住宅问卷调查

住宅问卷调查（共10篇）

篇1：住宅问卷调查

住宅投资调查问卷(非自住)

调查时间__________调查地点______________调查人____________

被访者基本资料：

姓名__________性别____年龄_____现居住地__________职业__________联系电话__________

1、您的家庭年收入：

（1）5万元以下（2）5万—10万元（3）10万—20万元（4）20-50万（5）50-100万（6）100万以上

2、您现在正在投资的项目有（可多选）：（1）基金（2）股票（3）地产（4）其他

3、您对于地产类投资，倾向于：（1）住宅（2）店面（3）写字楼

4、您的近期是否有投资住宅计划：（1）有（2）没有（3）观望

5.您对于所投资的住宅，最看重的是：（1）地段（2）户型（3）价格（4）功能（5）配套（6）其他______

6、您现有投资住宅几套？（1）1间（2）2间（3）3间（4）更多

7、您投资住宅注重的是长线投资还是短期内实现利润：（1）长线投资（2）短期内实现利润（3）二者都有

8、您心中比较理想的住宅投资地点是？:（1）思明区（2）湖里区（3）岛外

9、您倾向于投资什么样的户型：（1）单身公寓（2）一房一厅（2）二房（3）三房（4）楼中楼（5）别墅

10、若您投资住宅，能承受的总价是多少：

（1）20万以下（2）20-40万（3）40-60万（4）60-80万（5）80-100万（7）100万-150万（8）150万以上

11、若您在金尚区域投资一套精装修、功能齐全、面积精准的单身公寓，您预计总价是：

（1）20万以下（2）20-30万（3）30-40万（4）40万以上

12、若您在金尚投资一套精装修、功能齐全、面积精准的单身公寓，您预计首付是：

（1）5万以下（2）5万-7万（3）7-10万（4）10万-15万（5）15万以上（6）

13、若您在金尚投资一套精装修、功能齐全、面积精准的单身公寓，您的预期单价是：

（1）8000元/m以下（2）8000-90000元/m（3）9000-10000元/m（4）10000-12000元/m（5）12000元/m以上

14、若您在火车站区域投资一套挑高5米精装修三房（买一层用二层），您预计总价是：

（1）60-80万（2）80-100万（3）100-120万（4）120万以上

15、若您在火车站区域投资一套挑高5米精装修三房（买一层用二层），您预计首付是：

（1）20万以下（2）20-30万（3）30-40万（4）40-50万（5）50万以上

15、若您在火车站区域投资挑高5米精装修三房（买一层用二层），您的预期单价是：

（1）13000/m以下（2）13000-15000元/m（3）15000-17000元/m（4）17000-20000元/m（5）20000元/m以上

16、您投资的住宅按揭多少可以接受：

（1）1500元/月以下（2）1500-2000元/月（3）2000-3000元/月（4）3000-4000元/月（5）4000-6000元（6）更多

17、您获取地产消息的途径（可多选）：

（1）户外广告（2）厦门日报（3）海峡导报（4）电视台（5）杂志（5）亲戚朋友（6）其他___

18、您近期对厦门哪个在销项目有兴趣（填写）：_________该项目吸引您的主要原因：_________

19、您对厦门哪个项目的广告宣传印象深刻（填写）：_________该项目的宣传内容是：_________

20、您对厦门房地产的建设有何建议和想法_______________________________________

通过本次问卷调查，您将成为我公司的VIP会员，享受我公司房地产项目信息优先获知权和购房优惠，非常感谢您的配合！2222222222

篇2：住宅问卷调查

1、您是否进行过房屋装修？(单选)

①装修过 ②未装修过

2、您找谁进行房屋装修？(单选)

①正规装修公司 ②装修游击队 ③找朋友介绍

3、您从何处获得装修公司的信息？(单选)

①媒体广告 ②熟人朋友介绍 ③自己走访调查

4、您选择装修公司时会考虑下列哪些因素？(可多选)

①信誉 ②价格 ③质量 ④服务

5、您请装修公司装修会用什么承包方式?(单选)

①所有全包 ②半包,不含主材 ③只包清工

6、房屋装修过程中是否有过纠纷？(单选)

①有 ②无

7、您选择何种方式处理房屋装修纠纷？(单选)

①与装修公司协商解决 ②投诉调解 ③打官司 ④自认倒霉

8、您在装修房屋时是否签订装修合同？(单选)

①签订 ②未签订 ③无所谓

9、您是否关心和了解装修合同的内容？(单选)

①了解 ②不了解 ③不关心 ④不知道 ⑤无所谓

10、您是否了解装修合同中双方的权利和义务？(单选)

①了解 ②不了解 ③不清楚 ④无所谓

11、您与装修公司约定装修费用时是否考虑过价格对装修质量的影响？(单选)①考虑过 ②不考虑 ③没想过 ④无所谓

12、您与装修公司约定装修材料时会注意材料的哪几方面？(可多选)①品牌 ②价格 ③颜色 ④长短、宽窄及厚薄 ⑤全由装修公司包揽

13、装修公司是否能按期履行合同？(单选)

①能 ②不能

14、装修公司未按期完工您如何处理？(单选)

①要求装修公司承担违约责任 ②请求装修公司尽快完工 ③无可奈何，等装修公司有时间再说 ④无所谓，什么时候完工都行

15、装修公司未按时完工如何承担违约义务？(单选)

①想法补偿 ②借口推脱 ③拖延不干 ④联系不上

16、装修公司未按合同约定改变装修内容，您如何处理？(单选)

①要求重装 ②经协商双方都退让一些 ③被装修公司说服维持装修好的状况 ④在装修费用上减少 ⑤无所谓

17、您对装修公司的总体评价如何？(单选)

篇3：住宅问卷调查

当前在沈阳地区, 各个住宅小区每平米物业费均在1-2元之间, 按照一个80平米的中等住宅每平米每月1.5元来算, 一年的物业费将达到1440元, 占人均年收入33516元的4.3%左右, 这个比例与英国的4.4%已经十分接近。但我们的物业管理行业与之相比却还处于不成熟阶段。随着城市规划的完善和住宅质量的提升, 在今后的发展中, 与购房这个话题相比较, 物业管理服务的话题将更加热门。

1 问卷基本情况

本次调查采取由调查员当面指导志愿者填写问卷并回收的方式, 共发放了150份调查问卷, 共收回148份问卷, 有效问卷141份, 回收率和有效率分别为98.7%、94%, 回收问卷有效率为95.3%。问卷共11道问题, 其中开放式问题1道, 封闭式选择题7道, 开放式选择题3道, 均为多选。本文主要围绕沈阳地区业主对物业管理的认知、所在小区物业管理现状、对新的物业管理方式和方法的认可情况以及对物业管理未来发展方向的期望等方面问卷进行统计与分析。

2 调查对象构成

本次调查的问卷分别在沈阳奥体中心交通枢纽站、龙之梦交通枢纽站和沈阳航空航天大学地铁站这3个人流密集的地点发放, 受调对象来自沈阳各个城区及周边地区, 从而保证本次调查的结果能具有普遍代表性。

3 调查结果的统计与分析

3.1 对物业管理服务收费情况的认知

业主认同物业管理为第三产业服务性行业, 接受物业管理费为业主日常生活中的一项正常消费, 是保证物业管理行业能够持续健康发展下去的关键。在调查统计的结果中, 有75.9%的接受调查者表示认同物业管理服务属于一种住房使用过程中有偿收费服务。只有认同物业管理服务应成为有偿服务, 业主才会在收缴物业费时表示积极配合, 避免部分小区中物业费收缴难以致物业服务质量下降, 进而使业主更加不愿意缴纳物业费的死循环。沈阳的物业公司及物业管理协会应注意对业主在这方面意识的宣传和引导, 进而促进沈阳的物业管理行业向着更加商品化, 规范化的方向发展。

