林业无形资产价格评估

林业无形资产价格评估（通用6篇）

篇1：林业无形资产价格评估

林业无形资产价格评估

随着社会主义市场经济的逐步完善和发展，无形资产评估逐渐形成自己的体系和规范。2001年，我国《资产评估准则——无形资产》出炉。至此林业无形资产价格评估在国民经济中的地位和作用也有了彰显。本文对林业无形资产价格评估的解读、我国林业无形资产价格评估的产生与发展、当前我国林业无形资产价格评估领域存在的瓶颈、林业无形资产的界定、林业无形资产价格评估的流程及实质、对当前林业无形资产价格评估的建议进行浅论。关键词：浅论；林业；无形资产；价格；评估

一、对林业无形资产价格评估解读

（一）林业无形资产价格评估内含

林业无形资产是指林业企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。一般要求确认的林业无形资产有两类：一是外购的林业无形资产；二是特定类型的林业无形资产如专利权、著作权、非专利技术、商标权、软件、网站域名、企业家价格、林地使用权、（特许）经营权、资源性资产等。

林业无形资产价格评估是根据特定目的，遵循公允、法定标准和规程，运用适当方法，对其进行确认、计价和报告，为资产业务提供价格尺度的行为。从某种意义上讲，林业无形资产价格评估是实现科研成果及商品化的科研成果有偿使用规范化和合理化的重要手段之一。林业无形资产价格评估的水平和质量会在一定程度上影响科研成果商品化，以及无形资产的合理转让，甚至直接影响到无形资产产权主体的正当权益。

（二）林业无形资产价格评估特点

林业无形资产直接用价格来衡量很难，评估可以彰显资产的价格魅力。

按其存在形态不同可分为可确指辨认的林业无形资产和不可确指辩认的林业无形资产。前者可以个别或作为组成资产的一部分取得如专利权、商标权等；后者无法具体确认不能单独取得如商誉。

按其来源不同可分为外购、自创、投资转入及捐赠四类。按照来源划分林业无形资产的意义在于划清林业无形资产的来源渠道及其产权归属。

按其内容为标准可分为林业知识产权类专利权、商标权、版权、专有技术林业权利类主要由契约、合同及政府授权组成、林业关系类主要包括客户名单、营销网络、职工队伍等和林业商誉由综合因素得到四类。

按其是否具有法定期限为标准,可分为具有法定期限的林业无形资产和不具有法定期限的林业无形资产两种。前者如专利权、商标权、著作权、专营权；后者如专有技术、商誉等。

按其是否纳入“无形资产”会计科目核算为准可分为纳入“林业无形资产”核算科目、作为资本支出处理的林业无形资产；以及不纳入“林业无形资产”核算科目、作为收益支出处理的林业无形资产。前者如企业有偿取得的专利权、商标权、商誉等；后者如企业研究开发费用一般遵从谨慎原则不作为资本支出而直接作为收益支出，从当期损益中抵扣。此种分类提醒管理人员林业无形资产并非限于账面上列示的属于资本支出的部分还有相当部分是“账外”的林业无形资产对于这些林业无形资产企业不能忽视。

二、我国林业无形资产价格评估的产生与发展

林业无形资产价格评估应解读为林业社会主义精神文明建设范畴。因为它是务林人在改造客观世界和主观世界的过程中所取得的精神成果的总和，是务林人智慧、道德的进步状态，是林业资本文化的结合体。主要体现在林业科学文化层面，包括社会的林业文化、林业知识、林业智慧的状况，林业教育、林业科学、林业文化、林业艺术、林业卫生、林业体育等项林业事业的发展规模和发展水平。

（一）我国林业无形资产价格评估的产生

无形资产价格评估是我国现行两大类资产评估之一。是年代末随着市场经济的发展而诞生并成长起来的，属于新兴行业。年，当时大连市国有资产管理部门率先对产权变动中的国有资产（包括无形资产）进行评估，以防止国有资产流失，维护国有资产合法权益。他们的做法引起了国家国有资产管理部门的重视，同年，原国家国有资产管理局下发了《关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定》，这是我国首次提及资产评估问题的政府文件 随着我国社会主义市场经济的发展，资产评估项目越来越多、规模越来越大，涉及行业越来越广，技术复杂程度也越来越高。为规范行为，2001年，财政部就林业无形资产价格评估印发了《资产评估准则无形资产》。林业无形资产价格评估至此也彰显了在国民经济中的地位和作用。

（二）我国林业无形资产价格评估的发展

国林业无形资产价格评估行业迅速成长壮大，经过短短20多年的发展，已经成为发展社会主义市场经济中不可缺少的中介服务行业。但目前关于林业无形资产价格评估的研究文献很少，而且部分都是从无形资产多样性角度进行的，尚未对林业无形资产有较全面和系统的研究。随着资产管理制度改革的不断深入，国家法律、法规的不断完善，林业无形资产价格评估市场需求，目前我国出现三种类型从事林业无形资产价格评估的机构：一是持有财政部门审批颁发的资产评估机构；二是持有国家发展和改革委员会审批颁发的综合资产价格评估专业机构（价格认证）；三是持有国家证监会批准并具有证券业执业资格的机构（为国内最高资质）。

三、当前我国林业无形资产价格评估领域存在的瓶颈 从事林业无形资产价格评估的机构严重不足 从世界范围看，资产评估产生与发展于二十世纪初，而林业无形资产价格评估则是在二十世纪的五十年代产生。步入二十世纪九十年代，随着高新技术的发展以及知识经济模式的出现，使无形资产价格评估理论与方法得到了飞速发展。对林业无形资产的认识也从过去简单的商誉概念转化为以知识产权为主要内容的认识上。从我国无形资产价格评估历史来看，我国的林业无形资产价格评估工作开展的时间相对较短，但速度之快，相关工作是从九十年代中期活跃起来的。据不完全统计截止2008年底，全国已有2960多家资产评估机构<含有资格的会计师事务所、审计师事务所、价格认证开展资产评估业务从业人员万余人。但是专业从事林业无形资产价格评估业务并能有效地开展工作的林业无形资产价格评估机构却屈指可数[5]。近几年，虽有物价鉴定机构的增服，但也满足不了市场经济发展对林业无形资产价格评估的需求。

（二）复合型林业无形资产价格评估专业人才缺乏

在林业无形资产转让、出售等业务中，资产评估中介机构起着不可替代的<催化剂作用。不过，截至目前，我国经过正式评审认定的林业无形资产价格评估专家不过寥寥数人。一边是巨大的无形资产转让市场需要开展资产评估；一边是专业评估人才严重不足。成为严重制约我国林业无形资产价格评估工作的瓶颈

