商品房买卖合同如何避免纠纷

商品房买卖合同如何避免纠纷（精选8篇）

篇1：商品房买卖合同如何避免纠纷

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上海房产律师-商品房买卖合同如何避免纠纷

在实践中通常买卖双方签订合同时都是开发商事先约定好合同内容，以便在购房合同约定中争取主动权。针对这种现象，笔者提醒购房者签订商品房买卖合同注意以下几个环节。

一、认购书及定金

认购书是商品房交易时，购房者交纳一定的定金后而订立的，在约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，如果购房者违约，定金将不予退还。对于定金是否应该退还，有些购房者并不清楚，根据最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

二、合同条款约定

开发商取得预售许可后，为尽早回收资金，事先约定好合同条款后把合同制成一个统一的模板，便通知购房者签订合同，所以购房者在签订合同时一定要看清楚合同里的每条手写规定，南京鸿信提醒尤其是对开发商免责条款及补充条款，其中补充条款是合同中没有约定而补充说明的。合同内容应该是双方约定的，如果购房者觉得不满意，千万别草草签字。

三、广告内容约定

每个开发商在推出房产时都作有广告宣传，有些广告内容对购房者是，而对开发商有束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将相关内容写入合同，对日后维护自己的合法权益是非常必要的。

四、规划设计变更

如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除改为他用，就会损害购房者的利益，由于合同条款中很少涉及，如果可以，双方协商尽量把相关材料也附到补充条款中。

商品房买卖合同纠纷的防范

该《解释》基于加大对商品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷，加重了房地产开发企业的责任，扩大了房地产开发企业的义务范围，同时也扩大了商品房买受人的权利范围，有侧重地对商品房买受人进行了司法救济，其颁布实施对商品房买受人具有十分现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时，可充分利用本司法解释之规定，与房地产开发企业协商约定完备的合同条款(参照前述内容)，尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确，以避免发生纠纷。为了最大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，注意以下几点：

1、购房前应先验看开发商的 “五证”、“两书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、慎交定金，支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。

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上海房产律师 http://blog.soufun.com/jm3、在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。

4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。

5、全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。

6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。

7、对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。

商品房是城市家庭中较为昂贵的特殊商品，这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者，只有运用法律知识和法律手段，才能在商品房买卖中避免被动，规避、化解风险，切实维护自己的合法权益。

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来源：上海房产律师，吉建明律师：***

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篇2：商品房买卖合同如何避免纠纷

一、什么是商品房买卖合同？

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房买卖合同又可分为商品房预售合同和商品房现售合同。商品房预售合同是指房地产开发商将尚未建成的商品房向社会销售并转移房屋所有权于购房者，购房者支付房款的买卖合同。

商品房现售合同是指房地产开商将已经竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权购房者，购房者支付房款的买卖合同。

二、什么是商品房买卖合同纠纷？

商品房买卖合同纠纷是房产合同纠纷中最常见的一种纠纷，是由于买卖双方中的一方或者双方不能按商品房买卖合同中规定的内容履行义务所产生的民事纠纷。

商品房买卖中，由于商品房属于不动产交易，除符合卖方交房、买方付款这一交付形式外，还必须办理所有权转移登记手续（房产证），这是商品房买卖的关键之处。

三、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结果双方不服可再 向人民法院提起诉讼，如果选择用诉讼的途径解决房产纠纷，当事人就需要找专业的律师代理。

四、如何解决商品房买卖合同纠纷？

房产纠纷是一种较为普遍的民事纠纷，它是关于房屋和土地的权益争议，一旦发生房产纠纷，公民可以选择以下三种途径予以解决：

1.调解

房产纠纷双方先自行协商解决。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，专门进行民事纠纷调解，包括房产纠纷的调解。

2.仲裁

调解解决无效的，房产纠纷双方可到当地仲裁委员会进行仲裁，仲裁是一种准司法活动，其裁决具有法律效力，房产纠纷双方必须执行。

3.诉讼

如仲裁结

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篇3：商品房买卖合同如何避免纠纷

关键词：解除权,合同,效力

一、基本案情

王某从沈阳某房地产有限公司购买一处商业用房, 合同中约定, 出卖人应当在2012年10月15日前取得建筑工程竣工验收备案文件并将符合交付条件的房屋交由买受人使用。2012年10月12日, 沈阳某房地产有限公司取得建筑工程竣工验收备案书并向王某发出入住通知书。王某收到房屋后认为其依照合同约定交付房款并缴纳了各项费用, 但沈阳某房地产有限公司交付和房屋不符合约定条件, 房屋尚无水、电、煤气、供暖等基本设施。王某于2013年6月25日向沈阳某某房地产有限公司发出解除合同通知书。并于2014年6月10日起诉至法院, 请求判令沈阳某房地产有限公司立即返还购房款3, 033, 859元及其他缴纳的其他费用合计人民币26, 501.49元。

