社区城中村改造

社区城中村改造（精选8篇）

篇1：社区城中村改造

兴城社区城中村改造工程工作汇报

按照市创卫办10月13号的冲刺动员会议精神，社区当天召开两委会议，严格按照会议的部署和要求迅速对任务进行分解落实，已将具体的任务计划安排上报街道。

我社区道路硬化工作基本完成，形成了三横两纵的道路网格。本周社区将对5条道路上的垃圾渣土进行了全面的清理，控制道路扬尘。9月下旬开始我社区对未拆迁农户的14座农厕进行了改造，目前已全部整改到位，将按照新的要求，弥补不足。社区与城管局共同行动，对清华学仕园小区内的乱搭乱建、乱栽乱种进行了清除，后期将加大巡查力度，确保全面清除。社区雇用民工，通过与物业公司的合作，对清华学仕园、天澜湾和神州豪苑三个住宅小区里的乱涂乱画用三天时间进行了全面的清理，设置了便民信息服务栏，小区内基本看不到“牛皮癣”。本周社区将安排拖拉机对三个小区内的乱推乱放进行了全面的清除，改善小区的整体环境。

下半年我社区对境内的第一沟、小马沟、前进河和盐塘河等四条河流进行了全面的疏通清理。清淤长度达1.5公里，清理漂浮物3船，水质环境得到明显的改善。我们将加强长效管理，确保河面清洁。按照创卫建成区范围内禁止饲养家禽家畜的规定，社区对辖区内的2户家禽家畜饲养户进行了清理，养殖户已同意放弃饲养，已经清理到位。

区公安局的领导也参加了村两委的会议，表示将根据社区的需要，安排专人到社区帮扶，驻点办公，同社区密切合作，确保创卫冲刺月活动取得预期成效。

下一步，我们将认真对照上级文件要求，加大自查力度，找出问题，弥补不足，以良好的卫生面貌迎接省暗访考核。

兴城社区

2013年10月17日

篇2：社区城中村改造

监理例会纪要（2014-4）

时间：2014年4月19日

地点：东南山社区改造工程项目部办公室 主持人：刘玉国

参加人员：甲 方：白爱国、刘东会

监理方：刘玉国、白成德

施工方：宋永青、刘永香、张旺生、刘廷江、杨

晓政、赵金山

主要内容：

一、施工单位：

（一）上周进度计划完成情况

①A1楼基础筏板混疑土完、地下室砌砖完，地下室项模板一个（东）单元完。

②A3楼基础砼垫层完，防水层完、细石砼保护层完、筏板钢筋制安完。③厕所搭建完。

（二）下周进度计划

①A1楼周三地下室顶板钢筋全部绑扎完毕。②A1楼周六一层两个单元砌砖完。####③A3楼周四地下室砌砖完。

④A3楼周六地下室顶板钢筋绑扎两个单完，并浇筑砼完

（三）工程进度分析

目前主要影响进度因素：是各别工种人员少、做不到合理安排，必须马上拿出进度计划、网络图进行有组织、有计划、合情合理安排用人用工，确保工程进度顺利进行。

（四）工程质量情况

①A1楼地下室构造柱钢筋接触模板处需加垫块。②A1楼地下室砌砖拉结筋未按规定安放。③A3楼筏板基础钢筋间距、搭接焊钢筋需弯拐整改。

（五）安全文明施工情况

塔吊吊顶丝要用笼子装、不得拿单根钢丝绳绑吊，吊砖笼子卡必须卡到位。特殊工种必须待证上岗

二、建设单位：

①施工单位进度进展不合理，甲方并对施工单位下发下周工程进度计划。

②多次强调施工单位周计划、月计划、总计划及施工平面图要以书面材料上报甲方、监理方。③下周四组织A1 A3楼图纸会审、各相关单位应对图纸进行仔细研读，结合所有专业进行图纸核对，并对图纸可能存在的问题或疑惑，以及相应施工难点等提出问题。

三、监理单位

①施工单位要按时举行安全学习教育、并要有影像资料存挡备案、建立安全学习教育管理体系。

②在基槽未回填时、要把雨水排出基槽外部并做到有组织、合理排放、保证雨后槽内顺利施工。

篇3：城中村改造初探

我国作为一个传统的农业大国,最大的问题就是如何解决好“三农”问题。结合城市的未来发展、产业转移的需要,城市周边的村庄不断被城市吞没。近几年,“城中村”改造力度逐渐加大,改造过程中各种既得利益体之间的矛盾也就凸显出来了。项目组希望通过调查研究,能够对邯郸市的“城中村”改造模式做出探究,为邯郸市的“城中村”改造规划工作提供有益借鉴。

本课题以邯郸市邯山区罗城头村为例,结合邯郸市现状以及邯郸市城市规划的总体要求,提出:城市作为一个有机的整体,城中村改造与规划问题与城市化的整体发展息息相关,如何提高城市居民与城中村村民在改造规划中的积极性,要作为一个系统问题来解决。研究城中村改造与规划问题具有极为重要的意义。具体表现为:(1)为邯郸市提高城市化水平提供决策性参考;(2)发挥村民的主观能动性,与市政府共同解决城中村问题提供参考依据;(3)本课题分析了城中村问题的共性,对城中村改造与规划具有参考作用。

二、研究方法

通过对邯郸市城中村改造规划个案分析,总结成功经验,指出在规划改造过程中存在的问题,提出城中村改造与规划的思路、途径及对策建议。结合走访调查,对城中村所产生的影响、城中村现有的改造规划政策以及改造的实践过程、城中村改造规划模式、实践途径、既得利益调整和规划制度创新等一系列问题,进行全方面系统的调查分析、逻辑推理和理论概括。