无形资产具有隐蔽存在性、领域广阔性、种类多样性、地域差异性、效益多重性、经营长期性等自身特点，因此，在评估过程中，除考虑一般的评估因素外，还需针对其无形资产的自身特点，根据评估对象和目的的不同，实施必要的评估手段。林业无形资产价格评估人员除具备一般资产评估理论知识和实践经验外，还需要有扎实的其他基础理论知识，熟悉无形资产形成过程，掌握相关的方针政策。这样的复合型人才，在目前从事林业无形资产价格评估业务人员之中少之又少，林业无形资产价格评估人才缺乏问题成为最大的难题之一。可以说我国整个资产评估行业都存在人才缺乏的问题，而对于林业无形资产价格评估来说，专业评估师更是无法满足需求。特别是基层评估人员更奇缺，技术力量更不足，而且林业无形资产价格评估人员的后续教育尚未正式展开。每年仅有少数人参加国家注册评估师考试，能考取通过的更寥寥无几。然而，一部分评估人员业务能力仍原地踏步，保持在原有的水平，没有掌握现代的专业技术，往往导致评估结果失真等问题。

（三）林业无形资产交易市场发育不充分

我国林业无形资产市场开放与其他行业相比相对滞后，造成了市场发育不充分，市场规模小，区域性强的特点。市场交易案例的价格因受各种非市场因素的影响，不具备可比性和参照性 市场发育不充分直接表现为，林业无形资产的内在价格和市场价格之间有着较大的落差，造成对所有者利益的侵害和国有、集体资产的流失。在有些地区，评估结果如反映林业无形资产的内在价格，却不能被市场认同；反之，参照当地市场交易价格的，又不能反映林业无形资产的内在价格。因此，不同的评估机构对同一项目的评估标的结果往往会产生较大差异。这一方面侵害了资产所有者利益和造成国有资产的流失；同时也给资产评估机构带来执业风险。有许多资产评估机构被卷入司法诉讼中，被迫停止林业无形资产价格评估业务。

（四）研究不系统，在执业中政策和技术给力不足 无形资产价格评估开展二十多年来，其基础理论和技术方法与实践相比相对滞后，相关技术标准不完善，更新不及时，林业无形资产价格评估的规范性文件跟进速度完全不适应评估执业的需求。目前我国对林业无形资产价格评估并没有严格的操作规范，而林业无形资产自身的特性，使其评估更复杂，因此，没有规范的操作标准，是导致目前林业无形资产价格评估领域的混乱现象的主要原因。这是当前全国资产估机构资质认证的通病。资产评估通常都是为满足委托人的特定需要而进行的，不论是产权变动，还是非产权变动，资产评估总是具有某种人为性。由于引起资产评估的具体行为是多种多样的，委托人对资产评估的要求也具有多样性。目前，我国林业无形资产价格评估领域的混乱还体现为对评估参数选取的随意性。我国目前大多采用收益法进行林业无形资产价格评估，但是收益法相对成本法及市场法而言，具有一定的难度及复杂性，这种难度及复杂性主要体现在对评估参数的选取上。运用收益法进行评估，参数的选取对最终的评估结果有着极大的影响，有时可能相差几倍甚至更多。然而，我国至今尚未颁布规范性意见，致使对林业无形资产价格评估参数的选取存在随意性未得到控制，使林业无形资产价格评估的结果缺乏说服力，也违背了科学、公正的评估原则。

四、林业无形资产价格评估归属界定

（一）林业无形资产价格评估分类

（二）林业无形资产价格评估产权归属及界定

界定林业无形资产价格评估的产权归属就是要分清该项无形资产是职务发明，还是非职务发明。通俗地讲就是产权属于谁。在林业无形资产开发中一般是相关技术人员付出了智力劳动，而单位则提供了相应的物质条件，具有双重归属在《专利法》中做了规定：职务发明创造指利用本单位物质条件（包括资料、场地、资金）在本职工作范围内所完成的发明创造；反之为非职务发明创造。同时也规定利用本单位的物质技术条件所完成的发明创造，单位于发明人或者设计人订有合同，对申请专利的权利和专利权的归属作出约定的，按其约定。对于职务发明创造在《专利法实施细则》中作了更详细的规定：一是指在本职工作中做出的发明创造；二是指履行本单位交付的本职工作之外的任务所做出的发明创造；三是指退职、退休或者调动工作后一年内做出的发明创造。上述职务发明其专利申请权和专利权原则要归单位所有。同时对于非职务发明也要提供有关证明文件支持其办理申请手续。对于技术秘密的权利归属，原则上可比照专利权方式确定。我国《著作权法》定了职务作品和非职务作品的著作权属的原则由法人或者非法人单位主持，代表法人或者非法人单位意志创作，并由法人或者非法人单位承担责任的作品，法人或者非法人单位视为作者。如无相反证明，在作品上署名的公民、法人或者非法人单位为作者”。公民为完成法人或者非法人单位工作任务所创作的作品是职务作品。为调动作者与作者所在单位的积极性，对性质不同的职务作品著作权归属予以划分： 一般作品的著作权由作者享有，但法人或者非法人单位有权在其业务范围内优先使用。作品完成两年内，未经单位同意，作者不得许可第三人以与单位使用的相同方式使用该作品。但在作品完成两年内，如单位在其业务范围内不使用，作者可以要求单位同意第三人以与单位使用所相同方式使用，单位没有正当理由不得拒绝。这部分报酬，应由作者与单位约定的比例分配。

某些特殊职务作品的著作权署名权作者享有，著作权中的其他权利由法人或者非法人单位享有，法人或者非法人单位可以给予作者一定的奖励。这类职务作品包括：主要利用法人或者非法人单位物质技术条件（资金、设备或者材料）创作，并由法人或者非法人单位承担责任的工程设计、产品设计图纸及说明、计算机软件、地图等职务作品；法律、行政法规规定或者约定著作权由法人或者非法人单位享有的职务作品。

