房地产投资（通用8篇）
篇1：房地产投资
房地产开发投资属于固定资产投资吗？
（作者单位：中国社会科学院工业经济研究所）
近年来，理论界的论战越来越多，除了在是非观上存在争议，或者理论水平虽有高下但一时难以区分；另外一个重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看来，概念错误是目前我国经济理论界存在的最大的问题。这里我举一个长期以来非常“权威”的概念性错误，就是房地产开发投资是全社会固定资产投资的一个分类。以国家统计局发言人、国民经济综合统计司司长郑京平先生5月12日发表在《21世纪经济报道》上的一篇题为《我国的投资率为何居高难下》的文章为例。该文中写到：“从1998年到2005年，房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22．7％，比同期全社会固定资产投资平均增速高7．9个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12．7％提高到2005年的17．8％。”对于这段话，我想所有人应该感觉非常熟悉，因为几乎在我们每年的《政府工作报告》中都有类似的论述。翻开《中国统计年鉴》固定资产投资部分，“房地产开发投资”被当成是我国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。这是一个错误的概念导致的错误分类。事实上，正是这个统计分类的错误误导了我们对“投资率”是高还是低的判断，更误导了我们大家对房地产开发投资主体——“房地产开发经营企业”在国民经济增长中的地位和作用的认识，同时也误导了中央对当前经济进行宏观调控的取向和手段。
那么，究竟什么是固定资产投资？我认为首先需要搞清楚投资的概念。根据一般的生活常识，我们知道，投资是一种通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。但投资最重要的概念在于直接投资和间接投资的区分，这是我们大部分人对投资概念了解不足的地方。
什么是直接投资？就是经济单位（含个人）从事三次产业范围内的物质生产活动所必须预付的资产。这些资产根据资金周转速度的不同可以分为固定资产投资和流动资产投资。从这里，我们引出了固定资产投资的概念，它是经济单位通过直接建设或者购买获得物质生产活动所需要的、经过较长的时期才能消耗完毕的耐用经营性资产。例如，从事三次产业活动的农业水利设施、机器、厂房、营业场所、仓库、办公楼、道路、运输工具等。这些资产有四个特点：其一，它们属于直接投资活动，是现代产业活动（含机关、事业单位）从事国民收入创造活动中必不可少的资产；其二，投资这些资产的目的是为了从事三次产业范围内的物质生产活动，而不是为了通过转换资产形态保值增值；其三，这些资产在一定时间内难以消耗完毕，需要以折旧等方式逐步收回，因而存在较高的固定成本，也是短期制约经济单位生产能力或服务能力的重要因素；其四，这些资产虽然从性能上也可以成为消费品，但它们与消费品不同的是，后者直接用于消费者衣食住行的消费，属于直接的消费需求，而固定资产的需求是在消费需求的拉动下，经济单位为了获得一定利益而使用的一项资产。
这样看来，所谓的固定资产投资就是经济单位通过购买或者自建方式获得的，用于三次产业生产经营，经过较长时间才能消耗完毕的，以厂房、机器、交通工具、设施、办公场所等形态存在的物质资产。这里的关键之处在于，固定资产投资对资产的最终使用者而言才具有意义。如果把固定资产的开发建设者在土地和房屋开发建设过程中垫支的资金也算作固定资产投资，不仅会有二次计算的问题，更主要的是造成固定资产投资概念上的重大错位。
我举一个例子，甲外国投资公司在北京投资24亿元开发了一座大厦，卖给乙跨国公司作为中国总部，甲公司回收40亿元。在这里，某跨国公司在中国用于办公楼的直接投资是40亿元。如果我们把甲公司投资的24亿也统计为直接投资的话，那么两家交易公司合起来的直接投资就是64亿了！这就如售酒小姐卖给我一瓶啤酒，最后把卖的和买的都统计在内，变成销售两瓶酒了。所以，在这里，作为开发商的甲公司的投资就不能算作直接投资，它投资写字楼的目的不是为了自己使用，而是为了获得预期现金回报，这属于一种典型意义上的理财性投资，也就是学术意义上的间接投资。不管甲公司是直接购买现成的楼盘用于出租、保值增值，还是以所谓“房地产开发经营”方式获得现金回报，在本质上是没有区别的。
值得关注的是，在这里，甲公司委托开发后的销售利润率达到了40％，这在国外是不可能的，因为国外这种委托性开发的获利来源是资金的报酬，通常都不可能超过5％。为什么在中国这么高呢？因为在中国经常有政府拍卖土地，作为标杆类比，外国房地产开发商和国内开发商一样可以坐地涨价——你这块地拍到每亩1000万了，旁边的地也值1000万了。如果原来获得土地的价格是每亩100万元，开发商就会从住房销售中每亩额外获利900万元。所以，现在中国房价涨了，真正涨的是地价，而土地拍卖以后除了已经售出的房地产，大部分掌握在开发商手上。北师大董藩教授有一个观点说中国房价飞涨与土地无关，这是极其荒谬的，我已在5月8日的《中国经济时报》上全面驳斥了他的十个观点。