二、裁判结果及裁判理由

法院于2015年1月20日做出一审判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费人民币32883元, 由原告承担。宣判后原告提出上诉, 法院于2015年4月15日做出判决, 驳回上诉维持原判。

法院经审理认为关于王某提出沈阳某房地产有限公司在交付房屋时水、电并未达到使用条件, 涉案合同符合法定的解除条件的主张, 因沈阳某房地产有限公司已取得建筑工程竣工验收备案书, 涉诉商品房已经达到了交付条件。即使该商品房存在水、电未通的情况, 也属于交付的商品房存在瑕疵, 涉案合同不具备法定的解除条件, 对王某的该项主张, 本院不予支持。关于王某提出其发出了解除合同通知书, 沈阳某房地产有限公司超过三个月没有提起诉讼, 合同已经解除的主张, 因本合同并不具备法定解除条件, 且王某证明涉案合同符合约定的解除条件, 故王某并无解除权, 其发出解除合同通知书的行为并不产生解除合同的法律效力, 故本院对王某的该项主张及要求沈阳某房地产有限公司承担违约责任的主张, 亦不予以支持。

三、案例注解

合同解除权创设的意义在于当合同履行收到严重阻碍时, 权利人可以行使合同解除权以“逃脱”合同的束缚。合同解除权分为法定解除权和约定解除权。法定解除权是《合同法》明文规定的解除条件, 条件成就时, 守约方基于法律规定行使解除权。约定解除权是指当事人合同中约定一方在一定条件下享有解除权, 在约定的解除条件成就时, 解除权人可以行使解除权。本案争议焦点有以下两点: (一) 原告在既无约定解除权又无法定解除权的情形下, 单方行使合同解除权是否具有法律效力。 (二) 被告在收到上诉人解除通知三个月内未提出异议, 合同解除权是否生效。

(一) 关于原告在既无约定解除权又无法定解除权的情形下, 单方行使合同解除权是否具有法律效力的问题。本案中, 双方未在合同中对解除合同的条件进行约定, 故本案中并不存在合同协议解除的情形。根据《合同法》第九十四条的规定, 法定解除权的行使仅限于发生不可抗力或者一方当事人严重违约、根本违约、导致不能实现合同目的的情况下, 才能行使法定解除权。本案中原告所不能证明被告交付的房屋存在问题严重影响正常居住使用, 不属于不能交房或者存在房屋质量问题严重影响居住而导致合同目的不能实现的情形, 不构成根本违约。原告不能行使单方解除权。

(二) 关于被告在收到原告解除通知三个月内未提出异议, 合同解除权是否生效的问题。本人认为对于《合同法》解释二中第二十四条关于异议期间的规定必须予以限缩解释, 即行使解除权的一方必须具备合同法规定的法定解除条件或合同约定的约定解除条件。只有在具备以上条件的情况下, 另一方当事人未在约定或法定三个月的异议期内对合同解除权提出异议的才意味着合同解除。若行使解除权的一方不具备法定解除条件或约定解除条件, 另一方当事人即使未在约定或法定三个月异议期内提出异议的, 也不能认定为合同解除。本案中, 原告并不具备法定解除权及约定解除权, 其发出解除通知的行为并不具有法律效力, 被告即使未在异议期内做出异议表示, 也不能导致合同解除。

因合同解除权引起的纠纷在审判实践中十分常见, 审理该类型案件时要厘清是否存在合同约定的解除情形, 并且根据每个合同的实际情况分析是否属于合同法规定的法定解除情形, 进而确定解除权人行使的解除权是否具有法律效力。从而保护权利人的合法权利, 实现法律效果和社会效果的统一。

参考文献

[1]陈晗雨, 蒋桂之.合同解除的效力[J].中国律师, 2003 (4) :40

[2]陈小君.合同法学[M].北京:中国政法大学出版社, 2002:135.

[3]王利民.中国民法案例与学理研究债权编[M].北京:法律出版社, 2003.

