城市商业中心区规划

城市商业中心区规划（精选8篇）

篇1：城市商业中心区规划

（a）城市商业中心、区域商业中、心社区商业的总规模、商业街、农产品批发市场总规模、结构与布局方面的目标；

（c）生产资料批发市场建设、调整与改造的目标；

（d）其他商品交易市场建设、调整与改造的目标；

（e）物流基地布局、特色与产业服务功能的目标；

（f）城郊商业发展的目标；

（g）商业网点建设管理制度建设的目标。

多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，作者认为，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7万㎡，生理最大承受能力为 2.3万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000~8000㎡，在日本，超过 6000㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。

篇2：城市商业中心区规划

希望你所建设的购物中心独具特色，希望你所运营的购物中心业绩持续上升？这是商业地产投资企业目前最关注的话题。

目前业界比较流行的一个词语叫做“规划先行”，这也已经被证明是购物中心要成功的一个基本要点。

笔者非常认同商业地产投资商从拿地开始便要进入商业规划的观点，个人以为这是一个购物中心未来运营成功的关键所在。

而在近日看到戴德梁行购物资产管理部经理的发言，也谈到了这一点，他表示：建好购物中心之后，才开始对购物中心进行管理，这个时候已经太晚了，正确的做法应该是在设计的时候就对它进行很好的，各种各样的准备（规划），如果不这么做，在未来运营的时候一定会遇见很多问题。

而商业规划需要考虑哪些问题呢？

根据笔者多年参与制作商业地产项目可行性报告的经验，不论是国内的商业地产投资商也好，或者是国外的投资机构，我们在报告中经常需要分三大部分去做分析，分别是项目分析、项目定位、收益分析。

项目分析 项目所处市场状况分析

首先，就是关于位置的问题，即我们零售常说的选址。在很多可行性报告里，我们用了大量的篇幅去介绍该项目位置的特殊性、便利性、优越性，无非就是说明这个地址在目前或者未来是可以吸引大量人流的，具有广泛影响力的。在介绍位置的问题上，我们需要较多地去考虑交通因素（城市主干道、车站、地铁以及停车场）、周边建筑因素（包括居民区、写字楼、酒店以及其他配套设施），这些都需要用详实的数据来说明。

其次，就是关于人流的问题，刚才已经说了选址是为了说明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商业运营需要考虑四个流，包括人流、物流、现金

流和信息流。人流是最重要的一个环节，这是因为未来运营必须非常清晰地去考虑商圈内的消费力和消费总量，包括对未来消费总量的预测，对于投资机构来说，商业场所的运营是必须需要人气来带动的，消费的最终点始终是要落到消费者身上，所以对于人流的考虑一直是所有与零售相关的机构考虑最多的问题。

其三，就是商圈的问题。现在中国的每个城市，都已经在关注商圈的概念。一个购物中心，虽然影响力可能会辐射到更远，但也必须考虑商圈因素，所处的商圈的消费力以及周边竞争商圈的影响力都是需要考虑并提出解决方案的。如同人流因素一般，商圈内考虑的因素包括城市规划、交通影响力、商圈内消费力等等，可以作为评估的数据可以有城市人均GDP、居民住宅价格、写字楼租赁价格、汽车拥有量等等。

第四，竞争对手的问题。购物中心的运营过程必然要归入商业，所以竞争对手的存在与运营能力是要正视的，一个购物中心的投资是巨大的，需要运营的时间也是长久的，竞争对手在本区域的营运业绩如何、营销策略如何、远期规划如何，都是需要考虑的问题，而潜在的竞争对手和未来即将出现的竞争对手也是在思考上不可遗漏的部分。针对竞争对手的各项策略，在规划时必须提出解决方案。项目定位 即项目的规划与营运策略

首先，购物中心的建筑特点和功能规划是必须考虑的。购物中心的建筑特点会受到比较多的限制，如因为城市规划影响到建筑的外观、入口的布局，所以对建筑特点的把握，势必会影响到购物中心功能的规划。在这点上，必须依靠丰富零售经验的团队来完成，功能规划要兼顾到建筑的特点。

其次，商品定位和组合规划。依据此前对商圈、人流、交通等因素的分析，必须做出符合目消费者需求和竞争形式的商品定位以及组合规划，定位中高还是高，或是全客层，将吸引哪些主力店，这些组合具有什么特色，符合哪些需求，都是需要考虑的。在这些考虑中，最大限度地表现运营理念，针对你的目标消费群，在规划上的综合考虑，从而让投资方信任你的运营实力是很关键的。

第三，休闲娱乐规划。在国外投资机构看来，购物中心需要较多的休闲娱乐成分，这样才能确保运营的成功，事实证明，目前在国外、台湾和香港地区，购物中心都非常注重娱乐成分的补充，甚至将其娱乐项目做为主体组成部分来考量。这一点已经成为众多投资机构认为项目是否具备可持续发展的一个重要因素，比较科学的来说，一个购物中心内应该具备二至三个娱乐项目，用于休闲的面积要超过20%。

