保障性租赁房管理

保障性租赁房管理（通用8篇）

篇1：保障性租赁房管理

咨询电话

·保障性租赁房(廉租房)：

5106000、2098866

·经济适用房、保障性商品房：

5106000、2232624

厦门市保障性租赁房管理办法

市国土房产局

第一章 总 则

第一条 为规范本市保障性租赁房的分配和管理，依据《厦门市社会保障性住房管理条例》及相关法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区范围内保障性租赁房的分配和管理工作。

第三条 本办法所称的保障性租赁房，是指政府提供优惠，限定户型、面积和租金标准，向本市低收入住房困难家庭和特定对象，以出租方式提供的，具有保障性质的政策性住房。

第四条 市国土资源与房产管理局（以下简称“市国土房产局”）是本市保障性租赁房的行政主管部门，市公房管理中心负责本市保障性租赁房分配和管理的具体工作。市发展改革、财政、建设、民政、机关事务管理、人事、物价、公安、税务、侨务、工商、金融、城市管理行政执法、劳动、监察、审计等有关行政管理部门，按照本部门职责分工，协助做好保障性租赁房工作。

各区人民政府、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会等依据《厦门市社会保障性住房管理条例》和本办法规定负责保障性租赁房的相关工作，并协助做好投诉举报的核查工作。

第五条 保障性租赁房由政府投资建设和筹集，并实行房源收储制度。

保障性租赁房建设和筹集房源的资金来源为一定比例的土地出让净收益、财政年度预算安排的专项建设资金、社会保障性住房建设融资款和社会捐赠等。

市国土房产局根据社会需求编制保障性租赁房需求规划和供应计划，报市政府批准后向社会公布。

第二章 申请和配租

第六条 低收入家庭申请承租保障性租赁房须同时符合下列条件：

（一）申请人应具有本市户籍，在本市工作和生活，且申请家庭成员中至少有1人取得本市户籍时间满3年；

（二）家庭收入符合本市低收入家庭收入标准；

（三）家庭资产在本市低收入家庭年收入标准上限的4倍以下；

（四）在本市无住房或住房困难。

符合上述条件的单身居民达到计划生育晚婚年龄，可独立申请。

第七条 具有下列情形之一的，不得申请保障性租赁房：

（一）申请之日前五年内有房产转让行为的；

（二）通过购买商品房取得本市户籍的；

（三）作为商品房委托代理人或者通过投靠子女取得本市户籍未满十年的；

（四）已领取拆迁公有住房安置补偿金未退还的；

（五）已领取住房货币化补贴未退还的；

（六）其他市人民政府规定不得申请的。

第八条 申请保障性租赁房实行家庭成员全名制，由申请人提出申请，申请人的配偶和未成年子女必须共同申请。申请人及其配偶的父母、成年子女、单身兄弟姐妹以及其他具有抚养或赡养关系的家庭成员具有本市户籍的，也可共同申请。

申请家庭成员的收入（资产）、住房面积应当合并计算。户籍因就学迁入本市的，就学期间不计入取得户籍时间。因就学（不含出国留学人员）、服兵役等原因户籍迁出本市的，仍可参与共同申请。

第九条 申请保障性租赁房时申请人及共同申请人应提供以下材料：

（一）《厦门市保障性租赁房申请表》；

（二）身份证、户口簿（户籍证明）、结婚证；配偶已去世的应提供死亡证明；离婚的应提供离婚证或法院离婚判决书及子女抚养权证明；因服兵役和到外地就学等原因户籍未在本市的应提供派出所证明；

（三）所在单位开具的收入和住房分配情况证明，已享受政府住房优惠政策的，须提供与相关部门签订的原住房腾退协议等证明材料；

（四）拥有的房产及现居住住房的权属证书、销售合同、租赁合同等证明材料；

（五）拥有汽车的，应提供汽车行驶证等证明材料；

（六）投资办企业的，应提供工商营业执照及股权等证明材料；

（七）属于《厦门市社会保障性住房管理条例》规定予以适当优先分配或单列分配的，应提供相关证件或相应证明材料；

（八）申请家庭同意接受有关部门对其户籍、收入（资产）、住房等情况进行调查核实的声明材料；

（九）其它相关材料。

第十条 保障性租赁房的申请和分配程序：

（一）申请和受理。申请保障性租赁房的家庭，由申请人向户籍所在地社区居民委员会提出申请。申报材料符合规定的，社区居民委员会当场予以登记、发放轮候登记号；

（二）调查核实。社区居民委员会受街道办事处（镇人民政府）的委托，对申请家庭的人口、户籍、收入（资产）、住房等情况进行调查核实并在社区内公示，公示期不少于七日（申请人及共同申请人不在户籍所在地居住的，由实际居住地居委会组织调查、公示并出具调查意见，送申请人户籍所在地居委会进行审核；申请人户籍与共同申请人户籍不在同一居委会的，分别由户籍所在地居委会组织调查、公示并出具调查意见，送申请人户籍所在地居委会进行审核）。公示期满后户籍所在地社区居民委员会应当将申请材料及公示情况报送街道办事处（镇人民政府）；

（三）审查认定。街道办事处（镇人民政府）对申请材料及申请家庭收入（资产）、家庭住房状况是否符合规定条件进行审查。区人民政府有关部门对低收入家庭的资格进行认定，并对申请承租保障性租赁房的租金补助比例予以确定，并报市公房管理中心；

（四）复核。市公房管理中心对申请人的相关情况进行复核；

（五）审核。市国土房产局对申请家庭进行审核，并将审核结果通过报纸、网站公示十五日。对不符合条件的，取消轮候资格，书面通知申请人并说明理由；

（六）选房。市公房管理中心按轮候登记号码顺序安排选房，申请人根据选房规则选房，并签订《选房确认书》；

（七）签约。申请人与市公房管理中心签订《厦门市保障性租赁房租赁合同》，与户籍所在地的区民政局签订《厦门市保障性租赁房租金补助合同》； 

（八）入住。申请人持市公房管理中心开具的《入住通知单》，在二个月内办理交房手续并入住。

第十一条 申请人拒绝选房或未按规定时间选定房源或选房后未在规定时间内签订房屋租赁合同的，视为放弃本次申请资格，其轮候登记号作废，但可重新申请保障性租赁房。

第十二条 保障性租赁房实行轮候分配制度，按轮候登记号码先后顺序选房配租。

第十三条 有下列情形之一的低收入住房困难家庭，在轮候时予以适当优先分配：

（一）享受最低生活保障的家庭；

（二）孤寡老人；

（三）申请家庭成员中有属于残疾、重点优抚对象、获得市级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；

（四）申请家庭成员中有在服兵役期间荣立二等功、战时荣立三等功以上的。

第十四条 有下列情形之一的申请家庭，可予以单列分配：

（一）居住在危房的；

（二）居住在已退的侨房、信托代管房等落实政策住房的；

（三）居住在已确定拆迁范围内的住房且不符合拆迁安置条件的。

第十五条 保障性租赁房申请家庭在轮候期间，家庭人口、户籍、收入（资产）、住房等情况发生变化的，应主动向原提交申请的社区居民委会提出变更登记，并按规定程序重新审核。情况变化且不再符合保障性租赁房申请条件的，应当如实向市国土房产局申报，并退出轮候。

第十六条 保障性租赁房根据具有本市户籍的申请家庭人口配租住房，具体为：

（一）1人户配租一房型；

（二）2人户及夫妻带1子女家庭可配租二房型；

（三）3人及以上户（不含夫妻带1子女家庭）可配租三房型。

第十七条 符合条件的申请家庭其现有住房属于政府优惠政策住房的，应按规定退出，由有关部门回收或回购；不属于政府优惠政策住房的，按本办法第十六条规定下调一房型配租。申请人也可主动申请下调房型配租。第十八条 市国土房产局应及时通过报纸、网站向社会公布保障性租赁房的地段、户型、面积、租金等房源信息，以及申请轮候信息和选房配租信息，接受社会监督。

