建筑维修工程管理办法

建筑维修工程管理办法（共8篇）

篇1：建筑维修工程管理办法

建筑工程管理办法

第一章 总 则

第一条，为了规范公司建筑维修工程管理，保证建筑维修工程的质量和安全，促进水库经营管理事业健康发展，根据国家、地方有关法律法规，结合汤河水库实际，制定本办法。

第二条，本办法所称建筑维修工程系指列入公司计划的基建工程（包括重要的新建、扩建、改建工程）和岁修工程。

第三条，建筑维修工程要本着“百年大计，质量第一”的原则，精心设计、精心施工、强化管理、各负其责，遵循安全、适用、经济、美观的综合要求开展工作。

第四条，凡在本公司从事建筑维修活动应当遵守国家和地方有关法律、法规，遵守本办法的规定。

第二章 工程立项

第五条，基建工程立项。由主管副总经理和总工程师组织有关部门提出可行性研究报告（阐述项目建设的目的、作用、规模、方案论证、投资、经济效益分析），经公司董事会讨论决定立项，而后向省供水局、水利厅呈报专门立项请示，批准后立项。（项目建议书，经公司董事会讨论通过，报主管部门批准后做可行性研究报告（阐述项目建设的目的、作用、规模、方案论证、投资、经济效益分析），报主管部门批准后立项。）第六条，其它建筑维修工程项目立项。由公司计财处协调，在上（第四季度）安排有关处、室、厂、部提出建筑维修项目建议，再由公司计财处汇总，经公司董事会研究确定列入项目计划。

第七条，项目调整。在项目计划实施中，如需调整（增减或修订项目内容）可经董事会研究决定；必要的要报上级有关部门批准。

第三章 工程设计

第八条，一般原则。凡一般建筑维修工程设计，我公司具有相应设计能力，可由公司内组织设计。凡国家和地方有关法律、法规明确规定须由相应设计资质的专门设计部门承担的项目，可进行设计外委。设计外委由局专门成立《建筑维修工程领导小组》，按国家有关规定执行。

第九条，设计任务下达。公司计财处在向项目主管部门下达月份生产计划的同时，下达设计项目任务。

第十条，项目设计。公司项目设计（或方案）承担人在接受项目主管部门设计任务后，要根据设计项目的需要，收集有关设计基本资料，进行现场条件调查，按有关现行设计规范等规定，精心开展设计工作。设计完成，要提出规范的施工图纸和必要的设计说明书，包括技术要求、工程概算等。

第十一条，设计校核与初审。公司项目设计校核人要对设计（或方案）的依据、计算、图纸等涉及的问题逐项进行认真复核。由项目主管部门处长进行初审，并履行签字。第十二条，设计审查。公司项目主管部门完成项目设计后，由公司总工程师进行设计审核，主管副总经理、总经理进行设计审定，并在设计图纸、设计说明书上逐级履行签字。

第四章 工程施工

第十三条，一般原则。按照《招投标法》和《招投标法实施条例》规定需要招标的工程必须进行招标，招标程序必须合法、合规；不需要招标的工程可选择业绩优秀，信用良好的工程公司进行施工。

第十四条，签定施工合同。一般修建项目的施工单位接到工程设计资料后，提出工程预算，工程预算由工管处校核，计财处审核，经总经理审批后生效，而后与本公司签定施工合同；重大基建项目经招投标后与本公司签订施工合同。

第十五条，开工通知。一般修建项目由计财处下达开工通知单，重大基建项目由工程监理单位和计财处分别下达开工通知单。

第十六条，严格执行设计。施工单位在开工前要由设计部门进行设计交底，施工中严格履行设计规定和要求；遇有设计与客观实际不符时，通知设计单位，并按设计修改通知书执行，不得擅自更改设计。

笫十七条，施工安全管理。施工单位必须建立项目安全生产组织体系，明确安全生产责任人，坚持“安全第一，预防为主”的方针，认真履行与局签署的安全生产责任状，落实责任制度和群防群治制度，严格执行国家、地方有关建修工程安全生产的具体规定。

第十八条，施工质量管理。施工单位必须建立质量控制组织体系明确项目质量负责人代表施工单位对工程质量负责；施工单位要强化施工质量管理，指定工程质量自检人员认真审查建筑材料、构配件及设备的质量检查单、产品合格证等，从源头把好质量关。

第五章质量监督

第十九条，工程监理。一般建修项目，由本公司项目主管部门承担工程监理。每项工程从始至终要有专门的并具有相应能力的工程技术人员承担工程监理工作。监理人员要严格依照法律、法规及有关技术标准、设计文件对工程质量、进度等实施监督。工程监理人员对违规行为有权要求施工方纠正。

第二十条，委托工程监理。基建工程，特殊的维修工程，以及国务院规定实行强制监理的项目，应委托具有相应监理资质的监理单位承担工程监理工作。同时，公司也要指派专门技术人员参加，方便随时掌握工程实施情况。

