房地产项目决策的管理工作标准

房地产项目决策的管理工作标准（精选9篇）

篇1：房地产项目决策的管理工作标准

房地产项目决策的管理工作标准

一、前期调查

1、投资发展部在进行项目决策之前，首先要设定项目目标，然后依据目标时行市场调查。

2、做好房地产市场调查的准备：确定调查目标，对市场进行初步分析，再制订计划，然后再进行试调查，并据此对方案进行修正。一切准备就绪，开始正式调查（一般采用问卷调查和实地调查的形式）。最后政策收集到的信息进行整理、分析、从而确定项目的市场定位。

3、技术部、项目部、销售部需在项目的功、特性、价格、客户群的定位等信息的收集方面协助投资发展部的工作。

二、可行性分析

1、投资发展部通过调查结果作出项目提议。

2、对目标项目进行可行性分析。此时，项目部、财务部城协助投资发展部进行工程的可靠性研究、财务风险预测等工作。

3、可行性分析完成之后，投资发展部制定《项目可行性报告》。

三、项目决策

1、投资发展部组织对《项目可行报告》进行讨论，投资发展部经理其他职能部门的负责人参与讨论。

2、投资发展部将《项目可行性报告》附带讨论结果，一志呈送部经理进行审批。

3、总经理审核合格后，投资发展部绵《项目立项报告》。

4、《项目立项报告》批复合格后，投资发展部实施项目立项。

篇2：房地产项目决策的管理工作标准

一、本标准重点说明了房地产开发项目单体工程开始设计、直至完成竣工结算的工作流程、工作周期及相关部门职责。

二、单体设计之前的办理规划意见书、项目立项、进行土地测绘与定界、取得建设用地规划许可证、委托总体规划方案设计与报批、完成地质勘察等项目前期工作由公司相关部门另行制定周期标准。

三、项目预售之前的广告策划方案、预售方案以及房屋销售等工作由公司相关部门另行制定周期标准。

四、本标准相关工作完成的时间限制，均为公司要求完成的最晚时间。

第一部分建筑安装工程

单体工程设计阶段（31天）

一、施工图设计（接到设计依据资料后进行）。（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第55天完成。

2、工作成果：施工图。

3、职责：分公司工程部提供设计任务书、已确定的建筑单体方案、地质勘察报告、场地标高平面图给设计单位，设计单位完成施工图设计。

二、委托图纸审查机构进行政府图审（将设计完毕的施工图提交审图机构后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第45天完成。

2、工作成果：

a、施工图审查通知书

b、审图机构认可的施工图

3、职责：设计公司负责通过政府图审，分公司工程部负责设计单位与图审机构之间的协调。注：设计公司在完成施工图设计、委托政府图审前必须制作一套蓝图提供给预决算部用于预算编制。

单体工程施工图预算与招投标（44天）

一、编制施工图预算（施工图设计完成后进行）。

A、编制招标工程量清单，拟定标底，确定拦标价（21天）

1、标准时限：单体工程开工前第54天开始，开工前第34天完成。

2、工作成果：工程量清单、拟定标底。

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制工程量清单并拟定标底，完成后按照公司相关流程议定拦标价。

注：本工作与政府图审同时开始。

B、按公司内部程序确定标底（8天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第26天完成。

2、工作成果：招标标底

3、职责：公司预结算部审核造价咨询公司编制的标底，完成后按照公司相关流程审批确定招标标底。

二、招投标

A、编制招标方案；与意向合作施工单位洽谈、谈判；编制招标文件的主要合同条款，拟定合同文本，合同评审。（38天）

1、标准时限：单体工程开工前第75天开始，开工前第38天完成。

2、工作成果：完成招标方案；与施工单位达成合作意向；通过公司审批的招标文件；通过公司评审的拟定合同文本

3、职责：

a、分公司采购部编制招标方案与招标文件，公司采购部审核招标方案与招标文件； b、分公司工程部与采购部还要完成以下工作：

①、对意向施工单位在建工程进行考察和评价

②、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

③、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同条款评审。

B、发布招标公告（1天）

1、标准时限：单体工程开工前第37天完成。

2、工作成果：招标公告

3、职责：分公司开发部负责办理，并向政府部门提供以下资料：

a、建设工程施工招标交易登记表

b、建设计划批准文件

c、建筑施工图技术性审查报告

d、资金落实证明

e、工程招标代理委托合同

f、投标邀请书

g、资格预审文件

C、招标文件备案（3天）

1、标准时限：单体工程开工前第33天开始，开工前第31天完成。

2、工作成果：备案的招标文件。

3、职责：分公司工程部在向公司预结算部取得拦标价和工程量清单的基础上，填充招标文件，并在政府备案。

D、发放招标文件（备案当天完成）

1、标准时限：单体工程开工前第31天完成。

2、职责：分公司采购部将招标文件发给入围的施工单位

E、投标人制作投标文件，开标、评标、定标。（15天）

1、标准时限：单体工程开工前第30天开始，开工前第16天完成。

2、工作成果：确定中标候选人。

3、职责：分公司采购部、工程部配合完成本工作。

F、开标后公示，签订施工合同并备案（5天）

1、标准时限：单体工程开工前第15天开始，开工前第11天完成。

2、工作成果：中标通知书，在政府备案的施工总承包合同

3、职责：分公司采购部负责办理。

注：监理单位在开工前第38天确定。

单体工程施工阶段

一、办理建设工程施工许可证（施工合同、监理合同备案并办理完成政府相关手续后进行）。（10天）

1、标准时限：单体工程开工前第10天开始，开工前第1天完成。

2、工作成果：取得政府部门颁发的建设工程施工许可证。

3、职责：各分公司开发部根据当地要求向政府主管部门递交相关开工手续，包括：

a、工程登记表（原报建表）b、土地使用证书c、建设工程规划许可证d、现场具备施工条

件的证明、房屋拆迁许可证和满足施工进度要求的拆迁进度证明（监理单位提供）e、经备案的施工合同和监理合同（副本）f、施工图设计审查合格书g、中标通知书h、经项目总监理工程师按规定审查签署的保证质量和安全措施的施工组织设计（方案）报审表i、工程质量监督机构签发的质量监督备案表、《质量责任书》j、工程安全监督机构签发的安全监督备案表k、建设工程监理备案表l、投资计划和银行出具的资金到位证明m、消防设计审核意见书n、清欠办出具的建设单位未拖欠工程款的证明。

二、在工程开工前还要完成以下工作：

1、“三通一平”工作。

⑴、标准时限：最晚单体工程开工前第10天完成。

⑵、职责：分公司（或项目）工程部组织办理。

2、甲供钢筋、水泥等主材采购（确定招标方案后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第1天完成。

⑵、工作成果：确定货源。

⑶、职责：分公司工程部提采购计划，采购部按计划采购。

3、CFG桩桩基施工、检测（政府图审后进行）。

⑴、标准时限：单体工程开工前第43天开始，开工前第1天完成。

⑵、工作成果：签订专业发包合同，桩基检测合格。

⑶、责任部门：分公司采购部负责签订合同及评审工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部对桩基施工、检测进行检查、并组织验收。

说明：针对非CFG桩的地基处理工程，要保证在单体施工前完成施工与验收工作。

4、图纸会审工作（签订施工、监理合同后与办理施工许可证同时进行）。

⑴、标准时限：开工前第10天开始，开工前第1天完成。（10天）

⑵、工作成果：完成各方确认的图纸会审纪要。

⑶、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程施工（办理完成施工许可证后进行）。

1、6层以下单体工程施工周期N为：120+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

2、7层－11层单体工程施工周期N为：150+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）；

3、12层－18层单体工程施工周期N为：180+单体工程的地上层数（不含阁楼层）×10（施工日历天数）。

注：以上施工周期中不含地基处理的时间。建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。

四、需在施工中确定专业分包工程的，在预留足够进场前准备时间的基础上确定。

1、电梯工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第100天签订电梯订购安装合同；门窗工程：最晚在施工总进度计划安装日期前第70天签订订购安装三方合同。

2、职责：分公司采购部办理合同签订手续，分公司工程部给予技术支持。

单体工程竣工调试与验收阶段

一、单体工程竣工前调试（水、电、暖、电梯等安装完成后开始）

1、标准时限：单体工程竣工验收前第30天开始，单体工程竣工验收前第16天完成。（15天）

2、工作成果：调试合格，电梯应取得省级合格证明文件。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

二、单体工程的人防、电检、消防、节能、环保、城建档案等专项验收。

1、标准时限：单体工程竣工验收前第15天开始。单体工程竣工验收前第1天完成。（15天）

2、工作成果：取得专项验收合格证明文件

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

三、单体工程竣工验收（各专项验收合格证明文件齐备后进行）。

1、标准时限：验收当天完成2、工作成果：工程验收合格，取得单位工程竣工验收报告。

3、职责：分公司（或项目）工程部组织完成。

四、单体工程竣工验收备案

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第30天完成。

2、工作成果：完成备案

3、职责：分公司开发部、工程部协同办理

第二部分市政配套与园林景观工程

市政配套工程与园林景观施工图设计

一、市政各专业施工图设计（向设计单位提供项目规划总平面图、场地标高平面图、审定的市政综合设计方案、雨污水初步设计后进行）

1、标准时限：单体工程开工后第30天开始，开工后第74天完成（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程市政各专业施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

