房地产、建筑业营业税税收政策讲义

房地产、建筑业营业税税收政策讲义（共7篇）

篇1：房地产、建筑业营业税税收政策讲义

房地产税收培训讲义

一、房地产税收涉及的税种与基本规定：

（一）税种：

取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：（11个税种）

营业税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种，（二）税种的重点是销售不动产营业税：

1、什么是销售不动产？销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。

不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。

销售是指有偿转让所有权的行为。

2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为。这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。

二、相关税收政策及要注意的问题：

（一）房地产开发中的有关税收政策问题：

1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。房地产开发企业将承建的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。在开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。

2、单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。

（1）集资者为未参加房改的职工；

（2）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者名义购买；

（3）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出；

（4）持有房管部门或房改办集资建房的批文。

3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。

（二）土地使用权取得方面有关税收政策：

1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城

镇土地使用税。

纳税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申报缴纳城镇土地使用税。

2、纳税人取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。

3、纳税人应当自取得土地使用权之日起30日内向主管地税机关报送土地使用权证书或批准文件复印件，并按照规定的期限申报缴纳城镇土地使用税。

（三）转让过程中的有关税收政策问题：

1、房地产转让包括转让土地使用权和销售不动产的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产行为。无偿赠与包括捐赠、赞助、职工福利、奖励等行为。房地产开发企业将开发产品分配给股东或投资者、用于抵偿债务以及换取其他企事业单位、个人的非货币性资产的行为，视同销售不动产行为。

2、单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

3、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

4、以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。

5、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

二手房交易有关税收政策

国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》 自2005年6月1日起是2年。2006年6月1日起从2年变成5年。2006年8月1日起要强制征收个人所得税，实际上这个政策原来就有，只是没有得到很好的落实。

对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；

个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（四）房屋租赁有关税收政策问题：

1、房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分别由产权人和使用人缴纳房产税，计税依据为自用和出借部分房屋开发成本扣除30%后的余值。城镇土地使用税由拥有土地使用权人缴纳。

2、房地产开发企业将开发产品售前出租，包括将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售给他人的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，缴纳营业税和房产税等；融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房产余值计算征收房产税。

3、对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税。

对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入减按3%的税率征收营业税和4%的税率征收房产税。个人所得税减按10%的税率征收。

转租房屋，营业税按其取得的租金收入为营业额征收，房产税按差额征收。租赁双方签订的房屋租赁合同按“财产租赁合同”缴纳印花税。

（五）房地产税收有关优惠政策

1、根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收：

（1）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业税。

（2）由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及不动产补偿费不征收营业税。

国家建设需要是指《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定的以下情形：a、为公共利益需要使用土地的；

b、为实施城市规划进行旧城区改建，调整使用土地的；

c、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限已满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

d、因单位撤消、迁移等，停止使用原划拨的国有土地的；

e、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

(3)个人将不动产无偿赠与他人，不征收营业税。

(4)房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。

(5)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。

(6)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

(7)法律法规规章规定的其他不征税行为。

2、根据现行税法规定，下列行为，免征相关税收：

（1）土地使用者将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

（2）个人自建自用住房和个人购买普通住宅超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。个人出租房屋，月营业额未达起征点的，免征营业税。个人转让普通住宅和互换自有居住用房，暂免征土地增值税。个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

（3）纳税人按***规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税、营业税。

（4）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。

（5）因城市实施规划、国家建设的需要而被***批准征用的房产或收回的土地使用权及因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

三、容易混淆的需要注意的问题：

(一)以房换地及以地换房的问题：

“以房换地”，这种情况往往在合作建房的过程中发生，即一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋。当然这也有可能不止两家，但不管有多少家合作建房，只发生了两种形式的交易行为：一种是提供土地使用权的一方，以部分土地的使用权为代价，换回了部分房屋；另一种是提供资金的一方，以部分房屋为代价，获得了部分土地的使用权。对于提供资金的一方，则发生了销售不动产的行为，应按规定征收营业税。

（二）以房产抵顶有关债务问题：

单位和个人以房屋抵顶有关债务，不论是双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位和个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。

（三）以受托建房房地产企业“受托建房”的征税问题

房地产企业的“受托建房”，必须同时具备以下三个条件：

1、委托建房的单位有投资计划指标，即由委托方立项；

2、委托建房的单位必须具有的土地使用证；

3、双方必须签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的合理的“代建费”。对房地产企业同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，不征收销售不动产营业税，只就“代建费”收入缴纳代理业营业税；不同时具备上述三个条件的“受托代建”业务，应按销售不动产征收营业税。

(四)先租后销售的税收问题

例：某房产商采取先租后售的办法销售房产，即与购房者签定协议，规定购房者先租二年，付租金，二年期满，购房者可以按约定的价格购买该房产，办理产权过户手续，原先支付的二年租金可以抵减房款。

一种意见认为，先租后售的实质实际是分期付款方式的变异，因此应就其取得的租金收入和房款收入的全部征收销售不动产营业税。

另一种意见认为，先租后售是两种行为，租金收入应按租赁业征税，售房收入应按销售不动产征税。但在售房计税依据上存在不同看法：一是应按合同规定的售房价款全额征税，不得扣除租金抵减部分；一是应抵减租金，理由是房产商实际取得的售房款就是这些，不应扩大计税依据。

（六）售后包租的征税问题

所谓售后包租，就是房产商将房产出售的同时，与购房者签定协议，由房产商将己出售的房产负责包租下来再转租，房产商按规定支付购房者一定的租金。在具体做法上有两种：(1)不管房产是否能租出去，房产商均给予购房者一定期限的租金；(2)由房产商代购房者出租，租金归购房者。这两种方式，以第一种居多。对第一种售后包租的方式如何征税。

一种意见认为这是还本销售的变异，实质一样，因此只须对房产商全额征收销售不动产营业税即可，对购房者从房产商处取得的租金收入可以作为还本收入，不征营业税。

另一种意见认为，售后包租与还本销售有本质区别，因为售后包租的购房者取得的租金是在以房产的使用权归房产商作为代价的，因此，除了房产商应全额征收营业税外，对购房者取得的租金收入，应征收租赁业营业税。正确的应该是后一种意见。

篇2：房地产、建筑业营业税税收政策讲义

云南曲直律师事务所

第一章 概述

一、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。

1、房地产行业涉及到的主体广泛。（1）房地产管理部门，土地、规划、建设管理部门。（2）房地产权属主体，土地所有权人、房屋产权人。（3）房地产开发主体，开发企业、建设企业。（4）房地产服务主体，房地产经纪，金融机构、评估机构、物业服务机构。（5）房地产上下游产业。房地产与20多个产业有直接关系（如：钢铁、水泥），共涉及上下游50多个行业。

2、房地产从业者的光荣性。

二、房地产法是指调整房地产关系的法律规范的总称。

1、我国的房地产法，不是一部单行法、不是一部法典，而是包含了宪法、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范，还包括国务院、中央各部委、各地方出台的规章、条例、办法等。

2、房地产立法现状。当前大量的房地产法律关系是通过国务院、各部委、地方人大及常委会以行政法规、部委规章、地方性法规规章的形式在立法。而房地产行业的运行，更以较多的地方性政策的出台进行调整。所以房地产法律是一门综合的学科，具有复杂性和广泛性。

综上，国家对房地产的调控，可谓“牵一发而动全身”。

3、我们今天要和各位探讨的是，近两年来出台的部分最新的房地产法律、政策。

第二章 土地相关法律问题

引子：“强拆” 2012-05-16 云南网

昆明拆迁户邹铭灿一家布下重重防线抵御拆迁，邹家准备了燃烧瓶、砖块、点燃的煤气罐，并设置了简易“瞭望点”。邹铭灿称曾在凌晨遭遇拆迁队铁锤砸门。记者在采访时也目击了有人拿弹弓对准邹家大门，邹铭灿脸部受伤。警方称双方有矛盾已久。