第六章验收与决算

第二十一条，外委工程验收。由局《建筑维修工程领导小组》负责组成验收委员会，并按国家和地方有关规定和程序进行验收。

第二十二条，公司内部承建工程验收。对于规模较大，较为重要的工程由主管副总经理和公司总工程师主持验收；对于一般工程由公司总工程师和项目主管部门负责人主持验收。

第二十三条，验收小组。由验收主持人担任验收小组正副组长，成员由项目主管部门负责人、设计者、工程监理、计划、档案、管理使用单位等有关人员组成。

第二十四条，施工验收准备。项目施工完成后，由施工单位提出工程结算书，施工技术总结、峻工归档资料（包括竣工图纸、设计变更、竣工报告、原材料试验及检测资料等），方可向工程项目主管部门申请工程验收。

第二十五条，验收主要内容。是否按设计图纸、设计要求施工，是否满足有关施工规定和质量标准，竣工归档资料是否齐全。

第二十六条，决算。工程验收合格后，由公司计财处根据竣工验收单、工程结算单，履行决算审核、审定，预以决算。

第七章奖罚

第二十七条，奖励。每年公司从建修工程获优质项目中评出1－2项工程，给予适当奖励。主要奖励施工、监理、设计等有关人员。评比工作由公司《建筑维修工程领导小组》负责。

第二十八条，处罚。凡出现劣质工程，由公司《建筑维修工程领导小组》负责组织查清事故责任，并视情节轻重，参照有关规定，给予通报批评、罚款、行政处分，严重的由司法部门追究刑事责任。

第八章 附则

第二十九条，公司有关部门，如工程管理处、引兰工程管理处、计财处等，可根据本办法制定部门实施细则。第三十条，本办法如与上级有关法律、法规、政策不符处，按上级规定执行。

第三十一条，本办法自发布之日起执行。

篇2：建筑维修工程管理办法

第一条 为规范和加强山东省建筑消防设施维修保养企业的管理，促进维保行业公平、诚信、有序发展，根据《山东省消防条例》和《山东省消防技术服务机构管理规定》、《山东省建筑消防设施维护保养管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条 山东省公安消防总队对在山东省内依法执业的建筑消防设施维修保养企业（下称维保企业）进行技术审查和审验，对符合条件的，依法颁发《山东省消防设施维修保养机构资质证书》，并在“山东消防产业信息网”予以公告。

第三条

市、县级公安机关消防机构按照“属地管理”的原则，对在本地注册和执业的维保企业实施日常管理，并定期组织对其维保服务情况进行抽查。

第四条 维保企业应当自觉遵守国家法律法规，遵守职业道德规范，讲究诚信，公平竞争，提供高质量的消防设施维护保养服务。第五条 取得甲级资质证书的维保企业，当满足以下条件时，可在注册地以外地区开展维保业务，但需到执业地所属市级公安机关消防机构备案。

1、企业在执业地有固定办公场所，且使用面积不少于300m；

2、企业在执业地常驻执业人员不少于4人，内不得调动。执业人员为经过消防设施维修保养业务培训并取得固定灭火系统操作员职业资格证书的本企业人员。

3、企业在执业地配备规定的维修保养设备不少于2套。

2甲级企业到执业地所属市级公安机关消防机构办理备案时，应报送资质证书复印件、在执业地办公场所的产权及租赁证明、本地常驻执业人员的资格证书、维保器材设备证明材料等，并装订成册。

第六条 已取得甲级维修保养资质的维保企业，如其下属分公司满足第五条时，可在总公司授权和工商部门登记注册的经营范围内，在注册地代行维保职责，以分公司名义出具维保报告书。但必须以总公司名义签订维保合同，有总公司的正式授权文件和合同单位同意的书面证明材料。总公司对分公司的行为全权负责，并承担相应法律责任。

第七条 已办理备案手续的省外维保企业，除达到《山东省消防技术服务机构管理规定》有关要求外，在省内区域开展维保业务时还需符合第五条和第六条的条件。

第八条 市级以上公安机关消防机构对维保企业实施评分制（每企业基准10分，分值当有效）。每个审核，按照以下要求对辖区内的维保企业进行评分，作为审核依据。同时符合多项扣分条件的，按照最高值进行扣分。

1、被责令改正（以公安机关消防机构下发的《责令限期改正通知书》为准），一次扣1分。

2、受到消防行政处罚（以公安机关消防机构下发的《行政处罚决定书》为准），一次扣5分。

3、有下列行为之一的，一次扣0.5分。

（1）违反合同约定，拒绝或者拖延提供维保服务；（2）擅自更改、简化维保服务程序和相关内容；

（3）未按照规定向公安机关消防机构报备《维保合同》和《维保报告书》；

（4）企业基本情况发生变更，未及时报告公安机关消防机构；

4、被举报投诉并经查证属实，对情节轻微且及时纠正的，一次扣0.5分；对情节严重的，酌情扣1至2分。

5、甲级企业到非注册地开展维保服务未办理备案手续的，一次扣5分。

6、对依法被责令停止执业或者吊销相应资质、资格的，分值为0。

第九条 维保企业应当于每年3月底前向注册地公安机关消防机构申请审验，并提交以下材料：

1、《建筑消防设施维修保养年审报告书》、建筑消防设施维修保养技术人员职业资格证书；

2、维保企业工作报告、维保合同（全部）和报告书（每份合同任意选报2份报告书）；

3、维保人员变更情况；

4、维保人员工作业绩；

5、法定机构出具的维保企业验资文件；

6、甲级企业设置分公司情况及相关证件、人员组成等材料；

7、其他需要提交的材料。

第十条 有下列行为之一的，视为年审不合格，注销维保资质证书。

（1）评分低于6分的；

（2）不再符合资质条件的；（3）年内未承接维修保养工程的；（4）不按时上报年审材料的。

第十一条 市级公安机关消防机构应当及时审查企业年审材料，出具初审意见，连同内《建筑消防设施维修保养企业管理台账》一并报省公安消防总队。

第十二条 省公安消防总队综合维保企业执业情况、市级初审情况以及有关单位和人员的举报、投诉情况，进行审查，并抽取部分维保企业对资质条件进行实地核查。对符合规定资质条件、正常执业且无违反消防技术服务执业准则行为的，应予审查合格，在资质证书副本上标注；不符合要求的，不予审查合格，并公告注销维修保养资格。