二、园林景观施工图设计（依据项目规划总平面图、园林平面设计与竖向设计、公司的设计要求等进行设计）

1、标准时限：单体工程开工后第60天开始，开工后第104天完成。（45天）。

2、工作成果：编制完成当期工程园林景观施工图。

3、职责：分公司工程部组织办理。

施工图预算编制阶段

一、市政各专业施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第75天开始，开工后第119天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

二、园林景观施工图预算编制（45天）

1、标准时限：单体工程开工后第105天开始，开工后第149天完成。

2、工作成果：施工图预算

3、职责：公司预结算部委托造价咨询公司或自行编制，编制完成后按照公司内部流程进行审批。

市政各专业及园林景观工程招投标阶段

1、招标方式：自行招标

2、招标时限：

a、市政各专业工程：（40天）

同批次单体工程开工后第120天开始，开工后第159天完成。

b、园林景观工程：（40天）

同批次单体工程开工后第150天开始，开工后第189天完成。

3、职责：分公司工程部与采购部完成以下工作：

a、对意向施工单位的在建或已建或在建工程进行考察并作出评价。

b、谈判确定合同主要条款，并草拟合同文本

c、按公司的招标制度、实施办法规定的流程完成相关审批及合同评审。

d、合同经评审后，签订施工合同。

注：根据各地不同情况，针对具有垄断性质的专业如燃气、强电、电信等，本着公司利益最大化的原则与施工方洽谈并确定合同条款。

施工阶段

当期项目市政各专业及园林景观工程施工（主体封顶前应完成市政工程的相关手续，主要是关于正式用水、强电、热力的申请）（45天）。

标准时限：（90天）

1、单体工程竣工验收前第30天开始，验收合格后第59天完成市政各专业工程及园路施工。

2、当期单体工程竣工验收合格后第90天完成园林绿化、修整等工作。

建议在淮河以南地区施工增加冬、雨季施工间歇期30天，淮河以北增加60天。竣工调试与验收

1、标准时限：市政各专业工程、园林景观工程施工结束后15天内调试验收完成。

2、职责：分公司工程部组织完成。

第三部分其他工作

一、办理商品房预售许可证；

1、标准时限：总投资额达35%时完成2、职责：由分公司销售部办理。

二、移交物业（单体工程竣工验收合格后开始）

A、单体工程移交（15天）

1、标准时限：单体工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

B、市政各专业及园林景观工程移交（15天）

1、标准时限：市政各专业及园林景观工程竣工验收合格后第1天开始，第15天完成。

2、工作成果：出具分公司（或项目）工程部与物业公司共同签认的移交单。

3、职责：分公司（或项目）工程部配合物业公司完成工程交接。

三、办理业主入住手续

1、标准时限：单体工程竣工验收合格，市政各专业及园路完成后第1天开始，第15天完成。

2、职责：由销售部牵头组织此项工作，向各业主发入住通知，由物业公司办理相关入住手续，客服部与工程部配合物业公司进行业主入住前的验收工作。

四、项目的规划验收

当期项目的园林工程验收合格后第1天开始，第15天完成。

五、办理竣工结算

1、标准时限：工程竣工验收合格后第1天开始，工程竣工验收合格后90天内完成。

2、工作成果：完成最终工程结算报告。

篇3：房地产项目决策的管理工作标准

一、价值工程的含义及原理

从价值工程的角度上讲, 项目成本的内涵并不仅仅是达到项目目标所需的成本, 而是指可以买到一定“功能”或“价值”的花费, 所以项目成本的内涵用以下公式描述更为准确, 即用功能成本法描述:

从以上公式中得出, 项目成本的支出是以项目所要达到的功能目标为标准的, 不是传统的以项目开展的活动和消耗的资源形成的, 这更符合现代的项目成本管理, 是一种科学的成本管理方法。同时能够看出:项目价值的主要要素之一是项目成本, 并且是为了实现项目价值的投资成本。所以, 实际上项目成本就是为了实现项目价值所作出的一种投入, 就是为了获得项目各种功能而付出的项目投资。因此项目成本管理一定要开展内涵建设, 管理的方法应从项目价值管理的角度去做为好。

成本控制是建设项目获利的保证, 对于建设项目的投资效益十分重要。传统的成本控制方式是片面的要求降低成本, 力求避免发生某些费用, 强调节省和节约。其目标可以概况为降低成本, 减少开始。事实上这种就成本论成本的方法就是一种狭隘的概念。在使用其降低成本时, 没有考虑更多的目标, 如质量、功能等。

价值管理是注重功能研究, 是注意适应变化, 根据不同的项目创建不同的计划, 在考虑众多因素之后, 能够达到以最低的全寿命周期成本为项目实现必要的功能目标。在价值管理的帮助下不仅能对整个建设系统进行分析, 降低其目标成本, 而且具体成本研究还需深入的分析和研究, 并考虑必要的服务功能, 确定可以降低的成本有哪些, 能够大幅度提高产品的功能和价值的部分产生哪些成本, 哪些成本是可避免的。这样就使降低成本做到有的放矢。当项目成本不变而功能上升, 或项目功能不变而成本下降, 以及项目成本上升而项目功能大大上升, 都能使项目的价值获得提升。所以项目成本管理不应仅是极力降低开发项目的成本, 而更应该的是努力提高项目的价值, 项目价值的最大化才应该是项目成本管理的努力方向。

二、房地产开发项目决策阶段节点的成本控制

房地产开发项目有着投资资金多、涉及相关利益者广、建设期又长等特点, 一旦决策失败对于该房地产企业的冲击非常大。因此为了提高开发项目的综合效益避免和减少投资决策的盲目性, 投资前要对技术, 经济等诸方面进行综合论证。

只有通过技术经济论证确认项目是可行的, 才可以进入项目的前期工作阶段。而在技术经济论证过程中, 受多种因素的影响, 开发方案经常还需要修改一些部分。所以, 开发项目可行性研究过程不是简单的只有一个结论:通过或否定, 而是对投资项目进行修正、完善和重新评价的过程。其间需要我们认真做好以下工作:

(1) 认真分析校对各项经济技术指标, 确认其正确性和可行性。

(2) 土地要进行现场踏勘, 调查工作要深入细致。

(3) 认真编制可行性研究报告, 确定项目的投资控制。

(4) 仔细了解该项目周边的竞争楼盘的房价, 为该房产商品的价格测算及产出提供参考依据。

三、价值管理在房地产开发项目决策阶段的成本控制应用

如今, 价值管理作为项目实施造价控制的一种方法, 已被广泛应用于制造业。现在对价值管理的研究显示, 该方法可用于建筑业, 并在建设工程项目成本控制的各个阶段都可适用, 这样能从整个系统的角度对工程项目进行成本控制, 对房地产开发项目来说尤其适用。

房地产开发项目的成本控制工作, 开展的越早越好, 越能起到预想的效果。因此项目决策阶段的成本控制变得尤为主要。房地产开发项目在决策阶段主要是对项目建议书及可行性研究进行价值工程活动, 价值管理考虑的是全寿命周期成本最低, 因此应在项目前期的策划设计阶段充分考虑项目的运营和维护阶段的成本, 使运营和维护阶段信息流向前集成, 达到建设运营一体化, 从而实现全生命周期成本最低。要实现信息流向前集成, 就要运用早期价值管理思想, 因为成本问题的实质就是价值的缺失或过剩。因此, 对房地产项目的价值管理要从项目决策阶段时就开展, 此项工作对房地产项目以后各阶段都具有重要影响。

价值管理是一个系统的、有创造性的活动。在应用时, 要注意对象的选择。要对整个系统进行分析, 才能确定研究对象。而系统是复杂的, 它还包含着若干个子系统。这些子系统可能是相对独立, 也有可能相互联系。因此分析时不仅要对整体进行分析, 实现必要的功能, 还要分析子系统的相关功能, 达到必要的水平。例如一些大型的购物中心就需要良好的恒温功能。而东北的天气却是四季分明。这就要求此类的建筑物不仅要做外墙保温工程, 还需要安装制冷制热的空调系统。在功能的选择上常见的几种方法包括ABC分析法、因素分析法、百分比法等。充分考虑业主需求中的必要功能, 拿掉开发项目中的不必要功能, 找出功能值相对低的功能领域, 并指明改进的方向。

