乡镇楼盘销售策划方案

乡镇楼盘销售策划方案（精选6篇）

篇1：乡镇楼盘销售策划方案

楼盘销售策划方案

一、项目简介

1、项目基本情况：总建筑面积：28798.94㎡

住宅面积：18835.80 ㎡

商铺面积：5470.49㎡

可销售机动车位：地下113个(4054.33㎡)建筑密度：29.75 绿地面积：2985.52㎡

绿地率：30.49 容积率：2.61 总户数：320户

主力面积：39-59㎡

占地14.69亩，地块呈条状弧形

2、项目其他情况:

本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。

交通

靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。

治安状况

项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。

购物与娱乐

项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，2000米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；

海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。

医疗卫生

满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。

学校教育

四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。

金融服务

项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。

结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。

二、市场定位

住宅：

1、自住型消费群：（90）

年龄结构：25-30岁的单身贵族；（30）

25-35岁的二人世界；（60）

退休的二人世界；（10）

职业结构：企业中、低层工作人员；

购买用途：短期过渡；

购买状况：一二次置业；

习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；

注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所、物业管理、居住氛围。

2、投资型消费群：（10）

年龄结构：35岁以上；

职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民；

购买用途：偶尔居住，主要用于投资；

购买状况：二次置业；

习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。

3、基本数据测算

（1）以39㎡户型为例： 若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；

单价3850元/㎡；

总价款150150元；

首付款45150元；

按揭贷款105000元；

月供款722.715元。

（2）以64㎡户型为例：

若选择7成20年银行按揭贷款，年利率5.508；

单价3600元/㎡；

总价款230400元；

首付款69400元；

按揭贷款161000元；

月供款1108.163元。

-font-weight:normal"> 商铺

1、定位分析

项目定位为“

内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合。商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

2、投资分析

以50㎡一层铺面为例：

若选择5成10年银行按揭贷款，年利率6.12；

单价8000元/㎡；

总价款400000元；

首付款200000元；

按揭贷款200000元；

月供款2232.4元；

租金40元/㎡；（目前该片区底商租金价）

投资回报率：约6。

三、销售计划

1、价格制订策略：

①低开高走；

②平稳增长； ③扫尾期做盘；

④力争短平快。

阶段

计划销售（套）

所占百分比

（）

住宅橱卫装修均价（元/㎡）

优惠

第一阶段

内部认购期

10 3600 一次性2 按揭1 第二阶段

公开发售期

30 3650 一次性3 按揭2 第三阶段

强销期

30 3700 一次性3 按揭2 第四阶段

持销期

20 3600 一次性2 按揭1 第五阶段

扫尾期

10 3600 一次性2 按揭1 合计 320 100

铺面销售进度和住宅尽量相同。

需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为５－７个月。

四、广告宣传

1．报纸广告

优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。

鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。

本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。

采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。

2．公交站台广告 目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。

3．工地围墙宣传画

主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。

4.条幅广告

悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。

5.网络宣传

申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。

6．楼书设计

楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。

从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。

五、销售策略

1．传统销售模式

即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。

2．直销模式

印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。

3．好邻居模式

通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。4．买房中空调

通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。

四、销售监控

1．对每月阶段销售量进行监控

2．目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化

3．对付款方式监控分析

对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控

4．对广告创意、广告题材的反映进行监控

5．对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映

6．对市场走势进行分析

7．对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。

五、具体工作实施内容及要求

1．市场调查及研究

①派出调研人员进行市场调查和问卷访问

②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析

③数据汇编整理，分析

④撰写市场调查报告 2．市场定位

①项目概况书：由开发商提供

②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等

③产品文化定位：产品品质、建筑风格

④市场目标定位：客户群定位

⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素

3．销售关系准备及建立

①销售面积确定

②按揭银行洽谈

③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点

④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传

⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰

⑥选定宣传媒体

⑦预售许可证

4．项目包装工作

①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语)②地盘外墙

③售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另行安排）

④地盘看板

售楼资料准备 ①售楼书

②买卖合同

③价格表

④销售流程及买房须知

⑤买房认购书

⑥投资置业指南

⑦物业管理及装修标准

5．销售物料准备

①楼盘模型

②全景喷绘图

③展板

④售楼办公用品

⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形象

6．策划操作及人员培训

①新闻炒做：视市场动态进行宣传

②房地产展销会

③开盘典礼：开盘前一周内的包装活动

④人员培训：自我培训（周边市场感性认识）

讲座培训（售楼知识及方法）

话术培训（项目知识问答）

操作培训（模拟交易）

上岗考虑（口试及笔试）7．公开发售

①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市

②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应

③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件

④工作总结及调整：确保销售符合市场实际

⑤展销会：集中销售，刺激购买

⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户

a)项目强销

①报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目

②媒体评论：见解推介本项目

③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑

④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应

⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜

⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作

⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件

⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际

8．项目持销

①看房团组织：群体看房，专家讲解

②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象

③售楼处管理：控制气氛、处理事故

④封顶仪式：渲染声势，增强信心

⑤新闻炒作：配合项目封顶炒作 ⑥报纸广告：保持项目的时常持续性

⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪

⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节

9．项目扫尾

①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件

②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售

③工作总结及调整

④项目销售总结

⑤项目开发总结

篇2：乡镇楼盘销售策划方案

房地产销售员要从信任、观点、故事、利益、损失、利他六个方面，创造让顾客不可思议、不可抗拒的销售方案。下面小编为大家收集整理了“楼盘销售方案”，欢迎阅读与借鉴!楼盘销售方案 1 第一章 项 目 概 况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约 2.5 公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市 45 公里，占地 1313平方公里，管辖 13 镇、4 乡，常住人口 74.5 万人。

胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。

本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。

二、经济指标(原规划指标)1、规划用地总面积：125674 M2 2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2

小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754 户 4、绿化率：35.8% 5、容积率：0.98 第二节：项目 SWOT 分析 一、优势 S 1、自然环境 本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。

2、交通环境 本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有 5 路、17 路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。

二、劣势 W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。

2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。

3、开发商品牌 开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。

4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。

三、机会点 O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

2、地理区位优势

目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

3、客户资源充足 多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。

4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度 世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司 ABB、美国 DOLE 德国 DEGUSSA 韩国 HYUNDAI 海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。

