城投公司规章制度（通用8篇）
篇1：城投公司规章制度
为了创造高效有序的工作氛围，强化纪律观念，建立约束机制，形成一种团结紧张、奋发向上的精神风貌。维护单位形象，提高办事效率，根据整风肃纪活动的具体要求，特制定本制度。
1、本制度以自觉为前提，以考核为手段，以完成各自工作任务为目的，服从服务于公司的工作大局。
2、公司办公休息时间，原则上遵照县政府规定的作息时间执行，依据本公司实际情况可作适当调整，以行政部通知为准，特殊情况另行规定。个别岗位在某一时间段由于工作的特殊需要，上下班时间难以规定，可作灵活调整，确保工作任务的完成。
3、出勤实行签到制度，由行政部负责收发表（卡），并统一汇总登记，以此作为考评和奖罚的重要依据。签到每天分上下午各二次，即上午上班时间为9点前，下班时间为11点后，下午上班时间为3点前，下班时间为5点后，不得代签、补签、提前签、事假、公差由行政部人员负责登记。
4、公司全体人员必须自觉遵守作息时间，做到不迟到不早退，不擅离岗位，上班时间如因私临时需要离岗，必须向分管领导或部门负责人请假。
5、因病或因事请假必须报有关人员批准，半天之内由部门负责人批准，一天之内由分管领导批准，一天以上必须报总经理批准，急需本人处理或待办的公司重要事务，在请假前必须处理妥当或委托代办妥善。
6、公司各种与出勤有关的奖励或补贴，均以各自出勤情况为依据进行计发，凡非因公缺勤均不得享受。
7、公司干部职工迟到或早退一次按5元一次计扣发工资并累计，无故离岗、脱岗按旷工算，旷工一日按50元计算扣发工资并累计，每工作日因公事需要离岗的要在2天内到分管领导处补打卡，否则按旷工论处，如公、私事需临时外出要请假的要说明原因和时间要求，无故延长请假时间的按早退论处。如上班时间上网聊天、玩游戏、看电影等做与工作无关的事项被县效能办等检查组、明察暗访组发现的，除按县机关单位要求处罚外，公司另扣发该人当月工资200元。每月出勤为满勤且县明察暗访组未发现该职工违反相关规定的，公司将用罚扣下来的费用根据情况给予奖励。
8、对未按照规定程序履行请假手续，连续旷工超过5天，或者一年内累计超过15天的在编不在岗的干部职工，坚决按要求报组织人事部门给予以免职或辞退，一年内请私事假累计15天以上30天以下的时间按每20元一天扣发年终津贴。超过30天的扣发一半年终津贴。
9、以上规定的情况由行政部每月5日前统计汇总一次报分管领导审核后再报总经理签往财务部执行扣发、奖励。
篇2：城投公司规章制度
为加强公司的规范化管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本制度。
一、全体员工应认真贯彻执行党的方针政策，严格遵守中央“八项规定”、“六项禁令”及党员干部“52不准”等各项规定。
二、全体员工必须遵守公司的各项规章制度和决定。
三、公司倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。
四、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。
五、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识，为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的整体素质和水平，造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。
六、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理，鼓励员工发挥才智，提出合理化建议。
七、公司实行年终考核制度，为员工提供收入和福利保证；公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会；公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。
八、公司提倡求真务实的工作作风，提高工作效率；提倡厉行节约，反对铺张浪费；倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。
九、工作期间，所有工作人员着装应端庄、大方、得体，时刻保持整洁、干净的仪容、仪表。
十、所有工作人员必须，严格保守公司商密，禁止向外透漏公司商业机密，违者予以追责。
十一、员工必须遵守公司纪律，对任何违反公司章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。
员工守则：
一、遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。
二、服从领导，关心下属，团结互助。
三、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。
四、不断学习，提高水平，精通业务。
五、积极进取，勇于开拓，求实创新。
篇3：县级城投公司资金运营关键理论
各城投公司年投资量较大, 且绝大多数是长期项目, 其建设周期长、经营期也长, 其相应贷款时间也长。项目贷款需要35%左右的配套资金, 并且专款专用, 一般相对较短的为三年, 较长一般为十年。
各地县级城投公司主要是通过与银行借款及少量财政补助来取得建设资金, 实施拆迁农房、收储企业、征地后转指标, 同时进行安置房建设、配套道路及绿化建设、配套公益设施建设, 然后将其余净地出让后取得收益, 再通过财政补助形式或与财政和城投公司分成形式来进行长期经营循环。一般三、四年为一个循环。
本人现主要从事县级城投集团公司资金运作, 结合工作经验来探讨一下地县城投公司资金运营关键理论及对资金运作的指导作用。
一、资金双平衡理论
1、理论原理
由于银行对于城投公司的项目建设投资贷款有35%左右的自有资金要求及专款专用、不能以贷还贷等限制, 因此, 其资金运营不能简单的将所有收入减支出作为一个平衡来测算其资金量, 而是存在以下二个方面的资金平衡:
(1) 土地收入与还本付息的平衡;
(2) 35%左右自有资金+贷款收入与工程投资支出的平衡。
上述二者平衡有下述关系:
(1) 当土地收入基本能够足以归还本金利息, 第二个资金平衡中的35%的自有资金能够通过土地收入还本付息后的剩余部分, 即利润部分来解决, 此时公司的资金运营应当较为良好, 财务风险较小。
(2) 当土地收入勉强能够归还本金及利息, 或者仅能够支付本金但不足以支付利息, 此时第二个资金平衡中几乎没有35%的自有资金, 此时公司有较大的财务风险。
(3) 当土地收入不足以归还利息及部分本金的时候, 此时第二个资金平衡中更没有35%的自有资金, 此时公司有非常大的财务风险。
