 这里所指的利害关系第三人特指特定的民事诉讼中的第三人, 包括有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。至于与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的案外人, 即使因信赖鉴定意见而加以利用, 并受到了损害, 鉴定主体也不承担法律责任。因为, 鉴定意见不属于公众信息, 它是依特定的目的, 针对特定的使用者提供的, 案外人受到的损害并不能为鉴定主体所“合理预见”可以推定鉴定主体的侵权行为与损害事实之间没有因果关系, 不对其承担责任。

三、民事责任承担的方式

从《民法通则》第一百三十四条规定所涉及的侵权责任方式上看, 房地产估价司法鉴定意见错误的责任方式, 主要是返还鉴定费用和赔偿损失, 其他责任方式基本不适用。

1. 返还鉴定费用

鉴定费用是鉴定主体提供鉴定服务所收取的报酬。鉴定主体出具错误的鉴定意见, 与其鉴定活动的目的严重不符, 其收取的鉴定费用已失去了合法依据, 应当予以返还。至于应全部返还, 还是部分返还, 取决于过错程度。

2. 赔偿损失

房地产估价司法鉴定意见错误给受害人造成的损失一般为财产损失。对财产损失的赔偿范围应包括直接损失和间接损失, 以使受害人的利益得到充分的救济。

四、民事责任承担范围的限制

鉴定主体承担民事责任是否受限, 是体现房地产估价司法鉴定活动公平与效率平衡的关键点。房地产估价司法鉴定的收费仅是所鉴定房地产价值的千分之三左右, 司法鉴定的执业报酬与所鉴定房地产的价值量相差甚远。另外, 房地产估价司法鉴定的对象是高价值财产, 估价师在估价作业上的稍微疏忽, 就可能导致估价结果相当大的价值差异。而在现有房地产估价技术水平和鉴定人执业能力的固有限制下, 完全避免疏忽几乎是不可能的。这就使得房地产估价司法鉴定具有较高的执业风险。在风险高且风险分散机制不完善的现实执业环境下, 当鉴定主体有过失 (故意除外) 时, 如果要求鉴定主体就鉴定意见偏离“真实价值”部分导致财产损失全额承担赔偿责任, 显然是不公平的。因此, 应当建立公平分担制度和法定赔偿限额制度, 对鉴定主体的民事赔偿责任范围、区分过错形式和过错程度, 做出必要的限制。

其一, 因鉴定主体主观故意, 导致诉讼当事人或第三人财产损失的, 应当在其鉴定意见偏离“真实价值”部分导致财产损失的金额范围内承担赔偿责任。共同侵权的, 承担连带赔偿责任。

其二, 因鉴定主体的过失导致诉讼当事人或第三人财产损失的, 可以将鉴定意见偏离“真实价值”部分导致财产损失的金额划分若干范围, 在不同的金额范围确定各自的赔偿限额, 赔偿限额可按鉴定收费的一定倍数确定。在赔偿限额内, 依鉴定主体的过错程度, 确定具体的赔偿金额。

五、民事责任的免除与减轻

鉴定主体民事责任的免除一般有以下几种情形:

1. 鉴定意见的“合理误差”

从鉴定主体的角度看, 即使鉴定主体已经遵守了估价规范和鉴定规范, 并保持了必要的职业谨慎, 还是会出现鉴定误差。如果这种误差被行业共同经验认为是“真实价值”的组成部分, 属“合理误差”, 则鉴定主体对这种“合理误差”给利害关系人造成的损害不承担责任。从鉴定意见使用者的角度看, 估价行为不同于定价行为, 这种“合理误差”符合一般鉴定意见使用者的心理预期, 或者说是“可预见”。其在依赖鉴定意见做出决定或采取行动时, 也应当保持必要的谨慎, 采取排除“合理误差”影响的应对措施 (如离婚协议时, 按评估价值的一定比例确定需要分割的房地产的价值) 。否则, 鉴定主体免责。

2. 鉴定意见使用者的不合理使用

房地产估价司法鉴定意见是为特定的目的、特定的使用者服务的, 估价目的不同, 估价时点、价值类型和价值范围就可能发生变化, 估价结果相应的会有差异。因此, 鉴定意见使用者应当按照鉴定意见书提示的使用方向和使用限制, 合理、善意、正确地使用鉴定意见。当鉴定主体对鉴定意见的使用方向、使用限制等做出了明确说明, 使用者在对此已经认知或应当认知的情况下仍然恶意或者不当使用鉴定意见, 鉴定主体将免责。