第十三条

篇3：建筑维修工程管理办法

1 水利工程维修和养护中存在的问题

1.1 维修和养护人员的管理技术、文化水平参差不齐

对于水利工程的发展建设来讲, 做好维修和养护工作是当今水利工程建设发展的工作重点。因此, 在进行日常的维修和养护工作中, 管理技术人员要具备很高的技术专业水准, 才能做好这项工作。但是, 从当今水利工程维修和养护工作的现状来看, 其管理人员的技术水准还有待提升。在水利工程维修和养护的管理技术人员中, 他们有的是刚从学校毕业的学生;有的是来到这个岗位之前, 还没有这方面工作的经验;还有的是刚退伍的士兵;等等。可见, 这样的维修养护管理队伍, 不仅缺少工作经验, 更缺乏相应的工作能力。另外, 在这些管理人员中, 他们的文化水平也参差不齐, 有的是高中毕业, 还有的是中专毕业, 文化水平偏低。不论是技术方面, 还是文化素养方面, 他们的整体技术和文化水平都无法满足工作的需要, 影响水利工程维修和养护工作中的日常巡查、巡堤查险;等等。

1.2 管养双方尚未完全适应新的机制

由于水管单位和维修养护公司受传统思维方式的影响, 在执行新的机制中, 未将维修和养护新机制实行完善, 在这种状态下, 对于水利工程维修和养护工作来讲是非常不利的, 甚至给这项工作带来了一定的阻力。根据当今水利工程维修和养护工作的需求, 维修养护公司要具备很强的实力, 才能承担起工程维修养护项目这项工作。但从现实的局势看, 由于维修养护管理企业存在内部实力薄弱等问题, 很难达到目前水管单位的实际要求和水平, 这也是造成管养两个部门发生争吵的主要因素之一。最终影响水利工程维修养护工作的进度。

2 水利工程维修养护过程中存在的问题及解决办法

2.1 加强对维修养护管理人员的培训活动

为了避免水利工程维修养护中存在问题的发生, 要加强对维修养护人员的培训制度。在维修养护人员培训之后, 还要对他们进行考核。这样, 才能让更优秀的维修养护人员上岗。在对他们进行培训的过程中, 要制定合理的培训制度, 定期对这些人员进行维修养护方面的知识和经验培训, 使他们进一步了解和加强维修养护技术。培训之后要强化对他们的实践考核, 这样, 才能有助于他们上岗之后, 在实际工作中遇到问题时不会手忙脚乱, 从而提高他们对实际问题解决分析的能力。因此, 加强对维修养护管理人员的培训组织活动, 有助于提高维修养护人员的维修养护技术。

2.2 落实平时的维护体系

切实做好平时的维护工作, 确保做到工程维护的全面性。维护体系主要分成管理和维护两个环节, 那么平时的管理是指利用人工和简单的工具为主要项目, 对于小的损坏工程利用人工来进行护堤, 进行修理维护, 并且以日计量, 同时固定护堤人员, 不随意更换。另外, 负责平时的日常巡查, 发现问题及时上报。护堤人员的工资薪酬由养护中心以维修人工费用的形式来实施。日常维修项目是指以材料为主的项目, 每月实施一次, 水管单位要在月工程普查的基础之上, 将制成月度任务书的形式直接下发到养护单位, 由水管单位进行逐月考察核实。

2.3 切实改进当前维护规划的编制措施

建议领导和上级主管部门及时给予政策性的指导, 并根据实际情况制定预算。这样才可以确保预算不会对工程产生任何质量上的影响, 确保项目的正常运行, 另外, 要进行设置专项来处理一些欠款现象, 以此解决目前的编制措施, 至于定额中制定的要素, 要结合实际进行转变、调节, 避免产生与实际情况不符情况的发生。

3 结语

水利工程维修和养护工作不仅是一项特殊的工作, 而且还是一项专业性较强的工作。作为一名水利工作人员, 要清楚地认识到维修与养护中存在的问题, 及时作出判断, 并结合实际, 找出正确解决问题的办法, 这样才能做好其本职工作。本文对水利工程维修和养护中存在的问题提出了几点建议, 希望在日后的工作中能够对大家有所帮助。

参考文献

[1]张鹏, 李德明, 陈俊杰.水利工程的维修及养护[J].河南水利与南水北调, 2011, (14) :71-72.

[2]石效久.构建新型水利工程管理模式[J].知识经济, 2011, (17) :55-56.

[3]赵乐乐, 李树峰, 刘长水, 等.对黄河水利工程管理的探讨[J].中国管理信息化, 2011, (16) :27.

