房地产公司法律法规

房地产公司法律法规（共6篇）

篇1：房地产公司法律法规

房地产项目公司股权并购法律风险分析近年来，由于土地资源的有限性和特殊性，国家对土地使用权的流转作出了诸多有别于其他可流通物的立法限制，很多房地产开发企业面临难以获取土地资源的困境。而同时，许多手中有地，但自身资金、运作能力不强的房地产项目公司，为吸纳资金、引入先进的开发理念，尽快将手中的国有土地使用权投入市场开发建设，往往希望通过股权并购的形式其手中的房地产项目。因此，以房地产项目公司并购来实现土地使用权及项目转让之风盛行。

尽管以房地产项目公司股权并购的方式收购房地产项目具有手续相对简捷、节省费用和开发成本、开发快捷等显而易见的优点；但也存在很多需要并购方特别注意的法律风险。

案例

1、A公司获悉B房地产项目公司拥有“××花园”房地产项目，且已经开发建设至一期楼宇主体结构封顶，遂以收购B房地产项目公司全部股权的方式获取了该项目的开发建设权。正当A公司按其与B公司股东签署的《股权转让协议》支付了全部股权转让价款，准备继续投入开发时，承建该项目施工总包的建筑施工方突然主张因原B公司拖欠其工程施工款，要求行使其建筑工程施工款优先受偿权，并申请法院查封了项目在建工程；同时，项目设计方以原B公司拖欠巨额设计费用为由申请查封了项目公司的流动资金帐户。A公司由此陷入了困境。

2、A公司收购了某C房地产项目公司70％的股权，欲以大股东身份控制和主导B公司承建的某写字楼项目，并完成了变更股东的工商变更登记手续。但在经营决策过程中，持有C公司30％股权的股东主张：虽然A公司拥有70％的股权，但是根据B公司章程规定，仅享有60％的表决权和分红权。此时A公司才发现其原受让股权时审阅的公司章程为一份无效章程，且与C公司在工商行政管理部门备案登记的章程内容不符，并没有约定表决权和分红权限制。由此A公司与C公司原股东发生纠纷，项目开发建设无法顺利进行。

3、A公司收购了D房地产项目公司全部股权，并在《股权转让协议》中约定D公司原股东承担D公司或有债务。在A公司按约支付了全部股权转让对价并开始以D公司名义开发建设某房地产项目时，某银行以D公司向第三人提供了连带责任担保为由要求D公司偿还巨额债务的担保责任。此时A公司欲向D公司原股东追偿时发现D公司原股东已经没有清偿债务的能力，A公司因此遭受了重大损失。

分析

通过以上案例可以看出，房地产项目公司股权并购过程中存在诸多潜在法律风险，可能给项目开发和项目受让方带来相当大的风险。概括来说，房地产项目公司股权并购存在的风险主要集中在以下方面：

1、项目公司或有债务控制风险 对于项目公司的或有债务、是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等，股权转让方向股权受让方提供的陈述或企业资产评估报告，其可信度值得商榷，存在虚假或隐瞒的风险；需要股权受让方特别注意和控制。

2、转让股权本身属性确定风险 拟对外转让的项目公司股权本身，是否存在质押担保等第三人权利，是否存在对其在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利、清算剩余财产分配权等各项权能的限制，股权转让方是否缴足出资，是否具有完整的股东权利等等，往往难以确认，需要股权受让方事先调查和评估该等风险。

3、项目原有权属、性质及其权利瑕疵评估风险 项目原有土地使用权的取得是否存在法律瑕疵，项目公司是否已经足额缴纳土地出让金，项目是否存在抵押权、租赁权、地役权等权利瑕疵，项目规划是否存在风险，是否存在建筑施工款拖欠、税费负担等瑕疵，后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险，受让方须做出合理评估。

4、股权转让交易过程控制风险 股权转让合同签订过程中，股权转让方对外转让股权的权利是否受到其他限制，股权转让行为有没有经过项目公司其他股东的同意，有否违背相关法律法规的规定等因素，都将有可能影响转股权转让行为的效力（如项目公司系外商投资企业的，转让手续未经相关部门批准的不生效）。而在股权转让合同履行过程中，出让方和受让方如何履行相关协议义务、监控资金安全、保证履行顺畅等，均需要严格控制。

评述和总结

结合律师执业经验，笔者认为，无论采取并购房地产项目公司全部股权或者收购房地产项目公司控股权，均应当在具体操作过程中注意以上各个方面的法律风险控制，大致可以采用以下操作方式:

1、股权收购方应当对项目公司在股权收购之前的债权债务调查清晰，可以委托审计中介机构清查项目公司资产和负债情况。如以土地使用权或项目在建工程的价值作为项目公司收购价格的计算基础，则务必约定项目公司在收购前的一切债权债务均由原股东负责清理、承担，并应提供相应的有效担保或留下一定比例的股权转让价款作为保证金等。

2、对项目公司股权自身及项目公司所拥有的房地产项目的权属瑕疵风险，项目公司股权转让的合法性和合规性等相关问题，股权收购方应当在股权收购之前委托律师等中介机构进行调查，确认问题及处理方案，办理项目转让手续的方式和期限等。并应当在股权转让协议中予以明确约定。

3、对项目公司股权转让后面临项目公司潜在债权人的权利主张等对受让方的巨大风险，可考虑在公众媒体上公告通知不特定债权人，要求其在一定期限内申报债权的方式以期清查确认。同时要求项目公司原股东提供有效担保或留存一定比例的转让价款作为保证金等。

4、项目公司股权并购合同必须转让方、受让方协商一致，并以书面形式做出；股权转让必须按照《公司法》（外商投资的房地产企业，还应当依据相关外商投资企业法律法规）等有关规定办理工商变更登记手续，并同时办理必要的房地产项目的变更登记手续。

5、股权并购合同应当包括：项目公司概括、房地产项目概括、房地产项目立项规划文件、股权转让比例、股权转让价款、支付方式和期限、现有资产的认定、转让方保证和声明、项目公司原股东同意转让并放弃优先购买权的决议等。

6、同时股权并购协议中还应当约定适当的、转让方和受让方均可以接受的违约责任，特别是一定条件下的合同解除权，作为一方违约后另一方的救济手段和及时退出机制。

7、根据合同履行的具体情况设置合理的履约担保形式，消除转让方和受让方的顾虑。如转让方通过各种方式取得银行信用，然后应转让方要求出具银行保函，在受让方不能如期履行合同时，转让方可以向银行追偿；同时，转让方也可以申请银行出具保函，当转让方未能履行其提供开发项目、办理项目转让手续等合同义务时，受让方可以向银行追偿。

8、房地产项目公司所拥有的项目如未办理土地出让手续或者已经办理土地出让手续但转让时还未缴清土地出让金的，应当明确约定办理相关手续的责任方及其费用承担方式。

9、需要调整房地产项目开发条件的，股权转让合同应当约定补办政府主管部门许可的手续及负责方。

10、对合同履行过程中的资金支付控制，为消除双方顾虑和平衡双方利益，可以考虑由转让方和受让方共同选定第三方作为资金托管、合同履行监督方并托管股权转让价款，以促进双方履行各自合同义务。对于付款安排，应当适当拉长付款期限，以期与对潜在债务的担保相互衔接。对于转让股权的交接手续，应当限期尽快办理，必要时可以考虑在股权变更登记手续完成前交由受让方控制，以便顺利进行前期开发，避免土地使用权长期闲置或房地产项目长期停工。

房地产并购律师调查清单

一、收购标的的主体资格 主要审查事项如下：(一)出资协议/合同

通过审查出资协议或合同，了解收购标的各方股东间约定的权利义务，尤其是交易对象所享有的权利和义务。在此基础上进一步了解交易对象是否已经按照协议或合同约定享受权利、履行义务。这些权利和义务及其享有或履行情况将直接影响收购方对本次交易的交易目的的能否实现、交易成本、风险等问题的判断。(二)企业章程

通过审查企业章程，了解收购标的公司章程有关对外转让股权的规定、经营管理机构组成，以及有关经营管理、人力资源、财务等事项的原则、方法和制度等。同时审查章程规定的内容是否违反法律的强制性规定，并将章程中的有关内容与收购标的的营业执照、批准证书、出资协议等进行核对，确认是否一致。如果收购标的公司章程记载事项发生变更，则应当修改章程，并经原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。因此，应要求收购标的公司提供其成立以来的各份章程，审查全部章程是否一经原审批机关批准或者登记机关登记/备案。(三)验资报告 审查的具体内容

1、是否按照法定或约定的出资期限履行了出资义务；

2、非货币资产出资是否已经完成所有权的转移；

3、出资方式。

在审查验资报告以及记载收购标的股东出资方式的其他文件时，应当注意审查收购标的的股东用于出资的财产是否符合有关法律法规的规定。对于非货币出资的，还应当审查其出资金额占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件，并经审批机关批准。(四)企业法人营业执照

1、《企业法人营业执照》

营业执照上记载的主要内容：名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限和成立日期等。

2、营业执照的审查事项 ⑴营业执照的基本内容

应当将营业执照与收购标的的其他主体资格文件（包括但不限于《企业房地产开发资质》、公司章程、合资合同等）进行核对，以确认该营业执照上记载的情况（即在工商登记主管机关登记的收购标的的情况）与其实际的现状是否相符。⑵正本和副本