篇4：商品房买卖合同如何避免纠纷

关键词：房产新政；商品房；买卖合同

一、2010年房产新政的主要内容

1.限贷政策

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

2.禁贷政策

暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

二、房产新政下商品房买卖合同的法律问题

房产新政出台后，有效成立但尚未履行完毕的商品房买卖合同是否继续履行在理论界和司法界都引起了极大的争议。其一般的纠纷类型是，买方由于银行的限贷或禁贷政策导致支付出现困难，因此希望变更合同，而卖方则希望买方能够按照合同的约定继续履行。

一般来说，合同有效成立以后，应当依约全面履行。就其上提到的纠纷类型来看，买受人想要变更合同，如果不能和出卖人协商一致，只有在两种情况才能实现，一是出现了不可抗力；二是出现了情事变更。

国务院下发的《通知》，在法律性质上应当属于规范文件的范畴，而不可抗力一般不包括此种情况。因此，能不能变更已经生效的商品房买卖合同，关键要看新政的内容是不是构成情事变更。

三、新政下商品房买卖合同纠纷解决的理论分析

情事变更原则是合同法理论上的一项重要原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生（或不可以归责于双方当事人的原因发生情事变更），导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理。[1]

情事变更原则的构成要件包括：1.须有情事变更的事实。“情事”即作为合同基础或环境的一切客观事实。“情事变更”即合同基础或环境在客观上的异常变动。[2] 2.情事变更发生须发生在合同成立后，履行完毕前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人。4.须情事变更是当事人缔约是所不可预见的。5.须情事变更使履行原合同显失公平。

房产新政出台后，买卖双方签订的商品房买卖合同在协商无法达成一致的情况下是否可以变更，就是要看房产新政的具体内容是不是构成情事变更。以往的理论探讨往往把房产新政作为一个整体来研究，有的学者认为房产新政属于国家政策的重大调整，是合同双方当事人订立合同时所不能预见的情况，动摇了合同成立时的基础，因此应当认定为情事变更；[3]而有的学者则认为，房产新政的出台对商品房买卖合同虽然产生影响，但是尚不足以构成情事变更。因为，商品房买卖合同的继续履行对买受人并没有产生明显的有失公平的情况，买受人付款以后可以取得房屋的所有权，并且从现实的角度出发认为我国法院在援引情事变更原则的时候需要经过高级人民法院审核，因此法院在判决时很难适用此原则。[4]

笔者认为，房产新政是否构成情事变更，并不能只是简单地将其看作一个整体来研究，而应当具体分析其包涵的内容，逐一进行判断。

对于房产新政的第一项限贷政策，笔者认为并不构成情事变更。原因在于此项仅仅提高了购房人的最低首付比例和贷款利率，并不能动摇合同成立的基础，也不会发生显失公平的情况。最低首付比例只是法律法规规定的首付最低值，但其实很多的购房人在买房的时候不会选择只首付最低比例，原因一是个人的公积金达不到贷款的数额，二是首付比例低意味着每月的还贷数额高，对于日常生活的影响是巨大的。所以，一般的购房人会等到首付和月供达到一个平衡的状况时选择购入房产。即使出现购房人支付了最低的首付比例，并且在支付完首付以后确实再无力就增加的比例房款进行支付，仍然不能构成情事变更。原因就在于，此项政策只是合同的付款方式的微调，并不对合同赖以存在的基础产生动摇，购房人完全可以依靠其他途径来继续履行合同。

对于房产新政的第二项政策，笔者认为其构成情事变更。第二项新政的内容实质上就是禁贷。商品房买卖合同是大宗交易合同，一般商品房合同的付款方式是买受人首期付款，余款由银行向买受人提供担保贷款支付，买受人分期还款。禁购政策实际上动摇了合同付款方式的基础，使得买受人只能通过个人全额支付的方式来履行合同。况且，银行作為金融机构，发放贷款本身就是其经营业务的一项内容，受政策调整停止了此项业务，这对于双方当事人来讲都是不可预见的，且对于买受人来讲显失公平。因此，第二项政策应当属于情事变更。对于受第二项禁贷政策影响的买受人，如果其签订的商品房买卖合同又符合情事变更的其他构成要件，笔者认为，买受人可以主张法院援引情事变更原则要求变更合同的内容，甚至解除合同。

四、总结

房地产市场在国民经济中的重要地位注定政府的干预行为会一直存在，而在解决政府干预行为的过程中对商品房买卖所产生的法律纠纷中，必须兼顾合同严守原则和诚实信用原则，分析每一项具体政策对于商品房买卖合同所产生的影响是否足以摧毁合同成立的基础，是否对一方显失公平，从而做出合同是继续履行还是可以申请变更的判断。

参考文献

[1]梁慧星.中国民法经济法诸问题[J].北京：中国法制出版社，1999.170.

[2]韩世远.合同法总论（第二版）[J].北京：法律出版社，2008.340.

[3]余海燕、胡春华.论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用[J].理论与实践，2011（6）.

[4]叶金荣.房产新政下的法律热点[J].检察风云，2010（13）.

