办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料（共11篇）

篇1：办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

(开发单位用)

1、登记申请书

2、《企业营业执照》副本、开发企业《资质证书》《企业代码证》

3、企业法人身份证

4、经办人身份证明及授权委托书

5、建设项目投资计划批准文件、联合审批表、固定资产投资许可证（卡片）或建设项目缴费计算单

6、《建设项目选址意见书》（有就提供，没有可不提供）

7、《国有土地使用证》及附图

8、《建设用地规划许可证》

9、《建设工程规划许可证》

10、《施工许可证》

11、《商品房预售许可证》及预售明细表

12、房屋面积预测报告

13、规划区域总平面图

14、规划区域内所有拆迁户的房屋所有权证已经交到市场处办理灭失登记

15、工作人员到施工现场实地查看

16、房屋登记机构认为应当提供的其他证明材料

篇2：办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

论文关键词 预售合同备案登记 预告登记 商品房预售

一、商品房预售合同备案登记效力与立法意义

（一）商品房预售合同备案登记的效力

自1995年《城市房地产管理法》规定了商品房预售合同登记备案以来，从国家到各个地方，相关的规定层出不穷。1995年施行、2007年进行修正《城市房地产管理法》第四十五条第二款确立了商品房预售合同登记备案制度：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”除此之外，1998年国务院颁布的《城市房地产开发管理条例》、1994年建设部颁布并于2004年修订的《城市商品房预售管理办法》中，都有关于商品房预售合同登记备案的条款，规定了预售方进行合同备案登记的义务、时间及办理登记备案手续的行政机关。但是对于预售合同登记备案制度的效力,上述国家及部门立法并没有具体说明。

仅从商品房预售合同登记相关规定的文字表述上看，法条采用的是“登记备案”一词。但是在我国，不同类型的备案制度有不同的性质和效力，学界对此也有争议。豍因此，这些规定并不能明确该登记备案对合同效力的影响，能否对抗第三人等问题。由此也导致了对其效力及性质的争议。

2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”由此表明，预售合同登记备案不影响买卖合同的效力。对未经登记的商品房预售合同，只要符合法律的生效要件，同样可以认定为有效。但对于经过登记的商品房预售合同，是否能够对抗第三人，仍存在的争议。

直至2011年《全国全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有

权移转登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”这一会议纪要明确了司法部门对商品房预售合同备案登记效力的态度，即其不具有物权性质，不能够对抗善意第三人。经过登记的合同效力甚至不及对房屋的合法占有。

（二）商品发预售合同备案登记制度设立的意义

从法律规定看，预售合同登记备案制度的立法目的并不明确。但根据法条规定中采用的“备案登记”一词，可以推断进行预售合同登记的是要便于主管部门将预售合同记录在案从而掌握情况。尽管上位立法并未明确该制度的立法目的，但在一些相应的政策法规中有所提及，例如《海口市住房和城乡建设局关于实行商品房买卖合同网上签约和备案确认管理工作的通知》就明确了进行商品房买卖合同备案确认的目的是“为进一步规范商品房销售行为，维护商品房买卖双方的合法权益，提高商品房交易信息的透明度、促进房地产市场平稳健康发展”。结合相关的法律法规关于预售合同登记备案制度的效力，我们可以看出，对商品房预售合同进行登记备案的制度设立目的主要是出于行政机关对商品房交易的管理监督的需要。通过设立该制度，让政府了解掌握商品房预售的相关情况。综合分析关于预售合同登记备案的相关法律法规及有些地方的立法、政策，该制度在一定程度上可以阻止预售方一房二卖，保护买受方的合同权益。例如海口市的相关政策要求，“签订商品房买卖合同的房屋，要凭已经备案确认的《海口市商品房买卖合同》办理预告登记、房屋抵押权登记、房屋权属登记等业务”。同时海南省《住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》也要求，“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的买受人不一致的，房屋登记机构不得办理房屋权属登记手续。”这在一定程度上就可以保护签约人的利益。根据这些政策，如果预售方将房屋卖给备案合同以外的第三人，第三人将无法办理房屋权属登记，从而无法真正取得房屋的产权。

篇3：办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

一、预售合同备案与预告登记的联系与区别

《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同, 可见预售合同备案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预告登记的必要前置条件, 是二者发生衔接关系的基础。

二者的区别主要体现在如下几方面。

1. 性质不同:

预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度, 是将来发生的不动产物权的请求权, 属于民事制度。合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度, 使买受人取得有限购买权和期待权, 可以预防一房多卖的效力, 是行政管理制度。