开发项目的生命周期成本是项目从方案构思开始, 到建成使用, 最后报废的整个过程中所投入的全部资金。它既与项目可行性研究、设计施工有关, 又与后期使用、维修有关, 并表现为不确定性。

在功能评价时, 可根据之前介绍的公式:

V=l, 表示现实成本为理想成本, 不需再改进;V<1, 表示C>F, 需要通过改进, 降低现实成本, 使其趋近目标成本。V>1, 应视具体情况而定, 可能功能成本分配已合理、或应提高成本、或有不必要的功能。

综上所述, 目前我国房地产企业在项目前期的决策阶段成本控制的方法显得很薄弱, 主要是项目开发决策阶段成本控制工作影响因素多, 难以量化控制, 使得前期决策的结果准确性也受直接影响。通过价值管理的介入让成本控制可以量化, 从而提高决策的准确性。给房地产企业带来更多效益。

参考文献

[1]基于价值管理的政府投资项目投资控制应用研究熊丽芳-《重庆交通大学硕士论文。2008.3

篇4：房地产项目决策的管理工作标准

摘 要 随着国家宏观调控政策对房地产市场调控的各项措施具体落实以及国家实行紧缩银根的贷币政策，房地产行业将面临更为激烈的竞争。挑战与机遇同在，房地产企业应该根据自身的资金情况和所获取的土地使用权闲置情况，积极开发投资项目。本文以T公司新建阳光小区项目为案例，简要说明房地产投资项目的决策方案问题。

关键词 房地产 投资项目 筹资方案

一、影响房地产投资项目筹资的因素

1．五力分析法对经营决策的影响

美国哈佛大学商学院教授迈克尔.波特指出，最直接地影响企业的外部环境，是它的竞争环境，一个企业直接的竞争环境存在5种基本的竞争力量，即：新进入者的威胁、行业中现有企业间的竞争、替代品或服务的威胁、供应商讨价还价的能力、购买者讨价还价的能力。

这5种基本竞争力量的作用不同，问题的关键在于企业如何找到能较好的防御这5种竞争力的办法，甚至对这5种基本竞争力量施加影响，使企业做出正确的决策。

2．SWOT分析法对经营决策的影响

SWOT是英语优势、劣势、机会、和威胁这四个词的第一个字母所构成的缩略语。SW表示在各项经营活动中具有自身的各种优势和劣势。OT则表示这些经营活动又面临的环境的各种机会和威胁。SWOT分析法的主要内容就是把这些企业具有的优势和劣势以及环境提供的机会和威胁综合分析，努力使企业优势与环境机会匹配组合，以找到一个或几个较为满意的战略方案。

SWOT分析图：

当企业的战略态势处于象限Ⅰ时，企业面临着众多的机会，并且拥有利用这些机会的强大的企业内部优势，这时企业宜采用发展型战略。当企业处于象限Ⅱ时，企业面临良好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。当企业处于象限Ⅲ时，企业处境不利，在相对较弱的地位上，又面临着越来越险恶的环境威胁，此时企业适采取紧缩的战略。

当企业处于象限Ⅳ时，企业拥有内部优势却面临着不利的环境威胁，在这种情况下，企业宜采取多元化经营战略，分散经营风险。

二、T公司新建阳光小区项目筹资方案分析

1．T公司简介

T公司为国有独资的房地产开发企业，20多年来开发了本市的大量项目，开设有多家直属企业，曾经是当地的一级资质开发企业、当地的纳税大户。但从1994年开始，贷款利率高至18%甚至更高，过高的贷款利息抽光了公司的流动资产。通过对T公司现实的状况进行认真的分析、研究，虽然其内部有劣势，但外部的机会也是存在的。而且，现在就有一个很好的可以抓住的能使企业摆脱困境的机会，这个机会就是对地处城北区阳光小区项目的开发。

2．利用五力模型对拟决策方案进行分析

（1）新进入者的威胁

房地产开发企业的进入有一定的障碍，首先要有足够的注册资金、还要有足够的技术人员，才能够在限定的时间办理好资质证书。由于房地产行业属于高进入壁垒和高退出壁垒的高利润高风险的行业，有丰厚的利润空间，新进入者的威胁也很大。一个只有40万人口的小城市，注册了168家房地产开发公司。

（2）供应商议价的能力

房地产开发企业的供应商主要是土地、钢材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社会的有效需求等特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化。钢材、水泥的价格，随着通货膨胀的不断加大，钢材、水泥的价格也在不断的提高，但是只要有资金还是能保证供应。

（3）替代品的威胁

房地产企业受其替代产品的威胁很小。每个人都想有一个温暖舒适、功能齐全的家，虽然有人生活在房车里，或者有几个人生活在太空，但是目前在市场上还没有替代房子的更好的居住产品。在阳光小区附近，几个楼盘已销售完毕，2年内暂无其他新楼盘。替代品威胁小。

（4）购买者议价能力

房地产的价格购成决定了房屋的成本高低，随着土地价格的不断上涨，税收负担加大，房屋的成本也越来越高。购买者议价能力较差。随着中国经济持续快速增长，供应领域的逐步扩大，市场需求量还要增大，阳光小区项目地理位置特殊，交通便利，有升值的潜力，购买者没有议价的空间。

（5）行业竞争者的威胁

经济适用房、限价房、廉租房等项目的推出对其他的房地和开发商是一种威胁。民营房地产开发企业经营方式比较灵活，管理模式先进，囤积有大量成本低廉的土地资源，足够未来5-6年开发所需，房地产行业竞争者的威胁很大。

3．利用SWOT分析法对拟决策方案进行分析

（1）T公司的优势

第一，内部条件。T公司是有一个较好声誉的老品牌企业，开发的项目质量好，技术含量最高，可信度高；有一批工作熟炼、技术经验非常丰富的技术骨干；还有一批成本非常低廉的出租老房產，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足资金的需求，大宗的房产也根据公司的资金需求情况进行处置。

第二，新项目地理位置条件优越。公司即将开发的阳光小区项目，紧临新火车站和汽车站，土地占地面积26000平方米，周边地区的交通、环境等都很便利，随着将来火车站和汽车客运站这两个旱码头的启用，阳光小区的房地产价格一定会因商户争购而紧俏异常。

（2）T公司的劣势

首先，缺乏人力资源管理：长期的国有企业管理模式，计划经济成份沉淀，员工观念落后，人浮于事，机构臃肿，工作效率低下，企业吃大锅饭的思想观念根深蒂固，总认为事业单位的工资是保底工资，公司必须为做了事的员工付加班工资或资金，公司上下不是比贡献而在比工资的高低。

其次，面临政策调控的威胁。近几年，我国房地产行业进入新一轮宏观调控，国家针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策，中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，对房地产业是一个很大的威胁。经济适用房的推出对房地产业是一种威胁。民营企业的经营方式比较灵活，管理模式先进。所以说民营地产开发企业是T公司的威胁。

4．拟投资方案

T公司根据外部环境及自身的经济现实状况，为了减小资金的压力，经过认真分析、研究，决定分两期开发，同时按所需筹集资金量的80%计算，仍需要资金3000万元。公司经营班子列出了A、B、C三套筹集工程款资金的方案：

A方案：与资金充裕的G药业公司合作开发，G公司是一大型的制药厂，拥有大量的闲置资金，G公司同意出资3000万元，交换的条件是T公司必须分给G公司100套，合计面积约12000平方米的房屋用于解决其职工的住宿问题，T公司一次性筹足第一期开发所需资金；B方案：由T公司公司处置部分旧房产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集；C方案：由T公司通过银行贷款取得资金，全额投入，完成工程建设资金的筹集。

三、各方案利弊分析及结论

新建项目旁的新火车站和汽车站已建成4年，如果永远都不启用的话，房价大幅提高的可能性小。通过以上优势、劣势、机会、威胁等因素的矩阵分析与比较，T公司正处在一个十字路口，企业处于象限Ⅱ，企业面临较好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。

1．对各筹资方案的利、弊进行分析比较

A方案：由G公司直接投入3000万元的工程资金，在工程完工后分给G公司100套房屋约12000平方米的房产用于解决职工住房问题。这样T公司只需投入很小的资金，阳光小区的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利润的感觉，公司节约向外筹资的费用，公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。但实际实现的利润也相对减少了很多，对于T公司来说这些房屋的销售收入远远大于原始投入的3000万元。按T公司预计的售价，总收入最码起3600万元，投资收益约为20%，远远高于同期的贷款利率。相当于T公司分了600万元的利润给G公司，还没有考虑车站启用房价是涨因素。A方案资金可以足额及时筹集到，但是项目的利润减少了很多。