2、对资金运作工作的指导作用
上述二个平衡首先要保证第一个平衡的情况下再去考虑第二个平衡。即土地收入不能先用于工程建设支出, 不然到时无自由资金还本付息, 或者说土地收入不能与工程投资支出先作为一个平衡来考虑;贷款收入一般不能用于还本付息, 因为银行原则上不允许, 或者说贷款收入不能与还本付息来进行平衡考虑。因为城市经营的延续性, 不能突然刹车, 当出现第二种现象时, 公司高层应当及早采取措施, 例如控制投资规模, 再通过其他途径解决35%自有资金问题:如发债、适当短期借款、财政补贴等方式予以缓减风险。上述的理论原则, 本人认为作为负责资金运营的相关关键人员特别要清晰地把握这一点, 千万不能颠倒过来, 也不能放在一起只作一个平衡。
二、债务最大值理论
1、理论原理
地县级城投公司的债务余额最大值由本地的房地产市场决定, 即当地房地产的年平均销售量, 决定年土地销售量, 从而决定城投公司的一级土地的开发量。比如, 已知近几年该县城年均商住类房地产销售量32万平方米左右及平均1.5的容积率来计算, 则该地县级城市每年合理的商住用地出让量应为320亩左右, 预计近几年的平均土地价格为200万元/亩, 假设该城投公司与当地财政的结算分成比例为60%, 则可取得土地结算收入320亩*200万元/亩*60%=3.8亿, 这个是城投公司承担该县城市建设的最大年均安全投资规模及相应的融资规模, 其中本金约3亿、利息约0.8亿。如果年投资超出这个数, 只不过在透支未来期限, 比如投资7.6亿, 还款期为2年;投资11.4亿, 还款期为3年, ……, 但受到最长项目贷款的一般可行期限10年的限制, 再减一般2年左右的建设期, 最长透支8年, 最长期限透支完后, 不能再按几倍的正常年均投资额去投资, 只能以每年等同于安全投资额3.8亿来进行。因此, 各地县级城投公司最大安全负债余额应为3亿* (10-2) 年=24亿元。以偏离30%为基准:
(1) 当负偏离最高余额30%, 即余额为24*70%=16.8亿元, 甚至以下时, 风险较小。
(2) 当临近最高余额, 即24亿元时, 风险较大。
(3) 当正偏离最高余额30%, 即余额为24*130%=31.2亿元, 甚至以上时, 风险非常大。当然, 本指标还受宏观政策、本地土地指标限制、土地价格趋势、各大银行自身风险控制对城投公司及全县融资平台债务余额限制、各银行系统对各地县级城投公司的最大债务余额的限制等影响。
2、对资金工作的指导作用
篇4：城投公司转型
这意味着，财政部重申融资平台债务不属于政府债。那么，失去“背书”的城投公司将如何转型？
到底还是不是政府的“亲儿子”？
由于我国预算法规定地方政府不得举借债务，因此需要城投公司来为地方政府筹集资金，故城投公司是地方政府主要的投融资平台。然承担着公益性项目投融资职能的城投公司，在融资平台举借债务是否属于政府债务，是否由政府信用“背书”，几经厘清，一直身份不明。
中国第一家城投公司成立于上世纪90年代，如今已发展了近30年，代表政府发行企业债券，向银行贷款，进行公共市政建设等公益性投资。一直以来，城投公司为地方城市发展、基建投资等作出了重要贡献。类似市政道路、环城高速、城市供热供水等基建项目，多由城投公司担任投融资、建设、管理与运营四大职能，如今发展到医疗、养老、环保、旅游、教育等各领域。
不过，近几年随着地方债的加重，“搞钱干事”的城投公司显然并不符合市场规律，已屡次被推到改革的风口浪尖，有可能会走向终结。
早于2014年5月20日国务院批转的发改委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》中明确指出，开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。2014年9月，国务院下发43号文，明确区隔政府和企业债务，切实做到谁借谁还、风险自担。2015年1月1日，新预算法执行，规定“地方政府及其所属部门不得为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保”，切断了以城投公司为主的地方融资平台依靠政府信用融资的渠道。
当然，43号文和新预算法并未得以兑现。乐观的城投公司老总们认为，中央对投融资政策的调整，给城投公司带来前所未有的压力；但类似政策调整在2011年就出现过，当时也是出于地方债务过度膨胀带来债务隐忧，要求限制对融资平台贷款政策。2011年扛过去了，2014年这波调整也有可能扛过去。
后来的发展果真被乐观派预言对了，2014年四季度到2015年上半年，城投公司融资功能收缩明显；但2015年下半年，大量资金涌入，向城投公司要项目的资金方越来越多，城投公司再度复活，重新担纲政府投融资重要职能——经济下行压力加大，稳增长任务更为迫切，转型暂时搁置。
今年10月27日，全国城投公司协作联络会年会在合肥召开，年会核心议题是“城投转型与发展”。相较去年，不少城投公司老总们的焦虑感有所减轻。据媒体报道，一西部某地级市城投公司董事长表示，城投公司是政府的亲儿子，地方政府不会放着城投公司陷入困境而不管的。
然而，随着经济运行不断下行，城投公司的命运逐渐明朗化。就在11月4日，财政部有关负责人答记者问明确，“2015年后融资平台举借债务不属于政府债务”“除发行地方政府债券外，地方政府及其所属部门不得以任何方式举借债务”“地方政府仅作为出资人，在出资范围内承担有限责任”……这等于在宣判，城投公司失去了政府亲娘的信用“背书”，也意味着传统融资职能宣告终结，城投公司必须另寻出路。
城投老总们颇尴尬，城投公司成立的初衷，就是替地方政府履行相关投融资职能，城投公司投资的持续、盈利、退出等，都依托于地方政府，如何从现有的投融资模式中跳出来呢？
“先天性不足”
转型之所以拖延至今仍迟迟未见起色，一方面转型并不容易，另一方面，城投公司有先天性不足之处。
城投公司虽是完全意义上的独立法人，但决策多受政府控制，主要司职基础设施等投融资；有些资产规模虽大，但多是一些盈利能力差、需财政补贴的公益项目，自身造血能力不强，市场化竞争力不足。也就是说，公益性资产规模大、变现能力差，盈利能力差、偿债指标表现差、债务偿付对政府支持的依赖程度高等，都是城投公司的“弊病”。
10月27日的城投年会上发布了一份《城投蓝皮书：中国城投行业发展报告（2016）》，称各个省份的债务比例差异很大，有的地方政府性债务还出现极其恶化的情况，有可能爆发局部债务危机。
通过对全国259家城投公司的统计，负债率在70%（含70%）以上的有8家，负债率在60%至70%（含60%）的有43家，负债率在50%至60%（含50%）的有84家，负债率在40%至50%（含50%）的有65家，负债率在30%至40%（含40%）的有43家，负债率在30%（含30%）以下的有16家，平均负债率在50%左右。