2. 功能不同:

预售合同备案具有保护预告人、维护房地产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权, 如未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产不发生物权效力。

3. 强制性不同:

合同备案具有强制性, 是开发商的单方义务。预告登记不具有强制性, 是开发商与买受人双方约定的登记。

4. 适用范围不同:

预售合同备案适用于商品房, 仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产, 包括商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题

从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记之时起, 预售合同备案即与预告登记发生联系, 从实践来看二者衔接过程中主要存在如下问题。

1. 预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不一致

案例一:单身的雷先生于2010年8月购买了住房一套, 2011年2月雷先生与施女士喜结连理。2012年6月因雷先生购买的楼盘已具备按揭贷款的条件, 银行方面要求雷先生夫妇先共同申请办理预告登记, 后办理预购商品房抵押权预告登记。雷先生及其配偶也同意银行意见, 要求房屋登记部门办理共同共有的预告登记。因为预售合同备案与预告登记存在时间差, 预购人因婚姻状况变化导致预告登记申请人与预售合同备案中的预购人不一致。其他如离婚、继承等状况也有类似不一致的情况。

2. 预售合同备案的事项与预告登记申请内容不一致

目前很多地方预售证发放及预售合同备案管理不严, 也由于体制的原因存在预售合同备案与预告登记不是同一套信息系统, 不是同一个部门办理这两类业务。这种做法的结果导致预售合同内容与预告登记申请的事项不一致。比如, 由于规划设计变更导致的预售合同备案的房屋面积与预告登记中房屋的预测绘面积不一致。另外, 房屋楼盘坐落变更也会导致预售合同备案与预告登记申请内容不一致。预售商品房合同买受人及其购买房屋的基本情况是房地产市场监管的重点, 也是预告登记登记簿的主要记载事项。

3. 预售合同登记备案与已有预告登记矛盾

案例二:市民王先生购买了商品房, 持经过备案的商品房预售合同以及其他证件申请办理预告登记, 登记机构工作人员经查询后发现他所购买的房屋已被刘某预告登记, 需刘某注销预告登记后才能受理其申请。根据现行的法律法规, 王先生先与房地产开发公司签订商品房预售合同, 房地产开发公司将预售合同备案, 其后王先生持预售备案后的合同到房屋登记部门办理预告登记。如发生办理预告登记后的房屋退房现象, 则程序应为先注销预告登记―再撤销预售合同备案―再撤销预售合同。由于不同部门分别办理预售合同备案与预告登记, 加之对新的登记办法的不了解, 刘某可能只撤销预售合同备案与预售合同, 没有申请预告登记注销, 导致王先生申请预告登记的房屋已被刘某预告登记, 登记机构无法受理其登记申请。

三、有效衔接商品房预售合同备案与预告登记业务的建议

1.着力整合“涉房”管理机构的业务职能, 将商品房预售合同备案职能整合到房屋登记部门。房屋登记部门具有丰富的权属登记管理经验, 对预售合同关键事项的审查将更到位, 能更好地审查预购人与预告登记申请人是否一致。

2.大力实施商品房网上备案信息系统管理, 将商品房网上备案系统与房屋登记系统一体化, 实现两者业务数据的无缝对接。

3.严格商品房的预售管理与预售合同备案管理, 注重楼盘表技术在信息管理系统中的应用, 以预测绘成果作为楼盘表建立的依据, 严格其变更管理。

4.加大宣传力度、创新宣传方式, 让房地产开发公司明白合同备案与预告登记的联系与区别, 签订合同前告知购房人完整的办事程序。

案例一中雷先生要求夫妻共同作为预告登记权利人有其合理的地方, 可以在办理合同变更或重签合同等手续后再办理共同共有的预告登记, 但不能直接办理。笔者认为结婚证是合同变更或重签的合理理由, 但不是办理共同共有预告登记的决定性依据。如能在实际过程中按照上述几条建议操作, 则案例二及衔接过程中出现的其他问题也可以得到有效解决。

四、结束语

篇4：办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

金绍达：第一，按全国人大法工委编的《中华人民共和国物权法释义》，“预告登记，是指为保全一项请求权而进行的登记”“而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权”（第61页）。所以，抵押的预告登记所登记的并不是抵押权，而是为保全一项请求权而进行的登记。即没有经过预告登记的权利人同意不得处分该房地产。在我国台湾地区，预告登记属于限制登记（其作用类似于法院查封，因此我国台湾把法院的查封登记和预告登记共同列为限制登记）。预告登记所登记的并非物权，抵押的预告登记并非抵押权登记，因而并没有抵押的效力。原来房屋登记机关在完成预告登记后，向权利人发的也并不是他项权证而是登记证明。因此，法院认为不能凭抵押的预告登记优先受偿是完全正确的。

