商业地产物业管理合同

商业地产物业管理合同（精选6篇）

篇1：商业地产物业管理合同

物业管理委托合同书

甲方(委托方)：_________

_

乙方(委托方)：________

__

5、若因项目之缺点或缺陷或甲方之原因导致乙方与

对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

9、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

10、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

11、对物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商同意后报有关部门批准方可实施；

12、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

13、本合同终止后，乙方应按《国家商业物业管理移交办法》有关规定进行财产移交；

1、物业管理服务费（无论甲方支付或业主支付）自﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日起开始由乙方收取。

2、物业管理服务费的标准为：每日每平方米﹍﹍﹍元；

3、物业管理服务费的收取标准，按政府物价部门审核后的标准调整收取；

4、未售出的空置商铺的物业管理服务费收取标准为：每日每平方米﹍﹍﹍元；

5、鉴于甲方在商铺销售推广时，减免了部分商铺的物业管理服务费，该部分费用由甲方承担，总额为﹍﹍﹍元人民币，甲方应在本合同书签订之日三日内支付乙方物业管理服务费（不含公共水电分摊费）。乙方在﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日至﹍﹍﹍年﹍﹍月﹍﹍﹍日期间不再向这些商铺业主（或使用人）收取物业管理服务费。

6、业主和物业使用人未按规定时间交费，从逾期之日起每天按应交费额5‰的标准加收滞纳金。

7、露天车位：汽车：5元/次，包月400元/辆；

8、车库：汽车：5元/二小时/辆，包月300元/辆；

9、自行车临时0.20元/辆，过夜2.00元/辆，包月50元/辆；

10、电动自行车0.30元/辆，过夜5.00元/辆，包月100.00元/辆；

11、摩托车临时0.50元/辆，过夜10.00元/辆，包月200元/辆；

本条

2、公用水电费（含电梯用电费）分摊按政府有关部门规定，由乙方向业主或物业使用人收取。

篇2：商业地产物业管理合同

甲方（出租人）：

有限公司 乙方（承租人）：

甲、乙双方就贵阳市

路

号

商铺租赁事宜，协商一致，签订本合同。

第一条、甲方同意将贵阳市

路

号附

号铺位出租给乙方作为商业经营使用（以下简称商铺，其位置参见附件平面图）。

第二条、甲方租赁给乙方使用的商铺建筑面积为_ _平方米。

第三条、商铺经营商品品牌名称为：_

_，经营范围为：_

,营业时间为：按照甲方规定的统一营业时间。商铺经营的商品品牌、经营范围和经营时间为甲方向乙方出租该商铺的前提条件，乙方承诺按上述前提条件租赁该商铺，其作任何的变更均须获甲方的书面同意，若变更需经工商行政管理部门批准的，乙方还应取得该批准。

第四条、乙方承诺认可甲方或甲方委托的物业管理公司对租赁商铺的物业管理及其收费，遵守管理公司对商铺的管理制度，按时缴纳有关管理费用。

第五条、商铺的租赁期限为

年，即自

_年_ _月_ _日至_ 年_ _月_ _日止。第六条、租金、管理费、水电费

（一）租金

1、第一年租期由_ _年_ _月_ 日起至_ _年_ _月_ _日止。月租金为：人民币

元正。

2、第二年租期由_ _年_ _月_ _日起至_ 年_ _月_ _日止。月租金为：人民币

元正。

3、第三年租期由_ _年_ _月__ 日起至_ _年_ _月_ _日止。月租金为：人民币

元正。

4、第四年租期由_ _年_ _月__ 日起至_ _年_ _月_ _日止。月租金为：人民币

元正。

4、第五年租期由_ _年_ _月__ 日起至_ _年_ _月_ _日止。月租金为：人民币

元正。

（二）管理费、水电费

1．商铺管理费按建筑面积每月 元/平方米收取,由租赁期开始之日起计算。2．自用水/电费按铺内水/电表行度计收，共用水电费则按商铺建筑面积分摊。

3．租金、管理费和水电费均按月结算，乙方须于每月30日前，主动到甲方指定的地点缴交下月的租金、管理费及上月水电费等费用。4．乙方可以支票或现金支付以上费用。

第七条、商铺装修免租期：甲方同意给乙方优惠免租期为 3 个月,即由租赁期开始之日起计算。

商铺装修期：乙方保证于

年 月 日前进行装修，年 月 日前装修完成达到经营条件，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同并没收已交付押金。

第八条、履约保证金和产品、服务质量保证金：

1．乙方在本合同签署时应向甲方支付人民币

元的履约保证金和产品、服务质量保证金 元。

2．履约保证金和水电费押金在合同期满时乙方不违反甲方各项规章制度的情况下，并结清应缴费用后，由甲方无息退还给乙方。

3．上述履约保证金不能抵扣租金、管理费和水电费，只作为履行本合同的保证金。4.产品、服务质量保证金在合同期满6个月后，由甲方无息退还给乙方。第九条、甲乙双方于签署合同当天，乙方总共向甲方支付人民币

元。第十条、甲方的权利和义务：

1.甲方拥有重新命名商场和在任何时候改变、替换或取代原有名称的权利，而无须对乙方做出任何补偿，并不因此构成本合同的终止或合同条件的改变。但甲方在行使该种权利时，应提前通知乙方。

2.甲方有权在预先发出书面通知的情况下进入该商铺以检查乙方有否违反本合同之规定或管理规章。

3.甲方有权以书面形式向乙方公布介绍、修改或废除任何有关使用该商铺所需要遵守的合法规章。

4.在本合同签订后，如商铺的所有权发生变更，甲方无须提前通知乙方，商铺所有权的变更不影响本合同的履行。第十一条、乙方的权利和义务：

1.乙方在遵守本合同条款和统一管理规章的前提下，对其承租的商铺享有充分的经营使用权。

2.租赁期满，乙方如有意继续租赁，应于租赁期满前三个月书面向甲方提出申请，经同意后方可在同等条件下拥有优先签约权。

3.租赁期间，为节日装饰、消防演习、人防演习、防灾检测、房屋安全检测等需要，乙方应遵从甲方或有关单位的停业安排，在此期间，甲方视实际情况减免乙方的租金和各项应缴费用。

4.乙方因经营原因，需解除合同的，必须以书面形式提前两个月通知甲方，经甲方书面回复后，乙方结清所有租金、水电费、物业管理费等，合同解除后乙方交付的定金不退还。

第十二条、甲方的责任

1.甲方应按本合同的约定交付商铺给乙方使用，并承担商铺主体结构的维修责任。

2．对公共设施，设备进行维修保养。

3．根据需要对商铺进行建筑设施和消防安全检查。

4．有偿提供电力、水力以及场内公用区域的卫生、保安服务。

5．不干扰、不干涉乙方的一切合法经营活动，但在为乙方提供有关工商、税务等部门协助服务的同时，有权检查并督促乙方改进。6．租赁期间，甲方除不可抗力及乙方违约外，须提前解除本合同的，应事前征得乙方同意。

第十三条、乙方的责任

1．保证接受甲方及有关政府部门的统一管理，遵守有关法律、法规和管理制度。乙方应在签约后尽快按照规定办理有关工商营业执照和税务登记证等经营手续并承担全部费用。否则，甲方有权解除合同，并对乙方作违约清退，收回商铺，违约金按本合同第十六条第2款之标准计收。

2．租赁期内应当依法在工商行政管理局核准的经营范围内，合法从事经营活动。对铺内经营期间发生的失窃、人身伤害、经济纠纷等负完全责任，甲方不负任何连带责任。

3．依约按时交纳租金及其它费用，保证不改变商铺用途。

4．在租赁期内不得对租赁物业进行买卖、转让、抵押或采取其他任何侵犯租赁物业所有权或其他合法权益的行为。

5．将商铺转租、分租或者与他人互换使用或者与他人合作、联营经营应事前征得甲方书面同意。

6．需对租赁物业进行装修时，装修方案须经甲方审查书面同意后，方可施工，不得擅自改变商铺的使用结构。

7．租赁期内或期满后，不得将所装修的固定附着物，如地板、墙、顶部装饰等拆除。租赁期满或因乙方原因导致本合同提前解除的，该固定装修无偿归甲方所有。8．因使用不当或者人为造成商铺损坏的，应负责修复或者承担相应的维修费用。

9．为保护消费者的合法权益，乙方自愿委托甲方作为其在承租商铺内的商品销售或服务质量保证的监控、调解人。在经营期间发生消费者投诉，乙方必须配合甲方调解处理。10．乙方租赁商铺的消防安全责任由乙方负责并承担一切责任。