B方案：由T公司处置部分旧产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集。公司还有一批成本非常低廉的用于出租的存量房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足流动资金的需求，大宗的房产根据公司的资金需求情况进行处置。估计这2000万元资金，在4-5个月内就可以通过出售房产筹集到，可以减少旧房产的积压，盘活旧资产，让所有的资产都流动起来。另外如果实施此方案，T公司多年来经济效益不太好，职工集资部分的资金到位有一定的难度。毕竟这种筹不到资金的可能性不大但损失小，以较小的损失换取尽可能多的利益，应该是划算的。B方案兼顾了各方面的利益与矛盾，很具有实际操作的可能性。

C方案：直接向银行贷款3000万元。资金到位后，阳光小区第一期就可以顺利的竣工，全部房产都可以提供销售，不需要牺牲部分房产作为筹集资金的代价，除去贷款利息后，实际实现的利润比以上两种方案的利润都要多。只要贷款到位，其他筹資工作量比A、B两方案都要小，筹资的风险要小一些。这样公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。公司职工就有足够的资金去购买享受折扣的房屋，促进房产的销售。但是，因为T公司以前经营中累计所欠银行的贷款至今都没有还清,并且银行近期对房地产项目贷款的审批非常严格。T公司想在封顶后得到银行贷款是非常困难的，而想在开工前取得贷款方进行开发的可能性几乎不存在。总之，C方案操作起来也比前两个方案更困难，应当慎重。

四、结论

选择A方案，公司只需花费很少的筹资成本实现筹资目的，但开发完成以后，公司需要分房产给G公司，不能全部支配房产，万一房价大幅飚升，公司将蒙受很大的损失；选择B方案，所需资金筹集相对难些，但员工的满意度和可操作性较强；选择C方案，公司将独享工程完工后产生的全部经济效益，但该方案操作起来困难太大，实现筹资目标的可能性太小。通过对各个方案的细分项目进行打分，最终得出B方案为最优方案。

参考文献：

[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.战略管理:企业战略(第二版).中信出版社.

[2]肖元真.中国新一轮房地产调控的市场效应和未来趋势.云南社会科学.2007.5.

篇5：房地产信托项目选择标准

房地产集合资金信托项目选择标准

中融信托金融市场部

1.公司形式：需选择以单个项目为主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，避免以先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资信托融资主体，禁止针对房地产开发集团公司进行打捆贷款和流动资金贷款。

2.开发商资质：开发经验较丰富，开发量不少于20万平米；资信良好，无任

何不良信用记录；财务状况较佳，资金筹措能力较强。

3.产品类型：倾向于普通住宅开发项目，对于容积率<1（？？）的低密度住宅、酒店式公寓项目应谨慎选择，不得选择商业物业及办公物业开发项目。

4.项目区位：位于一线城市、省会级城市、计划单列市（宁波、青岛、厦门、大连、）沿海发达省份所属地级市，对于其他地级市应谨慎选择，禁止选择县级市的项目，不得选择房地产供给过量（如沈阳）、交易量萎缩、前期房价涨幅过大（如南京、杭州）或经济欠发达的地区。项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位。

5.地块现状：已经完成七通一平，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动

迁的项目。

6.开发周期：倾向于2-3年开发周期的10万-30万平米项目，谨慎选择开发周期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，信托期限内还款能力不足的项目。

7.土地成本：土地成本较低，谨慎选择相对周边地价较高的项目，禁止介入地

王项目。

8.风控措施：对于股权投资项目，信托与开发商真实自有资金投入比例不超过

1：1，信托100%或99%控股项目公司，对项目公司所有印鉴、账户、资金封闭运行进行全程监管，开发商对于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺；对于贷款项目，开发商必须满足二级房地产开发资质（其股东具备二级资质亦可）、35%自有资本金投入、四证齐全、抵押率不超过50%的硬性条件。

房地产集合资金信托流程

篇6：房地产项目决策的管理工作标准

为有效控制我司房地产融资业务风险，保证公司房地产类融资业务的质量和安全，特制定本准入标准，促进公司该类业务在风险可控的基础上健康、持续发展。

一、交易对手选择标准

1、融资人（或控股股东、实际控制人之一）应具备完善的法人治理结构，经营年限不少于3年。

2、融资人（或控股股东、实际控制人之一）应具备丰富的房地产开发经验，累计独立开发面积不得少于20万平方米，开发商于经济欠发达地区的县级以下区域完成的开发面积不能作为累计开发面积。

3、融资人（或控股股东、实际控制人之一）资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质（暂定二级资质视为二级资质）。

4、融资人（或控股股东、实际控制人之一）应资信良好，不得有非法融资记录，最近三年内没有不良信用记录（包括已结清不良记录和未结清不良记录）。

5、财务状况良好，综合考虑融资人（或控股股东、实际控制人之一）的负债率、利润率、收益率、现金流、总资产等财务指标，满足融资要求后的交易对手或实际控制人资产负债率一般不得超过80%，但大型房地产企业可综合考虑、适当提高。

6、优先选择多元化经营的集团客户或大型房地产公司、房地产上市公司；其次是房地产业务地域布局合理的大型房地产公司；审慎开展与中小型房地产企业的合作，抵押项目若销售，应控制销售回款。

二、项目选择1、2、项目公司必须股权清晰、债券债务明确。

一般情况下，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（即“四证”），谨慎选择四证不全的项目。

3、优先选择经济较为发达且房地产交易量活跃的一线城市、省会城市、其他经济发达地区，避免土地供应量或住宅存量过大的区域。

4、倾向于普通住宅开发项目，对于低密度住宅、酒店式公寓、商业物业及办公物业项目应谨慎选择。

5、倾向于选择已经完成七通一平的地块，尽量谨慎严格选择未完成动迁尤其是民宅动迁的项目。

6、倾向于2-3年开发周期的项目，谨慎选择开发周期较长，资本金长期沉淀于后期土地成本，资管期限内还款能力不足的项目。

7、倾向于选择土地成本较低的项目，谨慎选择相对周边地价较高的项目及介入地王项目。

8、必须按照合理预计的销售价格及销售进度基础上，对融资项目进行压力测试，压力测试的结果必须能够保障资产管理计划资金的安全退出。

9、房地产项目及抵押物的地理位置、周边环境、配套设施、项目规划、房屋设计、市场定位、销售价格、营销策略等要符合市场需求。

10、用资项目及抵押物为在建工程的，应关注其未来的物业管理规划。

11、规避选择以难以判定价值的资产做抵押的项目。

12、谨慎选择销售周期较长、分块销售的，或底商面积超过总建筑面积30%的写字楼或大型商业楼项目。

13、由银行、四大资产管理公司、实力较强的其他机构提供增信的项目根据项目具体情况可以部分或全部不受上述限制。

三、抵（质）押物的基本要求

1、房地产信托业根据项目情况办理在建工程、土地使用权、房产抵押或股权质押，要确保抵（质）押物及抵（质）押措施合法有效。

2、抵（质）押物应优先选择上市公司股权、非上市金融股权、有充足稳定的租金收入和销售收入的商业物业，土地和在建工程抵押应选择地理位置较好且有刚性需求的项目。

3、考虑一个付息周期的融资成本后，以土地、在建工程或房产提供抵押的，应设定合理的抵押率，；以上市公司股权提供质押的，参考风控部关于上市公司股票质押折扣率标准。以非上市金融股权提供质押的，质押价格原则上不高于净资产。计算抵押率时，在建工程应按已投入的合理成本或重置成本计算抵押率，计算重置成本时可适当考虑市场评估价格因素；已建成物业应按相同或类似地段同类物业的市场价值计算，已开业的商业物业可以视为建成物业。

4、资管计划存续期间抵/质押物置换的，应当按照公司资管计划业务流程规定履行相关审批手续，且原则上不能提高抵/质押率。

5、抵押物为交易对手的销售物业，在物业解押环节应严格控制销售款按约定比例或金额进入信托专户，保证抵押率不因解押销售而上升。

6、抵押物应由我公司认可的评估机构评估，其中房产评估机构应具有二级或以上资质，土地评估机构应具备全国执业资格。如抵押登记机关有指定的评估机构，以其指定为准。

四、其他风险控制要求

1、应重视第一还款来源而不单纯依赖抵（质）押物，在项目尽职调研过程中应综合考虑交易对手的在建、拟建项目，合理预测信托融资期限内的净现金流，并对其整体现金流进行销售价格和销售进度的双压力测试。