所以，中国的房地产开发投资根本不是直接投资。而购买了房地产的人，对于他来讲，如果这个房子是用来居住的，就属于消费品，也跟投资无关。当然有的是用来出租，这又分两种情况：如果你的劳动只是用来收租，只能说你的房屋收入全部来自于房屋的折旧和提供居住或经营劳务，对于购房者而言，只能是一种理财性投资，属于间接投资；但如果你买了100套住房，99套住房开了旅馆，你雇用了大量服务人员，通过租赁服务获得经营性收入，并且在服务性收入中房租只是一个较小的部分，那么这99套住房的投资就属于你从事旅馆服务业的固定资产投资，属于直接投资。还有一种情况是空置房屋等待升值，就属于一种典型的投机性理财投资，属于间接投资。间接投资的部分是应当归入消费还是投资大类呢？我看应当归入消费范畴，因为这部分不创造物质财富，属于消费者另外一种形式的“消费”。
如果房地产商开发的房屋被工业企业或服务行业的企业买走用于经营活动，对于购买者而言就属于固定资产投资，但是对于开发商而言根本不能算是固定资产投资。如果我们能统计一下我国房地产开发投资形成的房屋当中有多少是被消费者当消费品买走的，有多少被消费者用于理财投资了，还有多少是用来从事物质生产活动的经营性资产（包括国家机关、事业单位购买的用于提供行政服务和非营利性服务的资产，也可以算作固定资产投资），我们就会惊醒，我们的固定资产投资，特别是房地产开发投资当中有多少根本不属于固定资产投资？过高地估计投资率，或者该统计进来的没有统计，会给我们的宏观经济政策判断带来什么影响呢？
中国的开发商一直以来认为他们为中国的经济增长做出了重大贡献，其中的一个重要依据就是他们在中国固定资产投资当中创造了重要的国内生产总值。在我看来，中国的房地产开发经营企业从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是运用他们的眼光、见识对土地、资金、建筑活动进行“资产组合”，基本上不创造什么国民财富。但是为什么开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产实现增值了呢？关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者。
中国房地产业是一个畸形的行业。什么是合理的行业？合理的行业一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜、质量还要好的产品或服务，而中国房地产开发经营业只是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的迄今为止最大的皮包商、倒卖商，是一个没有任何社会意义的商业模式。合理的房地产是什么？欧美的房地产业是什么样子？欧美的房地产业是建设者和服务者构成的，建设者就是建筑商，他们的房地产商都是建筑开发商，更多的是工程承包商，因为美国土地是私有的，你不可能随意买地，很多是土地拥有者作为业主委托开发的。我们知道美国房地产业实际上就是为建筑业和消费者服务的行业，包括建筑管理、房地产策划、信托投资、抵押银行、房屋中介、租赁经营、物业管理、ＩＴ服务等等，他们是纯粹的服务业，是靠服务挣钱的，没有服务，一分钱拿不到。中国模式是什么？中国建筑业纯粹是做承包，一部分是专业承包商，一部分是开发商下面的包工商。在我们的房地产服务业里面，大量的是开发商，数量占到45％，利润和销售额占到90％。这在国外是不存在的，在国外的房地产业里面不存在这样的业态，在我们这里销售收入和利润却占了90％；国外房地产服务业是100％的，我们是10％。所以中国房地产是一个畸形行业。那么房地产商干什么？借钱，购地，委托规划设计，工程发包，销售，几乎不做什么服务。中国的开发商有两级，一级就是土地储备中心，二级开发商就是政府或开发区直接拥有的房地产开发公司，还有私人开发商、外资开发商，这四类开发商都在以掠夺的方式获取财富，获取暴利，这是中国房价飞涨的根源。
一个在国外几乎不存在的行业，在我国被当成了国民经济支柱产业大力发展，这是一个根本的错误！什么样的行业能成为支柱产业？在邓小平看来是汽车业、建筑业，而在我们当前看来居然是房地产开发经营业。什么样的产业才符合支柱产业标准？大致同时符合劳动生产率上升基准、产品收入弹性基准、产业关联基准三个特征的产业才是。房地产开发业不是生产部门，它们有生产率吗？而且可怕的是，在现有的银行贷款、建筑企业垫款和房屋预售制下，开发商的开发能力可以说是有无限弹性，如果我有一家公司可以把中国全部开发了，因为我不需要花一分钱，我可以空手套白狼。所以，这是对中国国民经济有重大危害的一个行业，它已经成为中国的肿瘤了。建设部前部长杨慎说房地产是支柱产业，挣钱越多，贡献越大。而我的说法完全相反，开发商挣钱越多证明他们对社会的掠夺就越严重，对社会危害越大。