第十六条、租赁期满或合同解除，乙方应在本合同终止的当天内将商铺腾空，并将商铺大门等所有锁匙及商铺内的固定装置等设备在完好无缺（正常损耗除外）可供使用情况下交回甲方，经甲方代表检查后，发出同意离场通知书。乙方不得损坏、拆除、携离在租赁期内商铺添附的一切装修、固定设备设施和物件。若乙方逾期不搬迁，甲方有权从己解除关系的租赁物业内将乙方的物品搬出，且有权要求乙方承担和赔偿因此产生的相关费用。乙方30日内不领取搬出的物品，视为放弃，甲方有权处置。（乙方签字盖章确认）

第十七条、租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁物业，乙方需立即书面通知甲方。若双方同意租赁物业因不可抗力的自然灾害导致损毁无法修复使用。本合同可提前解除，互不承担违约责任。甲方须将所有保证金及预付租金无息退还乙方。第十八条、违约责任

1．乙方逾期交付月租金、管理费和水电费，每逾期壹日，由甲方按应缴金额的千分之五收取违约金，直至乙方缴清所有欠费。逾期超过三十日的视作重大违约行为，甲方有权解除合同，并收回租赁物业，所有保证金不予退还，并保留追究违约金的权益。

2、在合同期内乙方延迟交付租金累计超出三次（含三次）以上, 甲方有权解除合同，并收回租赁物业，所有保证金不予退还。甲方同意继续履行合同的，甲方有权从乙方第三次延迟交付租金的当月起计算至合同结束,在乙方应交付的租金基础上加收50%的租金附加。3．租赁期内任何一方未征得另一方而单方解除合同的（不可抗力及本合同第十七条除外），另一方有权按剩余租赁期租金和管理费的百分之二十收取违约金。

4．租赁期满，甲乙双方未续订合同的，乙方逾期不交出商铺，甲乙有权要求乙方除限期迁出和补交占用期间租金和管理费外，还有权按占用期间月租和管理费总额的百分之五十收取违约金。

第十九条、违约金赔偿金应在确定责任后十日内付清。否则，每逾期壹日，由守约一方按应缴金额的千分之五向违约方收取违约金。

第二十条、有下列情形发生的，甲方可以解除本合同。

1.乙方在《交付使用及进场装修通知》规定的交付期限内未办理交付使用手续的。2.乙方不按租赁条件使用商铺，包括不按规定时间开业、擅自停业连续三天及擅自改变经营商品品牌名称或经营范围等。3.乙方未办理手续擅自撤场。

4.乙方擅自将承租铺位的使用权全部或部分直接或间接转租、分租、赠予或舍弃交予他人经营。

5.乙方违反商铺统一的物业管理公约、营业制度、消防制度或国家有关法律法规，经劝告仍不改正。

6.乙方欠缴租金及其他费用达三十天。

7.乙方在商铺内非法存放易燃、易爆、有毒、有放射性等危险物品。8.乙方不按商铺的使用性质使用商铺，致使商铺受到损害的。

第二十一条、本合同如有未尽事宜，须经双方协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。第二十二条、因履行本合同及其组成部分产生的争议，双方应友好协商解决，协商不成，由甲方住所地人民法院管辖。

第二十三条、凡涉及双方权利、义务和事宜，双方应以书面形式通知。合同中所列甲乙双方的通讯地址如有变更，变更方应在变更之日起五天内书面通知对方。如不通知，则按原通讯地址发出的通知为有效送达的通知。

第二十四条、本合同经双方代表签章之日起生效。

第二十五条、本合同一式贰份，具有同等效力。甲、乙双方各执一份。

第二十六条、本合同于

年 月 日在签署。

甲方(出租方)：

有限公司

乙方（承租方）：（公章）

（签名或公章）签约代表：

法人代表（签约代表）：

（身份证号码）：

公司（身份证）地址：

联系电话：

篇3：合同能源管理创新节能商业模式

能源, 是人类生存、经济发展和社会进步不可缺少的重要物质资源, 是关系国家经济命脉和国防安全的重要战略物资。能源与人类社会息息相关, 它对于经济社会发展的重大作用不亚于人类对粮食、空气和水的依赖程度。随着社会的迅速发展, 人类对于能源的需求量也日益增加。尤其是对于石油、煤炭、天然气等非可再生资源的开采和利用几乎达到了极限, 严重的超出了自然界可承受的范围。各种自然资源即将开采枯竭, 人类社会正面临着越来越严重的全球范围的能源危机。

在能源消耗日益增加的同时, 由此带来的地区环境和全球环境的急剧变化也对人类生存构成了极大的威胁, 其中, 由温室效应引起的全球气候变暖是国际社会最关注的热点。温室气体的排放主要来源于人类对矿物能源——煤、石油、天然气等的大量消耗。因此, 世界各国在大力发展经济的同时, 都把节约和充分利用能源当成首先考虑的问题。而对于高耗能的企业来说, 能源成本在企业总成本中占有相当大的比重, 所以想方设法开源节流, 降低能耗费用, 也已成为企业积极探索的问题之一。

20世纪70年代世界石油危机爆发后, 合同能源管理作为一种全新的节能机制在市场经济国家逐步发展起来。所谓合同能源管理 (Energy Management Contract, 简称EMC) , 是指节能服务公司 (Energy Service Corporation, ESCo) 通过与客户签订节能服务合同, 为客户提供节能改造的相关服务, 并从客户节能改造后获得的节能效益中收回投资和取得利润的一种商业运作模式。就像医院一样, 我们要有专家, 为用能企业进行能耗诊断, 计算出节能服务公司能为它节省多少能源;要有资金、设备和技术, 可以为企业进行节能改造, 安装调试;最后还需要系统性的服务和培训, 建立一个长效的节能机制。经过近30年的发展和完善, 这一新机制在北美、欧洲、以及一些发展中国家逐步得到推广和应用, 在这些国家中出现了基于这种“合同能源管理”机制运作的、专业化的“节能服务公司” (ESCo) , 并且其发展势头十分迅猛, 目前, 全球已有80多个国家通过节能服务公司 (ESCo) 采用新的电能提升技术、能源合同机制及对电力需求方的有效管理等方式来帮助用户提升电能使用效率, 在美国, ESCo已发展为一种新兴的节能产业, 每年有10亿美元左右的业务。

合同能源管理运用市场机制来实现能源节约, 其基本运作机制是:通过合同约定节能指标和服务以及投融资和技术保障, 整个节能改造过程如项目审计、设计、融资、施工、管理等由节能服务公司统一完成;在合同期内, 节能服务公司的投资回收和合理利润由产生的节能效益来支付;在合同期内项目的所有权归节能服务公司所有, 并负责管理整个项目工程, 如设备保养、维护及节能检测等;合同结束后, 节能服务公司要将全部节能设备无偿移交给耗能企业并培养管理人员、编制管理手册等, 此后由耗能企业自己负责经营;节能服务公司承担节能改造的全部技术风险和投资风险。合同能源管理机制的实质是一种以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。这种节能投资方式允许用户使用未来的节能收益为工厂和设备升级, 降低目前的运行成本, 提高能源利用效率。

注:中国合同能源管理项目的期限较短, 为3-5年, 在更为成熟的市场期限可达到10年以上。

合同能源管理机制的载体是节能服务公司 (ESCo) 。节能服务公司 (ESCo) 是一种基于合同能源管理机制运作的、以赢利为直接目的的专业化公司。节能服务公司与愿意进行节能改造的用户签订节能服务合同, 为用户的节能项目进行自由竞争或融资, 向用户提供能源效率审计、节能项目设计、原材料和设备采购、施工、监测、培训、运行管理等一条龙服务, 并通过与用户分享项目实施后产生的节能效益来赢利和滚动发展。能源管理合同在实施节能项目的企业 (用户) 与专门的节能服务公司 (ESCo) 之间签订, 它有助于推动节能项目的实施。

从节能服务公司 (ESCo) 的业务运作方式可以看出, 节能服务公司 (ESCo) 是市场经济下的节能服务商业化实体, 在市场竞争中谋求生存和发展, 与传统的节能改造模式有根本性的区别 (见图1) 。