[4]张永山, 闫成柏.刍议水利工程中分散性黏土施工及养护[J].黑龙江水利科技, 2011, (03) :69-70.

篇4：建筑工程机械维修管理的建议措施

关键词：建筑工程；机械；维修；管理

前言

建筑业的突飞猛进表现出一个国家的硬性实力，建筑业在国家的国计民生中占有重要地位，因此我国对建筑业的关注程度一直在提高。关注建筑业的发展步伐，其中一项就要关注建筑工程机械设备问题，机械设备的好坏情况直接关系到建筑项目的进展情况和建筑工程的工期等，机械设备的好坏还关系到所建工程的各项质量指标，所以对工程机械设备的维护和管理就是建筑工程工作中不可或缺的一项工作。

1.工程机械设备管理的现状和问题

我国的工程机械设备管理目前正处于过度和改进阶段，所以目前的国内现状是不成体系，参差不齐，对工程设备的管理处于混乱和迷茫阶段。根据现状，总结问题如下：

1.1建筑工程的机械设备的维修和管理思想落后

我国很多的建筑企业没有树立先进的工程机械管理思想，没有树立忧患意识。对机械设备的使用技术、注意事项和使用年限都没有做到详细的事前了解和备案工作。都是盲目的对崭新的机器设备的使用，当出现问题以后才去了解情况和解决问题，这种被动的机械设备管理态度不利于工程机械的价值发挥。出现问题后，维修人员再去发现问题和考虑解决问题的办法，这样既没有全面做好机器设备的事前维护工作，又浪费了大量时间，因为机器设备问题导致建筑项目工期的拖延，从而造成不必要的浪费[1]。

1.2缺乏机器设备的专业管理队伍

第一，我国的建筑工程机器设备缺乏全面的管理体系。在我国的企业和建筑公司里，没有把对机器设备的管理纳入到企业的日常工作程序中。我国很多建筑公司和建筑企業没有完善的机器检测设备和管理系统，因此对机械设备的的管理、保养和后期维修、维护工作都没有初步的预计和规划[2]。总是等到出现问题以后，再去检查机器，寻找问题，由于机器的磨损和操作的损耗等原因往往导致事后维修人员不能全面的了解设备，不能做出正确的判断，延迟和耽误机器的维修，甚至有些问题不能被维修人员发现，出现了问题盲区，给机器设备维修埋下隐患。

第二，机器的维修人员专业知识有限，人员的数量偏少，配备情况不合理。一方面，机械设备的维修是一个不断更新和积累的过程，但是我国的维修人员的维修知识和维修能力都比较陈旧，没有紧跟时代步伐，不断的充实维修知识[3]。另一方面，我国的设备维修人员偏少且分配不合理，这样的结果就是很多设备出现问题和故障后，不能第一时间得到有效的维修，使得问题不能快速解决，置于设备的维护就更谈不上了。

2.工程机器设备的维修和管理建议

2.1树立超前的工程机器设备维修思想

第一，更新维修和管理设备的思想。机械设备的维修和管理是一项长期的工作，从建筑企业和建筑公司购买机器设备开始，对于机器的管理和维护就开始了，而不是等到出现问题时再去涉及设备的维修和管理。

第二，树立全新的维修和管理理念，从事后维修向预测和预防维修管理转变。我国的维修人员要改变自己的工作态度，不要再被动的等待机器出现问题，然后去发现和解决问题，要树立预防重于维修和维护的思想，做到防患于未然，这样就大大减少了设备的维修机率，从而延长了机器设备的使用寿命，也侧面减轻了维护和维修人员的工作压力和工作量。

2.2加强设备维护队伍的专业性和管理性建设

第一，规范维护人员的工作职责和工作范围。我国的建筑公司和建筑企业可以合理安排部门合作，让公司的设备部门和项目部门绑定式合作[4]。具体的就是说项目部门需要的机器设备有固定的项目部门的操作人员和固定的设备部门的维修、维护人员共同负责，实行人头和机器的捆绑式组合，把每部机器设备都落实到人头上。这样就能有保证操作者对设备的用心和维护者对设备的关心，有效的实现了对设备的管理和维护工作。

第二，规范操作，严格执行设备的管理制度和使用说明。在使用和维系设备时必须严格按照规章制度的要求去操作，严格按照操作程序和操作步骤，坚决杜绝违规操作和不按程序操作。

第三，健全维护制度和管理制度。一方面，企业要健全对设备的维护制度，对于机械设备要做到定期的检查、监督和维护、维修等，这都是日常的常见和例行工作，但是这些工作必须是实实在在的进行，而不能是因为经常做就走马观花的摆样子。另一方面，必须做好对设备的管理工作，具体包括记录机器设备的数量，磨损程度和购买日期等等。说的形象一点就是要给每一台机械设备建议一个专属档案，对每一台的设备都有它相信的使用记录和维护历程。

第四，加强维修和管理人员的学习力度，提高他们的职业素质。我国的维护和管理人员总体的专业水平低，专业知识欠缺，针对这一现象我国的相关部门可以组织人员进行定期的培训，短期的学习和召开有主题的座谈会等等；我国还可以鼓励企业自己或者企业之间举行维修设备的竞赛等；还可以去学习和借鉴国外的先进理论成果和实践经验等等；总之我国的建筑企业和建筑公司可以充分展开各种形式的活动用来提高维护和管理人员的专业知识。

