福州商业地产投资调查报告

福州商业地产投资调查报告（共8篇）

篇1：福州商业地产投资调查报告

福州商业地产投资调查报告

目前的商业地产投资热，无疑会吸引越来越多的人加入其中，但是任何领域的投资都是有风险的，不做好事前的充分调查了解，不掌握相关的知识和经验，往往容易陷入盲目投资，甚至让自己的资金白白打了水漂，或高位套牢。为让投资者对商业地产投资有个理性的认识，我们走访了几家中介经纪商，请他们凭借各自多年从事商业地产买卖交易的经验来为大家支招献策。

5-10月成交量比去年同期涨10%

在对福州几家中介商的调查访问中获悉，目前在二级市场上，商业地产（包含商铺、商场、写字楼）的成交量占二手房市场总成交量的5%左右，大概每月成交量为150套左右，每套按50平方米计算，每月出售的商业面积为7500平方米左右。

从今年4月份开始，受政策调控影响，市场上投资商业产品的人逐渐增加，销售也比较活跃，从成交量上看，与去年同期相比，大约增长10%。5-10月商业地产价格总体上涨20%

从商业地产售价变化看，与去年同期相比，总体涨幅达到20%。其中，老城区商铺售价平均涨幅达到15%~20%，写字楼涨了20%。新城区商铺平均售价涨了15%。

市中心的车库与去年相比翻了一番，目前售价普遍在18万~25万元之间。“金三角”的商铺最好卖

福州的“金三角”区域是指，北起东街口，中接冠亚广场，南延中亭街，西至万象城、宝龙广场形成的三角区域。这个区域由福州三大核心商圈组成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商业区。

目前，万宝商圈（指万象城与宝龙城市广场）沿街店面最好卖，而且价格涨幅最大。早期，那里的一楼店面平均售价4~5万元/平方米，才几年时间，如今售价已经涨到8~10万元/平方米。

即将形成商圈的商铺涨得最快

在调查中，当问及哪个区域的商铺涨得最快？各家中介商的回答几乎是一致的，“即将形成商圈的商铺涨得最快”。最典型的例子是福州仓山万达广场周边的店面。两年前沿浦上大道的店面，售价仅1~2万元/平方米，自特易购、万达商业广场的进驻，如今周边商铺价格已经涨至3~5万元/平方米。在这么短的时间内，有如此高的涨幅，这在福州比较少见。

商业地产中独立店面最抢手

商业地产包含了商铺（指独立店面）、商场、写字楼三种类型，在流通市场中，独立店面的数量最多，也是最抢手产品，其交易量占到整个商业地产成交量的80%。

在独立店面中，以鼓楼区和台江区的，面积在50-100平方米的店面最好卖；如果这些店面处在某个商圈内或在某个商业综合体中，而且是一层沿街的，那就更好卖；而且价格也卖到最高，每平方米售价在8~15万元不等。如果店面是社区型的，又是在老城区，每平方米最高只能卖到3~4万元。新城区的价格更低，只能卖1~2万元之间。

商业地产租金涨幅比较慢

调查发现，投资商业地产有两个方面的收益，第一是靠商业地产自身的升值，第二靠涨租金来提高收入。对于这两项收益，投资人更喜欢前者，因为后者往往难以令人满意。目前，福州商业地产的租金平均涨幅都不高，老城区店面租金每年仅涨3%~4%，新城区涨了2%。商场和写字楼（不含新建的写字楼）的租金涨幅也差不多。

案例

2003年，陈先生的亲戚想出让手中的中亭街独立店铺，每间面积都在50平方米左右，每平方米售价2万元。

当时，亲戚手中有三间铺，一间是在中亭街的街角，一间是在中亭街右侧，还有间是在左侧。在对比三间店面后，陈先生决定购买左侧店铺。他的理由是：左侧顺脚，停车方便，面宽比其他两间大。

但是这些还不足以让陈先生立刻下手，因为投资回报率太低了。某一天，当陈先生获悉，1年后台江批发市场将搬到中亭街。他迅速从北京飞回福州，当晚拉上亲戚去看铺，第二天就成交。

刚开始，租金每月只能租到2000~3000元，投资回报率仅1%~2%，抱着养铺的心态，陈先生并没有埋怨收益太低。慢慢的，批发市场来了、中亭街也养旺了，他的店面租金从原来的2000~3000元涨到了如今的1万元。按现在的租金换算成回报率，已经是12%了。不仅租金涨，店铺也升值了，从原来的2万元涨到如今的4万多元，翻一番。

观点

看得准“一铺养三代”看不准“三代养一铺”

民间有“一铺养三代”的说法是有其道理的，但投资商铺应做到“心中有数”，不然就变成“三代养一铺”。

“心中有数”是指要计算产品的回报率，要弄懂商铺（店面）与位置、运营、周边的商业业态、商业物业管理等方面的关系。其中商业物业是容易忽视的。其评估标准为：首先硬件是否成熟，比如女厕所的比例应该为男厕所的2.5倍；是否有消防通道、公共停车场。其次是否有人性化的设施配套，比如电梯的设置是否具有人性化，灯光的应用能否吸引人们逛街的好奇心；第三，后期是否有强有力的运营能力。比如是否经常举办市场推广活动等。

分析

陈先生的购买行为有以下六点值得借鉴的地方：

第一，商铺（店面）地点的选择。投资者在购买商铺（店面）时首先要了解整个商业区域整体的发展动向和这个商铺（店面）在这个区域的地点选择。比如顺脚、车的停放、是否要过马路等。

第二，分析这个商铺（店面）有多少客流支撑。在购买前可以进行市场调查，比如，该区域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要会计算商铺（店面）的回报率。回报率=年租金/总价。其中要分三个阶段算：养铺时间的回报率；基本回报率（要高过银行利息）；预计未来的回报率。

第四，要注意商铺（店面）的硬件条件，比如门面要宽（至少要5、6米）；深度要够深（至少要7、8米）；商铺层高、物业配套等。

第五，在买铺时注意周边环境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否顺畅、视野是否通达、店铺的朝向等。

第六，商铺（店面）的后期管理运营。投资者要有良好的心态，有养铺的心理准备。还要注意后期管理运营时商铺（店面）的业态否能与该区域的商业业态相融合。

选择投资成熟商圈的商业产品

在没有更好的投资渠道时，商业地产还是值得投资的，它不仅可以保值，抵抗通货膨胀，还可以增值，商铺越养，价值越明显。如果不想承担风险，可考虑选商圈成熟、周边配套齐全、停车方便的商业产品，把预估的风险值降到最低。投资未来可能形成商圈的商铺

投资商铺要有眼光和胆量，关注那些未来有可能会形成商圈的商铺。从区域上看，可关注金山区域、仓山区火车南站附近或是北江滨CBD商务区。这些区域的商业地产目前价格还未大涨，仍有升值潜力。

年收益率达到5%商铺可以投资

投资商铺主要看人流量和租金回报率，通常情况下，年收益率达到5%商铺就可以投资。目前市场上，独立店面的年收益率大概在5%~8%之间。例如，每平方米售价3万元的店面，面积为50平方米，如果每月租金能达到1万元，就可以投资了。

投资重点关注商业地产本身

投资商业地产一般是长线投资，没有太多的时机因素要考虑，主要看商业产品本身。投资者在购买商业地产时应考虑：周边的配套、消费的人群；该地区的土地规划（可以上相关部门的网站查询）；商业地产本身位置（沿街、十字路口）；管理成本（未来的租客）等。在购买前应货比三家。我要调查网 摘自：中研网讯部分观点作者：柯南园

篇2：福州商业地产投资调查报告

福州市大学城博士后商业街零售业区位因素调查问卷（商家）您好，我们是闽江学院地理科学系2011级的学生，正在对本区域及其附近零售业现状进行调查，麻烦您能在百忙之中抽出时间填写我们的问卷：