作者介绍：

篇5：常见的商品房买卖合同纠纷

1、逾期不能正常交付型

房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

2、故意隐瞒相关资质型

我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。

中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

3、权属证书缺失型

城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。

4、质量瑕疵型

质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，我认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。

5、宣传广告失真型

篇6：商品房买卖合同如何避免纠纷

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购房人逾期付款被解除合同并承担了违约责任后，返还购房款是否应包括利息？ 建筑图纸标明的层高是否属于合同内容？层高不足如何承担违约责任？

购房人与开发商委托人签定的合同是否有效？房屋已登记为他人的，是否还能取得产权？

房地产开发商协助购房人办证的义务具体包括哪些内容？没有履行协助的如何承担责任？

房地产交易中心对房屋产权进行初始登记时应审查什么？撤消登记的行政诉讼中，法院审理范围是什么？

新房买卖案例：房屋存在质量问题，可以因此而拒付房款吗？

新建住宅窗户有什么标准？《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》什么时候开始实施？

高法公报案例:合同只约定面积误差超过标准可以解除，现买方不解除时如何处理？ 房管局自行重新划分物业管理区域，影响到业主利益，部分业主是否有权起诉要求撤消？划分物业区域时，应当依据什么因素？

在商品房买卖合同纠纷中售楼广告在什么情况下具有约束力？

政府部门变更规划，造成开发商未履行商品房买卖合同中的义务，应否承担民事违约责任？

房地产公司、房产测量机构有无义务告知买受人公摊面积的计算依据、公摊部位、计算方法和过程结果等？

银行未敦促抵押人办理抵押登记，是否对该抵押权的不成立承担相应责任？

高法公报案例:房屋外墙增加了合同及沙盘上没有的设施影响观瞻使用,如何处理?经行政审批和符合建筑规范能否免责?

高法公报案例:诉讼中合同文件真实性如何认定?

高法公报案例:房屋裂缝渗漏是否属于质量问题? 有勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件就无质量问题吗?开发商应当如何承担责任?

高法公报案例:因合同条款异议不能按时完成签定合同的,定金应当如数返还 法官谈商品房销售面积出现误差纠纷如何处理

建筑面积包括什么,如何计算?

认购书、预订书是什么性质的文件?其效力如何?

物权公示有什么效力?

什么是物权公示原则?为什么要进行物权公示?

开发商没有履行协助办理过户手续的义务，是否适用诉讼时效的规定？

预告登记的作用是什么？与正式登记有什么区别？

房屋买卖合同解除后，房屋上涨的差价损失，即可得利益的损失是否应当赔偿？ 期房买卖中的法律风险及应对措施

房产权登记的推定力和公示公信问题

商品房沙盘和广告也属于合同内容吗?

合同约定用途商业,但开发商没有协助办理商业性质土地使用权,责任如何承担?

开发商擅自加层增加容积率，是否构成违约，业主不退房时是否可以要求赔偿损失？

一房二卖,没有得到房屋的买受人获退一赔一的案例

土地交易中合同显示公平的认定

购买期房，如何保障将来一定取得产权？

房屋登记应当进行形式审查还是实质审查？行政行为的合法性如何把握？

以他人名义买房,房屋产权属于谁?

购房人在哪些情况下可以退房？

商品房交付使用条件是什么？是否必须取得竣工验收备案表？

施工合同十大问题分析

签定房屋买卖合同注意有哪些不公平的附件补充条款

依据买卖合同取得房屋后，长期未进行产权过户登记，是否会超过诉讼时效？ 情势变更原则的适用研究

房屋初始登记与建设工程规划许可不一致,如何处理?

房屋登记产权人与实际出资人不一致,产权归谁所有,如何确认?

协议约定房屋归一方所有但产证登记在他人名下,产权属于谁?

订房意向书在什么情况下可以认定为购房合同？

买商品房如何防范法律纠纷?

收房需要注意的几个法律问题

房屋建设工程对相邻房屋造成损害如何赔偿,谁负责赔偿?

买房各阶段的主要法律风险和防范

房价下跌,购房者在什么情况下可以要求补偿差价?

购房人在哪些情况下可以要求退房?

商品房买卖合同补充条款如何约定以保障购房人权利?

全体业主共有房屋如何认定,谁来认定?

房屋交付使用多年开发商仍办不出产权证的，能否解除合同？时效如何计算? 开发商履行预售合同延期,应如何承担赔偿等责任?

购房意向书有无法律效力?一方违反时如何承担责任?

商品房预售中宣传资料及鸟瞰图是要约还是要约邀请,对开发商是否具有约束力? 商品房楼书等广告和宣传资料是否认定为合同?违反时如何承担责任?

