物业服务项目考察报告

物业服务项目考察报告（共6篇）

篇1：物业服务项目考察报告

篇一：苏州园区物业管理项目考察报告 苏州园区物业管理项目考察报告

为全面了解我们公司周围物业项目的管理，及时掌握行业动态发展信息，学习其他项目先进的管理模式，进一步研究解决我项目发展中的新情况、新问题，推动我们的物业管理企业健康长足发展。2011年4月21日对苏州玲珑湾、国际博览中心、莲花新村、圆融时代广场做了一次走访，基本情况如下：

玲珑湾：万科物业管理，保安队员多为退伍军人，岗位执勤警觉性较高、安全意识强，普通队员底薪1140元，吃饭补助300元/月，上二休一，每月综合工资3000元以上，队长底薪2000元。小区内执勤人员身着类似07式军服的工装，外围巡逻人员配电动车，身着防暴服及头盔。保洁月薪1480元，每天8小时，无休息，不供吃住。

苏州市万科物业管理有限公司 安管 深圳市玉禾田保洁服务管理有限公司 保洁 国际博览中心：东吴物业管理，保安底薪1140 元，上四休一，月工资1800，供吃住，着普通的保安服，人员素质一般。莲花新村：小区门口岗亭由保安公司看管，底薪1140元，上四休一，管住不管吃，合计月薪在2000元.园融时代广场：由特毅物业管理，保安工资按每月出勤天数算，90元/天，供食宿，着统一西服但须扣除500元的服装费，每天上班12小时+1小时训练。保洁工资1400元/月，供吃不供住，无休息。客服接待8小时上五休二，12小时上一休一，包吃两顿，不包住。薪资根据学历以及工作经历评定，服务意识较强，着西装、领花。

苏州市东吴物业管理有限公司 安管苏州市特毅物业管理有限公司 客服 从以上走访得到的内容，可以得到如下结论：

1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。苏州园区几家物业管理公司都规模不大，新成立不久。

2、物业企业已成为典型的劳动密集型行业，一个项目 拥有大量的安保员和保洁员。3、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面已到住宅小区、办公、学校、医院、商业区、工业区。

4、项目安全保障逐渐得到重视，安保人员的薪资福利在提升，人员素质在提升。客服人员的素质要求增高，在注重人员外在形象的同时，企业更看重学历及相关工作经历。相比之下，保洁人员的薪资福利未得到提升，工作量反而在加大。

5、项目管理更依赖智能化监控设备。在走访的几个地方，通道、路口、围墙监控探头随处可见，电子显示屏更是时刻更新最新的消息。

6、项目物业管理安保方面越来越注重工具、器械的配备，比如电瓶车、头盔、防刺服和反光背心等。客服服装的搭配、设计更新颖，女士一般着领花，融合了星际酒店服务的特色。结合我项目的现状，推进我项目健康长足发展的建议：

1、安保薪资在市场上略有竞争力，但人员整体素质偏

低，安保队伍当中，退伍军人数量较少。需加强培训，提高安全防范、消防意识。

2、对比周边项目的保洁服务区域，我们项目保洁的工 作量需加大一些，需加大对清洁区域的检查力度。

3、我项目安管员配备的目前只有对讲机，反光背心很

多项目也看不到在用，其他的比如头盔、电瓶车、防刺服都没有，安管员的精神面貌上需提高的很多，上班期间人员的仪态和园区一些项目相比还有较大差距，为了体现我们的专业，还需配备一些必要的工具。

4、参照园区的项目，客服接待的服务礼仪和规范还需

要提高很多。我们项目的客服接待需有和岗位相适应的工作服。倡导星级酒店的服务理念。

5、参照园区的一些项目，我们很多项目的管理上并未

留下“管理痕迹”,在公共卫生间，各个楼道需张贴清洁、巡逻记录，留下相应的管理痕迹，提高业户对我们服务的认可度。

事业部 2011、4、26篇二：物业管理考察报告 物业管理考察报告

2011年11月10日我开平区房管局局副局长带领局物业办主任、直属物业公司经理、副经理、书记、办公室主任一行七人到改革开放的前沿广州、深圳进行了为期六天的考察，分别对房管局、居民小区、物业公司进行了考察。其中在广州市国土资源房管局荔湾分局最为深入，收获也最大。在广州市国土资源房管局荔湾分局的考察座谈会于11月11日上午在荔湾分局会议室进行，荔湾分局副局长、物业科科长、办公室主任以及法律顾问以及我们考察团七人参加。座谈会就怎样解决老旧小区物业管理问题，怎样解决工租房的物业管理问题，怎样加强对物业公司管理，怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：