副卷：性别：男 □ 女 □年龄：＿＿

1、文化程度：A、大学本科以上 B、大学专科 C、中专/高中 D、小学以下

2、贵商店经营范围：A、便利店B、文体品销售C、服饰类D、鞋帽类 E、电器类F、水果蔬菜花类G、美食饮用品H、日用品洗化类I、其他 主卷：

1、请问您的商店店面的面积有多少？（单位：平方米）

A、20-40B、40-60C、60-80D、80-100E、100及以上

2、请问您的商店月租金是多少？（单位：元∕每月）

A、1000以下B、1000-1500C、1500-2000D、2000-2500E、2500以上

3、请问您的商店月均纯利润是多少？（单位：元∕每月）

A、1000以下B、1000-1500C、1500-2000D、2000-2500E、2500以上

4、请问您觉得您的商店所在地的地价如何？

A、很便宜B、较合理C、合理D、有点贵E、非常贵

5、请问您的商店的消费群体一般是？（可多选）

A、学生B、上班族C、老年D、其他

6、请问您认为您的顾客到贵店消费的原因？(可多选)

A、物美价廉B、售货员态度好C、商品质量保证D、其他

7、请问此商业街最吸引您开店的原因？(可多选)

A、市场广阔B、房价合理C、潜力巨大D、其他

8、请问您希望您的商店以后发展到什么规模？

A、保持现状B、2-3家连锁C、全市连锁D、全国连锁E、世界连锁

9、请问您附近有同类型的商店吗？

A、没有B、很少，一两间C、较多D、很多

10、请问您认为您的商店所处的地段如何？

A、繁华B、普通C、较偏僻D、偏僻

11、请问您认为零售店位置选取最佳是？

A交通枢纽地区B学校或居民区附近C城市中心D政府机关及医院附近

12、请问您认为附近商业街目前最大的问题是什么？

A、交通拥挤B、噪声较大C、房租较贵D、治安较差E、其他

13、请问对于贵商店所在的商业街您还有何宝贵建议？

答：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

篇3：福州商业地产投资调查报告

0 引言

2016年8月房地产服务商戴德梁行首次面向中国大陆投资者投资意向进行了调查, 并于近日发布《2016中国境外地产投资意向调查报告》。调查显示, 投资者对“安全港”的市场情绪正在持续上升。2016年前8个月, 美国和澳大利亚的市场情绪分别上升6%和2%, 据受访者称, 他们越来越喜欢成熟市场中经受住考验的投资目的地。

本次调研对象多为企业投资者和房地产开发商, 超过3/4 (76.5%) 在中国大陆设有总部, 其中大约一半的海外投资额在10~100亿人民币之间。

调查显示, 这些中国企业平均将44%的海外资金投到美国, 接下来依次是澳大利亚 (22%) 、英国 (10%) 、中国香港 (6%) 和加拿大 (3%) 。其他国家或地区占15%。与2015年相比, 这些中国投资者对美国和澳大利亚投资热情继续增长, 总体增加了8% (见图1) 。

1 美国市场独占半壁江山

由于国内经济增长放缓, 越来越多的中国投资者选择相对稳定的海外市场投放资金, 通过资产多样化而降低投资风险。其中美国和澳洲的投资倾向较2015年分别增长了6%和2%。调研结果显示中国投资者平均将44%的海外资本投放在美国, 实际交易份额占比其实更高。根据Real Capital Analytics (RCA) 提供的数据看, 2016年前8个月美国占中国海外地产投资 (大宗交易) 总额的57%, 比排名第二的中国香港高出近40% (见图2) 。

美国市场的高流通性以及资产易转手的特点, 吸引了众多中国投资者。截至2016年8月, 美国市场有7宗价值超过2亿美元的大宗交易。相反, 尽管澳大利亚于2016年前8月有44宗交易, 但每宗投资额较小。由于当地银行对于一些开发商采取了更严格的贷款政策, 导致当地的交易规模较小 (见表1) 。

2 纽约继续成为美国最受欢迎市场

作为全球金融中心, 纽约对中国投资者来说依然是最热门的海外投资目的地。调查显示, 96%的调研对象表示对纽约市场有投资兴趣 (见图3) , 印证了2016年前8个月高达56.3亿美元的投资额。

除了最受欢迎的写字楼及酒店资产, 美国的住宅市场也越发受中国投资者关注。这得益于大量的中国移民涌入美国, 使许多区域房屋需求量上升, 因而更多的中国开发商愿意冒险开发住宅项目。譬如, 鑫苑 (中国) 置业有限公司于2016年8月在纽约都会区购置了第3个住宅项目, 价值6600万美元、位于华人区法拉盛的公寓综合体。

除了纽约, 中国投资者对美国西海岸城市偏爱有加。旧金山以74%排名第二, 洛杉矶以61%排名第三, 西雅图则以35%排名第五。RCA数据显示, 于2016年前8个月, 旧金山和洛杉矶作为西海岸的门户城市已经分别吸引了来自中国买家的14.5亿美元和1.1亿美元的投资 (见表2) 。根据Los Angeles Times报道, 中国开发商在洛杉矶土地开发也十分活跃, 2014年以来在洛杉矶中心区域就有7笔超过1900万美元的土地交易。

西雅图则特别受一些在美国有投资经验的中国开发商的欢迎。最近, 中国最大的房地产开发商万科预计将投入2亿美元协助建造西雅图未来最大、高达43层的公寓综合体。除了房地产开发项目, 西雅图的零售物业、开发用地以及工业物业均受到中国投资者的欢迎。据RCA数据显示, 于2016年前8个月, 中国投资者在西雅图的大宗交易投资额已达4110万美元。

3 中国投资者视英退欧为投资良机

调查显示, 中国投资者对英国房地产市场充满信心。74%的调查对象认为英退欧带来了投资英国物业的好时机, 其中包括61%在英国没有资产但计划于5年内投资英国, 以及13%在英国已有资产并且计划在5年内加大在英投资的中国企业 (见图4) 。

当被问及中英两国在脱欧之后的关系时, 将近80%的调查结果显示英退欧后中英两国之间的贸易将会维持现状或者变得更加顺畅。欧盟国家相较英国则没有那么乐观, 仅有33%的调查者认为英退欧会促进中国和欧盟国家之间的贸易关系, 相较48%的调查者认为英退欧会促进中英两国的贸易关系的比例明显降低。而在英国, 绝大部分中国投资者都偏向于伦敦市场。调查结果显示95%的调查者对伦敦有兴趣, 其次是曼切斯特, 有超过1/4的调查者表示对其有投资兴趣 (见图5) 。

2016年前8个月, 中国投资者在英国收购了6栋写字楼, 总价值接近15亿美元 (见表3) 。除此之外, 万科和民生银行于9月分别抢购了伦敦市两幢优质写字楼。万科购置了位于伦敦西区价值1.54亿美元、面积为6503m2的Ryder Court写字楼;民生旗下一个港资子公司SRE Group于同一周内收购了位于伦敦市中心价值1.13亿美元的法国银行SociétéGénérale总部大楼。尽管英退欧带来了一定的不稳定因素, 但是伦敦作为全球的经济中心, 以及其写字楼物业多为10年以上的租赁合约, 一定程度上降低了投资风险。

4 中国投资者优选写字楼及酒店物业

中国投资者在调查中显示出强烈的倾向性, 80%的投资者表现出对英国写字楼市场感兴趣 (见图6) 。英国的住宅及酒店物业也受到较大的关注。相反, 对于较为缺乏海外经营经验的零售物业及休闲产业则兴趣度较低。

除英国外, 全球范围内写字楼和酒店物业仍最受中国投资者青睐。RCA数据显示, 2016年前8个月, 在最大宗的10笔交易中, 写字楼交易占据8席。

写字楼总交易额达119亿美元, 占比约为51% (见图7) 。写字楼物业不仅可以提供相对稳定现金流, 同时抗跌性较强, 而这两方面都是中国投资者比较看重的。

酒店物业近期也吸引了越来越多的中国企业投资者的关注, 这得益于中国游客的增长以及更为宽松的旅游签证政策。酒店物业2016年前8个月的成交额高达77亿美元, 占据了境外大宗交易总金额的1/3。其中最大的一笔交易为安邦保险协议收购Blackstone Group旗下高达65亿美元的Strategic酒店物业。