3.2 现阶段物业管理中的问题

(1) 业主委员会这一制度在沈阳地区执行的并不够成功。在接受调查者中, 仅有31.9%的业主表示, 其所入住的小区成立了业主委员会且能够代表业主的利益;39.7%的业主表示, 虽然其所入住小区成立了业主委员会, 但该委员会并未能够获得小区内业主们的信任或不能代表业主们的利益;其余28.4%的业主表示, 其所入住的小区并未成立业主委员会。住宅物业管理中的许多工作内容都是如园区绿化、道路、安保等涉及园区内众多公共区域, 牵扯园区内全体业主共同利益的工作。如此牵连广泛的事情, 需要一个能够代表全体业主利益, 全体业主都信服的业主委员会去统一业主们的认识, 代表全体业主对物业公司发出指令, 使物业公司的服务能够让业主们满意。

(2) 物业费收缴后的使用情况不够透明。在接受调查的业主中, 26.9%的业主表示, 其所入住小区清楚明白的公示过物业费用的使用明细;40.4%的业主表示, 询问过物业公司的物业费使用明细, 但并未得到过明示;32.7%的人表示, 并未关心过物业费用的具体使用情况, 未曾留意过。从统计结果可以看出, 至少有40.4%的业主是关注物业费的使用情况的, 正如去超市消费购物后会看看购物小票核对一下金额一样, 业主缴纳了物业费进行消费, 购买物业公司的服务后, 希望知道也应该有权知道自己花了钱都买到了什么。

3.3 对物业管理新方式的认可情况

(1) 改变现行物业费收费方式。在接受调查的业主中, 69.5%的业主更愿意接受按照物业公司实际维修量支付劳务费的收费方式, 只有30.5%的业主仍愿意维持现行按照每平方米收取固定费用的收费方式。

目前沈阳地区普遍的物业费收取方式都是按照住宅面积, 以每平方米收取固定费用的做法去收费。这种收费方式在收取时看似简单容易核算, 但存在隐患。每平方米具体多少钱, 这个标准各个小区各有高低, 但每年都是有增无减。园区内公共设施每年的维修量并非固定不变的, 每年都会有波动。这就使物业公司和业主之间产生了一种博弈, 即如果今年公共设施状况良好, 维修劳务费用低于物业费收取的固定金额, 则物业公司获胜, 业主们多交的物业费就变成了物业公司的利润;而如果下一年公共设备老化, 维修费大幅上涨, 物业费无法解决问题, 物业公司只能凭借自身资金抵挡、或终止合同以逃避。而业主始终处于被动地位, 作为消费者反而身份被动, 如何会满意。

改变现有方式, 实行按照物业公司实际劳务费用向业主收取物业费的做法在核算和收费时会稍麻烦一些, 但却既能保证物业公司正常利润的获取, 又能使业主利益得到保障, 实现共赢。从调查统计结果来看, 此种方式获得了大部分沈阳地区业主的欢迎。

(2) 提高业主的自主度。建议物业公司以适当工资或优惠条件从业主中招聘看楼人, 从事为本楼业主保管钥匙、清理卫生、接收快递等服务。从调查结果来看, 26.2%的业主表示愿意积极参与看楼人的招聘、58.9%的业主对此事表示赞成但并不愿意去参与招聘、14.9%的业主不赞成此种做法。综合来看, 85.1%的业主对此事持赞成态度, 并且有相当部分的业主对从事看楼人的工作表示感兴趣。

从物业公司的角度来看, 从业主中雇佣看楼人会使其成本下降。应聘看楼人的业主多为本楼热心业主, 对工资的需求低于其社会成就满足感, 相对可以降低物业公司的人工成本。而从业主角度来看, 看楼人都出于本楼业主, 业主之间对互相的道德操守更加了解, 也更加放心, 并且有利于现代人邻里关系的建立, 拉近业主间的距离, 使业主们在小区内生活时能够感觉到温馨。

4 对策与建议

通过以上统计调查分析结果可以看出, 当前沈阳地区的住宅小区业主对物业管理这项消费基本还是认可与接受的, 但是业主与物业管理公司之间存在明显的信任危机, 物业公司管理方式方法不够灵活, 且物业费使用情况不够透明, 因此提出以下建议。

(1) 政府及相关部门加强对物业管理现行国家规定的落实和监督, 保证业主委员会制度的实施, 确保一个能够代表业主利益的主体存在。 (2) 完善物业费的收取机制, 规范物业费收缴, 确保业主和物业公司的都能规避其风险, 促进物业行业更好更健康发展。 (3) 对物业维修基金使用加强监管与保护, 在强调由政府严格监管的情况下, 大多数业主仍不信任物业公司用物业维修基金购买国债等低利保本理财产品的行为, 可见对物业维修基金的监管和保护工作中还存在许多不足有待完善。 (4) 加强业主在物业管理过程中的自主度, 让业主能够参与到物业管理过程中去, 化解业主与物业管理公司的对立矛盾。通过以上方面的加强和改进, 将推动沈阳地区物业管理行业健康可持续发展。

参考文献

[1]温皓然.收物业费难的现状原因及对策研究[J].中国房地产, 2014 (3) :75-78.

[2]夏旭.如何完善物业服务中关于收费定价机制的思考[J].财经界 (学术版) , 2014 (2) :118.

[3]穆林林.沈阳物业管理的发展问题研究[D].沈阳建筑大学:穆林林, 2010∶24-56.

[4]张沈生, 殷振瑶, 孙建波.我国物业管理模式分析[J].沈阳建筑大学学报 (社会科学版) , 2010, 12 (4) :431-432.

篇4：济南住宅痛点调查

济南住宅的成长烦恼

1970年代，筒子楼是济南人居住的主要模式。在开元广场的南邻仍留存一座筒子楼，楼高三层，南北两廊，房间很小，没有单独的厨房规划。老高是这座筒子楼的老住户，经历过一家做饭全楼闻香味的时候，当时几十口人用一间厕所，平时想洗个澡都难。女儿在这座筒子楼里出嫁，儿子从这座筒子楼里收到大学录取通知书。

尽管儿子给买了新楼房，但因贪图这里距离大明湖近，老高和老伴仍然住在这里。“当年安装有线电视和网线，广电和电信的师傅研究了好久线路，因为整座楼线路老化严重。”

实际上，唐山大地震后，在我国北方不少城市的筒子楼不同程度地出现了裂缝，甚至成为危楼。打那时起，砖混结构筒子楼的安全性遭到越来越多人的质疑。1980年代以后，越来越多的济南人从筒子楼搬进单元房，新式住宅的时代随之而来。

及至商品房时代，首付、按揭、物管、地段、景观等名词成为济南人购房时常接触的词语，但有关房子的烦恼也越来越多。古有孟母三迁，今天的家长为了一座学区房可以一掷千金。及至收房，可能遇到房屋面积缩水、一房多卖、实际与规划不符等状况。好不容易入住，装修有可能遇到各种问题。其他诸如双气、电梯安全、停车场等问题不一而足。

总体来看，济南住宅建筑的通病应该是与全国同步的，可将其归纳为“四低两高”。所谓“四低”，是指住宅的综合质量低，特别是声、光、热、空气质量等物理性能和跑、冒、滴、漏等工程质量通病还没有得到根治。工业化水平低，建筑材料、部品尚未形成系列化、规模化的配套生产体系；成套技术集成度低，住宅产业的技术研发、推广和应用主要以单项技术或产品为主；劳动生产率低，我国建筑工人的平均劳动生产率只有发达国家的1/5，科技进步对住宅产业的贡献率离集约型生产差18个百分点；所谓“两高”，是指资源消耗高和住宅生产污染高。有关部门的统计数字显示：目前我国建筑物运行能耗浪费严重，建筑能耗占全国总能耗的25%，采暖地区能耗为相同条件下发达国家的3倍左右；而实心粘土砖每年毁田12万亩，污水回收率只有发达国家的1/4。