2、3、资管资金必须专项用于融资项目的开发建设及其他合理用途。

交易对手为民营非上市中小企业的，原则上由实际控制人（夫妇）提供个人连带责任担保。

4、对于纯股权投资项目，资管计划与开发商真实自有资金投入比例应合理，资管计划控股或实质控制项目公司，在可能的条件下，对项目公司所有印鉴、账户、资金封闭运行进行全程监管，开发商对于开发时间节点、销售计划、现金流进行承诺。

5、已经资管投资决策委员会审议通过的项目，自过会之日起3个月内未成立的，必须更新尽调报告后重新上会审议，否则不得启动发行该集合计划。

6、应加强房地产融资项目抵（质）押物的管理，适时监控其市场价格及波动情况。当抵（质）押物的市场价格接近其抵（质）押价值时，应及时采取措施防范风险。

7、积极研究房地产融资业务的流动性风险防范措施，房地产融资项目可以考虑引入担保公司、四大资产管理公司、信托公司、基金公司等，在项目出现极端情况时受让债权，防范流动性风险。

篇7：房地产项目决策的管理工作标准

第一部分 总体策划理念

一、策划背景

“山西能源转型孵化班” 项目推介会是山西北大校友会和企业家互动交流的最好平台，在项目推进过程中非常重要。它对促进项目的落地和扩大项目的知名度、美誉度起着不可替代的作用。

二、会场气氛

以温馨的气氛，亲和、全面的方式贯穿会议全过程。

三、活动构思

1、突出温馨、亲合、全面。

2、更多创意将座谈推介会打造成另外一种形式的公司形象宣传，力争通过举办本活动，从根本上提高公司该地产项目公司的在山西房地产行业的整体形象。

四、活动目标

1、树立产品形象；

2、确立推案及销售的需要；

3.通过活动的间接影响，使更多经销商及媒体对公司地产项目、经营理念、经营模式有一个较全面的了解，进而吸引更多的客户人群。

4.通过本次推介会，加深了客户、行业之间的沟通，达到以公司为核心的整体经营体系，与客户实现资源共享、信息共享。

5、让客户更加深入地了解本案，增强已购或已定客户的信心，消除持币观望者的顾虑；

6、通过本次产品推介会赢得客户的口碑，促进本案的销售；

7、展示和提升本案的品牌知名度和美誉度；

8、在太原造成该项目卖点的轰动效应。

第二部分

现场布置

一、会场总体布置

在宾馆协助下安排停车位，会场外放置空飘气球，在大门安排迎宾引导嘉宾进入会场，沿途设指示牌及礼仪小姐为嘉宾引领；发布会议大厅入口处设嘉宾签到台、媒体签到台，每位与会嘉宾均签名留念；会场布置设礼台（演讲台），设置主题喷绘背景。

二、会场布置

1.宾馆大门口布置

（1）在宾馆协助下安排专门的停车位，供参会车辆停放。（2）在宾馆大厅入口处放置气球拱门1个

拱门上书写“XX项目房地产推介会”，大门上方拉横幅，文字为“热烈庆祝“XX项目”房地产推介会召开”

（3）在大厅入口两侧悬挂空飘氢气球，左右分别设置4个，共8个

下拉条幅长度为8米，上书文字由公司拟定。

（4）在大厅入口处，摆放祝贺花篮8个，阶梯上铺红地毯 2.一楼大厅布置

（1）大厅入口处摆放易拉宝指示牌2个，2米乘0.8米。

（2）一楼电梯处摆放指示牌，安排礼仪2名，负责引领嘉宾至会场，嘉宾到齐后，到会场服务。3.会场楼层布置

（1）会场所在楼层电梯出口处安排礼仪2名，负责迎宾和引导嘉宾步入会场，并进行礼仪服务

（2）沿途用6棵凤尾竹植物做装饰，分别置于电梯口、楼道、会场入口各2棵。（3）电梯口设置会议内容X展架一个。

（4）入会场的走廊两侧墙壁，分别设置幅宣传画若干。4.会场大厅布置

（1）整个会场铺设红色地毯，会场入口处设置嘉宾签到台，安排2名礼仪及2名工作人员负责签到并为嘉宾发放礼品。

（2）会场桌椅安排设置成观众模式，前方设置演讲礼台，设置主题喷绘背景。

礼台背后背景基色为蓝色，背景前设立项目宣传喷绘； 舞台左侧放置演讲台；

（3）在礼台上方设置一组追光灯，利用追光重点突出，制造会场效果。

（4）舞台右后侧设置投影仪，用来播放公司项目宣传短片或幻灯片以及其他影音资料。

（5）会场安排音响系统和话筒，便于主持和有关领导发言讲话。（6）嘉宾桌上摆放鲜花、水果、茶水，安排酒店服务员为嘉宾服务（7）嘉宾进入会场期间，由调音师播放音乐，安排在会场后侧

第三部分 功能设施配置

基础设施及设备是保障晚会顺利进行的基本条件，是使设计效果达到预期目的的基本保障，包括音响设备、灯光设备、电源、效果等。

一、音响设备

舞台设置两到三个无线话筒互为备用，舞台旁的音响设备需提前调试好，准备好相应的曲目光碟，配合场景的音乐播放。

二、灯光设备

灯光主要打在舞台上方及四周，特殊要求则安排专人负责控制。

三、电源

保证整个活动会场的用电电源。

四、效果

利用干冰机、泡泡机、冷烟花、金银彩花弹以及其他视听效果设备制造现代、时尚、热烈、神秘的会场效果（详细见会场大厅布置）。

第四部分 活动流程

年华乐坊的演奏作为每一个流程的“前奏”，随即由主持人主持活动全过程，主持人穿针引线，使整个活动显得井然有序。

一、场地布置

活动前一天下午1点，开始进行场地的布置工作。包括：室内场地的布置（按照效果图）

楼道场地的布置（指示牌、凤尾竹、喷绘板）

室外场地的布置（地毯、空飘气球、拱门、祝贺花篮等）签到台的布置

活动当天上午12点，各工作小组人员到位，做活动准备工作。

二、活动流程安排

1.所有活动的各工作小组，提前一个小时进入现场。

2.下午4点20分总会议指挥开始点名，各小组成员必须到达。3.点名结束后，开始进行检查和维护。

4.4点40分，所有工作小组，进行最后一次核查，进入工作岗位准备迎宾。5.5点10分，嘉宾开始陆续进入；礼仪小姐开始迎宾；会场内年华乐坊开始演奏。6.每一位与会的嘉宾，在门口停车后，由公司负责接待的专门人员欢迎。由保安人员安排车辆停放。

7.嘉宾乘坐电梯到达会场所在楼层后，由一名礼仪引导至会场，礼仪后返回工作岗位，由两名礼仪轮流引导。

8.嘉宾到达会场后，由礼仪引导嘉宾在签到本上签名，并由礼仪小姐为嘉宾发放纪念礼品。

9.进入会场后，由会场工作人员招待嘉宾落座，宾馆服务人员上前斟茶倒水。10.活动开始前十分钟，重要嘉宾及集团公司领导入场。

11、下午5点30分，所有嘉宾落座后，主持人上台，宣布推介会开始。

12、年华乐坊演奏完毕后，主持人上台，宣布推介会开始，并向嘉宾逐一介绍到场来宾及重要嘉宾。

13、播放“XX地产项目”形象短片或幻灯片，主持人有请相应项目负责人上台致

词。

14、总经理致词完毕后，主持人有请房地产协会领导讲话。

15、房地产协会领导讲话（针对“公司”在山西房地产行业所做的贡献及其地位进行阐述）。

16、政府领导讲话完毕后，详细流程由公司进行具体安排，既定会议时间不超过一个半小时为宜。

17、会议结束安排晚宴，时间为一小时

18、晚宴结束后观看由策划公司具体策划组织的歌舞晚会或者观看著名大型舞剧“走西口”，时间安排为不超过一个半小时。

19、节目观看完毕，安排礼仪人员送来宾，并安排好车辆调度。

注：现场灯光效果至关重要，以重点突出的操作模式，进行灯光的照明安排。

四、会场清理

会议结束后，所有嘉宾退席，工作人员开始清理会场。

第五部分 人员责任分工

设立7个工作小组

（一）接待组

礼仪6名，宾馆服务人员10名，公司人员4名，共计25人。

1.大厅入口4名宾馆服务人员，1名公司人员。负责：打开车门和引导嘉宾到达电梯。2.会议大厅电梯口2名礼仪负责引导嘉宾到签到台。3.签到台2名礼仪，2名公司人员 2名礼仪引导嘉宾在签到本上签名。