（一）考察情况

1.物业管理人员专业素质和综合素质高：

荔湾分局副局长首先向我们介绍了荔湾区的物业管理情况，然后分别就物业管理宏观方面和细节问题发表了自己的见解。物业管理科科长谭耀光曾任是广州地名办的编辑，知识面广，具有很好的沟通能力，对物业相关的法律法规更是烂熟于心，娓娓道来如同在讲自己的经历一般，让人肃然起敬。2.政府重视，视物业管理为民生工程，一切皆依法办事；

（1）我们去参观的那天上午，谭主任整在参加一个物业管理项目的招投标活动，他们组织有100多名专家组成的评审团参加评选，一切皆依法而行。（2）荔湾区的物业管理工作在广州市算得上是优秀单位，他们自己编辑出版了物业管理文件、法律法规、制度的汇编书籍，并且积极参加国家组织的物业管理方面的学习班、研讨会等各项活动，管理工作与时俱进，不断学习、创新、进步。

（3）开创全国先河，建立了中国第一个物业管理协会，会员包括各个阶层的代表，通过这个组织听取各方的真实意见，把握舆论的导向，占有言论主动权。3.对居民小区的物业管理视具体情况，制定相应的管理方法。

（1）工租房的管理：广州房管局并没有把工房全部卖掉，现在仍然拥有大量的工租房。这部分小区房管局不参与管理，由房管站直接管理，没有物业管理费，只收取3元/月.平方米的租金，物业管理支出不足部分由政府承担。（2）80年代以前的商业房小区，由房管局下属的房管站对物业进行管理，物业费0.7元/月.平方米。物业管理只包括保安、保洁、路灯。绿化或大修需要投资的，由政府直接拨款。此类小区为亏损经营，政府补贴。

（3）80年代以后建立的商业房小区，完全推向社会管理。物业费2.8元以内自行定价，不必通过物价局批准，2.8元以上，需要经过物价局得批准才可以。物业公司的收入来源有三个，物业管理费、车位费租金及管理费、底商的租金及管理费收入。（车位费收费保准一般为车位费400元/月，管理费120元/月）主要是以租金维持物业公司的正常运转。

4.物业费收取情况：基本和内地一样，越是老、旧小区，物业费收取越难，越是新小区，收取越容易，很多新小区物业费收取率高达100%。对于不交物业费的业主，实施软硬兼施的办法：（1）主动和家里的老人聊天，帮他们提东西，进出门细心的搀扶，通过感化老人，来感化其他人。（2）派一个工作人员每天坐在他家门口予以催收，碍于面子，一般也能交。（3）通过法律手段解决。

5.建立合理业主委员会组成监管管理机制，齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。二是街道办事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

二、我市与南方物业管理的差距。

（一）、起步时间的差别，广东的物业管理起步于1981年，人们对物业管理的消费观念已基本形成，接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容，而我区物业管理起步于2000年，不论从政府部门以及领导的重视程度还是业主对物业管理的认识，都需要有一个过程。

（二）经济基础的差别，广东是一个经济发达地区，城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的，在广东人们追求的是高收入、高消费，其物业收费每平方米2.8元以下无须通过物价局的批准，自行定价，而我区目前收费标准为0.15元和0.2元，并且要经过物价局审批才可以。

（三）业主委员会管理机构设置差别，广州市将业主委员会严格按照相关法律法规选举产生（前期作好工作，尽量将选举结果导向便于政府管理的方向上来）。每年从物业公司的收入中拿出一定比例作为业主委员会的活动经费。而我区由于业主委员会没有活动经费，建立的第一个业主委员会已经无疾而终了。

（四）管理人员专业素质和 综合素质的差别。

（五）物业公司收入来源的差别：作为一个赢利的物业管理公司必备 的主要收入来源，我们没有或几乎没有。我们在荔湾区参观了一个包括四栋楼的小区，四栋楼房中间是一个豪华的商业中心，每平方米的管理费为38元，租金另计，这些收入全部归物业公司管理。而我们目前为数不多的车位，管理费仅仅700元/年，收入不可同日而语。

三、几点建议。

物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我区与南方有许多不同之处，但在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：

（一）加强物业管理人才建设，积极选拔和培养物业管理人才，提高物业管理的档次。

（二）物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。

（二）加大物业管理政策法规的宣传，要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立业主物业消费商品观念，增强业主自治自律意识，推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

（三）在已经建成的小区，通过铺设绿化砖增加停车位，解决停车问题。通过加强对车辆进入小区的管理，提高车位费的收取力度。在无拓展空间的小区，引进立体停车位的管理模式解决停车问题。

（四）在尚在规划中的小区，在设计之初把商铺、底商、停车位作为小区整体规划中一个重要环节，拓宽物业公司的财源，以保证其正常运转。

（五）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致；二是建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用；三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开。篇三：物业管理调查报告.成型稿 物业管理调查报告