民房的“不可持续性”

4月22日上午，记者在位于历下区奥体片区的某楼盘发现，该社区正处于集中装修期，每栋楼上都有多处住宅正在装修。

在5号楼1单元2002户的新房中，一名正在卫生间铺设地面瓷砖的工人介绍，许多楼盘交房时是简装，大多数户主会进行破坏性装修，比如卫生间的地板和墙壁全部砸掉换新的，因为外观和质量都不如自己换的好。据这位张姓工人介绍，其户主是个还未结婚的年轻人，在做规划时，他要求将其中一间卧室与客厅相连的墙砸掉，这样客厅就能亮堂许多。实地考察时，年轻人发现这面墙是承重墙，因此改掉规划。“要是不懂的人，这面墙就砸定了。”

据房测院工作人员介绍，据不完全统计，近10年来，我国发生的350多起房屋安全事故中由于住户的破坏性装修造成大概占四成。随意撤销承重墙、改动房子方案、改动水电及煤气管线等等，都会对楼房造成安全隐患。

“在家装中，不少市民对承重墙的破坏是很常见的。”该工作人员说，一般情况下，若一楼居民将承重墙大面积撤销，将惹起该楼的抗震功用削弱和负荷应力出现异常，假若此时发生八级地震，楼体很可能会发生整体坍塌。另外，并不是一楼承重墙最重要，其他楼层的重要性递减。即使一楼承重墙不撤销，而其他楼层的承重墙被撤销，楼体应力方案将发生变形，方案会变得更为脆弱，发生毁灭性坍塌的可能性依然很大。

日常生活中，房屋使用人经常在门口玄关处开洞，用来做成鞋柜；在厨房间的承重墙内开洞，用来放置消毒柜、微波炉和柜子等。“在结构墙体上凿洞、开槽，会削弱砌体抗力截面，减少砌体的承载能力，降低住宅的安全性能。”

实际上，说住宅不可持续，除了破坏性装修这种人为的“作”式行为，还有可能源于自身需求的变化。比如，职业和经济收入变更，会令你向往更新科技、更适宜户型的新房。家中添丁，一家人围着孩子转，势必需要空间更大的改善型住宅。赡养父母，则需要适老性设计的居住空间，以方便老人生活。

越来越多的人意识到，现代置业可能难以一步到位，更何况，许多不可抗因素也令你不得不改变置业计划。中国住宅为何短命：“我们有5000年的历史，却少有50年的建筑”

时隔四年，记者仍然能清晰的回想起齐鲁宾馆被整体爆破的情景。

2011年1月28日早上6点，这座曾经的“济南第一高楼”身负1437发雷管和75公斤炸药，从底部开始，齐鲁宾馆先是一层层倒塌，11层35米高的楼体向北面的经十路方向缓缓倒下化作一堆瓦砾。只用了9秒钟，25岁的建筑就与济南人“永别”了。在齐鲁宾馆原客房楼的废墟上，一座新的建筑将重新建起，未来它和齐鲁宾馆二期一道构成千佛山下的城市综合体。

按国家《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50年至100年。据财经网引述，2010年，国家住房和城乡建设部副部长仇保兴曾表示，我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年新建面积达20亿平方米，使用了世界上40%的水泥、钢筋，建筑的平均寿命却只能维持25-30年。

相较之下，英国建筑的平均寿命达到132年，法国建筑的平均寿命是102年，而欧洲大部分国家建筑的平均寿命为80年，即使设计更新较快的美国建筑寿命也达60年。

浙江大学公共管理学院教授、博士生导师范柏乃感慨：“我们有5000年的历史，却少有50年的建筑。”

在中国人民大学公共管理学院副教授李东泉看来，建筑“短命”原因主要有三种：一是施工质量存在问题，使得建筑寿命不能达到设计年限；二是建筑设计落后，人们审美水平提高后，发现以前的建筑造型与自然环境、街区等不能很好协调；三是土地升值过快，原来的建筑性质不能充分体现土地价值，拆掉重建更合算。

北京大学城市与环境学院城市与区域规划系主任吕斌说，很多城市建筑没达到使用年限就拆除有国情和时代的原因。我国上世纪80年代末90年代初，一些地方确实有一批设计不太好、偷工减料的房子，但大都还可以改造和修复，“现在普遍选择拆除，多是为了追求GDP增长。一些省、市甚至建完就拆、拆完再建，弄水泥，炼钢筋，GDP一下就上去了。”

范柏乃表示，有些建筑就算已过时、建筑功能发生改变，本也可以做到“二度开花”，比如上海的新天地、北京的798。另外一些建筑完全可以“不死”，比如，原来的大学搬走后，可协商转让给中小学使用；有些空置的办公楼可改为商务楼或廉租房。“可政府就是不干这些‘傻事’，而是炸楼把地卖给开发商。”

“城市建筑‘短命’是经济利益驱动下各种利益博弈的结果。”北京建筑工程学院建筑与城市规划学院教授刘临安表示，目前我国经济发展和城市化速度比较快，土地投机获得的利润比较大。比如海南三亚要建成国际化旅游城市，一些开发商看到商机，就把盖好的房子拆掉，宁可向原来的业主赔款，重新规划后再盖新房还能赚钱。

篇5：住宅小区物业管理服务调查问卷

1、您所居住的小区是：

2、本小区是否已成立业主委员会(单选)

①已成立 ②没成立 ③不了解

3、本小区物业管理模式是(单选)

①外聘专业物业公司管理 ②业主自营式物业管理 ③房地产开发公司负责管理

4、您或业主委员会与物业管理公司是否签订物业管理（服务）合同(单选)

①签订 ②未签订 ③不了解

5、物业管理收费项目和价格标准是否清晰明确并予以公示(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

6、物业有无多收费、乱收费现象(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

7、您认为物业收费标准与实际服务水平是否有差距(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

8、您对物业共用部位、设施和场地的使用以及物业公司用以经营所得收益、用途和专项维修资金的使用是否知情(单选)

①清楚 ②不清楚

9、您认为物业共用部位、设施和场地的使用以及物业公司用以经营所得收益、用途和专项维修资金的使用是否合理(单选)

①合理 ②不合理

10、物业管理公司收取费用是否有合法有效的票据或清

单(单选)

①有 ②没有

11、您认为物业管理公司是否有以不平等格式条款加重住户责任，减免经营者义务行为(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

12、如果物业管理存在不平等格式条款，主要反映在（多选）

①物业服务合同 ②物业管理共同部位和设施设备使用的规章制度 ③公共秩序和环境卫生维护的规章制度 ④其它

13、物业管理公司是否存在强制服务收费(单选)①有 ②没有

14、物业管理公司能否承担义务和履行承诺(单选)①能 ②不能 ③不清楚

15、物业管理公司是否有专人负责处理物业消费争议(单选)

①有 ②没有 ③不清楚

16、物业管理公司能否认真、及时、妥善解决住户的投诉(单选)

①能 ②无故拖延 ③无理拒绝

17、您认为业主和物业管理公司之间产生纠纷的主要因素是（多选）

①物业收费 ②物业服务质量 ③服务人员态度 ④业主或使用人自身存在问题

18、您认为影响有效处理业主与物业管理公司纠纷的主要因素是（多选）

①政策法规滞后 ②物业服务单位管理缺失 ③有关

职能部门不积极主动 ④开发商、物业公司、业主委员会、住户的责权利不清

19、您对小区物业服务的总体评价(单选)

①好 ②一般 ③差

20、小区的物业公司管理(单选)