2名礼仪和2名公司人员负责为嘉宾发放纪念礼品。

4.会场内6名宾馆服务员，1名公司人员。负责：引导嘉宾按照安排入座，并招呼嘉宾，为嘉宾斟茶倒水。

5.所有礼仪和工作人员，在大会开始后，要撤到现场，负责现场的服务和招待工作。

（二）现场实施组

现场效果实施人员数名 1.灯光及追光灯操作3名

（三）后勤组

负责所有礼品的装包、茶水、干果的摆放、其他一些相关事宜的辅助。

（四）音像组

放音人员1名

1.负责现场音响设备的正常使用和话筒的正常使用。2.人员的话筒正常使用。

3、主题音乐的及时播放。

（五）媒体组

记者、各类新闻媒体。

1.记者、各类新闻媒体负责新闻点的发布。

2.负责人负责新闻记者的选择和邀请，新闻通稿的编写。

（六）摄制组

1.专业的影像摄录人员2名，并负责后期的制作。2.公司安排照相人员数名。

（七）安保组

保安4名

负责所有嘉宾来车的指导停靠和疏导交通

第六部分 实施方案与进度安排

一、实施流程

1.分析用户需求，设计、制订实施草案。

2.验收方案，制订详细的实施计划、细则，并经双方认可。3.建立实施指挥机构，成立各负责小组，按照统一的要求实施方案。4.装饰、调试期，并同时进行人员沟通。5.整体验收、交付使用。6.听取客户意件反馈。7.总结。

二、进度安排计划

准备期：三天

分析用户需求，设计、制订实施草案。与用户良好沟通，制订祥细的实施计划、细则。

建立实施指挥机构，成立各项目小组，按照统一的要求和规则制订各小组实施方案。装饰期：一天

喷绘的安装、会场内外的布置、楼道的布置、设备的安装、背景墙的安装等。设备调试期：半天

音响设备、电路设备的检查、安装等

第七部分

附件

现场物资表

1.礼台前两侧摆放物品

演讲台 2.餐桌摆放物品

桌花、桌签、纸巾、茶杯、水果、点心

3.来宾使用

签到笔、签到簿、请柬

4.现场布置品

鲜花、指示牌、凤尾竹 5.场外楼下物品

篇8：房地产开发项目决策要点分析

这一部分通常首先分析全国的房地产发展的总体状况, 包括国家宏观调控政策, 房地产投资增速情况, 市场供求情况, 房地产价格变动趋势, 房地产供应结构 (普通住房、高档住宅) , 东部、中西部地区投资情况等。再进一步分析所在地区房地产市场情况, 包括住房建设规划, 房地产工作会议等政策和指导意见, 分析当地购房人群、新推楼盘、市场存量、地理分布、出清周期、成交量、成交价格以及当地房地产开发企业等情况, 还要分析商业地产、写字楼、别墅等产品的市场情况。

在深入分析目标人群和竞争对手情况后, 通过SWOT分析确定本项目的地理位置, 交通, 景色, 周边规划, 发展潜力等影响因素, 最终确定本项目的目标市场定位。

二、规划条件分析与建设方案

房地产开发项目必须严格执行城市规划。通常土地部门在土地公开出让之前都会公布规划条件, 房地产公司必须严格按照规划条件通知书限定的指标提出策划的建设方案。

仔细研究项目已取得的规划条件通知书, 根据规划总用地面积、界内使用面积、容积率、建筑密度、绿地率、配套公建等指标的要求, 测算居住地块和商业地块各自的建筑类型、基底占地面积、建筑面积、楼房栋数、层数和高度。配套公建一般包括社区养老院、文化活动室、居委会、物业管理服务用房、体育活动设施、社区服务点、社区警卫室等, 这是规划条件要求的必建项目。考虑地下人防和停车需要, 项目通常还需建设地下一层, 依据当地规范和地块的实际条件确定地下一层的位置和建筑面积。根据场地条件和初步方案, 还需测算配套建设的给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程的初步方案和工程量。

三、投资估算、资金筹措与财务分析

1. 投资估算

本部分分别确定住宅、配套公建、商业综合楼、酒店式公寓、地下车库的单方造价和总造价。确定给排水、消防、供电、供热、燃气等公用工程费。确定围墙、道路、庭院照明、绿化、小品等室外工程的工程量和造价。

按周边地区类似项目的楼面地价测算土地出让费, 折合计算土地出让单价, 从而测算出土地出让总价, 以及需要缴纳的土地契税, 土地交易手续费等。

根据国家相关收费标准和实际市场情况测算建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、大配套费、小配套费、自来水配套费、供热配套工程费、中水配套费、燃气工程费、小区电力、供热工程费、电力配套费、项目前期咨询费、环境评估和合理用能评估费、招投标服务费、工程质量监督费、人防易地建设费等二类费用和相应的预备费。需要银行贷款的项目还需将建设期利息计入项目总投资。

通过上述三部分的测算, 计算项目的总造价。

2. 资金筹措

房地产开发项目投资规模比较大, 通常在几亿、几十亿以上, 建设资金的筹措难度很大, 建设资金一般通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有启动资金一般有限, 通常占项目总投资的20%以下, 借款占项目总投资的20%-40%;项目的大部分投资依靠滚动销售回笼资金解决, 一般占项目总投资的50%左右。在取得预售许可以后, 开发商便可以通过预售楼房快速回笼资金, 解决自有资金不足的难题。因此必须详细分析各年及各季度财务平衡情况, 分析资金的投入和回收时点和数额, 科学制定开发计划。

3. 财务分析

经济影响分析通常采用房地产开发项目经济评价方法。由于房地产项目开发周期一般在几年以内, 为细化财务分析, 财务报表通常按季度或月份进行分析, 相对按年分析更加准确, 资金流的流转也更流畅。我们建议将项目计算期分为几个季度, 确定各个季度的投资与销售进度, 并依据销售面积、售价和销售进度确定个季度的售房收入。依据总投资和投资进度估算项目开发成本, 包括代理、广告、律师等销售费用、维修基金、财务费用、营业税及附加、土地增值税、所得税、公积金和公益金等各项税收和费用。经过详细计算后, 确定税后利润、税后净现值、税后内部收益率、税后动态投资回收期、销售利润率等一系列主要财务评价指标, 分析项目的财务可行性。

四、土地获取价格上限估算

市场化项目主要评价指标为销售利润率、财务内部收益率和投资回收期;通常销售利润率应不低于10%、财务内部收益率不低于10%、销售型的项目投资回收期不得多于5年、持有经营型的项目投资回收期不得多于12年。

根据前面销售收入的测算结果, 以销售收入为基数, 按销售利润率10%反算, 可以推算最低税前利润前提下的土地获取价格上限, 并折算出楼面地价上限, 作为开发商是否购买土地或收购公司的决策依据。

五、风险分析及对策

1. 项目开发风险

项目开发周期长、涉及部门和单位多, 对项目的进度、质量、投资、营销控制的难度大。一旦某个环节出现问题, 如设计变更、施工条件、环境条件等发生变化, 将会直接或间接地对整个项目开发产生影响, 从而导致项目成本增加、收益大幅降低甚至亏损, 造成原来估计的销售利润无法按期实现。

为防范项目开发风险, 应建立严密的管理体系。在项目开发过程中, 以事前计划、事中控制、事后分析为关键点, 对工程决策、投资、进度等实施控制。

2. 项目收入不确定性风险

项目开发的收入受项目定位、销售价格及其变动趋势、销售率及其变动趋势、竞争楼盘的供应情况等因素的影响, 项目的经营受社会经济、同类型物业的竞争、经营理念和服务意识、经营价格等因素的影响。一旦这些因素与预期产生偏差, 都会对项目收益产生影响。

为防范收入不确定性风险, 首先, 在项目前期的策划阶段, 应进行周密的市场调查, 确定项目的主要客户群体;第二, 根据项目定位, 确定项目主体设计风格和户型结构;第三, 根据项目定位、地理位置、竞争对手和竞争楼盘等因素, 制定相应的营销策略并根据市场情况进行销售价格的动态调整;第四, 根据项目计划, 严格控制项目进度, 保证项目按期完成, 避免项目延期对销售和经营造成的不利影响。第五, 严格管理, 以特色服务创市场品牌。通过以上措施, 使项目收入的不确定性降到最低。

六、天津某房地产项目决策实例

1. 市场预测及目标市场定位

通过SWOT分析可以看出, 本项目地理位置优越, 交通便利, 南临海河, 景色优美, 周边规划为天津市城市副中心, 有很大的发展潜力。相对于交通拥挤的市中心, 对中高端人群有更强的吸引力。因此, 在此开发房地产具有较强的市场吸引力, 本项目目标市场主要定位于中高收入群体中的商品房消费者。