第四，关于经营管理策略，目前中国有很多地方的商业地产项目是不考虑到整体运营和管理的，只注重前期的推广，在销售或脱手后便不去理会后期的运营，这种现象是不健康的。购物中心也是一个零售场所，作为投资方来说更注重的应该是投资的回报和产业的增值，所以优秀的经营管理才可以满足投资方的需求。一个优秀的购物中心，必然有一个优秀的商业管理团队在其中负责长期的持续的运营。将经营管理策略全面展示出来，才能让投资者放心。

收益分析 合理化预估长久效益

首先，购物中心的投资与回报分析必须建立在合理化的基础上，在做收益分析的时候必须符合正常零售运营实际。一些运营管理团队为了能说服投资方开展项目，往往在数据上做些技术处理，取其高不取其低，将预期效益大大提高。但是在国外的投资机构来看，他们更多的是注重合理化回报，他更关心的是业主如何去考虑承租方以及消费者这三者之间的关系，他们希望看到三者之间的持续发展，消费者的需求逐渐被培养起来，承租方的业绩持续上升，业主的收入逐步提升，项目的价值持续增长。

其次，需要制定长期的商业计划。一个购物中心的运营比如是长期的投资与回报过程，根据运营的目标，并进一步细分到营业、财务、促销、行政管理目标，是否可以实现长期盈利，是否可以实现收支相抵，这些都应该体现在商业计划当中。所以在收益分析中往往需要对五年、十年的收益进行测算与分析，包括投资回收期、经营收入预测、经营现金流等等多方面都需要详细的数据。

其三，实际证明。在进行商业规划中，为了证明规划是可实现的，我们必须做一些实际行动来用于证明是可行的。根据以上项目定位与分析，寻找合适的目标进行意向性的洽谈，并取得对方的支持和认可，以此文件来做为商业规划的补充将有利于说服该规划的合理性。所以在一些项目需要对外融资的时候，我们就需要出具较多的租赁合约或意向合约，用于说明该项目的投资价值。

以上是进行商业规划必须去考虑的一些因素。

但规划毕竟只是规划，随着环境发生变化，也会出现众多的之前没有预料的问题，于是就要不断对原计划进行检验、修订、核查与评估，以此来适应变化。最后，需要说明的一点是，购物中心的商业规划是一项科学的工作，中国商业地产开发近两年因为项目出现过多，导致人才紧缺，所以目前有太多非规范操作，许多地产投资机构在没有任何商业运营的基础上，进入商业地产领域，动则开发数十万平方米的购物中心，更为可怕的，他们不相信专业的力量，往往按照地产运作模式，采取短线操作，以短期销售铺位的形式来获取非正常的利润。

笔者此前曾经见识过一个开发商，用非专业人才来进行规划，结果对方拍脑袋进行了初步规划，再将此规划发给一些人士进行咨询，根据不同的回答进行不断的修正。很显然，该规划明显缺乏核心理念在其中，无法保证到未来运营的成功。这些做法都是不可取的。

篇3：社区商业中心规划探讨

关键词：社区,社区商业中心,规划

社区商业中心是一定范围内,各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业区域,是社区各类商业网点的集合体,包括综合超市、连锁便利店、菜市场、餐饮店(含早餐经营网点)、便民药店、美容美发店、洗染店、花卉、报刊杂志、音像、照相、修理店、再生资源回收站点以及金融、邮政等配套的各类小型商业服务设施。

1 国内外研究现状

社区商业最早出现于20世纪50年代的美国。当时由于家庭汽车的普及、洲际高速公路计划及公路交通的快速发展,彻底改变了美国的城市形态,使得城市居民大量向郊区扩散,由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的以郊区购物中心为主的社区商业。60年代,英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。到70年代,新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

美国的购物中心有两大发展特点:1)在“中心”内有一主题,如以一家大超市为主,附带部分折扣店或全部专卖店厂家直销店等;2)突破传统观念,呈块状形,与周围的文化娱乐等设施结成联盟,使块状不一定只位于一幢建筑,而是扩展为一个较大的消费空间。零售商们联合起来,不断扩大经营范围,增强居民“一站式”购物的满足能力,还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。日本东京都神乐坂商业街,是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街两侧,散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺,花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。Home by Home(邻里之家)是新加坡社区商业中心的名称,即按照社区建设的配套建设指标,根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施,由开发商或物业方进行集中经营与管理,不以盈利为主要目的,而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。

2 社区商业中心发展理论依据

国外指导社区商业发展的理论主要是商圈理论、地价理论、中心地理论、消费者行为空间理论等。

商圈理论是关于某一商业区或商业设施对周围顾客辐射范围的理论,也就是研究来店顾客所居住的地理范围的理论。它是指导商业布局的重要理论。某一商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限,即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同,使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个商店在不同的经营时期受到不同因素的干扰和影响,其商圈也并不一定是一成不变的。