(本栏目文章仅代表机构或作者个人观点, 不代表本刊立场)

篇4：福州商业地产投资之道

商铺市场，种类复杂，项目繁多，一般分为综合体商铺、底商和专业市场等类别。笔者了解到，目前，个体投资者选择最多的商铺类型为综合体商铺和底商两类。而专业市场类商铺多为大业主持有，一般投资者关注热度较低。

某地产公司商铺营销负责人认为，做为综合体商铺，一般具有相当规模。开发商大多会在招商引进一些知名品牌的主力店铺后，相应出售少部分产权。这些综合体商铺因为与主力品牌店铺为邻，通常具有价格贵、租金高、收益稳定等特点。当然，在一定程度上就必须依赖整个综合体商铺的经营状况，所以投资者须特别注意整体招商和经营情况。

底商作为住宅或写字楼项目的配套商业，面积相对较小、价格也不算很高，安全系数更高，但商业培育期较长，投资者需要守候。不过，好处是随着入住率的提高，度过养商期的优质底商，也会一铺难求，具有很高的投资潜力。不过，投资者要注意底商的功能限制，有部分业态如餐饮等常会禁止经营。所以，前期需要对商铺可能存在的经营业态和客群定位进行考察分析，否则难以获得预期回报。

双安房产董事长郑爱新认为，以目前成熟商铺来看，年回报一般在8％-10％之间，不成熟商铺一般年回报3％-5％之间。对于成熟商铺，能够实现以租养贷且还有盈余，空置期也较短，而不成熟商铺每月还需贴钱还贷，且空置期较长，会有风险。

而在业内人士傅先生看来，选择商铺，首先要考虑的应是商圈。福州的东街口商圈、中亭街商圈、以及万宝龙商圈。这三大核心商圈，是福州目前人流量最大、也是最旺的商业区。这里的商铺，不用太过费心筛选，大部分都物有所值。虽然未来升值潜力已经被发掘的差不多，但是租金回报率却很高，而且十分保值。而福州仓山万达广场周边的店面，则是投资即将成形商圈的最典型例子。两年前沿浦上大道的店面，售价仅1～2万元／平方米，自特易购、万达以及红星美凯龙相继宣布进驻后，如今周边商铺价格已经翻了一番，达到3-4万元／平方米。

每个想投资写字楼的人，可能都会问到“哪个区域最容易升值”，固然，升值潜力很重要，但业内人士傅先生认为，投资者在投资写字楼的时候，还是更应该首先从个人的资金情况而选择，首先确定自己能买得起什么价位的写字楼，之后再在这个价位区间内选择投资环境相对较好的写字楼，在这个过程中，投资回报率是一定要注意的问题。另外，选对写字楼虽然会有较高的升值空间，但由于写字楼投资总价高，使得变现困难，对于投资者来说就需要理性地分析自身资金条件，谨慎投资。

而海西·百悦城销售经理郑丽榕则表示，写字楼投资特别要看准其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，诸如今后周边是否会有更多的商业地产规划，能否形成新的CBD商圈。另外，写字楼所处的交通位置及便利程度也尤为重要，如果地理位置偏远，交通不方便，相对来讲就不适宜投资。如果写字楼周边交通线路发达，价位又合适，那就可以投资。所以，建议投资者可以选择在交通状况比较理想，同时又靠近商业区的区域核心地段进行投资。这样的写字楼会依赖周边完善的配套而很快就能被市场接受，同时，又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。

郑爱新表示，在考虑了地段以及交通问题后，投资者还需考虑写字楼的物业管理水平。因为写字楼的增值、保值最终要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏，直接决定写字楼的用水、用电是否顺畅，垃圾清运是否及时，以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。相信不会有公司喜欢在脏乱差的环境中办公，因为这不仅会影响到办公的情绪，也会影响到公司的形象。因此选择投资写字楼时，调查物业公司的管理情况亦不容忽视。此外，写字楼所拥有的停车位以及电梯等配套是否充足也是很重要的考虑因素。

40年产权的酒店式公寓不在限购范围之列，由于面积小，总价低，出手方便，且多为精装修交付，很多购房者打起了投资的念头。但许多人在投资公寓等产品时，还一味停留在“低买高卖”的投资策略上。其实，这一投资策略已经无法适应现在的公寓产品投资了。在业内人士傅先生看来，首先要转变的就是人们对公寓投资的观念。多数人的投资行为都是短线，短期内获取高回报。体现在商业地产市场中的投资意识也如此。“在福州，公寓楼往往是租金高于住宅，价格低于住宅，而且租金上涨的速度也要快于自身房价的升值。所以，公寓产品的投资应是一种长线投资，属于慢热型投资。”

郑爱新认为，酒店式公寓的租住者主要是“白骨精”。所以选择接近CBD和商圈的公寓，才能确保未来有足够的租户需求，并且租户对于租金也有足够的承受力，这是投资公寓很重要的一点。

篇5：投资可行性研究报告商业地产

——成都环达通广场

思路总结

房地产商业项目，可行性研究报告主体有七大部分，分别为项目总论、市场分析及前景预测、建设单位基本情况、项目建设方案、投资估算资金筹措及贷款偿还计划、财务评价、项目风险分析。

我们小组认真学习了该报告，对整个项目的流程有了大致的了解。按照报告所示，在实际操作中首先要到实地考察该项目，对项目名称（成都环达通泰盈房地产开发有限公司“环达通”商业项目）、项目建设单位概况，建设地点、规模、期限及建设内容、投资估算及资金筹措、可行性研究报告编制依据等做到心中有数，然后再进行市场分析和财务评价。

现在具体操作如下：

一、市场分析与前景预测。首先要对投资环境及城市规划和成都市商业地产发展状况

有一个大致的了解，在此基础上再进行项目分析，项目分析的内容包括项目概况、南部新区商业物业发展状况（在做这个的同时，可以参考类似商业物业重点个案和区域互补商业物业两种，对他们的基本情况要有所了解）、项目swot分析、项目定位分析、项目运营分析、项目运营分析是重点。包括确定推广及招商时机，租赁价格的预测。租赁价格的预测所包含的内容很多。主要用到的方法是未来现金流的贴现加总。

作为报告中很重要的一块，市场分析和前景预测我们总结其主要内容如下：

1.投资环境，包括宏观环境和区域环境.在宏观政策里面包括土地、金融、税收、产业调整等一些政策。而区域环境则主要包括区域经济发展、区域

产业结构变化、区域发展趋势、相关产业的发展以及具名消费水平，收入

水平和消费习惯等。

2.城市规划，主要包括城市规划、商业网点分布、城市规划重点、城市规划

调整、城市布局以及项目所在区发展规划等。

3.项目产业发展状况，主要包括项目商业格局，商业业态，商业地产特征，商业地产趋势预测等

4.项目分析。主要包括项目概况，商业物业需求，参考商业物业，个案分析

以及swot分析，项目定位和运营分析。

二、建设单位与项目不同，建设单位是成都环达通泰盈房地产有限公司。要对他的基

本情况比如注册资本，公司总经理等有一定了解。然后发现建设单位优势，这里的优势是成都子公司是环达通泰盈成都房产发展有限公司是环达通泰盈成都房产发展有限公司的全资子公司，作为强强联合的产物，能够形成集西方管理和本土运作相依存的新型团队，使其项目从规划、设计以及未来的建设和运营中拥有超前的理念和较好的发展前景。建设单位财务状况也是重点。

三、项目建设方案。项目建设方案的内容包括建设内容和规模，综合技术经济指标，建设工期安排及目前进度，建设设计，结构设计，给排水设计，电气设计，暖通设计等。

四、投资估算、资金筹措及贷款偿还计划。在对投资进行估算之前，要找到估算依据，估算依据一般包括建设部、四川省建设厅、财务厅、发改委、物价局、成都市造价站、建设部、成都市房管部门的官方网站上去寻找相关文件和资料。之后，再进行投资估算，包括项目总投资估算和具体估算，具体估算包括土地取得费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，开发间接费，财务费用，开发期税费，其他费用，不可预见费，开办费用，推广和招商代理等费用及铺地运营资金。这些费用的估算主要是结合或某些标准或企业类型、组织架构、管理特点和项目的经营方向及目标客户群和以往的操作经验进行估算。除了投资估算以外还包括项目资金筹措以及资金使用计划和还款计划。