①好 ②一般 ③差

21、小区的物业管理人员素质(单选)

①好 ②一般 ③差

22、小区的秩序维护(单选)

①好 ②一般 ③差

23、小区的交通管理(单选)

①好 ②一般 ③差

24、小区的环境卫生(单选)

①好 ②一般 ③差

25、房屋及设施维修(单选)

① 好 ②一般 ③差

26、填写人基本情况

(一)您的年龄

①24岁以下② 25－40岁③41－54岁 55岁以上

（二）、您的职业

①在职、在岗人员 ②离退休人员 ③下岗及无固定职业人员

篇6：中小型住宅调查报告

通过几周来对住宅户型的调查和学习，我认识到了一些问题，现在与大家一起分享。购房者长久以来对我国单套住宅面积存在着很多误区：

例如有的购房者认为面积越大档次越高，舒适度越高。事实上，房屋合理的平面布局、房屋的档次、舒适度还表现在其房屋的内部装修、装饰、灯光、空调、气味、低噪声和器物的使用上。并且，当住宅的面积无限扩大，而居住人口很少是，许多面积都经常不使用时，居住者反而会感到空洞寂寥，减少了居住的舒适度。

有人认为大中户型的市场接受程度高，人们对大面积的住房一定比小面积的住房购买欲望强，但当购房者的购买欲望与购买能力发生矛盾时，大部分人往往以购买能力来考虑所购买的面积，只有少部分的人会采用借贷或低首期高月供的方式来满足其购房欲望。

在我国人口众多，土地资源有限，房价高涨的今天，小户型成为许多人第一次置业的选择对象是转型期现象。

据伟业顾问调查显示，对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但北京业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内，无论一居室、两居室还是三居室，一般都只有一个卫生间。其特点是每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求

小户型的分布规律小户型的住户年龄两极分化的特点—年轻人和老年人，由于这两类人对于城市公共交通的依赖性比较大，所以小户型对地带的分布，又会明显地表现出聚居性小户型多聚居在以下三类地区：一是闹市中心，包括CBD区域和市中心。第二类小户型集中的地方则是城市轻轨交通的车站附近。第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。

2006年7月中旬，建设部为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号），调整新建住房结构比例要求发布165号文件。文件指出：

十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

小户型的出现是住宅市场的丰富、完善和补充，并且受人们需要独立生活空间倾向和国家的高度重视，小户型得到了热销。

但是小户型的开发中仍存在问题。

1、成本高。城市土地资源的紧缺造成土地价格偏高，使小户型的成本高。据不完全统计，小户型的成本比大户型要高出四分之一。

2、受二手房的冲击。

3、后期的物业管理及服务问题，包括停车位、治安、环境维护等。

4、由于设计方面的难度较大，造成产品本身存在许多局限性。5转手率高。

时下,由于小户型颇为热销,于是市场一哄而上，小户型项目盲目追风。只求户型小，却没有保障产品的质量，这时不对的。户型设计应该科学合理，避免小户型住宅内出现既影响“交通”又影响美观的“灰色空间”。“筒子楼”、“标房式”格局更是不合时宜的设计理念的体现。尽管缩小面积与增加功能通常相矛盾，但在功能的设计上须讲求科学与合理，务必满足人体工程学的基本空间尺度（例如卧室不能少于10平米，客厅不能少于12平米，卫生间不能少于4平米），应走出以往设计中“暗厨暗卫”带给业主通风采光困难等诸多不便。对于日常生活中一些不可或缺的功能区的设计和配备不应予以忽视，例如：洗衣机、冰柜的放置等，要以“麻雀虽小，五脏俱全”的设计思想为指导。在产品品质上务必走出功能不完善、采光不充分，布局不合理，使用率过低等误区。而且，不少小户型项目应该在居住品质上应

走出忽视周边环境和小区内部配套设施致使很多小户性价比不合理的误区。

开发商可以通过合理布局，减少套内建筑面积浪费，减少公共分摊面积并且增加套内可用空间（例如：多设计飘窗，底层和顶层送露台，建高为2.2米以下的地下室或半地下室，设置入户花园，将空调机安放处变生活阳台，设置空中连廊，顶屋设置坡屋顶阁楼，加大层高以扩大使用空间设置空中花园等）来增加自己项目的卖点。

在小户型建设的过程中，考虑到小户型的发展，开发商可以采用一种建筑技术，即小户型的面积设计可以无限地变为大户型，把三套并在一起就可以变成大户型。

总而言之，开发商不应因小户乃过渡性产品、长期回报率低以及利润空间较大户小而忽视其作为耐用消费品所必须具备的产品品质这一基本属性，也只有这样，开发商才能避免走入误区而被淘汰。

在购买小户型住宅时，要注意一些问题：

以发达国家和广东地区人均住房面积较高的城市的经验来看，小户型住宅的典型特征是：买的不住，住的不买。换句话说，小户型是典型的投资型产品。所以对于单个购买者必定是过渡性的。

对于消费者来说，牢记小户型是投资型产品，可以更多考虑性价比和实用率加权值，同时考虑几年后换房时旧房的市值。如果是投资性能差的小户型，即使现在离上班的地方很近，租比买明智。

专家分析，小户型要小而得当，不能太小，以保证足够的舒适度。首先是价格：中低收入家庭能接受的房价大都在30~40万元。有的小户型虽然单价不低，但由于通过降低面积从而很好控制了总价，赢得了中低收入家庭的青睐。其次是地段：根据调查，目前最适合开发小户型的地段，主要是让小户型的业主感觉上下班方便的地区。第三是交通配套：年轻的上班一族正处于创业阶段，对公共交通的依赖性比较大，所以距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站近（步行时间在10分钟之内）的小户型项目比较受欢迎。第四是投资回报率：小户型客户可以分为投资型与自住型两类。对于投资型客户来说，最关心的就是投资回报率；对于自住型客户来说，小户型是一个过渡性产品，若干年后小户型也会或租或售。

购买把握以下几项原则：购买小户型最终的用途在于投资升值，毕竟小户型是一种过渡性居住产品，购买者在将来都会进行二次置业，那么这个时候，手中的小户型是否易租好卖就是很关键的。因此，有关房地产市场部研究人士建议，消费者在购买小户型时不妨遵循以下几项原则：

1.考虑购买的户型是否具有升值潜力。购买中小户型的大多数是工薪阶层，属于首次置业，以后可能再次置业。所以在购买时应该考虑该地段的交通、物业水平等多方面因素，将来是否有很大的升值空间。

2.周边交通、配套要齐全。北京城市版图广阔，在巨大的出租市场上，交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用，因此，在选择时关注这两点，是保证投资收益较高的重要因素。

3.户型格局合理，有效使用面积较高。户型格局合理与否，对于出租市场的租金高低有一定影响，但对于自住需求的影响无疑是最大的。小户型由于其面积小，如果设计不合理，就会造成有局促的感觉，其居住舒适性大打折扣。