地价理论是影响商业设施空间分布的重要因素。有关地价对商业设施位置选择影响的理论对社区商业的规划和发展有重要意义。1961年格蒂斯借鉴杜能的位置级差地租思想研究了城市内部商业区位的布局,他指出零售业的销售量随着离开最高地价区位距离的增加而呈递减的趋势。格蒂斯的研究表明,不同类型的零售业所能支付地价的能力,是决定其位置选择的重要因素。

中心地理论就是向居住在周围地域的居民提供货物和服务的地方,这一理论认为一个具有经济活动的区域发展必须有自己的核心。城镇具有行政、商业、娱乐、教育、文化等多种服务力,带动整个区域的发展。

从20世纪60年代开始,消费者行为理论发展起来,在商业空间研究方面出现了消费者行为学派,他们强调要从消费者的需求出发,分析消费者行为差异对商业组织空间决策的影响。

3 社区商业中心发展状况

我国社区商业的发展起步较晚,大约于20世纪80年代末90年代初,以一些零散的满足居住区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”形式出现,经营业态仍以集镇传统商业为主,这就形成了狭义上的社区商业。20世纪末,伴随着旧城改造、房地产市场上兴起的住宅郊区化热潮,国内的社区商业得到了迅猛发展,社区商业在一些大都市已经完全成型,但并不成熟。而随着城市空间的日益拓展、居住小区的日益增多,当市级商业中心、组团级商业中心无法覆盖新兴社区时,社区商业作为一种覆盖性和服务度极强的商业形态适逢其时地弥补了这个缺失。至此,社区商业中心逐渐成为一种相对独立的商业形态,在全国各地的商业网点规划中延展开来。目前,我国社区商业中心有三种形态:

1)以上海联洋“邻里中心”为代表的大型商业中心,大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施应有尽有,类似于欧美国家社区商业中心的模式。2)“沿街式”的社区商业中心模式,指在成规模的新建居民区中,选择其中一些居民楼底层建成商业用房,引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施,满足居民对生活必需品就近消费的需要。3)“改建式”的社区商业中心模式,只用现代商业业态,对散布在社区的传统商业网点进行改造,并根据常住人口的消费需求和小区结构,对社区商业网点布局进行科学、统一规划,形成有一定吸引力的商圈。

4 规划对策

1)提高前期定位的重要程度。前期定位中要对社区商业中心的规模、功能、选址、布局及特色等方面进行定位,以指导后面的实际设计操作,要考虑其社区类型、规模等级、地理环境、居民结构、周边商业环境、区域商业经济发展和文化特色等方面的因素,并要以整体和发展的眼光看待问题。2)辩证的看待社区商业中心的两重性。社区商业中心具有商业和居住双重属性,在布局、选址和规划设计等方面要抓住这个主要矛盾,综合商业和居住区建筑和空间环境的特性,并结合社区实际环境条件展开。3)从规划设计的整体性思考。社区商业中心是一个整体的系统结构,同时它处于社区及城市更大的系统中,并且是处于动态和不断发展中的,因此要从城市的角度,以整体观和发展观的规划理念进行整体把握。4)特色的塑造。社区商业中心作为城市商业中心的一个分支,有着统一的规划符号,但也需要放入社区特殊的环境中考虑。地域特色的创造要从社区所在地域的自然环境特征、人文环境特征入手,在继承传统的同时发扬时代精神并积极引导居民参与,以增强社区活力和场所精神。

5结语

社区商业中心作为一种新型的商业形式出现,成为近年来我国商业网点规划中的重点。它将经济和规划两个学科融合在一起,兼具居住与商业双重功能,这在一定程度上增加了规划者的操作难度。在日后的规划建设中,我们需要考虑多方面因素,用辩证的角度将两个学科有效的结合,解决出现的诸多问题。

参考文献

[1]阴春花.社区需要什么样的商业[J].市场反馈,2004(12):70-71.

[2]邓楠平.浅析社区商业经济发展[J].商业现代化,2005(11):45-46.

[3]李定珍.中国社区商业概论[M].北京:中国市场出版社,2004.

[4]徐永祥.社区发展论[M].上海:华东理工大学出版社,2003.

[5]周晓华.城市更新之市场模式[M].北京:机械工业出版社,2007.

[6]贝里.商业中心与零售业布局[M].上海:同济大学出版社,2006.

[7]李盈霖.Mall实务[M].北京:清华大学出版社,2008.