2.3实行奖惩机制，调动工作人员的积极性。

企业可以实行灵活的奖惩机制和浮动的工资制度，充分调动维护和管理人员的积极性和创造性，让他们更好的发挥自己的能力和拓展工作的上升空间，从而实现对工程设备管理和维护的最优化方式。

2.4其他方法，比如企业可以核算机械设备的管理的成本和使用的性价比，还可以计算使用年限和维护之间的最优率等等。

3.总结

随着我国社会主义社会的不断进步，生产力不断提高，我国的工程设备管理和维护工作也在不断地摸索中前进，在这个过程中总会出现这样或者那样的问题，对于设备的维护和管理工作来说并不是一帆风顺的。我国要充分重视设备的维护和管理工作，认识到它的重要性和必要性，这样才能更好的为我国的建筑业做出贡献。

参考文献：

[1]李海同.工程机械维修管理加强的建议与对策[J].科技资讯，2011，10（29）：28.

[2]杜浩钧.工程机械维修现状及对策分析与研究[D].长春市：吉林大学，2010.

[3]邹志勇.工程机械维修现状及对策研究[D].西安市：长安大学，2012.

篇5：物业维修管理办法

一、目的、原则

1）目的：为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。

2）原则：明确责任，理顺流程，编制公司修缮定额；对简易维修套用修缮定额，快速反应，及时归整；对复杂修缮明确程序，及时完成施工及支付。

二、范围、参与方

1）范围：时代新城项目；

2）参与方：综合部、工程部、审计部、物业公司、第三方、施工保修方；

三、维修流程

确认是否修缮范围—＞物业公司填报维修派工单—＞综合部确认修缮方—＞组织修缮—＞验收—＞第三方审结支付—＞回访统计—＞每年组织修缮定额修编、第三方考核。

见附件

一、修缮流程表

四、各方权责

1）物业公司：

建立微信维修群，当业主提出报修，物业公司组织人员现场判断是否维修范围（有争议的可邀请综合部、工程部现场判断），并在维修群内发出相关图片、户号、位置、数量；

确认属于开发商的维修范围，物业公司向综合部填报《维修派工单》；属于物业公司维修范围的，物业公司自行组织维修；属于开发商范围的，物业公司提交《维修派工单》至综合部。

负责组织维修后的验收，将维修后的照片发至维修群；对维修后的情况进行回访，编制小区维修台账；每季度将维修情况报综合部备案。参与第三方的考评、选聘。

2）综合部：

判断确认是否属于开发商组织维修，判断是否保修项目，判断是否是内部修缮定额内的简易维修还是复杂维修。

属于保修项目的，转工程部向施工方提出维修通知；属于复杂维修的，通知第三方向工程部报方案、预算；属于简易维修的，直接通知第三进行维修；属于保物业公司职责范围内的，转物业公司维修。

参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对其验收单中工作量进行会签。

负责向第三方发出简易维修指令。负责对第三方进行管理，对其工作履约情况进行考核。

负责对物业公司的维修台账进行汇总，3）工程部

对于保修项目，通知施工单位进行维修，在施工单位不能到位的情况（或多次维修不能满足要求的情况）下，负责协同物业公司，组织第三方进行维修。

审核第三方提报的复杂维修的方案，并签署意见。参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对复杂维修验收单中工作量进行会签。

参与第三方的考评、选聘。4）审计部

每年年初编制简单维修的修缮定额，参与第三方考评、选聘。经工程部确认的复杂维修方案，对其预算进行审核。

依据简易维修、复杂维修的验收单及其附件，每月进行结算审核。5）第三方：

及时按综合部、工程部的指令组织维修；

对于复杂维修向工程部提出维修方案、经确认后编制施工预算。维修完毕填写验收单，汇总验收资料，按月申请计量支付。6）施工单位

施工单位接受到工程部通知后，及时组织人员进行保修。保修期满，先组织工程部、物业公司检验，取得质保期保修完好证明，再按合同退出保修金。

对于保修期外的复杂维修提出建议；

五、第三方管理

1）考评、选聘：由综合部牵头，每年对第三方进行一次考评、比选，与之签订合同。综合部负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。

2）资料：所有维修结算均以签证的形式（并附有维修派工单、验收单原件、维修前后的照片、结算书）。3）计价方式：

简易维修：直接按内部修缮定额的项目价格表执行，直接以签证工程量乘以固定包干单价计算，不再计取其他任何费用。工程量由物业公司、综合部验收确认。

复杂维修：由工程部最终确认工程量，审计按照审计规则进行审计。

4）工程维修完工后，每月办理结算一次，办理结算后，工程款支付至95%（外墙、屋面防水须经二次大雨后，验收合格无渗漏方可办签证），剩下部分待保修期满后无息一次性支付。维修结算：每月结算一次。

5）质量保障：为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由物业公司于每月20日前对上月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工单位现场负责人，物业公司、综合部、工程部。