该蓝皮书进一步分析，从各地政府性债务统计表中反映的负有偿还责任债务余额占GDP的比例可以发现，经济欠发达省份的债务余额占GDP比例普遍高于发达省份。这主要有三个方面的原因，首先，中西部欠发达省份目前公共基础设施还不完善，还有很大建设空间，公共设施欠账比较多；其次，中西部省份由于经济落后，财政收入低于东部沿海发达省份；最后，由于产业转移，东中西部经济增速切换，中西部进入一个高速发展期，对于基础设施建设的需求比较大。
山东城投公司的状况一样不容乐观。
据日照城投公布的数据，2013至2015年末及2016年6月末，其资产负债率呈现稳步上升的趋势，分别为39.91%、46.43%、58.57%和60.16%。负债以非流动负债为主，近3年及一期非流动负债占比分别为62.74%、70.65%、61.89%和61.10%。“随着公司各个项目的进一步开发，公司未来债务规模有进一步增加的趋势，公司面临着一定的债务偿还压力。”日照城投在2016年度第一期中票募集说明书中谈到。
“青岛城投”的资产负债率同样持续高企。2012至2014年末以及2015年9月末，公司资产负债率分别为68.16%、69.76%、68.76%和67.89%，有息债务总额分别为129.86亿元、151.82亿元、181.57亿元和363.26亿元，金额不菲。毋庸置疑，债务规模的增加，在一定程度上，也将增加青岛城投未来几年的利息支出。
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“济宁城投”2012年末、2013年末、2014年末及2015年6月末，有息负债金额也分别达到53.18亿元、48.74亿元、62亿元和70.42亿元，包括银行借款和企业债等融资方式。为此，济宁城投在今年发行了2016年度第一期短融，募资5亿元，全部用于偿还银行借款。
在沉重的债务压力下，借新债还旧债，成为城投公司重要的融资策略。日照城投亦在今年9月29日发行中期票据，募集资金2亿元，主要用于偿还银行借款。
令人忧心的是，多数平台公司承接着政府公益类、市政类建设和经营项目，缺乏商业化的运作项目，长期以来，没有形成可持续的市场盈利前景。截至2016年6月末，日照城投资产总额高达100.62亿元，2016年1至6月实现营业收入4.98亿元，但利润总额仅0.53亿元。青岛城投2012至2014年以及2015年1至9月营业利润则分别为-4.68亿元、2.56亿元、-6.73亿元和-7.98亿元。其中，2013年突然为正的营业利润，还主要是因公司2013年欢乐滨海城599亩土地出让，导致主营业务收入增加 10.04亿元。
一位大行债券承销人士表示，一直以来，市场上大部分投资人投资城投债的逻辑还是看中平台公司背后的政府信用，一旦政府不为其兜底，如何化解存量债务就成为沉重的负担，有可能出现违约的失信现象。
如何转型？
至于如何转型，城投公司内部人士大多表现出“完全取决于政府领导”的被动。观点多认为，城投公司的资产盈利性不强，公交客运、环境治理、供水供气、垃圾处理等都是些保本微利项目，一些运营经费还要靠政府补贴，城投公司自身造血能力不强，要走向市场较难。
尽管改革已经进入3.0时代，然而目前即使规模较大的资质较好的公司，也处于改革的探索中。
如合肥城建投，2015年利润总额为48亿元，是因为当年公司投资收益为 65.25 亿元，这部分增幅较大，主要是来自投资京东方科技集团股份有限公司结构化产品实现了较好回报。除了主导当地基础设施建设，也在加大对战略新兴产业的投入，主要为新型显示电路等。据悉，合肥城建投转型方向是转为国资运营管理平台，后续打算推动两家公司上市，形成集成电路千亿产业链，加强资本市场融资能力。
南京城投集团董事长邹建平表示，南京城区范围内的城投公司信用等级较高，大部分是AA+、AAA最优质的信用等级，融资成本较低。但南京郊县等地融资成本较高，南京城投可利用自身优势，筹集资金用于郊县城市建设，从中赚取相对稳定的利差回报，保障公司持续经营，又能帮助南京城市建设。
西部一省会城市城投公司副总经理表示，南京、合肥等地城投公司资源优势明显，如南京当地财力较雄厚，城区基础设施基本到位，融资需求不大，所以能探索其他可能；但中西部地区城投公司的主要职能现在还是替政府投融资，投资当地基建。该副总经理还表示，当前经济下行阶段，民企融资成本高、资金链容易断裂，他们在探索的一个方向就是参股发展前景较好的民企，通过参股民企，实现城投公司的混合所有制改革。
不过，他也直言，虽然存在一些参股民企的机会，但国企混合所有制改革决策链条长，还有国有资产流失等担忧，落地也面临困难。
有城投公司负责人直言，政府是城投公司赖以发展的根源。不少城投公司融资借助地方政府储备土地，地方棚改、保障房建设等也多由城投公司主导，可能配套进行其他商业类房地产项目开发；市政工程承包也多由城投公司担当，这块投资回报较为丰厚。
有地方财政系统人士表示，财政部重申融资平台债务不属于政府债务，是想规范地方债务管理，堵住违规举债渠道，也是想将城投公司赶到PPP模式等正当渠道上来。他认为，PPP模式最大的意义是解决了融资问题。“地方融资平台参与PPP基金，实际上是平台公司进入产业基金项目，是代表政府参与，并非不承担重要角色。以前很多项目是城投公司帮助政府融资负担利息，现在代表政府与其他两方成立项目公司，投资PPP项目，而且减轻推广使用政府与社会资本合作（PPP）模式。鼓励社会资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。”
篇5：城投公司施工单位管理制度
20xx年，通过强化管理、狠抓落实，共完成路桥基础设施项目投资1.76亿元，全线建成了长3.9公里，宽60米的中环东路;长4.4公里，宽28米的f里街和长1.2公里，宽28米的建国北路三条城市主干道，以及西南路、解放路、栅堰路、海盐塘路等城市次干道路，新建道路通车里程12.8公里，修建沿河护岸9.2公里。城市规划所确定的“三横三纵二环四放射”的城市道路框架提前建成，进一步改善了市区道路交通状况，增强了城市功能。
(二)以南湖区域为重点的环境整治成效显著，城市环境明显改观。
在以南湖周边区域为重点的大规模市容环境整治中，城投公司承担了大部分整治任务。共计完成项目投资3.09亿元，主要完成了南湖区域整治一期、二期工程拆迁，共计拆除旧房建筑面积约17万平方米，搬迁住户800多户;完成了中环南路、南溪路、花园路、鸳湖路、西南路、壕股路等道路整治及配套完善工程，完成人行道18公里，自来水管7.6公里，污水管1.1公里，路灯8公里，电力、通讯管线18.4公里;完成了地块、道路土方填筑60多万立方，绿化种植面积120万平方米;完成了环城河中山西桥、西丽桥、壕股桥等十六座桥梁的景观改造、亮化和南湖区域迎宾桥等五座桥梁的景观改造;完成了城南路、城东路、中环南路十八里桥三个城市出入口的整治;完成了17幅大型公益广告牌以及“嘉禾之源”城雕、狮子汇中共“一大”代表群雕工程等。全面完成了市委、市政府提出的整治任务要求，极大地改善了南湖周边环境，城市绿化、美化、亮化水平进一步提高，城市品位明显提升，为建党80周年献上了一份厚礼。