篇4：谈城市中心区的商业规划设计

1.深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司 广东深圳 518049

2.深圳市特区建设发展集团有限公司 广东深圳 518000

摘要：随着城市化水平在不断的提高，城市在不断发展过程中出现了很多的问题，从我国大多数的城市中心商业区建设来看，由于规划的分期性、不完整性、商业开发自身的多次性、自发性等客观和主观的因素，使得目前的城市商业区呈现出一种比较混乱的状态，有许多不尽如人意的地方。因此，本文通过对调研资料的系统分析，根据复合生态系统的理念，初步探讨了为实现我国城市中心商业区规划设计优化应遵循的准则，供同行参考。

关键词：城市设计；城市中心商业区；复合生态系统；平衡

前言

在城市快速发展过程中，必须严格按照系统分析、设计方法的理论和调研步骤，经过对商业区的调查研究，针对当前城市中心商业区规划设计中存在的问题，笔者从“社会—经济—自然”复合生态系统协调、平衡的理念出发，结合我国国情，进行了较深入的探讨，探讨的是具有普遍意义全国城市中心商业区的优化设计，而非普通的规划设计。为今后在全国制定城市中心商业区规划设计优化应遵循的准则提出了切合实际的建议，对国计民生具有重要的实用价值。为制定我国城市中心商业区规划设计优化应遵循的准则提出了切合实际的建议。

1、城市商业中心区规划设计应考虑的方面：

1.1空间环境问题

随着社会经济的迅猛发展，城市建设日新月异。为了在全市范围内连续开展城市建设管理提升年活动，基本实现“城市基础设施由量到质的提升、城市景观由乱到美的提升、环境整治由点到面的提升、建设管理由粗到细的提升”。由此可见，空间环境在城市设计中越来越起到举足轻重的作用。而商业中心区作为城市重要的组成部分，其空间环境的设计直接影响到顾客的心理感受。

通过对城市商业区的调查研究，发现它们主要存在有以下空间环境问题：

1.1.1总体环境的艺术性、整体性、标志性不强。没能形成足够的吸引力吸引游客与顾客，环境的多功能性未能体现出来，各空间之间的过渡和衔接不太完美。比如，建筑室内与室外缺乏过渡空间，缺乏灰空间，减弱了入口的标志性。所谓灰空间指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等，也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。此外，机动车道空间和步行道空间之间缺乏一定的完整性和必要的衔接，机动车空间隔断步行道空间的频率比较高，此问题在大城市商业区的体现更为明显。

1.1.2建筑缺乏统一性。单体建筑的立面过于单调，门头设计多以牌匾为主。有些商业网点过于强调自己，忽略了建筑间的协调与对话。个别商业建筑神形不一致，没能做到功能与形体的统一。不少建筑内部空间设计与布置虽为“新潮”，但缺乏品味与商业文化气息，没有明确的导向性。

1.1.3缺少休憩场所和城市家具。身处这两处商业区，会同时发现一点：除了道路就是商店，很少见到有供人们休息、娱乐、表演或集会的场所；没有提供诸如小品、雕塑、水池、喷泉、绿茵、花架等供人们观赏、休息的城市家具，同时绿化用地更是少之又少。

1.2交通问题

1.2.1人流的集散。商业区是人群集散之地，人流的流向、流量和组织问题成了重中之重。这一点小城市商业区存在有很大的问题：人流流向不明确；入口的标志性较弱；商业街中的动态人流和静态人流未能结合空间系列布置；道路宽度与流量分配存在冲突。

1.2.2车流的集聚。商业区最大的车流问题是停车场库问题。在大城市商业区会发现有不少地下停车场，但在小城市业区却没有一个完整的停车场、库，这在很大程度上影响了市民的出行购物。

1.2.3交通组织和管理。机动车道与非机动车道的混合使用，严重阻碍了正常的交通秩序，降低了行车速度。另外人流的横穿马路、闯红灯等行为均影响了正常的交通秩序与安全。

1.3广告牌设置问题

在城市中心商业区的规划设计中，除以上几点外，笔者认为广告牌的设置亦是极其重要的内容。在一个信息时代，随着时代的进步，户外广告和招牌在城市中心商业区所起的作用越来越重要。但经过笔者调查，发现在两商业区中，各种形式的广告牌匾无孔不入，泛滥成灾，商家为了取得最大的广告效益，往往“以大取胜，以多取胜”，完全忽略了与建筑和城市环境的协调。一些广告覆盖了建筑立面，许多配以灯光的巨型广告，造成了空间尺度的混乱和景观破坏，同时极易使人们形成视觉疲劳。具体存在以下问题：

1.3.1布点杂乱无序，有高有低，没有统一的商业牌匾位置。

1.3.2在形式和特色上千篇一律，色彩杂乱，与建筑群体环境不协调。以长方形广告居多，缺乏地方特色和文化氛围等。

2、对制定我国城市中心商业区规划设计优化应遵循的准则的建议

城市商业中心是城市政治功能的体现，我国现存很多城市，每个城市都有自己的独特之处，各城市中心商业区面对的问题也均不相同，为了相对全面地分析和剖析我国的城市中心商業区，笔者通过上面两个实例的调查、分析与研究结合参考资料，提出了针对当前我国城市中心商业区中普遍存在的问题的一些解决方法，也是为我国制定城市中心商业区规划设计优化应遵循的的准则提出了一些切合实际的建议。