只要拆迁人员一靠近房子，燃烧瓶、砖块甚至点燃的煤气罐就会从六楼楼顶飞下去。这个在类似“钉子户大战拆迁队”的游戏中才会出现的情景，昨天在昆明市教场东路一拆迁工地真实上演。对抗中，拆迁户邹铭灿说自己被对方用“枪”打伤了下巴。

《国有土地房屋征收与补偿条例》颁布后，正式废除了《城市房屋拆迁管理条例》的行政强拆，改由行政机关向人民法院申请强制执行。云南省高院副院长田成有曾在接受媒体采访时表示，政府强拆时“既当裁判员，又当运动员。”被拆迁人缺乏有效的救济途径。《征收与补偿条例》取消了行政强拆，规定由政府“依法申请法院强制执行”。取消行政强拆，保证了拆与被拆双方力量的平衡性，同时，改“拆迁”为“征收”，体现了强制征收的司法化。

国有土地上房屋征收与补偿

《宪法》第十条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

一、征收的条件（《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条）

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

1.国防和外交的需要；

2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

二、对被征收人给予的补偿内容(《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和二十二条）_ 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

（4）因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

三、行政强拆改为由行政机关向人民法院申请强制执行（旧法和新法对比）

《城市房屋拆迁管理条例》第十七条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。（失效）

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

四、对暴力拆迁行为的禁止性规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

不足（新法没有，只有一个笼统的被拆迁人的概念）：《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过，自2012年4月10日起施行。）

一、申请人民法院强制执行需提供的材料（简要讲）

第二条 申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：

（一）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；

（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；

（三）社会稳定风险评估材料；

（四）申请强制执行的房屋状况；

（五）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；

（六）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

二、人民法院裁定不准予执行的情形

第六条 征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：

（一）明显缺乏事实根据；

（二）明显缺乏法律、法规依据；

（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；

（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；

（五）严重违反法定程序或者正当程序；

（六）超越职权；

（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。

社会资金参与昆明市土地一级开发整理项目相关问题概述

一、基本概念

1.参与土地一级开发整理的概念

第二条 本办法所称参与土地一级开发整理，是指在市人民政府授权市级国有投资公司或县级地方人民政府进行土地一级开发整理过程中，社会资金参与一定区域内土地的征地、拆迁、安置，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套建设工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。

2.社会资金

第三条 本办法所称社会资金，是指除昆明市财政性投资以外的社会资金，包括国有或国有控股企业的资金，集体企业、股份合作、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金，外商企业资金以及基金、信托等各种形式的资金。

二、相关规定

1、.参与的阶段与领域

第五条 社会投资人可以自主选择以下阶段和领域参与土地一级开发整理项目：（1）土地的征地、拆迁及安置；（2）市政基础设施配套工程建设；

（3）全面参与征地、拆迁、安置和市政基础设施配套工程建设等。2.社会投资人的选择和确定

第九条 负责土地一级开发整理项目的国有投资公司，应当按照昆明市有关招标管理办法、规定和本办法的相关规定，委托招标机构并在监督机关的监督下，采取公开招标、邀请投标或竞争性谈判等方式选择和确定社会投资人。

第十一条 鼓励具有较强实力的房地产开发企业和其他企业参与土地一级开发整理项目，若参与土地出让竞买，允许其将前期支付的经审计确认的土地一级开发整理项目成本作为竞买履约保证金，但不得抵作土地出让价款。

第十二条 通过与市级国有投资公司、县级地方人民政府联合组建阶段性项目公司参与土地一级开发整理项目的社会投资人，需要对外转让所持股权时，应当经过市政府批准。

3、参与模式

第十三条 社会投资人可与市级国有投资公司、县级地方人民政府协商确定成立合资公司、项目公司或者以独资公司形式投入资金参与土地一级开发整理项目。

第十五条 土地一级开发整理项目开发周期原则上不超过２年。

4、投资保障和退出机制

第十八条 对于社会投资人参与土地一级开发整理项目的资金，由市、县人民政府有权部门出具相关文件，可以采取应收账款质押等方式优先偿还投资人相应的投资及回报。

第十九条 市级国有投资公司、县级地方人民政府和社会投资人的合作项目合同一经签订，合作双方均不得随意退出该土地一级开发整理项目。

第二十条 因合作的社会投资人单方面退出后造成合作项目无法开展的，市级国有投资公司和县级人民政府有权无条件、无偿接管项目并继续完成该项目。

国有土地使用权转让的法律问题（简要讲）

（最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释）

一、开发区管委员作为出让方无效

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

二、应当认定土地使用权转让合同有效的几个情形

第八条（1）土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第九条（2）转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

三、未经批准转让划拨土地使用权无效

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有

效。

《昆明市国有建设用地使用权转让管理暂行办法》

已经2011年12月14日昆明市国土资源局第二十九次局业务办公会通过，现予公布，自2012年2月16日起施行。

一、转让国有建设用地使用权的条件

第五条 转让国有建设用地使用权，其宗地开发应具备下列条件：

转让国有建设用地使用权时其地上建（构）筑、其他附着物未建成的，应当按照出让合同约定的建设条件和规划部门的要求进行投资开发。转让开发建设投资额应达到出让合同规定的地上建（构）筑物、其它附着物投资总额的25％以上。

上述项目的开发投资额和地上建筑物、其它附着物投资总额均不包含土地取得的相关费用。项目的开发建设投资额度由土地使用权人委托造价部门核算后报住建部门认定。

（二）转让国有建设用地使用权时其地上建（构）筑物、其他附着物已经建成的，应当取得房屋所有权证书；

（三）按照合同约定进行投资开发，已形成工业用地及其他建设用地条件的。

二、禁止转让的情形

第六条 有下列情形之一的不得转让：

（一）不符合本办法第五条规定的；

（二）司法机关和行政机关依法查封、扣押或者以其他形式限制房地产产权权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）农村集体经济组织或股份制企业，未经集体经济组织或股份制企业三分之二以上成员（或股东）同意的；

（六）权属有争议的；

（七）列入城中村、旧城改造范围等政府明确不予办理相关产权转移手续的；

（八）已构成土地闲置未进行处置的；

（九）未缴清出让价款及相关税费、未依法登记取得权属证书的；

（十）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

三、其他规定

第十条 国有建设用地使用权转让应当按照原用途办理转让手续。实际用途与国有土地使用证载明用途不一致的，不得办理国有建设用地使用权转让手续，并依法处置。

第十四条

国有建设用地使用权转让价格低于评估价格的，县（市）区人民政府可行使优先购买权。

第三章 房地产工程建设 第一节 招投标相关法律法规

引子：

《中华人民共和国招标投标法实施条例》2011年11月30日国务院第183次常务会议通过，自2012年2月1日起施行。

《云南省招标投标条例》2012年3月31日云南省第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2012年5月1日起施行。

一、履约保证金的规定与在建工程追加的特别规定

（一）履约保证金的规定——《中华人民共和国招标投标法实施条例》

第58条招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证

金不得超过中标合同金额的10%。

第66条 招标人超过本条例规定的比例收取投标保证金、履约保证金或者不按照规定退还投标保证金及银行同期存款利息的，由有关行政监督部门责令改正，可以处5万元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

（二）在建工程追加——《云南省招投标条例》

在建工程追加的合同金额不超过原合同金额10%且不超过200万元的附属小型工程或者主体加层工程，原中标人仍具备承包能力的，可以不招标。

二、背离合同实质性内容的禁止性规定

《中华人民共和国招投标法》第46条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

《中华人民共和国招标投标法实施条例》又对此进行细化规定。第五十七条 招标人和中标人应当依照招投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