(三)以安置房建设为重点的房地产开发快速推进，拆迁安置工作得到有效保障。
全年开工建设安置房、商品房项目28.26万平方米，其中拆迁安置房25.3万平方米，共1900多套。20xx年完成投资2.22亿元。烟雨一期、二期和姜家村公寓共13.6万平方米安置房已建成交付使用;烟雨三期和百妙二期共11.7万平方米安置房主体工程已全部结顶;施家兜一期、二期共2.96万平方米商品房已建成交付使用。另外，嘉兴电厂生活区9万平方米代建房项目也已经进场开工，已完成了50%的桩基础工程。安置房的建设规模之大在嘉兴前所未有，拆迁安置的房源需求得到有效保证，拆迁工作得以顺利开展。同时，也改善了部分居民的居住水平，提高了生活质量。
(四)城建资金筹措、使用和管理工作成效显著，财务收支实现平衡。
20xx年共完成工程投资7.07亿元(其中，路桥基础设施建设完成1.76亿元，南湖区域整治完成3.09亿元，安置房建设完成2.22亿元)。由于受金融信贷政策调整影响和原南湖开发区债权债务并入等因素，加之20xx年工程建设任务特别繁重，使城投公司的资金供求矛盾异常突出。为确保各工程建设项目的顺利实施，我们千方百计开展资金筹措工作，加强了与市各银行、财政、土管等部门的联系协调，尽最大努力落实更多的资金支持。用尽一切可用的方法筹集资金，确保了资金来源。同时，在资金的使用管理上，实现了统一调度、合理使用、科学安排，把有限的资金用在刀刃上。及时保证各重点项目施工材料款和人工费的足额到位，以确保工程进度。并抓好银行转还贷工作。全年财务资金流量达到14.16亿元，其中，财务收入4.86亿元，财务支出4.76亿元(包括还贷付息1.56亿元)，转贷4.54亿元。最大限度地发挥了资金的使用效益，财务收支达到了平衡要求。
(五)公司各项管理工作得到有效加强，内部管理迈上新的台阶。
首先，在建设项目的管理上，强化了对各项工程建设项目的立项、招标、施工管理等工作，严格按建设工程规范管理的基本程序进行。所有项目均要立项批复，进入建筑交易市场实行公开招标，实行现场监理，并全部委托市质监站、安监站实行全过程监督管理，确保了工程质量，避免了安全事故的发生。同时认真做好竣工工程的验收决算和移交工作，年内已竣工项目共27项，已验收26项，已竣工决算25项，已移交18项。其次，在内部工作的管理上，在抓好岗位责任制落实的同时，根据机构合并、人员增多、任务繁重的实际情况，从理顺关系、建立制度入手，加强公司内部管理。如建立了岗位责任考核制度，完善了财务管理制度等。在日常工作中形成了较有特色的中层干部例会制度，每月对各部门的工作任务进行布置、检查，并作为年终考核的依据。在上半年工程建设任务特别紧张的时期，我们还实行早会制度，每天提前半小时上班，研究部署当天的工作任务，及时解决有关棘手问题等。并且，进一步加强了财务管理工作，在落实“统一调度、统一经营、统一管理、分别核算”的基础上，进一步完善了财务管理制度，在现金使用、财务审批等方面严格按制度规定执行。同时，为便于基建财务管理的需要，认真做好帐目清理工作，并积极配合做好财务审计，全年审计帐目4本，项目16项，对审计中出现的问题，实事求是予以纠正，维护财经纪律的严肃性，确保规范操作。
(六)党建和精神文明建设力度得到增强，公司形象大幅提升。
篇6：城投公司规章制度
启东市城市投资经营中心
二O一四年十一月二一日 封面……………………………………………………………….1 目录……………………………………………………………...2 总则…………………………………………………………….…3 各项审批阶段介绍……………………………………………….4
（一）立案审批阶段……………………………………………………………………..4
（二）规划审批阶段……………………………………………………………………..4
（三）开工审批阶段……………………………………………………………………..4 项目档案信息管理制度………………………………………….5
（一）文件材料的归档…………………………………………………………………..6
（二）归档文件材料来源………………………………………………………………..7
（三）归档文件的分类和定义…………………………………………………………..9
（四）归档文件整理……………………………………………………………………..11 项目申请报告和资金申请报告…………………………………11
（一）项目申请报告通用文本的内容及编制…………………………………………11
（二）外商投资项目项目申请报告……………………………………………………13 工程责任追究制…………………………………………………………………14
总 则 为加强启东市城市投资经营中心（以下简称本公司）项目前期工作信息管理，实现项目前期信息管理的系统化、规范化和程序化，及时、准确掌握各项目前期工作的进展情况，保证项目前期工作顺利进行，制定本制度。
前期项目部管理制度前期项目是房地产开发过程中的首要工作。前期是指办理与房地产开发有关的前期手续，即：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地审批许可证、预售许可证的申请等各项工作。做好前期工作具有十分重要的意义，做好前期工作是保证施工正常进行的重要工作环节。加强前期工作的管理及管理制度的完善，可以减少工作流程中所用时间，降低因工作所需的费用，节约开支，提高工作效率。加强前期项目管理还有利于保证房产开发工作顺利进行和提高劳动生产率。
各项审批阶段介绍
（一）立案审批阶段
1、进行项目登记，确定执行公司的建设项目。
2、可研报告的批复，做好批复过程中的工作，到有关政府部门及时申请，及时向公司反馈工作情况。
3、及时做好建设用地预审即项目报建工作。
4、申请建设用地规划许可证，要确保工作的完成。
5、在工作中出现的疑点、难点问题应及时向公司领导汇报。
（二）规划审批阶段
1、进行规划方案图审查，应确保方案图正确无误。
2、初步设计的批复，努力做到批复的及时下达。
3、建设用地审批、消防用地审批、卫生用地审批、人防用地审批、大型建筑物停车场用地审批。审批结果应及时准确的反映给公司，确保工作无误进行。
4、办理建设工程规划许可证，应尽量减少工作时间，加快工作进程，在有限的工作时间内，应努力取得更多的工作成绩。
（三）开工审批阶段
1、办理建设工程安全文明施工开工手续，应提供的材料：