职务发明（作品）尽管所有权属于单位，但发明人或者设计人以及作者都享有署名权，获得奖励和报酬权。

（三）单位和员工之间林业无形资产产权归属及界定 这方面需要界定产权归属的林业无形资产一般有专利权、著作权、植物新品种权、技术秘密、经营秘密等要素。商标权和域名等林业无形资产要素本身没有人身权，其所有权自然就属于申请人。对于商标或域名的设计者来讲，拥有的仅是著作权而不是商标权或域名权。作者如同意某单位将该作品的作为商标或域名处置，他一般可获得稿酬。如果不同意，他人也不应擅自采用其作品。注册商标的申请都是由单位向依法国家有关部门申请的，如果是符合商标法的申请，即可获得商标权，与商标设计者一般就没有关系了。这是商标、域名这类标志性的无形资产与其他无形资产的不同之处。

（四）共同开发林业无形资产产权归属及界定

共同开发林业无形资产又有合作开发>和委托开发之分。合作开发所完成的发明创造除合同另有约定的以外，申请专利的权利属于合作开发各方共有。一方转让其共有的专利申请权的，另一方或者其他合作各方可以优先受让其专利申请权；合作开发各方中一方声明放弃其共有的专利申请权的，可以由另一方单独申请，或者由其他各方共同申请。专利权授予专利申请方；合作开发各方中，一方不同意申请专利的，另一方或者其他各方不得申请专利；合作开发的计算机软件。除另有协议外，软件著作权由各合作开发者共同享有；合作开发者对软件著作权的行使按照事前的书面协议进行，如无书面协议，而合作开发的软件可以分割使用的，开发者对各自开发的部分可以单独享有著作权，但行使著作权时不得扩展到合作开发的软件整体的著作权。合作开发的软件不能分割使用的，由合作开发者协商一致行使。如不能协商一致，又无正当理由，任何一方不得阻止他方行使除转让权以外的其他权利，但所得收益应合理分配给所有合作开发者；合作开发所完成技术秘密与专利权原则相同；发明创造被授予专利权以后，放弃专利申请权的一方可以免费实施该项专利；委托开发所完成的发明创造，除合同另有约定的以外，申请专利的权利属于研究开发方，研究开发方取得专利权的，委托方可以免费实施该项专利。研究开发方就其发明创造转让专利申请权的，委托方可以优先受让专利申请权；委托开发的计算机软件，其著作权归属由委托者与受委托者签订书面协议约定，无书面协议或者在协议中未作明确约定的，其著作权属于受托者；委托开发的技术秘密的使用权、转让权以及利益分配方法与合作开发的模式基本相同。但是，委托开发的研究开发方不得在向委托方交付研究开发成果之前，将研究开发成果转让给第三方。

（一）林业无形资产价格评估职责

接受林业无形资产单位或个人的委托开展林业无形资产转让、拍卖、抵押、企业联营、合资、租赁、清算等涉及林业无形资产及相关资产的价格评估服务

（二）林业无形资产价格评估流程

资产单位或个人委托评估机构进行资产评估 ↓

评估机构对委托方提交的资产清单进行核查 ↓

搜集有关的经济技术指标资料 ↓

对林业无形资产价格进行评定和估算 ↓

提交林业无形资产价格评估报告书 ↓

委托方将评估报告书上报有关部门验证确认 ↓

建立项目档案

（三）林业无形资产价格评估实质

评估委托书的内容包括评估目的、评估对象与范围、评估基准日、评估时间、评估要求等 在评估委托的同时，委评单位要提供具有相应级别审计部门的当年审计并经上级主管部门批准颁发使用的林业无形资产成果或按行业资产管理部门要求建立并逐年审验至当年且经补充调查修正的林业无形资产档案资料编制，并由行业主管部门认定的有效林业无形资产清单。林业无形资产清单要以资产名称为单位编制。评估有效期内将注销的林业无形资产清单必须依据相关程序结果编制。其他相关资料包括：林业无形资产证书（专利、注册商标、品牌、著作、知识产权等等）；林业无形资产设计图；林业无形资产设计记录；有特殊经济价格的林业无形资产种类、数量和质量材料；当地林业无形资产形成成本等方面的技术经济指标；资产经营的账面历史成本资料；有关的资产注册登记表复印件；按照评估目的必须提交的其他材料如品牌资产资料等。

评估机构要对委托方所提供的林业无形资产清单的编制依据、资料的完整性和时效性进行核验核验合格后方可接受委托并与委托方签署林业无形资产价格评估业务委托协议书。资产评估机构受理委托后应对委托方提交的林业无形资产清单进行核查核查符合要求，方可进行评估。评估不受任何干扰，不代表任何一方的利益。

在进行评定估算前,资产评估机构必须搜集掌握当地有关的开发、创意等技术经济指标资料,主要有:林业无形资产研发技术标准、定额及有关成本费用资料；资产生产、销售、应用等定额及有关成本费用资料；评估基准日各种规格的资产及副产品市场价格,及其转让、销售过程中税、费征收标准；当地及附近地区的林业无形资产使用权出让、转让和出租的价格资料；当地及附近地区的相类似林业无形资产开发投资收益。

有关资料符合条件,评估机构对委托单位要求评估的林业无形资产进行评定和估算。

资产评估机构对评定估算结果进行分析确定,撰写评估说明,汇集资产评估工作底稿,形成林业无形资产价格评估报告书,并提交给委托方。

委托单位收到评估机构资产评估结果报告后,应报委托单位行政主管部门审查。国有林业无形资产价格评估结果经行政主管部门审查同意后,报同级国有资产管理行政主管部门验证确认。

评估工作结束后,评估机构应及时将有关文件及资料分类汇总,登记造册,建立项目档案。按国家有关规定和评估机构档案管理制度进行管理。

六、对当前林业无形资产价格评估的建议

当前林业无形资产价格评估领域存在的症结，造成社会各界人士对林业无形资产价格评估颇有诡异，很多人发出“谁来制衡评估业”的反思维。这些问题不仅影响了人们对林业无形资产产权价格的正确认识，还严重阻碍了林业无形资产产权正常经济活动，应尽快加以规避。

目前，我国评估行业多资格并存，部门分割的现状制约着整个评估行业的健康发展，《资产评估暂行规定》的制定和下发，为打破这一现状，做出了有益的尝试。应尽快制定《林业无形资产价格评估管理办法》，形成独立的法规制度，同时切实做好行业监管工作，加大对违规认证的查处力度。在现有林业无形资产价格评估机构的基础上，从政策上加以规范、引导、整合，充分利用现有资产评估机构和人才资源，培育合格的有能力从事林业无形资产价格评估的团队。

林业无形资产价格评估人员属于知识和技术密集型人才，对专业性和客观性要求很高，只有具有林业无形资产价格评估师等资格的人员才能依法执业。因此，对于林业无形资产价格评估人员的培养工作必须高度重视，纳入常规，常抓不懈。建立林业无形资产价格评估考试考核制度；从强化业务培训入手，促使评估人员不断更新知识，提高从业技能。