5、工业开发区汇聚了人气 胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

四、风险 T 1、市场因素 从目前胶州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

2、自身因素

本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。

五、综合分析 从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

第二章 定位策略 第一节 定位要素分析 1、区位利好因素分析 本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活+新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合 经济学的需求----供给理论。

第二节 项目定位 定位原则：适应市场、创造差异性

定 位：时尚住宅----“绿色家园“ 宇宙是物质的，在时空的.长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。

本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地——东苑绿世界生态园林式住宅之典范。

以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。

一、居住环境的一度空间 一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。

二、居住环境的二度空间 二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。

三、居住环境的三度空间

三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。

本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。

小区内的中环湖泊，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。

由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。

四、产品档次定位可行性 本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。

第三节 产品文化定位 定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。

定 位：人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话

东方文化与西方文化相融合 传统与现代相融合。

第四节 产品形象定位 定位原则：提升企业品牌形象以及产品(物业)的知名度、美誉度、社会认知度。

定 位：现代都市新贵的“风雅逸境”----显示身份的“名片” 产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。

第五节 商业配套的综合定位建议 定位原则：提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念 定 位：以服务小区业主为主，服务社会为辅 1、网点规划建议 本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。

本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。

商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。总建筑面积约 1000 M2，均价 3064 元/平方米，价格范围 2330-3530 元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。

根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成 5.2 M25.4 M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅(如川菜等餐饮项目)，小百货、杂货、小型超市等。

2、商业网点的策划建议 一、项目的优劣势：

a.所处的位置：

优势：地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地;位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。

劣势：虽该区附近为胶州市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商业环境上存在差距。根据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达 720 人次/日，因而，该片区目前人流量还较小。

b.体量承载：

优势：商业网点商场的面积适中，规划在 66.9 M2-369 M2 范围内，据市场调查资料统计，该项目在市民中的知名度达 90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形象已见扎实的基础。

劣势：网点物业的范围大。在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争激烈，营战线过长。分配不均的人流量。可能导致商家对尾端人浪量小的网点难以接受。网点的单层面积范围大，不易聚人气。显得空旷，从规划角度上看，相对较难。

c.销售面积：

优势：项目的整体规划为 76 户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。

劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。

d.布局规划：

优势：商场部分规划 60--150 M2 中小铺位，容易为小商户接受。“小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。

劣势：“多铺位”的间隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。

二、业态分布定位建议：

a.因地置宜，规范网点业态

由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范。防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。

b.重点突出，特色经营 本项目网点位置与现有胶州人心目中建筑材料一条街，一面紧紧相接，另一面临街相对。因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服饰，饮食业等。以此提高知名度及吸引人气。

三、网点的价格策略建议：

根据东苑绿世界售楼中心提供数据分析：开发商前期网点销售在价格策略上采用“高开低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下：

开盘期——20_年12月底 均价为4100元/ M2元月——20_年 5 月 25 号前 均价为 3300 元/ M2。

20_年 5 月 25 日——至今 均价为 3330 元/ M2，根据前期市场调查数据统计，目前胶州市商业网点的平均价格水平在 3800 元/ M2 左右，稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商业网点的销售率状况，建议后期(7 月-12 月)份采用价格走势第平方米高出现价格200-300 元。

楼盘销售方案 2 一、宏观市场环境分析(一)永川区宏观经济环境分析

目前，全国经济整体处于增速回落态势，在这样的背景下，永川经济仍在快车道上运行，保持了 19.5%的增速，呈现出又好又快的态势，成绩来之不易，是全区上下辛勤努力的结果。有几项工作进展明显：一是招商引资形势是 10 年最好，到位资金突破百亿元，居于重庆前三。二是融资工作效果好，新增融资50 亿元，结构上实现了多渠道融资的变化。三是城市建设重点工程推进好。四是民生十五件实事工作推进好，尤其是通过多种形式的`社情民情调查，进一步了解了市民的愿望，解决了一批实际问题。总体来看，投资、消费、出口“三驾马车”齐头并进，财政收入、企业利税、城乡居民收入等三个方面的收入增长较快，安全、信访形势保持平稳状态。

(二)产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策、税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策 二、区域市场分析(一)项目所在区域市场概述 本案位于重庆市永川区三转盘，本案是重庆市_建设集团房地产开发有限公司在永川倾情打造的精品力作。地处永川区核心，在短时间内就能购物中心，满足各项购物需求;本案备临永川著名学府，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。由于本案所处区域经济发展较快，调查发现诸多高新企业及高新项目也在不断推进，区域面貌也将会得到进一步改善。

(二)区域市场在城市中的地位及发展趋势

该地地处永川核心区域，拥有众多的配套设施，交通便利，且永川区，地处中央直辖市重庆西部，距重庆主城九区 55 公里，永川旅行资源丰富，拥有 4A级景区国家级森林公园茶山竹海、重庆野生动物世界、茶山竹海等，是全国优秀旅游城市。永川的城市建设在全市居前列，是重庆渝西地区区域性中心城市，可以为居住带来便捷和舒适，周围拥有的乐信凤凰郡，桓大泰晤士清晨等楼盘，为周围带来了更多活力，除了很好的交通生活娱乐以外，也是很好的投资。

该地块拥有众多的配套设施，拿出自己开发特色，将可以在此地块上获得更多的效益。

(三)区域内楼盘供应量(包括潜在楼盘供应量)的分析以及竞争分析 乐信凤凰郡、恒大翡翠华庭等几个等竞争对手已经分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争，区域市场资源有限，而供应存量偏多。周围的永川桓大泰晤清晨与本项目形成竞争，其分析如下：个月以来的价格趋势 一年以内的价格趋势 其总体价格趋势 楼盘销售方案 3 既然选择做房地产行业，就没有退路了，房地产行业虽然赚钱多，可是高回报就有高风险，机遇与风险共存。可是投资大，如果被套牢的话，那就没有任何退路了，比股市被套牢还惨。

高风险，高投资，所以在房地产行业做事必须谨慎，做任何事情都提前想好退路，做任何事情都把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。

下头我根据最进房地产市场的情景，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书: 房产行业解决方案: 09 年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09 年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题: 精准推广规划: 1)楼盘客群细分;2)精准信息营销平台;3)精准邮件营销平台;4)数据库发送执行;5)目标客户 dm 营销设计与执行。