第三章 租金管理

第十九条 保障性租赁房按市场租金标准计租，租金标准和租金计算办法由市国土房产局会同财政、物价等部门制定，报市人民政府批准后向社会公布。

第二十条 承租保障性租赁房实行租金补助制度，补助标准按家庭收入（资产）水平进行划分。

第二十一条 低收入家庭承租的保障性租赁房的租金补助标准按以下执行：

（一）家庭收入为低收入家庭年收入控制标准上限0.5倍及以上的，补助房屋租金的70％；

（二）家庭收入为低收入家庭年收入控制标准上限0.5倍以下的，补助房屋租金的80％；

（三）家庭属于最低生活保障对象的，补助房屋租金的90％。

第二十二条 承租户在租赁期间，因重大疾病、意外事故等造成经济特别困难没有能力缴交租金的，可申请特殊租金补助。特殊租金补助最高补助金额为自付租金总额的80％，每次最长期限为一年。

第二十三条 承租户在租赁期间发生收入变化，需调整租金补助的，住户可持申请材料向街道办事处（镇人民政府）申请，有关部门按规定调整租金补助标准。

第二十四条 低收入家庭承租的保障性租赁房的租金补助由市、区财政按财政体制分成比例共同承担。第二十五条 承租户应按合同约定级时缴纳租金，拖欠租金的，由市公房管理中心依法收取滞纳金。租金和滞纳金由市公房管理中心收取后按规定上缴市财政，并实行“收支两条线”管理。

第四章 租赁管理

第二十六条 已享受政府优惠政策住房但仍符合保障性租赁房申请条件的家庭，应在保障性租赁房交房后60日内退出原政府优惠政策住房，由相关部门依法回收或回购。

第二十七条 承租保障性租赁房后，其家庭人口、户籍、收入（资产）、住房等情况发生变化时，应在三个月内主动申报。出现下列不符合承租条件情形的，由市国土房产局依法收回房屋：

（一）家庭收入或资产已超过规定标准的；

（二）拥有其它住房的；

（三）申请家庭成员户籍均已迁出本市的；

（四）出现不符合承租保障性租赁房的其它情形的。

第二十八条 保障性租赁房租赁合同和租金补助合同期限应一致，且最长不超过三年。承租保障性租赁房租赁合同期满需继续承租的，应当提前三个月向市公房管理中心提出申请，经审核符合承租条件的，续签租赁合同，并按规定实行租金补助。

租赁合同期满未再申请或者经审核不符合承租条件的，其承租房屋由市国土房产部门收回。

第二十九条 承租户可按以下程序主动申报退出保障性租赁房：

（一）申报。承租户向市公房管理中心提出书面申请；

（二）签订协议。由市公房管理中心与承租户签订《保障性租赁房退房协议》，终止租赁关系；

（三）退出房屋。承租户应在协议规定时间内腾退保障性租赁房，缴清水、电、煤气、电视、电话、物业及其它应由承租户承担的相关费用，同时将户籍迁出；

（四）结算。退房后市公房管理中心与承租户对租金等进行结算。租金结算至退出保障性租赁房的上月月底。

第三十条 承租户应保护好房屋及其设备并合理使用，不得改变房屋用途，不得损毁、破坏、不得擅自装修和改变房屋结构、配套设施，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备的损坏，承租户应负责修复并依法承担相关费用。

第三十一条 保障性租赁房的修缮维护、设备维修更新、危房改造和相关管理费用，房屋空置期间产生的物业管理等费用，以及用于回收、回购、收购住房等所需的资金，纳入部门预算，由市财政核拨。

第三十二条 新建的保障性租赁房在交付使用前，应具备基本居住条件，建设标准由市国土房产局会同市建设与管理局制定。旧房在重新投入使用前，由市国土房产局根据需要进行基本装修，相关费用纳入房屋修缮经费项目管理。

第三十三条 承租户应及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等部门申请办理开户及变更等相关手续，相关费用由承租户按照相关规定独立承担，自行缴纳，相关部门应提供方便，保证正常使用。

第五章 监督管理

第三十四条 申请家庭在申请或取得保障性租赁房期间，有违反《厦门市社会保障性住房管理条例》第四十二、四十三、四十四、四十五条规定的，由市国土房产局依法给予处理。

第三十五条 申请家庭在申请或取得保障性租赁房期间因违反《厦门市社会保障性住房管理条例》第四十二条、第四十三条、第四十四条、第四十五条规定被取消申请轮候资格或者收回房屋的，申请家庭五年内不得再申请社会保障性住房。

第三十六条 违反《厦门市社会保障性住房管理条例》规定，应当退出保障性租赁房或者原政府优惠政策住房而未退出的，自应当收回之日起按市场租金标准缴交租金，并可给予三个月的过渡期；过渡期满仍拒不退出的，按应交市场租金的一倍处以罚款，并由市国土房产局依法申请强制执行。

第三十七条 申请人对有关部门的审核结论、分配结果以及其他具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十八条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行举报，接受举报的单位应当依法进行调查、核实和处理，并及时将处理结果反馈举报人。

第三十九条 保障性租赁房管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十条 企事业单位人才、公务人员及其他特定对象申请保障性租赁房的相关管理办法，由市国土房产局会同有关部门另行制定，报市政府批准执行。

第四十一条 本办法由市国土房产局负责解释。

第四十二条 本办法自颁布之日起施行，2006年11月29日印发的《厦门市社会保障性租赁房管理办法（试行）》（厦府办〔2006〕278号）同时废止。

厦门市人民政府办公厅 2009年7月30日印发

篇2：保障性租赁房管理

申请流程

申请人持身份证及户口本原件提出申请

由社区居委会或人才中心受理(受理后4个工作日完成公示、申核、信息录入)

街道办事处初审(5个工作日完成初审、移交)

区(开发区)住房保障部门复审(8个工作日完成复审、公示、移交、公示3天)

市住房保障主管部门终审(13个工作日完成六部门联审、公示、终审、并将审批通过的审批表逐级返还，公示3天)

审核表返回区(开发区)住房保障部门2份(其中1份归档)

审核表返回街道办事处或人才中心

审核表返回社区居民委员会

申请人持身份证原件到社区或人才中心领取审核表1份

谁能申请

本市城镇中等以下收入住房困难家庭和新就业职工、有稳定职业且在本市居住一定年限的外来务工住房困难人员均可申请。

中等收入家庭人均收入标准按照本市上年度城镇居民人均可支配收入确定。

两人家庭人均收入标准上浮10%，单身人员收入标准上浮20%。

住房困难家庭人均住房面积标准按照本市上年度城镇人均住房建筑面积的60%确定。

外来务工人员过去只能住公租房，现在他们两种房源均可住，收储的公租房也可以租住。

申请条件

●具有本市城六区城镇户籍的家庭及人员(不含在校大中专学生);或具有本市城六区居住证，在本市连续缴纳社会保险半年以上、已与用人单位签订1年及1年以上的劳动合同、持有本市营业执照和税务部门完税证明1年以上、从事个体生产经营1年以上等情形之一的家庭及人员;

●家庭收入和人均住房面积符合准入条件的`;

●单身人员须年满18周岁且在本市具有稳定工作及收入。

需要资料

●西安市租赁型保障房资格申请审核表;

●申请人及家庭成员身份证、户口簿;非本市城六区城镇户籍的申请人还需提供居住证，及劳动(聘用)合同、社会保险缴纳证明、营业执照和完税证明、社区出具的连续从事1年以上个体生产经营证明其中之一;

●申请人及家庭成员签字的申请承诺及授权委托书;

●申请人及家庭成员的住房和收入证明;

●婚姻证明。

配偶已去世的应提供死亡证明;离婚的应提供离婚证、离婚协议书或法院离婚判决书;

篇3：保障性租赁房管理

1 健全经营管理制度

(1)按照“责、权、利”一致的原则,建立房屋经营管理体系。由于政府投资建设的租赁型保障房属于国家财产,产权人是各级政府或政府授权的机构。产权人负责地方的房屋管理工作,并依法行使经营和管理的权利、承担相应的义务。产权人应明确或委托房屋的运营机构或物业管理公司运营和管理租赁型保障房,公司应具有法人资格,其行为要为产权人负责,具体负责房屋的运营和维修养护,并对房屋使用情况进行巡查,发现、报告和查处违反租赁合同约定的行为。同样,产权人也要加强对房屋的运营机构或物业管理公司的监督和管理,并协调和解决小区运转、物业管理过程中出现的各种问题,维护国有资产的保值增值和应保人员保障生活的正常秩序。