为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下：

一、基本情况

我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。

我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区 15个；市级示范小区18个；其它小区19个。

二、存在的主要问题

（一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。

政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。

（二）制度法规不完善，开展工作无依据。物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。

（三）物业管理不规范，服务水平不高。物业企业内部管理不规范，整体服务水平较低，业主与物业企业之间矛盾重重，互不理解，导致了物业企业收取物业费成了难题，而物业费收不上来，服务就更上不去，长此以往，恶性循环。我们调查过的物业公司没有一家能将收费情况、费用使用情况、服务内容和收费标准等重要信息进行公开。到现在，几乎全部业主对物业公司应该收取那些费，收费标准是多少，开展了那些项目的服务，收取的费用是如何使用的不清楚。这些信息不公开，一方面暴露了物业企业管理不规范的问题，另一个侧面反映了物业企业没有很好的树立“以人为本，服务第一”的理念。由于缺乏这样的理念，物业公司的服务不到位、服务质量差、业主不主动缴费、不愿意缴费的问题就成了制约物业管理水平提高的老大难问题。通过调查得知，我区除车辆厂物业公司缴费率达到90%以上外，其他公司多数连70%都难以达到，长此以往，形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。尤其是老旧小区，问题更为突出，有的物业公司干脆关门走人。在我区，最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的景南小区开发商卷走房屋维修基金的问题；景南4号楼房屋无产权的问题至今无法妥善解决。

（四）老旧小区基础条件差，管理上不去。我区老旧小区基础条件差，历史欠账多，开发商遗留问题多，导致多数老旧小区管理跟不上，甚至是无物业管理。在我区，根据基础条件可把小区分为三类：一是缺乏物业管理配套设施的老旧住宅区，占全区物业管理住宅区面积67%；二是实行半封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的23%；三是配套设施完善、实行全封闭管理的住宅小区，占全区物业管理住宅小区面积的10%。其中，老旧住宅区面广量大、建设标准普遍不高、历史欠账多，小区功能不完善、硬件建设差、设施和设备老化、物业费收取比率低、房屋维修基金缺失、开发商遗留问题多等问题十分突出，这些问题长期得不到解决，物业管理在这些小区无法正常开展。

（五）物业企业准入不规范，缺乏相应的退出机制。在我区18家物业企业中，具有二级以上资质的物业企业仅有4家，三级以下资质的物业企业多数不具备开展物业服务的能力。这些物业公司几乎全部是过去开发公司派生出来的子公司，大多没有通过正规的渠道进入物业管理行业，公司管理不规范，服务不到位的问题成了普遍性的问题。加之政府在行业管理的过程中，没有引入竞争机制，没有建立相应的退出机制，致使物业企业管理不规范、服务的随意性大，交叉管理问题严重，重收费轻管理问题突出。在我区，甚至有两家物业公司管一个楼、一个小区的现象。

（六）业委会成立难，群众参与度低。

由于物业管理在我市和我区还处于发展时期，参与物业管理的业主委员会更是新生事物。各小区业主对业主委员会组织普遍不了解，缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与物业管理漠不关心，再加上如今的小区业主来自四面八方，情况互不熟悉，利益诉求不尽相同，因此大多数人对此抱有事不关己、高高挂起的无所谓心态，导致召开业主大会、成立业主委员会较为困难。有的小区即使勉强成立了业主委员会，但由于缺少敬业、富有号召力的业主委员会组成人员，平时疏于活动，形同虚设，没有发挥其应有的作用，更无法实现真正意义上的自治管理。另一方面，由于业主委员会的法律地位并不十分清晰，许多棘手问题难以处理，作为自治组织的业主委员会难有大的作为。

三、解决物业管理问题的几点建议:

（一）进一步理顺体制，增强管理效力。

物业管理工作要想从根本上得到改善，必须从体制机制入手解决问题。为此，政府必须下决心把物业管理的职能下放到便于实施管理、能够形成管理效力的基层政府物业管理部门；必须使基层政府在管理物业行业的过程中，具有有效的、科学的、合理的、可行的管理手段，只有这样，才能从根本上解决体制不顺、管理不畅、效果不好的局面。同时，市政府在批准各区成立物业办的同时，必须把办公经费和交通工具列入财政运算，确保工作能正常运行。

（二）建立健全制度，完善配套法规。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法规是做好物业工作的根本保证。一是要在政府物业管理部门建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩等必要的工作制度，通过健全的制度保证，促进物业企业管理和服务的规范化。二是在物业企业内部进一步完善管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费、服务、收费支出等重要信息，通过向社会公开这些信息，让业主明明白