房产代理专项规划: 1)数据库建立;2)数据库推广平台建立(信息、邮件平台)3)数据库发送执行。

商业地产集客规划: 1)商圈分析;2)地产主题设计;3)招商方案与执行;4)集客策略。

中高端房产项目推广规划: 1)整合网络传播方案;2)高端客户数据库分析;3)数据库资料设计与推广执行;4)项目推介会执行规划。

优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构，是快速找到目标的新营销模式。

全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，可是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，可是中国根据自我的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应当理解。

既然国家不会政策性拯救房市，那我们就必须自我想出路了，如果不想出路的话，公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产市场的不合理开发买单了，这怨不得别人。确实有很多房地产大腕囤积居奇，大肆炒作房地产市场，导致此刻这个情景。

上头我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出如何拯救我们的公司，期望大家能够重视。

楼盘销售方案 4 对外传达__房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大__房产的社会知名度和美誉度，体现__房产的五大优势：公司的雄厚实力、“__第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立__房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

20_年 11 月 28 日(暂预定)__房产有限公司 贵公司确定 __电视台、__广告公司(一)前期准备 1、到场嘉宾 市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体 2、购买或制作一批有意义的礼品。

做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。

一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。

3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花

4、请柬的准备 提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前 10 天寄出，本市提前 5 天发出，并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。)5、其他准备工作 提前 3 天向市气象局获取当日的天气情况资料。

落实管辖范围内的”保安指挥和负责秩序工作。

提前 6 天落实指挥和负责秩序工作。

(二)开盘前广告 在《__广告》整版开盘庆典活动平面广告，于活动前 2 星期投放。在社区网站配合文字图片报导。

(三)开盘之日媒体报道 开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传__房产的开盘庆典。

1、现场布置 售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后)

会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。

主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。

嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和两侧。

签 到 处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。

礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。

贵宾休息区：可设在__房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。

来宾休息区：可放在__房产售楼中心现场。

2、庆典剪彩仪式 3、精彩舞狮表演 4、乐队欢奏、礼炮齐鸣 1、彩虹门 在__房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势;2、高空气球 活动现场上空布置 4 个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。

3、小气球 施放_只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。

4、地毯

活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。

5、中国礼炮和彩花弹 中国礼炮和彩花弹 288 枚，意味好运连发。

6、盆景 在庆典现场放置 100 盆盆景，增强效果。

7、舞狮 在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着__房产美好的发展前景。

8、礼仪小姐 礼仪小姐 8 名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。

7：00—9：10 总策划检查落实各项工作，布置到位情况;彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位;检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位;礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。

9：30—9：50 嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。

10：00—10：08 主持人介绍领导和嘉宾，宣布__房产开盘庆典正式开始;10：10—10：25 市领导致贺辞、__房产董事长致辞;10：25 主持人宣布剪彩仪式开始;剪彩嘉宾、礼仪小姐上场

10：28—10：40 剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始;剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏;放飞氢气球，活动进入高潮;10：45—10：50 首位客户签约。

10：50-11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购;停车场的安排，活动现场的安全及相关后勤保障。

楼盘销售方案 5 一、项目简介: 本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期 5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中构成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

此刻，一期多层尚有 37 套现房、准现房，销售额 850 万元。其中 159、7m2的三室两厅有 23 套，以五、六楼为主;127m2 的三室两厅 7 套;这两种房型的销售金额占一期余额的 90、4%。

二期小户型总销售金额预计 2800 万元，临街商铺 1700 万元，合计 4500万元。预售许可证预计 2003 年 5 月底办下。

由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不一样的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的 52%，一期大户型销售额 16%，二期临街商铺占 32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们应对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局: a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与 107 国道沿线。

郑汴路沿线主由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，那里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅仅没有收获天然的地段价格优势，并且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争十分激烈，主由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与 107 国道沿线是 2002 年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期 159、127平米现房构成明确的竞争关系。(详见附 1:郑汴路市场调研报告)b、小户型市场概况。

自 2001 年底时尚 party 介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是 2003 年初，青年居易(easy-go)以 1900 余套的投放量冲击市场，构成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年 4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情景下，收获了小户型市场的第一批需求者，此刻燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是 60-80平米的两室户型和 100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅 75平米，三室两厅 95平米)。能够说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

(小户型市场详见附 2:郑州市小户型的调查报告)c、商铺市场 商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目 swot 分析 一)优势 1)郑汴路商圈天然的地段优势，那里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在那里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

市场细分如下: a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10 年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。(详见郑汴路市场调研报告)[由整理] 郑汴路市场调研报告

调查目的:了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和理解程度(本房地产购房消费支撑力度)调查方法:分层随机抽样(不一样年龄层)和分块随机抽样 调查范围:郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界 调查时间:2003、4、14 郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，那里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有必须的指导意义。

2003、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。

对建材市场调查发现: 1、大部分员工租房住，潜在客户存在;市场潜量比较大，但需推广的成本较高 2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足 3、小户型需求弹性十分大，对价格十分敏感 4、市场上有很大不稳定因素，8-9 月份建材市场拆迁到莆田，固有的建材市场做升级换代

5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果买房子的话，更喜欢一步到位 6、商铺为上下两层，一般下头做门面，上头做仓库和员工宿舍 7、附近都市村庄较多，租务市场一般 80―150 元月 8、作为首次购买者，最重的还是价格 9、他们厌恶郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净 10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售 11、同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重的问题，故一般员工无福利分房的可能 12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作，普通员工流动性比较大 13、对 60―80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力 14、本房地产知名度不高，口碑不好 15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心 郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的构成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功!2)郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。

3)正在构成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为”大卖潮的附属配套。该局面一旦构成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。

4)本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利 a、107 国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。可是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的主角，不仅仅没有收获天然的地段优势，并且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。

b、郑东新区的辐射效应。

郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。

二)劣势 1)、本房地产可售资源由三种不一样的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不一样的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850 万元，房源主力是 159平米的五、六楼 3 室 2 厅。

目前，通常 142平米的面积即能做出比较舒适的 4 室 2 厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在 150 以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是 850 万元的大户型

现房可售资源，不能放任由二期带一期(通常小户型带不动 100平米以上的大户型)，不能全力以赴主打现有房源(总房源有限，导致营销资源总量较少)，也不能先做二期树品牌，在构成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。