2. 规划条件分析与建设方案

项目已取得天津市规划局规划条件通知书, 规划总用地面积196161.30平方米, 界内使用面积90873.10平方米, 其中二类居住用地58825.40平方米, 容积率不大于2.2;商业金融业用地32047.70平方米, 容积率不大于2.2。

依据占地面积和容积率测算, 居住地块占地58825.40平方米, 建筑面积129400平方米;商业地块占地32047.70平方米, 建筑面积70500平方米, 两地块建筑面积合计199900平方米。考虑地下人防和停车需要, 本项目还需建设地下一层40100平方米, 与地上面积199900平方米合计后总建筑面积为240000平方米。该规模能够符合天津市规划局规划条件通知书的相关要求。

本项目拟建设住宅123900平方米, 配套公建5500平方米, 商业综合楼50100平方米, 酒店式公寓20400平方米, 地上部分合计199900平方米;地下一层40100平方米, 项目总建筑面积240000平方米。主要建设内容分为三部分:

1) 居住地块占地58825.40平方米, 总建筑面积159400平方米, 其中地上住宅和配套设施129400平方米, 地下一层30000平方米 (含8000平方米人防) 。主要建设内容包括:

(1) 建设住宅123900平方米, 其中90平方米以下小户型1000套, 建筑面积86800平方米 (大于总面积的70%) , 户均面积86.8平方米, 分布在24~33层的8座高层, 主要布置在地块北侧;90平方米以上大户型265套, 建筑面积37100平方米, 户均面积140平方米, 分布在21层的2座高层和7层的2座多层, 主要布置在地块南侧。

(2) 依据天津市规划局规划条件通知书的相关要求, 建设配套公建5500平方米, 其中包括社区养老院4500平方米、文化活动室250平方米, 居委会150平方米, 物业管理服务用房400平方米, 社区服务点170平方米, 社区警卫室30平方米, 布置在居住区北侧。

2) 商业地块占地32047.70平方米, 总建筑面积80600平方米, 其中地上商业和酒店式公寓70500平方米, 地下一层10100平方米 (按人防标准建设) 。主要建设内容包括:

(1) 建设4层商业综合楼1座, 建筑面积50100平方米。

(2) 建设24层酒店式公寓2座, 共200套, 建筑面积20400平方米, 户均面积102平方米, 总体面积小于商业金融业总建筑规模的30%。

(3) 根据《天津市建设项目配件停车场 (库) 标准 (D B/T29-6-2010) 》, 本项目商业综合楼需配建停车位400个, 酒店式公寓需配建停车位102个, 合计502个。本项目建设地下一层10100平方米 (按人防标准建设) , 安排288个停车位, 其余214个车位安排在地上。

3) 配套建设给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程。

3. 投资估算、资金筹措与财务分析

本项目按楼面地价6000元/平方米测算, 土地出让费119940万元 (不含大配套费) , 折合土地出让单价为13199元/平方米, 另外项目需缴纳土地契税3598.20万元, 土地交易手续费239.88万元, 合计123778.08万元。土地出让金按分两次支付考虑, 第一季度和第五季度各付50%。

项目总投资为237745.38万元, 其中建安工程费用84735.67万元, 工程建设其他费用139552.43万元, 预备费用13457.29万元。

建设资金通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有资金40000万元, 占项目总投资的16.82%;借款47900万元, 占项目总投资的20.15%;项目销售回笼资金149845.38万元, 占项目总投资的63.03%。

参照项目周边同类房屋售价, 本项目住宅按每平方米15000元销售, 价, 商场按每平方米19000元销售, 酒店式公寓按每平方米15544元销售。项目建成后, 在不计地下车库和配套公建收益的前提下, 可实现销售收入312750万元, 税后利润35128万元, 税后内部收益率56.05%, 税后净现值22555万元, 税后动态投资回收期1.83年, 销售利润率14.98%。项目财务指标较好, 抗风险能力较强。

4. 土地获取价格上限估算

以销售收入312750万元为基础, 按销售利润率10%反算, 假定税前利润为31275万元时为土地获取价格上限, 税前利润由46837万元下降15562万元时, 土地出让费上限为135502万元 (不含大配套费) , 楼面地价可上调至6778元/平方米, 折合土地出让单价为14911元/平方米。

摘要：本文通过对天津某房地产公司拿地前的实战决策分析, 总结了房地产开发项目的决策要点和分析方法, 尤其对房地产开发项目市场预测及目标市场定位, 规划条件分析与建设方案、投资估算、资金筹措与财务分析、土地获取价格上限估算、风险分析等部分进行了重点分析, 为房地产开发项目决策和银行贷款提供全面而科学的依据。

篇9：商业地产项目定位的决策研究

关键词：商业地产项目；定位决策

中图分类号：F27 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）04-0134-02

引言：发掘商业物业商业潜力的价值点，换句话说就是确定商业地产的经营方向，是商业地产开发的核心要素。项目定位就是实现商业地产经营方向的途径。因此，正确的项目定位是商业地产取得成功的关键。通过科学准确的项目定位能充分发掘出商业地产的潜力和商业价值，使投资获得预期的收益。反之，如果在项目定位的决策中出现失误，那么即使该项目具有优越的地理位置、大量的广告宣传和营销以及先进的物业管理，项目最终也难以达到理想目标甚至遭遇失败。因此，商业地产项目定位的决策具有重要意义。

一、商业地产项目定位决策概述

（一）商业地产项目定位决策的涵义

在《定位》一书中，杰克•特劳特（JackTrouty）和艾•里斯（A.Rise）指出，所谓定位即是指明确和显化企业或品牌形象以及产品价值，以帮助目标客户正确认识并理解本企业区别于竞争对手形象的行为过程。对开发商来说，商业地产与住房开发的差异是比较大的。商业地产项目的开发，从立项建设到开始经营，期间的操作难度比住房开发要高很多，因为商业地产涉及建筑规划、项目定位、装饰装潢、主题定位、商铺间隔、商品布局、宣传推广、销售招商以及商场的经营管理等多方面的内容。准确合理的项目定位对一个成功的商业地产项目来说，是这诸多因素中的关键因素。

项目定位是项目前期的重点工作，准确的定位会给项目带来鲜明独特的个性。比如北京的王府井，正式由于前期准确的定位，才使其成为成功的高档购物中心；重庆龙湖北城天街，在立项之初就定位为集餐饮购物、休闲娱乐为一体的大型购物中心，后来该地吸引了众多消费者，事实说明前期的定位对其发展起到很大的作用。如果商业地产项目定位不准或者不当，项目就难以适应市场发展，难以生存。

（二）商业地产项目定位决策的意义

项目定位是是开发商确定商业地产项目的规模、业态组合以及目标客户情况等等，这些都对商业地产的成败有着十分重要的意义。首先，准确的项目定位有助于开发商的项目更适应市场的需求，才能收获比较长期的收益。因为项目前期进行的项目定位能让开发商对当前市场形势的认识更清楚、更深入，对竞争对手的项目情况有所把握，并了解到目标客户的消费心理以及需求，有针对性地开发出能切合目标顾客群体需求的产品；其次，切合市场实际的项目定位才可以帮助开发商确定地产项目的后期业态组合以及后续发展方向等等，降低项目后期的经营风险，获得长远的收益；第三，项目定位可以帮助开发商开发出独具自身特点的地产项目，寻求到自己的竞争优势。项目定位是结合地产所在地的特定环境和文化氛围指导开发者开发出独具特色的产品，比如是特色鲜明的业态组合或者建筑形态等等，从而使该地产项目从其他商业地产中脱颖而出，激发目标顾客的消费热情，获得独特的竞争优势。

二、影响商业地产项目定位的决策因素

（一）外部环境

1、宏观的市场情况

国家的宏观经济环境，我国地产业的总体发展趋势，国家地产政策的管理导向，国民收入的大概情况、国民的行业偏好及更迭等等，因为任何个别项目的生存与发展都与宏观的经济市场环境息息相关。开发商、管理方、投资者以及中介服务机构等地产项目的关联方，对这些都应该有比较深刻的认识和强烈的认知。

2、目标顾客的需求偏好

正所谓“需求创造价值”，迎合顾客需求的商品才会在市场中占有竞争力。顾客存在着比较大的需求差异，而且在顾客与客商见存在着区域需求差异，怎样才能在异地客商和本地消费文化间寻求到平衡，这是在商业地产项目定位时必须要考虑到的问题。

3、区域商业的内容特点

对区域商业的内容特点进行研究，可以了解到不同业态以及竞争者在本项目辐射范围内的大概情况，能帮助项目趋利避害地进行发展组合。如果在地產项目辐射区域内某一类产品以及供大于求，那么项目定位时应该得到充分考虑到这些情况来指导业态分布。另外，对区域内竞争对手进行深入分析、探索新的市场机会等等都是在项目定位中需要考虑的内容。