2.1城市中心商业区应该是社会的

一般而言，现代城市中心商业区应该是社会的。英国经济学家亚当-史密斯认为“消费者的需求动机决定一切。” 城市特定的消费人群决定了城市商业中心的消费模式应该是集购物、社交、美食、娱乐、景观为一体的多元化体验式的消费模式。即要强调土地功能的混合使用，使中心商业区功能多样化。随着现代化城市生活节奏的加快，城市消费者购物行为已转为多重目的的购物行为，更多消费者将购物与餐饮、康体休闲、获取信息、领略城市风貌等结合起来。因而混合使用城市中心商业区是未来发展的方向。

成功的中心商业区应拥有多样化的城市功能，结合办公、旅馆、零售、居住、文娱等多种活动，通过提供就业、购物、居住、旅游、文化等各种各样的服务使不同市民阶层都能享受到市中心为他们带来的利益，这不仅方便了市民的生活，且体现了社会公平的原则。

城市的特色和活力来自于对各种资源的混合使用，一个好的商业区应拥有可同时开展商业、办公、市民服务、文化娱乐等活动的集中中心地区，同时还应拥有广场公园等具有特殊用途和相当规模的公共开放空间。这种公共空间应当是相对密集的、在白天和夜间都令人感兴趣的场所，而不是白天人头攒动，晚上死气沉沉的单功能商业区。

2.2城市中心商业区应该是集聚的

现代的城市中心商业区应该是集聚的，应该坚持商业空间从直线式沿街排列到围合空间组合的过渡，进一步利用空间分层组织交通流线和不同功能的立体形态，形成规模效益和集聚效益。

传统的空间是建筑限定的空间，传统的城市空间由作为城市街区构成元素的建筑组成，因此街区界定和围合外部空间。外部空间的形成及形状、尺度皆依赖于其周围建筑的围合，具有较强的封闭性，即虚体的边缘限定是十分明确的。这样，即使出现图底关系的反转，仍能保持一种图与底的稳定状态。图底关系理论研究的是作为建筑实体的图和作为开场空间的底之间的相互关系，不只是将研究对象专注于建筑本身，还包括它所占据的场所与空间。

现代的城市空间，我们会发现很多情况下是由在景观环境中随意摆放的“亭子式”建筑所组成的。现代城市空间中，建筑实体作为城市空间的主角，大片虚体作为背景，建筑物孤立于其中，图底关系不可逆转，由于虚体空间的支离破碎，从而出现了许多消极的“失落的空间”。

因而笔者觉得在城市中心商业区的规划设计中，应该更多地去寻找传统空间，因为城市的空间秩序与人们如何感觉、解读、了解环境的方式有很大的关系。在中心商业区的步行系统中，给人体验的模数是脚步，以步数来度量距离的空间才是最佳的。

2.3城市中心商业区应该是文化风貌特色的集合

现代的城市中心商业区应该是文化风貌特色的集合，需将城市独特的文化内涵提炼出来融入设计。商业空间的表征是多层次文化的聚合体，因而设计就应该运用场所的概念建立空间、意义、历史、文化之间的关系。建筑应该是多层次文化的聚合体，过分强调形式，会阻碍商业功能的发挥，造成各类建筑的冲突。对于设计师来说，设计规划城市商业中心时，应把历史保护与增强城市中心区特征和个性联系起来，使城市中心商业区与独特的文化紧密结合。并且以现代化建筑作为基本载体，寻找空间、意义、历史、文化之间的关系是规划城市中心商业区首选的。但在简洁的现代建筑风格中，配以一定的唐风元素，建筑外形符合商业建筑的特定要求，正在一定程度上反映了地域文化特征。从建筑造型、空间环境、园林意境乃至小品雕塑、公共设施等多方面反映一个地域的文化背景。在环境设计中可以引入树木、植栽、水体、文化小品、仿古雕塑、画像砖铺地等折射出独特的人文背景。

2.4城市中心商业区应该是和谐的

现代的城市中心商业区应该是和谐的，要强调“以人为本”，科学地设置交通空间、空敞通道、高效停车场及具有景观环境的步行空间和休息场所，为顾客创造舒适的购物环境，并且突出归属感和凝聚感，最好的做法是强调公共交通，多留步行空间。将城市中心商业区建成公共交通主导区和步行区，不仅可以保持传统商业街道的魅力，还有助于改善交通管理，加强老城保护，提高环境质量。激发城市中心商业区的活力，应该积极创造公共空间，加强商业建筑与周围区域的联系，提高商业建筑的开放性，引入步行街、露天广场、室内中庭等公共空间，提高商业节点的内外步行空间的连续性，而有序、共享、开放、连续的步行系统将是商业氛围、文化气息、地域特质的重要载体之一。

2.5城市商业中心区中的广告牌设置应特别注重

广告牌作为建筑实体的补充，在反映城市中心商业区特色上有不可忽视的作用，它可以从另一个侧面反映城市的历史渊源、文化素质和文明程度。笔者认为在广告牌的设置上可以学习天津市的做法，把广告和招牌的设计同建筑一样，纳入规划局统一管理发证施工（先征得工商部门、市政部门、交通部门等同意后，规划局审批发证，统一设计布点，控制数量，统一色调，统一实施）使之成为“有限度的杂乱”，而不是无节制的泛滥。此外，在广告招牌的设计上应该多种多样，除了在建筑立面挂吊外，还可与绿化、街灯、护栏、报亭、电话亭、公交汽车候车亭、人行天桥、休息座椅等相结合，另外还可保留和发展老字号的商业招牌。