2)本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区经过嘈杂的市场，很难构成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难构成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。

3)本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难构成高档楼盘形象。

4)与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，构成本房地产二期销售心理价位抗性。

5)非现房，不贴合商户即买即住的消费心理。

6)非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。

三)、机会 1)商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约 4000 户商户，2 万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁构成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。

2)挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度研究，商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺的二楼搬出来，到本房地产置业，开拓新市常 3)郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在构成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰贴合商户们的这一需求。

4)大卖潮的整合，将对大鳄构成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。

a)小户型的特性导致目标客户对居住环境求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性能够弱化。

b)本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这十分贴合外地商人置业心理。

c)本房地产二期应当说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节俭很多的推广成本。

d)小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。

e)以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。

f)郑东新区建成需历时 20 年之久，总投资 2000 亿元，其中一期总投资 156亿元，在 5 年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。

四)威胁 1)行业内的竞争 i。周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。

ii。郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。

篇3：日本乡镇店用客单提升销售

这家名为MARUSAN的乡镇店,2014 年10 月开业,面积1800 平方米。店招红、黄、白为主,黄颜色的字瞄着黑边;卖场入口是各种推头、整箱陈列的饮料,卖场内到处是A4 纸大小的黄色价签,长相非常接地气,给人一种所有商品都是“特价”、“非常便宜”的感觉,实际上这也是MARUSAN的定位。

“使用很少的货架,多采用割箱陈列”是这家门店的一个特色。店长齐腾(音译)先生告诉《超市周刊》考察团的成员,最初他们并没有打算大面积采用这种陈列,但后来发现这种陈列方法让消费者很容易拿取自己想要的商品,集中摆放形成的“量感”也让顾客容易产生实际购买,慢慢就成为现在的陈列了。

其实大堆头、割箱陈列仅是这家门店的表象,商品结构及销售方式才是最大特色。在日本像MARUSAN这家门店面积大小的超市,一般单品数会在8000-10000 左右,MARUSAN只有4500 到5000 单品。

选品过程中,MARUSAN会根据数据库的销售数据对商品进行淘汰和引进,保留的多是一线品牌销量较高的商品,如现在日本销售正火的三得利茶等。齐腾表示对于二三线品牌的商品,即使市场销售还不错、厂家也给很好的政策,MARUSAN也不会考虑引进。

在MARUSAN的卖场里,随处都能看到如1 袋199 日元买3 袋只要500 日元的标志,这也是MARUSAN有较高客单价的重要原因。齐腾告诉《超市周刊》记者,这样的销售能让消费者感到实惠的同时,带走更多的商品。

随着销量的增大,MARUSAN进货量在加大,采购在谈判时就能把价格压得更低,同样一件商品在别的店需要100日元,在这里80 日元就能买到。这样一个“两高一低”(高品质、低价格、高销售)的良性循环就形成了。

然而这样的良性循环却不是一蹴而就的。最初时,齐腾并没有打算在中野开这么一家店。机缘巧合,他当时刚好收到消息,说中野有一家家居卖场关门了。于是他就过来看了一眼,发现物业条件不错,而且有260 个停车位的停车场。

虽然方圆1 公里内的居民没有达到齐腾想要的1 万户,MARUSAN中野店还是开业了。开业初期销售并不理想,来门店取DM的客人也不多,于是齐腾开始通过手机、邮件等发展会员,通过线上的方式发送优惠信息,慢慢的没有通过海报等得到消息的人,通过线上的方式也能了解到MRUSAN的信息,店里的人也越来越多。

现在方圆5 公里的居民都会到这里购物,营业额也迅速增长,尤其周末客流会比平日多1 倍,门店开门营业时间不得不从日常的10:00 提早到9:00。5 月15 日上午开门10 分钟,就已经有400位顾客排队结账,而店内40 位收银员在同时工作。

篇4：策略销售：“大案要案”策划

在销售领域有一个奇怪的现象：绝大部分人（销售和销售管理者）的绝大部分精力都放在如何“把事情做对”上，比如：如何做关系、如何演示产品、如何了解需求等，却极少有人考虑如何“做对的事情”。或者干脆把“如何做对的事”这个艰巨的任务放到了一个刚入职三个月的新销售身上——这可是几百万、上千万的大单！

那么，在大项目销售中如何判断做什么样的事才是对的呢？比如，接下来是做一次技术交流会呢还是应该给局长送块手表？

回想一下医生通常是怎么看病的：他会先让你去拍片子，然后对片子进行仔细的研究，最后根据片子开出诊断书。注意：并非是拍一次片子拉倒，而是每次都让你拍，随时根据片子的变化做出新的诊断。

大项目销售能不能拍片？答案是肯定的，这就是米勒黑曼策略销售中著名的“蓝表”。

你可以把蓝表理解成一个项目的全景照片，当项目正在小黑屋运作的时候，你拿着相机跑了进去，“喀嚓”一声，照了张照片。然后又跑了出来，拿着这张照片反复分析。因为项目是变化的，所以你可能需要不断地跑进去照一张出来。

既然是照片，里面一定会有很多的山山水水，让我们先看一下这张项目照片里都应该有什么。

通过上面的分析，我们需要回答下面几个问题：

我们有什么优势？这不是指产品、品牌之类的优势，而是指你手里的“子弹”。

我们有什么潜在危险？我们姑且称之为地雷，你踩上就会炸。

我们该做什么计划？对于一件具体的任务，可能有很多应对措施。所以计划要分为可能的行动计划和最好的行动计划。

最终得出的这个行动计划就是我们要的销售策略。

然而，照片不是拍一次就完，而是项目有变化就要拍一次，比如，采购部新调来一个王科长，主角变了，剧情可能就变，所以需要重拍。项目运作完毕，如果能把这些照片放到一起看，你就会看到一部完整的销售电影。悲剧还是喜剧，由你导演。