第二，《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。可见，在《城市房地产抵押管理办法》的规定中，预购商品房贷款抵押并不是指为第三人担保。而且，购房者在支付首期房价款后，取得的只是债权，债权是不能用来设定抵押的。所以《城市房地产抵押管理办法》在规定中采用了过渡的方法，即在“抵押合同上作记载”，待日后抵押人取得房地产权属证书后，“重新办理房地产抵押登记”。而预告登记与之不同，一是预告登记有明确的法律规定，二是法律和行政法规并没有禁止为第三人担保的预告登记。《房屋登记办法》第六十七条规定，“以预购商品房设定抵押”的，“当事人可以申请预告登记”；《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条也规定了“以预购商品房设定抵押权的”，可以申请预告登记。因此，只要是为保全一项以不动产物权变动为目的的请求权都可以申请预告登记。所以，本例中登记机构为之办理并无过错，没有过错就毋须承担赔偿责任。

本例中债权人虽然办理了抵押的预告登记，但并没有取得优先受偿权，也没有要求开发商提供阶段性的保证。债权人在没有取得优先受偿权时放款，当然无法优先受偿。

篇5：4-63商品房预售合同登记备案

事项依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

办理时限： 即时办理

是否收费及收费依据：本事项不收费

受理方式：预售合同登记备案为网上办理；解除备案、变更备案为书面受理

办理部门：预售合同解除备案、变更备案在预售项目所在地的区县建委（房管局）办理

申报要件：

4-63-

1、事项名称：预售合同登记备案

1、房地产开发企业与预购人登录北京市房屋交易权属管理系统（），确认合同条款，进行网上签约；

2、房地产开发企业网上打印预售合同，买卖双方在合同上签字、盖章；

3、开发企业在网上进行联机备案，并打印一式两份《商品房预售合同联机备案表》，盖章后交预购人一份，同时向预购人提供一份商品房预售合同原件。

4-63-

2、事项名称：预售合同解除备案

申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

1、商品房预售合同解除备案申请表（原件）；

2、开发企业的授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件）；

3、预购人的身份证件（复印件）；预购人委托办理的，还须提交经公证的授权委托书（原件）；

4、协议解除合同的，还需提交商品房预售合同的解除协议及商品房预售合同一式四份（原件）；

5、法院或仲裁机构判决或裁决解除合同的，还需提交生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书（复印件）及一份商品房预售合同（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

4-63-

3、事项名称：预售合同变更备案

因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的（受让方可单方向预售项目所在地的区县建委或房管局提出申请）：

申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；

（2）生效的法院判决书或调解书或仲裁裁决书（复印件）；

（3）当事人的身份证件（复印件）；委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证

件（复印件）；

（4）商品房预售合同（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。因继承、遗赠发生房屋买受人变更的（由继承人、受遗赠人办理预售合同备案变更手续）：申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；

（2）继承权公证书（复印件）或接受遗赠公证或法院判决书（复印件）；

（3）继承人、受遗赠人的身份证件（复印件）；委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件）；

（4）商品房预售合同（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

因法院判决、调解离婚发生房屋买受人变更的（财产归属方可以单方办理预售合同变更备案手续；协议离婚的，由双方共同办理预售合同变更备案手续）：

申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；

（2）离婚证明（复印件）；

（3）离婚财产归属协议原件（协议离婚的）或生效的法院判决书或调解书复印件（法院判决、调解离婚的）；

（4）当事人的身份证件（复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件），协议离婚的房产处分人的授权委托书需公证；

（5）商品房预售合同（原件）；

（6）预购房屋已办理了贷款抵押登记的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

夫妻共有的房屋，夫妻之间变更名称的（由夫妻双方共同办理预售合同变更备案手续）：申请人登录北京市住房城乡建设委门户网站（）“交易权属系统”填报相关信息，并提交以下书面材料：

（1）商品房预售合同变更备案申请表（原件）；

（2）夫妻双方共有房屋的协议和更名申请(原件)；

（3）结婚证(复印件)；

（4）当事人的身份证件（复印件），委托代理的提交授权委托书（原件）和受托人身份证件（复印件），原买受人的授权委托书需公证；

（5）商品房预售合同（原件）；

（6）预购房屋已办理了贷款抵押登记的，还应提交抵押权人同意抵押人变更的书面证明（原件）。

上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

审查标准：

符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府第209号令）的规定。

办理程序：

（一）受理、审查：

符合标准的予以受理并审查。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围的，向申请人出具《不予受理决定书》。