篇2：物业服务项目考察报告

根据公司的整体工作安排，我对我公司管理的物业进行了考察和学习。

本次共考察了6个项目。其中包括：御翠豪庭·尚府、东方万达城、锦绣东方、高薪·怡众名城、新兴红旗嘉园、高薪武警小区。

考察报告如下：

 御翠豪庭·尚府：位于南关区亚泰大街与繁荣路交会处，小区占地面积：20.57万㎡，建筑面积：为30万㎡，一期15万㎡ ；为多层建筑和联排别墅，每平方米9500元。该小区的物业费（含电梯）为2.2元/㎡，物业员工待遇也较好，保安员月薪在1500元，满勤为1700元，平均年龄在21-25之间，保洁员月薪为1150元，每月休一天，并且室内通勤人员每月公司补贴200元，为了鼓励员工们工作的积极性，每加班一小时，补贴10元，全部上五险一金，同时要求确认熟悉园区90%以上业主。随后，我们对园区管理进行了解，家利物业暂定将物业管理中心放在地下一层，2期正在建设中，已有物业用户，该小区的车位实行只租不卖的原则，约10多万元一个。该小区存在的问题，在装修期间路面堆放建筑垃圾。

 东方万达城：位于经开区会展大街与珠海路交会处，占地面积：12.24万㎡，建筑面积：34.52万㎡；主要建筑为小高层、高层。

锦绣东方：位于经开区东环城路以西、珠海路以北、威海路以南，占地面

积近10万平方米㎡，建筑面积21万平方米㎡。

 高薪·怡众名城：位于高新区高新开发区光谷大街2008号，光谷大街与佳园路交汇处；占地面积：58万㎡，建筑面积：分八期开发，80万㎡；主要分为多层和小高层两种建筑，多为普通住宅。经考察，该小区的物业费为0.8/㎡、地下停车场费为0.4/㎡。在长春高新物业有限公司的合理规划下，小区的容积率为1.1，绿化率为45%。

 新兴红旗嘉园：位于高新区，高新路以北，佳园路以南，蔚山路4399号；占地面积：23.5万㎡，建筑面积:31.5万㎡，均为普通住宅。该小区物业费为0.58元//㎡,地上免费停车。对于保安员、保洁员的社保问题，要向他们宣讲国家政策，动员他们参保，而且参保作为准入门槛，申明外资企业必须严格执行国家法律法规，以避免企业因险金问题牵扯精力。

 高薪武警小区：位于光谷大街与佳园路交汇处；该小区物业费为1.00元/㎡。

通过对上述项目的考察，我们学习了这些小区物业管理的先进经验，感觉到了我们物业管理与服务的差距和不足，在总结经验的基础上，进一步加强自身工作能力，加强团队建设，提高对小区的管理能力。

我们的主要体会有四点：

1、物业工作是一项朝阳产业，越来越多的地产公司重视后期的物业管理与服务，已经成为地产可持续发展的支撑点。

2、物业工作要创品牌首先要加大投入力度，在软硬件上都要舍得投入，为业主创造一个良好的居住环境。然后再在其他领域收取回报。

3、地产项目的规划、建设直接影响后期物业管理的品质及费用支出，可见物业前期介入的必要性。

4、物业公司要加强团队建设，吸引更多的人才加入，建立完善和合理的管理制度，特别是良好的激励和保障措施，让企业能够留住人才，这一点非常重要。

篇3：物业服务项目考察报告

1广东省在创新社会管理中的举措

近年来, 广东省在创新社会管理中有三大举措。

一是在制度机制方面, 颁发了《关于加强社会建设的决定》等7个配套文件, 形成了一套完整的推进社会建设的制度体系, 并在省、市、县三级成立社工委, 东莞、中山等地还在镇街一级设置了社工委, 社会工作机构体系逐渐完善。

二是在培育发展社会组织方面, 对行业协会商会实行“去行政化”、“去垄断化”, 推动良性健康发展, 同时, 积极推进社会组织登记管理制度改革, 出台《关于发展和规范我省社会组织的意见》, 社会组织由民政部门直接审查登记, 将政府各部门的有关职能向社会组织转移出去。

三是在社区管理体制方面, 加强社区居委会规范化建设, 推行城市居民委员会“去行政化”改革, 推广社区服务中心、家庭综合服务中心等跨部门、综合性的社区服务模式。

2调研启发对开展的社会管理创新工作的引导和指导意义

一是转变观念:政府制定政策, 社会组织搞好服务。政府不是万能的, 政府的职能在于宏观把握整个社会的发展, 在于制定与社会发展相适应的政策并及时进行调控。而针对广大居民群众要做的服务工作纷繁复杂, 政府的精力、财力、人力都是有限的, 因此广东省注重大力培育社会组织, 由政府通过招标方式购买社会组织的服务项目, 一次性付给项目经费, 社会组织在做好市场调查、需求分析、项目规划的基础上, 全心投入做好服务居民的工作。而民政部门只需做好项目计划、中期检查、年终审计等, 可以站在一定的高度上宏观把握整个社会管理和服务工作的发展。目前, 包头市正在推行精街道强社区管理体制改革, 其宗旨也在于从人力、物力、财力上增强基层的服务力量, 只是鉴于我市的经济发展现状和社会组织发展不够充分等实际, 由社区服务站承接对居民的服务和管理。但随着社会的发展和政府职能的转变, 服务与行政事务的分离将成为一种趋势。