（1）安全技术措施。（2）地下管线确认会签单（煤气、电力、电信）。（3）安全员证，特殊工种上岗证。（4）填写建设工程项目安全技术措施审批表。
2、办理工程勘察，施工图设计审查及勘察设计合同手续，应提供的材料：（1）设计单位资质等级证书，勘察单位资质等级证书。（2）工程地质勘察报告。（3）报批图、施工图纸。（4）建设工程规划许可证。（5）结构计算书及计算软件名称。（6）勘察、设计合同。工作中以上材料应准备齐全。
3、质量监督，办理质量监督手续应准备以下材料：
（1）工程中标书。（2）经审查签证的施工合同，监理合同。（3）项目经理证，4 工长证，技术员证，质检员证。（4）设计审查批准书。（5）缴纳监督费，劳保统筹费收据。
4、合同签证及办理建设工程施工许可证。
5、工作中要熟悉工作中的各个环节，及时向公司汇报审批结果，及时改正工作中的失误。
项目档案信息管理制度
1.本制度适用于公司系统各单位，制定本单位的档案管理制度。
2.公司档案工作实行统一管理、分级负责的原则。公司档案室负责集中管理全公司各种类和载体的档案，各部门负责本部门资料的归档和管理工作，人事部负责人事档案的管理工作。
3.公司档案工作应纳入公司管理程序及各部门有关人员岗位责任制。各部门及有关人员按照其岗位职责，负责本岗位在工作中产生的各类载体材料的归档工作。
4.部门文书负责对本部门形成的各载体材料进行收集、整理，填写档案移交清单后按要求向公司档案室移交。
5公司全体员工都有保护档案的义务和维护档案完整安全的职责，任何人不得拒绝归档，对私自损毁档案和不按要求归档的,应当追究有关部门和责任人的责任。
(一)文件材料的归档
1.归档范围
凡公司在各项工作活动（包括筹备、成立、经营、管理及产权变动等）中形成的具有保存价值的文字、图表、声像等各种载体材料应列入归档范围，包括但不限于以下内容：
1.1发文、收文(上下级单位和外单位的来文)。
1.2会议材料：由公司及各部门负责组织召开的各种重要的综合、专业、专题会议材料，包括会议指南、会议讲话、报告、会议交流或讨论材料、会议记录、录音、录像和照片等，以及外出参加会议带回的与本单位有关的文件材料。
1.3 各类统计报表、统计资料，生产经营简报、月(周)报。
1.4 公司规划、经营分析、财务分析等专题材料。
1.5 合同协议文本包括合同协议（正本）、合同审批（会签）表、授权委托书、招投标文件、履行情况记载、纠纷或争议的处理情况记载及有关材料。
1.调度运行材料包括调度运行报告、图表等文件材料。
2.科研课题材料包括调研、申报立项研究、试验总结、鉴定报奖、推广应用等材料。3.基建项目材料包括公司基本建设项目前期材料、设计、施工、监理、竣工和验收文件图纸等材料，以及使用、维修、改建、扩建等材料。
4.会计档案包括公司总部财务报表、账簿、凭证、财务移交清单等。
5.上级视察、对外交流、工作组调研、党政工团等各项业务管理与活动中产生的文件(交流)材料、报告、录音录像及照片等。
6.上级或其它单位颁发、赠与的奖状、奖杯、奖牌、证书、锦旗，以及上级领导或名人的题词、书画、签名留念册等。
7.公司及各部门负责印制的对外宣传材料、印刷品、音像制品等。
8.依靠传播媒体展现的、有保存价值的，以特殊载体或电子形式存在的有保存价值的网站文件、电子邮件、多媒体文件、程序文件、结构性文件等。9.营销过程中形成的具有保存价值的各种资料和记录。
（二）归档文件材料来源
1.公司内部形成的文件材料。
2.公司所属单位和派出机构（包括境外机构）应报公司的文件材料。
3.公司引进项目、外购设备等带来的文件材料。
4.公司投资的全资、控股、参股企业应向公司提交的文件材料。5.公司参与的合作项目，合作单位按要求应向公司提交的文件材料
6.公司执行、办理、接收的外来文件材料及各种载体材料。7.公司在营销工作中产生的各种与客户有关的材料等。8.归档文件材料载体 归档的文件材料载体主要包括纸质、光盘、磁带、照片及底片、胶片、实物等各种载体形式。9.归档时间
10.管理性文件材料一般应在办理完毕后的第二年上半年归档。
11.科研课题、基建项目、信息化项目文件材料在其项目鉴定、竣工后或财务 决算后三个月内归档，周期长的可分阶段、单项归档。
12.外购设备仪器或引进项目的文件材料在开箱验收或接收后即时登记，安装调试后归档。
13.公司职工外出参加公务活动形成的文件材料应在活动结束后及时归档。
14.会计文件材料在会计年度终了后由会计部门整理归档，保管一年后向档案室移交。
15.审计(纪检)档案由审计和纪检部门负责收集整理，在工作结束后的次年6月前向档案室移交归档。
16.合同(招投标)文件在合同办理完毕后三个月内向档案室移交归档。
17.磁带、照片及底片、胶片、实物等形式的文件材料应在工作结束后及时归档。
18.电子文件逻辑归档实时进行，物理归档与纸质文件归档时间一致。
19.下列文件材料应随时归档
20.变更、修改、补充的文件材料。
21.公司内部机构变动和职工调动、离岗时留在部门或个人手中的文件材料。22.公司产权变动过程中形成的文件材料。23.其他临时活动中形成的文件材料。24.归档要求
25.整理归档的文件材料应遵循文件材料形成规律，保持其有机联系，并符合有关标准、规范要求。
26.归档的文件材料应为原件，因故无原件的可归具有凭证作用的文件材料，文件材料归档后不得更改。
27.非纸质文件材料应与其文字说明一并归档。外文（或少数民族文字）材料若有汉译文的应与汉译文一并归档，无译文的要译出标题后归档。
28.具有永久、长期保存价值的电子文件，必须形成一份纸质文件归档。
29.归档文件材料的载体和字迹应符合耐久性要求。
30.归档的文件材料一般一式一份。重要的、利用频繁的和有专门需要的可适当增加份数。反映同一内容而形式不同的文件材料应保持其一致性。
31.公司与其他单位合作完成的项目，公司作为主办单位的保存全套文件材料，公司作为协办单位的保存与承担任务相关的正本文件。有合同、协议规定的，按其要求执行。
32.各部门文书人员应检查本部门归档文件材料的齐全、完整与准确情况，整理完毕并编制移交清册，由部门或项目负责人签字核准后向档案室移交。重要项目的文件材料移交时应编写归档说明。档案室接收时应全面检查归档文件材料的质量。
33.交接双方应认真核对移交清册，并履行签字手续，移交清册各留一份以备查考。
（三）归档文件的分类和定义
公司档案分为：A文书档案、B生产运行档案、C会计档案、D工程建设项目档案、F审计档案、G照片档案、H合同档案、K科研档案、R荣誉、实物档案、S传媒电子档案、X信息化项目档案、Y营销客户档案、Z招投标档案。
1.文书档案 文书档案是指企业在各项生产、经营、管理活动中直接形成的有保存价值的各种形式的历史记录。
2.生产运行档案 生产运行档案是指企业在电力生产、调度运行中形成的有保存价值的历史记录。