节能服务公司 (ESCo) 一般向客户提供的节能服务主要包括以下内容: (1) 能源审计。ESCo公司针对客户的具体情况, 测定客户当前用能量和用能效率, 提出节能潜力所在, 并对各种可供选择的节能措施的节能量进行预测。 (2) 节能改造方案设计。根据能源审计的结果, ESCo公司根据客户的能源系统现状提出如何利用成熟的节能技术来提高能源利用效率、降低能源成本的方案和建议。如果客户有意向接受ESCo公司提出的方案和建议, ESCo公司就可以为客户进行项目设计。 (3) 施工设计。在合同签订后, 一般由EMC公司组织对节能项目进行施工设计, 对项目管理、工程时间、资源配置、预算、设备和材料的进出协调等进行详细的规划, 确保工程顺利实施并按期完成。 (4) 节能项目融资。ESCo公司向客户的节能项目投资或提供融资服务, ESCo公司可能的融资渠道有:ESCo公司自有资金、银行商业贷款、从设备供应商处争取到的最大可能的分期支付以及其它政策性的资助。当ESCo公司采用通过银行贷款方式为节能项目融资时, ESCo公司可利用自身信用获得商业贷款, 也可利用政府相关部门的政策性担保资金为项目融资提供帮助。 (5) 原材料和设备采购。ESCo公司根据项目设计的要求负责原材料和设备的采购, 所需费用由ESCo公司筹措。 (6) 施工、安装和调试。根据合同, 由ESCo公司负责组织项目的施工、安装和调试。通常, 由ESCo公司或其委托的其他有资质的施工单位来进行。由于通常施工是在客户正常运转的设备或生产线上进行, 因此, 施工必须尽可能不干扰客户的运营, 而客户也应为施工提供必要的条件和方便。 (7) 运行、保养和维护。设备的运行效果将会影响预期的节能量, 因此, ESCo公司应对改造系统的运行管理和操作人员进行培训, 以保证达到预期的节能效果。此外, ESCo公司还要负责组织安排好改造系统的管理、维护和检修。 (8) 节能量监测及效益保证。ESCo公司与客户共同监测和确认节能项目在合同期内的节能效果, 以确认合同中确定的节能效果是否达到。另外, ESCo公司和客户还可以根据实际情况采用“协商确定节能量”的方式来确定节能效果, 这样可以大大简化监测和确认工作。 (9) ESCo公司收回节能项目投资和利润。对于节能效益分享项目, 在项目合同期内, ESCo公司对与项目有关的投入 (包括土建、原材料、设备、技术等) 拥有所有权, 并与客户分享项目产生的节能效益。在ESCo公司的项目资金、运行成本、所承担的风险及合理的利润得到补偿之后 (即项目合同期结束) , 设备的所有权一般将转让给客户。客户最终就获得高能效设备和节约能源的成本, 并享受ESCo公司所留下的全部节能效益。

节能服务公司 (ESCo) 自身可能没有能力完成上述全部的服务, 但是, 作为专业化的节能服务公司, EMCo可以通过整合各类外部资源, 达到合同规定的节能量。可能会涉及各类型的机构 (见图2) 。

节能服务公司 (EMCo) 所开展的EMC业务具有以下特点:一是商业性。EMCo是商业化运作的公司, 以合同能源管理机制实施节能项目来实现赢利的目的。二是整合性。EMCo业务不是一般意义上的推销产品、设备或技术, 而是通过合同能源管理机制为客户提供集成化的节能服务和完整的节能解决方案, 为客户实施“交钥匙工程”;EMCo不是金融机构, 但可以为客户的节能项目提供资金;EMCo不一定是节能技术所有者或节能设备制造商, 但可以为客户选择提供先进、成熟的节能技术和设备;EMCo也不一定自身拥有实施节能项目的工程能力, 但可以向能源管理合同客户保证项目的工程质量。对于客户来说, EMCo的最大价值在于:可以为客户实施节能项目提供经过优选的各种资源集成的工程设施及其良好的运行服务, 以实现与客户约定的节能量或节能效益。三是多赢性。多赢性是EMC业务的一大特点, 一个该类项目的成功实施将使介入项目的各方包括:EMCo、客户、节能设备制造商和银行等都能从中分享到相应的收益, 从而形成多赢的局面。对于分享型的合同能源管理业务, EMCo可在项目合同期内分享大部分节能效益, 以此来收回其投资并获得合理的利润;客户在项目合同期内分享部分节能效益, 在合同期结束后获得该项目的全部节能效益及EMCo投资的节能设备的所有权, 此外, 还获得节能技术和设备建设和运行的宝贵经验;节能设备制造商销售了其产品, 收回了货款;银行可连本带息地收回对该项目的贷款, 等等。四是风险性。EMCo通常对客户的节能项目进行投资, 并向客户承诺节能项目的节能效益, 因此, EMCo承担了节能项目的大多数风险。可以说, EMC业务是一项高风险业务。EMC业务的成败关键在于对节能项目的各种风险的分析和管理。

二、合同能源管理的优势及基本类型

(一) 合同能源管理的优势

在传统的节能投资方式下, 节能项目的所有风险、所有盈利都由实施节能投资的企业承担, 这也是许多企业在节能面前踌躇不前的原因。而且大多数情况是, 实施节能企业的客户由于自身种种原因的限制, 自行的节能投资并不一定能够达到预期的节能效果, 存在节能投资的浪费, 甚至项目的失败。因此, 有关专家指出, 当前我国节能最为迫切的任务, 就是引导和促进节能机制面向市场的过渡和转变—有没有一种方式, 让企业“零风险”地收获节能技术改造带来的效益?让项目的节能投资达到最科学、最完美的节能效果?回答是肯定的, 这就是我们所讲的“合同能源管理”, 这也是合同能源管理机制的本质功效。合同能源管理是在市场经济条件下的一种节能新机制、新模式, 这种模式可以有效降低用户的风险, 为客户最大限度地创造价值。它不仅适应现代企业经营专业化、服务社会化的需要, 而且适应建设节约型社会的潮流。

合同能源管理这一基于市场运作的节能机制, 不仅是一种推动节能产业成长的节能综合服务的商业模式, 更是一种减少企业能源成本的财务管理方法。它打造的是一个优质的专业化模式的服务新平台, 采取的是一种双赢的共同承担风险的商业新模式, 推行的是一种为企业一条龙服务的“交钥匙”工程。节能服务公司的经营机制是一种节能投资服务管理, 客户见到节能效益后, 节能服务公司才与客户一起共同分享节能成果, 取得双赢的效果。节能服务公司公司服务的客户不需要承担节能实施的资金、技术及风险, 并且可以更快地降低能源成本, 获得实施节能后带来的收益和节能服务公司公司提供的设备。如果把能耗大户比成“病人”, 那么, 节能服务公司就如同“医生”。不用“病人”投入一分钱, 医生却能对症下药, 开出疗效显著的“节能药方”, 然后再从节约的能耗中获得分成收入。合同能源管理机制的实质是一种以减少的能源费用支出来支付节能项目全部成本的节能投资方式, 这种节能投资方式允许用户使用未来的节能收益为企业的设备升级, 降低目前的运行成本, 提高能源利用效率。

节能服务公司提供一条龙服务, 不仅可以形成节能项目的效益保障机制、降低成本和风险, 而且能促进节能服务产业化, 从而为建立节能产业提供了具体途径。合同能源管理可以解决耗能企业开展节能项目缺乏资金、技术、人员、管理经验等问题, 实现节能零投资、零风险、持久受益, 从而提高其节能积极性, 并使企业有更多精力发展主营业务。

合同能源管理模式的引入, 使得节能有机会变成一项创造财富的过程, 把环保、生态等众多产业的绿色价值变成了人们能看得见摸得着的实际效益。按照EMC模式运作节能项目, 在节能改造之后, 客户原先单纯用于支付能源费用的资金, 可同时支付新的能源费用和ESCo的费用。合同期后, 客户享有全部的节能效益, 会产生正的现金流 (如图3) 。

合同能源管理的节能效果不止是一个节能设备的参数度量, 更是一个时间度量。由于节能设备生产企业只负责销售节能设备给用能单位, 买卖结束后, 节能设备生产企业难以保证节能设备能够达到预期的节能效果, 而合同能源管理的节能服务正是要帮助企业发挥出节能设备的最佳效果。合同能源管理作为节能设备生产企业和用能单位之间的一种节能效果契约, 以节能服务为手段, 以节能效果收益为盈利模式, 能保证节能项目的节能效果。合同能源管理将加强节能设备生产企业和用能单位之问对节能环保的认识, 促进节能设备产业和节能服务产业发展。

因此, 合同能源管理还可以成就一个行业并带动相关产业发展。合同能源管理具有明确的经济效益和社会效益, 它的产业禀赋使其适应了社会经济发展的要求, 成为低碳经济的代表性产业之一。在能源紧张、节能减排日益重要的中国, 节能服务行业有巨大的市场需求。由于具备高增值性的特点, 它还可以吸引投资、扩大就业, 带动信息咨询、技术服务、实验研究等相关产业部门的兴起, 从而对节能服务行业的立业和发展提供支撑。合同能源管理作为一个高效率的市场化机制, 与众多产业有密切的交集, 可以带动这些产业尤其是新兴产业领域的发展。比如融资租赁产业, 合同能源管理机制为融资租赁提供了一个发展的新领域, 在节能领域里, 融资租赁能够发扬优势, 避开劣势。合同能源管理涉及更广泛行业领域, 从基础设施建设到制造业、从纺织行业到石油化工等链条关系行业, 其中一些行业是单靠融资租赁无法涉及的, 还有一些是融资租赁在中国的市场环境下很难涉足发展的。合同能源管理机制还使融资租赁能够进入中小企业, 为中小企业的节能技术改造服务, 发挥其推进市场化进程、提高企业技术水平、促进中小企业发展的积极作用。两者的结合, 可以为双方的全面健康发展提供条件。