三、城中村的现状及存在的问题

1. 城中村的概念

单从字面意义来看,“城中村”被认为是被包围在城市里的村庄。城中村这一概念是个约定俗成的表达方式。学者们根据自己研究方向的不同,给出的定义也不尽相同,概括来说就是:城中村是“都市里的村庄”,亦或是在城市高速发展的进程中,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

2. 城中村的成因

究其原因,是由于城中村形成和发展的特殊性。从城中村的历史变迁中我们不难发现城中村形成的主要原因:第一,是我国城市化进程的快速发展的结果。第二,是我国城乡二元结构管理体制及土地的二元所有制所造成的。其中城乡二元结构是城中村形成的根本原因。

3. 城中村存在的负面影响

城中村的存在给城市发展带来了恶劣的负面影响,不仅损害了城市的整体形象,影响了城市的自然景观,降低了城市的生活品质,而且使得外来人口对城市的总体印象大打折扣,降低了城市对外来人才的吸引力度,难以留住高层次人才。另一方面,由于城中村管理存在很大漏洞,也是城市管理中最薄弱的区域,周围脏、乱、差的生存环境与城市整洁的市容极不相符。简言之,城中村的存在不利于城市的总体发展和综合竞争力的提升。

四、城中村改造中存在的问题

笔者对邯郸市邯山区罗城头村开展了问卷调查,其目的就是揭示城中村改造的问题与难点所在。2013年4-5月我们对 邯郸市邯山区罗城头村进行了实地调查,共发放调查问卷100份,实际收回有效问卷86份,主要调查对象为罗城头村的村民(包括本地居民与长期租住在村中的外来务工人员)。由问卷得知,在对城中村改造过程中,村民与政府的矛盾主要集中在以下几个方面:

1. 村委会的诚信度受到村民质疑

城中村村民与政府的城中村改造两者之间的关系是 :主体与客体。主体包括村党支部、村委以及全体村民,客体便是一切与村民利益相关的村务活动与管理行为。罗城头村的改造就属于客体。课题组选择了50户村民为调查对象,调查人员中有70% 户人家对村干部表示不信任,10%表示中立。调查员认为,村民对村干部贪污、不为村民申言心存怨气,因而必然会引起干群关系紧张,村民对村委会的诚信度产生质疑,这样势必会影响村民对城中村改造的积极性。

2. 村民的改造成本高,投资回报小

目前,罗城头村村民的收入来源主要为:1) 房屋与土地出租所得占70%,村中90% 以上的村民有房屋对外出租,房屋出租的收入已经成为罗城头村村民的主要经济来源。然而,城中村改造势必对这部分人群带来不可估量的损失。80% 以上的村民认为改造后他们的收入将明显的减少,会失去固定收入的空间;2) 担心日后子女上学读书会遇到困难。调查员走访了19户村民,有17户村民反映,孩子到城市上学费用太高、开支太多,没有收入的村民怕负担不起;3) 政府的信誉被质疑。村民们反映,邯郸市有些城中村改造前还有村委会帮助解决随时出现的问题,改造后再出现任何问题都无人问津,老百姓只有自己“孤军奋战”了;4) 房地产市场不景气。受房地产市场预期低迷的影响,回迁房价往往高于心理价位,许多村民对改造后的楼房表示忧虑。这些现象严重影响了村民的积极性,表明多数村民对城中村改造心存疑虑。

3. 违章建筑拆除难度大

罗城头城中村改造能否顺利实现,拆迁的成本与拆迁的进度最为关键,而大量的违章建筑必将成为拆迁的最大阻碍,这将是低收入群体增加收入的主要经济来源,也是制约拆迁进度的障碍。根据规定,违章建筑与临时建筑,在拆迁过程中不补偿,这样必将成为村民与政府矛盾的焦点。调查员在走访罗城头村时发现,村民自建的房屋中违法违章建筑占到万余平方米。给这些村民做思想工作、讲大道理,恐怕村民不能接受,在拆除过程中如果达不到村民条件,这部分人必然会阻碍拆迁。

五、城中村改造问题的对策与建议

城中村的存在不仅影响了城市景观,导致诸多社会问题的出现,还在很大程度上扰乱了社会治安,严重制约了城市经济的可持续发展。邯郸市政府在对城中村改造过程中,对城市化水平和城市竞争力的提升,提出了具有战略意义的规划目标。然而,邯郸市的城中村改造绝不是简单的建筑工程的建设,它是一个提高和改善城中村老百姓生活质量、提升城市形象的过程。怎样才能顺路对城中村进行改造,已经成为邯郸市政府与城市规划部门工作的重点。鉴于此,课题组成员针对邯郸市城中村的现状和出现的问题,提出以下几点策略:

1. 将 城 中 村 改 造 纳 入 城 市发展建设年度计划,规范城中村改造

随着邯郸市城市经济不断发展,城市规模不断扩大,我们对城市的要求也会越来越高。由于罗城头村现有用地效率低下,与其周边集约高效的城市用地环境极不协调。在城中村改造过程中,邯郸市规划设计院对要改造的城中村庄的规划要具有现实性与长远性。简言之,既要有近期规划又要有长远规划,远近结合,做到规划合理。新生活区的规划,要整齐划一、环境优美、功能完善、社会治安良好,在心理上能够得到与吸引广大城中村村民的积极参与。