不拍片子就动手术是要死人的，不做分析就行动是要丢单的。这就是策略销售的作用。

定位：用“感觉”确定自己的位置

假设你一不小心踏入了一个错综复杂的迷宫，你最想做的事情是什么？有张地图！这张地图就是我们前面说的蓝表。有了地图之后，当然是先找准自己的位置。

地图上的定位模式是经纬度的交界点。但是销售中没有经纬度。所以，米勒黑曼给出了一个有趣的测量标准：按照你审视项目后的感受作为定位的衡量尺度。

如果你认为这个项目完全没问题了，那就是“陶醉”，如果你认为这个项目完全没希望但还不想放弃，那就是“惊慌”。如果你觉得总也不放心，那就是“担心”，以此类推。

很多人会质疑：这不是瞎扯吗，感受怎么衡量？同樣的情况不同的销售人员感受可能完全不一样。这种测量有什么意义？

那我们先做一次测试：你拿出一个自己正在运作的项目，先凭直觉默默地感受一下，看看处于测量标尺的哪个刻度上。我们先假设你现在的心情是“OK”。那么请回答一下问题：

客户所有的采购影响者是谁吗？他们评标有没有可能会请一个你不知道的大学教授？

他们对你的感觉怎么样？

他们对你的产品或者方案怎么看？（如果有人觉得根本没必要买这些东西？）

他们怎么比较你和你的对手？（你在他们心中排第几？）

他们想买什么？

他们为什么买？（采购中的每个角色想获得什么？）

认真思考完，你心情如何？如果以上问题回答不完整，你凭什么OK？甚至有可能你了解完所有的情况，定位是“恐慌”。

因此，最终的“定位”是“拷问”而来的，用真凭实据说话，相对客观而并非完全的主观感受。

可能你还会问：即使这样拷问，不同的人可能感受还会不一样。是的，但这不重要，重要的是你通过这些拷问得到了什么！发现危险了吗？这是这个标尺真正的价值。明白了这一点，你可以随意改变这个标尺，比如，把十种感受换成七种或者十五种，甚至感受换成1、2、3、4、甲、乙、丙、丁都可以，无所谓了。

不过，我还是建议你用“感受”作为标尺的刻度，因为恐惧能让你惊醒。

设计“定位”这个要素的目的，就是为了看清楚自己当前所处的环境。你只有知道自己手里有什么、缺什么，才能知道要做什么。否则就是跟着感觉走了。

但是对于一个具体项目的判断，并非越向右越好。我们假设这样一个场景：

某个销售人员被客户告知，领导已经签字同意购买，于是准备好了合同。这时他很可能处于“太棒了”，甚至“陶醉”的定位。

但是两周过去了，仍然没有签约，销售被告知，这几天领导太忙，过几天一定签（这种情况在销售中太常见了）。你认为这个销售人员的心情现在是什么？如果还是陶醉，这个销售人员也许离丢单不远了。因为喝醉的人是没有行动力的。

这不是把直尺。而是把圆尺，陶醉和恐慌这两头挨着最近。你离胜利最近时，同时也离失败最近，甚至只隔一个电话（有点像老套电影，却是销售中的常事）。比如，他们告诉你，受领导更换的影响，这个项目暂时停止了。

谁离“恐慌”最远？当然是“OK”了。仔细看这个标尺就会发现，“OK”是个重要的分界点。

如果你总是处于右边，说明这个项目问题多多，如果你很长一段时间都处于左边，但是没签约，说明有隐含的问题你没发现。所以最好的状态就剩下一个了：OK！

“OK”翻译成汉语就是“还行”，这个点最大的作用就是让你在舒服陶醉的时候保持警惕，在恐慌担心的时候找到方向。让你不断地思考和行动，也许因为担心，也许是为了确保成功，总之，你得时时刻刻保持警觉。

所以它是大项目追求的一个最佳感受点。

知道了自己现在在哪里，就容易发现危险在哪里，这也许就是你的担心所在。例如，你突然发现有一个客户角色，对你的态度一直很模糊，你不能确切地知道他的想法。这就是危险了。

明白了自己在哪里，当然要寻找路，一步步走出迷宫了。这就是所谓的“替代定位”，就是什么地方让你感觉更舒服，你就应该去哪里。因为造成不舒服的原因是“危险”，你要更舒服，必须先解决当前的危险。

这就有两件事要做：一是找到危险，二是找到解决危险的方法。围绕着这两件事，我们接着分析其他核心要素。

SSO：给项目照照“镜子”

SSO是单一销售目标的简称，就是你打算卖给客户什么、卖多少钱、准备什么时候成交。

看看SSO里包含什么：首先是要卖给客户的产品或者方案，这不是简单地说一句“政务解决方案”或者“机械工程设备”就算完，必须要精确到方案里到底包含什么或者什么型号的设备、多少台等。

其次是价格，即估计的价格。这是根据你计划卖的产品算出来的，可以细化到包括曾经的交易额、整个项目现在和未来潜在的交易额、首付款等。最后是成交日期，至少要精确到月，甚至日。

SSO的样式如下表所示：

举个例子：计划向瑞捷钢铁集团蚌埠分厂，销售T301B叉车20台，W34C起重机15台，预计成交金额1360万人民币，预计签约日期2009年10月25日。

要把这张简单的表填好，难度其实非常大。

首先，销售目标不是想象出来的，你必须有证据，如客户预算等，最好和客户确认过。其次，SSO的形成往往是长期的过程，开始的时候，可能连客户也不清楚具体要什么，对于一些复杂方案的销售，如咨询类产品，客户可能到签合同的时候都不清楚。最后，关于成交日期，更是非常难填，销售人员估计的日子基本都比实际成交日期提前很多。而这种误差不但会影响资源投入，甚至会影响绩效的评估。

做好这事确实不容易，但是不容易为什么还要做好呢？原因是SSO的用处确实太大了。

获得竞争优势：改变SSO，往往就能改变竞争优势。以软件为例：假如你原打算卖给客户财务、生产模块；但是发现和竞争对手相比优势不大，于是你加了一个HR模块，争取到了人力资源部门的支持，这时候竞争优势就改变了（很多国外的公司就是靠着这招打天下的，因为他们的产品线往往比国内厂商长）。反之，如果客户的采购需求突然变了，又不是你操纵的，你应该知道危险逼近了。

项目验证：如果一个销售人员告诉他的经理，他在某个项目里很有戏，但又说不出SSO，这项目十有八九没戏。因为“有戏”表明在定位标尺左边的状态，不知道SSO表明在标尺的右边状态（不确定状态），他不可能同时处于标尺的两个点上。