3.会计档案 会计档案是指会计凭证、会计账簿和会计报告等会计核算专业材料，是记录和反映单位经济业务的重要史料和证据。
4.工程建设项目档案 工程建设项目档案是指从建设准备阶段到项目竣工验收以及运行维护技术改造过程中形成的、具有保存价值的历史记录。
5.审计档案 审计档案是指在各类审计活动中直接形成的，具有保存价值的以纸质、磁质、光盘和其它形式存在的历史记录。
6.照片档案 照片档案是指企业在社会活动中直接形成的以静态图像为主的有保存价值的历 史记录。
7.合同档案 合同档案是指企业在各类活动中与自然人、法人或其它组织就设立、变更、终止民事权利义务关系而形成的合同、协议、意向书及其过程纪录。
8.科研档案 科研档案是指在科学技术研究与管理、知识产权管理活动中直接形成的，具有保存价值的文字、图表及声像等各种形式的历史记录。
9.荣誉、实物档案 荣誉、实物档案是指企业在工作活动中形成的具有保存价值的荣誉、纪念品、印信类等实物形式存在的档案。10.传媒电子档案 传媒电子档案是指企业或者个人在社会活动中形成的、依靠传播媒体展现的、具有保存价值的，以特殊载体或电子形式存在的历史记录。
11.信息化项目档案 信息化项目档案是指电力企业信息化项目建设过程中形成的具有保存价值的资料和文件。
12.营销客户档案 营销客户档案是指在电力营销过程中形成的具有保存价值的历史记录。
13.招投标档案 招投标档案是指在企业招投标活动中直接形成的具有保存价值的各种文字、数字、符号、图表、声像等各种不同载体的历史记录。
（四）归档文件整理
公司各种类档案根据公司分类表进行分类,按照公司档案基础业务作业指导书进行整理。
1.文书档案的整理 文书档案由公司总文书和部门文书在每年的第一季度将次年的文件材料向档案室移交。档案室汇总后按照公司文书档案分类规定进行分类，再按照《归档文件整理规则》DAT/22-2000的相关规定，以件为单位进行规范整理。2.生产运行、工程建设、科研、信息化项目档案的整理
项目申请报告和资金申请报告
（一）项目申请报告通用文本的内容及编制
项目申请报告应由具备相应工程咨询资格的机构编制，其中由国务院投资主管部门核准的项目，其项目申请报告应由具备甲级工程咨询资格的机构编制。项目申请报告应主要包括以下内容：
（1）申报单位及项目概况
（2）发展规划、产业政策和行业准入分析
（3）资源开发及综合利用分析
（4）节能方案分析
（5）建设用地、征地拆迁及移民安置分析
（6）环境和生态影响分析
（7）经济影响分析
（8）社会影响分析
项目申报单位在向项目核准机关报送申请报告时，需根据国家法律法规的规定附送以下文件：
（1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；
（2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；
（3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；
（4）根据有关法律法规应提交的其他文件。
项目申报单位在向项目核准机关报送申请报告时，需根据国家法律法规的规定附送以下文件：
（1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；
（2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；
（3）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（4）根据有关法律法规应提交的其他文件。
（二）外商投资项目项目申请报告
报送国家发展改革委的项目申请报告应附以下文件：
（1）中外投资各方的企业注册证（营业执照）、商务登记证及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；（2）投资意向书，增资、购并项目的公司董事会决议；（3）银行出具的融资意向书；
（4）省级或国家环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；（5）省级规划部门出具的规划选址意见书；
（6）省级或国家国土资源管理部门出具的项目用地预审意见书；
（7）以国有资产或土地使用权出资的，需由有关主管部门出具的确认文件。
工程责任追究处理办法
为了维护和规范建设秩序，杜绝建设过程中的违法违规行为，工程项目实行责任追究制。
1、公司对从事建设工程的单位以及从事建设工程项目的工作人员在工程建设的事前、事中、事后有违规、违纪、违法行为的，应及时提醒。情节严重的应及时向纪检监察部门报告追究相关责任；
篇7：城投公司转型
11月4日，财政部在其官网发布了一篇标题为“依法厘清政府债务范围，坚决堵住违法举债渠道”的“答记者问”，明确表示，“政府债务不得通过企业举借，企业债务不得推给政府偿还”，“除发行地方政府债券外，地方政府及其所属部门不得以任何方式举借债务”。
这意味着，财政部重申融资平台债务不属于政府债。那么，失去“背书”的城投公司将如何转型？
到底还是不是政府的“亲儿子”？
由于我国预算法规定地方政府不得举借债务，因此需要城投公司来为地方政府筹集资金，故城投公司是地方政府主要的投融资平台。然承担着公益性项目投融资职能的城投公司，在融资平台举借债务是否属于政府债务，是否由政府信用“背书”，几经厘清，一直身份不明。
中国第一家城投公司成立于上世纪90年代，如今已发展了近30年，代表政府发行企业债券，向银行贷款，进行公共市政建设等公益性投资。一直以来，城投公司为地方城市发展、基建投资等作出了重要贡献。类似市政道路、环城高速、城市供热供水等基建项目，多由城投公司担任投融资、建设、管理与运营四大职能，如今发展到医疗、养老、环保、旅游、教育等各领域。
不过，近几年随着地方债的加重，“搞钱干事”的城投公司显然并不符合市场规律，已屡次被推到改革的风口浪尖，有可能会走向终结。
早于2014年5月20日国务院批转的发改委《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》中明确指出，开明渠、堵暗道，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制，剥离融资平台公司政府融资职能。2014年9月，国务院下发43号文，明确区隔政府和企业债务，切实做到谁借谁还、风险自担。2015年1月1日，新预算法执行，规定“地方政府及其所属部门不得为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保”，切断了以城投公司为主的地方融资平台依靠政府信用融资的渠道。