3. 鉴定主体对鉴定意见瑕疵做了充分披露与说明

这里的鉴定意见瑕疵, 是指因鉴定资料的缺陷导致的鉴定意见误差。房地产司法鉴定意见的准确性相当程度上取决于鉴定资料的真实、完整、充分。而鉴定资料的提供责任在委托方, 如果委托方不能提供满足估价基本条件的鉴定资料, 司法鉴定程序不能启动;如果委托方提供了能够满足估价基本条件的鉴定资料, 但欠完整充分, 估价条件就会有模糊或不确定的事项。委托方在鉴定主体明确告知的情况下, 仍然继续委托鉴定, 鉴定主体对这些模糊或不确定的估价条件就要做出合法、合理的假定。在这样的假定条件下得出的鉴定意见, 误差相应也会加大, 影响其证据证明力。当鉴定主体对鉴定意见瑕疵予以披露, 对鉴定风险做出了明确提示时, 可以对加大的误差免责。

4. 不可抗力

主要是房地产估价系统风险的出现, 即国家政治、经济发生了巨大变化, 房地产市场急剧动荡, 使房地产估价的前提条件产生重大改变, 这种情形导致的估价鉴定意见偏离“真实价值”, 是鉴定主体无法预见、也不能避免的, 应当免除鉴定主体的责任。

5. 超过诉讼时效

“法律不保护权利的睡眠者”, 按照《民法通则》的有关规定, 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为两年, 从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。房地产估价司法鉴定意见错误给利害关系人造成损害的, 适用普通诉讼时效期间的规定。受害人知道或者应当知道其权利被侵害时起两年期满仍然没有向鉴定主体请求损害赔偿的, 其胜诉权消灭。

6. 有效补救

当房地产估价司法鉴定意见错误给利害关系人造成损害后, 鉴定主体积极采取措施, 如通过补充鉴定、为利害关系人作证等方式, 挽回全部财产损失的, 可以不承担赔偿责任。

7. 自愿协商

按照民法的当事人意思自治原则, 鉴定主体与因鉴定意见错误造成财产损害的利害关系人自愿协商, 免除鉴定主体全部赔偿责任, 且不违反法律规定的, 鉴定主体可免责。

鉴定主体的民事赔偿责任, 一般可以因下列情形减轻, 但不会全部免除:

(1) 诉讼当事人对鉴定意见有异议, 应当申请补充鉴定、补充质证或者重新鉴定, 却不及时提出申请, 放弃救济权利的。

(2) 利害关系人明知房地产估价司法鉴定意见不真实、不准确还使用的。

(3) 鉴定主体对应当明确告知或充分披露的鉴定事项, 虽已告知或披露, 但告知欠明确或者披露欠充分。

(4) 通过有效补救没有挽回全部损失或自愿协商减轻部分责任的。

篇4：邹城市土地流转现状调查报告

1、基本情况

邹城市为山东省济宁市辖的县级市，位于山东省南部。邹城市全市总面积2419458.3亩，其辖16个镇街，887个行政村，全市总人口达115万，农用地总面积117.83万亩，其中耕地93.96万亩其中，占总面积的39%，人均0.84亩，家庭承包耕地92.56万亩。家庭承包耕地流转总面积17.61万亩，各个镇街土地流转面积占耕地面积的百分比范围在12.7%～25.1%（除街道办事处外）。

2、调查数据的选取

本次调查的总体分为邹城市16个乡镇的农户，采用分层随机抽样调查的方法取调查对象。共抽取了1000户农民，1000人构成本次的调查样本，实际样本数为851（剔除不合格问卷之后），有效率为85.1%。而其中参与土地流转的农民为203人，占总体的约为23.8%。

二、土地流转中存在的问题

1、农户了解土地流转信息的渠道太窄

由调查结果分析大部分的农户是通过政府宣传这种渠道来了解土地流转信息的，通过自己的亲朋好友和通过电视、网络等渠道来了解土地流转的只占一小部分。这反映出电视、网络、书籍等这几方面的宣传力度有所欠缺，农民了解土地流转的渠道太过单一，得到的消息过于片面。由于缺少有关农村土地流转的信息平台，土地供求信息、土地价值评估信息等传播渠道不畅通，造成农民流转的积极性始终不够高。