即该规定 禁止了招标人和中标人通过修改协议或签订补充协议等形式，变更合同实质性的内容。

昆明市关于燃气设施工程费与太阳能供热系统与建筑一体化应用的要求

一、燃气设施工程费 昆明市发改委、昆明市住建局2011年2月22日发出了《关于商品房建设项目燃气工程建设费收取问题的通知》。2011年5月1日之后取得预售许可证的，一律不得在房价外收取燃气设施工程费。

二、太阳能供热系统与建筑一体化应用

昆明市建设局、昆明市规划局《关于加强昆明市太阳能供热系统与建筑一体化应用管理的通知》要求：自2008 年6 月1 日起，凡城市规划区内新建、改建、扩建的住宅、学校学生公寓、酒店、工厂生活设施、幼儿园、体育场馆、医院、养老院、孤儿院、康复中心、游泳池、桑拿、休闲会所等热能消耗量大的单位和个人，必须配置太阳能集中或分户供热系统。拟不采用太阳热水系统的，由建设单位提出书面原因，建设行政主管部门召集专家对原因进行分析论证后作出决定。

太阳热水系统属于建、构筑物的组成部分，应列入建筑工程投资总造价，不得再另行向购买者收取费用。

第五章 《婚姻法解释

（三）》关于房屋相关权属的规定

引子：《婚姻法》新司法解释导致的“房产恐慌”（来源：腾讯网）

一部《婚姻法》新司法解释，一纸房产证，最近让许多“准婚族”和“老夫老妻”既无奈又纠结，甚至产生了“房产恐慌”。更有一些人人争着在婚前把房产证加上自己的名字。针对“加名族”，各地也有相关法规规定了加名需缴纳的“加名税”。可见，名字也不是想加就能加的。

那么。面对新婚姻法和婚姻，房产证“加名法”究竟管不管用呢？ 婚姻法新解掀房产证加名热 调查称女户主占四成

新婚姻法解释的出台，让很多夫妻觉得只有在房产证上写上双方的名字才算吃了“定心丸”。相关人士告诉记者，对于已婚有房族并且房产仅属于夫妻一方的消费者来说，如果全款购房或者贷款已经还完，可以直接进行更名，只需要在建委提交相关资料，办理更名即可。

案例：女方要求房产证加名被拒离婚

“我们结婚前，小曾的父母花了100多万给我们买了套70多平方米的房子。”小张说，当时房子买了后，小曾家没钱装修，她和父母要了20多万元装修房子。“前些天，他在弄房产证，我问他加不加我 的名字，他不搭理我。这几天，朋友们都说新的婚姻法司法解释实施，房产证加上我的名字才会更有保障，”小张说，不管怎么样，她家也出了力，房产证加不加名字是小曾一句话的事，没必要拖着。她又催小曾。迫于无奈，小曾说出了自己的想法。他说，这房子是他父母买的，怎么说也是他父母的钱，不好意思加小张的名字。

一、夫妻共同财产和个人财产规定

（一）约定财产制

夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

（二）法定财产制

夫妻没有约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产所有，或约定不明确的，适用婚姻法法第十七条、第十八条的规定。

1.夫妻共同财产（婚姻法法第十七条）

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（1）工资、奖金；

（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；

（4）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（5）其他应当归共同所有的财产： ①一方以个人财产投资取得的收益；

②男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；

③男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

2.夫妻一方的财产（婚姻法法第十八条）有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（1）一方的婚前财产；

（2）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（3）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（4）一方专用的生活用品；（5）其他应当归一方的财产。

婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

二、婚姻法解释

（三）对房产的规定

第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理（第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。）

第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定（第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：„„

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产„„），视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿(第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。)。

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

篇3：房地产、建筑业营业税税收政策讲义

《营业税改征增值税试点方案》将在建筑业适用增值税, 此次建筑业营业税改征增值税的税率定为11%, 相对之前的两档增值税率, 建筑业11%的增值税率介于原增值税率17%与6%之间, 相比之下, 建筑业此次营业税改征增值税的税率定的相对适中。对此, 笔者就建筑业营业税改征增值税前后企业税收负担的变化做出探讨。

我国目前的建筑业营业税以工程价款结算收人额全额为计税依据, 实行比例税率, 税款随营业收入额的实现而实现, 计算简便, 便于征管。此外, 建筑业的工程价款结算制度与方法经过几十年的运行, 有预算、有决算、有审核, 监督制约机制相对完善, 其结算的收人对于计征营业税来说是比较可靠的。

《营业税改征增值税试点方案》试行的建筑业营业税改增值税后的增值税率为11%, 从改革后的建筑业增值税的计税过程以及建筑业工程结算价款的计算方式 (建筑业的工程结算价款=直接费+间接费+利润+税金, 其中税金为营业税、城市维护建设税、教育费附加之和) 来看, 建筑业一般纳税人增值税的计税公式:

建筑业增值税应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额=建筑业不含税销售额 (不含税工程结算价款) ×11%

当期进项税额=建筑业同期外购项目 (材料费与直接费) 已纳税额

建筑业营业税改革前的营业税的计税公式:

建筑业营业税应纳税额=建筑业含税销售额 (含税工程结算价款) ×3%= (直接费+间接费+利润+税金) ×3%

其中, 直接费、间接费、利润之和可视之为不含营业税等税费的收人, 但直接费中含有未抵扣的增值税税款。

在目前建筑业营业税改增值税的情况下, 建筑业改征增值税前后的税收负担之比较可以通过对建筑类企业改征增值税前后的税收负担、主营业务利润两项指标进行分析。

为方便之后的数据分析, 现进行如下假设:

其一, 税收负担分析假设:把材料费、直接费 (含水、电、运费等直接工程成本费用) 两项金额视为取得增值专用发票的项目, 换算出进项税额 (税率为17%) , 把工程结算价款收入视为含税收入 (假设, 不因改征增值税而增减工程结算价款, 税率为11%) , 进而计算出应当缴纳的增值税、城建税与教育费附加 (假设, 仅考虑城市建设维护税与教育费附加两项附加税费) 。建筑业改征增值税后的税收负担为增值税销项税金、城建税与教育费附加之和;建筑业征收营业税的税收负担为建筑企业材料费与直接费的增值税进项税额、应缴纳的营业税、城建税和教育费附加之和。

其二, 建筑企业主营业务利润分析假设:建筑业营业税改征增值税后, 其主营业务利润=不含税工程结算价款收入-不含税工程成本-附加税费;而建筑业征收营业税时, 其主营业务利润=含税工程结算价款收入-含税工程成本-应纳营业税金-附加税费。

分析过程如下:

假设:某建筑企业工程成本项目中, 工程产值为A, 工程成本为D, 材料费与直接费之和占工程成本的比例为X (X为变量) , 则其具体分析见下表:

从上表可以分析得出:建筑业营业税改增值税后, 企业负担的税负增加额ΔS=A÷ (1+11%) ×12.1%-DX÷ (1+17%) ×18.7%-A×3.3%, 即:ΔS=A×7.60%-DX×15.98%;企业的利润增加额△M=A÷ (1+11%) ×98.9%+DX÷ (1+17%) ×18.7%-A×96.7%, 即:ΔM=DX×15.98%-A×7.60%。由以上公式可知, 在建筑业营业税改征增值税的形势下, 建筑企业利润的增加额 (ΔM) 以及企业所承担的税负增加额 (ΔS) 的变化如下图所示:

设工程成本中材料费及直接费所承担的增值税进项税额为x, 即:x=X÷ (1+17%) ×17%, 则工程成本中材料费及直接费与其所承担的增值税进项税额呈正比例变动。由此可知, 建筑业改征增值税后, 随着建筑企业所承担的材料费及直接费在企业工程项目成本中所占比例的增加, 建筑企业的税负与材料费及直接费所承担的增值税进项税额占工程项目成本的比例两者之间呈现相反的变化趋势:当材料费及直接费占工程项目成本比例X由低到高逐渐增大时, 建筑企业营业税改征增值税后的工程项目税收负担相对改革之前的营业税费增加;当材料费及直接费成本占工程项目成本比例X达到建筑企业工程项目产值与工程成本比值的47.56%, 即X=A÷D×47.56%时, 建筑企业所承担的增值税与营业税的税负持平;当材料费及直接费成本占工程项目成本比例X继续增加时, 建筑企业所承担的增值税负担比改革之前征收营业税时的税收负担减小。