2. 因地制宜,制定出各村改造的优惠政策

一般城中村现有容积率较高,仅采用容积率的手段来提高项目的可行性则势必造成容积率居高不下的情况,因此城中村改造应因地制宜,在土地出让金及城市建设配套费上给予优惠,使满足城市规划要求的条件下,增加项目的可行性。

3. 规范拆迁补偿政策,落实专项补偿资金

篇4：社区城中村改造

关键词：城中村 改造 环境质量 必要性

1 传统城中村改造存在的问题

1.1 对固有风俗文化元素的设计缺失

多年来，在设计住宅小区时，开发商往往通过借助景观部分的设计以对住户进行分类定位或迎合市场潮流，却忽略了每个城市本应拥有的一个重要元素——文化与习俗。中国是一个拥有数千年历史的泱泱大国，城市的形成本就是由无数的聚落村庄逐渐演变聚合而成，而“城中村”这一当下看似即将被时代所遗弃的历史产物，其每个村落也蕴含着其居住城市点滴历史与风俗的传承，那些具有强烈村落文化与习俗的元素不该流失于城市经济指标的提升和物质财富的追求过程中。

传统“城中村”改造社区规划设计通常只注重设计的基本合理性和视觉的普遍感官，很少将其村落的文化习俗、城市的历史背景相结合，没有把村落背后的传奇故事、人物在改建后社区的雕塑或景观小品中体现，剥夺了原有“城中村”村民的归属感，统统以千篇一律的钢筋水泥所替代。

1.2 对村民行为需求的关注不足

通过对西安市“沙呼沱村”和“东五桥村”实地调查研究以及根据有关资料和部分“城中村”改造实例显示，政府和开发商在对“城中村”进行改造时，通常忽略了村民们的行为心理需求，即使有所涉及，也以城市中普通商业住宅小区的形式完全替代。但是，“城中村”村民与城市居民无论在生活方式、作息时间、兴趣爱好和人口结构上均存在着诸多差别，如果简单的以某种方式取代，无疑会形成改造社区无法满足村民行为心理需求、使用率过低的局面。这一方面会挫伤“城中村”村民的归属感和幸福感，另一方面也不利于社会主义和谐社会的形成。

鉴于老年人和儿童是“城中村”改造社区户外环境的主要使用者，笔者将专门就传统“城中村”改造社区在规划设计过程中对这两类群体行为心理需求的忽略作以分析说明。

1.2.1 老年人

随着年龄的增长，生理组织器官不断衰退、环境适应能力不断减弱以及不断减小的活动量和活动范围。因此，老年人的室外活动空间更多的被局限在其所在的社区范围，因此，住宅社区环境对于老年人而言，被赋予了更多的责任和意义。

老年人由于身体的原因，对于户外环境十分敏感。据调查，西安市由于夏季正午高温和眩光，多数老年人的外出活动多选择在早上和傍晚，但是部分商业小区，很多中老年人在正午进行棋牌类活动。这说明，老年人如果有合适的活动场所是乐意尽可能的享受生活的。然而，传统城中村改造的社区往往忽略了这点，开发商和设计师只追求对村民的安置，而忽略了其行为心理需求，没有或者很少在改造社区内设计安排相应的娱乐活动场所。

另外，老年人颇受喜欢的活动就是散步和锻炼，并且一般老人肩负着照看孙辈的责任，所以他们对安全感的需求更加强烈，户外静坐、聊天、看行人成为老人消磨时间的一种方式。但是目前城中村改造后的大部分社区中，适合老年人的活动场所普遍缺乏以及单一，并且由于位置不合理导致很多老人自带板凳聚集在马路边或十字路口“冬练三九，夏练三伏”。

1.2.2 儿童

据统计，西安市各城中村内处于4-13岁的儿童约占各村总人口的30%左右，其中约一半左右的儿童会选择在所居住的周边进行户外活动，特别是夏季90%左右的儿童都会外出嬉戏玩耍，因此儿童的游戏行为具有聚集性、季节性和时间性特点。笔者通过对 “甘家寨”小区实地调研发现，该村经改造后，社区内供儿童户外活动的场地存在诸多问题，如场地器械单一，分布不合理，安全隐患大等。正是由于社区活动器械娱乐性低、高度和强度过大，活动单元数量小等不符合儿童的行为心理需求，导致大部分活动器械无人问津，儿童大多聚集在社区行车道上玩耍或攀爬雕塑等危险活动方式。

另外，由于现在城中村的孩子离自然越来越远，与此相矛盾的却是他们对外界客观世界的渴望却远比成年人强得多，而现下所有城中村改造社区在规划上往往也忽略了儿童的这一需求，这就足以解释，儿童之所以在喷泉池边用矿泉水瓶玩水、踩水，在草地中捕捉蝴蝶和昆虫等行为。从环境行为学分析发现，儿童的注意力总是集中于地面、树木、动物和气候等方面，如果将这些要素与儿童游戏行为联系起来，设置可以发挥他们创造力的器械和场地，提供丰富的感觉刺激，那么儿童感觉意识的发育将会更加完善。也会有效避免儿童在小区户外环境中经常存在的诸如在楼侧涂画、攀爬树木、栏杆，掀地面松动的铺装等破坏行为。

2 “城中村”改造社区环境质量提升的必要性

由于城中村改造起步晚、技术性强、涉及人数多、影响范围广，因此必须对安置社区进行科学合理的规划设计，其中村民行为心理需求应在整个规划方案的形成过程中扮演极为重要的角色。因此，将环境行为学理论切实应用到城中村改造社区规划当中已显得十分必要。