一、最好有一个朝南的阳台。七八十平方米的户型，室内空间不够宽敞，有一个阳台自然可以延伸一下室内空间，同时在南面就能保证可以在阳台上晒晒太阳，而且晒衣也方便。

二、卫生间是否采光。因为是小户型，开发商做户型设计受制的因素较多，在小户型中，经常出现黑卫的设计，购房者最好买那种明卫设计的卫生间。

三、户型设计是否紧凑实用。七八十平方米的面积如果再出现浪费的面积，使用起来空间就更有限，所以选房时，一定要看设计是否实用，最好选进深短、开间大一些的房间。

四、餐厅客厅是否实用，切勿贪大。最好餐厅客厅二合为一。中小户型面积狭小，关键要看是否实用。

4.最好选大社区的小户型，慎买纯小户型社区的房子。因为在大社区中，同样能够享受高品质的配套和环境，这样的小户型性价比很合算。

5.临街慎选。中小户型一般都处于较差的地理位置，在挑选时一定要注意远离街道，以免遭受噪音干扰。

6.找良好的物业公司。看物业公司的配套是否完善，能不能提供优质的服务，这样房价比较划算。

篇7：住宅装修室内环境污染状况调查

住宅装修室内环境污染状况调查

摘要：随着国家经济发展和人民生活水平、生活质量的不断提高,人们更加注重在住房装饰装修上的金钱投入以圆梦中家居.但是,由于现实生活环境的多方因素制约,伴随住宅装修过程形成的`室内环境污染也给人们希望获得健康环保的高质量生活带来严重影响.通过对新装修住宅(客厅、主卧室、次卧室)进行室内环境污染检测,获得了非常有益的实测数据.通过统计分析该数据,发现新装修住宅室内空气中的甲醛、苯及TVOC存在普遍超标,且有的情况非常严重,应当引起人们的高度关注.为此建议:装修时要明确目的,树立环保理念,综合规划设计;注意材料质量优选控制污染源头,加强施工监督和检测验收;对污染超标住宅采取必要的治理措施,加强室内通风换气,室内空气质量检测达标后才居住使用,确保居室环境的健康环保.作 者：曾凡丽    王槐    杨海波    陈长容    ZENG Fan-li    WANG Huai    YANG Hai-bo    CHEN Chang-rong  作者单位：四川省金诚建筑工程环境污染检测所,四川,温江,611130 期 刊：四川环境  ISTIC  Journal：SICHUAN ENVIRONMENT 年，卷(期)：, 27(4) 分类号：X503.1 关键词：甲醛    氨    苯    TVOC    氡    室内环境污染与控制   

篇8：住宅问卷调查

住宅全装修具有鲜明的产业化特征, 其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放型手工业生产, 从而全面提升住宅装修的档次和品质, 降低劳动成本。它不但打破了陈旧的装修体制, 更重要的是将装修引向集约化建设的轨道, 是一次质的飞跃。

全装修在全省也必将逐步推广, 此次沈阳市全装修住宅的推广让广大市民充满期待的同时也心存疑虑。为了让全装修住宅更快地走进百姓日常生活, 更全面、客观地体现出当前辽宁省房地产市场对全装修住宅的认识与期望等特征, 笔者在广大居民中展开此次问卷调查。

一、问卷调查基本情况

共发放调查问卷100份, 成功收回96份, 回收率达到96%, 其中有效问卷94份, 有效率为94%, 回收问卷有效率达到98%。问卷内容主要针对居民对辽宁省全装修住宅的了解情况, 共18道题, 其中开放式问题1道, 其余为封闭式选择题, 包含单选和多选。本文主要围绕居民对全装修住宅的认知、认可及对全装修住宅发展期望等相关问题进行汇总与分析。

二、调查对象的构成分析

(一) 年龄构成

本次调查将被调查人按年龄进行划分, 分为30岁以下 (包括30岁) 、30岁-40岁 (包括40岁) 、40岁-50岁 (包括50岁) 以及50岁以上。其中30岁-50岁区间所占比例最大, 相对而言, 他们是房地产市场消费的主体, 因此, 这一群体对全装修住宅的认识比较有代表性。

(二) 职业构成

本次调查将被调查者分为房地产领域专家学者、普通市民、政府及事业单位人员、企业职工、私营及个体人员、务农人员等六类不同行业居民。

从被调查者职业来看, 职业构成涵盖了调查中大部分的职业分类, 具有一定的广泛性。尤其是被调查对象中包含具有多年从事房地产领域研究的专家。另外, 从具体的调查对象来分, 此次调查主要是针对房地产企业职工、建筑设计单位从业人员和建筑企业施工人员, 以及普通消费者几类, 上述人群对全装修住宅的了解比较全面, 其调查结果可信度较高。

三、问卷调查统计分析

(一) 对住宅产业化以及住宅全装修的认知情况

1. 住宅产业化是住宅全装修推行的前提条件。

从调查结果可以看出, 有68.9%的受访者对住宅产业化有一定的了解和认识。这在一定程度上加大了居民对全装修住宅的认可度。

2. 在对全装修住宅认知情况上, 有19.

15%的被调查者表示对全装修住宅了解;有63.83%的被调查者听说过全装修住宅, 但不是很清楚;剩下的17.02%则完全不知道。可以看出, 绝大多数人对全装修听说过, 但很大一部分对于全装修具体包括什么, 标准是什么, 并不是很清楚。由此, 政府相关部门应该加大对住宅全装修的指引和宣传力度。

(二) 对政府推行全装修住宅的认可情况

1. 在“您对政府要求目前销售住宅实现全装修的态度是什么?

”这一问题中, 19.15%的被调查者持赞成态度, 并且认为可实现;还有59.57%受访者赞成, 但认为实现有困难。由此可见, 大部分被调查者还是对全装修住宅比较认可, 赞成销售全装修住宅, 但对其实现持不乐观态度, 认为会存在较大困难。主要原因在于相当一部分人认为房屋装修必然提高房屋的销售价格、装修质量无法保障、装修缺乏良好的售后服务体系及缺乏个性化等。

2. 在“您认为影响消费者选择全装修住宅的主要因素是什么?

”这一可多选问题中, 笔者设置了整体价格、企业品牌、技术标准、政府监管和产品质量五个选项。其中54.26%受访者选择了整体价格, 58.51%选择了产品质量。可以看出, 影响消费者是否选择全装修住宅的主要因素为整体价格和产品质量, 这两项因素也是广大消费者特别关心的。

(三) 对全装修住宅的未来发展期望情况

1. 关于“您认为推广全装修住宅, 政府需要加强哪些工作?

”设置了四个选项, 包括:A制定技术标准;B调整财税政策;C强化质量检测;D土地政策倾斜。其中, 有28人选择了A, 占29.79%, 有25人选择了B, 占26.6%, 60人选择了C, 占63.83%, 12人选择了D, 占12.77%。可以看出, 对于政府推广全装修住宅, 最需要做的是强化产品质量检测。

2. 关于“如果想全面推广全装修住宅, 政府还需做哪些工作?

”这一道开放式的问答题, 被调查者将主要期望放在装修质量、价格等方面。包括以下几个方面:一是全面提高住宅质量, 让消费者满意、放心。二是增加公积金贷款额度, 加大宣传力度, 推广装修房好处。三是制定技术标准, 质量保障标准、开发商的行业规范。四是强化质量检测, 控制成本, 保障售后服务, 满足多样化要求。

四、对策与建议

从以上调查分析得知, 当前房地产市场中众多的参与者、消费者等对全装修住宅基本还是比较认同的, 但是对全装修住宅的产品质量、售后服务、技术标准等各方面还存在着严重的不信任, 因此, 建议政府或相关部门加快推进以下几项工作。

一是加快推进全装修住宅技术标准的建立。通过全装修住宅技术标准的建立, 为房地产开发商开发全装修住宅提供技术支持, 也可以为消费者了解全装修住宅提供依据。二是制定全装修住宅施工规范和验收规范, 完善全装修住宅配套管理措施。通过上述调查, 我们发现, 全装修住宅的质量一直是众多消费者所关心的, 所以, 制定全装修住宅的施工规范和验收规范, 可为消费者购买放心的全装修住宅提供保障。三是制定相关的全装修住宅售后服务标准。可由房地产协会制定, 作为开发企业共同遵守的标准。四是现行税收政策的调整以及其他相关措施的制定。比如有关公积金贷款优惠、有关全装修住宅装修成本的规定等。通过以上措施、规章制度的建立, 可为全面推进全装修住宅提供助力。