医治肿瘤的办法很多，包括化疗、放疗和手术等方式。对于这个已经无限庞大的开发业而言，我认为只有采取做手术的方式——取消开发商。理由非常简单：中国有全世界最低的建造成本，但是我们的房屋价格是世界之最，即使按照现行这个被严重低估的 人民币汇率，北京的房屋价格超过了伦敦，上海的价格也超过了日本。其中的关键是这些中间商，包括储备中心、一级开发商、私人房地产商、外国开发商的层层加价！除了以批文和眼光开发“金钱”，他们一无所能。所以，必须取消开发商，或者至少把他们改造成依靠劳动合理获得应得报酬的社会劳动者。
篇2：房地产投资
如今，黄金、期货、股票、基金、放贷等投资方式风险陡增，很多中小投资者都损失惨重。这样的投资环境、市场氛围，催生不动产投资持续走热。因为它更具前景、更能抵抗汇率变化、更具产业结构调整下的可持续发展性、并具备更高的融资价值。房地产投资，并不是快速回报的超高收益产品，却是更安全、更稳健、更长远的投资产品。
2投资房地产选对类型很重要
房地产类型很多，但要论利润与回报，还是投资公寓最具优势、获取的利益更高。公寓投资至少有两大利润增长线，第一条线为总价增值，第二条线为租金收益。
作为投资品，公寓的首要优势就是小户型、总价低、门槛低。相比住宅和商铺动辄几百万的资金要求，公寓更匹配中小投资者的投资需求，让更多普通老百姓能参与进来保护自己的资产不会贬值。
其次是功能多元，自住、出租、办公都适宜。市面上很多公寓产品配套完善，可以自住，也可以用来出租，有的还可以注册公司，具备多种功能，进退有度。
最后就是容易出租，同时租金收益稳定，相比商铺和写字楼，公寓的市场灵活度更高，市场目标客户群体更大。而租金情况也非常可观，回报率和稳定性远高于其它投资产品。
3投资公寓产品需认准四大标准
都知道投资公寓产品优势突出，然而目前市面上公寓产品繁多，到底什么样的公寓产品才最值得投资，怎么样才能选到好的公寓投资产品。
好地段
城市生活节奏一直以“快”而著称，上下班流动性明显。投资公寓，地段因素尤为重要，社会上的单身白领、年轻夫妇和商务人士是公寓的主要承租对象，在商业繁华地段、高校周边、地铁站附近的公寓投资前景看好。
好品牌
市场上，公寓项目众多，容易犯上选择困难症，但品牌可以作为一个选择的标准。品牌实力不足的开发商，可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。所以在选择的时候，多考虑有实力的开发商，且工程进度、工程形象展示都较好的公寓项目。
好环境
好的环境决定公寓的发挥。公寓的主要承租对象多为年轻人，他们讲究品位，向往自由，注重私密，对于生活品质的追求及居住环境的审美往往较高，舒适宜居 的环境对其吸引力往往更大。
好管理
购买公寓基本上算是一种长线投资，物业管理的水平，将决定租值。公寓产品由于总价低、投资门槛低，比住宅受到市场欢迎，但后续运营如果无法跟上，那么投资客回报率将大大降低。选择有品质的高端公寓，能够有效提高投资的回报。
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篇3：房地产投资
面对实质上并未降温的房地产热潮, 近几年, 一方面出于自身发展的考虑, 另一方面出于市场竞争越来越激烈的现状, 很多一线城市的个人房地产投资者已经走出了本地, 走向了全国性的战略扩张, 走向了以二、三线城市为主的全国性扩张。同时, 也正是在此轮走出去的过程当中, 很多个人投资者看到了外地市场与一级城市市场的巨大差别。从政府部门到土地出让, 从建筑规划到施工保证, 从客户习性到营销代理等等, 与之前一贯的操作有了明显的不同。正因为有着明显的不同, 造成了投资的“成王败寇”。因此, 目前对个人房地产投资者来说, 遇到的主要问题是如何进行投资以及怎么投资房产市场。
要解决这个问题, 就要对我国房地产市场价格走高的根源进行分析, 这是和我国的城市化进程密不可分的。我国最近15年城市化进程明显加快, 这使得城市人口急速增长, 而我们与之相配套的保障性住房政策与建设具有明显的滞后性, 因此, 人们为了在城市里有自己稳定的位置, 不得不花钱买套房子, 这是城市房屋价格最初增长的根本原因, 随着房屋价格的涨幅, 人们发现原来房屋和股票、期货一样是可以用来投资的, 这导致人们继续投资购买更多套的房屋。在投资的过程中, 房屋所在城市的发展水平和房屋在城市中的位置决定了它的价格, 处于人口规模较大的城市, 并且周边有良好的商业区的房屋具有明显的升值潜力。
人口规模的大小是体现我国城市发展水平的重要指标之一, 这是因为在我国, 一个城市人口的多少决定了劳动力的密集程度、智力资源的丰富程度和消费水平的稳定程度。不同人口规模的城市, 其房屋投资的方式是不同的。可以把我国的城市分为15万人口以下的小城市、50万人口以上100万人口以下的中等城市、100万人口以上1000万人口以下的大城市、以及1000万人口以上的特大城市。根据我国城市发展状况来看, 15万人口以下的小城市对大城市的依附程度很高, 经济结构往往比较单一, 通常是某一产业占绝对的主导, 除非该产业具有自己的特色, 如旅游城市等, 否则必定会逐渐走向衰落或者被吞并。在未来的5-10年内, 在如此规模的城市购买住房, 需要慎重考虑, 如是具有开发潜力的特色小城市, 还是应该在市中心, 或者旅游景点附近进行房产的投资。