2.1 村民感知不断增强的需要

与城市商业小区的人居环境相比，城中村改造安置社区的人居环境普遍落后，单调、简单、狭小的安置社区环境使居住于城市当中的村民感到落伍和不满，因此，城中村改造社区规划的首要选择就是要使城中村村民和城中村改造社区享有同样的现代文明成果，但是根深蒂固的邻里关系以及租金谋生的生活方式使得村民依据难以割舍对村落的感情。因此，在环境行为学对“人——行为——环境”三者关系研究的基础上，结合城中村村民的特殊行为需求对改造社区进行规划设计，不仅可以满足村民日益增长的感知刺激，也可以扭转我国传统城中村单一物质改造所引起各种问题的不利局面，根本上将农村变为城市，将农民变为居民。

2.2 城市文明不断发展的需要

城中村不仅为外来人口提供了廉价的住房以及在一定程度解决了城中村村民的经济来源，但是这并不能成为城中村存在的理由。城中村在物质、经济以及社会和精神形态上存在的众多问题已经严重影响了城市的健康发展，并且已经成了规避法律和制度的“收容所”，因此，如果不进行及时改造很可能成为城市发展的“顽疾”。而这种改造随着经济的不断发展，早期对城中村改造所采取的简单拆迁安置已不能满足城市文明日益向前推进的需要。如果继续采取传统城中村改造“快拆快建”、“快拆简建”的方式进行社区建设，那么若干年后这些改建社区又将沦为下一个等待被改造的“城中村”。因此，结合城中村村民的具体行为心理需求和村情村风进行社区规划将有效降低村民对改造的排斥心理，有利于村民尽快融入城市居民的生活当中，也有利于城市化的可持续发展。

2.3 小康社会全面建成的需要

城市是否具备提供更好的就业机会、更高的工资以及更好的教育和卫生设施等是城市综合竞争力的主要表现，这也是形成人口和产业聚集的吸引力。按照城市化推拉理论，迁出地的推力和迁入地的拉力共同作用形成了人口迁移的结果。通过城中村改造，不仅可以提高迁入地的拉力，提供更好的工作和生活环境，还能培养更好的就业生存和发展控制以及优化城市人口和产业结构。通过对非正式的地下经济的改造提高城市的经济效率甚至经济和社会竞争力。

参考文献：

[1]石谦飞.环境一行为关系研究中的行为调查方法[J].科技情报开发与经济，2003（7）：13.

[2]郑玮锋.居住区公共空间的环境行为研究[J].四川林勘设计，2004.6.

[3]万邦伟.老年人行为活动特征之研究[J].新建筑，1994.4.

作者简介：

篇5：社区城中村改造

按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。

2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔

杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯

晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个

太原市城中村改造流程如下

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

篇6：广州城中村改造

2010-07-27 11:36:13 浏览次数：619

记者探访改造进展最快的城中村发现，保证村民的收益是成功的关键

在猎德村李氏宗祠里，几个村民在兴致勃勃地踢着毽子，她们身后，几十栋高层建筑已经脱去“绿衣”，整齐划一地矗立在珠江边上，这就是猎德村复建房。今年国庆前，猎德村民将正式回迁至复建房，一个更加融入现代城市生活的新型城中村将展现在人们面前。

猎德村

改造后什么样？

正在装修国庆前回迁

时下复建房可以说是村民讨论最多的话题之一，对于搬进新居，大家普遍充满了期待。

有37栋高楼是珠江新城最大住宅区

“现在正在赶工期，主要是装修部分，弄好了大概就可以交付给村民了”，在猎德村新的祠堂口，猎德村委的工作人员林先生向记者表示。记者在猎德村看到，封顶多时的几十栋复建房，绿棚已经基本拆除，新的猎德村全貌已经展现出来。从现场来看，猎德村复建房北起花城大道，南至临江大道，西临猎德大桥，东至海清路。据介绍，整个复建房占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米。建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区，有37栋高层住宅建筑，此外还有目前已经建好并投入使用的祠堂和池塘等。

“去年就看了样板房，今年3月样板房又对村民开放了一次，看过之后觉得很漂亮，很满意。”在祠堂踢毽子的一位阿姨向记者表示。

不输豪宅：入户花园、阳台、套房俱全

据她介绍，复建房里入户花园、阳台、套房等等一应俱全，与珠江新城的豪宅不相上下。复建房装修标准为720元/m2，仅统一安装的品牌橱柜就过万元一套。林先生也表示，由于复建房的面积并没有像普通商品房那样算上公摊面积，因此房子看上去更大，这也是村民比较满意的地方。据村民表示，农历8月前，也即差不多国庆前村民将回迁至复建房。

而猎德村桥西安置区的一边，一排排复古的建筑让人恍如来到了江南小镇。村民向记者表示，这将是以后的风情街。风情街从新猎德村的池塘一直延续至珠江口附近，一色的青砖小楼，十分有岭南风情。据介绍，这里以后将融入美食、旅游购物、酒吧、茶庄等休闲功能。

融入现代城市生活的新猎德已经开始展现在人们面前。

猎德村在传统与现代中保持着平衡。

青砖小楼十分有岭南风情。

建成后的猎德村将是珠江新城里最大的住宅社区。

改造模式 卖地集资

“三三制”分配

“猎德村改造是相当成功的”，天河区负责城中村改造的有关人士向记者表示。猎德村是广州第一个有开发商参与的城中村改造项目，被誉为“城中村改造的典范”。据了解，当初猎德村的改造思路很清晰：政府完全不投资，由猎德村划出一块土地拍卖给开发商，再使用拍地所得资金进行城中村改造。而土地则按照“三三制”原则进行分配：三分之一的土地用作商业，三分之一用于村民安置，三分之一作为集体经济的预留地。在村民安置方面，基本采取“拆一补一”的补偿方式——村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限，即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。猎德村试点的意义在于，一方面在资金筹措上走出了一个新模式——卖地集资，使政府在拆