2、农户对国家政策缺乏正确认识，对土地依赖性过高

虽然土地流转在全国普遍实施，但一部分农户对土地流转政策的认识却相对匮乏，对土地仍存在过高的依赖性。受传统思想的限制，部分农户认为土地是保障他们生活的基本依靠，不肯自己主动的放弃土地。加之当地流转模式不够成熟，流转保障制度不够健全，非农收入不稳定，农户对流转后的长期收益还比较担忧，仍处在考虑和观望的状态。

3、土地流转程序不够规范

调查发现流转程序太过简单，由于多数土地的流转没有签订合同或流转合同不规范，会出现因转入户或转出户由于主观原因任意毁约的情况，而且由于当初并没有订立合同或合同没有相关规定，损失方很难在法律的框架下保护自己的合法权益，带来的经济损失难以得到合理赔偿，造成双方不信任，甚至引发矛盾和冲突，使得之后的土地流转难度提高。

三、完善农村土地流转的对策

1、普及土地流转相关法律法规知识， 提高农民主体地位意识

坚持村委会和各级政府对土地流转知识和相关法律法规的大力宣传，鼓励农民通过网络、电视等渠道获取更丰富的流转知识及法律法规，对于一些文化程度高的农户发一些相关材料使其更加深入的学习，对于一些文化程度低的农户采用集中培训等有效方法法律知识。对于出现的问题的农户，政府应该及时提供法律上的援助和解答，保证农民对土地流转认识的完整性。

在土地流转的过程中，应提高农民在农村土地流转中的主体地位意识，政府应充分尊重农民的实际意愿，正确引导，不搞强制。必须增强农民的利益表达和集体谈判能力，畅通表达利益诉求的制度通道，建立和完善合理的土地流转收益分配机制。这就需要在农村大力发展各种合作组织，既包括经济合作组织，又包括社会互助组织，给农民提供参与村庄公共事务管理的平台，提高他们的参与意识和权利意识，提升他们的议价力，以降低利益受损程度。

2、完善土地承包的相关制度，规范土地流转程序

农民是土地流转利益的主体，但由于农民自身法律意识淡薄，往往不注重维护自己的合法权益，因此完善土地承包的相关制度，健全土地流转的法律法规规范土地流转程序是非常有必要的，土地的正常化流转需要土地流转相关合同法、土地管理法、土地利益纠纷法等一系列的法律法规的支持。由于政策不明确和程序不规范，很多地方农村土的地流转处于混乱状态。某些地方甚至采取强制的手段、下硬性指标实现该地区的流转面积。对流转后的土地加强监管，坚决制止工商企业流转土地后直接或变相改变土地农业用途的行为。

在党的第十八大召开后，我国的土地流转政策进一步的完善。笔者认为，良好土地的经营机制能使资源的合理利用，发挥土地的最大效益，提高土地的使用效率，保障农民的利益。实施一系列的有效的改革，使农户的土地流转在自主、规范的状态下进行。同时，土地流转的顺利进行与各级政府切实可行的管理的办法是分不开的。

3、加大对流转信息的宣传力度，建立畅通的土地流转渠道

通过走访调查，笔者发现，在当地常在外打工或者经营小本生意的农户希望转出土地，而一些新建或想扩大规模的企业想要流入土地，但由于信息的不对称，农户的土地流转不出去，企业的经营愿望难以实现。因此，在当地可以建立信息平台，分级代理中介——村级，乡级，县级。村级中介代理集合本村的所有土地流转意愿信息，乡级中介代理集合本乡所有的土地流转意愿信息，县级中介代理则集合本县所有土地流转意愿信息。为供求双方提供所需要的信息和提供咨询等服务，不想种地的农户或者想要部分流转可以通过这些代理将土地流转给那些经营能力强的农户，需要流入土地的农户或者企业也可根据自己的需求选取合适的土地流入，这样有利于实现规模化经营，提高土地的使用效率。