(2)完善法律、法规和相关政策,为住房保障的可持续性保驾护航。在《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》中,抓紧研究和补充符合租赁型保障房的有关条款及规定;出台针对住房不同使用类型、居住者不同收入水平的不同服务标准和收费标准;研究和制定因物价变动而动态调整物业费标准或补贴标准的机制及操作办法;制定租赁型保障房的使用人(承租人)参与物业管理活动的权利和义务规则;制定房屋及设备修缮的地方标准。明确界定保障性住房的修缮范围、修缮标准和修缮责任。同时,还要研究和解决运营和管理过程中出现的新情况、新问题。

(3)租金管理执行市场租金、租补分离、分类补贴,租金收取与补贴发放实行收支2条线管理。这种方式按照市场运作标准收取租金,确保稳定的现金流,同时对不同层次的保障对象进行分类补贴,体现了社会公平原则。租赁型保障房租金在标准的制定和调整上,以物业服务的正常运营和维修管理为原则,综合考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力,按照房屋所处地段或区域及不同房屋类型(多层、高层、几室几厅)等因素合理确定;在确定方法上,可采用市场租金比例法,也可按照成本法;在租金的收取方式上,租赁型保障房的房租可以采取由产权人具体部门组织收取,也可采取委托物业公司收取或聘请房管员收取等多种方式。

2 对保障人员的管理实行人文化、社会化、科学化管理

(1)建立和完善房屋合同管理制度。各地方保障房行政管理部门要依法与住房保障家庭签订租赁型保障房使用合同或协议。合同或协议中应载明租赁型保障房的详细情况。例如,房屋地址、性质、使用方式、租金水平、使用年限以及双方的权利和义务、退出措施、违反租赁型保障房使用规定的处罚、法律责任、合同或协议解除条件等事项,明确界定双方拥有的权利和承担的义务。

(2)政府对符合低保的人群建立补助保障机制。低保人群的租金和物业管理费应由政府补贴,并纳入住房保障体系。同时,制定相关的保障政策,确保各项措施落实到位。在制定收费标准时,哪些是属于减、免、补的对象要加以细分,并制定不同的补贴标准,由政府财政直接拨款到物业服务企业为其支付;也可以采用抵用券的形式,即享受政府补贴的住户凭政府有关部门核发的抵用券,抵押应付的费用,物业服务企业再凭券按月或季与政府有关部门进行结算。

(3)对低收入家庭的安置实行混合入住的策略,避免“贫民窟”等社会问题的发生。借鉴发达国家解决低收入人群住房的成功经验。即政府在保障性住房的分配、供应方式上,除了大部分租赁给符合保障条件的低收入人群外,还要有一部分住房按照普通商品房的价格向社会上出售,以混合社区居住人员的身份,避免人为地按收入分割居住区。同时,政府对老年人、残疾人等需要保障的家庭进行系统化的救助,这样既可实现对低收入人群的救助,又能避免社会问题的集中发生,还可以回收部分资金弥补政府管理和小区运营服务的费用。

3 引导物业服务企业提高物业服务水平

(1)实行多样化物业管理模式。物业管理可分为专业化物业管理和非营利的物业管理2种形式。既可以以街道、社区、乡镇为单位,委托非盈利社会机构提供物业服务,并统一经营住宅区广告、停车等业务,收益用于补足物业服务;也可采取与专业分包相结合的办法,由物业服务企业聘用一部分住户充任工作人员进行秩序维护、清洁卫生、绿化养护等工作。其他如设施设备的维修等专业养护工作可分包出去由社会专业机构或物业服务企业承担。

(2)建立房屋菜单式分等收费管理模式,使之逐渐与市场接轨。遵循“合理、公开及费用与服务水平相一致”的原则,小区在管理上要逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制。即根据租赁型保障房所处的地段、建造年份、服务等级的不同,实施不同的收费标准,逐步推行房屋菜单式分等收费管理模式。业主大会和物业管理公司可以根据需要,从菜单中选择不同等级的服务项目,并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。

(3)建立科学合理的房屋维修和养护体系。作为租赁型保障房运营和管理的重要内容之一,必须建立和完善科学合理的房屋维修和养护体系。一是对房屋前期物业管理阶段的日常管理运行费用,应该建立分摊提取机制。即由行业行政管理部门确认小区的日常运行费用,进行分摊提取。二是要建立维修资金保障长效机制。有关部门要进一步明确维修资金再筹集的方式、方法,包括一次性筹集和分期筹集及用业主的住房公积金来补充专项维修资金等办法,从法律法规上保证房屋的“养老金”得以落实。三是要及时建立房屋的定期维修机制,提高房屋修缮服务质量。①建立房屋报修制度,设置热线电话,方便业主联系。②建立房屋查勘鉴定制度和质量保证制度。各小区政府管理部门应依据适合租赁型保障房的《房屋修缮技术管理规定》,科学编制修缮计划和修缮方案。对保障房进行定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定和工程查勘鉴定,保证所管房屋和设备处于完好状况。③建立考核和奖惩制度。对房屋修缮服务成绩优秀者,要给予表扬和奖励;对投诉多或造成塌房伤人或住户财产损失严重事故者,除追究当事人的责任外,还要追究其主要领导的责任。

4 进一步完善政府的社会服务和监管职能

在完善以上规章制度的同时,政府也要不断提高自身的社会服务意识,发挥好自身的监督管理职能。

(1)及时培训和培养物业管理专业人才,帮助保障家庭剩余劳动力再就业。物业管理作为劳动密集型行业,在扩大就业方面容量大、覆盖广。因此,政府要因势利导,从保障家庭剩余劳动力中选择人员,并加强对这方面专业人员的培训,一方面保证社会对物业管理企业的需求,另一方面提高保障家庭的就业能力,促进这些家庭尽早搬出保障小区。

(2)建立信息管理制度,扎实做好基础工作。为保证对准入家庭的监督核查和对小区进行科学管理,要进一步完善公平分配和退出机制。应对租赁型保障房相关内容建立信息数据库,即保障房房源信息数据库、住房保障家庭基础信息数据库、住房保障家庭信用评价信息数据库。

(3)建立保障性住房监督管理制度。政府各级住房建设(房管)部门作为住房保障工作的行政管理单位,要与同级民政、监察、公安、社会保障、工商、税务等部门和机构加强沟通和协调,并依据各自职责,建立和完善保障性住房的社会监督和管理制度。设立租赁型保障房使用、管理、服务投诉电话,畅通住户反映诉求的渠道。建立健全对租赁型保障房准入、出租、出售、使用、监管等各个环节违法违纪行为的惩处制度。提高租赁型保障房管理和运营的制度化、科学化水平,实现可持续发展的目标。

5 结语

总之,租赁型保障房运营和管理无论采取哪种方式,政府投资建设的租赁型保障房所具有的福利性和公益性,决定它在功能和使命上有别于其他类型的住房。因此,要达到市场资源公平和效率的统一,就必须使租赁型保障房在运营和管理上,考虑“市场”和“保障”的统一。

摘要：对公共租赁住房和廉租住房进行运营和维修养护,应该从保障的可持续性出发,以市场加保障为手段,逐步建立和完善保障性住房的经营管理制度。

关键词：保障性住房:运营,管理,保障

参考文献

篇4：保障性租赁房管理

摘要：文章旨在研究廉租房与公租房并轨可能引起的问题，为租赁型保障房的后续完善提供政策建议。运用情景模拟方法，文章从资源配置效率、制度运行成本、财政压力、公共治理等视角对两房并轨政策自身及实施中可能出现的问题进行了理论剖析。研究发现，尽管有不少优点，但两房并轨可能存在帕累托改进难度大、保障对象信息甄别成本增加、财政负担加重、总房源供应监督难、公众信任度弱化等问题。文章还为租赁型保障房的完善提供了政策启示。