建过程中几乎不需花费一分一厘。另一方面，虽然改造引入了社会资金，并由村集体引进开发商参与，但这与传统的开发商主导改造模式不一样。

成功秘诀

租金至少30元/平方米村民收入有保证

以村集体为主角与开发商进行谈判，村民的利益诉求能得到很好的体现。“很多外地城市的有关部门来猎德考察，对于这里的改造赞不绝口，但是又认为猎德经验很难学习”，该人士向记者表示。据他介绍，猎德村改造的成功，有两个很难推广的地方，一个是政府不与民争利，而是完全由村来主导，另一个就是猎德村位于寸土寸金的地方，土地价值高，可以支撑起这么大规模的改造。猎德村的改造十分成功，也获得了村民的支持。“以前很多人靠出租房屋生活，改造时不少人担心失去生活来源，但是看着崭新的房子，这种担心也慢慢少了”，一村民向记者表示。据了解，“拆一补一”安置方式，使每户村民都能够得到不止一套的回迁住房，换得复建房最多的一位村民，换到了近1800平方米，共有十几套房。除了自己居住外多余的将用来对外出租，虽然房间数量没有以前的握手楼那么多，但是村民在看到复建房后，对未来的租金水平相当有信心。据村民预计，复建房的租金不会低于30元/m2，这么一算，收入并不低于以前。

另据了解，猎德村改造中还尝试了新的做法，就是由村民自己选择安置房的土地性质，也就是说村民可以自己决定安置房转为国有土地或者继续保留集体用地的性质。目前的猎德村复建房的土地又是哪种性质的呢？据天河区的工作人员介绍，猎德村复建房仍选择保留集体用地性质，因为村民普遍反对将土地转为国有性质。其原因在于很多认为集体土地可以传给子孙，但国有土地只有70年产权。另外，村里也担心村民会变卖房产，从而失去了居住地或者生活来源。

杨箕村

现场探访

东边先行开拆尚有商户营业

两个多月的时间，从4万人蜗居的盛景到几近空村的冷清，地处广州CBD的城中村杨箕，在7月1日8时正式拉开了整体拆除改造的序幕，在不久的将来，这里将被改造为高楼林立的住宅群，曾经低矮的握手楼将彻底消失。

日前，记者来到杨箕村发现，位处广州大道边首批开拆的多栋房屋已基本拆完。但靠近中山一路、杨箕村小学附近的村落，则尚未开拆，而且依然有极少的商户尚在营业。一位50多岁的大叔面对记者提出的“这里马上就要拆了吧，您还不赶紧搬啊”的提醒，不耐烦地回了一句：“还没那么快”，就匆匆返家，并随手关紧了大门。

记者发现，尽管这一片还没拆，不过，九成以上的居住者都已经搬离了。而且连门、窗甚至

是电线等一些可拆可卸的物品也都已经全部清空。多条街巷被木料、瓦砾、玻璃等垃圾杂物堵塞，令现场有一种满目疮痍之感。在村中行走，除了能发现零星的几位老人家之外，剩下的就是背着大口袋的收买佬了。

在杨箕村不时见到搬家的车辆出入。

仍有商户在营业。

村中大部分居住者已经搬离了。

用于出租村民偏爱40平方米小户型

杨箕村的租户为寻找新的住处而烦恼。而对拆迁户而言，则为了选择多大面积的回迁房而拿不定主意。据介绍，按照改造补偿方案，杨箕村所有房屋用地为宅基地，均按住宅用途予以补偿安置。改造拆迁原则上按有合法产权证明部分的建筑面积“拆一补一”，以回迁安置后成房屋的套内建筑面积计算，也就是说不计算公摊面积。“1平方米补回1平方米”，回迁的户型以方正的小户型为主，包括六种：40平方米的一房一厅，60平方米的两房两厅、72平方米的两房两厅，85平方米的三房两厅、95平方米的三房两厅，120平方米三房两厅。记者采访中了解到，对于住了几十年狭窄小楼的村民来说，不少村民都对三房两厅的户型表现出较大的兴趣，但同时也有部分的村民偏爱一室一厅的小户型。

一位张姓村民就透露,补偿面积约有200平方米，打算要95平方米的房子作为自住，再想要3间40平方米的小单间用作出租。张先生坦言，他不想要其他的户型，因为在杨箕，一直都是三四十平方米的小单间最容易出租。村民李太太也说：“我的房子以后不会卖，只会出租，虽然说60平方米的两房单位也很实用，但却不好租。所以我肯定不要60或72平方米的两房单位。现在就是担心40平方米的一房一厅到时不够分。因为回迁房将按照‘先签约先选房的原则’，根据被拆迁户签订安置协议的时间顺序，采取抽签或摇珠方式确定。到时谁知道我的抽签号靠不靠前啊？”李太太叹息道。

从张先生和李太太的话语中不难发现，村民更喜爱的是容易出租的小户型。但如果回迁的房屋以小户型设计为主导的话，那么，在设计上如何达到既合村民心水、同时兼顾舒适、且通风采光的功能，这却是一个考验开发企业功力的难题，值得开发企业多花工夫去研究、规划。