(二) 合同能源管理模式的基本类型

结合国内外合同能源管理的实践, 可以把合同能源管理模式划分为以下5种基本类型: (1) 节能量保证支付型。此种模式是在项目合同期内, ESCo公司向企业承诺某一比例的节能量, 用于支付工程成本, 而达不到承诺的节能量的部分, 由ESCo公司自己负担;超出承诺节能量的部分双方分享, 直到ESCo公司收回全部节能项目投资后, 项目合同结束, 先进高效的节能设备无偿移交给企业使用, 企业享有以后产生的全部节能收益。该模式适用于诚信度较高、节能意识一般的企业。 (2) 节能效益分享型。此种模式是在节能改造项目合同期内, 由ESCo公司与企业双方共同确认节能效率之后, 双方按比例来分享节能效益。例如, 在5年项目合同期内, 客户和EMCo双方分别分享节能效益的20%和80%, EMCo必须确保在项目合同期内收回其项目成本以及利润。此外, 在合同期内双方分享节能效益的比例可以变化。例如, 在合同期的头2年里, EMCo分享100%的节能效益, 合同期的后3年里客户和EMCo双方各分享50%的节能效益。项目合同结束后, 先进高效节能设备无偿移交给企业使用, 企业享有以后产生的全部节能收益。这种模式其实是第一种模式的演进模式, 制约这种模式发展最重要的是诚信问题, 这也是该模式发展的最大障碍。该模式适用于诚信度很高的企业。 (3) 能源费用托管型。此种模式是指由ESCo公司负责改造企业的高耗能设备, 并管理其新建的用能设备。EMCo公司向客户提供能源系统管理和改造服务, 承包能源费用和运行费用;承诺为客户实施节能改造并规定节能效果;双方的经济利益来自于提高能源管理水平和节能改造产生的节能效益;合同规定能源管理和改造服务标准及其检测和确认方法。如果EMCo没有达到合同规定的服务标准和节能效果, 应赔偿客户的相应损失。项目合同结束后, 先进高效节能设备无偿移交给企业使用, 以后所产生的节能收益全归企业享有。该模式适用于诚信度较低、没有节能意识的企业, 一般不采用。 (4) 改造工程施工型。企业委托ESCo公司做能源审计, 节能整体方案设计、节能改造工程施工, 按普通工程施工的方式, 支付工程前的预付款、工程中的进度款和工程后的竣工款。该模式适用于节能意识很强、懂得节能技术与节能效益的企业。运用该模式运作的ESCo节能公司的效益是最低的, 因为合同规定不能分享项目节能的巨大效益。这种模式的风险重要在实施节能工程改造的企业, 因此对节能服务公司的要求非常高。市场上往往有一些企业在某一项节能技术上有优势, 但其他的配套技术不能满足用户需求。因此, 这种模式目前采用还不多, 但随着市场竞争的发展, 节能服务企业最终会采取这种模式进行全方位服务。 (5) 能源管理服务型。此种模式是指企业委托ESCo公司进行能源规划, 给予整体节能方案设计、节能改造工程施工和节能设备安装调试。ESCo公司不仅提供节能改造业务, 还提供能源管理业务。在节能设备运行期内, ESCo通过能源管理服务获取合理的利益, 而企业所获得的收益为:因先进节能设备能耗降低而降低的成本和费用。对许多经营者而言, 能源及其管理不是企业核心能力的一个部分, 自我管理和自我服务的方式是低效率、高成本的方式。通过使用ESCo公司提供的专业服务, 实现企业能源管理的外包, 将有助于企业聚焦到核心业务和核心竞争能力的提升方面。能源管理的服务模式有两种形态:能源费用比例承包方式和用能设备分类收费方式。

从目前情况看, 大部分能源管理合同是上述五种方式之一或某几种方式的结合。对每一种付款方式都可以作适当变通, 以适应不同耗能企业的具体情况和节能项目的特殊要求。但是, 无论采用哪种付款方式, 建议均应坚持以下原则:EMCo和客户双方都必须充分理解合同的各项条款;合同对EMCo和客户双方来说都是公平的, 以维持双方良好的业务关系;合同应鼓励EMCo和客户双方致力于追求可能的最大节能量, 并确保节能设备在整个合同期内连续而良好的运行。

目前节能效益分享型项目仍是主流, 节能量保证型项目迅猛增长, 能源费用托管型项目纷纷涌现。而在分布上, 节能效益分享型项目主要分布在建筑领域;节能量保证型项目主要集中在工业领域;能源费用托管型项目主要出现在具有一定规模的医院、宾馆饭店和商业卖场。在时间上, 节能效益分享型项目的分享期限有延长的趋势, 平均超过4.5年, 最长超过10年;能源费用托管型项目的托管期普遍较长, 平均超过10年, 最长为15年。随着国内合同能源管理公司运营管理的不断成熟, 目前开始出现节能效益分享型与节能量保证型相结合、节能效益分享型与能源费用托管型相结合以及租赁业务与合同能源管理相结合的复合型商务模式。

三、我国合同能源管理政策及发展前景

我国是世界上能源消费大国, 同时也是能源效率较低的国家, 目前在能源用户中存在大量的技术上可行、经济上合理的节能技改项目, 这些项目完全可以通过商业性的以赢利为目的的合同能源管理 (EMC) 来实施。从较成熟的市场经济国家的节能事业发展的经验和我国的实际情况来看, “合同能源管理 (EMC) ”这种节能机制同样适合我国的情况, 我国已有的节能机构和潜在的投资者完全可以结合我国的实际情况, 通过“合同能源管理”新机制实施节能项目, 并从中获得赢利和发展。合同能源管理是完成节能降耗任务的重要举措。

合同能源管理 (EMC) 在中国起步较晚, 1997年才进入中国, 相关部门同世界银行、全球环境基金共同开发和实施了“世界银行 (WB) /全球环境基金 (GEF) 中国节能促进项目”, 第一次引入合同能源管理机制, 并在北京、辽宁、山东成立了示范性能源管理公司, 它们分别是北京源深节能技术有限责任公司、辽宁省节能技术发展公司和山东省节能工程有限责任公司, 其任务是按合同能源管理机制为客户实施节能项目, 自此拉开了我国节能服务产业的序幕。“世界银行 (WB) /全球环境基金 (GEF) 中国节能促进项目”的核心内容是: (1) 利用世界银行和GEF的资金和技术支持, 在我国引进、示范和推广“合同能源管理”的市场节能新机制; (2) 促进我国节能机制面向市场的全面转轨和节能产业化进程; (3) 不断提高我国能源利用效率水平, 有效减缓我国温室气体的排放增长速度, 从而为缓解全球温室效应作出积极的贡献。

2000年6月30日, 原国家经贸委资源节约与综合利用司向全国发出《关于进一步推广合同能源管理机制的通告》, 并做了大量的宣传、培训工作。这一通告得到了社会各界的响应, 随之涌现出许多新兴/潜在的节能服务公司 (EMCo) 。2003年11月, 在中国投资担保有限公司设立世行项目部为中小企业解决贷款担保的难题, 并专门成立了一个推动节能服务产业发展, 促进节能服务公司成长的行业协会——中国节能协会节能服务产业委员会 (EMCA) 。EMCA是我国节能服务产业的行业协会性组织, 也是国家发改委/世界银行/全球环境基金 (GEF) 中国节能促进项目二期子项目执行机构之一。EMCA为民政部正式批准成立的非盈利社会团体组织, 其目标是推广和发展以EMC机制运作的节能服务公司, 有针对性地为新兴/潜在EMCo提供强有力的技术援助, 帮助他们建立与提高各方面的运营能力, 促成更多新EMCo的建立与发展, 并最终形成我国的节能服务产业。EMCA在节能技术、节能项目运作、国家节能政策和规划、金融、财务、税务、法律等方面拥有强大的专家队伍和技术实力, 并与美国、日本等国的ESCO协会、UNDP、UNEP、WWF、EVO等国际组织有着良好的合作关系。在国家发展改革委、财政部、世界银行的指导下、在世界银行/全球环境基金中国节能促进项目办公室的直接领导下, 以宣传和推广“合同能源管理”节能机制为手段、以新兴/潜在节能服务公司 (EMCo) 发展需求为导向、以配合政府机构推动节能工作为依托、以建立和提升EMCA自身能力为根本开展工作;节能服务产业发展的机遇与挑战并存, EMCA已逐渐发挥越来越重要的作用。