建筑工程阴阳合同效力问题浅析

最高人民法院法官解读<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>

新建住宅使用说明书和质量保证书有什么作用?

房屋实际面积比约定面积多,如何处理? 对面积有争议怎么办?

男女朋友合买房屋后分手,约定产权归一人所有,如何处理才能保障产权人利益?

开发商不具备预售商品房资格，买房办出产权证，合同约定的违约金赔偿条款明显不合理，该怎么办？

商品房质量问题如何处理?

什么情况下可以要求开发商承担1倍以内的惩罚性赔偿责任？

合同约定以按揭贷款的方式支付房款，后贷款不成，如何处理？

房屋出现质量问题，可以要求退房吗？

房屋出现质量问题，开发商拒绝修复，如何处理？

开发商办理产证是否存在期限？延迟办理产证，应承担什么责任？

开发商延迟交房，应承担什么责任，是否可以退房？

开发商迟迟不能办理产证，是否可以退房？

商品房必须达到什么要求，才可以取得交付许可，进行交付？

房屋的质量保修期限是多久？

房屋有规划变更或设计变更的，如何处理？

开发商一房二卖，房屋归属如何确定？

未经登记备案的预售合同生效吗？

签订房屋买卖预售合同后，发现开发商没有取得预售许可证，该合同是否有效？ 实际交房面积与约定不一的如何处理？

期房可以转让吗？

预告登记有什么作用?应由谁办理?

商品房预售需要具备什么条件？

购房人签定认购书或订购合同后，不想买了，如何承担责任？

开发商广告与实际状况不符，应当承担什么责任？

开发商发布的售楼广告和楼书是否具有约束力? 存在虚假如何追究?

商品房发生质量问题如何处理

装修材料不符合合同约定，如何维权？

房屋买卖过程中会涉及哪些常见的违约情况和违约责任呢？

关于成立业主大会申请书格式

如何成立业委会?

政策变化是否属于情势变更,是否可以解除合同?

前期物业服务合同中,业主可以以买卖合同存在纠纷以及不是合同当事方为由拒付物业费吗

一方预期违约,他方可在履行期限届满前要求解除合同和追究违约责任

房屋出现质量问题如何处理？

起诉归还购房借款不成后，还可以以不当得利为由再次起诉吗？

商品房未经消防验收,是否可以交付?

逾期交房违约金约定不明的，如何处理？

楼书等宣传资料中“最终解释权归本单位”的说明有效吗？

按揭贷款中，购房人延迟还款，开发商是否需要承担责任？

篇7：商品房买卖合同纠纷代理词范本

作为本案被告(河南XX置业有限公司)的委托代理人，参加了整个庭审，进行了质证、辩论，对本案有了一个全面的了解。针对本案，现依据事实和法律提出以下代理意见，请合议时予以采信。

一、被告要求法院撤销该争议的2个条款，自认为是欺诈、显失公平的情况下签订的，没有法律依据，且与事实不符。

按合同法第54条的规定，显失公平：是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同行为。按最高人民法院《民法通则意见》第72条规定：“双方签订合同时致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失公平”，也就是说该协议条款不但明显违反公平原则，而且也得必须明显违反等价有偿原则，才可以认定为显失公平。其主要构成要件：该合同必须是双务合同，并且必须是等价有偿的，没有等价有偿就不存在显示公平。本案中被告是无偿代为收取安装费用的，并没有获利一分，故不存在什么显失公平。

按《合同法》解释(二)第9条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第39条第一款提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”。那么，原被告双方在签订合同时，是原告一次性同时所签。而补充协议又是作为附件同时所签，均充分说明被告也作到了独立提示和说明义务，并充分证明了原告绝对知道、绝对注意道该补充协后才签订该协议的。而该争议的二个条款，其文字也并不复杂，而是通俗语言，又好理解，原告签订合同之前和同时被告对合同的每个条款，包括补充协议都向每个购房者进行了解答和说明。如果说原告没有注意到该补充协议内容，请问为什么要签字?如果说被欺诈、被胁迫，其被欺诈的证据又是哪些?如果说原告被欺诈、被欺骗，为什么没有将“安装费”签字时交清?