评估人员除了专业知识的学习，还应重点强化对信息化应用等相关技术的掌握。市场经济建立以后，我国无形资产经营格局发生了根本性的改变，分散经营的资本市场需要简评，所以要充分利用现代的信息化技术，尽快搞好函评试点。同时，林业无形资产价格评估机构要加强用人机制建设，根据各自岗位的要求，优化组合、高效配置，让人才有用武之地。

评估机构从事林业无形资产价格评估工作要依法依规，要加强无形资产形成方面知识的学习，做好实物量核查和价格量计算工作，通过切合实际，认真细致的评估工作，推动林业无形资产交易价格的理性回归，打破区域、行业限制，逐步建立全国统一的林业无形资产要素市场，实现评估与资产要素市场健康发展的良性互动。严厉打击违规评估，对出现的违规项目，要视情节轻重，追究相关人员相应的法律责任[10]。

邓小平同志曾极其精辟地指出：“制度好可以使坏人无法任意横行，制度不好可以使好人无法充分做好事，甚至会走向反面。”

对于林业无形资产价格评估的相关制度的建设问题，要以规范林业无形资产价格评估机构为契机，努力抓好各项制度建设，因地制宜地建立和完善林业无形资产价格评估的各项规章制度；要与时俱进，力求时刻保持执业谨慎，在林业无形资产价格评估过程中不断建立健全各项工作制度。要坚持让制度“说话”，按制度办事，以制度规范人，用制度约束人。在管人的同时管事，堵塞住各种可能出现风险的漏洞。要规范林业无形资产价格评估操作程序，适时启用拒绝评估和终止评估工作程序，减少林业无形资产价格评估差错，为林业无形资产价格评估风险治理提供可靠的制度保障。

林业无形资产价格评估所需资料不全是制约评估结果科学性的重要因素。在资产评估过程中，按科学的程序与方法进行评估时会出现被评估资产的历史资料和相关的资料残缺不全以及行业平均收益率、风险率这类具有共用性的参数无法取得等问题。因此，在评估工作中建立公共信息网和常用数据库，对于林业无形资产价格评估工作的规范化、科学化、现代化、高效化具有着重要意义。

建立以计算机为主的林业无形资产价格评估信息网络系统，要做到科学规划，合理布局。从我国国情出发，要把重点放在重要无形资产项目上，通过对各种专利、商标、科技成果、技术市场及多种统计信息的收集与处理建立数据库，面向社会提供多种形式的信息服务，并逐步形成全国性的纵横交错的林业无形资产价格评估信息网络。要选择适宜的计算机系统建设模式。要科学组织软件开发。各种林业无形资产价格评估应用软件的开发要有相对统一的规划，避免多头开发，重复建设，造成浪费。

篇2：林业无形资产价格评估

为了维护当事人的合法权益，促进资产评估行业健康发展，国家发展改革委财政部于二〇〇九年十一月十七日制定了《资产评估收费管理办法》，文号为发改价格[]2914号。各地要根据《资产评估收费管理办法》对本行政区域内的.资产评估收费进行清理规范，于12月底前向社会公布重新制定的资产评估收费办法和收费标准，并将贯彻落实情况报国家发展改革委(价格司)、财政部(企业司)。

差额定率累进收费表

档次 计费额度(万元) 1992年版 20版差额计费率‰

1 100以下(含100) 69~15

2 100以上~1000(含1000) 2.5 3.75~6.25

3 1000以上~5000(含5000) 0.8 1.2~2

4 5000以上~10000(含10000) 0.5 0.75~1.25

5 10000以上~100000(含100000) 0.1 0.15~0.25

篇3：林业无形资产价格评估

世界经济史说到底就是一部并购重组史,并购重组是资本市场永恒的主题。以美国为例,伴随着企业间横向纵向并购到战略并购,美国经济实现了波动向上发展,企业间的并购最终占据了世界五百强的多席位。目前发达经济体每年都保持了较高的并购重组交易额,据不完全统计,2012 年美国并购重组交易额占GDP比例约6%,英国并购重组交易额占GDP比例约为5.6%。并购重组促进了经济发展内生发展动力形成,而我国公司并购重组的原始动力在于避免关联交易、降低恶性竞争等。在我国上市公司并购重组实际操作过程中,标的资产交易定价问题一直以来是实务界的一个难题,即在并购重组过程中存在标的资产评估价值和并购重组交易价格混淆不清的问题。当前并购重组过程中过分注重标的资产评估,成交价格和审核工作均是以资产评估作为基础,缺少多方博弈过程,导致资产评估价值与资产实际价值的差距制约了我国企业间的并购重组进程。因此如何确定标的资产价值和创新交易成为我国未来企业进入世界舞台的重要课题。

二、企业价值评估与交易定价关系研究现状

(一)企业并购重组交易现状

我国股权分置改革过程中企业间的并购重组交易规模不断扩大,如今已经成为上市公司规模性扩张的重要方式。在借鉴国际经验基础上,我国政府结合本国国情,推动了第一波国有企业的并购重组交易,带动了国有经济规模扩张和竞争力提升,但是也积累了一定的历史遗留问题,包括国有企业缺乏自身战略思考、并购重组目的不明确等问题。

一直以来,我国并购重组主要采用发行股份购买资产的方式。上市公司通过并购重组扩展产业链上下游,企业规模不断扩大,也使得中小企业可以通过兼并重组进入资本市场,促进了金融资本流动。但是我国发行股份购买资产过程中存在标的资产价值评估与交易定价混淆不清、资产预期收益和实际收益差距大等问题,最主要的原因是当前并购重组交易过程过分依赖标的资产评估,标的资产评估模式已经固化为通用模版,导致并购重组交易缺乏机制创新,缺少充分的资产交易博弈过程,并购重组流程缺乏合理性和严谨性,在一定程度上制约了我国企业并购重组交易的进一步发展。究其原因,主要是因为我国企业并购重组历史较短,缺乏相关的经验。我国早期的并购重组交易活跃度较低低,2002 年之后我国企业的并购重组交易活动日趋活跃,并购重组交易规模不断扩大。2006 年至2012 年我国并购重组交易金额和案例数变化趋势如图1 所示。