漏斗试金石：把你销售漏斗（請见《商界评论》2012年第6期《用漏斗框住你的销售》）里所有的项目拿出来用这块石头试试就会发现，也许一半的项目当前漏斗状态不对，剩下的项目中有1/3以上SSO不清楚，另外1/3的SSO根本就是对竞争对手有利。

判断客户状态：如果无法了解SSO，除了销售糊涂以外，也许是客户根本没打算买或者还没准备好买。

判断我方在客户心目中的位置：不清楚SSO，还有一种可能：客户不告诉你真相。因为你不是客户心目中最理想的候选供应商。客户总是和第一候选人详细商讨需求，排名靠后的供应商，客户一般选择应付了事，反正也没打算选。

SSO也意味着客户在想什么：如果客户想购买的软件里包含一个成本模块，这往往意味着客户知道自己成本有问题，也意味着管成本的哥们可能要参与决策了。

成交价格意味着决策流程：100万元的项目和1000万元的项目，客户的决策流程可能差别很大，你的投入也不一样。通过整合项目屏蔽掉实力稍差的小公司，或者通过拆分项目减少客户决策的复杂性，都是不错的招数。

成交日期：这不但对你的销售预测有很大帮助，而且对于资源协调和判断客户的紧迫程度都有重要的参考意义。

调整SSO，往往能调整你的定位，比如你从前的定位是担忧，但是增加了一台你独有的设备，通过调整方案降低了价格，就会改变你的定位。

当然。SSO的作用还有很多，它是一面镜子，可以照出项目的本来面目。同时，它也是一个汽车方向盘，它细微的调整（无论是产品、价格、日期还是采购顺序）都会对项目方向产生重大的影响。

但是在大项目中，很多销售人员都是被动地面对SSO，等着客户或者对手去调整。甚至认为这就是满足客户需求，岂不知，客户需求也是一个慢慢形成和不断变化的过程，这个过程对销售来说有无限的操作空间。

竞争者：不只是对手

我做销售时，每个月都会审查自己的项目，总是有三类：做下来的，是少数（不能天天过年）；丢了的，也是少数（也不能天天过清明）；停下来的，是大部分一客户谁家的都不买了。

当时碰到这种事情，只是觉得自己运气不好。现在想想，这还是销售的错。要么是看错项目，把萝卜当人参了。要么是没有做好客户工作，让客户感觉无所谓了。

所以，销售中的竞争者，不仅是你的同行，还有客户的其他选择。因为不做也是销售的失败。

策略销售中，把竞争定义为四种情况：

同行竞争：遇到对手，并且如影随形。

客户自己干：比如不买叉车了，从内部其他分公司调几台过来。

挪用预算：例如，把买汽车的钱用来买设备了，把买咨询的钱用来做市场活动了。

不作为：客户就是不干了，没什么理由。

当然，有些必需品，后三种情况可能不会出现，比如搞建筑总的用水泥，只是用谁家的问题，这种情况下，就只有第一种了。

如何看待竞争，决定了你采用什么样的策略应对竞争。

很多人是盯着对手做销售的，他们把销售看成是一场拳击比赛，把对手打趴下就是销售的胜利。他们的竞争理念是，打跑对手，单子就是我的。他们的大部分精力都会放在竞争对手身上，轻则天天吵嚷要比个高低，重则夜夜绸缪要制对手于死地（很多人甚至觉得这个东西就是销售策略了）。但是如果站在销售的角度看，这是最费力不讨好的方法。

如果你认为销售是一场你和对手之间的拳击赛，那就想想谁在看你们比赛吧。唯一的观众就是客户，作为观众，他最想看到什么？当然是你们彼此打得头破血流。而你还非常愿意迎合客户的这种低级趣味，一个虐待狂、一个受虐狂，你们俩谁变态？

当你的主要精力都在关注竞争对手时，你一定是个跟随策略。对手说，我的系统稳定性强。你跟着说，我的从不崩溃。你的本意是告诉客户，我比他强。但是传到客户的耳朵里就是，你不如他！

为什么会有这种落差，有几个原因：

展示了你的弱点：这样做意味着你让竞争对手在制定游戏规则。你跟在他屁股后边跑，当然方向就由他决定了。但是你的对手制定的规则一定是有利于他的，比如他本地区样板客户多，他就会很自然地鼓励客户参观。而如果你接着跟进，无疑会越来越被动。你本来想给客户展示你能做什么，但是在对手的引领下，你会发现，你总是在给客户展示你不能做什么。当客户总是给你出难题的时候，你要意识到，很可能是对手在给你出难题，这时候你要做的未必是解决难题，而是要多考虑不让客户出难题。这也是战略和执行的区别。

死拼价格：即使你历尽千难万险，和你的对手都进入了最后的决赛。这时候，客户会怎么做？他看到两个撕咬得遍体鳞伤的家伙一路献媚地走来，几乎可以肯定地说一句：“你俩谁价格低，我就选谁。”你怎么办？接着咬？你前期努力的原因不就是为了赚钱吗？何苦呢？

对得住对手，就会偏离客户：如果你是一个拳击型销售，偶然间听说昨天客户和你的对手搞了一次技术交流会，你的第一反应是不是也要迫使客户与你搞一次？那么你根本不管客户要什么，而是在解除你的疑虑。

其实细细想想就会发现，这种死盯客户的做法，等于是你把棍子交到了对手手上，然后得意洋洋地告诉对手说：“打我啊，来打我啊！”任何理智的对手，都会毫不客气地打你个生活不能自理。

可是不这样做，又能如何呢？聚焦你的客户！生意永远是在你和你的客户之间进行，而不是在你和你的对手之间进行。

不过，再谈如何制定策略之前，还有一件事我们要做，那就是把竞争作为一个要素，重新测试一下你的定位。这种重新测试定位的做法在我们接下来的分析中会不断地发生，策略销售的大部分时间其实都在干这事。

篇5：乡镇美食节策划方案

面对国际国内风云变幻的发展形势，该镇镇于7月6日召开经济形势分析座谈会。镇领导强调：要进一步坚定信心，积极寻找有力的应对措施，保持经济实现平稳较快增长，着重是要做到四个“千方百计”：一是要千方百计增加投资，拉动经济增长；二是要千方百计稳定现有企业，实现增资扩产；三是要千方百计挖掘潜力，加快增收；四是要增加消费，扩大内需，增强经济增长的拉动力。同时，要进一步强化政府服务，减轻企业负担，帮助企业克服困难，发展生产；要做好该镇投资环境的推介工作，积极开展高端服务的招商活动，加快高端服务业的发展，确保如期实现全年经济增长的目标任务。