当然，43号文和新预算法并未得以兑现。乐观的城投公司老总们认为，中央对投融资政策的调整，给城投公司带来前所未有的压力；但类似政策调整在2011年就出现过，当时也是出于地方债务过度膨胀带来债务隐忧，要求限制对融资平台贷款政策。2011年扛过去了，2014年这波调整也有可能扛过去。
后来的发展果真被乐观派预言对了，2014年四季度到2015年上半年，城投公司融资功能收缩明显；但2015年下半年，大量资金涌入，向城投公司要项目的资金方越来越多，城投公司再度复活，重新担纲政府投融资重要职能――经济下行压力加大，稳增长任务更为迫切，转型暂时搁置。
今年10月27日，全国城投公司协作联络会年会在合肥召开，年会核心议题是“城投转型与发展”。相较去年，不少城投公司老总们的焦虑感有所减轻。据媒体报道，一西部某地级市城投公司董事长表示，城投公司是政府的亲儿子，地方政府不会放着城投公司陷入困境而不管的。
然而，随着经济运行不断下行，城投公司的命运逐渐明朗化。就在11月4日，财政部有关负责人答记者问明确，“2015年后融资平台举借债务不属于政府债务”“除发行地方政府债券外，地方政府及其所属部门不得以任何方式举借债务”“地方政府仅作为出资人，在出资范围内承担有限责任”……这等于在宣判，城投公司失去了政府亲娘的信用“背书”，也意味着传统融资职能宣告终结，城投公司必须另寻出路。
城投老总们颇尴尬，城投公司成立的初衷，就是替地方政府履行相关投融资职能，城投公司投资的持续、盈利、退出等，都依托于地方政府，如何从现有的投融资模式中跳出来呢？
“先天性不足”
转型之所以拖延至今仍迟迟未见起色，一方面转型并不容易，另一方面，城投公司有先天性不足之处。
城投公司虽是完全意义上的独立法人，但决策多受政府控制，主要司职基础设施等投融资；有些资产规模虽大，但多是一些盈利能力差、需财政补贴的公益项目，自身造血能力不强，市场化竞争力不足。也就是说，公益性资产规模大、变现能力差，盈利能力差、偿债指标表现差、债务偿付对政府支持的依赖程度高等，都是城投公司的“弊病”。
10月27日的城投年会上发布了一份《城投蓝皮书：中国城投行业发展报告（2016）》，称各个省份的债务比例差异很大，有的地方政府性债务还出现极其恶化的情况，有可能爆发局部债务危机。
通过对全国259家城投公司的统计，负债率在70%（含70%）以上的有8家，负债率在60%至70%（含60%）的有43家，负债率在50%至60%（含50%）的有84家，负债率在40%至50%（含50%）的有65家，负债率在30%至40%（含40%）的有43家，负债率在30%（含30%）以下的有16家，平均负债率在50%左右。
该蓝皮书进一步分析，从各地政府性债务统计表中反映的负有偿还责任债务余额占GDP的比例可以发现，经济欠发达省份的债务余额占GDP比例普遍高于发达省份。这主要有三个方面的原因，首先，中西部欠发达省份目前公共基础设施还不完善，还有很大建设空间，公共设施欠账比较多；其次，中西部省份由于经济落后，财政收入低于东部沿海发达省份；最后，由于产业转移，东中西部经济增速切换，中西部进入一个高速发展期，对于基础设施建设的需求比较大。
山东城投公司的状况一样不容乐观。
据日照城投公布的数据，2013至2015年末及2016年6月末，其资产负债率呈现稳步上升的趋势，分别为39.91%、46.43%、58.57%和60.16%。负债以非流动负债为主，近3年及一期非流动负债占比分别为62.74%、70.65%、61.89%和61.10%。“随着公司各个项目的进一步开发，公司未来债务规模有进一步增加的趋势，公司面临着一定的债务偿还压力。”日照城投在2016第一期中票募集说明书中谈到。
“青岛城投”的资产负债率同样持续高企。2012至2014年末以及2015年9月末，公司资产负债率分别为68.16%、69.76%、68.76%和67.89%，有息债务总额分别为129.86亿元、151.82亿元、181.57亿元和363.26亿元，金额不菲。毋庸置疑，债务规模的增加，在一定程度上，也将增加青岛城投未来几年的利息支出。
“济宁城投”2012年末、2013年末、2014年末及2015年6月末，有息负债金额也分别达到53.18亿元、48.74亿元、62亿元和70.42亿元，包括银行借款和企业债等融资方式。为此，济宁城投在今年发行了2016第一期短融，募资5亿元，全部用于偿还银行借款。
在沉重的债务压力下，借新债还旧债，成为城投公司重要的融资策略。日照城投亦在今年9月29日发行中期票据，募集资金2亿元，主要用于偿还银行借款。
令人忧心的是，多数平台公司承接着政府公益类、市政类建设和经营项目，缺乏商业化的运作项目，长期以来，没有形成可持续的市场盈利前景。截至2016年6月末，日照城投资产总额高达100.62亿元，2016年1至6月实现营业收入4.98亿元，但利润总额仅0.53亿元。青岛城投2012至2014年以及2015年1至9月营业利润则分别为-4.68亿元、2.56亿元、-6.73亿元和-7.98亿元。其中，2013年突然为正的营业利润，还主要是因公司2013年欢乐滨海城599亩土地出让，导致主营业务收入增加 10.04亿元。
一位大行债券承销人士表示，一直以来，市场上大部分投资人投资城投债的逻辑还是看中平台公司背后的政府信用，一旦政府不为其兜底，如何化解存量债务就成为沉重的负担，有可能出现违约的失信现象。
如何转型？
至于如何转型，城投公司内部人士大多表现出“完全取决于政府领导”的被动。观点多认为，城投公司的资产盈利性不强，公交客运、环境治理、供水供气、垃圾处理等都是些保本微利项目，一些运营经费还要靠政府补贴，城投公司自身造血能力不强，要走向市场较难。
尽管改革已经进入3.0时代，然而目前即使规模较大的资质较好的公司，也处于改革的探索中。
如合肥城建投，2015年利润总额为48亿元，是因为当年公司投资收益为 65.25 亿元，这部分增幅较大，主要是来自投资京东方科技集团股份有限公司结构化产品实现了较好回报。除了主导当地基础设施建设，也在加大对战略新兴产业的投入，主要为新型显示电路等。据悉，合肥城建投转型方向是转为国资运营管理平台，后续打算推动两家公司上市，形成集成电路千亿产业链，加强资本市场融资能力。
南京城投集团董事长邹建平表示，南京城区范围内的城投公司信用等级较高，大部分是AA+、AAA最优质的信用等级，融资成本较低。但南京郊县等地融资成本较高，南京城投可利用自身优势，筹集资金用于郊县城市建设，从中赚取相对稳定的利差回报，保障公司持续经营，又能帮助南京城市建设。
西部一省会城市城投公司副总经理表示，南京、合肥等地城投公司资源优势明显，如南京当地财力较雄厚，城区基础设施基本到位，融资需求不大，所以能探索其他可能；但中西部地区城投公司的主要职能现在还是替政府投融资，投资当地基建。该副总经理还表示，当前经济下行阶段，民企融资成本高、资金链容易断裂，他们在探索的一个方向就是参股发展前景较好的民企，通过参股民企，实现城投公司的混合所有制改革。