4、项目所处的地理位置和商圈等级

商业地产项目所在的商圈等级对该项目的规模以及业态定位起到决定性的作用。对项目所在地的人口、交通、地形甚至气候等微观地理环境进行分析，因为这些环境会最直接最显著地影响着项目的发展。人口的规模、结构以及消费特征等等都是项目前期可行性分析及初步定位的决定性因素之一，因为该地的人是项目未来重要的顾客资源；交通是发展商业的重要条件，项目所在地的交通现状以及未来的交通情况等，可以预测到该区域内居民及区域外的消费者到项目所在地的可达性，同时，对项目所在地已有商圈的商业结构和特征进行分析，可以发现它们的利弊，寻找项目发展的机会。

5、零售商的观点

任何商业地产项目定位最终都要依赖招商成功来实现，因此零售商的需求以及其关心的产品要素等都应该在地产项目设计中有所反映。所以在项目定位前与主要的零售商进行沟通交流，听取他们的反馈意见，了解他们的入驻意向，结合未来可能的需求增长来确定项目的发展方向及业态布局等等。

（二）企业的自身情况

企业是商业地产项目的开发者和经营者。毫无疑问，企业自身的客观情况对商业地产项目的决策定位同样起着非常重要的作用。企业情况对商业地产项目定位的影响主要表现在这些方面：

1、企业自身的资金实力

大量的资金投入是发展商业地产的前提条件，因此，进行商业地产项目定位的决策时要把企业自身的资金实力放在首位。商业地产项目，尤其是大型的购物中心等地产项目都需要大量的资本投入，且收回投资的时间长，收回资金的方式主要通过长期经营收益。另外，商业地产项目受国家政策、居住人口等因素的影响较大，这些因素如果发生改变都会影响商业地产的长期经营收益，而且，商业地产的经营一般都需要经过两至三年的过渡期，在此期间随时都面临着零售商的业态调整以及可能产生的亏损，风险性较大。企业是否具有能够迅速筹集资金来化解可能存在的风险也是地产项目定位时影响决策的中要因素。

2、企业的经营能力

商业地产的收益主要来自项目的后期经营，因此，商业地产项目的成功与否与企业的经营能力有着重大关系。商业地产的价值并不仅仅从物业本身的价格上体现出来，更重要的是经过后期的运营来体现，通过后期提供的丰富商品来真正实现项目的商业价值。企业的经营能力主要从这两方面体现出来：其一，企业是否具有经营商业地产项目的人才和经验；其二，企业是否具有经营商业地产项目的条件及资源。所以企业的经营能力是影响项目定位决策的重要因素。

（三）市场的供需情况

商业地产项目定位就是为了更好地迎合市场需求，提供满足顾客需求的产品。因此，市场的供需情况以及对该情况的把握会影响到商业地产项目的定位决策。市场的供需情况主要有这些方面：

1、市场容量

对市场供需情况进行把握时，首先要了解项目所处市场的容量。又可以从这两个方面来分析市场容量：其一，传统业态的现状。了解传统业态情况时不仅要对行业的业态、档次、特点以及网点布局等，还需要了解各个行业的详细业态情况，比如批发零售或者餐饮服务等等；其二，充分了解国内国外以及项目所在地最新的业态，考虑引进一些具有发展潜力的新兴业态。由于项目存在一定的建设周期，尤其是大型的商业地产项目，其建设周期比较长，在这个周期内，存在很多变数，尤其是对于一些流行于年轻人中的商业来说，很可能现在很受欢迎的商业业态到开业时就已经过时。

2、商业地产市场的饱和度

在对项目目标市场的容量进行充分分析之后，还需要进行商业地产市场的饱和度分析。市场饱和度会在商业地产市场的供需情况上表现出来，如果商业地产所在地市场的需求大于现有供给，说明该市场还处于低饱和阶段，商业地产项目在该市场获得成功的几率会相对提高；相反，如果是需求小于供给，那么项目将会面临比较激烈的市场竞争，会增加成功的风险。另外，同类型项目的竞争力也需要考察了解，分析自身的优势以及与同类项目的差异性，饱和度情况对项目定位决策有重要的影响。

3、项目所在商圈的消费情况及市场价格走势

项目所在地商圈的消费情况对项目定位意义重大。对项目所在商圈的消费者详情，比如他们的人口数量、职业、年龄构成、收入水平以及消费习惯等等进行研究，了解可以支持商业地产项目的消费者大概数量、消费习惯以及其收入水平等等，才能分析判断出目标消费群体的消费能力，在项目定位决策时做到有的放矢。

另外，市场价格走势也会影响到项目定位。租赁价格的市场走势是体现商业地产供求状况的一个最直观的指标。商业地产项目主要从租赁价格来考虑项目的供需情况，而商业地产的租赁价格在很大程度上受到商圈消费情况以及商铺经营者对未来预期的影响。所以，项目定位决策之前对商圈的消费情况和市场价格走势都要有所了解，这些因素都会影响最终的项目定位。

（四）效益与风险情况分析

1、项目预期的投资回收期

项目的投资回收期可以说是决定了该项目将会获取的效益以及可能会承受的风险。投资回收期越长，期间的不确定因素就越多，同时需要承担的风险也就越大；相反，投资回收期越短，需要承担的风险就要相对小一些。

2、预期投资收益率

商业地产项目的预期收益率与项目的效益情况直接关联。项目的预期收益率不仅需要考虑到开发商的收益还要考虑到投资者和商铺经营者的收益。项目的收益率只有达到开发商、投资者以及商铺经营者这三者的预期后，开发商才会将项目投入建设，投资者才会愿意对项目进行投资，商铺经营者才会愿意租赁该项目的商铺来经营。

3、项目的平均空置率

衡量商业地产项目风险的其中一项重要指标即是项目的平均空置率。如果平均空置率过高，则说明企业后期在投资者引进以及经营方面都具有较大难度，同时也会增加项目的风险。

4、后期经营管理的难度

后期经营管理是商业地产项目能否稳定发展以及是否具有可操作性的一个重要指标。如果后期的经营管理的难度较大，那么开发商就需要投入更多的成本对项目内的业态及功能等进行协调，会增加项目的风险，而并会影响到项目的预期收益。

三、商业地产项目的定位策略

（一）丰富定位

丰富定位指的是在合理范围内为顾客创造出充分的选择机会。商业地产项目规模大小与其是否能实现丰富定位之间没有正相关关系，不管是20万平方米还是2000平方米的商业面积都可以实现丰富性的定位。商业地产项目在定位时可以根据购物中心的不同业态组合，通过“主题化定位”与“综合性定位”策略来实现丰富性定位。主题化定位指的是在项目内最大化地聚合某一品类的商品，获得最丰富的主体商业优势；综合性定位指的是融合多种功能的业态，以一站式服务为顾客提供需求的定位策略，帮助顾客实现预期目标。

（二）便捷定位

便捷定位指的是项目定位作为购物中心可以为目标顾客提供便捷的、有针对性的购买机会。实现便捷定位，做一个成功的商业地产项目定位要注意两点：首先，项目所在的位置是目标顾客可以比较便捷就能到达的位置；其次是提供的购买机会具有比较强的针对性，也就是说购物中心提供的货品应该是针对目标顾客偏好进行组合的业态和品牌。

（三）流行定位

“流行”指的是顾客刚开始大量购买的对路商品，即指大众时尚。流行定位是指项目在定位时要考虑拥有符合大眾时尚的商业组合，起到引领大众时尚的作用。商业地产在流行定位时要充分考虑到新一代消费者崇尚个人价值观，追求唯一性，对新事物的好奇心，喜好鲜明色彩的服饰等消费心理。面对80后逐渐成为主力消费群的时代，新兴的商业地产项目在定位时要对流行要素进行深入而充分的考虑。

上述商业地产项目的定位策略只是理论上的，而在实际的定位过程中还有更多需要考虑的现实情况。

结束语：我国的商业地产项目方兴未艾，项目定位对项目的整体发展意义重大。本文讨论了影响商业地产项目定位的决策因素，比如宏观市场情况、目标顾客偏好、区域商业需求等，并提出了商业地产项目的定位策略，丰富定位、便捷定位、流行定位等，为商业地产项目地位起到理论指导作用。

作者单位：湘潭市房地产产权监督管理处

参考文献：

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[2]张巍,张腾月.商业地产项目定位决策研究[J].建筑经济,2010,1.

[3]王鹏.房地产项目定位分析模型设计[J].商业时代.2007,6.

[4]陈光,庄玉良.商业地产项目前期策划研究[J].管理观察,2009,5.