在50万人口以上100万人口以下的中等城市, 经济重心集中在人口密度比较大的几个商业圈内, 在那里, 几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积, 以商业部分为盈利重点。因此, 个人投资者应考虑将房屋投资集中到这些区域, 只要位置不是太偏僻, 都能卖出好价钱。另外, 在这类城市中, 消费水平呈现20/80法则, 即城市中80%的消费来自那20%的经济收入较高者。因此, 对个人房产投资者来说, 应关注住宅的档次性, 可将投资眼光聚焦到该城市中的最高档住宅小区。此类住宅项目的最大特点就是, 开发商把它做成全城最高档的住宅小区, 将城里最有权和最有钱的金字塔尖人士一网打尽, 这些人士更多时候是“不差钱”的, 投资这里, 相信会有很多的市场回报率。
在我国, 从2011年的统计数据来看, 特大城市和大城市仍然是房地产的主要市场, 这些城市房产投资的成败很大程度上决定着个人投资者的命运。从国家统计局的数据来看, 2011年40个大中城市房地产市场特点包括:
第一, 商品房销售量方面, 一线城市和杭州、苏州等部分二线城市销售额较为突出, 前10名城市在40个大中城市中所占比例达到62.6%。
第二, 房地产开发投资额仍集中在一线城市和重庆、沈阳等部分二线城市, 但二线城市增速明显快于一线城市。供求关系方面, 40个重点城市商品房施工面积、销售面积、新开工面积、销售面积比值中位数分别为3.8和1.1;深圳、上海和杭州市场供不应求的压力较为显著。
第三, 住宅成交均价方面, 2011年11月, 深圳、杭州和上海位居前三位, 只有少数省会城市如昆明、长沙和沈阳的住宅销售价低于5000元/平方米。
根据上述来看, 100万人口以上1000万人口以下的大城市的房地产市场规模增速明显, 正如世界上没有两片相同的叶子, 在这样的城市中, 人口的多元化是其一大特点, 不得不引起关注, 因为在这样的城市中。同一地域的人群往往生活在相似的环境中, 他们对楼盘的选择也是如此, 谁不希望自己的邻居是老乡呢?同时, 对于个人投资者来说, 还不得不关注其他宏观和微观因素, 如开发商的实力、政府的各项政策、购房群体的背景、地理位置、媒体渠道等。在这样规模的城市中, 个人投资者的性格也会影响其对投资的选择, 表现如下:
第一, 对于稳健型的投资者:建议他们购买这个城市中的二手楼, 特别是处在商业圈中, 楼盘周边配套成熟, 且楼价稳定, 巨大的优势是可见的收益较多, 风险相对较少。
第二, 对于冒险型的投资者:建议他们投资一些极具潜力的楼盘, 这样的楼盘选择面较多, 甚至可以选择购买一手楼, 之所以把一手楼划为冒险型的投资, 原因在于这样的城市中现时的一手楼的售价由开发商定, 他们定价时, 只考虑利润收益, 因为整个城市化建设还不是很均衡, 这样城市的周边地域显得比较冷清, 因此, 在周边区域的部分一手楼的配套设施并不完善, 存在一定的风险性。如方小姐在购买某小区花园时, 销售小姐告诉她的楼盘周边的规划蓝图十分完善, 她认为该楼盘可以购买。她购买不久后, 政府出了文, 在楼盘旁边建起了一个变电站。方小姐的物业都没有入住, 楼价已向下跌, 她真是损失惨重了。对于冒险型的投资者, 如果愿意承担一定的风险, 不妨可以考虑购买这些城市郊区的楼盘, 现时这些区域的楼价相对较便宜, 有一定的投资空间, 但是客户必须要守, 守的时间长短看政府、开发展商是否有信心、有足够的资金开发它了。
在1000万人以上的特大城市中, 似乎遍地是黄金, 投资就赚钱, 这不无道理, 但是, 对投资者来说, 反而最难抉择, 特大城市的发展速度很快, 像上海、北京, 无论在基础设施、经济、还是人文上, 都已经跻身世界发达城市行列, 在这样城市中生活的人群中, 相当一部分人不需要在商业中心就能独立的生活和发展, 甚至很多富有的人选择住在郊外, 因为市中心的环境状况达不到他们的要求, 这点和欧美发达国家类似。因此, 投资郊区和投资市中心的楼盘同样具有竞争力, 甚至投资郊区的楼盘比投资市中心更有发展潜力, 成本较低, 收益潜力却是巨大的。
城市化, 是经济发展的必然结果, 是经济形态向高层次发展的客观表现形式。它不仅表现为人口由乡村向城市转移, 以及城市人口的迅速增长, 城市区域的扩张, 还表现为生产要素向城市的集中趋势、城市自身功能的完善以及经济生活由乡村型向城市型的过渡。因此, 不管在过去, 现在, 还是将来, 城市化的发展是个人房产投资者在投资时不可忽视的重要因素。
参考文献
[1].毕于榜.浅议城市经济发展能力[J].消费导刊, 2010 (10) .