六、定额修订

每年年初由审计部发起，工程部、综合部配合修编本常规修缮定额。

七、反馈编档

维修验收完成后，物业公司组织对维修情况进行反馈，作为第三方的考评依据。

物业公司每季度将小区的维修情况建立台账（应注明户号、维修位置、维修情况、反馈情况等），报综合部备案。

八、其他事项

1）施工合同约定内容：保修期内，经业主多次通知不能维修到位，业主方有权安排第三方维修，并按实际发生金额，加收100%的维修管理费。

2）保修金到期约定内容：保修金退还，需要工程部、监理、物业公司现出具保修合格证明，再行支付。

九、表格附件

维修派工单、维修验收单、内部修缮定额、十、发布执行

篇6：维修工程项目管理办法

各州直学校及有关单位：

为贯彻落实科学发展观，促进州直教育事业健康可持续发展，加强学校新建、维修、改造工程管理，提高学校基建工作质量和资金使用效益，营造群众最放心的校舍，确保校舍安全适用，做如下通知：

一、校舍建设应符合的法律法规及相关政策、规定

州直学校的校舍建设与管理工程，包括施工单项合同估算价在①30万元以上的大额工程项目。②10-30万元的小额工程项目。③1万元以上，10万元以下的维修工程，包括抗震加固、环保、绿化、修缮、装饰工程项目。不包括增添固定资产货物类设备。

州直学校的校舍建设与管理必须严格执行《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规。严格履行法定建设程序，执行先勘察、后设计、再施工发包（地勘、施工图必须先经审查后方可组织招投标）的最基本的建设程序。办理土地所有权证、工程规划许可证、施工许可证，落实工程竣工报备制度。

学校的规划、建设除应严格执行国家有关工程建设标准外，还应符合《延边州人民政府办公室关于加强全州中小学校舍建设与管理的意见》（延州政办发[2009]10号）等文件规定。

二、校舍建设与管理应做好的前期工作

1.校舍建设工程实行业主负责制、法人责任制、工程招投标制、工程质量终身制。2.校舍新建工程必须进行充分的可行性研究，并把可行性研究报告上报发改委等相关部门审批；小额维修、改造、装饰等项目要由学校向校舍建设与管理中心提出申请，经校舍建设与管理中心进行可行性论证并提出工程预算价格后，再报送教育局经主管局长审批。未经审批不得随意开工。所有维修、改（扩）建工程应由学校在每年年底研究做好计划，在次年1-2月份将计划维修项目集中报送校舍建设与管理中心进行可行性论证和概（预）算。

3.学校必须常设校舍建设与管理工作领导小组和项目实施小组，并报州教育局备案。领导小组和项目实施小组负责项目报批、施工过程管理协调、预结算的核对和工程验收、签证等工作。校舍建设与管理中心负责工程项目的内部监督和指导。4.校园规划应委托有资质规划设计部门设计，规划设计方案（总体平面图方案）应上报教育局审定。单体建筑工程的定点、放样须报教育局同意，并取得建设规划部门许可。

5.学校单体建筑工程和涉及结构、水电安全的改造工程应委托有资质设计单位设计，其建造方案、主要建筑装饰材料如地板、门窗、墙面，水电设备等在确定前应上报校舍建设与管理中心审定。必要的装饰工程需委托有相应资质的设计单位设计后指定装饰材料。如学校有建筑物在使用过程中遇有安全隐患或房屋漏雨等事宜，应尽快通知校管中心及其他相关部门，立即组织抢修。

6.学校专用教室的设置，线路、设备配置参照有关技术装备文件的要求进行设计配置。

7.基建工程预算必须委托有资质的单位编制，实行“一编一审”的制度，并报校舍建设与管理中心审阅，未经审阅不得进行结算。

8.新建及大额维修改造工程委托中介服务机构的有关事项：测绘、勘察、设计、预算、招标代理、监理、结算审核等业务，选择中介机构应视工程项目具体情况采用比选办法，比选方案应事先报告校舍建设与管理中心同意，招标文件发布前须报校舍建设与管理中心审定。9.小额维修改造工程必须有较完整的施工图纸和准确的工程预算，维修范围、工程量和预算价应报校舍建设与管理中心核查，报造价咨询机构审定。相对简单的项目如更换门窗、油漆涂料等不需施工图纸，但必须测量准确工程量，由校舍建设与管理中心拟定工程预算。

10.学校应常设维修工班组，负责校舍的日常维修项目，如少量更换灯头、门窗修理、水暖件修理、线路开关插座修理等，涉及资金数额少，技术标准相对较低的工作应由学校维修工自行完成，不可随意发包给施工单位和个人。但年初可将一年内维修项目整理招标的较多较杂的维修项目，学校做出施工计划与方案，确定具体工程量，由校舍建设与管理中心论证后，上报教育局审定后招标进行，确定的项目不得随意变更。学校不得无计划随意发包施工。

11.校舍建设工程前期和施工阶段中有关政府部门的收费和中介机构、企业收取的费用要根据当时当地相应减免文件或优惠条件支付。

三、校舍建设与维护工程的发包

12.各学校的新建工程实行严格的招投标程序，工程的招投标方案在有关部门备案前应报校舍建设与管理中心审定。

13.学校大额维修、改（扩）建工程严格实行公开委托招投标。14.小额工程按州教育局要求，实行直接发包或清包工等方式进行发包。15.维修工程由学校自行制定发包方式（公开招标、邀请、议标、比选、竞赛性谈判、工程直接发包、清包工），发包方案应经学校行政会或教师代表大会集体商议后形成书面文件，经校舍建设与管理中心进行可行性论证，拟定工程概（预）算后报教育局审定。符合政府采购的项目，按延边州政府关于政府采购的文件执行，其他技术、装备类材料在政府采购规定地点无法购买到的，应向采购办提出书面报告，经批准后进行采购。实行清包工的，要确定工人有能力完成施工任务并可以达到施工方案的要求。