若仅是按户型面积组合而成的粗糙规划，则建成的极可能只是拔高了的城中村，那也就丧失了旧改的意义了。在这点上，记者以为，相关政府部门应该从紧把关。

改造模式

分融资地块和复建地块整体拆除重建

据越秀区房管局相关人士介绍，杨箕村将采取整体拆除重建方式改造，预计需资金20亿元。其中，改造分为融资地块及复建地块两大部分，复建地块用作村民回迁安置房建设，融资地块由集体土地转为国有土地后，通过土地公开出让，筹集改造资金。

对于之前有媒体报道的富力地产有兴趣加入杨箕村改造，而且已经带村民去花都样板房看过户型的传闻，富力地产的相关人士不愿做任何表态。越秀区房管局相关人士就表示，不仅富力地产，广州有相当多的地产商都有兴趣参与，但是必须经过招投标。

篇7：城中村改造思路

1、对城中村的改造要纳入统一的城市化进程

五中全会对新农村的描述是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20个字，这是对新农村的全景式描绘，也是我们建设新农村的具体目标和要求，充分体现了中央解决“三农”问题的战略思路，是从统筹城乡发展、促进工农互动的高度对新世纪新阶段建设社会主义新农村做出的重大部署。

“城中村”现象的出现是我国大中城市在推进城市化过程到一定程度，必然出现的一种特殊现象。其根源是我国城乡二元体制，进一步说就是城市与农村在土地和人的管理采取不同的管理体制。城中村是城市化的产物，同时也是城市化继续推进的障碍。我们对城中村的改造应当有全面、系统的认识，对城中村改造的目标要整体的把握。解决好城中村问题，实际就是解决了城乡一体化的一个重要课题。因此，对城中村改造政府不但重视环境的改善，更重要的是制度上进行创新改革。

2、将城中村的规划纳入统一的城市框架

要改变目前城市规划和村镇规划各走一边的弊病，中长期规划对近郊农村要列入城市扩展区域，适应城市发展的需要。规划要与城市化水平相适应，调整好新住宅区内的区域划分和功能布局，充分兼顾经济和社会功能的协调，避免低水平的简单重复。

目前杭州市在对“城中村”进行改造的同时，对城市近郊的农村建设都修订了农村布点规划，这项工作对预防新“城中村”的产生必将起到积极的作用。但是，仅仅进行集镇改造仍然不可能提升到未来

城市区域的建设标准。因此城市近郊农民建房要改变目前农村建房以原宅基地和村中空地建房的模式，有目标地在平常地农村建设过程逐步建设集中农居点，形成公建设施齐全，外形漂亮的城市社区，从而防止在城市的快速扩张中出现二次建设。

另一方面，城中村靠近城市中心，周边的地段越成熟，房屋出租金越高，村民违章搭建就越多，一旦改造，村民的既得利益损失就大，安置回旋余地越小，因而改造的阻力和成本随时间的推移大幅度增加。政府部门要把这个问题当做目前城市建设的大事来抓，可以说时间就是金钱，迟改不如早改，小改不如大改。及早制订《城中村改造总体规划》。

2、将城中村的改造纳入统一的城市建设。建立城乡统一的纯公共产品供给体系。政府的公共财政主要还是向城市倾斜，向重点项目倾斜。特别在公共物品的提供上，还有一个根深蒂固的观念，认为农村对于公共物品应该像其基本生活物品一样“自给自足”。这是城中村软硬环境都很差的根本原因。

3、将城中村的管理纳入统一的城市管理

要改善城中村的社区环境，就应将城中村的管理纳入统一的城市管理系统，必须削弱集体经济在城中村管理中的主导地位，真正实现基层组织的政企分开。应严格按照城市社区管理的形式，将目前的居委会改造成为社区管理委员会，并吸收外来人口参与，体现全体居民的利益。与此同时，政府还应承担起社区在公共安全、基础设施建设、文化教育和社会福利等方面的职责，减轻社区管理委员会对城中村集

体经济组织的依赖。

在城市管理上，城市要接纳城中村，扫除城市管理死角。城中村虽然经过户籍改革，撤村建居，但在城市管理上仍没完全享受到“城市待遇”。由于基础设施落后，以街道、社区之力只能维持现状，村集体经济由于分散在各社区，村居混合，集体资金不可能长期注入。因此首先在经费上对城中村应当优先考虑，倾斜扶持。市政基础设施建设和管理按照统一管理，分级负责的原则，由于管护面积的增加，城市建设维护经费根据实际予以调整。

4、将外来人口纳入统一的城市群体

城市要发展，离不开外来人口的贡献，这些人大多就住在“城中村”，一旦“城中村”改造，这些外来人口就必须离开“城中村”。城中村的改造改变了这些外来人口的生存环境，使他们的生活成本面临上升的压力，就可能出现务工人员向低成本区域的群体性转移，城中村向城市的边缘转移或者甚至出现民工荒，因此建设一批小面积、低成本、交通便捷、基础设施齐全的外来人口公寓，既有益外来人员安心创业，也能促进城市的持续发展。

（8）加强研究，完善改造配套政策

城中村改造是系统工程，涉及政策多，加强政策研究和制订，重点是集体土地及房屋权属的处置，集体资产的处理和管理，规划和市政设施的管理，学校管理，环卫管理，计划生育，就业问题，社会保障问题等等，使各项政策同具体实际相结合，更具操作性，切实保障人民群众的利益，为城市发展铺平道路。最后，如何破解城乡二元体

篇8：“城中村”改造问题研究

1 所有权问题

一大部分的老旧住宅区的产权产籍登记尚为空白。这些住房都是在单位的征用地皮上建起来的, 有的有土地证, 有的根本就没有土地证;有的经过黑市中介, 几易其主, 仅凭一纸合约或一张公证书, 缺乏基础资料要件, 业主又普遍要求登记准确.