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[5].罗放.试论城市建设与区域经济协调发展[J].城乡建设, 2007 (3) .
篇4：房地产投资
解读“REITs”
大多数人选择搭车的程序是这样的：因为资金有限，一般先买几套房，然后装修后出租或者再卖出赚取价差。但有过这种经历的人都会发现出租房子是件很琐碎的事，想在理想价位卖出手里的房子也很不容易。有没有一种既能分享地产利润，又能节省时间和精力的投资方式呢？
新近，有一个不太熟悉的名词跳入眼帘——REITs， 中文译为房地产投资信托基金。它是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。由于这种信托基金可以上市流通，因而投资者可以通过证券市场自由买卖，享受投资回报。
目前我国市场上的房地产信托是一种封闭式的资金信托。而这种信托发行数量有限，也不能在证券交易所上市流通，对投资者的回报为信托计划中的协议回报。而房地产投资信托基金是一种标准化可流通的开放式资金信托产品，其投资回报是把收入的大多数分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者。
房地产投资信托基金之优势
相对于房地产投资，房地产投资信托基金具有以下四大优势。
第一，加大了个人房地产投资的空间
目前，个人投资房地产的渠道比较单一。你买房子，买别墅或者是公寓，再转卖或者出租，只有这一种途径。所以，投资房地产时你只能投资住宅市场。像办公楼、商场你就没有办法投资了，因为它投资金额太大，而且将所有的钱都放在一处，风险也过于集中。而分散风险是投资的一个重要原则。房地产投资信托基金成立之后可以上市，上市以后，如果你对华盛顿市中心的办公楼有兴趣，认为它的前景很好，你就可以买100个股份或者是1000个股份这个办公楼的信托基金。这就是说，你间接拥有了比如说香港、伦敦、华盛顿等城市房地产办公楼的一部分。
第二，投资收益高而稳定。这类信托基金主要投资于回报率稳定的成熟物业， 如写字楼、商场、宾馆、物流中心和住宅等，不参与房地产投资开发项目
所以，投资REITs面对主要风险仅仅是房地产市场的风险。REITs 投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。由于大部分REITs 的收入都会回馈信托持有人，因此，REITs的分红会较其他上市投资工具为高且相对的平稳。比如在新加坡，这种信托基金股息的回报率差不多是在6%~7％，美国差不多是8%~9％。
第三，分享专业化管理的利润
这种信托基金管理公司和管理经理都是专业的房地产从业人员，从教育背景或是经历来讲，都比普通的投资者对房地产更熟悉一些，运作管理也都比较专业。所以，你如果把资金投资到房地产信托基金，就可以享受到更多的专业分工带来的利益，这比你管理你自己的钱会更好一些。
第四，广泛的市场监督
REITs为“信托”性质，企业管理透明度较高，它一旦上市，又会受到监管机构的监督管理；同时，证券市场上也会有好多分析员在注视它，分析它，观察这个基金每天都在干什么，钱花在哪里了。通常，REITs都有最高的负债比率限制，一般负债比例较房地产上市公司低，而房地产上市公司则无最高负债比率。这样，投资房地产投资信托基金蚀本的可能性就会小一些。
需要特别提醒大家的是，任何投资都可能存在风险。房地产是一个资本密集型的高风险行业，投资者在购买房地产投资信托基金时要密切关注信托基金的信誉、品牌与实力。
篇5：房地产行业投资展望
成交量环比上升，楼市持续恢复。23个城市一手房成交面积环比增8％，同比增30％，较11年均值高19％，一线城市环比增幅高于二线。成交超过11年平均水平的城市达15个，其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11年平均水平的七成以上。
本周成交量仍较3月平均水平低2％，差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响，本月周均成交较3月均值低7％。5月各地新推盘量持续增加，预计周成交量有望继续回升，维持2-5月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。
二手房成交亦持续回暖，进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5城市二手房成交面积环比升12％，同比降幅收窄至6％，较11年平均水平高7％。
房价继续下行，降幅减小，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6个下跌；从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看，新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段，整体去化较此前明显改善，部分楼盘开盘当日去化可达5成以上。
獯嫜沽θ栽冢去化时间缩短。11个城市可售面积环比微降；去化时间13个月，环比微降，低于去年同期水平。
住建部正推进刚需购房优惠制度化，符合我们的预期。支持刚需政策继续加乾部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15％至25％。在以价换量、信贷对刚需实质支持下，刚需逐步释放，5月新盘增加将带动成交量持续回暖，库存加速去化。
我们坚定看好全年行业投资机会，全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，受益销售回升的世联。
篇6：房地产土地投资策划方案
为了健全龙昌地产公司投资地块策划方案，健全投资地块策划方案的制定流程，特制定如下办法和流程：
一、参与部门及职责：
（一）成立地块投资策划方案小组：1、2、3、组长：公司总经理； 副组长：公司副总经理、总工程师 组员：土地投资部、开发部、工程部、财务部、销售部
各部部长。
4、投资策划方案组织人：土地投资部部长
5、投资策划方案参与部门及责任人：开发部部长，工程部部长，财务部部长，销售部部长。
（二）各部门成员及职责：
1、组长：公司总经理
①、召集和组织各部门进行投资地块策划方案的相关工
作；
②、负责投资土地的谈判工作；
③、听取和组织审议土地投资策划方案的汇报，并向集团领导班子进行汇报；
2、副组长：公司副总、总工程师
①、领导和组织投资地块的策划方案起草工作，并参与投资地块的谈判工作。
②、协调、监督各部门工作，指派各部门工作内容。
③、审核土地投资策划方案的可行性。
④、审核土地投资策划方案。
3、土地投资部部长：
①、编写土地投资策划方案提纲，并依据投资策划方案协调
各部门工作进展。
②、依据各部门提供的相关内容进行土地投资策划方案的测算。
③、进行土地投资策划方案的前期规划设计，包括整体规划
布局、户型方案等。
④、出具土地投资策划方案。
4、开发部部长：
①、配合土地投资部落实投资地块的各种规划情况（含控
规）。
②、配合土地投资部拟定投资地块的取得方案。
③、配合土地投资部落实投资地块的市政管网情况。
④、配合土地投资部进行投资地块的政策风险评估。
5、工程部部长：参与工程结构设计意见，并依据已建设工程，配合土地投资部进行各种建筑成本的具体数据落实，对室
外管网配套提供测算依据。
6、财务部部长：
①、配合土地投资部，提供土地开发过程中的各种税费的具
体数据。
②、配合土地投资部，拟定投资土地的资金来源及运作方案。
7、销售部部长：
①、配合土地投资部进行总体规划布局、户型配比方案的制定。
②、配合土地投资部对投资地块的周边市场情况及所在城