四、校舍建设与维护的管理

16.学校新建工程和大额的维修、改（扩）建工程必须在签订建设行政主管部门规定的施工合同，经招标部门审定备案后办理质量、消防、安全监督、施工许可手续或证件后方可施工，合同中应有安全责任、价款结算方式和工程量调整方法的条款，签订施工合同之前，应把合同文本报校舍建设与管理中心审定。17.学校项目管理领导小组负责工程质量的全程监督，对每一道工序特别是隐蔽工程的工程质量和工程量进行验收、签证，实测实量，较重要的部位验收要请校舍建设与管理中心共同验收、签证。并做好验收记录、测量记录，保留签证单，重要工序施工记录和施工日记，实行签到管理制度。

18.在项目建设管理上，应坚持按图施工的原则，严格控制设计变更，尽量不变更或少变更，若因设计等原因确需变更，设计单位应提供相应图纸和说明，变更工程量的计价应严格按照招标文件、施工合同的约定执行，超过立项投资规模3℅以上的必须申请追加投资规模。

19.学校应对施工企业的安全意识、安全措施检查和施工进度、施工质量进行有效的管理，对监理单位经常督促，主动及时协调工程监督部门、设计部门对工程建设进行检查指导。

20.严禁随意转包和违法分包。除特殊情况经项目业主和教育局同意并报建设局主管部门备案外不得同意中标人变更建造师（项目经理）、项目总监和主要技术责任人，并实行建造师（项目经理）、项目总监、主要技术责任人押证上岗制度。21.小额维修项目施工过程中学校应有专人负责，经常巡视施工现场，在施工过程中发现意外的工程量增减项目要及时与施工单位签证，由施工单位提报预算，核查工程量后交校舍建设与管理中心审核。业主和施工单位任何一方不得随意变更项目方案和随意调整工程量及施工部位。

五、竣工验收

22.学校实行公开招投标的基建项目的竣工验收严格执行《建筑工程施工质量验收统一标准》，在施工、监理单位、设计、和学校各方在初验通过的基础上，再组织工程参建各方主体组织竣工验收，把验收程序和时间上报质量监督部门和校舍建设与管理中心。

23.大额维修工程竣工验收由学校组织参建各方主体实施。（1）竣工验收应具备：

①完成工程设计和合同约定的各项内容。

②施工单位在工程完工后对工程质量进行检查，确认工程质量符合要求，并提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

③学校应检查施工单位有完整的技术档案和施工管理资料。包括内业资料、质量保证材料；施工图纸、工程预算；隐蔽工程验收记录单等方可组织各单位验收。（2）竣工验收应按下列程序进行。

①由领导小组、校舍建设与管理中心、工程参建各方主体等部门组成竣工验收专业小组并制定验收方案。②具体程序：

（一）召开工程竣工验收会议，学校、施工单位、监理单位分别汇报工程合同履约情况和工程质量自评情况，设计、勘察部门发表单项质量验收意见；

（二）审验技术档案和施工管理资料；

（三）实地查验工程质量；

（四）对工程质量和各管理环节等作出评价，形成验收组人员签署工程竣工验收意见。24.工程竣工验收合格后，学校应及时提出工程竣工验收报告，工程竣工验收报告主要包括工程概况，学校执行建设程序情况，对工程勘察、设计、施工等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容并按规定的时限向建设行政主管部门进行报备。

25.小型维修项目的验收应由学校组织施工单位、监理、校管中心共同验收，提出整改意见，待施工单位整改完成后填写《学校维修工程竣工验收备案表》，由学校和校管中心备案。

六、校舍建设与维修工程结算

26.工程竣工验收合格后，学校应及时委托有资质的中介机构进行工程结算审核，在结算审核定案前由校舍建设与管理中心审核。小额项目涉及工程项目较简单的可直接校舍建设与管理中心审核。

27.学校基建工程竣工验收合格后，学校应及时对工程内业资料进行整理和归档，并报送校管中心备案，统一存档管理。学校档案资料的收集严格按《延边州教育局关于教育系统新（改、扩）建、维修工程项目文件资料归档管理细则》执行。

七、建设与维修工程财务管理

28.学校财务应严格执行《国有建设单位会计制度》、《基本建设财务管理规定》等有关法规。

29.学校应单独开设工程专户，严格执行建设资金专户管理，严格工程帐务核算。30.工程结算后，应于次月底前做好工程财务决算。及时把工程资金到位、使用、缺口情况上报教育局。

31.学校应加强建设资金管理，积极筹措建设资金，严禁挪用、占用建设资金。

八、校舍使用管理

篇7：维修基金使用管理办法

维修基金（maintenance fund），又称“公共维修资金”“住宅专项维修资金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。

维修资金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修资金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修资金也应经旧业主更名为新业主名下。

维修基金使用条件

1、维修资金金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行维修、更新时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。

2、维修资金闲置时，除用于购买国债或无风险的理财范围外，禁止挪作他用。资金缴纳

维修资金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%或每平方米100至200元的标准缴纳至物业所在市房地产主管部门指定的商业银行。维修资金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。