本轮金融危机爆发后,我国企业在面临海外订单骤减、成本激增等危机的同时,也获得了整合优质资产、实现跨越式发展的机遇。但是我国仅仅在近十年累计了一定的并购重组经验,据不完全统计,至今我国已有二百余家上市公司完成了行业内整合的资产重组交易,交易金额累计高达万亿,形成了一批产业延伸至供应链上下游的企业集团。虽然我国并购重组交易发展速度超过发达国家,但并购重组交易额占GDP的比重仍然低于2%,远低于发达国家。可以看出,我国的并购重组交易规模仍然落后于发达经济体,未来存在较大的提升空间。

(二)企业价值评估与交易定价关系研究现状

我国企业的并购重组目标逐渐向整合产业链、完善供应链衔接、降低同质化竞争等方向转变,不少企业抓住机遇合并形成企业集团,增强了核心竞争力。上市公司通过并购重组提高市场竞争力和可持续发展能力将成为必然,也将促进国家经济快速发展。杰弗里曾明确指出,并购重组是企业生存发展、规模扩张、竞争力提升的重要战略之一。公司可以通过提升绩效、并购重组、合作经营和企业联合精英达到战略发展目标,当企业具有较强的无形资产创造能力时,内部增长能够帮助企业形成无可替代的核心竞争力,企业内部资源和能力将帮助企业占据长期竞争优势,而当企业不具备无形资产或无法形成内部资源竞争优势时,通过有形资产的并购重组则是企业保持长期竞争优势、实现规模扩张的重要方式。

国内外已经出现大量关于企业并购重组的研究成果。国外的研究成果主要集中于并购交易定价模式、交易价格合理性、并购重组与企业价值提升的关系研究等方面。蒂姆和戴维(2010)针对美国并购重组交易的合理性检验研究中指出,大量的并购重组交易后企业价值出现下滑,主要原因是并购过程中交易定价不合理,企业部分利益转移给了被收购方的股东。公司并购后整体现金流变小,因此企业价值出现下滑。罗森鲍姆和珀尔(2006)指出,变卖公司或者业务和标的资产是非常重要的管理决策,对于利益相关者而言需要话费数个月的时间完成高风险的资产评估以及资产交易过程,买卖双方都必须谨慎对待标的资产的评估工作,全面的资产评估能够帮助卖房确定合理的价格预期,也会帮助交易双方在合理的交易价格范围内顺利完成交易,降低交易成本。

国内的研究成果主要集中在资产评估、并购重组与企业价值以及绩效等研究方面,针对并购重组的大量案例研究缺乏关联性分析。严绍兵和王莉莹等(2008)针对近十年来我国上市公司资产交易中的交易价格与评估值之间的差异进行了分析研究,并对差异的具体状况及其原因进行了分析。统计分析结果显示,评估差异率基本在20%左右,并且大额交易差异率有逐渐变大的发展趋势。研究同时指出,资产评估行业是服务于我国股份制改制、企业产权交易等经济活动的重要中介服务行业,资产评估的基本职能是为各相关利益方提供资产的公允市场价值,因此需要为各主体作出正确决策提供标准的服务。程凤朝和刘家鹏(2011)在上市公司并购重组定价问题研究中指出,定价问题是同一控制下的并购重组的核心与焦点问题,以2010 年并购重组交易作为案例对交易定价问题的合理性进行了论证,研究结果显示上市公司股票定价及所购买资产价值存在一定误差,并极可能存在人为操纵偏差的情况。

综上所述,目前国内多数研究成果是基于资产评估视角研究标的资产评估价值与交易定价的关系,缺乏价值研究的独立性或仅仅针对某一段时期内的评估结果和交易数量进行数理统计分析,主要结论是突出资产评估的重要性,但缺少资产评估与交易价格的动态关系研究,缺少资产评估在并购重组交易中的定位研究。

三、企业并购重组资产评估预测值与交易价格实证检验

判断并购重组中标的资产交易价格的合理性需要根据交易完成后企业价值的变化和资产价值变化等确定资产评估过程和并购重组交易价格的合理性。对标的资产评估方法的研究成果越来越多,因此本次研究采用资产评估收益法,将并购重组过冲中对资产预期收益和交易后的实际收益进行比较分析,以检验标的资产评估结果的合理性和准确性。

(一)样本选取

金融危机爆发后受到国际需求大幅缩减的影响,我国的宏观经济增速明显放缓,但是企业间为抵抗经济下滑风险而形成抵抗风险联盟的并购重组行为增加,资本市场上的并购重组交易也日渐活跃。伴随着并购重组交易增多,我国资产评估方法也尝试改进,出现由资产基础法向收益法过渡的现象。本次研究选取2009 至2012 年期间并购重组的18 家上市公司作为样本企业,通过对比收益法评估中标的资产预期收益和实际收益进而检验资产评估结果的合理性和准确度。

为了提高研究结果的准确性,本次研究要求样本企业的未来净利润都来自于并购过程中,以便可以得到准确的实际净利润值与评估预测值,所以本次研究选取借壳上市的上市公司作为检验样本,并选取并购前资产评估值和重组后企业实际净利润。为保证研究结论的准确性,本次实证研究选出了18 家能够获得完整数据并采取收益法评估资产的借壳上市公司作为样本企业,这18 家上市公司基本覆盖有代表性的各个行业,原始数据来自沪深证券交易所和新浪财经等披露的资产交易报告书、由资产评估事务所出具的置入资产评估报告及评估说明、经注册会计师审计过的上市公司财务报告等。

(二)实证结果与分析

本次研究从标的资产评估报告和相关说明中收集买入资产预期净利润数据,从上市公司财务报告中收集上市公司实际净利润数据,将净利润的实际值和预测值的差值作为预测误差值,并且将计算误差值占预测值比例的绝对值作为检验统计量,具体计算公式如下:

上式中,是标的资产净利润的实际值,PAV是标的资产净利润的预测值,Di是标的资产净利润计算误差占预测值的绝对比率。本次研究以EViews7.0 的单一样本T检验对净利润计算误差绝对值进行实证分析。单一样本T检验结果如表1 所示。

如表1 所示,t值为3. 576,对应的临界值为2. 13,当t>2. 13时说明有充分理由认为误差值占预测值的绝对比例大于5%。为了避免小样本量对研究结果的影响,本次收集了2012 年所有并购重组交易详情,剔除重复样本后,按照上述方法对其余样本数据进行单一样本T检验,在95%的置信区间下,研究结果显示,预测误差占预测值的绝对比率明显大于5%。