关键词：保障房并轨；租赁型保障房；政策完善

《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）将公共租赁住房作为保障性安居工程建设的重点，提出“逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行”的发展方向。随后并轨试点工作在一些地方逐步展开。《国务院批转发展改革委关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2013〕20号）要求“有序推进公租房、廉租房并轨”。《住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）正式规定从2014年起，廉租住房并入公共租赁住房（简称“两房并轨”），改革落地。

“两房并轨”的后续改革面临许多不确定性，这意味着每一步决策都将面临一定风险。行为经济学研究认为，“宽框架”（Broad Framing）比“窄框架”（Narrow Framing）更适合风险决策，为了做出更合理的决策，需要将各种不确定因素和可能的选择进行整体考虑（Kahneman D，2011）。由于改革前对改革的积极意义探讨较多而对可能出现的问题探讨有限，而实施过程中出现了很多新情况，本文将侧重于从对立面分析改革可能遇到的各种问题，以期为进一步完善住房保障制度提供政策参考。

本文首先简单分析了“两房并轨”的原因与意义，然后详细探讨了两房并轨可能遇到的几个问题，最后提出了完善住房保障制度的政策建议。

一、 保障房并轨：目的与意义

之所以进行两房并轨改革，主要基于两个方面的原因，一是廉租房和公租房都是非产权式保障房，其功能、运行机制等方面比较接近；二是两类保障房并行运行存在不少问题。主要表现有：

其一，两类保障房之间不易调剂。廉租房和公租房并行时，房源是分开的，之间很难调剂余缺。在某一特定时期，当某一类房源有余而另一类不足时，会导致房源不能得到充分利用。

其二，申请不便。由于两类保障房性质接近，往往造成申请人的混淆，造成申请不便。

其三，动态管理难。当保障对象收入变化时，不再满足廉租房条件的家庭需要先退出廉租房，再重新申请公租房，费时费力。

其四，制度不衔接，管理成本高。两类保障房在土地供应、中央投资补助等方面有差别，造成行政管理成本较高。通过“两房并轨”改革，希望能解决上述问题，达到方便群众、提高效率、降低管理成本的目的。

二、 保障房并轨：问题与成因

1. 并轨与帕累托改进。分析发现，将廉租房并入公租房，既可能损失效率又可能伤害公平，故难以做到帕累托改进。

一方面，“轮候排序”可能增加排队成本。表1中，n1、n2、N分别表示相应的窗口数量，表中的A、B分别表示申请两类保障房的个体，此处假设廉租房和原公租房的申请人分别有2人和3人，办理一个申请的耗时为15分钟。则廉租房窗口和原公租房窗口的等待时间分别为15分钟和45分钟（15分钟+30分钟）。将廉租房并入公租房后，设置的窗口数量有三种可能情形：

情形一：N

情形二：N=n1+n2。此时新公租房窗口数恰好等于原来的两类之和，申请人的等待时间将等于原来的总耗时，即合并未损失效率。

情形三：N>n1+n2。此时新公租房窗口数大于原来的两类之和，申请人的等待时间由于窗口的增加必定小于原来的总耗时，即合并后导致申请人花费更少的时间排队，提高了效率。

综上，两房并轨后轮候的效率最终取决于合并后公租房窗口设置的数量，只有在N>=n1+n2即不减少受理窗口的情况下，申请等待时间才不会增加，效率才不会受损。而在实际中受行政管理传统的影响，出现概率最高的情况是N<=n1+n2，这意味着效率受损的可能性较大。

另一方面，“两房并轨”有可能损害一部分人的利益。

表2中，第二行的数字为假定的房源套数，并假定并轨后保持原有供给规模。情形1至8的数字代表假定的申请家庭数量，并假定并轨前后需求规模不变。最后一列中的“中”和“低”分别代表申请公租房和廉租房的家庭，括号中的数字代表受影响的家庭数量。

情形1中，并轨前房源充足，并轨后的房源依然充足，能实现应保尽保，并轨对中、低收入家庭均无影响。情形2中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房不足（缺口为2=22-20），且总房源充足（2=30-28），并轨后不能承租公租房的2个家庭将可以获得新公租房，因此并轨有利于中等收入家庭。情形3中，廉租房恰好满足低收入家庭的需求，但公租房不足（缺口为2=22-20），并轨后原来不能获得公租房的家庭依然不能得到满足，即并轨对中、低收入家庭均无影响。情形4中，廉租房不足（缺口2=12-10）而公租房充足（余10=20-10），且总房源充足（8=30-22），并轨后承租不到廉租房的2个家庭将能获得新公租房，并轨有利于低收入家庭同时不影响中等收入家庭。情形5中，两种保障房均短缺（廉租房缺1=11-10，公租房缺2=22-20），并轨后依然短缺（3=33-30），但按照并轨后优先保障廉租房对象的要求，原来得不到廉租房的1个家庭将能得到新公租房，结果挤掉1个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。情形6中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房严重不足（缺口为11=31-20），但总房源不足（7=30-37），并轨后原来得不到公租房的4个家庭将能得到新公租房，因此并轨在不影响低收入家庭的情况下，有利中等收入家庭。情形7中，廉租房不足（缺口5=15-10）而公租房充足（余2=20-18），但总房源不足（3=33-30），并轨后承租不到廉租房的5个家庭将能获得新公租房，却挤出本来可以获得原公租房的3个中等收入家庭，因此并轨有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。

以上分析可以得出如下结论：

近年来中央政府持续扩大保障房建设规模，表明政府已经认识到保障房短缺的现实，即房源充足（情形1）目前很难满足，但由于统计数据欠缺，很难准确估计保障房的短缺数量。据住房城乡建设部统计，截至2014年9月底，约有450万户城镇低保家庭的住房困难得到解决，基本实现应保尽保，即廉租房恰好满足低收入家庭（情形3）或有富余（情形2、6）。如果此估计可靠，则并轨至少不会影响任何一类家庭的利益，还有可能实现帕累托改进。然而如果适当扩大目前偏低的廉租房保障范围，则很有可能出现廉租房和总房源不足（情形5、7）的情况，此时的并轨则非帕累托改进。

综合以上两个方面的分析发现，将廉租房并入公租房很有可能不是帕累托改进，即使构成帕累托改进，若并轨后的新公租房服务窗口减少，“轮候排序”仍可能增加排队成本。可见，改善住房保障的关键在于增加房源，尤其是在基本实现城镇低保家庭应保尽保之后，扩大新公租房建设规模应是政府工作的重点。

2. 并轨与信息甄别成本。“两房并轨”将增加对保障对象信息的甄别成本。按照保障房申请程序，申请人提交收入等申请材料后，主管部门需要对相关信息进行甄别和筛选，在保证信息真实的情况下评定申请人是否具有资格。并轨之前廉租房和公租房的保障对象是分别申请的，两个收入层次的申请人自然分离，减少了一次甄别，可以节省成本。并轨之后两类申请人则混在一起，信息甄别成本会增加。

设N为并轨后总的申请人数量，并假设并轨前廉租房和公租房的申请人数量均为N/2。由于并轨后申请人数量N很大，单位甄别成本a也大，而并轨前两类申请人数量小，单位甄别成本a1和a2也小，有a>a1且a>a2。设并轨后信息甄别的总成本为C，并轨前两类申请人信息甄别的总成本分别为C1和C2。则有：C=a*N，C1=a1*N/2，C2=a2*N/2， C1+C2=[（a1+a2）/2]*N。

这里计算的是保障房准入环节的信息甄别成本，在退出环节也会发生类似情况。因此，总的来看，两房并轨在准入和退出环节都会导致信息甄别成本的增加。

3. 并轨与财政负担。一方面，两房并轨可能提高保障性住房建设标准，导致建设成本增加。住建部2009年出台的《2009-2011年廉租住房保障规划》规定，套型建筑面积控制在50平方米以内。2010年发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。廉租房并入公租房后，其上限将和新公租房相同，也提高到60平方米。建筑面积的增加势必增加建筑成本。用c表示单位建筑成本，SL和SG分别表示廉租房和公租房的建筑面积，有SL