2004年4月1日, 国务院办公厅颁布的《关于开展资源节约活动的通知》 (国办发[2004]30号) 要求2004年至2006年在全国范围内组织开展能源、原材料、水、土地等资源节约和综合利用工作, 并提出七项综合措施, 其中第五项为, 要推行适应市场经济要求的节约新机制, 推行合同能源管理、节能融资担保等新机制, 培育和发展节能节水技术服务体系, 为企业提供节能节水技术服务。2004年11月25日国家发展改革委发布的我国第一个《节能中长期专项规划》第二条指出:“推行合同能源管理, 以促进节能产业化, 为企业节能改造实施全程一条龙服务。”2005年6月国务院颁发的《关于做好建设节约型社会近期工作重点的通知》 (国发[2005]21号) 第八条指出:“推行合同能源管理和节能投资担保机制, 为企业实施节能改造提供服务。”2006年4月国家发改委、国家能源办等五部委联合下发的《千家企业节能行动实施方案》第四条指出:“重点推广合同能源管理, 为千家企业节能改造提供节能诊断、融资、设计、改造运行、管理等一条龙服务。”2006年7月25日国家发改委颁布的《关于印发“十一五”十大重点节能工程实施意见的通知》》 (发改环资[2006]1457号) 指出:“培育节能技术服务体系。各级各类节能技术服务机构要强化服务意识, 拓宽服务范围, 增强服务能力, 提高服务水平, 在竞争中不断做大做强, 在十大重点节能工程的实施中发挥重要作用。要加快推行合同能源管理, 为企业和用户提供诊断、融资、设计、改造、运行、管理‘一条龙’服务, 以节能效益分享方式回收投资和取得合理利润, 推进企业节能技术改造。”2006年8月国家环保总局、国家发展改革委在《“十一五”期间全国主要污染物排放总量控制计划》指出:“开展能源审计, 推行合同能源管理, 自愿协议, 电力需求侧管理等节能新机制, 促进节能技术进步。”于2006年8月6日颁布的《国务院关于加强节能工作的决定》 (国发[2006]28号) 明确提出加快推行合同能源管理来推进企业节能技术改造。2007年6月3日颁布的《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》 (国发[2007]15号) 第十九条指出:“培育节能服务市场, 加快推行合同能源管理, 重点支持专业化节能服务公司为企业以及党政机关办公楼、公共设施和学校实施节能改造提供诊断、设计、融资、改造、运行管理一条龙服务。”2007年11月颁发的《国家发展改革委关于做好中小企业节能减排工作的通知》 (发改企业[2007]3251号) 指出:“健全节能减排服务体系, 探索污染集中治理模式。组织专家深入开展节能减排咨询和诊断, 鼓励专业化节能服务公司为中小型企业开展节能减排咨询, 并提供设计, 培训, 融资, 改造, 运行管理一条龙服务, 完善相关政策, 大力发展产业化, 社会化, 专业化的中小节能服务体系。”2007年10月28日颁布的、2008年4月1日起实施的新修订的《中华人民共和国节约能源法》 (中华人民共和国主席令第七十七号) 第二十二条规定:“国家鼓励节能服务机构的发展, 支持节能服务机构开展节能咨询、设计、评估、检测、审计、认证等服务。国家支持节能服务机构开展节能知识宣传和节能技术培训, 提供节能信息、节能示范和其他公益性节能服务。”2008年10月正式施行的《公共机构节能条例》 (中华人民共和国国务院令第531号) 第二十六条规定:“公共机构可以采用合同能源管理方式, 委托节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。”这为中国节能服务行业提供了在公共机构节能中更加广阔的发展空间。

据统计, 我国“十一五”期间运用合同能源管理机制的节能服务公司由76家增加到782家, 节能服务产业拉动社会资本投资累计超1800亿元。《“十一五”中国节能服务产业发展报告》预计, “十二五”期间, 全国节能服务公司数量将从782家发展到2500家, 节能服务产业将实现总产值3000亿元。节能服务企业的发展无疑成为社会关注的热点。实践表明, 在我国引进和推广“合同能源管理”具有十分重大的意义。实行合同能源管理, 可以大大降低用能单位节能改造的资金和技术风险, 充分调动用能单位节能改造的积极性, 国内外的实践证明, 是行之有效的节能措施。加快推行合同能源管理, 积极发展节能服务产业, 是利用市场机制促进节能减排的有力措施, 是培育战略性新兴产业、形成新的经济增长点的迫切要求, 是建设资源节约型、环境友好型社会的客观需要。

2010年是“十一五”的收官之年。2010年以来, 合同能源管理再次迎来政策扶持的曙光, 先是国务院将其确立为国家重点发展的产业;随后, 财政部、国家税务总局联合对节能服务公司从事节能减排项目给予营业税、增值税和企业所得税减免。2010年是合同能源管理驶入快车道的一年。国务院及相关部委密集出台了一系列政策文件。2010年3月17日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 研究了加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的政策措施。为加快节能服务产业发展, 2010年4月2日, 国务院办公厅转发了国家发改委、财政部、中国人民银行、国家税务总局四部委《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的意见》 (国办发[2010]25号) (以下简称《意见》) , 为合同能源管理推广创造了良好的政策和体制环境。《意见》强调, 要加大资金支持力度, 将合同能源管理项目纳入中央预算内投资和中央财政节能减排专项资金支持范围, 对节能服务公司采用合同能源管理方式实施的节能改造项目, 符合相关规定的, 给予资金补助或奖励。通过税收优惠政策, 对节能服务公司实施合同能源管理项目取得的营业税应税收入, 暂免征收营业税;对其无偿转让给用能单位的因实施合同能源管理项目形成的资产, 免征增值税。节能服务公司实施合同能源管理项目, 符合税法有关规定的, 自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起, 第一年至第三年免征企业所得税, 第四年至第六年减半征收企业所得税。用能企业按照能源管理合同实际支付给节能服务公司的合理支出, 均可以在计算当期应纳税所得额时扣除, 不再区分服务费用和资产价款进行税务处理。能源管理合同期满后, 节能服务公司转让给用能企业的因实施合同能源管理项目形成的资产, 按折旧或摊销期满的资产进行税务处理。节能服务公司与用能企业办理上述资产的权属转移时, 不再另行计入节能服务公司的收入。同时, 进一步改善金融服务, 鼓励银行等金融机构根据节能服务公司的融资需求特点, 创新信贷产品, 拓宽担保品范围, 简化申请和审批手续, 为节能服务公司提供项目融资、保理等金融服务。节能服务公司实施合同能源管理项目投入的固定资产可按有关规定向银行申请抵押贷款。积极利用国外的优惠贷款和赠款加大对合同能源管理项目的支持。《意见》同时明确, 到2012年, 扶持培育一批专业化节能服务公司, 发展壮大一批综合性大型节能服务公司, 建立充满活力、特色鲜明、规范有序的节能服务市场。到2015年, 建立比较完善的节能服务体系, 专业化节能服务公司进一步壮大, 服务能力进一步增强, 服务领域进一步拓宽, 合同能源管理成为用能单位实施节能改造的主要方式之一。为了实现上述目标, 《意见》鼓励节能服务公司通过兼并、联合、重组等方式, 实行规模化、品牌化、网络化经营, 形成一批拥有知名品牌和强大竞争力的大型服务企业;鼓励大型重点用能单位利用自己的技术优势和管理经验, 组建专业化节能服务公司, 为本行业其他用能单位提供节能服务。《意见》还强调, 要充分发挥行业组织的服务和自律作用, 大力开展业务培训, 加快建设信息交流平台, 及时总结推广成功经验, 积极开展节能咨询服务。《意见》同时要求地方各级政府加强用能计量管理, 督促用能单位按国家有关规定配备能源计量器具, 为节能服务公司实施合同能源管理项目提供基础条件。要组织实施合同能源管理示范项目, 加强对节能服务产业发展规律的研究, 积极借鉴国外的先进经验和有益做法, 协调解决产业发展中的困难和问题, 推进产业持续健康发展。

财政部和国家发展改革委2010年6月3日印发《合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法》 (财建[2010]249号) (以下简称《暂行办法》) , 中央财政2010年安排20亿元, 用于支持节能服务公司采取合同能源管理方式在工业、建筑、交通等领域以及公共机构实行节能改造。《暂行办法》规定, 对节能服务公司以节能效益分享型合同能源管理方式实施的, 年节能量在500吨标准煤以上 (含) 、10000吨标准煤以下的工业节能改造项目给予奖励, 其他节能改造项目的节能量下限放宽到100吨标准煤以上 (含) 。奖励资金由中央财政和省级财政共同负担。中央财政奖励标准为240元/吨标准煤, 省级财政奖励标准不低于60元/吨标准煤。《暂行办法》明确, 对符合支持条件的节能服务公司实行审核备案、动态管理制度。国家发展改革委、财政部将公告符合条件的节能服务公司名单及业务范围, 鼓励其在全国范围内开展合同能源管理, 并根据实施情况对备案名单进行调整。