从上述检验结果可以看出,资产评估机构采用收益法预测企业净利润的计算结果偏差较大,交易过程中仅以净利润评估值作为标的资产交易价格缺乏合理性和严谨性。我国企业并购重组实务中,没有明确辨明标的资产评估价值和并购重组资产交易价格的区别,已经限制了我国资产评估行业的发展和能力提升。随着上市公司2013 年中期报告的不断披露,多方面因素影响下我国上市公司预期业绩下滑的问题较为突出,光伏产业、能源产业和汽车产业等多家上市公司业绩没有达到预期值,即并购重组过程中资产评估的作用被明显放大,未来资产评估不能作为资产交易定价的唯一标准,应当完善资产交易的流程和监管。

(三)偏差形成原因分析

从本次实证研究结果可以看出,资产评估方法的差异会引发评估差异,而根据当前国内外的研究成果也可以看出,学术界的所有评估方法均不可避免的存在计算误差。现实中影响企业净利润的因素也有很多,包括宏观经济环境和微观经济运行等,换言之,当前所有的评估方法均存在局限性。比如常见的市场法的前提条件过于苛刻,经营风险和其余不确定性因素难以计算,很难找到与评估对象相似度大的对象,并且很难对对比案例企业的原始数据进行准确调整,也会存在较大的人为操纵空间,需要资产评估师具备较强的职业素养和丰富的评估经验,因此资产评估市场法在并购重组中的应用存在局限性。然而资产基础法是以企业资产重置为基础,很难将企业价值的连续性、整体性和单一资产进行整合。同时,资产评估以资产过去值作为主要参照标准,偏重于以历史成本评估标的资产价值,但标的资产的预期收益才是资产价值的源泉,标的资产的价值不是由成本耗费决定,很多标的资产是由未来预期收益决定其当期价格,因此在我国市场竞争不充分的环境下,资产基础法的运用也存在局限性。

四、企业并购重组标的资产价值评估与交易定价关系研究

标的资产价值评估是并购重组过程中的至关重要的环节。在资产评估基础上合理确定交易价格才能合理确定双方股权比例。并购重组过程中价值评估与交易定价关系研究是我国资产评估行业长期发展并完善其作用职能的重要基础。

在当前上市公司并购重组过程中,并购双方的董事会、财务部门和监管机构普遍关注标的资产评估结果,而忽略了交易过程中的多方博弈对合理交易的促进作用,主要原因有以下几个方面:第一,我国交易管理制度中并没有明确规定发行股票购买资产类的交易定价模式,上市公司重大资产重组中标的资产价格的确定方法没有明确。当标的资产的交易定价明显高于资产评估值时,即便股东大会同意并通过了并购重组方案,也面临着各级部门审查,容易遭到交易过程中存在利益输送的之一,资产交易过程的资产定价的合理解释难以得到认同。当标的资产的交易定价低于资产评估值,又很难说服资产出售方。在平衡双方利益的情况下,上市公司更加愿意参照评估值确定标的资产价格。第二,严格的发行价格和锁定期限增加了评估结果准确度低的风险。按照我国现行规定,上市公司新发行的股份价格不得低于公告前二十个交易日的股票成交均价,由于股票市场中存在溢价,上市公司的股票价格普遍高于净资产额,在12 个月至36 个月的限售期限制下,交易双方都希望高估标的资产价值以完成并购重组交易。

从理论层面而言,仅以标的资产评估值作为交易价格的做法极易引发交易双方主观操纵资产评估流程和结果等问题,因此我国应当制定相关政策要求并购重组中标的资产评估工作由独立的资产评估机构完成,并且需要采取多种估值技术给出综合评估结果。独立的资产评估机构需要对出具的评估报告书和相关报告承担法律责任,以便标的资产能够被公正、公平、合理的估值。因此未来资产评估工作需要满足以下要求:首先,标的资产评估工作应当是独立与利益相关方的。无论委托方是资产出售方、买家还是政府部门,资产评估机构都应当以客观、独立、公平公正作为基本原则,避免各方对评估结果的人为干扰影响,一切评估流程均严格监管。其次,资产评估结果应当为资产市场价值区间。资产的非市场价值影响因素较多,评估难度较大,因此仅评估资产的市场价值更为合理。另外,无论采取收益法、市场法或综合法等,评估结果都会受到多种因素影响,导致评估结果的敏感度高,因此评估结果以市场价值的区间给出更为合理和谨慎。

标的资产的评估价值不应当作为唯一的定价标准,并购重组的交易定价应当是交易双方在多方专家或顾问等指导下多方利益博弈结果,交易双方的管理层是交易方案的提出者,董事会负责最后确定交易责任,交易方案应当经过股东大会的同意,而政府、专家和顾问等应当充分发挥监督和支持作用,使得并购重组成为充分博弈的结果,使得多方利益均得到最大化。目前,不合理的交易定价会阻碍并购重组市场发展已经成为各界的共识,将交易价格博弈理念贯穿评估-交易过程的做法已经得到多方认可,因此本文建议将评估过程合理穿插到并购重组交易的各个环节,具体如图2 所示。

通过以上分析可以看出,当前不但要处理要资产评估价值和交易价格的关系、引入并扩展交易博弈等,而且还要对资产评估工作做出创新改进。本文建议在并购重组过程中创新资产评估方法。随着我国并购重组交易市场化进程加快,传统的资产基础法和收益法已经明显不适应并购重组业务发展需要,我国应当借鉴国外投行的最新做法,将资产比较法、交易先例法等评估方法引入我国资产评估技术中,完善数据收集、数理分析和比较方法研究。另外,完善资产评估价值区间确定工作,避免风险偏好和市场因素对资产评估结果的不良影响,将以上影响造成的估值敏感纳入到估值区间中。资产评估师管理也应当参照注册会计师管理,避免委托方或其余利益相关者对评估结果的影响,建立健全独立评估制度。此外,政府监督审核部门也应当积极推进资产市场化定价,以促进并购重组市场的快速发展和繁荣。政府应当推进溢价交易和折价交易,放宽交易管制,即批准并购重组过程中存在交易价格浮动,为交易过程打开博弈空间,使得充分博弈倒逼企业并购重组市场化进程。政府也可以适当放宽并购重组股票发行价格和锁定期限。发行价格和锁定期限增加了资产注入和资产优化组合的难度,并购重组是一个较为负责的过程,各级政府应当积极配合中央关于加强市场自我管理的政策,逐步精简事前审批环节,改为注重时候监管和惩罚,积极配合政府职能转变工作,强化交易信息披露,加强评估机构职责。