2.6城市商业中心区应该具有良好的空间效应

在城市商业中心区的设计时，应该保持商业街道的合适距离，以创造“距离效应”。资料显示：一般商业街的黄金地段长度以600米为宜，美国的华尔兹，香港的弥顿道，上海的南京路等商业街莫不如此。保持优美的空间序列，不仅可以满足人们的心理要求，还可以促进商业的发展。此外，建筑立面设计和内部空间的组织，都应与本店的经营规模，性质及顾客的需求结合考虑。

2.7城市商业中心区应该有组织良好的交通

2.7.1人流的组织。人流的集散对商业区的影响较大，必须把商业街及其建筑设计成一种“进得来、留得住、出得去”的空间。在人流的出入口設计一些具有识别性的标志物，以加强对人流的导向作用。商业街和建筑除了要满足人的购物需求外，还得考虑购物者的安全，保证足够的街道宽度，建筑长度和建筑间距。在人流较大的十字路口，应通过地道和天桥来解决人行穿越马路的问题。

2.7.2车流的组织。“各行其道”是车流组织的最基本原则，在商业中心区应采用“公交优先”的措施，对出租车和私人小汽车，可采用“限道通行”的措施。对自行车占用人行道，机动车占用非机动车道的违章行为应该进行严格的管制和处罚。

2.7.3停车场库的设置。考虑到家庭小汽车越来越多，这就要求商业中心区应设置足够的停车场库。政府可以鼓励开发商在商场底层或地下层留出停车场地，当然，开发商因此也可得到诸如提高建筑层数和容积率的政策优惠。笔者认为把停车场库设在商业区边缘，而顾客可通过步行或换乘公共交通车道方式进入商业中心区。

3、地租理论与城市空间的综合博弈

城市土地价格的核心影响因素是指城市的区位条件及区位环境，它们是城市地租及城市土地价格形成的物质基础。而地租作为“作为土地使用的代价”，根据马克思地租地价理论，土地价格取决于地租，地价是由地租转化的，即地价的状况和地价量是受地租制约的，决定城市土地价格水平高低的主要因素是土地提供的地租的多少，地租的形成和转化的条件成为影响城市土地价格的核心因素；同时，由于城市土地的资产特性以及城市土地利用的特性，城市土地地租量的多少是多种因素在城市不同地域范围内共同作用的结果。

4、未来的中心商业区的城市发展的综合考虑

众所周知，任何事物的发展都离不开其内在的规律，即使在开发过程中，出现各类问题，规划所追求的就是准确的把握城市发展的规律。一个单独的规划方案不会是城市未来的终极体现，规划的本质就是具有灵活性，因时而变和因需而变，在变化的规划条件中不断的调整和优化，使规划是可执行的，可落实的。特别是在中国快速发展的国情下，经济条件、社会条件、政策条件都在发展快速的变迁，因此规划除了要具有前瞩性和预见性外，灵活性也显得尤为重要。城市中心區的规划过程正是深刻体现到这一点。从城市中心区城市设计开始，中心区的规划就处于不断优化和整合的过程，他所体现的就社会利益、政府利益及投资开发者利益的博弈与均衡，最终形成的相对最优的价值体系，并以建筑与环境形成空间表象。

5、结束语

综上所述，城市中心商业区应当从“社会—经济—自然”复合生态系统协调、平衡的理念出发，结合我国国情，强调构建和谐社会和文化的持续发展理念，因地制宜地创建具有时代特点和地域特征的空间环境，合理高效地利用物质、能源与信息，通过美化环境，并提倡公众参与设计、建设和管理，充分适应社会再发展的需要，遵循以上建议的准则，才能实现规划设计真正的优化，最终从自然、社会两方面去创造一种城市中心商业区的最优环境。

参考文献：

[1]王如松，欧阳志云，社会-经济-自然复合生态系统与可持续发展，中国科学院院刊，2012，（03）

[2]郭志宏，城市复合生态系统的可持续发展研究，东方企业文化，2011，（20）.

篇5：城市商业中心区规划

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠 ”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。

事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。

对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。

在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。

一、遵循商业“量”化原则

商业是一个“量”化的行业，是需要有“量”化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个“量”化的过程，而“量”化是通过商业规划来完成的。

-首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；-研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。

二、满足需求而非创造需求

商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分

依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。

三、体现实施的可行性

合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。

四、奠定高质量招商的基础

合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。

合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。

五、确保持续稳定经营的实现

综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。

六、保证投资回报的安全性

只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。

七、加大融资的可能性

有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。

篇6：论昆明城市商业中心空间布局优化

通过对昆明市商业中心空间功能结构、形态结构、层次结构和区位结构四方面空间结构特征及其问题的分析,结合城市空间结构理论和商业布局理论,研究了昆明市商业中心空间布局的.理论模式及其布局指向,提出了昆明市商业中心空间布局的四大原则,并围绕新昆明建设,通过定性和定量分析探讨研究了昆明市中央商务区、二级商务中心和小区级商业中心的空间布局及其优化措施.