二是培养人才:让“社工”成为职业。在广东, “社工”是通过全国社会工作师资格考试, 具有大学本科以上学历, 会讲当地方言的专业人才, 他们大多是高校的科班毕业生, 具有较为系统的知识结构和做社会工作的原动力。“社工”作为一种持证上岗的职业, 政府提出了统一的指导工资, 且高于政府临聘工作人员的工资。这对于相关人才具有较强的吸引力, “社工”可以根据承担的工作和项目, 实现专业级别的晋升、工资的增加、培训深造机会的获得等, 甚至可以自行成立社工组织, 形成了良性的职业发展机制。目前包头市的内蒙古科技大学具有社会工作专业, 可以说具备这一专业的理论研究条件和人才培养基地, 但是“社工”还没有真正形成一种职业, 而只是从事社区工作的人员的统称, 社区内具有专业资格的工作人员占比还比较低。因此, 随着社区工作、社会工作的日益增多, 随着社区居民、企业员工的需求日益多样化, “社工”作为一种具备专业技能的行业将迅速发展, 社区工作者队伍的职业化才能真正实现。

三是强化服务:通过市场化竞争, 保证服务质量。广东省将发展社会组织作为社会管理创新的一项重要举措, 突破了行业审批的限制, 实行备案制度, 同时政府有计划投入资金, 设立一些项目培育小的社会组织。各地方的社工机构发展迅速, 社工机构注册的“社工”一般在50~200人。当社会组织发展到一定程度 (政府每年对社工机构进行评分定级) , 可以通过招投标方式竞争政府投机几十万的大额服务项目。通过社工机构的竞争, 实现社工机构企业化管理、经费的合理使用、服务质量的提高、服务效率的优化以及满足社工自身的职业成长需求, 以此形成良性循环, 推动整个社会服务工作的健康发展。通过政府购买社工组织的服务解决了两个问题:一是由于服务引入了市场机制和竞争机制, 使得服务水平明显提高, 解决了政府工作人员机关作风问题;二是由于社会组织面对居民群众, 减少了部分居民对政府管理中公平性、公开性等的质疑和不满。目前, 深圳个别地区正在试点撤销社区服务站, 其行政工作全部由街道担负, 居委会成为完全自治组织, 自行经营社区的经济实体, 居委会工作人员不再由政府发放工资或补助。社工机构根据社区的实际情况设立社区服务中心, 开展社会服务。

四是保障经费:把经济发展的红利惠及全社会。广东的社会服务模式和社工机构运作需要强大的政府投入。拒不完全了解, 深圳每个社区服务站的工作经费大概50万元, 政府购买社工机构服务项目的经费另行计算。考察中调研的东莞正阳服务机构一年能经过招投标争取到政府3000万元左右的经费。同时, 广东的社会工作已经开始了6年左右的时间, 基本上是学习香港的经验, 因此需要长期聘请香港专业督导服务等常驻指导, 东莞市一年购买香港督导服务的经费大概5000万元。目前包头市在街道社区基层的投入较之以前有了很大提高, 但还有很大上升空间, 一方面由于经济现状和发展水平还在提升的过程中, 一方面也反映出政府投入的决心不够足。只有充分保障街道社区服务、管理上的经费, 才能增强社区工作、社会工作的吸引力, 增强社会组织发展的活力, 提高服务水平。

加强和创新社会管理, 是一项复杂的系统工程, 必须统筹经济发展、民生改善、社会稳定等问题稳步推进, 让人民群众享受到更多亲情化管理和人性化服务, 安全感、幸福感进一步提升, 促进社会公平正义, 维护社会和谐稳定, 一起创造幸福和美家园。

摘要：全面加强和创新社会管理, 是党中央从实现十二五规划和全面构建和谐社会的高度而做出的重大决策。近年来, 珠三角地区经济发展迅速, 社会管理创新成效显著。笔者通过深入广东珠海、佛山、东莞、深圳、广州等五市的社区进行考察学习, 拓展了社会管理和社会服务的思路, 并且对于指导包头市社会管理创新工作有所收获和感悟。

关键词：社会管理创新,购买服务,社会组织

参考文献

[1]张伟.包头市全面推行街道社区党建“123”工作模式现状及问题对策研究[J].产业与科技论坛, 2015 (3) .

[2]敬海新, 李运昌.当前加强和创新社会管理的原因与对策[J].攀登, 2012 (6) .