城中村改造房是用于安置村民 (居民) 的住宅建设, 所用土地一般是通过划拨方式取得, 因而在一定程度上降低了楼盘开发成本, 销售价格较低。城中村的土地, 除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外, 有一部分被进行房地产开发, 开发出的房屋可进入市场销售。城中村改造的房屋在交纳土地出让金, 具备合法手续能够上市的情况下, 与普通的商品房是没有实质区别的。

城中村改造房能否购买, 首先应该了解其开发主体是否合法, 城中村开发的主体为村民及农村集体经济组织, 依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体, 或者是村委会依法委托的房地产开发企业。而由村民个人或现由集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。所以在购买城中村改造房的时候, 应该了解其开发主体合法性, 尽可能“选择政府监管比较好的项目”。

另外一点, 同商品房销售一样, 城中村改造房必须五证齐全, 即《国有土地用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。五证不齐由于在建设、审批过程中缺乏政府相关部门的有效监管, 在资金控制、建筑质量、交房时间、后期物业管理、房产证办理等方面均存在诸多隐患, 签订的房屋买卖合同将是无效的, 不会受到法律保护, 合同中的承诺如果不能兑现, 消费者将无从保护自己的权益, 所以购买五证齐全的项目承担风险比较小。

2 就业问题

城乡结合, 所辖区域全部座落在城中村改造范围内, 所有土地将由政府统一收购整理后开发建设。而土地作为农民赖以生存的生产资料, 实际上是农民从事农业生产这种职业的依托, 是农民最基本的生活保障, 城中村改造必然会导致全街众多农民完全失地, 成为城市化浪潮中一个庞大的弱势群体, 如果不进行妥善安置将会严重影响社会稳定和经济发展。

(1) 失地农民就业不充分现象比较普遍。不充分就业是指有就业愿望和能力的劳动年龄段男子和妇女不能充分得到有报酬的、自由选择的、生产性就业的就业水平。不充分就业不同于失业, 不是完全失去工作岗位, 而是劳动力利用在数量或质量上的不饱满, 是劳动力资源利用不充分的表现。

(2) 失地农民的就业渠道少、缺乏稳定性。

(3) 失地农民的收入水平普遍不高。

经调查分析主要有以下几方面的成因:

(1) 择业观念落后。受传统思想影响, 农民失地后择业观念落后, 尤其年龄较大者对土地有着血浓于水般的深厚感情。长期从事农业生产, 使他们养成了保守、安于现状、不思进取的观念, 不愿意离开赖以生存的土地, 不愿意改变过去延续多年日出而作、日落而息的生活方式。因而不能适应征地后的诸多变化, 不能面向市场主动出击。即使就业, 也不愿意远离家乡, 到陌生或者艰苦的地方创业, 造成在就业竞争中的失利。

(2) 文化水平低、技能缺乏。

(3) 现有企业安置劳动力的能力有限。

城中村改造中, 农民失地的就业问题源于现行城中村改造相关政策的缺陷、征地安置工作不到位、社会保障建设滞后以及失地农民自身就业技能缺乏和择业观念落后。因此, 解决农民失地后就业问题的关键还要从完善城中村改造相关政策着手。然后结合补偿安置工作的完善以及社会保障体系的建设, 加大对农民就业技能的培训力度, 在城市化快速发展的同时, 采取各种措施全方位地促进农民就业, 打造真正的“薪金”农民。

1.完善城中村改造的相关政策, 抓紧制定出符合农民利益的就业安置政策。在土地出让、招商引资时, 将就业安置作为征地的前提条件。本着“谁征地谁安置, 谁开发谁负责”的原则, 上级政府与征地单位签订提供一定数量或比例就业岗位的协议, 吸纳适龄失地农民就业。除此之外, 实施城中村改造后形成了大量新社区, 新型社区服务业就业空间巨大, 可招纳失地农民作为保洁工、保安员等参与社区服务与管理。探索多种安置方式的同时, 将就业安置作为重点, 保障农民失地后获得相应的就业机会。为保证农民失地不失业, 各级政府应将农民的就业安置作为征地安置工作的首要任务来抓, 努力为打造“薪金”农民提供政策支持。

2.加强文化教育与职业技能培训, 转变其就业观念, 提高失地农民自身就业能力。

3.建立和完善就业服务体系。将失地农民纳入城镇就业管理服务范围, 按照城市下岗职工再就业优惠政策, 通过税收减免政策和个人自主创业信贷政策, 提供就业扶持, 促进其就业。进一步完善和发挥各镇街乡劳动保障中心的职能, 建立失地农民档案, 定期组织适龄失地农民到劳务市场进场交流, 或及时掌握用工需求, 引导企业优先录用失地农民。同时, 加强与各类职业中介组织的联系, 拓宽分流安置渠道。利用劳动保障中心的现有资源建立就业管理服务组织, 为失地农民免费提供求职登记、择业指导、职业介绍、推荐安置等一系列服务。

3 养老保险问题

城市化是近几年刺激我国经济高速增长的强大动力, 在城市化进程中, 城市周边的村落逐渐被划入城市的版图中, 形成“城中村”。这些村落虽然在区域上已经成为城市的一部分, 但其中的居民并没有被纳入到城市的政治、社会治理体系中, 也没有被纳入到城市的福利与公共产品分配体系中。由此引发的一系列的问题, 直接影响了“城中村”的发展, 进而影响到城市的现代化进程。