五、结论

篇4：一宗树木资产的评估价格

本评估为一宗树木资产的评估价格的认证，由专业资产评估机构完成，采用市场价值类型、重置成本类型。

一、资产形成与损失

1998年01月01日，吉林省四平市铁东区山门镇老城村实施第一轮集体土地家庭承包责任制，土地承包合同编号005。刘国清一家三口获得基本农田1块。地类为旱田；等级一等；面积9.63亩。承包年限（1998年01月01日至2028年01月01日止）。该块基本农田，四至：东至刘国旭、南至道、西至高速、北至河道。

2003年春，刘国清拿出4.3亩基本农田，参加了国家退耕还林工程建设。主要林木品种有：火炬（拉丁文：Rhus Typhina Nut）t，杨树（拉丁文：Populus），云杉（拉丁文Picea asperata mast），李子（拉丁文Prunus salicina Lindl.），葡萄（拉丁文Grape Seed）等5个品种。数量：15092株。其中：火炬12000株；杨树380株；云杉2232株；美国黑布林李子280株；左优红葡萄200株。

二、评估依据

（一）行为依据：1、1998年01月01日吉林省四平市铁东区山门镇老城村二社居民刘国清与四平市铁东区山门镇老城村村民委员会签订的《农村土地承包经营权证》；2、四平市铁东区退耕还林粮食及医疗补助兑现证；3、1992年7月24日四平市土地管理局铁东区分局颁发给吉林省四平市铁东区山门镇老城村二社居民刘书太的《集体土地建设用地使用证》；4、四平市中级人民法院司法技术辅助工作办公室综合类鉴定对外委托通知书。

（二）法律依据：1、国资办发[1996]23号国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见（试行）的通知》；2、财政部、国家林业局2006年12月25日财企[2006]529号关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知；3、中国资产评估协会2007年11月28日中评协[2007]189号关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知；4、2008年07月01日《资产评估价值类型指导意见》；5、2009年01月01日《资产评估准则—森林资源资产》；6、《中华人民共和国森林法》；7、《中华人民共和国物权法》；8、《森林生态系统服务功能评估规范》LY/T 1721-2008；9、《经济林栽培技术规程》；10、《中华人民共和国价格法》；11、《吉林省森林资源规划设计调查技术细则》；12、《吉林省营林生产技术系列标准》；13、李子栽培技术；14、《葡萄栽培技术规程》。

（三）产权、数量、质量核查及采价依据：1、吉林省森林调查常用数表；2、森林资源资产核查报告书；3、《经济林栽培学》；4、吉林省2015年9月收集到的同时期林产品市场交易价格信息；5、评估人员收集的有关市场询价、参数资料记录和现场实际考察记录。

三、评估方法

依据《森林资源资产评估技术规范（试行）》等法规和规程。考虑评估对象现有的具体情况，以及未来经营的特点，本次评估美国黑布林李子、左优红葡萄按现行市价法；火炬、杨树、云杉按重置成本法。

（一）、美国黑布林李子评估方法

美国黑布林李子种植5年以上为盛果期，种植27年以上产量下降处于衰果期。该美国黑布林李子园8年生，为盛果期。280株，5.1亩（0.2867公顷），认定数量237株。成活率100%，保存率100%，坐果率100%。补偿期30-8=22年。认定综合价为6.00元/kg。所以采用周期收益现值倒算法。

（二）、左优红葡萄评估方法

左优红葡萄种植4年以上为盛果期，种植16年以上产量下降处于衰果期。该葡萄园4年生，为盛果期。200株，0.4亩（0.02公顷），认定数量150株。成活率100%，保存率100%，坐果率100%。补偿期17-4=13年。认定综合价为4.00元/kg。所以采用周期收益现值倒算法。

式中：En——单株价格评估值、∑——各产期之和、Au——各产期内平均单株纯收益值、u——经济寿命期、n——当前树种年龄、T——立地产量调整系数、P——产量调整系数、P=待评经济林生命周期/生产周期。

1、选取的方法：收益现值倒算法。

2、选取方法的理由：美国黑布林李子、左优红葡萄价格评估属于经济林价格评估，其盛果期和衰果期（尚可获益期间）应按照该期间的收益现值之和选取收益现值倒算法法进行计算。

3、技术路线：运用收益现值倒算法对美国黑布林李子、左优红葡萄进行价格评估，首先应搜集美国黑布林李子、左优红葡萄各生长发育阶段的产量资料，确定年客观收益额，选取适当的折现率，选用适宜的计算公式求出收益价格。即利用基本公式：收益价格=周期收益期内各期收益现值之和进行计算。

（三）、火炬、杨树、云杉评估方法

依据土地类型、培育目的、生物特性、栽培时间、发展年限，本评估火炬、杨树、云杉的价值类型为重置成本类型。火炬：面积0.2333公顷，2215株，林龄5年，杨树：面积0.0867公顷，380株，林龄6年，云杉：面积0.2934公顷，2232株，林龄8年和4年。补偿年限均为13年。

重置成本=年费（m+n）+一次性投资

重置价值=年费（m+n）+一次性投资×（1+植物年生长率）n

年费=林地成本费（分得+承包+转让+买卖+租赁）+管理成本费（用工+幼抚+森防+肥料+措施）

一次性投资=种植成本费（技术咨询+林地清理+种苗+整地+栽培+肥料+措施）

其计算公式为：

式中：En——资产评估值；K——质量调整系数；C——年金（或年费）：以现行工价及生产水平为标准的生产成本；D——一次性投资：以现价计算的种植成本；p——植物年生长率；w——补偿期保存率；m——已种植期；n——补偿期；q——折现率为央行公布的2014年度存贷款基准利率的平均值。

四、评估结果

价格评估总值：柒拾万零柒仟柒佰肆拾肆元贰角肆分（￥：707，744.24元）。其中：美国黑布林李子价值￥：255，698.00元；左优红葡萄价值￥：29，499.00元。火炬价值￥：252，317.03元；杨树价值￥38，991.22元。云杉（大）价值￥：3，507.23元；云杉（小）价值￥127，731.76元。

作者简介

1、王毅杰（1971-），女，汉族，吉林省延吉市人，中专学历，吉林省林业调查规划院 吉林 长春130022，助理工程师，研究方向：林业调查规划。

2、王毅梅（1968-），女，汉族，吉林省延吉市人，中专学历，吉林省林业调查规划院 吉林 长春130022，助理工程师，研究方向：林业调查规划。

篇5：房地产租赁价格资产评估报告

一、委托评估方

二、受托评估方

投行三班评估小组

三、评估对象

概况(包括实例房产)