律师应对营业执照正本和副本都进行审查，并对正本和副本进行核对。

需要特别注意的是副本上除记载与正本相同的登记事项外，还记载年检情况等其他事项。⑶企业年检记录

我国对企业和公司的登记管理实行年度检验制度。企业和公司每年应当按法律法规规定的时间接受年度检验，并提交年度检验报告书、年度资产负债表和损益表，以及营业执照的副本。登记机关在完成年检后，将在营业执照的副本上记载年检情况或者核发新的营业执照副本。如果公司未能按时进行年检或年检不合格，将受到相应的处罚，甚至可能被吊销营业执照，丧失经营资格。

应当将收购标的的年检情况作为审查重点之一，以确认收购标的是否具有合法的主体资格。如果收购标的营业执照所记载的登记事项曾进行变更，应当要求审查其自成立至今各份营业执照。

(五)收购标的从事的经营范围的政府批准文件 根据我国有关法律法规的规定，从事房地产项目开发的公司在经营活动中还应当取得相关政府主管部门的批准和许可。有必要根据收购标的所从事的经营范围，审查法律规定的应当取得的其他政府批准和许可文件。

1、建设用地规划许可证

2、项目立项批复及相关批复文件

3、规划意见书和审定设计方案通知书

4、《企业房地产开发资质》

5、用地批准书

6、土地补偿协议

7、土地出让合同

8、土地出让金缴纳凭证

9、国有土地使用权证书

10、建设用地钉桩通知

11、建设工程规划许可证

12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复

13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复

14、房屋拆迁许可证

15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议

16、商品房预售许可证

17、与项目开发建设相关的其他资料(六)收购标的组织结构 主要审查的具体内容有：

1、公司的管理架构图

2、公司高管任命或聘任文件

3、公司各管理人员及职责、权限

4、公司高管在其他企业任职情况(七)其他主体资格相关的文件和资料

收购标的在设立后，曾存在经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况，应当根据实际情况和调查需要对上述经营范围、股权结构、法定代表人等变更等的合法性以及相关文件进行审查。

二、分支机构

在对收购标的的分支机构进行尽职调查时，应当审查该分公司的《营业执照》以及其他能够明确反映该分公司有关经营、财务情况的合同、帐簿、凭证等文件和资料。如果分公司营业执照记载的登记事项曾发生变更，应当要求对方提供自分公司设立至今各份营业执照。

三、资产

在调查收购标的资产、负债和所有者权益情况时，应当首先要求收购标的提供收购标的最近一至两年的资产负债表和损益表。根据收购标的的财务报表对其资产、负债和所有者权益情况进行审查。资产调查的主要内容有：(一)房屋

房屋属于价值相对较大的资产，其权属及价值情况一般会对收购标的的资产价值的认定有比较大的影响。因此，对于拥有房屋的企业，在进行资产尽职调查时应当首先对其房屋的权属情况进行审查。具体调查内容和方式如下：（本处仅对在国有土地范围内取得的房屋进行审查）

1、要求提供收购标的所有房屋的清单，清单中应当对房屋面积、坐落、所有权人、原值、已使用年限、累计折旧、净值、抵押状况等进行详细说明。

2、要求提供房屋的权属证书，包括所有权证书和他项权利证书。⑴房屋所有权证； ⑵房屋共有权证； ⑶房屋他项权证。

房屋他项权证是对房屋享有抵押权、典权等他项权利的权利人持有的权利证明文件。

3、在审查房屋权属证书的同时，还应当要求收购标的说明取得该房屋的方式，是自建取得，还是通过所有权的转移取得；并且应当针对不同的取得方式要求提供相关文件。⑴自建取得

应根据尽职调查的需要审查其建设该房屋的相关政府批准手续和竣工验收手续。⑵转让取得

应要求收购标的提供该房屋的转让文件，如：转让协议、拍卖文件等，并审查已经支付了受让该房屋的对价。

4、核查房屋所在土地的土地使用权情况。在审查房屋所有权的有关情况时，应当注意核查收购标的是否同时拥有房屋占用范围的土地使用权；如果收购标的不拥有房屋占用范围的土地使用权，审查办法书素占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件。应当要求收购标的详细说明原因以及是否合法。

5、如果有在建工程，说明建设的情况，提供已经取得的批准文件。对于在建工程，应当要求收购标的提供进行该在建工程建设已经取得的政府批准文件和其他相关文件，以确认该工程是否拥有合法的建设手续，在完工后能否取得合法的所有权。

6、要求收购标的说明其房屋上是否设定了抵押权（或其他第三人权利）。如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

房屋是否设定了抵押权等第三人权利以及是否办理了抵押登记也是对房屋权属情况审查的重点。

对于收购方而言，收购标的的房屋是否设定了抵押将直接影响收购方对该房屋收购价值的认定。而且，在抵押期间内的房屋，未经债权人同意或者提前偿还主债务，是无法通过资产转让的方式完成房屋所有权的转移的。因此，房屋是否设定了抵押还会影响本次收购交易方案的确定。

由于房屋的抵押情况会在权属证书、登记机关的登记记录、抵押合同等不同的文件和资料中有所体现，在审查房屋的抵押情况时，应当通过审查权属证书、要求收购标的如实说明情况、提供文件资料和向有关机关核实等多种方式进行核查，尽量获取全面、真实的信息。

7、审查收购标的的房屋是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。

如果收购标的房屋存在上述情况，应当要求收购标的提供该房屋被采取强制措施的相应文件。

8、在对房屋的调查中，还应当要求对方说明收购标的是否存在租赁、无偿使用等占有、使用他人房屋的情况。如果收购标的存在上述情况，应当审查租赁合同、无偿使用协议等文件，确认收购标的是否通过合法方式租赁或无偿使用他人房屋以及收购标的对该房屋实际享有权利的范围和期限。在对收购标的使用他人房屋情况的调查中，应当重点了解收购标的实际使用该房屋的用途以及对收购标的主营业务的影响。如果收购标的的主要生产经营活动是在该第三人房屋中进行，由于该房屋的所有权人不是收购标的，将会存在收购标的由于其自身不可控制的原因无法继续使用该房屋的风险。应当就此向客户予以明确和充分的提示。(二)土地使用权（国有土地使用权调查）具体调查内容和方式如下：

1、要求提供收购标的拥有土地使用权清单，清单中应当对土地面积、坐落、使用权人、性质（划拨或出让）、使用年限、抵押状况等进行详细的说明。

2、要求提供收购标的拥有土地使用权的国有土地使用证。

需要注意的是，有些地区的房屋所有权证书和土地使用证是合一的，对于这些地区的土地，应当查阅收购标的的房屋所有权证了解其土地使用权情况。

3、企业主要通过划拨、出让、转让或出租的方式取得国有土地使用权。应当注意审查收购标的拥有土地使用权的取得方式。

⑴如果是划拨取得，则其转让可能受到限制，并且可能对交易成本造成一定的影响；因此，对于划拨取得土地，应当要求提供有关批准文件，并且应当确认是否能够进行转让。⑵如果是出让土地，需要确认是否缴纳了土地出让金，是否完成了土地使用权出让的全部手续。

对于出让土地，应当要求提供收购标的与土地管理部门签订的土地出让合同以及土地金缴纳凭证。

⑶收购标的的土地使用权也可能是通过土地使用权的转让方式取得。对此，应当审查收购标的受让土地使用权的相关手续是否已经办理完毕，是否可能存在影响其行使权利的瑕疵。⑷还应当审查收购标的是否存在通过租赁方式取得土地使用权的情况。如果存在，应当审查其租赁使用的土地是否符合法律规定对外租赁的条件，是否办理了登记手续；并要求其提供土地租赁合同。

4、要求收购标的说明其土地上是否设定了抵押权。

如果存在，律师要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。(三)机器设备

对于收购标的机器设备的调查，一方面是核实其重大资产的权属、价值等情况，另一方面有助于了解收购标的的经营的状况和盈利能力。对机器设备的主要调查内容如下：

1、要求收购标的提供公司设备（包括车辆）的清单，说明设备名称、所有权人、取得方式、使用地点、设备原值、已使用年限、累计折旧、设备净值等。

2、要求收购标的提供能证明收购标的的机器设备权属证明文件。

机器设备不需要进行权属登记，因此，在对机器设备的权属情况进行调查时，应当根据不同情况要求收购标的提供不同的权属证明文件。对于车辆等应当办理权属登记的资产，应当核对其权属登记文件。对于无需办理权属登记的机器设备，应当核对其购买合同和价款支付凭证。

3、要求收购标的说明收购标的的机器设备上是否设定了抵押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

4、审查收购标的的机器设备是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。如果存在，应当要求收购标的提供该机器设备被采取强制措施的相应文件。(四)存货

1、应当要求收购标的提供存货清单，该清单应当说明存货的名称、所有权人、存放地点、价值以及在存货上是否设定抵押权或作为质押物转移给其他人。

2、应采取实地考察方式同时，对于存货的抵押、质押等情况，如果应当在有关部门办理登记的，还应当向该部门对存货的对外担保情况进行核实。

四、无形资产（知识产权）——不作为尽职调查重点(一)商标

商标主要是指商品商标或者服务商标。具体审查内容如下：

1、要求收购标的提供商标清单，说明其使用商标的注册国家、所有权人、注册日期、有效期到期日、是否展期、商标上是否设立质押权等。

2、要求审查注册商标的《商标注册证》等权属证明文件。

应当要求收购标的提供其商标的《商标注册证》和/或《核准转让注册商标证明》，并审查如下内容：

⑴收购标的是否是《商标注册证》或《核准转让注册商标证明》上记载的使用权人，该商标是否还有其他共有人；

⑵《商标注册证》上记载的商品类型与收购标的实际生产、销售的商品是否一致； ⑶该注册商标的有效期是否已经届满，是否办理了有效期的续展。

3、审查商标的交易情况

如果收购标的的商标是受让取得的，应当要求提供商标转让协议。如果收购标的使用的商标是其他人所有，收购标的是经商标所有权人授权取得的商标的使用权；或者收购标的将其商标授权给第三人使用，律师应当要求收购标的提供商标许可使用合同，审查收购标的和/或第三人对商标享有权利的范围；同时，还应审查该商标许可使用合同是否在商标局办理了备案手续。