为失去土地保障的“城中村”居民提供必要的社会保障是城市治理的一项重要内容。社会保障的内容应包括居民最低生活保障、养老保险、医疗保险等。确定一定比例的国有土地出让金, 建立起社会保险基金;引导村民在土地补偿中拿出部分资金, 购买基本医疗和养老保险;有条件的集体经济组织出资补贴一点, 政府从经营土地收益中拿出一点;对于部分生活确实困难的居民, 可由民政部门给予其必要的最低生活保障。

4 乱搭乱建问题

在城中村改造过程中, 有的地方改造的快、好、美;而有的地方却是慢、坏、差, 在这其中乱搭乱建、钉子户问题占据了大部分。在城中村乱搭乱建问题上, 由于政府政策及村民素质的不同而相差甚远。

城市乱搭乱建之风当刹。由于在拆迁过程中补偿问题和建筑许可证发放问题等所致, 一段时间以来蔓延在城市之间的乱搭乱建之风呈愈演愈烈之势。一听说哪道街哪道巷要拆迁, 附近一大片居民点的楼房、平房都一个劲噌噌地往上长, 老房子一夜之间长成三层楼, 向前向后向左向右一起扩展, 四合院盖成封闭式楼房, 盖完自己院内再向街道进军, 12米的街道被占去6米。为了骗得拆迁费, 干碴砖糊水泥一夜间盖起来的楼房堵住了道路, 占领了街市。

乱搭乱建现象增加了城市拆迁成本, 影响了建设步伐。并且此风一涨, 迅速蔓延扩展, 此处拆罢彼处建, 拆了一处建一处。违章建筑拆下的门窗、砖头来了个循环旅行, 不知要骗多少人民币, 教唆坏多少老实人。乱搭乱建骗赔成顽症, 给城中村建设造成多少经济损失。

根据以上分析, 乱搭乱建的原因来自两个方面, 即农民自身利益的需求和政府管理的不到位。那么要完全杜绝违法建筑, 既要满足农民利益合理的需求, 又要规范政府管理行为, 双管齐下, 才能奏效。为此, 提出以下几点对策:

(1) 制定科学的建房管理制度, 让农民合理的利益需求有着落。

制定“一户一宅”的办法, 允许无房户在本自然村规划区按要求建房;有房户需要重建的, 须拆旧建新, 并符合规划要求, 但原宅基地须复垦为耕地;子女婚配分户建房的, 须子女年龄在20周岁以上。建房样式应有所区别, 以满足不同经济条件的人群的需要, 体现出个体之间的差别。十个指头有长短, 整齐划一是不客观的, 也没有体现对经济条件相对较差的人群的关怀。

(2) 在城市建设规划区制定科学严谨的拆迁方案。

在城市规划区, 不合理的拆迁方案, 是助长违法建筑产生的原动力。当初如果没有大量违法建筑拆迁收益的先例, 就没有后来违法建筑的大量出现;同样, 如果没有大量待安置拆迁户, 就没有大量的非法出租屋, 以至于法不治众, 无可奈何, 陷于被动尴尬的境地。因此, 拆迁行动组必须与拆违行动组紧密结合, 界定为违法建筑的房屋, 一律不予补偿, 从根本上打消群众建筑违法建筑骗取补偿的侥幸心理。要及时安置被拆迁户, 以免造成对出租屋的大量需求。

(3) 拆违工作要善始善终, 重视成效。

一是拆违工作要有完备、长效机制。建立宣传、查巡、劝拆、强拆、监督机制, 利用广播、电视、标语长期宣传, 形成强大的心理压力, 让群众自我约束;查巡是及时了解违法建筑的重要手段, 必须坚持不懈, 发现一起, 制止一起, 拆除一起, 力求把违法建筑扼杀在起始状态;劝拆、强拆必须务尽, 不能胡折, 打一个洞或拆除一小块就算完事。只有全面、彻底、干净地拆除, 才能达到政策的威慑作用, 决不能手软。监督是关键, 对已自拆和强拆的违法建筑, 要不定期监督, 防止死灰复燃。拆违工作要认真界定违法建筑的时间, 注重执法公平、公正, 对属于同一时期的违法建筑处理方法一致。

(4) 预防违法建筑的发生, 既要有专门的队伍, 也要有村委会的密切合作。

违法建筑不限于一地, 不限于一时, 而分布在各个范围内, 随时都可能发生。因此, 要有专门的队伍从事这项工作, 长期不懈。但仅有专门的队伍是不够的, 还要有村委会的密切合作。他们天天和群众在一起, 对情况十分了解, 只要赋予他们责任、权力、奖励, 他们就会全力去干, 事情也就好办得多。

摘要：所谓“城中村”, 是指在城市高速发展的进程中, 由于农村土地全部被征用, 农村集体成员由农民身份转变为居民身份后, 仍居住在由原村改造而演变成的居民区, 或是指在农村村落城市化进程中, 由于农村土地大部分被征用, 滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落, 亦称为“都市里的村庄”。通常所说的“城中村”, 仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中, 位于城区边缘农村被划入城区, 在区域上已经成为城市的一部分, 但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。依据实地调查和网上调研等途径获得的资料, 对城中村现状及改造过程中存在的问题进行了综合性分析研究, 提出了城中村发如何更好地发展策略及相关构想。

关键词：城中村,改造,城市建设

参考文献

[1]郭斌, 杨洋.关于城中村改造资金筹措模式的探讨[J].小城镇建设, 2006, 26 (3) .

[2]崔艺红.城中村改造模式的法律选择[J].经济地理, 2007, 20 (1) .