2010年6月5日, 我国首个合同能源管理投融资交易平台在北京环境交易所正式上线运行, 这也是社会资金进入节能投资领域的首个通道。这种交易模式允许节能服务公司对未来的服务收益进行转让, 由第三方投资者购买, 这样, 节能服务公司未来节能收益能提前变现而实现融资。北京环境交易所董事长熊焰表示, 合同能源管理投融资交易平台旨在解决合同能源管理中的融资难问题, 通过这个交易平台, 可将节能服务公司未来的服务收益进行转让, 以获得流动资金开展新的合同能源管理项目。

2010年8月9日, 由国家发改委资源节约和环境保护司提出, 中国标准化研究院、中国节能协会节能服务产业委员会等单位负责起草的《合同能源管理技术通则》 (以下简称《通则》) 作为国家标准 (标准号为GB/T 24915-2010) 正式发布, 并于2011年1月1日起正式实施。《合同能源管理技术通则》 (GB/T 24915-2010) 规定了合同能源管理的术语和定义、合同类型、技术要求和参考合同文本等。该标准的制定对节能服务公司实施合同能源管理项目、用能单位采用合同能源管理这一节能服务机制实现节能降耗具有指导意义;对政府推广合同能源管理机制, 落实有关激励扶持政策具有重要的支持作用。标准紧密结合当前合同能源管理机制的新形势和政策导向, 做到了理论与实践相结合, 具有很强的可操作性。《通则》的出台为规范合同能源管理项目的实施、相关部门进行行业管理和奖励政策的落实提供了技术支持和依据, 在为合同能源管理项目提供技术规范的同时, 也为节能服务企业提供了基本操作指南。对欲申请财政奖励资金的节能服务企业而言, 《通则》显得尤为重要, 《通则》将是相关政府部门审批奖励资金申请的重要依据。总之, 《通则》实施是我国节能服务产业的一件大事, 需引起节能服务企业足够重视。

国家密集发布鼓励合同能源管理政策客观上刺激了合同能源管理的发展。政策发布之后, 有些地方政府对推广合同能源管理极为重视。2010年7月, 《上海市节能量审核机构管理办法》正式印发。该办法对审核管理机构的技术资质、专业人员配比等均做出明确要求, 对获得节能量审核资格的机构将颁发相关证书, 证书有效期三年。2010年9月, 《北京市合同能源管理项目节能量审核机构管理办法 (试行) 》正式发布, 经过公开征集、机构自愿申请、专家评审答辩等环节, 北京节能环保中心、中国电力科学研究院等5家单位被确定为北京市节能量审核机构。

财政部、国家税务总局2010年12月30日印发的《关于促进节能服务产业发展增值税、营业税和企业所得税政策问题的通知》 (财税[2010]110号) 规定, 自2011年1月1日起, 对符合条件的节能服务企业实施合同能源管理项目, 取得的营业税应税收入, 暂免征收营业税。节能服务企业实施符合条件的合同能源管理项目, 将项目中的增值税应税货物转让给用能企业, 暂免征收增值税。企业所得税方面, 该通知明确要求, 对符合条件的节能服务企业实施合同能源管理项目, 符合企业所得税税法有关规定的, 自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起, 第一年至第三年免征企业所得税, 第四年至第六年按照25%的法定税率减半征收企业所得税。这些税收方面的优惠政策将给节能服务企业带来实质性影响。一方面, 具有完整节能服务产业链的企业将更加受益;另一方面, 节能服务企业的盈利能力也将大为提升。

2011年3月14日, 国家发改委、财政部公布了第二批节能服务公司备案名单, 共有523家节能服务公司入围, 此次名单比第一批增加了62家企业。公告中提到, 第二批备案名单中的节能服务公司2011年1月1日以后签订并符合条件的合同能源管理项目, 都可以申请国家财政奖励资金。2011年3月16日公布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出, 健全节能市场化机制, 加快推行合同能源管理和电力需求侧管理, 完善能效标识、节能产品认证和节能产品政府强制采购制度。由此, 节能服务正式升级为国家战略。

2011年5月4日财政部、住房和城乡建设部联合下发的《关于进一步推进公共建筑节能工作的通知》, 明确要求“十二五”期间, 两部门从加强新建公共建筑节能管理, 推动公共建筑节能改造, 推进能效交易、合同能源管理等节能机制创新等多方面出台了一系列措施, 力争在推进建筑节能上有所突破。同时, 《关于进一步推进公共建筑节能工作的通知》还明确要求各地积极发展能耗限额下的能效交易机制, 大力推广运用合同能源管理等节能创新机制。

在相当长的时期内, 中国以化石能源为主的能源结构难以改变, 依靠新能源改变我国能源结构将是个长期过程。面对资源和环境的挑战, 我国必须坚持节能减排优先的原则, 加快对高耗能、高耗材、高排放、低效能产业的技术改造。为此, 这期间, 要积极推动合同能源管理等有效的市场方式来推进节能减排。目前我国大量的已有成熟技术不能集成化使用, 单个企业、个人使用成本过高。因此需要创新节能服务方式, 将已有的节能技术集合起来, 由节能服务商来提供系统性的解决方案。因此, 推进合同能源管理将成为“十二五”期间推动节能减排的重要抓手。上述系列政府表明, 国家为增强节能减排技术改造工作力度, 鼓励企业运用合同能源管理机制, 明显加大了合同能源管理政策推进力度。摸着石头过河, 是合同能源管理成长的必经阶段, 随着节能市场的逐步成熟, 一套能被节能产品供应商、节能服务供应商、能源用户和投资界所认可的商业模式会慢慢呈现。

2010年我国能源消费总量达32.5亿吨标准煤, 中国已成为全球第一能源消费国。而根据“十二五”规划, 到2015年我国一次能源消费总量必须控制在42亿吨标准煤以内, 这意味着未来几年内我国节能降耗的任务将十分艰巨。同时意味着未来我国节能市场潜力非常大。在经济全球化的进程中, 我国作为最大的发展中国家, 充分发挥国内市场潜力是一个永恒的课题。合同能源管理的推广, 有利于促进投资, 搞活内需, 加速企业的技术改造;充分发挥节能服务公司的专业化功能, 提高企业的节能减排意识。当前, 我国政府正在积极全面落实节能减排工作, 积极推进资源节约型、环境友好型社会的建设, 要完成既定的综合节能指标, 通过合同能源管理来整合各项节能技术的运用, 将实现能源管理从自我管理模式向社会化、专业化管理模式的转变, 这种节能服务产业化的发展正日益显现出巨大的生机。合同能源管理及节能服务产业刚刚兴起, 这一个市场有待培育。随着国家的大力扶持, 合同能源管理必将进入发展的佳境。我国合同能源管理及其推动的节能服务产业即将进入历史上“最好的时光”。当前我国步入了“十二五”的关键时期, 节能减排工作也进入了攻坚阶段。为实现国家新的“十二五”规划目标, 达到用能单位与节能服务双赢的良好愿望, 共建和谐社会和低碳生活, 需要我们携手并肩, 共同努力。我们要发挥优势, 抓住机遇, 加快发展, 为节能减排作出应有的贡献。在我国政府强力推进节能工作的政策背景下, 我国节能服务产业市场空间既大, 节能服务产业作为一个朝阳产业, 必将迎来蓬勃发展的春天。可以预计, “合同能源管理”此后的美好前景, 将更加值得期待。

摘要：20世纪70年代世界石油危机爆发后, 合同能源管理作为一种全新的节能机制在市场经济国家逐步发展起来。合同能源管理是在市场经济条件下的一种节能新机制、商业新模式。本文阐述了合同能源管理的基本运作机制, 分析了合同能源管理的优势及基本类型, 梳理了我国合同能源管理政策, 并展望了我国合同能源管理的发展前景。

关键词：合同能源管理,节能,节能服务业

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篇4：商业地产物业管理合同

关键词：房地产；招标；合同管理

引 言

随着国家对房地产市场的不断调控，各个房地产商之间的竞争战略也在发生转变，正走向产品差异化战略的调整为以提高产品品质和有效降低成本为主的发展战略，而这一战略的转变也对其执行的主要手段——工程招标采购及合同管理提出了更高的要求。

1 房地产开发项目的招标采购

招投标制度作为工程承包发包的主要形式已在国内外工程建设项目中得到广泛的实施，作为一种竞争性很强的采购方法，成为了市场经济的一个调节手段，它不但可以为业主找到好供货商及承包人，并且可以对资源进行优化配置，逐步形成优胜劣汰的市场竞争机制，实践表明，工程招标采购是工程项目建设中进行成本控制和选择优秀承包商主要手段，一直以来，工程招标采购在房地产项目开发中起着重要作用。