4、要求收购标的说明收购标的的商标上是否设定了抵押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、《商标专有权质押登记证》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

5、审查收购标的的商标是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。如果存在，应当要求收购标的提供该商标被采取强制措施的相应文件。(二)专利

具体审查内容如下：

1、要求收购标的提供专利清单，说明专利的登记国家、专利权授予的日期、有效期到期日、专利上是否存在质押权；

2、由于专利申请和审查的时间较长，因此，对于已经提出专利申请但尚未被授予专利权的，应当要求收购标的提供专利申请文件和专利局受理该申请的文件。对于已经被授予专利权的发明、实用新型或外观设计，应当要求提供专利权证书；并审查如下内容： ⑴收购标的是否是专利权人； ⑵是否还有其他专利权人； ⑶专利权的期限是否已经届满。

3、要求提供收购标的进行专利权交易的文件。

4、审查收购标的是否按时缴纳了年费。

5、要求收购标的说明收购标的的专利上是否设定了质押权。

如果存在，应当要求对方提供设定与该质押相关的主债务合同、抵押合同、《专利权质押合同登记通知书》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

对于收购标的专利权的质押情况，可以到专利局查阅《专利权质押合同登记簿》进行核实。

6、审查收购标的的专利是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。如果存在，应当要求收购标的提供该专利被采取强制措施的相应文件。(三)著作权

主要调查内容如下：

1、要求收购标的提供其享有的著作权的作品的名称、内容；

2、对于进行了著作权登记的作品，要求其提供著作权的登记证书或其他证明文件。

3、要求收购标的说明收购标的的著作权的财产权利上是否设定了质押权。如果存在，应当要求对方提供设定与该质押相关的主债务合同、抵押合同、《著作权质押合同登记证》等质押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

4、审查收购标的的著作是否存在被采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。如果存在，应当要求收购标的提供该著作被采取强制措施的相应文件。(四)其他无形资产 除上述无形资产外，收购标的可能拥有的非专利技术等其他无形资产，律师也应当根据实际情况进行相应的调查，并审查相关文件。

五、债权

收购标的的债权主要包括收购标的对外的应收帐款和其他应收款。应当要求收购标的提供债权清单，包括债权数额、债务人名称、帐龄、是否有担保以及发生债权和曾经向债务人行使债权的文件依据。在对收购标的债权进行调查时，并不需要对收购标的每一项债权进行核查，而是根据收购标的的实际情况审查一些具有代表意义的或者金额较大的债权文件。在对收购标的的债权情况及有关文件进行审查时，应重点关注以下内容：

1、债权的形成原因是否合法有效；

2、是否有保证、抵押、质押等担保；

3、收购标的主张该债权的诉讼时效期间是否届满；

4、债务人是否具有实际偿还能力。

六、债务

本处审查的债务主要指收购标的长、短期借款、应付帐款和其他应付款。对于债务情况的调查，应当要求收购标的提供债务清单，包括债务数额、债权人名称、帐龄、是否展期（主要为银行借款合同）、是否有担保以及发生该债务和债权人曾经行使债权的文件依据。

主要审查内容有：

1、债务的形成原因是否合法有效；

2、收购标的和/或其他人是否向债权人提供了保证、抵押、质押等担保；

3、债权人就该债务向被收购人主张权利的诉讼时效期间是否届满。

七、实收资本

实收资本是收购标的实际收到的股东（或出资人）投入的资本。应当核对收购标的资产负债表中记录的实收资本数额与其营业执照、章程中记载的注册资本数额是否一致。还同时应当核查确认收购标的的股东是否存在抽逃资本的情况。

八、资本公积与盈余公积

应当核查收购标的对上述公积金的计提和帐目是否正确，以确认其帐面体现的净资产价值与实际情况是否相符。

九、对外担保

对收购标的对外担保情况的审查，首先应将收购标的对外担保情况依据《公司法》、章程、公司做出对外担保的决议文件以及会议记录进行认真核查，看是否有违反法律强制性规定或公司章程规定的情形。对于收购标的为他人提供的担保，应当了解债务人是否向收购标的提供了反担保。(一)保证

对于保证的审查，应当给予充分的重视，详细了解收购标的同意为第三人债务提供保证的原因，分析其合理性以及可能带来的风险。具体调查内容如下：

1、要求收购标的提供收购标的为其他人对外提供保证的情况说明，包括保证的金额、债务人（被保证人）名称、债权人名称、债务人（被保证人）履行债务情况。

2、要求提供主债务合同、保证合同、协议或者其他保证文件，并审查其保证行为和保证合同是否存在可能被认定无效的情况。

3、应当审查确认收购标的承担保证责任的方式和责任范围。

4、审查确认收购标的提供的保证期限是否已经届满，收购标的的保证责任是否已经解除或终止。

5、是否有其他保证人。(二)抵押

调查内容主要如下：

1、要求收购标的提供以财产抵押为自身债务或其他人债务提供抵押的情况说明，包括抵押的财产、抵押权人名称、债务人名称、债务金额、抵押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、抵押合同、协议或者其他抵押文件；审查其是否已经在抵押登记机关办理了抵押登记。对于法律规定应当办理抵押登记的抵押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认抵押权的期限是否已经届满，抵押权是否已经消灭。(三)质押

具体调查内容如下：

1、要求收购标的提供质押的情况说明，包括质押的动产和权利、质权人名称、债务人名称、债务金额、质押权行使的条件和期限。

2、要求提供主债务合同、质押合同、协议或者其他质押文件；审查其是否已经在质押登记机关办理了质押登记。对于法律规定应当办理质押登记的质押合同，在登记后才生效。

3、应当通过有关文件对有关文件的审查，确认质押权的期限是否已经届满，质押权是否已经消灭。

十、重大合同

对合同的审查并不是作为一个孤立的环节进行的，而应贯穿对收购标的各方面情况的调查过程中。律师在调查过程中，对于不同性质、反映收购标的不同情况的合同，应有不同的审查重点，具体审查内容和方式如下：

1、应当首先要求收购标的提供尚未履行完毕的合同情况说明，该说明应当包括合同金额、合同对方、合同性质、合同履行情况等。

2、在此基础上，对于重大合同，应当要求对方提供合同文本。一般而言，主要审查如下方面的重大合同：

⑴借贷、委托经营、委托理财、赠与、承包、资产的收购、出售、租赁、知识产权的授权使用等重要合同；

⑵抵押、质押、保证等担保合同； ⑶公司与关联人之间的任何合同；

⑷可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响的合同； ⑸其他重大合同。

十一、税务

在对收购标的的纳税情况进行调查时，应主要审查收购标的是否办理了税务登记、是否享有税收优惠政策以及是否存在拖欠税款的情况，主要包括：

1、企业及其设立的分支机构均应当在成立后按照有关规定分别向国税和地税部门办理税务登记并领取《税务登记证》。在对收购标的的纳税情况进行调查时应当首先审查其《税务登记证》。

2、应当了解收购标的是否享有税收优惠政策。如果享有，应当要求收购标的提供收购标的享受税收优惠政策的证明文件和依据。

3、调查收购标的纳税情况的另一个重点是审查收购标的是否存在拖欠税款或受到税务机关处罚的情况。

十二、争议和行政处罚情况

争议和行政处罚方面的调查主要包括对收购标的已经发生的诉讼、仲裁、行政处罚等情况的调查。调查的主要内容如下：

1、收购标的存在的诉讼（或仲裁）的情况说明，包括所有正在进行的诉讼和判决（或裁决）后未执行完毕的诉讼的当事人、争议金额、争议事由、裁判结果、执行情况；并应当要求其提供与此相关的文件和资料，如：裁判书、执行裁定等；

2、有关行政处罚的情况说明，包括行使行政处罚权的机关、处罚理由、处罚结果、对处罚结果的执行情况等，并应要求其提供与此相关的文件和资料，如：行政处罚决定书、行政复议决定书等；

3、收购标的是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况；如果存在，应当要求收购标的提供该著作被采取强制措施的相应法律文书。

十三、员工

应当首先要求收购标的对收购标的员工的情况作出书面说明，说明应当主要包括员工总数、劳动合同的签订情况、待遇情况、是否与员工存在劳动纠纷等，并对如下内容进行调查：

1、首先应当审查劳动合同的签订情况。如果员工人数较少，可以对全部的劳动合同进行审查；如果员工人数较多，可以要求提供收购标的使用的劳动合同格式，并要求其对劳动合同的签订情况作出陈述与保证。

2、应当要求收购标的说明是否按照有关规定为员工缴纳了养老、大病、失业等社会保险。

3、要求收购标的说明是否存在劳动纠纷；如果存在，应当要求提供与此相关的全部文件，以判断上述劳动纠纷可能对收购标的及其价值造成的不利影响和产生的责任。对于劳动纠纷情况的调查，也可以和收购标的其他诉讼、仲裁、纠纷的情况一并进行。在对收购标的的员工和劳动关系情况进行调查时，应当了解和考虑上海省以及长沙市的地方性规定。

十四、管理人员――－不作为收购尽职调查重点

一方面，在收购方完成对收购标的的收购后，往往会更换收购标的的管理层，解除与现有管理人员的劳动合同，委派自己的人员作为收购标的的管理人员。因此，应当审阅收购标的与其管理人员签订的劳动合同，以审查、确认在该劳动合同的相关规定是否存在可能导致收购方难以解除该管理人员的职务或者需要因此支付高额违约金的情况。另一方面，应当向收购标的了解收购标的对其管理层是否有期权安排，收购标的的管理人员是否有权在一定条件下认购收购标的的股权。