（二）决定、告知：

篇6：预购商品房预告登记约定书

根据《房屋登记办法》（建设部168号令）的规定，预购商品房（包括经济适用房）买卖双方当事人可以根据约定申请办理预告登记手续。

现买卖双方协商一致，共同（共同或单方）申请办理预购商品房预告登记。

出让人：买受人：

代理人：代理人：

篇7：办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

作者：董树林

江苏银行某分行与袁某签订个人购房借款合同一份，中某房地产开发公司作为保证人为该笔借款提供连带责任担保，同时袁某在袁某中某房地产公司购买的H号房屋进行了预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记，江苏银行某分行为预购商品房抵押权预告登记权利人。之后，江苏银行某分行与袁某签订房地产抵押合同一份，约定将H号房屋设立为袁某履行借款合同的抵押担保。H号房屋至今未办理所有权登记手续。现因未能按约偿还借款本息，江苏银行某分行诉至，请求判决：

1、被告袁某立即偿还借款本息、罚金等若干元；

2、确认其对H号房屋在经依拍卖、变卖时享有优先受偿权

3、被告中某房地产开发公司承担连带责任。

本案争议在于江苏银行某分行能否依据预购商品房抵押权预告登记，主张其对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权？

第一种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，并在之前办理了预购商品房抵押权预告登记，依法设立了担保物权，应当认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。

第二种意见认为江苏银行某分行与袁某签订的抵押合同成立并生效，但预购商品房抵押权预告登记并非等同于抵押权登记，不应认定江苏银行某分行对H号房屋在拍卖、变卖时享有优先受偿权。

清河区经审理认为，江苏银行某分行与袁某签订了抵押合同，并已办理抵押权预购商品房预告登记，但H号房屋所有权至今未转移至袁某名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据我国《物权法》第一百八十七条的规定，H号房屋的抵押权并未设立，因此，江苏银行某分行要求对H号房屋在依法拍卖、变卖时享有优先受偿权无事实和法律依据，不予支持。

本案的处理结果体现了预购商品房抵押权预告登记与抵押权登记二者的法律效力区别。现分析如下：

一、预购商品房预告登记的法律效力。我国《物权法》第二十条的规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”上述规定包含三层含义：

1、预告登记的目的，即“为保障将来实现物权”。由此可见，预告登记并非物权登记行为，“而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权”。[i]事实上，预购商品房预告登记所要达到的法律效果是在合同请求权与现实物权之间建立有利于不动产交易买受人的权利纽带，保障不动产交易关系的稳定。就其本质，预购商品房预告登记所要保护的仍是合同之债的请求权。

2、预购商品房预告登记的效果，即“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。据此可以看出，预购商品房预告登记所要保护债的请求权具有排他效力，也就是说，经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为。预告登记使得其所保护的债的请求权效果及于物权，在未经预告登记权利人同的情形下，能够产生否定物权变动的法律后果，这也是预购商品房预告登记的要义。但是，在不发生此种情形时，却不能得出预购商品房预告登记就是物权登记的结论。毕竟不动产物权的转移登记有赖于预告登记权利人的请求，在预告登记权利人未作物权变更登记请求的情形下，不动产物权不会发生自动转移的后果。

3、预告登记的失效。“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的失效后果能够有效解释为什么预告登记虽具有物权请求权的排他效力却不能等同于物权登记的问题。预告登记制度旨在保护不动产交易关系的稳定性，特别是保障买受人的权益。但是，预告登记亦应受到约束，否则可能产生预购商品房预告登记权利人怠于行使权利，从而有损实际登记权利人的权益。正因为预告登记存在失效的可能，才不能将预购商品房预告登记等同于物权登记。因为“原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础。”[ii]也就是说，预购商品房预告登记可以特定的情形下失效，但物权只能产生变动而不会失效。

基于上述分析，预告登记权利人并非必然将来成为不动产所有权人，只是在预告登记权利人依照法律规定或者约定的物权变动条件成就时，其享有排他的请求进行物权变动的权利，可见“预购商品房预告登记所要登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。”[iii]