作为酒店餐饮业最为发达的商务休闲名镇，据不完全统计，该镇共有酒店旅馆约130家，其中五星级酒店3家，四星级酒店8家，全镇客房总数近万间，每天能同时接15000名游客入住，年接待旅客超过200万人次。2公里长的康乐南路繁华商业街远近闻名，汇集了国内外众多美食，200余家酒楼食肆星罗密布，有“台湾风情街”之称，在珠三角地区具有较高的知名度。酒店业和会展业是该镇镇两大特色产业，生机勃勃的会展业推动了酒店服务业的快速发展，该镇镇正在从加工业之城迈向酒店、会展之都。由酒店业带动的旅游服务业在该镇第三产业的比例占了60%以上，是该镇绝对的龙头产业。分析这个颇具优势的餐饮酒店产业，无疑是实现四个“千方百计”使命中的“增加消费，扩大内需，增强经济增长的拉动力”的重要突破口。

然而，该镇酒店业地位在东莞乃至珠三角范围内虽无可厚非，但缺乏系统性强、周期频繁的活动推广来获得相关美誉，而空有一个“全国闻名”的模糊形象与知名度，未能像该镇家具产业和会展业那样誉满全国乃至全球。因此，为加大推广酒店业在当地的知名度与美誉度，打造一个长久不衰的行业盛会，该镇镇有条件也有必要以“中华（该镇）美食节”作为活动主题，借10月底第八届中国东莞国际鞋展.鞋机展和“第二届世界鞋业发展论坛”隆重举办之势，一举奠定该镇作为“会展名镇美食天堂”在全球客商心目中的印象和地位，并拉动酒店餐饮业的相关消费。

二、活动目的1、继“东方家具之都”、“中国会展名镇”、“世界鞋业之都”三大美誉后，籍此盛会将该镇镇打造成“美食天堂”，进一步丰富该镇镇“休闲之都”的内涵。本项内容可作为该镇镇长期的城市运作活动，不强调必须在本内实现。

2、依托该镇繁荣的酒店餐饮业，借助发达的展会业和毗邻广州的传统商务休闲客源吸附能力，以美食节的成功举办为契机，千方百计增加消费，扩大内需，增强经济增长的拉动力。

3、增强该镇餐饮酒店业的关注度和媒体的宣传力度，扩大该镇在珠三角范围的知名度，争取在美食节期间吸纳100～300万的消费者。

4、籍此盛会打造一个凝聚该镇餐饮酒店行业、汇聚业界智慧、促进行业发展的有效平台，树立行业品牌，扶持该镇的餐饮酒店行业以及带动其他第三产业往更高层面发展。

三、美食节活动构思

中华（名镇）美食节

——会展名镇·美食天堂

本届美食节将以“会展名镇·美食天堂”为主题，通过发动经普查核实资格并统一“挂牌”的该镇上百家酒店和上规模餐饮店、特色店的积极参与，以美食节开幕式、十大餐饮名店、十大特色名菜等系列活动形式，加以“东莞餐饮设备及用品展览会”，为云集该镇的国际国内商务休闲客人创造一个浓郁的美食消费氛围，同时努力塑造该镇餐饮企业品牌，塑造该镇餐饮企业更加完整鲜明的行业形象，打造一个开放式、持久性的美食盛会。

（一）组织机构

主办单位：主管市局和国家烹饪协会

承办单位：镇政府

协办单位：东莞市餐饮行业协会、东莞市烹饪协会该镇各大酒店/餐饮名店等

策划单位：正太联合策划机构

特邀出席嘉宾：

市政府主管领导及国家和省市各级餐饮协会领导……

名称：中华（该镇）美食节

时间：2011年10月01日～ 2011年10月31日

地点：除开幕式选择该镇的五星级酒店举行以外，本次盛会不设主会场，分布在各大酒店食肆中。主要以**南路、**街以及周边的餐饮聚集中心。各酒店、餐饮名店在该镇经贸办发布推广方案的统一要求前提下，设置参与美食节的统一标识后，可自行按各自特点组织美食节推广活动。

参与群体：该镇各大酒店、知名餐饮企业

效果预测：作为该镇镇首次举办的美食节，配以高格调的“东莞餐饮设备及用品展”，必将受到镇委镇政府以及社会各界人士的高度重视。我们希望通过活动内容、形式等方面的突破，实现赞助单位与参与单位的经济双赢，办成具有中国风味、该镇特色、荟萃世界美食的盛会。同时从相关奖项评选和餐饮美食的消费刺激两方面获得相关各方的积极参与。

（二）主体活动构想

1、确定该镇美食特色定位

该镇的酒店餐饮行业闻名中外，其中酒店的密集度全国罕见，港澳台和国内风味美食亦享誉一方。因此，特建议整合该镇各大餐饮和酒店同仁的资源、借助该镇“会展名镇”的特色，确定出该镇在餐饮酒店方面的定位。

目前该镇拥有“中国会展名镇”、“中国家具之都”、“世界鞋业之都”等称谓，尤其是“会展名镇”之称，跨越行业、涵盖面广；建议以会展带动商务旅游、以餐饮吸引八方食客汇集该镇，因此，建议在全镇广泛推广以下定位主题口号——

“会展名镇美食天堂”

2、美食节活动建议

（1）简单而隆重的开幕仪式

首届美食节的开幕式，建议在该镇镇现有三家五星级酒店中选择一家举行。鉴于本次美食节选择在国庆节期间，并在第八届中国东莞国际鞋展.鞋机展及“第二届世界鞋业发展论坛”同期举办，因此建议本次美食节开幕式在嘉华大酒店举行。

（2）“美女厨房”评选“女煮角”

借鉴香港著名美食节目《tvb美女厨房》的做法，邀请著名的美食专家如蔡澜或《食神》影视剧主角郑则仕做“名厨”，邀请该镇各大酒店或食肆推荐一名女孩子做企业代表，在嘉华酒店与展览中心之间的“家具大道”上，现场举行“美女厨房”活动，并现场评选出“女煮角”。