2 提高工程招标采购效果的对策

详尽而准确的技术标准是提高工程招标采购效果的基础保证。对于专业性很强、特别是采用非常规标准的分包工程，仅依建筑设计图纸，很难准确而全面地说明技术的要求。在此情况下投标报价，会使得各个投标单位根据不一致的技术标准进行竞价，竞标成功后，中标单位一般会采取质量低标准竞标的方案，采购达不到预期的效果。因此相关的设计、技术、材料人员要对于标的项目进行充分的材料标准和性能的研究，此类研究要建立在正规的市场调研以及保证质量效果的前提之下，在详细的技术和经济论证之后，确定相应的技术要求。

3 合理的招标商务付款方式

合理且符合工程实际情况的招标付款方式是提高工程招标采购效果的重要条件，对于吸引优秀的承包商来参与竞标报价是十分重要的。为了吸引优秀的承建商来参与竞标，工程付款的方式应灵活的制定，在投标的单位与本公司现金流之间取得平衡，即合理使用延期的支付方式。这不但有助于施工单位的资金周转，同时有助于建设单位合理利用和控制现金流。

4 邀标对象的细致遴选

邀请投标对象的细致遴选是提高工程招标采购效果的源头环节。房地产项目工程招标采购一般采取邀请招标，邀请的家数在3～5家之间，过多会使招标的协调管理难度加大，也会使招投标周期延长；少于3家，则不能实现充分竞争，也容易发生串标事件。邀请招标对象一般通过各种渠道发布招标信息，接受报名，前期接洽，考察公司生产加工能力或最近1年内完成的与本招标标的物相似的项目。在遴选优秀的适合本项目的竞标单位是主要目的，也是整个招标采购工作的源头环节，但易出现的偏差是，考察下来确定投标的公司在承建实力、水准上不在一个档次上，而不同档次水准的公司在承建质量和成本控制水平上是有着显著差别的，若不同水平的公司一起竞争，将不能保证在提供相同优质水准服务基础上比较出最低报价的，最终会造成优汰劣胜的相反效果。当然，也有走公开招标形式的招标是进入市场的，这就需要符合市场招标的要求，有的家数会比较多，九家的也有。这就需要制定出符合项目要求的报名条件，以设置好招标的门槛，尽量避免一些不适合招标项目要求的单位参与。

5 房地产开发项目的合同管理

合同管理是房地产开发项目活动中一个重要的环节。在房地产的开发过程中可涉及许多参与者和许多手续，这需要用合同来保证主体间的权利和义务。只有确定了当权利与义务关系，才可能保证合同各方在开发活动中的职责和义务，共同推动开发行为的前进。许多开发商和承包商或其它的单位因为不注重合同问题，事先未通过对合同的管理来规避和防范今后的风险，而因为出现了问题造成巨大经济损失及其它的间接损失。作为房地产开发行为中的参与者，有必要明确房地产开发项目合同管理的重要性及其目的。

6 提高工程项目合同管理效果的对策

（1）实现工程造价改革，推行建设工程工程量清单计价规范的实施。顺应市场，由市场定价是工程造价改革发展的必然趋势，是理顺招标投标管理与建设工程施工合同管理关系的前提。分析众多施工企业现行的施工合同管理与招标投标管理中存在的问题不难发现，尽管施工合同中的合同条件就是招标投标文件的组成部分，但是投标文件中的“商务标”部分工程造价是依据社会的平均生产力及社会“人工、材料、机械”的市场平均价格综合编制而成，这种静态的工程造价体系往往是多年不变，已远远不能适应一般施工企业的现场施工管理要求，与企业的施工定额及市场“人工、材料、机械”价格相背离。在实际施工中企业不得不根据自身的特点修改施工组织设计，根据企业定额重新编制施工预算。按建设工程工程量清单计价规范实施后，招标投标时的工程量清单，将由投资商或业主委托有资质的工程造价咨询单位依据设计图纸和计价规范直接计算给出，可减少图纸理解错误，并大大减少工程量计算的重复劳动。施工企业在投标过程中根据自身的管理水平、企业定额及采购能力等报出适合自己企业的价格，在以后的施工中得以严格贯彻执行。

（2）大力推行建设工程施工合同示范文本和招标投标示范文本的应用，规范合同表述形式。FIDIC合同条款之所以能够在世界范围内得以广泛应用，由于FIDIC合同条款本身的严密和完善，同时它能给工程管理带来便利，可以减少合同履约过程中的争议。我们有理由相信随著我国建设工程施工合同示范文本的不断完善，广大业主及施工企业将能提高对合同示范文本的认识，大力推广和应用建设工程施工合同示范文本，规范合同的表述形式，它必将从根本上改变合同管理的现状，减少合同中语句矛盾、错误和两义性问题的存在，提高合同履约率，进而提高建设工程施工现场管理水平。

（3）加强建设工程施工合同的价格管理。随着建设工程造价的不断改革，推行清单计价，理顺市场，规范市场价格，建立并完善建筑工程成本管理机制，招标投标文件以及施工合同管理必定成为项目管理最有效的工具，以工程量清单中的单项报价以及招投标文件中的工期、质量以及进度条款作为合同执行的依据。与此同时，因为在工程建设中引入监理工程师和造价工程师等管理机构，他们受到业主的委托进入施工的现场，参与项目管理，实行项目成本的全过程控制，彻底地改变了过去外行来管理内行、合同管理跟据不足的现象。保证了合同中工期、质量、进度及投资的动态控制，解决了建设工程从招标投标管理到工程施工合同管理的施工全过程的动态管理与监控，通过施工合同的价格管理过程从源头上控制了工程实体形成过程的投资。

7 结 语

要想提高工程招标采购的效果，必须在采购中的每一处环节上做精做细；另一方面，工程招标采购各个环节在招标采购活动中是互相联系和关联的，只有所有环节的工作都能得到提高才能使整个招标采购的效果得到体现。合同在建设项目管理过程中起着至关重要的作用，其关系着建设工程各方的利益。在我国，由于建设工程合同而引发的社会纠纷屡有发生，加强建设工程合同管理不仅是维护建设工程市场稳定的需要，也是市场经济发展的要求，亦是建筑业迎接国际性竞争的需要。

参考文献

[1]王杰.大型房地产企业招标采购对策研究[D].大连海事大学，2012.

篇5：商业管理委托合同

合同编号：

房产所有人（以下简称“甲方”）

组织名称：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

管理服务方（以下简称“乙方”）

企业名称：河南天业置业商业管理有限公司

法定代表人：

注册地址： 河南省新乡市卫滨区人民路173号

联系电话：

为促进“东方文化商业步行街”的商业繁荣和长期发展，维护“东方文化商业步行街”整体统一的商业形象，提升“东方文化商业步行街”的经营水平，使“东方文化商业步行街”能真正成为集购物、休闲、娱乐、餐饮与旅游文化于一体的中高档大型综合性商业步行街，甲、乙双方本着平等、互惠互利的原则，经过友好协商，就甲方购买“东方文化商业步行街”店面/商铺接受乙方的管理服务事宜，达成如下协议：

第一条标的物

甲方同意接受乙方进行统一商业经营管理的经营场所，为甲方拥有所有权的、位于新乡市卫滨区胜利路与孟姜女路交叉路口的“东方文化商业步行街”号店面/商铺（以下简称“该商铺”）。该商铺的总建筑面积：平方米。

按甲方与河南天业置业有限公司签订的购买该商铺的《商品房买卖合同》的约定，该商铺的用途为商业用途。甲方有权以该商铺为经营场所，自行持照进行商业经营活动(下称自营)；甲方也可将该商铺自行出租他人（等同于自营），或委托河南天业置业、经营管理公司帮忙招租，由他人依法持照进行商业经营活动(下称出租经营)。

第二条 商业经营

甲方以该商铺自营或出租经营，甲方或承租人均应依法领取营业执照；所营事业(包括但不限销售的商品或提供的服务)若需中国政府或有关部门专营许可或批准的，需同时取得 1

该专营许可或批准证书；若需特定商品或服务的制造商、品牌持有人授权的，应同时取得合法的授权文件。

甲方或承租人以该商铺为经营场所所营事业，应符合乙方对“东方文化商业步行街”确定的商业规划、定位和布局。

甲方或承租人应对其所营事业对政府、债权人、消费者、社会公众承担责任。

甲方或承租人以该商铺为经营场所所营事业，其经营管理事务和债权债务由甲方或承租人自行享有和承担。

第三条商业经营的管理

甲方同意就下列事务，接受乙方的管理服务；如甲方将该商铺出租经营或转让他人的，甲方应使承租人(经营者)或受让人按本合同接受乙方的管理服务：

1、该商铺的装修、装饰、商品的陈列和摆放的设计、规划管理；

2、该商铺的对外招商(包括但不限于出租)管理；

3、代出租经营户向承租商户收取租金，每次租金于次月月底前打入甲方账户（自营户除外）；

4、“东方文化商业步行街”及该商铺的主题形象管理；

5、“东方文化商业步行街”及该商铺的营销推广管理；

6、“东方文化商业步行街”及该商铺的经营秩序管理；

7、该商铺销售的商品或提供的服务的售后服务管理；

8、保证本商业步行街的经营秩序。

9、“东方文化商业步行街”业主委员会授权乙方管理的其他事项。

第四条管理期限

甲方按本合同约定接受乙方的管理服务的期限，为自2006年10月1日至2009年9月30日止。

期满前双方同意延期的，由双方在期满前180日内另行签订协议。

第五条商业管理服务费

甲方按本合同接受乙方的管理服务，应向乙方支付管理服务费。

管理服务费按该商铺的总建筑面积计收，每平方米2元。甲方应在该商铺第一次开业之月、向承租户收取租金之日起，向乙方交纳管理服务费。

管理服务费按季度支付，每季度的支付日为每季首月的第5日前。

第六条履约保证金

为保证甲方或承租人遵守乙方之管理，在该商铺第一次开业之日起三日内，甲方应向乙方支付相当于一个月管理服务费金额的履约保证金。甲方将该商铺出租经营的，应在租赁合同中约定履约保证金是甲方支付或承租人支付。若约定由承租人支付的，乙方可直接向承租人收取。