市房地产市场情况进行市场调研，确定测算中的市场价格。
二、方案操作流程：
取得投资地块情况
开发部落实各种规划情况
研
开发部销售部工程部财务部 拟定土地操作流程拟定户型配比方案拟定各种工程造价拟定各种
标准
土地投资部进行进行项目整体规划布局、##公司执行
三、土地投资策划方案内容：
1、土地具体情况：包括土地位置、面积、容积率、限高、建筑
面积、市政管网、周边配套、周边市场情况等。
2、详细具体的成本、利润测算。
3、土地开发的资金方案。
4、土地取得的实施方案。
5、各种政策风险评估。
篇7：房地产投资计划书
(一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向
宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。
（二）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低
从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
（三）政策环境
1.国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。
2.地区政策：南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； ●对个人销售或购买住房暂免征收印花税； ●对个人销售住房暂免征收土地增值税； ●对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%； ●对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行； ●下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点； ●申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%，购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策；住房公积金贷款最高额提高到35万元；市政府投入资金购买新建商品住房作为保障性住房。
国家出台国五条，限购等措施明确表明了国家打压房地产的决心，同时一线二线城市受国家政策影响比较大，房价暂时平缓前进。但是，就目前南昌政府对房地产作出的相关政策来看，南昌房价并没有受到很大影响，并且可以这样说，因为通货膨胀以及投资拉动需求的影响，房价还是在缓慢上升。
二．投资房产介绍（南昌市绿地香颂）
1基本信息
行政区域：红谷滩区
项目位置：红谷滩红角洲岭口路1188号（红角洲大学城）
交通状况：225路绿地香颂站。245路、512路、506路、504路
建筑类型：高层、小高层、低层
物业类别：普通住宅
主力户型：三居102平方米
开发商：江西绿地前湖置业有限公司
物业公司：上海绿地科瑞物业
物业费：“蝶墅”1.7元/月/平方米[1]
2价格信息
均价：5800 起价：5800 价格说明：均价5800元/平方米
付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款 历史价格：[2] 价格时间 最高价 均价 最低价 2011年06月15日 12000--11500 2011年05月26日 12000--11500 2011年04月22日 12000--11500 3楼盘详情
容积率：1.20 绿化率：35 总户数：1700 建筑面积：230000平方米 占地面积：103529平方米[3]
4配套信息
周边商业：洪客隆超市（即将开业）；国际展览中心。
周边公园：摩天轮、赣江市民公园、红角洲渔舟湾湿地公园、傩文化园、秋水广场、市民公园、周边医院：中寰医院
周边学校：南昌市十九中，大学城、南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌航空工业学院、南昌大学；[4]
5售卖信息
开盘时间：2010年04月17日 入住时间：2011年12月31日 销售许可证：·B108#住宅楼[2010]17918,B109#住宅楼[2010]17878,A-1#住宅楼[2010]17880,A-5#住宅楼[2010]17881,B-5#住宅楼[2010]17882
销售情况：已售完
6项目介绍
绿地香颂其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理念完美结合，打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。绿地香颂蝶墅全部售罄。高层面积三房98-105平米全城唯一，紧凑、全能。最后一栋火热预约中。[
三．投资方案
（一）投资方式选择 1.投资金额：75万
2.投资品种：75万投资南昌绿地香颂房产 3.投资分析
一，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为 均价5800元/平方米 相比上个销售周期持平。
绿地香颂近35个月的销售价格持平；近9个月的销售价格上涨了300元，涨幅为5.5%； 与本项目2010年04月21日第一次对外报出的5500元相比，11个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为5.5%。
二，截止到12月11日为止，南昌地区在售住宅项目共72个。
近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，5个项目的销售价格出现下跌，另有66个项目的销售价格与之前持平。
所有在售住宅项目的销售均价为10,018.7元/平方米，近半年来持平。
三，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为均价5800元/平方米。根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则绿地香颂购置成本大体如下（此数字仅作参考，最终购置成本以开发商实际销售价格为准
以上是绿地房产和南昌市地产的对比图，以及绿地房产价格明细，我的投资总额是75万，所以我选择投资绿地香颂房产，款项一次性付清。
四．风险控制
（一）房地产投资风险
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1.通货膨胀风险(购买力风险)
指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长，只要存在通货膨胀因素，就要面临通胀风险。2.市场供求风险
指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。3.周期风险
指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。4.变现风险
指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无
二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。5.利率风险
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。6.政策风险
政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。7.政治风险