作为一个普通一般善良人，买房是人生中的一件大事，因涉及大量资金，在购房时会一定多处看房进行比较和鉴别的，特别是在签订购房合同时，肯定是比较慎重的。对自己所购房的位置、层数、各种设施、总价款、合同的每个条款都会了解详情后才痛下决心，才签订该购房合同的。所以说，原告在诉状中所讲的什么，该诉争的2个条款是在被欺诈、显失公平的情况下所签订的，要求撤销该二个条款是没有任何道理的，而且也违背人们通常的交易习惯，没有法律依据也没有事实上的理由。

二、原告在辩论中所讲，合同第14条约定的燃气、暖气、地热水设施，属于双方约定的基础设施，公共配套设施范围，其建设费用已计入房屋开发成本，属于商品房售价范围是非常错误的。

原被告双方所签合同第14条的约定，只是被告关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺，承诺有关公司安装作业完毕后交付使用日达到使用条件。并没有说明和约定天燃气、暖气、地热水、有线电视这些安装费的费用有谁来承担的问题，更没有说明和约定其安装费用已经计入开发成本，属于房售付范围。显然，原告为达诉讼目的，无中生有，偷换概念，偷梁换柱，白纸黑字，第14条非常清楚，请法庭明查。

三、被告没有违反省及国家有关部门关于与有关房价收费项目的通知、规则、细则和办法。

被告没有违反《国家发展计划委员会、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》585号，4月16日。该通知是针对各级人民政府和国务院各部门的乱收费问题进行整顿，并取消了部分收费项目，共47项，其中没有包括什么“初装费”什么基础设施费，有关政府部门无论是否执行，都和本案没有任何关系，如果原告对该通知及有关政府部门有意见，请依法向有关政府部门反映。

被告没有违反《河南省新建商品房交易价格行为规则》。原被告双方签订合同后，没有增加新的收费项目和商品房总额外归自己所有，没有加收任何费用归自己所有，没有违反代收代付费用的规定，没有牟取非法利益。如果原告认为被告违反了该规则，请按该“规则”第17条规定向政府价格主管部门提供证据进行举报，可对被告进行行政处罚，和本案诉争的2个协议条款，是否有效，是否该撤销无关。

被告更没有违反《河南省商品房买卖明码标价实施细则》，被告已作到销售明码标价并一房一价。原被告双方签订合同时为12月17日，而该细则实施日期为5月1日，且对本案没有溯及力。

四、被告没有违反《开封市城市基础设施配套征收管理办法》。

1.被告购房时所签订的补充协议第2条中明确了收取的是天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费、地热水初装费，并不是原告在辩论所讲的收取的是基础设施公共配套设施建设费或其基础设施公共配套设施的初装费或城市配套费，显然，原告在辩论所讲的是非常错误的，没有任何事实依据。

2.按开封市此管理办法第二条规定：城市配套费的用途是专项用于城市道路、桥涵、公用消防设施等城市基础设施建设。也就是说，道路、桥涵、公用消防、园林绿化这些城市基础设施，包括但不限于与小区内的这些设施。也就是说城市基础设施不完全等于小区内基础设施。城市道路不等于小区内道路。

3.按此管理办法第6条规定，也就是说从207月1日开始，建设单位必须有规划部门出具的建筑面积确认通知单，到财政局核准城市配套费的多少，并交费后，凭财政局出具的审核意见到开封市建委办理《建设工程规划许可证》。

4.被告并没有违反开封市此管理办法第11条的规定，原被告双方所签的合同时与附件是同时所签，没有在合同签订后另行所签任何补充协议，没有另行加收任何费用，作为合同整体的不可分割一部分附件四——补充协议，所约定的天然气、暖气、地热水有线电视初装费是房价的组成部分，这些初装费是在合同中又进一步的细化明细而已，是一种促销手段和策略，而且，也并不违反有关的法律规定和我市的管理办法。

5.该管理办法第8条又进一步明确了，不交城市配套费不得发放《建设工程规划许可证》。需要特别说明的是，被告是在12月17日，已经依法办理了《建设工程规划许可证》是在该管理办法年7月1日实施之前办理的。所以说，该管理办法没有溯及力。

退一万步讲，如果说按原告所讲的，在房价款之外，被告又收取原告的燃气、暖气、地热水、有线电视安装费的话，被告也不违法。也不违反开封市的这个管理规定。

其理由有二点：其一按该规定，将说的是“商品房项目应计入房屋销售价格开发商不得在房价外向购房者另行加收任何费用。而被告所收取的这些安装费。是代燃气等有关公司收取的初装费。也就是说，这些安装费是有关公司收取的，被告只是代收而已，所收取的这些费用用于交到有关公司，被告并没有扣留归自己所有，并没有从中获取任何利益。需要明确说明的是：城市基础设施并不完全等于小区内基础设施也包括小区外的基础设施，城市基础设施并不等于所购房内的基础设施安装费，城市道路并不等于小区内道路。城市配套费并不等于该商品房内配套费安装。城市配套费是用于小区内外的公用，公共配套设施建设，而该商品房内配套安装费，是用于进入自己房内的私用配套设施安装，配套费并不等于安装费。也就是说，城市配套设施的建设安装只进入到小区内或楼道内就完成了，至于再进入自己房内的私用设施安装费用自己肯定要出钱的。