并轨前的总成本为：CL+CG=c*（SL+SG）。

并轨后原廉租房面积和公租房相同，故总成本为：CL+CG=c*（SG+SG）。

显然c*（SG+SG）>c*（SL+SG），即并轨后新公租房开发成本会比原来增加。

另一方面，两房并轨可能增加租金补贴总额。从各地的一般情况看，廉租房租金通常约是公租房租金的1/5左右。廉租房的划拨土地是能够维持低租金的原因之一，并入公租房之后，新公租房用地将转为“出让、租赁或作价入股等有偿方式”，这势必导致开发成本进而租金水平的增加。尽管考虑到原廉租房对象的支付能力，政府将对其增加补贴，但这却会加大政府的租金补贴支出。

保障房资金短缺一直是制约建设规模的瓶颈，两房并轨造成开发成本和补贴金额提高，将加重地方政府财政负担，更是火上浇油，可能挫伤地方政府本来就不高的积极性。

4. 并轨与房源供应。并轨之前，廉租房和公租房建设计划是分列的，各自建设规模一目了然，也方便和以前对比，房源供应增减情况容易受到公众监督。并轨之后，房源数量的混合使得公众不易分清增减情况，即表面看新公租房房源有增加，但要弄清楚其相对于原廉租房和公租房之和是否有增加则会变得有难度。因此，在信息透明度下降时，两房并轨有可能造成新公租房总房源的减少。

5. 并轨与公众态度。两房并轨确定的“轮候排序”规则有可能缺乏公众信任而降低公平感。

公租房分配的公平性问题是比较棘手的，绝对的公平很难实现。从理论上来看，最公平的分配方式应该按住房困难程度大小排序，最困难的家庭应当优先得到保障，然而这种方式难度较大，且成本较高，不易实施。目前各地采用的轮候排序主要是按资格证编号，即取得资格的时间，实质上是先到先得。这种方式由于透明度较低，存在暗箱操作的可能，因而难以得到公众信任。根据中国人民大学住房发展研究中心在2014年11月对重庆市公租房的调研，大多数受访者认为“摇号”比“排队”公平。

三、 保障房并轨：政策启示

两房并轨之前争论的焦点主要集中在两房分离的弊端和问题，争论推动了两房并轨改革。并轨的积极意义不容质疑，然而并轨不可能一劳永逸，改革之后还会出现新问题。因此，换一个角度重新审思两房并轨的另一面是有一定现实意义的。侧重于分析并轨后可能出现的问题，将提供更全面的信息，使进行宽框架评估成为可能。宽框架评估有利于更全面客观地认识两房并轨改革，为后续改革及保障房制度完善提供思路和建议。

基于本文的分析，廉租房并入公租房以后，还需要从以下方面进行完善：

1. 并轨后保证申请服务窗口数量不减少才能方便公众，提高效率。既然采用“轮候”分配规则，排队成本的损失就是无法避免的，但是政府可以采取增加服务窗口的办法尽量减少等待时间，尽可能节省排队成本。可以利用“互联网+”，进行在线申请，以节省时间。

2. 重视房源开发才能促进两房并轨改革效率的实现。分析表明，充足的房源可以避免并轨引起的挤出效应，更有可能实现帕累托改进。“十二五”规划大力推进保障房建设是十分必要的，但是准确调研保障对象的需求才更科学的，毕竟房源过剩还可能冲击市场。

3. 科学设计申请表格，降低信息甄别成本。例如可以将申请人按收入状况分为A、B、C三类，要求分类填写，并规定弄虚作假导致类别不符将不能自动进入另一类，这样就将信息筛选的第一环节交由申请人完成，一定程度上可以降低信息甄别成本。轮候排序也按类别进行，收入最低的优先，能尽量保证公平。

4. 重视信息公开，接受公众监督。这里应至少做到六公开：建设计划公开、分配房源公开、保障资格公开、分配进度公开、分配结果公开、退出房源公开。还要建立投诉反馈机制，对公众发现的各类问题尤其是分配舞弊问题及时反馈解决。

参考文献：

[1] Kahneman D.Thinking， fast and slow[M].Macmillan，2011.

[2] 严荣.改善上海保障房社区的运行[J].现代管理科学，2014，（7）：34-36.

[3] 邓宏乾，王贤磊，陈峰.我国保障住房供给体系并轨问题研究[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2012，（3）：29-37.

[4] 葛扬，贾春梅.廉租房供给不足的事实、根源与突破路径[J].经济学家，2011，（8）.

[5] 贾春梅.保障房有效供给不足的原因分析和政策建议[J].现代管理科学，2013，（12）.

篇5：保障性租赁房管理

为进一步贯彻落实《中共厦门市委办公厅厦门市人民政府办公厅转发市委组织部市人事局市财政局<关于实施若干人才优惠政策的意见>的通知》（厦委办发〔2006〕39号）、《中共厦门市委厦门市人民政府关于开展社会保障性住房工作的实施意见》（厦委〔2006〕84号），强化政府住房保障职能，解决引进人才家庭住房困难问题，现就我市引进人才申请社会保障性租赁房有关事项通知如下：

一、申请的条件

我市引进人才申请社会保障性租赁房必须同时具备以下条件：

（一）自1999年1月1日起，经市组织、人事、教育、劳动部门批准从厦门之外新引进到本市企业和市、区属事业单位工作，并已按规定办理了人事关系、户籍迁厦手续的人才，但从驻厦部、省属单位调至本市市、区属事业单位工作的人员除外；

（二）申请时符合厦委办发〔2006〕39号文规定的当引进人才经济补贴或一次性安家补贴的申请条件的在职在岗引进人才，具体条件如下：

1、人才的岗位、专业、申报单位等符合《厦门市急需紧缺人才引进目录》的要求（2006年目录附后，目录按每年向社会公布）。

2、人才学历、阅历等条件

〔事业单位的人才，须具备以下条件之一〕

⑴符合市重点人才直接确认条件的人才；

⑵经市人事行政部门组织专家组评鉴确认的市重点人才

⑶具有博士学位的人才

⑷具有硕士学位且具有副高以上职称的人才

(5)具有本科学历且具有正高职称的人才

(6)经费自给事业单位（含企业化管理事业单位）和财政核拨补助经费事业单位中具有本科学历且具有副高以上职称的人才

(7)中小学引进的具有本科以上学历的特级教师或省级学科带头人。

(8)具有国家执业资格的高级技师

〔企业单位的人才，须同时具备以下条件〕

⑴具有本科以上学历、个人条件与岗位需要相一致，具有三年以上与拟任岗位相关工作经历；申报时与企业签订三年以上劳动合同，岗位薪酬不低于本市上一城镇在岗职工平均工资的三倍；

⑵申请人属电子信息、机械、化工等支柱产业急需紧缺的技术研发人才和高技能人才，或属软件、光电、生物与新医药等新兴产业急需紧缺的技术研发人才和高技能人才，或属物流、旅游、商贸、文化、金融、中介、会展等行业急需紧缺的高级人才，或属其他的企业急需紧缺的核心骨干人才，或具有国家执业资格的高级技师人才。

（三）申请人及参加申请的家庭成员应具有厦门城镇户籍，参加申请的家庭成员应为申请人的配偶、父母、子女；申请人及参加申请的家庭成员在厦无任何房产。

二、申办程序

（一）领表。经预审符合申报的基本条件的，发给表格。

（二）登记。由申请人如实填写《厦门市社会保障性租赁房申请表》，经所在单位同意并在单位内公示7日后，属区属事业单位的经所在区人劳局审核签章并由区人劳局统一上报，属市属事业单位的经主管部门审核签章并由用人单位统一上报，属其它单位的由用人单位或主管部门统一上报，由市人事局受理、审查人才条件。