在建筑企业营业利润方面, 建筑企业营业税改征增值税后, 其营业利润随着建筑企业工程成本中材料费及直接费所占工程项目成本的比例X的增大, 建筑企业的营业利润的变化△M由-7.6%A逐渐的增加, 即:建筑企业增值税改革前的营业利润大于改革后的营业利润;当建筑企业工程成本中材料费及直接费所占工程项目成本的比例X为建筑企业工程项目产值与工程成本比值的47.56%, 即:X=47.56%A/D时, 建筑企业增值税改革后所形成的营业利润将大于改革前的营业利润, 而且随着工程成本中材料费及直接费所占工程成本比例的增加, 建筑企业所创造的营业利润也将逐步的增加。

在图中可以看到, 建筑企业营业利润增加曲线额ΔM与企业承担税负增加额ΔS在坐标 (47.56%A/D, 0) 相交, 由此可以知, 当建筑企业材料费及直接费成本占工程项目成本比例X达到建筑企业工程项目产值与工程成本比值的47.56%, 即X=A÷D×47.56%时, 建筑企业营业税改征增值税对企业营业利润及税收负担没有影响。

从以上分析可以得出, 建筑类企业增值额相对较大的项目改征增值税后, 其税收负担将增大, 利润将减少;增值额相对较小的项目改征增值税后, 其税收负担将减小, 利润将增加。2012年1月1日在上海市开展营业税改征增值税试点后, 进而将建筑业营业税改征增值税铺向全国, 技术含量要求高、增值额较大的建筑类高新技术产业项目将不可避免的承受税制改革所造成的税收负担增大、利润率降低的不利后果, 而且, 还会也可能导致建筑企业企业在建筑材料以及直接费成本方面弄虚作假, 将其作为调节企业营业利润、贪污腐败的手段, 不利于促进建筑企业管理层对企业经营管理的提高与改善, 从而造成税制改革的失败, 阻碍我国社会主义市场经济的健康发展。

有鉴于此, 我国在充分试点的基础上, 在将建筑业营业税改征增值税铺向全国之前, 应当结合我国社会主义市场经济发展的现状, 在对建筑类高新技术产业增值税负进行科学测算的基础上, 尽快制定出有利于建筑类高新技术产业项目发展的税收优惠政策, 完善税收税制, 以促进我国建筑类高新技术产业的健康发展。

综上所述, 我国社会主义市场经济的健康发展客观上要求我国尽快完善建筑业营业税改征增值税的税制变革, 将增值税延伸到我国包括建筑业在内的整个服务业体系, 也将是我国增值税制改革的必然归宿。

参考文献

[1]李未坤.建筑业改征增值税之探讨.新疆职业大学学报, 2006 (3) 26-29.

篇4：房地产、建筑业营业税税收政策讲义

2005年至2009年，中央为促进房地产市场健康发展，采取了一系列调控手段，总局也先后下发了国税发[2005]89号、财税[2006]75号、财税〔2008〕174号和财税[2009]157号等四个关于调整个人住房转让的营业税政策，收到了明显效果，我市新增和存量住房的交易受政策影响较大。以2009年为例，个人转让（非）普通住房免（减）税的年限由5年恢复到2年后，我市存量房销售面积、销售金额均较上年有较大提高。各类存量房交易面积为432万平方米，同比增长83%，交易额达到174.41亿元，同比增长101.48%，成交均价为4039元/平方米，同比增长6.4%。其中，存量住房交易面积达到350万平方米，同比增长97%，交易额达到137亿元，同比增长96%，成交均价为3928元/平方米，同比增长12%。受以上因素影响，2009年度全市房地局及所属的交易所共计代征二手房交易营业税2.4亿元，比同期增长21.8%。

随着2010年总局将个人转让住房免（减）税期限延长到5年及新一轮调控政策的出台，我市新增和存量住户的交易量明显回落。

税政一处

篇5：房地产、建筑业营业税税收政策讲义

状态:有效

发布日期:2006-06-16

生效日期: 2006-06-16

发布部门: 财政部、国家税务总局

发布文号: 财税[2006]75号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)，抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关营业税问题通知如下：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。

地方各级财税部门要严格执行税收政策，加强税收征管，对执行过程中出现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

财政部、国家税务总局

篇6：房地产、建筑业营业税税收政策讲义

第一章 营业税

一、检查应税营业额的合理性、完整性和正确性 1.视同销售营业税计算是否正确（注释1）

检查自建行为纳税人转让自建不动产时是否申报自建环节营业税。2.混合销售营业税计算是否正确（注释2）

一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为根据纳税人的应税主业而不同：从事货物的生产、批发或者零售的企业视为销售货物，缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为视为提供应税劳务缴纳营业税。

纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物，分别核算应税劳务和销售货物的，应税劳务缴纳营业税，货物销售缴纳增值税，未分别核算的由主管税务机关核定分别核对营业额。2008年之前要注意是否同时符合两个条件，同时自产货物是否满足规定范围。

案例分析①：某建筑公司，负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45,000,000元，其中含土建工程款21,000,000元，钢结构安装工程款500万元，钢结构设备款19,000,000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2,500,000元。

分析：营业税应税劳务应纳营业税＝（45,000,000－19,000,000）×3%＝780,000元

应纳销售货物增值税＝19,000,000÷（1＋17%）×17%－2,500,000 ＝260,683.76元

3.兼营业务营业税计算是否正确（注释3）

兼营业务不分别核算或者不能准确核算的，2008年其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税，2009年由主管税务机关核定其应税行为营业额，不再强求一并征收增值税。

案例分析②：某建筑公司主营业务为建筑安装，同时还从事建材销售和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68,000,000元，统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审核，建安收入为50,000,000元，建材销售业务收入15,000,000元，修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同，均为17%，增值税扣除项目金额为2,550,000元。

分析：应纳营业税＝50,000,000×3%＝1,500,000元

应纳增值税＝（15,000,000＋3,000,000）÷（1＋17%）×17%－2,550,000＝65,384.62元

4.建筑工程总包存在分包时营业税计算是否正确（注释4）检查2009年将工程分包给他人和转包的，是否全额缴纳营业税。5.价外费用是否并入营业额计算营业税（注释5）

（1）检查其以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报。

（2）将施工合同奖励款与甲方拨付款核对，核实其价外收入（优质工程奖、提前竣工奖）是否一并申报，有无将此项收入直接计入“应付工资”、“应付福利费”、“盈余公积”、“未分配利润”等科目。案例分析③：建筑企业收取的养老保障金是否缴纳营业税？为促进证建筑业和谐发展，确保建筑工人劳动保险落实到实处，建筑企业在从事建筑工程时，由建设管理部门向建设单位收取养老保障金，然后按照一定比例拨付建筑企业，专门用于建筑工人办理劳动保险。建筑企业收取的养老保障金是否缴纳营业税？建筑企业从事建筑工程时收取的此部分养老保障金属于建筑施工成本的组成部分，应并入建筑施工的营业额中计缴营业税。

案例分析④：施工企业向建设单位收取的材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖，须并入工程价款收入缴纳营业税。施工单位或个人在施工过程中收到建设单位的奖励款项主要有以下两种情况：施工单位开具建安发票并以银行存款收到或挂应收账款；施工单位或个人以现金或银行存款收到的奖励款账务作为暂收款核算并发放给个人。