二、预购商品房抵押权预告登记的法律效力。我国《物权法》并未对预购商品房抵押权预告登记有所规定；2008 年建设部颁布了《房屋登记办法》，该办法第六十七条规定了以预购商品房设定抵押的，当事人可以申请预购商品房抵押权预告登记。该办法并未将预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记加以区分对待，均列入预告登记范围。第六十八条关于预告登记的效力规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3 个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”该办法第七十一条规定了申请预购商品房抵押权预告登记的形式要件，即：“申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；抵押合同；主债权合同；预购商品房预告登记证明；当事人关于预告登记的约定；其他必要的材料。”然而纵观《房屋登记办法》，其亦未对预购商品房抵押权预告登记的性质作出规定。依据《房屋登记办法》的有关规定，对预购商品房抵押权预告登记可以作如下理解：

1、预购商品房抵押权预告登记的基础条件是存在预购商品房预告登记。没有预购商品房预告登记，也就没有预购商品房抵押权预告登记，二者之间具有从属关系与先后顺序。故在预购商品房预告登记不能等同于物权登记的前提下，预购商品房抵押权预告登记同样不能等同于抵押权登记。原因在于抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，因此，将预购商品房抵押权预告登记等同于抵押权登记没有权利基础和法律依据，预购商品房抵押权预告登记并非设立担保物权的行为。

2、预购商品房抵押权预告登记所保护的是抵押权登记顺位。该办法规定“当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”笔者以为，鉴于同一财产可以向两个以上的债权人抵押，因此，对预购商品房抵押权预告登记作合理解释，系为保全一项将来以发生抵押权按序变动为目的的请求权的不动产登记。即在作为权利基础的不动产物权得以转移登记至预购商品房预告登记义务人时，预购商品房抵押权预告登记权利人享有得以预购商品房抵押权预告登记同等的顺位变更登记为抵押权人的请求权，体现的是抵押权登记的顺位保护。也就是说，无论将来不动产上设立多少抵押权，经预购商品抵押权房预告登记后变更登记为抵押权的，该抵押权依然保持在预购商品房抵押权预告登记时的顺位。有一种观点认为，预购商品房抵押权预告登记系设立担保物权的行为，故亦具有对抗物权变更的效果，依据是《房屋登记办法》第六十八条第一款规定：“预购商品房预告登记后，未经预购商品房预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”显然，作为部门规章的《房屋登记办法》不能作出设立、限制、变更物权的规定，对上述规定的合理性亦不予讨论，仅就该规定而言，只能发生房屋登记机构“不予办理”的后果，以此认定抵押权预购商品房预告登记具有对抗物权变更的效果没有依据。然而，在预购商品房预告登记失效的情形下，抵押权预购商品房预告登记是否同样归于失效及抵押权预购商品房预告登记权利人的优先请求权是否丧失的问题，虽不在本文所要探讨的问题之列，但值得进一步研究。

篇8：办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

金绍达:第一,按全国人大法工委编的《中华人民共和国物权法释义》,“预告登记,是指为保全一项请求权而进行的登记”“而预告登记所登记的,不是不动产物权,而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权”(第61页)。所以,抵押的预告登记所登记的并不是抵押权,而是为保全一项请求权而进行的登记。即没有经过预告登记的权利人同意不得处分该房地产。在我国台湾地区,预告登记属于限制登记(其作用类似于法院查封,因此我国台湾把法院的查封登记和预告登记共同列为限制登记)。预告登记所登记的并非物权,抵押的预告登记并非抵押权登记,因而并没有抵押的效力。原来房屋登记机关在完成预告登记后,向权利人发的也并不是他项权证而是登记证明。因此,法院认为不能凭抵押的预告登记优先受偿是完全正确的。

第二,《城市房地产抵押管理办法》第三条规定,“本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。可见,在《城市房地产抵押管理办法》的规定中,预购商品房贷款抵押并不是指为第三人担保。而且,购房者在支付首期房价款后,取得的只是债权,债权是不能用来设定抵押的。所以《城市房地产抵押管理办法》在规定中采用了过渡的方法,即在“抵押合同上作记载”,待日后抵押人取得房地产权属证书后,“重新办理房地产抵押登记”。而预告登记与之不同,一是预告登记有明确的法律规定,二是法律和行政法规并没有禁止为第三人担保的预告登记。《房屋登记办法》第六十七条规定,“以预购商品房设定抵押”的,“当事人可以申请预告登记”;《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条也规定了“以预购商品房设定抵押权的”,可以申请预告登记。因此,只要是为保全一项以不动产物权变动为目的的请求权都可以申请预告登记。所以,本例中登记机构为之办理并无过错,没有过错就毋须承担赔偿责任。