（三）审核。市人事局审核人才条件后，通知区人劳局或有关单位统一领取《厦门市引进人才申请社会保障性租赁房介绍信》。

（四）复核。由市公房管理中心复核。

（五）审批。市国土资源与房产管理部门审批并向社会公示15日。

（六）选房。由市公房管理中心按轮候号顺序组织约谈，申请人根据规定条件、自身需求和公布房源自行选房。申请人有三次挑选住房机会，选房后签订选房意向书或选房确认书。申请人拒绝选房，或经三次选房不能选定，或已签订选房确认书但未在规定时间内签订房屋租赁合同的，视为放弃本次申请资格，但可重新申请社会保障性租赁房。

（七）签约。申请人与市公房管理中心签订社会保障性租赁房租赁合同；属区属事业单位的与所在区人事劳动和社会保障局，属企业单位、市属事业单位的与市人事局签订社会保障性租赁房租金补助合同；驻厦省、部属事业单位引进人才租金补助合同与所在单位签订。

（八）入住。由市公房管理中心按规定办理入住手续。

四、申请登记时应提交的材料

（一）学历证书、学位证书；

（二）市组织、人事、教育、劳动部门同意调入的批件；

（三）专业技术职务资格证书及聘任书；

（四）家庭户口簿；

（五）婚姻、子女情况证明（结婚证、离婚证等）；

（六）申请人及共同申请人所在单位开具的分配住房情况证明；

（七）人才与用人单位签订的劳动合同（或聘用合同）；

（八）企业引进人才还须提交在本市缴纳个人所得税凭证；

（九）其他相关证明材料。

五、其他事项

（一）驻厦省、部属事业单位引进人才可依照此通知办理，租金补助金由所在单位承担，租金补助标准按《厦门市引进人才申请社会保障性租赁房操作办法(试行)》有关规定执行。

篇6：保障性租赁房管理

（由申请人对照家庭实际情况准备）

1、集体户：户口单页复印件，户籍证明原件P132、家庭户：户口本主页、索引页、成员单页复印件P133、家庭成员身份证复印件（小孩提供出生证明复印件）P164、双方结婚证复印件（带照片页也要）P17

离婚的：离婚证、协议、判决复印件和单身证明原件（离婚未再婚的、达到法定结婚年龄而未婚的）P175、银行卡发工资的：到银行打印截止申报之日前不少于6个月的工资明细，银行、单位盖章P23；以现金形式发放工资的：截止申报之日前不少于6个月工资条及单位开具证明并盖章P236、家庭成员无房证明（适用于从未有过房产的），曾卖过房产的要过户证明、买卖合同（带红章）P287、失业证复印件P218、医保卡、养老保险凭证、公积金凭证复印件P209、在职证明原件（所在单位开具）P

2118岁以上在校生需开具在校就读证明P1910、户籍地房产证复印件、房产产权人的身份证复印件P2611、居住地房产证复印件、房产产权人的身份证复印件、租赁合同（需要正规备案带合同编号的），借住的附借住说明P2712、离、退休人员工资卡明细、存折复印件 P2313、户籍迁出（迁入）证明P14、门牌变更证明P1514、低保证复印件P1815、其他保险凭证复印件（如商业保险）P2516、残疾证明复印件P2217、大病票据复印件P2518、劳教服刑人员证明P19；

19、父母双亡证明P1920、其他人口类型证明：三无人员、退养、病休、待岗、退（离）休、残疾、大病、两参人员、劳模、烈属、引进人才P2121、其他收入证明P24；

22、家庭资产其他证明P25 ；

23、其他证明

24、社区发放的福利单独填报（一年内一次性收入或多次收入P5），调查期内（最近6个月）发放的计入月均收入

篇7：保障性租赁房管理

【发布文号】榕政综[2008]55号 【发布日期】2008-03-19 【生效日期】2008-03-19 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】福建省

福州市经济租赁房管理暂行办法

(榕政综[2008]55号)

各区人民政府，市直各委、办、局（公司）：

《福州市经济租赁房管理暂行办法》已经市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○八年三月十九日

福州市经济租赁房管理暂行办法

第一章 总 则

第一条第一条 为建立和完善我市住房供应体系，合理调整住房供应结构，规范经济租赁房管理工作，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《福建省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（闽政〔2007〕32号）等文件精神，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条第二条 本暂行办法所称的经济租赁房，是指政府通过新建、购买、改造国有公房等方式归集房源，专项作为租赁使用，并限定租赁对象、套型面积和租金标准的周转过渡性住房。

第三条第三条 市房地产管理局（以下简称“市房管局”）负责全市经济租赁房政策制定、房源计划安排以及申请人资格审查等工作。市国有房产管理中心（以下简称“市国房中心”）作为经济租赁房的租赁经营管理单位，负责全市经济租赁房房源归集、租赁、维护和管理等具体工作。市、区人事、财政、物价、规划、国土、建设、民政、科技等相关部门以及市土地发展中心、住宅发展中心等单位，按照各自职责权限，协助做好经济租赁房的建设、管理等相关工作。

第四条第四条 经济租赁房归集房源所需资金，按照租赁经营管理单位自筹资金为主，财政补助（含专项资金、一定比例的土地出让净收益）、社会捐赠为辅的原则进行筹集。租赁经营管理单位应以保证经济租赁房良性运行为原则，建立科学的资金运作模式。

第二章 供应对象

第五条第五条 经济租赁房的承租对象为：

（一）在本市五城区范围内工作、不符合廉租住房、经济适用住房申购条件的以下两类人员：

1、在市本级建立住房公积金帐户的市、区直机关及事业单位编制内的工作人员，其本人及配偶、子女在本市无住房的；

2、在市本级建立住房公积金帐户且在本市缴纳税款的高新技术企业引进的，经人事部门认定的紧缺急需人才，以及具有硕士及硕士学位以上或中级及中级职称以上的技术人员，其本人及配偶、子女在本市无住房的。

（二）按政府有关规定，需要安排的特殊住房困难群体。

第三章 建 设

第六条第六条 经济租赁房房源归集计划由市房管局牵头拟定，报市政府审定后实施。

第七条第七条 经济租赁房归集房源属于新建项目的，由市土地发展中心会同市规划局、国土局等部门提出选址意见报市政府审定后组织实施。经济租赁房可在本市限价商品房项目中配建或单独选址建设。项目选址要本着方便工作生活、节约用地的原则，做到因地制宜、合理布局、量力而行、配套建设。

第八条第八条 经济租赁房的建设用地应在建设用地计划中统筹安排，采用协议出让的方式供地。

第九条第九条 根据闽政〔2007〕32号文件有关规定，经济租赁房建设项目可比照经济适用住房建设项目，享受免收各种行政事业性收费和政府性基金等政策。

第十条第十条 新建经济租赁房的户型建筑面积控制在60平方米以内，原则上分为30平方米、45平方米和60平方米3种户型面积标准。经济租赁房建成后应做好简易装修并配备基本生活配套设施，使之具备入住使用的条件。

第十一条第十一条 经济租赁房的建设单位应按规定进行规范建设，做好规划设计、竣工验收工作及各项配套设施建设。经济租赁房的建设单位可以用在建工程作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第四章 申请、审核和配租

第十二条第十二条 由符合条件的申请人提出申请，其配偶及子女作为共同申请人，一户家庭只能申请租赁一套经济租赁房。

第十三条第十三条 经济租赁房的申请、审批和配租流程：

（一）属于市、区直机关及事业单位编制内的工作人员的，向工作单位提出申请，由工作单位和主管部门审核、公示7天无异议后将申请表及其它材料（申请表、身份证复印件各一份以及公示结果）报送市房管局审查。

（二）属于高新技术企业引进人才的，由用人单位向市人事局提出申请，由市人事局负责审核、公示7天无异议后将申请表及其它材料（身份证、学历或职称证书复印件各一份以及公示结果）报送市房管局审查。