摘要：为了解辽宁省全装修住宅建设的基本情况, 以及房地产市场从业人员、设计人员、建筑企业施工人员、消费者等对全装修住宅的认识、了解和接受情况, 对辽宁省内不同地区、不同行业的居民展开问卷调查。基于问卷调查的统计结果, 对目前辽宁省居民就全装修住宅的认知认可及期望情况作出阐述, 并就全装修住宅推行过程中遇到的问题给出相关建议, 为制定相关政策提供依据。

篇9：住宅问卷调查

此次调查由全区各设区市、县（市、区）住建委（局）或房产主管部门在每个地区选取2013年1月1日以后竣工验收的4～5个住宅小区。选取的住宅小区包含不同结构类型，入住率在60%以上；各设区选取的每个住宅小区总户数不宜少于300户，县（市、区）每个住宅小区总户数不宜少于100户。

整个调查将采取实地调查和发放问卷的方式进行。由住宅小区的物业（运营）单位统一发放《住宅工程用户满意度问卷调查表》，并于一周内收回。各设区市、县（市、区）住建委（局）要向物业（运营）单位询问住户反映的主要质量问题，必要时需入户进行调查了解。

调查将对2014年接到的住宅工程用户投诉的问题进行分类统计，如外墙渗水、地下室渗水、厨卫渗水、屋面渗水、窗台或窗边渗水、楼地面裂缝、给排水管道渗漏、开关插座接线错误、室内净高不足等。同时对常见质量问题进行分析，按照实地调查、问卷调查，以及投诉分类统计情况，分析住宅工程投诉热点的变化，并提出下一步调整住宅工程质量常见问题治理工作的建议。

篇10：石家庄住宅市场调查报告1

一、3、4月份石家庄商品住宅成交备案情况

根据石家庄市住房保障与房产管理局公布的数据显示，2011年3月，石家庄商品住宅共成交备案1533套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以589套居首位；其后依次为120㎡至150㎡为271套、100㎡至120㎡为207套、150㎡以上为201套、80㎡至100㎡为159套、60㎡以下商品住宅为106套。2011年3月，石家庄商品住宅成交备案15.5167万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在60㎡至80㎡商品住宅以4.2781万平方米居首位，其后依次为120㎡至150㎡商品住宅为3.6358万平方米、150㎡以上商品住宅3.4378万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为2.3009万平方米、80㎡至100㎡商品住宅为1.4691万平方米、60㎡以下商品住宅为0.3950万平方米。

2011年4月，石家庄商品住宅共成交备案2302套。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，60㎡至80㎡商品住宅以785套居首位；其后依次为100㎡至120㎡为433套、150㎡以上为374套、80㎡至100㎡为332套、120㎡至150㎡为249套、60㎡以下商品住宅为129套。

2011年4月，石家庄商品住宅成交备案25.2489万平方米。商品住宅分面积段备案统计具体情况为，面积在150㎡以上商品住宅以7.8437万平方米居首位，其后依次为80㎡至100㎡商品住宅为5.6640万平方米、100㎡至120㎡商品住宅为4.7215万平方米、120㎡至150㎡商品住宅为3.3985万平方米、80㎡至100㎡商品住宅3.0287万平方米、60㎡以下商品住宅为0.5925万平方米。

二、3、4月房地产调控政策解读

根据新“国八条”的要求，石家庄在3月31日正式公布2011年新建商品住房价格控制目标，提出今年新建商品住房年度价格涨幅度要低于全市城市居民人均可支配收入增长幅度，并力争将涨幅控制在10%以内。综合比较我们发现，各地限价令呈现出三种动向：以沪穗深为代表的一线楼市明确表示新建住房价格涨幅要低于全市本年度GDP；而以石家庄、太原、济南为代表的省会及二三线城市将新建住房价格涨幅要控制在10%左右；只有北京特立独行，提出新建住房价格

“稳中有降”。

此外，3月国家发改委公布了《商品房销售明码标价规定》，明确指出5月1日起商品房销售需“一房一标价”，涨价必须重新申报备案。而在2010年12月21日，石家庄就出台了《关于促进全市房地产市场健康平稳发展的实施意见》，明确提出取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。但与房价调控目标一样，这项调控政策也没有相关的细则出台，能否落实还要等待政府下一步的动作。

全国“两会”期间，住房和城乡建设部明确表示，目前限购令没有明确的“退市”时间表，楼市调控也将向租房市场扩展。温家宝总理在记者会上也明确表示，接下来房价调控将“三管齐下”，即控制货币流动性、加强财税金融调控力度和地方政府问责机制。决策层的上述表态为今年的楼市调控定下了基调，即从限购、限贷等着力市场终端行为向全面调控房地产市场发展。4月份在接连迎来限购、限价和限贷之后，房地产调控逐步稳定，决策层的注意力已经从政策的制定向贯彻和落实转移。从目前来看，各项调控政策的“组合拳”已经对整个房地产市场产生影响，并对购房者的购房热情和开发商的推盘心态产生了延滞和冻结作用。接下来左右房地产市场走向的将是各项调控政策能否得到彻底的贯彻和落实，政策细节能否落到实处。国务院派出多路督察组下沉各地进行调研，势必影响决策层后的调控力度和走向，因此值得关注。

与宏观调控政策保持稳定相比，在一些调控的“细枝末节”，包括石家庄在内的各地都在进行着积极的探索和调整。石家庄在出台新建商品住宅需配建10%的保障房新政之后，随即便在4月推出的9宗挂牌出让地块上得到了落实。在超过4万套，规模远超去年的保障房建设压力下，石家庄有关部门正在积极寻求“突破口”。虽然这些土地形成有效的楼市供应尚需时日，但已经对省会开发商提出了新的课题，即在限价令高压下，房价的“风吹草动”显得不合时宜；而配建10%的保障房无疑也将增大开发商的成本。如何在这其中寻求微妙的平衡，已经摆在了觊觎省会楼市“大蛋糕”的开发商面前。

三．商品住宅市场消费者调查分析 1.消费者置业目的分析

提要：刚性需求旺盛是石家庄商品住宅市场的一大特点，但是在石家庄出台调控细则后，石家庄首次置业人群比例下降8个百分点；同时，消费者改善居住条件的需求依然保持旺盛的状态。政策有效的抑制了投机投资性购房行为，但是消费者投资不动产的欲望还没有完全消失。

刚性需求仍然旺盛 不动产是消费者重要投资渠道

自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位，具体来看48%的受访者者表示购房主要是用于解决基本居住，35%的受访者是为了改善居住条件，12%的受访者表示购房用于保值投资，5%的受访者的目的是短期改善长期投资。

该数据显示了在石家庄调控细则出台前，消费者置业目的基本分布，整体来看，自住需求以84%的比例占据着石家庄商品住宅消费群体的主流；带有投资或者投机性质的购房需求约占17%的比例。从这一数据可以发现，普通消费者利用不动产进行投资保值心态依然很旺盛。

调控政策深度冲击楼市 首次置业需求比例下降

是石家庄出台限购细则后消费者置业目的从数据来看，40%的受访者表示购房主要为解决基本居住需求，38%的受访者为改善居住条件，22%的受访者为投资保值增值。与调控前数据对比，首次置业者的比例下降8个百分点，改善型需

求比例和投资性需求比例有所上升。

针对上述变化我们认为，在石家庄严格执行限贷政策之后，首先对主要依靠贷款购房的初次置业者产生了比较大的冲击，住房贷款申请难度的增加，导致了部分首次置业者选择其他方式解决居住问题，同时受到市场观望情绪的影响，也是首次置业者比例下降的原因；限购政策对于改善型需求人群的影响更多表现在市场预期方面，不受限购细则影响的消费者可能会在房源相对充裕的阶段选择出手，以获得更优质的房源和更大幅度优惠；由于本次调查中包含对于商业物业的调查，因此投资性需求比例的上浮属于正常现象，由此也可以发现，在国内投资渠道并不广泛的背景下，不动产对于投资者的吸引力依然存在。