6.营业额是否包括原材料、设备及其他物资和动力（注释6）（1）检查甲方提供材料、动力等的工程项目，甲方提供物料是否一并申报纳税。

（2）关于设备的计税，2008年是否将构成安装工程总产值的设备并入营业额申报；2009年是否将施工方提供的设备一并申报。

（3）对于装饰劳务的计税，2008年是否将不符合清包工条件的装饰收入按清包工方式少申报纳税。

7.检查施工合同：（1）根据合同约定价款和结算办法，确定其实际应税收入，并与甲方拨付工程款比较，核实其是否少申报应税收入，注意纳税义务发生时间；（2）将预算定额和合同约定的收费项目与申报收入明细进行比对，核实其是否将临时设施费、劳保统筹、二次搬运费等收费项目从收入中扣除后再申报纳税。

8.检查收入成本配比性是否存在有成本无收入的情况：（1）检查附属工程（如仓房、车库、人防工程、地面、花坛绿地、外墙装饰等）或金属作业工程（如钢窗、栅栏、装饰屋顶等）的结算，与主营业务收入进行核对，核实是否少申报应税收入；（2）实地勘测，与施工合同核对，检查施工超计划、超面积部分是否只进成本不进收入。

9.检查水暖、电照、给排水、宽带等施工项目的决算报告，核实其相关收入是否全额申报纳税。

10.其他：（1）有无将收入直接记入所有者权益类科目、有无以实物（不动产、动产等）抵顶工程款而少计应税收入；（2）是否存在因抵顶“三角债”间接导致少缴营业税的问题；（3）是否存在以工程劳务收入直接抵顶各项费用少缴营业税的问题。

二、其他应税收入的检查

1.是否存在工程款抵顶材料款的情况，账务冲减往来款。2.有设备出租业务的纳税人，取得租赁收入是否一并申报。3.工程完工后余料、残料的变价收入是否一并申报。4.因甲方拖欠工程款或借出资金的利息收入，是否一并申报。5.有无将收入以红字记入其他业务支出或营业外支出借方等以收抵支现象。

6.检查其与关联企业业务往来的财务核算和涉税事宜。如承建企 业与开发商（或业主）之间有无“多个牌子、一套人马”的情形，随意变更建筑合同，钻税法空子，少申报收入。

7.是否按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报，并就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税。是否自应申报之月（含当月）起6个月内向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证（若否，应就其异地提供建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税）。

8.重点核实建筑工程总包与分包的纳税情况。具体方法是：从大型建筑总包企业及长期承揽分包业务的业户入手，对照其近年来签订的分包合同和收款单位，就其取得的发票和对应的款项逐笔进行交叉稽核，对票款来源不一致或未按规定取得发票的情况开展重点检查。

三、作为总承包人是否履行扣缴义务人义务（注释7）检查2008年建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人，是否依法代扣代缴营业税，纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。

四、检查应税营业额的及时性（注释8）

1.对已开工建设的建筑安装工程是否存在长期零申报异常情况。2.纳税义务发生时间：

（1）看是否签订合同并且合同是否规定付款日期，如签订合同并且合同规定付款日期的，检查是否按合同规定的付款日期确认，而不是开具发票或收款时确认。（1）未签订合同或合同未规定付款日期的，2009年为应税行为完成的当天，检查是否工程完成未收款或未开票而未确认收入的。

3.对预收工程价款，2008年是否在工程开工后根据工程形象进度按月申报，2009年是否在收到预收款时申报纳税。

案例分析⑤：请问：我单位系一建筑企业，根据签订的合同，08年6月取得预收工程款800万元，7月动工，2009年1月又取得预收工程款2000万元，请问营业税如何缴纳? 分析：2008年6月取得800万，7月开工符合上述预收工程款定义，待开工后按照工程进度申报（与会计规定一致），2009年1月收到2000万当月申报。

案例分析⑥：建筑企业承建工程没有办理决算如何缴税？某建筑甲企业承建A工程，A工程已按工程进度款支付给甲企业，甲企业已按期缴纳税款及作了相应的收入，现在，因种种原因，A工程没有按时办理决算，且时间已达几年，问：A工程没有最终决算金额也没有预算金额，甲企业不能及时结转收入，甲企业的所得税及营业税等怎么处理？

分析：工程完工后虽然没有办理决算，施工企业也要根据合同规定的付款日期和金额或者已经提供的劳务金额计算缴纳营业税，待工程决算后再按差额进行营业税的退补。（企业所得税的计算应按照会计制度和会计准则的规定，在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，应当根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。）

五、检查营业税纳税地点是否正确（注释9）检查纳税地点是否按照云南省规定执行，在昆明市（不含东川区）应税劳务由直征局征收，跨地州的在地州缴纳。

六、营业税差额纳税条件是否满足（注释10）

纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额，2009年是否取得分包人开具的发票。

案例分析⑦：某公司是深圳一家建筑安装企业，承接了一项写字楼的建筑安装工程，是建筑总包单位。他与某电梯安装工程公司签订了一份电梯安装工程合同，合同分别注明了电梯的销售的总价格和电梯安装劳务的总造价，依据现有的税务法规，电梯分包单位应给总包单位开具电梯销售的增值税发票，安装劳务部分则开具营业税发票。总包单位对分包的税金不实行代扣代缴，改为由分包单位自己缴纳，总包拿分包缴纳的营业税发票向地税局申请开具给甲方（即建设单位）的建筑安装工程发票，并抵扣相应的营业税税金。

分析：电梯由写字楼购买，安装公司仅承包劳务，合同为提供电梯安装劳务，电梯价款不会作为营业税的计税依据。建筑安装企业给写字楼出具建筑业发票即可。同时分包出去的工程，由电梯安装公司给建筑企业出具安装发票，这样，建筑安装企业的营业额可以扣除分给安装公司的营业额，以差额计税除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内（含甲供料，但不包括建设方提供的设备的价款。）

第二章企业所得税-成本费用

一、检查应税收入的真实性、完整性 1.是否按实际完成工程量结转工程收入。

2.是否将工程结算收入或工程结算差价收入、合同外工程变更收入挂往来账，少计应税所得额。

所得税与营业税的区别：根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函„2008‟875号）第二条规定，企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度法确认提供劳务收入。

（一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足以下条件：1.收入的金额能够可靠地计量。2.交易的完工进度能够可靠地确定。3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。

（二）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：1.已完工作的测量。2.已提供劳务占劳务总量的比例。3.已发生成本占总成本的比例。

（三）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。

因此，建筑企业的预收收入应按上述规定确认收入，缴纳企业所得税。国家税务总局国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》

一、关于租金收入确认问题。根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租 金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。注意营业税和所得税收入确认方面可能出现差异。

二、检查税前扣除项目的真实性、合法性

1.检查各类已结算和在建的建筑安装工程是否取得合法有效的发票。对号码连续、重号、频繁出自同一建材公司（厂、商店）、金额较大等异常材料采购发票应进行真伪鉴别，并进行调查核实，看其是否存在大头小尾票、阴阳票、假发票等虚假购进、虚列材料成本。

2.检查各类成本费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。重点查看是否存在虚开办公费、虚开劳务费发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以关联的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。

3.检查施工工程形象进度（或称“工程计价报量”），核实其是否按照权责发生原则、相关性原则、合理性原则，按项目、分进行归集收入、成本、费用。

4.检查纳税申报的调整项目，包括各项管理费、计税工资、业务招待费、广告费、租赁费、劳务费、代付费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出等项目。

5.是否通过虚列材料成本、虚列人工费用等方式虚增工程成本。围绕合理工资薪金的标准税前扣除。

三、其他

1.对于大型建筑企业的检查，应重点核实有无小型建筑企业挂靠，如有则应进一步核实其财务核算方式等相关事宜，是否存在税款流失；对于小型建筑企业，应重点核实其是否通过交纳管理费等方式挂靠资质较高的建安企业来承揽工程，如有则应重点核实其工程施工收入、成本是否通过挂靠企业核算，是否存在税款流失。