篇9：办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

【关键词】 商品房预售;合同登记;预告登记;比较

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0259-01

1 我国的商品房预售合同登记制度简介

商品房预售是我国近年来房地产市场发展的新产物,它与现房买卖已经成为我国房地产交易市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售,是指房地产开发商将建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。

为规范、引导房屋交易的合法有序进行,规范、治理房屋交易市场的有序竞争,防止同一房屋被数次交易,相关的法律法规均对房屋交易程序与交易过程作出严格规定,其中,与商品房预售合同登记制度相关的规定有:我国《城市房地产管理法》第44条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。” 《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签订之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”

国家之所以要对正在建设中的房屋预售要求进行房屋预售合同登记备案,其原因主要为:第一,通过行政手段加强对房地产交易市场的管理;第二,我国对不动产物权的变更采登记要件主义,即须经登记不动产物权变动方发生法律效力。正在建设中的商品房,由于其还不具备办理房屋产权转让的条件,购买人即使缴纳了购房全款,其对所购房屋也仅享有债权上的请求权。

2 我国的预告登记制度简介

2007年3月6日颁布、2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》在其第20条规定了动产的预告登记制度,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

预告登记制度最早起源于普鲁士法所设定的异议登记,后该项制度被德国、日本、瑞士等国家和地区在其民法中继受,并成为民法物权中的一项重要制度。预告登记是与本登记相对应的一项特殊的不动产登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。目的在于保障将来不动产物权变动顺利实现。

预告登记制度的本质是保障登记权利人实现其期待的物权目的,而实现这种保障的方式则是限制登记义务人对其不动产物权在预告登记期间的处分。现今,我国房价上涨速度迅猛,出卖人在“一物二卖”中所赚取的利润空间常常大大高于违约金,因此,为谋取更大利益,出卖方常不惜冒着违约的风险。对于买方,即使通过违约责任使销售者承担了责任,但因对方违约而遭受的其他间接损失却往往被忽略。《物权法》核心目的之一就是保护自然人的合法权益不受侵犯,保障人们基本的生存之权,然而现实中比比皆是的“一物二卖”甚至“一物数卖”却正是因为理论与实践中物权行为与债权行为意义的分离使得众多的债权人利益无法得到真正的保护。这样的结果,既是对民法诚实信用原则与权利不得滥用原则的践踏,也给在交易中处于弱势的一方带来极大的交易风险。

3 商品房预售合同登记备案制度究竟是否为预告登记制度的思考

通过上述对两种登记制度的简介知,商品房预售合同登记制度是政府对商品房交易市场进行规制的手段之一,同时也是为保障购买者如期顺利买得房屋的保障措施。而预告登记制度是为保障权利人对未来物权的顺利取得。可见,两种制度确实有目的利益的相似之处,也正因此,不少人就此认为即使《物权法》还未颁布,在我国的不动产相关立法中也依旧有预告登记制度的身影,这个身影就是商品房预售合同登记制度。笔者对此并不赞成并对此问题有如下思考。

第一,“登记”是否须强制而为在两种制度中截然不同。预告登记制度中,登记是双方在合同中预先约定的,若没有进行预告登记的约定,则不动产物权变动的承受者一方无权要求出让者一方与自己为预告登记。对此,《房屋登记办法》中已有明确规定。

第二,两种登记中的登记对象截然不同。根据《城市房地产管理法》的规定,商品房预售登记备案制度,是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案,即登记的是预售合同,进一步言,即是对预售房屋的交易的初始凭证进行登记;而预告登记制度中所登记的是登记权利人对未来物权变动的请求权。

第三,两种登记中所涉及的登记范围截然不同。预告登记制度所涉及的登记范围远比商品房预售合同登记的范围广。依《物權法》的规定,预告登记制度不仅适用于房屋买卖,还适用于其他的不动产物权变动中。另依《房屋登记办法》的相关规定可知,不仅现房以及现房抵押适用预告登记制度,期房与期房抵押同样适用预告登记;相比之下,商品房预售合同登记所涉范围就十分有限,其只适用于正在建设中的房屋预售,别无其他。