五、财务评价财务评价是可行性研究报告里的另外一个重点部分。财务评价是在上面

投资估算的基础上进行的。首先要获得基础财务数据，但这些基础财务数据不同于上面的费用，应该包括营业收入估算、折旧和摊销、经营成本估算、利息支出。而预测的依据是项目的盈利情况、公司对所得税、公积金、公益金及应付利润分类进行估算。（按现行税收制度，成都市企业应缴纳营业税为营业收入的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为应纳营业税的3%，地方教育费附加为应纳营业税的1%，副食品调控基金为营业收入的1‰.经营税金及附加合计为销售收入的5.65%，除此之外，作为房屋所有权人，企业还应该缴纳房产税，其计税依据是房产的计税价值的1.2%或者房产的租金收入的12%，本次按照房产计税价值的1.2%估算房产税。）

在获得基础财务数据的基础上，再进行财务分析，项目评价各基本报表的编制，财务分析指标计算，项目不确定性分析，敏感性分析和财务分析结论。

六、项目风险分析这些风险主要来自：招标和承包模式、自然条件风险、工期拖延和

质量风险、项目开发成本、施工索赔、出租运营阶段、市场定位、项目招商、租金方案和出租策略的制定及运营管理等阶段。总之，在风险发生之前，对项目开发经营存在的风险因素以及产生的原因，要从系统的观点出发，做出判断。许多风险具有隐蔽性，各种风险往往交织在一起，这个识别风险带来困难，因此针对“成都环达通”项目应建立专门班子，聘请专业顾问，采取科学方法，对风险因素识别和控制。

七、据以上分析，得出项目可行性研究结论。并编制可行性要就报告。

资料相关

篇6：中国房地产投资回报率调查报告

短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资

就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。

《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。

近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。

需要说明的是：

静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考

长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考

5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机

商铺：租金回报出现回落 运营风险较大

就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。

从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。

《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。

从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。

写字楼：投资价值明显高于住宅市场

就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。

从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显

就普通住宅租赁回报率而言，2015上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。

从租赁投资回报率上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。

从历史租赁后转售回报率上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报率在约6%左右。

高档住宅：静态租赁回报率不高 长期租赁回报涨幅度不大

就高档住宅的租赁回报率而言，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。

从租赁回报率来看，2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益，可以说静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。

从历史转售回报率上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。

首先，从城市分布来看，尽管各个主要城市的投资回报率都普遍低至4%，但西安、长沙、沈阳、无锡、重庆这些二线城市短期内的投资回报率还是要明显高于北上广深，北京这样的一线城市已然垫底。

从上图可以看出，目前，投资房地产的平均收益率普遍要低于房地产信托的平均年收益率，也就是说，不管买什么房，实际上都没有买房地产信托划算。而从不同物业类型来看，跟我们昨天看到的结论一致：现在投资写字楼和商铺远比投资住宅划算——写字楼和商铺的静态租赁回报约为4%左右，而住宅市场回报率仅为2%，两者之间约有2%的差距。

从静态租赁回报率排名中可以看出，位居前十的均为写字楼和商铺，排名后十的全部为住宅；而且，从城市地理位置来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。由此可见，选择中西部二线城市的写字楼和商铺做投资更为合适。目前来看，长沙的写字楼要比北京的写字楼更有投资价值，而北京的普通住宅已然沦为倒数第二位最不具投资价值的物业。

上图可以告诉你，同一种物业类型，不同城市可以带给你的投资回报状况。（请仔细参读！）《报告》也指出，虽然2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，但随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。

5年内：一线和中西部城市写字楼商铺最适合投资 远离高档住宅

从长期来看，结论似乎也变化不大。尽管部分物业的投资回报率有所上升，但住宅投资回报率尤其是高档住宅格外偏低的状况依然难改，从上图中可以看出，写字楼商铺长期租赁回报率排名靠前，普通住宅居中较多，而高档住宅相对靠后，杭州高档住宅的投资回报率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城买豪宅做长期投资的有钱银要注意了。

从上表可以看出，长沙、武汉、西安这样的中西部城市，其写字楼和商铺市场更具有长期投资价值，一线城市的写字楼商铺长期投资回报率则居中，长沙、杭州、南京、大连、苏州这些二线城市的高端住宅长期来看则是最不值得投资的物业。

上图则对各种物业类型投资价值的城市分布做了排名，从城市地理位置来看，无论哪种物业类型，中西部城市的回报率显然都是偏高的。

此外，《报告》指出，由于受城市建设及第三产业快速发展影响，一线城市写字楼市场可获得较高的投资回报。

综上所述，一线城市和中西部城市的写字楼和商铺最适合投资，而中西部城市的高档住宅最不适合投资，更适合自住。

租赁转售：整体较可观 但城市出现分化现象

而从租赁后转售的投资回报来看，2010-2015年房地产各物业类型历史转售回报率排名靠前，回报率较为可观，甚至大部分物业回报率要高于房地产信托收益率。

此外，从上图还可以看出，排名前十的以商铺和写字楼为主，住宅相对较少。值得注意的是宁波和杭州的普通住宅租赁转售的回报率低于CPI涨幅平均值，这反映出了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化的现象。

从上图中可以看出，广州、北京、上海和深圳这些一线城市的普通住宅租赁后转售回报率排名靠前，这说明如果选择租赁转售模式投资的人，选一线城市要强于二三线城市。

但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！

未来5年租赁转售：预测在6%—9%之间

《报告》表示，随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间，大部分物业转售回报率将集中在6%-9%之间。不过，我们仍可以从上图中看出，未来5年，中西部城市的写字楼和商铺还是比较有竞争力，尤其是武汉。

2015上半年房地产投资回报率调查报告：中西部崛起

赢商网手机客户端：随时随地看新闻赢商网 http://yn.winshang.com 2015年05月22日14:15 核心提示：近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计。

近日，研究机构云房数据便发布了《2015上半年中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》，该报告基于对全国十七个大中城市、四类物业的静态租赁回报率、长期租赁回报率以及5年租赁后转售回报率的统计，推出了一系列房地产投资回报率的数据。相对于静态的供求关系数据，房地产投资回报率的数据将动态的租金及房价数据综合考虑在内，以求能够更客观而全面的反映市场变化。

需要说明的是：

静态租赁回报率——指当前净资金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考

长期租赁——代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率的大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考；

5年租赁后转售回报率——包含租金回报和房产增值的两部分收益，入住判断转售房产的最佳时机

（先搞懂这三个数据很重要，因为它决定着接下来你是否能真的看懂）

商铺：租金回报出现回落 运营风险较大

就商铺回报率数来说，从2015上半年商铺市场投资回报率数据中可以看出，商铺市场租金回报总体平稳，转售回报小幅下降。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，各城市间，回报率数据差异较大，这主要是由于商铺的投资受区域位置、经营方式、需求支撑等多重因素的影响。在获得高回报的同时，投资商铺市场也需要承担较大的经营风险。

从租赁回报率上来说，2015上半年，商铺市场静态租赁回报率平均值为4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之间；长期租赁回报率平均值为7.2%，主要集中在5%-9%之间。由此可见，商铺市场租金回报水平略高于住宅市场，但低于写字楼市场。

《中国房地产投资回报率调查报告》表示，近年来，连续多年针对住宅市场的宏观调控使得房地产开发企业转战商业地产市场，商铺市场供应大量增加，市场供求关系发生逆转，大部分城市出现供过于求的局面。尤其在电商的快速发展下，传统零售行业，如小商品类、家电类的传统商铺，受到的冲击相对较大。所以，从回报率数据来看，商铺租金回报出现回落。此外，商铺投资门槛相对较高，运营风险较大，即使同一城市，不同区位的商铺回报也相差较大。但对于地理位置优越的商铺，仍然可以获得相当高的收益。