在我们河南省地域内，在整个开封建筑安装领域内，在整个房地产开发公司行业，在整个燃气、暖气、地热等公共公用行业在进入私人房屋内安装其有关设施费有哪家是免费的?而作为房地产开发公司的被告，为了整个小区、整个楼的业主利益，为了整个工期的按时完成，为了与各个业主所签的购房合同，按约定的时间交房，有开发公司统一代收取燃气、暖气、地热水、等安装费，交于有关公司后，进行统一安装。这也是多年惯例，也是多年的交易习惯，而且该交易习惯并不违反国家的法律、行政法规的强制性规定，按《合同法》第61条规定，按最高法院《合同法》解释二第7条规定，而这种交易习惯是受法律保护的，依法应受法律保护。

其二，《建设工程规划许可证》(月17日取得)不等于《商品房预售许可证》(2010年8月12日取得)。特别说明开封市的“管理办法”规定，实施的日期为2010年7月1日，开发公司实施的时间阶段为《建设工程规划许可证》办理时为准，而不是原告所讲的《商品房预售许可证》办理时，对此，该规定第6条、第8条已明确规定。也就是说，被告是在开封市的“管理办法实施前已办理《建设工程规划许可证》收取这些初装费，是应该的，合理的，更何况是为了各业主的便利，而进行代收的。而这些代收费用行为《商品房销售明码标价规定》第11条第一款和《河南省新建商品房交易价格行为规则》第12条、第17条第三款明确规定是准许的。请问原告，被告的违法、违规、违章不合法及无良行为在哪里呢?原告所认为所诉争的二个补充协议条款要求法院认定无效、要求撤销及被欺诈、显示公平的法律、法规、规章、地方性文件的依据是什么?是哪些条款?

五、原被告所签“合同”附件四“合同补充协议”意思表示真实，内容合法，是合同外另有约定，是合同约定的特别条款，该诉争的二个条款具有不可撤销性，且该案已依法报房地产管理部门登记备案。

原被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件符合有效合同的构成要件，依法应认定为有效合同。其一，签约主体适格，意思表示真实。其二内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定。其三，签约程序完备。是在双方认真审阅了合同条款含义、明确其全部内容，在平等、自愿、协商一致的基础上签约的。且已按规定报房地产管理部门登记备案。原告与被告就天然气、暖气、地热水、有线电视的安装费，代收事宜达成合意，是约定的特别条款，只要意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，即为合法有效行为。应按当事人之间意思自治原则履行，且双方对合同效力均无异议，原告未诉请撤销整个合同及其附件，只诉请撤销对附件中的两个条款，则应按有效合同履行，故被告收取上述费用合法有据，未构成消费欺诈，更不存在胁迫行为，且从三原告提供的各组证据来看，都无法证明原被告双方所签的补充协议时是在欺诈、胁迫的情况下所签。

六、本案是不属于可撤销可变更合同，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》绝对不是什么格式合同、格式条款。

原告认为本案的购房合同及补充协议是采用格式条款，是在欺诈、胁迫的情况下所签，且系重复收费行为，请求撤销其中的二个条款，没有法律依据。本案的合同及补充协议不是《合同法》所述真正意义上的格式合同(仍留有诸多空白栏目供签约双方自行协商填写)，该合同是河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的，对行政管理的相对方都是平等的，其解释权赤属该两部门，不是被告河南XX置业有限公司自行制定反复使用的合同。作为合同附件的补充协议，对代收条款的约定是双方自愿、平等、协商的结果。本案原告在签订合同时，已明知其内容，且合同中也具有特别提示。在“合同补充协议”中，被告并没有免除自己的责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，双方的约定是合法有效的。

综上所述，被告代理人认为：原被告所签购房合同及附件是真实、合法、有效的，系双方当事人的真实意思表示，是双方自愿、平等、协商的结果，且不违反有关法律、行政法规其有关代收安装费的行为，不被法律、行政法规及有关规范性文件所禁止。本案纠纷中，不存在欺诈、胁迫、显示公平、重复收费及可撤销的法定条件。同时认为人民法院审理民事案件的适用原则是上位法优于下位法的原则，故应适用《合同法》和其司法解释》为依据来审理本案。以上代理意见请予采信。