第四,对两种制度中登记义务违反的责任结果不同。由于预告登记制度是因当事人约定而发生,因此,如果有进行预告登记的约定而一方拒不履行登记,其行为是对合同义务的违反,承担的是合同违约责任,适用有关的民事责任理论;商品房预售合同登记制度,是在我国还没有不动产登记法并且有关不动产管理秩序相对较乱的时期出台的一项制度,因此,该项制度不可避免的带有较浓厚的行政管理色彩。例如,我国《城市商品房预售管理办法》第13条规定:“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的,由房地产管理部门处以罚款。…”可见,合同备案与否导致的更多的是行政责任,并且交易实践中对于此类问题也多通过行政程序解决。

4 总结

不动产登记制度是物权法中十分复杂的问题,商品房预售合同登记制度和不动产预告登记制度又是不动产登记制度的组成部分,两种制度在表面上有不少相似之处,但就其本质,依然是俩各种不同类型与不同性质的制度。深入探讨二者的区别对完善我国的登记制度有重要意义。

げ慰嘉南:

[1] [德]曼弗雷德•沃而夫:《物权法》,吴越、李大雪译,北京:法律出版社,2002年9月

[2] 王锦村:《土地法实用》,台湾:五南图书股份有限公司,1984年

[3] 常鹏翱:《比较法视野中的预告登记》,载于《金陵法律评论》2005年春季卷

[4] 房少坤、吕杰:《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第四季

篇10：办理商品房预售合同登记备案及预购商品房预告登记应提供的材料

根据《城市房地产管理法》、《物权法》、《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规，预购商品房抵押双方当事人可以根据约定申请办理预购商品房抵押权预告登记。

现抵押双方协商一致，共同申请办理预购商品房抵押权预告登记。

抵押人： 抵押权人：

代理人： 代理人：

年 月 日

篇11：试论预购商品房预告登记制度

预购商品房抵押贷款, 又称期房按揭贷款, 即在商品房竣工验收前, 购房者与开发商签订一份商品房买卖合同, 并按约定缴纳一定比例的购房款作为首付款;对于剩余的房价款, 购房者与银行签订借款合同, 并同时签订预购商品房抵押合同, 以预购的商品房作为抵押担保, 银行发放贷款作为剩余的房价款支付给开发商。这一过程中, 作为放款前提条件之一的预购商品房抵押权预告登记成为非常重要的环节, 然而, 各地法院对这一登记的法律效力认可程度却不尽相同。

在《物权法》实施以前, 法院系统对银行办理的预购商品房抵押效力一直持认可态度, 认为经过房地产主管部门合法登记的预告商品房抵押权预告登记具有抵押权效力, 银行享有优先受偿权, 但近期部分地区法院对于抵押权预告登记的审判尺度做出较大调整, 多家银行均被驳回行使抵押权人优先受偿权的诉讼请求, 其中不乏预购商品房抵押贷款业务非常发达的地区的法院。法院尺度的转变也引起了各商业银行的警觉。

一、预告登记的法律规定

随着房地产市场上采用预售方式销售的商品房比重越来越大, 为防止出现“一房二卖”现象, 我国出台了关于预告登记的法律规定。

1997年颁布的《城市房地产抵押管理办法》第27条规定:“以预购商品房贷款抵押的, 须提交生效的预购房屋合同。”第34条规定:“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的, 登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后, 由抵押人收执。并向抵押人颁发房屋他项权证。以预售商品房或者在建工程抵押的, 登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的, 当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后, 重新办理房地产抵押登记。”

2007年颁布的《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的, 预告登记失效。”

2008年颁布的《房屋登记办法》第67条规定:“有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房; (二) 以预购商品房设定抵押; (三) 房屋所有权转让、抵押; (四) 法律、法规规定的其他情形。”第六十八条规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人书面同意, 处分该房屋申请登记的, 房屋登记机构应当不予办理。预告登记后, 债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”同时该办法第71条规定了申请预购商品房预告登记需提供的材料。

我国已经从法律层面确认了预告登记制度, 并通过部门规章明确操作方法, 各地房地产主管部门依照执行。

二、预告登记概念及效力

预告登记制度仅为一种为保证将来请求权得以实现的有期限的临时措施, 即在本登记之前进行的一项登记, 该登记并不具有终局的、确定的效力, 其针对的是将来会产生的不动产物权, 而非已经现实存在的不动产物权。我国的预告登记具有如下两种效力:一是公示效力, 即预告登记有效期内, 不动产被暂时登记在预告权利人名下, 此种临时登记具有顺位保证、破产保护的作用;二是保护效力, 即未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力, 以确保预告权利人将来实现物权。

预告登记存在有效期, 预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的, 预告登记失效。能够进行不动产登记后, 预告登记失效前, 当事人申请登记的, 登记机构应当办理。预告登记失效, 当事人双方仍可依照合同申请办理物权变动登记, 如果一方不配合, 另一方依据合同享有物权变动请求权。