（三）按政府有关规定需要安排的，由涉及到的相关部门和单位，按照规定程序，将申请所需材料报市房管局审批。

（四）签约。经审查确认符合条件的申请人持审批材料至租赁经营管理单位登记轮候选房；选房后与租赁经营管理单位签订《福州市经济租赁房租赁合同》。

第十四条第十四条 经济租赁房的配租标准为：单人户配租30平方米户型，二人户配租45平方米户型，三人以上（含三人）户配租60平方米户型。

第十五条第十五条 承租经济租赁房采取轮候制度，其轮候顺序由市房管局按照审批批次采取抽号的方式予以确定。

第五章 租金管理

第十六条第十六条 经济租赁房租金标准以物价部门核定的成本租金为基础，根据市场供求情况，实行动态管理，每年调整一次。

第十七条第十七条 成本租金的确定，由市物价局牵头，市房管局、市财政局、市国房中心等部门配合拟定并报市政府审定后执行。

第六章 租赁管理

第十八条第十八条 承租经济租赁房应当签订《福州市经济租赁房租赁合同》，租赁合同期限原则上为两年。

第十九条第十九条 承租人应于签订租赁合同当日缴交租赁保证金，租赁保证金按每平方米50元的标准收取。逾期不缴交租赁保证金的，视为放弃承租。除不予退还租赁保证金情形外，租赁保证金应在租赁合同期满或解除合同时，在扣除应由承租人承担但未缴纳费用后的余款一次性退还给承租人。

第二十条第二十条 租赁经营管理单位必须保证交付承租人使用的房屋其各项设备能够正常使用。在收回房屋时，租赁经营管理单位应做好检查回收工作，确保回收的房屋及其设备功能正常。

第二十一条第二十一条 承租人应妥善保护、合理使用房屋及其设备，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏，承租人应负责修复并承担相关费用；承租人拒不履行修缮义务的，租赁经营管理单位可组织修缮，费用从承租人的租赁保证金中扣除，不足部分由租赁经营管理单位依法向承租人追缴。

第二十二条第二十二条 承租人应按月缴交经济租赁房租金。拖欠租金的，由租赁经营管理单位依约定收取滞纳金，滞纳金以欠款总额为基数，每天按百分之五计取。

第二十三条第二十三条 承租期间发生的水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等费用均由承租人承担，并自行负责缴纳。公共部分的修缮维护、设备维修更新、改造和相关管理费用，以及房屋空置期间产生的物业管理等费用由租赁经营管理单位承担。

第二十四条第二十四条 合同期满时，租赁经营管理单位要督促承租人及时腾退住房。若需续租，应在合同期满前三个月按本《办法》规定的程序重新办理申请手续，经审批符合承租条件的，续签租赁合同。

第二十五条第二十五条 承租人不再租赁经济租赁房或不再符合经济租赁房条件的，应主动向租赁经营管理单位提出退房申请，结清相关费用后解除租赁合同。租金结算至退租当月月底。

第二十六条第二十六条 租赁经营管理单位要加强对承租人的日常监督和管理，对承租期间不再符合经济租赁房条件的，应及时通知承租人在1个月内结清费用，解除租赁合同，退出经济租赁房。

第二十七条第二十七条 对于逾期拒不退房的承租人，租赁经营管理单位应负责在逾期1个月内收回其承租的经济租赁房，并依法追究其违约责任。

第七章 监督管理

第二十八条第二十八条 未经市政府批准，任何单位和个人不得擅自上市交易经济租赁房，也不得分割办理产权。

第二十九条第二十九条 租赁经营管理单位应于当年7月10日前和次年1月10日前向市房管局报备当年上半和上一经济租赁房安排入住、租金收入、维修情况、住房回收及回收原因等动态管理情况。

第三十条第三十条 租赁经营管理单位应就承租人的家庭人口、收入等基本情况建立台帐和年审制度。在租赁期间，租赁经营管理单位应核实承租人是否存在将租赁的房屋转租、转让、转借他人的行为。

第三十一条第三十一条 未经同意承租人不得随意改变房屋用途、拆改房屋结构和装修；不得将租赁的房屋转租、转让、转借他人；无正当理由空置房屋时间不得超过三个月，或拖欠租金超过三个月。凡违反上述规定之一的，租赁经营管理单位应及时予以纠正，承租人拒不纠正的，租赁经营管理单位有权解除租赁合同收回住房，没收租赁押金，并追究其违约责任。

第三十二条第三十二条 承租人隐瞒事实或伪造相关证明材料骗租的，一经查实，立即取消其承租资格，由租赁经营管理单位负责收回其承租的经济租赁房并追究其违约及相关法律责任。该承租人两年内不得提出经济租赁房和其它社会保障性住房申请。对出具虚假证明的单位和个人，由其上级主管部门或监察部门依法追究单位领导责任，并对相关责任人依法予以处理。

第三十三条第三十三条 各相关部门工作人员应认真履行职责。对玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的人员，依法依规追究其责任。

第三十四条第三十四条 市房管局和市国房中心应公布监督举报电话，受理涉及经济租赁房工作的来访、来电、来函，并按规定及时予以核实、处理、反馈。

第八章 附 则

第三十五条第三十五条 行政企事业单位在符合城市规划的前提下，经市政府批准可利用本单位已有商住地或通过旧房改造的方式，建设经济租赁房。具体办法，由市政府另行制定公布。

第三十六条第三十六条 本暂行办法自颁布之日起执行。

篇8：保障性租赁房管理

一、经济租赁房的定义、性质和发展

(一) 经济租赁房的定义

所谓经济租赁房, 针对的是买不起保障房, 又买不起商品房的“夹心层”, 即政府通过新建、购买、改造国有公房等方式归集房源, 专项作为租赁使用, 并限定租赁对象、套型面积和租金标准的周转过渡性住房。发展经济租赁房可以用较小的政府投入, 解决当前住房保障中存在的突出问题, 是健全城镇住房保障体系的重要举措, 是保障性住房的新模式, 也是保障性住房政策范围进一步的扩大。

(二) 经济租赁房的性质

经济租赁房属于政策性租赁房。经济租赁房的保障方式以无产权租赁为主, 即政府筹资建设经济租赁房之后, 被保障对象不购买只租赁, 并由政府提供补贴的方式。目前, 保障性住房包括廉租房、经济适用房和限价房3种。除廉价房外, 经济适用房和限价房都是以直接出售的方式提供给保障对象的, 购买者拥有全部产权或者受限制产权。如在北京, 根据有关规定, 经济适用房在居住满5年之后才可以在公开市场转让。除产权不同外, 经济租赁房与其他3种保障房的区别还在于保障对象不同。尽管各个城市的具体规定有所不同, 但一般都约定廉租房针对城市最低收入阶层, 经济适用房针对低收入阶层, 限价房针对既不够资格申请经济适用房又买不起商品房的中等收入阶层。经济租赁房的保障对象与限价房基本吻合, 只是以无产权租赁为主。

(三) 经济租赁房的发展

根据住房与城乡建设部的透露, 经济租赁房研究工作开展已一年有余, 目前正在酝酿《经济租赁房管理办法》, 如果顺利可能将在2009年内出台。住房与城乡建设部部长姜伟新也在全国住房工作会议上提及了经济租赁房所涉群体的住房问题。这些都显示出了该工作的紧迫性。

从住房保障体系建设的历史得出, 通常建设部会在各城市试点的基础上完善和制定管理办法, 再向全国推广, 以形成体系化、规范化的全国性保障体系。经济租赁房一直在建设部的考虑范围内。2008年早期, 建设部住房保障司司长侯淅珉在接受中央电视台采访时就提出过大力发展政策性租赁住房。更早的时候, 经济租赁房在青岛、厦门等城市已经有所实践。与现行模式相比, 青岛经济租赁房模式针对的是那些既不够资格申请租赁廉租房, 也无经济实力购买经济适用房的低收入阶层。建设部曾专门对青岛模式进行深入调研, 形成的调研报告认为, 青岛的试验表明了政府对住房困难应保持高度的政治责任, 并称“青岛市对低收入家庭住房保障制度的建立和逐步完善, 无疑是住房制度改革的又一次深化, 它将实现市场体系和保障体系对全社会住房需求的全面覆盖。”2008年, 建设部在青岛经验的基础上做了方向性调整, 经济租赁房被转而用于解决既不够资格申请经济适用房又无能力购买商品房的中等收入“夹心层”的住房问题。因此, 除非房地产市场出现大幅度降价, 以至于中等收入“夹心层”消失, 经济租赁房一定会得到推广。