篇4：物业服务项目考察报告

【关键词】 物业管理；现状；发展；对策

物业管理是一个社会性的服务行业，具有涉及面广、综合性强、重要程度高、社会影响大的特点，它与老百姓的日常生活息息相关，直接关系到老百姓的安居乐业，涉及社会生活的方方面面。我国的物业管理始于２０世纪８０年代初，经过20多年艰难的探索和起步，从无到有，从弱到盛，逐渐发展壮大起来。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域。物业管理的发展，不仅推动了中国城市的文明化进程，配合了政府的改革与经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式，老百姓的生活质量得到了实实在在的提高。但不可否认，我国物业管理虽然大踏步地走过了20多年，但与国外成熟的物业管理相比尚有很大差距，还存在着很多问题和不足。

一、当前我国物业管理存在的主要问题

（一）没有准确把握物业自身定位，服务意识亟待提高

物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下，签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居，没有准确把握服务业主的自身定位，使得物业管理的服务特征被淡化。一些企业经营不规范，经营管理意识不强，不少物业服务企业只注重单一的管理，而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系，互相推诿责任，管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆。

（二）物业管理法规不健全，司法效力不强

近年，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理务例》、《前期物业管理招投标管理办法》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起到了一定作用，但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织的法律地位，业主组织与其它组织的关系协调，业主自治与居民自治的关系处理，业主组织成立和物业管理权力交接程序等，依然缺乏可操作性的规定。行政监管薄弱和司法效力不强使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立（包括业委会成立）这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效地规范，发生问题各方也投诉无门或投诉无果。

（三）物业建设与管理职责不清，前期物业管理矛盾突出

从全国看，约有 70%的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理企业依附、受制于房地产开发，导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决，许多小区在项目规划、设计、施工阶段未考虑物业管理的实际需要，遗留下许多毛病，往往要在业主入住后才逐渐暴露出来，引发业主对物业管理不满。有的开发商为了促进销售，追求短期效益，对物业管理做出不切实际的承诺，给物业管理企业的后续管理造成很大的难度。有的开发商侵占配套建筑和设施，在售房合同中存在侵犯业主合法权益的条款， 有的开发商制定的业主公约不周密，这些都导致物业管理企业与业主之间纠纷的产生。

（四）物业管理规模效益差，难以更好的生存发展

物业管理起步之初是房产界作为一种服务手段的衍生物，经过20多年的跑步前进，物业管理已成为一块肥肉，市场群雄竞起，谁都想来分到一部分。目前我国物业管理单位共有10多万家，管理房屋建筑面积总量约有90多亿平米，平均每家管理的面积不足10万平米，而业内专家认为，管理规模达到100万平米以上才能产生最佳效益。这使绝大多数企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，也必然导致恶性竞争。为了抢占市场，一些物业管理企业甚至不惜亏本经营或者无谓的增加不属于物业公司范围内的服务项目以取悦于消费者。许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利。由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地伤害了物业管理行业的整体形象。

（五）物业管理经营缺乏良好的社会环境

物业管理缺乏社会的广泛支持。政府一些职能部门把原属于本部门的管理工作推给物业管理公司去做，导致物业管理公司负担过重，许多工作无法完成。一些社会舆论对物业管理进行片面的、有偏差的、不合理的甚至是歪曲不实的宣传报道，降低了人们对物业管理行业的社会评价，误导了业主对物业管理的认识，增加了物业管理经营的难度。

二、促进我国物业管理健康发展的对策

（一）加大舆论宣传力度，建立正确的舆论导向

物业管理行业的发展，既依赖于行业自身的努力，还要依赖社会广泛的支持，其中正确的社会舆论宣传是必不可少的。因此，要建立正确的舆论导向，不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要报道物业管理的重要意义和给城市管理、居民生活带来的好处，引导人们正确评判物业管理的社会地位，树立物业管理的消费观念。

（二）准确把握行业定位，为物业健康发展奠定基础

物业服务企业与建设单位和业主是平等的民事主体，是基于物业服务合同形成的服务和被服务的关系，《物业管理条例》这一基本指导思想，是物业管理行业准确定位的法律依据。根据《物权法》的有关规定，在国务院新修改的自2007年10月起施行的《物业管理条例》中，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，物业管理成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。在物业管理活动中，物业服务企业既不是建设单位的隶属和依附，也不是业主的“仆人”或凌驾于业主之上的“管理者”，只有摆正位置，通过平等协商的方式确立与建设单位和业主的关系，才能保证在实际工作中减少不必要的矛盾和纠纷。物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理，当前，在物业管理服务中，要正确处理好如下几方面关系：一是物业服务企业与业主之间的关系；二是物业服务企业与物业主管部门之间的关系；三是物业市场和房地产市场之间的关系；四是物业管理与社区建设之间的关系。

（三）完善物业管理法规体系，加强依法管理

当前我国亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作，业主公约、房屋使用公约的鉴定，专业性物业公司的资质管理，业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。因此，应加快立法步伐，制定物业管理的基本法规，加快物业管理服务标准、收费标准、业主委员会运作等有关细则的制定和物业管理合同、业主公约等规范性文件范本的制定，使依法管理具有可操作性，为物业管理提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，推动物业管理有序健康的发展，使我国物业管理逐步走向社会化、专业化、企业化经营轨道。