作 者：金杰 陈志斌 JING Jie CHEN Zhi-bin 作者单位：金杰,JING Jie(云南财贸学院,统计与信息学院,云南,昆明,650221)

陈志斌,CHEN Zhi-bin(昆明市官渡区第二中学,云南,昆明,650251)

篇7：城市商业中心区规划

一、项目背景

泉州市泉港区是座正在开发建设中的大型石化基地和现代化港口新城。根据《泉港区城市总体规划（2004-2020）》，泉港城市中心区是泉港近期发展的新区，是展现泉港城市风貌的窗口地区。泉港区规划建设局主办本次招标活动，力图寻求最佳规划方案，以打造具有地方特色的城市形象展示区。

二、项目情况介绍

本次规划设计任务区域位于城市中心区，用地范围南起川沙路，北至埭沙路，东起南北三路，西至南北五路，用地面积约2平方公里（具体面积以实际为准，具体位置详见附图）。该区域在城市总体规划中定位为泉港起步区，是泉港城市重要组成部分，是近几年城市建设较为集中、配套较为齐全区域，也是城市建设需编制控制性详细规划进行控制的区域。

三、招标单位：泉州市泉港区规划建设局

四、规划设计的任务

按照国家控制性详细规划深度标准编制，并形成最终报批成果。

五、征集程序

根据设计单位报名的情况，将征集分为两个阶段。

（一）第一阶段为报名。

1、报名时间：2007年6月8日-17日

2、报名条件：规划甲级或建筑甲级（须同时具有规划乙级或以上资质）设计单位，境外设计机构可以与国内甲级规划或建筑设计单位联合参加。(具体要求详见附件

3、报名方式：通过来人或邮政专递寄送规划编制计划书(邮政专递以当地邮戳日期为准，注明“竞赛报名”字样。所有报名材料应同时将电子文件发送到指定电子邮件中。

（二）第二阶段为评分选择。

主办单位将在7月1日前根据各设计单位提供的规划编制计划书进行评分，择优选择后报区政府审批，确定规划编制承担单位，未入选者恕不另行通知。(评分标准详见附件

六、联系方式

（一）联系人：张先生

（二）电话：0595-87987893

（三）传真：0595-87727895

（四）电子邮件：7987893@sina.com

篇8：邯郸城市商业中心区公共空间浅析

邯郸市位于河北省最南部, 与河南、山东、山西相邻, 是河北省重要的中心城市之一。邯郸市城市商业中心区位于市中心, 北起人民路, 南至农林路, 东至陵西路, 西到浴新大街, 是邯郸市商业高度集中的地区, 交通便利, 地理位置非常优越。

1邯郸城市商业中心区公共空间分析

1.1 道路交通

1) 车行交通拥堵。

由于邯郸城市商业中心区位于城市中心, 大量商业中心区外部车行交通从商业中心区通行, 与其自身车行交通造成车行交通拥堵。机动车、非机动车、人流交通混杂、拥堵, 交通环境恶化, 且存在安全隐患, 从而影响了邯郸城市商业中心区的总体吸引力。此外, 道路网主、次、支路比例结构不合理, 区域整体道路网通行能力差, 不能满足邯郸城市商业中心区快速发展的交通需求。

2) 停车场地不足。

邯郸城市商业中心区内停车场地不足, 一方面由于商业中心区对停车场地面积考虑不够;另一方面由于人们到商业中心区的出行方式逐步由公共交通向私人小型交通转变, 从而产生停车场地需求与现状的矛盾。此外, 对停车缺乏相应的管理措施, 占道、占地停车时有发生。

1.2 步行交通

1) 人车混行。

邯郸城市商业中心区内, 人车混行、干扰的问题比较突出。在商业中心区主、次干道交叉口处以及客流量较大的大型商业设施外围, 行人与车辆、购物与交通的干扰尤其严重。行人失去了步行的便捷和舒适, 人流与车流的混行、干扰成为其商业中心区的主要问题。在以人为主导的城市商业中心区, 人的步行受到干扰直接影响其商业效益和空间环境效益的发挥。

2) 步行空间系统性差。

邯郸城市商业中心区步行空间缺乏系统性, 各商业地段步行空间缺乏有效衔接, 而且部分地段缺少步行空间。步行空间被商家或停车场占用, 步行空间与商业设施没有有效衔接, 而且部分商业设施之间缺少联系。

1.3 公共活动空间

1) 缺少公共活动空间及设施。

由于绝大多数商家为了获取最大的商业利润, 很少设置供人们活动的空间及设施, 造成邯郸城市商业中心区公共活动空间及设施的不足。缺少了公共活动空间和设施, 商业中心区的消费者只能进行必要性的购物活动, 而不能更多地开展休闲、交往、娱乐等自发性、社会性活动, 不能展现商业中心区的特色和魅力, 影响其体现应有的城市价值。