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生，直接给建筑物造成损害，会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。
（二）风险控制
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。1.计算风险价值
风险报酬额是投资风险价值的绝对数形式，指的是由于冒风险进行投资而取得的超过正常报酬的额外报酬。风险报酬率是投资环境的风险价值的相对数形式，指的是额外报酬占原投资额的比重。
2.选择风险较小的项目进行投资。这种策略大大降低了系统风险的存在。3.加强市场调查研。，综合分析国家政策，经济环境，地段，环境，建筑品质，产权状况，价值分析以及市场供需分析谨慎投资。
4.通过投资组合分散风险。鸡蛋不要放在一个篮子里，分散投资，分散风险。多种组合策略投资。5.转嫁风险。可以通过购买相应的保险来讲风险转嫁给保险公司。
6.通过“期权”加以控制风险。期权投资可以给投资者一种在一定时期内以双方商定的价格买入或卖出某种商品的权利。投资者可以通过购买土地期权，贷款期权，预售预租等期权方式，减少投资的不确定性。
（三）投资预期收益 1.房地产投资预期收益
我预期在2014年9月卖出，因为南昌地铁1号线有望在2015年开通。在地铁开通前9月份有正值开学月，交通因素和时间因素此刻是天时地利人和。我预计房价涨幅为15%.也就是7200×1.15=8280元/平方米。若不考虑资金的时间价值以及购买债券和存入银行的利息收入，那么我收益是赚了1280元/平方米加上200元/平方米的差价，总收益为1480×91=134680元。
五．总结
篇8：房地产投资风险分析
一、房地产投资风险主要分析方法
目前, 常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法 (FTA法) 、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。
(一) 专家调查法。
专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法, 其中, 头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。
1、头脑风暴法。
头脑风暴法是以一个5~10人的专家小组以会议的方式进行, 参加会议的人可以畅所欲言, 鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发, 从而诱发专家们产生“思维共振”, 以达到互相补充并产生“组合效应”, 获取更多的未来信息, 使预测和识别的结果更准确。
头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论, 在项目管理实施的过程中, 也可以经常采用这种方法, 对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯, 目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广, 包含因素过多, 就要先进行分解, 然后再分步进行讨论。
2、德尔菲法。
德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明, 经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在:能够让专家自由地发表个人观点, 能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中, 可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理, 使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查, 即可使专家的意见逐步取得一致, 从而得到比较符合实际的结论判断。
该方法具有广泛的代表性和可靠性, 其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下, 可以进行定量的估计, 缺点主要是表现在易受心理因素的影响, 主观性强。
(二) 故障树分析法。
故障树法也叫风险树法, 也叫鱼刺图法, 是分析问题原因时广泛使用的一种方法, 其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障, 或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险, 将产生风险的原因一层又一层的分析, 排除无关的因素, 从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。
该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别, 其优点是比较全面地分析了所有故障原因, 包罗了系统内外所有失效机理, 比较形象化, 直观性较强。不足之处是适用于大系统时, 容易产生遗漏和错误。
(三) 幕景分析法。
幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法, 一个幕景就是对项目未来某种状态的描述, 它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时, 整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类:一类是某种状态的描述, 一类是发展过程的描述, 即未来若干年某种情况的变化链, 可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景, 并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时, 幕景分析就显得特别有用。
(四) 筛选-监测-诊断技术。
近年来, 国内外学术界都较重视“灾变”新理论, 高德曼提出的“筛选-监测-诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程;监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程;而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断, 找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的, 由于客观事物的复杂性和可变性, 往往一次“筛选-监测-诊断”过程不能彻底解决问题, 在诊断之后还有可能产生新的风险因素, 因此需要重新进行这一过程。筛选-监测-诊断技术应用中, 花费的时间和精力非常多, 由于过程很复杂, 所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。
总之, 对于不同的风险识别方法, 使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择, 这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。
二、房地产投资主要风险因素
房地产投资的风险因素有多种分类方法, 按风险的性质可分为:系统风险 (市场体制性风险) 和非系统分析 (项目差异性风险) ;按投资周期可分为:投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风;按风险的来源可分为:社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。