2.消费者购房倾向分析

提要：调查显示，80-100平方米户型区间最受消费者青睐；新华区、长安区和正定新区等房地产新兴区域的关注度呈现持续上升的态势；在购买实力的调查中，石家庄85%的购房者最高可以承受60万元的总价；同时，消费者也暴露

出品牌意识不足的问题。

80-100平方米户型区间最受青睐 小户型关注度降低

在消费者倾向的户型区间方面，40%的受访者在购房时首选80-100平方米户型区间，23%的受访者首选100-120平方米户型区间，17%的消费者选择60-80平方米户型区间，13%的受访者选择120-140平方米户型区间，而选择140平方米以上和60平方米以下的受访者比例分别只占4%和3%。

以上数据表明，80-100平方米的户型最受消费者的青睐，以2010年石家庄商品住宅平均销售价格来计算，每套房屋在40万元左右，基本符合石家庄消费者购买实力，该户型区间也是多数首次置业者的首选；100-140平方米的户型多数为改善型需求人群的首选，首选该面积区间的受访者占36%，为石家庄商品住

宅市场另一大主力产品。

新华区与长安区关注度上升 正定新区受消费者青睐

在购房区域选择上，裕华区依然最受到消费者青睐，29%的受访者表示在购房时首选裕华区，桥西区、新华区、长安区和桥东区分别占17%、15%、13%和11%；在五大行政区之外，选择高新区的受访者占5%，正定新区占4%，西部山

前区域占3%。

受地段论和居住习惯的影响，消费者在购房时具有明显的区域目标性，裕华区作为房地产开发最为成熟的区域，一直备受消费者的青睐，但是随着供应量的下降，关注度呈现下降的趋势；新华区和长安区作为房地产开发的后起之秀，关注度持续上升，随着这两大区域商品住宅上市量的增加，我们判断消费者对两区域的关注度仍将上升；桥西区的关注人群一直保持较为稳定的比例，这与该区域稳定而持续的供应量有很大的关系，桥东区作为石家庄的核心区域，受城市规模的影响，供应量一直保持较低的态势，因此关注度也出现下降的趋势。石家庄购房者单套房屋购买力普遍低于60万

在消费者能够承受的房屋总价调查中，56%的受访者表示承受能力在40万元以下，29%的受访者经济承受能力在40万元-60万元之间，9%的受访者经济承受能力在60万元-80万元之间，4%的受访者经济承受能力在80万元-100万元之间，仅有2%的受访者经济承受能力在100万元以上。

以上数据表明多数石家庄消费者房屋总价承受能力在60万元以下，单套房屋总价承受能力在60万元以上的仅占15%，由此可以判断总价60万元为石家庄商

品住宅市场的一个消费分界点。

消费者对于楼盘周边环境关注度提高

在影响消费者选房的要素指数方面，价格要素以71.6点居第一位，其它要素依次为周边环境、区位地段、交通、户型、配套、物业和开发商，分别为57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。与2010年相比，我们发现影响消费者选房要素出现了一些变化，周边环境上升至第二位，表明消费者对楼盘的社区环

境的关注度开始上升。

与此同时，消费者对物业要素和开发商要素的关注度持续走弱，也在一定程度上表明石家庄消费者在购房时不理性的一面，过于关注楼盘前期的价格和区位，而忽视了物业和品牌对于生活品质和房屋保值的促进作用。特别是开发商要素仅有18.2点，表明石家庄商品住宅市场的品牌环境有待提升，消费者在选房时品牌意识较弱。随着包括万达、恒大等一线品牌房企进驻石家庄，相信消费者在购

房时的品牌意识会增强。

同时，我们也建议石家庄本土房地产开发企业要树立和培养企业和楼盘的品牌与形象，将营造品牌环境和品牌价值放在更为突出的位置。

四、3、4月石家庄商品住宅市场走势分析

1.商品住宅供应量大幅下滑 市场观望情绪浓厚

从消费者调查数据来看，将近60%的消费者选择观望一段再出手购房，反映出目前观望气氛非常浓郁。同样，商品住宅供应面积在限购细则公布之后也开始呈现下降的趋势，表明开发商的市场预期趋于谨慎。

我们认为市场供需双方围绕新一轮的调控政策正在展开一场心理博弈，主要表现为商品住宅供求比的变化。从数据来看，3、4月分住宅供求比波动非常严重，比较清晰地反映出在政策影响下，石家庄商品住宅市场供求关系的变化。基于上述分析，我们判断在调控收紧预期下，石家庄商品住宅市场的观望情绪短时间内难以消散，供需双方围绕价格的心理博弈也会进一步加剧，因此我们提醒开发商在制定价格和优惠时须关注消费者心理变化，通过引导消费者置业理念来降

低市场的观望情绪。

面对销售压力，我们判断部分开发商在保持谨慎心态的同时，可能会采取试探性的促销措施来促进销售的增长，因此同区域或地段楼盘间的竞争将会进一步加剧，此时开发企业需要防范优惠大战演变为价格大战的风险，避免市场进入恶

性竞争状态。

未来一段时间内，市场供需双方围绕价格的争夺进一步加剧，同时楼盘间的竞争也在加剧。因此我们建议房地产开发企业在保持价格稳定的同时，更多关注消费者的具体需求，通过提高产品性价比、合理搭配新推房源户型配比等措施促进销售量的增长，以良性竞争促进市场的健康发展。

2.商品住宅市场出现“量价齐跌” 刚性需求比例首次下降 石家庄商品住宅市场出现了“量价齐跌”的一幕，但是我们认为这种现象不具备持续性。

分析产生“量价齐跌”现象的原因，我们认为主要是在限购政策影响下出现的阶段性数据现象，并不能代表市场的整体运行状况。限购细则公布之后，在抑制投机投资性购房需求的同时，也使得部分改善型需求受到影响，这就直接导致价位相对较高楼盘的销售量下滑；与此同时，不受影响的首次置业者多数以解决基本需求为主，选择的楼盘价位相对较低，最终从数据上拉低了商品住宅的成交均价，实际上石家庄多数在售项目并未出现下调价格的现象。

而成交量的下降则是在限购政策、观望情绪和当期供应量下降三种因素共同作用的结果。在三种因素中，观望情绪的影响最为严重，国内购房者普遍都有从众心理，因此一旦观望情绪扩散之后，就会对市场成交量产生直接的影响。这也是未来一个阶段，房地产开发企业必须重点关注的要素。如果政策预期进一步收紧，消费者观望情绪可能会进一步增强。此时，假如优惠措施使用不当的话，反

而有加重观望的风险。

综合上述分析，我们认为在商品住宅市场出现“量价齐跌”的现象后，可能对消费者造成房价下行的假象，市场观望情绪也会随之加重，我们在此提醒开发企业做好应对准备。在影响消费者购房要素指数中，价格要素以71.6居首位,可见消费者关注度主要集中在项目销售价格上，并且在观望情绪下，单纯的优惠促销不一定能够打动消费者，因此我们建议项目在进行推广的时候，应有意识的将消费者的关注点从单纯的价格引导至产品性价比方面，通过营造品牌环境来吸引消

费者。

持续的销售滞涨将直接影响开发企业资金的回笼，严重的可能导致资金链的断裂。为了防范市场风险，我们建议开发企业在保证合理利润的前提下，采取适当的优惠吸引消费者全款购房，以降低资金回笼压力。但在制定优惠措施时，应避免价格战的出现，共同维护市场的良性发展。