1、房产位置

2、房产现状

根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为钢筋混凝土楼房，

建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下:

建筑物详细列表

房产名称

光华阳光水城

华宇西城丽景

俊峰龙凤云洲

性质

商品房

商品房

商品房

户型

一室一卫

两室一厅一卫

两室两厅两卫

租金

850元/月

1100元/月

1200元/月

交通条件

209杨家坪--井口(中级车)、210菜园坝--白公馆(中级车)、2xx朝天门--双碑、265朝天门--双碑(中级车)、227沙坪坝--井口半边街、221土湾--双碑嘉陵厂、237西南医院--井口、467磁器口--大坪九坑子、501朝天门--北碚、708沙坪坝--井口、821烈士墓--龙溪镇电子校、805重庆大学--嘉陵厂堆金村(中级车)、808磁器口--南坪融侨半岛(中级车)、801烈士墓--渝北区一碗水(中级车)

，与沙区最繁华的商业中心--三峡广场相距不过3分钟车程

公交车228 267 881 821 808 209途经

210、2xx、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交车途经，距离三峡广场只有三分钟的车程

周边环境

阳光水城位于沙坪坝区“北部新城”的中心区，重大科技园之内，临近嘉陵江，西北部是著名的歌乐山风景区，地理位置得天独厚，总建筑面积40万平方米，是沙区目前规模最大的山水园林高尚社区。

邻近沙坪坝公园和歌乐山

小区的景观规划即体现了人与自然的完美融合，绿化率高达43.89%，水系占到20%。主体为一个0平方米的.超宽中庭景观，安排一轴、二池、三林、四广场，中央水系分为两部分，一个近千平的游泳池，可畅游、可嬉戏，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流变小成溪，形成叠水延伸至低处，生活于此惬意舒适。增一分则太肥、减一分则太瘦，经过对市场的细心研究和对人们生活习惯的调查，俊峰龙凤云洲的户型设计本着实用、舒适、健康的原则进行设计，从50平到120平，户户经典，从简洁的一房到舒适的功能型三房满足不同家庭结构的客户需求，房型格局方正实用，户型几乎没有浪费，每一平方米都有它的空间定位。户户观景，无视线死角，享受20000方豪景中庭，从此视野无界限。尽可能将功能做细、做足，在细节处出彩。

地理位置

沙坪坝区杨公桥附近

杨梨路20号(原重庆灯泡厂原址)

该房位于杨公桥车站 龙凤云洲小区

商业区繁华程度

餐饮:家福火锅(杨公桥店),重庆家福火锅杨公桥店,农老灶火锅,和喜火锅(梨杨路),千美香辣虾，购物金乐连锁超市(梨杨路),好又多量贩重庆市欣阳店,家乐福超市三峡广场步行街店,美家乐超市,大川花园农贸超市

邻近三峡广场步行街(只有几分钟的车程)

购物:国美电器 立洋百货 王府井百货

餐饮:两江双椒鸡 两江风情火锅 君之薇 和喜火锅

基础设施

教育:沙坪坝区白鹤岭幼儿园、重庆市沙坪坝小学，市政设施:童家桥邮政支局、三角碑邮政所，中国工商银行杨公桥分理处、中国信合杨公桥分社、中国工商银行杨公桥分理处等

教育:68中 南开中学 杨公桥小学 重庆大学 西南政法大学，小区内配套有游泳池、幼儿园、网球场、羽毛球场、乒乓球台、基本健身器材等

教育条件:重庆大学 西南政法大学 重师，医院:西南医院 爱德华医院 重大A区校医院

银行:招商银行 农业银行 工商银行

评估对象土地开发程度宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)。

四、评估目的

为居住目的的房产租赁提供价格参考依据

五、估价时点

20xx年1月1日

六、价值定义

本次评估采用的是公开市场价值标准，评估结果中的房产租赁价值是指评估对象于评估时点20xx年1月1日的宗地开发程度为宗地外“七通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气)，宗地内“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通信)条件下的租赁市场价值。

七、评估依据

1、有关法律、法规、政策文件和技术规程

(1)《中华人民共和国土地管理法》;

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(3)《房地产估价规范》;

(4)《城镇土地估价规程》。

2、受托评估方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。

八、评估原则

1、合法原则

房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。

2、替代原则

具有相同使用价值、有替代可能的房产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房产评估中，可以通过对房产各个条件的比较来评估租赁价格。

3、最高最佳使用原则

房产评估要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托评估方为居住目的的房产租赁交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。

4、评估时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2022年5月2日。

九、评估方法

房产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用市场比较法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。

运用市场比较法法求取估价对象房产租赁价值，是依据替代原理将待估房产与类似的房产在近期的租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易情况、区域因素和个别因素等的修正得出待估房产在评估基准日的租赁价值。

十、区域因素修正

区域因素比较表

区域因素

实例一

实例二

评估对象

性质

相同(100/100)

相同(100/100)

相同(100/100)

交易情况

相同(100/100)

相同(100/100)

相同(100/100)

交通条件

较好(100/101)

较好(100/101)

较好(100/101)

周边环境

相同(100/100)

较差(100/99)

较好(100/101)

基础设施

相同(100/100)

相同(100/100)

相同(100/100)

商业区繁华程度

相同(100/100)

较差(100/99)

较好(100/101)

合计

100/101

100/99

100/103

十一、个别因素修正

个别因素比较表

个别因素

实例一

实例二

评估对象

新旧程度

相同(100/100)

相同(100/100)

相同(100/100)

装修程度

普通(100/99)

精装(100/102)

精装(100/102)

楼层

10(100/98)

xx(100/102)

18(100/102)

配套设施(家电)

简单(100/99)

标准(100/101)

齐全(100/102)

其他个别因素

只能一人入住，室内条件较简陋(100/98)

可合租，室内条件较好(100/101)

可合租，室内条件豪华(100/102)

合计

100/94

100/106

100/108

十二、评估结果

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点20xx年1月1日的价值结果为:

房产租赁价格:人民币1081元整

大 写:人民币壹仟零捌拾壹圆整

评估结果汇总表

评估对象

租赁价值

俊峰龙凤云洲

1081元/月

十三、评估人员

姓 名 签 字

十四、评估作业日期

2xx年4月28日

始20xx年1月1日止。

十五、评估报告应用的有效期

篇6：林业无形资产价格评估

2014注评考试《资产评估》每日一练：房地产价格及其影响因素 单项选择题

某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。

A、建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米

B、建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米

C、建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米

D、建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米

【正确答案】C