十五、保险

对于收购标的的保险情况，应当根据收购标的经营的业务、资产的特点决定是否作为尽职调查的重点之一。对于从事某些行业的企业，其是否为资产办理了保险将对其经营风险、资产价值产生较大影响，应当重点调查其是否为其享有所有权的资产办理了保险。

实践中，收购方经常会根据房地产项目手续办理、债权债务处理难度、税收政策的影响等具体情况综合考虑并对并购模式进行选择。三种方式各有利弊：

（一）资产并购的利弊

一般情况下，在目标公司具有多个开发项目，债权债务关系复杂且难以厘清和处理的情况下，可以采取资产并购的模式。

资产并购的优点在于收购房地产项目的过程和结果较为“干净”，除承继与房地产项目本身附随的权利义务，如土地出让合同中与土地出让方约定的相关权利义务、建设工程价款优先权、房地产抵押权、已售房屋买卖合同中交付、房屋质量、办证等权利义务关系外，不承受目标公司在收购之前的其他“普通”债务及公司或有负债。

但该方式的缺点在于：1.转让手续繁琐。并购方首先要向计划、规划、建设、国土等有关部门提出办理项目转让的申请，然后要按照基本建设程序重新办理选址、建设用地许可、建设工程规划许可、土地使用权转让、建设工程施工许可、商品房预售许可等，这些手续并不比新建项目少。

2.土地转让要受到《城市房地产管理法》第38条的约束，即“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”但是，该规定在最高人民法院的规范性文件及司法案件中对转让国有土地使用权此种限制有了新的突破和松动，*虽没有上升到具有普遍适用性的法律的层面，但却表明司法对适用《城市房地产管理法》第38条的一种审理态度：

最高人民法院2003年6月9日《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[2004]24号）规定：一是对于未同时具备支付全部土地使用权出让金、完成开发投资总额限制两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。二是以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。

最高人民法院公报2005年第七期刊登的（2004）民一终字第46号“桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案”民事判决书，对涉及国有土地使用权转让的投资开发限制条件作出了具有突破性的裁判。裁判摘要为：“……当事人了以得国有土地使用权证未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。”

3.税负较重，主要有营业税和土地增值税。作为房地产交易行为之一，因资产并购从被收购方角度讲，属于销售不动产——转让国有土使用权、地上建筑物及其附着物的范畴，应依据《营业税暂行条例》对被收购方按收取全部价款和价外费用的5%征收营业税，并按《土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》等相关规定，以土地增值额为基础，按照四级超额累进税率，对被收购方征收土地增值税。

（二）股权收购的利弊

因采取资产并购模式收购房地产项目，需要缴纳巨额营业税和土地增值税等，有些房地产项目并购采取资产并购方式并非最佳选择。在被收购方所开发项目单一，债权债务关系清晰，股东意见相对统一的情况下，采取股权收购模式间接实现并购房地产项目是一种较理想及首选的法律模式。

股权收购的优点在于：

1.不受上述房地产项目转让条件的限制。因股权收购后果是持有房地产项目的目标公司股东发生变更，并未使得土地使用权属发生变更，故本人认为，其并不属于“以其他合法方式”转让房地产的行为，不应受《城市房地产管理法》第38条房地产转让条件的限制。

2.股权收购不发生房地产项目主体变更的后果，无需办理项目重新报建手续。因股权收购只是目标公司股东的变更，房地产开发主体仍然是目标公司，并不涉及房地产开发主体的转移，更不属于项目单位名称的变更，所以无需将房地产开发项目办理到并购方名下。因此，并购方在股权收购后无需重新按照基本建设程序办理相关繁索的报建手续。3.减少大量税负。通过股权收购模式进行房地产并购,除

该种并购模式的缺点，如被收购方不能如实批露或遗露相关债务，或尽职调查及并购操作控制不好,收购完成后，并购方可能陷入债务纠纷，同时可能存在“或有债务”。

（三）公司吸收合并

《公司法》第一百七十三条规定：“公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散”。因此，我国公司法上公司合并的形式有两种：(1)新设合并，又称联合，指两个或两个以上的公司合并成一个新公司，参与合并的各方均归于消灭。在新设合并下，新设立的公司接受消失公司的全部资产和负债，消失公司的股份转化成新设立的公司的股份。(2)吸收合并，又称兼并，是指一个或几个公司并入一个存续公司的行为。

在吸收合并中，吸收方存续，而被吸收公司全部解散。吸收合并的基本方式主要有两种：一是吸收方用现金购买被吸收方的全部资产或股份，被吸收方以所得现金付给公司原股东，即消失公司的股东以股份换取存续公司的现金，从而丧失股东资格;二是吸收方发行股份以换取被吸收方全部资产或股份，消失公司的股东获得存续公司的股份，从而成为存续公司的股东。

篇2：房地产公司法律法规

攀枝花李明华律师担任房地产公司法律顾问服务内容

一、项目前期阶段

（1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于：

1、参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相关法律文件；

2、参与项目运作方式和运作方略的法律策划，为项目合作的法律风险提供法律建议；

3、参与项目公司的成立，并负责起草项目公司章程等法律文件；

4、参与项目土地使用权取得的全过程始终，包括但不限于征地方案的确定——征地过程中集体土地拆迁补偿方案、拆迁补偿协议的法律审查——选择拆迁公司并审查拆迁公司的资质——拆迁委托协议的起草和签订——国有土地危改项目拆迁补偿协议的起草和签订——土地使用权出让合同的签订——土地使用权转让合同的签订等有关项目土地使用权取得或变动的全过程；

5、项目前期法律手续的办理，其中包括但不限于项目公司或综合性开发公司成立的手续办理；

6、取得项目的特别程序：参与土地使用权的招标投标、拍卖、挂牌交易过程，协助开发公司取得项目开发权；

7、属于项目转让的，按照并购的程序，完成项目转让的尽职调查、确定收购模式与程序、完成相关项目（资产）转让协议、股权转让协议或收购协议等类似文本的起草工作；

8、见证相关协议的制作；

9、项目立项、规划审批、建设开工许可报批等政府部门审批事项的报批、报建等有关法律文件的草拟和法律审查等。（2）本阶段比较容易出现的法律问题：

1、合作开发协议的商谈过程和协议的签订过程中，由于缺乏法律把握，在合作的方式上，出现违反法律规定或其它事项，导致合作开发协议无效；

2、对于合作各方来说，由于协议的内容缺乏可操作性，最后导致合作各方权限、职责不清，合作过程中出现相互不配合，最后导致项目开过程中出现法律问题；

3、项目拆迁过程中，由于拆迁前期协议的不完善，导致后期遗留大量法律纠纷，其中包括与被拆迁人之间、与土地方之间、与拆迁公司之间出现不应有的纠纷，并常常因此延误项目开发进程；

4、由于对于法律程序的不熟悉，导致公司成立、政府报送手续延误，从而延误整体开发的进展；

5、开发项目的整体运作方式自始有瑕疵，给项目开发遗留后患；

6、其它不可预见的法律问题。

二、项目建设阶段的法律服务

（1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于：

1、工程招标投标文书和相关法律文件的起草或审查；

2、工程招标投标过程的法律见证或合法性审查；

3、项目建设工程对外承包方式的法律建议；

4、包括勘察设计委托合同、建设工程监理委托合同、建设工程施工合同等在内的全部建设工程施工合同的谈判、起草和签订；

5、项目货物供应与采购合同的谈判、起草和签订；

6、项目采用新技术、新材料的法律可行性论证；

7、项目建设施工期间施工合同履行的跟进；

8、项目建设施工过程中相关文书，其中包括但不限于各项变更洽商函、文件的法律审查；

9、竣工验收阶段的法律参与；

10、竣工结算的介入；

11、保修阶段及保修结算的法律配合等。（2）本阶段经常出现的法律问题：

1、工程施工合同约定不明或约定违法，导致施工合同无效，或引发纠纷；

2、招标投标过程违法，或标书不明确，导致招标投标事项引发纠纷；

3、工程建设施工的全部协议中对于施工方约束不够，导致施工方经常制造借口索赔，并延误工期。在部分使用FIDIC条款的项目中，由于对于FIDICT条款不熟悉，更是为开发商设置了大量法律障碍，为施工方提供了索赔的理由；

4、没有经过合理论证，盲目采用新材料、新技术，同时新材料和新技术的采用没有与销售合同协调一致，导致房屋交付使用后出现隐患，并被索赔；

5、供货合同把关不严，同时与销售部门协调不一致，导致货物供应发生变更，尤其是装饰与装修材料发生变更的情形，而销售合同没有进行变化，或没有及时告知业主，最后形成索赔；