从历史转售回报率来看，商铺市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为14.9%，各城市回报率差异较大。其中，成都、西安、重庆、深圳、武汉排名前五，回报率超过20%，与之相比，杭州商铺转售回报率不足5%。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计未来五年，商铺市场2015-2020年转售回报率预测平均值7.4%。预测将在6%-10%之间。

写字楼：投资价值明显高于住宅市场

就写字楼租赁回报率来说，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，长期租赁回报率平均值为8.5%，租金回报相对较高。租赁后转售回报率有所回落，2010-2015年租赁后转回报率为11.8%，2015-2020年租赁后转售回报率为7.7%。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与住宅市场相比，写字楼租赁回报相对合理。

就租赁回报率而言，2015上半年，写字楼静态租赁回报率平均值为4.3%，接近余额宝平均收益，可以说写字楼静态租赁回报率约为住宅市场的2倍。

《中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》分析称，对于写字楼来说，其投资价值明显高于住宅市场，尤其是核心地段的高品质写字楼，具有较高的保值性，能获得较高的静态租金回报。

从历史转售回报率来看，写字楼市场2010-2015年租赁后转售回报率平均值为11.8%，主要集中区间为8%-15%。5年租赁后转售回报率受价格波动影响较大，受2010-2011年价格的大幅上涨，大部分城市写字楼市场转售回报率高于房地产信托收益率9.6%，转售回报较高。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着写字楼市场的快速开发建设，大部分城市供需紧张得到缓解，部分城市写字楼市场出现供过于求的局面，租金、价格上涨趋势减缓，预计未来写字楼转售回报率将有所下降，2015-2020年大部分城市写字楼市场5年租赁后转售投资回报率将在7%-10%之间。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投资化明显

就普通住宅租赁回报率而言，2015上半年，普通住宅静态租赁回报率在2%-3%左右，17个城市平均值为2.6%。长期租赁回报率随着租金涨幅的收窄，有小幅下降，平均值为6.1%。历史转售回报率出现明显分化，总体水平下降为8.9%，但不同的城市间分化明显，宁波甚至出现了负值。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》分析称，随着房价涨幅的进一步收窄，预计未来转售回报率将向长期租赁回报水平靠近。

从租赁投资回报率上来看，2015上半年，普通住宅市场静态租赁投资回报率在1.8%-3.5%之间，而普通住宅市场长期租赁回报率主要集中在5%-7%之间。

对此，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，仅从回报率数据上看，住宅市场存在一定的泡沫。由于租金与房价往往存在一定的合理比例，根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率应该为4%-6%，而我国水平远低于国际标准水平，侧面反映了房价水平与真实价值的背离。

从历史租赁后转售回报率上来看，2015上半年，普通住宅历史租赁后转售回报率总体处于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中国房地产投资回报率调查报告》预计，未来房地产市场将逐步回归理性，转售回报率在约6%左右。

高档住宅：静态租赁回报率不高 长期租赁回报涨幅度不大

就高档住宅的租赁回报率而言，《中国房地产（专题阅读）投资回报率调查报告》分析称，2015上半年，高档住宅回报率水平总体回落，各城市差异不大，相对平稳。首先，17个城市静态租赁回报率平均值为2.5%，静态租金回报仍然不高；其次，随着租金涨幅的收窄，长期租赁回报率下降，2015上半年17个城市平均值为4.4%；再次，在房地产市场形势下行的背景下，2010-2015年租赁后转售回报率出现下降，平均值为8.4%；最后，预计未来5年租赁后转售回报率将为5%左右。

从租赁回报率来看，2015上半年，高档住宅静态租赁回报率在1.6%-3.5%之间，平均水平为2.5%，而高档住宅长期租赁回报率主要集中在3%-6%之间。

《中国房地产投资回报率调查报告》认为，与普通住宅相比，高档住宅租金变化相对平稳，租金涨幅不大，大部分城市高档住宅长期租赁回报仅接近或低于余额宝平均收益，可以说静态租赁回报率不高，长期租赁回报上涨幅度不大。

从历史转售回报率上来看，高档住宅2010-2015年租赁后转售回报率平均值为8.4%，大部分集中在5%-11%之间。与2009-2014年的12.4%租赁后转售回报率相比，转售回报率下降了4个百分点。《中国房地产投资回报率调查报告》认为，在经历了2014年价格的下降后，大部分城市高档住宅价格出现了明显回落，但大部分城市租赁后转售回报率仍高于五年期贷款利率，转售回报率水平较高。但是随着未来投资需求的大量减少，高档住宅的自住性将更加明显，《中国房地产投资回报率调查报告》预计，转售回报率将理性回落，2015-2020年回报率约4%-6%。

短期：中西部城市写字楼商铺更合适投资

首先，从城市分布来看，尽管各个主要城市的投资回报率都普遍低至4%，但西安、长沙、沈阳、无锡、重庆这些二线城市短期内的投资回报率还是要明显高于北上广深，北京这样的一线城市已然垫底。

从上图可以看出，目前，投资房地产（专题阅读）的平均收益率普遍要低于房地产信托的平均年收益率，也就是说，不管买什么房，实际上都没有买房地产信托划算。而从不同物业类型来看，跟我们昨天看到的结论一致：现在投资写字楼和商铺远比投资住宅划算——写字楼和商铺的静态租赁回报约为4%左右，而住宅市场回报率仅为2%，两者之间约有2%的差距。

从静态租赁回报率排名中可以看出，位居前十的均为写字楼和商铺，排名后十的全部为住宅；而且，从城市地理位置来看，中西部城市静态租赁回报率相对较高。由此可见，选择中西部二线城市的写字楼和商铺做投资更为合适。目前来看，长沙的写字楼要比北京的写字楼更有投资价值，而北京的普通住宅已然沦为倒数第二位最不具投资价值的物业。（这结果是不是有点让人讶异？！）

上图可以告诉你，同一种物业类型，不同城市可以带给你的投资回报状况。（请仔细参读！）《报告》也指出，虽然2014年住宅市场整体进入下行调整阶段，但随着市场的调整，预计住宅价格将逐步理性回归，静态租金回报率将有所上升。

5年内：一线和中西部城市写字楼商铺最适合投资 远离高档住宅

从长期来看，结论似乎也变化不大。尽管部分物业的投资回报率有所上升，但住宅投资回报率尤其是高档住宅格外偏低的状况依然难改，从上图中可以看出，写字楼商铺长期租赁回报率排名靠前，普通住宅居中较多，而高档住宅相对靠后，杭州高档住宅的投资回报率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城买豪宅做长期投资的有钱银要注意了。

从上表可以看出，长沙、武汉、西安这样的中西部城市，其写字楼和商铺市场更具有长期投资价值，一线城市的写字楼商铺长期投资回报率则居中，长沙、杭州、南京、大连、苏州这些二线城市的高端住宅长期来看则是最不值得投资的物业。

上图则对各种物业类型投资价值的城市分布做了排名，从城市地理位置来看，无论哪种物业类型，中西部城市的回报率显然都是偏高的。

此外，《报告》指出，由于受城市建设及第三产业快速发展影响，一线城市写字楼市场可获得较高的投资回报。

综上所述，一线城市和中西部城市的写字楼和商铺最适合投资，而中西部城市的高档住宅最不适合投资，更适合自住。

租赁转售：整体较可观 但城市出现分化现象

而从租赁后转售的投资回报来看，2010-2015年房地产（专题阅读）各物业类型历史转售回报率排名靠前，回报率较为可观，甚至大部分物业回报率要高于房地产信托收益率。

此外，从上图还可以看出，排名前十的以商铺和写字楼为主，住宅相对较少。值得注意的是宁波和杭州的普通住宅租赁转售的回报率低于CPI涨幅平均值，这反映出了住宅价格的下行调整和不同城市之间的投资回报出现分化的现象。