2.关联方交易公益性的检查。如是否存在支付关联方利息情况，债资比例超过2的，是否调整不允许税前扣除的利息。

第三章个人所得税及其他

一、个人所得税

1.重点检查扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务。企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入，特别是各类回扣、提成收入部分是否按规定足额扣缴个人所得税，向股东派息分红是否足额代扣代缴税款。

2.将其经营者、项目经理等行业内高收入者作为重点检查对象。企业资质升级时留存收益和资本公积转增个人股本是否缴纳个人所得税。

3.大额往来、长期挂账款项是否存在套取现金未计个人所得税。4.扣缴义务人和纳税人签订假合同、假协议，少报应税收入，或者扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，从而不缴少缴个人所得税的行为。

5.自然人股东股权转让是否缴纳个人所得税。6.重点检查企业的大额发票，是否存在个人以发票充抵收入偷逃个人所得税行为。

二、其他税种-印花税

案例分析⑨：建筑行业印花税能否异地征收？本人在一家建筑公司的分公司上班，分公司在外地承建一工程，请问工程合同的印花税应该在工程所在地的税务局上缴还是在总公司注册地税务局上缴？

分析：《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条 应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十四条 条例第七条所说的书立或者领受时贴花，是指在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和证照的领受时贴花。如果合同在国外签订的，应在国内使用时贴花。印花税一般实行就地纳税。因此，应在合同签订地缴纳印花税。

三、其他涉税问题

1.外埠施工企业的检查。一是核实是否在主管税务机关开具外出施工证明，检查是否全额缴纳各项税款。二是对已撤回原地，无法准确核实应税收入和纳税款的，将已掌握的施工合同、施工收入、纳税情况等信息反馈给企业所在主管税务机关。

2.关联关系的检查。检查甲方的实收资本（股本）、乙方实收资本（股本）和相关协议，从而确认双方是否为关联企业，结算价款是否公允，是否转移利润。如果是关联企业，看借款利息、施工价格（偏低或偏高）、替对方承担费用等项目，是否存在不应承担项目的列支、超标准列支、过高或过低定价等人为调节利润问题。注释目录

一、与建筑安装相关的新旧营业税条例差异比较 注释1.“视同销售”

旧《细则》第四条规定：（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。

新《细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

新旧变化。（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情形”。

注释2.“混合销售”

旧《细则》规定：第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。新《细则》规定：第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务缴纳营业税。第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为；（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

新旧变化：（1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的）情形。

补充说明：关于新旧变化（1）并非新增规定，新法之前有单行文件《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发„2002‟117号）进行规定，并且根据国税发[2009]29号本文件规定国税发„2002‟117号第一条第二款“不征收营业税”和第五款“同时，签订建设工程施工总承包合同的单位和个人，应扣缴提供建筑业劳务的单位和个人取得的建筑业劳务收入的营业税”的规定、第二条、第三条已作废。

一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题

纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：

（一）必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；

（二）签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。

凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。（此为第一条第二款）

同时，签订建设工程施工总承包合同的单位和个人，应扣缴提供建筑业劳务的单位和个人取得的建筑业劳务收入的营业税。（此为第一条第五款）

二、关于扣缴分包人营业税问题

不论签订建设工程施工合同的总承包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，还是仅销售自产货物、提供增值税应税劳务不提供建筑业劳务的单位和个人，均应当扣缴分包人或转包人（以下简称分包人）的营业税：

（一）如果分包人 是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为除自产货物、增值税应税劳务以外的价款。

（二）除本条第一款规定以外的分包人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为分包额。

三、关于自产货物范围问题

本通知所称自产货物是指：

（一）金属结构件：包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；

（二）铝合金门窗；

（三）玻璃幕墙；

（四）机器设备、电子通讯设备；

（五）国家税务总局规定的其他自产货物。

理解：【相关链接：“自产货物”的概念，仅供参考】 货物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：钢结构设备、水泥制品、其他建材等等；也包括无形物品，如：电、热、气等等。

判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点：（1）是否符合货物的特点：

自产货物，是指企业利用自身技术与各种资源，自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种，应该具备一般货物基本特点：第一、经过企业的加工制造过程，所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化；第二、产品本身的价值，既包含了物料消耗价值，也包含了人工价值；第三、可以单独作为一种产品对外销售。

（2）加工过程是否属于“生产过程”： 判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程是属于“生产过程”，还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程，则属于使用“自产货物”；如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。

注释3.“兼营业务”

旧《细则》规定：第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。

新《细则》规定：第八条纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的由主管税务机关核定其应税行为营业额。

新旧对比：旧《细则》规定：“不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税”。新《细则》只规定：“未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额”；不再强求一并征收增值税。

理解：【相关链接：“混合销售”与“兼营”的区别】（1）混合销售与兼营的概念

①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。

②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。

（2）两者的区别在于：

①混合销售是一项经营业务，兼营是多项经营业务。

②混合销售的对象只能是同一个单位和个人；兼营的对象也可能是同一个单位和个人，也可能是多个单位和个人。

③混合销售行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系；兼营行为，“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。

注释4.“建筑工程总包分包”

旧《细则》规定：第五条：

（三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

新《细则》规定：第五条

（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；

新旧对比：（1）删除了关于“转包”业务的相关规定，《营业税暂行条例》第五条将差额纳税的行为界定为“分包”，而不再是原条例规定的“分包或转包”，与《中华人民共和国建筑法》第二十八条的建筑工程禁止转包的规定一致。（2）对分包方的身份进行了明确，由原来的“他人”明确为“其他单位”，将个人排除在外。不符合上述规定的总分包工程业务，营业税将面临全额纳税的风险。

理解：【相关链接:分包、转包的相关法律规定】（1）分包、非法分包、转包的概念：

①所谓分包，是指总包单位自行完成建设项目的主要部分，其非主要的部分或专业性较强的工程，如工艺设备安装，结构吊装工程或专业化施工部分的工程，分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。

②所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指下列行为：

（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；

（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；

（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；

（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。

③所谓转包【《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施行）】，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。

（2）分包与转包的区别：

①分包和转包的不同点在于，分包工程的总承包人参与施工并自行完成建设项目的一部分，而转包工程的总承包人不参与施工。

②分包与转包的共同点在于，分包和转包单位都不直接与建设单位签订承包合同，而直接与总承包人签订承包合同。

（3）税收上取消“转包”规定的法律渊源

①《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日颁布施 行）第二十五条：施工单位不得转包或者违法分包工程。

②《工程总承包企业资质管理暂行规定》（建设部 建施（1992）第189号）第十六条规定：“工程总承包企业不得倒手转包建设工程项目。前款所称倒手转包，是指将建设项目转包给其他单位承包，只收取管理费，不派项目管理班子对建设项目进行管理，不承担技术经济责任的行为。”

③《建筑法》（1998年颁布施行）第二十八条规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”

④《合同法》（1999年颁布施行）》第二百七十二条第二款进一步规定：“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”

根据以上规定，转包是一种违法行为，应依法予以取缔。因此，也不应在依法征税范围之列。

注释5.“价外费用”

旧《细则》规定：第十四条 条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。

新《细则》规定：第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各 种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。

新旧对比：（1）在列举的收费项目中增加了：补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金等项目。（2）明确规定，代收的“政府性基金”、“行政事业收费”不属于价外费用。

注释6.“建筑业营业额”

旧《细则》规定：第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。

新《细则》规定：第十六条 除本细则第七条（混合销售业务）规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

新旧对比：（1）新《细则》取消了旧《细则》关于建筑、修缮、安装的说法，统一称作“建筑业劳务”；

（2）新《细则》规定，提供“装饰劳务”。其营业额可以不包括“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内”，以“清包工”作为营业额。新细则已对装饰劳务作了除外规定，即对于装饰劳 务，无论是否为清包工的形式，其营业额可以不包括工程所用原材料、设备费用和动力价款。这样就避免了对装饰劳务重复征税的问题。关于装饰劳务营业额的规定并非新增内容，之前有财政部 国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知（财税„2006‟114号）以单行文形式规定：纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。