6、建设施工过程中，由于管理和法律参与不够，变更洽商条款中出现了许多项目开发商预计范围之外的工作量，出现工程结算总价款大大超出开发商预算的现象；

7、保修条款约定不明确，导致房屋建成并出卖后的保修工作出现不应有的漏洞；

8、其他不可预见的法律问题。

三、项目销售阶段的法律服务

（1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于：

1、项目销售策略和销售运作模式的法律框架结构分析；

2、选择代理销售机构的资质审查和代理协议的起草和审定；

3、房屋广告和宣传文件内容的法律审查和认定；

4、房屋买卖认购书内容的起草和审定；

5、售楼文件内容的审查和认定；

6、对外销售承诺的审定；

7、对售楼人员进行有关法律知识和《商品房买卖合同》文本的培训；

8、商品房买卖合同的谈判、签订以及补充协议的审定；

9、预售登记、按揭办理、产权证办理以及买卖合同履行的跟进等。（2）本阶段经常出现的法律问题：

1、房屋宣传过程中，出现违反法律规定的宣传内容，受到国家广告管理部门的行政处罚；

2、预售过程中，由于对于广告内容缺乏法律把握与审查，房屋宣传广告的内容中出现了不实的、确定性的承诺，在房屋出售后成了客户索赔的重要依据；

3、内部认购过程中，由于缺乏对于内部认购条件的必要认识，同时由于对于内部认购协议缺乏必要的审查，导致协议被认定无效或无法达到通过认购锁定客户的目的；

4、房屋销售过程中，售楼人员缺乏法律知识，盲目承诺，与客户签订一些法律文书，成为客户索赔的重要依据；

5、售楼人员对于商品房买卖合同文本和相关法律知识不熟悉，从而无法向客户解释或解答相关法律问题，容易导致合同难以签订或对客户作出盲目承诺，留下后患；

6、房屋销售代理协议的签订对于项目开发商有不合理限制，或赋予代理商过大的权利，或对于代理商缺乏必要的资质和资信审查，从而从整体上影响到房屋销售的整个进程；

7、商品房买卖合同的签订过程中，购房人员带来了律师，由于开发商没有律师的参与，导致谈判过程中处于被动状态；

篇3：房地产公司法律法规

近年来, 随着房地产开发市场的发展和我国相关配套法律法规的完善, 如何有效的控制和防范房地产行业的法律风险从而为房地产企业提供更为完善的法律服务, 是我们律师同行们应当着力研究的课题。目前, 房地产行业作为法律风险较高的领域, 进行有效的法律风险的有效防范和化解, 是谋求房地产业健康发展的有效方法。因此, 本文拟从在房地产开发全过程探究律师提供有效法律服务的最佳模式。

在现实法务实践中, 律师在为房地产企业提供顾问服务时, 常常忽略房地产开发进程中的法律风险评估与防范, 仅仅做“消防员”的角色而存在, 尽管有时灭火成功, 但是也付出了不少艰辛和金钱。而开发商通常认为自己的商业经验可以有效的规避法律风险, 甚至迷信金钱和人脉可以让其免受风险困扰。因此, 如何能对房地产行业的法律服务模式进行有效的完善, 引入有效的法律风险评估与防范机制, 从而做到“防患于未然”有效避免经济损失, 实现企业利益的最大化, 引领房地产行业的健康合法发展, 笔者认为有必要建立房地产行业的风险评估及防范机制并就该模式从以下几个方面略作分析:

一、对房地产行业的法律风险进行评估, 评定房地产行业的法律风险行为等级

法律风险行为在房地产行业的表现是多种多样的, 风险行为引发的法律后果的严重程度也是不一样的。除商业风险外, 一个房地产企业可能因为单位行贿而导致法定代表人身陷囹圄, 企业从此止步破产;或者因为偷税漏税数额巨大而导致同样的后果;又或者因为交房期限违约而不得不向广大业主承担高额违约金的责任;抑或因为在宣传时因为用了没有得到授权使用的图片而被诉侵权从而承担赔偿责任, 诸如此类等等……

从上述风险行为我们不难看出, 房地产行业同其他行业一样, 风险行为的后果造成的损害程度不一, 因此我们有必要对风险行为的等级进行评定, 对高风险行为和普通风险行为或者一般风险行为进行区分, 从而引起业主不同程度的重视。

笔者认为, 可将房地产行业的风险行为等级区分为高级风险行为、中级风险行为、初级风险行为, 或者按照1、2、3、4、5 级的方式进行区分。区分的目的是从高风险行为向低风险行为逐级排序, 从而进行有针对性的相应等级防范。如我们可将会使企业及主要责任人员承担刑事责任的风险行为列为高级风险行为或者1 级风险行为, 承担行政责任的风险行为列为2 级风险行为, 承担侵权责任列为3 级, 以此类推……

对应以上各个等级的风险行为, 同时制定相应的防范等级及防范模式, 并同时列出法律建议。如:对待1 级风险行为应当严格禁止, 2 级风险行为应当有替代解决方法, 诸如此类等等。

以上房地产行业的法律风险评估等级确定后, 风险防范机制的雏形已经完成, 框架建造完毕, 下面就是充实内容了。

二、建立房地产行业风险行为大数据库

依据房地产领域的产业特点及运作程序, 房地产开发全过程分为五个重要阶段:投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段、销售阶段以及前期物业管理阶段。伴随每个阶段不同的运作建设任务, 其法律风险行为的表现形式也各不相同。

在投资决策阶段, 需解决的主要问题就是该房地产项目在何时何地以何种方式开发及投资成本预算等, 具体表现为项目的位置、地块的使用性质, 土地交易类型及环境安全等方面的法律风险;在土地获取阶段, 主要工作则放在取得土地使用权、项目规划设计、拆迁安置补偿以及开发资金的筹集上, 重点关注规划设计方案、相关证件的办理、征地安置补偿、筹资融资等方面;在项目建设阶段, 则是确定招投标选择的承包商, 主要任务包括签订一系列的工程施工承包合同, 严格控制项目建设成本及工期, 因此主要是招投标模式、承包方式、合同文本、工期质量等方面所面临的法律风险;在销售管理阶段, 针对预售证件的取得、具体的销售方案、房屋买卖合同、资金管理等销售管理工作, 应重点防范围绕商品房买卖合同、销售公司、销售方式等可能出现的法律风险。前期物业管理阶段则是围绕交房、灾害事故、业主投诉、房屋质量维保、物业服务模式等可能发生的法律风险。

根据上述, 我们不难看出房地产开发业是一个高风险、长周期、专业性强、涉及面广的行业。因此, 对房地产行业的法律风险行为的梳理将是一个浩大的工作, 我们完全有必要建立起房地产行业的风险行为大数据库, 对涉及房地产行业经营过程的全部风险行为进行整理, 对所有法律风险行为分门别类同时进行风险等级的对应。只有这样, 才能形成完善的风险评估体系和防范机制。

三、对房地产行业常见法律风险行为进行整理

房地产行业大数据库可能会事无巨细, 不管法律风险行为是频发行为还是不常发生的行为均囊括在内。如果对此风险行为不加区分的均同等对待势必造成不必要的人力和物力浪费。因此我们应当对风险行为库中的常见风险行为进行整理, 制定相应的常态防范机制。整理常见风险行为需要我们进行数据整理, 统计各个行为的发生几率。对此, 我们可采用对司法系统公布的案例进行数据统计, 律师同行问卷调查、房地产企业人员问卷调查等等方式进行。

四、设立相应的法律风险评估和防范常态机制。

一个完善的机制必须具有可操作性, 因此房地产行业法律风险行为数据库的建立和常见法律风险行为的整理并不代表机制的完成。如何有效的运用数据库来加强房地产企业的法律风险管理, 避免法律风险的产生把企业风险最小化才是最终目的。因此, 法律风险的常态评估和防范机制才是重中之重。

现实房地产企业的法律服务中, 非诉讼业务主要限于房地产项目前期谈判所涉及的法律咨询、法律论证意见;房地产项目运作过程中所涉合同的拟定、审查;项目建设中工程施工与销售过程中的合同审查、各类纠纷的调处等相对固定的环节。工作相对被动和受限, 法律服务的作用并没有最大化的体现。而法律风险的常态防范机制就要求房地产企业将专业律师团队引入公司日常管理, 由企业高级管理人员进行配合, 为企业的日常经营中的法律风险进行常态预警并提供法律防范建议。只有这种常态机制的建立, 才能有效发挥法律风险评估与防范机制的作用。

五、对企业员工进行风险行为防范机制培训, 提高防范意识

目前房地产企业普遍将房地产开发过程中的投资决策、土地获取及施工销售等事务, 依赖于自己企业内部工作人员独立完成相关全部事务。因此, 法律风险评估与防范机制需要企业员工的深度参与, 将这种风险意识根植于日常工作, 对防范措施能够灵活运用。这就需要顾问律师就风险行为及防范措施对房地产企业的员工进行系统的培训, 定期对机制的运行情况进行评定, 对企业风险行为的发生进行统计, 以更好的进行机制的改进和行为风险等级的调整。同时结合企业内部的奖惩机制, 提高员工的风险防范意识, 树立房地产企业法律风险防范理念。

综上, 我们通过合理的制度设计和完善的律师服务可以有效的规范房地产市场主体的各类行为, 保障交易安全, 构建诚信安全的交易秩序, 最大化的保障企业利益。

六、依托上述房地产行业法律风险评估与防范体系, 开拓房地产领域法律服务市场

伴随我国当前社会基础建设发展的需要, 房地产产业蕴藏着巨大的法律服务市场潜力。由于房地产开发特点, 为了防止因移转中的欺诈、信息失真等高风险行为造成巨大经济损失, 就必须使开发商充分了解整个项目开发过程中的相关法律风险, 并系统构建与之相应的防范保障机制。这就为律师开拓市场创造了新的契机, 既能突破原有的房地产领域专项法律服务及诉讼服务的单一性, 又能通过律师自身的专业素养及实务技能将防范理念与举措融入到整个房地产企业开发进程中去, 形成科学高效的法律风险防范保障机制。

同时, 房地产项目呈现投资规模变大、研发周期的变长、竞争更加的激烈, 由律师提供全程完善的法律服务支持显得尤为重要。形成优势决策及运作体系, 占据最终的商业胜券。这都需要精英化的专业律师团队将构建法律风险防范保障机制的理念完全植入具体项目开发进程中, 需要专业律师通过为房地产企业开发商集中培训的途径, 法律服务不能仅停留于简单的个案咨询, 提供法律意见及合同审查, 而要在整个项目开发过程中针对各项法律风险行为进行有效的防范。从根本上打破传统的运作模式, 真正实现专业律师在房地产领域法律服务市场的全面开拓。