从上图中可以看出，广州、北京、上海和深圳这些一线城市的普通住宅租赁后转售回报率排名靠前，这说明如果选择租赁转售模式投资的人，选一线城市要强于二三线城市。

但是，《中国房地产投资回报率调查报告》认为，随着房地产形势的转变，住宅的高转售回报率将逐步回落。要不要入手，你可要想好了！未来5年租赁转售：预测在6%—9%之间

《报告》表示，随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间，大部分物业转售回报率将集中在6%-9%之间。不过，我们仍可以从上图中看出，未来5年，中西部城市的写字楼和商铺还是比较有竞争力，尤其是武汉。

篇7：福州商业地产投资调查报告

35个大中城市商业地产投资价值研究报告

随着房地产行业进入“白银时代”，企业的利润率也随之走低，目前标杆上市公司的净利润率基本在13%，甚至个别项目以10%的净利润率维持开发。这对于房企来讲，区域或城市布局策略将直接影响到开发企业的利润率，甚至规模化的增长机会。因此，房企势必会调整自己的布局策略，选择风险最小的城市进行拿地，以最大可能降低投资风险。

至此，我们也就不难理解为?何?房?地?产?城?市?进?入?研?究?越?来?越?受?开?发?商?重?视?。

针对这个话题，同策咨询研究部针对不同物业类型进行综合分析，近期完成了《2014年70个大中城市商品住宅投资价值研究报告》、《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》、《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》三份报告。

本文仅就《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》研究成果进行说明，通过这个描述让更多的房企、金融机构等了解35个大中城市商业地产物业的投资价值，为开发商、金融机构等各市场主体决策做参考依据。

首先，我们考虑与商业地产发展的相关程度以及数据的可得性，选取10个指标，分别从人口因子和经济因子两方面衡量城市基本面，从而衡量35个大中城市商业地产的城市基本面投资价值。

35个大中城市商业地产的城市基本面投资价值指标

其次，我们选取3个反映商业地产供求关系的指标，从市场特征方面来衡量35个大中城市商业地产供需状况，明确从市场供需的角度这些城市是否值得进行投资。

其中，从35个大中城市人均商业面积来看，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

同策咨询研究部数据显示，从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过

1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳成为35大中城市人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过

1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远，从这个角度来看，即使一线城市、其他二线城市目前商业地产没有系统性的供应过剩的市场风险，也应该提早防范商业地产供应过剩的风险。

从目前商业地产已经面临饱和或过剩的状态的原因来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要为城镇化与企业转型两方面，具体来讲：

第一、在城镇化过程中，新的城市发展规划及商业环境不断升级是主因。这些规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面，这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，也就直接导致中国城市商业地产开发快速的发展，导致整体市场接近饱和或局部过剩；

第二、在当前住宅市场限购的市场背景下，众多房企将视线转移到商业地产，开始谋求战略转型，一定意义上也导致商业地产开发群起而上，导致商业地产开发面临同质化，供应过剩的风险。尽管从企业自身的角度而言，企业是试图通过战略调整与转型，实现其整个企业体系内部现金流结构中投资商业地产的资金与投资住宅地产、其他产业的资金可以互动，并且这两者之间能够实现良好互补，但是，从整个市场的角度来看，就会面临总体上商业地产开发同质化与供应过剩的风险。

因此，从上述角度分析来看，我们也不难理解部分城市开始发布政策，提前预警和调整商业地产开发风险。比如今年年初苏州市就出台商业地产“限售”和禁止售后包租”政策，防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险；2014年6月，杭州也将对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整，部分区域将严格控制新增大型商业综合体的开发。而这两次政策的出台为近期地方政府发布的政策之中首次提到“规避商业地产投资风险”的要求。

最后，通过对35个大中城市的城市基本面与商业地产供需基本面两项指标进行交叉分析，同策咨询研究部最终得出35个大中城市商业地产投资价值结果。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析结果来看，城市人口多，产业经济基础强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，并且商业地产供需较为平衡的城市成为开发企业、金融机构等优先进入的城市，比如北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武汉、宁波、西安等二线城市。

而对于城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，但商业地产供给过度，短期市场压力较大的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为其重点关注的城市，比如天津、重庆、成都等。

对于城市人口相对较少，经济基础较为薄弱，但商业地产供需较为平衡的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为其选择性进入的城市，而这类城市还不在少数，并且大多数位于中西部地区。比如南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐。

篇8：福州商业地产投资调查报告

作为中国的经济和金融中心, 上海拥有全国领先的制造业和服务业基础以及庞大的消费人群和较高的购买力。此外, 上海亦是中国的航运和贸易中心:2014 年, 上海集装箱吞吐量达3529万标准箱 (TEU) , 全球排名第一;浦东机场货运吞吐量达317.8 万吨, 全国排名第一;同时, 上海是全国“四纵四横”高铁网络的重要节点城市, 两小时内可通达所有长三角主要城市。在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下, 便利的交通网络和庞大的内需支撑着上海乃至周边苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。

目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面。截至2015 年第二季度, 上海优质物流仓储存量达375 万平方米, 市场整体空置率为9.1%。其中, 作为上海自贸区的一部分, 临港片区凭借高端制造业和新兴战略产业相结合的产业优势和毗邻浦东空港及洋山深水港的区位优势成为目前上海优质物流仓储供应最为集中的区域。另一方面, 受益于虹桥交通枢纽的建设, 大虹桥区域 (范围涉及青浦、嘉定、闵行和松江四区) 的优质物流仓储市场亦被看高一线。凭借由机场、高铁和高速交织的交通网络, 以及上海国际贸易新平台的定位, 虹桥商务区将成为国内外货物分拨、中转、展示和销售的中心, 国内外货物的融通有望促使大虹桥区域内高标库的需求得到进一步释放。但大虹桥区域内有限的土地供应或将制约该区域的发展。在需求端, 上海对于优质物流仓储的需求更趋多元化, 除第三方物流、传统零售和电商外, 以汽车及零部件制造业和高科技企业为代表的制造业亦是高标库去化的主要动力。旺盛的需求推动上海优质物流仓储市场的租金稳步上涨, 过去五年, 按同样本比较, 上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%。逐年上涨的租金使租户不断承压, 致使部分对成本较为敏感的租户有向周边甚至内陆搬迁的倾向。

土地市场方面, 上海政府在2014 年陆续颁布了调整工业土地使用年限、强化工业用地用途管制等方面的一些列政策。由于上海一手仓储用地供应稀缺, 导致投资者转向二手土地市场进行收购或与拥有优质土地储备的企业以股权形式进行合作。这也使上海成为全国大宗物流交易市场最为活跃的城市, 在2011 ~ 2014 年间, 上海录得了八宗物流仓储物业大宗交易, 总额达42 亿元, 是其他一线城市总和的将近四倍, 其中大部分买家为外资基金或专业物流地产开发商, 如亚腾资产管理、普洛斯及丰树等。同时, 开发商为了提高土地利用率, 多层库正在取代单层库成为仓库开发的主流。这些多层库主要由电商和传统零售业这样对承重要求不高的租户去化。另一方面, 一手仓储土地稀缺和较高的地价亦驱使物流地产开发商纷纷转向紧邻上海的苏州 (包括昆山, 太仓, 常熟) 、无锡和南通等地拿地。而外溢的需求亦使苏州的仓储市场迅速发展起来, 截至2015 年第二季度, 苏州的优质物流仓储存量为273 万平方米, 市场整体空置率为13.7%。同时, 我们也观察到由于自2014 年起随着各地陆续颁布节约集约利用工业用地的新政, 二三线城市的一手仓储用地供应量也在逐年减少, 开发商在苏州和无锡等地的拿地难度亦随之加大。预计二手土地市场活跃的成交在这些城市也将得以延续。

2015 年下半年上海优质物流仓储市预计场将有超80 万平方米的高标准仓库入市, 其中一半的新增供应位于浦东新区的外高桥、浦东机场和洋山陆域三个区域, 而另一半则主要分布在浦西的宝山和青浦。鉴于目前这些区域的空置率水平普遍较低, 预计下半年新项目的上市将刺激市场成交量的上升。同时, 我们预计开发商将推出更多优惠手段来吸引租户以应对更为激烈的竞争。