维修基金使用范围

房屋维修资金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的维修、更新工程。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、电梯、外立面、消防设施、绿地、道路、沟渠和其他共用设施设备等。维修基金资金管理

按照《物权法》和自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下维修资金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司或管理单位申请支取使用。业主委员会成立之后，业主户数和建筑面积的三分之二以上同意可以讲维修资金划转到业委会，由业委会行使管理权利[3]。

篇8：建筑维修工程管理办法

根据《办法》第十三条的规定, 政府建设主管部门一旦发现房屋买受人没有依照《办法》的规定交存首期住宅专项维修资金 (以下简称首期专项资金) , 其就有权禁止开发建设单位、公房产权单位 (以下统称房屋出卖人) 将房屋交付买受人。该规定涉及了政府建设主管部门、房屋出卖人、买受人三方法律主体, 该三方主体存在以下法律关系:

1. 政府建设主管部门与房屋出卖人基于房屋买受人是

否依规交存首期专项资金的情形, 形成了监管与被监管的行政法律关系。

2. 房屋出卖人和买受人基于房屋转让行为, 形成了房屋买卖合同民事法律关系。

从法律后果来分析, 该规定导致的直接法律后果是:政府主管部门因禁止房屋出卖人把房屋交付给那些不依规交存首期专项资金的买受人, 从而变相阻止了房屋出卖人履行其与买受人签订的购房合同, 不仅使房屋出卖人承担违约责任, 而且导致该合同的目的不能实现, 变相禁止了民事主体之间的房屋转让行为。因此, 从本质而言, 该规定使政府主管部门涉嫌利用行政权力干涉房屋转让的民事权利。

二、该规定涉嫌创设限制房地产转让的情形, 有违我国《城市房地产管理法》的相关规定

我国《城市房地产管理法》 (下简称《管理法》) 第三十七条规定:“房地产转让, 是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”

其第三十八条规定:“下列房地产, 不得转让: (一) 以出让方式取得土地使用权的, 不符合本法第三十九条规定的条件的; (二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三) 依法收回土地使用权的; (四) 共有房地产, 未经其他共有人书面同意的; (五) 权属有争议的; (六) 未依法登记领取权属证书的; (七) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

其第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当符合下列条件: (一) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金, 并取得土地使用权证书; (二) 按照出让合同约定进行投资开发, 属于房屋建设工程的, 完成开发投资总额的百分之二十五以上, 属于成片开发土地的, 形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的, 还应当持有房屋所有权证书。”

从上述规定可见, 《管理法》第三十八条明确规定了禁止房地产转让的七种情形。然而, 作为下位法的部门规章, 《办法》第十三条的规定既不属于《管理法》第三十八条中的前六种情形之一, 也不属于《管理法》第三十八条中的第七种情形 (因为根据我国现行的《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》等法律、行政法规的规定, 暂没有出现其他禁止房地产转让的情形) 。根据我国《立法法》第七十一条和七十九条的规定:法律的效力高于规章, “部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项”, 因此, 《办法》第十三条的规定涉嫌创设了限制房地产转让的情形, 逾越了《管理法》第三十八条的法定范围, 违反了上位法。

三、该规定没有正确厘清行政监管职责与民事自治权利的界限, 涉嫌以公权侵犯私权

国务院《全面推进依法行政实施纲要》 (以下简称《纲要》) 第6条要求:“依法界定和规范经济调节、市场监管、社会管理和公共服务的职能。……凡是公民、法人和其他组织能够自主解决的, 市场竞争机制能够调节的, 行业组织或者中介机构通过自律能够解决的事项, 除法律另有规定的外, 行政机关不要通过行政管理去解决。”

由此可见, 对于房屋买受人不交存首期专项资金的行为, 是需要政府主管部门直接行政干预呢, 还是交由业主大会自治解决?这是政府主管部门在制定《办法》时首先需要厘清的问题。笔者认为, 根据我国《物权法》的相关规定, 专项资金属于业主所有, 其筹集、使用由全体业主共同决定, 这些规定充分体现了主张业主自治的立法目的。因此, 对于房屋买受人不交存首期专项资金的行为, 还是交由业主大会自治决定为宜, 不宜制定类似《办法》第十三条的规定, 以行政权力直接管理这一行为。该条规定也从侧面反映出政府主管部门仍未厘清行政监管职责与民事自治权利的界限。

此外, 《办法》第十三条涉嫌以公权力干涉私权利。根据我国《合同法》第四条的规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利, 任何单位和个人不得非法干预。”《民法通则》第八十五条的规定:“依法成立的合同, 受法律保护。”房屋出卖人与买受人依法成立的房屋买卖合同, 应当受到法律保护, 不应被第三人非法干涉。但是, 根据《办法》第十三条的规定, 如果因为房屋买受人不依规交存首期专项资金, 行政主管部门就有权禁止出卖人交付房屋, 这一行政行为干涉的直接法律后果是导致该民事合同的目的不能实现, 变相地影响了合同当事人的民事权利与义务, 涉嫌以公权侵犯私权。

综上看来, 笔者认为:《办法》第十三条的立法初衷是良好的, 但是于法理而言, 却值得商榷, 有待进一步予以完善。