结语

结合房地产领域的特点, 由专业律师团队将法律风险行为识别、评估与防范保障机制融入到房地产企业产品研发始末, 对于律师法律服务市场的业务拓展有着积极的意义。作为一名专业律师, 要想在竞争激烈的法律服务市场中深得认可, 就亟需深入房地产开发的每一个环节引入科学高效的法律风险评估及防范机制, 实现企业的利益最大化, 并助推房地产行业的良性竞争和健康发展。

摘要：在当前房地产行业进入洗牌和国家对房地产市场进行宏观调控的过程中, 随着房地产领域法律服务的发展和深入, 大量的法律服务实践为我们研发有效的法律风险评估和风险防范机制提供了有利的条件。以团队化、专业化的律师法律服务模式, 引入科学高效的法律风险评估与防范保障机制, 可以实现企业的利益最大化, 并助动房地产行业良性发展, 突破原有房地产领域专项法律服务的单一性, 为律师法律服务市场的开拓提供更为广阔的空间。

关键词：房地产,法律风险,风险评估,常态防范机制

参考文献

[1]许华英.关于房地产非诉讼业务的拓展思路.晟颠律师评论, 2005年01期.

[2]张义忠.防范与化解房地产市场风险的法律保障机制.商业时代, 2004年第3期.

篇4：房地产企业购并的法律支援

知名律师、中国法学学会会员.北京广盛律师事务所上海分所合伙人。擅长公司

并购运作。

案例回放：

深圳江远房地产开发有限公司从事房地产开发业务已经近10年，主要经营范围为房地产开发、建设，公司在深圳颇具实力和规模。自2006年起，江远公司把眼光投向上海的房地产市场，欲在上海开疆辟土。2007年3月，江远公司得到一个消息：上海一家国有控股的房地产公司在上海中心城区欲合作开发一处商业地产，江远公司董事长亲赴上海，委托律师行帮助落实项目合作。律师行根据江远公司的要求，结合上海项目的基本状况，对江远房地产开发有限公司的章程、股份结构作了充分的了解，并对上海的转让项目开展调查，2周后，代表江远房地产开发有限公司与上海合作方进行了谈判。

上海合作方提出3个基本条件：

1、项目所需资金8000万，上海公司只希望出让部分项目的开发权利，转让对象必须是上海房地产开发公司，出让项目公司股份份额不超出40%。

2、项目投入资金8000万，如果合作方愿意出资，资金必须在3个月内全部到位。

3、项目建成后销售所得收入，扣除销售及各项成本后按照股本比例归各方所有。

江远公司面临的问题

1、 江远公司是一家深圳注册房地产开发公司，签约的主体资格不符合要求。

2、 在初次合作的情况下双方缺乏信任度，因此，资金是否可以专款专用，项目能否如期完工，都是江远公司所关注的重要环节。

3、项目设计及销售环节都关系到最终利润分配，这是江远公司无法控制的核心环节。

法律建议：

1、签订项目合作意向书，确定基本合作模式，将项目锁定。

2、在上海收购或成立独立的房地产项目公司运营本项目。为节约设立成本，可以直接通过收购上海当地一家房地产公司股份，设立项目公司，通过项目公司与上海合作方进行合作开发；

3、在谈判中争取项目团队由合作各方指派，取得项目设计建设方面的监督权力，对项目建设设计风险进行控制；

4、项目销售采取由江远公司负责包销的方式进行，如果在合同约定期限内，不能完全销售，由江远公司按照包销价格全部买进，这样可以对价争取项目设计建设的控制权，并解除上海合作方对项目销售的后顾之忧。

在接下来的一个多月的4轮谈判中，双方就上述核心问题进行磋商，最终达成了一致协议：

1、 上海合作方与江远公司在2个月内签订了合作意向书，锁定了合作基本模式；并约定在半年内完成所有项目公司股东变更登记事宜。

2、 上海合作方基于江远公司包销的承诺，考虑到节省销售环节成本，让出了项目设计规划方面的主控权利，交由江远公司进行项目规划设计；作为条件，江远公司另提供1000万元资金由银行监管作为包销保证金。

3、 江远公司同意上海合作方要求：项目设计、建设工程预算方案全部都由合作双方指定专家进行会审。

4、 双方同意在指定银行设立项目资金监管帐号，由双方指定负责人会同律师，对专款专用进行审核。

5、 上海合作方主要负责项目建设、项目预售政府报批协调工作。

目前，此项目已经取得了良好的销售业绩和口碑，江远房地产开发有限公司通过借壳完成2次并购，打响了在上海房地产开发的第一场战役，而且通过独特的商业地产设计销售模式和渠道的建立，奠定了公司在商业地产开发领域的基础。

律师点评：

市场开放之后，全国各地都有很多商业机会，不同的地区由于资金、消费能力、政策的不同，导致商业利润可能一倍甚至数十倍提高，因此，如果将企业做强做大，需要有高瞻远瞩的魄力，本案中所涉及的异地股权收购及项目开发合作，就是很有气魄的大手笔。

一个问题从提出到解决，可能有无数种方法，如何寻找最切合实际的方法是最核心的问题。在本案中，一个外地企业在上海合作开发地产项目，面临诸多问题， 项目的可信度、合作方的配合、项目的实际可操作性都是不能回避的重要环节，当时，江远公司的部分领导几次都认为无法跨越的门槛，在法律的保驾护航下顺利达成了目标。

难点解析：

本案第一个门槛是项目只能转让给上海本地房地产企业，收购成本大怎么办？

法律对策：律师行向江远房地产公司提出了收购上海当地房地产企业的设想，同时为了降低收购资金压力，收购股本的资金分阶段支付，并采取了项目担保的方式操作，大胆起用被收购企业部分有经验的领导人员，事实上这些人员在最后销售阶段确实做出了很大贡献。

第二个门槛是项目的建设开发管理不可控风险。

法律对策：江远公司作为只拥有40%股份的股东，如何在项目设计、建设方面参与呢？律师行对其建议就是采取环环相扣的策略。由于江远公司采取包销的方式承包全部销售，因此，在合作开发项目协议中，明确了江远公司在设计、施工的主导权利。项目原来的所有方在资金短缺、土地期限就要到期的状况下，希望在解决资金问题的同时寻求高的利润回报，而包销恰恰解决了他们的后顾之忧。从提高销售额、追求利润最大化、快速回笼资金的角度，上海合作开发公司做出了上述让步。

第三个门槛是项目资金注入和使用阶段的控制风险。

法律对策：在项目运作期间，江远公司的项目公司在银行设立了专门的资金监管帐户，并明确合作各方签字动用资金的专款专用原则，同时由律师做好审核关，保证了项目资金的顺利运转。

第四个门槛是销售风险。

法律对策：江远公司通过包销方式，取得了此商业地产项目的开发设计建设主控权利，结合江远公司开发销售经验，聘请国际知名机构对此商业地产项目进行主题设计。由于主体商业社区的设计风格在上海比较独特，因此在商铺的销售方面吸引了众多品牌公司，最终赢得良好的口碑。第五个门槛 利润分配问题。

法律对策：通过在指定银行设立专项销售帐户，委托银行根据指示将销售资金定向划归合作方帐户，并保证上海合作方拥有总体销售量、销售帐户查询权利，从多方面打消了合作方的顾虑，创造了和谐的合作局面；

法律提示：

1、收购企业要根据企业自身的战略发展需要，明确被收购目标，如比较被收购企业的优势、可以提供的资源平台等，初步确定收购的范围。

2、核定收购的成本：这一部分成本主要根据被收购企业的最后一年度的帐面净值来确定，企业的注册资金以实际出资额来判断，企业的无形资产包括商标、专利应当记入收购成本。

篇5：房地产公司法律法规

所谓“隔行如隔山”，不同行业所涉及到的法律问题千差万别，且重点节点的要求也大不相同。但无论是什么样的行业，公司法律顾问的最基本的职责应是建立全面的法律风险防范体系--“零缺陷”质量管理理论揭示预先的风险防范是最能保证质量且成本最低。

作为地产项目公司法律顾问基于地产项目的法律性质出发履行一些基本的工作职责，另外还务必从以下三个方面综合考虑。

一、项目公司系统性法律设计

1、针对项目公司成立所涉及的政策环境、法律环境、土地状况、周边治安环境、政府效能及可能存在的风险等应有统筹性的法律意见提供给公司。

2、参与投资部门主导项目公司成立策划的全过程，针对项目公司及其产品的特性从项目决策、前期准备、工程建设、项目销售、交付使用、后续物业管理所可能涉及的重要节点提出前期法律方面的意见与对策建议。

3、若存在其他的合作方时，应关注项目公司设立时的股权设置，决策程序与收益权的相关安排。为项目公司后面的日常运作与退出做好制度性的安排。

4、对项目公司的管理制度支撑。若地产公司原先没有相应的经营与管理制度规范或者原先的制度规范无法合法合理适用于项目公司。则法律顾问应针对项目公司本地化经营与管理方式的合法性、规范性、风险性提供法律意见及防范方法，及时制订或修改不符合相关法律法规的制度条款，防止不必要的纠纷和法律风险，使项目公司生产经营的合法性得到保障。如合同管理制度、人事方面的制度、招投标方面的制度、分包商管理制度等等。