代理人：郭永军

篇8：商品房买卖合同如何避免纠纷

现该司法解释已经实际施行了超过十年, 笔者作为一名常年工作在司法实践第一线的执业律师, 也数十次应用该司法解释处理了诉讼与非诉案件。同时, 作为一名普通的消费者、购房者, 笔者也实际作为购房合同的当事人与开发商签订过《商品房买卖合同》。但在几次处理笔者服务的顾问单位相关的诉讼案件及笔者个人签订购房合同的过程中, 均发现该司法解释的第十八条虽然规定较明确, 但在日常的审判和适用中却可能无法达到立法时保护购房者基本权益的初衷。因此, 笔者特以此文浅析该条在实践中暴露的问题, 以期在不久的将来立法机关可以修缮。

一、条文

( 一) 内容

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定: “由于出卖人的原因, 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的, 除当事人有特殊约定外, 出卖人应当承担违约责任:

1. 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

2. 商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的, 自房屋交付使用之日起90 日;

3. 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的, 自合同订立之日起90 日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的, 可以按照已付购房款总额, 参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

( 二) 来历

本条司法解释所依据的法律条款是: 《合同法》第107条规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第33 条规定: “预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内, 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续; 现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90 日内, 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续, 并提供必要的证明文件。”

另外, 根据我国《物权法》规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当依照法律规定登记”, “未经登记, 不发生法律效力”。因此, 作为房屋所有权属最直观的体现, 房屋权属证书上登记的所有权人就是我国法律认可的房屋所有者, 房屋权属证书正常、顺利的取得对于一般购房者的重要性不言而喻, 在法律人眼中, 该证书所记载内容的重要性甚至超过了直接占有该房屋本身。因为通过前述法条可知, 我国法律认可的房屋所有权人必须是经过登记的, 举例来说, 如果一栋房屋的居住者和登记人不是一人, 而登记人又没有因为合同或者共有关系允许该实际占有者居住, 则该登记人可以随时请求公权力机关将占有者清除, 收回房屋, 这正是物权作为对世权的排他性特征, 这也是本文所讨论的该条司法解释存在的根本原因之一。

二、适用情况

关于上部分该条文由来的浅析, 实际也说明了该司法解释存在的必要性, 购房者买房, 如果无法真正取得法律认可的所有权, 则不但正常的商品交易目的无法实现, 也可能影响整个社会的基本经济秩序和社会稳定。该条司法解释的规定基本做到了使纠纷有法可依, 即在买卖双方没有具体约定的情况下, 根据具体的规定区分责任; 有约定的, 从约定。但正是这个“除当事人有特殊约定外”的排除性规定, 造成了笔者认为司法实践中对购房者权益巨大的侵害。

根据笔者在所在城市执业的情况看, 各级人民法院均认可开发商与购房者之间以“特殊约定”来代替法定的90日, 往往该特殊约定可能长达270 日、360 日, 甚至720 日以上。这看似是尊重了合同法中“意思自治”的原则, 即合同双方不违反法律强制性、禁止性规定的约定均为有效。笔者认为, “意思自治”的前提应该是保证缔约双方的合同地位平等, 缔约过程充分自由, 且确实经过了双方的平等磋商。但在实践中, 虽然作为买方, 但就连笔者自己作为购房者签约时, 都因与开发商地位差异过大而完全丧失了协商的权力。各房地产开发商无一不是以“制式版本合同无法修改”、“修改后公司无法盖章”、“修改后备案机器过不去”等根本堂而皇之的理由拒绝依照购房者的意思表示修改合同版本, 所谓的合同条款根本形同虚设, 而且会有部分开发商在合同中加入大量排除其应负责任的补充协议和附件, 强迫购房者签署, 否则就不与购房者签约……而购房者大多都因为看中了该房屋, 迫于无奈、又完全被销售人员的高超谈判技巧和承诺打动, 咬牙签名捺印! 但日后在残酷、冰冷的现实出现时, 开发商利用骗取的超长办理权属登记时间继续将该房屋抵押而取得资金利益, 购房者却因无法实现产权登记而不能享受物权所有者应有的占有、使用、处分、收益的权利。在他们发现自身权利受到赤裸裸地侵害而到法院起诉时, 人民法院却又因该条司法解释的排除性条款而判决购房者败诉。

三、修改建议

综上, 笔者认为在目前的社会经济状况下, 该条司法解释的除外性条款并不利于保护购房者的基本权益, 也逐渐使该条司法解释的立法意义形同虚设。因此, 笔者考虑到具体的实践情况及兼顾双方利益平衡, 建议可给原条文的除外性条款加入上限, 例如在条文最后加入“如双方当事人约定的具体时间超过90 天的, 应以180 天为上限, 否则超出部分的约定无效”。

参考文献

[1]最高人民法院民事审判第一庭.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用[M].北京:人民法院出版社, 2003.