其他一线城市——供应紧俏, 需求外溢

作为中国的首都和政治经济文化中心, 北京良好的经济基本面以及完善的基础设施为物流地产奠定了基础, 依托于两千万人口的城市规模及发达的第三产业, 整体物流需求由消费品及电商类客户主导。而广州及深圳位于制造业重地的珠三角地区, 承接了来自制造业的物流需求;此外, 作为全球最大的城市带, 珠三角庞大的人口规模亦刺激了来自电商及第三方物流的蓬勃需求。

工业土地供应缺口在上述城市一向比较突出。随着2014 年国土部提出减少特大城市工业用地, 土地供应节奏更逐步放缓。以北京为例, 2014 年全年北京录得45 宗工业土地成交, 仅为2010 ~ 2013 年均值的四成, 2015 年上半年更锐减至五宗。由于物流用地产生的税收贡献相对较少, 土地利用率低, 开发商及其他投资者拿地受限, 竞争加剧。土地紧缺已经成为物流地产投资的一大瓶颈。

与北京相比, 广深的物流市场更加分散, 国际物流开发商份额较低 (仅有普洛斯及安博) , 大部分为内资企业所有, 这种现象主要归因于国有仓储土地供应、可投资标的有限, 此外与农村集体用地确权问题亦不无关系。近年来政府土地政策逐步收紧, 国有物流土地供应有限, 出让的物流土地往往为国内企业购置自建高标仓, 以自用为首要目的, 仅小部分用于出租, 造成国内企业“垄断”局面。此外, 由于历史原因, 相当一部分物流用地为农村集体用地所有权, 对投资审查更为严格的外资开发商来说, 这些并不能成为他们的投资标的。

鉴于供应紧俏, 部分专业物流开发商将目光投向了价格更为合理、投资机会更多的周边城市, 如北京周边的廊坊、武清, 广深周边的佛山、东莞、惠州等。此外, 我们亦观察到物流开发商及机构投资者通过购置二手物业或土地进行投资。如2013 年6 月Redwood通过资产收购购置了北京通州配送中心, 2014年3 月GLP购买了北京空港物流园的富达来信托旗下的北京物流园。

2015 年国土部拟出台政策刚性约束新增建设土地供应, 特大城市未来城市建设用地供应将更多关注盘活存量为主。展望未来, 上述城市物流设施市场将呈现三大发展趋势:1) 物流仓储设施优化升级。政府鼓励土地集约利用, 从传统仓库升级为结合写字楼及仓库的楼仓形式, 从功能单一的物流园区转型为综合型的产业园区。2) 跨境电商租户活跃度上升。受南沙自贸区及前海蛇口自贸区政策利好以及区位优势带动, 跨境电商行业活跃度将逐渐提升, 预计将有更多服务于跨境电商的新建物流仓储项目。3) 需求外溢至周边城市。从运输成本以及效率上出发, 本地的物流仓储设施为首选。然而, 由于本土供应紧缺外加经济虹吸效应带来的交通压力, 本地物流设施租金走高, 租赁成本增加, 加上传统仓储的供应逐渐往周边城市迁移, 预计只有承租能力较强的租户得以在市内布局, 其他外溢需求将由周边城市承接。

成都——区域枢纽中心地位支撑物流市场发展

成都是“一带一路”和“长江经济带”的战略交汇点, 也是成渝经济区的两大增长极之一。受益于西部大开发战略, 过去十年成都的经济飞速发展, 2014 年成都经济总量首次突破万亿, 经济迈上新台阶。在物流方面, 根据2015 年4 月份发布的《四川省物流业发展中长期规划 (2015 ~ 2020 年) 》, 四川省将形成“一核、五极、多点”的物流空间布局。成都作为最重要的“一核”, 依托全国第四大航空枢纽双流机场和连接欧亚大陆的蓉欧快铁贸易大通道, 其区域性的物流枢纽中心地位正日益显现。

成都优质仓储物流市场的发展可以分为两个阶段:2008 ~ 2012年为高标库的起步阶段, 优质物流仓储项目以较高的硬件配置逐步为市场所接受, 并逐渐取代了传统的物流设施;2012 年至今, 市场日臻成熟, 由国际开发商开发的高标库项目聚集度日益提高, 并逐步布局新兴物流园区, 同时园区的运营和管理亦逐步完善。土地开发向集约化方向发展, 土地利用率不断提高, 多层库的供应逐步增加, 且市场对多层库的接受度也在提升。截至2015 年上半年, 成都优质仓储物流市场总存量达124 万平方米, 市场整体空置率为17.2%。

目前, 成都市场高标库主要集中在龙泉、双流、新都、青白江、新津等区域, 其中龙泉、空港和新都三大核心板块的存量占比近八成。纵观成都主要物流园区, 龙泉物流园区成长最为迅速, 仅用不到五年时间就一跃成为成都主要的综合性物流园区之一。物流的蓬勃发展得益于龙泉经济的快速增长, 2014 年龙泉驿区经济增长高达12.7%, 经济总量居成都各区县之首。作为汽车制造业产业核心聚集区, 汽车产业迅速壮大。截至2014 年末龙泉驿区汽车及配套企业已聚集109 家, 一汽大众、沃尔沃、丰田、日产等知名制造商及德尔福等汽配供应商相继进驻龙泉汽车城, 汽车及上下游产业所引致的物流需求持续活跃。其次, 作为辐射川东及连接成都两大国际机场的门户地带, 龙泉依托于高速公路及高铁网络, 日益成为覆盖川东乃至重庆的区域分拨中心。此外, 毗邻成都主城区的地理优势和通达性使龙泉逐步发展为城市配送中心。目前已有包括天猫超市、联合利华、宜家、屈臣氏在内的多家零售商和电商企业纷纷入驻。预计至2017 年, 龙泉的高标库总存量有望突破100 万平方米, 成为成都未来最大的仓储物流园区。另一方面, 双流空港作为成都发展最早也是最为成熟的工业物流市场, 依托空港的地理优势、完善的交通配套以及现代服务业和高新制造业相结合的产业结构, 区域内的仓储物流租赁需求持续旺盛。然而受制于有限的仓储供应, 市场日趋饱和, 截至2015 年上半年, 该区域平均空置率低至1.2%。新都物流园区主要辐射川北地区, 立足于传统公路运输集散的专业物流区域, 其零担物流市场较为发达, 也吸引了以DHL、京东为代表的第三方物流及电商企业落户。与新都毗邻的青白江物流园区汇集蓉欧快铁与中亚班列起始站, 配备大规模的集装箱编组站, 同时也是国家整车进口口岸。根据最新的规划, 新都与青白江两大板块未来有望联动发展, 实现商贸物流功能。

需求端方面, 零售商、电商、第三方物流和汽车及零配件行业是成都优质物流仓储去化的主要来源。首先, 成都人口基数大、消费能力强, 且对外来人口吸引力持续增强, 为商业市场带来了庞大的消费人群。同时, 成都也正在逐步从传统商贸中心向区域型国际贸易中心转型, 各大国际国内零售商积极布局成都或在蓉持续扩张。庞大的内需促使对优质物流仓储的需求也不断升温, 如联合利华, 宜家、家乐福、海尔等知名零售企业的仓储分拨中心相继落户成都。其次, 电子商务贸易增势亦不容小觑。四川省电子商务交易额在2015年上半年达到7686亿元, 同比增长31.8%, 其中网络零售额845.6亿元, 同比增长39.3%。作为电商在华布局的重要一环, 成都成为众多电商企业在华西地区建立区域分拨中心的首选城市, 包括苏宁易购、京东商城、唯品会、天猫超市在内的众多大型电商已纷纷进入成都市场。再者, 成都汽车保有量长期位居全国前列, 截至2014年末成都汽车保有量高达336万辆, 汽车消费市场需求活跃。同时伴随一汽大众、丰田等整车生产企业聚集龙泉, 成都汽车及零部件配套企业对高标准仓库的需求将持续旺盛。