二、经济租赁房建设的必要性

(一) 是促进国内消费和带动经济增长的客观要求

建立和完善社会保障体系, 是促进国内消费、拉动经济增长的一个重要基础和前提条件。由于我国的社会保障制度尚不完善, 消费者个人收入中大部分用于储蓄而非消费, 而同时我国房价远远高于普通老百姓的可承受水平, 住房问题成为人们最沉重负担之一。在此种情况下, 经济租赁房无疑是解决低收入群体住房困难的一剂良药。届时, 没有住房之忧的人们自然会乐于将钱用于当期消费, 从而带动经济更快更好的发展, 这也符合扩大内需的宏观经济要求和政策。

(二) 是农村劳动力转移、城市化进程的客观需要

城市化将是我国发展的必然趋势, 国内外专家估算我国由工业化水平决定的城市化率至少应达到50%, 世界银行报告 (1997年) 认为应达到60%, 而目前我国实际城市化率仅有30%, 原因主要集中在转移劳动力的就业和社会保障上, 住房保障是其中的重要原因。农业部部长孙政才说, 2007年我国农村外出就业劳动力达1.26亿人, 乡镇企业从业人员为1.5亿, 扣除重复计算部分, 2007年农民工达到2.26亿人。农民工是产业大军中的重要力量, 也是我国城市化的主要群体。而我国实际的就业和社会保障制度主要是针对城镇人口设计实施的, 如何适应城镇化过程中数亿农村转移劳动者的需求, 成为一个重大的理论和实践课题。同时, 由于广大农民工主要集中在制造业、服务业, 收入比较低, 而城市房价居高不下, 远远超出了广大农民工的可承受范围, 住房问题严重阻碍了广大农民工的城市化步伐。

(三) 是扩大住房保障覆盖面, 解决“夹心层”住房问题的有效途径

随着市场经济的不断发展, 我国居民的收入水平和生活质量得到了提高, 居民在商品住宅市场货币支付能力逐步增强。但不可否认的事实是, 在此同时城镇居民收入分配不均匀问题也日益严重, 我国目前基尼系数已经超过了国际公认的警戒线。近几年, 大中城市商品住宅价格涨幅较快, 已经超过居民可支配收入的增幅, 中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化。我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题, 根据我国居民的居住状况和收入水平, 制定了相应的住房保障政策, 即实行经济适用房政策、廉租住房政策和限价房政策。住房保障政策的实施, 在一定程度上解决了城市居民的住房困难问题。但是, 在3大政策保障人群之外, 存在这一群买不起保障房, 又买不起商品房的“夹心层”, 而经济租赁房政策的出台将主要解决的是这一群体的需求。

(四) 是消除社会矛盾, 建设和谐社会的必要

党的十七大明确提出要建设社会主义和谐社会, 这是党、国家和广大人民群众的期盼。但在我国经济快速发展的同时, 伴随出现了一些比较严重的社会问题, 如社会保障制度的不完善, 社会阶层的不断分化。社会各阶层的收入差距不断扩大带来人们在衣食住行方面的巨大差距。住房问题, 对广大中国人来说是一个极其敏感的问题, 一旦处理不好, 将严重影响到整个社会的稳定和和谐。在我国的住房政策中, 特别是住房保障性政策中, 如果完全忽视这一群买不起保障房, 又买不起商品房的“夹心层”, 其所带来的问题的严重程度将是不可预料的, 可能最终会转化成为尖锐的社会矛盾, 影响整个社会的发展。

三、经济租赁房的功能

由于经济租赁房主要是针对既买不起保障房, 又买不起商品房的“夹心层”这个特殊的群体, 所以经济租赁房不仅是廉租房、经济适用房、限价房不能替代的, 而且是这3大政策的有效补充。

(一) 对商品房的替代作用

从经济学的角度来看, 当某种商品具有不可替代性特征时, 这种商品一旦出现了供应紧张, 价格就会疯狂上涨, 但是倘若有替代性商品, 就会发挥调节作用平抑价格。经济租赁房、经济适用房和限价房对商品房都具有这样的替代作用。经济租赁房不具有产权, 它能满足大部分对房屋产权没有能力追求, 也没有经济实力购买商品房的人群, 这实际上减少了商品房的一部分潜在需求人群的需要。

(二) 增加了住房供应的主体

经济学告诉我们, 当商品由少部分人供应的时候, 就容易形成商业垄断, 垄断者凭借强势地位强化其定价权。反之, 当市场的供应主体处在多元化状态的时候, 商品的定价权就由市场来决定, 而这种价格绝对低于垄断价格。我国经济租赁房政策的出台, 正好多元化了市场上住房供应的主体, 将在解决部分低收入群体居住问题的同时, 对我国房地产行业也将起到一定的规范调节作用。

(三) 增加了住房供应量

商品价格是由供求关系决定的, 政府主导的经济租赁房供应量增加, 将会与开发商的商品房构成竞争关系, 竞争的结果必然是房价下跌。开发商由于财力有限, 即使满负荷建设, 也难以满足庞大的多层次的住房需求。而有财政做后盾的政府对住房保障责任的承担, 可以迅速填补市场供应缺口, 从而也能平抑房价。

四、经济租赁房的建设模式

经济租赁住房的建设可借鉴国外的两种模式:一是政府直接建房方式, 政府设立专门机构、并提供运营资金;二是政府间接参与方式, 政府提供土地、贷款、税收优惠, 支持非盈利机构发展低租金、低成本住房。针对我国的国情, 具体建设模式可以设计为:

(一) 建立专业化的管理体系

主要由决策协调机构、实施管理机构与中介金融机构3种处于不同层次的机构组成, 在决策机构之下设立住房执行机构来实施经济租赁住房计划, 以解决中低收入者的住房问题, 居于中间层的中介金融机构对其实施金融支持。

(二) 建立灵活的运作机制

一是引进市场机制, 公共租赁住房一部分可由国营公益机构运营, 一部分可由协会、互助组织运营, 另一部分可由民营公司运营。政府是制度实施的主导者, 完全控制准入、退出标准、租金标准等。二是多方筹集经费, 除了从土地出让金、地方财政支出中划拨外, 采取以公积金增值部分和商业银行贷款为主与直管公房拆迁补偿资金为辅的融资方式, 建设经济租赁住房, 还可借鉴香港“以房养房”的运营模式, 盘活小区商铺、停车场等配套物业的商业经营。三是增加储备, 政府除了把低价收购的旧房和商品房的尾盘作为经济租赁住房外, 还要通过建设新房来增加储备。四是鼓励企业参与, 鼓励房地产开发企业等民间资本直接投资建设经济租赁住房。政府以落实经济租赁住房建设项目各项优惠政策作为间接投入, 动员社会力量筹集经济租赁住房的建设资金和房源。五是设立专项基金, 建立经济租赁住房发展基金, 解决经济租赁住房建设的资金“瓶颈”问题。经济租赁住房具有公益性质, 必须有稳定的发展基金。六是加强经济租赁房的管理, 通过出台完善的管理政策使经济租赁房政策得到良好实施。

摘要：我国现行住房社会保障制度的缺陷已经严重影响了普通老百姓的生存与发展, 影响着整个社会保障制度的实现及各行各业人员的生产与生活, 对和谐社会的构建已经造成了一定威胁。在这种形势下, 借鉴经验, 巩固房改成果, 积极探索适应市场经济发展的新的住房保障体系, 进而促进社会整体和谐健康发展, 不仅显得十分必要, 而且势在必行。住房与城市建设部最近提出的新举措——经济租赁房, 对我国的住房保障制度, 甚至对整个社会保障制度都将是极大的完善, 是又一重大跨越。

关键词：社会保障,住房保障,经济租赁房

参考文献

[1]、郑功成.社会保障学[M].中国劳动社会保障出版社, 2005.

[2]、达尔默·D.霍斯金斯.21世纪的社会保障制度[M].中国劳动社会保障出版社, 2000.