此活动新颖独特、必将能吸引众多媒体和嘉宾的关注和传播。

（3）该镇“十大美食名店”评选

由“广东省食品行业协会”根据各大酒店、餐饮企业的规模、环境、出品、服务等因素，在该镇范围内评选出十大美食餐饮名店，并颁发官方证书予以嘉奖。

（4）该镇“十大特色名菜”评选

本届美食节特推出“该镇十大特色名菜”的发布，并在美食节开幕式当天向广大消费者进行参选名菜展示；同时，在各大酒店、食肆设立名菜推荐展示，并以“名菜特色宴”招徕顾客，吸引更多的顾客光顾。美食节组委会将组织有关专家、评委对企业参展的经典特色菜点进行评选，最终评出金牌获奖菜品，在闭幕式上颁发证书。

（5）该镇“十大名厨”评选

根据“该镇十大特色名菜”的评选结果，列出总厨名单，授予“该镇十大名厨”称号，并颁发奖牌。

u8月下旬—9月下旬启动宣传：

2组织各大餐饮酒店企业，举办美食节的“动员大会”，介绍活动，听取各企业的建议，鼓励企业参与本次活动。

2组织各赞助企业，设计制作《2011中华（该镇）美食节.美食指南》。

2组织申请称号的资料，邀请专家考察。

2举办新闻发布会，向外界传递本次活动主要日程安排信息，同时推出《2011中华（该镇）美食节.美食指南》。

2在该镇镇各主要交通干线上，借用企业或餐饮酒店的户外广告位置发布活动形象广告，提前营造节日氛围。

u10月中下旬强势宣传：

2与《该镇报》、该镇电视台等作为长期合作，要求进行专栏介绍和跟踪报道。

2与东莞电视台“十全十美”栏目、《美食导报》或《南方都市报》等合作，启动“该镇美食寻宝”系列宣传活动，不断给活动加温。

2在各大美食网站上发布活动信息内容。

2配合各餐饮酒店策划特色活动及宣传工作。

2美食节的筹备工作。

3.活动后期：跟踪报道

2通过邀请明星进驻名店、品尝美食等事件，集中各大电视台、报纸媒体、网站、专业杂志进行深度放大报道，进一步扩大活动的宣传推广延伸力与影响力。

五、信息传播（媒体运作）

首届美食节规模宏大，作为树立行业形象，拉动餐饮酒店业消费的重要活动，加之活动内容的丰富、多样和广阔的范围，诸多亮点因素必定引起各大强势媒体的高度关注。借助雄厚的媒体资源鼎力支撑，多元化的活动定位更能突显出各界多赢的目标，势必使首届该镇美食节成为弘扬饮食文化与周边经济发展的双重动力，必定成为各大强势媒体的关注焦点。

（一）运作原则：相互补充、相互促进、交叉整合、立体渗透、软硬兼施、力求信息传播最大化。

（二）媒体组合：

1、电 视 台：该镇电视台——专辑报道

广东电视台、东莞电视台——以新闻形式报道。

2、大众媒体：该镇报——为期一个月的相关主题专栏报道

南方日报、东莞日报、东莞时报、南方都市报、广州日报、羊城晚报、东莞时尚——以新闻形式报道。

3、行业杂志：东莞餐饮、美食导报、中国饭店杂志、中国酒店杂志、中外酒店杂志、现代餐饮杂志、广东烹饪。

4、行业网站：南方美食网、广东美食网、东莞阳光网、东莞美食网。

（三）宣传内容：

1.深入挖掘该镇的餐饮酒店发展历程，对典型的事件或人物进行全方位报道，以丰富该镇餐饮酒店名镇的内涵。

2.对该镇餐饮酒店的特色美食或消费，进行图文并茂式宣传，以吸引更多的顾客关注该镇、光顾该镇。

篇6：乡镇创意活动策划方案

《工会单位职工第一届健身登山比赛》

二、活动意义：

经过组织职工进行登山比赛，进步职工身体素质以及团队合作精神。

三、活动前期预备：

由局工会办公室担任此次活动的组织工作，并安排专人担任整个活动的安全预防工作。各科室担任本次活动的宣传活动，办公室担任活动中的摄影和后期的宣传工作，

四、活动所需物品：(办公室预备)

队旗：2面(规格1.2米-1.8米)，每面队旗上印有局工会名称，分为男子队、女子队;参与人员每人一套运动服装;矿泉水：约8件，发放给参加本次活动的比赛人员和工作人员，人手一瓶;口哨(发令枪)：1个。

五、活动时间：

11月上旬

六、活动路线：

望王山山底路口→望王山(顶点)→前往;

七、联络小组及工作人员组成：

比赛设立望王山山下和山顶上两个联络小组。山下小组由袁晓明等组成，山顶上的小组由--等组成。付雪梅主任担任裁判工作。何斌担任安全工作。

八、比赛办法：

比赛开始前，参赛人员列好队当前由每队队长对该队员的进行注销，听到比赛开始的命当前，参赛人员开始比赛，登上“山顶”当前到裁判员处报到，由裁判员做好注销，比赛完结后一致组织下山。

九、奖项设置：

比赛队伍分成男子组和女子组。比赛奖项分设：一、二、三等奖，分别发放证书。一等奖一名;二等奖一名;三等奖一名。

十、活动安排：

8：00：参赛人员在望王山下集合，由每队队长带队，讲解登山留意事项;9：15：由队长带队把各自队伍领至望王山下起始点集合，由裁判长讲解活动规则，单位领导比赛前进行讲话并宣布比赛开始，放发令枪;9：30：比赛开始，直至活动完结。参赛的人员人数，由办公室于10月31日报单位领导，单位一致安排就餐(工作餐)，比赛过程完结后，单位办公室组织集合。

十一、活动经费：

运动服装36套，每套1300元，共计36×1300=46800(元)

水8件，每件45元，共计8×45=360(元)

队旗2面，口哨，证书6个，共计800元

工作餐5桌，每桌600元，共计5×600=3000(元)

共计经费50960元

留意事项：

1、参赛人员在比赛中须穿运动鞋或者球鞋，登山时留意途中安全;

2、比赛中倡导“友情、勾结和互助“的精神;

3、参赛人员恪守公共道德，爱护生态环境，禁止乱丢垃圾;

4、工作人员要坚守岗位，沿途维护比赛次序，确保此次比赛有序进行;