伴随持续活跃的市场需求, 成都高标库的未来新增供应仍将保持充沛。而供应的增加也必然带来市场竞争的加剧, 仓库租金的上涨空间亦随之收窄。然而近一两年政府物流用地出让规模的缩减预计将投射在2017 年后的市场供应端, 届时市场待去化面积有望减少, 业主的议价能力将有所回升。在“一带一路”的战略背景下, 作为华西地区传统交通枢纽的成都将进一步打造成为连接全国乃至欧亚大陆主要城市的区域性物流枢纽和物流分拨中心。其中蓉欧快铁与中亚班列的相继开行, 使电子产品, 整车、食品等相关货品的进出口贸易和物流运输产业在青白江及新都区域持续活跃。另一方面, 伴随成渝经济区协同发展、产业加速融合, 龙泉作为连接成渝两市的门户口岸, 未来的物流市场发展前景乐观。同时, 伴随着未来成都天府国际机场的开工建设, 以航空运输为基础的高附加值、时效性货物及其相关的仓储、配送服务发展空间巨大。2014 年, 天府新区获批国家级新区, 未来天府新区的基础设施将逐步完善, 战略性新兴产业、现代制造业和高端服务业的产业集聚效益明显, 并吸引一大批世界500 强企业落户, 成为物流仓储市场持续发展的产业支撑。综上所述, 产业聚集的优势、基础设施的推进、国际物流大通道的建立以及跨区域的物流网络布局都将成为带动物流仓储需求持续增长的关键因素。因此, 成都的物流仓储市场仍将迎来一段可持续发展的黄金时期。

武汉——市场短期有供应压力, 但长期需求增长迅猛

武汉政府一直致力于将武汉打造成为全国性的物流枢纽:根据2012 年底通过的《武汉市物流业空间发展规划 (2012-2020 年) 》, 政府将武汉定位为“国际供应链体系的重要节点、全国物流枢纽和物流信息中心”。2013 年11 月, 《市人民政府关于建设国家物流中心的意见》出台, 计划到2016 年末, 全市社会物流总额达到3.5 万亿元, 物流业增加值占GDP的比重达到11.5%。同年12 月, 政府针对龙头物流企业颁布了一系列税收、财政和人才方面的优惠政策。2015 年5月, 商务部等十部门联合颁布《全国流通节点城市布局规划》, 将武汉纳入全国37 个国家级流通节点城市之一, 武汉的物流枢纽地位亦可见一斑。

武汉的物流业空间布局分为四个层次:第一层为在二环线附近布局的物流总部区;第二层为沿外环线和大型对外交通枢纽布局的物流园区;第三层则是沿四环线、外环线为制造业园区提供物流服务的八个物流中心;第四层是沿三环线附近布局的10 个配送中心。2013 年之前, 武汉工业物流市场主要由本土开发商开发的传统仓储项目主导, 市场上并不存在高标库项目。但受益于近年来政府对于物流行业的大力支持, 加之工业地产在全国范围内日趋火热, 拥有成熟运营经验和融资能力的物流开发商近年来大举进驻武汉, 其中包括普洛斯、盖世理、宝湾、宇培、新地和嘉民等工业物流开发商, 以及以万科等为代表的传统地产开发商。

截至2015 年上半年, 武汉高标仓存量达89.4 万平方米, 自2013年起新项目的接连入市使得武汉优质仓储市场的空置率攀升到27.8%。2015 ~ 2017 年三年间, 预计每年平均有43.9 万平方米的新增供应入市。按区域来看, 目前高标仓主要分布在江夏、汉南、黄陂及东西湖四个片区, 其中以江夏及汉南的供应量最大, 两者体量合计占总体量的七成以上。汉南片区由于交通配套还不完善, 加之产业支撑较为薄弱, 在短期内面临供过于求的现象。而江夏地区由于交通配套完善、物流相应速度快, 使其与毗邻市区的东西湖一起在城际配送方面享有优势, 这两处的优质物流仓储项目的租金亦领先于武汉其他区域。

过去五年, 武汉社会消费品零售总额复合增长率达15.1%, 2014年武汉的社零总额在全国排名第七。受益于不断增长的消费能力, 传统零售、电商和第三方物流等行业成为武汉高标库的主要需求来源, 需求结构相对而言较为单一。作为华中地区最重要的物流节点城市, 国内主流电商在武汉自建仓库渐成趋势:菜鸟网络全国八大核心节点之一的江夏金口项目于2015 年3 月主体完工, 项目占地200 亩, 建筑面积达50000 平方米;京东年报显示, 截至2014 年低, 京东在武汉的仓储面积达18.5 万平方米;此外, 苏宁电子商务运营中心落户东西湖综合物流园, 首期投资近3 亿元, 项目占地16.1 万平方米。需求结构单一加之电商自建仓储去化了一部分的市场需求, 使得市场在短期内存在需求结构与供给结构不匹配的问题, 租金或在供应放量的情况下承压。

未来武汉高标库的供应将主要集中在葛店、阳逻和蔡甸等区域。其中位于鄂州的葛店经济技术开发区毗邻东湖新技术开发区 (光谷) , 是湖北首批电子商务示范基地。目前已有亚马逊、唯品会等电商巨头落户, 相关的电商产业链亦正不断完善。阳逻经开区是华中惟一具备水、铁、公、空多式联运交通优势的区域, 加上国际性物流中心定位的政策支持, 成为众多物流地产开发商竞相争夺的热门片区。同时, 电商巨头京东商城在武汉布局的华中物流基地亦选址该片区, 投资者对于阳逻的关注度可见一斑。但总体而言, 短期内大量项目的集中供应或将导致武汉优质物流仓储市场面临空置率上涨, 租金承压的局面。另一方面, 随着全国范围开始强调工业用地的集约节约利用, 湖北省政府亦于2015 年3 月颁布了《关于促进全省物流园区规范发展的指导意见》, 明确提出要控制新建物流园区数量, 防止盲目建设或以物流园区名义圈占土地。受此影响, 开发商在武汉的拿地难度将逐渐加大。由于一手仓储物流用地工业极少, 导致武汉二手土地交易活跃。从长期而言, 除了来自传统零售和电商的旺盛需求外, 随着中部地区承接东部产业转移, 由产业转移和升级所催化的对优质物流仓储设备的需求将进一步释放。

大连——东北门户, 有待开发

位于辽东半岛南端的大连是以重化工业为主的工业重镇, 其港口是东北的门户, 亦是东北地区最重要的综合性外贸口岸。大连物流业的主要需求来自于汽车制造及进出口行业, 物流园大多集中分布在大连港附近。

随着产业升级, 大连将发展重点放在了旅游城市建设以及三次产业结构优化。第三产业比重的不断提升得益于物流业的快速发展——物流业成为了大连的新产业支柱。自2009 年大连市被确定为全国性物流节点城市起, 物流业增加值连续以年平均15% 的速度增长。2014 年, 大连物流业增加值占全市GDP比重为10.3%, 在所有支柱行业当中位居第二, 仅次于装备制造业。

由于地理区位及城市级别等因素, 大部分电商在布点区域物流配送中心的时候更青睐交通网络更为发达的省会沈阳, 大连的物流需求主要来自进出口贸易、汽车相关行业、食品冷链等。2013 年, 大连港建设汽车码头, 整车内外贸出口和零部件物流生产将拉动相关产业的物流需求。2014 年末, 东风日产工厂在大连提前投产, 一二期建设的整车工厂年产量达30 万辆;此外, 大众亦于大连建立了位于德国以外惟一一家生产双离合自动变速箱的DSG变速箱工厂。两大工厂的投产不仅拉动了相关汽车零配件产业的集聚, 亦支撑了物流需求。此外, 随着2015 年5 月大连启动跨境电商综合实验区及中韩贸易合作区, 跨境电商及进出口贸易有望进一步发展, 弥补来自于电商及第三方物流的需求。

尽管区位优势欠佳, 但在产业升级转型进程的支持下, 大连的物流需求潜力十分广阔。另外, 在天津港的爆炸事故发生后, 作为北方少数的港口及唯一深水港的大连港在短期内有望承接部分来自天津港的汽车进出口需求。外加上各种出台政策及政府的支持, 大连物流行业的发展将有望迎来窗口期。

随着市内租赁成本增加、传统仓储供应逐渐往外迁移, 外溢需求将由周边城市承接。