4、建立健全农民社会保障制度

通过走访调查，笔者发现，一些农户存在着“种地解决吃饭，打工解决消费”这样的观念，然而土地难以形成致富途径，但没有土地则容易出现生存问题。由于农民的养老保障制度不健全，很多农民仍将土地作为养老依靠，作为生活的最基本来源。以土地为中心的生活保障是农民不得已进行的自我保护的一种方式，是由于保障制度不健全，农民缺乏安全感的体现。因此，农村社会保障制度的范围要进一步增大，农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助，以及农村合作医疗等农民的社会保障体系要不断完善，采取更有效的福利措施，逐步弱化土地所起的保障功能，使农民对土地的依赖性不断降低，减少农民流转土地以后的后顾之忧，促进农业劳动力的彻底转移，，实现农地资源的高效配置。

5、发挥政府的职能，加大资金投入

在当地土地流转过程中，某些地方经常出现基层政府利用行政职权过多干预农民的自主经营权，越权代替农户与工商企业签订土地流转合同，侵害农民土地流转的合法权益的情况，这无疑会增加土地流转纠纷的几率。政府在土地流转过程中起着非常重要的引导、服务和监督作用，各级政府要转变职能，明确自己的服务对象和服务内容，正确定位好自己的导向作用，为促进土地流转，营造良好的政策环境。

政府应加大资金投入力度，创造相应的就业岗位，对农民进行必要的技术培训和就业培训，对农民就业提供全面的支持。土地转入方所需求的土地受到交易成本的影响，因此政府应发挥奖励制度，对于大规模的土地的承包户，根据总体收益和土地规模、机械化程度等因素给予合理奖励，促使土地集中于大户手中，从而为转入方提供了更多的支持和动力，促进土地供求关系的长久稳定的发展。

篇5：错误报告怎么写

在工作中，本人因粗心大意而用错料。几天来，本人认真反思，深刻反省，为自己的行为感到了深深地愧疚和不安，在此，本人谨向各位领导做出深刻检讨。

本人看到了这件事的恶劣影响，如果在工作中，大家都像本人一样自由散漫，漫不经心，粗心大意那怎么能及时把工作落实好做好呢。同时，如果在我们这个集体中形成了这种懒散的工作态度，本人工作的提高将无从谈起。因此，这件事的后果是严重的，影响是恶劣的`。 发生这件事后，本人知道无论怎样都不足以弥补自己的过错。因此，无论领导怎样从严从重处分本人，本人都不会有任何意见。同时，本人请求领导再给本人一次机会，使本人可以通过自己的行动来表示自己的觉醒，以加倍努力的工作来为本人公司的工作做出积极的贡献，请领导相信本人。

如再发生此类事件，本人个人接受公司任何处置。

篇6：犯错误辞职报告

您好！

我来公司已经有很大一段时间了，在这段时间里我在公司里工作的很开心也很顺利，但是我也没有想到让工作上出现重大错误的事情发生在我身上。给公司带来了这么大不必要的损失，为此我难辞其咎，于是怀着罪人般的心情写下这份辞职报告。我知道我的离开并不能弥补这次损失，但是我认为犯错就的受到处罚，于是面对这次事情，希望我的离开，能够让您放下对我的成见。

我认为我这次犯错不是偶然发生的，一定是因为自己平时对工作的疏忽造成的。由于平时小错误的累积才造成了这次大失误，这是一个量变引起质变的原因，如果我平时养成一个严谨仔细的工作习惯的话这样的事情是根本不会发生的，所以这次犯错完全是我自己的过错，我辞职离开这件事也是理所当然的。

在这段时间里，我工作虽然做的是马马虎虎的，但是还是学到了很多东西，想到公司对我的期望，我还是出了这些比较大的错误，我也是对您和公司感到非常抱歉的。随着公司的不断发展，公司业务的不断拓展，工作的难度也是越来越困难，从这次事件中我看请了自己的工作能力，我认为我自己的工作能力并不适合我现在的状况，为了不拖累其他同事的工作以及公司发展，所以今天我提交这份辞职报告，为了不因为我一个人的情况给整个公司带来不利的影响，所以请您能够批准我这次的请求。

公司这样其实也并不适合我现在的职业发展，我现在应该更加努力的打下学习基础，而公司发展太快，我还不能够完全投入进出。所以提交这份辞职报告也有我自己的个人原因。

最后，祝公司能够如鱼得水，越来越好。

此致

敬礼！

辞职人：