（四）强力推进物业管理的早期介入

房地产开发与物业管理之间，前者对后者作用及后者对前者反作用，这是现代物业管理要求实行“全过程”科学管理的直接原因之一，也是物业管理阶段对开发阶段所产生后遗症的反馈要求。物业管理的基本职能就是代表和维护业主的利益，并对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，比如物业质量、设备性能、设施功能及物业的综合配套等，这些均不取决于物业管理公司，而往往形成于物业的开发阶段。要改变这一状况，应强力推进物业管理的早期介入，在物业尚处于开发阶段，物业公司就应介入其中，参与物业开发项目的可行性研究和规划、设计、施工、验收等阶段的讨论，并从物业管理和业主的角度出发，为开发企业在整个物业的生产环节提出对规划设计、施工建造、功能设置、建筑质量、监理验收等方面的建设意见。通过早期介入这种建管结合的服务，使物业的开发建设有一个良好的开端，为以后的物业管理工作打下良好的基础。

（五）扩大经营规模，创立企业品牌

物业管理是一个劳动密集型的服务性行业，具有低收入、低利润的行业特点，行业发展必须建立在规模经营的基础上。规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。从长远来看，为促进行业健康发展，分散的小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源，如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模促进行业健康发展，规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。同时也有利于企业创造品牌，发展品牌，获取市场竞争优势。

参考文献:

[1]谭善勇,郭立.物业管理理论与实务[M] .北京:机械工业出版社, 2005

篇5：物业学习考察报告

6月23日，公司一行八人踏上赴上海学习考察之旅，公司组织这次学习考察是谨慎的，也是克服了不少压力，只为能拓宽思路、创新思想，学习先进物业的管理经验及理念，不断提升服务品质、继续推进辰能品牌，确保公司发展战略目标的实现。这次学习收获甚大，作为同行之间的一次相互交流受益匪浅，同时既认识到了自身的不足和优势，又找到了不足的地方如何改进与提高的方法。

综合几家优秀物业管理企业的经营管理理念，均有一个共识：一是企业战略一定是要建立在对行业发展趋势的准确判断以及对自身对企业优劣势的正确分析的基础上，要具有先进性和适宜性；二是抓住市场，抓好服务品质；三是坚定不移地走品牌化建设道路，坚持不懈的打造自己的个服务产品。

我公司的战略发展方向和经营目标与上述这些经营理念不谋而和，说明我们的发展方向是正确的，结合公司近三年战略是以内部提升为重点，我们下一步要做的就是借鉴这些优秀企业的管理细节，内部挖潜，提升自身的服务品质再上新台阶，提升我们的品牌美誉度、知名度！

这次考察学习过程对我深深触动的有几件事，1、岁月无痕――陆家嘴花园一个十一年的小区管理了很多年还是园区规划有序、设备完好，绿化整齐、竹林繁盛，池水清澈、1林间鸟儿飞跃，怡人易居。

2、细节非常到位――海上海新城的维修班工具的管理值得借鉴，将常用工具挂放在玻璃橱柜中，陈列整齐一目了然，维修班员工共同使用，容易发现缺失与损坏，便于及时修缮及补充，避免人手配备一套的资源浪费；该项目的设备管理完善，标识清晰，环境整洁，记录完备，消防设施设备等的管线走向均有明确标记，高低压配电设备的开关指示，清晰了然，不用查找图纸就能准确及时找到出问题地点，便于工程维修人员进行维修维护。陆家嘴花园小区从小区业主的实际情况出发，在小区零散的设备空间，化零为整，为业主开辟了自行车停放点并提供加锁服务，既解决了小区内散乱停放自行车的问题，又为业主解决了丢失及损坏的困扰。

3、VI标识随处可见――小区项目管理处的布臵中体现出公司的整体VI标识设计理念，统一的摆放，统一的制度，统一的规范。

4、对于一线员工的关心体现在细微之处，以此维护员工稳定――海上海新城物管处为一线员工设臵休息室时，设了可吸烟体息室和不可吸烟休息室，为员工开展各种业余娱乐活动，让员工切实体会到公司的关心及关爱，员工离职率仅为5-7%。

5、服务到位，物业费收缴率稳定――参观考察的几个项目，均在入住5-11年之间，但通过细致入微的服务，与业主的良好沟通，仍然保持当年物业服务费95－98%的收缴率，得以保证项目良性循环。上述这些都是小事，从中却能会到管理者的良苦用心，物业管理无大事，都是从小事中、细微之处体现物业管理的水平、突显能力的高低。我公司若能在今后的服务中完美细节服务，服务水平会再提高一层。