(一) 投资决策阶段风险。
在整个房地产开发的整个过程中, 投资决策阶段最为关键, 这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。
1、政策风险。
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的, 房地产政策的变化趋向, 直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关, 因此在很大程度上受到政府的控制, 政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制, 对环境保护的要求, 尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定, 都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下, 政策风险对房地产市场的风险尤为重要, 特别是在我国, 政府对房地产调控的力度非常大。因此, 房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势, 以便及时处理由此引发的风险。
2、经济体制风险。
一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低, 减少投资于房地产业的资金, 房地产商品市场的活动将会减少;另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变, 或者说是房地产业发展的模式发生改变, 各种房地产市场在整个房地产业中所占的比例发生改变。这种改变会给有些房地产市场带来生机, 则对另一些房地产市场带来损失。比如, 一些城市工业结构的转型, 导致对厂房需求下降, 而对写字楼需求增加。
3、城市规划风险。
城市规划风险是指由于城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值量产生影响, 给房地产商品经营者带来经济上的损失的风险。
4、区域发展风险。
区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响其他房地产商品的价值和价格, 为投资者带来损失的风险。
(二) 土地获取阶段风险。
房地产发展的最关键的环节就是获得土地, 在此阶段, 会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题, 风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。
1、土地产权不清风险。
土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清, 不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦, 而且有很多额外的损失, 除了要花费额外人力、物力、财力等, 有些还要诉诸法律, 承担败诉后的经济风险, 如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。
2、土地使用制度变化风险。
土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产商品的开发成本增加, 如使用年限、补偿和收费的规定等;另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的房地产投资风险。
3、征地开发风险。
征地开发风险是指由于征地拆迁所带来的风险, 一方面我国现行拆迁安置法规条例太笼统, 各地情况千差万别, 法规可操作性比较差;另一方面地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因, 可能不愿意出售。因此, 征地拆迁很难顺利进行, 最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间, 承受更大的机会成本。
(三) 项目建设阶段风险。
项目建设阶段的主要目标是保证项目的成本、进度和质量目标的完成, 这个阶段的风险因素较多, 主要可以分为:开发费用变化风险、工程变更风险, 项目质量风险和施工安全风险等方面。
1、开发费用变化风险。
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%~100%, 越到后期影响程度越小。在规划设计中, 方案陈旧、深度不够, 参数选用不合理以及未进行优化优选设计, 都会导致生产成本的增加, 在建设期间, 国家调整产业政策, 采用新的要求或更高的技术标准, 也都会使房地产开发成本增加。
2、工程变更风险。
工程一旦发生变更, 工期就很可能会被延长, 一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化, 错过最佳租售时机, 如已预售, 会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面会增加投入资金利息支出, 增加管理费。所以, 房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工, 以避免由于工程变更造成工期拖延带来的风险。
3、项目质量风险。
质量是建筑项目的生命, 开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调等方面。如果由于承包商施工技术水平落后、偷工减料, 造成建筑结构存有安全隐患, 质量不佳, 就会严重影响房地产企业的声誉和发展, 有时甚至会产生法律纠纷, 导致企业形象一落千丈, 无法继续发展。
4、施工安全风险。
施工安全风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生, 便会发生事故处理费和各种补偿费, 同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加, 而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。
(四) 经营管理阶段的风险。
房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却又非常重要的一个环节。项目开发完毕后, 开发商应尽快将商品房租售出去以回收资金并获取利润;相反, 如果已建好的商品房因种种原因不能租售出去, 则会房屋滞销、资金积压, 影响房地产企业的经营和发展。这个阶段的主要风险来源有:物业管理风险和营销风险。
对房地产投资风险进行识别分析是控制房地产风险的前提, 在此基础上进行有效的风险防范, 才能保证房地产投资的顺利进行, 获得利润。
摘要：随着国民经济的快速增长, 我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是, 在房地产业高速发展的背后, 其所带来的投资风险也在日益增大, 而要避免房地产投资风险, 必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍房地产投资中常采用的分析方法, 并按照房地产周期进行风险因素的识别。
关键词：房地产投资,分析方法,风险识别
参考文献