补充：新法实施对以前营业税文件进行清理，财政部、国家税务总局《关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》财税[2009]61号已将上述文件全文废止（内容并未废止，文件层次提高到新实施细则中）。

（3）旧《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备的价值是否作为安装工程总产值”；新《细则》规定，营业额是否包括设备价值主要看“设备由谁提供”。

理解：（1）新《细则》关于设备的概念没有明确。实践中暂时应以主管税务机关规定为准。（2）执行中应严格区分“甲供材”和“建设方提供的设备”。

【相关链接：设备与材料的划分（仅供参考）】（1）设备的概念;设备是指：经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成的具有生产加工、检测、医疗、储运及能量传递或转换等功能的机器、容器和其他机械。

设备分为标准设备和非标准设备。

标准设备（包括通用设备和专用设备）：是指按国家规定的产品标准批量生产的，已进入设备系列的设备。

非标准设备：是指国家未定型，非批量生产的，由设计单位提供制造图纸，委托承制单位制作的设备。

设备包括以下各项：

各种设备的本体及随设备到货的配件、备件和附属于本体制作成型的梯子、平台、栏杆及管道等；

各种计量器、仪表及自动化控制装臵、实验室内的仪器及属于设备本体部分的仪器仪表等；

附属于设备本体的油类、化学药品等视为设备的组成部分； 无论用于生产或生活或附属于建筑物的水泵、锅炉及水处理设备、电气、通风设备等。

（2）材料的概念：

材料是指：为完成建筑、安装工程所需的原料和经过工业加工的设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等。

材料包括以下各项：设备本体以外的不属于设备配套供货，需由施工企业自行加工制作或委托加工制作的平台、梯子、栏杆及其他金属构件等，以及以成品、半成品形式供货的管道、管件、阀门、法兰 等；防腐、绝热及建筑、安装工程所需的其他材料。

甲方供料不纳税——装饰劳务：（1）原《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。（2）财政部、国家税务总局《关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号）文件明确了纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。（3）新《营业税暂行条例实施细则》规定，自2009年1月1日起，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。有单行文的形式直接上升为实施细则规定，为什么取消？主要是与细则价外费用规定不一致：财税[2006]114号文的部分表述不全面，和新营业税条例部分规定有冲突。如新条例中对于纳税人提供应税劳务营业额的确定上不再强调是向对方收取的款项，而强调的是其在提供应税劳务时收取的全部价款和价外费用，不限定于仅是向接受劳务方收取的。而财税[2006]114号文还在强调是向其客户收取的。

注释7.“扣缴义务人”

旧《条例》《细则》规定：《条例》第十一条 营业税扣缴义务人：（1）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。（2）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为 扣缴义务人。（注意银行已不再是委托贷款收益的扣缴义务人）

《细则》第二十九条 条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下：（1）境外单位或者个人在境内发生应税务行为而在境内未设有经营机构的。其应纳税款以代理这为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。（2）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣徼义务人；（3）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。（4）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。（5）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产的。其应纳税款以受让者为扣缴义务人。

新《条例》、《细则》规定：第十一条 营业税扣缴义务人：（1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的以受让方或者购买方为扣缴义务人。（2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。

新旧对比：（1）将旧《细则》中第一款“境外的单位或者个人在境内提供应税劳务”营业税扣缴规定提升至新《条例》第一款；并增加了“境外的单位或者个人在境内转让无形资产或者销售不动产”的营业税扣缴规定。（2）取消了旧《条例》中关于“金融业委托发放贷款”、“建筑业分包、转包”扣缴营业税的的规定（3）取消了旧《细则》中关于“单位和个人演出”、“演出经纪人”、“分保业务”、“转让无形资产”扣缴营业税的规定。（4）将旧《条例》中“财政部规定的其他扣缴义务人”在新《条例》中改为“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。”改变了权限主体。

注释8.“建筑业纳税义务发生时间”

旧《细则》规定：第九条 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

《财政部 国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税„2006‟177号）第二条相关规定：纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间；合同未明确付款（同上）日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业款项凭据的当天。上述预收工程价款是指工程项目尚未开工时收到的款项。对预收工程价款，其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。2.纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位未签订书面合同的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。3.纳税人自建建筑物，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。4.纳税人自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天。

新《细则》规定：第二十五条纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

新旧对比：明确了“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预 收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。这一规定将在很大程度上改变建筑业纳税人的计税方式。

注释9.“纳税地点”

旧《细则》规定：《条例》第十二条：营业税纳税地点：（1）纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。纳税人从事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。《细则》第三十条：纳税人提供的应税劳务发生在外县（市），应向劳务发生的主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。第三十一条：纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。

新《细则》规定：条例第十四条：营业税纳税地点：（1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。细则第二十六条：按照条例第十四条规定，纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。

新旧对比：（1）除了“提供建筑业劳务”“转让土地使用权”、“销售、出租不动产”在劳务发生地、土地使用权所在地、不动产所在地纳税外，其他全部在“其机构所在地或者居住地”纳税。（2）新《条例》、《细则》关于跨省工程建筑业营业税纳税地点没有单独 解释，说明跨省工程建筑业营业税不再“向其机构所在地主管税务机关申报纳税”，也改为“向劳务发生地缴纳”。

建筑行业营业税纳税地点根据昆明市地方税务局、云南省地税局直属征收分局昆地税发【2005】48号《关于营业税等税种纳税地点问题的补充通知》规定：省地税直属征收分局征管的纳税户在昆明市范围内（不包括东川区）的地方税收（车船税除外）由省直征局征收。

注释10.“费用扣除”、“合法票据”

旧《条例》、《细则》规定：旧的条例、细则没有关于“费用扣除”和“合法票据”的相关规定。财税【2003】16号文件第四条规定：营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。

新《条例》、《细则》规定：条例第六条：纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。细则第十九条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(以下统称合法有效凭证)，是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构 的确认证明；（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

新旧对比：（1）支付给境内的：原来以“发票”和“合法有效凭证”为扣除依据；新《细则》规定以“发票”或“财政收据”为扣除依据。（2）支付给境外的：原来以“外汇付汇凭证”、“外方公司的签收单据”或“出具的公证证明”为扣除依据；新《细则》规定以“该单位或者个人的签收单据”为合法有效凭证予以扣除。税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供“境外公证机构的确认证明”；（3）增加了“国家税务总局规定的其他合法有效凭证”。

注释目录

二、营业税废止或失效的与建筑安装相关的文件 1.财政部 国家税务总局财税[2009]61号《关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》

全文废止或失效的文件

（1）财政部 国家税务总局关于营业税几个政策问题的通知（财税字„1995‟45号）

（2）财政部 国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知（财税„2006‟114号）

（3）财政部 国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知（财税„2006‟177号）

部分废止或失效的文件

财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税„2003‟16号）第一条第（四）项、第二条第（六）项、第四条、第五条 2.国家税务总局国税发„2009‟29号关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知

部分废止

篇7：房地产、建筑业营业税税收政策讲义

为了推动我国国民经济的进一步发展, 我国在“十二五”期间实行了财税体制改革, 即营业税改征增值税, 这是我国结构性减税的关键性措施, 试图促进我国经济的稳步增长与顺利实现我国经济结构的转型发展。营改增试点在各个行业推展开来, 其中, 建筑房地产业也会纳入到试点范围。而笔者所在的重庆市利百旺房地产开发有限公司是经过重庆市工商行政管理局江北区分局批准的建筑房地产企业, 并力图打造成一家集团化运作的房地产企业。由于建筑房地产企业涉及的资金量庞大, 其所需缴纳的税收也是较为繁重的, 因此, 建筑房地产企业有效利用营改增政策也是应该的, 必须的。它不仅可以解决当前重复征税的问题, 还能够通过税收筹划等方式来大大降低建筑房地产企业的综合税负, 从而真正提高建筑房地产企业的经济效益, 为我国国民经济的稳定且健康的发展提供重要的经济保障。