不过，他也直言，虽然存在一些参股民企的机会，但国企混合所有制改革决策链条长，还有国有资产流失等担忧，落地也面临困难。
有城投公司负责人直言，政府是城投公司赖以发展的根源。不少城投公司融资借助地方政府储备土地，地方棚改、保障房建设等也多由城投公司主导，可能配套进行其他商业类房地产项目开发；市政工程承包也多由城投公司担当，这块投资回报较为丰厚。
篇8：关于城投公司审计的几点看法
一、城投公司与土地相关的业务模式
城投公司的土地主要是来源于地方政府注入或通过招、拍、挂程序购得国有土地使用权。
根据城投公司取得土地的性质、权属不同,其与土地相关的业务模式及收益模式则有所不同,通常存在以下模式:
(一)政府将储备用地注入城投公司,并委托其进行储备用地的整理。如:土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,以使该地块符合国家土地出让条件。城投公司将整理后的土地交付政府,整理成本报土地主管部门核定后,由主管财政部门按成本加成原则将资金划付城投公司,城投公司获得土地整理收入。
(二)政府将储备用地注入城投公司,并与其签署储备用地整理、挂牌后土地出让金返还等一揽子协议。城投公司完成土地整理工作并将土地交付政府,于土地挂牌后获得土地出让金返还收入。
(三)政府将建设用地以划拨的方式注入城投公司,并委托其进行能源、交通、水利等基础设施项目的建设、运营(或不包括运营)、移交,或由政府回购。对应的业务模式可能存在多种形式,如:建造合同、BT、BOT、代理。
(四)城投公司将政府划拨土地使用权转让,获取转让收入。
(五)政府将商业用地以出让的方式注入城投公司,一般只为增加城投公司净资产。
(六)城投公司通过招、拍、挂程序并支付土地出让金购得国有土地使用权,当地政府将属于本级政府的土地出让金收益返还给城投公司。
二、针对土地资产的确认应实施的主要审计程序
针对土地资产的确认,应重点关注土地资产的存在性、完整性、权利和义务、计价和分摊、列报这五项认定,设计并实施审计程序,并应结合国家有关土地管理的法律法规要求,在审计过程中,关注土地流转程序的合法、合规性,土地流转交易的真实性。应实施的主要审计程序,包括但不限于:
(一)获取审计期间内各期土地资产增减变动明细表,总括了解各期土地的期初数量及余额、本期增减数量及金额、期末数量及余额,并注明各地块的权属类别、权属证书编号、权属期限、土地性质、用途等相关信息。
(二)查验各期取得或结存土地的权属证明原件、批复文件,保留并索引相关复印件或扫描件;对于土地权属证明存疑的,应到核发权属证明的当地国土资源部门实施土地档案调档或向国土资源局发函,以获取土地真实性、合法性相关证据。
(三)对于政府注入的土地,应检查初始确认的价值依据,获取并复核评估报告,结合评估报告、土地的用途及业务模式,检查土地入账会计处理(会计科目及计量)的正确性;获取地块所在地同一地区土地市场同类土地市场价格信息,复核评估报告及会计处理是否高估土地资产价值;招拍挂取得的土地应检查土地出让合同,成交确认书以及土地出让金支付凭证。
(四)结合城投公司土地相关的业务模式及土地的用途,检查存货中与土地相关的成本归集与结转是否真实、完整。
(五)对于各期减少的土地,应检查相关交易合同、土地流转手续的办理情况、土地权属的注销情况、土地摊余价值是否足额结转至相关的成本、费用。
(六)对于期末结存的土地,应实施土地实地勘察程序,以获取土地存在性的证据,并同时关注土地的使用状态与其业务模式及收益模式是否匹配;应获取地块所在地同一地区土地市场同类土地市场价格信息。
(七)对于以出让方式取得且确认为无形资产的土地使用权,应复核各期持有期间是否足额摊销。
(八)应注重应用被审计单位土地资产所在地国土资源部门的官网信息,以及时获取相关土地登记、征地、收回、交易(如:招拍挂公告、招拍挂结果公告)、权属等各项信息,以有效印证被审计单位土地资产相关权属、交易等信息的真实性。
三、针对与土地相关收入确认应实施的审计程序
针对与土地相关收入确认,应实施的主要审计程序应重点围绕土地相关收入的真实性、完整性、准确性、截止、分类、列报和披露这六项认定,设计并实施审计程序,其中,应尤为关注其真实性、准确性、分类及列报。在审计过程中关注土地流转程序的合法、合规性,土地流转交易的真实性,关注相关交易是否具有合理的商业实质。应实施的主要审计程序,包括但不限于:
(一)获取审计期间各期土地相关收入明细表,复核是否与账面、报表相符。
(二)获取土地相关交易的合同、成交确认书、权属变更记录,检查交易的真实性及其土地流转程序的合法、合规性;如对土地相关交易的真实性存疑,应到土地所在地主管国土资源局调阅土地档案或进行函证,印证相关交易是否真实。
(三)结合土地相关交易,了解实施过程并获取适当的证据,如:对于储备用地整理,应关注企业是否真实实施了相应的储备用地整理工作,相关的成本、费用是否真实发生,入账是否完整,对于没有交易实施过程、仅有相关合同、批文的情形应保持应有的职业怀疑并获取进一步审计证据。
(四)检查与该项交易相关现金流的真实性,合法、合规性,印证相关交易的真实性:1.对于获得的储备用地整理收入、土地出让金返还收入,应获取资金拨付凭证,检查资金来源是否来源于当地财政部门,是否注明款项用途,注明的款项用途是否与储备用地整理收入相关;2.对于土地使用权转让收入,应获取资金进账单,检查资金来源是否来源于与转让协议或招拍挂结果公告一致的受让方;3.对于未取得现金流而应收挂账的收入,应获取相关协议并检查其挂账的合理性,并检查期后回款情况,对于以应付款冲抵应收款的,应获取相关协议并检查其抵账的合理性,同时应结合其业务模式分析其交易是否具有合理的商业实质,从而综合各项证据判断该项交易的真实性。
(五)获取土地交易时点的价值依据,如:取得并复核评估报告、查询同一地区、同类地块的市场价格,检查交易金额的合理性(真实性、准确性),对于明显高于同类地块市场价格的交易,应进一步查明原因,并综合判断各项相关证据的充分性、适当性。
(六)对重大交易实施函证,以获取相关交易真实性、准确性证据。
(七)结合土地的来源、土地的性质、土地的权属、土地的用途、土地的经营模式及其获取收益的模式等相关情况检查与土地相关收入的会计处理的正确性,尤其关注土地收入与相关土地权属性质是否匹配、交易相关各项证据是否能够相互印证,对于证据之间矛盾之处应保持应有的职业怀疑并获取进一步审计证据;检查收入的分类是否符合企业会计准则或相关会计制度的规定。涉及BT业务、政府补助及土地收入相关会计处理的,应在遵循相关企业会计准则或会计制度的基础上,结合具体业务模式进行判断。