2) 公共绿地不足。

邯郸城市商业中心区地处城市中心位置, 区位优势明显, 因而地价较高, 所以大多数商家为追求经济利益而不愿留出绿化用地, 忽视了绿化环境景观的营造。公共绿地面积不足且形式单一、分布不均, 不能满足公众的使用要求, 导致商业中心区公共空间缺乏绿色气息。

1.4 公共空间缺少无障碍设计

邯郸城市商业中心区公共空间缺少必要的无障碍设计。街道、商业设施周边都缺少为老年人和残疾人购物、休闲等相关活动考虑的无障碍设计。无障碍通道、盲道、扶手、栏杆、座椅等老年人和残疾人平常使用的无障碍设施寥寥无几, 没有体现出商业中心区对老年人和残疾人的人文关怀。

2邯郸城市商业中心区公共空间改善策略

2.1 改善道路交通

1) 疏通车行交通。

针对目前邯郸城市商业中心区道路拥堵状况, 建议将部分与商业中心区无关的过境交通疏导至外围道路, 以减轻商业中心区道路的交通压力, 提高区内交通的可达性。此外, 对邯郸城市商业中心区现状道路进行局部改造, 疏通、整合其主、次、支路, 提高其路网综合通行能力。

2) 合理增加停车场地。

针对目前邯郸城市商业中心区内停车场不足与布置不合理问题, 建议重点建设主要交通节点、大中型商业设施的配套停车场, 同时灵活布置一定数量的零散停车位, 方便使用。充分利用邯郸开展“三年大变样”工作的有利契机, 合理利用拆迁、整合出的空地增加商业中心区停车场的数量和规模。在交通量不大的次干道适当增加路边停车场, 同时加大管理和调控的力度。此外, 由于目前邯郸城市商业中心区自行车较多而且占用其他公共空间, 因此建议减少沿街自行车的停放区, 利用邯郸“三年大变样”拆迁整合出的空地设置集中停放区。

2.2 改善步行空间

1) 部分人车分流。

针对邯郸城市商业中心区人车混行、干扰问题, 建议在保证车行交通畅通的前提下, 向人、车分流的方向发展。建立步行街或步行区, 提高车行交通的效率, 保证商业中心区行人的安全舒适。在车流量较大的主、次干道交叉口建设人行过街天桥, 使人车分层、分流, 有效地避免人流、车流的混行、干扰。为顾客提供安全舒适的步行空间, 同时又可为商家带来更多的商机。

2) 提高步行空间的系统性。

针对邯郸城市商业中心区步行空间系统性差问题, 建议加强各商业地段之间步行空间的联系, 强化相邻商业设施之间步行空间衔接, 加强各街区相应的公交站点、出租车停靠站、停车场与现有步行空间的联系。

2.3 改善公共活动空间

1) 增加公共活动空间及设施。

针对邯郸城市商业中心区缺少公共活动空间问题, 建议结合邯郸“三年大变样”工作, 在拆迁改出空地建设公共活动空间。结合步行空间形成线性、点状公共活动空间, 并配套相应的公共活动设施, 增强其公共空间的可停留性, 为顾客在购物之余提供更多的公共活动场所和设施。同时, 改善现有公共活动空间, 塑造人性化的公共活动空间, 打造综合性商业中心区公共活动空间。

2) 增加公共绿地面积。

针对邯郸城市商业中心区公共绿地面积不足问题, 建议结合邯郸“三年大变样”工作, 利用拆迁整合出的空地布置多种形式的绿化, 并在重点位置布置点缀性绿化, 增加绿化面积, 提高商业中心区的绿地面积指标, 增添商业中心区的绿色生机。

2.4 增加公共空间的无障碍设计

邯郸城市商业中心区公共空间中应当兼顾老年人和残疾人的需要, 增加必要的公共空间无障碍设计, 体现其公共空间对老年人和残疾人的关爱。公共空间应增加易于老年人和残疾人控制和选择的空间设计, 特别是要考虑无障碍坡道、盲道、栏杆、座椅及其他与老年人和残疾人日常活动密切相关的无障碍设计。

3结语

本文通过对邯郸城市商业中心区公共空间的分析总结, 探讨其公共空间的改善策略, 更好地满足人们不断提升的活动要求, 增加城市特色与魅力, 实现空间环境效益与经济效益的和谐统一。

摘要：对邯郸城市商业中心区公共空间作了分析, 总结了邯郸城市商业中心区公共空间面临的问题, 探讨了邯郸城市商业中心区公共空间的改善策略, 从而更好地满足人们的活动需求。

关键词：城市商业中心区,公共空间,对策

参考文献

[1]李雄飞.国外城市中心商业区与步行街[M].天津:天津大学出版社, 1990:11-13.

[2]金杰, 张洪.昆明城市商业中心空间布局研究[J].城市问题, 2005 (5) :63.

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