1 建筑房地产业实施“营改增”政策的必要性

(1) 现行的营业税政策制定尚早, 不利于当前建筑房地产业的发展。

我国现行的营业税政策体系一共经历了四个主要的发展阶段, 基本上处于我国计划经济向市场经济转型的关键时期, 税制主要是根据当时的实际情况制定出来的, 与现在的情况有所脱节。随着我国建筑房地产业的快速发展, 它们的发展规模不断扩大, 经营方式也呈现出多元化的趋势, 这就造成了它们的纳税义务变得更为复杂多变, 税务机关对建筑房地产业的税收征管工作也变得更为复杂化与多样化。在当前的情形下, 建筑房地产企业与税务机关都面临着巨大的挑战, 因为税务机关需要根据时代的变化而不断修订相关税收法律法规, 建筑房地产企业作为纳税人也需要不断调整自己的经营方略来更好的应对新税收政策。尤其是当前建筑房地产企业的税收流转环节中存在着重复征税问题, 因此, 我们必须尽快实施营改增税改政策, 对增值税与营业税的征收范围进行严格且明确的划分, 并对房地产项目开发过程中所涉及到的建筑业与不动产销售进行征税。尽管说还存在着一定的问题, 但是, 比起原先的税收体制来说, 已经在很大程度上实现了某种突破与创新;

(2) 营改增可以更好的反映出不同税目的计税依据。

建筑房地产企业所需要缴纳的税目主要就是与上游增值税应税行为有关, 还需要提供营业税应税服务。这就会涉及到营业税与增值税范围的界定问题。根据现行的营业税税制, 建筑房地产企业的增值税与营业税缴纳存在着两种税目范围划分不彻底的问题。这就会引发建筑房地产企业在进行建筑材料外购的时候, 往往要负担增值税与营业税两种税目, 这就是所谓的重复征税问题。而增值税主要是由国税局征管, 营业税由地税局征管, 建筑房地产企业在进行混合销售与兼营的时候, 也会形成征管权限的冲突问题, 使得税收征管效率大为降低。那么, 当建筑房地产业也实施营改增税改之后, 就可以把税制大大简化, 有利于增值税抵扣链条的延续。从这个角度来分析的话, 建筑房地产业进行营改增税制优化, 具有很大的必要性。

2 营改增对建筑房地产业的综合税负影响

根据我国《营业税改征增值税试点方案》的通知 (财税[2011]110号) , 以销售不动产回流资金为主的建筑房地产企业, 也适用于销项减进项的税款抵扣方法。这就是说, 建筑房地产企业的设计服务等所缴纳的增值税税额都可以作为进项税额予以抵扣。但是, 该方案并没有对建筑房地产业的税率进行明确的界定。尽管如此, 营改增税制改革政策仍然对建筑房地产业的综合税负产生了不容小觑的巨大影响。在此, 我们主要从三个方面进行具体分析, 即名义税负、税负转嫁以及实际税负。

(1) 名义税负方面的影响。

从理论上来说, 增值税只是针对生产环节上的增值额进行征税, 这就可以彻底解决营业税征管过程中的重复征税问题, 还可以通过进一步完善抵扣链条来推进专业化细分, 推动我国产业结构的调整。然而, 当我们把营改增政策实际推行到各个不同行业中去的时候, 就会因为各个行业不同的税率与可抵扣进项税额也出现一些不良的负面效应。因此, 我们可以把营改增税改对建筑房地产业的影响划分为增税效应和减税效应两种不同的情况。从根本上来说, 建筑房地产企业当然希望营改增可以帮助其带来减税效应。而这并不是随意实现的, 主要取决于增值税能够建筑房地产企业抵扣外购产品与服务价款的价值, 同时还取决于行业的投入产出水平。首先, 我们分析下建筑房地产业外购产品与服务的可抵扣程度。我国建筑房地产业的发展有待进一步实现产业升级与服务化。在当前十大行业中, 建筑房地产业可以直接抵扣17%的进项税, 而对建筑房地产业影响最大的金融业与建筑业却无法进行抵扣。我们对建筑房地产业实施营改增的前提条件应该是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须首先也是营改增的行业。从长期来看, 建筑房地产业的大部分外购产品与服务所含税款都可以进行抵扣。

(2) 税负转嫁方面的影响。

建筑房地产企业要想从营改增政策中获得更多的经济效益, 就需要探寻出一些积极有效的税负转嫁思路。具体来说, 我们应该首先推导出一个与税负转嫁相关的公式, 然后再列出一系列的假设, 比如说, 建筑房地产企业把所有商品房进行销售, 名义税负为企业自身负担的税负与转出税负之和, 实际税负则为企业自身负担的税负与转入企业税负之和。那么, 我们在此先探究下税负后转效应。建筑房地产企业属于资金密集型企业与资源密集型企业。鉴于当前供给弹性较大而需求弹性缩小的情况, 建筑房地产企业的营改增税负很难转嫁到政府及银行、信托公司等金融机构。我们可以根据建筑房地产企业与建筑业的密切关系, 把部分税负变相转嫁给建筑工程企业。其次, 我们再分析下税负前转效应。建筑房地产企业向下游转嫁增值税税负的主要对象就是购房者。只要房价并未超过购房者的支付能力上限, 建筑房地产企业就可以把税负转嫁给消费者。总的来说, 建筑房地产企业营改增后, 建筑业税负明显增加, 税负转嫁的难度有所提升。但是, 在与购房者的博弈之中, 只要购房者存在着巨大的自主需求与投资需求, 建筑房地产企业还是可以把税负转嫁过去的。

(3) 实际税负方面的影响。

由于营改增对于建筑房地产企业的税负影响, 还与税务机关对营改增税制执行和监管的程度有关。因此, 我们对其实际税负影响进行分析。从当前开征的增值税情况来看, 增值税税务成本并不低。因此, 我们应该根据建筑房地产企业的实际情况, 对其实行四级超率累进税率, 这样, 就可以让企业享受到加计扣除20%的税收优惠。然而, 由于我国服务业的进项大多属于零星分散与价值较低的情况, 税收征管成本较高, 加之我国不少纳税人纳税意识不够强, 偷逃税现象明显。这就需要我们在现有征管体系下继续推行房地产业“营改增”, 让建筑房地产企业的实际税负在经历了税负转嫁之后, 实现进一步减轻的可能。那么, 我们需要在实施营改增的同时, 进一步简化税制, 统一税率, 减少对营业税的过分依赖。

3 结语

建筑房地产业需要进行营改增税制改革, 这有利于彻底解决其充分征税的问题。我们在实行营改增政策的时候, 它对企业的综合税负影响是多方面的。我们需要提供有利的条件才可以实现营改增政策的减税效应。具体来说, 我们应该根据不动产性质划分增值税征税范围, 将不动产及土地使用权纳入增值税进项可抵扣范围, 分地区推行11%或13%的税率, 并督促地方政府重构主体税种体系, 真正让营改增为建筑房地产业的综合税负带来积极影响。

摘要：本文着重于探讨营改增对建筑房地产业的综合税负影响。具体来说, 首先探讨了建筑房地产业进行营改增税改的必要性所在, 然后从名义税负、税负转嫁以及实际税负三个方面进行了一个较为全面且细致的综合税负影响分析, 并提出了一些结论性的建议, 试图引导建筑房地产业有效利用好营改增税改政策, 在合理合法的前提条件下真正降低建筑房地产业的综合税负。

关键词：营业税改增值税,建筑房地产业,综合税负影响

参考文献