预购商品房抵押权预告登记以所有权预告登记为前提, 房屋建成并完成初始登记后, 预售合同当事人可以申请办理商品房所有权登记, 所有权登记完成后, 抵押合同当事人可以申请办理抵押权登记。因此, 所有权预告登记有效期中的“能够进行不动产登记”指的是房屋初始登记完成时, 抵押权预告登记有效期中的“能够进行不动产登记”指的是房屋所有权登记完成时。

三、预告登记对当事人权益的影响

自1994年颁布的《城市房地产管理法》明确规定预售制度以来, 几乎大部分新建商品房按揭贷款均为期房, 我国每年投入市场的期房数量呈递增趋势, 期房按揭贷款数量也不断增加。2013年底天津市新建商品房按揭贷款余额为1263.57亿元, 较年初增加197.76亿元, 增幅18.6%, 每家商业银行的期房按揭贷款数量庞大, 按揭楼盘非常之多, 如要求所有期房都在3个月内办妥所有权登记、抵押权登记, 难度很大, 房地产主管部门、商业银行都面临人手方面的难题。因此, 各地房地产主管部门做法不一, 有些地区严格按照法律要求办理期房转现房的所有权登记和抵押权;有些地区在实践中做了部分变通, 如期房转现房的所有权登记办理完毕后, 预告抵押权自动转为抵押权。

现实操作中, 商品房预告登记后申请物权登记的当事人为合同双方。我国的预告登记失效条件为“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记”, 却未按照过错方予以区分, 这将导致权利人承担所有后果, 即如因开发商原因不能在3个月内进行所有权登记, 所有权预告登记失效, 购房人只能依据预售合同通过协商或诉讼方式维护自身利益, 其合法权利得不到及时保护, 维权难度加大、成本增加。同理, 如因抵押人原因无法及时办理抵押权登记导致预告抵押权失效, 预告抵押权人只能依据抵押合同要求抵押人配合, 抵押人拒不配合或无法找到抵押人时, 权利人只能诉诸法院。若所有权预告登记失效, 借款人又怠于维权, 预告抵押权虽然未失效, 但因未转成正式抵押权, 优先受偿权仍无法及时实现。可见, 在预购商品房抵押贷款业务中, 任何一方原因导致所有权预告登记或抵押权预告登记失效, 都将导致商业银行承担最终的不利后果。

四、完善预告登记制度的建议

预购商品房抵押贷款为商业银行解决居民住房问题而推出的金融产品, 相关操作方法已得到法规层面和行政执行层面的肯定, 如果要求银行在承担商业风险之外, 再承担所有权预告登记或抵押权预告登记失效导致的法律风险, 将有失公允。因此, 我国对预告登记的规定内容应进行完善。

按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定, 建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权, 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后, 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。可见, 最高司法机关仍倾向于将维护支付了全部或大部分对价的一方当事人合法权益。商品房预售过程中, 购房人支付首付款, 贷款行发放贷款支付剩余房款, 购房人、贷款行已分别履行了支付、放款义务, 其合法权益应予以有力保护。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》新创立的一项强制执行措施, 即预查封, 由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书, 由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时预查封登记自动转为查封登记, 预查封转为正式查封后, 查封期限从预查封之日起开始计算。

对于预购商品房交易, 建议立法机关采用这种预查封自动转为正式查封的立法精神, 规定预告登记自动转为正式登记, 如开发商完成初始登记后, 所有权预告登记自动转为所有权登记, 抵押权预告登记自动转为抵押权登记, 权利人仅需领取权属证书即可, 而无论权利人是否领取权属证书, 均不影响物权归属。对于确因特殊原因未能在办理初始登记前足额交付房款的交易, 开发商有权提供书面说明, 房地产主管部门不为购房人核发权属证明。如此操作不但权属明晰, 减少潜在风险, 而且节约人力、物力。

五、结语

预购商品房抵押贷款业务不但有效缓解了开发商资金压力, 而且解决居民住房问题, 同时促进了我国房地产市场经济的发展, 增加税收, 商业银行获得利润的同时也为社会做出贡献。整个业务过程中的任何一方的合法权益都应得到有力保护, 银行已经承担了项目完工风险、借款人偿债风险等商业风险, 那么, 合法合规的业务品种不应再次承受法律风险, 建议立法机关完善相关制度, 以切实有效的维护合法权益。

参考文献