第七条甲方的权利义务

1、始终遵守乙方就“东方文化商业步行街”的商业经营活动所制定的守则、规章和制度；

2、约束该商铺之承租人、经营者、合作商家（或厂商）始终遵守乙方就“东方文化商业步行街”的商业经营活动所制定的规章和制度；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

4、按时缴纳该商铺的管理服务费。

5、自营户须依法向国家缴纳各项工商、地税、国税等费用，并按照当地自来水公司及电业局收费标准自行缴纳（不含公共用水用电），以及物业管理费、广告费。

6、配合经营管理公司为本商业步行街市场培育及炒作的需要，在正式开业前后为租户提供三到六个月的免租期；

7、协助乙方做好商业管理工作和宣传教育、文化活动；

8、向乙方出具“该商铺”产权证书或该类文件以证明甲方拥有合法产权、使用权及地位，并将该文件的复印件提交乙方存档保管；

9、按乙方提供的租赁合同的格式与承租人签订该商铺的租赁合同，并在该租赁合同签订后，向乙方提交副本一份；

10、合同项下的乙方服务内容或义务, 仅针对甲方而言, 甲方需保证在整个合同期间，乙方有权不受来自于甲方以外的任何一方(包括任何声称对“该商铺”拥有产权、使用权或各项利益之个人或单位等)的干预；即如有来自于甲方以外的任何一方的干预等影响正常商业活动的发生, 甲方须全权代表“该商铺”加以交涉和处理解决, 并同时免除乙方一切因此而产生的责任或费用。

第八条乙方的权利义务

1、负责制定“东方文化商业步行街”商户管理守则并将其作为该商铺房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人(包括但不限于承租人)遵守；

2、根据“东方文化商业步行街”的实际，制定“东方文化商业步行街”商业经营活动的规章和制度，供业主和物业使用人遵守；

3、根据“东方文化商业步行街”的实际，不时的修订上述守则、规章、制度；

4、对甲方和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

5、按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反《商户管理守则》及其他规章制度的行为进行处理；

6、审核甲方或承租人以该商铺为经营场所所营事业(包括但不限于所售商品的种类、品牌或提供的服务)是否符合乙方对“东方文化商业步行街”确定的商业规划、定位和布局；

7、为保证广场开业时之状态良好，若甲方未能于“东方文化商业步行街”正式开业时开业，或在正式开业后停业超过一个月，乙方有权按照甲方购置商铺时之总价的6％作为年

租金底价将该商铺出租他人,租赁税费由甲方承担；

8、配合本商业步行街经营管理公司与租户的合作需要，一般零售合同期3-5年，餐饮、美容美发、摄影、健身、超市、娱乐等大中型业态合同期为8-10年，最长不超过15年。

9、乙方有权以“东方文化商业步行街”及该商铺的名义，与拟进驻“东方文化商业步行街”的品牌持有人、代理商进行招商谈判。所有招商条件必须以甲、乙双方均同意认可的租赁条件为基准，乃至安排甲方与承租人签署租赁合同或场地承包合同等与招商有关的法律文件；

10、行使“东方文化商业步行街”业主委员会授予的其他权利。

第九条违约责任

甲乙双方应严格履行本合同，一方违约给对方造成损失，应承担相应的赔偿责任。

第十条附则

1、双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。

2、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

3、因为甲方未能尽其相关之责任与义务时乙方所受到的损失, 即甲方需对乙方作出相应之赔偿, 包括乙方因此而产生的一切法律费用等。

4、合同执行期间，如遇不可抗力，导致本合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

5、合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请新乡市仲裁委员会裁决。

6、合同自双方签字、盖章之日起生效。

甲方(签章或盖章)：乙方(签章或盖章)：

代表人：代表人：

篇6：商业物业管理合同范本

委托方(以下简称甲方)：沈阳国际汽车城开发有限公司

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

受委托方(以下简称乙方)：沈阳市众心合物业服务有限公司 法定代表人：李树慧

注册地址：沈阳市皇姑区泾河街6号313室

联系电话：1384055091

3根据有关法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将沈阳国际汽车城_(物业名称)委托乙方进行物业管理，订立本合同。

第一条：乙方提供服务的受益人为甲方，甲乙双方均应履行本合同，承担相应的责任。

第二条 物业基本情况

此物业位于 沈阳市 元江 街__号__层，建筑面积126000平方

米(实际面积高于或者低于合同规定面积，均以此标注面积为准，不作调整)。该房屋的土地证证书编号：______，房产证证书编号：______房屋主体建筑结构为____结构;经甲方及乙方共同签章确认的房屋所有权证及房屋土地使用证复印件作为本合同的附件。

第三条 委托管理事项

1，房屋建筑共用部位的维修，养护和管理，包括：楼盖，屋顶，外墙面，承重墙体，楼梯间，走廊通道，门厅，庭院等。

2，共用设施，设备的维修，养护，运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，污水管，共用照明，楼内消防设施设备等。

3，公共设施和附属建筑物，构筑物的维修，养护和管理，包括道路，室外上下水管道，化粪池，停车场等。

4，公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。

5，交通与车辆停放秩序的管理。

6，维持公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤等。

7，管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。

第四条 物业费用及缴纳方式

1，甲方按年于每年__月__日前一次性向乙方缴纳物业管理费用2570400 元人民币(二佰五拾七万零四佰 元)此费用包含第三条所列

各项委托管理事宜及下列费用：停车场的使用费，其他未列入的费用由甲方自行承担。甲方房屋的自用部位，自用设备及设施的维修养护，由甲方自行负责，在甲方提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。2，自合同生效之日起，甲方应按照以上条款要求的缴纳方式向乙方交纳物业管理费用，否则视为甲方单方违约，乙方有权单方取消合同，有权强行将甲方商品清除，因此造成的一切经济损失均由甲方自行承担。

第五条 委托管理期限

自本合同签订之日起至年月日止。

第六条 甲方权利义务

1，甲方有权检查监督乙方管理工作的执行情况

2，及时缴纳物业管理费用，如拖欠造成的损失由甲方自行承担 3，甲方及时向乙方提供使用物业内的各类图纸，含装修改造图，电路图，上下水改造图，广告审批图，消防改造审批手续等，以上各类图纸以甲方使用此物业7日内交给乙方。

4，及时与乙方沟通本合同执行期间所发生的其他问题。

5，协助乙方做好物业管理工作和宣传教育，文化生活;

第七条 乙方权利义务

1，根据有关法律，法规及本合同的约定，制定物业管理方案;2，选聘专业人员承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

3，乙方有权对物主使用人违反业主公约的行为进行处理

4，向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;5，对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;

第八条 违约责任

1，甲，乙双方同意在合同执行期内，因不可抗力导致房屋毁损，灭失的，合同终止，双方互不承担责任。

2，甲，乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，合同终止，但乙方需退还甲方已经提前支付的相关费用。①该房屋占用范围内的土地使用权非因甲方过错原因而依法被政府提前收回的;②该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁的;

3，甲，乙任何一方如有违反合同上述各条款规定，除了按合同有关条款履行以外，守约方有权单方终止合同，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。

第九条 附则

1，甲，乙双方在签署本合同时，对各自的权利，义务，责任清楚明白，并愿按合同及规定严格执行。，甲乙双方就履行合同及本协议发生纠纷，应通过协商解决;协商解决不成的，可依法向当地人民法院起诉。，本合同未尽事宜，双方可协商补充。在此之前签订的一切协议如与本协议有矛盾之处，均以本协议为准。之后所签订的补充协议及相关规定与本合同具有同等法律效力。

4，本合同经双方签字盖章后生效。合同连同附件一式肆份，具有同等法律效力，甲，乙双方各执贰份

甲方(签章)：乙方(签章)；

法定代表人/代表：法定代表人/代表：

身份证：身份证：

签约日期：