通过这次学习考察总结出我们可借鉴的具体管理办法有：一是推进一体化管理与专业化分包，业务管理部支持项目管理，人力资源共享，专业条块结合相互监督；二是服务品质体现的是服务过程，强调留下服务痕迹，实行三体系认证，品质的提升从服务细节入手；三是利用物业服务这个市场平台，把物业服务与延伸服务有机结合起来，努力争取社会平均利润；四是注重服务沟通，加强与业主的沟通，减少为业主因信息不对称及专业知识不了解，而产生对物业公司的误解，让业主了解所做的一些都以服务业主为出发点；五是依据法律法规提供服务，以客户满意作为服务目标，提高客户满意度，提高物业服务费收缴率；六是员工是企业的财富，不仅关注员工的工资福利更需关注员工的文化生活，让员工了解公司主张什么，要求什么，增强向心力，激发员工的工作热情和企业归属感，降低员工离职率，带来的是质量的稳定和业主的认同。

经学习了解，我公司的财务管理模式与几家优秀企业的管理方式基本相同，大型项目设立专职财务人员，小型项目不设该岗位，由公司财务统一完成核算与管理。但各公司的考核工作做得很细致、很严格，收费管理做为一项重要考核

指标，各项目主任会自觉加强收费管理，以保证公司核定的工作目标的实现。从部门工作的角度建议公司能够使用收费软件，随时掌握各项目的业主资料以及收费、欠费等情况，以便能作出及时的、正确的决策。目前公司上万户业主的收费及欠费的登记、统计工作全靠人工完成，耗时耗力准确性又差，牵扯了项目具体工作人员和财务部人员的大量精力，削弱了财务核算与监督、财务分析方面的侧重。

篇6：物业公司学习考察报告

学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领导的带领下我们走进枊州福来物业。在对#、#两个项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。考察归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。

一、市场

市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩饰市场份额对自身发展的影响。

根据数据，中国民营企业的平均寿命是年，春风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班子的

努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一个老牌子。但是随着市场的发展和条件的限制，伴随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出，春风就不免落入后尘。

现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代，更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专业化程度的发展都会跟不上市场的要求。况且，目前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此，不去开拓新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成功，市场也过了这个最佳扩张期，我们那时也因不具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者抗衡。同时，当我们的人力和资金基础落后时，我们的服务水平也将会大打折扣。从而，当物业行业的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经济 的炮灰。

前几天看到一份资料，介绍龙湖物业2010年的战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明2009的中国房地产平均销售增长率达到54%，中国房地产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划2011年净收入达到50亿元，基本完成环渤海湾和长三角的布局。龙湖物业深切体会到危机感，因此制定出了针对性非常强的战略规划。对此，我们需要借鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙湖物业将如何抢占先机、如何领先业务规模、如何快速市场扩张。龙湖物业把市场当作公司发展的重头戏，整个五年的战略规划，完全是一个市场开发规划，可见，在现在的市场行情下，重视市场营销的重要性。柳州福来，2004年成立，比我们的历史短了十年之久，但目前已接手三十余项目，诚然，其中可能有其它因

素存在，但我认为带动其飞速发展最为重要的因素是市场意识带动公司发展。据称，连原来一直秉乘舍弃市场以成就地产品牌的万科物业现在已开始关注物业市场份额，其不久前新成立了物业管理发展公司，将经营定位在拓展国内物业管理市场上。

回头分析我们的春风物业，可以先分析下南宁乃至广西的市场情况，制定出属于我们的市场规划，如果我们有把握将春风物业的写字楼物业做成精品物业、五星级物业，那么是不是可以借助这一高端平台，在服务和创新上做足功夫，将春风物业这一品牌进行全面提升，然后复制、扩展、延伸，实现春风物业整体素质的三级跳。在南宁乃至广西这个市场上，越来越多的外来军团（鹏基、盛天、保利、广州恒大的金碧）陆续到来，广西物业市场的竞争日趋激烈，只有拥有系统、规范、完善的市场营销体系的企业才能在市场浪潮中适应市场发展和市场竞争的需要，使企业立于不败

之地，得以长期生存、发展和壮大。建立健全科学、系统、完善的市场营销体系，要不断提升自身的市场营销理念，由上而下都充分认识到市场营销对企业发展及生存的重要性，公司决策层更应具备强烈的营销意识，做到懂营销，参与营销，将营销的概念深刻地融于经营管理工作之中。另外，我们还要做好完善市场营销体系的一系列工作，包括自身长远的发展规划、良好的企业定位、制定市场战略、进行市场调研与预测、信息收集、人员管理、市场管理等多方面工作。

二、经营

做好经营是提高服务水平的前提。作为物业行业的领袖企业，拥有中国大型开发企业背景的万科物业，在物业服务费提升不易、员工成本不断提高的行业状况下，目前也不得不考虑经营压力，通过成立房地产中介业务来补充物业服务费。这种情况不是万科物业一家物业公司面临的困境，而是中国所有物业服