3.限购政策下郊县住宅与高端楼盘升温 自住需求为市场主力

石家庄限购范围主要为主城区和东开发区，因此在限购细则公布之后，部分消费者开始转向郊县置业，实际上在2010年石家庄楼市就已经出现双向置业的现象，限购政策进一步助推了这一现象。调查显示，在五大行政区之外，正定新区最受消费者关注。在非限购区域住宅受消费者关注的同时，石家庄同时出现了“豪宅热”的现象，在万达、恒大等一线房企相继在石家庄推出高端物业之后，消费者对于高端楼盘的关注度迅速上升。

在消费者置业目的方面，48%为首次置业，35%为改善需求，12%为投资需求，5%为短期改善长期投资，由此可见自住型购房依旧占据了石家庄楼市的主导地位。但是值得注意的是，在限购细则公布之后，石家庄投资需求比例并未出现下降，这表明限购细则虽然限制了投资行为，但是并没有消灭消费者投资欲望。

而在消费者购买力方面，我们发现多数消费者的承受能力在60万元以下，可以承受100万元以上高端住宅的消费者比例仅占2%。在户型选择方面，80至100平方米的户型最受消费者的青睐，由此可以判断，石家庄普通消费者对于住宅单价的最高承受力在6000元左右，对于开发商制定价格策略具有一定的参考

意义。

基于上述分析，我们认为2011年石家庄商品住宅市场仍将以自主需求为主，但是消费者投资不动产的欲望并未降低，这主要表现为郊县置业的升温。同时随着主城商品住宅价格的攀升，越来越多的消费者开始选择新上市楼盘或者二环之外的偏远项目，因此未来一段时间内期房仍将是石家庄商品住宅供应和成交的主体，现房的稀缺性将会更加凸显。高端住宅走热作为石家庄商品住宅市场发展的特定阶段仍将会持续，消费者的关注度将继续走高。

消费者的置业倾向对于房地产开发企业来说具有极其重要的参考意义，结合上文得出的结论，我们建议房地产开发企业重点关注消费者的经济承受能力及关注区域和户型面积。在“三限”政策影响下，市场必然会进入一个销售滞涨期，产品规划设计与消费者实际需求的契合度成为决定楼盘销售量的一个重要因素，这就要求开发企业在进行项目规划设计以及推广时更加突出与消费者实际需求相关的方面，以更加实用的角度去吸引消费者的关注。

4.限购、限贷、限价政策影响下 商品住宅市场面临震荡调整

综合商品住宅成交供应数据及消费者调查分析，同时结合石家庄一季度商品住宅市场热点事件和现象，我们针对市场走势作出基本判断：消费者购房需求依然存在，但观望情绪短时间内难以消散；商品住宅供应量与成交量将出现新一轮的波动调整；限购与限贷政策加大房地产开发企业资金链风险；价格调整与优惠

将成为楼盘销售核心策略。

针对消费者市场预期的调查显示，四成以上的受访者认为石家庄房屋销售价格将呈现上行态势，三成左右消费者认为石家庄房价将进入下行渠道。这一结果表明消费者对于石家庄房价走势的分歧较大，也从侧面证明了目前购房者市场预期的复杂性和不明朗性。根据上述结论，我们认为消费者的观望情绪有进一步扩大的风险，同时，单纯的价格调整并不能有效的控制市场的观望情绪。

在消费者政策预期方面，近一半的受访者表示表示购房计划并未受到调控政策影响，明确表示因调控政策而放弃购房计划的受访者仅占18%。这一结果表明石家庄商品住宅市场蕴含着较大的需求，并且多数是以自住为购房目的。在市场大环境影响下，这部分需求只是被压制，并没有被消灭，在市场预期和调控政策信号明朗之后，上述需求将会迅速释放。

在限购和限贷政策的双重影响下，石家庄多数房地产开发企业表现出谨慎的心态，主要表现为商品住宅供应量的降低，以及保守的价格和优惠调整。面对资金回笼压力，不少企业采取了试探性措施来应对市场变化，主要表现为小批量推盘、内部咨询或其它非销售性质活动来吸引消费者关注，这些措施有助于企业掌握市场最新信息或积攒人气。我们认为实施这些措施的基础应该是建立在产品品质和性价比上，最终以产品的综合实力来促进销售增长。

面对市场的变化，我们建议房地产开发企业不要过分恐慌，从企业资金情况和产品本身出发制定价格和优惠政策，引导消费者理性购房，应极力避免价格战

等恶性竞争的出现。

五、数据上分析3、4月份房地产走势

从数据上分析，3月，石家庄商品住宅成交备案呈现出前所未有的低迷，商品住宅成交备案1533套，约15.52万平方米，环比下跌78.82%和 79.29%，比2月份下跌78.17%和79.28%，比1月份下跌50.09%和45.68%。楼市历来有“金三银四”之说，尤其是3月一度被认为是开发商推盘的“小阳春”，但在今年新一轮调控政策下，石家庄楼市不仅没有出现“小阳春”，反而比作为传统销售淡季的一

至二月份的成交量还要低很多。

据统计，3月份商品住宅每日备案量一般都在100套以下，平均数据不足限购前的一半。从3月1日至26日，石家庄平均每日的成交量只有32套。但值得注意的是，从3月27日到30日，石市商品住宅成交备案出现了一波小高峰，4天的平均成交备案量为143套；而3月27日恒大华府盛大开盘，我们估计，知名楼盘的开盘暂时带动了商品住宅销售量的猛升。据业内人士预计，仅恒大华府开

盘当日销售额就接近7亿元。

60㎡至80㎡的商品住宅一直是购房者关注的热点，印证了石家庄购房者多为刚性需求这一说法。但2、3月份以来，150㎡以上的商品住宅成交量都在200套以上，这透露出一个非常重要的信息：石家庄或将迎来“豪宅时代”。反观市场动态，3月份以来各路豪宅产品也是动作连连，石家庄裕华万达广场万达公馆举行了样板间开放仪式；德鸿地产也宣布将联手香港顶级设计团队打造智能型豪宅中央悦城；此外，确定在今年面世的豪宅项目还有凡尔赛私邸、天阳·御珑湾、棕榈湾、西美五洲天地等。豪宅产品的竞相亮相，填补了去年以来高端住宅市场的“多个空白”，也给省会高端购房人群提供了更多选择。

3月的低谷之后，商品住宅市场在4月有所反弹，成交备案量也收复了部分“失地”，共成交备案2302套，约25.25万平方米，环比上涨59.30%和78.02%。然而，与去年相比，在限购、限贷和限价三重考验之下的石家庄商品住宅市场，还是受到了较为明显的冲击，同比下跌39.86%和21.30%。从成交备案数据来看，4月的反弹应该是3月深跌之后的报复性动作，但从购房者和开发商的普遍反映来看，浓厚的观望氛围和谨慎乐观的态度依然是市场的主流。因此我们认为，5月石家庄商品住宅成交备案量很难出现动力较为充足的回暖，市场将维持目前的低位震荡格局；在不排除出台调控新政风险的前提下，成交备案量甚至有可能再

度探底。

深度分析各面积段商品住宅的成交备案数据，我们发现，面积在150㎡以上的商品住宅成交量在4月回暖最为迅猛，环比上涨了176.87%。与其他面积段商品住宅相比，150㎡以上商品住宅也以约7.84万平方米的成交备案量独占鳌头。在限购令的压力之下，不少购房者修正了置业计划，希望一步到位解决置业问题。而居住更为舒适的大户型商品住宅显然是最佳的选择。3月掀起的豪宅热与4月以美达·西山御园为首的别墅项目纷纷亮相，都与此有着密切的关系。我们认为，距离限购令退市尚有大半年时间，在限购令下尚有购房空间的刚性需求和改善性需求势必将兵分两路，分别瞄准总价适中、户型紧凑的刚需楼盘，以及总价较高、户型较大、居住感更为舒适的豪宅和别墅产品，石家庄楼市的两极分化格局一时