二、项目公司日常运营法律支持

对项目公司的日常运营提供法律支持，是法律顾问日常工作职责体现。房地产是较为成熟的行业类型，其日常所能遇到的法律问题基本上都应已出现并且都能找到已有相应处理方式的案例。而一些较为大型的房地产公司都会有自己一套较为成熟的法律风险防范应对体系。法律顾问在其中的重要工作，是根据不同项目所碰到具体实际情况结合以上述的要求与自己的知识、经验灵活应用。另一方面法律顾问选择项目公司中的重要节点予以重点关注并持续跟进。

（一）一般性质的法律支持

一般性质的各类法律事务与纠纷，包括但不限于如合同模本制订、合同审核、员工法律培训、与政府沟通相关文件审核、提供担保、融资方面的法律意见等，及处理合同纠纷、劳资人事纠纷、知识产权纠纷、行政诉讼或仲裁等等，按照既有地产公司的规范要求，及相应法律处理程序进行处理即可。

任何的法律事务与纠纷处理过程中，法律顾问务必切记地过程中应结合《民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及相关法律、司法解释等之规定，要求员工履行合同规范，完善履行手续，进行证据保全，防范因证据缺失导致出现不利于公司的现象；

同时，在法律问题解决处理之后，应积极分析、查找发生上述纠纷的原因，对制度或各类操作规范上进行修补，做到亡羊补牢、防患于未然，使今后此类纠纷少发生或者不发生。

（二）项目公司法律风险重点关注事项：

1、征地拆迁及补偿安置方面，尽管原则上本该由政府来完成。但作为项目公司法律顾问还是需要重点介入，对土地性质及征地区域各类产权性质及矛盾纠纷的了解，并能够逐一提出对策意见--介入拆迁谈判与补偿安置，在负责草拟和审查征地及房屋拆迁过程中所需法律文件的同时重点防范征地拆迁与补偿安置存在的问题所可能发生长期溢出效应，对项目开发的后期影响。

2、土地前期开发中，法律顾问应参与土地使用权出让过程中的协商、招标、拍卖，参与市政配套合同的洽谈、起草、审查，并协助处理合同履行过程中其他非诉讼法律事务;

3、项目公司施工建设期间，法律顾问应做好几个方面的工作。

（1）依据相关法律法规及地产公司的招投标方面的管理制度，参与设计、施工、设备采购方面招标文件的制定，审查投标文件并为评标、决标提供法律意见;--此时应关注如何防范可能发生商业贿赂及串标行为。

（2）审查工程设计合同、施工监理合同、委托测绘合同、委托勘察合同;参与与工程承包方洽谈、草拟、修改确定工程承包合同;审查承包方提出的工程分包单位的资质、信誉及队伍素质和履约能力，审查确定工程分包合同;--这些合同的关键点是工程进度、工程质量及进度款的设置。

（3）关注履行工程承包合同、设备采购安装合同，相关工程质量问题及对履约、反索赔资料的积累和保管;--建筑工程中签证工程所产生的纠纷是最多，如何规范现场签证工程师的书写习惯及意思表达准确性，以及签证信息的即时汇报与纠正机制，是减少签证工程的最佳途径。同时关注所可能发生的商业贿赂问题。

4、商品房屋的预售、销售、租赁过程中所需关注的事项：

（1）起草、修改《购房须知》、《订购书》、《预售合同》、《商品房买卖合同》、《房屋管理、使用、维修公约》、《租赁合同》等法律文件，并就相关文本报送行政机关的核准备案--特别关注当地房管局对于这些文件资料的特殊性条款，防范可能存在的诉讼风险。

（2）参与代理销售、楼宇预、销售的广告内容、及购房人、承租人相关问题答复等事务;--关注代理商的扩大或虚假宣传给公司带来的风险

（3）针对销售过程中所涉及的商品房买卖、租赁、收楼过程等具体法律问题的提供意见--关注销售方式的合法性与规范性，这是出现业主群体诉讼的重要原因之一。

（4）关注销售过程物业管理方面协议内容的约定，如《前期物业管理合同》、《业主公约》、《业主(住户)守则》等相关法律文件--尽为项目下一期的开发及品牌宣传提供良好物业管理形象的法律保障。

三、相关法律问题处理原则

1、系统性思考，先期介入，及建立防范体系甚为关键；不局限于一事一解，不能当灭火队员，只有全面的综合的提前的风险防范才是最为有效的。

2、节点关注，运用“二八”原理解决或防范最可能产生法律问题的地方。

篇6：房地产行业法律法规

一、综合

中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5)(2009.8.27 修正）中华人民共和国物权法(2007.3.16)中国人民解放军房地产管理条例(2000.6.26)住房公积金管理条例（1999.4.3)(2002.3.24修订）住房公积金服务指引（试行）（2011.1.19)城市危险房屋管理规定（1989.11.21)(2004.7.20修正)最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(2004.2.10)最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（2009.7.9)

二、房地产宏观调控政策

国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(1994.7.18)国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（1998.7.3)国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.8.12)国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知(2005.3.26)国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（2005.5.9)国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006.5.24)国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(2008.12.20)国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（2010.1.7)国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（2010.4.17)国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（2011.1.26)国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（2013.2.26)最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审査各类虚假诉讼的紧急通知（2013.6.28)

三、建筑规划

中华人民共和国城乡规划法(2007.10.28)建设用地容积率管理办法(2012.2.17)建设项目选址规划管理办法（1991.8.23)建设部关于《建设项目选址规划管理办法》有关问题的复函（1992.8.17)建设部关于加强区域重大建设项目选址工作严格实施房屋建筑和市政工程施工许可制度的意见（2006.4.12)建设部关于印发新版城乡规划许可证书样本的通知（2007.12.20)

四、拆迁征地

1.拆迁与补偿

国有土地上房屋征收与补偿条例(2011.1.21)国有土地上房屋征收评估办法(2011.6.3)中华人民共和国行政强制法(2011.6.30)中华人民共和国民事诉讼法（1991.4.9)(2012.8.31修正）

最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定(2012.3.26)最高人民法院关于认真贯彻执行《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补 偿决定案件若干问题的规定》的通知（2012.4.5)最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复（1996.7.24)最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复(2005.8.1)2.征地与补偿

大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（2006.7.7)(2013.7.18 修订）征地管理费暂行办法（1992.11.24)征收土地公告办法（2001.10.22)(2010.11.30修正）农用地转用和土地征收审批事项督察办法(2008.10.8)国务院关于深化改革严格土地管理的决定（2004.10.21)国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（2006.12.17)国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知(2010.2.15)国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知(2011.5.18)国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见(1999.9.17)国土资源部关于加强征地管理工作的通知（1999.12.24)(2010.12.3修正)

国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知（2001.11.16)(2010.12.3修正)国土资源部关于切实维护被征地农民合法权益的通知（2002.7.12)(2010.12.3修正）国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见(2004.11.2)国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见（2004.11.3)国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（2005.7.23)(2010.12.3修正）

国土资源部关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知（2006.6.21)劳动和社会保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知(2007.4.28)劳动和社会保障部、民政部、审计署关于做好农村社会养老保险和被征地农民社会保障工作有关问题的通知（2007.8.17)国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知（2010.6.26)国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知（2013.5.13)最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函（1995.1.16)最尚人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复（2005.10.12)

五、建设用地

1.综合

中华人民共和国土地管理法（1986.6.25)(2004.8.28 修正）中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27)(2011.1.8 修订)国土资源部关于贯彻执行《屮华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（1999.9.17)国务院关于深化改革严格土地管理的决定(2004.10.21)国务院关于加强土地调控有关问题的通知(2006.8.31)国土资源部关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.9.24)(2010.12.3修正）

国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（2010.3.8)国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（2010.9.21)国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果 的紧急通知（2012.7.19)2.建设用地审查报批

建设项目用地预审管理办法(2001.7.25)(2008.11.29修正）建设用地审查报批管理办法（1999.3.2)(2010.11.30修正）

国土资源部关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知(2002.8.1)(2010.12.3修正）

国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知(2003.9.4)报国务院批准的建设用地审查办法（1999.10.28)(2010.12.3修正)国土资源部关于报国务院批准的建设用地审查报批工作有关问题的通知(2000.7.17)(2010.12.3修正）

国土资源部办公厅关于进一步简化报国务院批准的建设用地审批工作程序有关问题的通知(2001.5.30)(2010.12.3修正）

国土资源部办公厅关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知（2006.9.18)国土资源部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知(2006.12.31)国土资源部关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知（2009.1.24)国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知（2010.1.14)国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录(2012年本）》和《禁 止用地项目目录(2012年本）》的通知（2012.5.23)3.土地使用权出让转让

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.19)城市国有土地使用权出让转让规划管理办法(1992.12.4)(2011.1.26修正）城市国有土地使用权价格管理暂行办法（1995.12.1)最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005.6.18)招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2002.5.9)(2007.9.28修订）协议出让国有土地使用权规定(2003.6.11）划拨土地使用权管理暂行办法（1992.3.8)划拨用地目录(2001.10.22)规范国有土地租赁若干意见（1999.7.27)闲置土地处置办法（1999.4.28)(2012.6.1修订)

六、建设工程

1.综合

中华人民共和国建筑法（1997.11.1)(2011.4.22修正）中华人民共和国合同法（1999.3.15)建设工程安全生产管理条例(2003.11.24)工程建设项目报建管理办法（1994.8.13)工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定(1995.7.29)实施工程建设强制性标准监督规定（2000.8.25)关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行）（2004.8.6)建设工程项目管理试行办法(2004.11.16)建设工程价款结算暂行办法(2004.10.20)住房和城乡建设部关于进一步加强建筑市场监管工作的意见（2011.6.24)最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002.6.20)最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函 复（2004.12.8)2.企业资质与管理

工程造价咨询企业管理办法(2006.3.22)建设工程勘察设计资质管理规定(2007.6.26)建筑业企业资质管理规定(2007.6.26)工程监理企业资质管理规定（2007.6.26)公安部、建设部关于消防设施工程专业承包企业资质管理工作若干问题的通知（2001.8.16)建设部关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见（2003.2.13)3.工程招标投标

中华人民共和国招标投标法（1999.8.30)中华人民共和国招标投标法实施条例（2011.12.20)工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000.5.1)建筑工程设计招标投标管理办法（2000.10.18)房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001.6.1)建筑工程方案设计招标投标管理办法(2008.3.21)关于禁止串通招标投标行为的暂行规定（1998.1.16)工程建设项目自行招标试行办法（2000.7.1)(2013.3.11修订)工程建设项目申报材料增加招标内容和核准招标事项暂行规定(2001.6.18)(2013.3.11修订）

招标公告发布暂行办法（2000.7.1)(2013.3.11修订）评标委员会和评标方法暂行规定（2001.7.5)(2013.3.11修订)工程建设项目施工招标投标办法（2003.3.8)(2013.3.11修订）工程建设项目勘察设计招标投标办法(2003.6.12)(2013.3.11修订）工程建设项目货物招标投标办法（2005.1.18)(2013.3.11 修订）工程建设项目招标投标活动投诉处理办法(2004.7.6)(2013.3.11修订）电子招标投标办法(2013.2.4)4.工程发承包与施工

建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定(1999.1.5)建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001.11.5)房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法（2004.2.3)建设部、国家工商行政管理局关于禁止在工程建设中垄断市场和肢解发包工程的通知（1996.4.22)建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知(2006.1.4)最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(2004.10.25)建筑工程施工许可管理办法（1999.10.15)(2001.7.4修正）建筑施工企业安全生产许可证管理规定(2004.7.5)建筑施工企业安全生产许可证管理规定实施意见（2004.8.27)5.工程勘察设计

建设工程勘察设计管理条例（2000.9.25)建设部办公厅关于对《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条理解适用问题的批复(2003.10.8)建设工程勘察设计合同管理办法(2000.3.1)工程勘察设计收费管理规定(2002.1.7)房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法(2013.4.27)建设工程勘察质量管理办法(2002.12.4)(2007.11.22修正）6.工程监理

工程建设监理规定（1995.12.15)建设工程监理范围和规模标准规定（2001.1.17)建设工程监理与相关服务收费管理规定（2007.3.30)建设部办公厅关于监理单位审核工程预算资格和建设工程项目承包发包有关问题的复函(2003.1.9)建设部关于建设行政主管部门对工程监理企业履行质量责任加强监督的若干意见(2003.8.15)7.工程竣工验收

房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定(2013.12.2)房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2000.4.4)(2009.10.19 修正）城市住宅小区竣工综合验收管理办法（1993.11.13)建筑工程施工质量验收统一标准(2001.7.20)建设项目竣工环境保护验收管理办法（2001.12.27)建设部关于贯彻执行建筑工程勘察设计及施工质量验收规范若干问题的通知（2002.8.12)住房和城乡建设部关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（2009.12.22)8.工程质量监管

建设工程质量管理条例（2000.1.30)建设部关于运用《建设工程质量管理条例》第六十七条、第三十一条的复函（2002.4.24)建设部关于适用《建设工程质量管理条例》第58条有关问题的复函（2006.1.20)建设工程质量投诉处理暂行规定（1997.4.2)房屋建筑工程和市政基础设施工程实行见证取样和送检的规定（2000.9.26)房屋建筑工程质量保修办法(2000.6.30)建设工程质量保证金管理暂行办法（2005.1.12)建设工程质量检测管理办法(2005.9.28)房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定(2010.8.1)建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见(2004.1.30)住房和城乡建设部关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知（2010.5.4)住房和城乡建设部关于做好房屋建筑和市政基础设施工程质量事故报告和调查处理工作的通知（2010.7.20)

七、房地产交易

1.房屋买卖

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2003.4.28)商品房销售管理办法(2001.4.4)城市商品房预售管理办法（1994.11.15)(2004.7.20修正）城市房地产转让管理规定（1995.8.7)(2001.8.15 修正）

住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(2010.4.13)住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（2010.11.4)已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（1999.4.22)关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明（1999.7.27)房地产广告发布暂行规定（1996.12.30)(1998.12.3修正）

国家工商行政管理局、建设部关于进一步加强房地产广告管理的通知(2002.3.25)商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（1998.9.1)商品住宅性能认定管理办法(试行）（1999.4.29)2.权属登记

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（2010.11.5)房屋登记办法（2008.2.15)城市房地产权属档案管理办法(2001.8.29)房屋权属登记信息查询暂行办法(2006.10.8)房屋登记簿管理试行办法(2008.5.6)国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知（2008.4.15)房产测绘管理办法(2000.12.28)建筑工程建筑面积计算规范(2005.4.15)商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行）（1995.9.8)建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002.3.27)建设部办公厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复

函(2005.5.27)3.房屋贷款 贷款通则（1996.6.28)城市房地产抵押管理办法（1997.5.9)(2001.8.15修正）住房置业担保管理试行办法（2000.5.11）个人贷款管理暂行办法(2010.2.12)住房和城乡建设部等关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知(2010.5.26)住房和城乡建设部等关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知（2010.11.2)中央国家机关住房资金管理中心关于执行住房公积金个人贷款差别化政策有关问题的通知(2013.4.8)4.房地产经纪服务

城市房地产市场评估管理暂行办法（1992.9.7)房地产估价机构管理办法(2005.10.12)房地产经纪管理办法(2011.1.20)建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知(2006.12.29)住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交 易秩序的通知（2011.5.11)住房城乡建设部关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知（2013.10.24)5.房屋租赁

商品房屋租赁管理办法(2010.12.1)建设部等关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知（2004.12.30)最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.7.30)6.保障性住房

国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见（2007.8.7)经济适用住房管理办法(2007.11.19)经济适用住房价格管理办法(2002.11.17)经济适用住房开发贷款管理办法(2008.1.18)住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知（2010.4.22)廉租住房保障办法(2007.11.8)城镇廉租住房租金管理办法(2005.3.14)城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法（2005.7.7)廉租住房建设贷款管理办法(2008.12.3)住房和城乡建设部、民政部、财政部关于加强廉租住房管理有关问题的通知（2010.4.23)公共租赁住房管理办法(2012.5.28)住房和城乡建设部等关于加快发展公共租赁住房的指导意见（2010.6.8)国务院机关事务管理局等关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知（2012.1.20)住房和城乡建设部等关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知（2013.12.2)

八、物业管理

1.综合

物业管理条例(2003.6.8)(2007.8.26 修订)建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复(2003.10.17)业主大会和业主委员会指导规则（2009.12.1)2.建筑物区分所有权

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.14)住宅专项维修资金管理办法(2007.12.4)住宅室内装饰装修管理办法（2002.3.5)(2011.1.26修正）3.前期物业管理

前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003.6.26)物业承接查验办法(2010.10.14)4.物业服务

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.15)物业服务收费管理办法(2003.11.13)物业服务收费明码标价规定(2004.7.19)物业服务定价成本监审办法（试行）(2007.9.19)物业服务企业资质管理办法(2004.3.17)(2007.11.26修正）保安服务管理条例(2009.10.13)

九、房地产税费

房地产开发经营业务企业所得税处理办法(2009.3.6)国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知（2005.5.27)国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知(2003.7.15)财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知(2005.3.22)国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（2005.10.20)国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(2006.7.18)

财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(2006.12.25)国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知（2007.3.21)国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复(2007.7.16)财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（2008.3.3)国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（2008.4.7)国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复(2008.6.15)财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（2008.10.22)财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（2008.12.18)财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知(2009.5.25)国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知(2009.11.18)财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（2009.11.22)财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（2010.3.9)国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(2010.5.12)国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(2010.5.19)财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知（2010.9.27)财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政 策的通知（2010.9.29)财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（2011.1.27)财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知（2011.8.31)

十、相关规定

1.防震抗灾

中华人民共和国防震减灾法（1997.12.29)(2008.12.27修订)建设工程抗震设防要求管理规定(2002.1.28)超限高层建筑工程抗震设防管理规定(2002.7.25)房屋建筑工程抗震设防管理规定(2006.1.27)市政公用设施抗灾设防管理规定(2008.10.7)2.消防

中华人民共和国消防法（1998.4.29)(2008.10.28 修订)高层居民住宅楼防火管理规则（1992.10.12)建设工程消防监督管理规定(2009.4.30)(2012.7.17修订）3.环保

中华人民共和国环境保护法（1989.12.26)中华人民共和国环境影响评价法(2002.10.28)建设项目环境保护管理条例（1998.11.29)规划环境影响评价条例(2009.8.17)国家环境保护总局关于公众意见可否作为否决建设项目的理由其法律适用问题的复函（2003.3.31)环境保护部关于拆迁活动是否纳人建设项目环境影响评价管理问题的复函（2010.8.13)4.节能

中华人民共和国节约能源法（1997.11.1)(2007.10.28 修订）中华人民共和国循环经济促进法(2008.8.29)公共机构节能条例（2008.8.1)民用建筑节能条例（2008.8.1)民用建筑工程节能质量监督管理办法(2006.7.31)5.文物保护

中华人民共和国文物保护法(1982.11.19)(2013.6.29 修正）中华人民共和国文物保护法实施条例(2003.5.18)历史文化名城名镇名村保护条例(2008.4.22)6.其他

城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（1996.1.5）